Aangenaam. Intermaris, volkshuisvester

Aangenaam Intermaris, volkshuisvester

Werkgoep Strategie en Beleid juli 2012

2

Werkgroep Strategie & Beleid - juli 2012

Voorwoord Aangenaam Intermaris, volkshuisvester Een nieuwe organisatie, met een nieuwe naam. Aangenaam. Intermaris. Intermaris is een woningcorporatie waar het aangenaam werken is. En vooral; die zorgt voor aangenaam wonen en leven voor haar bewoners.

Aangenaam kennis te maken Wij, Martin Hoiting, Peter Smit en Aart Slot, zijn het beoogde bestuur van Intermaris. Samen sturen we Intermaris aan. En samen maken we met alle collega’s bij Intermaris, met veel plezier en energie, de nieuwe organisatie tot een succes. We staan voor Intermaris en… we hebben er zin in!

Hoe doen we dat Woorden zijn mooi. Maar, zoals de Engelsen het zo treffend zeggen; ‘The proof of the pudding is in the eating’. Daarom schreven we op hoe we onze volkshuisvestelijke taak zien en welke koers we kiezen in de komende jaren. Dat lees je in Aangenaam. Intermaris. Volkshuisvester. We zijn benieuwd naar jouw reactie.

Vriendelijke groeten, Beoogd bestuur Martin Hoiting (beoogd voorzitter van de raad van bestuur - wonen) Peter Smit (bedrijfsvoering) Aart Slot (vastgoed)


3

4


1 Kernwaarden We hebben vier kernwaarden geformuleerd die wij, Intermaris, hanteren. Wij werken vanuit de kernwaarden: Bevlogen en Betrokken, Helder en Duidelijk.

Bevlogen Zo staan we in het leven en het werk. Het typeert onze passie, onze missie en ons enthousiasme. We zijn trots op onze organisatie, onze taak en de wijze waarop wij hieraan invulling geven.

Betrokken We hebben aandacht voor onze huurders, stakeholders en elkaar. We tonen betrokkenheid in hoe wij onze diensten verlenen. We kennen onze rol en de lengte van onze polsstok, maar dat maakt voor onze houding niet uit.

Helder We zijn open en transparant in ons doen en laten. We laten zien wie we zij en we zijn open in onze verslaglegging.

Duidelijk We zijn zakelijk en varen een vaste koers. En we managen ieders verwachtingen. We doen alleen beloftes die we waar maken.


5

2 Missie & Visie Mission statement Wij bieden mensen met een laag inkomen betaalbare woningen in Hoorn en Purmerend. Tegen een goede prijs - kwaliteit verhouding. Dat is onze taak; nu en in de toekomst. Intermaris is een volkshuisvester met een passie voor wonen. Maatschappelijk gedreven, maar met de ambitie om zakelijk, efficiënt en doelmatig te werken. Wij richten onze organisatie daar ook op in. Kortom: zakelijk denken vanuit een maatschappelijke taak. De nieuwe organisatie is duidelijk in wat zij doet en vaart een duidelijke, eigen koers. Binnen heldere kaders en met focus aan het werk. De beschikbare middelen worden optimaal ingezet voor het huisvesten van mensen die daarin zelf niet kunnen voorzien. Dat vraagt om een lokale verankering van de organisatie. Intermaris wil een partner van waarde zijn voor de gemeenten waar zij werkzaam is en samen de lokale opgaven definiëren en oppakken.

Onze doelgroepen De focus van Intermaris is het huisvesten van mensen die het zelfstandig niet redden op de woningmarkt. Het gaat hier primair om de groep mensen met inkomens tot € 34.085 (prijspeil januari 2012) met een huur tot aan de liberalisatiegrens. Daarbinnen werkt Intermaris aanbodgericht en bedient zij de doelgroepen zoals gedefinieerd in het BBSH. * Intermaris heeft oog voor hen die het op de woningmarkt niet redden en benut de haar gegeven beleidsvrijheid. Uitgangspunt hierbij is dat het benutten van de beleidsvrijheid bijdraagt aan onze visie op wonen en onze volkshuisvestelijke taak. Zo wordt een mix van lagere en iets hogere (midden) inkomens geacht bij te dragen aan de leefbaarheid van wijken en buurten. Woningen in het prijssegment vanaf de liberalisatiegrens tot circa € 850,- vergroten de mogelijkheden tot doorstromen. Stelregel is dat Intermaris andere doelgroepen bedient, maar alleen als de opbrengsten ten gunste van haar primaire doelgroep komen.

Ons aanbod Uitgangspunt is een gedifferentieerde woningvoorraad, ook op wijkniveau. Een woningvoorraad die voldoet aan de huidige vraag en een beleid gericht op de vraag van morgen. Hoewel er differentiatie in woningtypologie plaatsvindt, wordt de uitrusting van de woningen juist meer gestandaardiseerd. Er is een beperkt aantal keuzes, ook voor bijzondere doelgroepen. Bovendien houdt Intermaris de ontwikkelingen scherp in de gaten om de verhuurbaarheid - en daarmee de continuïteit van haar bedrijfsvoering - van het bezit te garanderen. Bezit dat niet past binnen onze volkshuisvestelijke visie en geen aansluiting vindt bij de door ons gedefinieerde doelgroepen, bijvoorbeeld dure huur en Bedrijfs Onroerend Goed, stoten we (op termijn) af.

* Besluit Beheer Sociale Huursector

6


Ons werkgebied Intermaris gelooft in de vitaliteit van de stad en ziet hier een taak weggelegd voor corporaties. Gerelateerd aan ons woningbezit focussen wij ons op de steden Hoorn en Purmerend. Beide steden kennen een vergelijkbare volkshuisvestelijke opgave: (binnen)stedelijke vernieuwing en herstructurering. Tegelijkertijd houden wij oog voor kansen die zich voordoen aan de randen van de stad. Dat doen we op basis van de klantvraag, want we willen meebewegen met de woonwensen van de klant. Bij deze focus hoort het heroverwegen van ons eigendom in de kleine kernen.

Wie Huurders van sociale huurwoningen Dit is onze primaire doelgroep. Sinds de afspraken tussen Den Haag en Brussel (vanaf 2011) geldt de volgende afbakening: 90 procent van alle vrijkomende woningen met een huurprijs onder de liberalisatiegrens wijzen we toe aan huishoudens met een verzamelinkomen van maximaal € 34.085, niveau 2012.

Huurders van vrije sector huurwoningen Deze vorm van verhuur is ondersteunend aan onze kerntaak. Het leidt tot een gevarieerder woningbezit in buurten en wijken, met meer keuzemogelijkheden en we bieden onze huurders kansen om door te stromen. Het gaat om woningen in de prijsrange van € 650,- tot circa € 850,- per maand.

Kopers van betaalbare koopwoningen Door de verkoop van bestaande sociale huurwoningen bedienen we de middeninkomens. Met de opbrengsten van de verkoop financieren we onze investeringen in nieuwbouw. De sociale huurwoningen die we te koop aanbieden, zijn door hun prijsstelling aantrekkelijk voor de lagere middeninkomens. Het mes snijdt zo aan twee kanten.

Kopers in de vrije sector Intermaris richt zich niet op de ontwikkeling en verkoop van vrije sector koopwoningen. Dit segment wordt door andere partijen op de woningmarkt bediend.

Wat Zelfstandige woonruimte We ontwikkelen en verhuren sociale huurwoningen.

Maatschappelijke huisvesting voor bijzondere doelgroepen Mensen die bijvoorbeeld door een beperking nauwelijks toegang krijgen tot de woningmarkt, helpen wij aan woonruimte.

Maatschappelijk vastgoed Onze woningcorporatie levert ‘de stenen’ en onze partners zorgen voor de functionele invulling. De relatie tussen ons bezit en onze huurders is een doorslaggevend criterium.

Commercieel vastgoed Dit ontwikkelen we alleen als het fysiek onderdeel is van een groter project met daarin sociale huurwoningen. Het beleid is gericht op het afstoten van commercieel vastgoed.

Waar Focus op de steden Hoorn en Purmerend.


7

3 Vijf waarden model basis voor een professionele organisatie De sturing van Intermaris vindt plaats op basis van de vijf belangrijkste waarden voor onze organisatie. Deze waarden kennen een onderlinge samenhang en zijn gerelateerd aan onze strategische keuzen, ons beleid, de geformuleerde doelstellingen, de beschikbare middelen en de risico’s.

De vijf waarden zijn: 1 de klantwaarde 2 de vastgoedwaarde 3 de financiële waarde 4 de organisatiewaarde 5 de medewerkerswaarde

8


3.1 de klantwaarde De hoofdgroep Klantwaarde bestaat uit de volgende facetten: Verhuur, Leefomgeving en Duurzaamheid Verhuur Intermaris werkt voor de huidige en toekomstige huurders van haar huurwoningen. Primair voor mensen die moeilijk zelf in hun woningvraag kunnen voorzien. De Nederlandse woningmarkt mag dan voor een steeds groter deel uit koopwoningen bestaan, de behoefte aan goede, betaalbare huurwoningen blijft groot. Zeker in de stedelijke gebieden. Wij ontwikkelen woningen voor groepen bewoners in verschillende stadia van hun wooncarrière: van starters tot en met senioren. Speerpunten van ons verhuurbeleid: een gedifferentieerd woningaanbod, betaalbare woonlasten en een goede prijs-kwaliteitverhouding. Wij willen ons woningbezit volledig verhuren en streven naar een bezettingsgraad van 100%.

Leefomgeving Intermaris doet aan leefbaarheid. Maar er zijn regels. Wij investeren vooral in de fysieke zaken in termen van schoon, heel, veilig. Daarbinnen beperken wij ons tot die zaken waar wij als corporatie een verantwoordelijkheid hebben. Dus alleen in buurten waar de corporatie dominant bezit heeft, alleen gerelateerd aan het wonen, en alleen waar de (potentiële) klant het wil of het de (toekomst)waarde van het vastgoed ten goede komt. Onze inzet toetsen wij aan de kaders van het waardemodel en definiëren wij in termen van financieel en maatschappelijk rendement. Leefbaarheidsactiviteiten kunnen zowel preventief als curatief ingezet worden. Leefbaarheid is niet het exclusieve domein van de corporatie. Iedereen heeft zijn taak en verantwoordelijkheid; gemeenten, overheidsdiensten, welzijnsorganisaties en bewoners.

Duurzaamheidsbeleid, focus op woonlasten Het duurzaamheidsbeleid van Intermaris kent een focus op het betaalbaar houden van de woonlasten voor onze huurders; reduceren van het energieverbruik staat voorop. Met woonlasten bedoelen wij de optelsom van huur en energiekosten. Uitgangspunt is dat huurders meebetalen aan energiebesparende maatregelen. Reductie van het energieverbruik levert voor bewoners aantoonbaar voordeel op. Immers, binnen de totale woonlasten treedt een verschuiving op: de kosten voor energie nemen af, terwijl het aandeel van de huur toeneemt. Dit laatste is nodig omdat Intermaris anders niet kan investeren in energiebesparende maatregelen.


9

3.2 de vastgoedwaarde De hoofdgroep Vastgoedwaarde bestaat uit de volgende facetten: Ontwikkeling & Herstructurering en Onderhoud Ontwikkeling & Herstructurering De nieuwbouwproductie verschuift van de uitleggebieden naar de stad. Steeds vaker zal hierbij sprake zijn van sloop, vervangende nieuwbouw en herstructurering. Bij herstructurering gaat het naast fysiek ingrijpen om het aanpassen van de sociale structuur in de wijk. Getracht wordt de sociale en economische vitaliteit van de wijk te vergroten. In ons werkgebied is geen sprake van krimp; hoogstens van een zich ontspannende woningmarkt. Daarom hanteert Intermaris als uitgangspunt dat de voorraad in omvang gelijk blijft. Nieuwbouw is gericht op het kwalitatief verbeteren van de woningportefeuille en het in overeenstemming brengen met de veranderende vraag. Omdat ontwikkeling en herstructurering één van de kerntaken van de nieuwe organisatie is, besteden wij deze discipline niet uit. De combinatie van een basisbezetting en een flexibele schil, maakt het mogelijk om eventuele fluctuaties in de productie op te vangen.

Onderhoud Veranderende regelgeving, de aandacht voor duurzaamheid en energiekostenreductie en een heroriëntatie op de financiële positie van corporaties vragen om een actueel en accuraat onderhoudsbeleid. Een beleid dat volledig is afgestemd op aanverwante beleidsvelden en in overeenstemming is met het strategisch voorraad- en vastgoedbeleid. Dit vraagt om heldere kaders en werkbare uitgangspunten: onder andere basiskwaliteit, duurzaamheidsbeleid en Zelf Aangebrachte Voorzieningenbeleid. Binnen de corporatie is sprake van een kostenbewustzijn. Dit vertaalt zich onder meer in ons duurzaamheidsbeleid. Dit is gericht op energiereductie en comfortverbetering. Voor het eerste geldt dat de investeringen worden verdisconteerd in een hogere huursom. Het tweede draagt bij aan het vergroten van draagvlak bij zittende huurders. Marktwerking is de norm. Dat betekent dat we vormen van aanbesteding zullen toepassen bij alle activiteiten van de afdelingen vastgoedontwikkeling & herstructurering, vastgoedbeheer en service & onderhoud.

3.3 de financiële waarde De hoofdgroep Financiële waarde bestaat uit de volgende facetten: Financiën & Verkoop Financiën Ten behoeve van de borging van de belangen voor de bestaande en toekomstige huurders en het bezit streeft Intermaris naar een lange termijn financiële continuïteit van de corporatie. Intermaris voldoet aan de eisen die de toezichthouders Centraal Fonds Volkshuisvesting en Waarborgfonds Sociale Woningbouw stellen aan normeringen en ratio’s ten aanzien van de vermogenspositie en operationele kasstromen.

10


Bij de waardering van het bezit kiest Intermaris om sociaal vastgoed te zien als een bedrijfsmiddel en niet als een belegging. Deze bedrijfsmiddelen waarderen wij tegen actuele waarde (bedrijfswaarde) om een goed inzicht te geven in de toekomstige verdiencapaciteit van ons bezit. De financiële waarde hiervan wordt mede bepaald door de standpunten die wij innemen ten aanzien van de korte- en lange termijn verwachting van een aantal economische parameters. Waaronder de prijsinflatie, de stijging van de bouw- en onderhoudskosten evenals de ontwikkeling van de rentevoet. Intermaris kiest verder voor financiële transparantie om de stakeholders en andere belanghebbenden inzicht te geven in wat er aan financiële middelen binnenkomt en waaraan wij ze besteden. Zo maken wij duidelijk dat wij werken aan een duurzaam verdienmodel, om ook op langere termijn de verhuur van onze woningen mogelijk te maken.

Verkoop Omdat de exploitatie van onze huurwoningen onvoldoende opbrengt, is het noodzakelijk om woningen te verkopen. De opbrengsten komen ten goede van onze vernieuwingsopgave: nieuwbouw en grote renovaties. Een vernieuwingsopgave die wij niet kunnen realiseren zonder de verkoop van woningen. Het financiële motief is leidend: de opbrengsten uit verkoop borgen de continuering van onze bedrijfsvoering en daarmee onze volkshuisvestelijke taak. Bij verkoop streven wij naar opbrengstmaximalisatie. Kortingsproducten (Koopstart of Koopgarant) zetten wij niet meer in, behalve als marketinginstrument om de woningverkoop te stimuleren. Het financiële resultaat is hierbij doorslaggevend; een lagere verkoopopbrengst door prijsverlaging wordt afgezet tegen het resultaat van het kortingsproduct. De doelstelling is niet om de woningen weer in bezit te krijgen, maar juist om de opbrengsten te kunnen inzetten voor onze kerntaken. Ook wensen wij het woningeigendom niet te stimuleren; huren is ook prima. Koopwoningen worden in principe niet meer gebouwd, tenzij deze ten goede komen aan de wijkopbouw. In dat geval zoeken wij naar (commerciële) partners om het vastgoed te realiseren.

3.4 de organisatiewaarde De hoofdgroep Organisatie waarde bestaat uit de volgende facetten: Organisatie, Resultaatgericht en Samenwerking Organisatie Intermaris is een maatschappelijk gerichte en klantgedreven organisatie en heeft tegelijkertijd de ambitie om zakelijk en professioneel te werken. De organisatie is sterk lokaal verankerd en kent een efficiënte en effectieve inrichting in model en in de onderliggende processen. Met maximaal drie managementlagen is er sprake van korte lijnen. Er is eenheid in het centraal ontwikkelde beleid en de verantwoordelijkheden en bevoegdheden zijn laag in de organisatie neergelegd. Medewerkers nemen die verantwoordelijkheid ook. Het bestuur stuurt in dit verband met gepaste afstand in een bestuurlijke omgeving die wordt gekenmerkt door een uitstekende Governance.

Resultaatgericht In de uitvoering van onze activiteiten zijn we gemotiveerd, innoverend en vooruitstrevend, zonder hierbij het resultaat uit het oog te verliezen. We kiezen daarbij voor een resultaatgerichte en kwaliteitsgerichte benadering. Wij streven ernaar om een lerende organisatie te zijn; wij blijven ons ontwikkelen en verbeteren.

Werkgroep Strategie & Beleid - juli 2012 11

Onze leidinggevenden beschikken over een breed scala aan leiderschapsstijlen; coachend waar kan, sturend waar moet. Zij zijn vakkundig om medewerkers de gewenste resultaten te laten behalen. Trekken de organisatie op een hoger plan, laten voorbeeldgedrag zien en hebben de juiste competenties om hun ‘vak’ uit te oefenen. Net als de medewerkers blijven ook de leidinggevenden zich ontwikkelen.

Samenwerking Intermaris werkt enerzijds samen om de doelgroepen en organisatiedoelstellingen te realiseren. Anderzijds gaat het bij samenwerken om de bestaande werkzaamheden efficiënt en doelgericht uit te voeren. Samenwerking kent bij Intermaris twee verschijningsvormen: intern en extern.

Intern Voorwaardelijk voor de uitvoering van de strategie is een goede (interne) samenwerking tussen de organisatie(s) en de medewerkers. De samenwerking vindt het meeste plaats in de onderste laag van de organisatie. Buiten de goede samenwerking zijn goede kaders randvoorwaardelijk voor de uitvoering. Het moet helder zijn welke taken en verantwoordelijkheden elke medewerker heeft. Met duidelijke kaders wordt er efficiënter samengewerkt en weet elke medewerker wat zijn/haar bijdrage is aan de doelstellingen. Men kan met elkaar dan ook die bijdrage bespreken.

Extern Onze organisatie is transparant en durft duurzame relaties aan te gaan. Relaties gebaseerd op professionaliteit, onderling vertrouwen, kennis en kunde. In ons werkgebied werken wij samen met andere corporaties via diverse platforms. Verder werken we met het oog op prestatieafspraken, woonvisies en woonruimteverdeling onder andere samen met het lokaal bestuur, corporaties en aanverwante partijen. Tenslotte werken wij in beide steden samen met netwerkpartners en zorginstellingen. We dragen onze missie, beleid en projecten actief uit naar onze belanghebbenden en staan open voor hun inbreng. Wij varen een eigen koers, met eigen verantwoordelijkheden, visie en afwegingen, maar nemen samen met de gemeenten en andere belanghebbenden de volkshuisvestelijke opgaven ter hand. We zien een open relatie en een van wederkerigheid. Door een bundeling van krachten bereiken we meer dan afzonderlijk van elkaar.

3.5 de medewerkerwaarde De hoofdgroep Medewerkerwaarde bestaat uit de volgende facetten: Professionalisering, Opleiding & Ontwikkeling, Arbeidsvoorwaarden & Omstandigheden Professionalisering Bij Intermaris werken wij vanuit onze kernwaarden: Bevlogen & Betrokken en Helder & Duidelijk. Deze kernwaarden zijn vertaald de kerncompetenties Resultaatgerichtheid & Samenwerken, welke bijdragen tot de verwezenlijking van de missie en doelstellingen van de organisatie. Naast de kerncompetenties die ons binnen Intermaris binden, beschikken onze medewerkers ook over de competenties die horen bij de afdeling waarvoor ze werken (wat bindt ons op de afdeling) en de functie waarin ze werken (wat heb ik nodig om mijn werk goed te doen). Hoe je werkt is minstens zo belangrijk als de taken op zich uitvoeren.

12


Elke competentie kent meerdere niveaus waarop invulling kan worden gegeven aan de gewenste houding- en gedragsaspecten. Daarmee is ook competentieontwikkeling binnen de eigen functie/afdeling of naar een andere functie mogelijk. In het strategisch HR-plan staat hoe wij invulling geven aan aspecten als competentie-, prestatie- en kennismanagement.

Opleiding & Ontwikkeling Intermaris besteedt een deel van de loonsom aan opleidingen en trainingen. Dit budget is enerzijds afgestemd op de individuele persoonlijke ontwikkelingsplannen en anderzijds op een algemene opleidingsbehoefte die vanuit de organisatie komt. Beide zijn gericht op de continue professionalisering van de medewerkers. Met een beoogde professionaliseringslag toetsen we of we opleidingsmiddelen nog effectiever kunnen inzetten. Met als doel: maximaal rendement voor de medewerkers en de organisatie. Wij benutten de kwaliteiten en talenten van onze medewerkers namelijk optimaal.

Arbeidsvoorwaarden & Omstandigheden Bij Intermaris zijn wij goed voor onze mensen. Wij zorgen voor een gezonde, inspirerende en veilige werkomgeving. Wij ervaren goed werkgeverschap als onze plicht. Een tevreden werknemer levert tenslotte een betere prestatie en dat zal bijdragen aan het behalen van onze doelen. Zonder te verdwalen in de bureaucratie, leggen wij de belangrijkste regels en afspraken vast. De regels uit de cao en onze secundaire arbeidsvoorwaarden vormen de leidraad. Zo zijn alle functies binnen Intermaris gewaardeerd en vastgelegd in functieprofielen. Beloning vindt plaats op basis van de cao-woondiensten, in combinatie met het Beoordelings- en Beloningssysteem (BeoBel). Elke medewerker weet zo wat van hem/haar wordt verwacht en heeft inzicht in de andere functies van de organisatie. Door deze inzichten bevorderen wij de doorstroom en kunnen wij ontwikkelplannen opstellen.

Werkgroep Strategie & Beleid - juli 2012 13

Werkgoep Strategie en Beleid juli 2012

Aangenaam. Intermaris, volkshuisvester

Recommend Documents