Algemene informatie hypotheken A. Bepaling maximale leensom Het maximaal te lenen bedrag voor de aanschaf van een woning wordt bepaald door: 1. de waarde van de woning; 2. uw inkomen (totaal). De maximale leensom met betrekking tot de financiering van uw woonhuis is beperkt tot 100% van de executiewaarde. Indien de marktwaarde van uw woonhuis lager is dan de executiewaarde, dan wordt deze marktwaarde als uitgangspunt gehanteerd. De executiewaarde dient bevestigd te worden door middel van een taxatie uitgevoerd door een erkend taxateur. Daarnaast bepaalt uw inkomen de hoogte van de uitgaven die u zich kunt veroorloven met betrekking tot uw woonlasten. Staalbankiers heeft hiervoor een berekening waarbij tevens inkomen uit vermogen wordt ‘meegewogen’. Een en ander is daarbij mede afhankelijk van de aard van uw vermogen en/of beleggingen. Ten behoeve van deze berekening conformeren wij ons aan de norm ‘rekenrente’ zoals deze in samenwerking met het Contactorgaan Hypothecaire Financieringen is bepaald. Aangezien Staalbankiers maatwerkfinancieringen verstrekt, waarbij een volledig inzicht in inkomen, vermogen en uw eigen wensen ten aanzien van uw consumptieve uitgaven noodzakelijk is, wordt deze berekening altijd door één van onze bankiers opgesteld en uitgevoerd. B. Uitgaven Met de volgende doorlopende uitgaven ten behoeve van de woning krijgt u als nieuwe eigenaar te maken: 1. verzekeringen (zoals bijvoorbeeld opstal en inboedel); 2. onderhoudskosten (in eigen beheer of als bijdrage aan een Vereniging van Eigenaren); 3. eigen woning-forfait; 4. gemeentelijke heffingen en waterschap. 1. Verzekeringen Een voorwaarde bij hypotheekverstrekking is altijd dat u uw woning goed verzekert tegen bijvoorbeeld brand. De hoogte van de premie is mede afhankelijk van de waarde (herbouwwaarde) van de woning en gebruikte bouwmaterialen (denk aan rieten daken). 2. Onderhoudskosten Iedere woning dient onderhouden te worden. De kosten die u hiervoor maakt zijn vooraf lastig in te schatten en zullen in de praktijk voor eenieder verschillend zijn. Staalbankiers neemt in haar berekening jaarlijks een voorziening op van 1% van de WOZ-waarde als onderhoudskosten. Indien er een actieve Vereniging van Eigenaren is worden de daadwerkelijke kosten hiervoor opgenomen. Per Vereniging kan de bijdrage fors uiteenlopen, evenals de uiteindelijke bestedingsdoeleinden. 3. Eigen woning-forfait In de belastingaangifte mogen eigen woning-bezitters hun hypotheekrente aftrekken van het inkomen. Daartegenover staat dat een percentage van de WOZ-waarde bijgeteld moet worden bij het inkomen. Dit percentage bedraagt voor de meeste woningen 0,6% met een maximum van € 8.750,00. Hierbij dient u steeds de meest recent afgegeven WOZ-beschikking van uw gemeente te volgen.
Pagina 1 van 5
4. Gemeentelijke heffingen en waterschap Onder andere rioolheffing en afvalstoffenheffing. De hoogte van de aanslag is per gemeente verschillend. C. Eenmalige kosten hypotheek U krijgt met de volgende eenmalige aankoopkosten te maken: 1. makelaarskosten/taxatiekosten; 2. overdrachtsbelasting; 3. notariskosten; 4. financieringskosten. 1. Makelaarskosten/taxatiekosten Indien als voorwaarde tot financiering is opgenomen dat het pand getaxeerd wordt, dan dient de waarde bepaald te worden door een erkend en beëdigd taxateur. De tarieven die hiervoor berekend worden zijn variabel. 2. Overdrachtsbelasting Bij de koop van een woning berekent de fiscus overdrachtsbelasting. Hiervoor geldt een percentage van 6%. Bij woningen wordt deze belasting altijd verrekend via de notaris die dan voor de afdracht zorg draagt. Deze lasten zijn niet fiscaal verrekenbaar. De overheid heeft de overdrachtsbelasting in de periode van 15 juni 2011 tot 1 juli 2012 tijdelijk verlaagd naar 2% van de koopsom van de woning. 3. Notariskosten De notaris regelt de gehele overdracht en maakt de benodigde akten (transport- en hypotheekakte) op. Sinds 1999 zijn de tarieven die de notaris in rekening brengt vrijgegeven en zijn er forse prijsverschillen. 4. Financieringskosten Kosten die gemaakt worden voor het verkrijgen van de financiering. De afsluitprovisie varieert in de regel tussen 1 à 1,5% over de hoofdsom. Indien gebruik wordt gemaakt van een bemiddelaar c.q. adviseur zal deze tevens kosten in rekening brengen. Tarieven zijn vrij en het is verstandig deze vooraf met het intermediair/de tussenpersoon vast te leggen. D. Fiscus en hypotheeklasten De rentelasten van de hypotheek en het eigen woning-forfait mogen verrekend worden in uw belastbare box 1-inkomen (inkomen uit loondienst c.q. eigen bedrijf). Het saldo van het eigen woning-forfait (zie www.belastingdienst.nl) dient bij het inkomen opgeteld te worden. Indien de bijtelling van het forfait hoger is dan de vermindering als gevolg van de rentelasten hoeft het belastbare inkomen niet aangepast te worden. De te betalen hypotheekrente is gedurende 30 jaar fiscaal aftrekbaar. Indien u de lening na deze 30 jaar niet of slechts gedeeltelijk heeft afgelost dan kunt u de rentelasten niet meer aftrekken. Indien u binnen de periode van 30 jaar verkoopt en een nieuwe woning koopt zijn er meerdere situaties mogelijk: 1. uw nieuwe woning is goedkoper dan uw huidige of 2. uw nieuwe woning is duurder en u gaat geld bijlenen.
Pagina 2 van 5
1. Uw nieuwe lening is goedkoper U hebt dan de keuze om: • de lening af te lossen met de overwaarde van de verkoop van uw oude woning óf • de bestaande lening (qua hoogte) te handhaven en de renteaftrek binnen de 30-jaars periode te blijven genieten. De (te) ontvangen overwaarde heeft u vrij ter beschikking. 2. Uw nieuwe woning is duurder en u gaat geld bijlenen In dit geval gelden de voorwaarden van de zogenaamde ‘bijleenregeling’ die sinds 2004 van kracht is. De bijleenregeling kan van invloed zijn op de maximale hypotheekrenteaftrek indien u binnen 5 jaar na verkoop van een woning een ander huis koopt. Indien u uw woning verkoopt voor een hoger bedrag dan de hoogte van de hypotheek die op het moment van verkoop nog op deze woning rust is er sprake van overwaarde. Bij de aankoop van een nieuwe woning is het de bedeling dat u de overwaarde inbrengt in uw nieuwe woning. Dit is echter geen verplichting. Indien u toch volledig financiert dient u er wel rekening mee te houden dat de hypotheekrente berekend over het deel van de overwaarde niet meer fiscaal aftrekbaar is. Tweede woning/vakantiewoning Voor een woning die niet als hoofdverblijf wordt gebruikt gelden andere belastingregels. De tweede woning valt in box 3. De waarde van de woning (WOZ) wordt als bezitting aangemerkt. De eventuele financiering wordt eveneens in box 3 opgenomen en mag u als schuld aftrekken van uw vermogen waardoor u minder (of geen) vermogensrendementsheffing betaalt. E. Wettelijke regelingen Er zijn twee koopsubsidies wettelijk geregeld: 1. Wet Bevordering Eigen Woningbezit (BEW); 2. Nationale Hypotheek Garantie (NHG). 1. Wet Bevordering Eigen Woningbezit (BEW) De BEW dient ertoe de keuzemogelijkheden tussen huren en kopen te vergroten. Vanuit deze wet is het voor kopers met een lager inkomen mogelijk om in aanmerking te komen voor koopsubsidie, mits aan de gestelde criteria wordt voldaan. Om te kijken of u in aanmerking komt voor deze regeling dient u de website www.rijksoverheid.nl te raadplegen. 2. Nationale Hypotheek Garantie (NHG) De NHG wordt verstrekt door de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen. Het Waarborgfonds kan onder bepaalde voorwaarden garant staan voor de terugbetaling van uw hypothecaire geldlening. Voor meer informatie kunt u de website www.nhg.nl raadplegen. De doelgroep waar Staalbankiers zich op richt voldoet niet aan de vereisten voor deze regelingen. Staalbankiers verstrekt dan ook geen financieringen op basis van deze wettelijke mogelijkheden.
Pagina 3 van 5
Energielabel Vanaf 1 januari 2008 bent u in principe verplicht om bij verkoop van uw woning een energielabel te overleggen. Verkoper en koper kunnen echter samen zonder gevolgen van het label afzien. Het energielabel (of energiecertificaat) geeft inzicht in hoe energiezuinig een gebouw is. Het energielabel is ingevoerd via een Europese richtlijn, de Energy Performance of Buildings Directive (EPBD). Het energielabel moet gebouweigenaren bewust maken van de energie die het gebouw verbruikt. De overheid hoopt dat dit ertoe leidt dat gebouweigenaren, waaronder eigen woning-bezitters, energiebesparende maatregelen nemen. F. Aflossingvormen Een hypothecair krediet bestaat enerzijds uit een krediet en anderzijds uit het recht van hypotheek. Een hypotheek geeft de bank het recht om (als u als kredietnemer niet in staat bent uw schuld af te lossen) bij voorrang een vordering te verhalen op de verkoopopbrengst van de woning. Er zijn verschillende mogelijkheden om uw hypotheek af te lossen. Ook is het mogelijk combinaties van verschillende aflossingsvormen te maken. In een persoonlijk gesprek leggen wij u graag uit wat voor u de mogelijkheden zijn. 1. 2. 3. 4.
Gedeeltelijk aflossingsvrije hypotheek Annuïteitenhypotheek Lineaire hypotheek Beleggingshypotheek
1. Gedeeltelijk aflossingsvrije hypotheek Bij een gedeeltelijk aflossingsvrije hypotheek lost u gedurende de looptijd van de lening ten minste 50% van de hoofdsom af. 2. Annuïteitenhypotheek Bij een annuïteitenhypotheek betaalt u de gehele looptijd een vast termijnbedrag. Deze zogenaamde ‘annuïteit’ bestaat uit een aflossingsdeel en een rentedeel. Dit maandelijkse bedrag wijzigt alleen als de rente wijzigt (aan het eind van de rentevastperiode). 3. Lineaire hypotheek Bij een lineaire hypotheek betaalt u de lening in een van tevoren afgesproken vast aantal termijnen terug. Het termijnbedrag bestaat uit een deel aflossing en een rentedeel. Het aflossingsdeel blijft gedurende de looptijd gelijk, ook als de rente verandert. Het rentedeel neemt bij elke termijn af omdat door de aflossing de totale schuld afneemt. 4. Beleggingshypotheek Bij deze hypotheekvorm wordt de lening deels (ten minste 50% van de hoofdsom) of in zijn geheel afgelost uit een aan de financiering verpand effectendepot. Dit kan een door uzelf opgebouwde beleggingsportefeuille zijn. Het kan ook een beleggingsrekening zijn, waar bij aanvang van de lening een storting op wordt gedaan. Aan het beleggingsprofiel voor het effectendepot kunnen voorwaarden verbonden worden, tevens wordt het depot geblokkeerd. Dit product wordt momenteel door Staalbankiers niet meer aangeboden. Cliënten met een bestaand product kunnen een Financiële Bijsluiter opvragen bij hun bankier.
Pagina 4 van 5
Naast de verschillende aflossingsvormen zijn er veel verschillende rentemogelijkheden. U kunt de rente afhankelijk van uw mogelijkheden om renteveranderingen te kunnen opvangen, langer of juist kort vastzetten. Ook een variabele rente of een combinatie van verschillende rentetypen is mogelijk. Bij het lang vastzetten van rente heeft u zekerheid met betrekking tot uw lasten gedurende die periode. Bij het kort vastzetten van de rente heeft u minder zekerheid, maar kunt u eventueel van een rentedaling profiteren. Wij publiceren onze actuele rentetarieven op onze website. Boeterente Aan het einde van een rentevastperiode kunt u boetevrij aflossen op uw financiering. Verder bent u bevoegd om per jaar een bedrag van ten hoogste 10% van de oorspronkelijke hoofdsom vervroegd af te lossen. De voorwaarden hiervoor staan in de Algemene Bepalingen van Geldlening. Ingeval van vervroegde aflossing boven de 10% is de bank bevoegd een boeterente boven de normale verschuldigde rente in rekening te brengen. Boeterente wordt in rekening gebracht als de rente die u op dit moment verschuldigd bent over uw financiering hoger is dan de rente die door de bank bedongen wordt voor soortgelijke leningen met eenzelfde resterende renteperiode als uw financiering. De bank berekent deze boete omdat zij een verlies aan inkomsten lijdt. De hoogte van de boetrente kunt u opvragen bij uw bankier. De boeterente is de contante waarde van het verschil tussen uw contractuele rente en de rente die de bank op dat moment voor soortgelijke leningen berekent over het af te lossen bedrag tot de overeengekomen einddatum of tot de renteherzieningsdatum (indien deze eerder is). Bij vrijwillige verkoop van de woning gevolgd door juridische levering en verhuizing, alsook bij overlijden van de hypotheekgever wordt geen boeterente in rekening gebracht. G. Bureau Krediet Registratie (BKR) Voor een zorgvuldige beoordeling van uw hypothecaire lening vragen wij informatie op bij het Bureau Krediet Registratie (BKR) over uw leen- en aflosgedrag. Bij niet tijdige betaling zijn wij wettelijk verplicht dit te melden aan het BKR.
Pagina 5 van 5
