A MONORI KISTÉRSÉG VEGYES TULAJDONÚ KISTÉRSÉGI TELEPÜLÉSFEJLESZTŐ TÁRSASÁGÁNAK ÜZLETI TERVE
BUDAPEST, 2002. SZEPTEMBER 27.
I. AZ ÜZLETI TERV ALAPJÁUL SZOLGÁLÓ TELEPÜLÉSFEJLESZTÉSI MODELL
1. A TELEPÜLÉSFEJLESZTÉSI MODELL Az Üzleti Tervet a SCET Magyarország Városfejlesztő Rt készítette az általa európai tapasztalatok alapján kifejlesztett és a budapesti ferencvárosi városfejlesztési akció – valamint más magyarországi településfejlesztési akciók – pénzügyi és településrendezési komplex terveinek készítése és megvalósítása során eredményesen alkalmazott – az önkormányzati és a vállalkozói szféra együttműködésére épülő – operatív településfejlesztési modell alapján. Az említett operatív településfejlesztési modellnek az EU-ban elterjedt alapváltozatát a SCET az EU egyik legnagyobb állami fejlesztési pénzintézetének, a CDC-nek a szakmai leányvállalata, a SEM IX. Városfejlesztő Rt és a SCET Magyarország Városfejlesztő Rt egyik megalapítója alakította ki és működteti több, mint 40 éve. Az Európában rendkívül eredményesen működő modell Magyarországon is széles körben és változatos feladatok megoldására alkalmazható változatát a SEM IX. Városfejlesztő R-t a SCET Magyarország Városfejlesztő Rt megalakulásáig vezérigazgatóként irányító Aczél Gábor, a Magyar Urbanisztikai Társaság elnöke alakította ki Bajnai Zsuzsannával, aki 1995-től a SEM IX. Városfejlesztő Rt főkönyvelője, jogi szakokleveles közgazda, könyvvizsgáló, és korábban az ÁV Rt főkönyvelője volt, valamint Bajnai Lászlóval, aki a modell vidéki környezetbe történő adaptálását végezte 1995-től, és korábban a KTM településfejlesztéssel foglalkozó osztályvezetője volt. Mindezt azért kell hangsúlyozni, mert a jelen Üzleti Terv nem egy elméleti elképzelés elméleti feldolgozása, hanem a Magyarországon eredményesen alkalmazott működő városfejlesztési modell kialakítása és működtetése során felhalmozott tíz éves gyakorlati tapasztalatokon alapuló pragmatikus javaslat arra, hogyan lehet a munka korábbi szakaszában kidolgozott előzetes településfejlesztési akciótervek megvalósítására egy hatékony szervezeti eszközt létrehozni, és milyen paraméterekkel lehet ezzel a szervezeti eszközzel az előzetes településfejlesztési akciótervekben feldolgozott önkormányzati településfejlesztési elképzeléseket piaci alapon, a vállalkozói tőke bevonásával és az önkormányzatok szempontjából pénzügyileg a legkedvezőbb módon megvalósítani. A modellt alkalmazva, a jelen Üzleti Terv készítése során az óvatosság elvének messzemenő érvényesítésével kerültek a pénzügyi tervbe az ott alkalmazott hipotézisek. Az Üzleti Tervben szereplő további paraméterek megállapításánál szintén az óvatosság, valamint a hatékony gazdálkodás, és a gyakorlati tapasztalatok fényében értékelt reális megvalósíthatóság szempontjai alkották a munka vezérfonalát.
2. AZ ÖNKORMÁNYZAT, A TELEPÜLÉSFEJLESZTÉS AKTÍV SZEREPLŐJE Magyarországon a politikai, társadalmi, gazdasági körülmények megváltozása miatt a településfejlesztési elképzelések végrehajtásának feltételei alapvetően megváltoztak a rendszerváltással. Az elmúlt 10 év folyamán megfogalmazódott önkormányzati elképzelések, fejlesztési koncepciók, rendezési tervek választ adnak arra a kérdésre, hogy mit tűznek ki településfejlesztési célként maguk elé az önkormányzatok. Ezután azonban felmerül a kérdés, hogy ki és hogyan fogja ezeket a rendezési tervekbe foglalt városfejlesztési célkitűzéseket a gyakorlatban is megvalósítani. Az Önkormányzatok saját forrásai igen szűkösek, így elsősorban a vállalkozások tevékenységére és esetleg a jövőbeli európai uniós támogatások igénybevételére lehet alapozni a településfejlesztési célok megvalósítását, ami azt jelenti, hogy a rendezési terveknek egyszerre kell biztosítani a gazdaságos vállalkozás lehetőségét, és a helyi önkormányzat által fontosnak tartott célkitűzések teljesíthetőségét. E bonyolult feladat kizárólag az Önkormányzat és a privát szféra együttműködésével valósítható meg. Ez a sokat emlegetett PPP-modell (publicprivat partnership), amelyet sikerrel alkalmaznak az Európai Unió számos országában. Magyarországon sajnos az önkormányzatok túlnyomó többsége még nem ismerte fel, hogy a településfejlesztés folyamatába aktív, irányító módon kell bekapcsolódni. “Vannak elképzeléseink, várjuk a befektetőket” –hangzik a jelszó, amely passzív, védekező helyzetbe sodorja az önkormányzatokat a privát vállalkozások kezdeményezéseivel szemben. A fő probléma az, hogy a magán szférától nem lehet várni valamennyi településrendezési probléma megoldását. Bevásárlóközpont, szálloda, iroda építésére ugyanis biztos akad vállalkozó, de egy településközpont rehabilitációja, vagy egy városi lakóterület kialakítása például már olyan összetett feladat, amelynek megvalósítása nem képzelhető el az önkormányzat aktív részvétele nélkül. Hogyan valósulhat meg a gyakorlatban a köz-, és a magánszféra együttműködése a településfejlesztés területén? A válasz valójában egyszerű, a feladatmegosztást az “ingatlanfejlesztés” és a “városfejlesztés” fogalmainak helyes értelmezése jelöli ki. Eszerint az ingatlanfejlesztésen egy olyan jól körülhatárolható projekt érthető, amelynek megvalósítása profitot eredményez, következésképpen felkelti a magán vállalkozások érdeklődését. Ezek megvalósításával tehát nem kell – sőt nem is szabad – az önkormányzatnak foglalkozniuk, hiszen az önkormányzat nem gazdasági vállalkozás. Ezzel szemben az önkormányzat irányítja a nagyobb területre kiterjedő településfejlesztési akciót, melynek célja a rendezési tervben rögzített “közcél” komplex megvalósítása. Ez a településfejlesztési akció ingatlanfejlesztési projektekből, valamint egyéb fejlesztésekből (pl. infrastruktúra) tevődik össze. Ez utóbbiakat valósítja meg az önkormányzat, ezzel mintegy előkészítve a terepet a magánvállalkozások számára.
A településfejlesztési akciót az önkormányzat akkor tudja megfelelően irányítani, ha önálló településfejlesztő társaságot hoz létre, – saját maga, vagy a kistérség többi településével társulva – kifejezetten erre a feladatra. Ismertek ugyan Magyarországon olyan kísérletek, amelyekben az önkormányzatok közvetlenül – bizottságokon, hivatali ügyosztályokon keresztül – kívánták kézben tartani a településfejlesztési projekteket, ezek azonban elhaltak az adminisztratív és politikai buktatók tengerében. Az aktív, operatív irányításra alkalmas önálló fejlesztő társaságot az önkormányzat elvben az alábbi szervezeti modellek szerint állíthatja fel: -
megbízást ad egy magán fejlesztő társaságnak az akció lebonyolítására, saját (100%-os tulajdonában álló) társaságot hoz létre, vegyes tulajdonú társaságot hoz létre, saját tulajdonosi többségének biztosításával.
Egy magántulajdonú fejlesztő társaság megbízásának legszembeötlőbb akadálya Magyarországon az, hogy ilyen – nagy tőkeerővel, kellő tapasztalattal, referenciákkal rendelkező – társaságok gyakorlatilag nem léteznek. Az európai országok többségében sem szívesen alkalmazzák ezt a módszert, mert nehezen biztosítható, hogy az önkormányzat megőrzi kellő rálátását, befolyását a projekt megvalósításának teljes folyamatában. A 100%-os önkormányzati tulajdonban álló társaság legfőbb problémája, hogy működése alig-alig különbözik egy hivatali ügyosztály működésétől. Ez azt jelenti, hogy a társaság elkezd az önkormányzat valós, vagy vélt politikai elvárásai szerint dolgozni, tevékenységében óhatatlanul háttérbe szorulnak a piaci szempontok, ez pedig a hatékonyság rovására válik. A vegyes tulajdonú településfejlesztő társaság olyan szervezeti modell, amely hazai viszonyaink között sikeresen alkalmazható. Az önkormányzati többségi tulajdon biztosítja azt, hogy a társaság az önkormányzatok érdekében fejti ki tevékenységét. A társaságot tehát az önkormányzatok alapítják, az önkormányzatok eszköze, amely e speciális konstrukcióban elsősorban közérdekű, önkormányzati feladatokat lát el. A tulajdonosi pozíciójából eredően az önkormányzatok tisztségviselőket biztosítanak a társaság ellenőrző testületébe oly módon, hogy ott a tulajdonlásnak megfelelően az önkormányzatok képviselői vannak többségben. Így nemcsak a stratégiai döntések meghozatalában dominálnak az önkormányzatok, a napi döntésekben is érvényesíthetik érdekeiket. A társaság további tulajdonosai – általában bankok – viszont folyamatosan őrködnek azon, hogy a működés hatékony, a piaci elvárásoknak megfelelően legyen. A vegyes tulajdonú gazdasági társaság modellje Franciaországban alakult ki és terjedt el, de Nyugat-Európa más országaiban is működnek hasonló típusú városfejlesztő társaságok. Magyarországon elsőként a Ferencvárosban jött létre vegyes tulajdonú városfejlesztő társaság 1992-ben (SEM IX. Városfejlesztő Rt). Az elmúlt tíz év gyakorlata igazolta a modell létjogosultságát, hiszen egy viszonylag szegény önkormányzat óriási volumenű építési beruházást tudott a KözépsőFerencváros területére csábítani. Az akció eredményességét – a számszerű eredményeken túl – számos hazai és nemzetközi elismerés is igazolja.
3. A VEGYES TULAJDONÚ ÖNKORMÁNYZAT ESZKÖZE
VÁROSFEJLESZTŐ
TÁRSASÁG
AZ
A vegyes tulajdonú városfejlesztő társaság az Önkormányzatok eszköze, vagyis a tevékenységét elsődlegesen az Önkormányzatok irányítják és a vegyes tulajdonú városfejlesztő társaság az Önkormányzatok kompetenciájába tartozó közérdekű városfejlesztési feladatokat hajt végre. Az Önkormányzatok elsődleges irányító szerepe két szálon keresztül valósul meg: -
az egyik az, hogy az Önkormányzatok a fentieknek megfelelően, többségi tulajdonosi pozíciójánál fogva uralják a Társaság működését és ellenőrzését (dominancia a taggyűlésben, Felügyelő Bizottságban),
-
a másik az, hogy a vegyes tulajdonú városfejlesztő társaság az Önkormányzat megbízásából tevékenykedik. Minden városfejlesztési akcióra – az Önkormányzatok képviselőtestületének határozata alapján – az Önkormányzat külön szerződést (ún. tervezési és megvalósítási megállapodást) köt a vegyes tulajdonú városfejlesztő társasággal. Ez a szerződés az előzőleg az Önkormányzat Közgyűlése által jóváhagyott végeleges és részletezett pénzügyi és városrendezési forgatókönyv alapján részletesen szabályozza az együttműködés módját és kereteit, a beszámolás és önkormányzati ellenőrzés, valamint a jóváhagyott forgatókönyv rendszeres aktualizálásának rendjét. Így az Önkormányzatok számára megbízói szerepkörben is biztosítja a folyamatos kontroll lehetőségét és a teljes átláthatóságot.
A szerződés megkötésével nem ér véget az Önkormányzat közreműködése. A szerződés megvalósításának időszakában a vegyes tulajdonú városfejlesztő társaság együttműködik az Önkormányzat szakigazgatási szerveivel, azok konzultációjával végzi összetett feladatait. Az Önkormányzat hagyja jóvá a területrendezési, városfejlesztési terveket, ő köt átfogó megbízási szerződéseket a Társasággal az akciók megvalósítására, de a szerződés keretén belül a Társaság szabad teret kap, mellyel biztosítható az önálló jogi személyekre, gazdasági társaságokra jellemző rugalmasság. 4. A VÁROSFEJLESZTŐ TÁRSASÁG FELADATAI, TEVÉKENYSÉGE A városfejlesztési akciók meghatározását, a Társaság feladatait, valamint a végrehajtás jogi és pénzügyi feltételeit az Önkormányzattal kötött szerződés tartalmazza. A szerződés egy pontosan lehatárolt területen belül végrehajtandó városfejlesztési akció megtervezésére és megvalósítására vonatkozik. A városfejlesztési akciók megvalósítása során a Városfejlesztő Társaság feladatai általában négy nagy csoportra oszthatók: 1. Az egyes komplex akciók tervezetének végleges formába öntése: - közterületek részletes tervei, a szükséges infrastruktúra fejlesztések tervei (utak közművek, zöldterületek),
-
az építési területek funkcióinak, (lakás, kereskedelem, iroda, közintézmények, stb) a beépítés feltételeinek (beépítési százalék, magasság, stb) meghatározása, pénzügyi tervek
2. A magántulajdonban lévő beépítetlen, vagy bontandó épületekkel beépített ingatlanok megvásárlása. 3. A rendezési munkák kivitelezése a közterületeken, az építési területek előkészítése (bontások és a közműhálózatokhoz való csatlakozások biztosítása, építési telkek kialakítása). 4. Az üressé tett és előkészített területek értékesítése építési vállalkozók, lakásépítők vagy befektetők részére. Az értékesítési bevételek visszaforgatásra kerülnek a településfejlesztési akciók további kiadásainak finanszírozására. A fenti feladatok végrehajtása a Vegyes Tulajdonú Településfejlesztő Társaság által elkészített említett és az Önkormányzat által előzőleg jóváhagyott végleges városfejlesztési akciótervben – komplex városrendezési és pénzügyi forgatókönyvben – meghatározott paramétereknek megfelelően történik, az Önkormányzat nevében és számlájára. A városfejlesztési modell alkalmazásával egy adott területen a piaci kereslet által megkívánt és a településrendezési tervek által megengedett módon és tömegben állíthatóak elő biztonságosan megvalósítható építési vállalkozási, beruházási projektek, amelyeket multinacionális cégek, vagy éppen kis és közepes méretű magyar vállalkozások tudnak megvalósítani. Az egyes építési vállalkozások, illetve beruházások előkészítése nem elszigetelten, egy-egy objektumra koncentráltan történik, hanem egy nagyobb összefüggő lehatárolt terület -az akcióterület- összehangolt fejlesztése keretében. A fejlesztés megvalósítása két dimenzióban halad előre, egymással összehangolt ritmusban, folyamatos iteratív oda-vissza csatolással. Ez a két dimenzió a következő: -
a szükséges területrendezési műveletek elvégzése, az értékesíthető építési telkek, illetve lehetőségek megteremtése érdekében, az építési lehetőségek, telkek értékesítése.
Az adott építési projekt megvalósításához szükséges feltételekkel rendelkező építési telket, illetve építési lehetőséget a településfejlesztő vegyes tulajdonú társaság alakítja ki és értékesíti a legkülönbözőbb építési projektek megvalósítói számára.
A Társaság klasszikus településfejlesztési tevékenységének lényege tehát az, hogy a rendezési terveknek és az akcióterveknek megfelelően, minden infrastruktúrális és jogi feltételnek megfelelő építési telkeket, illetve építési lehetőségeket hoz létre és azokat értékesíti a piacon olyan építési vállalkozók, illetve beruházók számára, akik ezeken olyan épületeket valósítanak meg, amelyek megfelelnek a szabályozási tervben és az akciótervben rögzített feltételeknek. Az építési lehetőségek konkrét fizikai és jogi feltételeinek megteremtésével a Társaság mobilizálja a helyi építési piacot, hiszen operatív városfejlesztő tevékenysége során olyan út-és közműépítési, területrendezési műveleteket hajt végre, amelyek elvégzése kiinduló feltétele a magán szektorba tartozó építési vállalkozók, illetve beruházók színrelépésének, de amelyek természete és volumene meghaladja az ő lehetőségeiket. Így a Településfejlesztő Társaság működése nem konkurenciát jelent a helyi építési vállalkozások számára, hanem éppen ellenkezőleg az ő részükre hoz létre olyan építési lehetőségeket amelyeket kis kockázattal és biztonságosan kalkulálva tudnak kihasználni még a kisebb – például lakásépítő – építési vállalkozások is. A Településfejlesztő Társaság tehát nem tesz mást, mint felbontja a teljes megvalósítási – városfejlesztési és építési – folyamatot olyan elemekre, amelyeket közületi finanszírozással, az ő irányításával kell megvalósítani és olyanokra, amelyek magánberuházások eredményeként valósulhatnak meg. Ezzel a módszerrel a következőket lehet elérni: •
a településfejlesztési-megvalósítási folyamat a piaci keresletnek megfelelően jól tervezhetővé, ezáltal hatékonyan és rugalmasan irányíthatóvá válik, ezáltal
•
biztosítható, hogy az építési lehetőségek értékesítéséből realizálható bevételek mindig a lehető legkedvezőbb mértékben ellensúlyozzák a területrendezési műveletek költségeit, így a
•
kezdeti területelőkészítési kiadások kedvező feltételek között megtérülhetnek az értékesítés előrehaladtával, sőt kedvező esetben egy önfinanszírozó mechanizmus is kialakulhat
•
a fejlesztett területen egymás közelében megvalósuló építési beruházások felerősítik a potenciális ingatlanbefektetők érdeklődését újabb ingatlan-projektek megvalósításának lehetősége iránt, így
mindezek eredményeképpen, a településfejlesztési modell működésmódjának lényegéből adódóan •
csökkennek a területrendezési műveleteket (önkormányzat, pénzintézetek) kockázatai és
•
csökkennek az építési vállalkozók, illetve beruházók befektetési kockázatai, mivel teljesen tiszta és számukra kedvező jogi, műszaki és pénzügyi feltételek mellett tudják megszerezni az építéshez szükséges területrészt egy folyamatosan felértékelődő nagyobb összefüggő területen belül.
finanszírozó
szereplők
Az így beinduló építési vállalkozások és beruházások ugyanakkor jól kezelhető projekt-finanszírozási, és biztonságos hitel-kihelyezési lehetőséget nyújtanak a Társaságban résztvevő finanszírozó partnerek számára is. 5. A VEGYES TULAJDONÚ TELEPÜLÉSFEJLESZTŐ TÁRSASÁG, JELLEMZŐI Az önkormányzati irányítás és piacorientált magatartás. Az önkormányzati többség, vagyis a legalább 50%+1 szavazati arány biztosítja az önkormányzatok részére az irányítás lehetőségét. Fontos azonban megjegyezni, – hiszen ez a hatékony működés alapja, – hogy az önkormányzatok közvetlen utasítást a társaságnak nem adhatnak, csupán a társaság irányító szerveiben folytatott vita alapján – a többi tulajdonosi partner véleményének figyelembevételével – érvényesítheti akaratát. Ezekben a vitákban a társaság privát szférát képviselő tulajdonosok általában a piaci viszonyok erőteljesebb figyelembevételét szorgalmazzák, ez pedig a hatékonyabb, piacorientált működés irányába fordítja a társaságot. Szorosabb banki együttműködés az önkormányzati projektek megvalósításában A fejlesztések megvalósításában érdekelt pénzintézet, illetve állami tulajdonú területfejlesztési szervezet tulajdonosa, társa az önkormányzatnak. Tulajdonostársként jobban ismeri a projekt hátterét, így alacsonyabb kamattal tudja finanszírozni a településfejlesztési akciókat. A banki kamatok csökkenésének következtében a hazai pénzintézetek, fejlesztési intézmények egyre nagyobb jelentőséget fognak tulajdonítani a biztonságos pénzkihelyezésnek, például településfejlesztési akciók finanszírozásának. Ebből a szempontból az a bank, amely részvényes a fejlesztő társaságban, rendkívül kedvező helyzetben van a konkurenseihez képest, hiszen gyakorlatilag a projekt gondolatának felmerülésétől kezdve folyamatosan jut információhoz. Átláthatóság A vegyes tulajdonú gazdasági társaság mint forma a tapasztalatok szerint az önkormányzati fejlesztések hatékony eszközének bizonyult. A rendszer működésének lényege, hogy egyrészt a társaság piaci viszonyok között a magánvállalkozásokra jellemző rugalmassággal dolgozik, másrészt ugyanakkor tevékenysége az önkormányzat számára teljes mértékben “átlátszó”. Ennek biztosítéka egyrészt az önkormányzati tulajdonosi többség, vagyis az önkormányzat tulajdonosi pozíciója. A másik nagyon fontos elem, hogy bár a társaság piaci viszonyok között működik, tevékenysége mégsem tekinthető kimondottan profit orientáltak. Az önkormányzattól kapott megbízásokat ugyanis a társaság az önkormányzat számlájára hajtja végre, így az akció nyeresége – adott esetben természetesen a veszteség is – az önkormányzatot illeti. A fejlesztő társaság az egyes akciók végrehajtására külön szerződést köt az önkormányzattal, amelynek ilymódon – megbízói helyzetéből adódóan – rálátása van a társaság tevékenységére.
Az önkormányzati költségvetés tehermentesítése, pénzügyi egyensúly A tehermentesített költségvetés nem azt jelenti, hogy a fejlesztő társaság gazdasági csodát csinál (pl. egy alapvetően támogatásra szoruló projektet nem képes önkormányzati hozzájárulás nélkül elvégezni). Mivel azonban a társaság az akcióterületen belül képződő bevételeket (pl. ingatlanértékesítések) visszaforgatja az akcióba, így csökkenti a költségvetésbe erre a célra egyébként beállítandó összeget. Ugyanúgy csökkenti ez a településfejlesztési modell az állami – illetve EU-s – támogatási igényt is, és a megnevezhető támogatások hatékony felhasználását biztosítja. Ha a pénzügyi egyensúly egy akción belül nem is valósítható meg, több – párhuzamosan bonyolított – településfejlesztési akció esetén még létrejöhet, így az önkormányzati költségvetés tehermentesítése is megvalósul. Valójában, minél több, párhuzamos fejlesztési akción dolgozik a társaság egy településen belül, annál nagyobb a valószínűsége annak, hogy az egyik akció deficitje a másik akció nyereségével – időlegesen, vagy véglegesen – kompenzálható legyen. A helyi gazdaság élénkítése A településfejlesztés több éven át tartó folyamata során jelentős összegű infrastrukturális beruházások valósulnak meg. Ez önmagában is élénkítőleg hat a helyi építési vállalkozók tevékenységére, hiszen ezeket a munkákat a fejlesztő társaság megbízása alapján ők végzik el. Az igazi gazdaságélénkítő hatás azonban azáltal jelentkezik, hogy a településfejlesztési akciók nyomán ingatlanfejlesztési projektek megvalósítására (építési beruházásokra) nyílik lehetőség, amelyek összességükben az infrastrukturális beruházások sokszorosát érhetik el, megrendelést biztosítva a helyi építőipari vállalkozásoknak, egyben sok új munkahelyet teremtve. A tapasztalatok szerint a privát vállalkozások szívesen kapcsolódnak be az önkormányzati irányítású településfejlesztési akcióba. Ebben az esetben ugyanis az egyes építési vállalkozások előkészítése nem elszigetelten, egy-egy épületre koncentráltan történik, hanem egy nagyobb összefüggő terület összehangolt fejlesztése keretében.
II. AZ ÜZLETI TERV ALAPJÁUL SZOLGÁLÓ ELŐZETES TELEPÜLÉSFEJLESZTÉSI AKCIÓTERVEK
A jelen dokumentáció tárgya egy olyan Vegyes Tulajdonú Kistérségi Településfejlesztő Társaság Üzleti Terve, amely azokat a települési önkormányzati településfejlesztési elképzeléseket valósítja meg, amelyekre vonatkozólag 2001. utolsó negyedévében elkészültek és elfogadásra kerültek az előzetes településfejlesztési akciótervek, amelyeket a kistérségi társulás számára a PRO RÉGIÓ ÜGYNÖKSÉG Kht finanszírozásával dolgozott ki a SCET Magyarország Városfejlesztő Rt.
III. ÜZLETI TERV
1. FEJEZET A TELEPÜLÉSFEJLESZTŐ TÁRSASÁG IRÁNYÍTÁSÁVAL, AZ ÖNKORMÁNYZAT ÉS A VÁLLALKOZÓI SZFÉRA EGYÜTTMŰKÖDÉSÉVEL MEGVALÓSÍTÁSRA KERÜLŐ TELEPÜLÉSFEJLESZTÉSI AKCIÓK PÉNZÜGYI FORGATÓKÖNYVE A MONOR ÉS TÉRSÉGE KISTÉRSÉGI TELEPÜLÉSFEJLESZTÉSI TÁRSASÁGA MEGALAKÍTÁSÁRA, A SCET MAGYARORSZÁG VÁROSFEJLESZTŐ RT ÁLTAL KÉSZÍTETT, ÉS A KISTÉRSÉG ÁLTAL ELFOGADOTT ELŐZETES TELEPÜLÉSFEJLESZTÉSI AKCIÓTERVEK ALAPJÁN.
A TELEPÜLÉSFEJLESZTÉSI AKCIÓK MEGVALÓSÍTÁSÁNAK ÖSSZESÍTETT PÉNZÜGYI TERVE EZER FORINTBAN
MAGYARÁZATOK A PÉNZÜGYI TERVHEZ •
A Pénzügyi Terv a települési önkormányzatok gazdálkodásának szabályaihoz illeszkedve pénzforgalmi szemléletben készült. Ez azt jelenti, hogy az egyes gazdasági események a pénzügyi teljesítésükkor kerülnek rögzítésre.
•
A vissza nem térítendő állami támogatás soron egységesen 30% arányú állami támogatás került betervezésre. A támogatás vetítési alapja a IV. kiadások 1, 2.7, 2.8, 2.9, 2.10, 2.12. sorainak összege.
A 30%-os állami támogatás hipotézise az óvatosság elve alapján az alábbi megfontolásokon alapul. -
A magyarországi támogatási rendszer folyamatos fejlődésben van politikai és EUintegrációs okok miatt. A Pénzügyi Terv tárgyát képező operatív önkormányzati településfejlesztés támogatása az EU országainak gyakorlatával szemben Magyarországon nemhogy prioritást nem élvezett ezidáig, de néhány kivételtől eltekintve az arra illetékesek mintha tudni sem akartak volna róla. Ez a körülmény valószínűleg összefüggésben van az EU által is kritizált jelenlegi projekt-hiánnyal. Ugyanakkor különböző témákban kialakultak és viszonylag olajozottan működnek olyan támogatási rendszerek, amelyek részben alkalmazhatóak a Pénzügyi Terv tárgyát képező fejlesztések megvalósítása során is. Például az ipari parki támogatási rendszer a Nyáregyházi Ipari Terület, vagy a vidékfejlesztési célelőirányzat falumegújítási fejezete az Ecseri településfejlesztési akció esetében. Az említett működő pályázati rendszerek 50%-os arányú, sőt az önkormányzatok esetében azt jóval meghaladó arányú támogatást is lehetővé tesznek elvileg és a keret határáig.
-
A regionális és a megyei támogatási rendszer kialakításánál már elmozdulás történt annak érdekében, hogy az EU gyakorlatához jobban alkalmazkodó támogatási rendszer működjön. Ez a folyamat az integráció előrehaladtával és a strukturális alapok forrásainak hozzáférhetővé válásával nyílván csak erősödni fog. Így van rá remény, hogy a pályázati támogatási rendszer a helyére kerül, a támogatási pályázat nem öncél lesz, hanem egy eszköz arra, hogy az EU normáinak megfelelően társfinanszírozásos alapon felépülő finanszírozási konstrukciókba illesztve hatékonyan lehessen eszközként használni a pályázatokkal megszerezhető támogatási forrásokat.
-
A fentiek fényében a 30%-os támogatási arányterve óvatosnak és reálisnak tekinthető az 50%-os, illetve 90%-os támogatáshoz képest.
-
A pénzügyi modell vizsgálata során az egyes változatokból azt lehetett megállapítani, hogy a 20%-os támogatási arány mellett a projekt indítása és megvalósítása nehezen finanszírozható lenne. az 50%-os, vagy nagyobb támogatási arány túl kényelmessé tenné a megvalósítást, pazarlásra ösztönözne, máshol hatékonyabban felhasználható támogatási forrásokat kötne le, ezért a tárgyalt fejlesztési akcióknál Káva esetének kivételével nem javasolható, ott viszont azért lenne kérdéses, mert ami elvileg lehetséges, az nem biztos, hogy a valóságban is megszerezhető támogatás.
•
Az egyes településfejlesztési akciók megvalósításának időbeli ütemezése arra épül, hogy minden egyes akció - elindul a szükséges tervezési jellegű előkészítő munkálatok végeztével, - a várható pénzügyi és piaci realitásoknak megfelelőn fokozatosan, több év alatt valósul meg, olyan ütemben, ami az operatív városfejlesztés gyakorlati tapasztalatai és a jelenleg ismeretes helyi piaci viszonyok összevetése alapján elképzelhető.
2. FEJEZET A TERVEZETT ALAPTŐKE NAGYSÁGÁNAK ÉS ÖSSZETÉTELÉNEK PONTOSÍTÁSA AZ1. FEJEZETBEN BEMUTATOTT PÉNZÜGYI FORGATÓKÖNYVVEL ÖSSZHANGBAN.
1. A TÁRSASÁG TERVEZETT SZERVEZETI FORMÁJA A településfejlesztési modell hazai működési tapasztalatinak fényében a szervezetalakítás a legegyszerűbb formában és társasági tőkeösszetétellel javasolható. A célszerű szervezeti forma gazdasági társaság, mert a szervezet gazdasági tevékenységét (operatív településfejlesztés) piaci alapon és pénzügyi szempontból hatékonyan kell végezni. A tevékenység maga csak akkor működhet így, ha azt professzionális szinten és profitorientáltan végzik, még akkor is ha az önkormányzati tulajdonosok elsődleges érdeke a társasággal kapcsolatban nyilvánvalóan nem a társasági profit kivétele. A gazdasági társasági formában szóba jövő Kft, vagy Rt közül az adott esetben a Kft látszik célszerűnek. Ezt a társaság sajátos helyzete, a költségkímélés szempontja, valamint az önkormányzati képviselőkre vonatkozó összeférhetetlenségi törvények indokolják. A korlátolt felelősségű társaságot azonban az alábbi sajátos peremfeltételekkel célszerű létrehozni: • •
•
A társaság operatív stratégiai irányítását a taggyűlés végzi, amely legalább félévente összeül, és amelyekben az önkormányzati tulajdonosok a legmagasabb szinten is helyet foglalhatnak. Az ügyvezető tevékenységét a magyarországi gyakorlathoz képest a törvény keretei között sokkal szorosabban ellenőrzi és korlátozza a felügyelő bizottság, amely legalább negyedévente összeül és érdemben, folyamatában ellenőrzi az ügyvezető tevékenységét. A fentiek szerint működő taggyűlés és felügyelő bizottság az eltérő motivációjú tulajdonosok számára gyakorlatilag ahhoz hasonló beleszólási lehetőséget biztosít a társaság működésébe, mint egy részvénytársaság igazgatósága.
2. AZ ALAPTŐKE NAGYSÁGA Ahhoz, hogy a településfejlesztési akciók megvalósításának tervezett üteme a pénzügyi forgatókönyvnek megfelelően tartható legyen, a megvalósító társaságot időben létre kell hozni. A gyakorlati tapasztalatok szerint ez csak viszonylag kis alaptőke és a lehető legegyszerűbb tőkeösszetétel mellett képzelhető el megfelelő ütemben. Az alaptőke nagyságát döntően meghatározó kérdések egyike, hogy az teljes egészében készpénz-e, vagy egy része esetleg ingatlan-apport. Az ingatlanapport mellett ugyanis a készpénz hányadnak kell önmagában annak az alapkövetelménynek megfelelnie, hogy a tervezett veszteség mellett az indulás első két évének működése biztonságosan finanszírozható legyen belőle. Így ingatlanapport esetén az alaptőkének magasabb összegűnek kell lennie, mint ha teljes egészében készpénzből áll.
Ugyanakkor az önkormányzati ingatlanapport meghatározása, értékelése időigényes folyamat. Az ingatlan-apport esetleges komplikációi és időigénye miatt mindenképpen az javasolható az adott körülmények között, hogy a társaság teljes alaptőkéje készpénzből álljon. Az Üzleti Terv 3. fejezete tartalmazza a társaság tervezett ráfordításait, 5. fejezete pedig szimulált eredménykimutatását. Ezek alapján a településfejlesztő társaságok létrehozásában és működtetésében szerzett gyakorlati tapasztalatok fényében látható, hogy a társaság működésének biztonságos elindításához szükséges alaptőke minimális nagysága 40 millió Ft. Az alaptőke nagyságát az induláskor azért sem célszerű túl magas értékben meghatározni, mert a potenciális külső partnerek részéről sem várható reálisan, hogy az első lépésben 20-30 millió Ft-nál több készpénzzel vegyenek részt a társaságalakításban. 3. AZ ALAPTŐKE TERVEZETT ÖSSZETÉTELE •
Minimum 50% és szavazati többség a taggyűlésben: Monor Város Önkormányzata és a társaságba belépő kistérségi települések önkormányzata.
•
Maximum 50 % és szavazati kissebbség a taggyűlésben: a fejlesztések megvalósításában pénzintézeti partnerek: -
érdekelt
fejlesztési
intézményi,
Regionális Fejlesztési Holding Rt, Budapesti Agglomerációs Fejlesztési Kft (RFH leányvállalata), Első Magyar Infrastruktúra Befektetési Rt (MFB szakmai leányvállalata), PRO RÉGIÓ Kht OTP Rt, Postabank Rt, egyéb kereskedelmi bankok (BB, Raiffeisen, stb.).
illetve
3. FEJEZET A TELEPÜLÉSFEJLESZTŐ TÁRSASÁG TERVEZETT RÁFORDÍTÁSAI A MŰKÖDÉS ELSŐ ÖT ÉVÉBEN
3. A TELEPÜLÉSFEJLESZTŐ TÁRSASÁG TERVEZETT RÁFORDÍTÁSAI A MŰKÖDÉS ELSŐ ÖT ÉVÉBEN EZER FORINTBAN S.sz.
Megnevezés
1.
Anyagjellegű ráfordítások
1.1
2003
2004
2005
2006
2007
2.920
5.020
5.020
5.020
5.020
Anyag költség
800
1.600
1.600
1.600
1.600
1.1.1
Nyomtatvány, irodaszer
200
400
400
400
400
1.1.2
Áram, gáz, víz, csatorna
300
600
600
600
600
1.1.3
Üzemanyag
300
600
600
600
600
1.2
Igénybe vett szolgáltatások
1.870
2.920
2.920
2.920
2.920
1.2.1
Belföldi utazás
-
-
-
-
-
1.2.2
Posta, telefon
700
1.400
1.400
1.400
1.400
1.2.3
Fénymásolás, dokumentálás
100
200
200
200
200
1.2.4
Karbantartás javítás
150
300
300
300
300
1.2.5
Újság előfizetés
-
-
-
-
-
1.2.6
Reklám, hirdetés
-
-
-
-
-
1.2.7
Könyvelés
720
720
720
720
720
1.2.8
Könyvvizsgálat
-
-
-
-
-
1.2.9
Jogi tanácsadás
100
100
100
100
100
1.2.10. Iroda bérleti díj
240
480
480
480
480
1.2.11
Egyéb
100
200
200
200
200
1.3
Egyéb szolgáltatások
250
500
500
500
500
1.3.1
Biztosítás
50
100
100
100
100
1.3.2
Bank költség
200
400
400
400
400
2.
Személyi jellegű ráfordítások Bérköltség
12.320
18.020
18.020
18.020
18.020
8.520
12.720
12.720
12.720
12.720
2.1 2.2
500
500
500
500
500
2.3
Személyi jellegű egyéb ráfordítások Közterhek
3.300
4.800
4.800
4.800
4.800
3.
Amortizáció
1.050
2.100
2.000
2.000
2.000
4.
Egyéb ráfordítások
120
550
850
650
400
4.1
Önkormányzati adók
70
500
800
600
350
4.2
Egyéb
50
50
50
50
50
16.410
25.690
25.890
25.690
25.440
Ráfordítások összesen
MAGYARÁZATOK A TÁRSASÁG TERVEZETT RÁFORDÍTÁSAIHOZ •
•
•
A társaság létszáma 2003-ban két fő: -
ügyvezető
-
titkárnő
az operatív településfejlesztés tervezésében és megvalósításában jártas, vagy a szükséges ismeretek elsajátítására alkalmas okleveles építészmérnök (BME)
A társaság létszáma 2004, 2005, 2006 években 4 fő, az új belépők: -
főmérnök
-
titkárnő
az operatív településfejlesztési akciók megvalósításához, a beruházások irányításához és a kereskedelmi tárgyalások sikeres lebonyolításához szükséges alapismeretekkel rendelkező építészmérnök, építőmérnök, vagy építőipari üzemmérnök
A 2003. évi fő tevékenység az egyes akciók előkészítése egymással párhuzamosan: -
tervezési és megvalósítási megállapodások megkötése az önkormányzatokkal tervezési előkészítő munkák elvégzése
•
2004-től indul a Pénzügyi Tervnek megfelelő az egyes településfejlesztési akciók párhuzamos megvalósítása. Az akciók egyik részét az ügyvezető, másik részét a főmérnök irányítja teljes egészében. Az általa vezetett akciók irányítása mellett értelemszerűen az ügyvezető feladata a társaság igazgatása is, a társasági szerződésben meghatározásra kerülő mértékű önállósággal.
•
A bérezés az ügyvezető és a főmérnök leterhelésének és teljesítményének megfelelően piaci mértékű.
•
A társaság az ügyvezető, és a főmérnök részére egy-egy 3,5 millió Ft értékű gépkocsit vásárol.
•
A felügyelő bizottság 7 tagú, tagjai havi 30 ezer Ft tiszteletdíjat kapnak.
•
A társaságnak legkésőbb az ötödik évben újabb településfejlesztési akciót (akciókat) kell indítania, hogy a tulajdonosok számára érdemes legyen fenntartani, ellenkező esetben a jelenleg ismert, és a Pénzügyi Tervben bemutatott településfejlesztési akciók befejeztével a társaságot – mint ami célját betöltötte – megszűntethetik.
4. FEJEZET A TELEPÜLÉSFEJLESZTŐ TÁRSASÁG TERVEZETT BEVÉTELEI AZ ELSŐ FEJEZETBEN BEMUTATOTT TELEPÜLÉSFEJLESZTÉSI AKCIÓK MEGVALÓSÍTÁSÁBÓL.
A TELEPÜLÉSFEJLESZTŐ TÁRSASÁG BEVÉTELEI A településfejlesztő társaság az Üzleti Terv 1. fejezetében bemutatott településfejlesztési akciókat az érintett települési önkormányzatok megbízásából, azok nevében és számlájára valósítja meg az erre vonatkozóan megkötésre kerülő tervezési és megvalósítási megállapodásnak megfelelően. Az egyes akciók bevételei az adott önkormányzatot illetik, kiadásai azt terhelik. A településfejlesztési akciók megvalósítási költségei között szerepel a megvalósítás irányításának díja (IV. Kiadások, 3. sor). Ez jelenti egy-egy akció végrehajtása településfejlesztő társaság bevételét.
során
a
megvalósítást
irányító
Az akció ezen költségelemét úgy célszerű meghatározni, hogy a Pénzügyi Terv szerint biztonságosan fedezze a társaság éves működési ráfordításait, és olyan nagyságú minimális profitot is eredményezzen legalább a működés 3. évétől, ami a nem-önkormányzati partnerek számára is biztosítja társasági tőkebefektetésük megtérülését minimális szinten. A különböző akciók díjazásának egységes kezelése, valamint a társaság személyzetének megfelelő módon történő ösztönzése szempontjából a nemzetközi gyakorlatban az a normatív megoldás bizonyult a „legkevésbé rossznak” amikor a díjazás egyik fele a beruházásokhoz, másik fele az értékesítéshez kötődik. Európában a 6+6% alakult ki. Ezt Magyarországon az önkormányzatok sokallják, illetve bizonyos esetekben a piacon nehéz kitermelni. A szükséges és elégséges mértékű díjazás meghatározása érdekében a tervezés során vizsgálatra került a 3+3%, a 4+4% és az 5+5% alternatívája. A 3+3%, ami gyakorlatilag a hagyományos ingatlanközvetítési és megbízott beruházói tevékenység díjazása, nem elégséges a társaság finanszírozásához. Az 5+5% az adott körülmények között olyan extra méretű profitot eredményezhetne a társaság szintjén, ami nem cél, és a 4+4%-os díjazás is igen kényelmes lenne a társaság szempontjából. A hatékonyság –és az önkormányzatok költségkímélő követelményét szem előtt tartva a díjazás 3,5-3,5%-ban lett megállapítva az értékesítési bevételekre, valamint a tervezési és megvalósítási kiadásokra vetítve. Az így megállapított díjazás ugyan nagyon feszített de a társaság hatékony működtetése mellett tartható, az önkormányzatok szempontjából pedig költségtakarékos.
5. FEJEZET A TELEPÜLÉSFEJLESZTŐ TÁRSASÁG SZIMULÁLT EREDMÉNYKIMUTATÁSA A MŰKÖDÉS ELSŐ ÖT ÉVÉRE
5. A TELEPÜLÉSFEJLESZTŐ TÁRSASÁG SZIMULÁLT EREDMÉNYKIMUTATÁSA A MŰKÖDÉS ELSŐ ÖT ÉVÉRE EZER FORINTBAN
2003
Összes bevétel
Összes ráfordítás
Adózás előtti eredmény Adófizetési kötelezettség (most ismert adómértékkel számítva) Adózott eredmény
Jóváhagyott osztalék
Mérleg szerinti eredmény
2004
2005
2006
2007
4.228
26.654
42.594
33.022
18.855
16.410
25.690
25.890
25.690
25.440
-12.182
964
16.704
7.332
-6.585
-
-
987
1.320
-
-12.182
964
15.717
6.012
-6.585
-
-
4.000
4.000
-
-12.182
964
11.717
2.012
-6.585
6. FEJEZET A TELEPÜLÉSFEJLESZTŐ TÁRSASÁG SZIMULÁLT MÉRLEGE A MŰKÖDÉS ELSŐ ÖT ÉVÉRE.
6. A TELEPÜLÉSFEJLESZTŐ TÁRSASÁG SZIMULÁLT MÉRLEGE A MŰKÖDÉS ELSŐ ÖT ÉVÉRE EZER FORINTBAN
A. Befektetett eszközök I. IMMATERIÁLIS JAVAK II. TÁRGYI ESZKÖZÖK III. BEFEKTETT PÉNZÜGYI ESZKÖZÖK B. Forgóeszközök I. KÉSZLETEK II. KÖVETELÉSEK III. ÉRTÉKPAPÍROK IV. PÉNZESZKÖZÖK C. Aktív időbeli elhatárolások ESZKÖZÖK ÖSSZESEN
2003 3.202 67 3.135 -
2004 5.506 101 5.405 -
2005 3.710 35 3.675 -
2006 2.509 69 2.440 -
2007 1.308 103 1.205
25.228 440
24.094 2.776
272.760 4.437
287.751 3.440
307.572 1.964
24.788 50
21.318 50
268.323 50
284.311 50
305.608 50
28.480
29.650
276.520
290.310
308.930
D. Saját tőke
27.818
28.782
40.499
42.511
35.926
I. JEGYZETT TŐKE II. JEGYZETT, DE MÉG BE NEM FIZETETT TŐKE III. TŐKETARTALÉK IV. EREDMÉNYTARTALÉK V. LEKÖTÖTT TARTALÉK VI. ÉRTÉKELÉSI TARTALÉK VII. MÉRLEG SZERINTI EREDMÉNY
40.000
40.000
40.000
40.000
40.000
E. Céltartalékok F. Kötelezettségek I. HOSSZÚ LEJÁRATÚ KÖTELEZETTSÉGEK II. RÖVID LEJÁRATÚ KÖTELEZETTSÉGEK G. Passzív időbeli elhatárolások FORRÁSOK ÖSSZESEN
-
-
-
-
-
-12.182
-12.182 964
-11.218 11.717
2.012
2.511 -6.585
632
838
234.981
247.799
272.964
-
-
-
-
-
499
632
838
234.981
247.799
272.964
30
30
40
40
40
276.520
290.310
308.930
28.480 29.650
