ACHTERBANRAADPLEGING ONDER DAK Deze achterbanraadpleging gaat over het bestaansrecht van Huurdersvereniging Onder Dak, over de mening van huurders over het onderhoud van de woning en de communicatie met Eigen Haard en over de financiële situatie van huurders in de gemeente Uithoorn.
Wat is de mening van huurders van Eigen Haard in Uithoorn en De Kwakel ?
1
Verantwoording achterbanraadpleging Onder Dak september 2015 Inhoud Pagina 2
:
- Inleiding
Pagina 3
:
- Conclusies - Werkwijze en verantwoording
Pagina 4
:
-
Pagina 5 Pagina 6 Pagina 7 Pagina 8 Pagina 9 Pagina 10
Totaal huurders in de gemeente Totaal huurders Europarei Totaal aantal ingevulde vragenlijsten gemeente Totaal ontvangen vragenlijsten Europarei Verwerking van de gegevens
- Interpretatie - Controle
: : : : :
- Verantwoording per vraag 1 t/m 5 - Verantwoording per vraag 6 t/m 10 - Verantwoording per vraag 11 t/m 13 - Verantwoording per vraag 14 t/m 17 - Verantwoording per vraag 18 en 19.
2
Verantwoording enquête Onder Dak september 2015 Inleiding Directe aanleiding voor dit onderzoek is het feit dat Eigen Haard vindt dat Onder Dak niet representatief is voor de huurders in Uithoorn. Deze mening werd ontleend aan een brief van Euro Parel aan Eigen Haard, waarin ze de samenwerking met Onder Dak opzegden. In maart 2015 heeft Eigen Haard ons gevraagd een achterbanraadpleging te houden. Omdat we al in 2013 naar aanleiding van het uitkomen van het Rigo Woonlastenonderzoek aan Eigen Haard hadden gevraagd met ons een woonlastenonderzoek te doen in Uithoorn, konden we dit nu zonder aarzeling toezeggen. Dit stond niet op de begroting en medewerking van Eigen Haard bleef uit. We hebben het daarom in eigen beheer met beperkte middelen gedaan. Maar pas nadat we uitvoerig hadden onderzocht of de problemen met Euro Parel konden worden opgelost. Onder Dak geeft sinds de fusie van Woongroep Holland met Eigen Haard in 2010 alleen adviezen over lokaal beleid. Wat we daarbij voor de huurders bereiken is frustrerend weinig. Adviezen over het algemene beleid, zoals de huurverhoging, worden gegeven door onze koepel Alert. Ook die bereikt frustrerend weinig; punten en komma’s noemen we dat. Vooral ook omdat hetgeen Eigen Haard daarin toezegt, in Amsterdam reeds bereikt is door de Huurdersvereniging Amsterdam in het overleg met de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties, waarin Eigen Haard ook zit. In een achterbanraadpleging zien we een mogelijkheid om de waardering van de adviezen van huurders kracht bij te zetten. Onder Dak wil graag inzicht krijgen in de betaalbaarheid door de 3 vragen over inkomen, maar zonder direct naar de hoogte van het inkomen te vragen. Om meer inzicht te krijgen over de waardering door huurders van de kwaliteit van hun woning, het onderhoud van de woning en het complex, zijn daar ook vragen over gesteld. We willen ook graag weten wat de bereidheid is om zich actief in te zetten voor buurt of bewonerscommissie en vooral ook voor het lokale beleid via Onder Dak. Dat laatste ook omdat huurders meer invloed krijgen na het van kracht worden van de nieuwe Woningwet. We hebben in Uithoorn meegedaan aan de actie van de Woonbond tegen de huurverhoging met de inzet van een aantal actieve huurders door handtekeningen lijsten te verzamelen. Met een “incasso staking” heeft Onder Dak ook lokaal actie gevoerd tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging. Hoeveel huurders hieraan hebben meegedaan is niet door ons geregistreerd. Maar een vraag hierover is opgenomen in de vragenlijst en geeft enig inzicht.
3
Conclusies Om u niet te lang in spanning te houden volgen hier meteen de meest opmerkelijke uitkomsten. Meer toelichting op deze punten staat bij de verantwoording per vraag. a. 92% van de respondenten wil dat Onder Dak hun lokale belangen blijft behartigen. b. 90% vond de actie van Onder Dak tegen de huurverhoging een goed signaal aan Eigen Haard. c. In de flats aan Europarei wonen 24% van de huurders van de gemeente, dat is inclusief de Brusselflat waar een VvE is. Onder Dak vertegenwoordigt dus ruim 75% van alle huurders. d. Hoewel in Legmeer veruit de minste huurders recht hebben op huurtoeslag, wonen daar veruit de meeste huurders die aangeven moeilijk te kunnen rondkomen. e. 99% geeft onze Nieuwsbrief een voldoende tot goed. f. 90% is het ermee eens om per 1-1-2016 contributie te gaan betalen g. Veel te weinig huurders geven zich op voor bewonerscommissie, werkgroep of bestuur. h. Slechts 36% vond de communicatie met Eigen Haard voldoende tot goed.
Werkwijze en verantwoording De vragenlijst is meegestuurd met de Nieuwsbrief Nr.10 van Onder Dak waarin de vragenlijst goed kon worden toegelicht. Deze Nieuwsbrief staat ook op de website. De vragenlijst hebben we niet op de website gezet omdat het voorbeeld van een andere huurdersorganisatie leerde dat het om 4% van de antwoorden zou kunnen gaan en we konden niet controleren of er eventueel dubbel geregeerd werd met een schriftelijke reactie. Er was een antwoordnummer geregeld, zodat het antwoord gratis kon worden opgestuurd. Doel van deze achterbanraadpleging is de mening te peilen over Het bestaansrecht van Onder Dak De overstap van gratis lidmaatschap naar contributie Werving voor bestuursleden, werkgroep, bewonerscommissie Mening over Eigen Haard Woonlasten en inkomenssituatie van huurders In 2010 heeft Onder Dak uitgebreid ervaring opgedaan met een achterbanraadpleging die samen met de Woonbond professioneel was opgezet. De samenstelling van de vragen is nu gedaan door de 4 bestuursleden van Onder Dak. Daarbij is mede gebruik gemaakt van een voorbeeld uit Zaanstad. Veel werk was het om alles in te voeren in een Excel bestand, waarbij alleen de gekozen antwoorden werden gewaardeerd met een 1. Toevoegingen aan de vragenlijst Bij vraag 9 hebben we een mogelijk antwoord toegevoegd “n.v.t.” omdat dit het geval is wanneer men reeds lid is van Onder Dak volgens vraag 7. Aan de vragen 10 (wilt u actief zijn voor Onder Dak?), 11 (wilt u actief zijn in eigen straat?) en 16 (heeft u huurtoeslag?) is de kolom “niet ingevuld” toegevoegd, omdat deze vragen dikwijls niet werden ingevuld. Bij vraag 8 werd 33 keer gebruik gemaakt van de mogelijkheid een ander contributiebedrag in te vullen, en 30 keer werd niets ingevuld. Een overzicht hiervan is aan te vragen.
4
Medewerking Acht huurders hebben zich opgegeven voor verwerking van de vragenformulieren en 4 van hen hebben dit kunnen doen. Twee daarvan wonen in een flat van Europarei, 1 huurder uit De Kwakel en een uit Zijdelwaard.
Totaal aantal huurders in de gemeente is 3940. Het aantal verzonden vragenlijsten voor de hele gemeente is 4039, gecorrigeerd naar 3940. We hebben gewerkt met een adresbestand volgens opgave door Eigen Haard in februari 2015, waarin de leegstand in de te slopen Straatsburgflat (103 woningen volgens opgave EH) en de leegstand in het te slopen deel van de Mgr. Noordmanlaan (58 woningen) nog niet is meegenomen. Aantal reëel uitgezette formulieren is door ons met 99 gecorrigeerd met 75 voor Straatsburgflat en met 24 voor Mgr. Noordmanlaan naar 3940.
Totaal aantal huurders in Europarei is 882 is 24% van het totaal in Uithoorn Omdat Eigen Haard meent dat huurders in de flats aan Europarei ons niet steunen, is het belangrijk om deze wijk apart te bekijken in relatie tot de rest van Uithoorn. Het aantal verzonden vragenlijsten voor de Europarei is 957 inclusief 103 voor de per 1 januari 2016 te slopen Straatsburgflat. Ook de 82 huurwoningen in de Brusselflat zijn daar bij. Euro-Parel heeft in 2014 laten weten dat ze zich met deze woningen niet willen bezig houden omdat er een VvE (Vereniging van Eigenaren) is in de Brusselflat. Met een geschatte correctie van 75 voor de Straatsburgflat is het reëele aantal uitgezette vragenlijsten cq. huurders voor Europarei 882. Dit is 24% van 3940 woningen. Dit is dus ook de aanhang die we volgens Eigen Haard kwijt zijn omdat het bestuur van Euro-Parel de samenwerking met Onder Dak heeft opgezegd. Echter Eigen Haard beweert dat de flats aan Europarei een derde oftewel 33,3% uitmaken van de huurders in onze gemeente. Dat blijkt dus niet te kloppen, en per 1 januari 2016 al helemaal niet meer.
Totaal ontvangen ingevulde vragenlijsten is 210 is 5,3% van huurders We hadden gehoopt op 10% antwoorden, maar 5,3% is een keurig resultaat vergeleken met de gemiddelde respons op vragenlijsten in het algemeen.
Totaal ontvangen vragenlijsten van Europarei is 4,08% van respondenten Dit ligt meer dan 1% onder het gemiddelde voor Uithoorn en kan misschien verklaard worden door het naar verhouding grote percentage bewoners van buitenlandse afkomst en/of door de sloopplannen voor 3 flats.
Verwerking van de gegevens Het bestuur van Onder Dak heeft samen met een aantal huurders heel hard gewerkt om in korte tijd de vragenlijsten te verwerken. We wilden van meet af aan een kant en klaar product kunnen presenteren op de ledenvergadering van 28 september 2015. Dat is niet helemaal gelukt, omdat de tijd al krap was en het werk zeer arbeidsintensief bleek te zijn. Maar in grote lijnen was het klaar en we konden een eerste uitwerking uitdelen. De cijfers waren bekend, het verslag moest nog verder aangevuld worden.
5
Interpretatie De interpretatie en verklaring van de uitkomsten van deze achterbanraadpleging hebben we zoveel mogelijk open gelaten. Slechts summier doen we suggesties. Naar onze mening moet je hier ook heel voorzichtig mee zijn. Veel van de uitkomsten laten echter niets aan de verbeelding over en spreken dus voor zichzelf. Zie hiervoor bijvoorbeeld de uitkomsten op de vragen over huurtoeslag en inkomen de antwoorden op de vraag over sociaal of commercieel ervaren van Eigen Haard de antwoorden op de vraag over de kwaliteit van de communicatie met Eigen Haard de mening van de huurders over het werk van Onder Dak
Controle Alle vragenlijsten en berekeningen zullen bewaard worden voor controle en inzage door belanghebbenden in overleg met het bestuur.
6
Verantwoording per vraag Vraag 1: Heeft u in in deze Nieuwsbrief nr. 10 de informatie gelezen over deze vragenlijst ? De bedoeling van deze vraag is om de lezer te verwijzen naar de achtergrond van de vragenlijst. 97% van degenen die de vragenlijst hebben ingevuld heeft de Nieuwsbrief gelezen. Vraag 2: Wat is uw postcode? Door naar de postcode te vragen is het mogelijk om per wijk te bekijken wat de resultaten en eventueel de verschillen zijn. De ouderencomplexen van Zijdelwaard en Thamerdal hebben we er ook uitgefilterd omdat we zoveel mogelijk de mening van ‘gemengde’ wijken wilden kunnen vergelijken en er zijn naar verhouding veel van die complexen in deze wijken. Ouderencomplexen worden hier dus als aparte ‘wijk’ aangemerkt. Waar de verschillen opvallend zijn zullen we dat vermelden. OVER ONS WERK Vraag 3: Vindt u onze actie tegen de huurverhoging een goed signaal aan Eigen Haard? Negentig % vond het een goed signaal aan Eigen Haard. Dat waren 189 van de 210 respondenten. Eentje vond het geen goed signaal en de rest had geen mening. Onder Dak heeft behalve met de mening van de Algemene Vergadering van mei, nu weer een bevestiging dat het de wens van de meerderheid van de huurders is om dit signaal dat de inkomensafhankelijke huurverhoging en de huurveerhoging na mutatie veel te hoog is. Vraag 4: Heeft u dit jaar meegedaan aan onze actie tegen de hoge huurverhoging ? Bijna 16% oftewel 33 huurders hebben hierop met ja geantwoord. Het valt op dat hoewel 189 mensen de actie een goed signaal vonden naar Eigen Haard, toch slechts 33 mensen de daad bij het woord hebben gevoegd. Wat tijdens de actie opviel was dat sommige huurders bang zijn dat ze uit hun huis gezet kunnen worden als ze meedoen, of dat ze misschien op een andere manier problemen krijgen met Eigen Haard. Onze voorlichting heeft dus niet iedereen gerustgesteld. Goede informatie blijft dan ook nodig. Per wijk: in Centrum en Zijdelwaard hebben de minste mensen meegedaan nl. 0 en 1. Het hoogst scoren Thamerdal en De Kwakel met 33 en 29 procent. Vraag 5: Wat vindt u van onze Nieuwsbrief ? Een vond het slecht, 86 respondenten, 41%, gaven de Nieuwsbrief een voldoende en 123 vonden het goed, dat is bijna 59%. Het is dit jaar weer gelukt om in ieder geval 2 Nieuwsbrieven uit te brengen. Onder ander omstandigheden was de tweede Nieuwsbrief later uitgekomen, want dan hadden daarin de plannen voor 2016 kunnen staan. Nu stond de Nieuwsbrief in het teken van het voortbestaan van Onder Dak en de achterbanraadpleging. Per wijk: het hoogst scoorde de Nieuwsbrief in de Meerwijk met een “goed” en de ouderen en de Legmeer vonden de Nieuwsbrief meestal “voldoende”.
7
OVER ONS VOORTBESTAAN Vraag 6: Vindt u het goed dat Onder Dak uw lokale belangen blijft behartigen ? Zoveel als 193 respondenten, dat is bijna 92% vond het goed. Tot onze vreugde vulde niemand “nee” in. Maar 17 respondenten hadden “geen mening”, dat is 8,1 %. Van Europarei wilden 33 respondenten (89%) dat Onder Dak de lokale belangen bleef behartigen, dat ligt iets onder het gemiddelde voor de hele gemeente. Maar klopt weer met het gegeven dat het percentage antwoorden uit Europarei ook iets onder het totaal voor de hele Gemeente ligt. Vier hadden “geen mening”. Per wijk: Dit positieve resultaat was voor Centrum en Meerwijk zelfs 100%. Vraag 7: Bent u al (gratis) lid van Onder Dak ? Ruim 53% van de respondenten is al lid van Onder Dak. Dit betekent dat naar verhouding vooral veel huurders die al lid zijn van Onder Dak de enquête hebben ingevuld. Dat zou verklaard kunnen worden uit het feit dat deze mensen door hun lidmaatschap ook al aangeven dat ze het opkomen voor huurdersbelangen belangrijk vinden. We hebben nu ruim 14% leden onder de huurders van deze Gemeente. Dat zijn bewonerscommissies en individuele leden. Per wijk: De meeste leden wonen in Legmeer, Thamerdal en Meerwijk. Verhoudingsgewijs het hoogste percentage in Thamerdal. Vraag 8: Het gratis lidmaatschap kunnen we niet meer voortzetten. Hoeveel contributie per jaar vindt u redelijk ? Twintig procent koos voor € 8,00, ruim zesendertig procent koos € 10,00, ruim dertien procent koos € 12,00. Een groot aantal respondenten nl. 30% vulde “anders” in. Ze vonden nul euro tot en met 15 euro redelijk. Als we van alles het gemiddelde nemen komen we uit op € 8,00. Het bestuur zal de hoogte van de contributie voorleggen aan de ledenvergadering. Het bestuur zal voor de leden die dit niet kunnen betalen in overleg een regeling treffen. Per wijk: Alle wijken scoorden het hoogst op € 10,00. Legmeer, ouderen en Thamerdal scoorden het hoogst op ‘anders’ ingevulde contributie. Vraag 9: Als u geen lid bent, wilt u ons dan steunen door lid te worden ? Iedereen die invulde reeds lid te zijn (113) staat vermeld onder “n.v.t.” Van de overigen wilden 44 lid worden en 53 niet. Op een enkeling na hebben deze 44 de bon daarvoor ingevuld. Per wijk: verreweg de meeste nieuwe leden komen uit Europarei. Vraag 10: Wilt u actief zijn voor Onder Dak ? Slechts 2 mensen hebben belangstelling voor een werkgroep. Drie mensen willen bestuurslid worden, waarvan zich een met de bon heeft opgegeven. 64 keer werd deze vraag niet ingevuld en 141 keer werd “weet niet” ingevuld. Dit hebben we opgevat als “nee”.
8
Hier waren de reacties in overeenstemming met onze ervaringen van de laatste jaren dat er nauwelijks animo is om een bijdrage te leveren aan bestuurswerk of werkgroep. Vraag 11: Wilt u liever actief zijn voor uw eigen straat of complex? Vijftien huurders (ruim 7%) willen actief worden voor straat of complex. Helaas hebben slechts 3 daarvan de bon ingevuld. 116 vult “nee” in, 85 zijn onzeker en vullen “weet niet” in. 21 respondenten hebben de vraag niet ingevuld. Dit gaat dan over buurtbeheer of een bewonerscommissie. Onder Dak heeft de oprichting bevorderd van diverse bewonerscommissies in Uithoorn. Dat is alleen gelukt in complexen waar sloop of renovatie was aangekondigd. Er zijn actieve commissies in sloop/renovatie complexen in Mgr. Noordmanlaan, Pr. Beatrixlaan, Pr. Christinalaan, Europarei en in nieuwbouw in Geometrielaan. De commissies in de ouderen complexen doen al jaren goed werk. Er zijn veel complexen zonder commissie. Per wijk: alleen uit Centrum heeft niemand aangegeven actief te willen worden. Helaas, want met name ook Prinsenhof zou gebaat zijn bij een bewonerscommissie, gezien de (voor ons nog vage) plannen voor dit complex. De meeste aanmeldingen (4) komen uit de Legmeer. OVER EIGEN HAARD Vraag 12: Wat vindt u van Eigen Haard als verhuurder in het algemeen ? Hier kon ‘sociaal’, ‘neutraal’ of ‘commercieel’ worden ingevuld. De 3 respondenten die ‘geen mening’ hadden opgeschreven hebben we bij ‘neutraal’ gezet. Iedereen had deze vraag ingevuld. Sociaal scoorde ruim 5% (12 huurders), Neutraal scoorde 39% en Commercieel ruim 55%. Gezien de overige resultaten vragen we ons eerder af waarom 12 mensen ‘sociaal’ invullen, dan waarom 55% ‘commercieel’ invult. De interne wrange grap is dat het deels medewerkers van Eigen Haard kunnen zijn die Eigen Haard sociaal vinden ! Per wijk: In Europarei en in De Kwakel vond niemand Eigen Haard sociaal ! Naar verhouding vinden bewoners van de Meerwijk en van de ouderencomplexen Eigen Haard meer sociaal dan de bewoners van de overige wijken. Huurders in De Kwakel en Europarei antwoordden het vaakst met ‘commercieel’. Vraag 13: Wat vindt u in het algemeen van de communicatie met Eigen Haard ? Bijna 22% vond het slecht, ruim 41% vond het matig, ruim 29% vond de communicatie voldoende en ruim 7% vond het goed. Dat betekent dat 63% van de huurders niet tevreden is over de communicatie met Eigen Haard. Deze getallen verbaasden ons, waarschijnlijk omdat wij vooral iets van huurders horen als er dingen niet goed. Maar toch vindt zo’n 36% de communicatie voldoende tot goed. We hebben op dit moment geen idee of dit goed of slecht is vergeleken met andere woningcorporaties. Per wijk: De Kwakel scoort het hoogst op ‘slecht’ en de Legmeer scoort veruit het hoogst op ‘matig’. Het meest tevreden over de communicatie zijn de ouderencomplexen.
9
Vraag 14: Bent u tevreden over het onderhoud aan uw woning ? Hier was ruim 45% tevreden, ruim 37% was niet tevreden en ruim 17% had ‘geen mening’. Bewoners van de Legmeer zijn naar verhouding beduidend meer ontevreden over het onderhoud aan hun woning. In mindere mate maar ook naar verhouding meer ontevreden zijn de bewoners van Europarei. Per wijk: Zijdelwaard is het meest tevreden met 65% en De Kwakel het minst met 52%. Vraag 15: Bent u tevreden over het onderhoud aan uw complex ? Hier zijn de percentages vrijwel gelijk verdeeld over de antwoorden ‘ja’, ‘nee’ en ‘geen mening’ met 32, 34 en 33 procent. Het hoge aantal ‘geen mening’ schrijven we toe aan het feit dat bewoners in eengezinswoningen hun woning niet zozeer als onderdeel van een complex ervaren. Ook kan het te maken hebben met het feit dat deze groep nauwelijks bewonerscommissies kent. Per wijk: de Ouderencomplexen hebben deze vraag het minst onbeantwoord gelaten en scoren het hoogst op tevredenheid over onderhoud aan hun complex met 64%. Om aan te sluiten bij de vorige alinea: alle ouderencomplexen hebben een bewonerscommissie. OVER GELD Vraag 16: Heeft u huurtoeslag ? Bijna 33% heeft recht op huurtoeslag. De rest niet. Twee mensen hebben de vraag niet ingevuld. Per wijk: de meeste respondenten met recht op huurtoeslag wonen in Thamerdal met 48%, gevolgd door De Kwakel en Europarei met 43 en 42 procent; de minste in Legmeer. Vraag 17: Kunt u gemakkelijk rondkomen van uw inkomen ? Bijna 35% zegt niet gemakkelijk te kunnen rondkomen van het inkomen. Dat is meer dan het aantal dat huurtoeslag heeft. Bijna 33% kan wel rondkomen. Opvallend veel respondenten hebben ‘geen mening’ ingevuld. De vraag is of deze mensen geen inzicht hebben in hun financiële situatie of de feiten niet onder ogen zien, of dit misschien een te persoonlijke vraag vinden? Per wijk: In Centrum en Zijdelwaard kan 50% van huurders gemakkelijk rondkomen. Het laagst is het percentage in Legmeer, waar maar 10% gemakkelijk kan rondkomen. In de vorige vraag 16. kunt u lezen dat de respondenten die niet gemakkelijk kunnen rondkomen vooral in de Legmeer wonen waar juiste de minste huurtoeslag voorkomt ! Mogelijke oorzaken kunnen zijn dat men net teveel verdient voor huurtoeslag, alleenstaand is met een klein pensioen, het feit dat er een inkomen is weggevallen, het feit dat hier ook geliberaliseerde huren worden gevraagd of een combinatie van deze factoren.
10
Vraag 18: Is uw inkomen de afgelopen jaren gedaald, gelijk gebleven of gestegen ? Van 117 respondenten, bijna 56%, is het inkomen gedaald. Van 85 respondenten (ruim 40%) is het inkomen gelijk gebleven. Dit zijn schrikbarende aantallen. Voor al deze mensen is elke huurverhoging een extra aanslag op hun netto te besteden inkomen. Gezien de huurprijzen (en afhankelijk van het gezinsinkomen) zal een huurverhoging voor degenen die recht hebben op huurtoeslag meestal niet of niet volledig door de huurtoeslag gecompenseerd worden. Van slechts 8 respondenten was het inkomen gestegen. Per wijk: Legmeer heeft het hoogste percentage (69) gedaalde inkomens. Vergelijk dit met de uitkomsten in de vragen 16 en 17 waar de Legmeer het minst kan rondkomen en de minste huurtoeslag heeft. Meerwijk heeft met 42% het laagste percentage gedaalde inkomens. Maar ook dan blijft er toch nog een aanzienlijk deel over dat wel gedaald is ! Vraag 19: Wat vindt u van deze achterbanraadpleging ? Ruim 82% vindt deze goed, 1% vindt deze niet goed en ruim 16% heeft ‘geen mening’. Het grote aantal (35) zonder mening zou kunnen liggen aan de vraagstelling, die niet duidelijk is over het feit of het om de raadpleging in het algemeen gaat of om de kwaliteit van de vragen. DAT WAS DE LAATSTE VRAAG
30 september 2015 Huurdersvereniging Onder Dak Te Uithoorn W: onder-dak.nl E:
[email protected]
