A P P A R T E M E N T E N I N Z O E T E R M E E R : ( M I S ) M A T C H T U S S E N V R A A G E N A A N B O D

Housing Policy, Management & Sustainable Laboratory P2 - Rapport

APPARTEMENTEN IN ZOETERMEER: (MIS)MATCH TUSSEN VRAAG EN AANBOD Caram Zin El Deen Abed Elazez AR3R010 Faculteit Bouwkunde Technische Universiteit Delft

AR3R010 - HOUSING POLICY, MANAGEMENT AND SUSTAINABLE LABORATORY

10 januari 2012

‘Appartementen in Zoetermeer: (Mis)match tussen vraag en aanbod’

P2 Rapport – Tweede peiling van het afstudeerproject Afstudeerbedrijf:

Gemeente Zoetermeer

Caram Zin El Deen Abed Elazez 1128523

Balthasar van der Polweg 150 2628 AX Delft Tel: 06 25 195 152 [email protected]

Aangeboden op 10/01/2012 Hardcopy’s: e 1 mentor: e 2 mentor: Labcoordinator: Labbegeleider:

Prof. dr. P.J. Boelhouwer Prof. ir. D.E. van Gameren Prof. dr. ir. V. H. Gruis Drs. C.L. van der Flier

Digitaal: Praktijkbegeleider:

ir. A.M.C. van Roode

Examencommissie

2


10 januari 2012

Voorwoord Voor u ligt het definitieve onderzoeksvoorstel van het afstudeerproject aan de faculteit Bouwkunde van de Technische Universiteit te Delft. Dit rapport is een voortzetting en een verdere uitwerking van het voorlopige onderzoeksvoorstel dat voor de eerste peiling ingeleverd is. Deze peiling geschiedt onder toezicht van het afstudeerlab van de leerstoel Housing Policy, Management & Sustainability, wat onderdeel is van de Real Estate & Housing mastertrack en heeft als vakcode: AR3R010. Mijn dank gaat uit naar de heer P. Boelhouwer en mevrouw A. van Roode voor hun vakkundige begeleiding en motivering en de heren C.L. van der Flier en V. Gruis voor hun begeleiding en adviezen bij de start van dit onderzoek.

Delft, 10 januari 2012 Caram Zin El Deen Abed Elazez

3


10 januari 2012

Inhoud 1

2

3 4 5 6

Inleiding .....................................................................................................................................5 1.1 Samenvatting ................................................................................................................................ 5 1.2 Wetenschappelijke relevantie en originaliteit .............................................................................. 6 1.3 Maatschappelijke relevantie ......................................................................................................... 7 1.4 Gebruikspotentie .......................................................................................................................... 8 1.5 Persoonlijke motieven .................................................................................................................. 8 1.6 Probleemanalyse en onderzoeksvragen ....................................................................................... 9 1.7 Doel van het onderzoek .............................................................................................................. 10 1.8 Onderzoeksopzet ........................................................................................................................ 11 1.8.1 Subvragen en -doelen ......................................................................................................... 11 1.8.2 Onderzoeksmethode.......................................................................................................... 11 1.9 Lezersgids .................................................................................................................................... 13 Theoretisch kader ..................................................................................................................... 14 2.1 Aanleiding tot het onderzoek ..................................................................................................... 14 2.1.1 Probleemomschrijving in het kort ...................................................................................... 14 2.1.2 Omschrijving huidige mismatch .......................................................................................... 14 2.1.3 Omschrijving plannen en verwachtingen ........................................................................... 15 2.2 Hoofdopzet van het onderzoek .................................................................................................. 17 2.2.1 Deelonderzoeken en uitvoering.......................................................................................... 17 2.2.2 Conceptueel model ............................................................................................................. 18 2.3 Hoe ziet de mismatch eruit? ....................................................................................................... 20 2.3.1 Voorraadverloop in Zoetermeer ......................................................................................... 20 2.3.2 Heden .................................................................................................................................. 21 2.3.3 Toekomst............................................................................................................................. 22 2.4 Oorzaken mismatch .................................................................................................................... 24 2.4.1 Focus bepalen ..................................................................................................................... 24 2.4.2 Mogelijke oorzaken van de mismatch ................................................................................ 25 2.4.3 Uitvoering literatuuronderzoek .......................................................................................... 26 2.4.4 Uitvoering casestudies ........................................................................................................ 29 2.5 Grotere mismatch voorkomen.................................................................................................... 34 Voorlopige inhoudsopgave van het eindrapport ........................................................................ 35 Planning ................................................................................................................................... 36 Literatuur ................................................................................................................................. 37 Bijlagen .................................................................................................................................... 38 I – Voorlopige resultaten literatuuronderzoek ....................................................................................... 38 II - Karakteristieken referentieprojecten ................................................................................................ 44

4


1

Inleiding

1.1

Samenvatting

10 januari 2012

Zoetermeer is een stad die in veertig jaar een zeer sterke groei heeft doorgemaakt. Voornamelijk jonge gezinnen met kinderen trokken hier de afgelopen decennia heen om van de rust en ruimte te genieten. Op dit moment is Zoetermeer aan zijn laatste uitbreidingen bezig. Dit betekent kortweg dat toekomstige toevoegingen aan de woningvoorraad binnenstedelijk plaats zullen vinden. De locaties die hiervoor aangewezen zijn, zijn alleen geschikt voor appartementen. Verder begint de samenstelling van de inwoners van Zoetermeer steeds meer op een gemiddelde stad te lijken. Oftewel, Zoetermeer begint te vergrijzen. Kinderen gaan op den duur het huis uit en zullen zich als starters een weg door de woningmarkt banen. De ouders blijven achter en zullen op den duur ook niet meer de behoefte hebben aan de grote gezinswoning waarin zij zich ooit hebben gevestigd. Er zullen kortom steeds meer kleine huishoudens ontstaan. Deze veranderingen brengen met zich mee dat ook de wensen van de inwoners zullen veranderen. Uit onderzoek blijkt dat er inderdaad een toenemende behoefte is aan appartementen. Dit komt echter niet terug in de transactiecijfers. Voor appartementen in de koop- en vrije sector blijkt een zwakke markt te zijn. Men kan stellen dat er een mismatch is tussen wat aangeboden wordt en waar vraag naar is. Dit afstudeerproject zal bestaan uit een onderzoek naar de oorzaken van deze mismatch en een bijdrage proberen te leveren aan het voorkomen van een nog grotere mismatch, door te achterhalen wat de precieze kwaliteitseisen zijn van de betreffende doelgroepen en aan de hand daarvan aanbevelingen te doen voor de toekomstige toevoegingen.

5


1.2

10 januari 2012

Wetenschappelijke relevantie en originaliteit

Planning Een simpele blik op de planningsprocessen bij recente ontwikkelingen op de woningmarkt in Zoetermeer leert dat bij het plannen van woningen veelal gekeken wordt naar wat de kwantitatieve behoeften zijn op de woningmarkt en in mindere mate naar wat de kwalitatieve behoeften zijn. Men bepaalt eerst welke type woningen gebouwd zullen worden. De laatste jaren en in de toekomst zijn dit voornamelijk appartementen. Vervolgens bepaalt men de hoeveelheden en de segmenten waarover deze woningen verdeeld gaan worden. Kijkend naar de doelgroepen en de inkomensklassen die gehuisvest moeten worden, wordt vervolgens een concretere planning gemaakt voor de te bouwen woningen. Dit heeft vooral betrekking op de oppervlakten en het aantal kamers. Echter, de specifieke kwaliteiten die een woning aantrekkelijk maken voor de betreffende doelgroep, lijken per project anders opgevat te worden. Bij het ene project geldt bijvoorbeeld de locatie als belangrijkste pluspunt en bij het andere voert de architectuur de boventoon. De verwachting is dat in de toekomst vooral de kwaliteit van de woningen de doorslag zal geven1. Het zal daarom belangrijk zijn hier meer houvast voor te hebben.

Bestaand onderzoek Bestaande onderzoeken naar woonwensen, zoals WoonOnderzoek Nederland 2009 (WoOn) dat is uitgevoerd door de Rijksoverheid, bieden een zekere basis voor het bepalen van woonwensen van verschillende doelgroepen, maar lijken niet specifiek genoeg voor Zoetermeer. Enkele publicaties die op WoOn gebaseerd zijn, zoals ‘WoOn Kernpublicatie WoON 2009 Haaglanden, samenvatting’ en ‘Analyse vraag en aanbod woningmarkt. Basis voor een bouwprogramma’, geven een duidelijker beeld van de woonvoorkeuren voor Zoetermeer en de regio Haaglanden, maar lijken nog onvoldoende houvast te bieden voor het sterker maken van de appartementenmarkt in Zoetermeer. Dit afstudeeronderzoek zal in kaart brengen wat de belangrijkste woonvoorkeuren zijn van de doelgroepen in Zoetermeer die actief zijn op de appartementenmarkt in de koop- en vrije huursector. Door zowel landelijke als regionale gegevens over woonwensen te bestuderen en deze te vergelijken met werkelijk woongedrag in Zoetermeer, zullen conclusies en aanbevelingen worden getrokken voor de toekomstige bouw van appartementen in de binnenstedelijke omgeving.

1

‘Stadvisie 2030’, Gemeente Zoetermeer, december 2008

6


1.3

10 januari 2012

Maatschappelijke relevantie

Zoetermeer heeft te heeft te maken met een woningmarkt waarbij de komende jaren door ruimtegebrek voornamelijk appartementen bijgebouwd zullen worden. De vraag hiernaar is echter beperkt. In de verschillende segmenten, maar vooral in de duurdere, blijkt een zwakke markt te zijn voor appartementen. Ondanks de geringe vraag naar appartementen, zijn er wel degelijk woningzoekende huishoudens met een voorkeur voor een appartement. De vraag is zelfs groter dan het aanbod. Verschillende partijen hebben er belang bij dat er een oplossing bedacht wordt voor deze mismatch. Bewoners Uit cijfers van het WoonOnderzoek Nederland van 2009 komt naar voren dat 33% van de Zoetermeerse huishoudens verhuisgeneigd is2. Dit betekent dat een derde van de bewoners aangeeft de behoefte te hebben om binnen nu en twee jaar te verhuizen. Dit komt neer op 18.900 huishoudens. Dit percentage ligt veel hoger dan het gemiddelde van de Nederlandse verhuisgeneigdheid, wat op 14% ligt3. Landelijke cijfers uit 2007 laten zien dat ongeveer de helft van het aantal mensen dat destijds verhuisgeneigd was ook daadwerkelijk verhuisde. Niet alle verhuisgeneigden zullen dus ook daadwerkelijk verhuizen en ook zullen er mensen verhuizen die dit eerder niet aangaven. Maar hoewel de uiteindelijke aantallen dus niet overeenkomen met het aantal mensen dat aangeeft te willen verhuizen, blijft de aangegeven voorkeur legitiem voor verder beleid. Ontwikkelaars Voor projectontwikkelaars zijn de consequenties van leegstand vooral van financiële aard. In het geval van Zoetermeer lopen ontwikkelaars en makelaars tegen grote verhuur- en afzetrisico’s aan. Gemeente Voor de gemeente bestaat het risico dat ontevreden bewoners wegtrekken uit de stad. Zoetermeer is een stad die omringd wordt door gemeenten met een grote verscheidenheid aan kwaliteiten. Wanneer binnen de eigen gemeente niet in de behoefte kan worden voorzien, zouden mensen kunnen kiezen voor geschiktere huisvesting in een andere gemeente. Momenteel geeft 30% van de woningzoekenden in Zoetermeer aan de gemeente te willen verlaten. Het gemiddelde in de regio Haaglanden ligt op 18%4. Dit is dus een relatief groot aantal. Conclusie Dat het aanbod van appartementen niet voldoet aan de vraag heeft voor verschillende partijen negatieve gevolgen. Het blijkt voor zowel particulieren als voor makelaars moeilijk om afzet te vinden. 2

‘Kernpublicatie WoON 2009 Haaglanden, samenvatting’, Haaglanden, november 2010 Whitepaper Verhuisgeneigdheid 2009, www.bouwkennis.nl 4 ‘Kernpublicatie WoON 2009 Haaglanden, samenvatting’, Haaglanden, november 2010 3

7


10 januari 2012

Het zal altijd van belang zijn om de doorstroming op de woningmarkt zo gezond mogelijk te houden. Het risico bestaat namelijk dat een domino-effect op den duur verschillende doelgroepen zal treffen, waardoor de mismatch en de ontevredenheid alsmaar grotere vormen zal aannemen.

1.4

Gebruikspotentie

Al sinds enige tijd is het bij de belanghebbende partijen bekend dat de appartementenmarkt in Zoetermeer niet dezelfde successen kent als die van de eengezinswoningen. Vooral in de koop- en vrije huursector is het moeilijk om geïnteresseerden te vinden. De afdeling Wonen van de gemeente is met het initiatief gekomen om onderzoek te doen naar deze mismatch. Het eindrapport van dit onderzoek zal in eerste instantie dan ook aanbevelingen bevatten voor beleidsbepalers bij de gemeente, maar zal zeker ook van nut zijn voor ontwikkelaars, makelaars en ontwerpers.

1.5

Persoonlijke motieven

Tijdens de projecten en vakken die ik gedurende mijn studie heb gevolgd zijn de meest uiteenlopende aspecten van de bouw behandeld en bestudeerd. Wat mijn interesse het meest heeft gewekt is de functionele waarde van gebouwen. Een bouwproces of –project is naar mijn mening pas geslaagd wanneer de uiteindelijke gebruiker met tevredenheid gebruik maakt van het object. Het is daarom opvallend te noemen dat het nog vaak voorkomt dat gebouwen niet aansluiten bij de wensen van (potentiële) gebruikers. Ook in de woningbouw komt dit nog vaak genoeg voor. Woningen zijn om verschillende redenen niet interessant en komen leeg te staan. Ook Zoetermeer heeft hier mee te maken. Vooral in de appartementensector, waar regelmatig woningen lange tijd leeg of aangeboden blijven staan. Terwijl uit onderzoeken blijkt dat er wel degelijk behoefte is aan appartementen. Het lijkt een trend te worden om alle problemen toe te schrijven aan de huidige financiële crisis, maar het lijkt er op dat een groot deel van de oorzaak ligt bij de continu veranderende behoeften van huishoudens en het feit dat de woningmarkt dit maar moeilijk kan bijbenen. Mijn doel is om tijdens mijn afstudeerproject te onderzoeken wat de oorzaak is van de genoemde mismatch en oplossingen te bedenken om dergelijke gebeurtenissen in de toekomst te voorkomen. Hoewel leegstand voor verschillende partijen onwenselijk kan zijn, bijvoorbeeld op financieel vlak, interesseert mij vooral de nadelige gevolgen voor de gebruikers, oftewel de bewoners. De nadruk van dit onderzoek zal dan ook zo veel mogelijk op de wensen van bewoners komen te liggen.

8


10 januari 2012

Als ik mijn verdere loopbaan zelf zou kunnen indelen zou ik het liefst voor een non-profit organisatie, bijvoorbeeld een gemeente of een corporatie, werkzaam zijn en zo meewerken aan projecten waarbij het welzijn van bewoners centraal staat. Mijn hart ligt in bij achterstandwijken in de grote steden, bij de huishoudens met weinig financiële vrijheid die voor een steeds groter blok komen te staan. Ik hoop ooit nog mijn bijdrage te mogen leveren aan het opknappen van die wijken.

1.6

Probleemanalyse en onderzoeksvragen

De Zoetermeerse woningmarkt in het kort Zoetermeer is in veertig jaar uitgegroeid van een klein dorp naar een stad met 120.000 inwoners. Hoewel in het begin voornamelijk starters en jonge gezinnen zich in Zoetermeer vestigden, begint mede door de vergrijzing de bevolkingssamenstelling steeds meer op een gemiddelde stad te lijken. Als in 2012 de bouw van Vinex-wijk Oosterheem voltooid is, is daarmee ook de laatste uitbreiding van Zoetermeer verwezenlijkt. De toekomstige woningbehoefte zal binnen de stadsgrenzen opgelost moeten worden. De gemiddelde jaarlijkse woningproductie zal in de periode 2012-2020 teruglopen van 800-900 woningen tot 200-3005. Dit is voldoende om de autonome groei op te vangen. De locaties die de gemeenteraad in juni 2005 voor binnenstedelijk bouwen heeft aangewezen (raadsbesluit Bouwen aan Zoetermeer) lenen zich voornamelijk voor appartementenbouw. Ondanks de komende vergrijzing is de vraag naar appartementen beperkt. Verschillende doelgroepen geven aan de voorkeur te hebben voor een eengezinswoning6. Vooral bij jonge huishoudens en gezinnen is dit het geval. Kleinere huishoudens tussen 35 en 65 jaar en senioren hebben wel de voorkeur voor appartementen, maar uit transactiecijfers blijkt dat weinig huishoudens ook daadwerkelijk voor een appartement kiezen. De kwaliteit van de woningen zal voor woningzoekenden een belangrijke voorwaarde zijn om toch voor een appartement te kiezen. Het is de vraag of de huidige en de nog te bouwen appartementen daaraan voldoen.

5 6

‘Stadvisie 2030.’ Gemeente Zoetermeer, 2008 Analyse vraag en aanbod woningmarkt. Basis voor een bouwprogramma.’ Companen, 2007

9


10 januari 2012

Onderzoeksvraag: De onderzoeksvraag die uit dit vraagstuk voortvloeit luidt als volgt:

“Wat is de kwalitatieve vraag op de appartementenmarkt in Zoetermeer en hoe kan hierop geanticipeerd worden bij de ontwikkeling van nieuwe complexen?”

1.7

Doel van het onderzoek

Het doel van dit onderzoek is een bijdrage te leveren aan een betere verhouding tussen vraag en aanbod van appartementen in de koop- en vrije huursector in Zoetermeer door het benoemen van de succes- en faalfactoren bij nieuwbouwappartementen. De achterliggende intentie is om inwoners van Zoetermeer beter tegemoet te komen in hun wensen en zodoende een bijdrage te leveren aan een evenwichtiger woningmarkt in het algemeen. De aanbevelingen zullen met name voorstellen zijn voor hoe kwalitatief invulling gegeven kan worden aan de toekomstige bouwopgave op de Zoetermeerse woningmarkt en zullen op verschillende aspecten betrekking hebben. Voorbeelden hiervan zijn de grootte, de indeling, de prijs, de locatie, etc.

10


1.8

Onderzoeksopzet

1.8.1

Subvragen en -doelen

10 januari 2012

Om het gestelde doel te verwezenlijken zal het onderzoek opgesplitst worden in drie onderdelen met elk een subvraag en een subdoel.



Onderdeel 1 o o





Onderdeel 2 o Subvraag: o Subdoel: Onderdeel 3 o Subvraag: o

1.8.2

Subvraag: Subdoel:

Subdoel:

Hoe ziet de huidige mismatch eruit? Huidige mismatch in kaart brengen.

Wat zijn de oorzaken van de mismatch? De oorzaken van de mismatch onderzoeken.

Hoe kan de huidige mismatch opgelost worden en de te verwachte toename hiervan voorkomen worden? Huidige mismatch oplossen en toekomstige mismatch voorkomen.

Onderzoeksmethode

Om antwoord te vinden op de subvragen zal hoofdzakelijk een literatuuronderzoek en een praktijkonderzoek plaatsvinden. Literatuuronderzoek Het doel van het literatuuronderzoek is de aangegeven woonwensen van de betreffende doelgroepen in kaart te brengen. Dit zal gedaan worden door gebruik te maken van bestaande landelijke en regionale gegevens hieromtrent. Het onderzoek zal zich toespitsen op de doelgroepen met een overwegende voorkeur voor appartementen in de koop- en vrije huursector. De gebruikte methode wordt ook wel de ‘Stated Preference Theory’ genoemd. Deze theorie gaat uit van de hypothetische voorkeur van consumenten. In het algemeen worden bij dit soort onderzoeken mensen gevraagd een waarde toe te kennen aan een bepaald object of kwaliteit. De objecten waaraan de meeste waarde wordt toegekend, worden beschouwd als de objecten die de grootste voorkeur genieten.

11


10 januari 2012

Praktijkonderzoek De casestudies zullen worden uitgevoerd aan de hand van de ‘Revealed Preference Theory’ van P. Samuelson. Deze theorie gaat uit van de uiteindelijke keuzes van consumenten als aanname voor voorkeuren. De belangrijkste veronderstelling binnen RP is dat voorkeuren bepaald kunnen worden door objecten met een overeenkomstige economische waarde naast elkaar te zetten en vervolgens vast te stellen welke van deze objecten meer in trek zijn. Door te kijken naar referentieprojecten zal het woongedrag van bewoners op de Zoetermeerse woningmarkt geanalyseerd worden. De conclusies over het woongedrag die voortvloeien uit deze casestudies zullen gebruikt worden om uitspraken te doen over woonwensen. Conclusies en aanbevelingen De nadruk van het onderzoek zal grotendeels komen te liggen op de kwalitatieve woonwensen en de verschillen in de vraag en aanbod hierin. Echter, de zoektocht naar deze kwalitatieve aspecten zal mede plaats vinden door gebruik te maken van kwantitatieve gegevens. De kwantitatieve uitkomsten zullen dan bijdragen aan de kwalitatieve conclusies. Door de uitkomsten van bovengenoemde studies met elkaar te vergelijken kunnen conclusies getrokken worden met betrekking tot de belangrijkste kwaliteitseisen op de appartementenmarkt in Zoetermeer. Uit deze conclusies zullen tenslotte aanbevelingen voortvloeien voor de toekomstige voorraad. Hieronder volgt een schematische weergave van de opzet van het onderzoek. Het schema is van boven naar beneden chronologisch in tijd.

12


10 januari 2012

Schematische weergave van de onderzoeksopzet

1.9

Lezersgids

In het voorgaande hoofdstuk is besproken wat de aanleidingen en intenties zijn geweest bij de totstandkoming van dit afstudeerproject. In het volgende hoofdstuk wordt ingegaan op de theoretische onderbouwing van het onderzoek. Er wordt omschreven hoe de huidige situatie is met betrekking op de gestelde problematiek en hoe hier in beleidsdocumenten over geschreven wordt. Vervolgens wordt omschreven hoe het onderzoekgedeelte eruit zal zien en hoe de resultaten gebruikt gaan worden om aanbevelingen te formuleren. Daaropvolgend is een voorlopige opzet van de inhoudsopgave van het uiteindelijke rapport weergegeven. Dit geeft inzicht in de uiteindelijke opzet van het resultaat van dit project. Het hoofdstuk daarna laat zien wat de planning zal zijn voor de perioden na de P2 tot aan het eindresultaat. Tenslotte volgt een literatuurlijst en de bijlagen, waarin de voorlopige resultaten van de literatuurstudie en de omschrijvingen van de casestudies verwerkt staan.

13


2

Theoretisch kader

2.1

Aanleiding tot het onderzoek

2.1.1

Probleemomschrijving in het kort

10 januari 2012

Omdat Zoetermeer bijna klaar is met de bouw van de laatste uitbreidingswijk zal de komende jaren alleen nog binnenstedelijk bijgebouwd worden. Deze binnenstedelijke locaties zijn voornamelijk geschikt voor appartementenbouw. Ondanks dat er voldoende vraag lijkt te zijn, staan er regelmatig appartementen leeg of voor een lange tijd aangeboden. Dit betekent dat er momenteel een mismatch bestaat tussen wat aangeboden wordt en waar behoefte aan is. Aangezien er de komende jaren alleen appartementen bijgebouwd zullen worden, is het zaak inzicht te krijgen in de precieze wensen op de appartementenmarkt om een grotere mismatch te voorkomen.

2.1.2

Omschrijving huidige mismatch

Uit onderzoek blijkt dat de verhouding tussen vraag en aanbod in de appartementensector in Zoetermeer op een getal van 1,17 ligt7. Dit getal komt voort uit een jaarlijkse vraag naar 6800 woningen en een aanbod van 5800 woningen.

Bron: ‘Kernpublicatie WoON 2009 Haaglanden, samenvatting’, Haaglanden, 2010 7

‘Kernpublicatie WoON 2009 Haaglanden, samenvatting’, Haaglanden, november 2010

14


10 januari 2012

Bovenstaand figuur laat zien wat in Zoetermeer de verhoudingen zijn tussen vraag en aanbod naar eigendomsvorm en type woning. In algemene zin ligt de vraag hoger dan het aanbod, voor zowel koopals huurwoningen, maar dit blijkt zich voornamelijk op de appartementenmarkt te uiten. Ter vergelijking: voor eengezinswoningen ligt dit getal op 0,93. Er blijkt dus behoefte te zijn aan appartementen en toch blijkt het geen sterke markt te zijn. Hieruit kan men concluderen dat er een mismatch bestaat tussen wat er aangeboden wordt en waar behoefte aan is.

Mismatch in schema

2.1.3

Omschrijving plannen en verwachtingen

Nieuwbouwmogelijkheden In 2012 zullen de laatste woningen in Oosterheem opgeleverd worden. Er zijn dan geen uitbreidingsmogelijkheden meer. Alle toevoegingen aan de woningvoorraad zullen binnen de stadsgrenzen moeten plaatsvinden. De locaties die de gemeenteraad in juni 2005 voor binnenstedelijk bouwen heeft aangewezen (raadsbesluit Bouwen aan Zoetermeer) lenen zich voornamelijk voor appartementenbouw. ‘Binnenstedelijke locaties alleen geschikt voor appartementen’8

Verleggen van de focus Zoetermeer is altijd een stad geweest die bekend stond om het grote aantal eengezinswoningen ten opzichte van de omringende gemeenten. De ommekeer van de focus op eengezinswoningen naar appartementen zal leiden tot een structureel andere nieuwbouw in Zoetermeer dan in het verleden en ten opzichte van buurtgemeenten. In die omringende gemeenten wordt de komende jaren juist relatief veel eengezinswoningen gebouwd op uitbreidingslocaties. Dit vooruitzicht benadrukt de nood om de te bouwen appartementen dusdanige kwaliteiten te geven dat de appartementen als een aantrekkelijk 8

Raadsbesluit Bouwen aan Zoetermeer (2005)

15


10 januari 2012

alternatief voor de traditionele laagbouw zal worden gezien en dat woningzoekenden niet de stad uit trekken op zoek naar een geschikte woning.

‘Na 2012 vrijwel alleen nog appartementen bouwen.’ 9

De toekomstige veranderingen Samengevat zijn er twee belangrijke veranderingen op komst. De kwantitatieve verandering van de algemene jaarlijkse woningproductie, die zal teruglopen. En de kwalitatieve verandering van overwegend laagbouw naar overwegend appartementenbouw. De kwaliteit van deze appartementen zal bepalen of er voldoende doorstroming op de Zoetermeerse woningmarkt blijft bestaan. Volgens het raadbesluit ‘Bouwen aan Zoetermeer’ zal in de periode 2012-2030 de mogelijkheid bestaan nog 1500 tot 2000 woningen toe te voegen aan het woningbestand. Hoe hieraan invulling wordt gegeven zal cruciaal zijn voor de toekomst van de doorstromingsmogelijkheden van de woningmarkt in Zoetermeer.

9

‘Stadsvisie 2030’ Gemeente Zoetermeer (2008)

16


2.2

Hoofdopzet van het onderzoek

2.2.1

Deelonderzoeken en uitvoering

10 januari 2012

Zoals besproken zal het onderzoek in grote lijnen opgedeeld worden in een analyse van de oorzaken en daarop aansluitend een zoektocht naar mogelijke oplossingen. De antwoorden op de deelvragen zullen op verschillende wijze verkregen worden. 1) Hoe ziet de mismatch eruit? 

Analyse van beleidsdocumenten, onderzoeksdocumenten, praktijkanalyse.

2) Wat zijn de oorzaken van de mismatch? 

Onderzoeksdocumenten, literatuur en casestudies

3) Hoe kan een grotere mismatch voorkomen worden? 

Uitkomsten vergelijken, conclusies trekken, aanbevelingen formuleren.

In de eerste fasen worden voornamelijk bestaande onderzoeken, rapportages en beleidsdocumenten geanalyseerd. Deze bestanden dragen bij aan de beeldvorming van de huidige situatie. Vervolgens zullen onderzoeksdocumenten en overige literatuur met betrekking tot woonwensenen geraadpleegd worden. De volgende stap is het uitwerken van de casestudies. De intentie achter de casestudies is het analyseren van het uiteindelijke woongedrag van woningkopers en –huurders. De conclusies van de casestudies zullen samen met de conclusies van de literatuurstudie leiden tot aanbevelingen voor de toekomst. De verschillende onderzoeken zullen zowel in tijd als in informatieve zin elkaar enigszins overlappen, zoals te zien is in de onderzoeksopzet. Voor elke subvraag bestaan dus meerdere informatiebronnen.

17


2.2.2

10 januari 2012

Conceptueel model

DAS-framework Met behulp van het DAS-framework (Designing an Accomodation Strategy, De Jonge, Arkesteijn, et. al. , 2008) kan het vraagstuk uit dit onderzoek overzichtelijk weergegeven worden. Het DAS-model geeft weer hoe de verhouding is tussen de huidige vraag en aanbod en hoe de toekomstige vraag het aanbod zal beïnvloeden. De verandering van de vraag zal dus een beeld geven van de manier waarop het huidige aanbod aangepast moet worden om (ook) in de toekomstige vraag te voorzien.

DAS-Framework Bron: ‘Ways to study Corporate Real Estate Management in healthcare: An analytical framework’, J. van der Zwart, M.H. Arkesteijn en D.J.M. van der Voordt, 2009

Concrete uitwerking Bij het invullen van het conceptueel model wordt rekening gehouden met de wetenschap dat de toekomstige toevoegingen volledig uit appartementen zullen bestaan en de aantallen kwantitatief al vast liggen. De analyse van zowel de vraag als het aanbod zal zich dan ook voornamelijk op de kwalitatieve aspecten focussen. Voor dit onderzoek wordt eerst de algemene vraag in kaart gebracht (‘stated preference’). Vervolgens wordt geanalyseerd hoe en óf het huidige aanbod hierop aansluit en tot welk woongedrag (‘revealed preference’) dit heeft geleid. Door de conclusies van deze twee studies tegen elkaar af te wegen zullen uitspraken worden gedaan met betrekking tot het toekomstige aanbod.

18


10 januari 2012

Voor dit onderzoek ziet dit er als volgt uit.

Conceptueel model voor dit onderzoek

19


2.3

Hoe ziet de mismatch eruit?

2.3.1

Voorraadverloop in Zoetermeer

Bron: www.geschiedenisbrandweerzoermeer.nl

10 januari 2012

Bron: maps.google.com

In 1962 werd Zoetermeer aangewezen als groeikern van Den Haag. Zoetermeer kreeg daarmee de functie om als overloop te fungeren en het ruimtegebrek in Den Haag op de vangen. In de eerste drie uitbreidingswijken, Palenstein, Driemanspolder en Meerzicht (1965 - 1969) verrezen veel galerijflats. Deze ruime en relatief goedkope flats, omgeven door groenvoorzieningen, moesten vooral jonge gezinnen naar deze groeistad trekken. Nadat de eerste uitbreidingswijken bewoond waren bleef de vraag naar nieuwe woningen groot. Vooral laagbouw- en eengezinswoningen bleken populair. Tijdens de bouw van de wijken Buytenwegh de Leyens en Seghwaart (1974 – 1976) werd direct gereageerd op deze behoefte, door vrijwel alleen laagbouw te realiseren. Ook in de wijken Noordhove en Rokkeveen (1985 - 1987) ligt de nadruk op laagbouw. In het Stadscentrum (1981) zijn wel relatief veel appartementen verrezen en ook in de Vinexwijk Oosterheem (2000) zijn appartementenflats gebouwd.

20


10 januari 2012

Ontwikkeling van de woningvoorraad in Zoetermeer, naar woningtype en huur/verkoop. Bron: ‘ Analyse vraag en aanbod woningmarkt. Basis voor een bouwprogramma.’ Companen, 21 december 2007

Tot 2006 lag in Zoetermeer het jaarlijkse aantal gerealiseerde eengezinswoningen altijd hoger dan het aantal gerealiseerde appartementen. De voorraad bestaat momenteel uit 30.000 eengezinswoningen en 20.000 appartementen10. Dat wil zeggen een verhouding van 60/40. Landelijk is dit 70/30. Echter, in vergelijking met omringende steden is het aantal eengezinswoningen ten opzichte van het aantal appartementen nog groot te noemen11. Eengezinswoningen Appartementen Zoetermeer

60 %

40 %

Haaglanden

32 %

68 %

2.3.2

Heden

Zoals eerder genoemd is er in Zoetermeer een redelijk grote vraag naar appartementen. Toch blijken de beschikbare appartementen niet helemaal in trek te zijn. Afgezien van het sociale segment, lijkt het steeds moeilijker om in Zoetermeer appartementen te verkopen of te verhuren. In onderstaand figuur is duidelijk te zien dat de middeldure en dure appartementen nauwelijks aftrek vinden. 10 ‘Analyse vraag en aanbod woningmarkt. Basis voor een bouwprogramma.’ Companen, 2007 11 ‘Woningmarktmonitor Haaglanden’, Stadsgewest Haaglanden, 2009

21


10 januari 2012

Vraag/aanbodbalans op de woningmarkt in Zoetermeer, 2007-2012, per jaar. Bron: ‘Analyse vraag en aanbod woningmarkt. Basis voor een bouwprogramma.’ Companen, 21 december 2007

Kwaliteit vs. kosten Het zijn vooral de kleinere huishoudens en senioren die de voorkeur hebben voor appartementen. Maar vooral de laatste groep is op de woningmarkt een groep met een beperkte financiële vrijheid. Uit bovenstaand figuur is dan ook af te leiden dat er weinig vraag is naar appartementen in het dure segment. De aanname is dat duurdere appartementen een hogere kwaliteit bieden en aangezien een mogelijke oplossing voor het aantrekkelijk maken van appartementen in de kwaliteit ligt (en dus een hogere prijs), zou dit een knelpunt kunnen vormen.

Het is mogelijk dat de duurdere appartementen voornamelijk in het stadshart gesitueerd zijn en dat mensen de voorkeur hebben voor appartementen buiten het centrum. Bij de analyse naar prijs ten opzichte van kwaliteit zal de locatie een belangrijke rol spelen.

2.3.3

Toekomst

Een van de vraagstukken van dit onderzoek is gericht op de verwachtingen van de toekomst en hoe hierop ingespeeld kan worden. Een simpele blik op de toekomst leert dat het aanbod kwantitatief eigenlijk al vastgesteld is, in de zin dat de woningvoorraad slechts met appartementen uitgebreid zal worden. Onderstaande grafiek toont het (geplande) verloop van de jaarlijkse toevoegingen van de verschillende woningtypen in Zoetermeer.

22


10 januari 2012

Bouwhistorie en plancapaciteit 1995-2015 Bron: ‘ Analyse vraag en aanbod woningmarkt. Basis voor een bouwprogramma.’ Companen, 21 december 2007

Als men deze wetenschap koppelt aan de huidige situatie, zou men kunnen stellen dat een vergroting van het aantal appartementen ten opzichte van het aantal eengezinswoningen een nog grotere mismatch zou kunnen veroorzaken.

23


2.4

Oorzaken mismatch

2.4.1

Focus bepalen

10 januari 2012

Het belangrijkste onderdeel van dit onderzoek bestaat uit het bepalen van de oorzaken van de mismatch. Pas als hier uitspraken over gedaan zijn, kan men met aanbevelingen voor de toekomst komen. Het achterhalen van de oorzaken zal plaats vinden door een literatuuronderzoek en een praktijkonderzoek, bestaande uit casestudies. Centrale vraag Bij het bepalen van de oorzaken van de mismatch staat de volgende vraag centraal: 

Waarom kiezen bewoners er voor bepaalde woningen wel en andere woningen niet te betrekken?

Doelstellingen Het doel is te achterhalen wat de plus- en minpunten zijn van bepaalde (nieuwbouw)appartementen en hoe dit te herleiden is naar de woonvoorkeuren van de betreffende doelgroepen. Om dit te achterhalen zullen drie aspecten behandeld worden. Te weten: o

De woonbehoefte van woningzoekenden.

o

De woningen en de kwaliteiten die deze bieden.

o

Het uiteindelijke woongedrag van de bewoners.

Subvragen De belangrijkste vragen die hier een rol bij spelen zijn:  Waar bestaat de waardering van de woningzoekenden uit? 

Welke kwaliteiten zorgen ervoor dat bepaalde appartementen eerder verkocht/verhuurd worden dan anderen?

Ook zal per project bekeken worden of andere oorzaken te noemen zijn voor de mismatch. Dit heeft bijvoorbeeld betrekking op het beleid en de planningen rond het project. 

Wat zijn de mogelijke beleidsgerelateerde oorzaken van het probleem? (bijv. geen raadpleging van woonbehoefteonderzoek, te grote opleveraantallen tegelijk)

24


2.4.2

10 januari 2012

Mogelijke oorzaken van de mismatch

Zoetermeer als stad van groen en ruimte Zoetermeer is zoals besproken, enkele decennia geleden ontstaan als satellietstad van Den Haag. Veelal jonge gezinnen en starters trokken hier naar toe in hun zoektocht naar rust en ruimte. Al snel bleek dat er een grote behoefte was aan eengezinswoningen. Aan deze wensen werd direct voldaan. De uitbreidingswijken bestonden vrijwel compleet uit eengezinswoningen. Echter, doordat de stadsgrenzen wat betreft uitbreidingsmogelijkheden binnenkort bereikt zijn en de binnenstedelijke locaties slechts geschikt zijn voor de bouw van appartementen, is het de vraag óf en hoe dit aansluit op de behoeften. Het is voor te stellen dat mensen die ervoor hebben gekozen in Zoetermeer te wonen, deze keuze hebben gemaakt omdat Zoetermeer ten opzichte van bijvoorbeeld Den Haag een groot aanbod heeft in de zin van rust, groen en ruimte. Eengezinswoningen voorzien over het algemeen beter in deze behoeften. Een zwakkere markt voor appartementen zou vanuit deze visie verklaard kunnen worden.

‘Zoetermeer gezinsvriendelijkste stad van Nederland’ 12

Locatie van de complexen In het verlengde van deze visie kan men stellen dat de behoefte aan groen, ruimte en rust een verklaring kan zijn voor een zwakkere markt van appartementen in met name de binnenstedelijke omgeving. Een eerste blik op het project Spazio leert dat het gebouw gesitueerd is boven winkels, langs drukke wegen en geen buitenruimtes heeft. Voor veel mensen kunnen dit pluspunten zijn, maar voor een typische Zoetermeerder misschien niet. Vooral de hogere kosten zullen in dat geval als minpunt gelden. Een vergelijking tussen complexen in verschillende wijken zal hier een beter beeld van geven.

12

J/M magazine, mei 2011

25


2.4.3

10 januari 2012

Uitvoering literatuuronderzoek

Het doel van het literatuuronderzoek is om de gestelde woonvoorkeuren van de belanghebbende doelgroepen te bepalen. Om precies te zijn de woonvoorkeuren van bewoners van Zoetermeerse appartementen of van personen die gelden als potentiële appartementenbewoners.

Doelgroepen vaststellen Uit recente gegevens en analyses blijken in Zoetermeer vooral kleine huishoudens (35-65 jaar), senioren en starters geïnteresseerd te zijn in appartementen13. De twee eerstgenoemde groepen zijn tevens de snelst groeiende groepen in Zoetermeer. Bij het plannen van appartementen zal men zich vooral op die twee groepen moeten focussen.

Gemeente Zoetermeer. Aandeel huishoudens, naar samenstelling en leeftijd, 2000-2006 Bron: CBS 2007

13

Analyse vraag en aanbod woningmarkt. Basis voor een bouwprogramma.’ Companen, 2007

26


10 januari 2012

Doelgroepen definiëren De drie doelgroepen die in Zoetermeer de grootste behoefte hebben aan appartementen definieer ik als volgt:

Kleine huishoudens 35-65 jaar: Huishoudens van 1 of 2 personen met een leeftijd tussen de 35 en 65 jaar, zonder kinderen. Senioren:

Alle huishoudens vanaf 65 jaar.

Starters:

Personen die een nieuw zelfstandig huishouden vormen.

Criteria literatuur Om een verantwoord onderzoek te doen naar de woonwensen van de belanghebbende doelgroepen zal de literatuur aan enkele criteria moeten voldoen. Appartementen:

Allereerst geldt dat de literatuur zoveel mogelijk toegespitst moet zijn op de behoeften van bewoners met betrekking tot appartementen.

Regio:

Aangezien woonvoorkeuren per regio kunnen verschillen, is het van belang de resultaten te filteren op de wensen van bewoners van Zoetermeer en de nabije omgeving.

Sector:

Zoals is gebleken uit de analyse van de huidige mismatch, geldt de geobserveerde problematiek niet voor de sociale appartementenmarkt, waar een sterke markt blijkt te zijn. De te raadplegen literatuur zal zich deswege op de koop en vrije sector focussen.

Actualiteit:

Woonwensen zijn aan tijd onderhevig. De literatuur die geraadpleegd wordt, mag niet gedateerd zijn en moet bruikbaar zijn voor heden en toekomst. Wel zal oudere literatuur geanalyseerd worden om te achterhalen hoe woonwensen door de jaren heen veranderd zijn en te zien of een lijn te ontdekken is die doorgetrokken kan worden naar de toekomst.

27


10 januari 2012

Te raadplegen literatuur  ‘Measurement and analysis of housing preserence and choise’, Jansen, 2011  ‘Kernpublicatie WoON 2009 Haaglanden, samenvatting’, Haaglanden, november 2010  ‘NVB Huurders in Profiel’, NVB, 2010  ‘NVB Huizenkopers in Profiel’, NVB, 2010  ‘Woningmarktmonitor Haaglanden’, Stadsgewest Haaglanden, 2009  ‘Stedelijk wonen: een brug tussen wens en werkelijkheid’, OTB, 2009  ‘ Analyse vraag en aanbod woningmarkt. Basis voor een bouwprogramma.’ Companen, 2007  ‘Over Wonen’, Willem van der Kooij, 2004  ‘Marktpositie Hoogbouw Zoetermeer’, OTB, 1998  ‘Woonvoorkeurenonderzoek, woonconsument en woonkwaliteit’, F. de Jong, 1997  ‘Woonwensen en de realisatie van VINEX-locaties in de randstad’, VROM, 1994  ‘Wonen na 2000, Wensen en mogelijkheden’ Nationale Woningraad, 1994  ‘Succes- en faalfactoren bij de ontwikkeling van woningbouwprojecten’, Bas van Rosmalen, 1994  ‘De kwalitatieve vraag: Een analyse van woonwensen’ Companen, 1989  ‘Experimenteren in de Woningbouw – Project Meerzicht Zoetermeer’, VROM, 1976 Geanalyseerde onderwerpen De resultaten van het literatuuronderzoek en het praktijkonderzoek zullen naderhand met elkaar vergeleken worden. Het is daarom van belang dat vooraf duidelijk is welke onderwerpen onderzocht en besproken worden. De verwachting is dat tijdens de onderzoeken verschillende onderwerpen naar voren zullen komen die niet voorzien waren, desondanks wordt getracht eenduidigheid te creëren. De onderwerpen die sowieso aan bod komen zijn:

Wensen met betrekking tot de woning Grootte Aantal kamers Kamergrootte Indeling Buitenruimte Extra’s Wensen met betrekking tot kosten Koop-/huurprijs van de woning Evt waarde van de hypotheek

28


10 januari 2012

Wensen met betrekking tot locatie Woonmilieu Bereikbaarheid Voorzieningen in de omgeving Wensen met betrekking tot het gebouw Architectuur Ontsluiting Parkeren Uitzicht

Te analyseren onderwerpen van het literatuuronderzoek

Voorlopige resultaten Per document uit de literatuurlijst zal bepaald worden welke informatie van belang is voor dit onderzoek. Zie bijlage I voor een overzicht van de belangrijkste conclusies die reeds uitgewerkt zijn.

2.4.4

Uitvoering casestudies

De subvragen van dit onderdeel, over de mogelijke oorzaken van de mismatch, zullen mede aan de hand van casestudies beantwoord worden. Elke casestudie zal een appartementenproject behandelen. Binnen de casestudies zullen de woningen op verschillende manieren met elkaar vergeleken worden. Maar ook verschillen en overeenkomsten tussen de casestudies zullen besproken worden.

Criteria De te bestuderen referentieprojecten zijn appartementencomplexen in Zoetermeer die recentelijk zijn opgeleverd of in de nabije toekomst opgeleverd zullen worden. De vergelijkingen zullen betrekking hebben op bijvoorbeeld de prijs/kwaliteit verhoudingen, de locaties en het aantal tegelijk opgeleverde woningen. Bij de selectie van geschikte complexen zijn de volgende afwegingen gemaakt:

Zoetermeer:

De complexen zijn in Zoetermeer gesitueerd.

Woonmilieus:

Om een vergelijking te kunnen maken tussen de verschillende woonmilieus van de stad, moeten wooncomplexen in meerdere

29


10 januari 2012

wijken bestudeerd worden. Tenminste een complex in het centrum, een complex in een buitenwijk (vinex) en een complex in een wijk daartussen. Koop/vrije sector appartementen:

De complexen moeten woningen bevatten in de koop- en/of vrije sector.

Beschikbare informatie:

Om een weloverwogen studie te kunnen doen, moeten de projecten op de beschikbaarheid van voldoende informatie getoetst worden.

Recent:

De te analyseren projecten zijn allen recentelijk gebouwd of voor de nabije toekomst gepland. Op die manier kunnen beter vergelijkingen getrokken worden en kan makkelijker gezegd worden wat de invloeden zijn geweest van de nieuwe ontwikkelingen op de vraag. Ook met het oog op de beschikbaarheid van informatie hebben recente ontwikkelingen de voorkeur.

Projecten Hieronder volgt een overzicht van de projecten die gebruikt gaan worden voor de casestudies. Naam project Edelweiss De Elementen Nuova Campagna Bijdorplaan Boerhaavelaan Spazio

Aantal app.

Wijk

Oplevering

43 340 132 153 500 243

Oosterheem Oosterheem Oosterheem Driemanspolder Driemanspolder Stadscentrum

In aanbouw In aanbouw 2009 2008 In aanbouw 2005

Te analyseren onderwerpen Voor elke casestudie zullen diverse onderwerpen belicht worden. De onderwerpen zullen zoveel mogelijk aansluiten bij de onderwerpen van de literatuurstudie. Om antwoord te vinden op de bijbehorende vragen zullen de onderwerpen nader bekeken worden door stap voor stap een analyse te doen met betrekking tot de karakteristieken van de woningen, het gebouw, de omgeving in relatie tot het verloop van de verkoop en/of verhuur.

30


10 januari 2012

Voor elk project zullen andere aspecten interessant zijn. Toch zal in eerste instantie geprobeerd worden de projecten op dezelfde punten te analyseren. Deze onderwerpen komen voort uit de onderwerpen van het literatuuronderzoek.

Kwaliteiten de woning Grootte Aantal kamers Kamergrootte Indeling Buitenruimte Extra’s Informatie met betrekking tot kosten Koop-/huurprijs van de woning Evt waarde van de hypotheek Eigenschappen van de locatie Woonmilieu Bereikbaarheid Voorzieningen in de omgeving Eigenschappen van het gebouw Architectuur Ontsluiting Parkeren Uitzicht

Te analyseren onderwerpen bij het praktijkonderzoek

31


10 januari 2012

Woningen vergelijken Een dergelijke analyse zal plaats vinden voor verschillende woningen binnen een complex. De intentie is om zowel op woningniveau als op gebouwniveau een vergelijking te verkrijgen tussen aantrekkelijke en minder aantrekkelijke woningen. Hieronder volgt een voorbeeld van een vragenlijst welke nagelopen zal worden bij het analyseren van een complex: A) 

Oplevering van de woningen: Wat voor woningen zijn opgeleverd? o Types o Grootte o Aantal kamers o Indeling o Extra kwaliteiten



Heeft de oplevering in fases plaatsgevonden? Hoeveel woningen per fase?



Welke woningen werden bij oplevering als eerste verkocht/verhuurd? o Wat waren de prijzen van de woningen? o Kenmerken woning (grootte, aantal kamers, locatie binnen complex) o Welke doelgroepen betrokken deze woningen?

B)

Vergelijking binnen het complex: 

Hoeveel woningen staan momenteel te koop/te huur?



Wat zijn de prijzen van deze woningen?



Hoe lang staan ze te koop/te huur?



Waar zijn deze woningen gesitueerd in het complex? o Etage o Ontsluiting o Oriëntatie o Uitzicht



Wat zijn de verschillen/overeenkomsten in woonkwaliteit? o Grootte (m2) o Aantal kamers (+ grootte van de kamers) o Buitenruimte (aanwezigheid/type/grootte/uitzicht)

32


10 januari 2012

Wat zijn de verschillen/overeenkomsten ten opzichte van de overige woningen in het complex (die reeds verkocht/verhuurd zijn)? C) Planning van het project: 

Hoe zijn de doelgroepen bepaald?



Hoe zijn de woninggroottes bepaald?



Hoe zijn de prijsklassen bepaald?



Wat was de rol/invloed van de gemeente bij de planning en uitvoering mbt deze punten?

D)

Vergelijking met de rest van Zoetermeer: 

Overige appartementen die te koop staan in Zoetermeer (de andere casestudies) Vergelijken: o Locatie (wijk) o Omgeving (groen, verkeer, ontsluiting, bereikbaarheid) o Kosten/kwaliteit o Hoe lang staan de woningen te koop?

33


2.5

10 januari 2012

Grotere mismatch voorkomen

Conclusies Nadat een duidelijk beeld is geschetst van de oorzaken van de mismatch en de te verwachten problematiek, kan een vertaalslag gemaakt worden naar de vraag wat een oplossing is voor het geobserveerde probleem. Daarvoor zullen de volgende vragen beantwoord worden: •

Welke doelgroepen hebben de voorkeur voor appartementen?

•

Wat zijn de eigenschappen van de doelgroepen? (leefstijl, leeftijd, inkomen, gezinssamenstelling, etc.)

•

Wat zijn hun wensen en voor welke woonkwaliteiten kiezen ze uiteindelijk? (type woning, prijs, locatie)

•

Wat zijn factoren die bepalen dat mensen wel of niet voor een woning kiezen?

Zoals omschreven in het de onderzoeksopzet zullen de resultaten uit de literatuurstudie en de casestudies met elkaar vergeleken worden. Uit deze vergelijking zullen conclusies getrokken worden die als antwoord dienen op deze vragen.

Aanbevelingen Het uiteindelijke doel van dit onderzoek is om met aanbevelingen te komen voor een betere match op de appartementenmarkt in Zoetermeer. De aanbevelingen zullen betrekking hebben op de doelgroepen voor wie gebouwd moet worden. Er zal geprobeerd worden een toekomstvisie te formuleren die bespreekt hoe, waar, wat voor woningen gebouwd moeten worden. De volgende punten zullen daarin besproken worden: • • •

Voor welke doelgroepen moeten woningen bijgebouwd worden? Hoeveel? Hoeveel tegelijk? Hoe kunnen de te bouwen appartementen zoveel mogelijk aansluiten op de behoeften van de doelgroepen? o Prijs o Locatie o Grootte o Indeling o Architectuur o etc

34


3

10 januari 2012

Voorlopige inhoudsopgave van het eindrapport

Hieronder volgt een mogelijke opzet voor de uiteindelijke indeling van het eindrapport. Dit geldt voorlopig slechts als leidraad en kan nog aangepast worden.

1

Inleiding 1.1 1.2 1.3 1.4

2

Probleemomschrijving Onderzoeksvragen en methoden Organisatorische informatie Lezergids

Theoretisch kader 2.1 Omschrijving huidige mismatch 2.2 Omschrijving doelgroepen

3

Analyse woonwensen 3.1 Omschrijving literatuuronderzoek 3.2 Resultaten literatuuronderzoek

4

Analyse woongedrag 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7

5

Omschrijving praktijkonderzoek Edelweiss De Elementen Nuova Campagna Bijdorplaan Boerhaavelaan Spazio

Conclusies een aanbevelingen 5.1 vergelijking onderzoeken 5.2 Aanbevelingen voor toekomstige voorraad

6

Literatuurlijst Beleidsdocumenten Onderzoeksdocumenten Websites

7

Bijlagen Informatie analyseprojecten

35


4

10 januari 2012

Planning Week

Datum Deadlines

2

2.7

09-15 jan

10-01 P2 Rapport inleveren 13-01 AR3R055 inleveren

3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21

2.8 2.9 2.10 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 3.8 3.9 3.10 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5

16-22 jan 23-29 jan 30-05 feb 06-12 feb 13-19 feb 20-26 feb 27-04 mrt 05-11 mrt 12-18 mrt 19-25 mrt 26-01 apr 02-08 apr 09-15 apr 16-22 apr 23-29 apr 30-06 mei 07-13 mei 14-20 mei 21-27 mei

17-01 P2 presentatie 25-02 AR3R055 tentamen

22 23 24 25 26 27

4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 4.11

28-01 jun 04-10 jun 11-17 jun 18-24 jun 26-01 jul 02-08 jul

Stage

Literatuur onderzoek

Actie Praktijkonderzoek

Conclusies

Aanbevelingen

Afronden

INLEVEREN SPSS 20-04 P4 aanvraag

10-05 begin P4 25-05 Laatste dag P4 25-05 P5 aanvraag

25-06 begin P5 06-07 Laatste dag P5

36


5

10 januari 2012

Literatuur

Publicaties: •

‘Analyse vraag en aanbod woningmarkt. Basis voor een bouwprogramma.’ Companen, 21 december 2007

•

‘Stadvisie 2030’, Gemeente Zoetermeer, december 2008

•

‘Whitepaper Verhuisgeneigdheid’, Woonkennis, 2009

•

‘Ways to study Corporate Real Estate Management in healthcare: An analytical framework’, J. van der Zwart, M.H. Arkesteijn en D.J.M. van der Voordt, 2009

•

‘Kernpublicatie WoON 2009 Haaglanden, samenvatting’, Haaglanden, november 2010

•

NVB, ‘Huurders in Profiel.’ “Huizenkopers in Profiel.’ 2010

•

Kooij, Willem van der, ‘Over Wonen. Naar een evenwichtigere verdeling van de woningvoorraad door het realiseren van verhuiswensen van overbewonende huishoudens.’ 2004

Internet: •

Kennissysteem Wonen Zoetermeer 2008, http://mos.zoetermeer.nl/e/d/kwz/2008/

•

Stadgewest Haaglanden, http://haaglanden.nl/#Wonen?id=1019

•

Stichting Landelijke Nieuwbouw Portaal, http://www.niki.nl

•

Funda, www.funda.nl

•

Amvest, www.amvest.nl

•

Wonen in Edelweiss, www.woneninedelweiss.nl

•

Vidomes, www.vidomes.nl

•

Urbika, www.urbika.nl

•

www.nieuw-bouwwoningen.nl

•

Centraal Bureau voor de Statistiek www.cbs.nl

•

www.geschiedenisbrandweerzoermeer.nl

•

maps.google.com

37


6

10 januari 2012

Bijlagen

I – Voorlopige resultaten literatuuronderzoek

Hieronder volgt een overzicht van de belangrijkste gegevens die tot op heden uit de literatuur naar voren zijn gekomen.

A Uit onderzoek van Willem van der Kooij14 valt op te maken in welk woningtype landelijk gezien de grootste kwantitatieve tekorten liggen, oftewel de woningen waarvan de vraag het aanbod overstijgt. Ook geeft het inzicht in de sectoren waar de behoeften groter zijn dan de vraag en in welke woonmilieus dit het geval is. Landelijk tekort: 

Woningtypes: Kleine eengezinswoningen



Sector:



Woonmilieus: Centrumstedelijk Groenstedelijk

Koopsector

De belangrijkste conclusie uit het onderzoek van van der Kooij is dat er landelijk gezien weinig aandacht wordt besteed aan de kleinere huishoudens. Het valt op dat eengezinswoningen vrijwel altijd ontworpen worden voor de gezinnen met kinderen en dat deze daarom minder geschikt zijn voor kindloze huishoudens.

14

Kooij, Willem van der, ‘Over Wonen. Naar een evenwichtigere verdeling van de woningvoorraad door het realiseren van verhuiswensen van overbewonende huishoudens.’ 2004

38


10 januari 2012

B De onderzoeksrapporten van het NVB (i.s.m. OTB) 15 geven de resultaten weer van de woonenquêtes over woonvoorkeuren voor zowel kopers als huurders. Voor dit onderzoek zal ik mij focussen op de resultaten van de ondervraagden met een voorkeur voor appartementen, zowel landelijk als in steden met een inwoneraantal boven de 100.000. De conclusies van deze rapporten verdeel ik in zes onderdelen: a) b) c) d) e) f) a)

Voorkeur voor koopappartement Voorkeur voor koopappartement Voorkeur voor huurappartement Voorkeur voor huurappartement Voorkeuren mbt woonmileus Voorkeuren mbt woonmilieus

Landelijk In grote steden Landelijk In grote steden Kopers Huurders

Landelijke voorkeur van woningzoekenden met voorkeur voor koop-appartement. Voorkeur voor appartement: 12% van ondervraagden Gewenste prijs: € 277.00,Maximale hypotheek: € 328.000,Jaarinkomen : € 44.172,Gemiddelde leeftijd: 58 Aantal personen: 2,1 Voorzieningen:  Winkels/dagelijkse boodschappen:  Bushalte:  Openbaar park:  NS station:  Restaurant/terrasjes: Woninggrootte:  Oppervlakte: 123 m2  Aantal kamers: 3,6  Woonkamer: 39 m2  Grote slaapkamer: 15 m2

15

86% 62% 60% 47% 44%

NVB, ‘Huurders in Profiel.’ “Huizenkopers in Profiel.’ 2010

39


Architectuur:  Traditioneel:  Experimenteel:  Modern:

10 januari 2012

59% 6% 35%

b) Wensen van woningzoekenden met voorkeur voor koop-appartement in grote stad (>100.000) Voorkeur voor appartement: 22% van ondervraagden Gewenste prijs: € 297.00,Maximale hypotheek: € 325.000,Jaarinkomen : € 43.000,Gemiddelde leeftijd: 45 Aantal personen: 2,8 Voorzieningen:  Winkels/dagelijkse boodschappen:  Openbaar park:  Bushalte:  NS station:  Restaurant/terrasjes:  Theater: Woninggrootte:  Oppervlakte: 143 m2  Aantal kamers: 4,4  Woonkamer: 40 m2  Grote slaapkamer: 15 m2 Architectuur:  Traditioneel: 65%  Experimenteel: 19%  Modern: 25%

80% 64% 54% 35% 28% 16%

c) Landelijke voorkeur van woningzoekenden met voorkeur voor huur-appartement. Voorkeur voor appartement: 41,3 % van ondervraagden Gewenste prijs: € 620,Jaarinkomen : € 35.720,Gemiddelde leeftijd: 59 Aantal personen: 2,1

40


Voorzieningen:  Winkels/dagelijkse boodschappen:  Bushalte:  Openbaar park:  NS station:  Restaurant/terrasjes:  Theater:  Cafés  Scholen Woninggrootte:  Oppervlakte: 116m2  Aantal kamers: 3,4  Woonkamer: 35 m2  Grote slaapkamer: 15 m2 Architectuur:  Traditioneel: 24%  Experimenteel: 5%  Modern: 26%  Geen voorkeur 44% d)

10 januari 2012

88% 75% 63% 47% 41% 29% 19% 11%

Wensen van woningzoekenden met voorkeur voor huur-appartement in grote stad (>100.000) Voorkeur voor appartement: 54% van ondervraagden Gewenste prijs: € 590,Jaarinkomen : € 36.909,Gemiddelde leeftijd: 54 Aantal personen: 2,2 Voorzieningen:  Winkels/dagelijkse boodschappen:  Bushalte:  Openbaar park:  NS station:  Theater:  Restaurant/terrasjes:  Cafés  Scholen

81% 76% 64% 38% 24% 23% 21% 10%

41


Woninggrootte:  Oppervlakte:  Aantal kamers:  Woonkamer:  Grote slaapkamer: Architectuur:  Traditioneel:  Experimenteel:  Modern:  Geen voorkeur

10 januari 2012

118m2 3,6 36 m2 14 m2 37% 6% 22% 35%

e) Woonvoorkeuren mbt woonmilieus van kopers Woonmilieus: Voorkeur: Traditionele woning in de suburbane omgeving. Ongeveer 50% zegt graag te wonen in een kleine gemeente dan wel helemaal buiten de bebouwde kom. Ook de rand van een stad scoort hoog. Echt stedelijk wonen, dus bovenop de stedelijke voorzieningen inclusief alle bijbehorende ‘hectiek’, is slechts voor een kleine minderheid weggelegd. Alleen singles en jongeren hebben een uitgesproken voorkeur voor stedelijk wonen. Bij de overige huishoudenstypes en leeftijdscategorien wint de dorpse setting de meeste stemmen. In gebieden waar de markt onder druk staat is de rand van de stad ook een goed alternatief voor de landelijke ligging. Opvallend is dat qua voorkeuren ook ouderen minder gecharmeerd zijn van een centrumstedelijke locatie dan vaak gedacht. Stad of dorp Slechts 1/5 kiest voor de grote stad en opnieuw zijn het de singles en de jongeren die hier verhoudingsgewijs het meest voor voelen. Gezinnen, met kinderen, gepensioneerden en andere tweepersoonshuishoudens geven daarentegen de massaal de voorkeur aan de dorpse, landelijke omgeving. Ongeveer 12% van de respondenten geeft de voorkeur aan een plek buiten de bebouwde kom.

42


f)

10 januari 2012

Woonvoorkeuren mbt woonmilieus van huurders

Woonmilieus: De meerderheid woont liever in een wijk die meer centraal is gelegen ten opzichte van allerlei (stedelijke) voorzieningen dan in een wijk met een meer landelijk karakter. We zien de voorkeur voor een plek buiten de bebouwde kom verder wegzakken naar onder de 10 %. In 2004 gaf nog zo’n 20 % van de respondenten aan graag buiten de bebouwde kom te wonen. Tegelijk is er nog veel belangstelling voor de kleine gemeente (27%) en de rand van de stad is als voorkeur zelfs flink toegenomen tot bijna 2%. Dit is met name ten koste gegaan van het centrum van de stad dat nu 14 % geinteresseerden kent. Een kleine minderheid zegt het niets uit te maken

43


10 januari 2012

II - Karakteristieken referentieprojecten

Oosterheem In de Vinex-wijk Oosterheem worden regelmatig nieuwe appartementen opgeleverd. Dat de bouw doorgang krijgt wil meestal zeggen dat er voldoende woningen verkocht of verhuurd zijn. De interesse lijkt hier dus groot genoeg. De vraag die rijst is wat de eigenschappen zijn die woningen in Oosterheem aantrekkelijk maken voor woningzoekenden. Edelweiss, Oosterheem Halverwege september 2011 is besloten om te beginnen met de bouw van appartementengebouw Edelweiss16. Hier worden 43 koopappartementen gerealiseerd, variërend in prijzen van € 169.500,- tot € 281.000,-. Dit zijn middeldure woningen, en zouden volgens de verwachting dus ook een redelijke afzetmarkt hebben. 26 woningen zijn inmiddels verkocht en zes woningen zijn in optie. Ontwikkeling: Blauwhoed Eurowoningen te Rotterdam www.blauwhoed.nl Ontwerp: www.search.nl Verkoop: Blauwhoed Eurowoningen BV http://www.eurowoning.nl/home/index.php?option=com_content&task=vie w&id=286&Itemid=264 http://www.niki.nl/xml/action/detailresult?housetypeid=11837&housemodeli d=4

Bron: woneninedelweiss.nl

Uitvoering casestudie: Op de projectwebsite (www.woneninedelweiss.nl) staat uitgebreide informatie per type woning omschreven, inclusief plattegronden van de woningen. Op die manier zijn alle woningen goed te vergelijken. Ook is aangegeven welke woningen reeds verkocht zijn en welke niet en wat de prijzen zijn per type.

16

Woneninedelweiss.nl

44


10 januari 2012

Omdat Edelweiss niet een al te groot project is zouden de bewoners benaderd kunnen worden om informatie te achterhalen over hun gezinssamenstelling (aantal kinderen, leeftijden etc). Allereerst zal ik proberen de informatie te onttrekken bij de makelaar. Als dit niet mogelijk is zal ik de bewoners benaderen. Hiervoor zijn twee opties. De eerste optie is door per post een formulier in de bus te doen en te vragen of zij anoniem een korte onlineenquete kunnen invullen. Een tweede optie is om persoonlijk langs te gaan en de bewoners te vragen eveneens anoniem een formulier in te vullen. Korte analyse: De woningen zijn ingedeeld in drie prijsklassen: A) € 240.000 - € 290.000: 22 stuks B) € 190.000 - € 240.000: 19 stuks C) € 140.000 - € 190.000: 2 stuks Anno 28 oktober 2011: Van klasse A zijn 16 woningen verkocht en 3 in optie. Van klasse B zijn 5 woningen verkocht en 3 in optie. Van klasse C zijn beide woningen verkocht. Het valt op dat de duurdere woningen het snelst verkocht zijn. Tijdens deze casestudie zal onderzocht worden wat de verschillen zijn tussen de woningen van de verschillende klassen en of/hoe dit te vergelijken is met de situatie in andere complexen in Zoetermeer. Kortom, bij het uitwerken van deze casestudie zal de focus liggen op de vraag wat de bewoners aantrekt in de woningen en hoe deze bevindingen gebruikt kunnen worden voor de bouw van toekomstige appartementen.

De Elementen, Oosterheem In het hart van de wijk Oosterheem is begonnen met de bouw van het centrum, dat verschillende voorzieningen biedt, waaronder winkels en horeca. Boven de voorzieningen wordt het woonproject De Elementen gerealiseerd: 340 koop en huur appartementen, verdeeld over meerdere gebouwen. Van deze 340 woningen zijn maarliefst 296 woningen aangeboden via het woonverdeelsysteem, oftewel sociale huur. De overige 44 woningen zijn vrije sector huur- en koopwoningen. Bron: nieuwbouw-woningen.nl

45


10 januari 2012

Bij de analyse van dit project zal onderzocht worden hoe deze aantallen tot stand zijn gekomen. Is een groot aantal in de sociale verhuur gegaan omdat de andere sectoren geen aftrek vonden? Wat is de betrokkenheid van de gemeente hierin? Ontwikkeling: Dura Vermeer www.duravermeerbouwleidschendam.nl

De Goede Woning www.dgw.nl Ontwerp: Soeters van Eldonk www.soetersvaneldonk.nl

Opdrachtgever: De Goede Woning Verkoop: Atta Makelaars Zoetermeer Verhuur: De Goede Woning (sociaal) Van ’t Hof Rijnland Vastgoedmanagement B.V. (vrije sector) Uitvoering casestudie: Op de projectwebsite is een overzicht te vinden over de verschillende woningen en hun karakteristieken: locatie binnen het gebouw, prijs, oppervlakte etc. www.elementenoosterheem.nl. Ook in de informatiefolders is veel informatie terug te vinden. Via de makelaars is te achterhalen welke woningen nog beschikbaar zijn. Zo kan een vergelijking gemaakt worden tussen de reeds verkochte/verhuurde woningen en de woningen die nog beschikbaar zijn.

46


10 januari 2012

Nuova Campagna, Oosterheem Nuova Campagna is een project dat bestaat uit vijf appartementengebouwen. De woningen vallen allemaal onder het middeldure en dure segment. Ondanks dat de vraag naar woningen in dit segment veel lager lag dan het aanbod, is het de ontwikkelaar gelukt zich te onderscheiden door het bieden van comfort, luxe en ruimte. Ontwikkelaar: Bouwfonds Verkoop: Atta Makelaars Zoetermeer Schieland Borsboom NVM Makelaars

Bron: urbika.nl

Bijdorp, Driemanspolder Het appartementencomplex aan de Bijdorplaan dat in 2008 is opgeleverd, is een complex voor senioren. Het ligt dicht tegen het centrum aan. Begin 2011 is een woonkwaliteitenonderzoek vrijgegeven over dit complex. Het is interessant de resultaten van dit onderzoek te analyseren om zodoende uitspraken te kunnen doen over woonwensen van Zoetermeerse senioren, wat een belangrijke doelgroep is voor de appartementensector. Ontwikkelaar/verhuurder: Vidomes

Bron: Vidomes.nl

Vrije Sector: Schieland Borsboom NVM Makelaars

47


10 januari 2012

Boerhaavelaan, Driemanspolder

Bron: 7arts.nl

De komende jaren is de ontwikkeling langs de Boerhaavelaan een van de grootste bouwprojecten in Zoetermeer. Hier zullen 500 woningen (appartementen) gecreëerd worden. De ontwikkelaar van het project heeft een ontwikkelplan opgesteld met een uitleg over de woningtypologie, toegespitst op de doelgroepen. Het zou interessant zijn om te kijken hoe deze verdeling tot stand is gekomen en welke kwaliteiten de woningen dan bieden (plus- en minpunten). Korte Analyse: Het woonprogramma biedt ruimte voor verschillende doelgroepen, waarbij er specifiek aandacht is voor doelgroepen die momenteel beperkt bediend worden, zoals jongeren en senioren. De begane grond en eerste verdieping van de woongebouwen bestaan uit grondgebonden woningen die onder meer ruimte bieden aan jonge gezinnen en senioren. Boven deze woningen worden appartementen gerealiseerd met verschillende grootte en geschikt voor meerdere doelgroepen. Jongeren: appartementen van circa 55m2 gbo, Jonge gezinnen: 2 laags grondgebonden woningen en maisonettes Senioren: middelgrote tot grote appartementen en 1 laagse grondgebonden woningen De woningen en woongebouwen hebben de beschikking over privé buitenruimten en een woonidentiteit. Binnen de gefaseerde ontwikkeling van het woningprogramma wordt per fase ruimte geboden aan verschillende doelgroepen door per fase een divers woonprogramma aan te bieden. Veel informatie is terug te vinden in het Ontwikkelplan van 8 november 2010 dat in samenwerking met de verschillende partijen is opgesteld.

48


10 januari 2012

Verdeling van de woningen:

Bron: Ontwikkelplan Zone Boerhaavelaan Zoetermeer, nov 2010

Ontwikkelaar: Breevast Ontwerp masterplan: ZZDP, Amsterdam

49


10 januari 2012

Casestudie: Spazio, Stadscentrum Algemene info: Spazio is een in 2005 opgeleverd multifunctioneel complex dat bestaat uit 16.000 m2 aan winkels, 15.000 m2 kantoorruimte, een parkeergarage en drie woontorens met in totaal 153 huur- en 90 koopappartementen. Bij de oplevering is dus relatief een groot aantal woningen tegelijk opgeleverd. Echter, niet alle woningen werden direct bewoond. Veel woningen hebben lange tijd onbewoond gestaan.

Bij het project Spazio rijzen direct een aantal vragen. Welke woningen werden als eerste bewoond en waarom? Wat zegt dit? Zijn bepaalde woningen minder aantrekkelijk of is de jaarlijkse behoefte aan nieuwe appartementen in Zoetermeer overeenkomstig een bepaald getal en duurde het daarom wat langer voordat de woningen allemaal bewoond waren? Uitvoering casestudie Spazio: Het beantwoorden van de vragen uit deze casestudie zal op verschillende manieren plaats vinden. A) De vragen uit deel A hebben betrekking op de oplevering van de woningen. De gegevens over aantallen, types, etc. kunnen uit informatiefolders en van de websites van de makelaars en ontwikkelaars onttrokken worden. De specifieke vragen die gaan over welke woningen na oplevering het meest in trek waren, zullen voorgelegd worden aan de makelaars. Om de kansen te vergroten zijn meerdere makelaars geselecteerd die woningen verkopen of verhuren in het complex. Betrokken makelaars:  Van 't Hof Rijnland Vastgoedmanagement B.V. www.hofrijnland-verhuur.nl  Van 't Hof Rijnland Makelaardij www.hofrijnland-makelaardij.nl  Van Brero & Breugem Makelaardij www.vanbrero-breugem.nl  Makelaarsland www.makelaarsland.nl

50




10 januari 2012

Hypodomus Zoetermeer www.hypodomus.nl/zoetermeer

B) Het tweede onderdeel is gericht op de huidige situatie en geeft op antwoord op de vraag hoe en welke woningen van eigenaar wisselen en hoe lang deze wisselingen duren. De informatie zal gezocht worden op sites als Funda.nl en Jaap.nl (zie lijst met te raadplegen sites hieronder). Verder zal tijdens de gesprekken met makelaars (telefonisch/email/interviews) gevraagd worden wat hun ervaringen zijn. Welke woningen vaker van bewoners wisselen en hoe lang dit duurt. Ook zal gevraagd worden of zij een idee hebben waarom dit zo is, bijvoorbeeld of bepaalde kwaliteiten in trek zijn. C) Onderdeel C is gericht op de beleidsgerelateerde zijde van de totstandkoming van het project. De benodigde informatie zal gevonden moeten worden bij de ontwikkelaars en de gemeente. De ontwikkelaar van het project is Amvest (www.amvest.nl). D) Vervolgens kan een vergelijking gemaakt worden met de overige casestudies in dit onderzoek. De informatie voor dit onderdeel kan gewonnen gehaald worden van het internet, op websites als Funda.nl. Ook projectwebsites (van makelaars of ontwikkelaars) geven informatie. Informatie over de buurten en omgeving kunnen aangevuld worden met bevindingen uit eigen waarneming.

Te raadplegen websites:  Funda.nl  Jaap.nl  huizen.trovit.nl  Huren.nl  Huurwoningen.nl  Pararius.nl  Niki.nl (alleen nieuwbouw) De sites zijn geselecteerd op basis van de beschikbaarheid van zowel huur- als koopwoningen in het complex Spazio en de overige projecten in Zoetermeer. Bewoners: Ik heb contact gelegd met een bewoner (starter) die onlangs een woning heeft gekocht in het complex. Tijdens de uitvoering van het praktijkonderzoek zal ik bij hem langs gaan om de woning te bezichtigen en hem te interviewen om meer informatie te achterhalen over zijn beweegredenen.

51

A P P A R T E M E N T E N I N Z O E T E R M E E R : ( M I S ) M A T C H T U S S E N V R A A G E N A A N B O D

Recommend Documents