§ \ \ -'é'-*-r-'-'-+ -r-,G-F
-\-'
\ \ \a
-
-
ALs u gaat verhuizen Bij een verhuizing komt meer kijken dan het inleveren van de sleutels. Vooral het 'opleveren' van de woning aan de verhuurder heeft soms heel wat voeten in de aarde, zeker als huurders daarin het nodige hebben veranderd. In welke staat de woning aan de verhuurder moet worden teruggegeven en wanneer bepaalde veranderingen wel of niet kunnen blijven zitten, staat in dit hoofdstuk centraal.
3.1,
VOORINSPECTIE
Vóór u verhuist, moet duidelijk zijn of er tijdens uw huurperiode veranderÍngen zÍjn aangebracht en of u die al dan niet ongedaan dient te maken. Het is daarom belangrÍjk dat de woning door u en de verhuurder gezamenlijkwordt geïnspecteerd. Bovendien moet deze voorinspectie zo snel mogelijk na het opzeggen van de huur worden gehouden. Op die manier heeft u voldoende gelegenheid om werkzaamheden uit te (laten) voeren. Het is noodzakelijk tijdens de voorinspectie een rapport te maken waarin u en de verhuurder allebei uw opmerkingen over de staat van de woning opnemen. Ook moet erin komen te staan
wat er met de door u aangebrachte veranderingen gaat gebeuren en wie eventuele gebreken moet herstelien. Bij woningcorporaties en grote(re) commerciële verhuurders staat de procedure voor de oplevering van de woning (bijvoorbeeld het houden van een voor- en een eindinspectÍe) meestal in het huurcontract of Ín de daarbij horende algemene voorwaarden.
NEDERTANDSE WOONBOND
ALS U 6AAT VERHUIZEN
AIIeen gebreken die zijn ontstaan door toedoen of nalaten van de huurder komen voor rekening van de huurder. Gebreken die het gevolg zijn van normaal gebruik of van slecht onderhoud door de verhuurder, dient de verhuurder te herstellen. Als u het tijdens de voorinspectie niet eens wordt over bepaalde gebreken, zelf aangebrachte veranderingen of eventuele herstelkosten, moet u dalin het rapport (laten) opnemen. Onderte-
kening van het rapport is niet noodzakelijk; doe dat in ieder geval niet als u het oneens bent met de inhoud. Let erop dat de inspectiedatum wordt vermeld en dat u een exemplaar van het rapport krijgt. Na de voorinspectie heeft u tot aan het eind van de huurovereenkomst de tijd om datgene te (laten) herstellen waarover u het met de verhuurder eens bent. A.ls die termijn door nalatigheid van de verhuurder erg kort is geworden
huuropzegging heeft plaatsgevonden
3.2
-
- bijvoorbeeld
omdat de voorinspectie pas ver na uw
is het redelijk dat u langer de tijd krijgt.
HERSTEL IN BESCHREVEN STAAT De staat waarin de woning aan het einde van de huur moet worden opgeleverd hangt af van de vraag of er aan het begin van de huurovereenkomst een beschrijving (ook wel opnamestaat of
inspectierapport genoemd) van de woning is gemaakt. Uitgangspunt voor de oplevering van de woning is nameiijk de beschreven staat aan het begin van de huur. Het maakt daarbij niet uit wanneer de huurovereenkomst is ingegaan. Is er een beschreven staat van de woning aan het begin van de huur, dan moet de woning aan
het einde van de huur Ín overeenstemming met die beschrijving worden opgeleverd. Onderdelen van de woning die sinds het maken van de beschrijving (bij het begin van de huurovereenkomst) door normaal gebruik kapot zijn gegaan of versleten zijn. hoeft de huurder niet te repareren. Bovendien mogen veranderingen die de huurder met schrifteiijke toestemming van de verhuurder heeft aangebracht in de woning blijven zitten.
Veranderingen die de huurder zonder toestemming heeft aangebracht mogen in de woning blijven zitten als de verhuurder die zonder noemenswaardige kosten ongedaan kan maken en - uiteraard - als de verhuurder er geen bezwaar tegen heeft als de door de huurder aangebrachte verandering in de woning achterblijft.
NEDERLANDSE WOONBOND
ALS U CAAT VERHUIZEN
Geen beschrijving Is er geen beschrijving van de woning bij aanvang van de huur, dan moet de huurder de woonruimte in 'goede staat' opleveren. Als de woning al niet in goede staat was toen de huurder er
kwam wonen, moet de huurder dat bewijzen. Deze 'bewijslast'voor de huurder geldt echter aileen voor huurovereenkomsten die vóór 1 augustus 2003 zijn ingegaan. Als bij het begin van de huurovereenkomst bijvoorbeeld de toiletbrit en de keukenkastjes kapot waren en de huur_ der heeft dat destijds niet aan de verhuurder gemeld, mag de verhuurder toch eisen dat de huurder de woning met een goede wc-bril en keukenkastjes zonder mankementen oplevert. Is de huurovereenkomst ingegaan op ofna L augustus 2003 en is erbij het beginvan de huurovereenkomst geen beschrijving gemaakt, dan mag de huurder de woning opleveren in de staat waarin die verkeert aan het einde van de huur. A]s de verhuurder beweert dat de woonruim-
te aan het begin van de huur in betere staat verkeerde, moet de verhuurder dat bewijzen. De bewijslast ligt in dat geval dus bij de verhuurder. De wet geeft niet aan waaraan een 'beschrijving van het verhuurde'moet voldoen, maar in elk
geval dÍent het een schriftelijk stuk te zijn waarin zo volledig en nauwkeurig moqelijk is aangegeven in welke staat de woning aan het begin van de huurovereenkomst verkeert. Alleen een bepaling in het huurcontract dat de huurder de woning in goede staat heeft ontvangen is géén beschrijving. Ook de schriftelijke verklaring dat er geen schade in het verhuurde is, met daarnaast een opsomming van het aantal kamers. aanwezige kasten en sanitair en het aantal te overhandigen sleutels, is niet meer dan een gedeeltelijk beschreven staat. De beschrijving
zegt dan namelijk bijvoorbeeld niets over de kleur van de wanden, of daar granol op zit en over het functioneren van het sanitair, de verwarming en de keuken. Ook foto's leiden om die reden niet tot een volledige beschrijving, maar ze zijn natuurlijk wel te gebruiken als hulpmiddel. Om geschillen te voorkomen is het voor zowel de huurder als de verhuurder van belang dat een beschrijving zo volledig en nauwkeurig mogelijk is.
5.3
EINDINSPECTIE De huurder heeft uiterlijk tot de dag waarop de huur eindigt de gelegenheid om de woning in de vereiste staat terug te brengen. A.ls de woning bij de eindinspectie (kort voor het einde van de huurovereenkomst) niet in de vereiste staat (op basis van de voorinspectie) blijkt te
zijn opgeleverd, heeft de huurder nog tot en met de laatste dag van de huurovereenkomst om het herstelwerk te doen dat voor zijn rekening komt. Daarna kan de verhuurder de woning op kosten van de huurder in de vereiste staat (laten) terugbrengen. Daarbij mag de verhuurder alleen de redelijke kosten in rekening brengen van het herstelwerk dat de huurder had moeten
doen. De verhuurder mag dus niet een twintig jaar oude wc-pot vervangen en de verhuizende huurder de votledige kosten van een nieuwe wc-pot in rekening brengen. Dat bedrag was de vorige wc-pot namelijk niet meer waard. Er mag bij de eindinspectie alleen herstel worden geëist van gebreken die bij de voorinspectÍe
schriftelijk zijn vastgelegd, tenzij die gebreken bij de voorinspectie niet konden worden geconstateerd bijvoorbeeld omdat er toen nog meubels stonden of tapijt lag). AIs er over de staat van de woning geen problemen meer zijn, zetten beide partijen hun handtekening onder het eindinspectierapport. U hoort ook van dit rapport een exemplaar te krijgen, met daarop de datum van de eindinspectie. Is er nog wel een geschil over de staat van de
woning, dan moet dat in het eindinspectierapport worden gezet. Als de verhuurder daar niet mee akkoord gaat, moet u het rapport niet ondertekenen.
NEDERLANDSE WOONBOND
t
ALS U 6AAT VERHUIZEN
Als er na het overlijden van een huurder niemand in de woning achterblijft, zijn de erfgenamen van de overleden huurder aansprakelijk voor de opievering van de woning en dus ook voor eventuele herstelkosten die daaruit voortvloeien. A]s er geen erfgenamen zijn, of als de erfenis is verworpen, komen de herstelkosten voor rekening van de verhuurder.
3.4
ZONDER TOESTEMMING VERANDERD Soms hebben huurders voor bepaalde veranderingen geen toestemming gevraagd, terwijl dat
volgens de wettelijke regels wel had gemoeten. Ook komt het voor dat verhuurders geen toestemmÍng hebben gegeven en huurders de gewenste verandering toch hebben aangebracht. Als de verhuurder al tijdens de huurperiode veranderingen zou opmerken die zonder de vereiste toestemming zijn aangebracht, kàn hij eisen dat u de verandering direct ongedaan maakt, ook al heeft u de huur niet opgezegd. Deze eis van de verhuurder moet wel redelijk zijn. Als u bijvoorbeeld een niet-dragend gipsen tussenwandje heeft verwijderd en dit dus geen nadelige gevolgen heeft voor de (constructie van de) woning, is het niet redelijkvan de verhuurder dat u dit meteen weer moet verwijderen en het gipsen wandje moet terugplaatsen. De verhuurder kan die situatie best'gedogen' zolang u de woning huurt, zeker als u bereid bent de oorspron-
kelijke situatie te hersteilen als u verhuist. De verhuurder wordt meestal voor het eerst met veranderingen geconfronteerd waarvoor geen toestemming is gegeven als hij de woning na de huuropzegging samen met de huurder inspecteert. AJs u deze 'ongeoorloofde' veranderingen toch in de woning wilt achterlaten, zijn
er een aantal mogelijkheden:
.
als voor een verandering geen (vereiste) toestemming is gevraagd maar de verandering
wel vakkundig is aangebracht, wil een verhuurder zo'n verandering nog wel eens accepteren. Vooral als de woning daardoor aan kwaliteit heeft gewonnen. De verhuurder zal dan echter zelden een vergoeding voor de verandering willen betalen.
.
ais een verandering duidelijk tegen de wil van de verhuurder is aangebracht, zal hij die
zeker niet willen accepteren. In dat geval kunt u twee dingen doen: de verandering ongedaan maken of die toch in de woning achterlaten. De laatste mogelijkheid is te overwegen als u vindt dat de eis tot herstel niet redelijk is, bijvoorbeeld omdat het gaat om een objectieve verbetering, zoais een extra elektrische groep in de stoppenkast of een wasmachine-aansluiting. Als de verhuurder de herstelkosten veruolgens op u wil verhalen, moet de rechter uiteindelijk beslissen wie er geiijk heeft. Maak zo mogelijk altijd foto's van de betwiste situatie.
NEDERLANDSE WOONBOND
20
AL5 U CAAT VERHUIZEN
5.5
HERSTELI(OSTEN
Het in de vereiste staat (laten) hersteiien van een woning brengt uiteraard kosten met zich mee, zoals materiaalkosten en arbeidsloon. Dat laatste kunt u besparen door het werk zelf uit te voeren. Op het materiaal is moeilijker te besparen. Als de verhuurder dit heeft aangeschaft, mag hij daarvoor een redelijke prijs vragen. Als u zelf uw woning in de vereiste staat (terug)brengt, moet u daar niet te iang mee wachten. Als u het herstelwerk niet op de laatste dag van uw huurovereenkomst af heeft, is lang niet elke verhuurder bereid u nog wat extra tijd te geven. Over de verlengde hersteltijd zult u dan huur en eventueel energiekosten moeten betalen. Als dat niet lukt, zult u moeten toestaan dat de verhuurder of de nieuwe huurder het herstelwerk op uw kosten verricht. AJs
bij het herstelwerk oorspronkeiijke onderdelen moeten worden veruangen, is het belang-
rijk om op de leeftijd daarvan te letten. Slijtage door normaal gebruik is nameiijk voor reke-
ning van de verhuurder. Ter verduÍdelijking een voorbeeld: aan het eind van uw huurperiode moet een deur worden vervangen omdat u die beschadigd heeft. Als de bewuste deur tien jaar oud is en een deur gemiddeld twintig jaar meegaat, hoeft u maar de helft van de kosten voor de nieuwe deur te betalen. De andere helft komt voor rekening van de verhuurder. Deze prijsvermindering heet wel 'aftrek nieuw voor oud'. Verhuurders hanteren meestai lijstjes waarop veel voorkomende herstelkosten zijn uitgesplitst naar materiaal- en arbeidskosten. De aftrek nieuw-voor-oud wordt daarbij nogal eens vergeten. Als u de woning niet op tijd in de vereiste staat heeft opgeleverd, mag de verhuurder de kosten van de werkzaamheden die voor uw verantwoordelijkheid en rekening kwamen met een eventueel door u betaaide waarborgsom (of een verstrekte bankgarantie) verrekenen.
'Mo.d.eLÍégé[ing. :jfi,,qÍ
a*aí.de, *oatíw,
...
:.,,
e:N,*@x*deverhuurdérdehuure, íóA$í.tanlaweildamhedendie,de
huurder atsnog moét UitvóeÍiln;;Qgltt§eeÍtde verhgurder daarbijraan,íetke,koSten in rekenihgzug,m,worden gebi.acht:ats.dE,hqurdeÍ ditaiet.zclfldoéí'Verder deett deverhuurdpr
schriftetiJkmee wetke ,vergo€ding(en)de.huurder.ontvanglvrÈide,doorhem zolíazngebriehteverandering(en),TenstottE dient,dèhuÍidérrin dit,gcsyqvéngain rede:lijke'termïn tàkri;geqwaarbinnenhii de woning
3.6
GESCH!LLEN Als u vindt dat de verhuurder geen redelijke eisen stelt aan de oplevering van de woonruimte, is het verstandig deskundig advies in te winnen. Stelt de verhuurder naar uw mening al bij de
voorinspectie onredelijke eisen, dan kunt u met het vragen van dat advies beter meteen aan de slag gaan.
NEDERLANDSE WOONBOND
AL5 U GAAT VERHUIZEN
Meent u het gelijk aan uw kant te hebben. dan zult u moeten afwegen of u het tot een rechtszaak laat komen. Daarbij moet u bedenken dat verhuurders de aÍhandeling van dergelijke geschillen meestal aan deurwaarders en advocatenkantoren overlaten. A]s u door de rechter in het ongelijk wordt gesteld, kunt u behalve voor de herstelkosten ook nog voor extra kosten komen te staan, zoals incasso- en proceskosten. Als u ontevreden bent over de wijze waarop de verhuulder u gedurende het opleveringstraject van de woning of in relatie tot door u te betaien herstelkosten heeft behandeld, kunnen huurders van woningcorporaties daarover (gratis) een oordeel vragen aan de klachten- (of geschillen)commissie waarover elke corporatie verplicht moet beschikken. U kunt dat overwegen als u meent dat u door de corporatie niet serieus bent genomen of onheus bent bejegend. Deze commissie zal doorgaans geen uitspraak doen over de inhoudelijke kant van de zaak of over de hoogte van eventuele herstelkosten, maar wel beoordelen of de corporatie zorgvuldig is geweest en zich redelijk tegenover u heeft opgesteld. Dit oordeel van de klachtencommissie kan, mocht het (alsnog) tot een gerechtelijke procedure komen, ofin de verdere (rechtstreekse) afhandeling met de corporatie, van belang zijn.
Verhuurders in de commerciëIe sector zijn niet verplicht over een klachtencommissie te beschikken. Sommige (commerciële) verhuurders hebben daarom voor conflicten over zelf aangebrachte veranderingen een geschillenregeling opgesteld, de meeste echter niet.
,M
:etfegeting
1,',;!$,.Qg.m§dehr.qgetins van de Woonbond, Aedes en Vastgoed Betang
!9n
{fÍtgq$
::9ltr.l,9rhqlrlder,'geen overeenstemming bereikenrover em:zetf,aan*braÉlne
Íiiaiiiierïrridrden
lr',,
r:.yq0r,ge.lqgdtaogénl8rsehi{eneormmissià;,Bij,9gn!6gcirperàtiesiaíilatrdí{wétGlijkvèt$s5161 ';: I ktadil€nf roÍ'geíshitteíÉomÍni$i§riri; Aͧ,deie,wórOÍ,iíggctraketd rnq€ter,wet sptalrq ziinvan , '.eeo onafhahkellike beóorde[ing vanhet geschit'Om diéredeniíient de klachten: of geschitten-
'commissieJn principe te bestaan uit evenveel Leden Ràmens de huurders en de verhuurder, gezamenLijk een voorzitter benoemen.
NEDERLANDSE WOONBOND
die
22
'
