Állásfoglalás a stigmatizált ingatlanok értékeléséről. Grant Thornton Vagyonértékelési Mesterkurzusok Stigmatizált Ingatlanok Értékelése

Állásfoglalás a stigmatizált ingatlanok értékeléséről Grant Thornton Vagyonértékelési Mesterkurzusok Stigmatizált Ingatlanok Értékelése

KÉSZÍTETTÉK A MESTERKURZUS RÉSZTVEVŐI

Berecz Tamás, Bermark Kft. Borbély Gábor, CBRE Csider László, MIGSZ Dr. Németh Miklós, MIGSZ Fekete Csaba, OTP Jelzálogbank Zrt. Fischl Ákos, OTP Jelzálogbank Zrt. Juhász István, MIGSZ Koncz Gabriella, Konczing Kft. Marcin László, Grant Thornton Réthy Enikő, Marton Kft.,

Grant Thornton Vagyonértékelési Mesterkurzusok Stigmatizált Ingatlanok Értékelése

JÓVÁHAGYTA A MESTERKURZUS TANÁCSADÓ TESTÜLETE

Jakab Ágoston, Grant Thornton, elnök Bérczi László, MRICS Blahó Edit, MIGSZ Dr. Hajdú Miklós, BME Sarlós Nóra, MRICS


I. ÖSSZEFOGLALÓ MEGÁLLAPÍTÁSOK A stigmatizált ingatlan megbélyegzett ingatlan.

külső,

negatív

hatással

megpecsételt,

A külső hatás az ingatlan piaci értékét sajátos, többrétegű szűrőn keresztül módosítja, csökkentheti. Álláspontunk szerint stigma, avagy a pecsét mértéke megbecsülhető, összemérhető. A pecsét piaci értéket módosító hatása jól megválasztott módszertannal számszerűsíthető.


JELLEMZŐ ESETEK A stigmát külső hatás, vagy az ingatlanon magán keletkező hatás okozhatja. Stigmatizált, megpecsételt ingatlanokra vonatkozó hatások jellemző esetei: • • • • • • • • • • • • •

adótornyok magasfeszültségű vezetékek transzformátorházak /állomások repülőterek hulladéklerakó telepek /szeméttárolók befejezetlen épületek, építmények (építés alatt álló, de felhagyott ingatlan) zajhatások légszennyezés kilátás-elvonás vegyi szennyezés biológiai szennyezés rossz szomszéd, elítélt bűnöző jelenléte szellemjárta ingatlanok


SZŰRŐKRITÉRIUMOK A megpecsételt ingatlanokkal kapcsolatban szükséges az alábbi szűrő kritériumokat felállítani: • • • •

Térbeni elhelyezkedése / Távolsága, Ingatlan típusa, jellemzői, Környezet, Kommunikáció.


II. ÖSSZEMÉRÉS A stigmatizált ingatlan megbélyegzett ingatlan.

külső,

negatív

hatással

megpecsételt,

A külső hatás az ingatlan piaci értékét sajátos, többrétegű szűrőn keresztül módosítja, csökkentheti.

Álláspontunk szerint stigma, avagy a pecsét mértéke megbecsülhető, összemérhető. A pecsét piaci értéket módosító hatása jól megválasztott módszertannal számszerűsíthető.


A PECSÉTEK ÖSSZEMÉRÉSE - A beazonosított stigmatípusokra meghatároztuk az egyes dimenziókban felvett értékeket - Az értékskála elemei valamennyi dimenzió esetén 1-10 közötti értékeket vehet fel az alábbiak szerint: Skála értéke Stigmatizáló hatás szélsőértéke : 1

Stigmatizáló hatás szélsőértéke : 10

Tér

Pontszerű kiterjedésű, vagy távolabbi

Nagyobb kiterjedésű, vagy közelebbi stigmatizáló hatás

Idő

Rövid időtávon jellemző

Hosszú, tartós hatás

Intenzitás

Enyhe megítélés

Erős megítélés

Komplexitás

Egyszerű hatás

Összetett, bonyolult hatás

Orvosolható-e Mérhető-e

Nem, vagy csak kevésbé Nagy precizitással, létező módszertannal

Teljes mértékben orvosolható Nem, vagy nem számszerűsíthető módon


A PECSÉT DIMENZIÓI Hatás, eset

tér

idő

intenzitás

komplexitás

orvosolható-e

mérhető-e

1adótorony

3

9

3

6

8

7

2magasfeszültség

5

10

5

7

5

7

10

9

8

8

5

3

4zaj

6

7

7

3

5

2

5légszennyezés

8

6

5

3

4

3

6kilátás-elvonás

1

10

5

2

10

5

7vegyi szennyezés

3

7

8

7

5

4

8biológiai

1

6

8

4

4

4

9hulladéklerakó

3

10

7

8

5

3

10építés alatt

1

4

3

8

2

8

11szomszédság

1

4

5

3

7

7

12szellemjárás

1

4

2

1

10

10

3repülőtér


A PECSÉT KIÉRTÉKELÉSE STIGMATIZÁLT INGATLANOK ÉRTÉKELÉSE REPÜLŐTÉR HATÁSÁNAK KISZÁMÍTÁSA Milyen ingatlantípusok alkalmazható

esetén

Lakó

Alkalmazás feltételei:

Repülőtér jelenléte

Összefoglaló eredmény

50-75 dB lakóigatlanok érintettsége. A szakirodalmak 0,5-1% értékcsökkenést mutattak ki dB-enként. Ez alapján a stigma maximális értéke 25%.

Tanulmány forrása:

Stefan Boes, Stefan Nüesch: Quasi-experimentalevidence on the effect of aircraft noise on apartment rents (2010) Jon P. Nelson: Hedonic Property Value Studies of Transportation Noise: Aircraft and Road Traffic (2007)

PARAMÉTEREK

tér idő intenzitás komplexitás orvosolható-e mérhető-e

Értékkorrekció

REFERENCIA 10 9 10 8 5 3

SÚLY

MIN. ÉRTÉK 0 0 1 0 0 0

-25,00%

MEGJEGYZÉS

10 9 0 50 dB 8 5 3

MAX. ÉRTÉK

MEGJEGYZÉS

10 9 10 75 dB 8 5 3

0,00%

-25,00%

Stigma jellege - sugárdiagram tér 10 8 6 mérhető-e

idő 4 2 0

MIN. ÉRTÉK MAX. ÉRTÉK

orvosolható-e

intenzitás

komplexitás


A PECSÉTEK tér 10

magasfeszültség

8 mérhető-e

6

adótorony idő

4

repülőtér zaj légszennyezés

2

kilátás-elvonás

0

vegyi szennyezés biológiai

orvosolható-e

intenzitás

hulladéklerakó építés alatt rossz szomszédság szellemjárás

komplexitás


A PECSÉTEK


A PECSÉTEK


A PECSÉTEK


A PECSÉTEK


A PECSÉTEK


A PECSÉTEK


A MEGPECSÉTELT INGATLANOK ÁLTALÁNOS SORRENDJE

hatás, eset 1adótorony

Pecsét területe

Arány a legnagyobb pecséthez képest

Stigma hatás sorrendje

85,30

0,633

5

2magasfeszültség

103,92

0,772

2

3repülőtér

134,67

1,000

1

4zaj

64,52

0,479

6

5légszennyezés

61,05

0,453

8

6kilátás-elvonás

62,79

0,466

7

7vegyi szennyezés

86,60

0,643

4

8biológiai

52,83

0,392

10

9hulladéklerakó

95,26

0,707

3

10építés alatt

34,64

0,257

12

11szomszédság

50,23

0,373

11

12szellemjárás

58,02

0,431

9


III. SZÁMSZERŰSÍTÉS, ÉRTÉKELÉS A stigmatizált ingatlan megbélyegzett ingatlan.

külső,

negatív

hatással

megpecsételt,

A külső hatás az ingatlan piaci értékét sajátos, többrétegű szűrőn keresztül módosítja, csökkentheti. Álláspontunk szerint stigma, avagy a pecsét mértéke megbecsülhető, összemérhető.

A pecsét piaci értéket módosító hatása megválasztott módszertannal számszerűsíthető. Grant Thornton Vagyonértékelési Mesterkurzusok Stigmatizált Ingatlanok Értékelése

jól

A PECSÉT PIACI ÉRTÉKMÓDOSÍTÓ HATÁSÁNAK BECSLÉSE














Állásfoglalás a stigmatizált ingatlanok értékeléséről. Grant Thornton Vagyonértékelési Mesterkurzusok Stigmatizált Ingatlanok Értékelése

Recommend Documents