INTERMARIS INFORMEERT
Intermaris in 2014
INHOUD JAARDOCUMENT INTERMARIS 2014 Voorwoord A.
4
Jaarverslag 1. Volkshuisvestingsverslag
8
1.1
Klant, onze resultaten
10
1.2
Betaalbaarheid
10
1.3
Beschikbaarheid
12
1.4
Leefbaarheid
13
1.5
Dienstverlening en klantcontact
15
1.6
Vastgoed, onze resultaten
17
1.7
Voorraad
17
1.8
Kwaliteit
22
1.9
Duurzaamheid
23
1.10 Financiën, onze resultaten
24
1.11 Onze strategie: sturen op kasstromen & monitoren van waardeontwikkeling
24
1.12 Jaarcijfers 2014
24
1.13 Grondposities
26
1.14 Meerjarenperspectief (2015 – 2019)
27
1.15 Risicoparagraaf
28
1.16 Risicomanagementsysteem
32
1.17 Doelstelling Intermaris
33
1.18 Strategie
33
1.19 Cultuur
34
1.20 Informatisering en automatisering
34
1.21 Overlegstructuren en samenwerkingsverbanden
34
1.22 Formatie
39
1.23 Ziekteverzuim en arbobeleid
39
1.24 Opleiding
39
1.25 Ondernemingsraad
39
1.26 Verklaring bestuur
40
2. Verslag van de Raad van Commissarissen
43
2.1
Algemene terugblik op 2014
43
2.2
Corporate Governance
48
2.3
Interne aangelegenheden Raad van Commissarissen
51
2.4
Vooruitblik 2015
56
2.5
Tot slot
57
B.
Jaarrekening 2014
C.
Overige gegevens
58 130
3
VOORWOORD Woningcorporaties kregen veel belangstelling in 2014. Bijvoorbeeld als gevolg van de parlementaire enquête. De verhoren waren interessant en informatief, maar soms ook ronduit ontluisterend. De uitslag van deze enquête was verrassend genoeg behoorlijk genuanceerd. Zowel de corporaties als de bestuurders en politiek hebben steken laten vallen. Maar ook was er veel publiciteit over de sector nadat de Novelle of nieuwe Woningwet op de agenda kwam in de Tweede Kamer. Kernthema: de corporatie moet weer terug naar haar kerntaak; het beschikbaar maken van betaalbaar wonen. En een aanscherping wat er wel en wat er niet mag. Daarnaast een wijziging in de toezichtstructuur en het afleggen van verantwoording. Vertaald in een vorm van regeldrift die de sector zelf over zich heeft afgeroepen. Verder wordt de invloed van de huurdersorganisaties beter vastgelegd. En de bijdrage die wij leveren aan de staatskas in de vorm van de verhuurdersheffing groeide in 2014 naar € 8,5 miljoen! Huurders Onze huurders hebben in 2014 weer ruim gebruik gemaakt van onze diensten. De tevredenheid daarover wordt door het KWH gemeten. Net als voorgaande jaren scoren de onderhoudsmensen het hoogst. Naast betaalbaarheid is kwaliteit en service voor onze huurders een belangrijk gegeven. Het verhuren van woningen verloopt eveneens voorspoedig, alhoewel er vaak sprake is van afzeggingen van de geselecteerde huurders, de zogenoemde no shows. De leegstand blijft echter laag, evenals de huurachterstanden, die binnen 1% van de huursom blijven. Leefbaarheid is een onderdeel waarbij wij ons goed kunnen laten zien in de wijken en buurten. Het draagt bij aan binding en onderling begrip. Weinig tot geen begrip echter kunnen we opbrengen voor huurders die een plantage hebben in hun woning. In die gevallen waar een hennepplantage aanwezig is wordt het huurcontract direct ontbonden. Door de goede afspraken met de Politie en Justitie, samengevat in het Hennepconvenant, is het bestrijden van plantages een efficiënte zaak geworden. Overleg huurdersverenigingen Op het gebied van de participatie van de huurders hebben we regelmatig overleg met HV De Boog in Hoorn en HV InterWhere in Purmerend. Met De Boog en InterWhere hielden we in 2014 een conferentie over de onderlinge relatie en de samenwerking. Op belangrijke beleidsvelden maakten we afspraken en vroegen en kregen we inhoudelijke adviezen. Met name de huurverhoging van 1 juli was een onderwerp dat veel aandacht heeft gekregen. Ons besluit om inkomensafhankelijke huurverhogingen door te voeren kreeg instemming. Ook in de complexen voeren wij regelmatig overleg met de bewonerscommissies en huurders over zaken die in de complexen spelen. Daar gaat het over de thema’s die direct in het oog springen, met onderhoudsingrepen, schoonmaak van algemene ruimten en de vervuiling in de omgeving als belangrijke elementen. Maar ook de kosten van de service en de leefbaarheid zijn thema’s die we vaak bespreken. Overlast door huurders komt minder vaak voor maar is wel een duidelijk aanwezig aspect. Daar oplossingen voor te vinden, door gesprekken, maar ook door dossieropbouw en zelfs het ontbinden van een huurcontract is lastig en tijdrovend. Overlast ondervinden door gedrag grijpt diep in de persoonlijke levenssfeer van onze huurders en wij gaan er dan ook serieus mee om. Helaas kunnen ook wij niet altijd de oplossing vinden.
4
Intermaris in 2014
Gemeenten De samenwerking met de drie gemeenten Waterland, Purmerend en Hoorn is professioneel en zakelijk. We bespreken zowel uitvoeringsfasen als het beleid op het gebied van wonen. Met de raden van Hoorn en Waterland/Purmerend zijn thema-avonden georganiseerd rond het wonen en de prijs daarvan. Het bestuur presenteerde het ondernemingsplan aan raadsleden in Hoorn en Purmerend. Met de colleges van B&W is op regelmatige basis overleg over de stand van zaken binnen de gemeenten. Samenwerkingen. Intermaris werkt samen met West-Friese corporaties in het Platform Woningcorporaties West-Friesland (het PWW). Binnen het Samenwerkingsverband Waterland werken we samen met de corporaties in Waterland en Purmerend. Daarmee geven we invulling aan onze verantwoordelijkheid voor de regionale zaken op het gebied van het wonen. Met vijf andere Noord Hollandse corporaties werkten we aan de opzet van een Noord Hollands federatief verband, in nauwe samenwerking met de Amsterdamse federatie van Woningcorporaties. Investeringen In 2014 bleven de investeringen in nieuwbouw en herstructurering achter op de planning. In 2014 leverden we 24 nieuwe appartementen op bij de TSH locatie in Hoorn en in de binnenstad van Hoorn. De realisatie van 32 appartementen aan het Keern in Hoorn en 60 appartementen aan de Weel in Hoorn zijn in volle gang. Daarnaast zijn belangrijke stappen gezet in de voorbereiding van nieuwbouw en herstructurering van woningen in Purmerend en Hoorn Noord. Het betreft onder meer de projecten Wherepark en Binneblijfstraat (sloop gevolgd door nieuwbouw). Verder spreken we met de Gemeente Purmerend over een viertal nieuwbouwlocaties: twee in de wijk Weidevenne, (de Lamel en Kop van West) en een tweetal locaties in de wijken. Verder bereiden we de aanpak van de hoogbouw in Purmerend voor, evenals de portiek etageflats aan de Siriusstraat. Duurzaamheid Op het gebied van energiebesparing boekten we mooie resultaten. We startten met een omvangrijk duurzaamheidsproject: 1.200 woningen verbeteren met twee tot drie labelstappen. Een belangrijke bijdrage aan lagere energielasten, dus lagere woonlasten. Mooi om te zien dat huurders bij grote meerderheid instemmen met de maatregelen. Gemiddeld halen onze medewerkers 80% voorstemmers op, waar 70% de ondergrens is. Verder maakten we gebruik van het lage BTW tarief om versneld asbest te saneren en onderhoud uit te voeren. Ondernemingsplan In oktober presenteerden wij ons ondernemingsplan voor de komende 4 jaren. Een document met ambitie en richting. Met dit ondernemingsplan kunnen we de vraag van de gemeenten op het gebied van prestatieafspraken goed beantwoorden. Aedes benchmark In de Aedes Benchmark kwamen we uit op een B op kwaliteit en een C op kosten. De Benchmark heeft weliswaar tot doel om onderling te vergelijken en van elkaar te leren, maar de praktijk is dat de aangeleverde cijfers niet gevalideerd hoeven te worden. Dit heeft ongetwijfeld effect gehad op de scores.
Intermaris in 2014
5
Medewerkers Bij Intermaris was 2014 een goed jaar. Een medewerkersonderzoek met een 7,7 als rapportcijfer voor algemene tevredenheid bevestigt dit beeld. Het tweede fusiejaar gaf een verdere reductie van de omvang van de organisatie te zien. Dit blijft de komende jaren aan de orde. Naast slimmer werken en het streven naar digitalisatie, gaat de kostenreductie ook over het aantal medewerkers. In de organisatie leeft als gevolg hiervan een gevoel van onveiligheid. Dit is een feit waar we niet omheen kunnen en waar we een duidelijke strategie over moeten uitzetten. Slot Kortom, 2014 was een goed jaar voor ons. Dit was niet mogelijk zonder de inzet van alle medewerkers, waarvoor onze dank.
Martin Hoiting, bestuurder Wonen (voorzitter) Aart Slot, bestuurder Vastgoed Peter Smit, bestuurder Bedrijfsvoering
6
Intermaris in 2014
A. JAARVERSLAG
Intermaris in 2014
7
1. VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG Klant ........................................................................................................................................ 10 1.1 1.2
1.3
1.4
1.5
Onze resultaten ................................................................................................................ 10 Betaalbaarheid ................................................................................................................. 10 1.2.1
Prijsklasse van woningen ........................................................................................... 10
1.2.2
Huurprijzen .............................................................................................................. 11
1.2.3
Huurachterstanden en ontruimingen ............................................................................ 11
Beschikbaarheid ............................................................................................................... 12 1.3.1
Beschikbaar gekomen woningen en mutaties in de voorraad........................................... 12
1.3.2
Toegewezen woningen ............................................................................................... 12
Leefbaarheid .................................................................................................................... 13 1.4.1
Een kleine greep uit onze leefbaarheidsprojecten .......................................................... 13
1.4.2
Betrokkenheid .......................................................................................................... 14
Dienstverlening en klantcontact.......................................................................................... 15 1.5.1
Klantgericht.............................................................................................................. 15
1.5.2
Klanttevredenheid ..................................................................................................... 15
1.5.3
Digitaal klantenpanel ................................................................................................. 15
1.5.4
KWH-label ................................................................................................................ 15
1.5.5
Klachten .................................................................................................................. 15
1.5.6
Klantcontacten.......................................................................................................... 16
Vastgoed .................................................................................................................................... 17 1.6
Onze resultaten ................................................................................................................ 17
1.7
Voorraad ......................................................................................................................... 17
1.8
1.9
1.7.1
Overzicht totale voorraad ........................................................................................... 17
1.7.2
Overzicht woningvoorraad .......................................................................................... 17
1.7.3
Mutaties in woningvoorraad 2014 ................................................................................ 18
1.7.4
Woningverkopen ....................................................................................................... 18
1.7.5
Sloop....................................................................................................................... 20
1.7.6
Nieuwbouwprojecten ................................................................................................. 20
Kwaliteit .......................................................................................................................... 22 1.8.1
Renovatieprojecten ................................................................................................... 22
1.8.2
Onderhoud van woningen........................................................................................... 22
Duurzaamheid.................................................................................................................. 23
Financiën .................................................................................................................................... 24 1.10
Onze resultaten ................................................................................................................ 24
1.11
Onze strategie: sturen op kasstromen & monitoren van waardeontwikkeling ............................ 24
1.12
Jaarcijfers 2014................................................................................................................ 24 1.12.1
Totaalresultaat € 50,6 miljoen positief ..................................................................... 24
1.12.2
Exploitatie van huurwoningen ................................................................................. 25
1.12.3
Financieren ........................................................................................................... 25
1.12.4
Investeren ............................................................................................................ 26
1.12.5
Monitoren van bedrijfswaarde ................................................................................. 26
1.13
Grondposities ................................................................................................................... 26
1.14
Meerjarenperspectief (2015-2019) ..................................................................................... 27
1.15
Risicoparagraaf ................................................................................................................ 28 1.15.1
8
Achtergrond.......................................................................................................... 28
Intermaris in 2014
1.16
1.15.2
Risicoprofiel .......................................................................................................... 29
1.15.3
Weerstandsvermogen en continuïteit ....................................................................... 29
1.15.4
Kapitaalmarkt en beschikbaarheid liquiditeiten .......................................................... 29
1.15.5
Benutting huuropbrengstenpotentieel ...................................................................... 31
1.15.6
Verkoop en woningmarkt........................................................................................ 32
1.15.7
Portefeuille mismatch vraag aanbod ........................................................................ 32
Risicomanagement systeem ............................................................................................... 32
Organisatie ................................................................................................................................. 33 1.17
Doelstelling Intermaris ...................................................................................................... 33
1.18
Strategie ......................................................................................................................... 33
1.19
Cultuur............................................................................................................................ 34
1.20
Informatisering en Automatisering ...................................................................................... 34
1.21
Overlegstructuren en samenwerkingsverbanden ................................................................... 34 1.21.1
Overleg met huurders ............................................................................................ 34
1.21.2
Overleg met de gemeentes ..................................................................................... 35
1.21.3
Samenwerking binnen de corporatiesector ................................................................ 36
1.21.4
Verbindingen ........................................................................................................ 37
Medewerkers .............................................................................................................................. 39 1.22
Formatie ......................................................................................................................... 39
1.23
Ziekteverzuim en arbobeleid .............................................................................................. 39
1.24
Opleiding ......................................................................................................................... 39
1.25
Ondernemingsraad ........................................................................................................... 39
Verklaring bestuur ....................................................................................................................... 40 1.26
Verklaring bestuur ............................................................................................................ 40
Bijlage 1: Overzicht van Lidmaatschappen van Verenigingen van Eigenaren ........................................ 41
Intermaris in 2014
9
Klant 1.1
Onze resultaten
In 2014 hebben wij 1.188 woningen kunnen toewijzen aan onze woningzoekenden. 97% van de woningen met een huurprijs onder de liberalisatiegrens zijn daarbij toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot € 34.678. Hiermee hebben wij ook in 2014 een belangrijke bijdrage kunnen geven aan onze kerntaak. De algemene huurverhoging is voor mensen met een laag inkomen uitgekomen op gemiddeld 3,5% waar 4% was toegestaan. De ontwikkeling van de betaalbaarheid van de huren blijft een belangrijk aandachtspunt. Door actief beleid op het gebied van incasso is het aantal ontruimingen licht afgenomen van 35 in 2013 tot 32 in 2014. Als het gaat om de leefbaarheid in onze wijken en buurten dan zoeken wij de samenwerking op. Dit heeft geleid tot vele mooie projecten en initiatieven. Wij zijn als Intermaris ook trots op de uitkomsten naar de kwaliteit van onze dienstverlening via het KWH-huurlabel. Van de corporaties die deelnemen met meer dan 10.000 woningen is Intermaris op de eerste plaats geëindigd! 1.2
Betaalbaarheid
Ons streven is om in 2017 maximaal 50% van de verhuurderheffing via de huur op te brengen. We hebben in 2014 daarom voor het eerste gebruik gemaakt van de mogelijkheid om een inkomensafhankelijke huurverhoging toe te passen. Uitgangspunt is dat de financieel sterkste schouders iets meer last dragen. Door de hoogste inkomens een extra huurverhoging te geven ontzien wij onze primaire doelgroep. Hierbij is gekozen voor een getrapt stelsel van huurverhogingen, waarbij huurders met de laagste inkomens nooit meer betalen dan de door ons bepaalde streefhuur. In 2014 hebben wij gemiddeld een huurverhoging van 3,8% gevraagd. Voor de groep laagste inkomens bedroeg de huurverhoging gemiddeld 3,5%; 25% van deze huurders heeft een huurverhoging gehad die gelijk of lager dan de inflatie van 2,5% was. Voor de hoogste inkomens was de huurverhoging circa 6,5%. 1.2.1
Prijsklasse van woningen
In totaal heeft 97% van de woningen van Intermaris een huur onder de liberalisatiegrens. Bijna 80% van alle woningen heeft bovendien een goedkope of betaalbare huur. Dit deel is voor huishoudens met een laag inkomen door een huurtoeslag goed betaalbaar. Tabel A: Verdeling van zelfstandig en onzelfstandig woningbezit naar prijsklasse, per regio Klasse
Goedkoop
Hoorn e.o.
1.048
11%
6.334
66%
2.060
21%
226
2%
9.668
Purmerend
580
9%
4.795
73%
969
15%
195
3%
6.539
13
4%
211
67%
85
27%
5
2%
314
65
25%
56
22%
6
2%
131
51%
258
1.706
10%
11.396
68%
3.120
19%
557
3%
16.779
Waterland
Betaalbaar
Middelduur
Duur
Totaal
Onzelfstandige woning Totaal
De indeling in prijsklassen is als volgt:
10
Goedkoop: huur tot € 389,05
Betaalbaar: huur vanaf € 389,05 tot € 596,75
Middelduur: huur vanaf € 596,75 tot € 699,48
Duur: huur vanaf € 699,48
Intermaris in 2014
Het onzelfstandig woningbezit zijn woningen in bijzondere woonvormen (bejaardentehuizen, leefgemeenschappen voor lichamelijk en verstandelijk gehandicapten en dergelijke), kamergewijze verhuur en woonwagens. 1.2.2
Huurprijzen
Tabel B: Streefhuur en gemiddelde huurprijs Regio
Gemiddeld
Gemiddelde
Gemiddelde netto
streefhuur per-
streefhuur in
huurprijs in
centage 2014*
euro’s
euro’s
Hoorn e.o.
77,8%
553,04
520,14
Purmerend
72,7%
548,22
492,25
Waterland
73,2%
613,53
540,41
*Streefhuur als percentage van de maximaal redelijke huur.
De gemiddelde streefhuren zijn voor Hoorn en Purmerend in euro’s nagenoeg gelijk, terwijl de huren in Waterland ongeveer 10% hoger liggen. Dit komt vooral doordat het bezit in Waterland hoofdzakelijk uit eengezinswoningen bestaat. Die kennen een hogere woningwaardering en bijbehorende huur. Kijk je naar het percentage streefhuur, dan zie je een verschil tussen enerzijds Hoorn en anderzijds Purmerend en Waterland. Het verschil in percentage heeft te maken met de introductie van de zogenaamde Donnerpunten. Zowel Waterland als Purmerend hebben deze extra punten, waardoor de maximale huur is toegenomen. We kozen ervoor deze punten niet door te rekenen in de streefhuur, waardoor het percentage wordt gedrukt. 1.2.3
Huurachterstanden en ontruimingen
Tabel C: Bedrag huurachterstand, aantal ontruimingen Regio
Aantal ontruimingen
Huurachterstand
Jaarhuur, incl.
Huurachter-
Huurachter-
2014
zittende huurder
vergoedingen
stand % 2014
stand % 2013
Hoorn e.o.
23
€ 712.595
€ 66.527.458
1,07%
1,33%
Purmerend
9
€ 250.961
€ 43.460.420
0,58%
0,66%
Waterland
0
€ 12.663
€ 1.998.899
0,63%
0,65%
32
€ 976.219
€ 111.986.777
0,87%
1,06%
Totaal
De huurachterstand is ten opzichte van 2013 met bijna 0,2% afgenomen. Tussen de twee vestigingen zie je nog wel een groot verschil. De huurachterstand in regio Hoorn is 0,5% hoger dan in Purmerend en Waterland. Dit verschil is deels te herleiden in werkwijze en de inzet van het netwerk. In 2014 is de werkwijze in Hoorn deels gelijkgeschakeld aan de werkwijze in Purmerend. Hierdoor nemen de verschillen al wel af. De belangrijkste winst in Hoorn is echter te halen in het inschakelen van het netwerk dat belast is met schuldhulpverlening. Zodra deze goed is ingericht zal een verdere afname van de huurachterstand plaatsvinden.
Intermaris in 2014
11
Het aantal ontruimingen in verband met huurachterstand is licht afgenomen van 35 in 2013 naar 32 in 2014. In de meeste gevallen was de huurder al voor de ontruimingsdatum vertrokken, zodat er van een daadwerkelijke ontruiming geen sprake was. De afname van het aantal ontruimingen bevestigt dat onze inzet om ontruimingen te voorkomen, de zogenaamde ‘vroeg-er-op-af’-aanpak, loont. 1.3
Beschikbaarheid
1.3.1
Beschikbaar gekomen woningen en mutaties in de voorraad
Het aantal beschikbaar gekomen woningen daalde in 2014 licht. De mutatiegraad kwam daarmee op 7,8% uit. Purmerend laat een lichte daling in de mutatiegraad zien, terwijl Hoorn een redelijke stijging kent. Oorzaak van de stijging in Hoorn is met name de renovatie van Sterflat 2. Als je deze woningen buiten beschouwing laat komt de mutatiegraad uit op 8,6% voor Hoorn. Tabel D: Beschikbaar gekomen woningen Regio
Aantal beschikbaar
Mutatiegraad
gekomen woningen 2014
2013
2014
2013
Hoorn e.o.
914
865
9,3%
8,7%
Purmerend
390
461
5,9%
6,9%
12
8
3,8%
2,6%
1.316
1.334
7,8%
7,9%
Waterland Totaal 1.3.2
Toegewezen woningen
Tabel E: Toewijzingen onder en boven de inkomensgrens van €34. 678 Aantal Toewijzing onder € 34.678 (90%-norm) Toewijzing boven € 34.678 Aantal toewijzingen in 2014 Toewijzing niet-DAEB woningen*
Percentage
1.117
97%
38
3%
1.155
100%
33
Totaal aantal toewijzingen in 2014
1.188
* woningen met een huur > € 699,48
Tabel F: Toegewezen woningen, naar type woning Regio
Eengezins-
Jongeren-
Senioren-
Meergezins-
Totaal
woningen
huisvesting
woningen
woningen
toegewezen
Hoorn e.o.
217
27%
91
11%
119
15%
374
47%
801
Purmerend
80
21%
16
4%
61
16%
221
59%
378
5
56%
-
0%
2
0%
2
22%
9
302
25%
107
9%
182
15%
597
50%
1.188
Waterland Totaal
In totaal zijn in 2014 1.316 woningen beschikbaar gekomen. Het overgrote deel, namelijk 1.188 is doorverhuurd. De overige woningen zijn aangemerkt voor verkoop of tijdelijk in gebruik als wisselwoning voor de renovatie van de Sterflats.
12
Intermaris in 2014
Tabel G: Directe bemiddeling Regio
Directe
Urgenten
bemiddeling
Statushou-
Totaal
ders
Hoorn e.o.
12
2
30
44
Purmerend
19
45
8
72
-
-
-
-
31
47
38
116
Waterland Totaal
* In Hoorn kennen we voor urgenten geen directe bemiddeling. Een urgent krijgt extra zoekjaren in ons woningaanbodsysteem, waarmee men zelfstandig een woning kan zoeken. Wie niet binnen een half jaar een passende woning heeft gevonden wordt door ons alsnog bemiddeld. In 2014 hebben twee urgenten niet zelfstandig een woning gevonden. Deze zijn door ons bemiddeld. Wat verder niet uit de tabel blijkt is dat daarnaast 65 urgenten zelf met behulp van de extra zoekjaren een woning hebben gevonden. Daarmee hebben we in Hoorn 2014 in totaal 67 urgenten aan een passende woning geholpen. 1.4
Leefbaarheid
Intermaris doet meer voor haar huurders dan alleen woningen verhuren en onderhouden. We hechten grote waarde aan een goede en leefbare (woon)omgeving. Wij zoeken samenwerking met bewoners, gemeenten en andere partijen die in onze wijken actief zijn. We organiseren en/of faciliteren leefbaarheidsprojecten waarin we gericht sturen op schoon, heel en veilig. We benutten samenwerkingsverbanden, die de betrokkenheid van bewoners vergroten. Leefbaarheid stimuleren we via diverse samenwerkingsovereenkomsten en convenanten met maatschappelijke partners. Door o.a. het hennepconvenant met gemeente, politie en justitie pakken we de hennepteelt in onze woningen effectief aan. Ongewenst bewonersgedrag bestrijden we met het convenant ongewenst bewonersgedrag. Op basis van dit convenant sporen we onderhuursituaties op en beëindigen we ongewenste situaties. De leegkomende woningen verhuren we vervolgens weer regulier. Daarnaast is in samenwerking met de gemeente Hoorn en Netwerk in Hoorn een start gemaakt met het introduceren van buurtbemiddeling. Inmiddels zijn de eerste vrijwilligers gevonden en zullen deze binnenkort starten met een training om opgeleid te worden tot mediators bij burenconflicten. Leefbaarheid betekent ook: samen met bewonerscommissies verbeteringen in ons bezit aanbrengen. Die zijn gericht op veiligheid en op het gebruiksgemak. Soms volstaat extra verlichting en soms doen we een flinke aanpassing. Als het nodig is voor de leefbaarheid, dan gaan we deze ingrepen niet uit de weg Onze medewerkers zijn onze ogen en oren in de wijk. De beheerteams werken samen aan leefbare buurten en complexen. Hun uitgebreide netwerk van maatschappelijke partners zetten ze in als dat moet. Door de gebiedsgerichte benadering kennen onze medewerkers hun huurders en andersom. 1.4.1
Een kleine greep uit onze leefbaarheidsprojecten 3XG, Grote waal: activering van buurtbewoners in de Grote Waal. Onder ander door huis aan huis bezoeken en achter de voordeur aanpak;
Deelname aan de roadshow veiligheid Hoorn. Project van gemeente en Intermaris gericht op het bewust maken van bewoners rond inbraak en veiligheid rond de woning;
Activering bewonerscommissie Westfriese Hof en de flats aan het Gildeplein/St. Jozefstraat;
Initiëren en faciliteren van een buurtmoestuin en speeltuin in de Kersenboogerd
Intermaris in 2014
13
Revitaliseren van diverse trappenhuizen en beringgroepen in de Ekster en Lijster in samenwerking met actief talent;
Project Puin uit de tuin in samenwerking met Actief talent;
Straatspeeldag in de Kersenboogerd in samenwerking met Netwerk;
Activeren bewonerscommissie GJ Henningstraat en aanpakken algemene ruimten in gebouw in het kader van schoon heel en veilig;
Aanbrengen afscherming galerijen Tympaan;
Opnieuw coaten van galerijvloeren Vriendschaplaan;
Diverse kleine projecten op het gebied van schoon, heel en veilig;
Convenant woonfraude Purmerend;
Mens Centraal, sociaal overlast convenant;
JNO – doorontwikkeling TOP X jeugd Purmerend;
Aanpak schotelbeleid Purmerend;
Kunstproject onderdoorgang Brikhof / Tilburystraat;
Ondersteuning projecten flatteams, huurdersverenigingen en bewonerscommissies
Buurtgesprekken De Gors;
Project Placemaking te Purmerend in de gereedschappenbuurt;
Uitvoering gebruik locatie Pampusstraat door flatteams en Stichting Welzijn Ouderen;
Herindelen tuinen (grond Intermaris) kruidenbuurt Gors.
1.4.2
Betrokkenheid
Ondersteuning flatteams/bewonerscommissies Intermaris betrekt bewoners en hun organisaties bij de uitvoering van schoon, heel en veilig. We overleggen minimaal twee keer per jaar met de actieve bewonerscommissies/flatteams en honoreren zoveel mogelijk wensen van deze bewonerscommissies. Uiteraard binnen haalbare en betaalbare kaders. In 2014 overlegden we met de bij De Boog en InterWhere aangesloten bewonerscommissies en flatteams. Ook vond er tussentijdse afstemming plaats. Na een moeizame start in 2013 constateren we dat in 2014 de samenwerking tussen Intermaris en de verschillende bewonerscommissies/flatteams goed vorm is gegeven. We weten elkaar snel te vinden en zaken worden snel opgepakt/opgelost. Herstructurering We hebben drie omvangrijke herstructureringsprojecten waarbij we bewoners intensief betrekken. Dit zijn Wherepark in Purmerend en de Sterflats, de Binneblijfstraat en de Joh. Poststraat in Hoorn. Bij de Sterflats hebben we, na afronding van Sterflat 3, met de huurdersvereniging Sterflats goed geëvalueerd. Dit resulteerde in een andere aanpak, die in samenspraak is uitgewerkt en in een technisch en sociaal plan waar ruim 85% van de bewoners mee instemde. In dat kader is in de tweede helft van 2014 gestart met de tijdelijke uitplaatsing van bewoners van Ster 2. Ook de bewoners van de Binneblijfstraat stemden in met sloop-nieuwbouw. Eind 2014 had een aanzienlijk deel van de bewoners van dit complex nieuwe huisvesting gevonden. Sponsoring Intermaris sponsort maatschappelijke evenementen die ervoor zorgen dat onze huurders in een aantrekkelijke omgeving wonen én leven. De helft van ons sponsorbudget besteden we aan projecten in de wijken waar onze woningen staan. Ze dienen een maatschappelijk belang en dragen bij aan de leefbaarheid in de wijken. De andere helft van het budget besteden we aan enkele grotere stadsevenementen in Hoorn en Purmerend. Ook dit zijn evenementen die een bijdrage leveren aan de leefbaarheid in de stad. In 2015 richten we een nieuwe sponsorgroep op. In deze groep betrekken we vertegenwoordigers uit de huurdersverenigingen nauw bij de invulling van ons sponsorbudget voor evenementen.
14
Intermaris in 2014
1.5
Dienstverlening en klantcontact
1.5.1
Klantgericht
Intermaris streeft naar uitstekende prestaties als volkshuisvester. Dat komt tot uiting in hoe wij onze diensten leveren aan onze huurders, als belangrijkste klanten, en in de tevredenheid van de doelgroepen. Bij verbeteringen richten we ons primair op eigen ervaringen in het veld, onze waarnemingen en onze eigen onderzoeksresultaten. Ook de komende jaren investeren we veel in de kwaliteit van onze dienstverlening. 1.5.2
Klanttevredenheid
Naar aanleiding van een onderzoek over klachtenmanagement bij Intermaris zijn we in 2014 gestart met het project Fan van Intermaris. We hebben samen met 60 collega’s huurder thuis bezocht en gevraagd hoe zij hun woning, buurt en onze dienstverlening ervaren. Mede door deze gesprekken zijn we gekomen tot een moderne klantvisie. Het komende jaar gaan we gebruiken om de klantvisie uit te rollen, zowel intern als extern. 1.5.3
Digitaal klantenpanel
Intermarisvraagt.nl is het online klantenpanel van Intermaris. Huurders van Intermaris kunnen hier lid van worden en hun mening geven over uiteenlopende onderwerpen. Om een representatieve groep respondenten te houden, wierven wij na de fusie extra leden onder de Purmerendse huurders. Het aantal deelnemers is daardoor gegroeid naar ruim 750. Dat aantal is aanzienlijk voor een dergelijk panel. We leggen de deelnemers ieder jaar twee enquêtes voor, daarnaast vragen we nieuwe en vertrekkende huurders naar zaken rond het aangaan en opzeggen van een huurcontract. 1.5.4
KWH-label
Het KWH-Huurlabel brengt onze kwaliteit van dienstverlening in beeld. De continue meting van KWH levert ons gedurende het jaar informatie op over hoe de huurder onze dienstverlening ervaart en waardeert. KWH voert metingen uit op acht onderdelen. In 2014 leidde dit tot een totaalwaardering van 7.8. Dit betekent dat we een 10e hoger zijn gewaardeerd t.a.v. 2013. Vergeleken met andere deelnemende corporaties nemen we met dit resultaat landelijk een 8e plaats in onder 123 deelnemers. In de grootteklasse van corporaties met meer dan 10.000 woningen bezetten we de eerste plaats in een groep van 29 corporaties. Het huurlabel is begin 2014 met twee jaar verlengd. 1.5.5
Klachten
In 2014 ontvingen wij in totaal 92 formele klachten, dit zijn er 57 minder dan we in 2013 hebben ontvangen. De Regionale Geschillencommissie nam in totaal 17 geschillen in behandeling. De uitspraken van de regionale klachtencommissie zijn in vijf gevallen overgenomen door het bestuur. In acht gevallen is er geen advies uitgebracht of is het geschil ongegrond verklaard. In de overige vier gevallen is er tijdens de zitting een schikking overeen gekomen. De afgelopen jaren richtte Intermaris zich vooral op formele klachten. Het correct behandelen van formele klachten is belangrijk, maar niet het enige. We zien net als in 2013 dat wij als organisatie nog steeds een enorme slag kunnen maken als het gaat om andere uitingen van ontevredenheid door onze huurders dan formele klachten. Vooral het tijdig nakomen van afspraken middels terugbelverzoeken blijft een groot verbeterpunt. In 2014 hebben 78% van de terugbelverzoeken tijdig afgehandeld. We zijn overeen gekomen dat we in 2015 meer inzicht bieden in de te laat afgehandelde terugbelverzoeken.
Intermaris in 2014
15
1.5.6
Klantcontacten
Tabel H: Klantcontacten Jaar
Totaal
Telefonie
Balie
E-mail
Klachten
contacten
Uitingen van ontevredenheid
2012
97.982
76.129
16.422
5.431
369
nb
2013
133.430
98.977
27.624
6.829
149
667
2014
132.264
92.179
26.313
13.772
92
nb
Het Klantcontactcentrum (KCC) verwerkte in 2014 132.264 klantcontacten. Dit is ongeveer gelijk aan het jaar 2013. Je ziet dat ten opzichte van 2013 de telefonische- en fysieke klantcontacten iets zijn afgenomen en het aantal ontvangen e-mails zijn verdubbeld. Conform de afspraken handelde het KCC meer dan 80% van die contacten KCC af.
16
Intermaris in 2014
Vastgoed 1.6
Onze resultaten
Het aantal woningen is in 2014 licht gedaald van 16.866 woningen in 2013 naar 16.779 in 2014. Er zijn in 2014 24 woningen opgeleverd, 32 woningen zijn in aanbouw en 302 woningen zijn in ontwikkeling. Tevens zijn in 3 complexen grootschalige renovatiewerken uitgevoerd. 98% van het in 2014 geplande reguliere onderhoud was aan het eind van het jaar technisch gereed. Bij de reparatieverzoeken werken wij nog steeds volgens het principe van full-service onderhoud. Intermaris besteed veel aandacht aan duurzaamheid in de vorm van energetische maatregelen. Het aantal woningen met een A,B of C label is toegenomen met 423. Het aantal woningen met een D-label of lager is afgenomen met 308. 1.7
Voorraad
1.7.1
Overzicht totale voorraad
Tabel I : Aantal vastgoedeenheden in exploitatie Soort
Aantal eenheden
Woningen
2014
2013
16.779
16.866
(87)
832
835
(3)
35
38
(3)
110
109
17.756
17.848
Garages en parkeerplaatsen Bedrijfsruimten Overige objecten – sociaal verhuurd Totaal
Mutatie
1 (92)
Het aantal vastgoedeenheden daalde in 2014 ten opzichte van 2013 met 92 eenheden. We leverden in 2014 24 nieuwe vastgoedeenheden op en bestemden 113 vastgoedeenheden voor verkoop. Daarnaast zijn er per saldo nog 3 vastgoedeenheden onttrokken aan het bezit door samenvoeging. Een toelichting op de nieuwbouw en woningen bestemd voor verkoop is in onderstaande paragrafen opgenomen. 1.7.2
Overzicht woningvoorraad
Tabel J: Aantal woningen in exploitatie Regio
Aantal woningen
Mutatie
2014
2013
Hoorn e.o.
9.867
9.909
(42)
Purmerend
6.598
6.643
(45)
314
314
16.779
16.866
Waterland Totaal
Intermaris in 2014
(87)
17
Tabel K: Woningvoorraad per type en per gemeente Hoorn e.o.
Purmerend
Waterland
Totaal
In %
Eengezinswoningen
4.329
2.041
272
6.642
40%
Meergezinswoningen
3.668
3.303
30
7.001
42%
Seniorenwoningen
1.300
1.050
12
2.362
14%
Jongerenwoningen
371
145
-
516
3%
Onzelfstandige eenheden
199
59
-
258
1%
9.867
6.598
314
16.779
100%
Totaal 1.7.3
Mutaties in woningvoorraad 2014
Tabel L: Onttrokken en toegevoegde woningen in 201 4 Bestemd Regio
In / Uit ex-
voor verkoop
Sloop
Nieuwbouw
Hoorn e.o.
(68)
-
24
Purmerend
(43)
-
Waterland
-
Totaal
1.7.4
(111)
ploitatie
Totaal
2
(42)
-
(2)
(45)
-
-
24
-
(87)
Woningverkopen
Tabel M: Woningen bestemd voor verkoop
Regio
Aantal
Bestemd
Verkocht
Aantal
31-12-2013
voor verkoop
2014
31-12-2014
Hoorn e.o.
36
68
(76)
28
Purmerend
25
43
(46)
22
Waterland
-
-
-
Totaal
61
111
(122)
50
Aan het einde van 2013 stonden 61 woningen te koop. Gedurende 2014 zijn 111 extra woningen te koop aangeboden en totaal zijn van deze voorraad 122 woningen verkocht. Aan het einde van 2014 staan 50 woningen te koop. In 2014 verkocht Intermaris 122 woningen, 5 meer dan het jaar daarvoor. Dit is op basis van dezelfde verkoopvijver; er zijn geen woningen aan de verkoopvijver toegevoegd. In voorgaande jaren gebruikten we verkoopondersteunende maatregelen zoals koopstart. In 2014 is hiervan nauwelijks nog gebruik gemaakt. De gewijzigde marktomstandigheden (aantrekkende vraag en aantrekkelijke prijs) zorgen ervoor dat koopondersteuning niet meer nodig is.
18
Intermaris in 2014
Tabel N: Woningverkopen Regio
Verkoop uit
Verkoop
Totaal
Totaal
via Koop-
verkocht
verkocht
Bestaand
Nieuwbouw
bezit
bestaande
bestaande
start /
voorraad
voorraad
Koopgarant
woningen
woningen
regeling
tegen
met
100% of
korting
hoger Hoorn e.o.
24
52
-
76
-
Purmerend
10
32
4
46
1
-
-
-
-
-
34
84
4
122
1
Waterland Totaal
In 2014 is 1 nieuwbouwwoning verkocht (2013:2). Intermaris realiseert op dit moment geen nieuwbouwwoningen meer voor de verkoop. De verkoop in 2014 betreft een woning die al in 2009 is gerealiseerd. Van deze nieuwbouwwoningen stond er per 31 december 2013 nog 1 te koop. Intermaris heeft na deze verkoop in 2014 geen nieuwbouwwoningen meer te koop staan. Verkoopvijver Van de vastgoedeenheden in exploitatie zijn er per 31 december 2014 1.807 aangewezen voor verkoop. Deze woningen en bedrijfsruimten staan per 31 december 2014 niet te koop. De woningen worden te koop gezet zodra de zittende huurders hun huur opzeggen. Tabel O: Voor verkoop gelabelde woningen en bedrijfsruimten Hoorn e.o. Eengezinswoningen
Purmerend
Waterland
Totaal
968
569
-
1.537
Meergezinswoningen
58
188
-
246
Seniorenwoningen
12
-
-
12
Jongerenwoningen
2
5
-
7
Onzelfstandige eenheden Totaal woningen Bedrijfsruimten Totaal verkoopvijver
-
4
-
4
1.040
766
-
1.806
-
1
-
1
1.040
767
-
1.807
Uit tabel P blijkt dat een aanzienlijk deel van de te verkopen woningen een voldoende tot goede energieprestatie heeft.
Intermaris in 2014
19
Tabel P: Energie Prestatie Advieslabel voor woningen die voor verkoop gelabeld zijn Energielabel*
Hoorn e.o.
Purmerend
Waterland
Totaal
A
-
-
-
-
B
150
-
-
150
C
525
60
-
585
D
291
400
-
691
E
36
171
-
207
F
16
93
-
109
G
7
33
-
40
onbekend Totaal
15
10
-
25
1.040
767
-
1.807
* het energielabel geeft aan hoe groot het energieverbruik in een woning is, waarbij G het minst zuinig is.
Tabel Q: Woningen met verkooplabel, afkomstig uit huurprijscategorie Hoorn Goedkoop (tot € 389,05)
Purmerend
Waterland
Totaal
45
80
-
125
Betaalbaar (€ 389,05 - € 596,75)
577
428
-
1.005
Middelduur (€ 596,75 - € 699,48)
399
247
-
646
19
12
-
31
1.040
767
-
1.807
Duur (vanaf € 699,48) Totaal
De meeste woningen die wij een verkooplabel gaven, behoren tot de grootste categorie van ons bezit: betaalbare huurwoningen (56%). Vanuit onze portefeuillestrategie streven wij een meer gedifferentieerd woningaanbod na, ook in de verdeling van huurprijsklassen. Zo willen wij meer woningen aanbieden met een lagere huur en een (middel-)dure huur. Het daartussen gelegen prijssegment blijft weliswaar dominant, maar krimpt beperkt. Onze verkoopvijver is in overeenstemming met dit streven. 1.7.5
Sloop
In 2014 zijn geen woningen gesloopt. 1.7.6
Nieuwbouwprojecten
Tabel R: Opgeleverde projecten 2014 Opgeleverd in 2014
Plaats
Soort
Aantal Woningen
Overig
244 Markant
Hoorn
Woningen
8
-
276 Sint Eloystraat
Hoorn
Woningen
16
-
24
-
De 24 opgeleverde woningen in Hoorn vallen in de sociale verhuur. De totale onrendabele top van deze opgeleverde nieuwbouwprojecten was € 2.521.000. Dit had met name betrekking op project Markant (€ 1.681.000).
20
Intermaris in 2014
Projecten in realisatie en ontwikkeling In onderstaande overzichten is aangegeven welke projecten we op dit moment realiseren en ontwikkelen. Tabel S: Projecten in realisatie en in ontwikkeling In realisatie
281 Keern-van Aalstweg
In ontwikkeling
Plaats
Hoorn
Plaats
Soort
Woningen
Aantal Woningen
Overig
32
-
32
-
Soort
Aantal Woningen
Overig
005 Binneblijfstraat
Hoorn
Woningen
36
0
180 Bobeldijkerweg
Hoorn
Woningen
4
0
280 E-blokken
Hoorn
Woningen
60
0
446 Wherepark
Purmerend
Woningen
202
0
302
0
Eind 2014 waren er 32 sociale huurwoningen nabij de Keern-van Aalstweg in aanbouw. Oplevering van deze woningen vindt plaats in 2015. Er zijn 4 projecten in ontwikkeling. Aan de Binneblijfstraat, de Merensstraat en de Drieboomlaan slopen we 38 woningen en bouwen we 36 woningen terug. Na het afsluiten van het sociaal plan in 2014 hebben de eerste huurders de woning verlaten. We verwachten in 2016 te starten met de nieuwbouw en de woningen op te leveren in 2017. Voor het project Bobeldijkerweg stonden oorspronkelijk 14 woningen gepland. De gemeente Hoorn is in overleg met de bewoners van het woonwagenkamp. Zodra er duidelijkheid is over het de verhuizing van een aantal bewoners starten wij met de bouw. Naar verwachting zal de nieuwbouw zich beperken tot 4 woningen. In 2013 zijn de E-blokken van de Sterflats aan de Astronautenweg gesloopt. Hier realiseren we 60 nieuwe appartementen. De bouw is in het begin van 2015 gestart. Oplevering staat gepland voor 2016. Het project Wherepark betreft de bouw van 202 nieuwe sociale huurwoningen en 44 betaalbare koopwoningen. Op dit moment overleggen we nog met de gemeente Purmerend over de grondexploitatie. Hierover komt in de eerste helft van 2015 duidelijkheid. Een deel van de locatie is reeds beschikbaar. Het overige deel komt beschikbaar na sloop van 150 sociale huurwoningen. Er zijn al veel huurders uit deze te slopen woningen verhuisd naar een andere woning. Projecten in de haalbaarheidsfase We hebben diverse complexen die het einde van de levensduur naderen of een probleem hebben met de verhuurbaarheid. Bij deze complexen onderzoeken welke ingreep nodig is, renovatie of sloop/nieuwbouw. Ook zijn er locaties waarvoor we onderzoeken of nieuwbouw haalbaar is. Voor het merendeel van de locaties in de haalbaarheidsfase volgt in de loop van 2015 een besluit.
Intermaris in 2014
21
De actuele projecten in de haalbaarheidsfase zijn dit moment:
Hoogbouwflats in Purmerend
Locatie Graeffweg in Purmerend
Locatie Duikschool in Purmerend
J. Poststraat / P. Bleijstraat in Hoorn
Philipslocatie in Hoorn
Lamellen in Purmerend
Portiekflats Grote Waal Noord
Purmerweg in Purmerend
Van Balenstraat in Purmerend
Gouw / Tramplein in Purmerend
Kop West in Purmerend
1.8
Kwaliteit
1.8.1
Renovatieprojecten
Renovatie Astronautenweg Aan de Astronautenweg in Hoorn renoveren we de drie Sterflats. De renovatie van Ster 3 in bewoonde staat is afgerond in 2013. Evaluatie heeft geleerd dat renovatie van deze omvang beter in onbewoonde staat uitgevoerd kan worden. Dit heeft er toe geleid dat er meer voorbereidingstijd nodig was voor de renovatie van de overige twee Sterflats. In het najaar van 2014 is Intermaris gestart met de renovatie van Sterflat 2 (104 woningen). Aansluitend aan de renovatie van Sterflat 2 volgt dan nog de renovatie van de woningen in Sterflat 1. Monnickendam Bij 2 complexen in Monnickendam zijn in 2014 renovatiewerkzaamheden uitgevoerd:
Complex 374, Bernardlaan te Monnickendam
Complex 376, Petrus Nahuysplantsoen te Monnickendam
1.8.2
Onderhoud van woningen
Planmatig onderhoud Ook in 2014 voerden we veel onderhoud uit aan ons bezit. Het reguliere onderhoud dat was opgenomen in de begroting van 2014 is voor 98% technisch gereed gemeld. Aanvullend aan het reguliere onderhoud is invulling gegeven aan de volgende activiteiten:
bij de woningen waar wij een grote schilderbeurt uitvoerden zijn de huurders benaderd voor het plaatsen van dubbelglas tegen een lichte huurverhoging
in Hoorn Noord zijn we begonnen met het aanleggen van aardingen
vrijwel alle asbesthoudende golfplaten van het bezit in Hoorn zijn vervangen door asbest vrije golfplaat
dit jaar is gestart met het vervangen van asbesthoudende vloerluiken in Hoorn
als uitwerking van de Warmtewet zijn bij de collectief gestookte centrale verwarmingen op afstand uitleesbare meters geplaatst
bij de woningen aan het Aagje Dekenplein is de lift vervangen
in diverse complexen zijn er keukens en badkamers vervangen.
In de complexen 126, 127 en 128, Appelbuurt te Zwaag, zijn energetische maatregelen uitgevoerd.
22
Intermaris in 2014
Niet planmatig onderhoud Intermaris zet bij het uitvoeren van de reparatieverzoeken in op een hoog niveau van serviceverlening. Wij werken volgens het principe van full-service onderhoud. Dus: geen kruisjeslijsten of serviceabonnementen. Storingen aan de cv/ww, glasbreuk en rioolverstoppingen melden bewoners zelf direct aan gecontracteerde bedrijven. Deze meldingen zijn niet meegenomen in het overzicht. Van de reparatieverzoeken die Intermaris zelf afhandelt, is ruim 70% door de eigen servicedienst uitgevoerd. De overige opdrachten zijn op basis van specialisme of capaciteit uitgevoerd door derde partijen. Tabel T: Aantal Reparaties Aantal reparaties Reparatieverzoeken Mutatieonderhoud Totaal
2014
2013
2012
24.125
28.574
20.047
2.338
2.369
1.844
26.463
30.943
21.891
Het aantal reparatieverzoeken laat in 2014 een daling zien van ruim 4.000 ten opzichte van 2013. Voor een deel is dit te verklaren vanuit strakkere procesafspraken. 1.9
Duurzaamheid
In 2014 ging Intermaris door met het verbeteren van de energieprestatie van haar woningen. Op natuurlijke momenten (planmatig onderhoud en renovatie) zetten we labelstappen. Bijvoorbeeld bij vervanging van CV installaties, het plaatsen van dubbelglas en de renovatie van de Sterflats. Intermaris investeert in de verbetering van de energieprestatie van woningen omdat zij ziet dat de betaalbaarheid van het wonen voor mensen met een laag inkomen onder druk staat. Het verbeteren van de energieprestatie maakt deel uit van de oplossing. In 2013 formuleerde Intermaris de beleidsuitgangspunten om te komen tot een energiekostenreductie voor haar huurders. Een van de uitgangspunten is dat huurders weliswaar meebetalen aan de investeringen gericht op het besparen van energiekosten, maar substantieel voordeel hebben door een lagere energierekening. Wij streven naar gemiddeld B label voor de totale voorraad in 2020. Medio 2014 heeft Intermaris een subsidieaanvraag ingediend voor het verbeteren van de energieprestatie bij ruim 900 woningen. Eind 2014 is onder voorwaarden subsidie toegekend voor een bedrag van € 2,4 miljoen. Tabel U: Verbeteren energieprestatie van woningen (labelstappen) Aantal woningen met
Aantal
label
labels
A
B
C
D
E
F
G
Per 1 januari 2014
15.725
486
3.020
5.090
3.943
2.210
809
167
Per 31 december 2014
15.840
614
3.225
5.180
3.823
2.090
775
133
Toe- en afname labels
115
128
205
90
(34)
(34)
Intermaris in 2014
(120)
(120)
23
Financiën 1.10
Onze resultaten
Het eigen vermogen is toegenomen met € 50,6 miljoen door een verbetering van de bedrijfswaarde van ons bezit. De bedrijfswaarde is verbeterd door kostenbesparingen die gedeeltelijk het effect van de verhuurderheffing opvangen zoals die vanaf 2013 is ingerekend. De omvang van onze geldleningen is met € 40,1 miljoen afgenomen. Dit betekent dat verhouding leningen ten opzichte van bedrijfswaarde is gedaald van 74,9% in 2013 naar 66,8% in 2014. Deze daling betekent een versterking van onze financiële positie. 1.11
Onze strategie: sturen op kasstromen & monitoren van waardeontwikkeling
Financiële sturing geeft aan hoe wij ons huishoudboekje op orde houden. Financiële continuïteit met ruimte voor ambities staat hierbij voorop. Intermaris stuurt, als het gaat om de financiële continuïteit, primair op kasstromen. Het huishoudboekje op orde, dat is het devies. Het gaat bij onze kasstromen om vier aandachtsvelden. De exploitatie van onze woningen, het financieren van onze bezittingen, onze (des-)investeringsopgave en onze ontwikkelportefeuille. Hoewel de primaire sturing plaatsvindt op kasstromen, wordt het belang van monitoren van waarde en waardeontwikkeling steeds groter. Waardeaspecten maken in toenemende mate onderdeel uit van de onderbouwing van onze besluitvorming. Bovendien maken corporaties de omslag om hun bezit te waarderen op basis van waarde in verhuurde staat. In het verlengde hiervan ligt het sturen op rendement (vastgoedsturing). In 2014 introduceert het WSW een nieuw risico beoordelingsmodel. In dit model vindt een weging plaats van zowel ‘Business Risks’ als ‘Financial Risks’. De 5 financiële risico’s hebben betrekking op de ontwikkeling van de kasstromen en de vermogensstructuur. Dit sluit goed aan op onze strategie. 1.12
Jaarcijfers 2014
1.12.1 Totaalresultaat € 50,6 miljoen positief De jaarcijfers 2014 zijn opgesteld volgens de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving 645 (RJ 645). Op basis van deze RJ 645 verdeelden wij ons bezit in sociaal bezit (huur lager dan € 699,48) en commercieel bezit (huren hoger dan € 699,48). Het sociaal vastgoed waarderen wij voor de jaarrekening tegen bedrijfswaarde. Het commercieel bezit waarderen we tegen marktwaarde in verhuurde staat. Het totaalresultaat voor het boekjaar 2014 bedraagt € 50,6 miljoen positief. Dit betekent dat het eigen vermogen in 2014 met € 50,6 miljoen is toegenomen. Een deel van dit bedrag is via de resultatenrekening verwerkt (€ 1,4 miljoen positief); het resterende deel brachten we rechtstreeks ten gunste van het eigen vermogen (€ 49,2 miljoen). De oorzaak van dit positieve resultaat is met name de toegenomen bedrijfswaarde van ons sociaal bezit. In 2014 hebben wij hard gewerkt aan het opstellen van een meerjarenonderhoudsplanning (MJOP) per complex. Voor het eerst hebben we de onderhoudsuitgaven uit deze MJOP ingerekend in de bedrijfswaarde (in 2013 was dit nog een gemiddelde norm per vastgoedeenheid). Daarnaast is afgesproken 5 jaren voor het einde van de levensduur geen planmatig onderhoud meer uit te voeren. Deze wijzigingen leiden tot minder onderhoudsuitgaven in de toekomst en derhalve tot een verbetering van de bedrijfswaarde. Ook de dalende organisatiekosten leiden tot een verbetering van de bedrijfswaarde.
24
Intermaris in 2014
1.12.2 Exploitatie van huurwoningen Tabel U: Kasstromen uit operationele activiteiten (in € 000) 2014
2013
(Huur)Inkomsten
110.464
100%
107.168
100%
Af: uitgaven
(65.175)
(59%)
(60.624)
(57%)
Kasstroom uit bedrijfsoperaties
45.289
41%
46.544
43%
(23.454)
(21%)
(24.322)
(23%)
Vennootschapsbelasting
(1.574)
(2%)
Kasstroom operationele activiteiten
20.261
18%
Rente-uitgaven
1.865
2%
24.087
22%
De kasstroom uit operationele activiteiten bedroeg voor 2014 € 20 miljoen positief. Dit is circa € 3,8 miljoen minder dan in 2013. De huurinkomsten inclusief vergoedingen voor servicekosten stegen in 2014 wel met ongeveer 3%. Enerzijds door de reguliere huurverhoging en anderzijds door de oplevering van nieuwbouwwoningen. De uitgaven namen ten opzichte van 2013 met € 4,9 miljoen toe. De belangrijkste oorzaak is de betaling van de verhuurderheffing. In 2013 was de verhuurderheffing € 0,3 miljoen, terwijl in 2014 maar liefst € 8,5 miljoen werd betaald. Als we de toename van de verhuurderheffing buiten beschouwing laten, nemen de uitgaven juist af met € 3,3 miljoen. Interest Coverage Ratio (ICR) Dit kengetal geeft aan of wij voldoende middelen overhouden uit onze bedrijfsoperaties om de verschuldigde rente te kunnen betalen. Rentebetalingen zijn vaak langlopende verplichtingen. Het niet kunnen voldoen aan deze verplichting is een risico voor de continuïteit. In 2014 bedraagt onze ICR 1,85 (2013: 1,93). Dit ligt ruim boven het door het WSW gestelde minimum van 1,4. Debt Service Coverage Ratio (DSCR) De DSCR is een kengetal dat aangeeft in hoeverre wij voldoende kasstromen genereren om, indien nodig, aflossingen op de langlopende leningen te kunnen voldoen. Dit kengetal is door het WSW geïntroduceerd met ingang van 2014. De gehanteerde norm is 1,0. In 2014 komt Intermaris voor de DSCR uit op 1,18 (2013: 1,26), dus ruim boven de norm. De DSCR daalt in 2014 licht, met name door de afname van de operationele kasstroom. 1.12.3 Financieren Tabel V: Vreemd vermogen en rente Sturing Vreemd vermogen/jaarhuur Vreemd vermogen per vge Gemiddelde rente
2014
2013
6,7
5,0
5,6
€ 40.000
€ 30.609
5,0%
4,2%
€ 32.845 4,2%
Eind 2014 was de nominale waarde van onze langlopende geldleningen € 527,0 miljoen (2013: € 567,1 miljoen). Na aftrek van € 5,2 miljoen aan vastgoed in ontwikkeling resteert € 521,8 miljoen aan geldleningen. Dit is ongeveer 5,0 keer de jaarhuur.
Intermaris in 2014
25
In 2014 daalde ons vreemd vermogen van 5,6 keer de jaarhuur naar 5,0 keer de jaarhuur. Voornaamste oorzaak is het lage niveau van investeren in 2014. Daarom gebruikten we de volledige operationele kasstroom alsmede de opbrengst van de verkoop van woningen voor het aflossingen van geldleningen. 1.12.4 Investeren Ons uitgangspunt is de investeringen te dekken uit de operationele kasstroom, uit de verkoopopbrengsten en door het aantrekken van nieuwe geldleningen. Voor 2013 zag de realisatie er als volgt uit: Tabel W: Investeringen en dekking (in € 000) 2014
2013
10.642
14.134
- Operationele kasstroom
20.261
24.087
- Verkoopopbrengsten
16.224
14.565
- Aflossen geldleningen
Investeren Financiering vanuit:
(40.040)
(40.303)
- Mutatie liquide middelen
14.197
15.785
Totaal
10.642
14.134
In het boekjaar 2014 was aan investeringen € 19,7 miljoen begroot, terwijl er maar € 10,6 miljoen is gerealiseerd. Het achterblijven van investeringen heeft de volgende redenen:
We hadden verwacht dat de renovatie van Sterflat 2 volledig zou kunnen plaatsvinden in 2014. Door een intensief participatietraject met de huurdersvereniging is deze renovatie pas gestart in het najaar van 2014;
Voor investeringen in duurzaamheidsmaatregelen was in 2014 een bedrag begroot van € 1,0 miljoen. De uitgaven zijn beperkt gebleven tot circa 0,3 miljoen. Pas in 2015 worden veel duurzaamheidsprojecten ook daadwerkelijk uitgevoerd.
Er waren voor diverse nieuwbouwprojecten uitgaven gepland die niet hebben plaatsgevonden in 2014. Zo is de bouw van de E-blokken pas gestart in 2015 en is het project Wherepark vertraagd. Ook 2 andere projecten die waren ingepland, zijn nog niet opgestart.
Door het achterblijven van de investeringen in 2014 zijn de operationele kasstroom en de opbrengst uit verkopen gebruikt voor het aflossen van leningen. 1.12.5 Monitoren van bedrijfswaarde Ons uitgangspunt is dat het totaal van de geldleningen maximaal 75% van onze bedrijfswaarde mag zijn. Dit is ook de norm die het WSW aanhoudt (Loan to Value (LTV) maximaal 75%). De bedrijfswaarde (contante waarde van de toekomstige kasstromen) van het bezit bedraagt eind 2014 € 789 miljoen (2013: € 758 miljoen). In 2014 is deze bedrijfswaarde ten opzichte van 2013 toegenomen door het inrekenen van lagere onderhoudskosten en organisatiekosten. De LTV bedraagt eind 2014 66,8% (2013: 74,9%) en heeft zich in het jaar 2014 gunstig ontwikkeld ten opzichte van de grens van het WSW van 75%. 1.13
Grondposities
Intermaris heeft een relatief bescheiden ontwikkelportefeuille. Deze portefeuille waardeerden we eind 2014 op € 7,9 miljoen (2013: € 8,5 miljoen). In het licht van de herziening van de Woningwet ligt het niet
26
Intermaris in 2014
in de lijn der verwachtingen dat we de komende jaren de betreffende locaties volledig in ontwikkeling zullen nemen. Het afstoten van sommige van de resterende grondposities voor zover er geen woonbestemming op de grond op rust is voor ons een reële optie. Hierbij houden wij rekening met de 10jaarstermijn van het ministerie. In 2014 is een grondpositie aan de Keern-van Aalstweg verkocht. Deze grondpositie was aan het einde van 2013 gewaardeerd op € 0,5 miljoen. De waardemutaties van de 4 resterende grondposities is in 2014 beperkt gebleven tot € 0,1 miljoen negatief. 1.14
Meerjarenperspectief (2015-2019)
Kasstromen Verhuurderheffing en saneringssteun blijven ook vanaf 2015 onze kasstromen uit bedrijfsoperaties sterk onder druk zetten. Naar verwachting betalen wij in 2015 een bedrag van € 9,3 miljoen aan verhuurderheffing en dit bedrag loopt op tot € 11,7 miljoen in 2019. Daarnaast betalen wij in deze jaren ook nog forse bedragen aan saneringssteun; in 2015 is dit bedrag weliswaar nihil, maar voor de jaren 2016 tot en 2019 is dit bedrag naar verwachting ongeveer € 1 miljoen per jaar. Voor een gedeelte compenseren wij deze heffingen door extra inkomensafhankelijke huurverhogingen tot en met 2017. Hiermee blijft de ICR ongeveer op hetzelfde niveau als in 2014 en dus voldoende boven de norm van het WSW. De effecten van de nieuwe regels op het gebied van WWS punten en het passend toewijzen van woningen aan huurders met een laag inkomen zijn nog niet in dit meerjarenperspectief meegenomen. Naar verwachting zal dit een negatief effect hebben op de operationele kasstromen. Vennootschapsbelasting: Door in 2013 fiscaal een onderhoudsvoorziening te vormen realiseren wij in 2013 een groot fiscaal compensabel verlies dat we verrekenen met toekomstige winsten. Hierdoor hoeven we in de jaren 2015-2019 geen vennootschapsbelasting te betalen. Dit heeft een positief effect op onze kasstromen en ICR. Investeringen In afgelopen jaren is het niveau van investeringen relatief laag. In de periode 2015 – 2019 is gepland om 540 woningen te slopen, 819 woningen nieuw te bouwen en ruim 1.200 woningen te renoveren. Een enorme opgave, met als grootste uitdaging de planning ook te realiseren. Vanaf 2015 stuurt het bestuur sterk op het realiseren van de geplande investeringen. Met de investeringen in de periode 2015-2019 is een bedrag gemoeid van ongeveer € 213 miljoen. Hogere investeringen leiden tot hogere rentelasten. Willen wij ook in de jaren na 2019 een hoog investeringsniveau realiseren, dan moeten we de komende jaren blijven werken aan verbetering van de kasstroom uit bedrijfsoperaties en verbetering van de bedrijfswaarde. Financiering en Loan to value De investeringen in de periode 2015-2019 kunnen voor het grootste gedeelte gefinancierd worden met de verwachte positieve operationele kasstromen en opbrengsten uit verkoop van woningen. Slechts een klein deel van de investeringen moet gefinancierd worden met extra vreemd vermogen (€ 19 miljoen). De bedrijfswaarde neemt door oplevering van levensduurverlengende renovaties en nieuwbouw licht toe. Omdat het vreemd vermogen slechts beperkt groeit leidt dit tot een lichte verbetering van de Loan to Value in 2019 tot 61%.
Intermaris in 2014
27
Herziene Woningwet De Herziene Woningwet zal per 1 juli 2015 van kracht worden. Voor de scheiding Daeb – niet Daeb hebben corporaties tot 1 januari 2017 de tijd om hier invulling aan te geven. De implementatie is een intensief traject waar vele partijen bij betrokken zijn. 1.15
Risicoparagraaf
1.15.1 Achtergrond Het thema risicobeheersing heeft ook in het afgelopen jaar in de schijnwerpers van de corporatiesector gestaan. Zo ook bij Intermaris. In 2014 hebben we ons risicoraamwerk projectmatig verder uitgebouwd. In de vorm van 11 zogenaamde cycles hebben we een risicobeheerscontext van Intermaris beschreven en beoordeeld die ons in staat stelt om in relatie tot onze ambities, keuzes te maken in de ontwikkeling van de risicobeheersing.
De genoemde beschrijvingen hebben geleid tot een matrix van toe te passen beheersmaatregelen per proces en de daarbij relevant geachte risico’s. Deze zijn voor een belangrijk deel verankerd in de eerder in 2013 geïmplementeerde software framework met centrale vastlegging, rapportage en feedback functies. De inrichting van deze applicatie is verder verfijnd en stelt ons in staat om op een efficiënte wijze actief en doelgericht de bedrijfsrisico’s te beheersen. Bij het beschrijven en beoordelen van de risicobeheersomgeving hebben we geconstateerd dat er ook gebieden zijn die we verder kunnen ontwikkelen. In het licht van continue verbetering van onze bedrijfsprocessen zal hier in het komende jaar extra aandacht aan worden besteed. Een ander punt wat we in de komende periode versterken heeft betrekking op de centralisatie en verankering van alle relevante wet- en regelgeving in ons risicoraamwerk. Het risicobeoordelingsmodel dat het WSW eind 2013 heeft vastgesteld identificeert, analyseert en interpreteert WSW de risico’s van een individuele corporatie en van de totale borg op een heldere en voorspelbare manier. Hiermee gelden voor alle deelnemende corporaties dezelfde uitgangspunten en criteria en wordt gekeken naar zowel financiële risico’s als ondernemingsrisico’s. We verwachten een positieve uitkomst als het WSW deze toets begin volgend jaar afneemt bij Intermaris.
28
Intermaris in 2014
1.15.2 Risicoprofiel Het risicoprofiel van Intermaris heeft ten opzichte van vorig jaar geen wijzigingen ondergaan. Op dit moment zien we nog geen noodzaak veranderingen aan te brengen in de eerder gevormde uiteenzetting van de belangrijkste strategische en operationele risico’s waaraan onze organisatie blootstaat. In het komende jaar zal een herijking van de strategische risico’s plaatsvinden. 1.15.3 Weerstandsvermogen en continuïteit Bij het weerstandsvermogen is onze beheersing gericht op het risico dat de continuïteit van de organisatie in het geding komt in het geval onze financiële positie onvoldoende is. Bij het updaten en vaststellen van onze financiële meerjarenprognose sturen wij nadrukkelijk op de meerjarige ontwikkeling van alle relevante kasstromen en mogelijke scenario’s. Met als doel dat wij voldoen aan de daarop van toepassing zijnde interne en externe (CFV, WSW) normen en parameters. Bovendien vindt periodieke monitoring plaats omtrent de omvang en ontwikkeling van ons weerstandsvermogen, door het updaten van onze meerjarenprognoses met de laatst bekende inzichten, marktontwikkelingen en sectorparameters. 1.15.4 Kapitaalmarkt en beschikbaarheid liquiditeiten Bij de kapitaalmarkt is onze beheersing gericht op het risico dat onze corporatie over onvoldoende middelen beschikt of beperkt toegang zou hebben tot kapitaal of liquiditeiten ten behoeve van verplichtingen en investeringen. Bij investeringen moet het voor corporaties bijvoorbeeld voorspelbaar zijn welke beschikbare eigen middelen zij moeten besteden aan de aflossing van door WSW geborgde leningen, of voor WSW borgbare investeringen en die daarmee dus door het WSW worden afgetrokken van de nieuw gevraagde investeringsruimte (faciliteringsvolume). Voor DAEB investeringen blijft het borgingsplafond van het WSW het uitgangspunt. Om op korte en lange termijn voldoende kapitaal tot onze beschikking te hebben en te kunnen voldoen aan onze verplichtingen en investeringen, heeft Intermaris naast een meerjarig gezonde operationele positieve kasstroom middelen tot haar beschikking. Er is een direct beschikbare ruime kredietfaciliteit met onze huisbankier (ruimte € 18 miljoen). Ook beschikken we ultimo 2014 over enkele leningen van het type variabele hoofdsom, die nog niet volledig zijn getrokken (ruimte € 32 miljoen). Los hiervan stuurt Intermaris op haar meerjarige operationele en investeringskasstromen zodat we de behoefte aan kapitaal structureel en beheerst kunnen invullen. Daarbij heroverwegen we het investeringsprogramma periodiek en passen die eventueel aan de mogelijkheden binnen de eerder besproken interne en externe ontwikkelingen, normen en parameters, aan. Ontwikkelingen ongeborgde financieringen Afhankelijk van het type scheiding van DAEB en niet-DAEB activiteiten die de corporatie gaat doorvoeren, gaan er bij de intrede van de nieuwe Woningwet nieuwe voorwaarden gelden voor de financiering van activiteiten buiten het sociale huursegment. Zo is het bij een administratieve scheiding (onder specifieke voorwaarden) bijvoorbeeld nog wel mogelijk om additionele interne financiering toe te passen. Bij een juridische splitsing van deze activiteiten is alleen externe financiering mogelijk, waarbij positieve bankverklaringen over toekomstige financierbaarheid een belangrijke rol spelen. Aanvullende financieringen van verbonden ondernemingen zijn zondermeer uitgesloten. In het komende jaar rondt Intermaris het onderzoek naar de keuzes en consequenties in relatie tot deze scheiding definitief af. Woningtoewijzing Bij de beschikbaarheid van liquiditeiten blijft het toewijzen van sociale huurwoningen aan huurders een cruciale rol spelen. Het onjuist toewijzen van een sociale huurwoning aan een huurder kan maatregelen
Intermaris in 2014
29
van toezichthoudende instanties tot gevolg hebben die kunnen leiden tot sterke of gehele beperkingen in het aantrekken van (geborgde) financieringen. Volgens de laatste ontwikkelingen van de nieuwe Woningwet stelt het kabinet een landelijke regeling voor het ‘passend toewijzen’ van sociale huurwoningen voor. Woningcorporaties moeten over drie jaar ten minste 95% van de huishoudens met recht op huurtoeslag een woning toewijzen met een huur onder de aftoppingsgrens. Dat is de grens waaronder zij bij eventuele huurverhoging (grotendeels) worden gecompenseerd door de huurtoeslag. Er blijft een marge van 5 procent bestaan voor uitzonderingssituaties. Door ‘passend’ toe te wijzen krijgen huurders een woning waarvan de huur aansluit bij hun inkomen. Het voorkomt dat huurders snel in betalingsproblemen komen en dat het bedrag dat het Rijk moet uitgeven aan huurtoeslag te hoog oploopt. Derivaten De derivatenportefeuille bestaat per 31 december 2014 uit vijf Interest Rate Swaps, die zijn bedoeld voor het afdekken van renterisico’s van bestaande geldleningen met een variabele rente en vijf Interest Rate Swaps (forward starting) voor toekomstig af te sluiten leningen. Een specificatie van deze derivaten is opgenomen in paragraaf 31 van de toelichting op de jaarrekening. Vanaf 1 oktober 2012 gelden gewijzigde beleidsregels voor het gebruik van derivaten. Deze regels zijn uitgegeven door het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en geven onder andere strengere regels ten aanzien van de typen derivaten, de maximale bedragen en maximale looptijden. Alle derivatencontracten uit onze portefeuille zijn afgesloten vóór 1 oktober 2012 en hoeven niet aan deze nieuwe regelgeving te voldoen tenzij sprake is van toezicht belemmerende bepalingen. Als er toezicht belemmerende bepalingen in het contract staan, dan dienen de betreffende clausules in principe in overleg met de betreffende bank uit het contract verwijderd te worden. Op 31 december 2013 had Intermaris nog twee derivatencontracten met mogelijk toezicht belemmerende bepalingen. Op 28 februari 2014 heeft Intermaris een plan van aanpak ingediend bij het CFV. In dit plan van aanpak is aangegeven dat Intermaris de nog aanwezige toezicht belemmerende bepalingen wilde doorhalen door in overleg te treden met de bank dan wel het volledige derivatencontract af te kopen wanneer de marktwaarde van de twee contracten gezamenlijk ongeveer nihil was. Uiteindelijk is hier niet toe besloten omdat de rente verder is gedaald. In januari 2015 hebben wij het CFV gemeld dat er geen voortgang is geboekt. Vervroegde beëindiging van het contract was niet gewenst vanwege de sterke toename van de negatieve waarde van deze derivaten en het overleg met de banken heeft niet geresulteerd in het doorhalen van de bepalingen. Op 11 februari 2015 heeft het CFV verzocht te blijven zoeken naar mogelijkheden om de resterende toezicht belemmerende bepalingen te elimineren uit onze derivatenportefeuille. De interne beheersing rondom transacties met derivaten is vastgelegd in ons treasuryproces. Bij het monitoren van de derivatenportefeuille speelt de Treasury-commissie van Intermaris een belangrijke rol. Deze commissie bestaat uit de Bestuurder Bedrijfsvoering, manager Risk & Control, manager Finance en onze externe treasury-adviseur van Zanders & Partners. De adviseur maakt nadrukkelijk deel uit van de Treasury-commissie en waarborgt de interne professionaliteit met betrekking tot derivaten. De Treasurycommissie komt één keer per kwartaal bij elkaar en bespreekt onder andere de ontwikkeling van de marktwaarde van de derivatenportefeuille. Tijdens de vergadering wordt vastgesteld of acties moeten worden ondernomen. Eén van de acties waartoe kan worden besloten is het afwikkelen van een derivatencontract. Als afwikkeling aan de orde is wordt dit eerst voorgelegd aan de Audit Commissie en daarna aan de Raad van Commissarissen, die de afwikkeling moet goedkeuren. De Audit Commissie en de Raad van Commissarissen worden ook periodiek op de hoogte gehouden van de ontwikkeling van de markt-
30
Intermaris in 2014
waarde van de derivaten en de eventuele risico’s via de kwartaalrapportage. Indien noodzakelijk staat het onderwerp ook specifiek op de agenda van deze toezichthouders. Het aangaan van nieuwe derivatentransacties is in principe niet meer aan de orde. Na inwerkingtreding van de nieuwe beleidsregels zijn door Intermaris geen nieuwe derivatencontracten aangegaan. Van de in totaal 10 swaps die lopen, kennen drie contracten mandatory breaks die in de periode 20182021 aflopen. Daarnaast hebben vier contracten een mutual break in 2021. In het jaar voorafgaand aan een breakdatum moet volgens de regels van het CFV een liquiditeitsbuffer worden aangehouden die voldoende is om een extra daling van de rente met 200 basispunten op te kunnen vangen. Dit is voor Intermaris voor het eerst aan de orde in 2017. In het jaar 2015 verkennen wij samen met de toezichthouders de oplossingsrichtingen voor dit probleem. Intermaris heeft twee derivatencontracten waarbij sprake kan zijn van periodieke margin calls. Het risico op een margin call bij deze contracten is echter zeer klein omdat de threshold bij de banken voor deze twee contracten hoog is (tezamen € 25 miljoen). In 2014 is er geen sprake geweest van een margin call door de banken. Treasury statuut Intermaris beschikt over een actueel treasury statuut dat de basis vormt voor besluitvorming ten aanzien van de aanwending en het aanhouden van financiële middelen en het afdekken van daaraan verbonden risico’s en het actuele treasury jaarplan. Verhuurderheffing De verhuurheffing bedroeg in 2014 circa € 8,5 miljoen en loopt op naar circa € 12 miljoen per jaar. Dit stelt Intermaris voor een uitdaging als het gaat om de bekostiging hiervan. Een gedeelte lossen we binnen de eigen organisatie op door kritisch te blijven kijken naar de noodzakelijk omvang van de kerntaken van onze corporatie. Maar ook naar mogelijkheden van procesoptimalisering, organisatiebesparingen en het benchmarken met gelijksoortige organisaties. In dat verband is het personeelsbestand in 2014 verder terug gelopen naar totaal 171 fte’s. Ter vergelijking: in 2013 waren dat nog 187 fte’s. 1.15.5 Benutting huuropbrengstenpotentieel Bij de benutting van het huuropbrengstenpotentieel staat de beheersing van het risico dat we de verhuurdoelstellingen en opbrengsten niet of onvoldoende realiseren, voorop. Denk hierbij aan het inzetten van instrumenten zoals het indexeren van huren, het doorberekenen van huurstijgingen en het voorkomen of verminderen van huurderving en leegstand. Het huurbeleid van Intermaris is gericht op betaalbare woonlasten voor mensen met een lager inkomen. Een belangrijk uitgangspunt is het vastgestelde streefhuurbeleid. Het optimaliseren van de huuropbrengsten binnen de randvoorwaarden van de betaalbaarheid en de kwaliteit van onze woningen, vereist een scherpe blik op het realiseren van de mogelijkheden die kunnen leiden tot huurverhogingen. Hierbij houden we rekening met de betaalbaarheid, de operationele mogelijkheden en het draagvlak van onze stakeholders. In 2014 heeft Intermaris de inkomensafhankelijke huurverhoging zoals gezegd toegepast volgens de regels van de overheid.
Intermaris in 2014
31
1.15.6 Verkoop en woningmarkt Bij de verkoop staat de beheersing van het risico centraal dat we verkoopdoelstellingen en opbrengsten niet kunnen realiseren, bijvoorbeeld door marktomstandigheden. Het realiseren van de verkoopopbrengsten is randvoorwaardelijk voor de uitvoering van ons investeringsprogramma. De verkoopaantallen van Intermaris bestaan uit circa 100 woningen per jaar in Hoorn en Purmerend samen. In navolging van vorig jaar lag ook in 2014 het aantal verkopen boven verwachting. In het afgelopen jaar zijn 122 woningen verkocht en trok de woningmarkt wat dat betreft verder aan. De relatief lage rente heeft daar ook in belangrijke mate aan bijgedragen. Het product koopstart komt steeds minder voor; de meeste verkopen vinden op de reguliere wijze plaats, zonder gebruik te maken van een kortingsvarianten. We volgen de ontwikkelingen in de woningmarkt in het algemeen en de specifieke markten van de twee steden nauwlettend. De verkoopacties en methoden stemmen we af met makelaars met wie Intermaris samenwerkt en beoordelen we vanuit de mogelijkheden die de specifieke regelgeving ons biedt. 1.15.7 Portefeuille mismatch vraag aanbod Bij de mismatch van vraag en aanbod willen we het risico beheersen dat de kwaliteit en de variatie van het aanbod van de portefeuille op termijn mogelijkerwijs niet of onvoldoende aansluiten op de veranderende vraag en demografische ontwikkelingen. Dit kan bijvoorbeeld leiden tot leegstand. Daarom zorgt Intermaris ervoor dat ze aangesloten blijft bij de ontwikkeling van de woonvisies van Hoorn en Purmerend, die in samenwerking met de gemeenten en andere corporaties tot stand komen. Daarnaast herijken we periodiek ons strategisch vastgoedbeleid dat de kern vormt van onze meerjaren investeringsbegroting. Het herijken gebeurt op basis van actuele onderzoeken naar de demografische ontwikkelingen in relatie tot onze huidige en potentiële huurders en ons bezit. 1.16
Risicomanagement systeem
De afdeling Risk & Control beheert en ontwikkelt het risicomanagement systeem van Intermaris en draagt zorg voor de structuur die voorziet in continue risicobeheersing en het vergroten van het risicobewustzijn van de organisatie. In de opzet van risicobeheersing staat bij Intermaris het three lines of defence model centraal waarbij de lijnorganisatie primair als risico-eigenaar zorg draagt voor de beheersing van risico’s. De tweede lijn is de controlling functie, waarbij de kernactiviteit gericht is op procesbeheersing, de realisatie van de strategie en doelstellingen en de onderlinge samenhang van risico’s en prestaties. De derde lijn wordt tenslotte gevormd door de separaat benoemde auditor. Die ziet, op basis van onafhankelijke interne audits, toe op de continue kwaliteitsverbetering en risicobeheersing van processen. Op het gebied van risicomanagement stond in 2014 de realisatie en afronding van het project ERM framework centraal. Het risicoraamwerk van Intermaris is daarmee uitgebreid en biedt zo meer kansen om de risicobeheersing verder te versterken. De voorgenomen audits op de woningtoewijzing en verkopen zijn conform het audit jaarplan 2014 uitgevoerd, evenals enkele audits op fasedocumenten van projecten die de revue zijn gepasseerd. De organisatie heeft op die punten sterke progressie laten zien.
32
Intermaris in 2014
Organisatie
1.17
Doelstelling Intermaris
Intermaris is actief in West-Friesland en Waterland. Wij verhuren ruim 17.000 VHE's (Verhuurbare Eenheden: galerij- of portiekwoningen, eengezinswoningen, garages en winkelruimtes) in verschillende soorten en prijsklassen. Intermaris is een maatschappelijk gerichte en klantgedreven organisatie. We werken vanuit twee vestigingen, in Hoorn en Purmerend. Onze missie: wij bieden mensen met een lager inkomen betaalbare woningen en een aangename woonomgeving. Onze kernactiviteiten zijn het verhuren, onderhouden en van woningen en uitvoeren van reparaties. En ook: zorgen voor een directe woonomgeving die schoon, heel en veilig is. 1.18 Strategie In 2014 waren tekenen zichtbaar van economisch herstel. Desondanks staat de werkgelegenheid nog altijd onder druk en staan grote groepen aan de zijlijn. Het Rijk bezuinigt, de lastendruk neemt toe en taken worden overgeheveld naar gemeenten. Na een reeks van incidenten stelden politiek en maatschappij het bestaansrecht van corporaties ter discussie. Een parlementaire enquête was het gevolg. Toezichthouders trekken de touwtjes strakker aan. De samenleving verwacht dat de corporatie weer terugkeert bij de doelen en de doelgroepen waarvoor zij is opgericht, dat zij open staat voor de wensen van diegenen die op de corporatie zijn aangewezen en geen financiële of commerciële avonturen aangaat waarmee het maatschappelijk bestemde kapitaal verloren kan gaan. De corporatie moet weer dienstbaar zijn aan het publieke belang en het maatschappelijk gebonden vermogen moet ingezet worden en beschikbaar blijven voor betaalbaar wonen. Tegelijkertijd beschouwt de politiek corporaties als een vermogende partij waaraan je een flinke bijdrage kunt vragen in tijden van crisis. Daarom voerde de minister de Verhuurderheffing in. Deze heffing, de saneringssteun en eisen voor hogere financiële buffers maken de financiële ruimte steeds kleiner. Deze ontwikkelingen dwingen corporaties tot het maken van keuzen; het formuleren van een krachtige basis voor de organisatie. Het Ondernemingsplan ‘Intermaris Volkshuisvester, Meerwaarde voor de samenleving’ biedt deze basis. Het beschrijft onze strategische doelen en ambities voor de komende jaren. De strategische keuzen van Intermaris laten zich in drie hoofdthema’s samenvatten: De strategische keuzen van Intermaris laten zich in drie hoofdthema’s samenvatten: 1. Betaalbaarheid en beschikbaarheid. Kerntaak van de corporatie is het verhuren en beheren van voldoende betaalbare woningen voor mensen met een lager inkomen. Omdat de energienota de betaalbaarheid van het wonen onder druk zet, zet Intermaris de komende jaren fors in op het energiezuiniger maken van haar woningbezit. 2. Efficiënt en effectief. Het duurzaam borgen van de kerntaak vraagt om een solide organisatie, een hogere mate van effectiviteit en meer efficiency. Intermaris werkt toe naar een kleinere organisatie. Met minder mensen invulling geven aan een kleiner takenpakket. 3. Meerwaarde voor de samenleving. De maatschappelijke inspanningen van de corporatie maken de meerwaarde voor de maatschappij zichtbaar. Intermaris zoekt de verbinding met haar partners. Gaat de dialoog aan en wil lokaal betrokken zijn. Eén van de uitdagingen is het hernieuwd verbinden van wonen en zorg.
Intermaris in 2014
33
1.19
Cultuur
Wij zijn maatschappelijk betrokken en werken efficiënt en doelmatig. Kortom: zakelijkheid vanuit een maatschappelijke taak. Zo zit onze organisatie ook in elkaar. De kernwaarden van Intermaris doen aan beide recht. Onze kernwaarden beschrijven de identiteit van onze organisatie. Ze zijn authentiek en rechtgevend. Ze vormen de leidraad voor het handelen van medewerkers, binnen en buiten de organisatie. De kernwaarden van Intermaris zijn:
Bevlogen. Zo staan we in het leven en het werk. Het typeert het enthousiasme waarmee we elke dag aan de slag gaan. We zijn trotst op onze organisatie, onze taak en voor wie we het doen. Met onze inzet maken wij voor onze huurders het verschil.
Betrokken. We hebben aandacht voor onze huurders, belanghebbenden en voor elkaar. We tonen betrokkenheid in hoe we ons werk doen en zetten graag een stapje extra. We kennen onze rol en weten wat kan en wat niet kan. Onze inzet en houding blijft onverminderd groot.
Helder. Wij zijn open en transparant in ons doen en laten. Iedereen mag zien wie we zijn en wat we doen. We zijn open in onze verslaglegging.
Duidelijk. Wij zijn duidelijk in wat wij doen en wat we niet doen. Waar we als corporatie wel en niet van zijn. We varen een vaste koers en we doen beloftes die we waarmaken.
Samenwerken en resultaatgericht Iedere afdeling en iedere medewerker draagt bij aan het succes van Intermaris. Ons doel is om samen efficiënt en doelmatig te werken aan de uitvoering van onze ambities. Ons ondernemingsplan is daarbij het nieuwe vertrekpunt. Onze medewerkers kennen de collectieve opdracht, onze ambities en onze doelstellingen. 1.20
Informatisering en automatisering
Vanuit het Ondernemingsplan is in de zomer van 2014 een vertaling gemaakt naar een nieuwe Informatisering & Automatiseringsstrategie 2014-2017. Hierbij is de ‘stip op de horizon’ bepaald en hebben we gezamenlijk de kaders, speerpunten en een planning op hoofdlijnen vastgesteld. De doelstellingen zijn uitgewerkt in de volgende 5 speerpunten:
Digitale informatievoorziening naar de huurder;
Procesoptimalisatie en verdere digitalisering van de processen;
Samenwerking aan de veranderingen die dit programma met zich meebrengt;
Informatiehuishouding op orde brengen;
Vervangen van First per 1 januari 2017.
Met de programmagroep Maximaal Digitaal en diverse projectgroepen zijn we vanaf het einde van 2014 aan de slag gegaan met deze speerpunten. In 2015 kiezen we een nieuw DMS pakket (Document Management Systeem) met implementatie medio 2015 en een nieuw ERP pakket met implementatie per 1 januari 2017. Het ERP pakket is geautomatiseerde systeem dat al onze processen ondersteunt. 1.21
Overlegstructuren en samenwerkingsverbanden
1.21.1 Overleg met huurders In 2014 hadden we wederom intensief overleg met onze huurdersorganisaties. We zoeken daarbij het evenwicht tussen enerzijds de lokale verschillen en anderzijds eenheid in beleid waar het om de uitvoering van onze werkzaamheden gaat. We overleggen met huurdersvereniging De Boog over lokale aangelegen-
34
Intermaris in 2014
heden in Hoorn en omstreken. Voor Purmerend en Waterland overleggen we met InterWhere. InterWhere is de nieuwe huurdersvereniging die ontstaan is uit de fusie van het Tympaan en Over en Wheer. Met zowel De Boog als met InterWhere hebben wij in 2014 5 lokale overleggen gevoerd. Tijdens deze overleggen bespreken we lokale ontwikkelingen en projecten. Naast de lokale overleggen hebben we vijf regionale overleggen gevoerd waarbij beide huurdersorganisaties en het bestuur van Intermaris aanwezig is. Belangrijke thema’s waren de samenwerking tussen huurdersorganisaties en Intermaris, de actualisatie van de samenwerkingsovereenkomsten en het huurbeleid. Naast deze thema’s hebben de huurderverenigingen advies uitgebracht op tal van beleidswijzigingen/aanpassingen. Ze hebben onder andere advies uitgebracht over de sociaal plannen voor sloop en renovatie, de invoering warmtewet, het laatste kansbeleid, het verhuren aan jongeren, het participatiebeleid en het energiebeleid inclusief uitvoeringsmaatregelen in het kader van dat energiebeleid. Naast het overleg met de huurdersverenigingen vindt er structureel overleg plaats met alle bewonerscommissies en flatteams. Dit zijn vaak bewonersorganisaties op complexniveau. Gemiddeld wordt twee of drie keer per jaar met een bewonerscommissie overlegd, waarbij het geplande onderhoud wordt besproken en wensen worden geïnventariseerd. Deze wensen hebben vooral betrekking op leefbaarheidsaspecten. In 2014 zijn meer dan 100 van die wensen, zowel groot als klein, gehonoreerd. Van bouwtechnische ingrepen tot het ondersteunen van een commissie bij een buurtfeest. Naast de formele overleggen is er informeel contact tussen de bewonerscommissies en de medewerkers van de beheerteams. Vaak gaat het dan om praktische zaken, waarbij wij er naar streven om de lijnen kort te houden. 1.21.2 Overleg met de gemeentes Hoorn Het overleg met de gemeente Hoorn vindt plaats op verschillende niveaus. De samenwerking vindt op uitvoeringsniveau op projectbasis plaats. We kunnen constateren dat de samenwerking in 2014 deels moeizaam is verlopen. Projecten zoals de herstructurering van de Bobeldijkerweg, het snippergroen en de herinrichting van het openbaar gebied Sterflats verlopen traag. Hierin speelt de vraag wie waarvoor verantwoordelijk is een belangrijke rol. Projecten zoals 3XG in de Grote Waal en herstructurering Binneblijfstraat lopen wel soepel door. Ook werken wij samen aan de opzet van buurtbemiddeling. Purmerend Het overleg met de gemeente Purmerend verloopt goed. De voorbereidingen van het bestuurlijk overleg vinden plaats in het directeurenoverleg Purmerend, waar de directeuren van de verschillende corporaties in Purmerend vertegenwoordigd zijn. De Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC) ondersteunt deze overleggen. Diverse projecten zijn op ambtelijk als op bestuurlijk niveau besproken. Onderwerp van gesprek zijn de diverse nieuwbouwlocaties die de gemeente aan Intermaris heeft aangeboden. Samen met de gemeente kijken we naar de verschillende mogelijkheden voor onder andere De Kop van West. In de uitvoering van de schuld-hulpverlening werken gemeente en Intermaris nauw samen in teams. Waterland De relatie met de Gemeente Waterland stond onder druk door onze fusie. In 2014 zijn wij nadrukkelijker aanwezigheid in Monnickendam. Onder andere door onze poging om AWM over te nemen. Ook de start van de renovatie/groot onderhoud aan onze 350 woningen bevestigt dat wij belang hechten aan Waterland. Op bestuurlijk niveau vergaderen het bestuur van de Gemeente Waterland en de diverse corporaties met elkaar.
Intermaris in 2014
35
1.21.3 Samenwerking binnen de corporatiesector Intermaris participeert in een aantal samenwerkingsverbanden. Die hebben we om beter te kunnen werken aan onze doelstellingen, maar ook om onze belangen veilig te stellen. De partners die we daarbij zoeken en vinden zijn in de meerderheid andere corporaties. Door met hen op verschillende manieren samen te werken, blijven we in lijn werken met de algemene ontwikkelingen. En we profiteren allemaal van het denken en voelen van anderen. Ook kweekt het begrip voor elkaar en zorgt het voor een duidelijk profiel vanuit de corporatie naar de maatschappij om ons heen. Platform Woningcorporaties Noord-Holland Noord Noord-Holland Noord is een sterke, kansrijke regio, maar de woningmarkt vraagt meer dan ooit om een gezamenlijke, goed op elkaar afgestemde aanpak. Daarom is in 2012 het Platform Woningcorporaties Noord-Holland Noord opgericht. Dit platform vergaart gezamenlijk kennis, doet onderzoek en bundelt de krachten voor gedeelde belangenbehartiging. Het is een ontmoetingsplek om informatie, kennis en ervaringen uit te wisselen over alles rond Wonen in Noord-Holland Noord. Het platform Woningcorporaties Noord-Holland Noord is bestemd voor de corporaties in het gebied Noord-Holland boven het IJ. Het platform kwam in 2014 een aantal keren bijeen met als thema de ontwikkelingen op de woningmarkt in relatie tot demografische en economische ontwikkelingen. Trevin Eind 2011 besloten de drie leden van de coöperatieve vereniging Trevin (Woonwaard, Wooncompagnie en Intermaris) de activiteiten te staken. In 2014 hebben wij de coöperatie geliquideerd. Platform Westfriese Woningcorporaties (PWW) Dit platform van vijf West-Friese woningcorporaties spreekt zes keer per jaar met elkaar over een aantal gedeelde thema’s. Denk aan woningproductie, woonruimteverdeling en het huisvestingsvraagstuk van de Midden Oost Europese mensen (MOE landers). Het heeft een beleidsmatige insteek en voert geen concrete projecten uit, behalve het organiseren van bijeenkomsten voor de zeven gemeenteraden. Ook de twee gemeentelijke woningbedrijven Opmeer en Koggeland nemen deel. Verder werken we samen met de reclassering en de gemeenten aan het recidive project, gericht op het terugdringen van recidive door werk, huisvesting en begeleiding te geven aan ex gevangenen. Zaanstreek Waterland (SWZW) De Samenwerkende Woningcorporaties Zaanstreek Waterland is een federatief samenwerkingsverband. Daarbinnen zijn twee samenwerkingsverbanden van corporaties actief; de Federatie van Zaanse Corporaties (FZW) en de Samenwerkende Woningcorporaties Waterland (SWW).In 2014 is de samenwerking tussen Waterland en Zaanstreek ontbonden, Zaanstreek sluit meer aan bij de noordvleugel Randstad. Beide gaan zelfstandig verder. In Waterland zijn er twee bijeenkomsten met de gemeenten georganiseerd. Verder spreken we vanuit het samenwerkingsverband met de gemeenten Monnickendam en Purmerend over aan wonen gerelateerde aangelegenheden.
36
Intermaris in 2014
1.21.4 Verbindingen Intermaris ging in het verleden een aantal samenwerkingsverbanden aan met commerciële partijen. Al in 2009 namen wij het aangaan van deze verbindingen kritisch onder de loep. We besloten geen nieuwe verbindingen aan te gaan en de bestaande verbindingen af te bouwen. Een aantal van de verbindingen is rechtstreeks aan Intermaris verbonden. Deze verbindingen zijn opgenomen in tabel X. Intermaris Projecten B.V. is een verbinding van Intermaris die we alleen gebruiken om verbindingen met andere partijen aan te gaan. Deze vennootschap heeft geen andere activiteiten. De verbindingen van Intermaris Projecten B.V. zijn opgenomen in tabel Y. Tabel X: Verbindingen van Stichting Intermaris (bedragen in € 000) Verbinding
Deelne-
Vestigings-
mings-
plaats
percentage Intermaris Projecten B.V.
Eigen
ver-
Resultaat na
mogen
belastingen
31-12-2014
2014
100%
Hoorn
1.638
(36)
Hoorn BV *
17,65%
Hoorn
16
0
Bangert CV *
17,65%
Hoorn
17
0
1,12%
Weesp
nb
nb
Ontwikkelingsmaatschappij
Woningnet NV
* De cijfers 2014 van deze verbindingen zijn nog niet opgesteld. In de tabel zijn de gegevens 2013 opgenomen. We verwachten voor 2014 geen significante afwijking ten opzichte van 2013.
Intermaris Projecten B.V. Intermaris Projecten B.V. houdt de aandelen van de verbindingen die met derden zijn aangegaan. De vennootschap heeft geen andere activiteiten. Ontwikkelingsmaatschappij Hoorn B.V. Deze vennootschap is beherend vennoot van Bangert CV en Oosterpolder CV. De vennootschap heeft geen andere activiteiten. Naar verwachting treden er geen significante wijzigingen op in het vermogen en resultaat in 2015. Bangert CV Het doel van de CV was de verwerving van een bouwclaim op de locaties Bangert en Oosterpolder in Hoorn. Deze bouwclaim is gerealiseerd. Hiervoor hebben de deelnemende vennoten kapitaal en leningen verstrekt. Door de negatieve ontwikkelingen in de woningmarkt loopt de bouw van woningen op deze locatie vertraging op. De gemaakte kosten binnen de CV worden op jaarbasis doorbelast aan de vennoten waardoor het resultaat en het eigen vermogen in de toekomst op hetzelfde niveau blijft als in 2014. Bangert CV is in 2014 gefuseerd met Oosterpolder CV. Alle rechten en verplichtingen van Oosterpolder CV zijn overgegaan naar Bangert CV. Woningnet NV Woningnet is een aanbodmodel voor woningzoekenden in regio Purmerend. Als deelnemer heeft Intermaris een belang van 1,12% in de N.V. Uit het houden van dit belang verwachten wij geen resultaten.
Intermaris in 2014
37
Tabel Y: Verbindingen van Intermaris Projecten B.V. (bedragen in € 000) Verbinding
Deelne-
Vestigings-
mings-
plaats
percentage
Eigen
Resultaat na
vermogen
belastingen
31-12-2014
2014
VOF Terra Marique
50%
Hoorn
2.431
(139)
B.V. Maelson
50%
Hoorn
(1.084)
(5)
Coornhert B.V.
50%
Hoorn
(0)
(84)
IntermarisBlokinvest B.V.
50%
Hoorn
(465)
(1)
VOF Terra Marique De doelstelling van dit samenwerkingsverband was de ontwikkeling van de locaties Streektuinen en Philipsterrein in Hoorn. De ontwikkeling van het project Streektuinen is volledig gerealiseerd en alle woningen zijn verkocht. De locatie Philipsterrein ontwikkelen we niet op korte termijn. De bedrijfsgebouwen op het terrein verhuren we succesvol. De verhuuropbrengsten dekken in belangrijke mate de exploitatiekosten en de rente. Het verlies in 2014 vloeit vooral voort uit een beperkte afwaardering van de ontwikkellocatie. Wij verwachten dat de resultaten van de vof de komende jaren rondom nihil liggen. B.V. Maelson De doelstelling van dit samenwerkingsverband was het ontwikkelen van de locatie Maelsonstraat te Hoorn. Op korte termijn vindt er geen ontwikkeling plaats; het terrein staat op dit moment te koop. Bij verkoop van de grondpositie heeft de vennootschap geen activiteiten meer en wordt dan geliquideerd. Coornhert B.V. De doelstelling van dit samenwerkingsverband was het ontwikkelen van een locatie te Edam. Het project is volledig gerealiseerd; de laatste woning is in 2014 verkocht. De vennootschap is in december 2014 geliquideerd. IntermarisBlokinvest B.V. De doelstelling van dit samenwerkingsverband was het ontwikkelen van een locatie in Oosterblokker. In 2013 is besloten de ontwikkeling geen doorgang te laten vinden. Omdat de grondpositie nog niet in eigendom was, wordt de vennootschap in 2015 geliquideerd.
38
Intermaris in 2014
Medewerkers
1.22
Formatie
Intermaris streeft naar een effectief en efficiënt werkapparaat. Door ontwikkelingen in systemen en processen kunnen we met minder formatie minimaal dezelfde kwaliteit leveren. De formatieomvang laat de komende jaren een dalende tendens zien. Bij iedere vacature kijkt Intermaris kritisch of en zo ja op welke wijze ze deze invult. Trend is om minder vaste arbeidscontracten aan te gaan en de flexibele schil waar nodig te gebruiken. Intermaris telde per 31 december 2014 181 medewerkers (164 fte). Dat zijn 15 medewerkers minder dan eind 2013. Op een beperkt aantal afdelingen zet Intermaris tijdelijke capaciteit in. Soms om een piek in het werk op te vangen of om weggevallen capaciteit (bijvoorbeeld door zwangerschapsverlof) tijdelijk te vervangen. In andere gevallen gaat het om het tijdelijk toevoegen van kwaliteit aan de organisatie. Bijvoorbeeld bij de introductie van nieuwe instrumenten op het terrein van Risk & Control of ICT. 1.23
Ziekteverzuim en arbobeleid
Het verzuimcijfer over 2014 lag over het hele jaar genomen onder de norm van 3,7 procent. Namelijk op 2,7 procent. Het aantal langdurig zieken (dat is 43 of meer dagen ziek) bedroeg in 2014 elf. Zes daarvan waren ontstaan in 2013 en tien medewerkers waren voor 31 december 2014 weer hersteld. Het aantal frequent verzuimers is vergelijkbaar met voorgaande jaren (rond de 1,1 procent). Intermaris kent een actief verzuimpreventiebeleid. Er gelden duidelijke regels rondom ziekmelden en de rol die leidinggevenden en de arbodienst vervullen. We voeren een strikt beleid op het terrein van arbeidsomstandigheden, veiligheid en duurzame inzetbaarheid van onze medewerkers. In 2014 is fors geïnvesteerd in het traject “Veilig op de werkvloer”, om nog beter om te kunnen gaan met agressief gedrag van klanten. In de tweede helft van 2014 is de Risico Inventarisatie en Evaluatie gestart. 1.24
Opleiding
Het op peil houden van kennis en vaardigheden bepaalt in belangrijke mate de loopbaanmogelijkheden van medewerkers. De doorstroommogelijkheden binnen Intermaris zijn zowel verticaal als horizontaal uitermate beperkt. Om die reden investeren we niet alleen in medewerkers om op vakgebied bij te blijven, maar ook om op de arbeidsmarkt van waarde te blijven. In 2015 wordt het opleidingsprogramma verstevigd door de introductie van leerlijnen per functiegroep. Eind 2014 is organisatiebreed gestart met het beter neerzetten van competentiemanagement. Hierin krijgt het bewust werken aan de combinatie van kennis, vaardigheden én gedrag een stevige impuls. De investeringen op het terrein van opleiding en ontwikkeling moet bijdragen aan een gezond en topfit Intermaris. 1.25
Ondernemingsraad
De ondernemingsraad (OR) is in het voorjaar van 2014 na verkiezingen opnieuw samengesteld. OR en bestuur vergaderden in 2014 zeven keer met elkaar. Na verkiezingen heeft de OR in een tweedaagse geinvesteerd in hun onderlinge samenwerking en kennis van het OR-werk. Het bestuur heeft met de OR over tal van zaken gesproken, waarbij de OR soms een advies- of instemmingsrecht had. Onderwerp van gesprek met de OR waren onder meer de invoering van de werkkostenregeling (WKR), het veiligheidsbeleid, gedragscodes, de toepassing van 4X9 werken, sociale vangnet-afspraken bij gedwongen vertrek door reorganisatie, invoering van competentiemanagement en diverse organisatieveranderingen.
Intermaris in 2014
39
Verklaring bestuur
1.26
Verklaring bestuur
Het bestuur van Stichting Intermaris verklaart dat:
de Stichting haar middelen (batige saldi daaronder inbegrepen) uitsluitend voor werkzaamheden op het gebied van volkshuisvesting bestemt;
dat het bestuur op 24 juni 2015 het jaarverslag en de jaarrekening heeft vastgesteld en dat de Raad van Commissarissen voornemens is op 24 juni 2015 de jaarrekening en het jaarverslag goed te keuren;
Hoorn, 24 juni 2015
Dhr. M.D. Hoiting
Dhr. P.J. Smit
Dhr. A. Slot
40
Intermaris in 2014
Bijlage 1: Overzicht van Lidmaatschappen van Verenigingen van Eigenaren Participatie in de volgende VvE's: Werkgebied Hoorn e.o.
VVE Van Beijerenstraat (met gemeente Hoorn)
VVE Kosterstuin
VVE Klagerstuin
VVE Paardebloem 17-25
VVE Paardebloem 98-106
VVE Ekster/Lijster
VVE Ravelijnhof
VVE Betje Wolffplein I (met Deen Vastgoedontwikkeling BV)
VVE Betje Wolffplein II (met bibliotheek en gezondheidscentrum)
VVE Aagje Dekenplein (met Deen Vastgoedontwikkeling BV)
VVE Veemarkt, VVE Breed en VVE Grote Kerk
VVE L. Bernsteinhof (met gezondheidscentrum/tandarts/huisarts)
VVE Orionstraat (met gemeente i.v.m. basisschool)
VVE Pastoor Nuijenstraat (met kopersvereniging)
VVE Residentie Hoornsche Hop (met kopersvereniging)
VVE Gouw 9-17 (met Redema BV)
VVE Florante A te Blokker (met kopersvereniging)
VVE Florante B te Blokker (met kopersvereniging)
VVE Parkvilla III
VVE Oeverland I HS te Spierdijk (met kopersvereniging)
VVE Naamsloot I HS te De Goorn (met kopersvereniging)
VVE Naamsloot III te De Goorn (met kopersvereniging)
VVE Kantbeugel I HS te De Goorn (met de kopersvereniging)
VVE Kantbeugel III te De Goorn (met de kopersvereniging)
Werkgebied Purmerend e.o
VVE Gildeplein II
VVE Molentocht I (met kopersvereniging)
VVE Molentocht II (met kopersvereniging)
VVE Kweldergras
VVE De Viervorst
VVE Van IJsendijkstraat 1 t/m 55a
VVE Van IJsendijkstraat 4 t/m 50
VVE Sportlaan 1 t/m 47
VVE Sportlaan 49 t/m 95
VVE Sportlaan 97 t/m 143
VVE Amstellaan 1 t/m 27
VVE Lekstraat 1 t/m 111
VVE Rivierenlaan 99-209
VVE Gouwe 153/163 en 171/193
VVE Nieuwstraat 18
VVE Melkkruid/Penningkruid
VVE Wakerdijk
Intermaris in 2014
41
2. VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN 2.1.
Algemene terugblik op 2014
43
2.1.1. Majeure gespreksonderwerpen
43
2.1.2. Financiën
45
2.1.3. Relatie van de RvC met stakeholders
47
2.2.
Corporate Governance
48
2.2.1.Verantwoording over governance code
48
2.2.2. Integriteitsbeleid
48
2.2.3. Remuneratiebeleid en beloning bestuur
49
2.3.
Interne aangelegenheden Raad van Commissarissen
51
2.2.1. Samenstelling
51
2.2.2. Honorering Raad van Commissarissen
54
2.2.3. Vergaderingen Raad van Commissarissen
55
2.4.
Vooruitblik 2015
56
2.5.
Tot slot
57
42
Intermaris in 2014
Verslag van de Raad van Commissarissen In dit deel van het jaarverslag verantwoordt de Raad van Commissarissen van Intermaris zijn handelen over 2014. Belangrijke gebeurtenissen vanuit onze optiek als toezichthouder worden vermeld. De werkgeversrol komt aan bod en relevante zaken rondom het functioneren van de raad in de rol van intern toezichthouder van Intermaris worden belicht. De Raad van Commissarissen van Intermaris fungeert als een onafhankelijk orgaan dat toezicht houdt op het beleid van de raad van bestuur van Intermaris. De Raad van Commissarissen houdt overzicht op de algemene gang van zaken binnen de corporatie en de wijze waarop aan de strategie uitvoering wordt gegeven. De Raad van Commissarissen staat de Raad van Bestuur als klankbord terzijde en vervult de werkgeversrol ten aanzien van de leden van het bestuur. Dit onderdeel van het jaarverslag is supplementair aan het (financiële) jaarverslag en het volkshuisvestingsverslag van Intermaris. Intermaris legt in die onderdelen de integrale verantwoording af over het gevoerde beleid van Intermaris over 2014. 2.1
Algemene terugblik op 2014
2.1.1
Majeure gespreksonderwerpen
Consequenties herziening woningwet De ontwikkelingen rondom de Novelle Herziening Woningwet zijn met regelmaat en op onderdelen diepgaand in de Raad van Commissarissen doorgesproken. Ook zijn de beraadslagingen in het afgelopen jaar rondom de Parlementaire Enquête Woningcorporaties met bijzondere belangstelling gevolgd. Er is uitvoerig van gedachten gewisseld over de mogelijke strategische consequenties van alle ontwikkelingen voor Intermaris. Tijdens de voorjaarsconferentie heeft een externe deskundige een toelichting verzorgd op de laatste stand van zaken van de Herzieningswet. Aansluitend vond discussie plaats over het vraagstuk administratief scheiden of juridisch splitsen van het DAEB versus niet-DAEB bezit. Tijdens de najaarsconferentie is gesproken over de mogelijke scenario’s daarbij voor Intermaris. Dat dit verregaande administratieve en/of juridische consequenties kan hebben is duidelijk. In 2015 zal dit – na het uitkristalliseren van de wetgeving op dit onderwerp – voor Intermaris tot besluitvorming gaan leiden. Uiteraard zijn ook andere aspecten die mogelijk voortvloeien uit de herziening van de woningwet verkend. De mogelijke consequenties van verdeling in woningmarktregio’s komt daarbij in 2015 weer terug op onze agenda. Ten aanzien van de nieuwe governance vereisten constateren wij vooralsnog aan de nieuwe vereisten te voldoen. Na definitief worden van de wetgeving kan dit uiteraard pas in volle omvang door ons goed beoordeeld worden. Verhuurdersheffing en inkomensafhankelijke huurverhoging Niet alleen door de herziening van de Woningwet staat er veel op stapel, ook door de verhuurdersheffing neemt de druk op de woningcorporaties toe. De jaarlijks af te dragen verhuurdersheffing loopt – afhankelijk van de ontwikkeling van de WOZ-waarde van het bezit – naar verwachting voor Intermaris op naar 12 miljoen euro in 2017. Wij houden nadrukkelijk de vinger aan de pols bij de keuzes die het bestuur maakt bij het opvangen van deze extra last. Daarin kijken wij primair naar de effecten op de betaalbaarheid van
Intermaris in 2014
43
de huren en het investeringsprogramma van Intermaris in relatie tot de financiële huishouding van Intermaris. De extra Rijkslast moet minimaal voor 50% komen uit besparing op de organisatiekosten van de corporatie. Snijden in organisatiekosten voorkomt een onevenredige – en vanuit onze optiek en die van het bestuur een onacceptabele – doorbelasting aan de huurders. In de toekomst zal Intermaris met een kleiner en efficiënter bedrijf werken aan het behoud van de betaalbaarheid, de kwaliteit van huurwoningen voor onze primaire doelgroep (mensen met de lagere inkomens) en met behoud van kwalitatieve dienstverlening. Het nieuwe ondernemingsplan biedt hiertoe duidelijke handvatten. Wij zullen aan de hand van de vastgelegde afspraken dit ook naar de toekomst nauwlettend blijven volgen en toetsen. Sinds 2013 mogen corporaties de huren van sociale huurwoningen verhogen voor mensen met een inkomen boven de sociale huurgrens (inkomensafhankelijke huurverhoging). Ook hier wordt gekeken naar de betaalbaarheid van de huren en (de aanpak van) huurachterstanden. Ondernemingsplan 2015-2018 Intermaris heeft in 2014 zijn meerjarenbeleid voor 2015-2018 opgesteld. De Raad van Commissarissen heeft dit traject nadrukkelijk gemonitord. Hierbij is in het bijzonder gesproken over de doelgroep, de (toekomstige) woningvoorraad, het interactieve traject rondom de formulering van een nieuwe klantvisie en de samenwerking met gemeenten en overige stakeholders. Voor de inhoud van het Ondernemingsplan wordt verwezen naar de website van Intermaris. In het najaar is het beleid gepresenteerd bij huurdersorganisaties, bewonerscommissies en medewerkers. Wij waren daartoe uitgenodigd en met delegaties aanwezig. Blijven investeren, duurzaamheid en betaalbaarheid Wij onderschrijven de neergelegde lijn van het bestuur in het ondernemingsplan. Dat betekent dat Intermaris zijn investeringsprogramma in onderhoud, renovatie en nieuwbouw overeind houdt. Wij benadrukken binnen het investeringsprogramma het belang van investeren in duurzaamheid. De Raad van Commissarissen is tijdens de najaarsconferentie geïnformeerd over de aanpak van duurzaamheidsmaatregelen in bestaand bezit. Voorgaande aspecten toetsen wij met regelmaat bij het bestuur. Projecten Vanuit onze rol als toezichthouder zijn wij goed aangesloten op alle voorgenomen en lopende renovatieen herstructureringsprojecten. Relatief grootschalige meerjarige projecten vinden zowel in Hoorn (w.o. Sterflats, Grote Waal) als in Purmerend (w.o. Wherepark, Wheermolen West) plaats. Naast de volkshuisvestelijke- en financieel-technische aspecten, gaat bijzondere aandacht uit naar de wijze waarop het bestuur van de corporatie vorm en inhoud geeft aan aspecten als draagvlakverkrijging bij voorgenomen plannen bij verschillende stakeholders. Voor meer detailinformatie verwijzen wij naar de betreffende passages terzake in het volkshuisvestingsverslag. Binnen onze vaste commissies (met name de auditcommissie en de vastgoedcommissie) is de ruimte ingebouwd om ook meer op detailniveau inhoudelijk in te zoomen op meer specifieke vraagstukken (w.o. financieel-technische vraagstukken). Nadrukkelijk is aandacht besteed aan de totstandkoming van een toetsingskader voor vastgoedinvesteringen. Ad hoc vinden er door de raad locatiebezoeken plaats. In 2014 is in dat kader een bezoek gebracht aan de Sterflats en Grote Waal te Hoorn. Wij volgen overigens de verschillende projecten vanuit onze formele rol met grote belangstelling en op gepaste afstand.
44
Intermaris in 2014
Bestuursvisie op de organisatieontwikkeling en besturingsmodel Met de Herzieningswet en de verhuurdersheffing komt er veel op Intermaris af. Hierin wordt ook de regionale positionering van Intermaris betrokken. Hiervoor worden scenario’s uitgewerkt en worden de gevolgen voor het werkapparaat nader inzichtelijk gemaakt. Ook is de Raad van Commissarissen geïnformeerd over toekomstige ICT-plannen, welke in 2015 nader uitgewerkt worden. Deze zijn van belang voor de interne beheersing en de omgang met de bewoners. Verder zal de Raad van Commissarissen zich nog een oordeel gaan vormen over het bestuursmodel. In 2014 is hierover het gesprek gestart. 2.1.2
Financiën
Jaarstukken 2013 In de mei-vergadering zijn in aanwezigheid van de extern accountant de jaarstukken over het voorgaand boekjaar (2013) behandeld en goedgekeurd. De strekking van het accountantsrapport is daarbij besproken. De auditcommissie heeft in het voortraject bij de totstandkoming van de jaarstukken een toetsende rol gespeeld. Aandachtspunten bij de plenaire bespreking waren onder meer de verschillenanalyse tussen het laatste kwartaalrapport versus de finale jaarcijfers in de jaarrekening, de wijze van waardering van het vastgoed, de majeure effecten van de verhuurderheffing op de bedrijfswaarde en tenslotte de gesignaleerde onderbesteding op de onderhoudsuitgaven. Wij hebben onze waardering uitgesproken over de kwaliteit en de presentatie van de stukken. Begroting 2015 De begroting 2015 is in de novembervergadering behandeld en goedgekeurd. Daaraan vooraf liep de bespreking van de belangrijkste uitgangspunten langs de lijn van de zogenoemde kaderbrief. Gelijk met de begroting 2015 is de meerjarenbegroting behandeld. Uit het meerjarenperspectief blijkt dat Intermaris ook op termijn op de belangrijkste parameters aan de door ons bepaalde normen voldoet. Bij onverwachte gebeurtenissen beschikt Intermaris bovendien over voldoende interventiemogelijkheden om een financieel gezonde corporatie te blijven. De Raad van Commissarissen heeft met het bestuur van gedachten gewisseld over de oorzaken waarom beoogde investeringsplannen soms toch niet gerealiseerd worden. Om de investeringen toch te verwezenlijken is een realisatie-index voor investeringen door het bestuur opgesteld. Ook is het meer-jaren onderhoudsprogramma (MJOP) aangescherpt, hetgeen moet leiden tot een betere ramingen op deze onderdelen. Treasury Intermaris kent een treasurystatuut en een jaarlijks goed te keuren treasuryjaarplan. In de vergaderingen van de auditcommissie en de raad is in 2014 uitgebreid stilgestaan bij de actuele risico’s op het gebied van treasury en de beheersmaatregelen die de organisatie op dit gebied trof. Ook is een aantal keren gesproken over de herstructurering van de lening- en derivaten portefeuille. Dit is vooralsnog gestuit op bezwaren van het WSW. Kwartaalrapportages De activiteiten van Intermaris lopende het jaar zijn door ons mede getoetst en beoordeeld aan de hand van kwartaalrapportages. Bij de behandeling van de jaarrekening toetsen wij bovendien in hoeverre de financiële kwartaalverantwoording aansluit op de uiteindelijke jaarcijfers. Hieruit blijkt voor ons dat de kwartaalcijfers een juist en betrouwbaar beeld lopende het jaar schetsen. De rapportages zijn naar ons oordeel dan ook zeker up-to-standard.
Intermaris in 2014
45
Managementletter accountant De Managementletter van de accountant komt meer uitgebreid en in aanwezigheid van de accountant aan bod binnen de auditcommissie. Uiteraard nemen wij als raad ook plenair hiervan kennis. De mogelijke consequenties voor Intermaris ten gevolge van de aangescherpte informatieverzoeken vanuit de externe toezichthouders, bijvoorbeeld ten aanzien van de dVi, vormde bij de bespreking van de management letter onderwerp van gesprek met de accountant. Risicomanagement Sinds de fusie maakt Intermaris ook werk van het verder verbeteren van het risicomanagement. Hier is door de organisatie ook in 2014 weer flink in geïnvesteerd. De raad is tevreden over de voortgang die bij het tot stand brengen van het Enterprise Risk Management (ERM) Framework wordt geboekt. Tijdens de najaarsconferentie is dit verdiept en doorgesproken. De belangrijkste maatregelen van het ERMframework krijgen in 2015 in de reguliere audits een plek. De neerslag van het ERM-Framework is digitaal in de Compliance Radar applicatie opgenomen en is op die wijze door Intermaris geborgd. De auditcommissie is meer in detail aangesloten op de uitgevoerde audits en de totstandkoming van het audit jaarplan. Belangrijkste bevindingen worden aan de plenaire Raad van Commissarissen gerapporteerd. Toetsingskader voor vastgoedinvesteringen Het bestuur heeft een toetsingskader voor vastgoedinvesteringen opgesteld. Dit instrument biedt de organisatie heldere kaders bij het maken van plannen. Vanuit de raad zullen we toetsen op welke gronden afwijkingen ten opzichte van een gestelde norm ontstaan. Corporatie benchmark Eind 2014 zijn de benchmark gegevens vanuit Aedes gepubliceerd. Wij hebben kennis genomen van de resultaten. Volmacht aan WSW Eind 2013 hadden wij het verlenen van goedkeuring aan het verstrekken van een volmacht rondom het vestigen van het recht op eerste hypotheek op al ons bezit aan de WSW opgeschort. In het voorjaar van 2014 heeft dit binnen de sector tot een – zij het uitermate beperkte – aanpassing in afspraken geleid. Uiteindelijk heeft de Raad van Commissarissen goedkeuring verleend aan ondertekening van dit eenzijdig opgelegde volmacht. Grondposities, verbindingen en bouwclaims De Raad van Commissarissen is alert op mogelijke risico’s bij grondposities en verbindingen. Welke activiteiten staan gepland en past dit (nog) in de huidige tijdsgeest bij de kernactiviteiten van de corporatie? Vanuit onze rol bevorderen we dat de beoogde doelen telkens scherper worden neergezet, dat risico’s (w.o. latente claims uit het verleden) duidelijk in de picture zijn en dat daarop duidelijke conclusies worden getrokken ten aanzien van bestaande posities en relaties. Acquisitie mogelijkheden Mooiland en Vestia De Raad van Commissarissen heeft kennis genomen van het aanbod van bezit vanuit de landelijke corporaties Mooiland en Vestia. Het bestuur heeft ons geïnformeerd over de door hen vastgestelde voorwaarden die bij het proces van verwerving door hen gehanteerd worden. Wij hebben daarvan kennisgenomen en ondersteunen de lijn van het bestuur om – indien kansen zich voordoen – door overname van bezit te groeien. Beide situaties hebben voor Intermaris overigens niet geleid tot overname van bezit.
46
Intermaris in 2014
Accountantselectie De huidige accountant Deloitte is door ons benoemd voor controle over het verslagjaar 2014. In het voorjaar van 2015 start de Raad van Commissarissen een selectietraject voor een nieuwe accountant. Aan Deloitte is aangegeven dat zij – gelet op het feit dat zij reeds zeer lange tijd aan Intermaris en haar rechtsvoorgangers verbonden zijn – geen deel uit zullen maken van het nu aanstaande selectieproces. 2.1.3
Relatie van de RvC met stakeholders
Wij zien het als onze taak om bij de beoordeling van de wijze waarop Intermaris vorm en inhoud geeft aan haar maatschappelijke verantwoordelijkheid ook toe te zien of de belangen van verschillende stakeholders in voldoende mate meewegen in de besluitvorming van de corporatie. In het bijzonder schenken wij aandacht aan de huurdersorganisatie, de ondernemingsraad en de gemeentes Hoorn en Purmerend. Maar ook belangen van overige stakeholders, waaronder ministeries, externe toezichthouders, zorgpartijen, financiers, collega-corporaties en brancheorganisatie Aedes houden we binnen onze scope. Huurdersorganisaties Het contact tussen de raad en de beide huurdersorganisaties (De Boog en InterWhere) van Intermaris verloopt in de regel via de twee commissarissen die op voordracht van de huurdersorganisaties zijn benoemd. In 2014 hebben beide commissarissen een aantal keren overleg gehad met de besturen van de beide huurdersorganisaties. Gespreksonderwerpen zijn onder meer de wijze van samenwerking tussen de besturen van de huurdersorganisatie met de corporatie, het huurbeleid, relatie tussen de huurdersorganisaties onderling, leefbaarheid en onderhoud. Ook vindt er, indien hiertoe aanleiding is, tussentijds overleg plaats. Ten slotte verstrekken de huurderorganisaties ook alle aan het bestuur gegeven adviezen. Eenmaal per jaar vindt er – buiten aanwezigheid van het bestuur van de corporatie – overleg plaats met de besturen van de huurdersorganisaties en de plenaire Raad van Commissarissen. De wijze waarop Intermaris omgaat met de effecten van de verhuurdersheffing in relatie tot het huurprijsbeleid is een zorg die vanuit de huurdersorganisaties nadrukkelijk wordt opgeworpen. Voorts was het beleid van Intermaris en de wijze waarop Intermaris projecten met herstructurering en renovatie aanpakt onderwerp van gesprek. De diverse opvattingen nemen wij mee en geeft mede inhoud aan onze rol als toezichthouder op de corporatie. Ondernemingsraad In maart 2014 hebben wij de nieuw gekozen leden van de ondernemingsraad (OR) van Intermaris ontmoet. Eenmaal per jaar vindt er overleg plaats tussen de OR en de raad. Ook dit overleg vindt plaats buiten aanwezigheid van het bestuur van de corporatie. Diverse actualiteiten en organisatieaspecten passeren de revue. Interne communicatie en de automatisering zijn terugkerende thema’s van gesprek. Het overleg wordt door ons als informatief en constructief beoordeeld. Gemeente De gemeenteraadsverkiezingen van maart 2014 hebben tot een verschuiving van de samenstelling van de gemeenteraad geleid. Dit speelde in het bijzonder in Hoorn en in mindere mate in Purmerend en Waterland. De Raad van Commissarissen is geïnformeerd over de nieuwe colleges.
Intermaris in 2014
47
Overige stakeholders Het is ons bekend dat het bestuur van Intermaris op regelmatige basis met diverse partijen overleg voert. Een algemene stakeholderbijeenkomst, waarbij ook de raad aanwezig was, heeft niet plaatsgevonden. Wel organiseert Intermaris alleen, dan wel in regionaal verband, bijeenkomsten met leden van gemeenteraden, en anderszins. Op bijeenkomsten in de regio komen ook commissarissen op ad hoc basis in gesprek met lokale politici en andere stakeholders. De raad vindt het van belang om ook aan het bestuur openingen te bieden voor mogelijke uitbreiding van netwerkcontacten. Wij geven daar waar mogelijk actief invulling aan. 2.2
Corporate Governance
2.2.1
Verantwoording over governancecode
De Governancecode Woningcorporaties bevat normen voor goed bestuur en goed intern toezicht, transparantie, externe verantwoording en financiële beheersing, die in acht moeten worden genomen door (leden van) de raad van bestuur en de Raad van Commissarissen. Intermaris handelt conform de Code en verantwoordt een eventuele afwijking daarop. De Raad van Commissarissen volgt de ontwikkelingen en de discussie op dit terrein en leeft de Governancecode na. Eind 2014 is aangekondigd dat de Governancecode in 2015 wordt herijkt en geactualiseerd op de uitkomsten van de herziene wet- en regelgeving. Wij zijn alert op ontwikkelingen hierin. Verantwoording op afwijkingen van de code Met uitzondering van de volgende bepaling zijn de in de vigerende Governancecode genoemde bepalingen door Intermaris conform overgenomen. Uitzondering hierop betreft: 1. De bestuurders van Intermaris hebben een arbeidscontract voor onbepaalde tijd. Bij inwerkingtreden van de thans geldende Governancecode (versie 2011) hadden de bestuurders reeds een contract voor onbepaalde tijd bij de (rechtsvoorganger van) Intermaris. Bij de benoeming van toekomstig nieuwe bestuurders van buiten zal de raad overwegen een bestuurder in lijn met de code te benoemen voor een periode van vier jaar, met een mogelijke herbenoeming van vier jaar. 2. Er heeft geen door de corporatie georganiseerde zogenoemde algemene stakeholdersbijeenkomst plaatsgevonden. De corporatie ziet haar huurders en de gemeenten als primaire stakeholders en draagt zorg voor goede informatie-uitwisseling met deze primaire stakeholders door middel van reguliere overleggen en themabijeenkomsten per doelgroep (huurders, gemeenten, zorgpartijen). Er zijn door de raad op andere aspecten geen afwijkingen van de Governancecode geconstateerd. 2.2.2
Integriteitsbeleid
De corporatiesector is de laatste jaren regelmatig geconfronteerd met incidenten op het gebied van ethisch gedrag. Tijdens de Parlementaire Enquête Woningcorporaties stond dit wederom volop in de publieke belangstelling. Integriteitsbeleid is een jaarlijks terugkerend gespreksonderwerp. Ook in de kwartaalrapportages komt dit onderwerp ter sprake. Intermaris kent verschillende regelingen die betrekking hebben op integriteit, waaronder de brochure “Een beetje integer bestaat niet” en de klokkenluidersregeling. Ook maakt Intermaris afspraken aan de hand van een gedragscode voor (onder)aannemers, waarmee wordt samengewerkt. In de verschillende regelingen en reglementen komen aanvullende bepalingen voor, die het integriteitsbeleid op specifieke onderdelen aanvullen. Bijvoorbeeld als het gaat om afhankelijkheidsrelaties en nevenfuncties. Het bestuur heeft de regels na fusie herijkt en met een campagne binnen de organisatie opnieuw uitgerold.
48
Intermaris in 2014
Alle integriteitsincidenten worden gemeld bij de voorzitter van de Raad van Commissarissen. Er zijn geen integriteitsschendingen bij ons bekend op management of bestuursniveau. 2.2.3 Remuneratiebeleid en beloning bestuur De Raad van Commissarissen vervult de werkgeversrol voor de drie bestuurders die het bestuur vormen van de Stichting Intermaris. Het bestuur vervult op zijn beurt de werkgeversrol van Intermaris. Over interne ontwikkelingen, zoals organisatieontwikkelingen, personeelsverloop, ziekteverzuim, sturing op formatieomvang en cultuuraspecten wordt de Raad van Commissarissen middels de kwartaalrapportages geïnformeerd. Aan de hand van de kwartaalrapportages, een sociaal jaarverslag en uitslagen van medewerkersonderzoeken wordt de raad op gezette tijde geïnformeerd over de kerncijfers en organisatieontwikkelingen. Informatie vanuit de verschillende stakeholders (OR, huurdersorganisatie, gemeenten) vult het beeld aan, dat de Raad van Commissarissen heeft over het functioneren van de werkorganisatie van Intermaris Remuneratiebeleid en beloning bestuur Intermaris kent een bestuur bestaande uit drie leden. De Raad van Commissarissen is van oordeel dat een meerhoofdig bestuur bijdraagt aan de kwaliteit in besluitvorming. Bij de totstandkoming zijn vooraf duidelijke profielen en portefeuilles bepaald. Daarbij zijn de portefeuilles voor de primaire werkvelden Financiën & Control, Vastgoed en Wonen over de drie bestuurders verdeeld. De bestuurders zijn vanuit die portefeuilleverdeling verantwoordelijk voor de aansturing van de betreffende sectoren. De portefeuilleverdeling stelt tevens het bestuur in staat gezamenlijk tot een evenwichtig besluit te komen. Tabel: Samenstelling raad van Bestuur van Intermaris (201 4) Naam
Bestuursfunctie
Werkzaam bij
In functie
Duur benoe-
Nevenfuncties bui-
(geboorte
bij Intermaris
de Intermaris
bij bestuur
ming bij In-
ten Intermaris (in
jaar)
(portefeuille)
sinds*
Intermaris
termaris
2014)
Onbepaalde tijd
Lid RvC Rabobank
sinds* M.D. Hoiting
Voorzitter be-
(1951)
stuur
1997
1998
West-Friesland
Portefeuille Wonen
Lid RvC BKZ Zaanstad Voorzitter Grashaven
A. Slot
Portefeuille Vast-
(1961)
goed
2008
2012
Onbepaalde tijd
Lid RvC Rabobank Waterland e.o. (tot oktober) Lid raad v. Advies BtBVastgoed/HvA Lid klankbordgroep WIF te Zeist
P.J. Smit
Portefeuille Fi-
(1958)
nanciën & Be-
1997
2012
Onbepaalde tijd
--
drijfsvoering * inclusief rechtsvoorgangers
Intermaris in 2014
49
De raad stelt als de werkgever van de bestuurders een beoordelingskader en een beloningsbeleid vast. Beleid De Vereniging van Toezichthouders bij Woningcorporaties (VTW) heeft samen met de Nederlandse Vereniging voor Bestuurders bij Woningcorporaties in 2010 de “Sectorbrede Beloningscode Bestuurders Woningcorporaties” vastgesteld. Dit vormde op moment van benoeming van de bestuurders de vigerende grondslag. De Raad van Commissarissen paste de toen geldende Code toe. Per 1 januari 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (hierna te noemen: WNT-1) ingevoerd. Voor de woningcorporaties geldt daarbij een apart regime. De nieuwe WNT-1 norm kan conflicteren met afspraken uit het verleden. Hierop is dan een wettelijk overgangsregime van toepassing. Het dienstverband met de statutair directeuren geldt voor onbepaalde tijd. Er zijn geen vertrekregelingen of non-activiteitenregelingen overeengekomen. Wat betreft de secundaire arbeidsvoorwaarden voor bestuurders geldt dat de Raad van Commissarissen telkens een expliciet besluit dient te nemen. Als richtlijn voor handelen van de Raad van Commissarissen geldt daarbij de voor iedere medewerker van Intermaris geldende secundaire voorwaarden, als ook de CAO Woondiensten. Bij ieder nieuw besluit wordt het op dat moment geldende wettelijk kader in acht genomen. Met ingang van 1 januari 2015 heeft de wetgever de pensioenopbouw van werkenden met een salaris van € 100.000,- of hoger afgetopt. De wetgever biedt de mogelijkheid fiscaalvriendelijk dit discriminatoir nadeel te compenseren. Dit past binnen de bepalingen van de WNT. Eind 2014 heeft de WNT-2 wetskracht gekregen. De minister heeft evenwel bepaald de eventueel nadelige effecten van de wet voor de corporatiesector pas per 1 januari 2016 in te laten gaan. Uitvoering De honorering van de bestuurders wordt jaarlijks aan de hand van de vastgestelde kaders en afspraken door de Raad van Commissarissen vastgesteld. In het verleden zijn afspraken gemaakt over de schaal en de mogelijke stappen van alle jaren tot het uittredingsmoment. De honorering van de heer Hoiting overschrijdt in 2014 de eind november 2013 vastgestelde nieuwe WNT-1 norm, maar valt volledig binnen het vigerende WNT-1 overgangsregime. In oktober 2012 is de heer Slot benoemd als bestuurder bij Intermaris. De heer Slot was tot dat moment directeur-bestuurder bij Wherestad. De honorering van de heer Slot bij benoeming bij Intermaris is conform de kaders van de op dat moment vigerende Beloningscode voor bestuurders. De honorering van de heer Slot in het verslagjaar 2014 overschrijdt eveneens de eind november 2013 nieuw vastgestelde WNT1 norm. Ook dit valt volledig binnen het overgangsregime van de WNT-1. In oktober 2012 is eveneens de heer Smit benoemd als bestuurder bij Intermaris. De heer Smit was tot dat moment directeur bedrijfsvoering bij IntermarisHoeksteen. De honorering van de heer Smit bij benoeming bij Intermaris is conform de kaders van de op dat moment vigerende Beloningscode voor bestuurders. De honorering van de heer Smit in het verslagjaar 2014 overschrijdt eveneens de eind november 2013 nieuw vastgestelde WNT-1 norm. Ook dit valt volledig binnen het overgangsregime van de WNT1.
50
Intermaris in 2014
Voor de exacte verantwoording van bedragen, verwijzen wij naar het relevante deel van de toelichting op de jaarrekening elders in de jaarstukken. Werkwijze In de prestatieafspraken met bestuurder(s) worden ieder jaar de gezamenlijk geformuleerde doelstellingen vastgelegd. Deze afspraken worden tussentijds en achteraf getoetst door de selectie- en remuneratiecommissie. De selectie- en remuneratiecommissie heeft in 2014 op basis van de opgestelde prestatiecontracten voor 2014 met de bestuurders de formele gesprekken gevoerd, rondom het functioneren. De beoordelingsresultaten zijn positief en met de voltallige raad eind november 2014 gedeeld. Voor 2015 zullen nieuwe prestatie- en ontwikkelafspraken gemaakt worden. 2.3
Interne aangelegenheden Raad van Commissarissen
2.3.1 Samenstelling De raad bestaat ultimo 2014 uit zes personen. De samenstelling van de Raad ultimo 201 4 luidt als volgt: NAAM
RVC-FUNCTIES
LID
HERBE-
UITERLIJKE
(+GEB.
SINDS
NOEMING
EINDDATUM
JAAR)
(JAAR)
(JAAR)
(TOT EN MET
BEROEP
NEVENFUNCTIE(S)
INTERIM MANAGER/
PENNINGMEESTER RVT ST.
CONSULTANT
OLYMPISCH STADION AM-
ELDERS CONSUL-
STERDAM
MAAND/JAAR)
DHR. D.J.
VOORZITTER RVC
ELDERS
LID SELECTIE- &
(1964)
REMUNERATIECIE.
2009
2015
05-2017
(2011)
TANCY BV
PENNINGMEESTER RVT ST. EXPLOITATIE OLYMPISCH STADION
AMSTERDAM
LID RVC WOONST. DE KEY TE
DHR. G.
VICEVOORZITTER
DUBOIS
R VC
2008
2012
02-2016
AMSTERDAM
GEPENSIONEERD
VOORZITTER RAAD VAN
DIREC-
ADVIES DETACHERINGS-
TEUR/BESTUUR-DER
BUREAU INTERWORK
VOORZITTER
EIGEN HAARD TE
DING
SELECTIE- &
AMSTERDAM
(1947)
HOL-
BV
REMUNERATIECIE.
LID VASTGOEDCIE.
DHR. K.
LID RVC
SANT (1952)
2009
2012
05-2017
DIRECTEUR/DGA
TOEZICHTHOUDER
VOORZITTER
KA-SA BV/KA-SA
JIP REGTOP FYSIOTHERAPIE
VASTGOEDCIE.
HOLDING BV
EN
MEDISCH CENTRUM TE
MAASSLUIS
Intermaris in 2014
51
NAAM
LID
HERBE-
UITERLIJKE
(+GEB.
RVC-FUNCTIES
SINDS
NOEMING
EINDDATUM
JAAR)
(JAAR)
(JAAR)
(TOT EN MET
BEROEP
NEVENFUNCTIE(S)
MAAND/JAAR)
INITIATOR CONTACT ARCHITECTEN LOKAAL TE AMSTERDAM (‘OLIFANTENKOOI’)
LID LIGHTHOUSE NEDERLAND, DEPT.
DELFLAND TE
DELFT LID ONTWERPERVER. DELFTDESIQN TE DELFT MODERATOR TOP (TECHN. ONTM.PUNT) TE
DELFT
AMBASSADEUR TONEELGROEP DRANG TE DEN HAAG LID RVC WIJDEZORG MEVR.
LID RVC
M.C.J.
LID AUDITCIE.
SCHOORDIJK
LID WERVING- EN
(1968)
SELECTIECIE.
DHR. B.A.
LID RVC
SPELBOS (1956)
2010
2014
05-2018
CONCERNSECRETARIS
2013
2017
06-2021
GVB
LID RVC
ST. DE GOEDE
WONING
ZELFSTANDIG BE-
VOORZITTER RVT ZORG-
VOORZITTER
STUURSADVISEUR
GROEP
AUDITCIE.
CYRUS BV
ALMERE
LID RVC WONINGCORPORATIE
PORTAAL UTRECHT
VICEVOORZITTER RVT SAMEN VEILIG MIDDEN NEDERLAND TE ALMERE
BESTUURSLID
BATAVIAWERF
LELYSTAD BESTUURSLID GEMEENSCHAPPELIJKE
REGELING
NIEUW LAND ERFGOEDCENTRUM
BESTUURSLID WITTE OLIFANT
52
ALMERE
Intermaris in 2014
NAAM
LID
HERBE-
UITERLIJKE
(+GEB.
RVC-FUNCTIES
SINDS
NOEMING
EINDDATUM
JAAR)
(JAAR)
(JAAR)
(TOT EN MET
2014
2018
BEROEP
NEVENFUNCTIE(S)
VOORZITTER RAAD
LID RVT PRO PERSONA
MAAND/JAAR)
MEVR.
LID RVC
5-2022
L.B.J.
VAN BESTUUR
BU-
SCHMITZ
REAU JEUGDZORG
(1952)
NOORD-HOLLAND
(GGZ INSTELLING) BESTUURSLID JEUGDZORG NEDERLAND (BRANCHEORG.)
Herbenoeming In 2014 is de openbare werving van een nieuwe commissaris gestart. De werving is begeleid door een extern bureau. Het betrof de opvolging van mevrouw M.A. van der Meer, waarvan de benoemingstermijn eindigde. De werving heeft geresulteerd in de benoeming van mevrouw L.B.J. Schmitz tot lid van de Raad van Commissarissen van Intermaris (per juni 2014). Zij is op voordracht van de huurdersorganisatie InterWhere benoemd als commissaris. Mevrouw Schmitz versterkt de raad op de portefeuille Zorg en Welzijn. Met deze nieuwe commissaris is de deskundigheid en de verscheidenheid in de raad verstevigd. Mevrouw M.C.J. Schoordijk is – na consultatie bij de huurdersorganisatie De Boog – herbenoemd voor een volgende en laatste periode als commissaris bij Intermaris. De benoemingtermijn bedraagt doorgaans vier jaar. Het rooster van aantreden en aftreden is hierboven vermeld en wordt met publicatie van dit jaarverslag op de website geplaatst. De Raad van Commissarissen kent een reglement voor werving en selectie en werkt met vooraf vastgestelde profielschetsen voor (potentiële) leden. Voor de profielen wordt verwezen naar de website van Intermaris. Taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden raad De vigerende taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de raad zijn primair vastgelegd in de statuten van Intermaris. Afgeleid van de statuten kent de raad een eigen (RvC) reglement. Intermaris kent een aantal vaste commissies: een auditcommissie, een vastgoedcommissie en een selectie- en remuneratiecommissie. Huishoudelijke zaken aangaande de commissies zijn in commissiereglementen vastgelegd. De relatie met en de rol van het bestuur is vastgelegd in het bestuursreglement. De geldende statuten, het RvC-reglement en de diverse overige reglementen zijn terug te vinden op de website www.intermaris.nl. Informatievoorziening, lidmaatschappen raad en opleidingsmogelijkheden Voor het goed functioneren is een goede informatievoorziening voor de raad cruciaal. Naast de formele stukken (kwartaalrapportages, jaarverslagen, nieuwsbrieven, personeelsbulletins), verkrijgt de raad ook op informele wijze informatie door onder meer te overleggen met de huurdersvertegenwoordiging, ondernemingsraad en door het bijwonen van bijvoorbeeld themabijeenkomsten (ondernemingsplan) en de kerst- en nieuwjaarsbijeenkomsten van Intermaris. Ad hoc wordt het beeld verrijkt door tijdens werkbezoeken aan projecten met medewerkers of bewoners te praten. De leden van de raad zijn lid van de VTW en ontvangen diverse vaktijdschriften, brochures en publicaties in de (regionale) media.
Intermaris in 2014
53
De leden van de raad worden in de gelegenheid gesteld opleidingen te volgen. In 2014 hebben enkele commissarissen hier gebruik van gemaakt. Met het oog op de in de toekomst verplicht gestelde permanente educatie (PE) vereiste voor commissarissen en bestuurders van corporaties is eind 2014 bij Intermaris gestart de conferenties in de toekomst zo in te richten dat aan de vereisten voor het in company behalen van PE-punten wordt voldaan. Dit doet overigens niets af aan de kwaliteit van de conferenties tot dat moment. Tegenstrijdig belang Mogelijke tegenstrijdige belangen bij te nemen besluiten of goedkeuringen worden door leden van de Raad van Commissarissen vooraf gemeld in de plenaire RvC-vergaderingen. De bestuurders melden mogelijke tegenstrijdige belangen bij de voorzitter van de Raad van Commissarissen. De heer Elders is naast zijn voorzitterschap van de Raad van Commissarissen van Intermaris sinds januari 2012 ook commissaris bij woningcorporatie De Key in Amsterdam. Theoretisch is hier sprake van overlappende werkgebieden, omdat Intermaris en De Key beide actief zijn in het zogenoemde ROA-gebied. Intermaris is echter niet voornemens haar activiteiten buiten Hoorn en Purmerend daadwerkelijk uit te breiden. Andersom beperkt De Key haar activiteiten tot de gemeenten waar zij thans haar focus heeft. Daardoor leidt een mogelijk theoretisch strijdig belang in de praktijk niet tot conflict. 2.3.2
Honorering Raad van Commissarissen
Beleid In 2010 heeft de VTW de code voor Honorering Commissarissen bij Woningcorporaties vastgesteld. Deze code werd destijds al door de Raad van Commissarissen van de rechtsvoorgangers toegepast. Elk lid van de Raad van Commissarissen krijgt conform de code een vaste honorering per jaar. Het bedrag is gebaseerd op alle taken en verantwoordelijkheden die uit de functie van commissaris voortvloeien. Alle leden krijgen hetzelfde honoreringsbedrag. Voor de voorzitter en vice-voorzitter geldt het op grond van die code een hoger vergoedingsbedrag. Periodiek werd het honoreringsbedrag door de VTW landelijk aangepast met een percentage dat gebaseerd was op de sleutel zoals vermeld in de honoreringscode. Voor de hoogte van de bezoldiging van de leden van de raad wordt verwezen naar de jaarrekening. Met invoering van de WNT-1 per 1 januari 2013 en de staffel voor de corporatie stelsel is een nieuw regime ontstaan voor de honorering van commissarissen. Bij (her)benoeming vallen commissarissen van Intermaris binnen dit nieuwe WNT-1 regime. Voor zittende commissarissen geldt tot herbenoeming de oude regeling (= overgangsrecht). Uitvoering Per 1 januari 2013 is aldus de WNT-1 van kracht. De WNT-1 geldt voor “topfunctionarissen”, waaronder bestuurders en commissarissen per definitie vallen. De WNT-1 bevat een overgangsregeling voor zittende commissarissen tot moment van herbenoeming. Bij nieuwe benoemingen en herbenoemingen gold het nieuwe regime. Per 1 januari 2015 is de WNT-2 van kracht. Deze wetsherziening bij besluit van 23 december 2014 heeft geen effect meer op het honoreringsbeleid of de uitvoering daarvan in 2014.
54
Intermaris in 2014
2.3.3
Vergaderingen Raad van Commissarissen
In 2014 kwam de Raad van Commissarissen van Intermaris zes keer bijeen voor een formele vergadering. Deze vergaderingen werden steeds in aanwezigheid van bestuur gehouden. Er vond bij Intermaris één interne RvC vergadering plaats, in afwezigheid van bestuur. Er zijn in 2014 21 bestuursbesluiten ter goedkeuring voorgelegd. Hiervan is één voorstel afgekeurd en één voorstel is ter vergadering komen te vervallen. In één situaties is de definitieve behandeling een vergadering opgeschort. Daarnaast zijn er in 2014 10 autonome raadsbesluiten genomen. Zowel besluiten als goedkeuringen worden in een register bijgehouden en zijn inzichtelijk voor de extern accountant. Conferenties In april en oktober 2014 hebben de Raad van Commissarissen en het bestuur van gedachten gewisseld over verschillende strategische thema’s. Tijdens de aprilconferentie is met name ingezoomd onder leiding van een extern deskundige op de Herzieningswet en het scheidingsvraagstuk DAEB/niet-DAEB. In de najaarsconferentie vormde de Herzieningswet wederom een belangrijk thema van gesprek. Tevens is een eerste start gemaakt met het vormen van een nieuwe visie op het bestuursmodel. Tenslotte is aandacht besteed aan het duurzaamheidsbeleid van Intermaris en de stand van zaken rondom de implementatie van het framework van Risk & Control. Zelfevaluatie Jaarlijks wordt uitgebreid aandacht besteed aan de (eigen interne) zelfevaluatie van de Raad van Commissarissen en zijn individuele leden. In 2014 heeft dit bij Intermaris in november zonder extern adviseur plaatsgevonden. Tijdens de plenaire sessie is de rol van de Raad van Commissarissen besproken. In een open debat bespiegelt de Raad van Commissarissen haar functioneren in brede zin. Het bestuur heeft daartoe voorafgaand schriftelijk zijn input geleverd. De leden van de raad hebben bij de vice-voorzitter feedback gegeven op het functioneren van de voorzitter. Alle leden van de raad hebben een scorematrix naar VTW model over een breed scala van aspecten vooraf ingevuld. Tijdens de plenaire evaluatie passeren de belangrijkste zaken – zoals deze ook in deze jaarverantwoording aan bod komen – de revue. Naast feedback op individueel presteren van raadsleden komt ook de werkwijze van de verschillende commissies aan bod. Onderwerp van gesprek vormt ook het zelfbeeld dat de raad heeft in de rol van werkgever en klankbord voor het bestuur van de corporatie. Tevens wordt teruggekeken naar de relatie met verschillende stakeholders. De zelfevaluatie heeft geresulteerd in een aantal werkafspraken rondom het eigen functioneren en de wijze waarop in de klankbordrol en werkgeversrol in contact met het bestuur wordt gewerkt. Auditcommissie De auditcommissie van Intermaris kwam in het verslagjaar 2014 viermaal bijeen. De commissie heeft met de bestuurder en de accountant uitvoerig de jaarrekening 2013 besproken. Ook zijn in aanwezigheid van de accountant de uitkomsten van de interim-controle besproken. De overige gespreksonderwerpen waren de inrichting van de Risk- en controlfunctie, consequenties toepassing verslagleggingsregels, vragen vanuit WSW, totstandkoming toetsingskader, waarderingsvragen bij grondposities, accountantsselectie, (resultaten van uitgevoerde) audits, treasurystatuut en treasury jaarplan. Er heeft begin 2014 wederom een besloten overleg plaatsgevonden tussen de externe accountant en de auditcommissie. Wervings- en selectiecommissie Belangrijke activiteit in 2014 vormde de werving en selectie voor een opvolger van mevrouw Van der Meer (afgetreden commissaris). Het werving- en selectie proces is opgedragen aan een ad hoc wervingsen selectiecommissie. Daarin was het voorzitterschap belegd bij de huurdersorganisatie InterWhere. De wervings- en selectiecommissie is viermaal bijeen geweest.
Intermaris in 2014
55
Selectie- en remuneratiecommissie De selectie- en remuneratiecommissie is in 2014 voor haar overige taken meerdere keren bijeen geweest met name rondom het voorbereiden en voeren van plannings- en functioneringsgesprekken met bestuurders. In prestatieafspraken met de bestuurders worden ieder jaar de doelstellingen vastgelegd. De commissie vervult hier een voorbereidende rol in; de plenaire raad stelt vast. Tijdens de interne vergadering van de Raad van Commissarissen in november 2014 zijn de opvattingen van de commissie plenair gedeeld met de overige leden van de raad. De beoordelingen en afspraken zijn schriftelijk vastgelegd. Tot de aandachtsgebieden van de commissie behoort uiteraard ook het treffen van de nodige voorbereidende handelingen rondom de bezoldigingsvraagstukken van het bestuur en de Raad van Commissarissen. Zowel de ontwikkelingen rondom de WNT als rondom de pensioenwetgeving vroegen om de nodige aandacht. Vastgoedcommissie In 2014 vergaderde de vastgoedcommissie een vijftal keer. De leden van de commissie hebben met de bestuurder (gedeeltelijk incl. management) een beeld gevormd over de projectenportefeuille inclusief specifiek de daaraan verbonden investeringen, plannen en risico’s. Ter sprake kwam onder meer de ontwikkelingen rondom de Sterflats, Wherepark, Bobeldijkerweg, Philipsterrein (Holenweg te Hoorn), Maelsonstraat en diverse andere projecten. Ook de relatie met de gemeenten en (overige) partners binnen verbindingen hadden aandacht in de commissievergaderingen. In 2014 zijn – mede aan de hand van het nieuwe investeringsstatuut – afspraken gemaakt over de wijze waarop binnen de kaders van dit nieuwe statuut projectvoorstellen vormgegeven kunnen worden. De commissie heeft nadrukkelijk gekeken naar het nieuwe toetsingskader dat bij investeringen gehanteerd wordt. 2.4
Vooruitblik 2015
De wereld van Intermaris en de wereld om ons heen verandert snel. Dit heeft gevolgen voor het toekomstige beleid en de wijze van werken van Intermaris. Relevante onderwerpen voor 2015 hierbij zijn: Volkshuisvestelijke ontwikkelingen In 2015 wil de Raad van Commissarissen helderheid over exacte effecten van de Nieuwe Woningwet voor Intermaris. Financiële ontwikkelingen In 2015 zal de Raad van Commissarissen toezien op de verdere planvorming rondom de besparingen op het werkapparaat, teneinde de betaalbaarheid van de huur en het volume van investeringen in bezit overeind te houden. Samenwerking De Raad van Commissarissen is alert op de wijze waarop Intermaris haar taken in samenwerking met gemeenten en huurders vorm geeft. De wijze waarop dit gestalte krijgt blijft vanuit de raad belangrijk speerpunt.
56
Intermaris in 2014
2.5 Tot slot De Raad van Commissarissen bedankt alle medewerkers en bestuurders en de oud-commissaris mevrouw M.A. van der Meer van harte voor hun inzet in het afgelopen jaar. Ondertekening Dit verslag is vastgesteld door de Raad van Commissarissen van Intermaris, Dhr. D.J. Elders, voorzitter
Dhr. G. Dubois, vice-voorzitter
Dhr. K. Sant
Mevr. M.C.J. Schoordijk
Mevr. L.B.J. Schmitz
Dhr. B. Spelbos
Hoorn, 24 juni 2015
Intermaris in 2014
57
B. JAARREKENING 2014 Jaarrekening
58
Geconsolideerde jaarrekening
60
Geconsolideerde balans per 31 december 2014
61
Geconsolideerde winst-en-verliesrekening over 2014
63
Geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2014
64
Overzicht van het totaalresultaat over 2014
65
Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening
66
Enkelvoudige jaarrekening
122
Enkelvoudige balans per 31 december 2014
123
Enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2014
125
Toelichting op de enkelvoudige jaarrekening
126
58
Intermaris in 2014
Jaarrekening
Intermaris in 2014
Geconsolideerde jaarrekening
Enkelvoudige jaarrekening
59
Geconsolideerde jaarrekening
60
Geconsolideerde balans per 31 december 2014
Geconsolideerde winst-en-verliesrekening 2014
Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2014
Geconsolideerd overzicht van het totaalresultaat
Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening
Intermaris in 2014
Geconsolideerde balans per 31 december 2014 (voor resultaatbestemming) ACTIVA 31-12-2014 € 000
31-12-2013 € 000
VASTE ACTIVA Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de eigen exploitatie
1 1.1
727.373
690.349
1.2
5.223
3.606
1.3
11.111
12.720 743.707
Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
706.675
2 2.1
66.904
66.637
2.2
7.533
6.628
2.3
0
0 74.437
Financiële vaste activa Deelnemingen Latente belastingvorderingen Leningen u/g Te vorderen BWS-subsidies
3 3.1 3.2 3.3 3.4
58 31.685 548 0
Som der vaste activa
73.265 58 13.165 661 53
32.291
13.937
850.435
793.877
VLOTTENDE ACTIVA Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Overige voorraden
4 4.1
12.910
14.897
4.2 4.3
1.240 174
1.723 237 14.324
Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten Vorderingen op groepsmaatschappijen en participanten Latente belastingvorderingen Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen en overlopende activa
Liquide middelen Som der vlottende activa TOTAAL ACTIVA
Intermaris in 2014
16.857
5 5.1 5.2
788 0
918 100
5.3 5.4
42 0
24 105
5.5 5.6
5.340 930
0 1.661
6
7.100
2.808
2.712
16.909
24.136
36.574
874.571
830.451
61
PASSIVA 31-12-2014 € 000 GROEPSVERMOGEN
7
Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen Voorziening latente belastingverplichtingen Overige voorzieningen
8 8.1 8.2 8.3
31-12-2013 € 000
278.024 1.975 29.517 149
227.394 1.490 35 176
31.641 Langlopende schulden Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Derivaten Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Overige schulden
1.701
9 9.1 9.1 9.2
34.266 446.803 9.160
34.459 492.583 0
9.3 9.4
7.633 1.217
6.824 1.297 499.079
KORTLOPENDE SCHULDEN Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Schulden aan gemeenten Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden en overlopende passiva
TOTAAL PASSIVA
62
535.163
10 10.1 10.2 10.3
45.101 2.072 312
35.293 3.503 4.853
10.4 10.5
1.750 16.592
4.408 18.136 65.827
66.193
874.571
830.451
Intermaris in 2014
Geconsolideerde winst-en-verliesrekening over 2014 2014 € 000 Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Geactiveerde productie eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Bijzondere waardeverminderingen van vlottende activa Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten
11 12 13
104.840 4.433 (234)
14 15 16
19.339 1.043 337
100.829 4.939 6.919 4.203 1.380 478 129.758
33.797
40.033
18 19 19 20 21 22
19.077 9.361 1.464 1.667 20.295 464
29.584 9.538 1.408 1.810 20.500 510
23 24 25
467 4.198 25.650
1.876 4.591 18.407 116.440
(9.509) (2.079)
26
568
Uit de overige reserves gerealiseerde herwaardering door afschrijvingen en verkoop
27
20.626
28 28 28 28
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening 29 Resultaat deelnemingen 30 Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen
Intermaris in 2014
128.257
13.318
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Geconsolideerd resultaat na belastingen
118.748
17
Bedrijfsresultaat
Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van verplichtingen Waardeveranderingen derivaten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Saldo financiële baten en lasten
2013 € 000
(346) (5.097) 1.150 (23.020)
16.693 (83) 0 1.856 (24.524)
(27.313) 7.199 (5.771) (0)
(22.751) (17.646) (3.875) (0)
1.428
(21.521)
1.428
(21.521)
63
Geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2014 (volgens de directe methode) 2014 € 000 Huren en vergoedingen Overheidsontvangsten Overige ontvangsten
109.942 190 332
2013 € 000 106.761 190 217
110.464 Personeelsuitgaven Onderhoudsuitgaven Sectorspecifieke heffing Leefbaarheid Overige bedrijfsuitgaven
(13.648) (21.190) (11.905) (665) (17.767)
(14.427) (22.140) (4.127) (667) (19.263) (65.175) 45.289
Kasstroom uit bedrijfsoperaties Renteontvangsten Rente-uitgaven Betaalde vennootschapsbelasting
161 (23.615) (1.574)
(60.624) 46.544 793 (25.115) 1.865
(25.028) 20.261
Kasstroom uit operationele activiteiten Investeringen in nieuw bezit Investeringen in bestaand bezit Investeringen in eigen organisatie Verkoopontvangsten bestaande woningen Verkoopontvangsten nieuwbouw koopwoningen Uitgaven nieuwbouw koopwoningen Aflossing vorderingen op participanten Mutatie financiële vaste activa Kasstroom uit investeringsactiviteiten
(5.332) (4.606) (704) 15.132
Aflossing geldleningen Aantrekken nieuwe geldleningen Aflossing rekening-courant krediet Kasstroom uit financieringsactiviteiten
(40.040) 0 0
(22.457) 24.087 (6.914) (5.254) (1.966) 15.708
698 166 133 95
2.609 (4.012) 260 0 5.582
431 (40.303) 0 0
(40.040)
Mutatie geldmiddelen
(14.197)
Geldmiddelen per 1 januari Mutatie geldmiddelen Geldmiddelen per 31 december
16.909 (14.197) 2.712
64
107.168
(40.303) (15.785)
32.694 (15.785) 16.909
Intermaris in 2014
Overzicht van het totaalresultaat over 2014 Een aantal mutaties met betrekking tot de (her)waardering van het sociaal vastgoed worden niet in de winst-en-verliesrekening verantwoord, maar direct ten gunste of ten laste van het vermogen gebracht. In onderstaand overzicht wordt inzichtelijk gemaakt welke mutaties dit zijn. Daarnaast is zichtbaar dat het totaalresultaat 2014 positief € 50.630.000 bedraagt. Dit is tevens het bedrag waarmee het groepsvermogen in 2014 is toegenomen. 2014 € 000 Geconsolideerd resultaat na belastingen Correctie beginbalans Herwaardering materiële vaste activa Herwaardering door herclassificatie vaste activa Herwaardering vastgoed bestemd voor verkoop Waardeveranderingen derivaten Gerealiseerde herwaardering door afschrijvingen ten laste van het eigen vermogen Gerealiseerde herwaardering door verkoop ten laste van het eigen vermogen Totaal van de rechtstreekse mutaties in het eigen vermogen van de rechtspersoon als onderdeel van het groepsvermogen Totaalresultaat
Intermaris in 2014
2013 € 000
1.428 318 62.077
(21.521) 0 (35.112)
2.461
3.455
7.476 (2.504)
0 0
(10.053)
(14.327)
(10.573)
(2.366)
49.202
(48.350)
50.630
(69.871)
65
Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening Algemeen Stichting Intermaris is een stichting met de status van “toegelaten instelling volkshuisvesting” en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woonwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. Intermaris is statutair gevestigd in Hoorn en heeft 2 kantoren: op Maelsonstraat 12 te Hoorn en op Kometenstraat 6 te Purmerend. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen voor de sociale huursector. Groepsverhoudingen Stichting Intermaris staat aan het hoofd van een groep rechtspersonen. Een overzicht van de gegevens vereist op grond van de artikelen 2:379 en 2:414 BW is hierna opgenomen: Geconsolideerde maatschappijen: Naam
Statutaire zetel
Deelnemingspercentage
Intermaris Projecten BV
Hoorn
100%
VOF Terra Marique
Hoorn
50%
BV Maelson
Hoorn
50%
Coornhert BV
Hoorn
50%
IntermarisBlokinvest BV
Hoorn
50%
De activiteiten van de geconsolideerde maatschappijen met een deelnemingspercentage van 50% bestaan voornamelijk uit projectontwikkeling. Intermaris Projecten BV is houder van de aandelen in deze vennootschappen en heeft sinds 2010 geen eigen projectontwikkelingsactiviteiten meer. De vennootschap Coornhert BV is in de december 2014 geliquideerd. De resultaten van het boekjaar 2014 van deze 50% deelneming zijn nog opgenomen in de geconsolideerde resultatenrekening 2014. Niet geconsolideerde maatschappijen: Naam
Statutaire zetel
Deelnemingspercentage
Ontwikkelingsmaatschappij Hoorn BV
Hoorn
17,65%
Bangert CV
Hoorn
17,65%
Woningnet NV
Weesp
1,12%
Vennootschap Bangert CV heeft op 27 november 2013 besloten de activiteiten van Oosterpolder CV over te nemen tegen boekwaarde met terugwerkende kracht tot 1 januari 2013. Dit betekent dat de deelneming in Oosterpolder CV met ingang van die datum is komen te vervallen en is overgegaan op Bangert CV. Stichting Intermaris werkte in Coöperatieve Trevin U.A. te Alkmaar samen met de woningcorporaties Woonwaard uit Alkmaar en Wooncompagnie uit Hoorn op het gebied van inkoop en ICT. De samenwerking is in 2012 al beëindigd. De formele liquidatie van de coöperatie heeft plaatsgevonden in december 2014. Trevin kwalificeerde zich niet als een deelneming, maar als een verbinding. Er was geen kapitaal verschaft aan de verbinding; wel was Stichting Intermaris gerechtigd tot 33% van het resultaat.
66
Intermaris in 2014
Grondslagen voor de consolidatie In de geconsolideerde jaarrekening van Stichting Intermaris zijn de financiële gegevens verwerkt van de tot de groep behorende maatschappijen en andere rechtspersonen waarop een overheersende zeggenschap kan worden uitgeoefend of waarover de centrale leiding wordt gevoerd. De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld met toepassing van de grondslagen voor de waardering en de resultaatbepaling van Stichting Intermaris. De financiële gegevens van de groepsmaatschappijen zijn volledig in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen onder eliminatie van de onderlinge verhoudingen en transacties. De financiële gegevens van de joint ventures (50%) zijn proportioneel verwerkt in de geconsolideerde jaarrekening. Bij al deze joint ventures is er sprake van een overeenkomst tot samenwerking waarbij de zeggenschap door de participanten gezamenlijk wordt uitgeoefend. Algemene grondslagen voor de opstelling van de geconsolideerde jaarrekening De geconsolideerde jaarrekening van Intermaris is opgesteld volgens de bepalingen van het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh). In dit besluit wordt voorgeschreven Titel 9 Boek 2 BW toe te passen, behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Tevens is deze geconsolideerde jaarrekening opgesteld volgens de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van historische kosten, met uitzondering van de materiële vaste activa in exploitatie en vastgoedbeleggingen, die zijn gewaardeerd tegen actuele waarde. Tenzij bij de desbetreffende grondslag voor de specifieke balanspost anders wordt vermeld, worden de activa en passiva gewaardeerd volgens het kostprijsmodel. Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben. Winsten worden slechts opgenomen voor zover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden. Stelselwijzigingen Intermaris past vanaf boekjaar 2014 de wijzigingen in RJ 290 ‘Financiële instrumenten’ als gevolg van RJUiting 2013-15 toe. Hierdoor worden, conform de op pagina 80 beschreven grondslagen voor het afscheiden van derivaten, alle embedded derivaten die voldoen aan de voorwaarden voor afscheiding van het basiscontract, voortaan afgescheiden van het basiscontract en afzonderlijk als een derivaat verwerkt. Tot en met boekjaar 2013 werden embedded derivaten niet afgescheiden van het basiscontract, omdat derivaten tegen kostprijs worden gewaardeerd. Intermaris heeft een drietal extendible leningen; dit zijn leningscontracten waarbij de bank de optie heeft om na een aantal jaren de lening voor een additioneel aantal vooraf overeengekomen jaren tegen vooraf vastgesteld vast rentepercentage te verlengen. Deze geschreven opties voldoen aan de criteria voor een embedded derivaat en zijn per 2014 afgescheiden van het basiscontract en afzonderlijk in de balans verwerkt onder ‘langlopende schulden’. Als gevolg van deze stelselwijziging zijn embedded derivaten ultimo 2014 afzonderlijk verwerkt in de balans ter hoogte van € 9.160.000 credit, en is de waardering van de langlopende schulden aan kredietinstellingen € 680.000 lager. Het vermogen ultimo 2014 (na belastingeffect) is hierdoor circa € 6.360.000 lager. De financiële lasten over 2014 zijn door de stelselwijziging circa € 5.141.000 hoger. Het resultaat na belastingen over 2014 is hierdoor circa € 3.856.000 lager.
Intermaris in 2014
67
Het cumulatieve effect van de stelselwijziging is verwerkt in het beginvermogen per 1 januari 2014. Op grond van de in RJ 290 opgenomen overgangsbepalingen zijn de vergelijkende cijfers over 2013 niet op het nieuwe stelsel aangepast. De stelselwijziging zal naar verwachting ook effect hebben op de waardering van de embedded derivaten in de boekjaren na 2014. Vanwege de onzekerheid omtrent toekomstige marktontwikkelingen, is het niet mogelijk een cijfermatige indicatie van het effect op volgende boekjaren te geven. Presentatiewijzigingen In de jaarrekening 2013 waren in de post ‘Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop’ twee projecten opgenomen waarvan het de intentie was deze in de toekomst te ontwikkelen en vervolgens te verkopen. In 2014 heeft Intermaris het besluit genomen deze projecten niet meer te ontwikkelen, maar direct door te verkopen. In de jaarcijfers 2014 zijn deze projecten gepresenteerd onder de post ‘Vastgoed bestemd voor verkoop’. Om de cijfers vergelijkbaar te houden is de presentatie in de vergelijkende cijfers 2013 aangepast. Hierdoor is de post ‘Vastgoed bestemd voor verkoop’ in de vergelijkende cijfers 2013 € 5.480.000 hoger dan in de jaarrekening 2013 en de post ‘Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop’ € 5.480.000 lager. Er is geen resultaateffect. Financiële instrumenten Onder financiële instrumenten worden zowel primaire instrumenten, zoals vorderingen en schulden, als afgeleide financiële instrumenten (derivaten) verstaan. In de toelichting op de onderscheiden posten van de balans wordt de reële waarde van het betreffende instrument toegelicht als die afwijkt van de boekwaarde. Indien het financiële instrument niet in de balans is opgenomen wordt de informatie over de reële waarde gegeven in de toelichting onder paragraaf 31. Voor de grondslagen van primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de behandeling per balanspost. Voor de grondslagen van de afgeleide financiële instrumenten wordt verwezen naar de grondslagen voor de waardering onder paragraaf 31. Binnen het treasurybeleid van Stichting Intermaris dient het gebruik van financiële instrumenten om de kasstroomrisico's gerelateerd aan toekomstige rentebetalingen af te dekken. Hiervoor wordt met name gebruik gemaakt van Interest Rate Swaps. Speculatief handelen in rente-instrumenten door het aangaan van open posities is niet toegestaan. In 2012 is het treasurystatuut aangepast aan de vigerende beleidsregels van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van september 2012. Op basis hiervan mogen alleen op basis van de volgende voorwaarden rente-instrumenten worden afgesloten:
De keuze voor een rente-instrument is beperkt tot een IRS (Interest rate Swap) of een Cap, welke gericht zijn op het beperken van opwaartse renterisico’s van variabel rentende leningen.
De financiële derivaten mogen alleen betrekking hebben op onderliggende hoofdsommen in euro’s.
Payer swaps mogen geen langere looptijd hebben dan het lopende jaar en de direct daaropvolgende negen jaren.
De rente-instrumenten worden alleen afgesloten met bankinstellingen met minimaal een internationale credit rating AA bij minimaal twee van de drie rating agencies Moody’s, Standards & Poor’s en Fitch.
Renterisico’s Stichting Intermaris loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (onder de financiële vaste activa) en over de rentedragende langlopende en kortlopende schulden. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt de woningcorporatie risico ten aanzien van toekomstige kasstromen. Dit risico is beperkt omdat er slechts een klein deel van de leningenportefeuille variabele renteafspraken kent. Een toelichting hierop is opgenomen in paragraaf 9. Met betrekking tot vastrentende vorderingen en
68
Intermaris in 2014
schulden loopt de woningcorporatie risico's over de marktwaarde. Met betrekking tot vorderingen worden geen financiële derivaten ter afdekking van renterisico afgesloten. Met betrekking tot bepaalde schulden met een variabele rente heeft Stichting Intermaris renteswaps afgesloten, waarbij een variabele rente wordt ontvangen en een vaste rente wordt betaald. Kredietrisico’s Het gaat hierbij om het risico dat financiële instellingen niet aan hun contractuele verplichtingen kunnen voldoen. De hoogte van dit kredietrisico is afhankelijk van het bedrag aan te ontvangen rente op interest rate swaps en is op dit moment beperkt omdat de te ontvangen rente lager ligt dan de te betalen rente. Alleen als de bankinstelling in staat van faillissement komt te verkeren, ontstaat er voor Stichting Intermaris een risico. Door het spreiden van transacties over verschillende financiële instellingen wordt getracht dit risico te beperken. Verder dienen de financiële instellingen te voldoen aan enkele kredietwaardigheidsvereisten die zijn opgenomen in ons treasurystatuut. Liquiditeitsrisico’s Het gaat hierbij om het risico dat over onvoldoende financiële middelen wordt beschikt om aan de directe verplichtingen naar derden te kunnen voldoen. Dit geldt zowel voor crediteuren als voor financiële instellingen. Stichting Intermaris heeft op verschillende manieren geborgd dat zij altijd aan haar verplichtingen kan voldoen. Naast het aantrekken van langlopende leningen, zijn kasgeld- en rekening-courantfaciliteiten beschikbaar. Deze faciliteiten worden alleen gebruikt om een tijdelijk tekort aan liquiditeiten op te vangen. Stichting Intermaris heeft een zeer beperkt liquiditeitsrisico met betrekking tot margin calls van de bankinstellingen bij een eventuele negatieve waardeontwikkeling van rentederivaten. Wel is er sprake van een liquiditeitsrisico met betrekking tot breakdata van een aantal derivatencontracten vanaf 2018. Een toelichting hierop is opgenomen in paragraaf 31. Grondslagen voor de waardering van de geconsolideerde activa en passiva 1. Materiële vaste activa 1.1 Sociaal vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Ultimo 2014 bedraagt deze grens € 699,48 (2013: € 681,02). Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerendgoed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Kwalificatie: Stichting Intermaris kwalificeert het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel, aangezien Stichting Intermaris een beleid heeft dat gericht is op het realiseren van haar volkshuisvestelijke taken, waarbij de sociale vastgoedportefeuille wordt aangehouden voor de doelgroep van mensen met een laag inkomen. Eerste waardering: Sociaal vastgoed in exploitatie wordt bij eerste verwerking gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs verminderd met een bijzondere waardevermindering die op balansdatum wordt verwacht.
Intermaris in 2014
69
Na-investeringen: Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van of een verlenging van de levensduur van het actief, worden geactiveerd. Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan, worden in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of vergroten van de oorspronkelijke capaciteit. Onderhoud: Periodiek groot onderhoud (renovaties) wordt volgens de componentenbenadering geactiveerd, indien wordt voldaan aan de criteria van activering. Hierbij worden de totale uitgaven toegewezen aan de samenstellende delen. De lasten van onderhoud, niet zijnde periodiek groot onderhoud, onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van dergelijk onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen. Afschrijvingen: Afschrijvingen worden berekend over de bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde is gesplitst naar de componenten grond, opstal en overige componenten (installaties en inventaris). Over het aandeel van de grond wordt niet afgeschreven. De afschrijvingen van de opstal en de overige componenten worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur per component en worden berekend op basis van de bedrijfswaarde per 1 januari van het boekjaar. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Bepaling bedrijfswaarde: Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de actuele waarde gebaseerd op bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen van de kasstroomgenererende eenheid uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De indeling naar kasstroomgenererende eenheid is gedefinieerd op complexniveau. Stichting Intermaris kiest voor deze indeling van de kasstroomgenererende eenheden aangezien deze aansluit bij haar interne bedrijfsvoering en hierbij de basis vormt voor haar vastgoedsturing. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van het bestuur weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2014 intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van vijf jaar, behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjarenonderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. De uitgangspunten voor de bedrijfswaardeberekening van het sociaal vastgoed in exploitatie zijn: 2014
2013
Reguliere huurverhoging komend boekjaar *1)
1,00%
2,50%
Mutatiegraad
8,00%
7,50%
Jaarlijkse huurderving komend boekjaar*2)
1,50%
1,50%
Norm klachten- en mutatieonderhoudskosten per vhe*3)
€ 584
€ 448
Norm kosten planmatig onderhoud per vhe *3)
€ 781
€ 847
Norm contractonderhoud per vhe
€ 169
€ 163
70
Intermaris in 2014
Norm exploitatielasten per vhe *4) Norm sectorspecifieke heffing per vhe *5)
2014
2013
€ 1.379
€ 1.401
€ 606
€ 563
nvt
nvt
€ 5.000
€ 5.000
ja
ja
Minimale levensduur *6) Restwaarde grond*7) Verkoopopbrengsten inrekenen*8) Disconteringsvoet Moment van discontering
5,25%
5,25%
medio-
medio-
numerando
numerando
De gebruikte indexaties voor huren, onderhoudslasten en beheerlasten zijn:
Huur-
Prijsinflatie
Stijging loon-
Stijging kosten
Stijging overige
stijging in %
in %
kosten in %
onderhoud
var. lasten in %
2015
1,00%
1,00%
1,25%
1,25%
1,00%-1,25%
2016
1,00%
1,30%
1,78%
1,78%
1,30%-1,78%
2017
1,30%
1,51%
2,14%
2,14%
1,51%-2,14%
2018
1,51%
1,66%
2,40%
2,40%
1,66%-2,40%
2018
1,66%
1,76%
2,58%
2,58%
1,76%-2,58%
2020
1,76%
2,00%
3,00%
3,00%
2,00%-3,00%
2021-20xx
2,00%
2,00%
3,00%
3,00%
2,00%-3,00%
Periode
1) Huren In de bedrijfswaarde is voor 2015 rekening gehouden met een reguliere huurverhoging van 1,0%. Voor de jaren 2015 tot en met 2017 is rekening gehouden met een extra inkomensafhankelijke huurverhoging van 1,5% voor huurders met een inkomen tot € 34.229, van 2% voor huurders met een inkomen tussen € 34.229 en € 43.786 en van 4% voor huurders met een inkomen boven € 43.786. Omdat Stichting Intermaris de huur aftopt op een intern bepaalde streefhuur, komt de daadwerkelijke ingerekende huurverhoging voor 2015 uit op gemiddeld 2,17%. De huurverhoging als gevolg van huurharmonisatie is voor een periode van 5 jaar ingerekend in de bedrijfswaarde. Deze huurverhoging varieert in deze jaren van 0,20% tot 0,38%. De reguliere huurverhoging voor het jaar 2015 is zeker; voor de jaren 2016 en verder is de huurverhoging gebaseerd op de verwachte prijsinflatie en dus een inschatting. Dit geldt tevens voor de ingerekende verhoging door huurharmonisatie. Deze is afhankelijk van de mutaties en ingeschat op basis van ervaringen uit het verleden. 2) Huurderving Voor het jaar 2015, maar ook voor de jaren erna is rekening gehouden met een huurderving van 1,5%. De gehanteerde percentages zijn inschattingen van Intermaris op basis van de huidige economische omstandigheden. 3) Onderhoud De kosten voor planmatig onderhoud zijn ontleend aan de meerjarenonderhoudsplanning (MJOP) van Intermaris. In deze MJOP zijn de geplande kosten van onderhoud per complex voor de komende 50 jaar opgenomen. Deze kosten zijn inschattingen die gebaseerd zijn op de huidige staat van onderhoud en het door Intermaris gewenste kwaliteitsniveau van onderhoud. De uitgaven planmatig onderhoud kunnen per jaar sterk verschillen. In 2015 wordt naar verwachting een bedrag van € 781 per vhe besteed aan planIntermaris in 2014
71
matig onderhoud. Vijf jaren voor het einde van de levensduur worden geen kosten voor planmatig onderhoud meer toegerekend aan het complex. De norm van klachten- en mutatieonderhoud is toegenomen ten opzichte van 2013 als gevolg van onder andere een wijziging in het beleid met betrekking tot het vervangen van badkamers en keukens. Met ingang van 2015 vindt het vervangen van badkamers en keukens op verzoek van de huurder plaats en niet meer planmatig. Om die reden zijn de kosten van deze vervangingen met ingang van dit jaar opgenomen in het klachten – en mutatieonderhoud en niet meer in het planmatig onderhoud. Daarnaast zijn de kosten voor mutatieonderhoud in de jaren 2015 en 2016 nog hoog. Intermaris schat in dat deze kosten vanaf 2017 afnemen als gevolg van aangepast beleid; de norm is dan nog € 512. 4) Exploitatielasten De exploitatielasten bestaan uit directe exploitatielasten zoals belastingen en verzekeringspremies alsmede indirecte exploitatiekosten (o.a. loonkosten en overige organisatiekosten). De kosten die zijn toe te rekenen aan de projectontwikkelingsactiviteiten (loonkosten en kosten voor toekomstige herstructureringsprojecten) zijn niet toegerekend aan de bedrijfswaarde van het bestaande bezit. Dit geldt ook voor de uitgaven in het kader van leefbaarheid omdat deze kosten geen specifieke bijdrage leveren aan de waarde van het sociale vastgoed in exploitatie. De afname van de norm per vhe ten opzichte van 2013 is met name een gevolg van de afname van personeelskosten en overige organisatiekosten. De exploitatielasten zijn ingeschat op basis van het huidige activiteitenniveau van Intermaris. Met een eventuele wijziging in activiteiten is geen rekening gehouden. 5) Sectorspecifieke heffingen De verhuurderheffing is in de bedrijfswaarde ingerekend gedurende de hele levensduur van een vhe. De norm voor het jaar 2015 is circa € 606,- per vhe; in de jaren erna neemt de norm nog toe tot ruim € 744,- in 2017. Vanaf 2018 vindt jaarlijks een indexatie van de norm plaats. De verhuurderheffing is ingeschat op basis van de huidige wet- en regelgeving. Eventuele wijzigingen door politieke besluitvorming kunnen een effect hebben op de bedrijfswaarde. 6) Levensduur De levensduur van de complexen varieert van 1 tot 50 jaar en is gebaseerd op de feitelijke staat van onderhoud, waarbij ook rekening is gehouden met de plannen voor eventuele sloop of renovatie. Bij de berekening van de bedrijfswaarde is geen minimum levensduur gehanteerd. De gemiddelde resterende levensduur van de complexen bedraagt 20 jaar. 7) Restwaarde De restwaarde van de grond is € 5.000 per woning, met een indexatie van circa 2% per jaar. De restwaarde is een inschatting van Intermaris die gebaseerd is op een sociale kavelprijs van ongeveer € 15.000 en bijkomende sloop- en verhuiskosten van ongeveer € 10.000. 8) Verkopen De in de bedrijfswaarde opgenomen verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. De verwachte opbrengstwaarde is bepaald op basis van de gerealiseerde verkoopopbrengsten van woningen in 2014 en bedraagt circa 90% van de WOZ waarde.
72
Intermaris in 2014
De verkopen worden voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Naar verwachting worden in deze periode 501 vastgoedeenheden verkocht. Woningen die op balansdatum leegstaan zijn opgenomen onder de post ‘vastgoed bestemd voor verkoop’. Waardeveranderingen en herwaardering: Indien bij de initiële herwaardering sprake is van een herwaardering (de bedrijfswaarde is hoger dan de verkrijgings- of vervaardigingsprijs), wordt de herwaardering van het sociaal vastgoed in exploitatie rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt in een herwaarderingsreserve. Als er sprake is van een lagere bedrijfswaarde dan de verkrijgings- of vervaardigingsprijs komt het verschil ten laste van het resultaat. De hierop volgende jaarlijkse waardeveranderingen worden als volgt in de jaarrekening verwerkt:
Een waardevermeerdering van een complex onder het sociaal vastgoed wordt in beginsel direct ten gunste van de herwaarderingsreserve gebracht. Uitzondering betreft het geval wanneer voor een complex in het verleden een afwaardering ten laste van het resultaat is gebracht. In die situatie worden waardevermeerderingen van ditzelfde complex als positief resultaat in de winst-enverliesrekening verwerkt, voor zover dit een terugname betreft van deze eerdere waardevermindering. Hierbij dient opgemerkt te worden dat de terugneming nooit hoger is dan de boekwaarde die bepaald zou zijn indien in voorgaande jaren geen bijzonder waardeverminderingsverlies voor het complex zou zijn verantwoord. Met boekwaarde wordt hier bedoeld de historische kostprijs verminderd met de afschrijvingen. De terugname van een eerdere afwaardering ten gunste van de resultatenrekening wordt verantwoord in de post ‘overige waardeveranderingen van materiële vaste activa en vastgoedportefeuille’.
Een waardevermindering van een complex onder het sociaal vastgoed wordt in beginsel ten laste van het resultaat gebracht en verantwoord in de post ‘overige waardeveranderingen van materiële vaste activa en vastgoedportefeuille’. Indien echter een herwaarderingsreserve voor dit complex gevormd is, wordt de waardevermindering direct ten laste van de herwaarderingsreserve gebracht tot het bedrag dat met betrekking tot het desbetreffende complex in de herwaarderingsreserve is opgenomen.
1.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft woningcomplexen in aanbouw die bestemd zijn voor de sociale verhuur. Waarderingsgrondslag: De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs onder aftrek van investeringssubsidies en indien van toepassing bijzondere waardeverminderingen. De vervaardigingsprijs bestaat uit materiaalkosten, toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering (directe productiekosten) en een deel van de indirecte productiekosten en rente over het vreemd vermogen ten tijde van de productie. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor de bepaling van bijzondere waardeverminderingen wordt rekening gehouden met de bedrijfswaarde Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Afschrijving vindt plaats na ingebruikneming van de complexen.
Intermaris in 2014
73
1.3 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van de verkrijgingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op terreinen wordt niet afgeschreven. 2. Vastgoedbeleggingen Een vastgoedbelegging is een onroerend goed (of een deel daarvan) dat wordt aangehouden om huuropbrengsten, een waardestijging of beiden te realiseren. 2.1 Commercieel vastgoed in exploitatie Het commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed. Waarderingsgrondslag Het commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op basis van actuele waarde. De actuele waarde kan niet worden vastgesteld aan de hand van courante prijzen op een actieve markt voor gelijksoortige onroerende zaken op dezelfde locatie en in dezelfde staat. De actuele waarde wordt vastgesteld aan de hand van de contante waarde van geprognosticeerde kasstromen gebaseerd op betrouwbare schattingen, ondersteund door de bepalingen in bestaande huurcontracten en door extern bewijsmateriaal zoals actuele huurprijzen voor gelijksoortige onroerende zaken op dezelfde locatie en in dezelfde staat, en gebruikmakend van een disconteringsvoet die de onzekerheid ten aanzien van de hoogte en het realisatietijdstip van de kasstromen weerspiegelt (Discounted Cash Flow methode, hierna: DCF-methode). De actuele waarde is de marktwaarde in verhuurde staat. De marktwaarde in verhuurde staat is berekend op basis van het scenario doorexploiteren gedurende 15 jaar en op basis van een uitpondscenario gedurende 15 jaar. De marktwaarde in verhuurde staat is vervolgens gelijk aan de hoogst realiseerbare waarde. Om de uiteindelijke marktwaarde in verhuurde staat te bepalen worden de kosten van de koper in mindering gebracht. Afschrijvingen Op vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven. Bedrijfsmatig vastgoed De waardering van het bedrijfsmatig vastgoed is gebaseerd op een waardering door een onafhankelijke en ter zake kundige taxateur. Bij de bepaling van de marktwaarde is het uitgangspunt de huurwaarde kapitalisatiemethode met de volgende uitgangspunten:
De huurwaarden zijn bepaald door vergelijking van aanbod en/of gerealiseerde transacties met soortgelijke objecten en stoelt op beoordeling van de markt (vraag en aanbod), economische omstandigheden (rente, inflatie), de locatie (omgeving, bereikbaarheid, infrastructuur, voorzieningen en ontwikkelingen) en het object zelf (bouwaard, kwaliteit, staat van onderhoud en gebruikersmogelijkheden).
De kapitalisatiefactor geeft de rendementseis weer en is afhankelijk van de beoordeling van de markt, de locatie en het object zelf.
Er is rekening gehouden met potentiële leegstand, verhuurkosten, kosten van instandhouding, aanpassing en renovatie. Daarnaast is ook rekening gehouden met transactiekosten (overdrachtsbelasting en notariskosten).
De disconteringsvoet is geschat op basis van het rendement van langlopende staatsobligaties, verhoogd met een risicopremie die afhankelijk is van de mate van het beleggingsrisico van de onroerende zaak zelf.
74
Intermaris in 2014
Woningen De waardering van de woningen is met ingang van 2014 gebaseerd op een waardering door een onafhankelijke en ter zake kundige taxateur. Hierbij is voor 100% van de woningen een volledige taxatie uitgevoerd. In 2013 was deze waardering nog gebaseerd op een intern gemaakte DCF berekening. Bij de waardering in 2014 zijn de volgende parameters gehanteerd: 2014 Gemiddelde huidige contracthuur per maand
€ 709
Gemiddelde markthuur per maand
€ 750
Reguliere huurverhoging komend boekjaar *1)
1,30%
Gemiddelde mutatiegraad *2)
9,47%
Disconteringsvoet *3)
7,98%
Exit yield *4)
8,09%
Gemiddelde marktwaarde per woning Gemiddelde BAR Gemiddelde marktwaarde/leegwaarde
€ 134.937 7,1% 77,4%
1) Indexaties De huren worden jaarlijks geïndexeerd. In 2015 bedraagt de indexatie 1,3%; in de jaren erna is de gemiddelde huurstijging 2,0%. De jaarlijkse lastenstijging is ingeschat op 2,5%. 2) Gemiddelde mutatiegraad De gemiddelde mutatiegraad is per complex bepaald en mede gebaseerd op de gerealiseerde mutaties uit het verleden. In het uitpondscenario is de veronderstelling dat de mutatiegraad jaarlijks met 2,50% afneemt. 3) Disconteringsvoet De gehanteerde disconteringsvoet is opgebouwd uit een vast basisdeel dat bestaat uit een 24-maands gemiddelde van de 10-jaars EURO IRS en een opslag waarin risico’s tot uiting komen die onder andere betrekking hebben op de algemene risico’s voor het investeren in onroerend goed, locatiespecifieke risico’s en segmentspecifieke risico’s. 4) Exit yield De eindwaarde geeft aan in welke mate het vastgoed onderhevig is aan veroudering en welke potentie het bezit heeft aan het einde van de 15-jarige exploitatieperiode. Veroudering is grofweg in drie typen te onderscheiden: (1) locatieveroudering; (2) economische / markttechnische veroudering en (3) technische veroudering. Veroudering komt tot uiting in de rendementseis (exit yield) die een belegger heeft als hij het bezit aan het einde van de 15-jaars periode wil (ver)kopen. Er wordt dus meer rendement gevraagd dan in jaar 1 van de exploitatieperiode. Uitgangspunt is dan ook dat het Bruto Aanvangs Rendement lager ligt dan de exit yield. Het tweede uitgangspunt is gerelateerd aan de potentie van een object aan het einde van de
Intermaris in 2014
75
15-jarige exploitatieperiode. Hierbij zijn de mate waarin uitponding in het object heeft plaats gevonden, de bouwperiode en de locatie van invloed. Parkeren De waardering van de garages en parkeerplaatsen is met ingang van 2014 gebaseerd op een waardering door een onafhankelijke en ter zake kundige taxateur. Hierbij is voor 100% van de parkeergelegenheden een volledige taxatie uitgevoerd. In 2013 was deze waardering nog gebaseerd op een intern gemaakte DCF berekening. Bij de waardering in 2014 zijn de volgende parameters gehanteerd: 2014 Gemiddelde huidige contracthuur per maand
€ 71
Gemiddelde markthuur per maand
€ 71
Reguliere huurverhoging komend boekjaar *1)
1,30%
Gemiddelde mutatiegraad *2)
5,60%
Disconteringsvoet *3)
8,63%
Exit yield *4)
7,95%
Gemiddelde marktwaarde per parkeergelegenheid Gemiddelde BAR Gemiddelde marktwaarde/leegwaarde
€ 11.336 7,3% 71,1%
Voor een toelichting op de parameters wordt verwezen naar de toelichting op de parameters van de woningen. Mutaties Winsten of verliezen, ontstaan door een wijziging in de actuele waarde van het commercieel vastgoed, worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening over de periode waarin de wijziging zich voordoet, onder de categorie ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Daarnaast wordt ten laste van de resultaatbestemming, hetzij ten laste van de overige reserves, een herwaarderingsreserve gevormd. De herwaarderingsreserve betreft het ongerealiseerde positieve verschil tussen de actuele waarde en de historische kostprijs. 2.2 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden die zijn gekwalificeerd als een financieringstransactie worden gewaardeerd op basis van actuele waarde. De actuele waarde wordt vastgesteld aan de hand van courante prijzen op een actieve markt voor gelijksoortige onroerende zaken op dezelfde locatie en in dezelfde staat. Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de actuele waarde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening over de periode waarin de wijziging zich voordoet, onder de categorie “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille”. Daarnaast wordt ten laste van de resultaatbestemming een herwaarderingsreserve gevormd. De herwaarderingsreserve betreft het ongerealiseerde positieve verschil tussen de actuele waarde en de historische kostprijs.
76
Intermaris in 2014
2.3 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging betreft complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie als commercieel vastgoed. De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs en indien van toepassing verminderd met bijzondere waardeverminderingen. De verkrijgingsprijs bestaat uit materiaalkosten, toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering en toegerekende rente tijdens de bouw onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. De bijzondere waardevermindering wordt bepaald door het verschil tussen de realiseerbare waarde (taxatiewaarde van het object of DCF van exploitatiekasstromen) en de stichtingskosten. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. 3. Financiële vaste activa 3.1 Deelnemingen Deelnemingen in groepsmaatschappijen Deelnemingen in groepsmaatschappijen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd op de nettovermogenswaarde, doch niet lager dan nihil. Deze nettovermogenswaarde wordt berekend op basis van de grondslagen van Stichting Intermaris. Deelnemingen met een negatieve nettovermogenswaarde worden op nihil gewaardeerd. Wanneer Stichting Intermaris geheel of ten dele instaat voor schulden van de desbetreffende deelneming, respectievelijk de feitelijke verplichting heeft de deelneming (voor haar aandeel) tot betaling van haar schulden in staat te stellen, wordt een voorziening gevormd. Bij het bepalen van de omvang van deze voorziening wordt rekening gehouden met reeds op vorderingen op de deelneming in mindering gebrachte voorzieningen voor oninbaarheid. Andere deelnemingen Andere deelnemingen waarin geen invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd op verkrijgingsprijs en indien van toepassing onder aftrek van bijzondere waardeverminderingen. 3.2 Latente belastingvorderingen Onder de financiële vaste activa zijn actieve belastinglatenties opgenomen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat realisatie van de belastingclaim te zijner tijd zal kunnen plaatsvinden. Deze actieve latenties zijn gewaardeerd tegen het nominale tarief van 25% (actuele belastingtarief 2014). De actieve belastinglatentie heeft betrekking op tijdelijke verschillen tussen waardering in de jaarrekening en de fiscale waardering en op de aanwezige compensabele verliezen. Actieve latentie voor de materiële vaste activa uit hoofde van verkoop onder Koopstart De actieve belastinglatentie heeft betrekking op het verschil tussen de fiscale en commerciële waardering van de verstrekte korting bij verkoop onder de Koopstartregeling. Actieve latentie voor afschrijvingskosten materiële vaste activa in exploitatie en eigen gebruik De actieve latentie heeft met name betrekking op verschillen tussen de commerciële en fiscale afschrijvingslasten van sociaal vastgoed in exploitatie. Veelal betreft dit opgeleverde nieuwbouw na sloop. Bij het bepalen van de fiscale afschrijvingslasten van nieuwbouw na sloop worden de stichtingskosten van het betreffende project verhoogd met de opgeofferde waarde van de gesloopte woningen, waardoor er een
Intermaris in 2014
77
fiscaal afschrijvingspotentieel ontstaat. Daarnaast is de afgelopen jaren extra afschrijvingspotentieel voor het overige vastgoed ontstaan door de daling van de WOZ waarde. Actieve latentie voor vastgoed( in ontwikkeling) bestemd voor verkoop De actieve belastinglatentie voor vastgoed( in ontwikkeling) bestemd voor verkoop betreft het verschil tussen de fiscale en commerciële waardering van diverse projecten (in ontwikkeling) bestemd voor verkoop. Actieve latentie voor de financiële vaste activa De actieve belastinglatentie voor financiële vaste activa betreft het verschil tussen de fiscale en commerciële waardering van de lening aan het Wooninvesteringsfonds. Actieve latentie voor de leningen o/g en bijbehorende overlopende rente De actieve belastinglatentie voor de leningen o/g en de bijbehorende overlopende rente betreft de verschillen tussen de fiscale inbrengwaarden per 1 januari 2008 en de commerciële boekwaarden. Deze actieve belastinglatentie valt gedurende de (gemiddelde) looptijd van de leningen vrij ten laste van het resultaat. Actieve latentie voor de boeterente vervroegde aflossing gemeentelening De actieve latentie heeft betrekking op verschil tussen de commerciële en fiscale verwerking van de betaalde boeterente als gevolg van het vervroegd aflossen van gemeenteleningen in 2010. De afname van de actieve latentie is gerelateerd aan de resterende looptijd van de oorspronkelijke gemeenteleningen. Actieve latentie voor embedded derivaten De actieve belastinglatentie voor de derivaten heeft betrekking op het verschil tussen de fiscale waardering van het derivaat (nihil) en de commerciële boekwaarde. Actieve latentie voor fiscaal compensabele verliezen Voor het aanwezige fiscaal compensabele verlies is een actieve belastinglatentie opgenomen indien en voor zover er naar verwachting in de toekomst voldoende fiscale winsten worden gerealiseerd. 3.3 Leningen u/g De verstrekte leningen (leningen u/g) worden gewaardeerd tegen nominale waarde verminderd met aflossingen, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Eventuele afwaarderingen worden in de winst-en-verliesrekening gepresenteerd onder de post ‘waardeveranderingen van financiële vaste activa en van verplichtingen’. 4. Voorraden 4.1 Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed bestemd voor verkoop betreft de voorraad woningen (opgeleverd en nog niet verkocht dan wel huurwoningen die op balansdatum leegstaan en nog niet zijn verkocht). Vastgoed bestemd voor verkoop wordt gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of lagere netto-opbrengstwaarde. Deze lagere nettoopbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van de voorraden. De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten, de directe loonkosten en de overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. De netto-opbrengstwaarde is gebaseerd op een verwachte verkoopprijs, onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop.
78
Intermaris in 2014
4.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop betreft het onderhanden werk (onroerende zaken onverkocht in aanbouw bestemd voor de verkoop). Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of lagere netto-opbrengstwaarde. Deze lagere nettoopbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van de voorraden. De netto-opbrengstwaarde is gebaseerd op een verwachte verkoopprijs, onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop. De afwaardering naar lagere netto-opbrengstwaarde wordt in de winsten verliesrekening gepresenteerd onder de post ‘bijzondere waardeverminderingen van vlottende activa’. Als de afwaardering hoger is dan de huidige boekwaarde is de afwaardering in de balans onder de ‘overige voorzieningen’ gepresenteerd. 4.3 Overige voorraden De overige voorraden betreffen de voorraad onderhoudsmaterialen en worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere netto-opbrengstwaarde. Deze lagere netto-opbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van de voorraden. De waardering van de overige voorraden komt tot stand op basis van fifo. 5. Vorderingen De vorderingen worden gewaardeerd tegen nominale waarde. Noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid worden in mindering gebracht. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen. 6. Liquide middelen De liquide middelen bestaan uit kas, bank en spaartegoeden met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder de kortlopende schulden. De liquide middelen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde. Indien middelen niet ter vrije beschikking staan, dan wordt dit vermeld in de toelichting. 7. Groepsvermogen Het groepsvermogen komt volledig ten goede aan Stichting Intermaris. Er is geen aandeel van derden. 8. Voorzieningen 8.1 Voorziening onrendabele investeringen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de woningcorporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de woningcorporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de verplichting heeft plaatsgevonden. Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen en herstructureringen worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus de aan deze investering toe te rekenen bedrijfswaarde.
Intermaris in 2014
79
8.2 Voorziening latente belastingverplichtingen Voor in de toekomst te betalen belastingbedragen uit hoofde van verschillen tussen commerciële en fiscale balanswaarderingen wordt een voorziening getroffen ter grootte van de som van deze verschillen vermenigvuldigd met het geldende belastingtarief. De latentie is gewaardeerd tegen een nominaal tarief van 25%. Passieve latentie voor materiële vaste activa uit hoofde van verkoop De passieve belastinglatentie voor de materiële vaste activa heeft betrekking op de verschillen tussen de commerciële en fiscale boekwaarde van de woningen die naar verwachting de komende vijf jaar zullen worden verkocht. Passieve latentie voor vastgoed bestemd voor verkoop De passieve latentie voor vastgoed bestemd voor verkoop heeft betrekking op de verschillen tussen de fiscale en commerciële boekwaarden van de te koop staande woningen die zijn opgenomen in de post ‘Vastgoed bestemd voor verkoop’. Passieve latentie voor boeterente SVN leningen De passieve latentie voor boeterente SVN leningen heeft betrekking op het verschil tussen de fiscale en commerciële boekwaarde van de betaalde boeterente. Passieve latentie voor fiscale onderhoudsvoorziening De passieve latentie voor de fiscale onderhoudsvoorziening heeft betrekking op een onderhoudsvoorziening die met ingang van het aangiftejaar 2013 in de fiscale balans is opgenomen. 8.3 Overige voorzieningen De voorziening voor personeelsbeloningen wordt gewaardeerd tegen de contante waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de betreffende verplichtingen te dekken. Alle overige voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde. 9. Langlopende schulden 9.1 Leningen overheid, kredietinstellingen en derivaten Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de geschatte looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening als interestlast verwerkt. In leningen besloten derivaten worden afgesplitst en separaat verantwoord indien er geen nauw verband bestaat tussen de economische kenmerken en risico's van het in het contract besloten derivaat en de economische kenmerken en risico's van het basiscontract. Voor de waardering en resultaatbepaling van deze embedded derivaten wordt verwezen naar paragraaf 31. Voor extendible /tijdvakleningen is de effectieve rente gelijk gesteld aan de marktrente op het moment van afsluiten van deze tijdvakleningen. De aflossingsverplichting voor het komend jaar is opgenomen onder de kortlopende schulden.
80
Intermaris in 2014
9.2 Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Stichting Intermaris heeft in het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden een terugkoopverplichting die afhankelijk is van de waardeontwikkeling van de woningen. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden, is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. 10. Kortlopende schulden De kortlopende schulden worden gewaardeerd tegen de nominale waarde.
Intermaris in 2014
81
Grondslagen voor de bepaling van het geconsolideerde resultaat 11. Huuropbrengsten De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2014 bedroeg het maximale basishuurverhogingspercentage 4,0%. Dit percentage heeft Intermaris in 2014 nog verhoogd met een opslag van 0,5% of 2,5% voor huurders met een inkomen hoger dan € 34.678. In 2013 heeft Intermaris deze opslag voor hogere inkomens niet toegepast. De opbrengsten uit hoofde van huur worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid daar bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt. 12. Opbrengsten servicecontracten Opbrengsten servicecontracten betreffen overeengekomen bijdragen van huurders en worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van levering van de goederen en diensten. De bijdragen zijn voor de dekking van de te maken en gemaakte servicekosten. Verrekening op basis van daadwerkelijke bestedingen vindt jaarlijks plaats. Gemaakte servicekosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. 13. Nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille Onder deze rubriek worden de volgende verkoopresultaten opgenomen:
Boekresultaat van gerealiseerde verkopen van sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie;
Boekresultaat van als gerealiseerde verkoop gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden;
Netto verkoopopbrengst bij levering van ‘Vastgoed bestemd voor de verkoop’;
Netto verkoopopbrengst bij levering van ‘Onderhanden projecten’.
Boekwinst gerealiseerde verkopen vastgoed in exploitatie De boekwinst van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde. Resultaten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Boekresultaat verkopen onder voorwaarden De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden wordt alleen als verkoopopbrengst verantwoord als alle belangrijke economische rechten zijn overgedragen aan de koper. Nettoverkoopresultaat bij levering ‘vastgoed bestemd voor verkoop’ en ‘onderhanden projecten’ Projectopbrengsten uit hoofde van de onderhanden projecten worden als opbrengsten verwerkt in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties op balansdatum. De vervaardigingsprijs wordt hierop in mindering gebracht. 14. Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De post overige waardeveranderingen van materiële vaste activa heeft betrekking op waardeverhogingen van materiële vaste activa. Ook de eventuele terugnemingen van eerder verantwoorde waardeverminderingen zijn onder deze post begrepen. 15. Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf De toe te rekenen interne directe kosten in het kader van voorfinanciering ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord, met uitzondering van geactiveerde rente welke onder de financiële baten en lasten wordt opgenomen.
82
Intermaris in 2014
16. Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder worden onder andere de inschrijfgelden van woningzoekenden, de opbrengsten van overige dienstverlening en incidentele opbrengsten verantwoord. 17. Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De afschrijvingen op sociaal vastgoed in exploitatie worden gebaseerd op de bedrijfswaarde. Binnen de afschrijving op het sociaal vastgoed in exploitatie worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan 10 procent uitmaakt van de waarde van het actief. De afschrijvingen op onroerende en roerende zaken ten dienste van de eigen exploitatie worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Op commercieel vastgoed wordt niet afgeschreven. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Afschrijving van het actief vindt plaats tot de restwaarde is bereikt. 18. Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De post overige waardeveranderingen wordt gevormd voor bijzondere waardeverminderingen die gedurende het verslagjaar zijn ontstaan. Bijzondere waardeverminderingen ontstaan door een jaarlijkse toets van de bedrijfswaarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op de historische kostprijs minus cumulatieve afschrijvingen. Eventuele terugnemingen van waardeverminderingen zijn begrepen in de post overige waardeveranderingen onder de opbrengsten. 19. Lonen, salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-enverliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden door de werknemers. 20. Pensioenlasten De pensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds Stichting Pensioenfonds Woningcorporaties (SPW) is een toegezegde pensioenregeling. Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op de pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. Deze toegezegde pensioenregeling is verwerkt als zou sprake zijn van een toegezegde bijdrageregeling. Voor de pensioenregeling betaalt Stichting Intermaris op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan het pensioenfonds. Stichting Intermaris heeft in geval van een tekort bij het pensioenfonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Het SPW heeft in juni 2009 een herstelplan ingediend omdat de dekkingsgraad van het fonds utimo 2008 onder de grens van 100% lag. Uitgangspunt in het herstelplan is een ongewijzigd premiebeleid. Naar verwachting zal het premieniveau gedurende de komende 15 jaar op maximaal 31% van de pensioengrondslag gehandhaafd blijven. De verwachte dekkingsgraad ultimo 2014 bedraagt 114%. De werkelijke dekkingsgraad ultimo februari 2015 is 115%. Het is onzeker hoe de dekkingsgraad zich de komende tijd zal ontwikkelen. SPW volgt het herstelplan en er is voor SPW geen reden tot het nemen van extra maatregelen. 21. Onderhoudslasten Onder onderhoudslasten worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden.
Intermaris in 2014
83
Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen. Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst-en-verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. 22. Leefbaarheid Leefbaarheid omvat gemaakte kosten voor fysieke en sociale ingrepen die de leefbaarheid in buurten en wijken bevorderen. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. 23. Bijzondere waardeverminderingen van vlottende activa De afwaardering van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop naar een lagere nettoopbrengstwaarde wordt gepresenteerd als ‘bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa’. Ook de kosten van nieuwbouwprojecten koopwoningen die uiteindelijk geen doorgang vinden zijn hierin opgenomen. 24. Lasten servicecontracten De gemaakte servicekosten voor huurders worden verantwoord onder de lasten servicecontracten in het verslagjaar waarop de servicekosten betrekking hebben. 25. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. 26. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille betreffen winsten of mogelijke verliezen, die ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedbeleggingen (commercieel vastgoed) in het verslagjaar. 27. Uit de overige reserves gerealiseerde herwaardering door afschrijvingen en verkoop De vrijval van de herwaarderingsreserve vanwege afschrijvingen en verkoop wordt in een afzonderlijke post ten gunste van het resultaat verantwoord. Een deel van de herwaarderingsreserve wordt gerealiseerd en overgeboekt wanneer het actief gebruikt wordt. Het over te boeken bedrag komt overeen met het verschil tussen de afschrijving gebaseerd op de geherwaardeerde boekwaarde en de afschrijving gebaseerd op de oorspronkelijke kostprijs van het actief. Een ander deel van de herwaarderingsreserve wordt gerealiseerd op het moment van verkoop van het actief. 28. Financiële baten en lasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen. Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen. De geactiveerde rente wordt in de winst- en verliesrekening gepresenteerd onder de ‘rentebaten en soortgelijke opbrengsten’. De waardeveranderingen van financiële vaste activa betreffen de afwaarderingen van de leningen u/g. De waardeveranderingen van verplichtingen betreffen de waardemutaties in de terugkoopverplichting uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden. De waardeverandering van de terugkoopverplichting is afhankelijk van de waardeontwikkeling van de woningen. 84
Intermaris in 2014
De waardeveranderingen derivaten betreffen de mutaties in de waarde van embedded derivaten die niet zijn opgenomen in een hedge relatie en een marktwaarde onder de kostprijs hebben. 29. Belastingen De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-enverliesrekening tegen het geldende tarief, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met permanente verschillen tussen de winstberekening volgens de jaarrekening en de fiscale winstberekening, waarbij actieve belastinglatenties slechts worden gewaardeerd indien en voor zover de realisatie daarvan waarschijnlijk is. De belastingen van de fiscale eenheid zijn volledig toegerekend aan de moeder van de fiscale eenheid, Stichting Intermaris. Er vindt geen toerekening plaats aan de tot de fiscale eenheid behorende dochtermaatschappijen. Sinds 1 januari 2008 vallen de woningcorporaties integraal onder de vigerende belastingwetgeving. Eind 2008 is er overeenstemming bereikt tussen Aedes en de Belastingdienst betreffende de Vaststellingsovereenkomst 2 (VSO 2). De VSO 1 is eenzijdig in 2008 door de Belastingdienst opgezegd. Stichting Intermaris heeft de VSO 1 en VSO 2 getekend. Stichting Intermaris heeft op basis van de uitgangspunten van VSO 1 en VSO 2 de fiscale positie ultimo 2014 en het fiscale resultaat 2013 bepaald. Doordat jurisprudentie inzake de uitwerking van VSO 1 en VSO 2 voor woningcorporaties nog ontbreekt, kan de werkelijk te betalen of te verrekenen belasting afwijken van de in de jaarrekening opgenomen schatting. 30. Resultaat deelnemingen Als resultaat van deelnemingen waarin invloed van betekenis wordt uitgeoefend op het zakelijke en financiële beleid, wordt opgenomen het aan de woningcorporatie toekomende aandeel in het resultaat van deze deelnemingen. Dit resultaat wordt bepaald op basis van de bij Stichting Intermaris geldende grondslagen voor waardering en resultaatbepaling. 31. Afgeleide financiële instrumenten (derivaten) Intermaris maakt gebruik van rentederivaten en heeft daarnaast ook embedded derivaten welke zijn afgescheiden van het basiscontract. Financiële derivaten waarbij de onderliggende waarde niet beursgenoteerd is worden tegen kostprijs opgenomen. Indien per balansdatum de reële waarde lager is dan de kostprijs dan wel negatief is, wordt het derivaat ten laste van de winst-en-verliesrekening afgewaardeerd naar de lagere reële waarde, tenzij kostprijshedge-accounting wordt toegepast. Bij de bepaling van de lagere reële waarde wordt het effect van lopende rente buiten beschouwing gelaten. Embedded derivaten Embedded derivaten worden afgescheiden van het basiscontract en afzonderlijk in de jaarrekening verwerkt conform de hiervoor beschreven grondslagen voor derivaten, indien wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:
Intermaris in 2014
85
er bestaat geen nauw verband tussen de economische kenmerken en risico’s van het in het contract besloten derivaat en de economische kenmerken en risico’s van het basiscontract;
een afzonderlijk instrument met dezelfde voorwaarden als het in het contract besloten derivaat zou voldoen aan de definitie van een derivaat; en
het samengestelde instrument wordt niet tegen reële waarde gewaardeerd met verwerking van waardeveranderingen in het resultaat.
Kostprijshedge accounting Voor de interest rate swaps die Intermaris gebruikt om het kasstroomrisico gerelateerd aan toekomstige rentebetalingen af te dekken wordt hedge accounting toegepast op basis van individuele documentatie, die wordt opgesteld bij het aangaan van een hedge relatie. Het effectieve deel van financiële derivaten die zijn toegewezen voor kostprijshedge accounting, wordt tegen kostprijs gewaardeerd. Op iedere balansdatum wordt bepaald of er een indicatie is voor ineffectiviteit door de kritische kenmerken van het hedge-instrument te vergelijken met de kritische kenmerken van de afgedekte positie. In het geval dat de kritische kenmerken van het hedge-instrument en de kritische kenmerken van de afgedekte positie niet aan elkaar gelijk zijn, is dit een indicatie dat de kostprijshedge een ineffectief deel bevat. In dat geval wordt een kwantitatieve ineffectiviteitsmeting uitgevoerd door het vergelijken van de cumulatieve verandering van de reële waarde van het hedge-instrument met de cumulatieve verandering van de reële waarde van de afgedekte positie sinds het aanwijzen van de hedgerelatie. Ineffectiviteit wordt in de winst-en-verliesrekening verwerkt indien en voor zover uit de kwantitatieve ineffectiviteitsmeting (cumulatief) een verlies blijkt. Een nadere toelichting op de financiële instrumenten wordt gegeven in paragraaf 31 van de toelichting. Grondslagen voor de opstelling van het geconsolideerd kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de directe methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen. Winstbelastingen, ontvangen interest en betaalde interest worden opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.
86
Intermaris in 2014
Toelichting op de onderscheiden posten van de geconsolideerde balans 1. Materiële vaste activa Een overzicht van de materiële vaste activa is hierna opgenomen:
Vastgoed in ontwikkeling
(On)roerende zaken ten
Sociaal
bestemd
dienste van
vastgoed in
voor eigen
de eigen
exploitatie
exploitatie
exploitatie
Totaal
€ 000
€ 000
€ 000
€ 000
vervaardigingsprijs
632.914
7.558
23.765
664.236
Cumulatieve herwaarderingen
155.828
0
0
155.828
1 januari 2014: Cumulatieve verkrijgings- of
Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen Boekwaarde per 1 januari 2014
(98.393) 690.349
(3.952) 3.606
(11.045) 12.720
(113.390) 706.674
Mutaties Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen
2.246
8.333
0
0
(89)
(89)
0
(1.735)
(33.797)
(32.062)
578
11.158
Overboeking van/naar activa in ontwikkeling Overboeking naar/van voorraad Overboeking naar commercieel vastgoed Overboeking vanuit voorzieningen
2.390 (5.453)
(2.390) 323
0 0 (363)
0 (5.130)
13
0
(350)
0
485
0
485
1.603
0
0
1.603
62.077
0
0
62.077
0
1.076
Herclassificatie naar/van commercieel vastgoed in exploitatie Herwaarderingen Overige waardeverminderingen en terugnemingen daarvan Totaal mutaties 2014
6.210
(5.134)
37.024
1.617
(1.609)
37.033
vervaardigingsprijs
615.614
11.246
23.891
650.751
Cumulatieve herwaarderingen
205.541
0
0
205.541
31 december 2014: Cumulatieve verkrijgings- of
Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen Boekwaarde per 31 december 2014
Intermaris in 2014
(93.782) 727.373
(6.023) 5.223
(12.780) 11.111
(112.585) 743.707
87
1.1 Sociaal vastgoed in exploitatie Afschrijvingen: De afschrijvingen over de componenten van de bedrijfswaarde worden lineair berekend op basis van de geschatte technische- en economische levensduur. Op grond wordt niet afgeschreven. De levensduren van de overige componenten zijn als volgt: Casco:
50 jaar
Installaties:
20 jaar
Inrichting:
15 jaar
Verkoop: Eind 2014 zijn er 1.776 voor verkoop geclassificeerde woningen in het sociaal vastgoed. Naar verwachting zullen 98 woningen binnen één jaar de bestemming verkoop krijgen. De verwachte nettoopbrengstwaarde bedraagt circa € 12,4 miljoen. De bedrijfswaarde van deze 98 woningen bedraagt circa € 11.759.000. Grondeigendom en hypothecaire zekerheden: De complexen Betje Wolffplein I, Betje Wolfplein II en Aagje Dekenplein (totaal 351 woningen) zijn gebouwd op in erfpacht verkregen grond. Het recht van erfpacht is tegen een eenmalige afkoopsom (totaal € 2,6 miljoen) verkregen voor een periode van 50 jaar (tot en met 2026, 2027 en 2034). De overige complexen, behalve het complex aan de Van Beijerenstraat waarop ingevolge een appartementsrecht zogenaamde grondrechten rusten, zijn gebouwd op in eigendom verkregen grond. De complexen gebouwd in Purmerend en in erfpacht uitgegeven, zijn in het verleden omgezet naar eeuwigdurende erfpacht dat gezien wordt als ‘blote eigendom’. Het onroerend goed is wat betreft vreemd vermogen nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met rijksleningen of met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie waarvoor jegens Waarborgfonds Sociale Woningbouw een obligoverplichting geldt, welke is opgenomen onder de ‘Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen’. Als gevolg hiervan is het onroerend goed dat met deze leningen is gefinancierd niet hypothecair bezwaard. WOZ waarde: In de post sociaal vastgoed in exploitatie zijn 16.527 (2013: 16.609) verhuureenheden opgenomen. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ-beschikkingen van deze verhuureenheden bedraagt € 2.302 miljoen (2013: € 2.431 miljoen).
Herclassificaties Herclassificatie verhuureenheden van sociaal vastgoed in exploitatie naar commercieel vastgoed in exploitatie Door een wijziging in de huur als gevolg van mutatie zijn 52 woningen in 2014 van sociaal bezit naar commercieel bezit gegaan. Als gevolg van deze herclassificatie is de bedrijfswaarde met € 3.290.000 afgenomen. Deze 52 verhuureenheden werden in 2013 nog gewaardeerd op bedrijfswaarde en zijn ultimo 2014 gewaardeerd op marktwaarde in verhuurde staat.
88
Intermaris in 2014
De effecten van deze wijziging zijn als volgt: 2014 € 000 Effect op toename herwaarderingsreserve
3.053
Effect op afname herwaarderingsreserve
(10) 3.043
Effect op overige waardeverminderingen winst-en-verliesrekening Effect op overige waardevermeerderingen winst-en-verliesrekening
(0) 325 325
Herclassificatie verhuureenheden van commercieel vastgoed in exploitatie naar sociaal vastgoed in exploitatie Door een wijziging in de huur als gevolg van mutatie en door de verhoging van de liberalisatiegrens zijn 54 woningen in 2014 van commercieel bezit naar sociaal bezit gegaan. Als gevolg van deze herclassificatie is de bedrijfswaarde met € 4.893.000 toegenomen. Deze 54 verhuureenheden werden in 2013 nog gewaardeerd op marktwaarde in verhuurde staat en zijn ultimo 2014 gewaardeerd op bedrijfswaarde. De effecten van deze wijziging zijn als volgt: 2014 € 000 Effect op toename herwaarderingsreserve
19
Effect op afname herwaarderingsreserve
(601) (582)
Effect op overige waardeverminderingen winst-en-verliesrekening
(835)
Effect op overige waardevermeerderingen winst-en-verliesrekening
14 (821)
1.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie In het boekjaar werd ter zake van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie een bedrag van € 283.000 (2013: € 378.000) aan rente op schulden geactiveerd. Over vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt niet afgeschreven. 1.3 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de eigen exploitatie De afschrijvingen worden lineair berekend op basis van de geschatte economische levensduur. Op grond wordt niet afgeschreven. De levensduren van de overige materiële vaste activa ten dienste van eigen exploitatie zijn als volgt: Terreinen: Bedrijfsgebouwen: Installaties/verbouwingen:
geen 30-40 jaar 5-10 jaar
Inventaris en automatisering:
5 jaar
Vervoermiddelen:
5 jaar
Intermaris in 2014
89
2. Vastgoedbeleggingen Een overzicht van de vastgoedbeleggingen is hierna opgenomen:
Vastgoed in Onroerende zaken Commercieel vastgoed
verkocht onder
ontwikkeling bestemd voor eigen
in exploitatie
voorwaarden
exploitatie
Totaal
€ 000
€ 000
€ 000
€ 000
vervaardigingsprijs
64.127
7.330
0
71.457
Cumulatieve herwaarderingen
18.213
0
0
18.213
0
(16.405)
1 januari 2014: Cumulatieve verkrijgings- of
Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen Boekwaarde per 1 januari 2014
(15.703)
(702)
66.637
6.628
0
73.265
46
293
22
361
0
0
(13)
0
(293)
0
0
350
Mutaties: Investeringen Desinvesteringen Terugkoop Overboeking vanuit materiële vaste activa Herclassificatie naar/van voorraad
(13) 0 350 (642)
(293) 478
0
(164)
Herclassificatie van/naar sociaal vastgoed
363
0
0
363
Herwaarderingen (terugname)
972
270
0
1.242
(809)
157
267
905
0
gingsprijs
59.048
7.808
0
66.856
Cumulatieve herwaarderingen
21.687
0
0
21.687
0
(14.106)
0
74.437
Overige waardeverminderingen en terugnemingen daarvan Totaal mutaties 2014
(22)
(674) 1.172
31 december 2014: Cumulatieve verkrijgings- of vervaardi-
Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen Boekwaarde per 31 december 2014
(13.831) 66.904
(275) 7.533
2.1 Commercieel vastgoed in exploitatie Verkoop Eind 2014 zijn er 31 voor verkoop geclassificeerde woningen en bedrijfsruimten in het commercieel vastgoed. Naar verwachting zullen 2 woningen binnen één jaar de bestemming verkoop krijgen. Zekerheden Het onroerende goed is nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met rijksleningen of met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie. Voor de leningen zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven.
90
Intermaris in 2014
Bedrijfswaarde en WOZ waarde In de post commercieel vastgoed in exploitatie zijn 1.229 (2013: 1.239) verhuureenheden opgenomen. Dit zijn 362 woningen, 832 parkeerplaatsen en 35 bedrijfsruimten. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ-beschikkingen van deze verhuureenheden bedraagt € 87,2 miljoen (2013: € 91,5 miljoen). De bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed in exploitatie berekend op basis van de uitgangspunten van het sociaal vastgoed in exploitatie bedraagt ultimo 2014 € 61.875.000 (2013: € 67.244.000). 2.2 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden:
2014
2013
Koopgarant
Koopgarant
Aantal verhuur/nieuwbouweenheden 1 januari
53
46
Verkopen verhuureenheden
4
7
Terugkoop nieuwbouwkoopeenheden
2
3
Verkopen nieuwbouwkoopeenheden
(2)
(3)
Aantal verhuur/nieuwbouweenheden 31 december
57
53
In 2014 zijn 4 woningen onder koopgarant verkocht (2013: 7). Bij de contracten gebaseerd op het “Koopgarant”-principe geldt dat er sprake is van verleende kortingen bij de verkochte verhuureenheden van 25% en bij de nieuwbouwkoopwoningen van 11,5% voor de eengezinswoningen en 15% voor de meergezinswoningen. Daarnaast heeft Stichting Intermaris een terugkoopverplichting. Het aandeel van Stichting Intermaris in de waardeontwikkeling van de woning is 50% bij de verkochte verhuureenheden, 17,25% bij de verkochte nieuwbouw eengezinswoningen en 22,50% bij de verkochte nieuwbouw meergezinswoningen. De actuele waarde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden is gebaseerd op een waardering door een onafhankelijke en ter zake kundige taxateur. Bij de bepaling van de actuele waarde zijn de volgende uitgangspunten toegepast:
Van de verhuureenheden zijn de woningen integraal getaxeerd door een externe taxateur;
Hierbij is de standaard NVM-methode als rekenmethode gehanteerd;
Voor de waardering van de nieuwbouwkoopwoningen zijn de taxatierapporten van de woningen die in 2013 en 2014 door Stichting Intermaris zijn teruggekocht uitgangspunt. Uitsluitend voor de getaxeerde woningen is rekening gehouden met de waardering van zelf aangebrachte verbeteringen. Voor de overige woningen zijn deze verbeteringen op nihil gesteld.
2.3 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie In het boekjaar werd ter zake van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie geen bouwrente (2013: € 70.000) geactiveerd.
Intermaris in 2014
91
3. Financiële vaste activa Een overzicht van de financiële vaste activa is hierna opgenomen: Te Latente Deelne-
belasting
mingen vorderingen
vorderen Leningen
BWS-
u/g
subsidies
Totaal
€ 000
€ 000
€ 000
€ 000
€ 000
58
13.165
661
53
13.937
belastinglatentie
0
67
0
0
67
Bij: Storting en rente
0
0
8
0
8
Af: Aflossingen
0
0
Bij: Dotatie latente belastingen
0
19.092
Af: Vrijval latente belastingen
0
Boekwaarde per 1 januari 2014 Bij: reclassificatie naar passieve
Boekwaarde per 31 december 2014
58
(639) 31.685
(121)
(53)
0
0
0
0
548
0
(174) 19.092 (639) 32.291
3.1 Deelnemingen 31-12-2014
31-12-2013
€ 000
€ 000
Ontwikkelingsmaatschappij Hoorn BV
5
5
Bangert CV
3
1
Oosterpolder CV Woningnet NV
0
2
50 58
50 58
3.2 Latente belastingvorderingen De latente belastingvorderingen zijn gevormd voor tijdelijke verschillen tussen de commerciële en fiscale waardering van: 31-12-2014
31-12-2013
€ 000
€ 000
238
171
- afschrijvingskosten van mva in exploitatie en eigen gebruik
7.623
7.272
- vastgoed (in ontwikkeling) bestemd voor verkoop
1.507
1.501
392
470
- leningen o/g en overlopende rente
2.875
2.936
- boeterente vervroegde aflossing van gemeentelening
680 2.120
815
- mva uit hoofde van verkoop onder koopstart
- financiële vaste activa
- embedded derivaten - compensabele verliezen
0
16.250
0
31.685
13.165
Binnen een periode van één jaar zal naar verwachting van de actieve belastinglatentie een bedrag van € 1.113.000 verrekend kunnen worden. Een bedrag van € 19.842.000 heeft een looptijd langer dan vijf jaar. De latente belastingvordering die niet tot waardering is gebracht bedraagt circa € 290 miljoen.
92
Intermaris in 2014
3.3 Leningen u/g
Bangert CV Oosterpolder CV Wooninvesteringsfonds Af: voorziening Wooninvesteringsfonds Boekwaarde per 31 december
31-12-2014
31-12-2013
€ 000
€ 000
548
526
0
135
1.567
1.567
2.115
2.228
(1.567)
(1.567)
548
661
Intermaris heeft leningen verstrekt aan de deelnemingen Bangert CV en aan het Wooninvesteringsfonds. De lening aan Oosterpolder CV is formeel in 2013 overgegaan naar Bangert CV; verwerking van deze overdracht heeft bij Intermaris in 2014 plaatsgevonden. De lening aan Bangert CV is ultimo 2014 gewaardeerd op nominale waarde. De rente op de lening verstrekt aan de deelneming is gebaseerd op de 1 maands euribor rente per ultimo boekjaar plus 1%. De lening heeft een verwachte looptijd van langer dan 5 jaar. Aflossing is afhankelijk van de projectontwikkeling binnen de CV. Stichting Intermaris heeft voor € 1,5 miljoen deelgenomen in het door het Wooninvesteringsfonds (WIF) opgezette orgaan dat de uitponding van de woningen gaat uitvoeren in de vorm van certificaten van elk € 100.000 met een jaarlijkse vergoeding van 2,25%. De certificaten betreffen vorderingen op naam en vormen tezamen de achtergestelde lening. De vorderingen van Stichting Intermaris zijn in dit geval achtergesteld bij de rechten van alle andere niet-achtergestelde, huidige en toekomstige schuldeisers van het WIF en onderling gelijk in rang tussen andere houders van certificaten. Het WIF verricht geen aflossingen of anderszins terugbetalingen op de certificaten. Uitsluitend en indien het WIF overgaat tot uitoefening van de zogenaamde call optie zal aflossing van (een gedeelte van) de certificaten plaats kunnen vinden. De jaarlijkse vergoeding op de certificaten is opgenomen onder rentebaten en soortgelijke opbrengsten. Vanwege de verslechterde financiële situatie van het WIF is de volledige achtergestelde lening in 2012 afgewaardeerd naar nihil. 3.4 Te vorderen BWS-subsidies De vordering toegezegde bedragen uit hoofde van het Besluit Woninggebonden Subsidies wordt jaarlijks verminderd met de van de gemeente Hoorn en Purmerend ontvangen bedragen. Het in 2015 te ontvangen restant van de vordering van € 36.000 is onder de kortlopende vorderingen gepresenteerd.
Intermaris in 2014
93
4. Voorraden 4.1 Vastgoed bestemd voor verkoop
Leegstaande woningen sociaal vastgoed Leegstaande woningen commercieel vastgoed Grondposities en nieuwbouwwoningen
31-12-2014
31-12-2013
€ 000
€ 000
6.045
6.963
0
430
6.865
7.504
12.910
14.897
Het verloop van de te koop aangeboden leegstaande woningen gedurende het boekjaar is als volgt: 2014
2013
€ 000
€ 000
Boekwaarde 1 januari
7.393
7.393
Bij: overboeking vanuit sociaal vastgoed in exploitatie
5.453
0
overboeking vanuit commercieel vastgoed in exploitatie herwaardering naar verwachte opbrengstwaarde terugname waardeverminderingen Af: desinvesteringen Boekwaarde per 31 december
642
0
7.476
0
87
0
(15.006) 6.045
0 7.393
Eind 2014 zijn er 50 (2013: 61) voor verkoop geclassificeerde woningen met een einddatum van het huurcontract in 2014. Op de boekwaarde van de te koop aangeboden leegstaande woningen is geen voorziening in mindering gebracht. Het verloop van de grondposities/nieuwbouwwoningen gedurende het boekjaar is als volgt:
Boekwaarde 1 januari Bij: investeringen Af: verkoopopbrengst verkoopresultaat overboeking van/naar voorziening onderhanden werk bijzondere waardeveranderingen vlottende activa Boekwaarde per 31 december Aankoopprijs grondposities
2014
2013
€ 000
€ 000
7.504
7.925
505
2.391
(715)
(441)
(28)
(29)
0
(1.170)
(401)
(1.172)
6.865
7.504
13.542
13.806
0
241
Bij: investeringen
13.542
14.047
Af: voorziening voor verwachte verliezen
(6.677) 6.865
(6.543) 7.504
Vervaardigingsprijs nieuwbouwwoningen
Boekwaarde per 31 december
94
Intermaris in 2014
Per 31 december 2014 zijn in deze post zijn 4 grondposities opgenomen. In 2014 is één grondpositie verkocht. Ook de nieuwbouwwoning is in 2014 verkocht. 4.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop
Vervaardigingsprijs Af: voorziening voor verwachte verliezen
31-12-2014
31-12-2013
€ 000
€ 000
5.391
5.849
(4.151) 1.240
(4.126) 1.723
2014
2013
€ 000
€ 000
1.723
1.931
Het verloop gedurende het boekjaar is als volgt:
Boekwaarde 1 januari Bij: investeringen Af: bijzondere waardeveranderingen vlottende activa overboeking naar vastgoed in ontwikkeling Boekwaarde per 31 december
108
169
(268)
(377)
(323)
0
1.240
1.723
31-12-2014
31-12-2013
€ 000
€ 000
Vervaardigingsprijs
174
237
Af: voorziening voor verwachte verliezen
0 174
0 237
4.3 Overige voorraden
5. Vorderingen
Huurdebiteuren Gemeenten Vorderingen op groepsmaatschappijen en participanten
31-12-2014
31-12-2013
€ 000
€ 000
788
918
0
100
42
24
0
105
Belastingen en premies sociale verzekeringen
5.340
0
Overige vorderingen en overlopende activa
930 7.100
1.661 2.808
Latente belastingvorderingen
Intermaris in 2014
95
5.1 Huurdebiteuren Het saldo huurdebiteuren kan als volgt worden gespecificeerd. 31-12-2014
31-12-2013
€ 000
€ 000
1.547
1.658
Openstaande vorderingen Af: voorziening wegens oninbaarheid
(759) 788
(740) 918
Het saldo van de huurachterstand in een percentage van de te ontvangen huren en vergoedingen is per 31 december 2014 0,9% (2013: 1,0%). De voorstand van € 1.469.000 is verantwoord onder de overige schulden en overlopende passiva (2013: € 1.272.000). Het verloop van de voorziening wegens oninbaarheid is als volgt: 2014
2013
€ 000
€ 000
Boekwaarde per 1 januari
(740)
(520)
Dotatie ten laste van de exploitatie
(188)
(362)
Afgeboekte oninbare posten
169 (759)
142 (740)
Boekwaarde per 31 december 5.2 Gemeenten Het saldo gemeenten kan als volgt worden gespecificeerd:
31-12-2014
31-12-2013
€ 000
€ 000
Vorderingen op gemeente Purmerend
0
100
Vorderingen op gemeente Hoorn
0
0
Overige vorderingen op gemeenten
0 0
0 100
Totaal vorderingen op gemeenten
De post-vorderingen op gemeenten betreft van gemeenten te ontvangen subsidies en overige vorderingen. Over de rekening-courantverhoudingen met de gemeenten wordt geen rente in rekening gebracht. 5.3 Vorderingen op groepsmaatschappijen en participanten Het saldo vorderingen op participanten kan als volgt worden gespecificeerd:
Bot Bouw Initiatief BV (partner BV Maelson) De Toekomst Ontwikkeling BV (partner Coornhert BV) BlokInvest Beheer BV (partner IntermarisBlokinvest BV) Af: voorziening wegens oninbaarheid
31-12-2014
31-12-2013
€ 000
€ 000
0
7
0
312
42 42
17 336
0 42
96
(312) 24
Intermaris in 2014
Ultimo 2013 was de vordering op Coornhert BV € 312.000. Op deze vordering is in 2014 nog een bedrag van € 115.000 ontvangen. Het restantsaldo van € 197.000 is bij de liquidatie van de vennootschap in 2014 definitief oninbaar gebleken. Over de rekening-courantverhoudingen is 3,5% tot 5% rente in rekening gebracht (2013: idem). 5.4 Latente belastingvorderingen De latente belastingvordering was gevormd voor de fiscaal compensabele verlies bij de 50% deelneming BV Maelson. Omdat onzeker is dat dit compensabel verlies nog kan worden gerealiseerd is de actieve belastinglatentie in 2014 afgeboekt ten laste van het resultaat. 5.5 Belastingen en premies sociale verzekeringen Deze post betreft de te vorderen vennootschapsbelasting met betrekking tot de jaren 2012 tot en met 2014. Een nadere toelichting op het ontstaan van deze vordering is opgenomen bij de toelichting op de post vennootschapsbelasting bij punt 29. 5.6 Overige vorderingen en overlopende activa Het saldo overige vorderingen en overlopende activa kan als volgt worden gespecificeerd:
Overige vorderingen op huurders en niet-huurders Vorderingen op handelsdebiteuren
31-12-2014
31-12-2013
€ 000
€ 000
308
325
4
0
Boeterente SVN leningen (afschrijvingstermijn 15 jaar)
88
139
Niet vervallen exploitatiebijdragen (BWS subsidies)
36
171
402
181
0
305
Vooruitbetaalde kosten Nog te ontvangen verkoopopbrengsten bestaand bezit Nog te ontvangen renteopbrengsten
72
156
Teruggaaf BTW algemene kosten
0
114
Te vorderen Trevin
0
46
20 930
224 1.661
Overige vorderingen en overlopende activa
Op de overige vorderingen op huurders en niet-huurders is een voorziening van € 583.000 (2013: € 530.000) in mindering gebracht. 6. Liquide middelen 31-12-2014
31-12-2013
€ 000
€ 000
Kas
2
2
Rekening-courant Rabobank
4
7
Rekening-courant ABN-AMRO Rekening-courant ING Bank
23
16
2.683 2.712
16.884 16.909
Alle liquide middelen zijn vrij opneembaar.
Intermaris in 2014
97
7. Groepsvermogen Het aandeel van de rechtspersoon in het groepsvermogen is onder te verdelen in gerealiseerd groepsvermogen en niet-gerealiseerd groepsvermogen:
Gerealiseerd groepsvermogen Niet gerealiseerd groepsvermogen – wettelijke reserve deelnemingen Niet-gerealiseerd groepsvermogen – herwaarderingsreserve Totaal groepsvermogen per 31 december
31-12-2014
31-12-2013
€ 000
€ 000
41.780
44.518
812
882
235.432 278.024
181.994 227.394
Het verloop van het gerealiseerde groepsvermogen is als volgt: 2014
2013
€ 000
€ 000
Boekwaarde per 1 januari vóór stelselwijziging
44.518
64.919
Af: gevolgen stelselwijziging embedded derivaten
(3.339)
Bij: effect vennootschapsbelasting stelselwijziging Boekwaarde 1 januari na stelselwijziging Realisatie door afschrijving
0
835
0
42.014
64.919
(490)
Realisatie uit hoofde van verkoop
(392)
0
Gerealiseerde waardemutatie commercieel vastgoed
489
(1.242)
Vrijval wettelijke reserve deelnemingen
70
Overige mutaties
(0)
Resultaat boekjaar
61
1.428 41.780
Boekwaarde per 31 december
1.120 (158) (21.521) 44.518
Het verloop van het niet-gerealiseerde groepsvermogen (herwaarderingsreserve) 2013 is als volgt: HerwaardeHerwaarde-
Herwaarde-
ringsreserve
ringsreserve
ringsreserve onroerende
sociaal
commercieel
zaken verkocht
vastgoed in
vastgoed in
onder
exploitatie
exploitatie
voorwaarden
Totaal
€ 000
€ 000
€ 000
€ 000
Boekwaarde per 1 januari 2013
213.897
15.210
2.296
231.403
Realisatie door afschrijving
(14.327)
378
14
(13.935)
Realisatie uit hoofde van verkoop
(2.366)
(489)
0
(2.855)
13.842
303
2
14.147
Toename uit hoofde van stijging van de bedrijfswaarde Afname uit hoofde van daling van de bedrijfswaarde Herclassificaties Overige mutaties
(48.954)
(1.301)
(124)
4.056
777
3.455
15
143
0
158
160.729
18.300
2.965
181.994
(1.378)
(50.379)
Boekwaarde per 31 december 2013
98
Intermaris in 2014
Het verloop van het niet-gerealiseerde groepsvermogen (herwaarderingsreserve) 2014 is als volgt:
Herwaarde-
Herwaarde-
Herwaarde-
ringsreserve
Herwaarde-
ringsreserve
ringsreserve
commercieel
ringsreserve
onroerende
sociaal
vastgoed in
vastgoed in
exploitatie
exploitatie
voorraad bestemd voor
zaken verkocht onder
verkoop
voorwaarden
Totaal
€ 000
€ 000
€ 000
€ 000
€ 000
160.729
18.300
0
2.965
181.994
Boekwaarde per 1 januari 2014 Correctie beginbalans Realisatie door afschrijving
(4.900)
(87)
(10.053)
5.305
0
0
17
(9.563)
0
(10.573)
473
318
Realisatie uit hoofde van verkoop vastgoed
0
0
76.113
2.303
(14.036)
(1.331)
(10.573)
Toename uit hoofde van stijging van de (bedrijfs)waarde
7.485
270
86.171
Afname uit hoofde van daling van de (bedrijfs)waarde Herclassificaties
(9)
0
(15.376)
(2.312)
2.029
2.297
447
2.461
205.541
21.687
4.505
3.699
235.432
Boekwaarde per 31 december 2014
In de jaarrekening 2013 was geen aparte herwaarderingsreserve opgenomen voor de post ‘Vastgoed bestemd voor verkoop’. Deze herwaarderingsreserve was nog inbegrepen bij de herwaarderingsreserve voor het sociaal vastgoed in exploitatie. Door het splitsen van de herwaarderingsreserve per 1 januari 2014 neemt de totale herwaarderingsreserve toe met € 318.000. 8. Voorzieningen Latente
Saldo 1 januari 2014
Onrendabele
belasting-
investeringen
Overige
verplichtingen
voorzieningen
Totaal
€ 000
€ 000
€ 000
€ 000
1.490
35
176
1.701
0
67
0
67
485
0
0
485
0
29.428
0
29.428
Bij: Reclassificatie van actieve belastinglatentie Overboeking van/naar activa in ontwikkeling Dotatie Af: Vrijval ten gunste van resultaat Saldo 31 december 2014
Intermaris in 2014
0 1.975
(13) 29.517
(27) 149
(40) 31.641
99
8.1 Voorziening onrendabele investeringen Het saldo aan het begin van het boekjaar betreft de onrendabele top voor de projecten Bobeldijkerweg en Het Keren. Het saldo van de onrendabele top aan het einde van het boekjaar betreft de projecten Bobeldijkerweg en Astronautenweg (E-blokken). De voorziening voor onrendabele investeringen is overwegend kortlopend van aard. Verwacht wordt dat dit bedrag binnen een jaar wordt gerealiseerd. 8.2 Voorziening latente belastingverplichtingen De voorziening latente belastingverplichtingen is gevormd voor tijdelijke verschillen tussen commerciële en fiscale waardering van:
- materiële vaste activa uit hoofde van verkoop woningen - vastgoed bestemd voor verkoop - boeterente SVN leningen - fiscale onderhoudsvoorziening
31-12-2014
31-12-2013
€ 000
€ 000
853
0
54
0
22 28.588
35
29.517
35
0
De voorziening voor latente belastingverplichtingen heeft een middellange looptijd. Verwacht wordt dat van dit bedrag op balansdatum een bedrag van € 218.000 (2013: € 12.000) binnen een jaar wordt gerealiseerd en een bedrag van € 28.588.000 (2013: € nihil) na vijf jaar. 8.3 Overige voorzieningen De overige voorzieningen zijn als volgt gespecificeerd:
Voorziening voor personeelsbeloningen
31-12-2014
31-12-2013
€ 000
€ 000
149
176
Voorziening voor personeelsbeloningen De voorziening voor personeelsbeloningen betreft een voorziening voor toekomstige uit te keren jubileumuitkeringen en gratificaties bij pensionering, waarvan de hoogte bepaald wordt door de afspraken die in de CAO Woondiensten zijn overeengekomen. De voorziening is overwegend langlopend van aard. Verwacht wordt dat van dit bedrag op balansdatum een bedrag van € 6.000 (2013: € 0) binnen een jaar wordt gerealiseerd en een bedrag van € 117.000 (2013: € 121.000) na vijf jaar.
100
Intermaris in 2014
9. Langlopende schulden 9.1 Leningen van overheid en kredietinstellingen Het totaal van de leningen van overheid en kredietinstellingen is als volgt:
Schuldrestant Af: verschil aflossingswaarde en boekwaarde extendibles Af: aflossingsverplichtingen
31-12-2014
31-12-2013
€ 000
€ 000
527.042
567.082
(680)
0
(45.293) 481.069
(40.040) 527.042
Deze schuld is als volgt verdeeld:
Overheid (gemeenten) Kredietinstellingen
31-12-2014
31-12-2013
€ 000
€ 000
34.266
34.459
446.803 481.069
492.583 527.042
Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het boekjaar ter hoogte van € 45.293.000 zijn niet begrepen in de hierboven genoemde bedragen, maar opgenomen onder de kortlopende schulden (€ 45.101.000 aan kredietinstellingen en € 192.000 aan gemeenten). Het verloop van de post leningen overheid en kredietinstellingen voor leningen van Stichting Intermaris en haar groepsmaatschappijen (aflossingswaarde) is als volgt:
Boekwaarde per 1 januari Bij: nieuwe leningen Af: reguliere aflossingen
2014
2013
€ 000
€ 000
567.082
607.385
0
0
(578)
(563)
vervallen leningen
(39.462)
(31.240)
aflossing lening met een variabele hoofdsom
(0) 527.042
(8.500) 567.082
Boekwaarde per 31 december Rente- en kasstroomrisico
Hierna is de leningenportefeuille uitgesplitst naar rentepercentage en naar resterende looptijd. Rentepercentages Variabel
€ 000 19.000
Resterende looptijd < 1 jaar (kortlopend)
Vast, 0% - 2%
626
Vast, 2% - 3%
5.500
Vast, 3% - 4%
198.308
van 10 tot 20 jaar
Vast, 4% - 5%
273.583
> 20 jaar
Vast, 5% - 6%
30.025
Vast, > 6%
van 5 tot 10 jaar
45.293 128.701 85.494 71.894 195.660
0 527.042
Intermaris in 2014
van 1 tot 5 jaar
€ 000
527.042
101
De gemiddelde rentevoet in 2014 bedroeg 4,2% (2013: 4,2%). De rente van de leningen met een variabele rentepercentage is gebaseerd op de 3-maands of 6-maands euribor. Het volledige bedrag van de leningen met een variabele rente (€ 19 miljoen) is afgedekt middels een renteswap. Onder de leningen is voor een bedrag van € 28 miljoen (aflossingswaarde) aan zogenaamde extendibles/tijdvakleningen opgenomen. Bij deze leningen betaalt Intermaris gedurende het eerste tijdvak een vaste rente die lager is dan de marktrente zoals die op het moment van afsluiten gold. In ruil hiervoor heeft Intermaris aan de tegenpartij het recht gegeven bij het begin van het tweede tijdvak te bepalen of er een op het moment van afsluiten bepaalde vaste rente wordt betaald of dat er een variabele rente wordt betaald. Dit recht van de tegenpartij is een embedded derivaat dat is afgescheiden van het basiscontract en afzonderlijk in de balans is verwerkt onder de derivaten. Als gevolg van het afscheiden van het derivaat is in 2014 een bedrag van € 680.000 in mindering gebracht op de leningen. De belangrijkste kenmerken van deze extendibles zijn in onderstaande tabel weergegeven: Einde 1e tijdHoofdsom
e
Rente 1 tijdvak
vak
€ 000 Extendible I Extendible II Extendible III
Marktwaarde derivaat € 000
8.000
3,420%
1-10-2025
(2.341)
11.000
3,645%
1-3-2026
(3.766)
9.000
3,730%
1-3-2027
(3.053)
28.000
(9.160)
Daarnaast zijn er twee leningen met een renteherziening. De totale hoofdsom van deze leningen is € 7,5 miljoen en de renteherziening vindt plaats in de periode tussen 2021 en 2022. De gemiddelde rente van deze leningen is 3,6%. Zekerheden Ten behoeve van de leningen zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven. Van het totaal van de leningen is een bedrag van € 472.000 zonder WSW borging verkregen. Alle overige leningen zijn met WSW borging verstrekt. 9.2. Derivaten Dit betreft de negatieve marktwaarde van embedded derivaten in 3 zogenaamde extendibles/ tijdvakleningen. Een toelichting op de aard en de belangrijkste kenmerken van deze leningen is opgenomen in paragraaf 9.1 op deze pagina. 2014 € 000 Boekwaarde per 1 januari
0
Bij: negatieve marktwaarde ultimo 2013 ten laste van eigen vermogen
4.063
Bij: mutatie negatieve marktwaarde 2014
5.097
Boekwaarde per 31 december
9.160
102
Intermaris in 2014
9.3 Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (VOV) De terugkoopverplichting woningen VOV betreft de terugkoopverplichting van onroerende zaken die onder een regeling Verkoop onder Voorwaarden zijn overgedragen aan derden. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting. Bij de jaarlijkse toetsing van de terugkoopverplichting wordt rekening gehouden met de waardeontwikkelingen van onroerende zaken en specifieke contractvoorwaarden met derden. De samenstelling en het verloop is als volgt: 2014
2013
€ 000
€ 000
1 januari Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht
7.317
6.495
Vermeerderingen/verminderingen
(493) 6.824
(508) 5.987
Boekwaarde per 1 januari Mutaties Verplichting ontstaan als gevolg van verkoop boekjaar
478
835
Mutatie als gevolg van terugkoop en doorverkoop
(15)
(14)
Waardeverandering
346 809
16 837
7.780
7.317
Saldo mutaties 31 december Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht Vermeerderingen/verminderingen Boekwaarde per 31 december
(147) 7.633
(493) 6.824
Gedurende 2014 zijn 4 woningen (2013: 7) onder een VOV-regeling overgedragen aan derden. De daarmee samenhangende mutatie in de terugkoopverplichting bedraagt € 478.000 (2013: € 835.000). Als gevolg van een gemiddelde waardestijging van de overgedragen onroerende zaken van 6%, stijgt de terugkoopverlichting in 2014 met € 346.000 (2013: positief € 16.000). 9.4 Overige schulden
Waarborgsommen Financiering wijksteunpunten
31-12-2014
31-12-2013
€ 000
€ 000
0
70
1.217 1.217
1.227 1.297
2014
2013
€ 000
€ 000
70
70
(70) 0
0 70
Waarborgsommen Het verloop van de waarborgsommen is als volgt:
Boekwaarde per 1 januari Af: vrijval ten gunste van het resultaat Boekwaarde per 31 december
Intermaris in 2014
103
De waarborgsommen voor extra afgegeven sleutels worden niet meer door huurders opgeëist. In 2014 hebben wij besloten de schuld ten gunste van het resultaat te laten vrijvallen. Financiering wijksteunpunten Het verloop van de financiering wijksteunpunten is als volgt: 2014
2013
€ 000
€ 000
Boekwaarde per 1 januari
1.227
1.237
Af: vrijval ten gunst van het resultaat
(10) 1.217
(10) 1.227
Boekwaarde per 31 december
De financiering van twee wijksteunpunten betreft een vooruit ontvangen huurbedrag. Dit bedrag is ineens ontvangen en komt in 48 jaar ten gunste van de winst- en verliesrekening. De resterende looptijd bedraagt 34 jaar. 10. Kortlopende schulden 10.1 Schulden aan kredietinstellingen 31-12-2014
31-12-2013
€ 000
€ 000
Kortlopend deel van de langlopende schulden
45.101
35.293
Rekening-courant schulden aan kredietinstellingen
0 45.101
0 35.293
Stichting Intermaris heeft bij ING Bank een kredietfaciliteit ter grootte van € 18.000.000 (2013: € 18.000.000). Op balansdatum wordt geen gebruik gemaakt van de rekening-courantfaciliteit. 10.2 Schulden aan leveranciers 31-12-2014
31-12-2013
€ 000
€ 000
2.072
3.503
31-12-2014
31-12-2013
€ 000
€ 000
Kortlopend deel van de langlopende schulden
192
4.747
Overige
120 312
106 4.853
Schulden aan leveranciers
10.3 Schulden aan gemeenten
104
Intermaris in 2014
10.4 Belastingen en premies sociale verzekeringen Het saldo te betalen belastingen en premies sociale verzekeringen kan als volgt worden gespecificeerd: 31-12-2014
31-12-2013
€ 000
€ 000
Loonheffing en premies sociale verzekeringen
535
417
Pensioenpremies
184
201
Omzetbelasting
1.031
1.422
Vennootschapsbelasting
0 1.750
2.368 4.408
31-12-2014
31-12-2013
€ 000
€ 000
10.913
11.607
92
740
1.469
1.272
Saldi Verenigingen van Eigenaren
984
954
Nog te verrekenen servicekosten
623
532
Nog te betalen vakantiedagen
259
348
Nog te betalen kosten gereedgemelde onderhoudsprojecten
826
1.072
Nog te betalen kosten leefbaarheidsfonds
651
862
Overige schulden en overlopende passiva
775 16.592
749 18.136
10.5 Overige schulden en overlopende passiva De post overige schulden en overlopende passiva is als volgt samengesteld:
Niet vervallen rente Nog te betalen salaris en schadeloosstelling Vooruitontvangen huren
Leefbaarheidsfonds Het leefbaarheidsfonds is een initiatief van de gemeente Hoorn en Stichting Intermaris. Omdat het fonds voldoende financiële middelen heeft, hebben beide partijen besloten in 2013 en 2014 niet in het fonds te storten. In gezamenlijk overleg worden projecten op het gebied van leefbaarheid uit het fonds betaald. De schuld heeft een voornamelijk een langlopend karakter.
Intermaris in 2014
105
Niet in de geconsolideerde balans opgenomen rechten, verplichtingen en risico’s Koopstart en Koopgarant Stichting Intermaris vindt het belangrijk dat ook mensen met een lager inkomen de mogelijkheid hebben om een huis te kopen. Sinds 2008 maakt Stichting Intermaris dit mogelijk middels de koopvorm Koopstart en Koopgarant. Koopgarant is een koopvorm waarbij een korting op de verkochte woning wordt gegeven en de Stichting de verplichting heeft de woning terug te kopen. Deze verplichting is in de balans opgenomen onder de langlopende verplichtingen. De verkochte woningen zijn in de balans opgenomen onder de vastgoedbeleggingen. Met Koopstart betaalt de koper bij de aanschaf van de eerste koopwoning 80% (2013: 80%) van de taxatiewaarde van de woning. Het recht van erfpacht dat op de woning rust wordt juridisch aan de koper geleverd en komt voor risico van de koper zodra de notariële akte van levering is ondertekend. Bij vervreemding is de koper verplicht de erfpacht aan Stichting Intermaris aan te bieden, waarbij Stichting Intermaris het recht heeft de erfpacht terug te kopen. In geval van uitoefening van het terugkooprecht wordt de terugkoopprijs bepaald op basis van taxatie waarbij de oorspronkelijk verleende korting van 20% (2013: 20%) en een deel van de waardeontwikkeling worden verrekend. Wanneer Stichting Intermaris geen gebruik maakt van het terugkooprecht dient het totaal van de korting van 20% (2013: 20%) en een deel van de waardeontwikkeling door de koper aan Stichting Intermaris te worden betaald. De transacties onder Koopstartvoorwaarden worden als een verkoop verwerkt en niet als een financieringstransactie. De belangrijkste reden hiervoor is dat Stichting Intermaris weliswaar een terugkooprecht heeft, maar de prijs waartegen zij de woning terug kan kopen ongeveer gelijk is aan de taxatiewaarde. Dit betekent dat bij verkoop alle belangrijke rechten op economische voor- en nadelen zijn overgegaan op de koper en de transactie als een verkoop wordt aangemerkt. Intermaris heeft het terugkooprecht nooit uitgeoefend; het is haar beleid dit ook in de toekomst niet te doen. Op 31 december 2014 zijn totaal 232 woningen onder Koopstartvoorwaarden verkocht (2013: 240), die nog niet door de koper zijn vervreemd. De verleende korting op deze koopstartwoningen bedraagt per 31 december 2014 € 8.171.000 (2013: € 8.445.000). Deze verstrekte korting vloeit terug naar Stichting Intermaris op het moment dat de kopers hun woningen vervreemden. Welk deel van de korting terugvloeit is mede afhankelijk van de waardeontwikkeling van de woning. De waardeontwikkeling van deze woningen per 31 december 2014 varieert van 14% negatief tot 4% positief. De bijdrage van Stichting Intermaris in deze waardeontwikkeling is per saldo negatief en bedraagt circa € 387.000 (2013: € 604.000). Per saldo verwacht Stichting Intermaris in toekomstige jaren dus nog een bate van circa € 7.784.000 (2013: € 7.841.000). De huidige waarde hiervan (berekend met een rente van 3,5%) is ongeveer € 6.633.000. In de jaarrekening wordt deze mogelijke bate niet verwerkt. WSW-obligoverplichting Bij borging van leningen door Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) is als voorwaarde aan de deelnemers gesteld dat deze een obligo aanhouden. De hoogte van het obligotarief is vastgesteld op 3,85% over het schuldrestant van de geborgde leningen. Voor leningen met een variabele hoofdsom geldt dat obligo is verschuldigd over maximaal 75% van de hoofdsom. Op 31 december 2014 bedraagt de waarde van dit obligo ruim € 21,1 miljoen. Zolang het risicovermogen van het WSW voldoende is, wordt geen beroep gedaan op deze obligoverplichting.
106
Intermaris in 2014
Aangegane verplichtingen Ultimo het boekjaar zijn verplichtingen aangegaan tot aankoop en bouw van sociaal vastgoed ter grootte van € 1.031.000. Daarnaast bestaat er voor renovatieprojecten een verplichting van circa € 5.345.000. Voor commercieel vastgoed in ontwikkeling zijn er geen verplichtingen aangegaan. Intermaris heeft in 2009 onroerend goed aangekocht. Hierbij is Intermaris de verplichting aangegaan circa € 3,5 miljoen exclusief BTW aan bouwopdrachten aan de kopende partij te gunnen. Ultimo 2014 zijn deze bouwopdrachten nog niet gegund. Garanties en claims Stichting Intermaris en haar deelnemingen hebben in totaal voor € 81.000 aan bankgaranties verstrekt. Stichting Intermaris heeft een 17,65% belang in de deelnemingen Ontwikkelingsmaatschappij Hoorn BV en Bangert CV. Intermaris heeft zich garant gesteld voor de nakoming van de financiële verplichtingen jegens de gemeente Hoorn tot een maximaal bedrag van € 123.550. WSW volmacht Intermaris heeft in 2014 een volmacht verstrekt aan WSW met het recht om hypothecaire zekerheid te verstrekken op materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen tot een maximumbedrag dat gelijk staat aan het saldo van de geldleningen waarvoor het WSW borg staat. Westeinde Stichting Intermaris heeft Westeinde 161 te Enkhuizen in 2006 aangekocht en verhuurt de opstallen. Vijftig procent (50%) van de betaalde aankoopprijs minus het saldo huurexploitatie en eventuele afwaarderingen wordt te zijner tijd verrekend met Bot Bouw Initiatief BV. Per 31 december 2014 bedraagt deze vordering op Bot Bouw Initiatief BV € 2.616.000. Deze vordering is niet gewaardeerd op de balans. Erfpacht Het woningbezit in Purmerend is voor een belangrijk deel gevestigd op erfpachtgronden. Hiervoor is geen erfpachtcanon verschuldigd. Bij alle nieuw opgeleverde woningen is de grond eigendom. Aansprakelijkheid Intermaris Projecten BV is voor 50% firmant van een vennootschap onder firma (v.o.f.) en uit dien hoofde aansprakelijk voor de schulden van deze v.o.f. Per 31 december 2014 heeft de v.o.f. een positief eigen vermogen. Aansprakelijkheid bij een fiscale eenheid Stichting Intermaris maakt samen met haar deelneming Intermaris Projecten BV deel uit van een fiscale eenheid voor de omzetbelasting en vennootschapsbelasting. Als zodanig is zowel de Stichting als haar deelneming hoofdelijk aansprakelijk voor de belastingschulden van de fiscale eenheid als geheel.
Intermaris in 2014
107
Toelichting op de onderscheiden posten van de geconsolideerde winst-en-verliesrekening 11. Huuropbrengsten
Huuropbrengsten Af: huurderving wegens leegstand Af: huurderving wegens oninbaarheid Af: huurderving overige redenen Totaal huuropbrengsten
2014
2013
€ 000
€ 000
106.526
102.831
(1.354)
(1.594)
(188)
(363)
(144) 104.840
(45) 100.829
12. Opbrengsten servicecontracten
Ontvangen servicekosten voor leveringen en diensten Nog te verrekenen met huurders Af: derving servicekosten Totaal opbrengsten servicecontracten
2014
2013
€ 000
€ 000
5.461
5.546
(908)
(483)
(120) 4.433
(124) 4.939
13. Nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille Het nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het resultaat uit verkopen van bestaand bezit aan derden en de opbrengst uit verkochte nieuwbouwwoningen en is als volgt te specificeren: Verkoopresultaten verkopen van woningen vanuit vastgoed bestemd voor verkoop:
Opbrengst verkopen bestaand bezit Af: direct toerekenbare kosten Af: boekwaarde desinvesteringen Af: boekwaarde woningen Koopgarant Mutatie terugkoopverplichting verkoop onder voorwaarden Verkoopresultaat
2014
2013
€ 000
€ 000
15.384
15.367
(571)
(687)
14.813
14.680
(14.541)
(6.896)
(478)
(326)
(206)
7.458
0 (206)
(510) 6.948
Gedurende het boekjaar zijn 124 woningen verkocht (2013: 120 inclusief 7 koopgarant). Hiervan zijn 4 woningen onder Koopgarant verkocht.
108
Intermaris in 2014
Verkoopopbrengsten grondposities/nieuwbouwkoopwoningen vanuit vastgoed bestemd voor verkoop: 2014
2013
€ 000
€ 000
715
441
Totaal verkoopresultaat projecten
(743) (28)
(470) (29)
Totaal nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille
(234)
Opbrengst verkopen projecten Af: vervaardigingskosten
6.919
14. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille 2014
2013
€ 000
€ 000
Materiële vaste activa
19.000
3.380
Waardeveranderingen door herclassificatie
339 19.339
823 4.203
2014
2013
€ 000
€ 000
744
1.215
299 1.043
165 1.380
2014
2013
€ 000
€ 000
Huurcontracten
62
70
Beheer voor derden
40
41
0
114
12
42
15. Geactiveerde productie eigen bedrijf
Geactiveerde productie m.b.t. nieuwbouw huurwoningen Geactiveerde productie m.b.t. renovatie huurwoningen Totaal geactiveerde productie eigen bedrijf 16. Overige bedrijfsopbrengsten
Ontvangen vergoedingen voor verrichte diensten wegens:
Terugontvangen BTW algemene kosten Opbrengst zendmasten Inschrijfgeld woningzoekenden
111
84
Overige bedrijfsopbrengsten
112 337
127 478
Totaal overige bedrijfsopbrengsten
Intermaris in 2014
109
17. Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
Sociaal vastgoed in exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de eigen exploitatie Boekverlies desinvesteringen ten dienste van de eigen exploitatie Totaal afschrijvingen op materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
2014
2013
€ 000
€ 000
32.062
38.158
1.735
1.875
33.797
40.033
0 33.797
0 40.033
18. Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
Waardeveranderingen bestaand bezit Waardeveranderingen door herclassificatie Waardeverandering activa in ontwikkeling (onrendabele top) Overige waardeveranderingen
2014
2013
€ 000
€ 000
12.790
25.744
835
41
5.134 318
3.799 0
19.077
29.584
2014
2013
€ 000
€ 000
8.758
9.092
19. Lonen, salarissen en sociale lasten en 20. pensioenlasten
Brutosalarissen Uitzendkrachten Ontvangen ziekengeld
716
577
Totaal lonen en salarissen
(113) 9.361
(131) 9.538
Sociale lasten
1.464
1.408
1.667 12.492
1.810 12.756
Pensioenlasten Totaal lonen, salarissen, sociale lasten en pensioenlasten
Het gemiddeld aantal werknemers van Stichting Intermaris berekend op fulltime basis bedroeg in het boekjaar 171 (2013: 187). Dit aantal is als volgt over de afdelingen van Intermaris verdeeld: 2014
2013
Bestuur, bedrijfsvoering en stafafdelingen
54
63
Vastgoed
54
58
Wonen
63
66
171
187
110
Intermaris in 2014
21. Onderhoudslasten De onderhoudskosten voor het sociaal vastgoed in exploitatie en commercieel vastgoed zijn te verdelen in: 2014
2013
€ 000
€ 000
Reparaties
3.697
3.487
Mutatiekosten
3.115
2.067
Contractonderhoud
2.839
2.344
10.308
11.990
1.747
1.886
Planmatig onderhoud Showroom/badkamers Overige (aanpassingen, schades en POI) Oninbare onderhoudskosten Af: uren medewerkers eigen dienst Totaal onderhoudslasten
7 145 (1.563) 20.295
(66) 299 (1.507) 20.500
22. Leefbaarheid Dit betreft de uitgaven die bijdragen aan leefbaarheid. 23. Bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa Dit betreft de afboekingen en waardeverminderingen van de voorraad vastgoed bestemd voor verkoop en de voorraad vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop. 2014
2013
€ 000
€ 000
Waardeveranderingen vastgoed bestemd voor verkoop woningen
(87)
Waardeveranderingen vastgoed bestemd voor verkoop grondposities
401
1.172
268
377
(115)
312
Waardeveranderingen vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Afwaardering vordering De Toekomst Ontwikkeling Overige waardeveranderingen
0 467
0
15 1.876
24. Lasten servicecontracten 2014
2013
€ 000
€ 000
GWE servicekosten
2.883
3.180
Contractkosten (schoonmaak tuin, glas etc.)
1.315 4.198
1.411 4.591
Totaal servicecontracten
Intermaris in 2014
111
25. Overige bedrijfslasten
Organisatiekosten Belastingen en verzekeringen Sectorspecifieke heffing
2014
2013
€ 000
€ 000
7.538
8.028
6.207
6.252
11.905 25.650
4.127 18.407
Organisatiekosten
Overige personeelskosten
2014
2013
€ 000
€ 000
1.034
1.332
Huisvestingskosten
757
660
Bestuurskosten
179
207
Verhuurkosten
549
493
Kantoorkosten
712
598
Communicatiekosten
252
422
1.943
1.761
Mobiliteitskosten
237
220
Bijdrage Vereniging van Eigenaren
747
985
Advieskosten
518
908
610 7.538
442 8.028
Automatiseringskosten
Overige algemene kosten
Honorarium externe accountant en de accountantsorganisatie Deloitte 2014
Overig
Accountants
Deloitte netwerk
Totaal netwerk
€ 000
€ 000
€ 000
Controle van de jaarrekening 2014
100
0
100
Controle van de jaarrekening 2013
(24)
0
(24)
Andere controleopdrachten
0
0
0
Fiscale adviesdiensten
0
74
74
0 76
12 86
12 162
Andere niet-controlediensten
112
Intermaris in 2014
Deloitte Accoun2013
Overig Deloitte net-
Totaal netwerk
tants
werk
€ 000
€ 000
€ 000
Controle van de jaarrekening 2013
111
0
111
Controle van de jaarrekening 2012
36
0
36
Andere controleopdrachten
14
0
14
0
40
40
0 161
53 93
53 254
Fiscale adviesdiensten Andere niet-controlediensten
Belastingen en verzekeringen 2014
2013
€ 000
€ 000
Belastingen
5.753
5.751
Verzekeringen
454 6.207
501 6.252
2014
2013
€ 000
€ 000
Sectorspecifieke heffing
Verhuurderheffing
8.524
332
Projectsteun CFV
3.381
3.795
11.905
4.127
2014
2013
€ 000
€ 000
972
0
26. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Waardevermeerdering commercieel vastgoed in exploitatie Waardevermindering commercieel vastgoed in exploitatie
(809)
Waardeverandering activa in ontwikkeling
(22)
Waardeverandering onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
427 568
(2.212) 187 (54) (2.079)
27. Uit de overige reserves gerealiseerde herwaardering door afschrijvingen en verkoop 2014
2013
€ 000
€ 000
Gerealiseerde herwaardering door afschrijving
10.053
14.327
Gerealiseerde herwaardering door verkoop
10.573
2.366
20.626
16.693
Intermaris in 2014
113
28. Financiële baten en lasten Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van verplichtingen
Afwaardering lening Wooninvesteringsfonds Waardeveranderingen van terugkoopverplichtingen
2014
2013
€ 000
€ 000
0 (346) (346)
(67) (16) (83)
Waardeveranderingen derivaten
Embedded derivaten extendibles
2014
2013
€ 000
€ 000
(5.097)
(0)
Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 2014
2013
€ 000
€ 000
Geactiveerde rente op activa in ontwikkeling
283
447
Rente op vastgoed (in ontwikkeling) bestemd voor verkoop
782
795
0
34
0
324
85 1.150
256 1.856
Rente achtergestelde lening WIF Rente belastingdienst Overige opbrengsten
De rente tijdens de bouw van € 283.000 (2013: € 447.000) is geactiveerd als materieel vast actief. De gehanteerde rentevoet bedraagt 4,17% (2013: 4,15%). Rentelasten en soortgelijke kosten
Rentelasten leningen overheid en kredietinstellingen Rente op te vorderen BWS-subsidie Overige rentelasten
114
2014
2013
€ 000
€ 000
22.875
24.381
27
24
118 23.020
119 24.524
Intermaris in 2014
29. Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
Te betalen vennootschapsbelasting boekjaar
2014
2013
€ 000
€ 000
0
Correctie te vorderen vennootschapsbelasting 2012
1.595
Correctie te vorderen vennootschapsbelasting 2013
4.536 6.131
Mutatie actieve en passieve latenties tijdelijke verschillen Mutatie actieve latentie fiscaal compensabel verlies deelnemingen Correctie actieve en passieve latentie voorgaande jaren
Totaal belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
(4.536) 591 0 (3.945)
(11.797)
1.353
(105)
(54)
(0) (11.902)
(1.229) 70
(5.771)
(3.875)
Het van toepassing zijnde belastingtarief bedraagt voor het boekjaar 2014 25%. Effectief is de belastingdruk echter veel hoger, namelijk 80,8%. Een reden hiervoor is de beperkte aftrekbaarheid van de afschrijvingen op sociaal vastgoed. Daarnaast ontstaat er een last door het niet volledig waarderen van het compensabel verlies dat in het aangiftejaar 2013 is ontstaan. In de aangifte 2013 is voor de eerste keer een fiscale onderhoudsvoorziening opgenomen. De fiscale onderhoudsvoorziening ultimo 2013 is bepaald op een bedrag van € 102.049.000 en is in mindering gebracht op het fiscale resultaat van 2013. Hierdoor is in 2013 een negatief fiscaal resultaat ontstaan van € 85.845.000 dat als volgt is verrekend met de positieve fiscale resultaten van de jaren 2012 en 2014: € 000 Negatief fiscaal resultaat 2013
(85.845)
Af: te verrekenen met positief fiscaal resultaat 2012
6.421
Af: te verrekenen met positief fiscaal resultaat 2014
7.212
Compensabel verlies ultimo 2014
(72.212)
Het compensabel verlies ultimo 2014 kan worden verrekend met toekomstige fiscale winsten (tot uiterlijk 2022). Omdat op basis van de fiscale meerjarenplanning tot en met 2022 ongeveer € 65 miljoen fiscale winst wordt gerealiseerd, is er slechts een actieve belastinglatentie voor compensabele verliezen opgenomen tot de hoogte van € 65 miljoen. Het resterende compensabele verlies van ruim € 7 miljoen is niet gewaardeerd. De in eerdere jaren genomen vennootschapsbelastinglasten van € 1.595.000 (boekjaar 2012) en € 4.536.000 (boekjaar 2013) komen door de vorming van de fiscale onderhoudsvoorziening te vervallen en leiden in het boekjaar 2014 tot een bate van totaal € 6.131.000. Daarnaast is de vennootschapsbelastinglast voor het boekjaar 2014 nihil.
Intermaris in 2014
115
Aansluiting commercieel en fiscaal resultaat De berekening van het fiscale resultaat kan als volgt worden gespecificeerd: 2014 € 000 Commercieel resultaat voor vennootschapsbelasting
7.199
Af: Hierin opgenomen negatief resultaat voor belastingen deelneming niet-fiscale eenheid
61 7.138
Commercieel resultaat voor belastingen fiscale eenheid Bij: Niet aftrekbare waardeveranderingen financiële vaste activa en van verplichtingen
346
Niet aftrekbare waardeveranderingen derivaten (+rente)
5.141
Fiscaal lagere waardeveranderingen vastgoed (in ontwikkeling) bestemd voor verkoop
575
Fiscale lagere afschrijvingslasten materiële vaste activa
18.568
Fiscaal hogere exploitatieresultaten onderhanden werk
372
Niet aftrekbare kosten projectsteun CFV
3.380
Overige niet aftrekbare kosten
37 28.419
Af: Niet belaste waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen
(262)
Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
(568)
Dotatie fiscale onderhoudsvoorziening
(12.305)
Fiscaal lagere boekwinst verkopen bestaand bezit
(10.514)
Fiscaal lagere activering kosten renovaties
(1.374)
Fiscaal lager verkoopresultaat materiële vaste activa eigen gebruik
(20)
Fiscaal lagere onderhoudskosten
(60)
Fiscaal lager resultaat door liquidatie Coornhert BV
(509)
Fiscaal geen activering rente voorraden en onderhanden werk
(725)
Fiscale vrijval disagio leningen
(1.798)
Fiscaal lagere activering rente huurwoningen
(202)
Rentebate 2013 Bangert CV en Oosterpolder CV (verwerkt in aangifte 2013)
(8) (28.345) 7.212
Fiscaal resultaat
(7.212)
Te verrekenen met compensabel verlies
0
Fiscaal belastbaar resultaat
30. Resultaat deelnemingen
Overig
116
2014
2013
€ 000
€ 000
0
0
Intermaris in 2014
31. Financiële instrumenten Stichting Intermaris maakt gebruik van rentederivaten om haar toekomstige kasstroomrisico’s gerelateerd aan rentebetalingen van huidige en toekomstige leningen af te dekken. Stichting Intermaris maakt hiervoor gebruik van Interest Rate Swaps. Hierbij ontvangt Stichting Intermaris een variabele rente van de tegenpartij en betaalt zij een vaste rente. Per 31 december 2014 zijn de volgende swaps afgesloten: IngangsRente%
Hoofdsom
datum
Actuele Einddatum
Breakdatum
€ 000
waarde € 000
Payer-swaps: Deutsche Bank
3,9900%
6.000
Deutsche Bank
3,9900%
5.000
Rabobank
3,2450%
5.000
ABN-AMRO
3,4700%
3.000
Rabobank
3,3350%
Rabobank
3,3200%
Rabobank
3,3150%
BNP Paribas Barclays Rabobank
1-5-2009
1-5-2059
01-11-2018
(4.871)
1-7-2009
1-7-2059
01-01-2019
(4.070)
14-5-2010
14-12-2021
nvt
(1.032)
1-3-2011
1-3-2021
nvt
(551)
4.400
3-2-2015
3-2-2035
29-11-2021
(3.374)
15.000
2-2-2015
2-2-2035
29-11-2021
(1.587)
10.000
2-2-2016
2-2-2036
29-11-2021
(5.369)
3,1850%
11.000
1-11-2019
1-11-2039
29-11-2021
(2.707)
3,3070%
10.000
2-2-2017
2-2-2037
2-2-2021
(3.160)
1 M Euribor
5.000 74.400
14-4-2012
14-12-2021
nvt
(15) (26.736)
De marktwaarde van de interest rate swaps bedraagt ultimo 2014 € 26.736.000 negatief (2013: per saldo negatief € 6.840.000). De interest rate swaps met een ingangsdatum in de toekomst zijn bedoeld voor het afdekken van het renterisico bij de herfinanciering van bestaande leningen. De ingangsdatum van de swap valt daarbij samen met de aflossingsdatum van de bestaande lening. Intermaris heeft twee derivatencontracten (BNP Paribas en Barclays) waarbij sprake kan zijn van periodieke margin calls. Het risico op een margin call bij deze contracten is echter zeer klein omdat de threshold bij de banken voor deze twee contracten hoog is (bij BNP Paribas € 10 miljoen en bij Barclays € 15 miljoen). Ook bij een rente van 0% hoeft nog niet te worden bijgestort. Bij de andere banken is een margin call niet overeengekomen. Intermaris heeft een aantal derivatencontracten met een breakdatum. Voor deze contracten bestaat het risico dat de bank de contracten op de breakdatum ontbindt en dat Intermaris de marktwaarde van de derivatencontracten moet afrekenen. Voor dit liquiditeitsrisico wordt ultimo 2014 nog geen buffer aangehouden. In 2015 stellen wij in samenspraak met het WSW een plan op waaruit blijkt hoe wij omgaan met dit liquiditeitsrisico. 32. Transacties met verbonden partijen In 2014 zijn er geen transacties geweest met verbonden partijen.
Intermaris in 2014
117
Overige toelichtingen Bezoldiging van bestuurders o.g.v. de WNT De WNT stelt een maximum aan de bezoldiging van topfunctionarissen in de (semi-) publieke sector. De WNT is op 6 december 2011 door de Tweede Kamer aangenomen en is met ingang van 1 januari 2013 in werking getreden. De WNT kent een openbaarmakingsregime en een maximale bezoldigingsnorm. De maximale bezoldigingsnorm is van toepassing op topfunctionarissen die in dienstbetrekking werkzaam zijn en topfunctionarissen die niet in dienstbetrekking werkzaam zijn (maar worden ingehuurd op basis van een overeenkomst van opdracht), indien zij binnen een periode van 18 maanden meer dan 6 maanden werkzaam zijn voor de (semi-)publieke instelling. Daarnaast kent de WNT een verbod op het verstrekken van winstdelingen, bonussen of andere vormen van variabele beloning aan topfunctionarissen. Voorts verbiedt de WNT het om aan topfunctionarissen ontslagvergoedingen toe te kennen die meer bedragen dan € 75.000 (of indien lager maximaal eenmaal de som van de jaarbeloning en de jaarbeloning betaalbaar op termijn), en mag het salaris niet meer worden doorbetaald gedurende een periode waarin de (gewezen) topfunctionaris geen arbeid meer levert (non-activiteit). Voor zover deze regels niet worden nageleefd dan wel afspraken worden gemaakt die uitgaan boven het door de WNT opgelegde maximum, is op grond van de WNT sprake van een onverschuldigde betaling, Het teveel ontvangen geld dient door de topfunctionaris te worden terugbetaald aan de (semi-)publieke instelling. De WNT stelt een maximum aan de bezoldiging van topfunctionarissen. De algemene bezoldigingsnorm van de WNT bedraagt na indexering voor 2014: € 230.474. Dit bedrag is opgebouwd uit de volgende onderdelen:
Brutobeloning: € 187.340;
Belastbare vaste en variabele kostenvergoedingen: € 8.263;
Voorzieningen ten behoeve van beloningen betaalbaar op termijn: € 34.871.
Deze onderdelen vormen communicerende vaten. Dit houdt in dat overschrijding van één van de onderdelen kan worden gecompenseerd in andere onderdelen. Vanaf 1 januari 2014 geldt een sectorale normering. Dit betekent voor Intermaris dat de bezoldiging voor topfunctionarissen in 2014 maximaal € 167.000 mag bedragen. Een overgangsregeling is hierop van toepassing. Deze regeling houdt in dat de bestaande bezoldiging maximaal tot 1 januari 2018 in stand mag worden gehouden. De bezoldiging van bestuurders omvat:
periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, doorbetaling bij vakantie en ziekte, sociale lasten, vakantiegeld, terbeschikkingstelling van auto en presentiegelden);
beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten, langdurig verlof/sabbaticals, jubileumuitkeringen, arbeidsongeschiktheidsverzekeringen en beloning in verband met een regeling voor vervroegde uittreding, zoals VUT en prepensioen);
een eventuele uitkering bij beëindiging van het dienstverband (niet van toepassing voor 2014 of 2013);
118
Intermaris in 2014
De bezoldiging van de bestuurders van de woningcorporatie is als volgt: M.D. Hoiting
Brutobeloning
A. Slot
P.J. Smit
2014
2013
2014
2013
2014
2013
€
€
€
€
€
€
157.750
152.126
148.423
157.980
142.430
128.560
0
0
0
0
0
0
36.295 194.045
35.998 188.124
35.320 183.743
35.015 192.995
31.950 174.380
28.105 156.665
Kostenvergoedingen Beloningen betaalbaar op termijn
De heer Hoiting is bestuurder voor de sector Wonen en voorzitter van de Raad van Bestuur. De heer Slot is als bestuurder verantwoordelijk voor de sector Vastgoed en de heer Smit is verantwoordelijk voor de sector Bedrijfsvoering. Alle bestuurders zijn 36 uur per week werkzaam en hebben een dienstverband voor onbepaalde tijd. In de component brutobeloning is tevens opgenomen de fiscale bijtelling voor de auto. De heer Hoiting heeft in 2014 een fiscale bijtelling van € 5.500 (2013: nihil); de heer Slot heeft in 2014 geen fiscale bijtelling (2013: € 9.600) en voor de heer Smit bedraagt de bijtelling zowel in 2014 als in 2013 € 7.000. Met de bestuurders zijn voor 2014 en verder geen afspraken over een variabele bezoldiging op basis van bepaalde prestatiecriteria. De drie bestuurders overschrijden in 2014 de maximale bezoldigingsnorm van € 167.000. Bij allen is de overgangsregeling van toepassing en is er geen sprake van onverschuldigde betalingen. De toename van de brutobeloning van de heer P.J. Smit is gebaseerd op afspraken die zijn gemaakt in 2012 bij zijn aantreden als bestuurder. Er zijn na 2012 geen nieuwe afspraken gemaakt over aanpassing van de beloning. Er zijn binnen Intermaris geen andere topfunctionarissen werkzaam. Alleen de drie bestuurders worden aangemerkt als topfunctionaris. Bezoldiging van (voormalige) commissarissen o.g.v. de WNT De WNT stelt het maximum van de bezoldiging voor toezichthouders op 7,5% van de voor Intermaris van toepassing zijnde bezoldigingsnorm van € 167.000 voor de voorzitter van de Raad van Commissarissen (dit is € 12.525) en op 5% voor de overige leden van de Raad van Commissarissen (dit is € 8.350). De bezoldiging van de huidige commissarissen van de woningcorporatie o.g.v. de WNT is als volgt:
Brutobeloning Kostenvergoedingen
Voorzitter
Vice-voorzitter
Lid
D.J. Elders
G. Dubois
K. Sant
2014
2013
2014
2013
2014
2013
€
€
€
€
€
€
15.518
15.518
11.380
11.380
10.345
12.388
0
256
0
1.192
217
1.029
0 15.518
0 15.774
0 11.380
0 12.572
0 10.562
0 13.417
Beloningen betaalbaar op termijn
Intermaris in 2014
119
Lid
Lid
M.C.J. Schoordijk
Brutobeloning Kostenvergoedingen
Lid
L.B.J. Schmitz
B. Spelbos
2014
2013
2014
2013
2014
2013
€
€
€
€
€
€
9.098
10.345
4.871
0
10.345
6.035
0
397
0
0
0
185
0 9.098
0 10.742
0 4.871
0 0
0 10.345
0 6.220
Beloningen betaalbaar op termijn
Vijf van de zes commissarissen overschrijden de maximale bezoldigingsnorm in 2014. Bij allen is het overgangsrecht van toepassing en is er geen sprake van onverschuldigde betalingen. Aan de heer Sant is in 2014 een reiskostenvergoeding van € 217 betaald, die betrekking had op het 4e kwartaal 2013. De bezoldiging voor de heer Sant overschreed in 2013 de maximale bezoldigingsnorm, maar hierop was het overgangsrecht van toepassing. Er is dus voor deze vergoeding geen sprake van een onverschuldigde betaling. Alle commissarissen met uitzondering van mevrouw Schmitz zijn gedurende het boekjaar 12 maanden in functie geweest. Mevrouw Schmitz is gedurende het boekjaar 7 maanden actief geweest als Lid van de Raad van Commissarissen. Zij is de opvolger van mevrouw van der Meer, die totaal 4 maanden in 2014 actief is geweest als Lid van de Raad van Commissarissen.
De bezoldiging van de voormalige commissaris is als volgt: Lid M.A. van der Meer 2014
2013
€
€
3.448
10.345
0
456
0 3.448
0 10.801
Brutobeloning Belaste kostenvergoedingen Beloningen betaalbaar op termijn
Ook de bezoldiging van de voormalige commissaris overschreed in 2014 de bezoldigingsnorm. Ook hier was het overgangsrecht van toepassing en is er geen sprake van onverschuldigde betalingen. Over het boekjaar 2014 zijn geen bonussen toegekend aan commissarissen. Bezoldiging van (gewezen) commissarissen o.g.v. kosten Op grond van de WNT bedraagt de bezoldiging 2014 voor de huidige en gewezen commissarissen € 65.222 (2013: € 73.605). Deze bedragen zijn exclusief omzetbelasting en onbelaste kilometervergoedingen. De totale bezoldiging van commissarissen inclusief omzetbelasting en onbelaste kilometervergoedingen kwam in 2014 uit op € 83.144 (2013: € 94.582). Bezoldiging van niet-topfunctionarissen o.g.v. de WNT In 2014 is een ontslagvergoeding verstrekt aan een medewerker die de maximale bezoldigingsnorm van de WNT overschrijdt. De vergoeding is op basis van een sociaal plan in 2012 bepaald en in 2014 bij beeindiging van het dienstverband uitgekeerd. De medewerker was werkzaam als hoofd Stafbureau.
120
Intermaris in 2014
Leningen (alsmede voorschotten en garanties) ten behoeve van bestuurders en commissarissen Ultimo 2014 zijn er geen uitstaande leningen aan bestuurders en commissarissen.
Intermaris in 2014
121
Enkelvoudige jaarrekening
122
Enkelvoudige balans
Enkelvoudige winst-en-verliesrekening
Toelichting op de enkelvoudige jaarrekening
Intermaris in 2014
Enkelvoudige balans per 31 december 2014 (voor resultaatbestemming) ACTIVA 31-12-2014 € 000
31-12-2013 € 000
VASTE ACTIVA Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de eigen exploitatie
727.373
690.349
5.223
3.606
11.111
12.720 743.707
Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
706.675
66.904
66.637
7.533
6.628
0
0 74.437
Financiële vaste activa Deelnemingen in groepsmaatschappijen Andere deelnemingen Latente belastingvorderingen Leningen u/g Te vorderen BWS-subsidies
1 1.1
1.638 58 31.685 548 0
Som der vaste activa
73.265 1.673 58 13.165 661 53
33.929
15.610
852.073
795.550
VLOTTENDE ACTIVA Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Overige voorraden
2 2.1 2.2
11.885
13.908
0 174
323 237 12.059
Vorderingen Huurdebiteuren Vorderingen op groepsmaatschappijen en participanten Gemeenten Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen en overlopende activa
Liquide middelen Som der vlottende activa TOTAAL ACTIVA
Intermaris in 2014
14.468
3 3.1
782
895
792 0
13 100
5.340 925
0 1.656 7.839
2.664
2.581
16.475
22.479
33.607
874.552
829.157
123
PASSIVA 31-12-2014 € 000 EIGEN VERMOGEN Wettelijke reserves Overige reserves Resultaat boekjaar
4 4.1 4.2
812 275.784 1.428
31-12-2013 € 000 882 248.033 (21.521)
278.024 Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen Voorziening latente belastingverplichtingen Overige voorzieningen
1.975 29.517 149
227.394
1.490 35 176 31.641
Langlopende schulden Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Derivaten Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Overige schulden
1.701
34.266 446.803 9.160
34.459 492.583 0
7.633 1.217
6.824 1.297 499.079
KORTLOPENDE SCHULDEN Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Schulden aan groepsmaatschappijen Schulden aan gemeenten Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden en overlopende passiva
5 5.1
45.101 2.063 0 312
35.293 3.498 3.346 290
1.745 16.587
4.398 18.074 65.808
TOTAAL PASSIVA
124
535.163
874.552
64.899
829.157
Intermaris in 2014
Enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2014 2014 € 000 Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Geactiveerde productie eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten
104.840 4.433 (205)
100.829 4.939 6.948
19.339 1.043 337
4.203 1.380 468 129.787
Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Bijzondere waardeverminderingen van vlottende activa Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten
40.033
19.077 9.361 1.464 1.667 20.295 464
29.584 9.538 1.408 1.810 20.500 510
465 4.198 25.605
1.181 4.591 18.379 116.393
(8.767)
568
Uit de overige reserves gerealiseerde herwaardering door afschrijvingen en verkoop
(2.079)
20.626
Waardeveranderingen van financiële vaste activa en verplichtingen Waardeveranderingen derivaten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Saldo financiële baten en lasten
(346) (5.097) 874 (22.890) (27.459) 7.129 6 7
16.693 (83) (0) 1.565 (24.352)
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
Intermaris in 2014
127.534
13.394
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen
118.767
33.797
Bedrijfsresultaat
Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Resultaat deelnemingen
2013 € 000
6
(5.666) (35) 1.428
(22.870) (17.023) (3.822) (676) (21.521)
125
Toelichting op de enkelvoudige jaarrekening Algemene grondslagen voor de opstelling van de enkelvoudige jaarrekening De enkelvoudige jaarrekening van Stichting Intermaris is opgesteld volgens de bepalingen van het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh). In dit besluit wordt voorgeschreven Titel 9 Boek 2 BW toe te passen, behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Tevens is deze enkelvoudige jaarrekening opgesteld volgens de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. Voor de algemene grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening, de grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat, alsmede voor de toelichting op de onderscheiden activa en passiva en de resultaten wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde jaarrekening, voor zover hierna niet anders wordt vermeld. 1. Financiële vaste activa Deelnemingen in groepsmaatschappijen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd op de nettovermogenswaarde, doch niet lager dan nihil. Deze nettovermogenswaarde wordt berekend op basis van de grondslagen van Stichting Intermaris. Deelnemingen met een negatieve nettovermogenswaarde worden op nihil gewaardeerd. Wanneer de vennootschap geheel of ten dele instaat voor schulden van de desbetreffende deelneming, respectievelijk de feitelijke verplichting heeft de deelneming (voor haar aandeel) tot betaling van haar schulden in staat te stellen, wordt een voorziening gevormd. Bij het bepalen van de omvang van deze voorziening wordt rekening gehouden met reeds op vorderingen op de deelneming in mindering gebrachte voorzieningen voor oninbaarheid.
126
Intermaris in 2014
Toelichting op de onderscheiden posten van de enkelvoudige balans 1. Financiële vaste activa 1.1 Deelnemingen Een overzicht van een deel van de financiële vaste activa is onderstaand opgenomen: Deelnemingen in groepsmaatschappijen € 000 Boekwaarde per 1 januari 2014
1.673
Af: Resultaat deelnemingen
(35) 1.638
Boekwaarde per 31 december 2014 De deelneming in groepsmaatschappijen betreft een 100% belang in Intermaris Projecten BV. 2. Voorraden 2.1 Vastgoed bestemd voor verkoop
Leegstaande woningen sociaal vastgoed Leegstaande woningen commercieel vastgoed Grondposities Vervaardigingsprijs
31-12-2014
31-12-2013
€ 000
€ 000
6.045
6.963
0
430
5.840 11.885
6.515 13.908
31-12-2014
31-12-2013
€ 000
€ 000
2.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop
Kosten onderhanden werk Afwaardering naar lagere netto-opbrengstwaarde
0
543
(0) 0
(220) 323
3. Vorderingen 3.1 Vorderingen op groepsmaatschappijen en participanten 31-12-2014
31-12-2013
€ 000
€ 000
Intermaris Projecten BV
739
0
Overige
53 792
0 0
Intermaris in 2014
127
4. Eigen vermogen 4.1 Wettelijke reserves De wettelijke reserves hebben betrekking op de niet uitgekeerde winsten van de 50% deelnemingen. Het verloopoverzicht is als volgt: 2014
2013
€ 000
€ 000
Saldo begin boekjaar
882
943
Bij: aandeel 50% deelnemingen
(70)
(61)
Af: ontvangen dividenden
0 812
0 882
Saldo einde boekjaar 4.2 Overige reserves
De overige reserves zijn onder te verdelen in een deel gerealiseerd groepsvermogen en een deel nietgerealiseerd groepsvermogen.
Gerealiseerd groepsvermogen Niet-gerealiseerd groepsvermogen – herwaarderingsreserve Totaal overige reserves per 31 december
31-12-2014
31-12-2013
€ 000
€ 000
40.352
66.039
235.432 275.784
181.994 248.033
Het verloop van het gerealiseerde groepsvermogen is als volgt: 2014
2013
€ 000
€ 000
Boekwaarde per 1 januari
66.039
57.832
Af: gevolgen stelselwijziging embedded derivaten
(2.504)
(0)
(490)
(392)
Realisatie door afschrijving Realisatie uit hoofde van verkoop Gerealiseerde waardemutatie commercieel vastgoed Vrijval wettelijke reserve deelnemingen Overige mutaties Resultaat voorgaand boekjaar Boekwaarde per 31 december
0 (1.242)
489 1.120
70 (0) (21.521) 40.352
61 (158) 7.087 66.039
Voor het verloopoverzicht van de herwaarderingsreserve wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde jaarrekening. 5. Kortlopende schulden 5.1 Schulden aan groepsmaatschappijen 31-12-2014
Intermaris Projecten BV
128
31-12-2013
€ 000
€ 000
0
3.346
Intermaris in 2014
Toelichting op de onderscheiden posten van de enkelvoudige winst-en-verliesrekening 6. Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening De moedermaatschappij draagt de volledige last van de fiscale eenheid. Indien de belastingen zouden zijn toegerekend aan de dochtermaatschappijen, zou de belastinglast circa € 104.000 hoger zijn geweest.
7. Resultaat deelnemingen 2014
2013
€ 000
€ 000
Intermaris Projecten BV
(35)
(676)
Overig
0 (35)
0 (676)
Ondertekening van de jaarrekening Opmaken van de jaarrekening Hoorn, 24 juni 2015 Raad van Bestuur Dhr. M.D. Hoiting
Dhr. P.J. Smit
Dhr. A. Slot
Vaststellen van de jaarrekening Hoorn, 24 juni 2015 Raad van Commissarissen Dhr. D.J. Elders
Dhr. G. Dubois
Dhr. K. Sant
Mevr. M.C.J. Schoordijk
Dhr. B. Spelbos
Mevr. L.B.J. Schmitz
Intermaris in 2014
129
C. OVERIGE GEGEVENS
130
Intermaris in 2014
Overige gegevens Controleverklaring van de onafhankelijk accountant Hiervoor wordt verwezen naar de hierna opgenomen verklaring. Statutaire regeling betreffende de bestemming van het resultaat Het bestuur bepaalt de bestemming van het resultaat met als voorwaarde dat aan de geldmiddelen en andere activa geen andere bestemming mag worden gegeven dan in overeenstemming met het doel van de stichting: uitsluitend werkzaam te zijn op het gebied van de volkshuisvesting. Bestemming van het resultaat over het boekjaar 2013 De jaarrekening 2013 van Stichting Intermaris is vastgesteld in de vergaderingen van het Bestuur en de Raad van Commissarissen gehouden op 14 mei 2014. Beide vergaderingen hebben de bestemming van het resultaat vastgesteld conform het daartoe gedane voorstel. Voorstel tot bestemming van het resultaat over het boekjaar 2014 Het bestuur stelt aan de Raad van Commissarissen voor het resultaat over het boekjaar 2014 ten bedrage van positief € 1.428.000 geheel ten gunste van de overige reserves te brengen. Dit voorstel is in de jaarrekening verwerkt. Het resultaat over het boekjaar 2014 ten bedrage van positief € 1.428.000, dat geheel ten gunste van de overige reserves wordt gebracht, betreft positief € 860.000 gerealiseerd resultaat en positief € 568.000 niet-gerealiseerde waardeveranderingen. De niet-gerealiseerde waardeveranderingen zijn onder te verdelen in positief € 163.000 nietgerealiseerde waardeveranderingen commercieel vastgoed in exploitatie, in negatief € 22.000 nietgerealiseerde waardeveranderingen commercieel vastgoed in ontwikkeling en positief € 427.000 nietgerealiseerde waardeveranderingen onroerende zaken verkocht onder voorwaarden. De nietgerealiseerde waardeveranderingen zijn gedeeltelijk ten gunste van de herwaarderingsreserve verantwoord in de toelichting bij het eigen vermogen. Gebeurtenissen na balansdatum In het verleden is door de rechtsvoorganger Wherestad bezit verkocht aan het WIF. Vanuit die constructie heeft Intermaris een beperkt financieel belang in het WIF middels certificaten. Dit belang is in 2012 afgewaardeerd tot nihil. In 2015 is bekend geworden dat een groot deel van het bezit van het WIF wordt verkocht en dat daaruit nog een bate voor Intermaris vloeit van circa € 600.000. Deze bate wordt ten gunste van de resultatenrekening verwerkt op het moment dat de verkoop onherroepelijk is geworden. Hiervoor moeten nog wel diverse bezwaarprocedures worden afgerond.
Jaardocument 2014
Intermaris
131
Deloitte
Deloitte Accountants B.V. Robonsbosweg 5 1816 MK Alkmaar Postbus 270 1800 AG Alkmaar Nederland Tel: 088 288 2888 Fax: 088 288 9701 www.deloitte.n1
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan de Raad van Commissarissen van Stichting Intermaris
Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de (in dit Jaardocument opgenomen) jaarrekening 2014 van Stichting Intermaris te Hoorn gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de geconsolideerde en de enkelvoudige balans per 31 december 2014 en de geconsolideerde en de enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2014 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiele verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede your het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid van het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh), de bepalingen van en krachtens de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) en Richtlijn 645 van de Raad your de Jaarverslaggeving. Het bestuur van de toegelaten instelling is voorts verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met het Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden, het Controleprotocol WNT en het controleprotocol in rubriek A van bijlage III bij het Bbsh. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico's dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten.
Deloitte Accountants B.V. is ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel te Member of Rotterdam onder nummer 24362853. Deloitte Touche Tohmatsu Limited
201527392/mb/150839
Deloitte Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiele verslaggeving en van de redelijkheid van de door het Bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden. Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Stichting Intermaris per 31 december 2014 en van het resultaat over 2014, in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, de bepalingen van en krachtens de WNT en Richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving.
Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel b, van het Bbsh, wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van Titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek is opgesteld, en of de in artikel 2:392 lid 1 under g, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 391 lid 4 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Alkmaar, 24 juni 2015 Deloitte Accountants B.V. Was getekend: ing. J.L. Wisse RA
201527392/mb/150839
