Algemene corporatiegegevens 4

Jaarverslag Laren 2010

Inhoud

Blz.

Algemene corporatiegegevens

4

Bericht van Woningbouwvereniging Laren 1. Bestuur 1.1. Bestuur 1.2. Raad van Commissarissen 2. Wijk 2.1. De leefbaarheidsaanpak 3. Klant 3.1. Dienstverlening 3.2. Kwaliteit van de dienstverlening 3.3. Klachten en geschillen 3.4. Participatie van bewoners 3.5. Woonruimtebemiddeling 3.6. Huisvesten van specifieke groepen 3.7. Huurprijzen 3.8. Schulden en conflictbemiddeling 4. Markt 4.1. De economische recessie 4.2. Verkoop 5. Product 5.1. Woningvoorraad 5.2. Woningkwaliteit 5.3. Bouwen en verbouwen 6. Bedrijf 6.1. Personeel 6.2. Financiën 6.3. Samenwerking

5 6 6 6 8 8 9 9 9 9 10 10 10 11 11 13 13 13 14 14 16 17 18 18 18 19

Vaststelling en goedkeuring van het jaarverslag 2010

20

Kengetallen

21

Jaarrekening

23

7. 8. 9. 10. 11. 12.

Balans per 31 december 2010 24 Winst- en verliesrekening over 2010 26 Kasstroomoverzicht 2010 (Indirecte methode) 27 Algemene toelichting 28 Toelichting op de balans 35 Toelichting op de winst- en verliesrekening 42

Overige gegevens

46

Controleverklaring

47

Jaarverslag 2010

Algemene corporatiegegevens Naam van de toegelaten instelling

: Woningbouwvereniging Laren

Gemeente waar de toegelaten instelling haar vestigingsplaats heeft

: Laren (N.H.)

Kantooradres : Marathon 4, Hilversum Postbus 705, 1200 AS Hilversum

Datum en nummer van Koninklijk Besluit waarbij de instelling is toegelaten

: 18 juni 1976, nr. 66

Nummer van inschrijving in het openbare register gehouden door de Kamer van Koophandel Gooi- en Eemland te Hilversum

: 32023800

Woningbouwvereniging Laren

Bericht van Woningbouwvereniging Laren

Voor u ligt het jaarverslag van de Woningbouwvereniging Laren over 2010. Het verslag is opgebouwd rondom zes kernthema’s, te weten: 1. Bestuur 2. Wijk 3. Klant 4. Markt 5. Product 6. Bedrijf Woningbouwvereniging Laren heeft in het jaar 2010 haar uiterste best gedaan om zo optimaal mogelijk op genoemde beleidsvelden te presteren, waarover wij u middels dit jaarverslag informeren.

Jaarverslag 2010

1. Bestuur 1.1. Bestuur Het bestuur was op 31 december 2010 als volgt samengesteld: Naam

Functie

Jaar van aftreden

Mw. M.J. de Haas

voorzitter

2014

H. Behnken

secretaris

2013

G.C.M. van Diemen

vice-voorzitter (specialiteit: technisch adviseur)

2012

J.R.M. Luif

penningmeester

2012

Mw. J. Janssen

lid (specialiteit: juridisch adviseur)

2012

Het bestuur bestaat uit een dagelijks en algemeen bestuur. Het dagelijkse bestuur wordt gevormd door de voorzitter en de secretaris. Mevrouw De Haas was in 2010 aftredend, zij heeft zich tijdens de Algemene Ledenvergadering in november herkiesbaar gesteld. De vergadering heeft met algemene stemmen ingestemd met de herbenoeming van mevrouw De Haas in het bestuur. Het bestuur is elf maal in vergadering bijeen geweest. Tijdens deze vergaderingen is veelvuldig gesproken over de projecten Tabakspaadje en Nieuwlarenweg. Andere belangrijke onderwerpen die in de bestuursvergadering zijn behandeld zijn de herijking van de vastgoedstrategie, mogelijkheden tot aankoop van nieuw bezit en toekomstige ontwikkelingskansen.

1.2. Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen (RvC) was op 31 december 2010 als volgt samengesteld: Naam

Functie

Jaar van aftreden

E. Schrage

voorzitter

2012

C.M. Hollak

lid

2011

T.S.J. Meester

lid

2013

De leden van de RvC worden voor een periode van vier jaar benoemd. De leden kunnen worden herbenoemd. De leden zijn vanuit de voor Woningbouwvereniging Laren relevante deskundigheden benoemd, te weten: op het gebied van sociale aspecten : de heer E. Schrage; op het gebied van bouwkunde : de heer C.M. Hollak; op het gebied van financiën en interne beheersing : de heer T.S.J. Meester. De leden van de RvC zijn onafhankelijk in de uitvoering van hun functie ten behoeve van Woningbouwvereniging Laren. Eén commissaris heeft nevenfuncties: bestuurder van een charitatieve stichting, alsmede docent en examinator. Er zijn geen transacties met een tegenstrijdig belang vastgesteld. Corporate governance De RvC benadrukt, met het oog op maatschappelijke ontwikkelingen, een transparant bestuur van de woningbouwvereniging naar al haar belanghebbenden toe. Hiertoe gebruikt Woningbouwvereniging Laren de zogenaamde Governance Code Woningbouwcorporaties (hierna te noemen: ’Code’). Met ingang van het verslagjaar 2007 zijn woningbouwcorporaties verplicht zich in haar jaarverslag te verantwoorden over de hantering en naleving van deze Code.


Woningbouwvereniging Laren wijkt op de volgende punten af van de Nederlands Corporate Governance Code en de Code: II 2.3: De Nederlandse Corporate Governance Code en de Code bevelen aan een apart remuneratierapport op te stellen. Bij Woningbouwvereniging Laren wordt geen apart remuneratierapport opgesteld, maar worden de onderdelen van een dergelijk rapport opgenomen in de verslagen van de Raad van Commissarissen. III 3.1: De Nederlandse Corporate Governance Code en de Code bevelen aan de profielschets van de Raad van Commissarissen via de website beschikbaar te stellen. Deze profielschets is nog in ontwikkeling. III 3.5: De maximale zittingsduur van de Raad van Commissarissen is drie maal 4 jaar. Bij leden van de Raad van Commissarissen die 12 jaar hebben gediend en wanneer er geen gelijkwaardige opvolger beschikbaar is, kan de aanstelling met 4 jaar worden verlengd. V 1.2: Woningbouwvereniging Laren is klein van omvang. Derhalve is er geen selectie/ remuneratie commissie ingesteld, maar fungeert de gehele Raad van Commissarissen als selectie/remuneratiecommissie. V 3.1: Visitatie is vooralsnog niet gepland. De visitatie is alleen bij leden van Aedes uitgezet en Woningbouwvereniging Laren is geen lid. De externe accountant wordt 1 keer per 4 jaar beoordeeld, deze beoordeling heeft in 2010 plaatsgevonden. Deze beoordeling gaf geen aanleiding om de relatie met de accountant te wijzigen. De RvC heeft de wijze van beloning van het Bestuur en de RvC geëvalueerd. Zij heeft daarbij de nieuwe beloningsmethodiek, zoals deze door de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) is opgesteld, in haar beschouwingen betrokken. Dit heeft geleid tot een nieuwe methodiek, die in 2011 leidt tot een aangepaste beloning. In het boekjaar 2010 is nog de beloningswijze van de afgelopen jaren toegepast. Toezicht en verantwoording De RvC heeft tot taak toezicht te houden op het beleid van het Bestuur en op de algemene gang van zaken in de vereniging en staat het Bestuur met raad ter zijde. De RvC richt zich bij de vervulling van haar taak naar het belang van de vereniging en weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van de vereniging en de betrokkenen af. De RvC oordeelt dat de leden van het Bestuur op de aspecten professionaliteit en onafhankelijkheid in het boekjaar 2010 hun functie naar behoren hebben vervult. De volgende onderdelen dient het Bestuur vooraf voor te leggen aan de RvC ter goedkeuring: • de volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstellingen van de woningbouwvereniging; • de operationele en financiële doelstellingen van de woningbouwvereniging; • de gekozen strategie ter realisatie van de doelstellingen; • alsmede de hierbij genomen uitgangspunten. Het Bestuur heeft haar beleidsvoornemens gepresenteerd aan en besproken met de RvC. Het Bestuur heeft de RvC om goedkeuring van haar beleidsvoornemens verzocht, welke door de RvC is verleend. De beleidsvoornemens zijn naar de volgende stukken gedocumenteerd: • de begroting over 2011; • de meerjarenbegroting (2011 tot en met 2015). In 2010 is de RvC driemaal bijeen geweest. De belangrijkste besproken punten in deze vergaderingen zijn geweest: • financieel verslag 2010; • begroting 2011; • meerjarenbegroting 2011-2015; • onderhoudsplanning; • herijking vastgoedstrategie; • afwegingskader aankoop bezit; • toekomstige ontwikkelingskansen; • interne kwartaalrapportages. Deze onderwerpen zijn ook aan de orde geweest in overleggen van de RvC met het Bestuur.

Jaarverslag 2010

2. Wijk 2.1. De leefbaarheidsaanpak Woningbouwvereniging Laren wil zich inzetten voor leefbaarheid in de buurten waar zij actief is. Zij staan actieve bewonersparticipatie voor. In voorkomende gevallen konden bewonerscommissies een beroep doen op een financiële bijdrage om activiteiten in de buurt te organiseren. In gevallen van problemen of overlast treed Woningbouwvereniging Laren op. Bemiddelend waar het kan, handhavend waar het moet. Woningbouwvereniging Laren werkt daarbij actief samen met maatschappelijk werk, welzijnsorganisaties en politie. Woningbouwvereniging Laren neemt deel aan het tweedekans-project. Woningbouwvereniging Laren heeft geen sponsoractiviteiten verricht in 2010.


3. Klant

3.1. Dienstverlening Het Bestuur heeft het beheer aan de Alliantie in Hilversum opgedragen. Woningbouwvereniging Laren heeft zelf geen personeel in dienst. De beheerovereenkomst is ingegaan per 1 januari 2010, en is een voortzetting van een langlopende goede samenwerking. Woningbouwvereniging Laren heeft geen eigen kantoor. Huurders kunnen voor al hun vragen terecht bij de Alliantie. Reparatieverzoeken kunnen alle dagen, 24 uur per dag, doorgegeven worden aan de servicelijn van de Alliantie.

3.2. Kwaliteit van de dienstverlening Om de kwaliteit van de dienstverlening van de Alliantie aan de huurders van Woningbouwvereniging Laren te waarborgen, overlegt het Bestuur maandelijks met de vaste coördinator van de Alliantie. Dit gebeurt als onderdeel van de bestuursvergaderingen. In december 2010 is een evaluatiegesprek gevoerd met de directeur van de Alliantie regio Gooi en Vechtstreek. Daarin zijn de aandachtspunten in de dienstverlening op een goede en open wijze met elkaar besproken. Naast deze formele momenten wordt op uitvoeringsniveau door het Bestuur regelmatig overleg gevoerd met uitvoerende medewerkers van de Alliantie. Op deze wijze houdt het Bestuur nadrukkelijk de vinger aan de pols om optimale dienstverlening voor de huurders van Woningbouwvereniging Laren te waarborgen.

3.3. Klachten en geschillen Het klachtenmeldpunt heeft over 2010 twee klachten van huurders ontvangen en in behandeling genomen. In een geval betrof het de oplevering van een woning aan de Schering, in het ander geval ging het om een klacht over een schutting aan de IJsbaanweg. Omdat de huurder zich niet kon verenigen met het standpunt van de afdeling Verhuurmakelaardij is de eerste klacht vervolgens door hem onder de aandacht gebracht van de klachtencommissie van de Alliantie regio Gooi en Vechtstreek. Bemiddeling van de klachten-commissie heeft geresulteerd in een tegemoetkoming van de zijde van de Alliantie regio Gooi en Vechtstreek waar de huurder mee akkoord is gegaan. De tweede klacht is binnen drie weken opgelost door de Alliantie Ontwikkeling. Klachtencommissie De leden van de Klachtencommissie van de Alliantie regio Gooi en Vechtstreek nemen onder de “vlag” van Woningbouwvereniging Laren eventuele klachten van huurders van Woningbouwvereniging Laren in behandeling. De samenstelling en het functioneren van de klachtencommissie ligt in een reglement vast. De werkwijze voor het behandelen van klachten van de huurders van Woningbouwvereniging Laren is hierin opgenomen. Bezwaarschriften Tegen de per 1 juli 2010 aangekondigde huurverhoging zijn geen bezwaarschriften ingediend.

Jaarverslag 2010

10

3.4. Participatie van bewoners De huurders en bewoners worden in staat gesteld kennis te nemen van besluiten, reglementen, jaarstukken en dergelijke. Aankondigingen hiervan worden vermeld in een nieuwsbrief of op het jaarlijkse huurders-/bewonersoverleg. Stukken zijn kosteloos op het kantoor van de Alliantie af te halen of worden, indien gewenst, toegezonden. De documenten zijn met ingang van 2010 ook digitaal te verkrijgen via de website. Enige voorbeelden van stukken die voor huurders van Woningbouwvereniging Laren op aanvraag verkrijgbaar zijn: • jaarverslag; • statuten; • reglement bewonerscommissie; • reglement huurders/bewonersoverleg; • beleidsplan. Bovendien ontvangen nieuwe huurders bij ondertekening van de huurovereenkomst alle voor hen relevante informatie en reglementen. Het jaarlijkse huurders-/bewonersoverleg is ook in 2010 gecombineerd met de jaarlijkse ledenvergadering en heeft in november plaatsgevonden. De jaarlijks terugkerende agendapunten zoals het financieel jaarverslag, het jaarverslag, planmatig onderhoud, huurontwikkeling/beleid en benoeming leden van het Bestuur zijn aan de orde geweest. De aanwezigen hebben daarnaast de gelegenheid gehad om vragen aan het Bestuur te stellen.

3.5. Woonruimtebemiddeling Woningbouwvereniging Laren conformeert zich bij de woningbemiddeling aan het regionale woonruimteverdeelsysteem. Bij een vrijkomende woning wordt de selectie van kandidaat woningzoekende gedaan via woningnet. Daarnaast werkt Woningbouwvereniging Laren mee aan het huisvesten van statushouders. Waar mogelijk stelt Woningbouwvereniging Laren hiervoor woningen ter beschikking. In het verleden konden woningen die beschikbaar waren voor statushouders lang leegstaan voordat een kandidaat door het COA werd geleverd. In 2010 heeft Woningbouwvereniging Laren besloten om woningen maximaal een maand beschikbaar te houden. Indien er op dat moment geen kandidaat door het COA is aangeleverd, wordt de woning weer op de normale wijze te huur aangeboden.

3.6. Huisvesten van specifieke groepen Tot de doelgroep van Woningbouwvereniging Laren behoren in de eerste plaats de huishoudens uit de lagere inkomenscategorieën die niet zelfstandig in hun woonbehoeften kunnen voorzien. Hierdoor zijn zij aangewezen op het aanbod van de betaalbare sociale huurwoningen. Binnen de doelgroep wordt door Woningbouwvereniging Laren de volgende specifieke groepen onderkend waaraan wij extra aandacht besteden: • ouderen; • jongeren; • gehandicapten; • statushouders, vluchtelingen; • huishoudens in probleemsituaties (bijvoorbeeld vormen van begeleid wonen); • huishoudens die buiten hun schuld om een huisvestingsprobleem hebben gekregen (bijvoorbeeld ten gevolge van brand). Het huisvesten van de doelgroepen in de regio Gooi en Vechtstreek is een moeilijk punt. Door de zeer gunstige ligging is deze streek erg in trek om te willen wonen. Er is veel meer vraag naar woonruimte, dan dat er beschikbaar komt. Om vergrijzing van de regio tegen te gaan is de slaagkans van jongeren bij de woonruimteverdeling vergroot en wordt 35% van het totale vrijkomende aanbod voor deze doelgroep gelabeld.


3.7. Huurprijzen

11

Alle woningen in Laren kregen in principe een inflatievolgende huurverhoging van 1,2%. Wel zijn hierop nog enige uitzonderingen benoemd. Huurbeleid bij mutatiewoningen Voor het bepalen van de huur bij mutatie gaat Woningbouwvereniging Laren uit van een streefhuur. De streefhuur is een absoluut huurbedrag per woning. Deze huur wordt jaarlijks geïndexeerd met inflatie + 0,5% (2010: 1,2% + 0,5%). De oorspronkelijke huur wordt bij het vrijkomen van de woning geharmoniseerd naar de voor deze woning geldende absolute streefhuur. Tevens wordt aan de woning het nodige mutatieonderhoud gepleegd. Levert dit mutatieonderhoud een kwaliteitsverbetering op voor de woning en neemt daardoor het aantal punten (WWS) toe, dan wordt de huur opgehoogd met de punten vermenigvuldigd met een puntprijs. Gemiddelde prijs/kwaliteitsverhouding De gemiddelde prijs/kwaliteitsverhouding per woning per 31 december is weergegeven in de volgende tabel: 2010 Gemiddeld aantal punten WWS Gemiddelde netto huurprijs Gemiddelde prijs per punt

2009

2008

2007

2006

126

125

126

123

122

€ 420,39

€ 402,91

€ 398,71

€ 386,17

€ 376,95

€ 3,34

€ 3,22

€ 3,16

€ 3,14

€ 3,09

3.8. Schulden en conflictbemiddeling Schulden In onderstaande tabel wordt een overzicht gegeven van de huurachterstand per 31 december 2010. Huurachterstand Woningen incl. garages

Totale huurachterstand Aantal huurders Gem. per huurder

Actieve contracten 31-12-2010

Niet-actieve contracten 31-12-2010

Totaal 31-12-2010

Totaal 31-12-2009

€ 19.475

€ 4.121

€ 23.596

€ 29.313

27

9

36

44

€ 721

€ 458

€ 655

€ 666

0,8%

1,03%

Achterstand in % jaarhuur

Afhandeling huurachterstanden Woningen incl. garages

Aantal bij de deurwaarder Bedrag Aantal betalingsregelingen Bedrag

Actieve contracten 31-12-2010

Niet-actieve contracten 31-12-2010

Totaal 31-12-2010

Totaal 31-12-2009

5

2

7

8

€ 11.078

€ 656

€ 11.734

€ 11.639

7

3

10

10

€ 5.888

€ 1.492

€ 7.370

€ 3.479

Jaarverslag 2010

12

Conflictbemiddeling In totaal zijn er in 2010 een vijftal conflicten geweest, welke in behandeling zijn genomen. Tevens zijn er verschillende zaken opgelost. De volgende meldingen zijn in 2010 behandeld: Probleem

Oplossing

Melding overlast door vele bezoek.

In samenspraak met de bewoner tot een oplossing gekomen, zodat de omgeving geen hinder ondervindt van het sociale leven van deze bewoner.

Oudere bewoner in verwarde toestand aangetrof- Bewoner is in contact gebracht met hulpverlening. fen. Meerdere omwonenden geven aan langere tijd Er heeft overleg plaatsgevonden tussen verschillende overlast te ervaren wegens asociaal gedrag van één partijen, hierbij zijn mogelijke oplossingen verkend. familie. Vervolgens zijn de klachten gedeeltelijk opgelost met technische maatregelen. Het restant van de klachten berusten op een scheefgegroeide tolerantie voor de familie in kwestie. Door middel van gesprekken met partijen wordt daaraan gewerkt. Aan de Geuzenhoek spelen een viertal overlastzaken: 1. v ervuiling en verwaarlozing van een oudere bewo- 1. De bewoner in kwestie is opgenomen en keert ner; waarschijnlijk niet terug naar de woning. De bewoner heeft aangegeven zelf zorg te dragen voor het op orde brengen van de woning; 2. e en bewoner die buitenruimte regelmatig gebruikt 2. deze bewonder heeft al een woning elders in Laren als opslag; geaccepteerd en is in 2010 verhuisd; 3. g eluidsoverlast vanaf één adres waar meerdere 3. met de veroorzakers zijn gesprekken gevoerd. bewoners samenkomen; Momenteel is het afwachten of dat afdoende is; 4. k leine vernieling aan eigendommen van twee 4. de politie heeft deze zaken in eerste instantie in bewoners. behandeling. De politie heeft een hennepkwekerij ontmanteld.


De huur van deze woning is opgezegd.

4. Markt

13

4.1. De economische recessie In 2010 is de woningmarkt en dus ook Woningbouwvereniging Laren verder geconfronteerd met de economische recessie. Door het financiële beleid dat wordt gevoerd heeft Woningbouw-vereniging Laren een goede weerstand opgebouwd. Dit is onder andere terug te zien in de Interst Coverage Rate. Ultimo 2010 bedraagt deze ratio 3,45, dit is hoger dan de norm en tevens een stijging ten opzichte van 2009 (2,96). Er kan dus gesteld worden dat Woningbouwvereniging Laren de recessie goed doorkomt.

4.2. Verkoop In de regio Gooi en Vechtstreek is sprake van een overspannen woningmarkt. Met de samenstelling en de goede onderhoudssituatie van het woningbestand en de financiële positie levert Woningbouwvereniging Laren een positieve bijdrage aan het schaarse goed “sociale huurwoning”. Het Bestuur is van mening dat verkoop van woningen geen volkshuisvestelijke meerwaarde oplevert en gaat hier daarom niet toe over. Wel zijn er in 2010 twee woningen verkocht vanuit het nieuwbouwproject Tabakspaadje. De gemiddelde verkoopprijs van deze woningen bedroeg € 857.500.

Jaarverslag 2010

14

5. Product 5.1. Woningvoorraad Samenstelling van het bezit Het woningbestand bestond per eind 2010 uit totaal 635 verhuureenheden, waarvan 611 woningen en 24 overige verhuureenheden. Deze kunnen als volgt verdeeld worden naar type en bouwjaren: Type woning:

Aantal absoluut

Aantal procentueel

Eengezinswoning tussenwoning

310

51%

Eengezinswoning hoekwoning

154

25%

Eengezinswoning eindwoning

7

1%

Galerijflat

8

1%

Portiekflat

124

20%

Maisonnette

4

1%

Bijzonder woongebouw

1

0%

Overige woningtype

3

1%

611

100%

Subtotaal Garages/berging Totaal

24 635

Bouwjaren:

Aantal absoluut

Aantal procentueel

< 1945

60

10%

1945-1974

323

53%

1975-1990

168

27%

> 1990

60

10%

Totaal

611

100%

Woningvoorraad op basis van de kernvoorraad (regionaal) Woningbouwvereniging Laren heeft eind 2010 een woningvoorraad van 611 woningen. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de woningvoorraad in aantallen en percentages volgens de indeling in huurklassen in het regionale convenant, dat in juli 1998 werd gesloten tussen de regionale corporaties en besturen van de regiogemeenten in het Gewest Gooi en Vechtstreek. Daarbij werd als intentie uitgesproken de regionale kernvoorraad te behouden op circa 60%. De kernvoorraad is het gedeelte van de woningvoorraad dat bereikbaar is voor de doelgroepen van beleid, en waarvoor geen minimum inkomenseis wordt gesteld bij het aanbieden van de woningen, maar wel een maximum inkomenseis. Hierdoor blijft de kernvoorraad behouden voor de doelgroep. In 2010 is het huurniveau van de kernvoorraad gelijk gebleven aan het niveau van 2009 op een netto huurprijs tot € 548,18 per maand. Tot nu toe werd het huurniveau per 1 juli van elk jaar aangepast, met ingang van 2010 wordt dit per 1 januari van elk jaar gedaan. Na de wijziging per 1 juli 2009 is de eerstvolgende wijziging per 1 januari 2011. De omvang van de kernvoorraad, zo blijkt uit de navolgende tabel, bedraagt in 2010 94% van de voorraad. Dit betekent dat het overgrote deel van het woningbezit van Woningbouwvereniging Laren toegankelijk is voor de doelgroepen van beleid. Woningbouwvereniging Laren kan haar sociale doelstelling met deze voorraad optimaal realiseren.


Kernvoorraad 31-12-2010

< € 548,18

€ 548,18 - € 647,53

> € 647,53

573

29

9

93,8%

4,7%

1,5%

Aantal woningen Aantal woningen uitgedrukt in %

Mutatiegraad De mutatiegraad in 2010 bedraagt 6,5% (39 woningen). In 2009 was de mutatiegraad 3,4% (19 woningen). In 2010 is duidelijk een stijging in het aantal mutaties te zien. Reacties op aangeboden woningen Het gemiddelde aantal reacties op de woningen die via het regionale marktgerichte aanbodsysteem geadverteerd zijn is, naar type, als volgt geweest: Woningtype

Gemiddeld aantal reacties per woning in 2010

Gemiddeld aantal reacties per woning in 2009

Eengezinswoning

607

336

Seniorenwoning

14

9

Gestapelde bouw

181

0

Van het totale aantal ontvangen reacties in 2010 was 3,9% fout. In 2009 was dit nog 1,4%. Acceptatiegraad De woningen moesten in 2010 gemiddeld 3,3 maal worden aangeboden voordat een kandidaat de woning accepteerde (2009: 1,95). Het toewijzen van woningen In 2010 werden 50 woningen toegewezen (2009: 22). Er kwam in 2010 één woningruil tot stand, in 2009 waren dit er twee. De verdeling van de 50 toegewezen woningen naar doelgroep is als volgt geweest: Doelgroep

Aantal woningen 2010

Percentage

Aantal woningen 2009

Percentage

Starters/Doorstromers

48

96%

10

45%

Vestigers

0

0%

0

0%

Bijzondere doelgroepen

2

4%

12

55%

Totaal

50

100%

22

100%

Bijzondere doelgroepen: 1 woning is door woningruil toegewezen. 1 woning is door de Gemeente Laren geclaimd. De woningen zijn naar leeftijdscategorie als volgt toegewezen: Leeftijdscategorie

Toegewezen woningen in % naar leeftijdscategorie 2010

2009

Tot 25 jaar

0%

9%

25 tot en met 29 jaar

22%

4%


18%

64%


26%

14%

Ouder dan 65 jaar

34%

9%

100%

100%

Totaal

Jaarverslag 2010

15

16

5.2. Woningkwaliteit De bouwtechnische kwaliteit van het bezit is redelijk tot goed. Voor het onderhoud aan de woningen is een meerjarenplanning en een meerjarenbegroting opgezet, welke jaarlijks worden bijgesteld op basis van inspecties van het bezit. In 2010 is het strategisch voorraadbeheer herijkt. Dit betreft de strategie op hoofdlijnen. Over het algemeen is vastgesteld dat de complexen in goede staat zijn, enkele uitzonderingen daargelaten. De meerjarenplanning wordt geactualiseerd op basis van het strategisch voorraadbeheer. Op basis van het strategisch voorraadbeleid is ook het huurbeleid herzien. Doelstelling is om een goede betaalbare woningvoorraad in stand te houden en tegelijkertijd de doorstroming te bevorderen. In verband met energiebesparing worden bij cv-ketelvervanging en bij het aanbrengen van cv-installaties in het algemeen hoogrendement installaties toegepast. Alleen in zeer kleine woningen en daar waar het technisch onmogelijk is, wordt van deze regel afgeweken. Onderhoudsuitgaven Het onderhoud is vastgelegd in een meerjarenplanning gebaseerd op een doorlopende exploitatie. Deze planning is niet alleen het beleidsinstrument voor onderhoudsinvesteringen, maar maakt het eveneens mogelijk op rationele wijze de onderhoudswerkzaamheden uit te voeren. De onderhoudsingrepen geschieden cyclisch en ook wel geclusterd. Op het moment van het samenvallen van veel werkzaamheden is een integrale afweging aan de orde, hierbij worden naast technische, ook de woontechnische en financiële aspecten betrokken. Soort onderhoud (€ 1.000)

2010

2009

Planmatig onderhoud

125

763

Cyclisch kort planmatig onderhoud

48

49

Mutatie-onderhoud (technisch)

429

243

Mutatie-onderhoud (investeringen)

187

330

8

3

217

271

1.014

1.659

Individuele woningverbeteringen Reparatieverzoeken Totaal

Planmatig onderhoud Gedurende de verslagperiode werd een totaalbedrag van circa € 125.014 besteed aan planmatig en projectmatig onderhoud. De uitgaven zijn een stuk lager dan in 2009, doordat de totale begroting en planning van werkzaamheden in 2010 al een stuk lager lag. Daarnaast was er in 2009 nog een grote overloop geweest van bijna € 300.000 van kosten planmatig onderhoud vanuit 2008. Op het kort cyclisch planmatig onderhoud (bijvoorbeeld de contracten c.v.-onderhoud) bedroegen de kosten in 2010 € 47.576, dit ligt in lijn met de uitgaven van vorig jaar. Mutatieonderhoud Bij een mutatie worden kosten gemaakt om de woning weer in verhuurbare staat te brengen. Deze technische mutatiekosten bedroegen in 2010 € 429.181 en zijn ten laste van de exploitatie van het bezit gebracht. Daarnaast worden in de mutatiewoningen verbeteringen aangebracht, die de technische en de economische levensduur verlengen. De kosten voor deze verbeteringen worden gedeeltelijk gedekt via een verhoging van de huur tot de gewenste streefhuur. Het gedeelte waarvoor geen dekking is, wordt als onrendabel afgeboekt ten laste van de exploitatie. De uitgaven voor mutatieonderhoud verbeteringen bedroeg € 187.329. De totale mutatiekosten hebben betrekking gehad op 57 woningen (2009: 42). Het bedrag per mutatie kwam in 2010 gemiddeld uit op € 10.951 (2009: € 13.700).


Reparatieverzoeken Het aantal reparatieverzoeken en de aard van de reparatieverzoeken geeft belangrijke informatie over de technische kwaliteit van het bezit, zoals die wordt ervaren door onze klanten. De registratie van deze verzoeken is tevens een instrument om de meerjaren onderhoudsbegroting te actualiseren. Gedurende het verslagjaar zijn 810 reparatieopdrachten geregistreerd, oftewel 1,19 opdrachten per woning. De totale kosten bedroegen in het verslagjaar € 217.166. De kosten per reparatieopdracht kwamen gemiddeld uit op € 268 (2009: € 345). Woningverbetering op verzoek van bewoners In 2010 zijn op verzoek van 6 bewoners woningverbeteringen aangebracht, voor een totaalbedrag van € 7.716. Deze woningverbeteringen bestonden uit het aanbrengen van dubbel glas, het plaatsen van een radiator, het plaatsen van mengkranen en de renovatie van een toilet. De kosten zijn via een huurverhoging aan de huurder doorberekend. Woningaanpassing Op verzoek van bewoners kunnen voorzieningen worden uitgevoerd. Hierbij gaat het om het treffen van een voorziening in een individuele woning in verband met een handicap. Hiertoe wordt een medische indicatie verstrekt. De kosten worden vergoed uit de middelen vanuit de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo). De aanvragen lopen via de gemeente, het geld hiervoor komt uit het Gemeentefonds. Het uitgangspunt van de Wmo is om mensen met een handicap zo lang mogelijk zelfstandig te laten wonen. Als de aanpassing een ingrijpende verbouwing vergt, vraagt de huurder toestemming van de verhuurder. Voor aanpassingen aan de buitenkant van de woning (b.v. een rolstoelbaan) moet altijd toestemming aan de verhuurder worden gevraagd.

5.3. Bouwen en verbouwen Nieuwbouw De vernieuwingsopgave betrof in het jaar 2010 de projecten Tabakspaadje en Nieuwlarenweg. Alle koop- en huurwoningen aan het Tabakspaadje zijn eind 2010 opgeleverd. Op 10 maart 2011 staat het opleveringsfeest gepland. Eind mei 2010 is het definitieve ontwerp voor het project Nieuwlarenweg gepresenteerd aan het bestuur en de omwonenden. Tevens zijn de renovatievoorstellen voorgelegd aan de huurders, deze zijn allemaal ondertekend en geretourneerd. Alle bewoners hebben een tijdelijke woning geaccepteerd. Verder zijn alle benodigde vergunningen aangevraagd. Start bouw staat gepland in januari 2011. Aan de hand van het herijkte strategisch voorraadbeleid is in kaart gebracht met welke complexen het bestuur de komende vijf jaar aan de slag wil.

Jaarverslag 2010

17

18

6. Bedrijf 6.1. Personeel Woningbouwvereniging Laren heeft geen personeel in dienst.

6.2. Financiën Balans en vermogen Door het jaarresultaat over het boekjaar 2010 van € 2.426.448 is het eigen vermogen gestegen van € 8.036.850 ultimo 2009 naar € 10.462.339 ultimo 2010. Liquiditeits- en solvabiliteitpositie De financiële positie komt onder andere tot uitdrukking in de liquiditeits- en solvabiliteitspositie. De liquiditeitspositie geeft aan of en in welke mate de corporatie op korte termijn aan haar financiële verplichtingen kan voldoen. Deze positie is tot uitdrukking gebracht in de current ratio (vlottende activa/vlottende passiva). Deze bedraagt ultimo 2010: 7,50 (2009: 3,09). Deze ratio voldoet aan datgene dat algemeen als voldoende wordt aangemerkt (1,0). De solvabiliteit geeft aan in welke mate de corporatie op langere termijn aan haar financiële verplichtingen kan voldoen. Deze positie wordt bepaald door de verhouding tussen eigen vermogen en het balanstotaal. Deze bedraagt ultimo 2010 50,0% (2009: 50,4%). Dit percentage wordt voor de sector als ruim voldoende beschouwd. De bedrijfswaarde Een derde indicator voor de beoordeling van de financiële positie is de bedrijfswaarde van de woningvoorraad. De bedrijfswaarde is de netto contante waarde van de kasstromen van de toekomstige ontvangsten en uitgaven over de resterende economische levensduur van de vaste activa. Op basis van de bedrijfswaardeberekening kan worden beoordeeld of de betreffende investeringen worden terugverdiend. Ultimo 2010 bedraagt de bedrijfswaarde circa € 26,3 miljoen. Het verschil tussen de bedrijfswaarde en de boekwaarde van de vaste activa voor waardeverandering bedraagt circa € 7,5 miljoen. Jaarresultaat Het jaarresultaat over 2010 nam ten opzichte van het vorige boekjaar toe met € 2.653.714 tot € 2.426.448. De bedrijfsopbrengsten stegen per saldo met € 1.415.824, de stijging komt met name door de verkoopopbrengst van de twee koopwoningen uit het project Tabakspaadje. Er was een verslechtering van het saldo financiële baten en lasten van € 31.889, dit komt door de extra leningen (totaal € 4 miljoen) die in 2010 zijn aangetrokken. De bedrijfslasten vertonen een daling van € 792.149. In 2010 heeft Woningbouwvereniging Laren een vordering inzake de vennootschapsbelasting opgenomen voor een bedrag van € 311.696 (2009: € 182.952 schuld). Kapitaalmarkt Er bestaat toegang tot de kapitaalmarkt door deelname aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, welke een garantiefunctie heeft met betrekking tot borging van eventueel aan te trekken kapitaalmarktleningen. Beleggingen Woningbouwvereniging Laren streeft naar een laag risicoprofiel. De tijdelijk overtollige financiële middelen worden risicomijdend belegd in deposito.


Weerstandsvermogen Het weerstandsvermogen bedraagt € 10.720.726. Het vermogen is opgebouwd uit de componenten eigen vermogen, egalisatierekening en voorzieningen. Het weerstandsvermogen is hoger dan het minimaal noodzakelijk geachte weerstandvermogen. De egalisatie is ten opzichte van 2009 met € 5.885 afgenomen, het eigen vermogen is met € 2.426.448 toegenomen en de voorzieningen zijn met € 257.428 gemuteerd. Het weerstandsvermogen is gestegen naar 51,2% (2009: 50,4%). Bedrijfsrisico’s Hieronder worden verstaan de risico’s die Woningbouwvereniging Laren ziet als haar normale ondernemersrisico, te weten: Huurmarktontwikkelingen: Hieronder vallen risico’s als huurderving wegens leegstand, verhuurbaarheid en huurprijsontwikkeling. Waardeontwikkeling vastgoed: Een dalende waarde van het vastgoed heeft een negatieve invloed op de vermogenspositie van Woningbouwvereniging Laren. De waardering van de portefeuille wordt eenmaal per jaar (intern) uitgevoerd. Op basis van de bedrijfswaarde bij de jaarrekening. Technische staat van de gebouwen: Hieronder vallen risico’s als het geheel of gedeeltelijk tenietgaan van gebouwen en het risico van verborgen gebreken. Al het onroerend goed is verzekerd via de opstalverzekering. Terrorisme is door verzekeraars uitgesloten. Financiële risico’s Hieronder wordt verstaan het risico dat Woningbouwvereniging Laren loopt als het gevolg van economische risico’s. Renteontwikkeling: Renteontwikkelingen zijn van invloed op het resultaat, het rendement en de waarde van het onroerend goed. Het treasurybeleid ligt vast in het door de directie vastgestelde en door de RvC goedgekeurde treasurystatuut. (Her)financieringsrisico: Hieronder wordt verstaan het risico dat financiering niet of slechts tegen ongunstige voorwaarden kan worden aangetrokken dan wel verlengd. Het risico wordt beperkt door het hanteren van solide vermogensverhoudingen en de beschikbare borgingsruimte (WSW). Intern risicobeheersings- en controlesysteem Het Bestuur is van mening dat de interne risicobeheersings- en controlesystemen adequaat en effectief zijn. De periodieke samenstelling van kwartaal- en jaarcijfers worden samengesteld op basis van vastgestelde grondslagen. Hierbij wordt gebruik gemaakt van informatie uit het centraal geautomatiseerd informatiesysteem. Dit systeem heeft ook in het verslagjaar overeenkomstig de opzet gefunctioneerd.

6.3. Samenwerking Woningbouwvereniging Laren heeft al vele jaren een hechte samenwerkingsrelatie met de Alliantie, die de dienstverlening voor de huurders van Woningbouwvereniging Laren verzorgt.

Jaarverslag 2010

19

20

Vaststelling en goedkeuring van het jaarverslag 2010 In het voorgaande zijn wij ingegaan op de te verantwoorden prestatievelden. Het Bestuur verklaart dat Woningbouwvereniging Laren een adequate invulling heeft gegeven aan het uitgangspunt “uitsluitend werkzaam in het belang van de volkshuisvesting” zoals omschreven in artikel 11 van het BBSH en dat alle in het jaarverslag 2010 opgenomen financiële informatie verenigbaar is met de jaarrekening 2010. Na kennis te hebben genomen van de door PricewaterhouseCoopers N.V. afgegeven controleverklaring keurt de Raad van Commissarissen het jaarverslag 2010 ongewijzigd goed en stelt het Bestuur het jaarverslag 2010 vast. Laren, 16 juni 2011.

Het Bestuur:

De Raad van Commissarissen:

Mw. M.J. de Haas, voorzitter

E. Schrage, voorzitter

G.C.M. van Diemen vice-voorzitter

C.M. Hollak, commissaris

H. Behnken, secretaris

T.S.J. Meester, commissaris

J.R.M. Luif, penningmeester

Mw J. Janssen algemeen bestuurslid


Kengetallen Boekjaar

21 2010

2009

2008

2007

2006

1. Gegevens woningbezit Verhuureenheden in exploitaitie Woningen en wooneenheden: bouwperiode: 1906 – 1945 60 64 64 64 64 1946 – 1966 323 318 318 344 34 1967 – 1998 204 204 204 204 204 1998 – heden 24 4 4 4 0 Totaal woningen en wooneenheden *1 –

611

590

590

616

612

24

22

22

28

28

635

612

612

644

640

4

20

20

0

4

0

2

2

0

0

Solvabiliteit 49,96% 50,41% 53,09% Rentabiliteit eigen vermogen 23,19% -/- 2,83% -/-15,96% Rentabiliteit totaal vermogen 13,27% -/- 0,47% -/- 6,28% Gemiddelde kostenvoet lang vreemd vermogen 3,81% 4,15% 5,05% Financieringsratio 56,38% 52,64% 40,89% 2.289 586 907 Cash-flow (x € 1.000) *2 Current ratio 7,50 3,09 2,24

57,88% 6,98% 6,29% 5,07% 44,09% 930 4,02

52,90% 19,19% 12,53% 5,09% 48,38% 1.949 2,62

Garages en bergingen

Totaal verhuureenheden in exploitatie Verhuureenheden in aanbouw en ontwikkeling –

Woningen en wooneenheden

Verkoopeenheden in aanbouw en ontwikkeling – Woningen en wooneenheden 2. Financiële continuïteit – – – – – – –

*1 *2

2 woningen worden in totaal als 1 socio-woning verhuurd en worden derhalve als 1 verhuureenheid geteld. De cash-flow bestaat uit de netto-winst na belasting, afschrijvingen, waardeverminderingen en de mutaties op de egalisatierekening.

Jaarverslag 2010

22

Kengetallen

(vervolg)

Boekjaar

Balans en winst- en verliesrekening (x € 1.000) – Eigen vermogen – Bedrijfsresultaat – Renteresultaat – Jaarresultaat

2010

10.463 2.443 586 2.426

2009

2008

8.037 8.264 235 -/- 711 615 621 -/- 227 -/- 1.311

2007

2006

9.575 958 576 668

8.907 2.046 514 1.709

8,3 8,6 1,9 3,1 0,68 0,56 1,61 1,84

7,0 1,4 0,45 0,90

3. Het verhuren van woningen – – – –

Mutatiegraad in % 6,5 3,4 Acceptatiegraad 3,3 2,0 Huurachterstand in een % van de jaarhuur 0,80 1,03 Huurderving in een % van de jaarhuur 1,20 0,88

4. De kwaliteit van de woningen Onderhoud Onderhoudskosten per woning (x € 1) Reparatieverzoeken per woning

1.340 1,19

2.247 1,13

1.407 1,15

1.594 1,02

693 0,67

Prijs/kwaliteitsverhouding Gemiddeld aantal punten WWS 126 125 126 123 122 Gemiddelde netto huurprijs (x € 1) 421 403 399 386 377 Gemiddelde prijs per punt (x € 1) 3,34 3,22 3,16 3,14 3,09

5. Volkshuisvestelijke gegevens Samenstelling van de woningvoorraad Kernvoorraad* Overige voorraad tot grens vrije vesting Boven grens vrije vestring**

573 29 9

565 17 8

537 45 8

562 46 8

557 49 6

Totaal

611

590

590

616

612

* Eind 2010 bestond de kernvoorraad uit woningen met een netto huurprijs tot € 548,18. (2009: € 548,18; 2008: € 499,51; 2007 € 491,65; 2006: € 485,33). ** Eind 2010 was de grens voor vrije vesting € 647,53. (2009: € 647,53; 2008: € 631,73; 2007 € 621,90; 2006: € 615,01).


23

Jaarrekening

Jaarverslag 2010

24

7. Balans per 31 december 2010

(na resultaatbestemming, bedragen x € 1,—)

ACTIVA 31-12-2010 31-12-2009

Vaste activa Materiële vaste activa

11.1

Onroerende en roerende zaken in exploitatie Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling

11.1.1 11.1.2

Totaal materiële vaste activa

17.285.876 13.343.492 0 343.608 17.285.876

13.687.100

Financiële vaste activa

11.2

Te vorderen BWS subsidies Latente belastingvorderingen

11.2.1 83.210 11.2.2 3.923

101.488 6.181

Totaal financiële vaste activa

87.133

107.669

Vlottende activa Voorraden en onderhanden werk

11.3

0

199.656

Onderhanden projecten

11.4

592.042

0

11.5.1 11.5.2 11.5.3

23.596 29.313 828.867 30.544 12.879 2.081

Vorderingen Huurdebiteuren Overige vorderingen Overlopende activa

Totaal vorderingen Liquide middelen

11.6

Totaal


865.342

61.938

2.111.520

1.885.787

20.941.913

15.942.150

25

PASSIVA 31-12-2010 31-12-2009

Eigen vermogen

11.7

Kapitaal Algemene bedrijfsreserve

11.7.1 11.7.2

Totaal eigen vermogen

959 10.462.339

959 8.035.891

10.463.298

8.036.850

Egalisatierekening Rijksbijdrage brutering

11.8

0

5.885

Voorzieningen

11.9

257.428

0

9.745.530

7.204.882

192.632 93.137 189.888

439.166 132.487 122.880

Totaal kortlopende schulden

475.657

694.533

Totaal

20.941.913

15.942.150

Langlopende schulden Leningen kredietinstellingen

11.10

Kortlopende schulden

11.11

Schulden aan leveranciers Overige schulden Overlopende passiva

11.11.1 11.11.2 11.11.3

Jaarverslag 2010

26

8. Winst- en verliesrekening over 2010

(bedragen x € 1,—)

2010

2009

2.947.503 52.430 6.283 1.327.336 17.407

2.854.766 56.682 14.617 0 9.070

4.350.959

2.935.135

292.078 435.876 630.424 818.937 602.840

296.930 529.974 0 1.325.707 547.941

1.908.403

2.700.552

Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Gerealiseerde opbrengst projecten Overige bedrijfsopbrengsten

12.1 12.2 12.3 12.4 12.5

Som der bedrijfsopbrengsten

Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa Waardeveranderingen materiële vaste activa Kosten uitbesteed werk Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten

12.6 12.7 12.8 12.9 12.10

-/-

Som der bedrijfslasten

Bedrijfsresultaat Rentebaten Rentelasten

12.11 12.12

234.583

-/-

-/-

8.023 301.680

-/-

325.546

-/-

293.657

2.117.010

-/-

59.074

12.13 309.438

-/-

168.192

-/-

227.266

Resultaat voor belasting uit gewone bedrijfsuitoefening

Jaarresultaat


2.442.556 27.722 353.268

Saldo financiële baten en lasten

Belastingen

2.426.448

9. Kasstroomoverzicht 2010

(indirecte methode)

27


2010

2009

Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat

2.442.556

Aanpassingen voor: Afschrijvingen 12.6 292.078 296.930 Waardeveranderingen 12.7 -/- 435.876 529.974 Mutatie egalisatierekening 11.8 -/- 5.885 -/- 13.321 Belastingen 12.13 311.696 -/- 182.952 162.013 Veranderingen in werkkapitaal: Voorraad 11.3 199.656 -/- 199.656 Onderhanden projecten 11.4 -/- 592.042 0 Vorderingen 11.5 -/- 803.404 -/- 14.364 Kortlopende schulden 11.11 -/- 218.875 234.949 -/- 1.414.665

234.583

630.631

20.930

Kasstroom uit bedrijfsoperaties 1.189.904 Ontvangen interest 12.11 27.722 8.023 Betaalde interest 12.12 -/- 353.268 -/- 301.680 -/- 325.546 -/-

886.144

Kasstroom uit operationele activiteiten

592.487

864.358

293.657

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen materiële vaste activa 11.1 -/- 3.197.551 -/- 1.014.961 Desinvestingen financiële vaste activa 18.278 17.559 Kasstroom uit investeringsactiviteiten

-/- 3.179.273

-/-

997.402

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Aflossing langlopende schulden 11.10 -/- 1.459.352 -/- 690.407 Nieuwe leningen 11.10 4.000.000 2.000.000 Kasstroom uit financieringsactiviteiten

2.540.648

1.309.593

Netto kasstroom / Toename geldmiddelen

225.733

904.678

Het verloop van de geldmiddelen is als volgt: Saldo liquide middelen per 1 januari Mutatie liquide middelen

1.885.787 225.733

981.110 904.678

Saldo liquide middelen per 31 december

2.111.520

1.885.787

Jaarverslag 2010

28

10. Algemene toelichting 10.1 Regelgeving De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector. In dit besluit wordt BW2 Titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Voor verslagjaren vanaf 2005 is door de Raad voor de Jaarverslaggeving de definitieve Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting uitgegeven. In deze richtlijn zijn ondermeer specifieke modellen voor de balans en de winst- en verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie-, waardering-, en verslaggevingvoorschriften geformuleerd. Toelichtingen op posten in de balans, winst- en verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd.

10.2. Grondslagen voor waardering van activa en passiva Vergelijking voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van voorgaand jaar. Verwerking verplichtingen In de jaarrekening worden naast juridische afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van het definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie De oorspronkelijke investeringen in complexen worden gewaardeerd tegen verkrijging- of vervaardigingprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingen. De afschrijvingen zijn bepaald op basis van de verwachte economische levensduur berekend volgens de annuïteitenmethode. De verkrijging- of vervaardigingprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven, eventueel vermeerderd met na-investeringen. Tevens worden hierbij de rente tijdens de bouw op vreemd vermogen en direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijging- of vervaardigingprijs. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van het complex worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing. Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan worden in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of vergroten van de oorspronkelijke capaciteit.


De lasten van onderhoud waaronder renovatie onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord. Jaarlijks vindt toetsing plaats van de boekwaarde en bedrijfswaarde. Deze toetsing geschiedt op complexniveau, waarbij de eventuele egalisatierekening wordt betrokken. Een bijzonder waardeverminderingverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de bedrijfswaarde overschrijdt. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de verwachte resterende looptijd van het complex. Bij de bedrijfswaardeberekening zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: - jaarlijkse huurverhoging 2011 1,50%: 2012 en verder 2% (voorgaand jaar 2,25%) - jaarlijkse huurderving van 1,00% (voorgaand jaar 1,00) - variabele lasten op basis van begroting komend jaar - jaarlijkse stijging van de variabele lasten 2011 1,50%, 2012 en verder 3,00% (voorgaand jaar 2,25%) - jaarlijkse stijging onderhoudskosten 2011 en verder 3% (voorgaand jaar 3,25%) - kosten reparatieverzoeken en mutatieonderhoud op basis van onderhoudsbegroting - kosten van planmatig onderhoud conform meerjarenonderhoudsbegroting - een restwaarde van de grond op basis van de geschatte grondwaarde aan het einde van de exploitatieperiode - een rekenrente van 5,25% (voorgaand jaar 6,00%) - de periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de verwachte economische levensduur van de complexen - de heffingsbijdrage van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de te betalen vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde. Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling De roerende en onroerende zaken in ontwikkeling zijn gewaardeerd tegen de uitgaafprijzen en toegerekende kosten uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering, onder aftrek van eventuele bijzondere waardeverminderingen. Met betrekking tot zogeheten gecombineerde projecten wordt het aandeel van de koopwoningen verantwoord onder de post onderhanden projecten, het aandeel huurwoningen wordt verantwoord onder de onroerende en roerende zaken in ontwikkeling. Voor wat betreft het onrendabele deel van het gecombineerde project wordt bij het aangaan van de verplichting het onrendabele deel verminderd met het verwachte verkoopresultaat in de winst- en verliesrekening verantwoord onder de post overige waardeveranderingen materiële vaste activa. Bij oplevering van het totale project wordt het verkoopresultaat zowel verantwoord onder de post verkoop onroerende zaken als onder de post overige waardeveranderingen materiële vaste activa. Daarmee wordt de economische realiteit van de transactie het best zichtbaar gemaakt. Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies De vordering uit hoofde van binnen het Besluit Woninggebonden Subsidies toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) wordt jaarlijks verminderd met de door de budgethouders beschikbaar gestelde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. Het kortlopende deel van deze post is opgenomen onder de vlottende activa.

Jaarverslag 2010

29

30

Onderhanden werk De voorraden onderhanden werk (onverkochte woningen uit projectontwikkeling) worden gewaardeerd op vervaardigingprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne logistiek alsmede toerekende rente. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden. Onderhanden projecten Onderhanden projecten, onroerende zaken die in opdracht van derden worden vervaardigd, worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectopbrengsten. De gerealiseerde opbrengsten omvatten de gerealiseerde projectkosten en toegerekende winst die zijn bepaald overeenkomstig de grondslag voor opbrengstverantwoording. Indien van toepassing, worden op de gerealiseerde opbrengsten verwerkte verliezen en reeds gedeclareerde termijnen in mindering gebracht. Onderhanden projecten waarvan de gefactureerde termijnen hoger zijn dan de gerealiseerde projectopbrengsten worden gepresenteerd onder de kortlopende schulden. Uitgaven voor projectkosten voor nog niet verrichte prestaties worden opgenomen onder de voorraden. Vorderingen Huurdebiteuren Waardering geschiedt tegen nominale waarden onder aftrek van eventueel noodzakelijk geachte voorzieningen voor oninbaarheid. Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Er zijn geen bijzondere kredietfaciliteiten afgesloten of zekerheden gesteld. De liquide middelen staan ter vrije beschikking van de vereniging. Egalisatierekening De uit hoofde van de bruteringsoperatie ontvangen afkoopsom is verrekend met de op 1 januari 1995 openstaande post “Te verrekenen inzake DKPH-complexen”. Het positieve saldo is opgenomen in de egalisatierekening. Jaarlijks wordt rente aan de egalisatierekening toegevoegd en wordt een bedrag ten gunste van het resultaat gebracht op basis van voorcalculatorisch berekende exploitatietekorten. Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. De voorzieningen zijn tegen nominale waarde opgenomen. Latente belastingvorderingen en -verplichtingen Een voorziening voor latente belastingverplichtingen wordt getroffen voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en passiva en hun waarde volgens de belastinggrondslagen. De berekening van de latente belastingverplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het verslagjaar geldende belastingtarieven. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde.


Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Langlopende schulden De langlopende schulden zijn gewaardeerd tegen nominale waarde. De aflossingsverplichting voor het komend jaar is opgenomen onder de kortlopende schulden. Overige activa en passiva Voor zover in het bovenstaande niet anders is aangegeven worden activa en passiva gewaardeerd op nominale waarde. Hierbij wordt op vorderingen, indien dit noodzakelijk is, een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht.

10.3. Grondslagen voor bepaling van het resultaat Algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestatie en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen worden verantwoord zodra zij voorzienbaar zijn.

Bedrijfsopbrengsten Huren De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2010 bedroeg dit maximumpercentage 1,2%. De derving wegens leegstand en oninbaarheid is hierop in mindering gebracht. Overheidsbijdragen Onder deze post zijn volgende elementen opgenomen: – de vrijval uit de egalisatierekening rijksbijdragen; – overige overheidsbijdragen. Voor zover de overige overheidsbijdragen nog niet zijn ontvangen is de bijdrage berekend op grond van de regelingen. Projectopbrengsten en projectkosten Voor onderhanden projecten, waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten en de projectkosten verwerkt als netto-omzet en kosten in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum (de ‘Percentage of Completion’-methode, ofwel de PoC-methode). De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Als het resultaat (nog) niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, dan worden de opbrengsten als netto-omzet verwerkt in de winst-en-verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten, dat waarschijnlijk kan worden verhaald; de projectkosten worden dan verwerkt in de winst-en-verliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt. Zodra het resultaat wel op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats volgens de PoC-methode naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum.

Jaarverslag 2010

31

32

Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meer- en minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten, die kosten die in het algemeen aan projectactiviteiten worden toegerekend en toegewezen kunnen worden aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend. Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden, dan worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Dit verlies wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet. De voorziening voor het verlies maakt onderdeel uit van de post onderhanden projecten.

Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa De afschrijvingen op materiële vaste activa worden gebaseerd op verkrijgingprijs en vinden plaats volgens de annuitaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Met een mogelijke restwaarde wordt geen rekening gehouden. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa De overige waardeveranderingen worden gebaseerd op de waardering van de betreffende activaposten. De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking dan wel terugneming van een bijzondere waardevermindering. Deze bijzondere waardevermindering ontstaat door een jaarlijkse toets van de bedrijfswaarde ten opzichte van de boekwaarde. Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Hieronder worden verstaan de kosten voor contractonderhoud, reparatieverzoeken, mutatieonderhoud en het planmatig onderhoud. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder niet uit de balans blijkende verplichtingen. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Belastingen Vanaf 1 januari 2008 zijn corporaties integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschaps-belasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Rentebaten en rentelasten Rentelasten en rentebaten worden tijdsevenredig verwerkt.


10.4. Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling De jaarrekening wordt overeenkomstig BW2 Titel 9 opgesteld. Het bestuur dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen. Materiële vaste activa, minimum waarderingsregel Onroerende en roerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs- of vervaarderingsprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen en (naar verwachting duurzame) bijzondere waardeverminderingen. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de reële waarde duurzaam overschrijdt. Van duurzaamheid is sprake wanneer de verwachte reële waarde gedurende een periode van ten minste vijf jaar lager is dan de boekwaarde. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. De uitgangspunten van de reële waarde zijn deels afhankelijk van de interne beleidsvoornemens van Woningbouwvereniging Laren. Deze beleidsvoornemens komen ondermeer tot uitdrukking in het strategisch voorraadbeheer waarbij eigen keuzes worden gemaakt ten aanzien van verhuur of verkoop, levensduur, kwaliteits- en huurniveaus. Voor zover mogelijk hanteert Woningbouwvereniging Laren binnen de sector gangbare uitgangspunten. Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerpfase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan ondermeer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie. Verwerking fiscaliteit Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft Woningbouwvereniging Laren een aantal standpunten ingenomen die eerst bij afwerking van de aangifte over de verslagjaren 2007 tot en met 2010 door de fiscus zullen worden getoetst. Het belangrijkste standpunt betreft de verwerking van projectontwikkelingsresultaten. Dientengevolge kan de fiscale last over 2010 nog wijzigingen ondergaan en belastinglatenties een andere waarde kennen.

10.5. Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het nettoresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de balansposten en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten.

Jaarverslag 2010

33

34

De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.


11. Toelichting op de balans

35


31-12-2010

31-12-2009

Vaste activa 11.1 Materiële vaste activa 11.1.1 Onroerende en roerende zaken in exploitatie 11.1.2 Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling

17.285.876 13.343.492 0 343.608

17.285.876

13.687.099

Het verloop van deze post is als volgt: 11.1.1 Onroerende zaken in exploitatie

Woningen Onroerende en woon- zaken niet gebouwen zijnde woningen

Overige zaken

Totaal

Saldo per 1 januari 2010 – Aanschaffingswaarde 20.244.228 54.103 – Cumulatieve afschrijving -/- 5.079.215 -/- 36.872 -/- – Cumulatieve waardeveranderingen -/- 1.843.356 0 Boekwaarde 13.321.658 Mutaties in het boekjaar: – Investeringen 1.002.327 – Afschrijvingen -/- 289.140 -/- – Waardeveranderingen 826.776 – Overboeking activa in ontw., kostprijs 2.982.710 – Overboeking activa in ontw., waardeverandering -/- 643.644 Saldo mutaties 3.879.029

28.155 20.326.487 23.552 -/- 5.139.639 0 -/- 1.843.356

17.231

4.603 13.343.492

66.294 1.741 -/- 0 0

0 1.068.621 1.197 -/- 292.078 0 826.776 0 2.982.710

0 64.553

-/-

0

-/-

643.644

1.197 3.942.385

– Aanschaffingswaarde 24.229.265 120.397 28.155 24.377.818 – Cumulatieve afschrijving -/- 5.368.355 -/- 38.613 -/- 24.749 -/- 5.431.718 – Cumulatieve waardeveranderingen -/- 1.660.224 0 0 -/- 1.660.224 Boekwaarde 17.200.686 81.784 3.406 17.285.876

Jaarverslag 2010

36

11.1.2

Onroerende zaken in ontwikkeling

31-12-2010

Saldo per 1 januari 2010 – Verkrijgingwaarde – Cumulatieve waardeveranderingen -/- – Voorziening onrendabele top

31-12-2009

987.252 305.511 643.644 -/- 1.223.644 0 918.133

Boekwaarde per 1 januari 343.608 Mutaties in het boekjaar: – Investeringen 2.128.930 – Overboeking activa in exploitatie, kostprijs -/- 2.982.710 – Overboeking activa in ontwikkeling, waardeverandering 643.644 – Terugname/vorming ORT -/- 390.900 – Overboeking voorziening 257.428 -/- Saldo mutaties

0

681.741 0 0 580.000 918.133

-/- 343.608 343.608

– Verkrijgingwaarde 133.472 – Cumulatieve waardeveranderingen -/- 390.900 -/- – Overboeking naar voorziening 257.428 Boekwaarde per 31 december 2010

987.252 643.644 0

0 343.608

De onroerende en roerende zaken in ontwikkeling per ultimo 2010 betreft het project Nieuwlarenweg. Het saldo onroerende en roerende zaken in ontwikkeling is per 31 december 2010 257.428 negatief. Dientengevolge vindt presentatie plaats onder de voorzieningen. Actuele waarde De bedrijfswaarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie bedraagt ultimo 2010 € 26,3 miljoen ten opzichte van € 18,6 miljoen ultimo 2009. De bedrijfswaarde is berekend op basis van de restant levensduren vanuit het strategisch voorraadbeleid. De mutatie in de bedrijfswaarde ad € 7,7 miljoen wordt veroorzaakt door: Autonome ontwikkeling Voorraadmutaties Parameterwijzigingen - Levensduur - Huurstijging - Onderhoudskostenstijging - Inflatie - Disconteringsvoet Subtotaal parameterwijzigingen


€ 1,2 miljoen € 2,3 miljoen -/- € 0,1 -/- € 1,4 € 0,4 -/- € 0,7 € 2,2

miljoen miljoen miljoen miljoen miljoen € 0,4 miljoen

Wijzigingen niveaus - Huren - Onderhoudsuitgaven - Overige exploitatieresultaten - Restwaarde - Overige

-/- € € -/- € -/- € €

0,1 5,4 1,2 0,3 0,0

37

miljoen miljoen miljoen miljoen miljoen

Subtotaal wijziging niveaus

€ 3,8 miljoen

Totaal mutatie

€ 7,7 miljoen

11.2 Financiële vaste activa

31-12-2010 31-12-2009

Deze post is als volgt samengesteld: 11.2.1 Te vorderen BWS subsidie 83.210 11.2.2 Latente belastingvorderingen 3.923

101.488 6.181

107.669

11.2.1 Te vorderen BWS subsidie

87.133

2010

Saldo per 1 januari

2009

101.488

119.047

Mutaties in het boekjaar: – Rente – Ontvangen bijdragen -/-

4.161 22.439 -/-

4.881 22.439

Saldo mutaties

18.278

17.559

-/-

Saldo per 31 december

-/-

83.210

101.488

Saldo per 1 januari

6.181

0

Mutaties in het boekjaar: – Dotatie per 1 januari – Vrijval -/-

0 2.258 -/-

8.753 2.573

Saldo mutaties

2.258

6.181

Saldo per 31 december 3.923

6.181

11.2.2 Latente belastingvorderingen

-/-

Jaarverslag 2010

38

De latente belastingvorderingen hebben betrekking op belastbare tijdelijke verschillen in de fiscale waardering van de leningen o/g en de waardering hiervan in deze jaarrekening. Van de niet-opgenomen verrekenbare tijdelijke verschillen en compensabele verliezen is het (nog) niet waarschijnlijk dat toekomstige fiscale winst beschikbaar komt ter compensatie of dat verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Indien de latentie zou worden gewaardeerd tegen nominale waarde dan bedraagt deze circa € 23,4 miljoen (2009: € 24,0 miljoen), dit betreft met name het vastgoed. 31-12-2010 31-12-2009

vlottende activa 11.3 Voorraden Deze post is als volgt samengesteld: Onderhanden werk

0

199.656

De post onderhanden werk betreft twee woningen bestemd voor verkoop van het project Tabakspaadje. 31-12-2010 31-12-2009 11.4 Onderhanden projecten Opbrengsten project Af: Reeds gefactureerde termijnen

1.327.336 -/- 735.294

0 0

592.042

0

11.5 Vorderingen 11.5.1 Huurdebiteuren De huurachterstand is als volgt opgebouwd:

Aantal huurders

Huurachterstand

31-12-2010 31-12-2009 31-12-2010 31-12-2009 t/m 1 maand t/m 2 maanden t/m 3 maanden 4 maanden en meer

21 4 1 10

26 7 1 10

5.824 1.738 1.550 14.484

7.274 7.595 1.274 13.170

Totaal 36

44

23.596

29.313

De huurachterstand uitgedrukt in een percentage van het totaal van de huren bedraagt 0,8% (2009: 1,03 %).


31-12-2010 31-12-2009 11.5.2 Overige vorderingen Te vorderen BWS subsidies Overige vorderingen op huurders Overige vorderingen op vertrokken huurders Te vorderen Vennootschapsbelasting Overige vorderingen

11.220 16.186 14.066 742.108 45.287

11.220 13.179 6.145 0 0

828.867 30.544

11.5.3 Overlopende activa Rente BWS subsidies 1.705 Te ontvangen rente 3.100 Overige transitoria 8.074

2.081 0 0

12.879

2.081

1.500.000

0

54.947 556.573

598.704 1.287.084

2.111.520

1.885.787

959

959

2010

2009

8.035.891 2.426.448

8.263.157 -/- 227.266

10.462.339

8.035.891

11.6 Liquide middelen Niet direct opvraagbaar: – Deposito St. Ymere Direct opvraagbaar: – ING – Rekening courant bank Totaal liquide middelen

11.7 Eigen vermogen 11.7.1 Kapitaal Dit betreft het gestorte verenigingskapitaal

11.7.2 Algemene bedrijfsreserve Het verloopt van de algemene bedrijfsreserve luidt als volgt: Saldo per 1 januari Resultaatbestemming Saldo per 31 december

Jaarverslag 2010

39

40

11.8 Egalisatierekening

2010

2009

Saldo per 1 januari

5.885

19.206

Mutaties in het boekjaar: Rente toevoeging 397 Vrijval t.g.v. de exploitatie -/6.282 Saldo per 31 december

1.297 14.617

-/-

0

5.885

0

918.133

Mutaties in het boekjaar: Terugname waardeverandering onrendabele top Overboeking van activa in ontwikkeling

0 257.428

-/- 580.000 -/- 338.133

Saldo mutaties

257.428

-/- 918.133


257.428

0

7.204.882

5.895.289

-/- 1.459.352 4.000.000

-/- 690.407 2.000.000

2.540.648

1.309.593


9.745.530

7.204.882

Aan de egalisatierekening wordt jaarlijks een rente van 6,75% toegevoegd. In 2010 is het restant vrijgevallen.

11.9 Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Saldo per 1 januari

De voorziening is getroffen voor het project Nieuwlarenweg.

11.10 Leningen kredietinstellingen Saldo per 1 januari Mutaties in het boekjaar: Aflossingen Nieuwe leningen

Deze post is als volgt samengesteld:

Per 31-12-2010

Totaal Leningen kredietinstellingen


9.745.530

Per 31-12-2009

Waarvan loop- Totaal tijd > 5 jaar 4.331.760

Waarvan looptijd > 5 jaar

7.204.882 379.670

Rentevoet en aflossingssysteem De gemiddelde rentevoet van de uitstaande leningen bedraagt circa 3,81% (2009: 4,15%). De leningen kredietinstellingen worden op basis van het annuïteitensysteem, danwel ineens afgelost. Het aflossingsbestanddeel in het komende boekjaar zal circa € 1.627.949 bedragen. De rentabiliteitswaarde (contante waarde van de uit hoofde van bestaande leningscontracten rente- en aflossingsverplichting) bedraagt € 8.992.294. Hierbij is een disconteringsvoet van 5,25% gehanteerd. 31-12-2010 31-12-2009 Kortlopende schulden 11.11 Schulden aan leveranciers Diverse handelscrediteuren

192.632

439.165

Af te dragen BTW Af te dragen loonheffing Te betalen vennootschapsbelasting

92.383 754 0

43.487 750 88.250

93.137

132.487

Niet vervallen rente leningen Vooruit ontvangen huren Te verrekenen servicekosten Overige overlopende passiva

135.609 29.397 4.574 20.308

89.298 25.688 2.897 10.791

189.888

11.12 Overige schulden

11.13 Overlopende passiva

-/-

122.880

Niet in de balans opgenomen verplichtingen en activa Investeringsverplichtingen Voor de projecten Tabakspaadje en Nieuwlarenweg zijn er verplichtingen aangegaan met betrekking tot de nieuwbouw en renovatie van woningen. Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw en renovatie van woningen tot een bedrag van € 132.212. Obligo WSW Uit hoofde van de door WSW geborgde leningen dient een obligo te worden aangehouden voor eventuele vermogensverliezen bij dit fonds. Deze obligo-verplichting is voorwaardelijk. Zolang het risicovermogen van het WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen over te nemen wordt geen beroep gedaan op deze obligo-verplichting. Het WSW verwacht voor de komende vijf jaar conform de actuele meerjarenliquiditeitsprognose geen beroep te doen op deze obligo-verplichting. De verplichting is daarom niet opgenomen als verplichting in de balans.

Jaarverslag 2010

41

42

12. Toelichting op de winst- en verliesrekening Bedrijfsopbrengsten

2010

2009

– Te ontvangen netto huur: - Woningen en woongebouwen - Onroerende zaken niet zijnde woningen

2.964.169 19.113

2.864.468 15.586

Subtotaal

2.983.282

2.880.054

12.1 Huren

Af: huurderving - wegens leegstand Totaal huren

-/-

35.779 2.947.503

-/-

25.288 2.854.766

De “te ontvangen netto huur” is ten opzichte van het vorige boekjaar gewijzigd door: a. De algemene jaarlijkse huurverhoging per 1 juli 2010: gemiddeld 1,2% (2009: 2,5%) en b. De huurverhoging bij mutatiewoningen. De huurderving bedraagt 1,2 % van de te ontvangen huur (2009: 0,9%). 12.2 Vergoedingen –

2010

2009

Te ontvangen vergoedingen: - Overige goederen 17.352 16.728 - Leveringen en diensten 39.227 36.482 - Contributies 855 910 - Te verrekenen service-/strookkosten -/4.574 2.897

Subtotaal Af: vergoedingsderving Totaal vergoedingen

52.860 -/-

430 52.430

57.017 -/-

335 56.682

Dit betreft de bedragen die de huurders boven de (netto)huurprijs betalen voor stookkosten, elektra, etc. De vergoeding voor levering en diensten is gebaseerd op de geraamde kosten en wordt jaarlijks afgerekend. De vergoedingsderving bedraagt 0,8% van de te ontvangen vergoedingen (2009: 0,6%).


12.3 Overheidsbijdragen

2010

2009

Vrijval egalisatierekening rijksbijdragen brutering

6.283

14.617

1.327.336

0

Overige vergoedingen voor verrichte diensten Afsluiten huurcontracten Inschrijfgelden woningzoekenden Bij bewoners in rekening gebrachte onderhoudskosten Overige bedrijfsopbrengsten

0 0 12.702 4.705

1.552 1.033 522 7.006

Totaal overige bedrijfsopbrengsten

17.407

9.070

Woningen en woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde woningen Overige zaken

289.140 1.741 1.197

294.135 1.642 1.153

Totaal afschrijvingen

292.078

296.930

Waardeveranderingen bestaand bezit -/- 826.776 Waardeveranderingen renovatie 390.900 Waardeveranderingen overig 0

1.109.974 0 -/- 580.000

12.4 Gerealiseerde opbrengst project Tabakspaadje

12.5 Overige bedrijfsopbrengsten

-/-

BEDRIJFSLASTEN 12.6 Afschrijvingen op materiële vaste activa

12.7 Waardeveranderingen materiële vaste activa

Totaal waardeveranderingen

-/- 435.876

529.974

De waardeverandering bestaand bezit betreft de waardeverandering op basis van bedrijfswaarde versus boekwaarde. De waardeverandering overig in 2009 betreft een terugname van de onrendabele top op het project Tabakspaadje. 12.8 Kosten uitbesteed werk Tabakspaadje

2010

2009

630.424

0

Jaarverslag 2010

43

44

12.9 Lasten onderhoud

2010

2009

Planmatig onderhoud cycli <1 jaar Reparatieonderhoud Mutatieonderhoud Planmatig onderhoud

47.576 217.166 429.181 125.014

49.066 270.512 243.100 763.029

Totaal lasten onderhoud

818.937

1.325.707

Overige kostensoorten – Bestuurskosten – Accountantskosten – Overige algemene kosten

61.466 13.035 278.474

84.505 14.244 200.181

Zakelijke bedrijfslasten – Belastingen – Verzekeringen – Bijdrage BCFV

137.647 16.872 42.690

139.123 16.631 42.467

24.120 9.192 6.789 12.555

28.518 10.341 4.921 7.011

602.840

546.491

12.10 Overige bedrijfslasten

Overige lasten – Gas, water en elektra – Schoonmaakkosten, tuinonderhoud, etc. – Leefbaarheid – Diversen

De bestuursvergoeding bedroeg in 2010 € 31.000 (2009: € 31.000). De vergoeding van de Raad van Commissarissen bedroeg in 2010 € 14.400 (2009: € 14.400). Accountantshonoraria: In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht:

2010

2009

– Controle van de jaarrekening – Andere controlewerkzaamheden

10.595 10.317 2.440 3.927

13.035

14.244

Bovenstaande honoraria betreffen uitsluitend de werkzaamheden die bij Woningbouwvereniging Laren zijn uitgevoerd door accountantsorganisaties en externe accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties).


12.11 Rentebaten

2010

2009

Financiële vaste activa Toegevoerde rente BWS subsidie 3.786

4.521

Liquide middelen Rente op uitgezette middelen

23.389 3.500

Overige vorderingen Rente op overige vorderingen

547

2

27.722

8.023

Egalisatierekeningen Toegevoegde rente rijksbijdrage brutering 397

1.297

12.12 Rentelasten

Langlopende schulden Rente leningen kredietinstellingen 345.347 300.383 Kortlopende schulden Rente overige schulden

7.524

0

353.268 301.680

12.13 Belastingen Acute vennootschapsbelasting Latente belastingen per 1 januari Mutatie latente belastingen Correctie voorgaand jaar

-/-

-/-

308.133 0 2.258 3.563

Totaal belastingen

-/-

309.438

De acute belastingen worden als volgt bepaald: Resultaat voor belastingen volgens jaarrekening Bijzondere waardevermindering Afschrijving onroerende zaken Afschrijving (dis)agio leningen Vrijval egalisatierekening Correctie fiscaal resultaat verkoop Tabakspaadje Bijdrage BCFV

-/-

182.952 17.333 2.573 0 168.192

2.117.010 435.876 290.881 -/8.854 -/6.283 -/- 3.207.932 42.690

59.074 529.974 295.777 -/32.371 0 0 42.467

Belastbaar bedrag

-/- 1.208.363

776.773

Acute vennootschapsbelasting

-/-

182.952

-/-

-/-

308.133

Jaarverslag 2010

45

46

Overige gegevens Statutaire regeling resultaat bestemming In de statuten welke op 20 maart 1995 zijn gewijzigd in overeenstemming met het BBSH zijn omtrent de resultaatbestemming geen specifieke regels opgesteld.

Ten gunste van de Algemene bedrijfsreserve


2.426.448

Controleverklaring

47

Aan het bestuur en de Raad van Commissarissen Van Woningbouwvereniging Laren te Laren Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2010 van Woningbouwvereniging Laren te Laren gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2010 en de winst- en verliesrekening over 2010 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwooderlijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens. Het bestuur van de toegelaten instelling is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden en het controleprotocol in rubriek A van Bijlage III bij het Besluit beheer sociale-huursector. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden. Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Woningbouwvereniging Laren per 31 december 2010 en van het resultaat over 2010 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector, richtlijn 645 van de Raad van de Jaarverslaggeving en de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens.

Jaarverslag 2010

48

Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, sub a van het Besluit beheer sociale-huursector, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van Titel 9 BW 2 is opgesteld, en of de in artikel 2:392 lid 1 onder g bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 391, vierde lid, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Verder vermelden wij dat is voldaan aan de verplichting tot vermelding in het jaarverslag van financiële ondersteuning aan buitenlandse instellingen zoals bedoeld in de MG 2005-04 en MG 2008-03, alsmede aan de verplichting tot vermelding in het jaarverslag van grondaankopen zoals bedoeld in de MG 2001-26 en de verplichting tot vermelding in het jaarverslag van sponsoractiviteiten zoals bedoeld in MG 2006-04.

Amsterdam, 16 juni 2011 PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. Origineel getekend door G.A.N. Turkenburg RA


Algemene corporatiegegevens 4

Recommend Documents