Befektetői Klubest – Garantált megtérülést hozó befektetések USA Adó Zálogjog vásárlás – Vagyonépítés Kockázat nélkül Előadó: Király Norbert
A United States Tax Lien Association - Weath Without Risk
Steve Clements
Tony Martinez
Sean Higgins
Sean tőzsdebróker volt Tony videókölcsönzőben dolgozott, a legjobb éve 15M usd profitot hozott neki Steve-nek ingatlanos cégei voltak és jelzálog hitelezéssel foglalkozott
A világ legmagasabb megtérülést ígérő tőkegarantált befektetése 8-36% éves kamat
Tax Lien Certificate - Adó Zálogjog Tanúsítvány Mi is az az Adó Zálogjog Tanúsítvány?
Tax Lien Certificate (TLC)
Az Adó Zálogjog Tanúsítvány (TLC) egy ingatlan elmulasztott adófizetése következtében létrejött első pozíciós ingatlan zálogjog. Amikor az ingatlanhoz kapcsolódó adófizetés már egy éve késik, az adott szövetségi állam kormányzata Adó Zálogjog Tanúsítványt bocsájt ki az ingatlanra. Az Adó Zálogjog Tanúsítványok fix megtérülésűek, 836% éves hozammal rendelkeznek, attól függően, hogy melyik szövetségi államban kerülnek kibocsájtásra. Az Adó Zálogjog Tanúsítvány ára az egy éves adótartozás és a bírságok összegével egyenértékű, kevesebb, mint 100$-tól több százezer dolláros nagyságrendig terjedhet.
Aktuális TLC példák Address:148 West Maple Ave, Bound Brook, New Jersey Lot:6,398 sq. ft. Bedrooms:3 Bathrooms:1.5 Assessed Value:$243,000 Market Value:$245,100 Lien Amount:$146.85 Interest:18% Redemption Period:2 Years
Akltuális TLC példák Address:0302 Meadow Ridge Dr, Springfield, NEBRASKA Size:1,950 sq. ft. Lot:54,185 sq. ft. Bedrooms:3 Bathrooms:2 Assessed Value:$192,416 Market Value:$210,200 Lien Amount:$1977.86 Interest:14%
Történelmi múlt
Az első papír alapú Adó Zálogjog Tanúsítvány (Tax Lien Certificate) 1689 –ben készült.
A TLC vásárlásfolyamata
Ha az ingatlan tulajdonos nem fizet, akkor a hitelező fog
Ha senki nem fizet, akkor megszerezheted az ingatlant
A TLC befektetés biztonsága
Az Adó Zálogjog befektetés biztosítéka maga az ingatlan, hasonlóan a jelzáloghoz, azzal a különbséggel, hogy az adó zálogjog törvényileg prioritással rendelkezik a jelzálog felett. Mivel az ingatlanadók az ingatlan értékének csak csekély részét teszik ki (kevesebb, mint 2%-át), így az Adó Zálogjog befektetésnek az ingatlan a biztosítéka, átlagosan 50 az 1-hez alapon. A bankbetétekhez viszonyítva láthatjuk, hogy a bankok csak egy az egyben kínálnak biztosítékot a betétjeinkhez. Az Adó Zálogjog Tanúsítványok az ingatlan adótörvény hatálya alá esnek, így a szövetségi törvény szabályozza és juttatja őket érvényre.
Tax Lien Certificate
Miért vesztené el bárki is az ingatlanát néhány száz, vagy néhány ezer dollár adótartozás miatt?
Kik veszítik el általában az ingatlanjukat?
A legtöbb ember nem veszti el elsődleges rezidenciáját néhány száz, vagy néhány ezer dollár adótartozás miatt. Az elsődleges rezidenciák Adó Zálogjog Tanúsítványainak túlnyomó többségét kiváltják, ami biztosítja a befektető 18, 25, vagy 36%-os hozamát. A tipikus egycsaládos lakóotthonok, melyeket nem váltanak ki, általában bérleti célú ingatlanok, többnyire az államon kívül tartózkodó, vagy távol levő tulajdonossal. Elsősorban az alábbi ingatlanok kerülnek elvesztésre a tulajdonos által:
Cégek tulajdonában lévő ingatlanok Bérbe adott ingatlanok Olyanok, melyeknek nincs örököse Bankok által birtokolt ingatlanok Olyan ingatlanok, ahol a jelzálogtartozás magasabb az ingatlan értékénél
Egyetlen más kölcsön esetén sincs ennyi türelmi idő, mint egy TLC-nél! Hitelező
A fizetési késedelem következménye
Hitel kártya cégek
1 hónap késés után min. 10 kamatpont emelés
Autó hitelezők
2 hónap után visszaveszik az autót
Jelzálog bankok
90 napos késedelem után árverés
Megyei Adó Hivatal
1 éves késés után létrehoznak egy Adó Zálogjogot
Adó Zálogjog Befektető
A hitelező 1, 2 vagy akár 5 évet is enged a fizetésre
Háromszorosan nyer-nyer üzlet
A befektetés alkalmával tulajdonképpen az ingatlan tulajdonos időt kap arra, hogy törlessze az adósságát és megtarthassa az ingatlanát. A megye megkapja az elmaradt adóbevételt, amiből utakat építhet, fizetheti az oktatással kapcsolatos költségeket, rendőrséget, tűzoltókat stb. A befektető kamatot kap a pénzére.
Minden állam bocsát ki Adó Zálogjog Tanúsítványokat? Tax Lien és Tax Deeds – mi a különbség
Tax Lien – Adó Zálogjog Tanúsítvány
Az Adó Zálogjog Tanúsítvány (TLC) egy ingatlan elmulasztott adófizetése következtében létrejött első pozíciós ingatlan zálogjog. Befektetési szempontból az elsődleges cél kamatjövedelemhez jutni, de a folyamat végeredménye lehet az ingatlan tiszta és tehermentes tulajdonjogának a megszerzése is.
Tax Deeds – Adó Okirat
Ha az ingatlanszerzésben vagy érdekelt, akkor jobb, ha ”Adó Okirat” államokba fektetsz be, és az ”Adó Viszonteladásos Ingatlan” szerző stratégiát alkalmazod. Az Adó Okiratos államokban nem bocsájtanak ki Adó Zálogjog Tanúsítványokat. Ahelyett, hogy Adó Zálogjog Tanúsítványokat állítanának ki, melyek 1-3 évet adnak a tulajdonosnak, hogy kiegyenlítse adótartozását, az Adó Okiratos megyék nem tesznek semmit 3-5 évig. Ez alatt az idő alatt növekednek a kamatok és bírságok, de az ingatlantulajdonost nem fenyegeti az a veszély, hogy elveszti a tulajdonát.
Tax Deeds – Adó Okirat
A következőképpen működnek az Adó Okiratos államok: mondjuk, hogy az adott állam 5 évnyi adóhátralék felhalmozódást engedélyez. Amint az ingatlanadók elérik az 5 éves tartozást, ezeket az ingatlanokat kiárusítják. A törvény szerint a nyitó licit a tartozás és a bírságok összege. Ha egy ilyen ingatlant szerzel be a kiárusításon egy okiratos államban, akkor Te leszel az ingatlan új tulajdonosa. Emlékeztetünk, hogy egy Adó Zálogjog Tanúsítványos államban, nem az ingatlan tulajdonosává válsz, hanem csak egy elsődleges zálogjogot szerzel az ingatlanon.
Tax Lien és Tax Deeds államok
Tax Lien-t kínáló államok Alabama
Maryland
Oklahoma
Arizona
Michigan
South Carolina
Colorado
Mississippi
South Dakota
Florida
Missouri
Vermont
Illinois
Montana
West Virginia
Indiana
Nebraska
Wyoming
Iowa
New Jersey
Kentucky
North Dakota
Additional Locations: District of Columbia Puerto Rico
Mi a különbség a Tax Lien-ek és Tax Deed-ek között?
A Tax Lien (Adó Zálogjog Tanúsítvány) lehetővé teszi, hogy a tulajdonos kamatokat szedjen és akár lehetőség van az ingatlan tulajdonjogának a megszerzésére is. A Tax Deed (Adó Zálogjog Okirat) egyszerűen csak az ingatlan tulajdonjogának a megszerzését teszi lehetővé.
A TLC vásárlás folyamata
Az első lehetőség a TLC vásárlásra az aukció
Élő árverések, többnyire a megyeházán
Egyes megyék online árveréseket is kínálnak Az árveréseket helyi újságokban hirdetik ki, kifüggesztik a közösségi épületeken és a megyeházán. Online is elérhetők információk.
Évente egyszer vagy kétszer rendez aukciót egy megye.
Az elsőlehetőség a TLC vásárlásra az aukció
Az élő árverések általában egy napig tartanak, de vannak megyék, ahol 1-3 hét is lehet, ameddig minden TLC-t el nem adnak Azok a TLC-k, melyeket nem sikerült eladni a megye ún. over-the-counter (OTC) pult mögül lesz elérhető. A türelmi idő az aukció befejezése után indul
Kulcs tényezők, melyeket figyelembe kell venned, ha TLC-t vásárolsz
Vételár Kamat mértéke Türelmi időszak Aukciós költségek Különféle egyéb költségek
Vételár
Pár száz dollártól akár több százezer dollárig terjedhet az ár Mindig kalkulálj a költségekkel Ne feledd, TLC vásárlás esetén az ingatlan tulajdonjogának megszerzésének az esélyét is megvetted
Kamat
A kamat államonként változik 8-36% A kamat nem rendszeresen jön, hanem csak akkor, ha a tulajdonos kifizeti a tartozását Miután az adós fizetett a TLC tulajdonosnak 5-10 munkanapon belül elutalásra kerül a befektetése kamatokkal és büntetésekkel együtt Néhány állam a kamatot büntetésként kezeli (flat rate states), ez azt jelenti, hogy pl. ha 18%/fél év a büntetés, akkor minden megkezdett fél év esetén már számolják a büntetést,mindegy, hogy mikor fizet az adós
Licitálás és ún. Pult mögüli vásárlás – Over the Counter (OTC)
Az a jellemző, hogy lényegesen több a TLC, mint a vásárló. Példa. 2009-ben Cook megye, Illionis 90.000 TLC-t bocsátott árverésre és 44.000 nem talált gazdára. Ilyenkor a maximális kamatot meglehet kapni a vásárlás után és a türelmi idő is „ketyeg” már. Ilyenkor van a legtöbb idő a tájékozódásra, azzal kapcsolatban, hogy mit veszünk
Mikor nagy az esély az ingatlan megszerzésére?
TIPP: Ha az ingatlan tulajdonosának a bejegyzett lakcíme nem az ingatlan címe, az azt jelenti, hogy nem a tulajdonos lakik benne, tehát valószínűleg befektetési célú ingatlan, ilyenkor nagyobb az esély arra, hogy a tulajdonos hagyja veszni az ingatlant.
Address:12 Wyckoff Way, Hillsborough, NJ Size:2,650 sq. ft. Lot:12,100 sq. ft. Bedrooms:4 Bathrooms:3 Assessed Value:$315,300 Market Value:$468,200 Lien Amount:$388.93 Interest:18% Redemption Period:2 Years
Address:602 10th St. Belle Plain, IOWA Size:912 sq. ft. Lot:0.17 Acres Bedrooms:2 Bathrooms:1 Assessed Value:$23,400 Market Value:$66,600 Lien Amount:$285 Interest:24%
Address:2706 44th St NW, Washington, DC Size:3,855 sq. ft. Lot:11,200 sq. ft. Bedrooms:7 Bathrooms:5 Assessed Value:$1,772,190 Market Value:$1,685,400 Lien Amount:$1723.61 Interest:18% Redemption Period:6 Months
Address:9301 S 234th St, Gretna, NE Size:4,928 sq. ft. Lot:29,950 sq. ft. Bedrooms:4 Bathrooms:5.5 Assessed Value:$549,737 Market Value:$552,700 Lien Amount:$4,614.13 Interest:14%
Sikeres befektetést!
Király Norbert www.milliomosinas.hu
