A lakás: „ÉRTÉK” Csorba Zoltán: Lakásépítés, lakásgazdálkodás
„OTTHON”
►
Csorba Zoltán
„ÉRTÉK”
„LAKÓHELY”
„TERMÉK”
2
ÉRTÉK Valaminek az a tulajdonsága, ami társadalom, (vagy az egyén) részére való fontosságot fejezi ki. (Értelmező kéziszótár) Érték az, amiért áldozatot hozunk. („Irracionális döntés”) Anyagi javak és elvont (erkölcsi) értékek: a kettő egymásra hatása. A társadalom értékítélete. Értékválságok. Csorba Zoltán
3
A lakás, mint érték Saját, személyes: VAN lakásom, JÓ lakásom van (lakóérték), SZÉP lakásom van, FEKVÉSE, KILÁTÁSA, STÁTUSZA, Csorba Zoltán
Közös, általános: NAGYSÁGA KOMFORTFOKOZATA SZERKEZETE ÁLLAGA TULAJDONA PIACI ÉRTÉKE LAKBÉRE 4
A lakóingatlan, mint érték A személy részére A. A háztartás üzemköltségeinek alakítása, B. Jövedelem termelő erőforrás C. Tartalék képzés
Csorba Zoltán
A társadalom részére: A. szociális béke és jólét B. Népesedéspolitika C. Területfejlesztés, településpolitika D. Bevételi forrás (adó, díjak)
5
A lakás, mint ingatlan A lakás, mint ingatlan, ezzel kapcsolatos jogok és kötelezettségek a tulajdonos, a fenntartó, a bérlő (használó) részére. ■ A lakás építésének, illetve kialakításának feltételei. ■ A lakás használatára vonatkozó szabályok. ■ A lakófunkció megváltoztatásának feltételei. ■ Adózási és egyéb közteherviselési kötelezettségek. Csorba Zoltán
6
Tulajdon, birtok, vagyon Birtok: az alanyok között létrejött és társadalmilag elismert kapcsolat, amely biztosítja a tulajdon használatát, a tulajdonos felé irányuló kötelezettségek tiszteletben tartásával. Tulajdon: Olyan birtok, amely felett a tulajdonos kizárólagosan és autonóm módon rendelkezik. Vagyon: A társadalmi és gazdasági értéket képviselő tulajdon és haszonszerzést biztosító jogosultságok összessége, ebből levonva a tulajdont terhelő kötelezettségeket A vagyont terhelő kötelezettségek összege meghaladhatja a vagyon értékét. Csorba Zoltán
7
A tulajdonos A tulajdonos az a természetes vagy jogi személy, aki az adott tulajdon vonatkozásában jogképes, „szerzőképes”, jogosult a tulajdon birtokolására. A tulajdonos a jogviszony következtében jogosult a tulajdon (törvényben korlátozható) hasznosítására, és köteles a tulajdont érintő kötelezettségek teljesítésére. A tulajdonos kötelezhető az ingatlan karbantartására, a keletkező veszélyhelyzetek elhárítására, az infrastruktúra fejlesztésében való részvételre, és közérdekű beavatkozások tűrésére. Csorba Zoltán
8
Osztatlan közös tulajdon Több személy egyetemesen gyakorolja osztatlan közös tulajdonára vonatkozó jogait, (pl. a társasházak közös tulajdonban levő részeire vonatkozóan). A jogok és kötelezettségek a tulajdonhányad arányában illetik meg őket. Valamennyi tulajdonos egyetértése szükséges a vagyon átruházásához, az ingatlan használatára vonatkozóan többségi szavazás dönt. A közös tulajdon egy részének használatára megállapodhatnak a tulajdonosok egymás között.
Csorba Zoltán
9
Tulajdonformák Köztulajdon, (állami, önkormányzati tulajdon) Közterületek, köztulajdonban levő ingatlanvagyon Magántulajdon, természetes vagy jogi személyek tulajdona, akik -(amelyek)- a törvények és jogszabályok betartásával a magántulajdonnal gazdálkodni jogosultak, jogszabályokban egyértelműen rögzített kötelezettségek és korlátozások mellett.
Csorba Zoltán
10
Az ingatlan A tulajdonban levő földterület, és azon létesített épületek, illetve építmények. A föld és a felépítmény tulajdonviszonyai eltérőek lehetnek. (Pl. a társasház telke közös tulajdon, a lakás külön albetétben nyilvántartott önálló tulajdon, ezért külön értékesíthető!) Az ingatlan, mint apportált tőkehányad. A lakóingatlannal kapcsolatos különleges szabályok, (pl. kilakoltatási moratórium télen, stb.)
Csorba Zoltán
11
Az ingatlan nyilvántartása. A földügyi igazgatás intézményrendszere, az intézmények működése, az ingatlan nyilvántartás jogi szabályozása. A földhivatalok feladatai, működése, területi felépítése. Az ingatlan nyilvántartás. Az ingatlan nyilvántartás alapelvei, (bejegyzés, nyilvánosság, közhitelesség, kérelemhez kötöttség, rangsor, okirat elve). Az ingatlan telekkönyvi bejegyzése jogot keletkeztet: az átruházás csak a telekkönyvi bejegyzéssel válik jogszerűvé. Ptk. Csorba Zoltán
12
Az ingatlan értéke Az ingatlan értéke az értékelés céljától függően, igen tág határok között határozható meg, jelentősen különbözhet a ■ Piaci érték ■ Befektetési érték ■ Felszámolási érték ■ Előszereteti érték ■ Presztízs érték ■ Könyv szerinti érték ■ Árverési érték Csorba Zoltán
13
Ingatlan értékelés Az ingatlan értékelése történhet: ■ A piaci tranzakciók alapján, a megközelítően azonos helyzetek összehasonlításával ■ Az újraelőállítási költségigényének figyelembe vételével, ■ A tőke hozamtermelő képessége alapján A háromféle értékelés eltérő eredményekre vezet. Az érték alapú ingatlanadóztatás során az adóalap megállapításánál további bizonytalanságot jelent a benne lakó helyzete, és az értékváltozás követése. Csorba Zoltán
14
Jelenlegi érték (present value) Olyan aktíva jelenlegi értéke, amely jövedelem áramlást biztosít az idő függvényében. A jelenlegi érték ebből eredően egy későbbi időben A. Növekedhet: árfolyam, kamat, felértékelődés, stb. következtében B. Csökkenhet: avulás, infláció, leértékelődés, stb. következtében.
Csorba Zoltán
15
Befektetési érték A lakás, mint befektetés értékének megtérülését egyfelől az ingatlan értékállósága, másrészt a bérlő jogai befolyásolják (pl. moratórium) ■ Tőke biztonsága ■ Bevétel biztonsága ■ Likviditás ■ Feloszthatóság ■ Megszerzés/Fenntartás/Felszámolás költségei ■ Kockázat ■ Állami beavatkozás „veszélye”
Csorba Zoltán
16
Ingatlan értékváltozások Értéknövelő hatás
Értékcsökkentő hatás
■ Karbantartás ■ Környezeti minőség javulása ■ „Divat” ■ Tőzsdei mozgások ■ Infláció
■ ■ ■ ■
Csorba Zoltán
Természetes kopás Adósságteher Igénybevétel („lakott”) A környezet szlömösödése ■ Piaci recesszió
17
Csorba Zoltán
18
Befektetés megtérülése Lakás
Értékpapír
16,4m Ft, 55m2, 16,4m HUF Banki kamat, rövid lejáratra: 550-60 000 Ft/ hónap, -közös 6%, költség Nyílt végű befektetési alap éves lejáratra: 7-10%, Éves hozam: 600 000 Ft = 3,658% + az ingatlan piaci érték növekedése (?) - jövedelemadó SZJA - - elhasználódásból adódó értékvesztés Csorba Zoltán
Elérhető: 0,5 -1,64 m Ft/év Adó és kockázat nélkül
19
Források ■ Saját munka, ■ Saját tőke, ■ Természetbeni támogatások, (telek) ■ Pénzbeli támogatások ■ Kedvezmények, ■ Hitel Csorba Zoltán
Jelzálog hitelek: A jelzálog hitelek (mortgage, mortgage loan) olyan, általában ingatlan alapú hitelek, amelyeket erre a célra alapított intézet nyújt. A szükséges forrást a bank jelzálog- levél kibocsátásával biztosítja. Hosszú lejáratú befektetési forma 20
Hitel és eladósodás A hitel a jövőbeni növekedés megelőlegezése, vagy a vagyon felélése. Az adós besorolása: „jó” adós vagy „rossz” adós. Kockázatok és garanciák Bérlakás vagy sajátlakás. ■ A lakbér: piaci vagy „non profit” ■ A saját tulajdonú lakás költsége: önrész + hitel. ■ A hitel fedezete: a várható jövedelem és a megépült lakás, mint vagyontárgy, pénzbeli megtakarítás, befektetés. Csorba Zoltán
21
Vagyonvesztés A vagyon értékének csökkenése: ■ Avulás: fizikai avulás, karbantartás hiánya, stb. Erkölcsi avulás (obsolescence), a követelmények változása miatt leértékelődés. (Kéményszabvány, hő technika, stb.) ■ A vagyont terhelő kötelezettségek növekedése, (többletterhek, kamatok, közterhek, stb.) ■ Vagyonfelélés. (Ráfordítások csökkentése, források kivonása)
Csorba Zoltán
22
Hiteltörlesztés ■ A törlesztő részlet nagysága, aránya a családi jövedelemhez viszonyítva, ■ Annuitás: a hosszúlejáratú hitelek törlesztése egyenlő részletekben, határidőre ■ Kamatperiódusok, ■ Moratórium: haladék ■ Átütemezés (növekvő kamat vagy árfolyam változás miatt) azonos törlesztő részlet, meghosszabbított törlesztési idő.
Csorba Zoltán
23
Mi mennyi ? ■ Hiteldíj:Kamatok, rendelkezésre állás, elbírálás, és egyéb költségek : THM, (teljes hiteldíj mutató). ■ Jelenérték: Inflációs hatások, (fix és változó kamatozás) ■ Bruttó- nettó ■ Árfolyamkockázatok (deviza alapú kölcsönök) ■ Kamat és tőketörlesztés. Csorba Zoltán
24
A lakás bére: a lakbér A lakbér kategóriái: ■ Piaci lakbér, a kínálat és kereslet határozza meg, de az állam szabályozhatja, illetve kompenzálhat. A piaci bérlakással szemben követelmények támaszthatók, az ebből szerzett jövedelem adóztatható. A piaci lakbér profitot eredményezhet. ■ Non-profit lakbér, a lakás üzemelésével és fenntartásával kapcsolatos kiadásokat tartalmazza, a fel nem használt tartalékokat, illetve a keletkező többletet visszaforgatja a rendszerbe. ■ Szociális lakbér: az előző kettő még engedmény vagy támogatás formájában tovább csökkenthető. A szociális bérű lakás ne legyen a minimális követelményekhez képest csökkentett igényű! Csorba Zoltán
25
A lakbér tartalma A lakás önköltsége: az építési költségek időarányos része, (amortizációja) a lakás fenntartására és üzemeltetésére fordított kiadások, ideértve a díjakat és közterheket is. Banki költségek. Rendkívüli kiadások: pl. a szabályok változása miatt. (kéménybélelés, hő technika) A lakbér általában az önköltség + profit. Egyéni megállapodás köthető többletszolgáltatásokra, illetve a bérlő átvállalhat üzemeltetési költségeket, pl. vízdíj, fűtés, stb.
Csorba Zoltán
26
Sajátlakás - bérlakás Bérlakás: ■ Kaució(?) ■ Lakbér: 4-8 € /m2 / hó, ■ 60m2= 72 - 144 000 Ft/hó ■ Havi kiadás: Lakbér, + vízdíj + fűtés+villany cca.: 100-170 000 Ft/hó
Sajátlakás ■ Lakás ára: 19mFt/60m2 ■ Önerő: 5,7m Ft ■ Hitel:13,3mFt/25év ■ Havi kiadás: Hiteltörlesztés: 107 957 Ft, Közös költség: 11 000Ft + vízdíj + fűtés+villany +felújítás cca.: 140-150 000 Ft/hó
Csorba Zoltán
27
A társadalom lakásvagyona
Csorba Zoltán
28
Társadalmi szerepvállalás A társadalmi igények érvényesítése érdekében indokolt a társadalmi szerepvállalás. Ez megnyilvánulhat: ■ Esélyteremtésben ■ Garanciákban ■ A piaci helyzet befolyásolásában (non-profit akciók) ■ A lakás mobilitás elősegítésében ■ Szociális támogatásban ■ Elhelyezésben A méltányosság érdekében indokolt rögzíteni a társadalmilag elismert lakásszükségletet, lakásigényt. Csorba Zoltán
29
A társadalmi szerepvállalás szervezeti keretei ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■
Állami szervezetek, kormányhivatalok Önkormányzatok Önkormányzatok gazdasági szervezetei Non-profit szervezetek Alapítványok Egyházak (?) Pénzintézetek Nyereségérdekelt szervezetek.
Csorba Zoltán
30
Budapesti lakástulajdonosok, 1941.
Csorba Zoltán
31
A lakáspolitika feladatai A lakásvagyon létrehozása, ezen belül: ■ Lakóterületek kijelölése, az infrastruktúra és a környezet alakítás feltételeinek biztosításával, ■ A befektetői szándék, és a tőke garanciája, ■ A megvalósításhoz szükséges (megbízható) kivitelezői háttér A lakásállomány működtetése: ■ Az épületek üzemeltetése, fenntartása, korszerűsítése, ■ A gazdálkodás pénzügyi feltételeinek folyamatos egyensúlya, Az otthonteremtés, lakáshoz jutás feltételei ■ A „lakáselosztás” feltételeinek szabályozása, ■ Esélyteremtés és szociális támogatás, biztonsági garanciák
Csorba Zoltán
32
A lakásviszonyok feltárása ■ A lakásvagyon regisztrálása, mennyiségi, minőségi értékelése, ■ A lakott lakások aránya, a lakók száma, az igénybevétel jogcíme ■ Lakáshoz jutási esélyek, ■ Igények és szükségletek, ■ Igények felmérése,
Csorba Zoltán
33
A magyar lakásvagyon Az ország lakásvagyona, a település lakásvagyona tulajdonviszonyoktól függetlenül az a lakásállomány, amely az adott közigazgatási egység területén van. A lakásvagyon különleges része az ingatlanvagyonnak, ugyanakkor a lakott ingatlan nem feltétlenül része a lakásvagyonnak. (Mi tekinthető lakásnak?) A lakásvagyon összetétele, minősége, kihasználtsága a társadalom életére és a gazdaság működésére jelentős hatást gyakorol. A gazdálkodás felelőssége a tulajdonos, a használó (lakó), továbbá a társadalom között oszlik meg, különböző arányban. 8társadalmi szerepvállalás mértéke)
Csorba Zoltán
34
Lakásvagyon értelmezése. A lakásvagyon részei képezhetik ■ A szükséglakások és lakott egyéb rendeltetésű helyiségek ■ A nem lakás célra használt lakások (munkahelyek) ■ Üdülőépületek A lakásvagyon nyilvántartásának, fenntartásának ■ műszaki, ■ szociális, ■ egészségügyi feltételei.
Csorba Zoltán
35
Magyar lakásvagyon, 2010 2001 Összes Lakás Laksűrűség 100 lakásra
4 064 653 251
2003
2010
4 104 019 4 330 581 247
231
KSH: 2005-ben Magyarországon a lakásvagyon 96,3% természetes személy, 4,7% jogi személy, ebből 3% önkormányzati tulajdonában volt. Csorba Zoltán
36
Svéd lakásvagyon megoszlás (%) 1945
1960
1980
1990
Bérlakások, ebből
58
53
45
42
Közhasznú lakás társaságok Önkormányzati lakás
2
9
20
21
5
4
4
1
Szövetkezeti lakások
4
11
14
18
Magántulajdonú lakások
38
36
41
40
100
100
100 Csorba Zoltán
100
37
or sz ág Íro G ör rsz á ög g or O sz la sz á g or sz ág Po rtu gá Be lia lg iu m An Fi g l nn ia o Lu rs zá xe g m bu rg Fr E an U ci 15 ao rs z Au ág sz t H ri a ol la nd ia N D ém á et ni a o Sv rs z ág éd or sz ág
Sp an yo l
70%
60%
50%
40% Magánbérlakások
30% Szociális bérlakás
20%
10%
0%
A szociális és a magán bérlakások aránya EU országokban. Forrás: Hegedűs-Teller 2006
Csorba Zoltán 38
Tulajdonviszonyok, Genf, 1990
Csorba Zoltán
39
A lakásvagyon tulajdonviszonyai Köztulajdon: Állami (kincstári) lakásvagyon, Önkormányzati lakásvagyon
Csorba Zoltán
Magántulajdon: Forprofit szervezetek, Nonprofit szervezetek ■ Társasházak, ■ Lakásszövetkezetek, ■ Családi házak
40
Vagyongazdálkodás A vagyongazdálkodás fogalma alatt érthetjük: A vagyon hasznosítását, a vagyon kezelését, illetve a vagyon hasznosítását és kezelését. A vagyonkezelés: a vagyon tartós használatba adása működtetés céljából. Ide sorolható még a vagyon gyarapítása, de általában ezt még nem értik ide. Az önkormányzat vagyongazdálkodással kapcsolatos feladatait a testület vagyonrendeletben szabályozza. A vagyon felélése a túlzott igénybevétel, illetve az értékőrző beavatkozások elmaradásának következménye
Csorba Zoltán
41
Lakáselosztás Piaci értékesítés: ■ Hitel felvételével, ■ Árveréssel, ■ Szolgáltatás fejében, Közösségi lakásvagyon igénybevétele: ■ Szolgálati lakás, közszolgálati munkásoknak ■ Várólista alapján, igényjogosultaknak, ■ Közérdekből, kártalanítás gyanánt, ■ Szükséghelyzetbe, ideiglenes vagy végleges helyzetben Csorba Zoltán
42
Irodalom
Ingatlanpiac és lakáspolitika Magyarországon és Svájcban. Szerk. Balázs János, Blaise Galland, Hajnal István. Aula kiadó kft BKE Bp. Dr. Hoffmann Istvánné: Lakáskörülmények, Kossuth kiadó, Bp. 1981 2003. évi CXXXIII. Törvény a társasházakról Csizmady Adrienne: A lakótelep. Gondolat, Bp. 2003 The Encyclopedia of Housing. Willem van Vliet, editor. Sage Publications, 1998. Csanádi Gábor- Csizmady Adrienne: Szuburbanizáció és társadalom. In: Település és városszociológia. Gondolat kiadó, Bp. 2004 Hegedüs József-Teller Nóra: Az önkormányzati lakásgazdálkodás modelljei Angliában, Svédországban és Franciaországban. Városkutatás kft. Bp. 2006 Csizmady Adrienne: A lakótelep. Gondolat kiadó, Bp. 2003
Csorba Zoltán
43
Csorba Zoltán
44
