Jaarstukken 2013
ALGEMEEN
Naam toegelaten instelling Gevestigd te Adres Postadres Telefoon E-mail Website Oprichtingsdatum Koninklijk Besluit, waarmee de instelling is toegelaten Laatste statutenwijziging Datum en nummer van de inschrijving in Handelsregister In het Stichtingsregister Aangesloten bij Bedrijfstakcode Woningcorporaties
: Woningstichting Samenwerking Vlaardingen : Vlaardingen : Stadhouderslaan 181, 3136 BM : Postbus 206, 3130 AE : 010 - 4759666 :
[email protected] : www.samenwerking.nl : 15 mei 1914 : 24 september 1914, nr. 57 : 21 februari 2003 : 25 februari 1970, nr. H217811 : 27 augustus 1993, nr. S133811 : Aedes, De Maaskoepel : N.R.V. nr. 2760
INHOUDSOPGAVE JAARSTUKKEN 2013
Pag. . Jaarverslag/Volkshuisvestingsverslag • Voorwoord
2
• Hoofdstuk 1 - Bestuursverslag
3
• Hoofdstuk 2 - Strategie, missie, visie en doelen
7
• Hoofdstuk 3 - Maatschappelijke inbedding
9
• Hoofdstuk 4 - Maatschappelijke verantwoording / volkshuisvestelijk verslag
10
• Hoofdstuk 5 - Over output, outcome en maatschappelijk verantwoord ondernemen
13
• Hoofdstuk 6 - Organisatie, nevenstructuren en samenwerkingsverbanden
14
• Hoofdstuk 7 - Financiële resultaten en risicomanagement
16
• Hoofdstuk 8 - De toekomst
21
• Bericht van de Raad van Commissarissen
22
. Jaarrekening Geconsolideerde jaarrekening 2013 Geconsolideerde balans per 31 december 2013 Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2013 Geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2013 Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening
29 31 32 33
. Enkelvoudige jaarrekening 2013 Enkelvoudige balans per 31 december 2013 Enkelvoudige winst- en verliesrekening 2013 Enkelvoudig kasstroomoverzicht over 2013 Toelichting op de enkelvoudige jaarrekening Ondertekening jaarrekening door Bestuur en RVC Statutaire regeling betreffende de bestemming van het resultaat Controleverklaring Gebeurtenissen na balansdatum
61 63 64 65 69 71 72 75
. Bijlagen Bijlage 1 Aannemelijksheidsverklaringen DTZ Bijlage 2 Toelichting bedrijfswaarde Bijlage 3 Toelichting onderhoud en nieuwbouw Bijlage 4 Kengetallen woonruimverdeling Bijlage 5 Kengetallen
76 78 80 82 83
.
-1-
VOORWOORD TERUGBLIK OP 2013
Ik kijk met gemengde gevoelens terug op 2013. Enerzijds blijf ik trots op mijn medewerkers, die voor huurders en stad een grote inzet hebben getoond, anderzijds zie ik panisch optreden van onze externe toezichthouders. Dat laatste heeft ertoe geleid dat met name onze afdeling Middelen, bijvoorbeeld bij het opzetten van de begroting en meerjarenbegroting tot twee keer toe het werk geheel of gedeeltelijk moest overdoen, omdat één van de externe toezichthouders weer één van de normen had gewijzigd. En die wijzigingen van de normen hielden alleen maar aanscherpingen in. De reductie van 20% van de bedrijfslasten, waarover zowel de minister als Aedes reppen, is voor ons heel moeilijk te verwezenlijken. Dit heeft met name te maken met de omvang van de te beïnvloeden kosten. De beïnvloedbare bedrijfslasten zijn de afgelopen jaren op onderdelen al behoorlijk gescreend ( zoals bijvoorbeeld de verzekeringen) en de personeelslasten zijn verhoudingsgewijs aan de lage kant. Het personeel heeft al een bijdrage geleverd aan de beheersing van de kosten; zij hebben de helft van hun eindejaarsuitkering ingeleverd. Uiteraard zullen we de komende tijd kritisch naar onze kosten kijken en heb ik reeds een vacaturestop ingevoerd. Gelukkig heb ik met deze terugblik ook positieve zaken te melden. Zo hebben wij in 2013 zeer succesvol ons complex Centrum 72 op hoog niveau weten te renoveren en is het energielabel van D/E op A terecht gekomen. Samen met onze collega-corporatie hebben wij hospice Margriet opgeleverd, hetgeen kan worden beschouwd als een maatschappelijk cadeau aan de Vlaardingse samenleving. De renovatie van 270 appartementen aan de Louise de Colignylaan is succesvol verlopen. De drie gebouwen zijn inmiddels, als afronding van de renovatie, in en na overleg met de bewonerscommissie voorzien van prachtige kunstwerken. Ondanks de financiële tegenvallers zijn wij nog steeds in staat een behoorlijke ambitie de komende jaren waar te maken, hetgeen blijkt uit ons nieuwe concept beleidsplan, dat in mei 2014 uitkomt op de dag dat onze corporaties precies 100 jaar bestaat. Ik ben daar hartstikke trots op. Daarom ben ik ook trots op mijn medewerkers, die steeds harder werken om onze doelstellingen te verwezenlijken. Al met al gaat het in dit voorwoord veel over "financiën". Het wordt schrijnend als we ons in de volkshuisvesting alleen nog daarmee bezig houden. We bestaan toch voor de huisvesting van de sociale doelgroepen en andere groepen die het moeilijk hebben in onze hedendaagse participatiesamenleving. In de tekst van dit jaarverslag wordt daar gelukkig wel de nodige aandacht op gevestigd. Ik hoop dat u het met plezier leest.
Ton van der Steen Directeur-bestuurder
-2-
HOOFDSTUK 1 BESTUURSVERSLAG OVER 2013 Algemeen Samenwerking werkt uitsluitend in de gemeente Vlaardingen, hoewel de toelating ook activiteiten in de rest van de regio Rotterdam-Rijnmond toestaat. Samenwerking kent een tweelagen model met één directeur, die tevens de functie van bestuurder vervult. Het toezicht op het functioneren van de directeur-bestuurder wordt uitgeoefend door de Raad van Commissarissen, die in dit jaarverslag zelf verslag doet. De organisatieopbouw kent een managementteam dat, naast de directeur-bestuurder, bestaat uit de managers Middelen, Vastgoed en Woondiensten. Daarnaast heeft Samenwerking twee staforganen die geleid worden door de afdelingshoofden Facilitair en Beleid en Communicatie. De structuur van de organisatie is er op ingericht om het beleid, dat samenhangt met het bedrijfsplan "Werken aan wonen", te kunnen waarmaken. Naast de implementatie van het bedrijfsplan, is uitvoering gegeven aan het cultuurtraject geënt op het gewenste gedrag behorend bij de implementatie van het bedrijfsplan. Dit heeft de vereiste cultuuromslag naar "maatschappijgedreven corporatie" handen en voeten gegeven. Wij luisteren meer en beter naar onze belanghouders, wij verwachten meer eigen initiatief van medewerkers, wij willen optimaal extern en intern communiceren en elkaar op de juiste wijze aanspreken op fouten en gezamenlijk de missie uitvoeren. Samenwerking onderschrijft de in de Aedescode en de Governancecode Woningcorporaties vastgelegde beginselen. De Governancecode Woningcorporaties wordt gehanteerd voor het inrichten van de bestuurlijke organisatie. Gegevens directeur-bestuurder:
Naam:
De heer Mr T.W. van der Steen
Leeftijd:
59 jaar
In dienst sinds:
15 april 2004
Duur benoeming:
onbepaalde tijd
Vast inkomen:
€ 116.811,-, inclusief vakantietoeslag en eindejaarsuitkering
Fiscale bijtelling:
€ 9.130,-, gebruik auto van de zaak
Pensioenkosten:
€ 26.281,-
Vergoeding en werkgeverslasten:
€ 9.160,-
Nevenfunctie:
bestuurslid stichting "citymarketing"te Vlaardingen bestuurslid stichting Stadsherstel te Vlaardingen
Toelichting: De arbeidsovereenkomst is conform de aanbevelingen van de Sectorbrede beloningscode bestuurders woningcorporaties tot stand gekomen, echter de benoeming van de directeur-bestuurder heeft plaatsgevonden voor onbepaalde tijd, zoals overeengekomen tussen de Raad van Commissarissen en de directeur-bestuurder. Doorgroei van het inkomen vindt plaats op basis van functioneringsgesprekken. Buiten aanwezigheid van de directeur-bestuurder heeft de Raad het functioneren van de directeur-bestuurder besproken en vervolgens teruggekoppeld. Taak en werkwijze De directeur-bestuurder is belast met het besturen van de corporatie, hetgeen onder meer inhoudt dat hij verantwoordelijk is voor: • De realisatie van de doelstellingen • De te voeren strategie • De financiering • Het beleid • De resultatenontwikkeling • Het beleid ten aanzien van deelnemingen van de corporatie. De directeur-bestuurder legt hierover verantwoording af aan de Raad van Commissarissen. De directeur-bestuurder richt zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van de woningcorporatie in het licht van haar volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstelling en weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van bij de corporatie betrokkenen af. De directeur-bestuurder verschaft de Raad van Commissarissen tijdig de informatie die nodig is voor de uitoefening van de taak van de Raad van Commissarissen. De directeur-bestuurder is verantwoordelijk voor de naleving van de risico's verbonden aan de activiteiten van de corporatie. De directeur-bestuurder rapporteert hierover aan en bespreekt de interne risicobeheersing- en controlesystemen met de Raad van -3-
Commissarissen en zijn auditcommissie. De taken en bevoegdheden van de directeur-bestuurder zijn afdoende beschreven in de vigerende statuten. Horizontale dialoog Woningstichting Samenwerking Vlaardingen heeft de volgende belanghebbenden in 2013: • Het college van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Vlaardingen • Ambtelijke staf van de gemeente Vlaardingen • De Huurdersraad van onze stichting • Collega-corporatie Waterweg Wonen • Zonnehuisgroep Vlaardingen • Aedes • Geschillencommissie van onze corporatie • De Federatie van woningbouwcorporaties regio Rotterdam • Maatschappelijke Dienstverlening NW • Stichting Hospice Margriet. De communicatie met deze belanghebbenden heeft in 2013 niet plenair plaats gevonden omdat zij in het voorjaar van 2014 direct worden geconsulteerd over het concept beleidsplan 2014 e.v.. De stakeholders hebben eerder al gereageerd op hetgeen tot nu toe door Samenwerking is verwezenlijkt van het vigerende bedrijfsplan, ze hebben aanbevelingen gedaan voor de toekomst en er is met de directeur van Aedes kritisch gekeken naar actuele ontwikkelingen in de branche op basis van de beleidsvoornemens van het kabinet Rutte II. Risicobeheersing en controle De directeur-bestuurder is verantwoordelijk voor de interne risicobeheersing- en controlesystemen, voor het actief managen van de strategische, financiële en operationele risico's en voor het beperken van de impact van mogelijke incidenten. Dit beleid heeft een nieuwe impuls gekregen. De grootste risico's die de corporatie loopt zijn in beeld gebracht en worden inmiddels goeddeels via de kwartaalrapportage gecommuniceerd richting directeur-bestuurder en Raad van Commissarissen. Daarnaast heeft onze controller het beleid verder tot uitvoering gebracht. Zo zijn inmiddels vele processen opnieuw beschreven, waarbij vooral extra aandacht is gegeven aan de risico's die zich daarbij kunnen voordoen. De balance scorecard is verschenen in de vorm van een rapportage. Daarvoor hadden wij een strategiekaart ontwikkeld die zich richt op de strategische thema's "verbeteren klanttevredenheid" en "professionele organisatie". Daarin is de tendens te zien tot minder operationele handelingen als gevolg van de kwalitatieve verbetering van ons automatiseringssysteem en meer analyses van de uitkomsten van die handelingen. Deze "opbrengsten" moeten ten gunste komen van de processen, die de klanttevredenheid bevorderen. Dit alles binnen de randvoorwaarden van een verantwoord bedrijfseconomisch beleid. Externe accountant Deze wordt benoemd door de Raad van Commissarissen. De directeur-bestuurder en de auditcommissie maken in overleg een beoordeling van het functioneren van de accountant. Samenwerking is in 2012 met een andere accountant gestart, te weten Baker Tilly Berk. Een eerste evaluatie liet zien dat we tot nu toe tevreden zijn over de verrichtingen van de accountant. De externe accountant woont in ieder geval het gedeelte van de vergadering van de Raad van Commissarissen bij waarin het verslag van de externe accountant wordt besproken over het onderzoek naar de jaarrekening. Hij kan worden ondervraagd over zijn verklaring over de getrouwheid van de jaarrekening door de Raad van Commissarissen. ONTWIKKELINGEN IN 2013 Uitwerking bedrijfsplan Door de maatschappelijke en economische ontwikkelingen moeten we alert blijven op de wijze van uitvoering van de opgaven in ons bedrijfsplan. De prestatieafspraken met de gemeente Vlaardingen zijn herijkt en hebben tot bijstellingen geleid, met name in de categorieën nieuwbouw voor de komende jaren. De markt is duidelijk veranderd. In 2014 zullen de prestatieafspraken worden geëvalueerd en vernieuwd. Nieuwbouw/ Renovatie De oplevering van de hospice Margriet aan de stichting met dezelfde naam, die wij samen met onze collega-corporatie hebben gebouwd, was één van de hoogtepunten van 2013. Begin 2013 is het gebouw opgeleverd en de stichting draait nu op volle toeren In 2013 is ook de renovatie en Co2reducerende verbouwing van ons complex van 270 woningen aan de Louise de Colignylaan klaar gekomen. Dit complex kreeg een opknapbeurt, is op structurele wijze verduurzaamd en inmiddels voorzien van meer dan 300 zonnecollectoren. Begin 2014 zijn de bijbehorende kunstontwerpen worden onthuld. Daarnaast hebben wij in het centrum 72 oude eengezinswoningen met energielabel D/F totaal binnenste buiten gekeerd en zijn er nagenoeg nieuwe eengezinswoningen ontstaan met energielabel A en betaalbare huren. Zorg Onlangs ( december 2013) is een overeenkomst gesloten met een zorgstichting voor het huisvesten van jongeren met een -4-
verstandelijke beperking in 2 eengezinswoningen in de wijk Holy met 24 uurs-begeleiding. Ook lijkt, na jarenlange voorbereiding, eerdaags het contract getekend te kunnen worden voor nieuwbouw van twee sociale huurtorens voor het plan Drieën-Huijsen ten behoeve van de huisvesting van cliënten van de zorginstelling ZGV, die een nieuw verpleeghuis bouwt. Geschillencommissie Over 2013 zijn slechts enkele klachten ingediend en heeft de geschillencommissie niet één keer bij elkaar behoeven te komen voor een hoorzitting. Inzet De verzakelijking binnen de organisatie heeft verder handen en voeten gekregen. Het komt wel overeen met hetgeen na het uitvoerige cultuurtraject van 2011 als wenselijk werd beschouwd. De dreigingen van buiten (regering) die met name de financiële draagkracht van corporaties aantasten, veroorzaakt nog steeds onrust en ergernis. Desondanks hebben medewerkers een grote inzet getoond. Efficiency Hoewel Samenwerking op tal van gebieden volgens de benchmark van de bedrijfskosten redelijk goed scoort, hebben wij er toch voor gekozen de efficiecy in de organisatie te vergroten onder andere door twee medewerkers de opleiding tot Leanpractitioner te laten volgen. In 2013 zijn reeds 3 processen geleand en de komende jaren zullen er nog vele volgen. Dit betekent dat wij met minder personeel dezelfde hoeveelheid werk aankunnen. Daarnaast zijn er bezuinigingen via de begroting 2014 en verder doorgevoerd, die onze kosten verder moeten beperken. Integriteit Wij hebben in 2010 het integriteitbeleid vernieuwd en aangepast aan de hedendaagse eisen. Het is tot stand gekomen in de vorm van een code die door alle medewerkers, leidinggevenden, directeur-bestuurder en Raad van Commissarissen is ondertekend. Zowel op afdelingsniveau als door de directeur-bestuurder is aandacht gevraagd voor integriteit, onder andere door het stimuleren van de discussie aan de hand van prikkelende casussen. Overigens zijn er geen overtredingen van het beschreven beleid waargenomen. De informatiebeveiliging is verbeterd door het uitbesteden en buiten de deur onderbrengen van de servers bij een rekencentrum. Er bestaat een klokkenluidersregeling binnen onze corporatie met vertrouwenspersonen (in en buiten de organisatie). Hiervan is geen gebruik gemaakt in 2013. Investeringscriteria In 2013 hebben wij ons financieel toetsingskader bijgesteld dat normen weergeeft van rendementen die wij minimaal nastreven. Deze zijn afhankelijk van de aard en categorie van bijvoorbeeld nieuwbouw. Voor sociale huurwoningen ligt dit op 3,6% tot 4 % en voor dure huur op 5,25%. Op basis van nieuwe rendementeisen van het WSW worden deze aangepast. Huurdervertegenwoordiging Wij hechten aan een goede samenwerking en communicatie met onze bewoners. De contacten met de Huurdersraad en de bewonerscommissies/huurdersverenigingen stellen wij zeer op prijs. In goed overleg met vertegenwoordigers van de Huurdersraad is twee jaar geleden een nieuwe overeenkomst getekend op basis van de nieuwe Overlegwet. Er heeft enige verjonging plaats gevonden bij de leden van de Huurdersraad. Zij hebben inmiddels hun draai gevonden. De zoektocht naar nieuwe leden levert nog steeds maar weinig nieuwe leden op. Jaarresultaat Het jaar 2013 wordt afgesloten met een positief resultaat voor niet-gerealiseerde waardeverandering van € 4,2 miljoen euro. Gezien enerzijds onze ambities, die tot uitdrukking komen in het bedrijfsplan en anderzijds de afdrachten aan het Rijk betrachten we de komende jaren enige terughoudendheid bij investeringen om onze kasstroom op peil te houden. 2014 en verder De economische crisis is nog steeds voelbaar. Het aantal huurders dat niet op tijd de huur betaalt dan wel helemaal niet meer betaalt, stijgt tot grote hoogte. Om de gevolgen hiervan in te dammen is via de lean-fylosofie een nieuw incassoproces beschreven dat in het voorjaar van 2014 start in de verwachting via preventief optreden het aantal slecht betalende huurders te verminderen. De koopwoningmarkt zit nog steeds op slot, hoewel de eerste lichtpuntjes van herstel waarneembaar zijn. De nieuwbouw van woningen zakt echter nog verder in. De corporaties, die tot voor kort nog voor een fors deel opdrachtgevers waren voor nieuwbouw haken steeds meer af door de gevolgen van de verhuurderheffing en (in mindere mate) de saneringsheffing. Dit houdt in dat wij per nieuw gebouwde woning circa € 750,- verhuurdersheffing moeten betalen. Dit betekend dat de verhuurdersheffing oploopt naarmate onze nieuwbouwproductie toeneemt. Dit is één van de redenen dat de woningmarkt nog steeds op slot zit en de werkloosheid in de bouwsector nog steeds toeneemt.
-5-
Ik hoop dat de corporaties de volledige zeggenschap houden over het eigen vermogen en in grote mate dezelfde werkzaamheden kunnen blijven uitoefenen. Zuiver commerciële activiteiten zouden wij als sector niet meer moeten willen. Dat brengt te veel risico's met zich mee en ligt meer op de weg van de projectontwikkelaars. Die schakelen wij in bij ingewikkelde projecten waarbij ook nietDAEB-activiteiten aan de orde zijn naast sociale nieuwbouw. In onderhandelingen van Aedes met de minister blijkt helaas dat de financiering van niet-Daeb activiteiten steeds moeilijker wordt. Tenslotte constateer ik dat politiek Nederland worstelt met de voorgenomen bezuinigingen. De voorgenomen verhuurderheffing van € 1,7 miljard leidt tot een flink aantal financiële problemen bij corporaties, onvoldoende nieuwbouw, te gering onderhoud en renovatie en een toenemende werkloosheid in de bouw. Dit kan toch nooit de opzet geweest zijn! Ter compensatie van de verhuurderheffing wordt de corporaties de mogelijkheid geboden stevige huurverhogingen door te voeren. De uitvoering van deze plannen vraagt veel extra administratieve werkzaamheden van de corporaties. De huurders betalen het gelag. Verklaring besteding gelden Tot slot verklaar ik als directeur-bestuurder van Samenwerking dat alle middelen uitsluitend zijn aangewend in het belang van de volkshuisvesting. Vlaardingen, 24 april 2014
Mr. T.W. van der Steen, Directeur-bestuurder
-6-
HOOFDSTUK 2 STRATEGIE, MISSIE, VISIE EN DOELEN Strategie Samenwerking heeft een eigen duidelijke plaats in Vlaardingen. Ondanks het feit dat wij een regionale toelating hebben, fixeren wij ons alleen op Vlaardingen. Met de regio Rotterdam-Rijnmond onderhoudt ons gemeentebestuur de bestuurlijke contacten die ook voor de corporaties in Vlaardingen van belang zijn. Wij zijn al heel lang aangesloten bij het regionale woonruimte verdeelsysteem. Daarnaast wordt via de Maaskoepel, de koepelorganisatie van corporaties in de regio, afgestemd over aantallen nieuw te bouwen woningen, in welke categorieën, en dergelijke. Sinds de totstandkoming van het Actieplan Wonen is er de afgelopen en komende jaren volop activiteit in de stad. Dit was voor ons mede aanleiding ons beleid daarop aan te passen. Ons bedrijfsplan, 'Werken aan Wonen', is geënt op deze tijd en actuele ontwikkelingen. Vooral de omslag naar een 'maatschappijgedreven' corporatie leidt tot nieuw beleid. De investeringsopgaven die daaruit voortvloeien hebben een stevige relatie met het Actieplan Wonen. Onze missie Samenwerking maakt individuele woonwensen van haar huidige en toekomstige klanten mogelijk en levert maatwerk. Onze visie Op basis van de actuele ontwikkelingen, onze inschatting van de sterktes, zwaktes, kansen en bedreigingen waarmee wij te maken hebben, en onze missie, komen wij tot de volgende visie voor de komende jaren: 1) Samenwerking stelt alles in het werk om mensen die om wat voor reden dan ook niet zelfstandig in hun huisvesting kunnen voorzien, aan een dak boven hun hoofd te helpen. 2) Senioren en mensen met een beperking krijgen extra aandacht. 3) Het Actieplan Wonen is van groot belang voor de ontwikkeling van de stad Vlaardingen. 4) Dit plan is tevens de leidraad voor ons nieuwe bedrijfsplan. 5) Ongeveer tweederde deel van onze voorraad zal altijd toegankelijk zijn voor de sociale doelgroepen. De rest van ons bezit verhuren we in principe meer marktconform. 6) Wij willen ons onderscheiden van andere corporaties door steeds meer met maatwerk tegemoet te komen aan de vragen en wensen van onze huurders. 7) Transparantie van ons optreden krijgt steeds nadruk, waarbij wij de adviezen van onze belanghouders serieus in onze beleidsafwegingen meewegen. 8) Ecologisch duurzaam werken moet onze kinderen een schonere aarde opleveren. 9) Onze ambities leiden tot grote investeringen in nieuwbouw en kwaliteitsverbetering van de bestaande voorraad. Onrendabele toppen in de sociale huur horen daarbij. 10) Investeren doen wij binnen bedrijfseconomisch verantwoorde kaders.
Onze doelen Doel 1: Tevreden klanten Onze klanten vormen ons bestaansrecht. Daarom willen we ze goed bedienen. Wij willen dat onze klanten tevreden zijn over onze diensten en zullen deze tevredenheid ook monitoren. Doel 2: Passend woningaanbod Een passend woningaanbod is in onze ogen één van de belangrijkste middelen om tevreden klanten te krijgen en te houden. 'Passend' betekent in de eerste plaats dat onze klanten zich thuis voelen in hun buurt of complex. 'Passend' betekent ook dat wij voldoende woonruimte bieden voor mensen met een krappere beurs. 'Passend' betekent in de derde plaats dat we met onze voorraad willen inspelen op de verschillende gezinssamenstellingen en levensfasen in Vlaardingen. In de vierde plaats betekent 'passend' dat ons woningaanbod duurzaam en energiezuinig is. Doel 3: Leefbare buurten waar men zich door ons gesteund voelt Samenwerking realiseert zich dat voor leefbare buurten meer nodig is dan een passend woningaanbod. Onze klanten zijn gebaat bij een veilige en schone leefomgeving. Wij willen niet dat onze klanten het gevoel hebben dat ze er alleen voor staan als er problemen zijn in de wijk. Wij ondernemen actie als er aan deze punten iets schort. Dat betekent signaleren, doorverwijzen en de regie nemen om oplossingen te realiseren. Zowel voor complexen en buurten als voor individuele bewoners. Doel 4: Participatie belanghebbenden met adviesrecht Wij willen verantwoording over onze activiteiten afleggen aan onze belanghouders en hen invloed geven op ons beleid. Dat gaat niet zo ver dat ze mee mogen beslissen. Dat doen we nog altijd zelf. Maar we willen bepaalde belanghouders over specifieke onderwerpen om advies vragen. We zullen met hen communiceren of we het advies overnemen of niet, en waarom. Achteraf zullen we aangeven wat er van onze voornemens terecht is gekomen en waarom iets wel of niet is gelukt. Daarnaast zullen we onze belanghouders zo goed mogelijk informeren over wat we doen. -7-
Doel 5: Financieel verantwoord beleid We streven naar een gezonde financiële positie, willen voldoen aan de eisen van toezichthouder Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, gebruiken financiële sturing als managementinstrument en willen zoveel mogelijk effectief aanbesteden. Daarnaast sturen we op lage beheerkosten. Doel 6: Professionele organisatie We koersen op een doelmatige bedrijfsvoering, goede interne communicatie en het opzetten van Human Resource Management.
-8-
HOOFDSTUK 3 MAATSCHAPPELIJKE INBEDDING Als sociaal-maatschappelijk ondernemer staat Samenwerking midden in de maatschappij. Om onze doelen te kunnen behalen opereren we in interactie met de maatschappij. We vinden het belangrijk om de dialoog aan te gaan met onze omgeving. Dialoog staat voor communiceren en samenwerken met partners om onze gezamenlijke doelstellingen te bereiken. Daarbij geeft de dialoog ons input voor de ontwikkeling van beleid en gebruiken we het als een instrument om de kwaliteit van onze dienstverlening te verbeteren. IMAGO Samenwerking bestaat in mei 2014 100 jaar, en heeft een eigen gezicht en cultuur ontwikkeld, die te omschrijven valt als betrouwbaar, maatschappelijk betrokken, proactief en sociaal. Onze corporatie heeft relatief een wat luxer bezit. Dit laatste heeft vooral te maken met het feit dat wij heel weinig bezit hebben uit de vijftiger en zestiger jaren. Het grootste deel van ons bezit stamt uit de zeventiger en tachtiger jaren en is groter en luxer dan de bekende naoorlogse flatwoningen. Wij willen dat deel van ons imago graag in stand houden. Dat komt vooral tot uitdrukking in de soort en aard van onze nieuwbouwplannen in de komende jaren. Naast de sociale doelgroep komen ook de middeninkomens bij ons aan hun trekken. PRESTATIEAFSPRAKEN
In maart 2010 zijn nieuwe prestatieafspraken gemaakt voor de komende vijf jaar op basis van het Actieplan Wonen. Naast de raamovereenkomst zijn in 4 deelovereenkomsten opgenomen de nieuwbouwproductie, de investeringen in toename van kwaliteit in de bestaande voorraad, de doelgroepen, duurzaamheid en kwaliteit en de stedelijke investeringen om dit alles mogelijk te maken. Eind 2013 is er voortgangsrapportage opgesteld en voorgelegd aan de gemeenteraad en de raden van toezicht van de corporaties. In diverse gremiums waar ook Samenwerking in participeert worden de genoemde aanbevelingen verder uitgewerkt zoals de bijzondere doelgroepen, de Citymarketing, de monitoring van het woningbouwprogramma en de maatschappelijke investeringen. Een belangrijke basis voor het toekomstige woningbouwprogramma waren de uitkomsten van WoON 2012 en de Grote Woontest waarvan de rapportages begin 2013 gereed zijn gekomen. In 2014 zullen de prestatie afspraken worden geëvalueerd en nieuwe prestatieafspraken worden opgesteld. Het meerjarig progamma voor sloop en nieuwbouw in het Aktieplan Wonen is in 2013 geactualiseerd. In (sub)regionaal verband is dit verankerd in samenwerkingsafspraken met regiogemeenten en woningcorporaties ook in samenwerking met marktpartijen. Ons nieuwe bedrijfsplan, het SVB van onze collega corporatie en het geactualiseerde Aktieplan Wonen vormen inhoudelijk de basis voor de te maken nieuwe prestatieafspraken in 2014 voor de periode 2015-2020. Onze Huurdersraad zal actief worden betrokken bij de totstandkoming ervan. SAMENWERKEN Onze corporatie heeft goed en intensief contact met de Huurdersraad en de bewonerscommissies. Bij de totstandkoming en bij de uitvoering van het nieuwe bedrijfsplan speelt de Huurdersraad een belangrijke rol. Onze stakeholders zijn de partijen met wie wij veel contacten onderhouden, zoals de gemeente Vlaardingen, collega-corporatie Waterweg Wonen, een aantal zorg- en welzijnsinstellingen, en de politie. In dit kader passen natuurlijk ook de eerder beschreven leefbaarheidprojecten, de deelname aan de dag van de dialoog, de dag van de burgerparticipatie, de gemeentebrede leefbaarheids- en duurzaamheidplatforms, de klankbordgroepen van het Aktie Plan Wonen en de deelname aan de lokale woonbeurzen samen met de gemeente en Waterweg Wonen. STAKEHOLDERS In 2013 is er veel en intensief contact geweest met onze stakeholders met name op project basis. Daarnaast hebben vrijwel al onze stakeholders deelgenomen aan de middag van de Vlaardingse woningmarkt die gemeentebreed was georganiseerd. Een reguliere stakeholdersbijeenkomst hebben wij dan ook niet gehouden. Eind 2013 is gestart met het opstellen van ons nieuwe bedrijfsplan wat in mei 2014 gereed moet zijn. De Huurdersraad en andere stakeholders worden betrokken bij de totstandkoming van het nieuwe bedrijfsplan. In mei 2014 wordt de stakeholdersbijeenkomst dan ook gecombineerd met ons 100-jarig jubileum. ONZE HUURDERSVERTEGENWOORDIGING Onze zorg voor de huurders heeft altijd prioriteit gehad. De tijden zijn veranderd en dat heeft als positief gevolg dat huurders meer inbreng hebben in het beleid van de corporatie. Wij kennen een Huurdersraad en 14 bewonerscommissies. De mensen die daarin participeren komen op voor hun rechten en die van de huurders in z'n algemeenheid, maar zijn ook in staat mee te denken over zaken die niet hun eigen belang betreffen. Het Overlegboek Huurdersvertegenwoordigingen en Woningstichting Samenwerking is hiervoor de basis. Met de voltallige Huurdersraad werd drie maal officieel overlegd over met name ons corporatiebreed beleid. Daarbij is in 2013 een start gemaakt met de aanpassing van de regionale huisvestingsverordening waarbij de Huurdersraad nauw is betrokken. Eind 2013 bestond de Huurdersraad uit vier leden. Helaas moeten we wel constateren dat het aantal personen dat nog bereid is hiervoor zijn vrije tijd in te zetten tanende is. Samen met de Huurdersraad trachten we daarvoor een oplossing te vinden. Onze contacten met de bewonerscommissies zijn beperkt tot één of twee keer per jaar, tenzij zich in het betreffende complex iets bijzonders voordoet, zoals een kwalitatieve verbetering. Om de vertegenwoordigingen van huurders in staat te stellen hun werkzaamheden te verrichten stelt Samenwerking financiële middelen ter beschikking. Het jaarverslag van de Huurdersraad staat op onze website.
-9-
HOOFDSTUK 4 MAATSCHAPPELIJKE VERANTWOORDING / VOLKSHUISVESTING De prestatievelden zoals deze zijn vastgelegd in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) vervullen een belangrijke rol bij het achteraf toetsen van het functioneren van een corporatie. In ons bedrijfsplan wordt per jaar een aantal doelen gesteld. Deze doelen zijn als volgt gekoppeld aan de BBSH prestatievelden. BBSH prestatieveld Het verhuren van woningen De kwaliteit van het woningbezit Het betrekken van bewoners bij beheer en beleid Activiteiten op het gebied van leefbaarheid Wonen en zorg Het waarborgen van de financiële continuïteit
Strategisch doel 1 2 3 4 X X X X X X X X X
5
6
X
X
X
X
In dit hoofdstuk verantwoorden wij de voorgenomen doelen voor 2013. Voor de voortdurende doelen is alleen een verantwoording opgenomen als dit buiten de reguliere activiteiten valt. DOEL 1: TEVREDEN KLANTEN Tevredenheid monitoren: In het verslagjaar is veel aandacht besteed aan communicatie naar onze klant. Er zijn veel nieuwsbrieven geschreven voor lopende projecten en is er een intensieve persoonlijke begeleiding geweest voor huurders. Er zijn bewonersavonden georganiseerd, huisbezoeken afgelegd en er hebben inloopspreekuren plaats gevonden. Geschillencommissie: Vanuit de doelstellingen 'Tevreden Klanten' en 'Professionele Organisatie' is er binnen onze organisatie een Geschillencommisie werkzaam, waar huurders en potentiële huurders terecht kunnen bij geschillen over het doen en laten van onze corporatie of over door onze corporatie ingeschakelde personen. In 2009 is het bestaande Reglement Geschillencommissie aangepast en wordt het regelmatig onder de aandacht gebracht in ons bewonersblad, op onze website, en het ligt ter inzage in de hal van ons kantoor. Het doel is om huurders laagdrempelig de mogelijkheid te geven hun geschil met Samenwerking met hoor en wederhoor aan de orde te stellen en hieruit lering te trekken voor onze interne procedures en communicatieprocessen. Per 31 december 2013 is de samenstelling van de Geschillencommissie als volgt: · Een huurder, de heer D.Coenradie. · Een onafhankelijk voorzitter, de heer A.Kool · Een medewerker van Samenwerking, de heer J.Bergenhenegouwen · Een ambtelijk secretaresse, mevrouw M.Brouwer. Conform het reglement moet er ook worden voorzien in plaatsvervangers van de leden ingeval van afwezigheid. Daartoe zijn de volgende personen aangesteld: De heer S. van der Marel als plaatsvervanger voor de heer A.Kool, mevrouw J.van Oossanen als plaatsvervanger van de heer D.Coenradie en mevrouw. M.Brouwer als plaatsvervanger van de heer J.Bergenhenegouwen. De ambtelijk secretaresse wordt in voorkomend geval op ad- hoc basis vanuit Woningstichting Samenwerking Vlaardingen vervangen. De Geschillencommissie is in 2013 éénmaal bij elkaar gekomen voor de algemene jaarlijkse vergadering met aanwezigheid van de bovengenoemde plaatsvervangers. Er waren dit jaar geen vergaderingen en hoorzittingen over individuele geschillen. In 2013 zijn 2 geschillen binnengekomen gericht aan de Geschillencommissie. Van beide ingekomen geschillen was de interne procedure nog niet volledig doorlopen. Na behandeling via deze interne procedure is één geschil zonder hoorzitting in dit verslagjaar afgehandeld door de betreffende manager van Samenwerking. Voor het andere geschil loopt de interne procedure nog door in 2014. Het officiële jaarverslag van de Geschillencommissie staat op onze website. DOEL 2: PASSEND WONINGAANBOD Voldoende ruimte voor mensen met een krappe beurs: · In het verslagjaar is ruim 91% van onze vrijkomende sociale huurwoningen toegewezen aan mensen met een bruto jaarinkomen onder de € 34.229. Mensen voelen zich thuis in de buurt en het complex waar ze wonen: Er is gestart met het ontwikkelen van wijkvisies. Voor de Oostwijk en Holy zijn deze afgerond. Voor het Centrum is een start gemaakt. Ons bezit in de Westwijk is dusdanig beperkt dat hier gekozen is voor een buurtvisie waarvan de ontwikkeling inmiddels in gang is gezet. De wijkvisies worden besproken met stakeholders om tot een goede afstemming van activiteiten te komen.
- 10 -
Aandacht voor andere doelgroepen: Naast de primaire doelgroep heeft Samenwerking extra aandacht voor senioren, maar ook voor probleemjongeren, exgedetineerden, mishandelde vrouwen, asielzoekers e.d. Dit is een continu proces. Zo zijn in het verslagjaar 2013 twee woningen verhuurd aan een stichting De Spil die mensen met een verstandelijke beperking kleinschalige woonvoorziening en 24-uurszorg biedt. De samenwerking met deze partij wordt in het komend jaar voortgezet. Ook wordt er samengewerkt met een stichting die jongeren begeleid bij het wonen. Stichting Timon huurt op dit moment 3 woningen van Samenwerking waarin de jongeren gehuisvest worden. Ontwikkelen verkoopbeleid: Er is een verkoopbeleid opgesteld. Hierin wordt onderscheid gemaakt tussen het verkopen per complex (dit valt onder de verantwoordelijkheid van de manager Middelen) en het verkopen per woning (dit valt onder de verantwoordelijkheid van de manager Woondiensten). Voor het uitponden van woningen is voorlopig gekozen voor het verkopen tegen marktwaarde op de vrije markt. Duurzame en energiezuinige woningvoorraad: In het verslag jaar is weer veel aandacht besteed aan het energiebesparend onderhoud in woningen. Zo zijn er daken geïsoleerd, hrketels en dubbel glas geplaatst. DOEL 3: LEEFBARE BUURTEN WAAR MEN ZICH DOOR ONS GESTEUND VOELT Aandacht leefbare woonomgeving: De aanwezigheid van wijkbeheerders in onze wijken beperkt en bestrijdt leefbaarheidproblemen en uitingen van vandalisme. In onze parkeergarages zijn acties geweest om deze weer op orde te krijgen. Ook zijn veel bewoners aangesproken op het niet onderhouden van hun tuin. Sociale cohesie vergroten: In het verslagjaar is, vaak op initiatief van bewoners, weer een aantal Opzoomeractiviteiten, een buurtfeest en een aantal kerstvieringen georganiseerd. Overlast verminderen in complexen en buurten: In het verslagjaar is door de medewerkster Leefbaarheid van de afdeling Woondiensten extra aandacht besteed aan het verminderen van overlast. Er is er veel contact gelegd met hulpverleningsinstanties. Er wordt maandelijks overleg gevoerd met de diverse hulpverleners in het netwerk.
DOEL 4: PARTICIPATIE BELANGHEBBENDEN MET ADVIESRECHT Invloed geven aan belanghouders: Het bedrijfsplan is in overleg met en na consultatie van onze belanghouders tot stand gekomen. Samenwerking heeft al jarenlang een goede relatie met haar Huurdersraad en bewonerscommissies. Omdat het enthousiasme van onze huurders om zitting te nemen in een van beide organen afneemt zijn we als aanvulling op zoek naar een andere vorm van participatie. Het klantenpanel is hier een voorbeeld van. Met de bewonerscommissies zijn onder andere de volgende onderwerpen besproken: Schoon, heel en veilig in de algemene ruimten en de leefomgeving. Stook- en servicekostenafrekeningen. Projecten in de complexen Centrum 72, Holy Zuid 271 en Holy Zuid 221 Nieuwsbrieven complexen. Jaarplanning onderhoud. Huurdersparticipatie vernieuwen: In het verslagjaar is geen klantenpanel georganiseerd. De animo onder klanten is hiervoor te beperkt aanwezig. Er wordt gezocht naar nieuwe (digitale) vormen van participatie. Samenwerking met Waterweg Wonen verstevigen: De samenwerking met Waterweg Wonen is meer dan goed te noemen. Onze belangen lopen voor een groot deel gelijk op, zeker in onze relatie richting gemeente op basis van het Actieplan Wonen. Er vindt al samenwerking plaats op concrete gebieden zoals projectontwikkeling, informatie-uitwisseling, laatste kans project e.d. Ook bij leefbaarheidsactiviteiten, het Actieplan Wonen en de doorstroomregeling voor senioren is regelmatig samengewerkt.
- 11 -
DOEL 5: FINANCIEEL VERANTWOORD BELEID Voldoen aan eisen CFV en WSW: Ook dit afgelopen jaar hebben wij aan de eisen gesteld door CFV en WSW voldaan. Dit komt tot uitdrukking in de goede beoordeling van het CFV en het feit dat het WSW ons zonder problemen van een kredietfaciliteit heeft voorzien. Financieel toetsingskader: Begin 2013 hebben wij verschillende normeringen vastgesteld voor de investeringsbeslissingen. Alle nieuwe investeringen in 2013 zijn daaraan getoetst. Conform de planning & controlcyclus worden de rendementen jaarlijks geëvalueerd en indien noodzakelijk bijgesteld.
DOEL 6: PROFESSIONELE ORGANISATIE Doelmatige bedrijfsvoering: In 2013 is verder invulling gegeven aan het ontwikkelen van een Management Control Systeem. De belangrijkste elementen die zijn ontwikkeld in 2013, zijn: · Directie- en managementreglement · Het investeringsstatuut · Het verbindingenstatuut · Aanbesteding- en inkoopbeleid · De interne beheersing · De informatievoorziening, waaronder de Balanced Scorecard · Risicobeheersing
- 12 -
HOOFDSTUK 5 MAATSCHAPPELIJK VERANTWOORD ONDERNEMEN Als moderne woningcorporatie zijn wij ons bewust van onze maatschappelijke taak. Daarom investeren wij in maatschappelijke betekenisvolle activiteiten zonder dat deze op termijn economisch rendement hoeft op te leveren. Als het gaat om het meetbaar maken van het maatschappelijk rendement zijn naast de 'input' ook de 'output' en de 'outcome' van groot belang. De input is het inzichtelijk maken van de middelen die worden ingezet voor maatschappelijke doeleinden, de output maakt de maatschappelijke prestaties inzichtelijk en uiteindelijk is het de outcome die weergeeft wat het voor de samenleving oplevert. In hoofdstuk 4 is terug te vinden op welke wijze wij hieraan invulling hebben gegeven vooral over de input en de output. Op meerdere fronten nemen we maatschappelijk onze verantwoordelijkheid. Hieronder volgt een aantal activiteiten: · ·
·
·
·
· ·
·
·
·
·
Samenwerking participeert in buurtpreventie en heeft een tweetal woningen gratis in gebruik gegeven als onderkomen voor het uit vrijwilligers bestaande buurtpreventieteam. Met onze collega-corporatie Waterweg Wonen hebben wij eind 2009 aan de stichting Hospice Nieuwe Waterweg Noord toegezegd dat wij samen bereid zijn op onze kosten het onroerend goed voor het Hospice te realiseren. De start van de bouw heeft eind 2011 plaatsgevonden. Begin 2013 is het Hospice 'De Margriet' opgeleverd. Het onderhoudsbeheer wordt door ons uitgevoerd. Samenwerking past het FSC-convenant toe, niet alleen bij nieuwbouw maar ook in het dagelijks (kantoor)leven. Daarnaast gebruiken wij steeds meer Max Havelaar/Fair Trade producten, waarmee wij een bijdrage leveren aan eerlijke beloning van de producenten. Samenwerking heeft een inkoopovereenkomst afgesloten voor duurzame energie. In het kader van milieu en duurzaamheid hebben wij op ons kantoor en op een aantal complexen zonnepanelen geplaatst om te voorzien in de collectieve stroom. We hebben met de gemeente Vlaardingen, collega-corporatie Waterweg Wonen en diverse uitzendbureaus een convenant gesloten voor het huisvesten van zogeheten MOE-landers (mensen uit Midden- en Oost-Europa). In de praktijk betekent dit dat wij in één van onze sloopcomplexen Poolse werknemers van de uitzendbureaus tijdelijk huisvesten. Dit voorkomt dat ze in de illegaliteit verdwijnen. De inzet van twee wijkmeesters levert een constructieve bijdrage aan het wonen in prettige en leefbare buurten. Samenwerking participeert in zowel de Stichting City Marketing als in de Stichting Stadsherstel. De laatste richt zich specifiek op het centrum van de stad maar beide stichtingen zorgen ervoor dat de leefbaarheid wordt vergroot en als zodanig positieve effecten oplevert voor de woonomgeving van ons woningbezit. In 2013 is gestart met de voorbereidingen voor de viering van ons 100-jarig bestaan op 14 mei 2014. Een toch bijzondere mijlpaal waar wij niet zomaar aan voorbij willen gaan. Naast de te houden stakeholdersbijeenkomst schenkt Samenwerking in dit kader een cadeau aan de stad Vlaardingen waar iedere burger en dus ook al onze huurders gebruik van kunnen maken. In twee van onze huurwoningen is op initiatief van en door de Stichting de Spil een woonvoorziening gerealiseerd voor mensen met een middel tot zwaar verstandelijke beperking. Een kleinschalig gezinsvervangend tehuis met 24-uurs zorg voor vier tot zes mensen. In het kader van de duurzaamheid participeren wij ook in het Platform Duurzaam Vlaardingen. In een overeenkomst is vastgelegd samen te werken aan een duurzamere bebouwde omgeving. Alle partijen hebben daar profijt van en de huurders krijgen op den duur een lagere energie rekening. Aan de Stichting Spring Foundation hebben wij een tijdelijk onderkomen beschikbaar gesteld in een sloopcomplex in het centrum van Vlaardingen. De Stichting Spring Foundation heeft als doel de armoede in Vlaardingen te bestrijden met concrete en lokale projecten in samenwerking met de voedselbank.
- 13 -
HOOFDSTUK 6 ORGANISATIE, NEVENSTRUCTUREN EN SAMENWERKINGSVERBANDEN
PERSONEEL EN ORGANISATIE Samenwerking is een maatschappelijke onderneming waarin de mens een centrale rol speelt. In dit hoofdstuk wordt de organisatieopzet en -ontwikkeling verantwoord.
ORGANISATIE Organisatiestructuur en schema Samenwerking kent als bestuursmodel de zogenaamde tweelagen structuur. Het bestuur wordt gevormd door een eenhoofdige directie. De Raad van Commissarissen bestond per 31 december 2013 uit vijf leden. Het bestuursverslag en dat van de Raad van Commissarissen zijn separaat in dit jaarverslag opgenomen.
PERSONEEL Arbeidsomstandigheden Wij hechten veel waarde aan goede arbeidsomstandigheden. Het jaar 2013 heeft als pilot jaar gefungeerd voor het vernieuwde HRM beleid. De belangrijkste elementen uit het HRM beleid zijn competentiemanagement, scholing en ontwikkeling en beloningsdifferentiatie. In overleg met de OR is besloten om de pilot met een jaar te verlengen. Ziekteverzuim In tegenstelling tot voorgaande jaren kent 2013 een hoger verzuimpercentage. Vooral door langdurig ziekteverzuim is het percentage over 2013 uitgekomen op 5,4% (2,5% kortverzuim, en 2,9% lang verzuim). Wij voeren een actief beleid om het ziekteverzuim zoveel mogelijk te beperken. Onderdeel van dit beleid is het actief benaderen van zieke medewerkers en periodiek overleg met de Arbo-Unie.
Ontwikkeling medewerkers Het beleid van Samenwerking is erop gericht dat medewerkers zich verder ontwikkelen met behulp van opleiding, trainingen en coaching. Enkele medewerkers volgen een persoonlijk ontwikkelingstraject.
- 14 -
totaal Aantal medewerkers Personeelsbezetting interne organisatie (fte’s)
vrouwen
49
17
32
32,5
15,0
17,5
8,5
1,0
7,5
Personeelsbezetting Flatbeheersters (fte’s) Totaal Personeelsbezetting
mannen
41,0
Instroom
2
1
1
Uitstroom
2
1
1
46,0
49,3
44,5
Gemiddelde leeftijd Ziekteverzuimpercentage
5,4
Meldingsfrequentie
2,0
Gemiddelde verzuimduur in dagen
8,8
Opleidingskosten
€ 105.249
Opleidingskosten per fte
€
Opleidingskosten in % van de loonsom
2.567 4,05
ONDERNEMINGSRAAD Samenwerking heeft een Ondernemingsraad bestaande uit drie leden: De heer Janse, voorzitter OR De heer Lokers, lid OR De heer Pronk, lid OR Maandelijks vindt er overleg plaats met de directeur-bestuurder. Daarbij worden actualiteiten doorgenomen en de eventuele hieruit voortvloeiende activiteiten in gang gezet. Er hebben zich tot op heden geen dringende en/of dreigende veranderingen/situaties voorgedaan die direct van invloed zijn geweest op het personeel van Samenwerking. NEVENSTRUCTUREN Samenwerking heeft in 2013 een beperkte nevenstructuur. In 2008 is in het kader van de toen nog gedeeltelijke vennootschapsbelasting (vso1) één B.V. opgericht. Deze B.V., Comact Samenwerking B.V., is 100% dochter van onze stichting. In Comact B.V. is vooralsnog één bedrijfspand ondergebracht, dat in 2008 is aangekocht. Verder heeft Samenwerking een verbinding met de Stichting Beheer Kantoorpand Samenwerking Vlaardingen. In deze stichting is het beheer en de exploitatie van het kantoorpand van Samenwerking ondergebracht. Samenwerking heeft 100% zeggenschap in de stichting. Samenwerking heeft geen vermogen in gebracht in Comact Samenwerking B.V. en Stichting Beheer Kantoorpand Samenwerking Vlaardingen en vormt het bestuur. Het risicoprofiel van de nevenstructuren in ondergebracht in een Verbindingenstatuut. Dit statuut is gepubliceerd op onze website. De activiteiten van Comact Samenwerking B.V. en Stichting Beheer Kantoorpand Samenwerking Vlaardingen zijn volledig geïntegreerd (geconsolideerd) in het onderliggend jaarverslag. Comact
Stichting Beheer Kantoorpand
Samenwerking B.V.
Samenwerking Vlaardingen
Eigen Vermogen
-€ 142
€ 168
Rekening Courant
€ 324
Stand op 31 december 2013 (x 1.000)
Schuldrestant lening
Omzet over 2013
€ 1.393
€ 11
€ 211
Samenwerkingsverbanden Samenwerking neemt deel in Woonnet Rijnmond, dat de uitvoering van de woonruimteverdeling voor de meeste corporaties in de regio Rijnmond regelt. Wij zien in de deelname aan Woonnet Rijnmond een meerwaarde omdat woningtoewijzing één van onze kerntaken is. In Woonnet Rijnmond hebben wij bestuurlijke zeggenschap. De financiële risico's zijn beperkt. Verder hebben wij geen verbindingen in de zin van het BBSH. Wel werken wij nauw samen met allerlei andere partijen.
- 15 -
HOOFDSTUK 7 FINANCIËLE RESULTATEN EN RISICOMANAGEMENT Algemeen Winstoptimalisatie is voor een maatschappelijke onderneming als Samenwerking geen doel op zich. Wel is de financiële continuïteit een belangrijke randvoorwaarde om op lange termijn verantwoord te kunnen deelnemen in de volkshuisvesting binnen Vlaardingen. Als gevolg van allerlei politieke maatregelen en de voorgenomen investeringen staan de financiële resultaten en kasstromen de komende jaren onder druk. In dit hoofdstuk worden zowel de resultaten als het risicomanagement verantwoord. In het verslagjaar 2013 is de aangifte vennootschapsbelasting over 2011 ingediend. Hierbij is ondersteuning verleend door Deloitte Belastingadvies. De belastingdienst heeft met de vier grote accountants- en belastingadvieskantoren van Nederland een nadere afspraak gemaakt over de aangiftes van de vennootschapsbelasting in de corporatiebranche. Samenwerking heeft deze nadere afspraak ondertekend. In 2013 zijn de aanslagen voor de vennootschapsbelastingen over de jaren 2008 en 2009 definitief vastgesteld. Op grond van het Belastingplan 2013 is het mogelijk gemaakt dat woningcorporaties, onder bepaalde voorwaarden, de ANBI-status (Algemeen Nut Beogende Instelling) toegekend krijgen. Aan Samenwerking Vlaardingen is in 2013 de ANBI status toegekend, met terugwerkende kracht naar 1 januari 2012. Door de ANBI-status ontstaat er het voordeel dat bij verkrijging van onroerende zaken door een juridische fusie of taakoverdracht tussen woningcorporaties gebruik kan worden gemaakt van een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting. De voorgenomen investeringen voor de periode 2014-2018 vragen om adequaat toezicht op de financieringsmiddelen en risico's. In 2009 hebben wij een 'Financieel Toetsingkader' opgesteld om verantwoord te investeren. Binnen dit kader worden de randvoorwaarden per doelgroep geformuleerd voor rendementen en de waardeontwikkeling van het vastgoed; dit alles gezien vanuit onze maatschappelijk gedreven taakopvatting met als doel financiële continuïteit op de lange duur. Conform de standaard procedure zijn de rendementseisen in januari 2013 herijkt. De solvabiliteit in 2013 is van eenzelfde niveau als in 2012, 55% van het geconsolideerde balanstotaal.Dit is binnen de kaders van het 'Financieel Toetsingskader' en de toezichthouder Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting. De liquiditeitspositie is door de investeringskalender in 2013 ten opzichte van 2012 gelijk gebleven. De rentedekkingsgraad kent ten opzichte van 2013 een stabiel karakter. Ook hier geldt dat de ontwikkeling van de kasstromen over 2013 binnen de kaders valt van de toezichthouder, het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Waardeontwikkeling van het bezit Het waarderen van het vastgoed geschiedt op basis van actuele waarde, de marktwaarde in verhuurde staat en is een vast onderdeel van de planning en controlcyclus. Zowel bij het vaststellen van de begroting als bij opstellen van de jaarrekening wordt de ontwikkeling van de marktwaarde geanalyseerd. De actuele waarde is gebaseerd op de IPD systematiek. De marktwaardewaarderingen zijn tot stand gekomen met inachtneming van het waarderingsprotocol, de procesrichtlijnen en uitvoeringsrichtlijnen zoals door IPD gedefinieerd. IPD hanteert het waardebegrip van de marktwaarde in verhuurde staat: Het bedrag dat het complex bij complexgewijze verkoop naar schatting zal opbrengen nadat de verkoper het complex na de beste voorbereiding op de gebruikelijke wijze in de markt heeft aangeboden en waarbij de koper de onroerende zaak aanvaardt onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomsten met alle daaraan verbonden rechten en plichten. Om de uiteindelijke marktwaarde in verhuurde staat te bepalen worden de kopers kosten (genormeerd op 3% overdrachtskosten) in mindering gebracht. De marktwaarde is ten opzichte van ultimo 2012 met 0,8% gedaald. Financiële instrumenten In 2009 is het treasury statuut geactualiseerd. Met ingang van 2010 wordt jaarlijks gewerkt met een treasury jaarplan. Ondanks maatregelen van de overheid om het renteniveau omlaag te brengen blijven de door de banken gehanteerde risico-opslagen voor leningen op (middel)lange termijn hoog. Om de rentekosten in de toekomst niet te veel op te laten lopen richt onze financieringsstrategie zich op leningen met een korte rente looptijd, en het afdekken van renterisico's door middel van rente swaps. De afgesloten rente swaps passen binnen de kaders van het treasury statuut, de verslagleggingregels en de beoordelingskaders van het WSW. Het Ministerie van BZK heeft in september 2012 nieuw beleid ontwikkeld voor het aangaan van rente derivaten. In dit nieuwe beleid zijn twee belangrijke toetsingen opgenomen: 1. De afgesloten derivaten mogen het toezicht van het Ministerie niet belemmeren; 2. De maximale duur van een rente derivaat mag maximaal 10 jaar zijn. Deze beleidsregels kennen hun werking met ingang van 1 oktober 2012. De door Samenwerking afgesloten rente derivaten passen niet binnen de gestelde kaders van het Ministerie. In november 2013 is overeenstemming bereikt met de Nomura Bank over het doorhalen van toezichtbelemmerende bepalingen. Voor een drietal rente derivaten wordt de duur van de looptijd teruggebracht. De daadwerkelijk transactie zal worden geeffectueerd indien de marktrente een dusdanig niveau heeft bereikt opdat verrekening van negatieve marktwaarde wordt gemitigeerd. Hiervan is opgave gedaan aan het Centraal Fonds Volkshuisvesting. - 16 -
Financieel overzicht 2013 Het geconsolideerd jaarresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening ná belasting is uitgekomen op € 6,2 miljoen negatief. De nietgerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bedraagt over 2013 € 10,4 miljoen negatief. Het weerstandsvermogen bedraagt per ultimo 2013, na toevoeging van het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening en waardevermindering van de vastgoedbeleggingen, € 195,1 miljoen. Per ultimo 2013 bedraagt de solvabiliteit 54,5%. Meerjarenprognose Bij het opstellen van de begroting 2013 - 2017 werden door de overheid tal van maatregelen over ons uitgestort. Hierdoor kwamen de kasstromen in de toekomst zwaar onder druk, met als gevolg dat door Samenwerking niet in elk jaar aan de toetsingscriteria van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) voldoet. Daarom is met het opstellen van de meerjarenprognose 2014 - 2018 scherper ingestoken op kasstroomsturing en aan het voldoen van de normen van het WSW en het CFV. Dit heeft vooral geresulteerd in een wijziging ten aanzien van de besteding van onderhoudsuitgaven. In hoofdlijn wordt aangehouden dat instandhoudingonderhoud moet kunnen worden voldaan uit de operationele kasstroom, zodat gegarandeerd kan worden dat onze woningen voldoen aan het criterium: 'wind- en waterdicht & veilig'. Het op deze manier doorvoeren van de onderhoudslasten in de operationele kasstromen creëert eventuele vrije kasstromen. Op basis van deze hoofdregel is bijsturing van beleid sneller en simpeler uit te voeren. De begroting 2014 en de meerjarenbegroting 2014-2018 staan in het teken van het inpassen van de verhuurderheffing en saneringsheffing en de investeringen van de nadere invulling van het Actieplan Wonen. Dit plan, opgesteld door de gemeente en de twee corporaties in Vlaardingen, is voor Samenwerking in feite vertaald in het bedrijfsplan "Werken aan Wonen". De opgaven in het kader van de kwalitatieve opwaardering van de bestaande voorraad, de investeringen in sloop/nieuwbouw en in milieubesparende maatregelen verhogen de druk op de financiële middelen. De saneringsbijdrage en de verhuurderheffing leggen de komende jaren een enorme druk op de operationele kasstromen. Op basis van het huidige beleid kan voor 2014 - 2017 een redelijk goede voorspelling gemaakt worden voor de lasten. De inkomsten kennen vanaf 2014 een grotere onzekerheidsfactor. De huidige inkomensafhankelijke huurverhoging is bij wet aangenomen voor 2013 en 2014. Voor 2015 komt het Kabinet met voorstellen om over te gaan naar de 'huursombenadering'. Daarbij wordt de gemiddelde huurverhoging voor alle woningen van een corporatie en de maximale huurverhoging per woning voorgeschreven. De verdeling van de huurverhogingen over de woningen kan dan op verschillende manieren binnen deze kaders plaatsvinden. Hoe is nog niet bekend, maar er zijn duidelijke nuanceverschillen van deze huursombenadering ten opzichte van de inkomensafhankelijke huurverhoging. De huurverhoging kan dan namelijk gebaseerd worden op de prijs-kwaliteit van de individuele woning. Woningen met relatief lagere huren krijgen daardoor een hogere huurverhoging dan woningen die nu al de juiste huurprijs hebben. Door het vaststellen van het woonakkoord heeft het Kabinet bewerkstelligd dat de verhuurderheffing een permanent karakter krijgt. De gevolgen van een permanente verhuurderheffing zijn groot voor de bedrijfsvoering. De solvabiliteit, op basis van de bedrijfswaarde, komt als gevolg hiervan onder druk te staan. Ondanks dat Samenwerking, op basis van marktwaarde in verhuurde staat, voldoende solvabel blijft in de komende jaren houden het WSW en CFV in haar beoordeling hiermee geen rekening. Voor hen is solvabiliteit, op basis van bedrijfswaarde, belangrijker. Samenwerking kan hier voor een tweetal maatregelen nemen. Enerzijds door nog scherper te gaan sturen op kostenbeheersing. Anderzijds door actiever om te gaan met onze vastgoedportefeuille in de vorm van complex-gewijze verkoop. Prognose 2014-2018 Als gevolg van het ingezette beleid laat de operationele kasstroomontwikkeling de komende jaren een oplopende ontwikkeling zien. Op basis van deze kasstroom wordt aan de normering van de rentedekkingsgraad van het WSW voldaan. Bij het samenstellen van de prognosecijfers is het geformuleerde beleid vanuit het bedrijfsplan 2010-2014 als leidraad aangehouden. In de exploitatieprognose is rekening gehouden met de toekomstige investeringen, winstbelasting, een bijdrage aan het sectorfonds, de verhuurderheffing, en met herfinanciering van leningen.
- 17 -
Rentedekkingsgraad (ICR) 3 2,5 2 ICR
1,5
WSW Norm
1 0,5
20 18
20 17
20 16
20 14
20 15
0
Aflossingsgraad (DSCR) 2 1,5 DSCR
1
WSW Norm
0,5
20 18
20 17
20 16
20 15
20 14
0
De gepresenteerde solvabiliteit is gebaseerd op waardering van het vastgoed tegen marktwaarde. Hierbij dient opgemerkt te worden dat de marktwaarde in de meerjarenprognose gebaseerd is op de verwachte marktontwikkelingen in de komende vijf jaar, waarbij de geschatte marktwaarde per 31 december 2013 als uitgangspunt is aangehouden. Ook als het vastgoed gewaardeerd wordt tegen bedrijfswaarde wordt voldaan aan de normering van het CFV.
Solvabiliteit 60 50 40
Marktwaarde
30
Bedrijfswaarde
20
Norm CFV
10
20 18
20 17
20 16
20 15
20 14
20 13
0
- 18 -
Kengetallen Financiële sturing op basis van kengetallen wordt steeds belangrijker. In onderstaand overzicht worden de in de branche gehanteerde kengetallen weergegeven. De vier belangrijkste ratio's waarop gestuurd wordt zijn de solvabiliteit, de rente dekkingsgraad (ICR), de rente/aflossingsgraad (DSCR) en de Loan to Value (LTV).
2013
2014
2015
2016
2017
2018
€ 227.649
€ 235.298
Bedrijfswaarde
€ 220.420
Jaarresultaat
€
Eigen vermogen
€
Balanstotaal
€ 227.602
€ 232.217
€ 245.407
€ 253.778
€ 258.469
€ 257.900
26,0
24,4
24,5
26,2
28,5
32,0
Marktwaarde:
€ 352.036
€ 340.943
€ 339.951
€ 347.102
€ 358.852
€ 366.511
Jaarresultaat
€
€
€
Solvabiliteit (%)
- € 59.083
€
6.168- €
2.511- € 56.572
€
23.321- €
€ 236.472
€ 243.882
€ 254.409
3.497
€
6.415
€
7.079
€
9.042
60.070
€
66.485
€
73.564
€
82.606
12.543- €
5.074
15.797
18.713
Eigen vermogen
€ 195.164
€ 167.631
€ 155.085
€ 160.161
€ 175.956
€ 194.626
Balanstotaal
€ 358.296
€ 345.031
€ 344.804
€ 360.160
€ 363.119
€ 370.049
54,5
48,6
45,0
44,5
48,5
52,6
€ 156.582
€ 154.556
€ 157.650
€ 159.706
€ 159.929
€ 157.604
4.673
4.570
4.568
4.566
4.644
4.825
Solvabiliteit (%)
Nominale schuld leningen o/g Aantal VHE's in exploitatie Nominale schuld leningen o/g per VHE
€
33,5
€
33,8
€
34,5
€
35,0
€
34,4
€
32,7
Gemiddelde rentelast leningen o/g (%)
3,78
3,55
3,55
3,44
3,51
3,33
Loan to Value (%) (leningen/marktwaarde)
44,5
45,3
46,4
46,0
44,6
43,0
Loan to Value (%) (leningen/WOZ-waarde)
25,8
26,8
27,9
29,7
27,6
25,4
Loan to Value (%) (leningen/bedrijfswaarde)
71,0
67,9
67,0
67,5
65,6
61,9
Operationele kasstroom excl VPB
€
2.220
€
4.633
€
6.617
€
7.318
€
9.280
€
10.549
Operationele kasstroom
€
2.220
€
4.633
€
6.617
€
7.318
€
9.280
€
10.549
Aflossingsfictie leningen (2%)
€
3.037
€
3.132
€
3.091
€
3.153
€
3.194
€
3.199
Operationele kasstroom - 2% aflossingsfictie
€
857- €
1.501
€
3.526
€
4.165
€
6.086
€
7.350
Operationele kasstroom excl rente
€
9.396
€
10.898
€
12.640
€
13.204
€
15.151
€
15.851
Rentelasten (netto)
€
7.177
€
6.265
€
6.023
€
5.886
€
5.871
€
5.302
Rentedekkingsgraad (ICR)
1,31
1,73
2,10
2,20
2,58
2,78
Debt service coverage ratio (DSCR)
0,99
1,16
1,39
1,45
1,67
1,81
Direct rendement
5,40
2,96
3,43
3,75
4,10
4,36
Indirect rendement
-0,70
-5,88
-3,53
-0,62
0,67
-0,16
Solvabiliteit: Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting gaat uit van een minimale solvabiliteitseis van 22,5%. Conform verslagleggingregels wordt het Niet-DAEB bezit gewaardeerd tegen marktwaarde. Als het DAEB bezit wordt gewaardeerd op basis van bedrijfswaarde dan wordt de komende jaren ruimschoots aan de eis voldaan. Op basis van dit kengetal kan worden geconcludeerd dat er voldoende reserves aanwezig zijn om het voorgenomen beleid uit te voeren. - 19 -
Rentedekkingsgraad (ICR): Een normstelling voor de ICR op niveau van 1,4 wordt binnen de corporatiebranche acceptabel gevonden. Aan deze eis wordt de komende jaren ruimschoots voldaan. Op basis van het voorgenomen beleid worden voldoende kasstromen gegenereerd om de projecten volledig uit te voeren. DSCR: De aflossingsruimte binnen kasstromen wordt met behulp van de debt service coverage ratio (DSCR) beoordeeld: een kengetal dat aangeeft of er voldoende operationele kasstromen worden gegenereerd voor rente en aflossing. Hoe hoger de DSCR, des te gunstiger. De DSCR behoort minimaal 1,0 te bedragen. Loan to Value (LTV): De Loan to Value laat zien welk gedeelte van het bezit is gefinancierd. Als vuistregel voor de vermogensontwikkeling binnen de corporatiebranche wordt een norm(plafond) aangehouden van 75% op basis van Bedrijfswaarde. Het kengetal schommelt de komende jaren tussen de 60% en 70%. Er is dus sprake van een gezonde vermogensontwikkeling. Direct rendement Direct rendement is het exploitatiesaldo gemeten in kasstromen en uitgedrukt in een percentage van de marktwaarde van het onderliggende bezit.
- 20 -
HOOFDSTUK 8 DE TOEKOMST Maatschappelijke legitimiteit De legitimatie van ons bestaan wordt gevormd door de rol die wij als corporatie spelen voor de vele Vlaardingers die zijn aangewezen op woningen in de sociale huursector. Dat Samenwerking meer nadruk legt op het bedienen van de senioren heeft direct te maken met de vraag vanuit de stad, die steeds meer vergrijst. Ook voor de beter gefortuneerde senior trachten wij het aanbod van woningen aantrekkelijk te maken. Wij hopen hiermee de doorstroming van senioren te bevorderen naar voor hen geschikte woningen, opdat de schaarse eengezinswoningen kunnen worden toegewezen aan jonge gezinnen met kinderen. Samenwerking speelt een belangrijke rol bij de realisering van de doelen die zijn opgenomen in het Actieplan Wonen. In 2012 hebben wij met onze stakeholders de voortgang van ons bedrijfsplan plenair besproken, en heeft er in 2013 een impliciete evaluatie met hen plaatsgevonden. In 2014 worden met de gemeente Vlaardingen nieuwe prestatieafspraken gemaakt voor de komende 5 jaar. Deze hangen samen met de afspraken in het kader van het Actieplan Wonen. Onze strategie Begin 2010 is ons bedrijfsplan in werking getreden. De strekking daarvan sluit bijna naadloos aan bij het Actieplan Wonen. Samenwerking kiest voor een zelfstandige koers, die in goed overleg en met respect voor de belanghouders wordt aangehouden. Steeds meer zal er moeten worden samengewerkt om de idealen van het Actieplan Wonen de komende twintig jaar te kunnen verwezenlijken. Medio 2013 zijn wij gestart met het maken van een nieuw beleidsplan, dat in mei 2014 beschikbaar is. Dat is ook het jaar dat Samenwerking 100 jaar bestaat. Volkshuisvestelijke continuïteit Op grond van onze ambities voor de komende jaren zullen wij een groot deel van ons bestaande bezit kwalitatief verbeteren. Onze nieuwbouwplannen voor de komende jaren worden afgestemd op de vraag. In tegenstelling tot andere gebieden in Nederland is krimp hier nog niet aan de orde. Vooralsnog overtreft de vraag naar onze huurwoningen nog steeds in ruime mate het aanbod. Echter door de economische recessie zien we de vraag naar woningen met een huurprijs boven de € 800 afnemen. Wij hebben geen plannen om te bouwen voor de verkoop. Hiermee willen wij de verkooprisico's beperken. Elke twee jaar wordt in overleg met onze collega-corporatie en de gemeente een woningbehoeftenonderzoek verricht. Op basis van die uitkomsten kunnen wij ons beleid eventueel aanpassen. Samenwerken Onze corporatie bestaat in 2014 een eeuw. De Woningstichting Samenwerking Vlaardingen is een fusiestichting uit de jaren 70 van de vorige eeuw, die een herkenbaar en eigen gezicht heeft met een eigen cultuur. Altijd hebben wij samengewerkt met de gemeente en andere maatschappelijke instellingen. Wij zijn ons bewust van onze plaats in de Vlaardingse samenleving. Samenwerken blijft ook in de toekomst hoogst noodzakelijk. Al bijna honderd jaar bieden wij kansen aan de sociale doelgroep en de wijze waarop wij werken wordt steeds professioneler. In het lustrumjaar willen wij met een nieuw bedrijfsplan komen, dat aansluit bij de veranderende samenleving. Kortom: bijna een eeuw oud, maar nog steeds vitaal.
- 21 -
Bericht van de Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen houdt toezicht op het beleid van de directeur-bestuurder van de stichting en op de algemene gang van zaken. In dit verslag zijn het toezichtkader en het inhoudelijk toezicht van de Raad van Commissarissen beschreven, evenals de wijze waarop door de Raad van Commissarissen hieraan in 2013 invulling is gegeven. De Raad van Commissarissen heeft zowel een toezichthoudende als een raadgevende rol ten opzichte van de directeur-bestuurder, de heer mr. T.W. van der Steen. De Raad van Commissarissen heeft in 2013 zes maal vergaderd. In één van de bijeenkomsten is het eigen functioneren van de Raad van Commissarissen besproken evenals dat van de individuele leden. Tevens is het functioneren van de directeur-bestuurder besproken. In de besloten vergadering buiten aanwezigheid van de directeur-bestuurder heeft de Raad van Commissarissen zijn eigen inrichting en functioneren als collectief en de bijdrage van de afzonderlijke leden beoordeeld. Er is geen gebruik gemaakt van een extern deskundige. Personalia leden Raad van Commissarissen Naam
Functie
Aftredend in
Leeftijd
Beroep
De heer mr. ing. J. Brinkman
Voorzitter
2016 Niet herbenoembaar
59
Gemeentesecretaris Zuidplas
€ 8.120
Consulent Van Ede en Partners
Mevr. drs. M. Boeren-Snel RA
Lid
2017 Niet herbenoembaar
52
Manager Financiën a.i.
€ 7.105
Lid Raad van Toezicht Cato Wonen Welzijn Zorg
De heer B. Knoop
Vice
2014
56
Docent Hogeschool
€ 7.612
Geen
*
voorzitter
Niet herbenoembaar
De heer
Lid
2015
ir. M.E. Verbokkem * De heer mr. D.J. van de Weerdt
Honorering all-in
Nevenfuncties
Rotterdam 50
Manager VVE beheer
€ 6.090
Geen
53
Advocaat
€ 6.090
Geen
Niet herbenoembaar Lid
2016
Niet
herbenoembaar
*op voordracht van de Huurdersraad. Mevrouw Boeren-Snel is in december 2013 herbenoemd. Haar ervaring en kennis hebben sterk bijgedragen aan de herbenoeming. Eind 2014 loopt de termijn van de heer Knoop af en kan niet worden herbenoemd. Medio 2014 wordt de procedure gestart voor de vacature in overleg met de Huurdersraad, want de heer Knoop zit er op voordracht van de Huurdersraad. De honorering van de leden van de Raad van Commissarissen is twee jaar geleden aangepast aan de adviesregeling van de Adviesgroep Honorering Toezichthouders. Bovenop de honorering vinden verdere verrekeningen niet plaats. De profielen voor de functies van de leden zijn in de loop der jaren aangepast aan de snelle veranderingen in de volkshuisvestingswereld. Dit betekent dat wij bij de vacatures binnen de Raad van Commissarissen de profielen hebben aangepast op basis van de gewenste en noodzakelijke kennis en ervaring. Bij de samenstelling van de Raad van Commissarissen worden de onderstaande disciplines van belang geacht: • openbaar bestuur/ volkshuisvesting/ ruimtelijke ordening • financieel- economisch • juridisch • governance • projectontwikkeling • betrokkenheid bij de lokale gemeenschap; minimaal één lid moet woonachtig zijn in het werkgebied van Samenwerking. Bij de samenstelling van de Raad van Commissarissen is het van belang dat alle aandachtsgebieden vertegenwoordigd zijn.
Auditcommissie Samenwerking heeft een auditcommissie met een bijbehorend Reglement, waarin de taken en bevoegdheden van de commissie zijn beschreven. De leden mevrouw drs. M. Boeren-Snel (voorzitter) en de heer B. Knoop (lid), zijn benoemd in de auditcommissie door de Raad van Commissarissen. De auditcommissie is namens de Raad van Commissarissen onder andere belast met het toezicht op de werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen, de financiële informatieverschaffing, bespreking van de managementletter en de relatie met de externe accountant. Ten behoeve van de uitvoering van haar taken heeft de auditcommissie in 2013 vier maal vergaderd samen met de directeur-bestuurder en de manager Middelen, waarvan één keer in aanwezigheid van de extern accountant. De directeur-bestuurder en de auditcommissie maken in overleg een grondige beoordeling van het functioneren van de extern accountant in de diverse entiteiten en capaciteiten waarin de extern accountant functioneert. - 22 -
Directeur-bestuurder De directeur-bestuurder is belast met het besturen van de woningcorporatie, hetgeen onder meer inhoudt dat de directeurbestuurder verantwoordelijk is voor: · de realisatie van de doelstellingen van de corporatie · de strategie · de financiering · het beleid · de resultatenontwikkeling · het beleid t.a.v. deelnemingen. De directeur-bestuurder legt hierover verantwoording af aan de Raad van Commissarissen. De directeur-bestuurder richt zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van de corporatie in het licht van haar volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstelling en weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van bij de woningcorporatie betrokkenen af. De directeur-bestuurder is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante wet- en regelgeving en voor het beheersen van de risico's verbonden aan de activiteiten van de corporatie. De taken en bevoegdheden van de directeur-bestuurder zijn in de statuten afdoende beschreven. Zo zijn bijvoorbeeld geplande investeringen buiten de begroting boven een bedrag van € 250.000,- onderworpen aan de voorafgaande goedkeuring van de Raad van Commissarissen. In 2013 is geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen met betrekking tot de directeur-bestuurder zoals bedoeld in principe II.3 van de Governancecode Woningcorporaties. Onze visie * 1.
Samenwerking richt zich primair op de sociale doelgroep.
2.
Senioren en mensen met een beperking krijgen extra aandacht.
3.
Actieplan Wonen is van groot belang voor volkshuisvesting in Vlaardingen.
4.
Actieplan Wonen is leidraad nieuw bedrijfsplan.
5.
Tweederde deel voorraad zal altijd toegankelijk zijn voor de sociale doelgroepen.
6.
Samenwerking onderscheidt zich door steeds meer maatwerk.
7.
Transparantie en adviezen van onze belanghouders zijn van groot belang.
8.
Ecologisch duurzaam werken.
9.
Ambities leiden tot grote investeringen met onrendabele toppen in de sociale huur.
10. Investeren doen wij binnen bedrijfseconomisch verantwoorde kaders.
Onze doelen * Doel 1: Tevreden klanten Doel 2: Passend woningaanbod Doel 3: Leefbare buurten waar men zich door ons gesteund voelt Doel 4: Participatie belanghebbenden met adviesrecht Doel 5: Financieel verantwoord beleid Doel 6: Professionele organisatie * Uitwerking treft u aan in hoofdstuk 4.
Horizontale dialoog Onze corporatie heeft de volgende belanghebbenden met betrekking tot de maatschappelijke en volkshuisvestelijke visie en doelstellingen benoemd: · Het college van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Vlaardingen · Ambtelijke staf van de gemeente Vlaardingen · De Huurdersraad van onze stichting · Collega-corporatie Waterweg Wonen · Zonnehuisgroep Vlaardingen · Aedes · Geschillencommissie van onze corporatie · De Federatie van woningbouwcorporaties regio Rotterdam - 23 -
· ·
Maatschappelijk Dienstverlening NW Stichting Hospice Margriet.
Verantwoording aan belanghouders In november 2012 heeft een uitgebreide stakeholdersbijeenkomst plaats gevonden in de vorm van een diner pensant. Wij, als leden van de RvC, waren daarbij aanwezig. Behalve de plaatselijke belanghebbenden, inclusief de huurdersraad, was ook de directie van Aedes vertegenwoordigd. Het voornemen was voor 2013 de stakeholders te betrekken bij de totstandkoming van ons nieuwe beleidsplan; dit is uitgesteld tot het vroege voorjaar van 2014. De directeur-bestuurder heeft de dialoog gevoerd met de Huurdersraad over de prestaties van Samenwerking over het jaar 2013 op basis van het jaarverslag. De dialoog met de overige belanghouders betrof met name het regulier overleg met de verschillende huurders- en bewonersverenigingen over normale lopende zaken, maar in het bijzonder, voor zover van toepassing, over de keuzes en mogelijkheden en consequenties van de uitvoering van het Strategisch Voorraadbeleid. De dialoog met de gemeente heeft onder andere geresulteerd in herzieningen van het Actieplan Wonen, hetgeen te maken heeft met de veranderde marktomstandigheden. De gemeente heeft zich verplicht de door ons gewenste nieuwbouwprojecten te faciliteren, ondanks gemeentelijke bezuinigingen. De lopende prestatieafspraken dateren van maart 2010 en worden herzien in 2014. Er is veel contact geweest met zorginstellingen, die (zoals boven al beschreven) zullen uitmonden in huisvesting en/of samenwerkingsvormen die voor beide partijen en huurders/cliënten leiden tot een win-win-situatie De corporaties in Vlaardingen zullen inspanningen verrichten om in een aantal gebieden de bestaande voorraad dusdanig aan te passen, dat senioren en mensen met een handicap door middel van welzijnsondersteuning en extramurale hulp, nog lang (relatief) zelfstandig in hun woning en leefomgeving kunnen blijven wonen. Dit convenant is in 2007 getekend en de voornemens zijn grotendeels uitgevoerd, op enkele projecten na. De directie en verschillende MT-leden van Waterweg Wonen, onze collega-corporatie en Samenwerking hebben overlegd over de impact van de voorgenomen financiële uitwerking van de plannen van het kabinet en over de relatie met de gemeente. Nieuwbouw Na de komst van het Actieplan Wonen in 2010, geïnitieerd door de twee corporaties in Vlaardingen en de gemeente, is een belangrijke tijd aangebroken voor de ontwikkeling van de stad. De bebouwde omgeving wordt omsloten door de Nieuwe Maas, de gemeente Schiedam en het groengebied in beheer bij het recreatieschap Midden-Delfland. Plekken voor nieuwbouw waren er nagenoeg niet. Maar door de uitvoering van het Actieplan Wonen werden tal van sloop- nieuwbouwlocaties aangewezen. Dit leidde en leidt tot meerdere nieuwbouwactiviteiten in de stad. Begin 2013 heeft de oplevering plaats gevonden van een hospice, dat wij samen met onze collega-corporatie in Vlaardingen 100% onrendabel hebben gefinancierd. Renovatie In 2013 hebben wij 2 hoogniveaurenovaties uitgevoerd. De drie flats aan de Louise de Colignylaan met 270 woningen werden structureel verduurzaamd en zijn voorzien van meer dan 300 zonnecollectoren. Begin 2014 zijn de bijbehorende kunstontwerpen onthuld. Daarnaast hebben wij in het centrum 72 oude eengezinswoningen met energielabel D/F totaal binnenste buiten gekeerd en zijn er nagenoeg nieuwe eengezinswoningen ontstaan met energielabel A en betaalbare huren.
Toezichtkader Wij hebben bovenstaande en tal van andere zaken volgens bijgaande toezichtkader beoordeeld. Concreet betekent dit dat de Raad van Commissarissen naar eigen inzicht heeft bepaald wat de relevante prestaties en risico's waren uit de veelheid aan informatie die wordt aangeleverd door de directeur-bestuurder. Handvatten hiervoor zijn: • de wijze waarop de doelstellingen uit de Aedes en Governancecode worden nagekomen; • de financiële continuïteit; • de vraag-aanbod relatie van de woningen; • de innovatieve veranderingen; • het imago van de corporatie; • het BBSH; • invulling functie "controller"; • de risico's die we lopen, worden onderverdeeld in interne en externe - procesrisico's - middelenrisico's - besturingsrisico's - marktrisico's - maatschappelijke risico's - overige omgevingsrisico's; • de beheersmaatregelen om de risico's te laten verdwijnen of te beperken. - 24 -
Risicobeheersing Het bestuur van onze corporatie is verantwoordelijk voor de interne risicobeheersings- en controllesystemen, voor het actief managen van de strategische, financiële en operationele risico's, en voor het beperken van de impact van mogelijke incidenten. In overleg met de directeur-bestuurder is begin vorig jaar gekozen voor de extra functie van controller. Deze werkt in de lijn en is tevens manager Middelen. Concreet hebben wij ons gericht op de nieuwbouw voor de gewenste doelgroepen en de marktrisico's die daarbij gelopen worden. Op het gebied van verslaglegging hebben wij de directeur-bestuurder geadviseerd over de wijze van informatievoorziening. Wij hebben ons laten informeren over de herziene afspraken met de gemeente betreffende het Actieplan Wonen. Door de economische recessie wordt het tempo van invulling vertraagd, maar uiteindelijk zullen ( gerekend vanaf 2008 ) circa 7000 woningen moeten worden gesloopt en circa 8500 woningen teruggebouwd. De voornaamste opgave ligt in het vervangen van goedkope meergezinswoningen in de huursector door vooral eengezins-, koop-, en huurwoningen door onze collega-corporatie en door Samenwerking. Ook hebben wij ons laten informeren over de gevolgen van de bezuinigingen door de gemeente Vlaardingen op de wederzijdse prestatieafspraken. Daarnaast zijn wij op de hoogte gehouden over tal van activiteiten via kwartaalrapportages, de afspraken met de Belastingdienst, de consequenties van het betalen van verhuurderheffing en de saneringsheffing, de risicoscenario's, het jaarverslag en de begroting. Tevens hebben wij het aangepaste normenkader voor investeringen vastgesteld. Wij concluderen dat de invulling van de ambities van het huidige bedrijfsplan op koers ligt en dat de financiële continuïteit, ondanks forse investeringen vooralsnog geen gevaar loopt, maar wel onder druk staat. De directeur-bestuurder heeft ons het afgelopen jaar voorzien van adequate informatie. Daaruit volgt hier een greep die te maken heeft met de voortgang van de verschillende nieuwbouwprojecten, inclusief de risicoparagraaf, de invulling van de controlfunctie, de voortgang van de professionalisering van de organisatie, de verschillende geschriften van Aedes, het Centraal Fonds e.a. over de Governance Code, benchmark-gegevens en de gevolgen daarvan. Wij zijn (in februari 2013) akkoord gegaan met de voorstellen uit het treasury jaarplan. Daarnaast hebben wij op grond van de kwartaalrapportages en de verplichte financiële stukken de stand van zaken van tal van processen kunnen beoordelen. Hoewel Samenwerking op tal van gebieden volgens de benchmark van de bedrijfskosten redelijk goed scoort, heeft de directeurbestuurder er toch voor gekozen de efficiecy in de organisatie te vergroten onder andere door twee medewerkers de opleiding tot Leanpractioner te laten volgen. In 2013 zijn reeds 3 processen geleand en de komende jaren zullen er nog vele volgen. Wij verwachten dat dit het nodige zal opleveren. Daarnaast zijn er bezuinigingen via de begroting 2014 en verder doorgevoerd, die onze kosten verder moeten beperken. Eind 2011 hebben wij de accountantwerkzaamheden aanbesteed en een keuze gemaakt voor een nieuwe accountant, te weten Baker, Tilly en Berk. De eerste evaluatie van het functioneren van de accountant heeft een positief beeld opgeleverd. Controlesystemen Het bestuur is verantwoordelijk voor het ontwerp, de implementatie en de werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen. Deze omvatten beleidsvorming, processen, taken, het beïnvloeden van gedrag en andere aspecten van de organisatie die het mogelijk maken de doelstellingen te realiseren en potentieel wezenlijke fouten, verliezen of fraude of de overtreding van wetten en regelgeving te voorkomen, dan wel vroegtijdig te signaleren. Ook adequate en effectieve risicobeheersing- en controlesystemen bieden echter nooit een absolute garantie voor het realiseren van de bedrijfsdoelstellingen, noch kunnen zij wezenlijke fouten, verliezen, fraude of de overtreding van wetten en regelgeving volledig voorkomen. Gedurende het verslagjaar hebben wij de controleomgeving geanalyseerd en geëvalueerd, evenals risico's waaraan onze corporatie is blootgesteld. De belangrijkste componenten van ons risicobeheersing- en controlesysteem van het verslagjaar waren: · regelmatige risicoanalyse van de operationele en financiële doelstellingen van de corporatie · integriteitsbeleid en implementatie daarvan d.m.v. dilemmatrainingen en bespreking tijdens werkoverleggen · er is een integriteitscode ingesteld die op de website van onze corporatie is geplaatst. Deze code is door alle medewerkers, directie en leden van de Raad va Commissarissen ondertekend · kwaliteitszorg en zelfevaluatie met het oog op evaluatie · handleidingen voor de inrichting van de financiële verslaglegging · toetsingskader waarin is vastgelegd welke criteria worden gehanteerd bij het doen van investeringen · toetsingskader waarin is vastgelegd welke criteria gelden bij het aangaan en beëindigen van verbindingen · implementeren van een klachten- en klokkenluidersregeling en instellen van vertrouwenspersonen; in 2013 zijn geen meldingen gedaan. Inhoudelijk toezicht De Raad van Commissarissen heeft op een aantal momenten met de directeur-bestuurder gesproken over de toekomst van onze branche en van onze corporatie in het bijzonder. Daarbij zijn tal van facetten de revue gepasseerd, zoals de gevolgen van de Europese beschikking, de invloed van het beleid van het kabinet Rutte II, de gewenste verdere professionalisering van de - 25 -
organisatie en de kosten die dit met zich meebrengt, en het in de hand houden van de bedrijfskostenontwikkeling. De Raad van Commissarissen maakt zich ernstig zorgen over de financiële gevolgen van de saneringsheffing en met name over de verhuurderheffing. Wij hebben ook moeten constateren dat dit voorgenomen overheidshandelen en met name de gevolgen daarvan voor onze huurders, de maatschappij, maar ook voor onze organisatie grote gevolgen (kunnen) hebben. Een steeds groter deel van onze (tijds)inzet werd het afgelopen jaar besteed aan de mogelijke gevolgen van het voorgenomen overheidsbeleid. Om MOE-landers legaal te huisvesten heeft Samenwerking onder andere een convenant gesloten met de gemeente Vlaardingen en een aantal uitzendorganisaties over het tijdelijk huisvesten van MOE-landers in complexen die over enige tijd door de sloophamer worden geveld. Wij zijn ons ook bewust van het feit dat de moderne corporatie samen met haar partners, zoals onze collega-corporatie, de politie, en anderen, in de wijk aanwezig moet zijn. Wij investeren in huisvesting en leefbaarheid en zullen steeds meer bemoeienis krijgen met wat zich achter de voordeuren afspeelt. Daarvoor zijn thans twee wijkvisies gereed en zullen er meer volgen. Met betrekking tot de financiële risicobeheersing is de Raad van Commissarissen van mening dat (onrendabel) investeren voor de doelgroepen onvermijdelijk is. Samenwerking is in staat alle noodzakelijke maatschappelijke investeringen te doen zonder dat onze bedrijfsrisico's te groot worden. Wij hebben voor de solvabiliteit de ondergrens gesteld op 22,5% op basis van bedrijfswaarde. Daar blijft Samenwerking boven. Wij hebben daarover gesproken met de accountant tijdens de bespreking van het jaarverslag. De liquiditeitspositie wordt de komende jaren minder sterk; dit hangt direct samen met de forse investeringen in het Strategisch Voorraadbeleid, de nieuwbouw en de verplichtingen die het Rijk ons oplegt. De Raad van Commissarissen ziet erop toe dat aan de minimale eisen van het WSW en het CFV wordt voldaan. De Raad van Commissarissen heeft met name aandacht besteed aan de maatschappelijke en volkshuisvestelijke functie van onze corporatie. Basaal hebben wij opnieuw gekeken naar onze doelgroepen en op welke wijze de organisatie aan hun wensen tegemoet kan komen. Wij hebben onder andere geconstateerd dat de organisatie inspeelt op de dubbele vergrijzing van de inwoners van Vlaardingen door meer voor de seniorendoelgroep te ondernemen, vooral in de transformatie van bestaande complexen naar het niveau van seniorenproof en aanwijzing van een deel van de nieuwbouw voor de huisvesting van de oudere medemens. Wij zijn ook op de hoogte gesteld van het feit dat het betaalgedrag van onze huurders slechter wordt en hebben aangedrongen op passende maatregelen. Ook hebben wij waargenomen dat er steeds meer contacten zijn met zorginstellingen waarmee de samenwerking toeneemt en/of die we de komende jaren zullen huisvesten. Onlangs is een overeenkomst gesloten met een zorgstichting voor het huisvesten van jongeren met een verstandelijke beperking in 2 eengezinswoningen in de wijk Holy met 24 uurs-begeleiding. De Raad van Commissarissen heeft in het verslagjaar de volgende van belang zijnde besluiten genomen:
Datum
Onderwerpen
4 maart 2013
-
10 juni 2013
-
28 oktober 2013 18 december 2013
-
Bezwaarprocedure “beoordeling”. Niet alle personeelsleden kunnen hun beroepsmogelijkheid neerleggen bij de heer Van der Steen. Voor deze personeelsleden wordt de beroepsmogelijkheid gelegd bij de heer Van de Weerdt. De RvC besluit dat de heer Van de Weerdt voor deze functie wordt benoemd. Het treasury jaarplan 2013 wordt goedgekeurd door de RvC De jaarrekening 2012 wordt door de RvC goedgekeurd en door de heer Van der Steen vastgesteld. De RvC heeft besloten unaniem in te stemmen met de herverkiezing van mevrouw Boeren-Snel. Volmacht aan WSW is nog niet besloten. (Agendapunt komt terug in februari 2014). RvC keurt begroting 2014 goed en neemt kennis van de meerjarenbegroting. Treasury jaarplan wordt goedgekeurd. Besluit derivaten over verkorting van de looptijd en verwijderen van de toezicht belemmerende bepalingen en handhaving van de huidige break-clauses. De RVC gaat akkoord met het verbeterplan voor het CFV.
Professionalisering governance Sinds enige jaren beschikt onze branche over een Governance Code. Wij onderschrijven de Code. Wij zijn ons bewust van het feit dat wij op een punt een afwijking kennen: de directeur-bestuurder heeft een arbeidscontract voor onbepaalde tijd. Dit zijn wij met hem overeengekomen bij zijn aanstelling. De arbeidsovereenkomst is opgesteld conform de uitkomsten en aanbevelingen van de Commissie Beloning Bestuurders Woningcorporaties. Wij zijn van mening dat de relevante disciplines die het toezicht op de corporatie vergt in de Raad van Commissarissen vertegenwoordigd zijn. Daarom zijn wij voldoende in staat is een adequaat toezicht uit te oefenen. In het visitatierapport van 2011 hebben wij reflectie gekregen over ons functioneren. Ecorys heeft de visitatie uitgevoerd. Wij konden ons daar goed in vinden en zagen geen aanleiding ons functioneren aan te passen. Het visitatierapport was door de directeur-bestuurder verspreid onder de participerende partijen. Het rapport was voorzien van een begeleidende brief, waarin - 26 -
stond aangegeven dat hij bereid was over de uitkomsten van gedachten te wisselen. Niemand heeft hiervan gebruik gemaakt. De bevoegdheden van de directeur-bestuurder en van de Raad van Commissarissen zijn afdoende beschreven in onze statuten en wijken niet af van de wettelijke voorschriften hieromtrent. De Raad van Commissarissen waakt ervoor dat de leden van de Raad onafhankelijk zijn, conform de in de Governance Code bepaling III 2.2 aangeduide criteria. Integriteit Onze corporatie had een integriteitbeleid dat wij als leden van de Raad van Commissarissen ook hadden onderschreven. In 2010 is dit vervangen door een nieuwe integriteitcode, die meer aansluit bij de maatschappelijke ontwikkelingen. Deze code is door alle medewerkers, de directeur-bestuurder en ook door ons letterlijk onderschreven. Van onze directeur-bestuurder hebben wij begrepen dat de regels ook in 2013 goed zijn nageleefd. Er hebben geen transacties plaatsgevonden waarbij tegenstrijdige belangen van leden van de Raad van Commissarissen of de directeur-bestuurder zijn opgetreden. Er bestaat een klokkenluiderregeling binnen onze corporatie met interne en externe vertrouwenspersonen. Hier is in 2013 door geen enkele medewerker gebruik van gemaakt. De Raad van Commissarissen verklaart dat al haar leden geheel onafhankelijk zijn van de activiteiten die onze woningstichting verricht en dat er geen andere voordelen voor hen voortvloeien uit het lidmaatschap van de Raad van Commissarissen dan zoals geregeld in de statuten. De Raad van Commissarissen spreekt haar waardering uit in de richting van de directeur-bestuurder, het managementteam en de medewerkers voor de inzet en de wijze van uitvoering van de taken door hen verricht voor Woningstichting Samenwerking Vlaardingen.
- 27 -
GECONSOLIDEERDE JAARREKENING 2013
- 28 -
Geconsolideerde balans (na resultaat bestemming) 31-12-2013 (x € 1.000)
31-12-2012 (x € 1.000)
383
489
ACTIVA Vaste activa Immateriële vaste activa Computersoftware
1
Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken t.d.v. exploitatie
2 1.860
1.852 1.852
Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
1.860
3 79.115 272.921 637
70.719 284.083 192 352.674
354.994
4
Financiële vaste activa Latente belastingvorderingen
612
576 612
576
239
257
Vlottende activa Voorraden
5
Vorderingen Huurdebiteuren Latente belastingvorderingen Gemeenten Overlopende activa
6 285 5 4 771
7
Liquide middelen Totaal
- 29 -
193 5 4 181 1.064
383
2.031
7.200
358.855
365.759
Geconsolideerde balans (na resultaat bestemming) 31-12-2013 (x € 1.000)
31-12-2012 (x € 1.000)
195.164
201.332
PASSIVA Groepsvermogen Aandeel v.d. rechtspersoon in het groepsvermogen
8
Voorzieningen Voorzieningen onrendabele investeringen en herstructureringen Overige voorzieningen
9 0 209
425 82 209
Langlopende schulden Schulden/ Leningen kredietinstellingen Overige schulden
507
10 142.057 454
140.282 462 142.511
Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekering Overige schulden Overlopende passiva
140.745
11 14.525 1.823 315 694 3.614
Totaal
- 30 -
15.157 2.481 397 746 4.394 20.972
23.175
358.855
365.759
Geconsolideerde winst- en verliesrekening
2013 (x € 1.000)
2012 (x € 1.000)
Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Overige bedrijfsopbrengsten
12 13 14 15
24.002 1.925 354 55
23.013 1.998 341 0 26.337
Som der bedrijfsopbrengsten
25.352
Bedrijfslasten Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa Erfpacht Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten
16 17 18 19 20 21 22 23 24 25
315 -83 112 1.605 284 364 6.210 189 1.930 4.643
Bedrijfsresultaat Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
26
303 0 112 1.746 290 364 7.027 147 2.019 3.157 15.569
15.166
10.767
10.187
10.443
20.117
Financiële baten en lasten Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten
27 28
6 6.534
15 7.044
Financiële baten en lasten
-6.528
-7.029
Resultaat uit gewone bedrijfsuitvoering voor belastingen
-6.204
-16.960
-36
-82
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen
-6.168
-16.877
Resultaat na belastingen
-6.168
-16.877
Belastingenresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
29
- 31 -
Geconsolideerd kasstroomoverzicht (directe methode)
2013
2012 *
25.682 49 25.731
25.172 25.172
-2.533 -6.810 -4.318 -2.672 -16.333
-2.749 -8.767 -3.686 -1.633 -16.835
Totaal kasstroom bedrijfsoperaties
9.398
8.337
Ontva ngen i nteres t Ontva ngen di vi denden Beta a l de i nteres t Beta a l de wi ns tbel a s ti ng Kasstroom uit operationele activiteiten
15 -7.192 2.221
90 -7.176 1.251
Inves teri ngen i n i mmateri ël e vas te a cti va Des i nves teri ngen i n i mma teri ël e va s te acti va Inves teri ngen i n ma teri ël e va s te a cti va Des i nves teri ngen i n ma teri ël e va s te a cti va Inves teri ngen i n fi na nci ël e vas te a cti va Des i nves teri ngen i n fi nanci ël e va s te acti va Totaal kasstroom investeringsactiviteiten
-8.767 419 -8.348
-193 -11.521 6.078 -5.636
16.255 -13.614 2.641
18.000 -7.528 10.472
Muta ti e l i q.mi ddel en
-3.486
6.087
Begi ns ta nd l i q.mi ddel en per 1-1 Ei nds ta nd l i q.mi ddel en 31-12 Muta ti e l i q.mi ddel en
5.518 2.032 -3.486
-569 5.518 6.087
(X € 1.000) Ontva ngs ten van huurders Ontva ngs ten van s ubs i di egevers Overi ge ontva ngs ten Ontvangsten Beta l i ngen Beta l i ngen Beta l i ngen Beta l i ngen Lasten
aa n werknemers aa n l evera nci ers onderhoud ui t hoofde van za kel i jke l a s ten aa n overi ge l evera nci ers en werknemers
Ontva ngs ten ui t l a ngl opende s chul den Afl os s i ng l a ngl opende s chul den Beta a l de di vi denden Totaal kasstroom financieringsactiviteiten
* De vergelijkende cijfers voor 2012 zijn aangepast in verband met vergelijkingsdoeleinden.
- 32 -
TOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE JAARREKENING ALGEMENE GRONDSLAGEN VOOR DE OPSTELLING VAN DE GECONSOLIDEERDE JAARREKENING Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2013 tot en met 31 december 2013. Alle bedragen luiden in duidenden euro's, tenzij anders vermeld. Activiteiten De activiteiten van Woningstichting Samenwerking Vlaardingen, statutair gevestigd en kantoor houdende aan de Stadhouderslaan 181 in Vlaardingen, zijn erop gericht mensen te huisvesten in vitale wijken en steden. Groepsverhoudingen Woningcorporatie Samenwerking Vlaardingen te Vlaardingen staat aan het hoofd van een groep rechtspersonen.
Geconsolideerde maatschappijen: Naam
Statutaire zetel
Deelnemingspercentage
Hoofdactiviteit
Sti chti ng Beheer Ka ntoorpa nd
Vl aa rdi ngen
100% Beheer ka ntoorpa nd
Comact BV
Vl aa rdi ngen
100% Commerci ël e verhuur
Niet-geconsolideerde maatschappijen: Naam
Statutaire zetel
Sti chti ng Woonnet Ri jnmond
Rotterda m
Sa menwerki ng Vl a a rdi ngen
Deelnemingspercentage
Hoofdactiviteit
5,3% Woni ngtoewi jzi ng
Stichting Beheer Kantoorpand Samenwerking Vlaardingen wordt geconsolideerd, omdat er sprake is van overheersende zeggenschap. Stichting Woonnet Rijnmond (5,3%) te Rotterdam wordt niet geconsolideerd, omdat geen sprake is van overheersende zeggenschap. WNT Voor de toelichting in de jaarrekening is uitgegaan van de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) zoals deze zal komen te luiden nadat het wetsvoorstel Aanpassingswet in werking is getreden. Op het moment van het opmaken van de jaarrekening is het wetsvoorstel wel door de Tweede Kamer, maar nog niet door de Eerste Kamer aangenomen. Het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) heeft een mededeling in de Staatscourant gepubliceerd dat voor het kalenderjaar 2013 de WNT zal worden gehandhaafd als ware het bij de Eerste Kamer aanhangige wetsvoorstel Aanpassingswet WNT in werking getreden. Op 26 februari 2014 heeft BZK het normenkader WNT gepubliceerd. Dit normenkader is toegepast. GRONDSLAGEN VOOR DE CONSOLIDATIE In de geconsolideerde jaarrekening van Woningstichting Samenwerking Vlaardingen zijn de financiële gegevens verwerkt van de tot de groep behorende maatschappijen en andere rechtspersonen waarop een overheersende zeggenschap kan worden uitgeoefend of waarover de centrale leiding wordt gevoerd. De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld met toepassing van de grondslagen voor de waardering en de resultaatbepaling van Woningstichting Samenwerking Vlaardingen. De financiële gegevens van de groepsmaatschappijen en de andere in de consolidatie betrokken rechtspersonen en vennootschappen zijn volledig in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen onder eliminatie van de onderlinge verhoudingen en transacties. Belangen van derden in het vermogen en in het resultaat van groepsmaatschappijen zijn afzonderlijk in de geconsolideerde jaarrekening tot uitdrukking gebracht. De resultaten van nieuw verworven groepsmaatschappijen en de andere in de consolidatie meegenomen rechtspersonen en vennootschappen worden geconsolideerd vanaf de overnamedatum. Op die datum worden de activa, voorzieningen en schulden gewaardeerd tegen de reële waarden. ALGEMENE GRONDSLAGEN VOOR DE OPSTELLING VAN DE GECONSOLIDEERDE JAARREKENING De geconsolideerde jaarrekening van Woningstichting Samenwerking Vlaardingen is opgesteld volgens de bepalingen van het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh). In dit besluit wordt voorgeschreven Titel 9 Boek 2 BW toe te passen, behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Tevens is deze geconsolideerde jaarrekening opgesteld volgens de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. Deze richtlijn is in 2011 herzien. Woningstichting Samenwerking Vlaardingen past deze herziene Richtlijn vanaf het huidige verslagjaar toe. De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van historische kosten. Tenzij bij de - 33 -
desbetreffende grondslag voor de specifieke balanspost anders wordt vermeld, worden de activa en passiva gewaardeerd volgens het kostprijsmodel. Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben. Winsten worden slechts opgenomen voor zover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden. Financiële instrumenten Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten, zoals vorderingen en schulden, als financiële derivaten verstaan. In de toelichting op de verscheiden posten van de balans wordt de reële waarde van het betreffende instrument toegelicht als deze afwijkt van de boekwaarde. Indien het financiële instrument niet in de balans is opgenomen, wordt de informatie over de reële waarde gegeven in de toelichting op de 'Niet in de geconsolideerde balans opgenomen rechten en verplichtingen'. Financiële derivaten waarbij de onderliggende waarde niet beursgenoteerd is, worden tegen kostprijs opgenomen. Indien per balansdatum de reële waarde lager is dan de kostprijs, dan wel negatief is, wordt het derivaat ten laste van de winst-enverliesrekening afgewaardeerd naar de lagere reële waarde, tenzij kostprijshedge-accounting wordt toegepast. Bij de bepaling van de lagere reële waarde wordt rekening gehouden met het effect van de lopende rente. De winst of het verlies uit de herwaardering naar reële waarde per balansdatum wordt onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Indien financiële derivaten echter voor hedge-accounting in aanmerking komen en hedge-accounting wordt toegepast, is de verwerking van deze winst of dit verlies afhankelijk van de aard van de afdekking. Woningstichting Samenwerking Vlaardingen past hedge-accounting toe op basis van individuele documentatie per individuele hedge-relatie. Woningstichting Samenwerking Vlaardingen documenteert de wijze waarop de hedge-relaties passen in de doelstellingen van het risicobeheer, de hedge-strategie en de verwachting aangaande de effectiviteit van de hedge. Woningstichting Samenwerking Vlaardingen past hedge-accounting toe: Het effectieve deel van financiële derivaten die zijn toegewezen voor kostprijshedge-accounting, wordt tegen kostprijs gewaardeerd. Voor het ineffectieve deel wordt het verschil tussen de kostprijs en de lagere reële waarde in de winst-enverliesrekening verwerkt. GRONDSLAGEN VOOR DE WAARDERING VAN DE GECONSOLIDEERDE ACTIVA EN PASSIVA 1. Immateriële vaste activa 1.1 Computersoftware Gekochte softwarelicenties worden gewaardeerd op het bedrag van de bestede kosten, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. De jaarlijkse afschrijvingen bedragen een vast percentage van de bestede kosten, zoals nader in de toelichting op de balans is gespecificeerd. De economische levensduur en de afschrijvingsmethode worden aan het einde van elk boekjaar opnieuw beoordeeld. Uitgaven die worden gemaakt voor de productie van identificeerbare en unieke softwareproducten van Woningstichting Samenwerking Vlaardingen worden geactiveerd. Dergelijke intern vervaardigde immateriële vaste activa worden geactiveerd indien het waarschijnlijk is dat er economische voordelen zullen worden behaald en de kosten betrouwbaar kunnen worden vastgesteld. Uitgaven samenhangend met onderhoud van softwareprogramma's en uitgaven van onderzoek worden verantwoord in de winsten-verliesrekening. 2. Materiële vaste activa 2.1 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van de verkrijgingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op terreinen wordt niet afgeschreven. Lease De materiële vaste activa waarvan de woningcorporatie en haar groepsmaatschappijen, krachtens een financiële leaseovereenkomst de economische eigendom heeft, worden geactiveerd. De uit de financiële leaseovereenkomst voortkomende verplichting wordt als schuld verantwoord. De in de toekomstige leasetermijnen begrepen interest wordt gedurende de looptijd van de financiële leaseovereenkomst ten laste van het resultaat gebracht. Leasecontracten waarbij een groot deel van de voor- en nadelen verbonden aan de eigendom niet bij de woningcorporatie ligt, worden verantwoord als operationele lease. Verplichtingen uit hoofde van operationele lease worden, rekening houdend met ontvangen vergoedingen van de lessor, op lineaire basis verwerkt in de winst-en-verliesrekening over de looptijd van het contract. - 34 -
Onderhoud Periodiek groot onderhoud wordt volgens de componentenbenadering geactiveerd. Hierbij worden de totale uitgaven toegewezen aan de samenstellende delen. 3. Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als vastgoedbeleggingen in exploitatie indien ze beschikbaar zijn voor verhuur. 3.1 Commercieel vastgoed in exploitatie Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de actuele waarde. De invulling van deze actuele waarde is de marktwaarde in verhuurde staat. Deze waarde wordt volgens dezelfde systematiek bepaald als de marktwaarde in verhuurde staat van het sociaal vastgoed in exploitatie. Voor de systematiek verwijzen wij naar paragraaf 3.2 3.2 Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 januari door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Het beleid van Woningstichting Samenwerking Vlaardingen is er op gericht de sociale vastgoedportefeuille te verversen. Voor het merendeel van het sociaal vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. Het huurbeleid van Woningstichting Samenwerking Vlaardingen is er op gericht om de huren te maximaliseren bij mutatie. Daarnaast heeft Woningstichting Samenwerking Vlaardingen een deel van haar bezit gelabeld voor verkoop. Van de 'verkoopvijver' is een deel aangemerkt voor de vrije verkoop bij mutatie. Het andere deel van de 'verkoopvijver' is op basis van de portefeuillestrategie geoormerkt voor transformatie van het bezit. Investeringen in het kader van renovatie en herstructurering zijn gericht op waardecreatie, en vinden plaats binnen de gestelde rendementseisen. Daarmee kwalificeert Woningstichting Samenwerking Vlaardingen zich als vastgoed belegger en is de marktwaarde in verhuurde staat met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH de basis voor de waardering. Het sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen marktwaarde in verhuurde staat met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH. De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. De actuele waarde is gebaseerd op de IPD systematiek. De marktwaardewaarderingen zijn tot stand gekomen met inachtneming van het waarderingsprotocol, de procesrichtlijnen en uitvoeringsrichtlijnen zoals door IPD gedefinieerd. IPD hanteert het waardebegrip van de marktwaarde in verhuurde staat: Het bedrag dat het complex bij complexgewijze verkoop naar schatting zal opbrengen nadat de verkoper het complex na de beste voorbereiding op de gebruikelijke wijze in de markt heeft aangeboden en waarbij de koper de onroerende zaak aanvaardt onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomsten met alle daaraan verbonden rechten en plichten. Om de uiteindelijke marktwaarde in verhuurde staat te bepalen worden de kopers kosten (genormeerd op 3% overdrachtskosten voor woningen en 7% voor overig vastgoed) in mindering gebracht. Voor het bepalen van de marktwaarde maakt het IPD rekenmodel gebruik van een Netto Contante Waardeberekening (NCW), ook wel Discounted Cash Flow (DCF) genoemd. Dit betekent dat voor een periode van 15 jaar zo goed mogelijk de inkomsten en uitgaven worden geschat en dat deze aan de hand van een disconteringsvoet "contant" worden gemaakt naar het heden. Daarnaast wordt een eindwaarde bepaald na afloop van de DCF-periode van 15 jaar. Het inschatten van kosten en opbrengsten wordt gedaan aan de hand van twee scenario's; doorexploiteren en uitponden. Bij doorexploiteren is de veronderstelling dat het volledige complex in bezit blijft gedurende de volledige DCF-periode. Bij uitponden is de veronderstelling dat zo snel mogelijk tot verkoop van individuele woningen wordt overgegaan. Bij beide scenario's wordt ervan uitgegaan dat het object/complex eerst in zijn geheel aan een derde wordt verkocht en dat deze derde de afweging maakt tussen beide scenario's. Het inschatten van de kosten en opbrengsten wordt op basis van een marktconform uitgangspunt gedaan. De eigen in het verleden gerealiseerde kosten worden dus niet naar de toekomst geprojecteerd en er wordt binnen de DCF berekening gestreefd naar opbrengstenmaximalisatie. Eigen voorgenomen huurbeleid wordt dus ook niet ingerekend naar de toekomst. Per complex wordt uiteindelijk het scenario met de hoogste uitkomst gelijk gesteld aan het begrip "marktwaarde". De gehanteerde disconteringsvoet is opgebouwd uit een vast basisdeel dat bestaat uit een 24 maands gemiddelde van de 10 jaars EURO IRS (Interest Rate Swap). Op deze basis komt een opslag waarin risico's tot uiting komen die onder andere betrekking hebben op de algemene risico's voor het investeren in onroerend goed, locatiespecifieke risico's en segmentspecifieke risico's. Voor 2013 bedraagt de basis IRS 1,91% en de risico-opslag 6,39% hetgeen resulteert in een gewogen gemiddelde disconteringsvoet van 8,3%. De eindwaarde geeft aan in welke mate het vastgoed onderhevig is aan veroudering en welke potentie het bezit heeft aan het einde van de 15-jarige exploitatieperiode. Veroudering is grofweg in drie typen te onderscheiden: - 35 -
1) locatieveroudering; 2) economische / markttechnische veroudering en 3) technische veroudering. Veroudering komt tot uiting in de rendementseis (exit yield) die een belegger heeft als hij het bezit aan het einde van de 15-jaars periode wil (ver)kopen. Er wordt dus meer rendement gevraagd dan in jaar 1 van de exploitatieperiode. Uitgangspunt is dan ook dat het Bruto Aanvangs Rendement lager ligt dan de exit yield. Het tweede uitgangspunt is gerelateerd aan de potentie van een object aan het einde van de 15-jarige exploitatieperiode. Hierbij zijn de mate waarin uitponding in het object heeft plaats gevonden, de bouwperiode en de locatie van invloed. De door Samenwerking gehanteerde exit yields liggen tussen de 4,75% en 25,6%. De eindwaarde wordt berekend door de jaarlijkse huuropbrengst te delen door de exit yield. Voor alle gehanteerde aannames en uitgangspunten (incl. de disconteringsvoet) is door een externe taxateur een aannemelijksheidsverklaring met betrekking tot de marktconformiteit afgegeven. De overige gehanteerde parameters zijn: 2013
2012
Pri js i nfl a ti e
20-ja a r gemi ddel de CBS
2,155
2,13
Bouwkos tens ti jgi ng
20-ja a r gemi ddel de BDB-bouwkos tens ti jgi ng
2,973
3
Looni nfl a ti e
20-kjaa r gemi ddel de regel i ngs l onen CBS
2,029
2,13
IRS (bas i s di s contovoet)
24-ja a r gemi ddel de 10 ja a rs EURO IRS
1,907
2,51
Di s contovoet Exi t Yi el d bi j des i nves teri ng Muta ti egra a d
3 ja a rs gemi ddel de
6,473
5,65
8,96
7,16
5,98
4,68
Onderhouds norm/vhe
€ 944
€ 944
Beheers norm/vhe
€ 350
€ 300
Leegwa a rdeontwi kkel i ng
2013 2012
Jaa r 1 -3% -4,50%
Jaa r 2 -1,50% -2,50%
Jaa r 3 0% 0%
Jaa r 4 2% 2,30%
Jaa r 5 2% 2,10%
Ja a r 6 en verder 2% 1,90%
Het woonakkoord biedt onduidelijkheid omtrent de duur van de verhuurderheffing. In de gepresenteerde actuele waarde per balansdatum is de verhuurderheffing conform het wettelijkkader tot en met 2017 ingerekend. Indien de verhuurderheffing een continue karakter krijgt en voor de volle looptijd (15 jaar) wordt ingerekend heeft dit een negatieve uitwerking van € 10,8 miljoen op de waardering van het vastgoed. De ingerekende huurverhoging over de eerste 4 jaar is conform het wettelijk beleid, inflatievolgende plus een opslag boven inflatie. Vanaf jaar 5 is rekening gehouden met een inflatievolgende huurbeleid. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de stichtingskosten de realiseerbare waarde duurzaam overschrijdt. Op vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven. DTZ Zadelhoff is als externe taxateur betrokken bij de totstandkoming van de marktwaarde in verhuurde staat en heeft hiervoor een aannemelijkheidsverklaring afgegeven. Deze verklaringen zijn als bijlagen ingevoegd. IPD heeft de gekozen uitgangspunten gevalideerd aan de benchmark gegevens waarover zij beschikken.
3.3 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie. De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken, wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. 4. Financiële vaste activa
- 36 -
4.1 Latente belastingvorderingen Onder de financiële vaste activa zijn actieve belastinglatenties opgenomen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat realisatie van de belastingclaim te zijner tijd zal kunnen plaatsvinden. Deze actieve latenties zijn gewaardeerd tegen contante waarde waarbij discontering plaatsvindt tegen de nettorente en hebben overwegend een langlopend karakter. De nettorente bestaat uit de voor Woningstichting Samenwerking Vlaardingen geldende rente voor langlopende leningen onder aftrek van belasting op basis van het effectieve belastingtarief. De actieve belastinglatentie heeft betrekking op tijdelijke verschillen tussen waardering in de jaarrekening en de fiscale waardering en op de aanwezige compensabele verliezen. De opgenomen latentie heeft betrekking op complexen bestemd voor de verkoop, beleggingen en langlopende schulden. Ultimo 2013 zijn er geen verhuureenheden bestemd voor sloop en herontwikkeling. Voor het overige bezit is niet aan te duiden wat de bestemming zal zijn en is vanuit het oogpunt van voorzichtigheid de latentie op nihil gewaardeerd. 4.2 Overige vorderingen De overige financiële vaste activa worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk zijn aan de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. 5. Voorraden 5.1 Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed bestemd voor verkoop betreft de voorraad woningen (opgeleverd en nog niet verkocht). Vastgoed bestemd voor verkoop wordt gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of lagere netto-opbrengstwaarde. Deze lagere netto-opbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van de voorraden. De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten, de directe loonkosten en de overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. De netto-opbrengstwaarde is gebaseerd op een verwachte verkoopprijs, onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop. 5.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop betreft het onderhanden werk (onroerende zaken onverkocht in aanbouw bestemd voor de verkoop). Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of lagere netto-opbrengstwaarde. Deze lagere netto-opbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van de voorraden. De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten, de directe loonkosten en de overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. De netto-opbrengstwaarde is gebaseerd op een verwachte verkoopprijs, onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop. 5.3 Overige voorraden De overige voorraden worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere netto-opbrengstwaarde. Deze lagere nettoopbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van de voorraden. De waardering van de overige voorraden komt tot stand op basis van fifo prijzen. 6. Vorderingen De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. De reële waarde en geamortiseerde kostprijs zijn gelijk aan de nominale waarde. Noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid worden in mindering gebracht. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen. De vorderingen hebben een looptijd korter dan één jaar. 7. Liquide middelen De liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito's met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekeningcourantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder de kortlopende schulden. De liquide middelen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde. Indien middelen niet ter vrije beschikking staan, dan wordt hiermee bij de waardering rekening gehouden. 9. Voorzieningen 9.1 Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als "intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd". Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de woningcorporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de woningcorporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de verplichting heeft plaatsgevonden. Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen en herstructureringen worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus de aan deze investering toe te rekenen bedrijfswaarde of actuele waarde. 9.2 Overige voorzieningen - 37 -
Tenzij anders vermeld, worden de overige voorzieningen gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de betreffende verplichtingen af te wikkelen.
10. Langlopende schulden De langlopende leningen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag, rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt samen met de verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening wordt verwerkt. De aflossingsverplichting voor het komend jaar is opgenomen onder de kortlopende schulden. Woningstichting Samenwerking Vlaardingen maakt gebruik van derivaten om het rente- en kasstroomrisico af te dekken. Voor de verwerking, waardering en resultaatbepaling, past Woningstichting Samenwerking Vlaardingen met betrekking tot deze derivaten (hedge-instrumenten) kostprijshedge-accounting toe. 11. Kortlopende schulden De kortlopende schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde (indien deze lager is dan de verkrijgings-/vervaardigingsprijs) en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk kan zijn aan de nominale waarde. De kortlopende schulden hebben een looptijd korter dan één jaar. GRONDSLAGEN VOOR DE BEPALING VAN HET GECONSOLIDEERDE RESULTAAT 12. Huuropbrengsten De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2012 bedroeg dit maximumpercentage 2,3%. De opbrengsten uit hoofde van huur worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid daar bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt. 13. Opbrengsten servicecontracten Opbrengsten servicecontracten betreffen overeengekomen bijdragen van huurders en worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van levering van de goederen en diensten. De bijdragen zijn voor de dekking van de te maken en gemaakte servicekosten. Verrekening op basis van daadwerkelijke bestedingen vindt jaarlijks plaats. Gemaakte servicekosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. 14. Nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille De post nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde (bestaand bezit) dan wel de vervaardigingsprijs (projecten voor derden). Opbrengsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Mogelijke verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. Projectopbrengsten uit hoofde van de onderhanden projecten worden als opbrengsten verwerkt in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties op balansdatum. 14. Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder worden onder andere de inschrijfgelden van woningzoekenden, de opbrengsten van overige dienstverlening en incidentele opbrengsten verantwoord. 15. Afschrijvingen (im)materiële vaste activa De afschrijvingen (im)materiële vaste activa worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Afschrijving van het actief vindt plaats tot de restwaarde is bereikt. 16. Overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardevermindering die is ontstaan door gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructurering. 17. Erfpacht Erfpacht wordt jaarlijks door de gemeente in rekening gebracht voor het gebruik van de grond onder de verhuureenheden. De eenmalig afgekochte meerjarige erfpachtcontracten maken deel uit van de vervaardigingsprijs van het sociaal vastgoed in exploitatie en/of het commercieel vastgoed in exploitatie. 18/19. Lonen, salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden door de werknemers. 20. Pensioenlasten - 38 -
Uitgangspunt is dat de in de verslagperiode te verwerken pensioenlast gelijk is aan de over die periode aan het pensioenfonds verschuldigde pensioenpremies. Voor de pensioenregelingen betaalt Woningstichting Samenwerking Vlaardingen op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan het pensioenfonds. Behalve de betaling van premies heeft Woningstichting Samenwerking Vlaardingen geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregelingen.
21. Onderhoudslasten Onder onderhoudslasten worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen. Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst-en-verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. 22. Leefbaarheid Leefbaarheid omvat gemaakte kosten voor fysieke ingrepen die de leefbaarheid in buurten en wijken bevorderen. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. 23. Lasten servicecontracten De gemaakte servicekosten voor huurders worden verantwoord onder de lasten servicecontracten in het verslagjaar waarop de servicekosten betrekking hebben. 24. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. 24. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille betreffen winsten of mogelijke verliezen, die ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedbeleggingen in het verslagjaar. 25/26. Financiële baten en lasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen. Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging. 27. Belastingen De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Sinds 1 januari 2008 vallen de woningcorporaties integraal onder de vigerende belastingwetgeving. Eind 2008 is er overeenstemming bereikt tussen Aedes en de belastingdienst betreffende de Vaststellingsovereenkomst 2 (VSO 2). De VSO 1 is eenzijdig in 2008 door de belastingdienst opgezegd. Woningstichting Samenwerking Vlaardingen heeft de VSO 1 en VSO 2 getekend. Woningstichting Samenwerking Vlaardingen heeft op basis van de uitgangspunten van VSO 1 en VSO 2 de fiscale positie ultimo 2013 en het fiscale resultaat 2013 bepaald. Doordat jurisprudentie inzake de uitwerking van VSO 1 en VSO 2 voor woningcorporaties nog ontbreekt, kan de werkelijk te betalen of te verrekenen belasting afwijken van de in de jaarrekening opgenomen schatting. 28. Buitengewone baten en lasten Onder buitengewone baten en lasten worden verstaan baten en lasten die voortvloeien uit gebeurtenissen of transacties die duidelijk te onderscheiden zijn van de activiteiten in het kader van de gewone bedrijfsuitoefening en derhalve naar verwachting zelden zullen voorkomen. GRONDSLAGEN VOOR DE OPSTELLING VAN HET GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de directe methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen en vlottende effecten. Winstbelastingen, ontvangen interest, betaalde interest en ontvangen dividenden worden opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden worden opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten.
- 39 -
Toelichting op de geconsolideerde balans Vaste activa
1. Immateriële vaste activa Computersoftware 31-12-2013 x € 1.000 Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen
1.062 572
Boekwaarde 1 januari 2013
489
Mutaties in het boekjaar Investeringen Afschrijvingen
88 194
Saldo
-106
Saldo per 31 december 2013 Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen
1.150 766
Boekwaarde 31 dember 2013
383
De afschrijvingsmethode is lineair en de afschrijvingsperiode is 5 jaar.
- 40 -
2. Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken t.d.v. exploitatie Kantoorpand met magazijn x € 1.000
Inventaris
Overige
Totaal
x € 1.000
Vervoermiddelen x € 1.000
x € 1.000
x € 1.000 3.711
Saldo per 1 januari 2013 aanschaffingswaarde cumulatieve afschrijvingen incl. waardeveranderingen
3.136
168
288
119
1.362
144
273
71
1.851
Boekwaarde 1 januari 2013
1.774
23
15
47
1.860
51 83
1 8
47 13
15 18
113 121
-32
-7
34
-3
-8
3.187
169
335
134
3.824
1.445
152
285
89
1.972
1.742
16
49
44
1.852
Mutaties in het boekjaar: investeringen afschrijvingen Saldo mutaties Saldo per 31 december 2013 aanschaffingswaarde cumulatieve afschrijvingen incl. waardeveranderingen Boekwaarde per 31 december 2013 Afschrijvingsmethode en -termijnen: Kantoor Inventaris Vervoermiddelen Automatiseringsapparatuur
Lineair 50 5/10 5 4/6
De WOZ waarde van het kantoorpand aan de Stadhouderslaan 181 te Vlaardingen bedraagt voor het belastingjaar 2013 € 2.007.000
- 41 -
3. Vastgoedbeleggingen
1 januari 2013 Verkri jgi ngs prijzen Herwa arderi ngen Cumul a ti eve waa rdeveranderi ngen en a fs chri jvi ngen
Boekwa arde per 1 janua ri 2013 Mutaties: Inves teri ngen Des i nves teri ngen Overboeki ng gereed gekomen a cti va Hercl a s s i fi ca tie/herkwal i fi cati e Muta ti e a ctuel e wa a rde Overboeki ng voorzi eni ng Tota a l mutati es 2013 31 december 2013 Verkri jgi ngs prijzen Herwa arderi ngen Cumul a ti eve waa rdeveranderi ngen en a fs chri jvi ngen
Boekwa arde per 31 december 2013
Commercieel vastgoed in exploitatie
Sociaal vastgoed in exploitatie
x € 1.000
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie x € 1.000
x € 1.000
Totaal x € 1.000
42.078 38.145
167.657 172.801
192 0
209.926 210.947
-9.504 70.719
-56.375 284.083
0 192
-65.879 354.994
38
888
8.396
7.599 -89 443 -6.832 -11.941 -342 -11.162
8.525 -89 0 0 -10.415 -342 -2.321
45.655 49.383
172.822 157.891
-15.923
-57.792
79.115
272.921
6.832 1.526
-443
445
637
219.114 207.274 -73.715
637
352.673
De Overboeking gereed gekomen activa heeft betrekking op het Hospice. Voor dit project was reeds een voorziening geboekt van € 425.000. De marktwaarde per balansdatum van de Hospice bedraagt € 101.000. Voor € 342.000 is er onttrokken aan de gereserveerde voorziening. Het restant € 83.000 is tengunste van het resultaat geboekt. De bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed in exploitatie berekend op basis van de uitgangspunten van het sociaal vastgoed in exploitatie bedraagt per 31.12.2013 € 61.835.000 (31.12.2012 € 55.589.000). De bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie berekend op basis van de uitgangspunten bedraagt per 31.12.2013 € 158.584.000 (31.12.2012 € 175.656.000).Voor deze uitgangspunten verwijzen wij u naar bijlage 1. De herclassificatie van wooneenheden van sociaal vastgoed naar commercieel vastgoed en vice versa heeft betrekking op een tweetal situaties in 2013. Enerzijds heeft dit betrekking op de toewijzing van wooneenheden op basis van de huurtoeslaggrens. Door de wijziging in de huur ten opzichte van de huurtoeslaggrens kan de toewijzing van sociaal naar commercieel wijzigen en vice versa. Dit effect is in 2013 € 11,6 miljoen. Anderzijds heeft in 2013 voor parkeerplaatsen een herclassificatie plaatsgevonden van commercieel naar sociaal voor € 4,8 miljoen. (2012; 100% commercieel zijnde niet-daeb) Als de parkeervoorziening en de woning in bezit zijn van dezelfde corporatie en de parkeervoorziening los verhuurd wordt aan een huurder van een daeb-woning, dan wordt de parkeervoorziening als DAEB-bezit gekenmerkt. De status van de parkeervoorziening volgt het hoofdobject bij losse verhuur. Als de garage of de parkeerplaats verplicht verhuurd wordt met de woning en de huurprijs (van woning en parkeervoorziening samen) is gelijk aan of lager dan € 681,02 dan betreft het daeb bezit. Is de integrale of gezamenlijke huurprijs in dat geval hoger dan € 681,02 dan wordt zowel de garage als de woning als niet-daeb aangemerkt.
- 42 -
4. Financiële vaste activa Belastinglatenties
Actieve latentie
Leningen
x € 1.000 Sa l do begi n boekja a r Bi j: dota ti e Af: onttrekki ng Sa l do ei nde boekjaa r
Compensabele verliezen x € 1.000
Afschrijvingen
Verkopen
Totaal
x € 1.000
x € 1.000
x € 1.000
120 57
-
412
44
177
-
19 393
2 42
576 57 21 612
De resterende looptijd van de latentie bedraagt voor de Leningen 21 jaar, voor afschrijvingen 46 jaar en voor verkopen 5 jaar. De latentie is tegen contante waarde opgenomen. De contante waarde van de latentie is berekend door de jaarlijkse nominale vrijval, het waarderingsverschil per jaar, te vermenigvuldigen met het percentage van de VPB en contant te maken tegen 3,94% (gewogen gemiddelde rentevoet rekening houdend met VPB-tarief). Op grond van de voorlopige calculatie van de vennootschapsbelasting is er een compensabel verlies van € 4,4 miljoen. Hiervoor is geen actieve latentie opgenomen. Vanuit de prognose van de fiscale resultaten blijkt onzekerheid over de vraag of deze verliezen in de fiscale prognoses zullen worden goedgemaakt.
- 43 -
Vlottende activa 5. Voorraden 31-12-2013 x € 1.000
31-12-2012 x € 1.000
Vastgoed bestemd voor de verkoop Overige voorraden
170 69
198 59
Waarde einde boekjaar
239
257
31-12-2013 x € 1.000
31-12-2012 x € 1.000
285 4 771 5
193 4 181 5
1.064
383
31-12-2013 x € 1.000
31-12-2012 x € 1.000
225 371 -311
147 300 -254
285
193
6. Vorderingen
Huurdebiteuren Gemeenten Overlopende activa Latente belastingvorderingen Waarde einde boekjaar
Huurdebiteuren zittende huurders vertrokken huurders voorziening dubieuze debiteuren Subtotaal
Er is een voorziening dubieuze debiteuren gevormd voor een bedrag van € 310.614 voor bedragen van huurders die langer dan 6 maanden open.
31-12-2013 x € 1.000
31-12-2012 x € 1.000
Gemeenten Te ontvangen bijdragen
4
4
Subtotaal
4
4
31-12-2013 x € 1.000
31-12-2012 x € 1.000
Overlopende activa Overig
771
181
Subtotaal
771
181
Gewaardeerd is tegen nominale waarde na aftrek van nodig geachte afwaardering wegens oninbaarheid. De invordering van de debiteuren heeft een normaal verloop.
- 44 -
7. Liquide middelen 31-12-2013 x € 1.000
31-12-2012 x € 1.000
Kas ING Rabobank Bank Nederlandse Gemeenten
3 440 362 1.099
1 6.575 145 355
Direct opvraagbaar Deposito's
1.904 127
7.075 125
Totaal liquide middelen
2.031
7.200
- 45 -
8. Groepsvermogen
31-12-2013 x € 1.000 Aandeel va n de rechts pers oon i n het groeps vermogen vol gens ja arrekeni ng vori g boekja a r Res ul taa t boekja a r Aandeel va n de rechts pers oon i n het groeps vermogen vol gens ja arrekeni ng
31-12-2012 x € 1.000
201.332
218.209
6.168195.164
16.877201.332
Voor de ongerealiseerde herwaarderingen ad € 207.274.000 (2012: € 210.947.000) met betrekking tot vastgoedbeleggingen is conform de verslaggevingseisen geen herwaarderingsreserve gevormd, maar verantwoording heeft plaatsgevonden onder de overige reserves. Bij de herwaarderingen is geen rekening gehouden met de invloed van belastingen op vermogen en resultaat.
9. Voorzieningen Voorzieningen onrendabele investeringen en herstructureringen 31-12-2013 x € 1.000
31-12-2012 x € 1.000
425 342 83
425 0 0
0
425
31-12-2013 x € 1.000
31-12-2012 x € 1.000
Stand begin boekjaar Bij: Toevoegingen Af: Onttrekkingen
82 138 11
87 30 35
Stand einde boekjaar
209
82
Stand begin boekjaar Af: overboeking naar materiële vast activa Af: vrijval Stand einde boekjaar
Overige voorzieningen
De overige voorzieningen hebben betrekking op de kosten voor jubilea € 75.165 (2012; € 62.243) en voor kosten opleidingen € 20.647(2012; € 20.126). Daarnaast is er een voorziening getroffen in verband met Zonnepanelen € 54.946 (2012 nihil) en loonkosten € 58.000 (2012 nihil). Alle voorzieningen hebben hoofdzakelijk een looptijd langer dan één jaar.
- 46 -
10. Langlopende schulden Schulden/ Leningen kredietinstellingen 31-12-2013 x € 1.000
31-12-2012 x € 1.000
140.282 13.614
135.896 9.566
153.896
145.462
Bij: nieuwe leningen
16.300
18.000
Af: aflossingen Af: extra/vervroegde aflossingen
2.314 11.300
2.012 7.554
13.614
9.566
Leningen overheid/kredietinstellingen saldo einde boekjaar Af: aflossingen komend jaar
156.582 14.525
153.896 13.614
Leningen overheid/kredietinstellingen
142.057
140.282
Aantal leningen
Totaal saldo (x € 1.000)
Percentage Actueel
16 5
117.415 39.167
74,99 % 25,01 %
21
156.582
100,00 %
6 10 4 1
30.116 90.300 34.300 1.866
19,23 % 57,67 % 21,91 % 1,19 %
21
156.582
100,00 %
Totaal
Rente < 4%
Rente 4 - 5%
Rente >5%
23 156.582 100 %
10 70.456 45 %
10 81.415 52 %
1 4.711 3%
Aantal leningen
Schuldrestant (x € 1.000)
Percentage Actueel
Looptijd < 1 jaar Looptijd > 1 - 5 jaar Looptijd > 5 jaar
2 2 17
12.500 18.800 125.282
7,98 % 12,01 % 80,01 %
Zekerheden:
21
156.582
100,00 %
Saldo begin boekjaar Bij: aflossingen komend jaar
Naam geldgever:
NV Bank Nederlandse Gemeenten Nederlandse Waterschapsbank N.V.
Annuitaïr Fixe Flex RollOver Lineair
Overzicht leningen naar rente-klasse (x € 1.000)
Aantal leningen Schuldrest Aandeel
Het schuldrestant van de leningen per 31 december 2013 kan als volgt worden gespecificeerd:
Er zijn geen leningen onder hypothecair verband afgesloten. Alle leningen zijn geborgd, waarvan 20 bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (€ 145.782.000) en 1 bij de Gemeente Vlaardingen (€ 10.800.000). De marktwaarde (=rentabiliteitswaarde) van de leningen bedraagt € 133,5 miljoen rekening houdend met een disconteringsvoet van 5,25%. De marktwaarde uitgaande van contant maken tegen de yield curve is niet beschikbaar.
- 47 -
Overige schulden Waarborgsommen
31-12-2013 x € 1.000
31-12-2012 x € 1.000
Saldo begin boekjaar Toevoeging rente Af-/toename waarborgsommen
462 5 -14
465 3 -6
Saldo einde boekjaar
454
462
31-12-2013 x € 1.000
31-12-2012 x € 1.000
Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekering Overige schulden Overlopende passiva
14.525 1.823 315 694 3.614
15.157 2.481 397 746 4.394
Totaal
20.972
23.175
11. Kortlopende schulden
- 48 -
NIET UIT DE BALANS BLIJKENDE VERPLICHTINGEN Financiele instrumenten Woningstichting Samenwerking Vlaardingen maakt gebruik van derivaten om het rente- en kasstroomrisico af te dekken. Voor de verwerking, waardering en resultaatbepaling, past Woningstichting Samenwerking Vlaardingen met betrekking tot deze derivaten (hedge-instrumenten) kostprijshedge-accounting toe. De marktwaarde van de derivaten is per 31.12.2013 € 3.621.000 negatief. Doelstellingen risicobeheer In het treasurystatuut van Woningstichting Samenwerking Vlaardingen staan de kaders benoemd omtrent het beheersen van risico's. De financiële instrumenten voldoen aan de kaders genoemd in het treasurystatuut. In het statuut is het gebruik van afschermende instrumenten toegestaan ter beheersing van het renterisico op zekere kasstromen en de instrumenten zijn defensief van aard. Hedge-strategie De hedge-strategie is het risico van wijzigingen in de rente afdekken met derivaten.
Type hedge Kostprijshedge-accounting op basis van individuele leningen. Kostprijshedge-accounting wordt toegepast op basis van de aansluiting van de kritische kenmerken van de instrumenten met de financieringen. Deze kenmerken zijn terug te vinden in de originele contracten.
Afgedekte positie Woningstichting Samenwerking Vlaardingen dekt de variabiliteit in kasstromen voortvloeiende uit toekomstige rentebetalingen gerelateerd aan huidige en toekomstige leningen af. Hierbij worden de kasstromen van de rentebetalingen van de afgesloten leningen afgedekt.
Accounting Het hedging-instrument en de hedged items onderliggend aan de af te dekken rentebetalingen worden tegen kostprijs op de balans opgenomen en gewaardeerd. Hedge-ineffectiviteit wordt in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Voor het bepalen van de ineffectiviteit is vastgesteld dat de kritische kenmerken van de hedge-instrumenten en de afgedekte posities gelijk zijn, waardoor er sprake is van een volledig effectieve hedgerelatie. Er is derhalve geen sprake van ineffectiviteit. Algemeen risico's De belangrijkste financiële risico's waaraan de groep onderhevig is zijn het marktrisico, valutarisico, het renterisico, het kredietrisico en het liquiditeitsrisico. Het financiële beleid van Woningstichting Samenwerking Vlaardingen is erop gericht om op de korte termijn de effecten van koers- en renteschommelingen op het resultaat te beperken en om op lange termijn de marktwisselkoersen en marktrentes te volgen. Woningstichting Samenwerking Vlaardingen maakt gebruik van financiële derivaten om de financiële risico's die verbonden zijn aan bedrijfsactiviteiten te beheersen. Woningstichting Samenwerking Vlaardingen neemt met financiële derivaten geen speculatieve posities in.
Marktrisico Woningstichting Samenwerking Vlaardingen beheerst het marktrisico door stratificatie aan te brengen in de portefeuille en limieten te stellen.
Valutarisico Woningstichting Samenwerking Vlaardingen voert alleen transacties in euro's (€) uit en loopt geen valutarisico.
Renterisico Woningstichting Samenwerking Vlaardingen loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder financiële vaste activa) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt de woningcorporatie risico ten aanzien van toekomstige kasstromen. Met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt Woningstichting Samenwerking Vlaardingen risico's over de marktwaarde.
Kredietrisico Het gaat hierbij om het risico dat financiële instellingen niet aan hun contractuele verplichtingen kunnen voldoen. Door het spreiden van transacties over verschillende financiële instellingen wordt getracht dit risico te beperken. Verder dienen de financiële instellingen te voldoen aan kredietwaardigheidseisen (rating). Dit is opgenomen in het treasurystatuut. De hoogte van het kredietrisico is afhankelijk van de grootte van het bedrag aan te ontvangen rente op de derivaten en de marktwaarde van de derivaten.
Liquiditeitsrisico Het gaat hierbij om het risico dat over onvoldoende middelen wordt beschikt om aan de directe verplichtingen te kunnen voldoen. Dit geldt voor alle verplichtingen van Woningstichting Samenwerking Vlaardingen en haar tegenpartijen, ongeacht of dit nu - 49 -
crediteuren of financiële instellingen zijn. Woningstichting Samenwerking Vlaardingen heeft op verschillende manieren gewaarborgd dat zij altijd aan haar verplichtingen kan voldoen. Reële waarde per categorie financiële derivaten: De afgesloten derivaten zijn ultimo 2013 als volgt verdeeld in nominale waarde en marktwaarde.
rente swap rente swap rente swap rente swap rente swap rente swap
31-12-2013
31-12-2012
actuele waarde x € 1.000
actuele waarde x € 1.000
nominale waarde x € 1.000
startdatum
einddatum
rente
rente fix
7628591.192564741703.621-
1.7751.5892.1131.5533844747.889-
10.000 8.000 11.300 12.500 4.000 4.000 49.800
15-03-2012 02-07-2012 01-02-2013 03-11-2014 15-01-2016 15-01-2016
15-09-2061 02-07-2032 01-02-2033 01-11-2058 15-01-2060 15-01-2036
6-mnds 6-mnds 6-mnds 6-mnds 6-mnds 6-mnds
2,925% 3,240% 3,240% 2,925% 2,925% 3,240%
forward rente ultimo
Breakdatum
2,674% 05-01-2020 2,634% 2,643% 2,749% 05-01-2021 2,851% 2,961% 05-01-2022
De afgesloten renteswaps dienen ter afdekking van de benodige herfinanciering in de komende jaren. Voor een 3-tal renteswaps is nog geen lening afgesloten. Woningstichting Samenwerking Vlaardingen acht het zeer waarschijnlijk dat dit zal plaatsvinden in verband met de benodigde herfinanciering. Alle renteswaps kennen een onderliggende CSA. Woningstichting Samenwerking Vlaardingen heeft geen contracten met banken afgesloten waarin is opgenomen dat bij daling van de swaprente de negatieve waarde als zekerheid in een depot moet worden gestort (margin calls). Voor een 3-tal renteswaps is een breakclause opgenomen. De breakclauses zijn gestaffeld ingevoerd en vervallen voor de 1ste swap in jaar 7, voor de 2de swap in jaar 8 en voor de laatste swap in jaar 9. De genoemde breakclauses houden in dat zowel Woningstichting Samenwerking Vlaardingen als de tegenpartij voor de swap transactie de transactie op genoemde data (en iedere 5 jaar daarna) mag beëindigen, waarbij tegen de dan geldende waarde wordt afgerekend. Er is tevens sprake van diverse reguliere termination events, waarbij de tegenpartij van de swaps het contract kan beëindigen. Gerelateerd aan de regelgeving voor toegelaten instellingen zijn de termination events alleen het gevolg van de financiële positie, namelijk in het geval dat Woningstichting Samenwerking Vlaardingen: - onder bewind wordt gesteld (artikel 70 woningwet); - aanwijzingen ontvangt (artikel 41 BBSH); - financiële steun ontvangt van het CFV cf artikel 71a van de woningwet; - toestemming nodig heeft voor bepaalde handelingen op grond van artikel 43 BBSH. Ook is sprake van een termination event als Woningstichting Samenwerking Vlaardingen niet meer voldoet aan de eisen van kredietwaardigheid van het WSW cq geen deelnemer meer is. Zowel termination events als breakclausules brengen het risico met zich mee dat de transactie vervroegd wordt afgewikkeld tegen de dan geldende marktwaarde. Embedded derivaten In de lenings- en swapovereenkomsten van WSV zijn geen embedded derivaten opgenomen die voor afzonderlijke waardering in aanmerking komen. Leaseverplichtingen Woningstichting Samenwerking Vlaardingen heeft voor 30 woningen een sale-leaseback overeenkomst afgesloten. De overeenkomst heeft het kenmerk van triple-net. De looptijd van de overeenkomst bedraagt 20 jaar. De totale leaseverplichting bedraagt netto € 5,7 miljoen, waarvan € 6,7 miljoen als huurverplichting en € 1 miljoen als vergoeding voor exploitatielasten. Het restant van de leasverplichting kan als volgt worden gespecificeerd (bedragen x € 1.000): niet langer dan 1 jaar €285; langer dan 1 jaar en niet langer dan 5 jaar € 1.425; langer dan 5 jaar € 3.990. Woningstichting Samenwerking Vlaardingen heeft ter meerdere zekerheid van nakoming van haar verplichting u.h.v. deze overeenkomst een concerngarantie afgegeven voor een bedrag ter grootte van 6 maanden huurbetaling. Woningstichting Samenwerking Vlaaardingen heeft alle huidige en toekomstige vorderingen verkregen uit de onderverhuur van 30 woningen met alle daaraan verbonden rechten stil verpand aan tegenpartij. De verpanding geschiedt alleen tot meerdere zekerheid voor betaling van hetgeen Woningstichting Samenwerking Vlaardingen aan tegenpartij verschuldigd is of te eniger tijd mocht zijn uit hoofde van de gesloten huurovereenkomst tussen partijen. De prolongatie-ontvangsten uit onderverhuur bedragen in 2013 € 339.000. Tegenpartij is hoofdelijk aansprakelijk ten opzichte van Woningstichting Samenwerking Vlaardingen voor al hetgeen tegenpartij u.h.v. de overeenkomsten schuldig is of zal worden aan Woningstichting Samenwerking Vlaardingen. Deze hoofdelijkheid blijft van - 50 -
kracht zolang tegenpartij verplichtingen heeft uit de overeenkomsten. Woningstichting Samenwerking Vlaardingen heeft een pandrecht gevestigd op alle voordelen uit opstal-, brand- en glasverzekering welke tegenpartij heeft afgesloten. Erfpachtverplichtingen Ten aanzien van de onroerende zaken zijn er erfpachtverplichtingen aangegaan voor een bedrag van € 113.000 tot einde exploitatie. Obligo WSW Waarborgfonds Sociale Woningbouw deelnemers hebben naar het Waarborgfonds Sociale Woningbouw een zogeheten obligo verplichting. Deze verplichting is voorwaardelijk. Zolang het risicovermogen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen van Waarborgfonds Sociale Woningbouw-deelnemers over te nemen, wordt geen beroep gedaan op deze obligoverplichting. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw verwacht voor de komende 5 jaar conform de actuele meerjaren liquiditeits prognose geen beroep te doen op deze obligoverplichting. De hoogte van de verplichting bedraagt € 5.468.000. Woonnet Rijnmond en Urgentiestichting In samenwerking met 19 woningcorporaties in het Rijnmond gebied draagt de Stichting Woonnet Rijnmond een bijdrage aan een rechtvaardige woonruimteverdeling. Voor geleverde prestaties wordt een bedrag per verhuureenheid in rekening gebracht. In 2013 was dat € 20,-. Indien de Stichting Woonnet Rijnmond, of de Urgentiestichting niet aan haar financiële verplichtingen kan voldoen, draagt Samenwerking Vlaardingen een exploitatierisico dat in verhouding staat tot de participatiegraad. Wet Keten Aansprakelijkheid Als gevolg van de Wet Keten Aansprakelijkheid is Samenwerking hoofdelijk aansprakelijk voor loonheffing en premieheffing sociale verzekeringen bij uitbesteding van werk aan (onder)aannemers. Het risico van deze aansprakelijkheid wordt grotendeels beperkt door een percentage van de opdracht voor loon- en premieheffing direct af te dragen aan de belastingdienst. Voorzieningen voor pensioenen Het bedrijfstakpensioenfonds is niet in staat die gegevens aan te leveren die zouden leiden tot een juiste weergave van de kosten, alsmede de rechten en verplichtingen zoals die voor een toegezegd pensioenrecht dienen te worden opgenomen. Daarom worden de aan het fonds betaalde premies als toegezegde bijdragen in de resultatenrekening verwerkt en is geen voorziening in de jaarrekening 2013 verwerkt. Een overschot of tekort in het bedrijfstakpensioenfonds SPW kan invloed hebben op te betalen premies. De voorlopige dekkingsgraad op 31 december 2013 is vastgesteld op 114%. Als gevolg van de kredietcrisis is in april 2009 een herstelplan gemaakt. Conform de wettelijke bepalingen moet een fonds binnen drie jaar weer ten minste op een dekkingsgraad van 105% komen. Vervolgens moet het fonds weer op het vereiste niveau komen (bij SPW is dat 116%) om weer nieuwe tegenvallers op de financiële markten op te vangen. Op grond van de dekkingsgraad worden de komende jaren, naast de reguliere premies, geen additionele premies verwacht. Een dekkingsgraad per werkgever is niet aan te geven. Het fonds is een collectief instituut waarin alle pensioenaanspraken van alle deelnemers, gewezen deelnemers en gepensioneerden zijn ondergebracht. Dit kan niet worden uitgesplitst naar werkgever. Saneringsheffing Op basis van gegevens van het Centraal Fonds Volkshuisvesting houdt Samenwerking rekening in haar meerjarenprognose met een heffing, in de komende 5 jaren, tot een totaalbedrag van € 2 miljoen. Vennootschapsbelasting Het compensabel verlies bedraagt € 4,4 miljoen tot en met het boekjaar 2013. Fiscale eenheid Voor de vennootschapsbelasting vormt Woningstichting Samenwerking Vlaardingen een fiscale eenheid met Comact Samenwerking B.V. Projecten Ingevolge het ontwikkelen van het nieuwbouwproject Drieënhuysen is een samenwerkingsovereenkomst aangegaan. Het risico dat Samenwerking loopt bedraagt 1/3 van de totale kosten, ook al mocht het project geen doorgang vinden. De lopende verplichting die voortvloeit uit de samenwerkingsovereenkomst bedraagt per ultimo 2013 € 1.000.000 (2012; € 631.300) Onderhoudsverplichtingen Op 31 december 2013 zijn er aangegane verplichtingen van een bedrag van € 1.400.000
- 51 -
BEZOLDIGING RAAD VAN BESTUUR EN RAAD VAN COMMISSARISSEN Voor de bezoldiging van bestuurder van de woningcorporatie kwam in 2013 een bedrag van € 161.800 (2012: € 166.900) ten laste van de woningcorporatie en haar dochter- of groepsmaatschappijen. Lasten als gevolg van de crisisheffing zijn op basis van het loon van de bestuurder niet van toepassing. Voor de bezoldiging van commissarissen van de woningcorporatie kwam in 2013 een bedrag van € 35.017 (2012: € 35.017) ten laste van de woningcorporatie en haar dochter- of groepsmaatschappijen. De bezoldiging van bestuurder omvat: • periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, doorbetaling bij vakantie en ziekte, sociale lasten, vakantiegeld, terbeschikkingstelling van auto en presentiegelden); • beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten, langdurig verlof/sabbaticals, jubileumuitkeringen, arbeidsongeschiktheidsverzekeringen en beloning in verband met een regeling voor vervroegde uittreding, zoals VUT en prepensioen); • uitkeringen bij beëindiging van het dienstverband; • winstdelingen en bonusbetalingen.
- 52 -
Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening Bedrijfsopbrengsten 12. Huuropbrengsten
Te ontvangen netto huren Woningen woongebouwen DAEB Woningen woongebouwen niet DAEB Garages en overdekte parkeerplaatsen Kantoren en winkels niet DAEB GSM-installaties Huurderving Af: Huurderving wegens leegstand
2013 x € 1.000
2012 x € 1.000
20.441 4.011 253 136 49
18.742 4.216 244 134 37
24.889
23.372
-887
-359
24.002
23.013
De huurprijzen zijn bij aanvang van de exploitatie door de overheid vastgesteld. Daarna zijn zij onderworpen aan de overheidsvoorschriften, te weten: - de jaarlijkse huurverhoging; - huurverhoging bij woningverbetering.
13. Opbrengsten servicecontracten Vergoedingen 2013 x € 1.000
2012 x € 1.000
Ontvangen vergoedingen overige goederen, levering en diensten Correcties voorgaande jaren Te verrekenen met huurders
2.395 12 -482
2.373 8 -383
Totaal
1.925
1.998
De derving van vergoedingen wordt volledig ten laste gebracht van de huurderving. De vergoedingen betreffen bijdragen die de huurders boven de (netto) huurprijs betalen voor stookkosten, servicekosten, electra, enz.. De maandelijks te betalen vergoeding is gebaseerd op de geraamde kosten en wordt jaarlijks, indien noodzakelijk, aangepast. De opbrengsten worden gerealiseerd in de gemeente Vlaardingen.
14. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille 2013 x € 1.000
2012 x € 1.000
Bruto verkoopopbrengst Af: stichtingskosten verkoop Af: Marktwaarde verkopen
452 0 -89
5.124 -4.634 0
Af: verkoopkosten
363 -10
489 -148
Totaal
354
341
- 53 -
15. Overige bedrijfsopbrengsten 2013 x € 1.000
2012 x € 1.000
Opbrengst zonnepanelen
55
0
Totaal
55
0
2013 x € 1.000
2012 x € 1.000
Immateriële vaste activa ten dienste van exploitatie Materiële vaste activa ten dienste van exploitatie
194 121
168 135
Totaal
315
303
2013 x € 1.000
2012 x € 1.000
Vrijval onrendabele top nieuwbouw
-83
0
Totaal
-83
0
2013 x € 1.000
2012 x € 1.000
3 21 54 17 13 1 1 2
3 21 54 17 13 1 1 2
112
112
Bedrijfslasten 16. Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
17. Overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa
18. Erfpacht
Complex Centrum 72 Holy Zuid 139 Holy Zuid 271 Holy Centrum 100 Holy Zuid 184 Van Heutz 42 Oost 3 Oost 48 Totaal
- 54 -
19/20/21. Lonen en salarissen, sociale lasten en pensioenpremies 2013 x € 1.000
2012 x € 1.000
Brutolonen personeel Af: doorberekening personeelslasten
1.947 -342
2.095 -350
Sociale werkgeverslasten personeel Pensioenpremies personeel
1.605 284 364
1.746 290 364
Totaal
2.254
2.400
Het gemiddeld aantal bij Woningstichting Samenwerking Vlaardingen werkzame werknemers, berekend op fulltime basis en en uitgesplitst naar activiteiten bedroeg: 2013 2012 Directie Woondiensten Middelen Vastgoed Staf functies Flatbeheersters (doorberekend)
1,9 13,2 8,6 5,9 2,8 8,6
1,9 13,7 8,1 6,4 3,3 8,9
Totaal
41,0
42,3
Beloningen topfunctionarissen publieke en semipublieke sector Naam : dhr. T.W. van der Steen Functie : Directeur-bestuurder Dienstverband : 5 februari 2004 tot en met heden Partime % : 100% Beloning volgens Bel oni ng: Soci a l e verzekeri ngs premi es Bel a s tba re va s te / va ri abel e onkos tenvergoedi ng Bel oni ng op termi jn: Totaal bezoldiging
Beloning volgens
BW 2:383
WNT
125.941
125.941
9.160
0
0
0
26.281
26.281
161.382
152.222
Raad van Commissarissen:
Naam De heer mr. Ing. J. Bri nkma n De heer B. Knoop Mevr. Drs . M. Boeren-Snel RA De heer i r. M.E. Verbokkem De heer mr. D.J. va n de Weerdt
Functie Voorzi tter Vi ce-voorzi tter Li d Li d Li d
Beloning € 8.120 € 7.612 € 7.105 € 6.090 € 6.090
Dienstverband in 2013 Ja nua ri - december Ja nua ri - december Ja nua ri - december Ja nua ri - december Ja nua ri - december
WSV is van mening dat de directeur-bestuurder naast de leden van de RvC de enige functionaris is waarop de WNT van toepassing is, omdat hij de enige functionaris is die verantwoordelijk is voor en belast met de dagelijkse leiding van de gehele organisatie. De grensbedragen van de WNT worden niet overschreden.
- 55 -
22. Lasten onderhoud 2013 x € 1.000
2012 x € 1.000
Niet-cyclisch onderhoud Verhuur-technisch onderhoud Planmatig onderhoud Duurzaamheid / Energiemaatregelen
1.149 2.247 2.812 2
1.192 1.348 4.487 0
Totaal
6.210
7.027
2013 x € 1.000
2012 x € 1.000
98 90
69 78
189
147
2013 x € 1.000
2012 x € 1.000
Energiekosten Onderhoudskosten Schoonmaakkosten Correcties voorgaande jaren
1.411 19 483 17
1.490 21 480 29
Totaal
1.930
2.019
2013 x € 1.000
2012 x € 1.000
Overige kostensoorten Zakelijke bedrijfslasten Overige lasten
1.641 1.727 1.275
1.295 1.611 252
Saldo
4.643
3.157
2013 x € 1.000
2012 x € 1.000
Overige personeelskosten Huisvestingskosten Bestuurskosten Algemene kosten
358 131 69 1.077
362 122 30 780
Totaal
1.641
1.295
23. Leefbaarheid
Leefbaarheid (niet cyclisch) Leefbaarheid (cyclisch) Totaal 24. Lasten servicecontracten
25. Overige bedrijfslasten
Overige kostensoorten
- 56 -
Honoraria externe accountant en de accountantsorganisatie Baker Tilly Berk 2013 x € 1.000
2012 x € 1.000
Onderzoek van de jaarrekening Overige controleopdrachten
78 6
12 0
Totaal
84
12
2013 x € 1.000
2012 x € 1.000
Onderzoek van de jaarrekening Adviesdiensten op fiscaal terrein en marktwaardering
0 96
16 34
Totaal
96
51
2013 x € 1.000
2012 x € 1.000
Kosten woonruimteverdeling Belastingen Verzekeringen
80 1.604 43
77 1.513 21
Totaal
1.727
1.611
2013 x € 1.000
2012 x € 1.000
73 93 26 57 55 899 72
23 19 20 57 0 74 58
1.275
252
2013 x € 1.000
2012 x € 1.000
Waardeveranderingen vastgoedportefeuille Waardeveranderingen voorraad koopwoningen
10.415 28
20.066 51
Totaal
10.443
20.117
Honoraria overige organisaties
De kosten betreffen werkelijk gefactureerde bedragen.
Zakelijke bedrijfslasten
De woonruimteverdeling wordt verzorgd door de Stichting WoonNet Rijnmond.
Overige lasten
Niet te verhalen vervolgingskosten en overige juridische kosten Bijdrage huurbeleid Disagio WSW lening Voorziening dubieuze debiteuren Voorziening Zonnepanelen Sector specifieke heffing Overige lasten Totaal 26. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
- 57 -
Financiële baten en lasten 27. Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 2013 x € 1.000
2012 x € 1.000
Vorderingen Rente op overige vorderingen Rente liquide middelen
4 2
4 11
Totaal
6
15
2013 x € 1.000
2012 x € 1.000
6.518 5
7.025 3
28. Rentelasten en soortgelijke kosten
Langlopende schulden Rente leningen kredietinstelllingen Rente waarborgsommen Kortlopende schulden Rente schulden kredietinstelllingen Totaal
- 58 -
11
15
6.534
7.044
Belastingen 29. Belastingenresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
2013
2012
x € 1.000
x € 1.000
Acute vennoots chaps bel a s ti ng (l a s ten)
2012
-
La tente vennoots cha ps bel a s ti ng (ba ten)
2011 2012 2013
-416 527 -76 36
-416 527
-36
-82
4.159
3.073
-673 -296 -664 -354 -112 -83
-109 -221 -1.456 -290
245 282 7 899 210
231 339 8 74 526
3.621
2.175
-3.621 -
-2.029 146
Tota a l vennoots cha ps bel a s ti ng Commerci eel res ul ta a t voor vennoots chaps bel a s ti ng Af: Fi s ca l e a fs chri jvi ng mva i n expl oi ta ti e Fi s ca l e a fs chri jvi ng mva ten di ens te van Verbeteri ngen a l s fi s ca al onderhoud Correcti e opbrengs t verkopen Afwa arderi ng voorraa d woni ngen Waa rdeveranderi ng Bi j: Commerci el e a fs chri jvi ng mva ten di ens te van Fi s ca l e vri jval di s a gi o l eni ngen Gemengde kos tenaftrek Correcti e wa ardevera nderi ngen Sector s peci fi eke heffi ngen Toegerekende rente en a l gemene kos ten a an mva Fi s ca a l res ul ta a t Herbes tedi ngs res erve Compens a bel e verl i ezen Bel a s tba a rbedra g
De effectieve belastingdruk bedraagt in 2013 nihil(2012: 1%) en het toepasselijke belastingtarief is 20% (2012: 20%).
- 59 -
29 29.229
112
ENKELVOUDIGE JAARREKENING
- 60 -
Enkelvoudige balans (na resultaat bestemming) 31-12-2013 (x € 1.000)
31-12-2012 (x € 1.000)
383
489
ACTIVA Vaste activa
Immateriële vaste activa Computersoftware 30
Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken t.d.v. exploitatie
423
411 423
Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
411
31 78.981 272.921 637
70.586 284.083 192 352.540
354.861
32
Financiële vaste activa Latente belastingvorderingen Deelnemingen Vorderingen op overige verbonden maatschappijen
612 168 1.762
576 123 1.805 2.541
2.503
239
257
Vlottende activa
Voorraden
33
Vorderingen Huurdebiteuren Te vorderen op groepsmaatschappijen Latente belastingvorderingen Gemeenten Overlopende activa
34 285 118 5 4 771
35
Liquide middelen Totaal
- 61 -
193 122 5 4 219 1.182
542
1.650
6.845
358.958
365.908
Enkelvoudige balans (na resultaat bestemming) 31-12-2013 (x € 1.000)
31-12-2012 (x € 1.000)
195.164
201.332
PASSIVA Eigen vermogen Overige reserves
36
Voorzieningen Voorzieningen onrendabele investeringen en herstructureringen Voorzieningen deelnemingen Overige voorzieningen
37 0 142 209
425 151 82 351
Langlopende schulden Schulden/ Leningen kredietinstellingen Overige schulden
658
38 142.057 454
140.282 462 142.511
Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekering Overige schulden Overlopende passiva
140.745
39 14.525 1.821 314 694 3.577
Totaal
- 62 -
15.157 2.480 396 746 4.394 20.932
23.173
358.958
365.908
Enkelvoudige winst- en verliesrekening
2013 (x € 1.000)
2012 (x € 1.000)
Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Overige bedrijfsopbrengsten
23.992 1.925 354 55
23.003 1.998 341 0 26.326
Som der bedrijfsopbrengsten
25.341
Bedrijfslasten Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa Erfpacht Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten
245 -83 112 1.605 284 364 6.210 189 1.930 4.827
231 0 112 1.746 290 364 7.027 147 2.019 3.336 15.684
15.272
Bedrijfsresultaat
10.642
10.069
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
10.443
20.110
Financiële baten en lasten Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten
78 6.534
90 7.043
Financiële baten en lasten
-6.456
-6.953
Resultaat uit gewone bedrijfsuitvoering voor belastingen
-6.258
-16.993
-36 54
-82 33
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen
-6.168
-16.877
Resultaat na belastingen
-6.168
-16.877
Vennootschapsbelasting Resultaat deelnemingen
- 63 -
Enkelvoudig kasstroomoverzicht (directe methode) (x € 1.000) 2013
2012 *
Ontva ngs ten va n huurders Ontva ngs ten va n s ubs i di egevers Overi ge ontvangs ten Ontvangsten
25.669 49 25.718
25.172 25.172
Beta l i ngen Beta l i ngen Beta l i ngen Beta l i ngen Lasten
2.5336.8094.3172.73316.392-
2.7498.7673.6861.42816.630-
Totaal kasstroom bedrijfsoperaties
9.326
8.542
Ontva ngen i nteres t Ontva ngen di vi denden Beta a l de i nteres t Beta a l de wi ns tbel a s ti ng Kasstroom uit operationele activiteiten
15 7.192-
2.149
7.1761.456
Inves teri ngen i n i mma teri ël e va s te acti va Des i nves teri ngen i n i mma teri ël e va s te a cti va Inves teri ngen i n ma teri ël e va s te a cti va Des i nves teri ngen i n materi ël e vas te a cti va Inves teri ngen i n fi nanci ël e va s te acti va Des i nves teri ngen i n fi na nci ël e va s te a cti va Totaal kasstroom investeringsactiviteiten
8.767419 8.348-
19311.5216.078 5.636-
16.300 13.6142.686
18.000 7.88310.117
Muta ti e l i q.mi ddel en
3.513-
5.937
Begi ns ta nd l i q.mi ddel en per 1-1 Ei nds ta nd l i q.mi ddel en 31-12 Muta ti e l i q.mi ddel en
5.163 1.650 3.513-
7745.163 5.937
aa n werknemers aa n l evera nci ers onderhoud ui t hoofde va n za kel i jke l a s ten aa n overi ge l evera nci ers en werknemers
Ontva ngs ten ui t l a ngl opende s chul den Afl os s i ng l a ngl opende s chul den Beta a l de di vi denden Totaal kasstroom financieringsactiviteiten
* De vergelijkende cijfers voor 2012 zijn aangepast in verband met vergelijkingsdoeleinden.
- 64 -
90
Toelichting op de enkelvoudige balans Algemene grondslagen voor de opstelling van de enkelvoudige jaarrekening De enkelvoudige jaarrekening van Woningstichting Samenwerking Vlaardingen is opgesteld volgens de bepalingen van het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh). In dit besluit wordt voorgeschreven Titel 9 Boek 2 BW toe te passen, behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Tevens is deze enkelvoudige jaarrekening opgesteld volgens de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. Deze richtlijn is in 2011 herzien. Woningstichting Samenwerking Vlaardingen past deze herziene Richtlijn vanaf het huidige verslagjaar toe. Voor de algemene grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening, de grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat, alsmede voor de toelichting op de onderscheiden activa en passiva en de resultaten wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde jaarrekening, voor zover hierna niet anders wordt vermeld. Financiële vaste activa Deelnemingen in groepsmaatschappijen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd op de nettovermogenswaarde, doch niet lager dan nihil. Deze nettovermogenswaarde wordt berekend op basis van de grondslagen van Woningstichting Samenwerking Vlaardingen. Deelnemingen met een negatieve nettovermogenswaarde worden op nihil gewaardeerd. Wanneer de vennootschap geheel of ten dele instaat voor schulden van de desbetreffende deelneming, respectievelijk de feitelijke verplichting heeft de deelneming (voor haar aandeel) tot betaling van haar schulden in staat te stellen, wordt een voorziening gevormd. Bij het bepalen van de omvang van deze voorziening wordt rekening gehouden met reeds op vorderingen op de deelneming in mindering gebrachte voorzieningen voor oninbaarheid. In de toelichting worden alleen de jaarrekeningposten die afwijken van de geconsolideerde jaarrekening weergegeven. 30/31. Materiële vaste activa
31-12-2013 x € 1.000
31-12-2012 x € 1.000
351.902 637 423 352.962
354.669 192 411 355.272
31-12-2013 x € 1.000
31-12-2012 x € 1.000
1.852 1.429 423
1.860 1.449 411
Vastgoedbeleggingen in exploitatie Gecons ol i deerde va s tgoedbel eggi ngen i n expl oi ta ti e Enkel voudi ge va s tgoedbel eggi ngen i n expl oi ta ti e
352.037 351.903
354.803 354.669
Onderverdeling: Gecons ol i deerd Soci a al Va s tgoed i n expl oi tati e Enkel voudi g Soci aa l Vas tgoed i n expl oi ta ti e
272.921 272.921
284.083 284.083
79.115 134 78.981
70.719 133 70.586
Vas tgoedbel eggi ngen i n expl oi ta ti e Vas tgoed i n ontwi kkel i ng bes temd voor ei gen expl oi tati e Onroerende en roerende zaken t.d.v. expl oi tati e
Verschillen in materiële vast activa tussen enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening
Onroerende en roerende zaken t.d.v. exploitatie Gecons ol i deerde onroerende en roerende zaken t.d.v. expl oi tati e Af: onroerende en roerende zaken t.d.v. expl oi tati e deel nemi ng S.B.K.S.V. Enkel voudi ge onroerende en roerende za ken t.d.v. expl oi ta ti e
Gecons ol i deerd Commerci eel Vas tgoed i n expl oi ta ti e Af: Commerci eel Va s tgoed i n expl oi ta ti e deel nemi ng Coma ct Enkel voudi g Commerci eel Va s tgoed i n expl oi ta ti e
- 65 -
32. Financiële vaste activa Deelnemingen 31-12-2013 x € 1.000
31-12-2012 x € 1.000
Saldo begin boekjaar Resultaat boekjaar
123 45
88 34
Saldo einde boekjaar
168
123
31-12-2013 x € 1.000
31-12-2012 x € 1.000
Saldo begin boekjaar Aflossingen
1.805 -43
1.848 -47
Saldo einde boekjaar
1.762
1.805
Vorderingen op overige verbonden maatschappijen
Deze post betreft onder meer een lening aan de deelneming SBKSV van € 1,8 miljoen. De aflossing van de lening kent een lineair karakter. 34. Vorderingen Te vorderen op groepsmaatschappijen
Rekening-courant S.B.K.S.V.
31-12-2013 x € 1.000
31-12-2012 x € 1.000
118
122
118
122
31-12-2013 x € 1.000
31-12-2012 x € 1.000
201.332 -6.168
218.209 -16.877
195.164
201.332
36. Eigen vermogen Overige reserve
Overige reserve Resultaat boekjaar
Voor ongerealiseerde herwaarderingen in de enkelvoudige balans ad € 207.131.000 (2012 € 211.112.000) is conform de verslagleggingseisen geen herwaarderingsreserve gevormd, maar verantwoording heeft plaatsgevonden onder de overige reserves. Bij de herwaardering is geen rekening gehouden met de invloed van belastingen op vermogen en resultaat. 37. Voorzieningen Voorzieningen deelnemingen 31-12-2013 x € 1.000
31-12-2012 x € 1.000
Saldo begin boekjaar Resultaat boekjaar
151 9
150 -1
Saldo einde boekjaar
142
151
- 66 -
NIET UIT DE BALANS BLIJKENDE VERPLICHTINGEN Leaseverplichtingen Woningstichting Samenwerking Vlaardingen heeft voor 30 woningen een sale-leaseback overeenkomst afgesloten. De overeenkomst heeft het kenmerk van triple-net. De looptijd van de overeenkomst bedraagt 20 jaar. De totale leaseverplichting bedraagt netto € 5,7 miljoen, waarvan € 6,7 miljoen als huurverplichting en € 1 miljoen als vergoeding voor exploitatielasten. Het restant van de leasverplichting kan als volgt worden gespecificeerd (bedragen x € 1.000): niet langer dan 1 jaar €285; langer dan 1 jaar en niet langer dan 5 jaar € 1.425; langer dan 5 jaar € 3.990. Erfpachtverplichtingen Ten aanzien van de onroerende zaken zijn er erfpachtverplichtingen aangegaan voor een bedrag van € 113.000 tot einde exploitatie. Obligo WSW Waarborgfonds Sociale Woningbouw deelnemers hebben naar het Waarborgfonds Sociale Woningbouw een zogeheten obligo verplichting. Deze verplichting is voorwaardelijk. Zolang het risicovermogen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen van Waarborgfonds Sociale Woningbouw-deelnemers over te nemen, wordt geen beroep gedaan op deze obligoverplichting. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw verwacht voor de komende 5 jaar conform de actuele meerjaren liquiditeits prognose geen beroep te doen op deze obligoverplichting. De hoogte van de verplichting bedraagt € 5.468.000. Woonnet Rijnmond en Urgentiestichting In samenwerking met 19 woningcorporaties in het Rijnmond gebied draagt de Stichting Woonnet Rijnmond een bijdrage aan een rechtvaardige woonruimteverdeling. Voor geleverde prestaties wordt een bedrag per verhuureenheid in rekening gebracht. In 2013 was dat € 20,-. Indien de Stichting Woonnet Rijnmond, of de Urgentiestichting niet aan haar financiële verplichtingen kan voldoen, draagt Samenwerking Vlaardingen een exploitatierisico dat in verhouding staat tot de participatiegraad. Wet Keten Aansprakelijkheid Als gevolg van de Wet Keten Aansprakelijkheid is Samenwerking hoofdelijk aansprakelijk voor loonheffing en premieheffing sociale verzekeringen bij uitbesteding van werk aan (onder)aannemers. Het risico van deze aansprakelijkheid wordt grotendeels beperkt door een percentage van de opdracht voor loon- en premieheffing direct af te dragen aan de belastingdienst. Voorzieningen voor pensioenen Het bedrijfstakpensioenfonds is niet in staat die gegevens aan te leveren die zouden leiden tot een juiste weergave van de kosten, alsmede de rechten en verplichtingen zoals die voor een toegezegd pensioenrecht dienen te worden opgenomen. Daarom worden de aan het fonds betaalde premies als toegezegde bijdragen in de resultatenrekening verwerkt en is geen voorziening in de jaarrekening 2013 verwerkt. Een overschot of tekort in het bedrijfstakpensioenfonds SPW kan invloed hebben op te betalen premies. De voorlopige dekkingsgraad op 31 december 2013 is vastgesteld op 114%. Als gevolg van de kredietcrisis is in april 2009 een herstelplan gemaakt. Conform de wettelijke bepalingen moet een fonds binnen drie jaar weer ten minste op een dekkingsgraad van 105% komen. Vervolgens moet het fonds weer op het vereiste niveau komen (bij SPW is dat 116%) om weer nieuwe tegenvallers op de financiële markten op te vangen. Op grond van de dekkingsgraad worden de komende jaren, naast de reguliere premies, geen additionele premies verwacht. Een dekkingsgraad per werkgever is niet aan te geven. Het fonds is een collectief instituut waarin alle pensioenaanspraken van alle deelnemers, gewezen deelnemers en gepensioneerden zijn ondergebracht. Dit kan niet worden uitgesplitst naar werkgever. Vennootschapsbelasting Het compensabel verlies bedraagt € 4,4 miljoen tot en met het boekjaar 2013. Projecten Ingevolge het ontwikkelen van het nieuwbouwproject Drieënhuysen is een samenwerkingsovereenkomst aangegaan. Het risico dat Samenwerking loopt bedraagt 1/3 van de totale kosten, ook al mocht het project geen doorgang vinden. De lopende verplichting die voortvloeit uit de samenwerkingsovereenkomst bedraagt per ultimo 2013 € 1.000.000 (2012; € 631.300) Onderhoudsverplichtingen Voor 2013 is er per saldo nog een aangegane verplichting van € 2.882.000.
- 67 -
BEZOLDIGING RAAD VAN BESTUUR EN RAAD VAN COMMISSARISSEN Voor de bezoldiging van bestuurder van de woningcorporatie kwam in 2013 een bedrag van € 161.800 (2012: € 166.900) ten laste van de woningcorporatie en haar dochter- of groepsmaatschappijen. Lasten als gevolg van de crisisheffing zijn op basis van het loon van de bestuurder niet van toepassing. Voor de bezoldiging van commissarissen van de woningcorporatie kwam in 2013 een bedrag van € 35.017 (2012: € 35.017) ten laste van de woningcorporatie en haar dochter- of groepsmaatschappijen. De bezoldiging van bestuurder omvat: • periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, doorbetaling bij vakantie en ziekte, sociale lasten, vakantiegeld, terbeschikkingstelling van auto en presentiegelden); • beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten, langdurig verlof/sabbaticals, jubileumuitkeringen, arbeidsongeschiktheidsverzekeringen en beloning in verband met een regeling voor vervroegde uittreding, zoals VUT en prepensioen); • uitkeringen bij beëindiging van het dienstverband; • winstdelingen en bonusbetalingen.
- 68 -
Ondertekening jaarrekening door bestuur en RVC Verklaring van de directeur-bestuurderbesteding gelden Hierbij verklaar ik als directeur-bestuurder van Samenwerking dat alle middelen uitsluitend zijn aangewend in het belang van de volkshuisvesting. Vlaardingen, 24 april 2014
Mr. T.W. van der Steen, Directeur-bestuurder
- 69 -
Verklaring van de raad van commissarissen Hierbij verklaren wij goedkeuring te verlenen conform het bepaalde in artikel 23 lid 4 van de statuten aan de volgende, door de directeur-bestuurder van Woningstichting Samenwerking Vlaardingen, vastgestelde documenten: • Een jaarrekening • Een jaarverslag • Een volkshuisvestingsverslag • Een overzicht met cijfermatige kerngegevens en prognoses Wij hebben de goedkeuring verleend, nadat wij kennis hebben genomen van de bevindingen van de externe accountant. De Raad van Commissarissen heeft aan de directeur-bestuurder decharge verleend voor het in de verslagperiode gevoerde beleid.
Vlaardingen, 24 april 2014
De Raad van Commissarissen
De heer mr. ing. J. Brinkman Voorzitter Raad van Commissarissen
De heer B. Knoop Plaatsvervangend voorzitter Raad van Commissarissen
De heer ir. M.E. Verbokkem Lid van de Raad van Commissarissen
De heer mr. D.J. van de Weerdt Lid van de Raad van Commissarissen
Mevrouw drs. M. Boeren-Snel RA Lid van de Raad van Commissarissen
- 70 -
Statutaire regeling betreffende de bestemming van het resultaat In de statuten staat vermeld dat de Raad van Commissarissen de bestemming van het resultaat bepaalt. In overeenstemming met de statutaire bepalingen en met goedkeuring van de Raad van Commissarissen is het bedrijfsresultaat over 2013 ad € -6.167.658 ten laste gebracht van de reserve.
- 71 -
Controleverklaring
- 72 -
- 73 -
- 74 -
Gebeurtenissen na balansdatum Volmacht WSW Op 13 maart 2014 heeft Woningstichting Samenwerking Vlaardingen aan het WSW een onherroepelijke volmacht verleend voor het vestigen van hypotheekrecht en pandrecht. Herstelplan In het kader van het toezicht heeft het Centraal Fonds Volkshuisvesting in de toezichtbrief 2013 aan Samenwerking een maatregel opgelegd voor het opstellen van een herstelplan. Dit herstelplan is door Samenwerking medio december 2013 ingeleverd met een nadere aanvulling medio januari 2014. Het herstelplan is goedgekeurd door de Raad van Commissarissen. Inmiddels heeft met het Centraal Fonds Volkshuisvesting overleg plaatsgevonden over het herstelplan en de concreet voorgestelde maatregelen ( o.a. kostenreductie organisatie, aanpassing onderhoudsbeleid, planning nieuwbouw ). Het herstelplan is door Finance Ideas doorgerekend en de maatregelen leiden tot kengetallen die hoger uitkomen dan de ondergrens van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. In het jaarverslag wordt in hoofdstuk 7 in de paragraaf kengetallen weergeven de ratio's inzake solvabiliteit, ICR en DSCR, waarbij de ondergrens is vermeld. In de opgenomen tabel op pagina 19 is weergeven de scores op deze ratio's. Samenwerking zal door monitoring de benoemde maatregelen volgen op voldoende effect. Indien onverhoopt het effect minder is dan zal bijsturing plaatsvinden. Derivaten Met Nomura International PLC is een afspraak gemaakt om de toezicht belemmerende bepalingen uit de ISDA te verwijderen als bij een drietal swaps de looptijd zal worden verkort. Deze afspraak wordt geëffectueerd zodra de 30jaars rentestanden een bepaald niveau bereiken. De aanpassing mag verder niet leiden tot een hogere rentecoupon van 2,99%. De afspraak betreft de volgende swaps: Hoofdsom x € 1.000
Huidige rente
Oorspronkelijke einddatum
Nieuwe einddatum
4.000
2,93%
15-01-2060
15-01-2036
10.000
2,93%
15-09-2061
15-09-2031
12.500
2,93%
01-11-2058
01-11-2034
- 75 -
- 76 -
- 77 -
BIJLAGE 2
VERLOOP BEDRIJFSWAARDE 2013 x € 1.000 231.245 220.420 10.825-
Bedri jfs waa rde 2012 Bedri jfs waa rde 2013 Muta ti e Autonome ontwi kkel i ng Vri jval kas s tromen Effect een jaa r ops chui ven Subtotaa l autonome ontwi kkel i ng
9.77622.773 12.997
Voorra a dmuta ti es Verkopen Ni euwbouw Overi ge voorra a dmuta ti es Subtotaa l voorra a dmuta ti es
82 40834
Pa ra meterwi jzi gi ngen Huurbel ei d Verkoopbel ei d Bel ei d res twa arde Onderhouds bel ei d Bel ei d bedri jfs l a s ten Overi ge para meterwi jzi gi ngen Subtotaa l pa ra meterwi jzi gi ngen
3.73537972.338 6002.130-
Wi jzi gi ngen expl oi ta ti ebel ei d Huurbel ei d Verkoopbel ei d Bel ei d res twa arde Onderhouds bel ei d Bel ei d bedri jfs l a s ten Sectors peci fi eke heffi ngen Subtotaa l pa ra meterwi jzi gi ngen
17.081 166 9253.18469421.1538.709-
Wi jzi gi ngen (des )i nves teri ngs bel ei d Verkoop Sl oop Woonverbeteri ng Levens duurverl engi ng Subtotaa l wi jzi gi ngen (des )i nves teri ngs bel ei d
6004.1898.22913.018-
Bedrijfswaarde 2013 (kasstromen)
10.825-
Bedrijfswaarde 2013 (per categorie) Bedri jfs waa rde Soci aa l va s tgoed Bedri jfs waa rde Commerci eel va s tgoed
x € 1.000 158.584 61.835 220.420
De uitgangspunten voor de bedrijfswaarde berekening van het sociaal vastgoed in exploitatie zijn: De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2013 intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van vijf jaar behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente
- 78 -
evenals genormeerde lastenniveaus. Clustering van kasstroomgenererende eenheden sluit aan bij het interne beleid en bedrijfsvoering. Bij de bepaling van de minimumwaarde is voor dit verslagjaar conform voorgaand jaar gekozen voor een clustering op regio. Periode
Huurstijging
Prijsinflatie
Stijging loon-
Stijging kosten
Stijging overige
in %
in %
kosten in %
onderhoud in%
var. lasten in %
Disconto %
2014
2,50
1,75
1,50
1,50
1,75
5.25
2015
1,75
1,83
1,95
1,95
1,83
5,25
2016
1,83
1,88
2,27
2,27
1,88
5,25
2017
1,88
1,91
2,49
2,49
1,91
5,25
2018
1,91
2,00
3,00
3,00
3,00
5,25
>2019
2,00
2,00
3,00
3,00
3,00
5,25
Het verwachte formatieverloop en stijging van de bedrijfslasten ontwikkelen zich vanaf 2019 onder de voorgestelde norm van het WSW. Daarom wordt voor de stijging van de overige variabele lasten een stijgingspercentage van 3% aangehouden voor de jaren 2019 en volgende.
• • • • • • • • • • • •
De levensduur is gebaseerd op de restant levensduur, echter wel rekening houdend met een minimale levensduur van 15 jaar; De periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen/investeringen; Investeringen nieuwbouw en investeringen betreffende herstructurering worden ingerekend op basis van feitelijke verplichtingen, in casu voorgenomen en goedgekeurde en extern gecommuniceerd beleid; Een restwaarde is ingerekend op basis van de geschatte grondwaarde aan het einde van de exploitatieperiode of verwachte opbrengstwaarde bij verkoop; De restwaarde aan het einde van de ingerekende theoretische exploitatieperiode is gebaseerd op een exitprijs van € 5.000 voor woningen, gebaseerd op een grondwaarde van € 20.000 minus € 15.000 bijkomende kosten; De verhuurderheffing is ingerekend conform het beleid dat op moment van samenstellen van de jaarrekening bekend is. Bij het bepalen van de bedrijfswaarde wordt derhalve een totale heffing ingerekend zolas gepubliceerd door het Ministerie. Vanaf 2019 wordt met een vast bedrag rekening gehouden van € 2.135.000; Er is, parallel aan de verhuurderheffing, een extra huurverhoging van 1,5% per eenheid boven inflatie ingerekend voor 2014. In afwachting van de invulling van de huursombenadering is voor de periode 2015 tot en met 2018 rekening gehouden met een extra huurverhoging van 1% per jaar. Vanaf 2019 is een inflatievolgend huurbeleid ingerekend; Bij de toerekening van de indirecte exploitatielasten wordt een verdeelsleutel gehanteerd, op basis van het aantal verhuureenheden; De heffingsbijdrage van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de te betalen vennootschapbelasting worden niet ingerekend in de bedrijfswaarde; Er wordt, conform RJ 645 (2011), geen rekening gehouden met de rentabiliteitswaarde correctie van de bestaande leningportefeuille en beleggingen; De kasstromen worden medio-numerando contant gemaakt; Er is rekening gehouden met huurharmonisatie voor de gehele levensduur.
De in de bedrijfswaarde opgenomen verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd.
De verkopen worden voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken.
Jaar Aanta l verkopen
Opbrengs twa arde
Oors pronkel i jke boekwa a rde
2014
2015
2016
2017
2018
2
2
2
2
2
282.477
284.102
260.145
254.483
263.475
5.266
5.240
5.214
5.188
5.162
- 79 -
BIJLAGE 3 TOELICHTING ONDERHOUD EN NIEUWBOUW Werkzaamheden planmatig onderhoud In 2013 is vergaande afstemming bereikt tussen de afdelingen die dagelijks onderhoud, planmatig onderhoud, renovaties en facilitaire diensten leveren en of organiseren. Dit heeft geresulteerd in een gemeenschappelijke vastgoedbegroting. De werkzaamheden op het gebied van planmatig onderhoud zijn grotendeels uitgevoerd in overeenstemming met de vastgoedbegroting 2013.
Begroot (x € 1.000) 2010 2011 2012 2013
€ 6.837 € 8.056 € 8.991 € 4.694
Realisatie (x € 1.000) € 5.664 € 5.466 € 5.835 € 2.818
Resultaat (x € 1.000) € 1.173 € 2.590 € 3.156 € 1.876
Gemiddeld € 1.020 € 1.411 € 1.472 € 711
Renovaties Het renovatieproject van het complex Louise de Coligny is in 2013 afgerond. Hierbij zijn energielabels van de woningen door duurzaamheidsingrepen verhoogd van gemiddeld label F naar gemiddeld label D. In het centrum van Vlaardingen is in 2012 gestart met renovatie van complex Centrum 72. Dit project is in 2013 opgeleverd. De woningen hadden label D, en na de renovatie label A. Nieuwbouw In 2013 is aan de voorbereiding van nieuwbouwprojecten Parc Drieën-Huysen en Mariskwartier gewerkt. Duurzaamheid Zoals bekend wordt de mate van duurzaamheid van een gebouw geduid in het zogenaamde Energie Prestatie Advies, ofwel EPAlabel. Label A betekent energiezuinige woning, Label G betekent zeer energie-onzuinige woning. In het Convenant Energiebesparing Corporatiesector (Aedes 2008 en 2012) is afgesproken dat landelijk gemiddeld energielabel B wordt gehaald in 2021. Met gemeente Vlaardingen is in de prestatieafspraken afgesproken dat in 2018 alle woningen minimaal label D hebben, of twee labelsprongen maken wanneer label D financieel onrendabel zijn. Samenwerking gebruikt als ijkpunt het jaar 2009. In de volgende twee taartdiagrammen staat de stand van de energielabels in 2009 en in 2013 weergegeven. In 2009 had de vastgoedportefeuille van Samenwerking gemiddeld label D en dat is in 2013 nog steeds het geval. Belangrijkste reden is dat de rekensystematiek is verscherpt, waardoor minder snel labelsprongen worden behaald. Desondanks wordt in 2017 verwacht gemiddeld een label C te halen, mits de meerjarenonderhoudsbegroting, het nieuwbouwprogramma en het verkoopprogramma wordt verwezenlijkt.
- 80 -
Dagelijks onderhoud De budgetten Klachtenonderhoud en Mutatieonderhoud zijn samengevoegd tot één budget genaamd Dagelijks onderhoud. In overeenstemming met de richtlijnen zijn in de uitgaven geen salariskosten van het technische personeel verantwoord. Afhankelijk van de uitwerking van het Strategisch Voorraadbeleid wordt de standaardkwaliteit bepaald. In hoeverre dit van invloed zal zijn op de kosten voor mutatieonderhoud is nu niet bekend.
Totaal bedrag (x € 1.000) 2010 2011 2012 2013
€ 1.585 € 1.169 € 1.192 € 1.149
Aantal verzoeken 8.285 5.105 5.509 4.310
Gem. bedrag € 191 € 229 € 216 € 267
- 81 -
BIJLAGE 4
Huishoudentype
Inkomen
Goedkoop
Betaalbaar
Duur
Totaal
KENGETALLEN WOONRUIMTEVERDELING
1 pers oons hui s houdens , jonger da n 65 ja ar
onder huurtoes l a ggrens
25
31
29
85
boven huurtoes l a ggrens
6
12
23
41
onder huurtoes l a ggrens
5
14
9
28
boven huurtoes l a ggrens
3
2
5
10
onder huurtoes l a ggrens
2
16
33
51
boven huurtoes l a ggrens
-
-
35
35
onder huurtoes l a ggrens
1
4
13
18
boven huurtoes l a ggrens
-
2
16
18
onder huurtoes l a ggrens
-
11
16
27
boven huurtoes l a ggrens
-
4
40
44
onder huurtoes l a ggrens
-
-
-
-
boven huurtoes l a ggrens
42
96
219
357
1 pers oons hui s houdens , ouder dan 65 ja a r
2 pers oons hui s houdens , jonger da n 65 ja ar
2 pers oons hui s houdens , ouder dan 65 ja a r
3 pers oons hui s houdens , jonger da n 65 ja ar
3 pers oons hui s houdens , ouder dan 65 ja a r Totaal
01-01-2013 31-12-2013
Inkomensgrenzen 1 pers oonhui s houdens
Meer pers oonhui s houdens
< 65 jaa r
€ 21.025
> 65 jaa r
€ 21.100
< 65 jaa r
€ 28.550
> 65 jaa r
€ 28.725
Huurprijsgrenzen Goedkoop
€ 374,44
Beta a l ba a r
€ 574,35
- 82 -
BIJLAGE 5 KENGETALLEN 2013 Gegevens bezit Aanta l verhuureenheden i n expl oi tati e 1. Woni ngen - s oci a l e verhuur 2. Woni ngen - commerci el e verhuur 3. Woni ngen i n beheer derden 4. Ga rages en pa rkeerpl a a ts en 5. Pa rkeerpl a ats en gehuurd va n derden 5. Overi ge verhuureenheden Tota a l
3.414 547 30 720 78 29 4.818
Mutaties in het woningbezit 1. Aanta l opgel everd 2. Aanta l aa ngekocht 3. Aanta l verkocht 4. Aanta l ges l oopt 5. Sa menvoegen objecten 6. Ni euwe verhuurobjecten
3
2012
3.496 468 30 712 78 28 4.812
2011
3.432 442 586 48 28 4.536
2010
3.527 311 547 48 28 4.461
120
38
66
30
2
1 96 1
Mutaties in het overig bezit 1. Aanta l opgel everd 2. Aanta l aa ngekocht 3. Aanta l verkocht 4. Aanta l ges l oopt 5. Sa menvoegen objecten 6. Ni euwe verhuurobjecten
1
156
37
66
2
16
30
8
Aantal woningen naar huurprijsklasse 1. Goedkoop 2. Beta a l baa r 3. Duur tot HTG 3. Duur boven HTG
581 2.171 662 547
Kwaliteit 1. Aanta l repa ra ti everzoeken per woni ng 1,08 2. Percenta ge woni ngen groot-onderhoud en woonverbeteri ng 11% 3. Kos ten ni et-pl a nma ti g onderhoud per woni ng 288 4. Kos ten pl anmati g onderhoud per woni ng 705 5. Woonverbeteri ng per woni ng 17.221
- 83 -
627 2.305 564 468
610 2.264 558 442
676 2.200 651 311
1,39 8% 273 1.459 8.517
1,31 12% 295 1.411 3.018
2,16 9% 191 1.020 4.840
2013
2012
2011
2010
Het verhuren van woningen 1. Muta ti egra ad 2. Accepta ti egra a d 3. Huura chters ta nd i n % ja a rhuur 4. Huurdervi ng i n % ja a rhuur
9,7% 16% 1,5% 2,9%
7,7% 16% 1,6% 1,5%
7,5% 13% 1,5% 1,9%
6,7% 18% 1,3% 0,9%
Prijs-kwaliteitverhouding 1. Gemi ddel d aa nta l punten WWS 2. Gemi ddel de nettohuurpri js
129 528
129 502
126 487
126 472
Financiële continuïteit 1. Sol va bi l i tei t 2. Current ra ti o
54,5 0,12
55,1 0,33
58,3 0,31
32,3 0,37
3. Di rect rendement verhuur 4. Indi rect rendement verhuur Tota a l rendement
5,4% -0,7% 4,7%
4,9% -1,0% 3,9%
4,6% 0,6% 5,2%
4,3% 9,9% 14,2%
5. Rentedekki ngs ra ti on (ICR) 4. Inves teri ngs - en fi na nci eri ngs ra ti o 7. Loa n to Va l ue (LTV)
1,31 0,32 0,44
1,39 0,68 0,40
1,33 0,43 0,62
1,39 0,39 0,62
48.901 6.592 1.637 831.163 1.064
50.816 6.380 1.777 842 567
56.353 6.229 1.864 110 904 581
18.229 6.187 2.031 1.332 771
Balans en Winst- en Verliesrekening 1. Ei gen vermogen per woni ng 2. Totaa l opbrengs ten per woni ng 3. Ka pita a l s l a s ten per woni ng 4. Dota ti e voorzi eni ngen onrenda bel ni euwbouw per woni ng 5. Overi ge bedri jfs l a s ten per woni ng 6. Jaa rres ul ta at per woni ng Personeelsbezetting 1. Di recti e & Secretari a a t 2. Woondi ens ten 3. Mi ddel en 4. Va s tgoed 5. Sta fa fdel i ng Formatie Intern per 1.000 woningen 6. Fl a tbeheers ters Totaal formatieplaatsen per 1.000 woningen
0,48 3,31 2,15 1,48 0,71 8,13 2,15 10,28
0,48 3,43 2,03 1,60 0,83 8,36 2,23 10,59
0,49 3,54 2,08 1,78 0,98 8,87 2,38 11,25
0,49 3,18 2,11 2,06 0,99 8,83 2,4 11,23
7. Werkel i jk a a nta l pers oneel s l eden per 1.000 woni ngen
12,28
12,27
13,42
13,55
De jaren 2013 tot en met 2011 hebben de marktwaarde als waarderingsgrondslag. In 2010 en eerder was de bedrijfswaarde de waarderingsgrondslag.
- 84 -
