PURMEREND
Postbus 15 1440 AA Purmerend telefoon 0299-452452 telefax 0299-452124
gemeentebestuur Afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling
Aan de gemeenteraad van Purmerend
ons kenmerk 1074102 Betreft: Verzoek vestiging Jumper - vervolg
datum 16 april 2013
VERZONDEN 2 6. 04.13
Geachte leden van de raad, Naar aanleiding van een brief van ons College (d.d. 26 februari 2013, ingeboekt onder nummer 1064523) heeft uw raadscommissie SOB op 14 maart jl. het verzoek van Purmerstede Partners BV (ingeboekt onder nummer 1053852) voor vestiging van Jumper aan de van IJssendijkstraat 405-409 op bedrijventerrein De Koog behandeld. De raadscommissie heeft in meerderheid aangegeven, vanwege de mogelijke negatieve gevolgen voor de bestaande dierenwinkels in Purmerend, negatief tegenover over dit voornemen te staan. Naar aanleiding van de inbreng van insprekers en de daaropvolgende discussie in de raadscommissie, heeft ons college aangegeven te onderzoeken of er juridische gronden zijn een eventuele aanvraag te weigeren. Op 27 maart 2013 heeft Purmerstede Partners een aanvraag voor omgevingsvergunning ingediend. Ter onderbouwing van deze aanvraag hebben zij een distributieplanologisch onderzoek (dpo) uit laten voeren. Alvorens in te gaan op de juridische weigeringsgronden, geven wij eerste de resultaten van het dpo hier weer. 1) Duurzame ontwrichting In het dpo is onderzocht of er voldoende marktruimte is om de komst van Jumper te verantwoorden. Daarnaast wordt ingegaan op de vraag of de winkelformule Jumper tot perifere detailhandel kan worden gerekend. Tenslotte worden de economische effecten van de komst van Jumper voor de bestaande winkelstructuur toegelicht. De conclusies uit deze studie luiden als volgt:
behandeld door: J. van der Weerd/M. Wever
bezoekadres: bankrelaties:
telefoonnummer: 0299 452727
Stadhuis Purmersteenweg 42 BNG 28.50.06.967, ABN Amro 58.89.19.977
coll./typ.
Werkplein Purmerend Waterlandlaan 22-36
geadresseerde de gemeenteraad van Purmerend
ons kenmerk 1074102
datum 16 april 2013
1. Gelet op beschikbare marktruimte (distributief) is de komst van Jumper (uitgaande van circa 1.000 m winkelvloeroppervlak) in Purmerend te verantwoorden. Een distributieplanogische berekening wijst op voldoende marktruimte. 2
2. Zoals aangegeven in onze brief van 26 februari jl. valt een vestiging van Jumper als zijnde perifere detailhandel op de Van Usendijkstraat 405-409 op bedrijventerrein de Koog ruimtelijk te motiveren. De verschijningsvorm van de winkelformule (bulkartikelen, grootschalig ruimtegebruik en ruimtelijke effecten) komt overeen met die van traditionele perifere detailhandel, zoals verwoord in de recent vastgestelde (d.d. 28 maart jl.) beleidsvisie voor perifere detailhandel in Purmerend. De meeste vestigingen van Jumper zijn dan ook op perifere locaties te vinden. Jumper past qua omvang, functie en verschijningsvorm niet in de binnenstad en de wijkwinkelcentra. De beoogde locatie (Van Usendijkstraat) voldoet aan alle (vestigings)criteria. Ruimtelijk zijn daarnaast nog de volgende motieven relevant: structuurversterking (een meer robuuste en vitale voorzieningenstructuur), profiel- en ruimtelijk-functionele versterking van het bedrijventerrein in kwestie en verbetering van het woon- en leefklimaat alsmede het ondernemersklimaat. 3. De komst van Jumper kent positieve economische- (werkgelegenheid) en uitstralingseffecten (zoals structuurversterking, impuls aan het gebied, spin off voor lokale middenstand). Hoewel de komst van Jumper distributief verantwoord is, en de economische bijdrage per saldo positief is, zal er ook sprake zijn, van (lokale) verdringing. Hoe meer overlap (in functie, branche, metrage, formule, prijsstelling, doelgroep, afstand), des te groter dit verdringingseffect. Tot grote uitval dan wel sterk oplopende leegstand elders (en daarmee aantasting het woon- en leefklimaat en het ondernemersklimaat) zal de komst van Jumper niet leiden. 2) Juridisch Vanwege het voorbereidingsbesluit en de publicatie van het ontwerpbestemmingsplan Bedrijventerreinen 2013 moet het verzoek c.q. de aanvraag van Purmerstede Partners worden getoetst aan het vigerende bestemmingsplan De Koog 1997 en het ontwerpbestemmingsplan 'Bedrijventerreinen 2013'. Op het moment dat de aanvraag in beide plannen past, is er geen weigeringsgrond. Op basis van het vigerende bestemmingsplan is voor deze specifieke locatie ontheffing verleend ten behoeve van de vestiging van perifere detailhandel voor de verkoop van tweedehands meubels en aanvullende goederen die vallen onder woninginrichting. Deze kan worden aangevuld c.q. gewijzigd, zodat vestiging van een Jumper verantwoord mogelijk is. Uit het dpo blijkt dat de vestiging van een Jumper geen grote gevolgen heeft voor de bestaande ruimtelijke structuur. In het in voorbereiding zijnde (ontwerp)-bestemmingsplan 'Bedrijventerreinen 2013' hebben locaties waar nu perifere detailhandel is toegestaan, een positieve bestemming voor pdv gekregen. Op de door Jumper beoogde locatie is perifere detailhandel toegestaan. Onder perifere detailhandel wordt het volgende verstaan: Detailhandel, te onderscheiden in de volgende branches: a. detailhandel in volumineuze goederen, zoals boten, motoren, caravans, keukens, sanitair,
blz. 2
geadresseerde de gemeenteraad van Purmerend
ons kenmerk
1074102
datum 16 april 2013
landbouwwerktuigen en grove bouwmaterialen en daarmee rechtstreeks samenhangende artikelen, zoals accessoires, onderhoudsmiddelen, onderdelen en / of materialen; b. woninginrichting als geheel, waaronder vallen meubels, vloerbedekking, woningtextiel, woningdecoratie en verlichtingsartikelen; c. tuincentra en detailhandel in (bulk-)dierbenodigdheden/hobby artikelen, voorzover die vanwege aard en/of omvang een groot oppervlak nodig hebben voor de uitstalling; d. bouwmarkten. Bovengenoemde definitie is geformuleerd op basis van de trends en ontwikkelingen (met name schaalvergroting en branchevervaging) in de winkelmarkt. Deze zijn geschetst in de beleidsvisie op perifere detailhandel. De definitie is opgenomen in de nieuwe bestemmingsplannen 'Bedrijventerreinen 2013' en 'Overwhere Zuid 2012'. De winkelformule van de Jumper kan worden geschaard onder deze definitie van perifere detailhandel. Conclusie Ons College concludeert dat er geen steekhoudende ruimtelijke relevante argumenten c.q. juridische gronden zijn om de aanvraag van Purmerstede Partners BV, t.b.v. een vestiging van een Jumper op het perceel Van Usendijkstraat 405-409, te weigeren. Gezien bovenstaande is het college voornemens, vanwege het ontbreken van een weigeringsgrond, de vergunning aan Purmerstede Partners te verlenen. Bij de definitieve afweging hiertoe, wil het college 'het gevoelen' van de gemeenteraad betrekken. Wij stellen voor deze briefte bespreken in de commissie SOB van 16 mei 2013. Indien u, ondanks bovenstaande, van mening bent dat het niet wenselijk is dat Jumper en/of aan Jumper verwante formules zich vestigen in Purmerend, dan stellen wij u voor om dit tot uitdrukking te laten komen bij de vaststelling van de bestemmingsplannen Bedrijventerreinen 2013 en Overwhere Zuid 2012. Hiertoe zou de definitie zoals opgenomen in het bestemmingsplan gewijzigd moeten worden. Wij wijzen u er op dat deze gewijzigde definitie dan ook gehanteerd moet worden voor de andere bestemmingsplannen om een consistent en duidelijk beleid in Purmerend te waarborgen.
Hoogachtend, burgemeester en wethouders van Purmerend,
1. Distributieve onderbouwing Jumper, definitieve rapportage
blz. 3
Distributieve onderbouwing Jumper Purmerend
18 april 2013
Eindrapport
Status: Concept Datum: 18 april 2013 Een product van: Bureau Stedelijke Planning bv Silodam 1E 1013 AL Amsterdam 020 - 625 42 67 www.stedplan.nl
[email protected] Team Detailhandel en Leisure: Annelies Goorts MSc. Drs. Toine Hooft Voor meer informatie: Toine Hooft,
[email protected]
In opdracht van: Purmerstede Partners De in dit document verstrekte informatie mag uitsluitend worden gebruikt in het kader van de opdracht waarvoor deze is opgesteld. Elk ander gebruik behoeft de voorafgaande schriftelijke toestemming van Bureau Stedelijke Planning BV©. Projectnummer: 2013.A.533 Referentie: 2013.A.533 Purmerstede, Purmerend DPO Jumper_180413
pagina 2
Inhoudsopgave
Pagina
1
Inleiding
4
Contextanalyse
6
1.1 Vraagzijde van de markt 1.2 Aanbodzijde van de markt 1.3 Branche- en formuleschets 1.4 Beleidskaders 2
Distributieplanologische toetsing
12
2.1 Benchmark winkelgebieden 2.2 Distributieve ruimte 2.3 Conclusies 3
Effectanalyse
15
3.1 Economische en ruimtelijke impuls 3.2 Effecten op de bestaande winkelstructuur Bijlage 1: Detailhandelsaanbod
17
Bijlage 2: Provinciaal, regionaal en gemeentelijk detailhandelsbeleid
18
pagina 3
Inleiding Aanleiding Purmerstede Partners heeft bij het college van B&W van de gemeente Purmerend een verzoek ingediend voor een vestiging van dierenspeciaalzaak Jumper op de Van IJsendijkstraat 405-409 (bedrijventerrein de Koog). Op basis van het vigerende beleidsplan is vestiging niet toegestaan. Het initiatief past wel binnen het in voorbereiding zijnde bestemmingsplan. De gemeenteraad is ter meningsvorming geïnformeerd over deze voorgenomen vestiging middels een brief van 26 februari. In de commissie Stedelijke Ontwikkeling en Beheer van 14 maart 2013 zijn vragen gesteld over het initiatief. Dit is reden geweest om een nadere distributieve onderbouwing van de vestiging van Jumper te laten verzorgen. Purmerstede Partners heeft Bureau Stedelijke Planning verzocht dit onderzoek uit te voeren.
Vraagstelling
In dit onderzoek zijn de volgende vragen beantwoord: Is een dierenspeciaalzaak van 1.000 m² wvo op bedrijventerrein de Koog distributief te onderbouwen? Wat zijn de effecten van de voorgenomen ontwikkeling op de lokale detailhandelstructuur?
De uitkomsten in een notendop
Distributief is de komst van een dierenspeciaalzaak XL in Purmerend te verantwoorden. De distributieplanologische (dpo) berekening wijst op voldoende marktruimte. Een benchmark en het intern vestigingsplaatsonderzoek van Jumper onderstrepen dit beeld. Ruimtelijk valt een vestiging van dierenspeciaalzaak Jumper op de Van IJsendijkstraat 405-409 (ca. 1.000 m² winkelvloeroppervlak) op bedrijventerrein de Koog te motiveren. Hoewel Jumper niet valt onder de strikte definitie van perifere detailhandel (PDV: zijnde bouwmarkten, tuincentra en woonwinkels), heeft het wel de verschijningsvorm daarvan (bulkartikelen, grootschalig ruimtegebruik en effecten). De grote vestigingen van Jumper zijn dan ook op PDV-locaties te vinden. Een dierenspeciaalzaak XL past qua omvang, functie en verschijningsvorm niet in het kernwinkelgebied. De beoogde locatie (Van IJsendijkstraat) voldoet aan alle (vestigings)criteria. Ruimtelijk zijn daarnaast nog de volgende motieven relevant: structuurversterking (een meer robuuste en vitale voorzieningenstructuur), profiel- en ruimtelijk-functionele versterking van het bedrijventerrein in kwestie, verbetering van het woon- en leefklimaat en het ondernemersklimaat. Het initiatief past bovendien binnen het in voorbereiding zijnde bestemmingsplan. De komst van Jumper kent positieve economische effecten (werkgelegenheid) en uitstralingseffecten (zoals structuurversterking, impuls aan bedrijventerrein de Koog). Hoewel de komst van Jumper distributief verantwoord is, en de economische bijdrage per saldo positief zal er ook sprake zijn van (lokale) verdringing. Hoe meer overlap (in functie, branche, metrage, formule, prijsstelling, doelgroep, afstand), des te groter het verdringingseffect. Tot grote uitval c.q. sterk oplopende leegstand elders (en daarmee
pagina 4
aantasting het woon- en leefklimaat en het ondernemersklimaat) zal de komst van Jumper niet leiden.
Leeswijzer In hoofdstuk 1 is de context (vraag en aanbodverhoudingen, functioneren aanbod, trends en ontwikkelingen, beleid) geschetst. In hoofdstuk 2 zijn de distributieve mogelijkheden beoordeeld. In hoofdstuk 3 komen de effecten van het voorgenomen initiatief aan bod. Van IJsendijkstraat 405-409
Voorbeeld exterieur Jumper
Bron: Bureau Stedelijke Planning
pagina 5
Contextanalyse In dit eerste hoofdstuk is de context geschetst. Aan bod komen de vraagzijde (paragraaf 1.1), de aanbodkant (1.2), de branche- en formuleschets (paragraaf 1.3) en het relevante beleidskader (paragraaf 1.4).
Vraagzijde van de markt Omvang en samenstelling verzorgingsgebied Een dierenspeciaalzaak XL heeft een verzorgingsgebied van minimaal 40.000 inwoners nodig om te kunnen functioneren. Purmerend is met bijna 80.000 inwoners van voldoende omvang om een dierenspeciaalzaak XL te huisvesten. Op basis van koopstroomgevens (Koopstromenonderzoek Randstad 2011) en klantenherkomstgegevens van Jumper kan de gehele gemeente Purmerend als primair verzorgingsgebied worden gezien. In Purmerend wonen 79.265 personen (0101-2012). Er is nog een lichte groei voorzien van het aantal inwoners tot 81.500 in 2020; daarna treedt stabilisatie op (bron: ABF Research, Primos prognose). Figuur 1 Verzorgingsgebied Jumper
Bron: PDOK Achtergrondkaart; bewerking Bureau Stedelijke Planning
De leeftijdsopbouw komt grofweg overeen met het Nederlands gemiddelde. Het gemiddelde inkomen ligt in Purmerend iets hoger dan het Nederlands gemiddelde. Tabel 1 Demografische kenmerken verzorgingsgebied Jumper %
%
inwoners 0-15 Purmerend Nederland
79.265
%
15-25
%
25-45
45-65
Gem
% niet
Gem
%
huish
westers
ink per
65+
grootte
allocht.
inw.
17
12
27
29
15
2,3
15
€21.900
17
12
27
28
16
2,2
11
€21.500
Bron: CBS Statline, 2013. Cijfers betreffen 2012, inkomen betreft 2010
pagina 6
Op basis van koopstroomgevens en de gunstige ligging van het object (nabij de provinciale weg N244 naar Edam-Volendam) is een substantiële toevloeiing vanuit de buurgemeenten mogelijk. Thans is 36% van de omzet in niet-dagelijkse omzet afkomstig van buiten Purmerend. Voor de vestiging van Jumper gaan we eveneens van dit percentage uit. De belangrijkste gemeenten voor toevloeiing zijn (in volgorde van belang): Waterland, Beemster en Edam-Volendam (respectievelijk 7%, 7% en 5%) (bron: KSO2011).
Aanbodzijde van de markt Winkelstructuur Purmerend De detailhandelsstructuur bestaat uit het centrum van Purmerend, het Miro Center (met o.a. AH XL, Leen Bakker en C&A) en zeven wijk- en buurtwinkelcentra. Daarnaast is er verspreide bewinkeling in de bebouwde kom en op bedrijventerrein De Koog en De Baanstee (niet in figuur weergegeven). Figuur 2 Detailhandelsstructuur Purmerend
Bron: PDOK; Locatus Verkooppunt Verkenner; bewerking Bureau Stedelijke Planning
Dieren, dierbenodigdheden en –voeding (Dibevo) Dierenspeciaalzaken en tuincentra zijn goed voor ongeveer de helft van de totale bestedingen aan dierbenodigdheden en voeding (Dibevo). In het navolgende zullen we vooral inzoomen op de dierenspeciaalzaken en secundair de tuincentra. In Purmerend zijn zes dierenspeciaalzaken gevestigd van in totaal 660 m² winkelvloeroppervlak (wvo). Een grootschalige aanbieder ontbreekt. Buiten de gemeentegrenzen voeren de tuincentra Groenrijk en Overvecht een Dibevoassortiment. Deze staan ook in het volgende figuur weergegeven.
pagina 7
Figuur 3 Aanbieders Dibevo Purmerend en directe omgeving
Bron: Locatus Verkooppunt Verkenner, april 2013; bewerking Bureau Stedelijke Planning
Aanbod bedrijventerrein de Koog De beoogde vestigingslocatie is gelegen op bedrijventerrein de Koog. Het detailhandelsaanbod bestaat uit 16 detailhandelsvestigingen van in totaal 11.091 m² wvo. De grootste vestigingen zijn Praxis aan de Van IJsendijkstraat, kringloopwinkel Noppes, IJzerwarenhandel Provak en Model Plaza Modelbouw (voor een overzicht, zie bijlage 1). Vanaf het ontstaan van het bedrijventerrein vervult de Koog al een functie voor detailhandel. De Van IJsendijkstraat is onderdeel van de hoofdinfrastructuur. Het bedrijventerrein is te bereiken via woonwijk Overwhere in het westen en de randweg N244 in het noordoosten van de Koog. Figuur 4 Aanbod detailhandel bedrijventerrein De Koog
Bron: Locatus Verkooppunt Verkenner, april 2013
pagina 8
1.3
Branche- en formuleschets Brancheschets Dibevo Dierenspeciaalzaken en tuincentra (mits met een afdeling ‘dier’) zijn de belangrijkste afzetkanalen voor dierenvoeding en dierbenodigdheden. Ze hebben een marktaandeel van 48% (bron HBD). Het marktaandeel loopt op. Goede tweede is de niet-detailhandel (38%). Daaronder vallen bijvoorbeeld ook groothandels, particuliere verkoop, dierenasiels, fokkers en dierenartsen. Supermarkten hebben een aandeel van 7%. Het aantal dierenspeciaalzaken in Nederland bedraagt ongeveer 1.500 (Locatus, 2013). Net als in de meeste andere branches neemt het aantal winkels licht af, maar de oppervlakte per verkooppunt fors toe (trend naar schaalvergroting). Was dit in 2005 gemiddeld nog 150 m² wvo, in 2013 is dit gestegen tot 180 m² wvo. Grofweg een derde van deel van het aantal dierenspeciaalzaken is gevestigd in hoofdwinkelcentra, een derde in wijk- en buurtwinkelcentra en een derde op perifere detailhandelslocaties. Tuincentra zijn vrijwel altijd in perifere locaties gelegen.
Het aantal werkzame personen per winkel is de afgelopen jaren ongeveer gelijk gebleven. 48% van de ondernemingen is een eenmanszaak. In 50% werken 2 tot 10 medewerkers. In 2% van de gevallen zijn er meer dan 10 werknemers (let op: dit gaat om ondernemingen, niet om individuele winkels). Minder dan de helft van het aantal winkels (37%) is aangesloten bij een formule zoals Discus, Pet’s Place, Dobey en Faunaland.
Bron: HBD, Dossier Dibevo en dierenspeciaalzaken; brancheorganisatie Dibevo.
De Jumper-formule Sinds haar oprichting in 1992 is de franchiseformule Jumper gegroeid tot 60 vestigingen met een gemiddeld vloeroppervlak van 660 m² wvo. Naast eigen winkels is de formule vertegenwoordigd als onderdeel van een bouwmarkt of tuincentrum (15 vestigingen; zogeheten shop-in-shops). Een aantal winkels (40%) is gelegen in reguliere winkelgebieden; deze winkels zijn in de regel kleiner dan 500 m² wvo. De winkels op perifere en grootschalige detailhandelslocaties (60%, inclusief de shop-in-shops bij tuincentra of bouwmarkten) zijn gemiddeld 816 m² wvo (metrage van shop-in-shops is onbekend). De ideale maatvoering voor een grote Jumper bedraagt 1.000 tot 1.200 m² wvo, maar Jumper exploiteert ook winkels van 1.800 m² wvo tot 2.600 m² wvo (resp. Leeuwarden en Arnhem). Het hoofdkantoor en distributiecentrum is gevestigd in Arnhem. Een Jumper is levensvatbaar bij een verzorgingsgebied van minimaal 35.000 tot 40.000 inwoners. Het aanbod bestaat uit dieren & dierbenodigdheden en dierenvoeding. De productgroepen Hond, Kat, Knaagdier en Vogel (en in mindere mate overige groepen zoals Vissen) worden bediend, waarbij Hond en Kat het grootste deel van de omzet vertegenwoordigt.
Bron: Bedrijfsinformatie Jumper, Jumper.nl, Locatus Verkooppunt Verkenner.
pagina 9
Interieur Jumper
Bron: Bureau Stedelijke Planning
(Algemene) trends en ontwikkelingen in detailhandel
Een aantal algemene trends en ontwikkelingen in de detailhandel zijn ook van toepassing op de Dibevo-branche: Schaalvergroting. Er komen steeds minder verkooppunten, maar deze zijn wel veel groter dan voorheen. Een groeiende focus op prijs. Door de economische crisis wordt deze trend versterkt die al een aantal jaren terug is ingezet in de supermarktbranche. Gevoed door meer transparantie in het aanbod maken consumenten een steeds bewustere keuze op prijs. Niet alleen door de economische crisis staan de omzetten van winkeliers onder druk. Ook structurele ontwikkelingen, zoals de groei van e-commerce, zet de omzetten van winkeliers onder druk. De concurrentie tussen winkelgebieden en winkels zal verder toenemen. Centra en verkooppunten die goed bereikbaar zijn en voldoende keuzemogelijkheden bieden winnen het van hun kleinere en slecht bereikbare tegenhangers. Door de crisis zijn diverse winkelvastgoedprojecten uitgesteld, afgesteld of sterk versoberd. Ruimtelijk-functionele versterking van de winkelstructuur is echter een continu vereiste. Het risico is groot dat door de crisis ook die noodzakelijke vernieuwing en versterking onder druk komt te staan.
Beleidskaders In de vigerende planologische regeling (bestemmingsplan De Koog 1997, Van IIsendijkstraat 405-409) is er een ontheffingsmogelijkheid voor detailhandel van tweedehands meubels en aanvullende goederen die vallen onder woninginrichting (kleden, lampen etc.) met een maximaal oppervlakte van 2.300 m². In het nieuwe ontwerp bestemmingsplan (dat sinds 8 februari 2013 ter visie ligt) geldt voor het betreffende pand dat, naast de bedrijfsmatige functies, ook perifere detailhandel mogelijk is. Hoewel een dierenspeciaalzaak XL niet valt onder de strikte definitie van perifere detailhandel (PDV: zijnde bouwmarkten, tuincentra en woonwinkels), heeft het wel de verschijningsvorm daarvan (bulkartikelen, grootschalig ruimtegebruik en effecten). De meeste dierenspeciaalzaken XL zijn dan ook op perifere
pagina 10
detailhandelslocaties te vinden. De beoogde locatie (Van IJsendijkstraat) voldoet aan alle (vestigings)criteria. Volgens het college van B&W kan de Jumper-formule worden ondergebracht in de branche van de “traditionele” pdv. Zij concluderen dit op basis van de aard en omvang van het assortiment, de ruimtelijke effecten en het ruimtegebruik van de winkel (Uit: brief afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling aan gemeenteraad Purmerend dd. 22 februari 2013). Het vigerende provinciale, regionale en gemeentelijke beleid is opgenomen in bijlage 2. In deze is vooral relevant dat met de toelating van nieuwe detailhandel de bestaande winkelstructuur in Purmerend niet wordt ontwricht.
pagina 11
2
Distributieplanologische toetsing In dit hoofdstuk zijn twee methoden gebruikt om te bepalen of het voorliggende initiatief markttechnisch verantwoord is. In paragraaf 2.1 is met behulp van een benchmarkanalyse het detailhandelsaanbod vergeleken. In 2.2 is het DPO uiteengezet.
2.1
Benchmark winkelgebieden De landelijke Dibevo-winkeldekking (m² wvo Dibevo per 1.000 inwoners) bedraagt 16,1. Dit bijna twee keer zo hoog als in Purmerend: 8,3. Het cijfermatig verschil 1 bedraagt 618 m² wvo . ((16,1-8,3)1.000
Ten behoeve van de toetsing van het voorliggende plan is het Dibevo-aanbod naast 2 een aantal plaatsen met een vergelijkbaar inwoneraantal gelegd. Uit deze benchmark blijkt het volgende: Purmerend heeft een veel lager Dibevo-aanbod dan de plaatsen in de benchmark: een verschil van 530 m² wvo per woonplaats. Dit ligt niet zozeer aan het aantal winkels (dit verschilt maar één), maar vooral aan het gemiddelde oppervlak per vestigingspunt. Het aanbod in Purmerend is kleinschalig met 110 m² wvo per vestigingspunt, niet alleen in vergelijking met de benchmark, maar ook in vergelijking met het landelijk gemiddelde (180 m² wvo). Een dierenspeciaalzaak XL ontbreekt in Purmerend. In de meeste benchmarkplaatsen zes van de tien) is een aanbieder van een grote dierenspeciaalzaak (groter dan 500 m² wvo, al dan niet een Jumper) gevestigd. Tabel 2 Benchmarkanalyse Kenmerken
Benchmark
Purmerend
Verschil
76.081
79.265
-3.184
1.191
660
531
Aantal inwoners m² wvo dierenspeciaalzaken Aantal verkooppunten dierenspeciaalzaak
7
6
1
Gemiddeld m² wvo per verkooppunt
170
110
60
Winkeldekking (m² wvo / 1.000 inwoners)
15,7
8,3
7,3
Bron: Locatus Verkooppunt Verkenner, april 2013; bewerking Bureau Stedelijke Planning
Tuincentra In de afgelopen jaren zijn tuincentra steeds meer branchevreemde artikelen gaan verkopen. Dit gebeurt mogelijk als shop-in-shop (Jumper is een van de mogelijke formules hiervoor) of als onderdeel van het eigen assortiment. Opmerkelijk genoeg zijn er in Purmerend geen grote tuincentra. De tuincentra Groenrijk en Overvecht (beide gemeente Beemster) voeren beide een (beperkt) Dibevo-assortiment van respectievelijk 120 en 350 m² wvo (overigens een bescheiden
1
Het verschil in winkeldekking van 16,1 minus 8,3 maal 79.265 inwoners gedeeld door 1000. Dit zijn in omvang vergelijkbare plaatsen tussen 69.000 en 85.000 inwoners, te weten: Almelo, Amstelveen, Heerlen, Helmond, Hengelo, Hilversum, Lelystad, Oss, Schiedam en Spijkenisse. 2
pagina 12
deel van het totale winkelvloeroppervlak). Zij bedienen ten dele ook inwoners van Purmerend.
Distributieve ruimte
Een DPO-berekening voor een dierenspeciaalzaak is geen standaard DPO-berekening, omdat er enkele branche en definitieverschillen tussen omzet en bestedingen bestaan. Deze staan hieronder gespecificeerd. Bij de inschatting van de ontwikkelingsmogelijkheden voor de Dibevo-branche in het verzorgingsgebied zijn de volgende kengetallen gehanteerd: Er is uitgegaan van een 81.486 inwoners in het verzorgingsgebied in 2020. De besteding aan Dibevo-artikelen bedraagt € 90,- per hoofd van de bevolking per jaar (inclusief BTW, op basis van kengetallen HBD, 2011). Hiervan wordt de helft besteed in dierenspeciaalzaken en tuincentra. In de berekening is van een bedrag van € 45,uitgegaan. Een inkomenscorrectie van 0,5% voor de hogere gemiddelde inkomens in Purmerend (CBS). Een gemeten koopkrachtbinding voor de niet-dagelijkse sector van 61% en een gemeten koopkrachttoevloeiing van 36% voor de niet-dagelijkse artikelen (op basis van het Koopstromenonderzoek Randstad 2011). Voor 2020 zijn deze getallen ongewijzigd. Een gemiddelde vloerproductiviteit van € 2.275 voor Dibevo, inclusief BTW. De vloerproductiviteit geeft aan wat een gemiddelde winkel per jaar per m² wvo omzet (kengetal HBD, raming 2008 / 2009). Het huidige Dibevo-aanbod in het verzorgingsgebied bedraagt 660 m² wvo (op basis van de Locatus Verkooppunt Verkenner, april 2013). Tabel 3 Distributieplanologische berekening Dibevo-sector Purmerend Inwoners (CBS)
Huidige situatie
Situatie 2020
79.265
81.486
€ 45
€ 45
Bestedingspotentieel in € mln
€ 3,57
€ 3,67
Bestedingspotentieel in € mln, incl inkomenscorrectie
€ 3,59
€ 3,69
61%
61%
€ 2,19
€ 2,25
36%
36%
Omzet door toevloeiing in € mln
€ 1,23
€ 1,27
Totale bestedingen in € mln
€ 3,42
€ 3,51
€ 2.275
€ 2.275
Bestedingen per hoofd in € (HBD)
Koopkrachtbinding (KSO) Gebonden bestedingen in € mln Koopkrachttoevloeiing (KSO)
Gemiddelde vloerproductiviteit in € per m² wvo (incl BTW)
1.503
1.545
Gevestigd aanbod in m² wvo (Locatus)*
660
660
Uitbreidingsruimte in m² wvo
843
885
Haalbaar aanbod in m² wvo
* Omdat er in de gemeente Purmerend geen tuincentra zijn gevestigd met een assortiment Dibevo, wordt er uitgegaan van een de gemiddelde vloerproductiviteit van dierenspeciaalzaken in Nederland.
pagina 13
2.3
Uitkomsten De berekening resulteert in een indicatieve uitbreidingsruimte van een 843 m² wvo in de huidige situatie. In 2020 is dit als gevolg van toename van de bevolking opgelopen tot 885 m² wvo. De uitkomst is vertekend omdat de tuincentra Groenrijk en Overvecht in de gemeente Beemster een (beperkt) Dibevo-assortiment voeren en wat van het potentieel in Purmerend afromen.
Conclusies Dierenspeciaalzaken en tuincentra zijn goed voor ongeveer de helft van de omzet in Dibevo. Het aanbod aan dierenspeciaalzaken (en tuincentra!) is in Purmerend fors lager dan het aanbod in de benchmark en het Nederlands gemiddelde. Het aanbod in Purmerend is bovendien veel kleinschaliger van aard dan in vergelijkbare plaatsen. Uit de DPO-berekening blijkt dat er een uitbreidingsruimte is van 885 m² wvo in 2020. De komst van dierenspeciaalzaak XL is daarom distributief te motiveren.
pagina 14
3
Effectanalyse In dit hoofdstuk is verslag gedaan van een analyse naar de effecten van de ontwikkeling van een dierenspeciaalzaak XL van circa 1.000 m² wvo op de locatie van IJsendijkstraat 405-409 te Purmerend. Ingegaan wordt op de economische en ruimtelijke impuls (paragraaf 3.1) en de effecten op de bestaande winkelstructuur (paragraaf 3.2).
3.1
Economische en ruimtelijke impuls Structurele economische effecten: werkgelegenheid en maatschappelijke baten Realisatie van een dierenspeciaalzaak XL levert een structureel werkgelegenheidseffect op. De omzetimpuls is hiervoor maatgevend. Een dierenspeciaalzaak XL levert 3 grofweg een omzetplus op van € 1,8 miljoen op jaarbasis , met een directe 4 werkgelegenheid van 9 arbeidsplaatsen en ook nog 2 indirecte (bij toeleverende 5 bedrijven) werkgelegenheid , totaal 11. Jumper onderschrijft deze werkgelegenheidsimpuls op basis van eigen ervaringscijfers. Jumper maakt naast vaste krachten gebruik van weekendhulpen en biedt werkervaringsplaatsen. Deze banen zijn echter niet volledig additioneel; een deel betreft verplaatsing van werkgelegenheid binnen de gemeente en regio. De werkgelegenheidsvraag betreft hoofdzakelijk lager en middelbaar geschoold personeel. Bekend is dat lager opgeleiden veelal dicht bij hun woning werk vinden/hebben. Het gros van het werkgelegenheidseffect is dus toe te schrijven aan de directe regio. Het project kan ook helpen om een aantal mensen eerder uit een werkloosheidssituatie te helpen. Indien dat het geval is, kan dit als baat aan het 6 project worden toegerekend . Er treedt nog een werkgelegenheidseffect op: een deel van de versterking betreft groei van banen aan de bovenkant van de arbeidsmarkt. Dit bevordert de doorstroming van werkenden op de arbeidsmarktladder. De doorstromers genieten de resterende tijd van hun werkzame leven een hoger inkomen.
Ruimtelijk-economische uitstralingseffecten
Naast de genoemde kwantitatieve economische effecten zal het project ook andere effecten hebben die lastig zijn te kwantificeren en moeilijk onder een noemer te vatten zijn. Dit zijn zogenaamde uitstralingseffecten. Relevant zijn onder meer: Structuurversterking. De komst van een dierenspeciaalzaak XL leidt tot een verhoogde koopkrachtbinding en -toevloeiing binnen de gemeente en een meer robuuste en vitale voorzieningenstructuur.
3 Uitgaande van een metrage van 1.000 m² wvo, een vloerproductiviteit van € 2.275 en een correctiefactor van 80% (grote winkels draaien een wat lagere vloerproductiviteit dan kleine winkels; daar waar grootschaligheid de uitzondering is passen we deze correctiefactor toe). 4 Uitgaande van een omzet per fte in de niet-dagelijkse sector van € 197.000 (bron: HBD omzetkengetallen detailhandel 2011), 5 Op basis van eerdere input-output analyses voor de sector is een multiplier van 1,22 gehanteerd, dat wil zeggen dat bovenop de directe werkgelegenheid nog een additionele 22% aan indirecte werkgelegenheid optreedt. 6 In een MKBA kunnen we deze jaarlijkse baten meenemen voor een periode van 10 jaar omdat ervan uitgegaan mag worden dat ook zonder dit project deze mensen na verloop van tijd wel een baan zullen vinden.
pagina 15
3.2
Versterking vestigingsklimaat. Een aantrekkelijk voorzieningenaanbod draagt bij aan de
versterking van het vestigingsklimaat voor bewoners en bedrijven en daarmee aan het concurrentieprofiel van de betreffende locatie en gemeente. Impuls lokale middenstand. De lokale middenstand (denk aan winkeliers, brandstofverkooppunten, vrijetijdsactiviteiten, horeca) profiteert van de traffic die de winkel genereert. Profiel- en ruimtelijk-functionele versterking van het bedrijventerrein De Koog. Een dergelijke ontwikkeling fungeert vaak als katalysator voor nieuwe investeringen in de directe projectomgeving en daarbuiten. Er is veelal sprake zijn van een kleine stijging van vastgoedwaardes (en OZB) in de directe projectomgeving in orde van grootte 1-2%.
Effecten op de bestaande winkelstructuur Behalve positieve economische en uitstralingseffecten kan er ook sprake zijn van verdringing, lokaal en in de buurgemeenten. De mate van verdringing hangt in hoge mate af van de overlap in functie, branche, metrage, formule, prijsstelling, doelgroep en afstand. Des te groter de overlap, des te groter het verdringingseffect.
Omzetclaim en omzetherkomst Een nieuwe dierenspeciaalzaak op de locatie Van IJsendijkstraat 405-409 zal indicatief een jaaromzet (moeten) realiseren van ruim € 1,8 miljoen. Naar schatting is 64% afkomstig vanuit Purmerend; in omzet € 1,2 miljoen. De andere 36% komt van buiten de gemeente (gelijk aan de gemeten koopkracht in de gemeente Purmerend in de niet-dagelijkse sector; KSO2011). Dit is vrijwel geheel additionele omzet die niet ten koste gaat van gevestigde aanbieders in Purmerend.
Verdringing Van de omzet van € 1,2 miljoen is een deel afkomstig van gevestigde dierenspeciaalzaken in Purmerend; het grootste gedeelte komt van ander type aanbieders en kanalen als tuincentra, supermarkten en niet-detailhandel, Ook treedt marktverruiming op: aanbod creëert vraag. In theorie zal maximaal 20 tot 25% van de omzet van de dierenspeciaalzaak XL van binnen Purmerend (€ 1,2 miljoen) ten koste gaan van de gevestigde dierenspeciaalzaken, of € 230.000 tot € 290.000. Dit komt neer op een theoretische maximale verdringing van 15 tot 20% van de normomzet van de gevestigde dierenspeciaalzaken. In de praktijk zal dit cijfer lager uitpakken daar er distributief sprake is van een forse ruimte. Het valt echter niet uit te sluiten dat een enkele aanbieder het niet (meer) kan bolwerken. Dit is in de regel de slecht functionerende winkel die vroeg of laat zou verdwijnen. Met een initiatief als een dierenspeciaalzaak XL wordt een dergelijke autonome ontwikkeling versneld. Van duurzame ontwrichting van de detailhandelsstructuur in Purmerend of sterk oplopende leegstand in het verzorgingsgebied is geen sprake.
pagina 16
Bijlage 1: Detailhandelsaanbod
Tabel 4 Winkelstructuur Purmerend Winkelgebied
Winkelgebiedstypering
Centrum Purmerend
Hoofdwinkelgebied groot
Aantal verkooppunten
wvo
Dibevo aanwezig?
262
39.342
Ja
Bedrijfsterrein Miro Center
Verspreide bewinkeling
33
22.548
Speciaal Winkelgebied
18
15.697
Bebouwde kom Weidevenne
Verspreide bewinkeling
24
10.141
Wijkcentrum klein
23
5.880
Gorselaar
Grootschalige concentratie
Gildeplein
Wijkcentrum klein
7
4.625
22
4.208
Ja
Meerland
Wijkcentrum klein
Wormerplein
Wijkcentrum klein
12
3.293
Ja
22
3.167
Ja
Makado Overwhere
Wijkcentrum klein
20
2.915
Ja
Wijkcentrum klein
10
2.515
De Gors
Buurtcentrum
5
1.321
458
115.652
6
Eindtotaal
Ja
Tabel 5 Aanbod Dibevo-sector Purmerend Naam
Winkelgebied
Winkelgebiedstypering
wvo
Bormann & Rensenbrink
Weidevenne
Wijkcentrum klein
112
Dierenspeciaalzk Wormerplein
Wormerplein
Wijkcentrum klein
Faunaland
Centrum Purmerend
Hoofdwinkelgebied groot
Lobbes
Makado Purmerend
Wijkcentrum klein
52
Meines
Meerland
Wijkcentrum klein
67
Pets Place
Gildeplein
Wijkcentrum klein
155
51
Eindtotaal
223
660
Tabel 6 Aanbod detailhandel op bedrijventerrein De Koog Groep
Naam
Straat
Branche
Vrije Tijd
Model Plaza
Nijverheidsweg 5
Modelbouw
Zwaan Satellietschotelhandel
Flevostraat 64
Electronica
Boa Creations
Nijverheidsweg 26
Woondecorat
300
CarTal
Van Ijsendijkstraat 401
Automaterialen
400
CASH Sierhekwerken
Van Ijsendijkstraat 158
Tuinartikelen
152
Gebr Walter
Nijverheidsweg 8
Badkamers
250
Joro Maatinterieurs
Nieuwe Gouw 22
Meubelen
150
Kroon Kozijn
Van Ijsendijkstraat 389
Deur/Kozijn
146
Oricar
Van Ijsendijkstraat 160
Automaterialen
Praxis
Van Ijsendijkstraat 146
Bouwmarkt
Prins Houthandel
Cantekoogweg 9
Hout
Provak
Van Ijsendijkstraat 160
IJzerw&Gereed
Stupin
Van Ijsendijkstraat 162
Keukens/Badk
200
Ten Dam Parket
Kwadijkerkoogweg 21
Parket/Lamin
260
Warmteservice
Van Ijsendijkstraat 393
Sanitairmat
Noppes
Cantekoogweg 25
2Eh Diversen
In/Om Huis
Detailh Ov Eindtotaal
wvo 1.200 30
80 4.355 550 1.200
60 1.758 11.091
Bron: Locatus Verkooppunt Verkenner, april 2013; bewerking Bureau Stedelijke Planning
pagina 17
Bijlage 2: Provinciaal, regionaal en gemeentelijk detailhandelsbeleid Provincie In 2009 heeft de provincie Noord-Holland de detailhandels- en leisurevisie vastgesteld. Dit fungeert als kader voor het regionale detailhandelsbeleid. De relevante uitgangspunten zijn:
De provincie heeft een positieve grondhouding ten opzichte van nieuwe detailhandelsontwikkelingen, mits deze de bestaande winkelstructuur niet ernstig verstoren of ontwrichten. De ontwikkeling van bestaande hoofdwinkelgebieden heeft prioriteit. Nieuwe ontwikkelingen dragen bij aan de verbetering van de kwaliteit en het onderscheidend vermogen van winkelgebieden. Detailhandelsontwikkelingen groter dan 1.500 m² verhuurbaar vloeroppervlak (vvo) buiten de bestaande structuur en groter dan 5.000 m² binnen de bestaande structuur worden getypeerd als grootschalige ontwikkeling en behoeven regionale afstemming. Solitaire winkelvestigingen zijn ongewenst, uitgezonderd tuincentra. Afhaalpunten van internetwinkels met opslag en distributie als primaire activiteit kunnen zich op bedrijventerreinen vestigen. De provincie laat het onderscheid tussen PDV en GDV los en laat dit aan de regio’s over.
Regionaal beleid: Stadsregio Amsterdam In 2011 is door de regioraad van de Stadsregio Amsterdam het regionaal detailhandelsbeleid vastgesteld. De relevante uitgangspunten zijn:
Detailhandelsvestigingen zijn alleen gevestigd in verstedelijkt gebied of te verstedelijken gebied; de hoofdwinkelstructuur en specifiek benoemde locaties op bedrijventerreinen. Bestaande winkelstructuren worden door offensief beleid versterkt. Locaties die kansrijk en structuurversterkend zijn, mogen worden (her)ontwikkeld en uitgebreid. Buiten de gewenste detailhandelsstructuur worden ontwikkelingen tegengegaan. Alleen traditionele PDV-branches (woninginrichting, tuincentra, bouwmarkten) zijn ook buiten winkelgebieden toegestaan. Op enkele specifieke perifere GDV-locaties is grootschalige detailhandel (> 1.500 m²) zonder branchebeperking toegestaan, waarbij food/dagelijkse artikelen zijn uitgesloten. Voor Purmerend is dit het te ontwikkelen Kop van West.
Gemeente Purmerend In het vigerende detailhandelsbeleid (2007) streeft de gemeente naar behoud van moderne voorzieningen in woonwijken en een aantrekkelijk hoofdwinkelgebied. Volgens dit beleid mogen traditionele PDV-branches zich vestigen op de bedrijventerreinen de Koog en Baanstee, dat altijd als locatie voor detailhandel in volumineuze artikelen heeft gefungeerd.
pagina 18
In februari 2012 is het beleid voor perifere detailhandel Purmerend opgesteld. Hierin wordt geconcludeerd dat er weinig ruimtelijke samenhang is binnen het perifere winkelaanbod. Clustering brengt enkele voordelen met zich mee (combinatiebezoek, synergie, herkenbaarheid en het voorkomen van functiemenging). De Wagenweg en de Burg. D. Kooimanlaan zijn aangewezen als toekomstige PDV-locaties. Dit is op zichzelf echter geen reden om andere ontwikkelingen op bedrijventerreinen tegen te houden. De noodzaak om de Wagenweg te versterken is hiervoor te klein. Dit vertaalt zich in de volgende uitgangspunten en beleidsregels: Vestiging en uitbreiding van winkels buiten de bestaande winkelcentra is ongewenst. Er wordt een uitzondering gemaakt voor winkels in auto’s, boten en caravans, woninginrichting, bouwmarkten en tuincentra. Bij perifere vestiging geldt het criterium dat de aard of omvang van de artikelen een ruimtegebruik vragen dat niet inpasbaar is in een winkelgebied. Voor vestigingen buiten de winkelstructuur, anders dan de traditionele pdv-branches, gelden de volgende voorwaarden: ‐ Alleen vestigingen groter dan 1.000 m² wvo; ‐ Ontheffing op basis van voorwaarden voor een specifiek assortiment; ‐ Limitatieve omschrijving van het gevoerde assortiment (met het oog op handhaving); ‐ Louter volumineuze artikelen (indicatie per artikel > 1 m³); ‐ Zeer beperkt niet-volumineus assortiment, maximaal 50 m² wvo; ‐ Het initiatief is handhaafbaar.
pagina 19
