A KÉZIRAT INTERNETES KIADVÁNYA

A KÉZIRAT INTERNETES KIADVÁNYA Jelen kiadványunk kézirat, mely kisebb mértékben eltér a 2004-ben nyomdai úton, B/5ös formátumban kiadott könyvünktől. Ennek oka a nyomdai előkészítő munkák során végzett változtatások, illetve egyes részeket töröltünk, különösen a tájékoztatóknál. Az internetes kiadás mellett azért döntöttünk, mert szükségesnek tartottuk, hogy az érdeklődők ezúton is tájékozódhassanak alapvető társasházi működtetési kérdésekről, meggyőződhessenek arról, hogy társasházi tanácsadási munkánkat megalapozottan és tudatosan, a gyakorlati tapasztalatok alapján végezzük. Természetesen a készlet elfogyásáig a könyv megvásárolható. A társasházi törvény módosításairól szóló 7. sz. internetes kiadványunk megvásárlása esetén a könyvet a készlet erejéig térítésmentesen adjuk. Felhívom a figyelmet arra, hogy a kiadványban foglaltak a szakmai egyeztetések és a gyakorlati tapasztalatok alapján is változtak! Budapest, 2012. 01. hó Mile Bálint Okl. mérnök-közgazdász VIKTÓRIA Kft Ügyvezető igazgató

A honlapon fellelhető információkat a VIKTÓRIA TÁRSASHÁZ RENDSZER, mint társasház-kezelési modell dokumentációinak felhasználásával dolgoztuk fel. A rendszer dokumentáció fejlesztése folyamatos és a mindenkori fejlesztési stádiumot tükrözik.  MINDEN JOG a Viktória Kft. tulajdonát képezi. A honlapon lévő információkat, dokumentumokat, illetve annak részeit tilos reprodukálni, vagy bármilyen módon másolni, adatrendszerben tárolni, bármely formában, vagy eszközzel a jogtulajdonos írásos engedélye nélkül felhasználni, közölni.

1. AL AP I S M E RE TE K A T Á R S AS H Á Z M ŰKÖ D É S É RŐ L , A T Á R S AS H Á Z I S Z AB Á L Y Z AT O K KÉ S ZÍ TÉ S É R Ő L Mottó: „Előbb azt kell tudnunk, hogy mit nem ismerünk”

© VIKTÓRIA TANÁCSADÓ, SZOLGÁLTATÓ KFT SZÉKHELY: 1077 BUDAPEST, ROTTENBILLER U. 42. TELEPHELY: 1082 BUDAPEST, CORVIN KÖZ 4. TEL.: 210-3841

: VIKTÓRIA TANÁCSADÓ, SZOLGÁLTATÓ KFT

1

Szerző: Mile Bálint

Jogi szakértő: Dr. Nagy-Dani Károly

Kiadja: VIKTÓRIA KFT. Székhely: 1077 Budapest, Rottenbiller u. 42. Tel/Fax: 351-1727 Telephely: 1082 Budapest, Corvin köz 4. Tel/Fax: 210-3841

MINDEN JOG a Viktória Tanácsadó, Szolgáltató Kft. tulajdonát képezi. Jelen kézikönyvet, illetve annak részeit tilos reprodukálni, vagy bármilyen módon másolni, adatrendszerben tárolni, bármely formában, vagy eszközzel a jogtulajdonos írásos engedélye nélkül közölni. Az ezen műben fellelhető információkat a VIKTÓRIA TÁRSASHÁZ RENDSZER, mint társasház-kezelési modell dokumentációinak felhasználásával dolgoztuk fel. A rendszer dokumentáció fejlesztése folyamatos és a kézikönyvek a mindenkori fejlesztési stádiumot tükrözik.

Készült: COMPRESS-PRINT Könyvműhely Kft. Tel.: 257-2422

DTP: sticker.hu

2. Átdolgozott kiadás az új társasházi törvénynek megfelelően

Lezárva: 2004. január hó


2

ELŐSZÓ Tisztelt Olvasók !

A társasházi törvény 1998. évi hatálybalépését követően a gyakorlatban elkezdődött az „átállás” a törvényben foglaltak alkalmazására. Ez egyrészt megnyilvánult a konkrét társasházi működés kapcsán, másrészt a szükséges szabályzatok elkészítésében, alkalmazásában. Örvendetesen megjelentek a társasházkezeléssel foglalkozó szakkönyvek, sőt egy BM rendelet alapján megkezdődött a társasházkezelők szakképesítést nyújtó oktatása is. Mindemellett különböző formában a társasházakkal foglalkozók részére továbbképző tanfolyamok, klubfoglalkozások kerültek megszervezésre. A VIKTÓRIA Tanácsadó, Szolgáltató Kft. bekapcsolódott az oktatási, továbbképzési munkába és közel száz hallgató szerzett államilag elismert társasházkezelői szakképesítést. Ezen túlmenően több mint 300 fő számvizsgáló bizottsági, illetve intézőbizottsági tag és közös képviselő vett részt a továbbképző tanfolyamokon. Ezekhez az oktatásokhoz az 1998-ban megjelent A TÁRSASHÁZKEZELÉS GYAKORLATA című kézikönyvön kívül külön összeállításra került egy tankönyv is. Ez a tankönyv a rövid szöveges magyarázatok mellett összefüggéseket bemutató előadásvázlatokat, valamint a szabályzatok vonatkozásában mintaanyagokat tartalmazott, melyekben megjelentek a VIKTÓRIA TÁRSASHÁZ RENDSZERBEN több mint 10 éve gyűjtött tapasztalatok-anyagok-. A tanfolyamok is nagyon sok tapasztalatot adtak és tulajdonképpen a hallgatók jelzései-igényei indították el a TÁRSASHÁZI KISKÖNYVTÁR sorozatot, mely A TÁRSASHÁZ MŰKÖDÉSE ÉS SZERVEZETE összefoglaló címet viseli. Jelen kézikönyv a 2001. óta megjelenő Társasházi Kiskönyvtár Sorozat része, melyből az elmúlt években 1. kiadásban hét kötet jelent meg és összesen mintegy 15.000 példányban jutott el az olvasókhoz. Az ezekben a kötetekben foglalt tapasztalatok- javaslatok hasznosultak a társasházi törvény elkészítésekor. A társasházról szóló 1997. évi CLVII. törvény 1998. március 1.-i hatályba lépése óta eltelt idő már önmagában, de a tapasztalatok is indokolttá tették, hogy új társasházi törvény készüljön, melyet az Országgyűlés 2003. december 8-án fogadott el és 2003. évi CXXXIII. számon jelent meg. Az új törvény terjedelmében és tartalmában jelentős változásokat hozott az előző szabályozáshoz képest. Mindezek feldolgozása és a gyakorlatban történő helyes és hatékony alkalmazása megfelelő ismereteket kíván meg. A már megjelent és a várhatóan megjelenő szakkönyvek ehhez nyújthatnak segítséget. A társasházi kiskönyvtár sorozat „hasznos tagja” kíván lenni a társasházi szakirodalomnak és egyúttal hiánypótló is, mert más módon közelít a kérdésekhez. Elsődleges célja, hogy gyakorlati segítséget nyújtson a társasházaknak és tisztségviselőknek, de adott esetben mindazoknak, akik valamilyen módon „meghatározó szerepet” töltenek be a társasház működtetésében. A Társasházi Kiskönyvtár sorozat újabb kötetei 2. kiadásban építenek az előző kötetekben megjelenő gondolatokra, ugyanakkor mind tartalmában, mind az egyes kötetek szerkezetében és maga a sorozat összeállítása is azt a célt szolgálja, hogy a társasházak a kötetek segítségével sokkal önállóbban és eredményesebben tudják elvégezni szabályozási feladataikat, ezen keresztül is a társasház működtetését. A most közreadandó kézikönyv alcíme: „ALAPISMERETEK A TÁRSASHÁZ MŰKÖDÉSÉRŐL, A TÁRSASHÁZI SZABÁLYZATOK KÉSZÍTÉSÉRŐL”, mely két dolgot is jelez. Egyrészt azt, hogy az új társasházi törvény alkalmazását elősegítő tudnivalókon és értelmezésen túl igyekszik közreadni olyan ismereteket is, amelyek támogathatják a tudatos cselekvést. Másrészt konkrét támpontokat kíván adni a társasházi szabályzatok elkészítéséhez. Tehát egy „alapmű” és ebből indulnak ki a sorozat többi „tagjai”, amelyek közül 2.-7. kötetek mintaszabályzatokat tartalmaznak.

Budapest, 2004. január hó dr. Csiha Judit BM Lakáspolitikai Kollégium Elnöke

: VIKTÓRIA TANÁCSADÓ, SZOLGÁLTATÓ KFT [email protected]

[email protected]

TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060

www.tarsashazitanacsadas.hu

3

: 1077 BP. ROTTENBILLER U. 42. : 210-3841

TEMATIKUS TARTALOMJEGYZÉK

BEVEZETŐ ......................................................................................................................................................... 8 1

AZ ÚJ TÁRSASHÁZI TÖRVÉNY FŐBB JELLEMZŐI, ALAPVETŐ VÁLTOZÁSOK .................. 10 1.1

AZ ÚJ TÁRSASHÁZI TÖRVÉNY RÉSZLETESEBB, DE TOVÁBBRA IS KERETJOGSZABÁLY .............................. 10

1.2 ÚJ SZABÁLYOZÁSI REND LÉP ÉLETBE ....................................................................................................................... 11 1.2.1 Az alapító okirat funkciója a szabályozásban alapvetően a „tulajdonjogi helyzet” szabályozására terjed ki ................... 11 1.2.2 Az alapító okirat módosítási lehetősége a tulajdonosok négyötödös határozatával .......................................................... 11 1.2.3 Kötelező a szervezeti-működési szabályzat készítése és a házirendet az SZMSZ részeként kell kezelni ........................ 12 1.2.3.1 A legfeljebb hatlakásos társasház döntési lehetősége a társasházi törvény rendelkezései szerinti működésére............... 12 1.2.4 Írásbeli szavazással is elfogadható az SZMSZ ................................................................................................................. 13 1.2.5 A szavazási szabályok csak a törvényi előírások alapján alkalmazhatók ......................................................................... 13 1.2.6 A számvizsgáló és intézőbizottságnak csak tulajdonos lehet a tagja ................................................................................ 13 1.2.7 A társasházkezelői tevékenység meghatározása és a szakképesítés megszerzési kötelezettségének előírása a társasházi törvényben ....................................................................................................................................................... 14 1.3

ÚJ DÖNTÉSHOZATALI SZABÁLYOK ............................................................................................................................ 15

1.4

BÍRÓSÁGI ELJÁRÁS MEGELŐZÉSE .............................................................................................................................. 15

1.5

TÁRSASHÁZNAK LAKÁSSZÖVETKEZETTÉ ALAKULÁSI LEHETŐSÉGE .............................................................. 16

1.6

HATÁLYBALÉPTETŐ ÉS ÁTMENETI RENDELKEZÉSEK .......................................................................................... 16

2

A SZABÁLYZATOK ELKÉSZÍTÉSÉHEZ SZÜKSÉGES ALAPTUDNIVALÓK ............................ 17 2.1

A TÁRSASHÁZ LÉNYEGE, A TÁRSASHÁZI MŰKÖDTETÉS FŐ CÉLKITŰZÉSE (STRATÉGIÁJA) ...................... 18

2.2 A TÁRSASHÁZ SZERVEZETE KIALAKÍTÁSÁNAK ALAPJAI .................................................................................... 20 2.2.1 Szervezettervezés és szervezetfejlesztés .......................................................................................................................... 20 2.2.2 A társasház működtetési (társasházkezelési) feladatok megfelelő ellátásának alapfeltételei ............................................ 20 2.2.3 A társasházkezelés, a közös képviselet, a társasházkezelői tevékenység értelmezése ...................................................... 23 2.2.3.1 Közös képviseleti (vezetési) formák a társasházban ......................................................................................................... 25 2.2.4 A „jogi” szervezet és a munkaszervezet értelmezése ....................................................................................................... 26 2.2.5 A társasház munkaszervezete kialakításának és a döntési jogkörök megosztásának tényezői és folyamata .................... 26 2.2.5.1 A társasházi törvény alapján a közös képviselő funkciójának, feladat- és hatáskörének összegzése ................................ 28 2.2.5.2 A társasházkezelő munkaterülete és feladata a szakképesítésről szóló BM rendelet alapján ........................................... 29 2.2.5.3 A fő követelmény meghatározása a közös képviselettel,illetve a társasházkezelővel szemben ......................................... 31 2.3

EGY TÁRSASHÁZ SZERVEZETI FELÉPÍTÉSÉNEK SÉMÁJA ..................................................................................... 32

2.4 A TÁRSASHÁZ SZABÁLYOZÁSI RENDJE (SZABÁLYZATOK) ................................................................................. 33 2.4.1 Az alapító okirat figyelembevétele a szabályozásban ...................................................................................................... 34 2.4.2 A Szervezeti- Működési Szabályzat (SZMSZ) és házirend célja, rendeltetése ................................................................ 35 2.4.3 A társasház tűzvédelmi szabályzatának célja, rendeltetése .............................................................................................. 36 2.4.4 A társasház ügyrendjének célja, rendeltetése ................................................................................................................... 36 2.5

A TÁRSASHÁZI SZABÁLYZATOK DÖNTÉS-ELŐKÉSZÍTÉSÉNEK ÉS ELFOGADÁSÁNAK CÉLSZERŰ FOLYAMATA ..................................................................................................................................................................... 37 2.5.1 Új alapítású társasház működésének indítása ................................................................................................................... 37 2.5.2 A működő társasházak SZMSZ-nek megállapítása és ezen keresztül az alapító okirat módosítása ................................. 38 2.5.3 Az SZMSZ tartalmi követelményeinek áttekintése az új társasházi törvény rendelkezései szerint .................................. 39 2.5.3.1 Szabályozási kötelezettségeket előíró Ttv. rendelkezések áttekintése ............................................................................... 39 2.5.3.2 A szabályozási lehetőségek áttekintése a Ttv. rendelkezései alapján ............................................................................... 40 2.5.3.3 Döntéshozatali (szavazási) szabályok összefoglalása a Ttv. rendelkezései alapján ......................................................... 41 2.5.4 Teljesen új SZMSZ készüljön, vagy a meglévőt módosítsuk? ......................................................................................... 42 2.5.5 A társasházi szabályzatok felépítése (szerkezete) ............................................................................................................ 43 2.5.6 A „felsőbb” jogszabályok idézése .................................................................................................................................... 43 2.5.7 Az SZMSZ és HÁZIREND elkészítésének célszerű folyamata ....................................................................................... 44 2.5.7.1 Közgyűlésen vagy írásbeli szavazással kerüljön elfogadásra az SZMSZ? ...................................................................... 44 2.5.7.2 Az SZMSZ elkészítésének „ütemterve” ............................................................................................................................. 44 2.5.7.3 A tulajdonosoknak kiküldendő levél és a módosító javaslatokhoz szerkesztett űrlap minták ........................................... 45 2.5.8 A tűzvédelmi szabályzat és a társasházi ügyrend elkészítése ........................................................................................... 47

3

SZABÁLYOZANDÓ TÉMÁK ÉS SZABÁLYOZÁSI ESETEK ........................................................ 48 3.1

A SZABÁLYZATOK FEDLAPJA ÉS BEVEZETŐ RÉSZÉNEK TARTALMA ............................................................... 48

3.2

AZ ÁLTALÁNOS RÉSZ TARTALMA .............................................................................................................................. 48

: VIKTÓRIA KFT v i k t o r i a k ft @ t a r s a s h a z i t a n a c s a d a s . h u

: 06-1-210-3841 MOBIL: 06-30-6345-060 [email protected] ww w . t a r s a s h a z i t a n a c s a d a s . h u


4 3.2.1 3.2.2 3.2.2.1 3.2.2.2 3.2.3 3.2.3.1 3.2.3.2 3.2.3.3

A szabályozás célja, alapelvei és rendje ........................................................................................................................... 48 Fogalmak, értelmező rendelkezések ................................................................................................................................. 48 A Ttv.56. §-a szerinti értelmező rendelkezések ................................................................................................................. 49 A különböző szabályzatokban meghatározandó fogalmak................................................................................................ 50 A társasház jogállása ........................................................................................................................................................ 51 A társasház jogképessége ................................................................................................................................................. 51 A társasház jellege ........................................................................................................................................................... 51 A társasház tevékenységi köre .......................................................................................................................................... 51

3.3 A TÁRSASHÁZRA VONATKOZÓ ALAPVETŐ RENDELKEZÉSEK ............................................................................ 52 3.3.1 A külön és közös tulajdon meghatározása és egysége ...................................................................................................... 52 3.3.2 Az alapító okirat és módosításának esetei ........................................................................................................................ 53 3.3.2.1 Csak alapító okiratban foglaltak alapján szabályozható kérdések ................................................................................... 54 3.3.2.2 Az alapító okirat, illetve annak módosítása a „tulajdonosok négyötödös határozatával” ............................................... 55 3.3.2.3 Több épületből álló társasház szétválása ......................................................................................................................... 55 3.3.2.4 Tulajdonostárs kérelmére társasházi közös tulajdonnak bírósági úton történő külön tulajdonná alakítása .................... 55 3.4 A KÜLÖN TULAJDONNAL KAPCSOLATOS JOGOK ÉS KÖTELEZETTSÉGEK ....................................................... 56 3.4.1 A külön tulajdon birtoklása, használata, a hasznok szedése és a rendelkezési jog ........................................................... 56 3.4.2 A külön tulajdonban lévő nem lakás céljára szolgáló helyiség használata, hasznosítási módjának megváltoztatása ....... 57 3.4.3 A tulajdonostárs kötelezettségei a külön tulajdonát illetően ............................................................................................. 58 3.4.3.1 A tulajdonostárs kötelezettsége külön tulajdona fenntartása ........................................................................................... 58 3.4.3.2 A külön tulajdont használók kötelezése a 16.§ betartására .............................................................................................. 58 3.4.3.3 A külön tulajdonban végezhető, a közös tulajdont érintő ellenőrzési, fenntartási és felújítási munkák ............................ 58 3.4.3.4 A tulajdonostárs értesítési kötelezettsége a külön tulajdonában tervezett építkezésről .................................................... 59 3.4.4 A külön tulajdonon belüli lakás beosztás változtatása ...................................................................................................... 59 3.4.5 A tulajdonostárs adatszolgáltatási kötelezettségei ............................................................................................................ 60 3.4.5.1 Tulajdonosváltozás és jogérvényesítés ............................................................................................................................. 61 3.5 A TÁRSASHÁZI KÖZÖS TULAJDONNAL KAPCSOLATOS JOGOK ÉS KÖTELEZETTSÉGEK .............................. 62 3.5.1 A közös tulajdon tárgyainak birtoklása, használata .......................................................................................................... 63 3.5.2 A közös tulajdon fenntartás terheiért való felelősség szabályai........................................................................................ 63 3.5.2.1 A fizetési felszólítások rendje............................................................................................................................................ 63 3.5.3 Jelzálogjoggal való megterhelés elrendelésének jogosultjai, szabályai ............................................................................ 63 3.6 JOGORVOSLATI LEHETŐSÉGEK ................................................................................................................................... 65 3.6.1 Közgyűlési határozat érvénytelenségének kérése bíróságtól ............................................................................................ 65 3.6.2 A bírósági eljárás megelőzése .......................................................................................................................................... 65 3.6.3 Építési engedéllyel kapcsolatos jogorvoslati lehetőségek ................................................................................................ 66 3.7 A TÁRSASHÁZ „JOGI” SZERVEZETI FELÉPÍTÉSE ...................................................................................................... 66 3.7.1 A közgyűlés funkciója és hatásköre az új társasházi törvény rendelkezései szerint ......................................................... 66 3.7.2 A közös képviselő vagy intézőbizottság és elnöke funkciója, hatásköre .......................................................................... 67 3.7.3 A számvizsgáló bizottság (SZVB) funkciója, hatásköre .................................................................................................. 67 3.8 GAZDÁLKODÁSI, KÖZÖS KÖLTSÉG VISELÉSI SZABÁLYOK KIALAKÍTÁSA ...................................................... 69 3.8.1 A társasházi gazdálkodás főbb jellemző vonásai .............................................................................................................. 70 3.8.1.1.1 Gazdálkodási, elszámolási, tervezési szabályok összefüggései ........................................................................... 71 3.8.1.2 Gazdálkodási alapelvek kialakítása ................................................................................................................................. 72 3.8.1.2.1 „Véglegesen” átadott pénzeszköz-e a tulajdonosi befizetés? .............................................................................. 73 3.8.1.2.2 Mit fizetnek be a tulajdonosok: közös költség hozzájárulást, közös költséget, vagy közös költség előleget?..... 73 3.8.1.3 Táblázatok alkalmazása a költségvetéshez és az elszámoláshoz ...................................................................................... 75 3.8.1.4 A tervezés, elszámolás jellemző vonásai........................................................................................................................... 75 3.8.1.4.1 A közös költség előleg meghatározása (számítása) ............................................................................................. 76 3.8.1.5 A bevételek és a költségek-kiadások felosztási lehetőségei............................................................................................... 76 3.8.1.5.1 Tulajdoni hányad szerint felosztandó költségek .................................................................................................. 76 3.8.1.5.2 Arányosítással felosztandó költségek .................................................................................................................. 77 3.8.1.5.3 Egyéb költségfelosztási és elszámolási szabályok .............................................................................................. 77 3.8.2 Elszámolási módszerek .................................................................................................................................................... 77 3.8.2.1 Egyénileg közölt elszámolási módszer .............................................................................................................................. 77 3.8.2.2 Listás elszámolási módszer .............................................................................................................................................. 77 3.8.2.3 A társasház pénzeszközeinek „nevesítése”, azaz egyéni számlavezetésű tulajdonosonkénti elszámolás .......................... 78 3.8.2.3.1 A tartozás és hátralék számítás módja a tulajdonosonkénti elszámoláshoz......................................................... 78 3.8.2.3.2 Listás összesítő táblázat tulajdonosi záró egyenlegekkel a tulajdonosonkénti elszámoláshoz ............................ 78 3.8.2.4 A befizetésekkel egyéni és a költségekkel-kiadásokkal társasházi szintű elszámolás módszere („fizetési fegyelem szerinti globális” elszámolás) .......................................................................................................................................... 79 3.8.3 Könyvvezetési sajátosságok, az elszámolás és könyvvezetés kapcsolata ......................................................................... 80


[email protected]

TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060


5

: 1077 BP. ROTTENBILLER U. 42. : 210-3841 3.8.4 3.8.4.1 3.8.4.2 3.8.4.3 3.8.4.4 3.8.5

A gazdálkodáshoz kapcsolódó eljárási szabályok ............................................................................................................ 81 Kompenzációs jóváírással kapcsolatos eljárási szabályok............................................................................................... 81 A pénzkezelés, az átutalások, kifizetések teljesítésének szabályai .................................................................................... 82 Eljárási szabályok fedezethiány esetén ............................................................................................................................ 82 A társasház leltározási és selejtezési szabályai ................................................................................................................ 82 A társasház nyilvántartási rendje, az irattározás szabályai ............................................................................................... 82

3.9 BEVÉTELEK SZÁMBAVÉTELE, NYÍLVÁNTARTÁSA, ELSZÁMOLÁSA.................................................................. 83 3.9.1 Tulajdonosi befizetések (jogcímek) értelmezése, célszerű csoportosítása........................................................................ 83 3.9.1.1 Közös költség hozzájárulás befizetések ............................................................................................................................ 83 3.9.1.1.1 Közös költség hozzájárulás befizetés vízóra nélküliek, vízórások ...................................................................... 83 3.9.1.1.2 Tartalékképzésre befizetés .................................................................................................................................. 83 3.9.1.1.3 Külön befizetési kötelezettség és elszámolása .................................................................................................... 83 3.9.1.1.4 Többlet közös költség hozzájárulás .................................................................................................................... 83 3.9.1.1.5 Tartozások befizetése (közös költség, többlet közös költség) ............................................................................. 83 3.9.1.2 Tulajdonosi költségtérítések/egyéb befizetések................................................................................................................. 84 3.9.1.2.1 Tulajdonost terhelő késedelmi kamat elszámolása.............................................................................................. 84 3.9.1.3 A tulajdonosi befizetések nyílvántartása, azaz a könyvelés sorrendjének meghatározása ............................................... 84 3.9.2 Más bevételek .................................................................................................................................................................. 84 3.9.2.1 Adóalapot nem képező bevétel ......................................................................................................................................... 84 3.9.2.2 Adóalapot képező bevétel ................................................................................................................................................. 85 3.9.3 Tartalékszámlákról átvezetések üzemeltetési számlára .................................................................................................... 85 3.9.4 Táblázat a bevételek elszámolásához ............................................................................................................................... 85 3.10

KÖLTSÉGEK SZÁMBAVÉTELE, NYÍLVÁNTARTÁSA, ELSZÁMOLÁSA ................................................................. 88

3.11 ÜZEMELTETÉSI KÖLTSÉGEK SZÁMBAVÉTELE, NYÍLVÁNTARTÁSA, ELSZÁMOLÁSA ................................... 88 3.11.1 Közüzemi költségek ......................................................................................................................................................... 88 3.11.1.1 Elektromos díj .................................................................................................................................................................. 88 3.11.1.2 Víz- és csatornadíj (vízóra nélküliek) ............................................................................................................................... 88 3.11.1.2.1 A víz- csatornadíj tervezése és elszámolása ........................................................................................................ 89 3.11.1.3 Szemétszállítási díj ........................................................................................................................................................... 89 3.11.1.4 Kéményseprési díj ............................................................................................................................................................ 89 3.11.1.5 Telefon ............................................................................................................................................................................. 89 3.11.1.6 Gáz 89 3.11.2 Szolgáltatások .................................................................................................................................................................. 90 3.11.2.1 Épületbiztosítási díj .......................................................................................................................................................... 90 3.11.2.2 Takarítási díj (számlás) .................................................................................................................................................... 90 3.11.2.3 Kezelési/közös képviseleti díj (számlás) ........................................................................................................................... 90 3.11.2.4 Foglalkoztatottak díja, közterhei ...................................................................................................................................... 90 3.11.2.5 Egyéb szolgáltatások ........................................................................................................................................................ 90 3.11.3 Általános (ügyviteli és egyéb) költségek .......................................................................................................................... 90 3.11.4 Táblázat az üzemeltetési költségek elszámolásához......................................................................................................... 91 3.12 KARBANTARTÁSI, FELÚJÍTÁSI KÖLTSÉGEK SZÁMBAVÉTELE, NYÍLVÁNTARTÁSA, ELSZÁMOLÁSA ....... 92 3.12.1 Karbantartási költségek .................................................................................................................................................... 92 3.12.1.1 Hibaelhárítások................................................................................................................................................................ 92 3.12.1.2 Időszerű karbantartások................................................................................................................................................... 92 3.12.1.3 Tervszerű karbantartások (TMK) és ellenőrzések ............................................................................................................ 92 3.12.2 Felújítási költségek........................................................................................................................................................... 92 3.12.3 Táblázat a karbantartási és felújítási költségek elszámolásához ....................................................................................... 93 3.13 KIADÁSOK SZÁMBAVÉTELE, NYÍLVÁNTARTÁSA, ELSZÁMOLÁSA .................................................................... 94 3.13.1 Követelések, kötelezettségek ........................................................................................................................................... 94 3.13.1.1 Tulajdonosokat terhelő (közös költséget nem képező) kiadások ....................................................................................... 94 3.13.1.2 Visszatérítendő támogatások, hitelek törlesztése .............................................................................................................. 94 3.13.1.3 Adó kötelezettségek .......................................................................................................................................................... 94 3.13.2 Rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások ............................................................................................................... 95 3.13.3 Üzemeltetési számláról átvezetések tartalékszámlákra (a tartalékképzés rendje)............................................................. 95 3.13.3.1 Felújítási alapképzés ........................................................................................................................................................ 95 3.13.3.2 Felújítási célú tartalékképzés ........................................................................................................................................... 95 3.13.3.3 A tulajdonosonkénti tartalékösszeg nagyságával kapcsolatos rendelkezés ...................................................................... 96 3.13.3.4 Központi fűtés esetén a tartalékképzés előírása ............................................................................................................... 96 3.13.4 Táblázat a kiadások elszámolásához ................................................................................................................................ 97 3.14 ZÁRÓ EGYENLEGEK A PÉNZKÉSZLETEK KEZELÉSI HELYE SZERINT ................................................................ 98 3.14.1 Összesítő táblázat elszámoláshoz és költségvetési tervhez – záró egyenlegek kimutatása ............................................... 99 3.15

TÁBLÁZATOK A RÉSZLETEZŐ NYILVÁNTARTÁSOKHOZ .................................................................................... 100




6

3.16 AZ ELLENŐRZÉS SZABÁLYAI ..................................................................................................................................... 102 3.16.1 A tulajdonosok ellenőrzési jogköre ................................................................................................................................ 102 3.16.2 A számvizsgáló bizottság szerepe .................................................................................................................................. 103 3.17 A KÖZGYŰLÉS MŰKÖDÉSI SZABÁLYAI ................................................................................................................... 104 3.17.1 A közgyűlés eredményes működése ............................................................................................................................... 104 3.17.2 A közgyűlés „kizárólagos” hatásköre ............................................................................................................................. 104 3.17.3 Kizárólag közgyűlésen hozható határozatok .................................................................................................................. 104 3.17.4 A közös képviselő, az intéző-, illetőleg számvizsgáló bizottság felmentése .................................................................. 104 3.17.5 A közös képviselő tevékenységének jóváhagyása .......................................................................................................... 105 3.18 A KÖZGYŰLÉS ÖSSZEHÍVÁSA .................................................................................................................................... 107 3.18.1 Ki jogosult a közgyűlés összehívására? .......................................................................................................................... 107 3.18.2 A közgyűlési meghívó tartalma; miben hozható határozat? ........................................................................................... 107 3.18.3 A közgyűlés összehívását követően felmerülő napirend felvételére vonatkozó eljárási szabályok ................................ 107 3.18.4 A közgyűlési meghívó kiküldésének határideje ............................................................................................................. 107 3.18.5 Évenként közgyűlés tartási kötelezettség ....................................................................................................................... 107 3.18.6 Tulajdonostársak kezdeményezésére történő közgyűlés összehívása ............................................................................. 108 3.19 HATÁROZATKÉPESSÉG ................................................................................................................................................ 109 3.19.1 A közgyűlés határozatképessége .................................................................................................................................... 109 3.19.2 A meghatalmazás szabályai ............................................................................................................................................ 109 3.19.3 A közgyűlés határozatképességének biztosítását szolgáló eljárási és „szankcionálási” szabályok ................................. 109 3.20 MEGISMÉTELT KÖZGYŰLÉS ....................................................................................................................................... 110 3.20.1 Az eredeti közgyűlés határozatképtelensége esetén követendő eljárási szabályok ......................................................... 110 3.20.2 Megismételt közgyűlés összehívását követően felmerülő napirend felvételére vonatkozó eljárási szabályok ............... 110 3.21 A KÖZGYŰLÉS LEVEZETÉSE ....................................................................................................................................... 110 3.21.1 A közgyűlés tisztségviselői ............................................................................................................................................ 110 3.21.2 A levezetés „forgatókönyve” .......................................................................................................................................... 111 3.21.3 A napirendi pontok elfogadásának és megtárgyalásának jelentősége ............................................................................. 111 3.21.4 A közgyűlés hatékonyságát és döntésképességét biztosító eljárási szabályok ................................................................ 111 3.21.5 A közgyűlési határozatok tartalmi követelményei .......................................................................................................... 111 3.21.6 Jegyzőkönyv kötelező vezetése a közgyűlésen, tartalmi elemeinek meghatározása....................................................... 111 3.21.7 A közgyűlési határozatok tára ........................................................................................................................................ 112 3.22 DÖNTÉSHOZATALI SZABÁLYOK................................................................................................................................ 113 3.22.1 A tulajdonostársakat megillető szavazati jog.................................................................................................................. 114 3.22.2 Általános döntéshozatali szabály .................................................................................................................................... 114 3.22.3 Kivételes döntéshozatali szabályok ................................................................................................................................ 114 3.22.4 Kizárás a szavazati jogból .............................................................................................................................................. 114 3.22.5 Szavazategyenlőség esetén követendő eljárási szabályok .............................................................................................. 114 3.22.6 A határozati javaslatok elfogadtatásának sorrendje ........................................................................................................ 114 3.23 KÖZGYŰLÉSI HATÁROZATHOZATAL ÍRÁSBELI SZAVAZÁSSAL ....................................................................... 115 3.23.1 Az írásbeli szavazás elrendelhetőségének alapfeltétele, szabálya .................................................................................. 115 3.23.2 Milyen ügyben tartható írásbeli szavazás? ..................................................................................................................... 115 3.23.3 Az írásbeli szavazás eredményének közlése ................................................................................................................... 115 3.24 RÉSZKÖZGYŰLÉSEK ..................................................................................................................................................... 116 3.24.1 Részközgyűlés alkalmazhatóságának alapfeltételei, szabálya ........................................................................................ 116 3.24.2 Részközgyűlési körzetek megállapítása ......................................................................................................................... 116 3.24.3 A részközgyűlések megtartására vonatkozó eljárási és döntéshozatali szabályok .......................................................... 116 3.24.4 Részközgyűlés döntési jogköre elkülöníthető gazdálkodás ügyében .............................................................................. 117 3.25 A TÁRSASHÁZ MUNKASZERVEZETÉNEK KIALAKÍTÁSA..................................................................................... 118 3.25.1 „Ügyintézési” feladatok az új társasházi törvényben ...................................................................................................... 118 3.25.2 Közös képviselő vagy intézőbizottság ............................................................................................................................ 120 3.25.3 Ki nem lehet közös képviselő, intézőbizottság elnöke, illetve ki nem láthat el társasház-kezelési tevékenységet ......... 121 3.25.4 A közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság elnökének képviseleti jogköre.............................................................. 121 3.25.5 Aláírási jogkör szabályozása (bankszámla feletti rendelkezési jog) ............................................................................... 121


[email protected]

TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060


7

: 1077 BP. ROTTENBILLER U. 42. : 210-3841 3.25.6

A közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság „jogviszonya” a tulajdonostársakkal, illetve a számvizsgáló bizottsággal .................................................................................................................................................................... 121 3.25.7 A közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság (elnöke) ügyfélszolgálati tevékenységének megszervezése ................. 121 3.25.8 A közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság tagjai, elnöke jogviszonyának, díjazásának szabályozása a társasházzal .................................................................................................................................................................... 122 3.25.9 Számvizsgáló bizottság (SZVB) munkarendje (ügyrendje) ........................................................................................... 122 3.25.10 A közvetlen üzemeltetési feladatok ellátásának (háttérszolgáltatások) megszervezése .................................................. 125 3.25.11 Eseti bizottság ................................................................................................................................................................ 126

4

TŰZVÉDELMI SZABÁLYOK .......................................................................................................... 127

5

AZ EGYÜTTÉLÉS SZABÁLYAI (HÁZIREND) .............................................................................. 128

6

VEGYES RENDELKEZÉSEK ........................................................................................................... 129 6.1

A SZABÁLYZATOK HATÁLYBA LÉPTETÉSÉRE VONATKOZÓ RENDELKEZÉSEK .......................................... 129

6.2 ALAPÍTÓ OKIRAT MÓDOSÍTÁS ................................................................................................................................... 129 6.2.1 Ellenjegyzés ................................................................................................................................................................... 129 6.2.2 A társasházi törvény által hatálytalanított alapító okiratbeli rendelkezések ................................................................... 129 6.3

A TÁRSASHÁZI TÖRVÉNY 62 § (1) BEKEZDÉSE ALAPJÁN ELFOGADOTT SZERVEZETI- MŰKÖDÉSI SZABÁLYZAT SZERINT AZ ALAPÍTÓ OKIRAT MÓDOSÍTÁSÁRA VONATKOZÓ RENDELKEZÉSEK............. 129

ÖSSZEFOGLALÁS ......................................................................................................................................... 130 7

8

TÁJÉKOZTATÓK .............................................................................................................................. 131 7.1

AZ ALLIANZ HUNGÁRIA BIZTOSÍTÓ RT TÁJÉKOZTATÓJA LAJÓKÖZÖSSÉG BIZTOSÍTÁSRÓL ................... 131

7.2

AZ OTP LAKÁSTAKARÉKPÉNZTÁR RT TÁJÉKOZTATÓJA A TÁRSASHÁZAK SZÁMÁRA KIALAKÍTOTT LAKÁS-ELŐTAKARÉKOSSÁGRÓL ................................................................................................... 132

7.3

FŐVÁROSI GÁZMŰVEK RT TÁJÉKOZTATÓJA A TÁRSASHÁZON BELÜL ÜZEMELŐ GÁZVEZETÉKEK FELÚJÍTÁSÁRÓL ............................................................................................................................................................. 133

7.4

VIKTÓRIA TÁRSASHÁZKEZELŐ KFT TÁJÉKOZTATÓJA KÖZÖS KÉPVISELETI/TÁRSASHÁZKEZELŐI FELADATOK VÁLLALÁSÁRA ...................................................................................................................................... 134

2003. ÉVI CXXXIII. TÖRVÉNY A TÁRSASHÁZAKRÓL ............................................................. 135 8.1 I. FEJEZET ALAPVETŐ RENDELKEZÉSEK ( 1. - 15. § ) ........................................................................................... 135 8.1.1 A TÁRSASHÁZ ( 1.-4. § ) ............................................................................................................................................ 135 8.1.2 A TÁRSASHÁZ ALAPÍTÁSA, ALAPÍTÓ OKIRAT ( 5.-11. §) .................................................................................. 135 8.1.3 ALAKULÓ KÖZGYŰLÉS ( 12.§ ) ............................................................................................................................... 136 8.1.4 A SZERVEZETI-MŰKÖDÉSI SZABÁLYZAT ( 13.-15. § ) ....................................................................................... 136 8.2 II: FEJEZET JOGOK ÉS KÖTELEZETTSÉGEK A TÁRSASHÁZBAN ( 16.-26.§ ) ..................................................... 137 8.2.1 A KÜLÖN TULAJDONNAL KAPCSOLATOS JOGOK ÉS KÖTELEZETTSÉGEK ( 16.-22.§ ) .............................. 137 8.2.2 A KÖZÖS TULAJDONNAL KAPCSOLATOS JOGOK ÉS KÖTELEZETTSÉGEK ( 23.-25.§ ) .............................. 138 8.2.3 A TÁRSASHÁZI LAKÓÉPÜLET HÁZIRENDJE ( 26.§ )........................................................................................... 139 8.3 III. FEJEZET A TÁRSASHÁZ SZERVEZETE ( 27.-51.§ ) ............................................................................................. 139 8.3.1 ÁLTALÁNOS RENDELKEZÉSEK (27. §) .................................................................................................................. 139 8.3.2 A KÖZGYŰLÉS ( 28.-42.§ ) ......................................................................................................................................... 139 8.3.3 KÖZÖS KÉPVISELŐ, ILLETŐLEG INTÉZŐBIZOTTSÁG ( 43.-50.§ ) .................................................................... 141 8.3.4 A számvizsgáló bizottság ( 51.§ ) .................................................................................................................................. 142 8.4 IV. FEJEZET TÁRSASHÁZKEZELÉS, INGATLANKEZELÉS ( 52.-55.§ ) .................................................................. 143 8.4.1 ALAPVETŐ RENDELKEZÉSEK ( 52.-53.§ ).............................................................................................................. 143 8.4.2 A SZAKKÉPESÍTÉS MEGSZERZÉSE ( 54.-55.§ ) ..................................................................................................... 143 8.5 V. FEJEZET VEGYES ÉS ZÁRÓ RENDELKEZÉSEK ( 56.-64.§ ) ................................................................................ 143 8.5.1 ÉRTELMEZŐ RENDELKEZÉSEK ( 56.§ ) ................................................................................................................. 143 8.5.2 A BÍRÓSÁGI ELJÁRÁS MEGELŐZÉSE ( 57.§ )........................................................................................................ 144 8.5.3 HATÁLYBALÉPÉS ( 58.-59.§ ) ................................................................................................................................... 144 8.5.4 ÁTMENETI RENDELKEZÉSEK ( 60.-64.§ ) .............................................................................................................. 144




8

BEVEZETŐ A VIKTÓRIA Tanácsadó, Szolgáltató Kft. bekapcsolódott az oktatási, továbbképzési munkába is, közel száz hallgató szerzett államilag elismert társasházkezelői szakképesítést. Ezen túlmenően több mint 300 fő számvizsgáló bizottsági, illetve intézőbizottsági tag és közös képviselő vett részt a továbbképző tanfolyamokon. Ezekhez az oktatásokhoz a Társasházkezelés Gyakorlata című kézikönyvön kívül külön összeállításra került egy tankönyv is. Ez a tankönyv a rövid szöveges magyarázatok mellett elsősorban az összefüggéseket bemutató előadásvázlatokat, valamint a szabályzatok vonatkozásában mintaanyagokat tartalmazott. A tanfolyamok nagyon sok tapasztalatot adtak, amelynek következménye az lett, hogy a tanfolyami tankönyv, a VIKTÓRIA TÁRSASHÁZ RENDSZERBEN több mint 10 éve gyűjtött anyagoktapasztalatok, a hallgatók jelzései-igényei alapján elindítottunk egy TÁRSASHÁZI KISKÖNYVTÁR sorozatot. A bevezetőben célszerű röviden szólni (indokolni) a társasházi „szakirodalom”, a Társasházi Kiskönyvtár sorozat és jelen kézikönyv szükségességét. A kézikönyvek szükségességét, létét „önmagában” továbbra is indokolja a működéssel kapcsolatos eddigi tapasztalatok és az, hogy az új társasházi törvény milyen szabályozást „valósít” meg. A társasházak működésével, a társasházkezeléssel kapcsolatosan jelentek meg korábban is és jelennek majd meg új kézikönyvek (az úgynevezett társasházi szakirodalom), melyeket célszerű abból a szempontból áttekinteni, hogy egyrészt miért szükségesek, másrészt alapvetően milyen céllal, főbb tartalommal (témakörrel) készültek-készülnek. Az új társasházi törvény alapján megjelenő könyvek várhatóan – hasonlóan az előzőekhez – különböző indíttatással, céllal és körnek készülnek, melyeket ennek megfelelően lehet hasznosítani. Tehát a kézikönyvek között lesznek olyanok, amelyek komplexitásra törekednek és lesznek jogi, műszaki, humán, vagy gazdálkodási (könyvelés, elszámolás, adó) beállítottságú kiadványok, illetve gyakorlati kézikönyvek. Ezek a kézikönyvek jól kiegészítik majd egymást, ugyanakkor figyelembe kell venni a „szakmai beállítottság” miatti „aránytalanságokat” is egy-egy szakmai részterület irányában. A társasházkezelés szakmai kultúrájához hozzátartozik a szakirodalom megfelelő ismerete, ezen belül a társasházi törvény elfogadása előtt megjelent szakkönyvekről való megfelelő tájékozódás is. A kézikönyvek szükségességének megítéléséhez segítséget nyújthat az is, hogyha tisztázzuk kinek, milyen ismeretszükségletre, ismeretszintre kell szert tennie, illetőleg figyelembe kell venni azt is, hogy az új törvényi szabályozás milyen szabályozási helyzetet teremtett. Ez utóbbi röviden azzal jellemezhető, hogy a törvény részletesebb ugyan a korábbinál, de továbbra is keret jogszabály, tehát a társasház működtetésben résztvevőknek kell gondoskodni a „tételes” szabályozásról. A társasház eredményes működtetéséhez két „fajta” ismerethalmazra van szükség. Az első halmazba tartoznak azok az ismeretek, amelyek megalapozzák tevékenységünket, azaz tudatossá teszik. Ebbe a körbe tartoznak a társasház működésének sajátosságaival (lényegével, természetével) kapcsolatos kérdések. Ilyen kérdés például az, hogy a társasház - a jogi szabályozás révén is - ugyanolyan működő szervezet, mint bármely más "vállalkozás". Ezért a vezetés - szervezés elvei és módszertana alkalmazható egy társasház, vagy egy társasház-kezelési egység működésének kialakításakor és a működtetés folyamán. A tapasztalatok szerint döntő tényezőnek bizonyult az, hogy a társasházak működésének megszervezésénél, működtetésénél a vezetési-szervezési szempontokat alapul kell venni, a társasház működésének kialakítása, folyamatos működtetése és ennek fejlesztése vezetési- szervezési ismereteket is igényel. A második ismerethalmazba azok az úgynevezett „tárgyi” ismeretek tartoznak, amelyek a társasház „konkrét” működtetéséhez szükségesek. Ilyenek a jogi, gazdasági és műszaki ismeretek, melyeken belül megkülönböztethetünk alapismereteket és gyakorlati ismereteket. Annak meghatározása is feladat tehát, hogy a társasház működtetésében részvevőknek ezekből mit kell tudniuk, milyen ismeretszükségleteket, ismeretszinteket kell meghatározni. Értelmezni szükséges és helyes arányokat kell kialakítani a mélyebb és szélesebb körű alapozó és szakmai ismeretek, a társasházak működtetésével kapcsolatos alapismeretek és a gyakorlati – technikai ismeretek között. Alapozó ismeretek azok a tudnivalók, amelyek "elméletileg" megalapozzák a tevékenységet, illetőleg összefoglalják a szükséges tudnivalókat. Ilyen elméleti kérdés a társasházzal összefüggésben használt fogalmi kategóriák definiálása, a társasház, mint szervezet leírása, vagy az alapismeret, illetve szakismeret alapjait leíró kérdések. Ezek az ismeretek a társasházkezelési tevékenység végzéséhez mélyebb tudatosságot tesznek lehetővé. Alapismereteknek azokat az ismereteket tekintjük, amelyek elengedhetetlenek a társasház működtetéséhez. Ez a tudásanyag is "szakismeret", a közös képviseleti feladatok ellátásához szükséges ismeretek. Ennek gerincét a társasházi törvény és a hozzá kapcsolódó jogszabályok kell, hogy alkossák. Ezekben a kérdésekben a közös képviseletnek „profinak” kell lennie. Szakismereteknek azokat az ismereteket tekintjük, amelyek önálló szakmát is jelentenek. A társasházkezelőknek olyan tudásanyaggal kell rendelkeznie, hogy tudja "kezelni" az ügyeket A gyakorlati és „technikai” ismeretek azok az ismeretek, amelyek a társasházak működése kapcsán összegezhető, gyakorlati megoldásokat tartalmaznak. Az ismeretszükségleteket a „társasházkezelésben” betöltött funkciók szerint célszerű meghatározni. Az alapvető kérdésekben a döntéshozók a tulajdonosok, ezért lényegében a "legfőbb" társasházkezelők maguk a tulajdonosok, a vezető szerve a közgyűlés. Ennek megfelelően a tulajdonosoknak a döntéshozással, a társasház működésének közvetlenül őket érintő szabályokkal kell tisztában lenniük. A közös képviselet a döntéseket előkészíti, végrehajtja a határozatokat (és/vagy gondoskodik mindezekről), illetve alapvetően az ezekkel kapcsolatos döntéseket hozza meg. A közös képviselet lehet vállalkozó társasházkezelő, tulajdonostárs vagy intézőbizottság. Amennyiben tulajdonostárs a közös képviselő, vagy tulajdonostársakból álló intézőbizottság látja el ezeket a feladatokat, úgy minimális követelmény


[email protected]

TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060


9


a társasház működtetéséhez szükséges alapismeretek elsajátítása és alkalmazása, tudniuk kell, hogy az információkat hol, "miben" (pl.: jogszabályok) találják meg. A társasházkezelő az üzletszerűen vállalkozó közös képviselő, akinek rendelkeznie kell a társasház működtetéséhez, üzemeltetéséhez szükséges tárgyi (komplex szakmai) és gyakorlati ismeretekkel. A számvizsgáló bizottság tagjainak a tulajdonosi ismeretszükségleten túl minimálisan az ellenőrző funkciójuk ellátásához és a szükséges intézkedések meghozatalához szükséges ismeretanyaggal kell rendelkezniük. Az ismeretszükséglet, az ismeretszintek tehát változóak és meghatározását a „résztvevők” funkciójához kell igazítani, az előzőek alapján például egy tanfolyam célkitűzései a következők lehetnek: Tulajdonosoknak: Olyan alapismeretek átadása, amelyek minimálisan szükségesek a tulajdonosi döntéshozatalhoz, a társasházi működéshez és együttéléshez. Számvizsgáló Bizottság tagjainak: Olyan tudnivalók átadása, melynek révén, a tulajdonosi ismeretszükségleten túl a közös képviselő munkájának ellenőrzését, a Ttv. szerinti „szakszerűséget”, valamint a hatékony együttműködést biztosítja. Önmenedzselő társasház tisztségviselőinek (tulajdonostárs közös képviselő, IB elnök, - tagok): Olyan tudnivalók átadása, amelynek birtokában eleget tudnak tenni alapvetően a Ttv-ben meghatározott feladatoknak, biztosítani tudják a törvények, rendeletek által előírt kötelezettségek teljesítését. Vállalkozó közös képviselőnek (társasházkezelőnek): Szakképesítést nyújtó képzés követelményei. (lásd BM rendelet) Továbbképzés (Pl.: Társasházi Kiskönyvtár sorozat) A társasházkezelés új szakma és a műveléséhez szükséges ismeretanyag pontos meghatározása az új társasházi törvény ismeretében is állítható, hogy további fejlesztő munkát igényel. A társasházkezeléssel kapcsolatosan alapvetően arra kell keresni a választ, hogy végül is milyen szakma ez, mi az a terület, melyet mint szakembernek profi módon ismerni és alkalmazni kell. Az eddigiekben leírtak alátámasztják első oldalon olvasható „saját ihletésű” mottónkat, miszerint „Előbb azt kell tudnunk, hogy mit nem ismerünk.” A Társasházi Kiskönyvtár sorozat szükségességét e mottó és annak a gyakorlat által felvetett kérdésnek a megválaszolása adja, miszerint mit, miért és hogyan kell szabályozni. A sorozat kötetei a vezetési-szervezési ismeretek alkalmazásával készültek, célirányosak és „összefogásukat” a „fő” címe is jelzi: „ A TÁRSASHÁZ MŰKÖDÉSE ÉS SZERVEZETE.” A „Társasházi Kiskönyvtár” sorozat 1. kötete „Alapismeretek a társasház működéséről, a társasházi szabályzatok készítéséről” címet viseli. Ennek, valamint az előzőekben leírtaknak megfelelően tartalmazza az új társasházi törvény rendelkezéseit, összefüggéseit és azok értelmezését, alapozó ismereteket kíván közreadni egy elméleti megalapozást is célzó szervezési tudnivalókból és ehhez kapcsolódóan bemutatja a társasházi működés természetrajzát, lényegét. A kötet célja továbbá, hogy tegye lehetővé a gyakorlati szervezőmunkához, valamint a szabályzatok „önálló” elkészítéséhez szükséges tudnivalók megismerését, figyelembe véve a gyakorlatban felmerülő kérdéseket. Mindezen célok megvalósítása érdekében a kötet szerkezete, tartalma és tartalomjegyzéke tematikusan készült. A könnyű használhatóságot segítheti elő az is, hogy a társasházi törvény rendelkezései az egyes tárgyalt témaköröknél vastagított betűkkel és szó szerint szerepelnek, tehát hivatkozás esetén sem kell külön utána keresni. Továbbá az 1.kötet 3. fejezete tartalmazza tételesen a szabályozandó témákat és szabályozási eseteket, melynek során leírjuk, mit és miért kell szabályozni. A fejezet alcímei lényegében egy „általános” szabályzat szerkezetének megfelelőek, mely azt is jelentheti, hogy – felhasználva a kézikönyvet – akár egy szabályzatban is rendelkezhet a társasház valamennyi működési-fenntartási szabályairól. A sorozat többi kötetei egy elképzelhető és általunk a gyakorlat által is vissza igazolt szabályozási rendben elkészült mintaszabályzatokat tartalmaznak, vagyis azt, hogy hogyan kell megfogalmazni a szabályokat. Tehát a sorozat 1. kötete az alapkötet, melyre épülnek a sorozat többi kötetei is: Az 1. kötet 1. fejezetében összefoglaljuk azokat a legfontosabb változásokat, amelyeket az új társasházi törvény tartalmaz.




10

1

AZ ÚJ TÁRSASHÁZI TÖRVÉNY FŐBB JELLEMZŐI, ALAPVETŐ VÁLTOZÁSOK Az új társasházi törvény mind terjedelmében, mind tartalmában jelentősen bővült, a korábbi 45 § helyett 64 § tartalmazza a társasházra vonatkozó törvényi előírásokat (lásd 8. fejezetet). A korábbi szabályozáshoz képest alapvető változásokat hozott,

ugyanakkor bizonyos fokig épített is rá. Az alábbiakban összefoglaljuk a legfontosabb változásokat, de a későbbiekben az egyes témaköröknél tételesen ismertetésre kerülnek az eltérések. 1.1

AZ ÚJ TÁRSASHÁZI TÖRVÉNY RÉSZLETESEBB, DE TOVÁBBRA IS KERETJOGSZABÁLY A társasházi törvény tervezetéhez csatolt általános indokolás a következőket tartalmazza: „…… a nemzeti lakásállomány több mint egy-negyedét kitevő társasházi lakóépületek, lakások fenntartása és műszaki állapotának helyreállítása csak a nagyobb jogbiztonságot nyújtó - a korábbinál részletesebb - törvényi rendelkezések alapján segíthető” Az „….. új törvényi rendelkezések a társasházak biztonságos, szakszerű és szabályszerű működését, valamint a tulajdonosok érdekei védelmének követelményeit szolgálják. Ennek megfelelően az új törvény tervezete az épület fenntartásával kapcsolatos kérdésekben olyan részletes szabályokat tartalmaz, amelyek alapján a közösség biztonságosan dönthet a közös feladatokban. A részletes törvényi keretszabályok azonban nem gátolják, hanem könnyebbé teszik a döntések meghozatalát. Ennek érdekében a tervezet a közös épületrészek előre jól tervezhető és a tulajdonosok számára kiszámítható fenntartását, a tulajdonostársak számára egyértelmű és bármikor dokumentálható közös döntések meghozatalát, a határozatok végrehajtásának ellenőrzését, és a jogviták megelőzését is szolgáló új törvényi rendelkezéseket tartalmazza.” Az indokolást, valamint az új társasházi törvény tartalmát, azaz a szabályozott esetek körét áttekintve látható, hogy az nézet (koncepció) nyert elfogadást, miszerint a társasházi törvény továbbra is keret jogszabály legyen igaz, hogy az előző szabályozáshoz képest ez részletesebb. (Megjegyzés: a másik lehetőség lett volna a „kódex”-szerű szabályozás). Ez a megoldás a gyakorlatban egyrészt azt jelenti, hogy továbbra is az alapítóknak, illetve a társasházaknak (közös képviseletnek/társasházkezelőnek) kell gondoskodnia a megfelelő mélységű (részletességű) szabályzatok elkészítéséről. Vagyis az előző helyzethez képest csak „annyiban” történt változás, hogy a törvényi szabályozás erősebb hátteret biztosít a korábbiakhoz képest. Másrészt továbbra is fent marad, hogy a társasházi törvény bizonyos kérdésekben „túl” szabályoz (például a megismételt közgyűlés összehívásának kötelezettsége mérlegelési lehetőség nélkül), „alul”, azaz hiányosan szabályoz, mivel nem tér ki minden olyan fontos kérdésre, amelyek alapvetően segíthetnék a társasházak működését, a tulajdonosok megfelelő támogatását. Végül a társasházi törvény adott esetben már most látható módon „rosszul” szabályoz, de ezeket a kérdéseket majd a gyakorlat dönti el, mint ahogy azt is, mennyiben és miben válnak egyszerűbbé, gyorsabbá és rugalmasabbá a döntéshozatalok, illetve a társasházak működése. A Ttv. mindezekkel együtt alapvetően jobb szabályozást biztosít, mint a korábbiak, még ha vannak is „hiányérzeteink.”


[email protected]

TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060


11


1.2

ÚJ SZABÁLYOZÁSI REND LÉP ÉLETBE

1.2.1

AZ ALAPÍTÓ OKIRAT FUNKCIÓJA A SZABÁLYOZÁSBAN ALAPVETŐEN A „TULAJDONJOGI HELYZET” SZABÁLYOZÁSÁRA TERJED KI

A társasházi törvény tervezetéhez csatolt indokolás a következőket tartalmazza: „Új rendelkezés, hogy a törvény alapján az alapító okirat már kizárólag a tulajdonjogi helyzet szabályozását, az ehhez kapcsolódó ingatlan-nyilvántartási adatot, jogot, tényt, valamint a közösség közös nevét tartalmazza. Ebből következik a további - a későbbiekben részletezett - új rendelkezés, amely szerint a tulajdonjogi viszonyokat nem érintő minden más közös kérdésről a közösség szervezeti-működési szabályzatában kell rendelkezni. E tekintetben a javaslat a választás lehetőségét (a hatlakásosnál kisebb közösségek kivételével) már nem adja meg, mert a tapasztalatok azt igazolják, hogy a gyakorlatban a szabályzattal nem rendelkező társasházak nem képesek biztonságosan működni.” Az új társasházi törvényben ennek megfelelően kimaradtak az alapító okiratra utaló azon szövegrészek, amelyek lehetővé tették az alapító okiraton belüli szabályozást. Kérdés azonban (azaz feladat annak tisztázása), hogy a társasház esetében pontosan mit is kell érteni a „tulajdonjogi helyzet szabályozásán”, „a tulajdonjogi viszonyokat nem érintő minden más közös kérdésen”. Az indokoláshoz kapcsolódóan egy megjegyzés: a rosszul elkészített szabályzatok sem képesek biztosítani a társasházak biztonságos működését és a tapasztalatok azt mutatják, hogy az elkészült szervezeti működési szabályzatok egyfajta szerkezetben lényegében „kimásolják” a Ttv-ben foglaltakat, adott esetben rosszul vagy helytelenül értelmezve, és sok a működés biztonsága szempontjából fontos kérdést viszont nem szabályoz. 1.2.2

AZ ALAPÍTÓ OKIRAT MÓDOSÍTÁSI LEHETŐSÉGE A TULAJDONOSOK NÉGYÖTÖDÖS HATÁROZATÁVAL

10.§ (3) Amennyiben az alapító okirattal, illetve annak módosításával a tulajdonosok négyötöde egyetért és a kisebbségben maradt tulajdonostársak a szavazás napjától, illetve írásbeli szavazás esetén a négyötödös szavazási arány elérésétől számított 30 napon belül nem élnek keresetindítási jogukkal, úgy az alapító okirat, illetve annak módosítása hatályba lép. Ez a szabály teljesen új szabály és végeredményben azt hivatott megoldani, hogy akár egy tulajdonos (szándékosan vagy más egyéb okból, például akadályoztatása esetén) ne tudja megakadályozni a „túlnyomó” többség akaratát. Ezzel a szabállyal elvileg megoldódott az egyhangúság merev és élettelen szabálya, azonban „a puding próbája, ha megeszik” alapon a gyakorlat dönti majd el, hogy ez a szabály mennyire „életképes”, lesz-e más akadályozó „tényező”, ami miatt ez a szabály hatékonyan nem érvényesülhet. Itt a Ttv. 3.§ (2) bekezdésére kell gondolni (ez a szabályozás nem változott), amikor ugyan az alapító okirat felhatalmazást ad arra, hogy a közgyűlés az összes tulajdoni hányad legalább 2/3-os igenlő szavazatával közös tulajdont elidegeníthessen, és ez a határozat ingatlan-nyilvántartásba bejegyezésre alkalmas okirat, mégis a gyakorlatban az elidegenítés további folyamatában a megvalósításhoz valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges (adásvételi szerződés aláírása). E kérdéskörrel részletesebben a Társasházi Kiskönyvtár sorozat 2. kötete foglalkozik.




12 1.2.3

KÖTELEZŐ A SZERVEZETI-MŰKÖDÉSI SZABÁLYZAT KÉSZÍTÉSE ÉS A HÁZIRENDET AZ SZMSZ RÉSZEKÉNT KELL KEZELNI

A társasházi törvény tervezetéhez csatolt indokolás a következőket tartalmazza: „A javaslat a közösség szerveinek, azok hatáskörének, a közös költség viselésének megállapítására a szervezetiműködési szabályzat létrehozását kötelező jelleggel előírja. Egyidejűleg tételesen felsorolja azokat a tulajdonjogi helyzetet nem érintő konkrét témaköröket, amelyekről - a törvény keretei között - a szabályzatban rendelkezni kell. Az ilyen kérdések az alapító okiratban már nem szabályozhatók. A „törvény keretei között” meghatározás kifejezetten arra utal, hogy a 13. § (2) bekezdésében konkrétan felsorolt kérdésekre vonatkozóan a II-III. fejezetekben (ezeken belül a megfelelő alcímekhez tartozóan) részletezett szabályok figyelembe vételével kell a közösség sajátosságaihoz igazodó előírásokat megállapítani. Mindez a közös ügyekben történő döntések meghozatalát, végrehajtását és a végrehajtás ellenőrzését is egyszerűbbé, gyorsabbá és rugalmasabbá teszi, mert az alapító okirathoz szükséges egyhangú szavazat-aránnyal szemben, a szabályzathoz, az összes tulajdoni hányad szerinti több mint 50 %-os szavazat-arány elegendő.” A társasházi törvény vonatkozó legfontosabb rendelkezései a következők: 13. § (1) A közösség szerveit, azok hatáskörét, jogait és kötelezettségeit, a közös költség viselésének szabályait a közösség szervezeti-működési szabályzatában kell megállapítani. (2) A szervezeti-működési szabályzatnak - e törvény keretei között - tartalmaznia kell: c) a társasházi lakóépület házirendjére, vonatkozó részletes szabályokat. 26. § (1) A szervezeti-működési szabályzatban meg kell határozni a külön tulajdonon belüli építési-szerelési munka, és a zajjal járó más tevékenység végzésének a lakhatás nyugalmát szolgáló szabályait (a továbbiakban: házirend);…… 62. § (1) Az e törvény hatályba lépéséig már bejegyzett társasház közgyűlése - az alapító okirat erre vonatkozó rendelkezéseinek hatálytalanításával egyidejűleg - határozatával a szervezeti-működési szabályzatot megállapítja, illetőleg a meglévő szervezeti-működési szabályzatát e törvény rendelkezéseinek megfelelően módosítja. 1.2.3.1

A LEGFELJEBB HATLAKÁSOS TÁRSASHÁZ DÖNTÉSI LEHETŐSÉGE A TÁRSASHÁZI TÖRVÉNY RENDELKEZÉSEI SZERINTI MŰKÖDÉSÉRE

A társasházi törvény tervezetéhez csatolt indokolás a következőket tartalmazza: „A széles körben, hosszú idő óta jelentkező igénynek tesz eleget a javaslat annak kimondásával, hogy a hatlakásosnál kisebb társasházak közössége dönthet a törvény szerinti szervezeti, működési rendelkezések alkalmazásáról. Ilyen döntés hiányában azonban ezekre a kérdésekre továbbra is a Ptk. osztatlan közös tulajdonra vonatkozó szabályai az irányadók”. A társasházi törvény vonatkozó rendelkezése a következő: 13. § (3) A legfeljebb hatlakásos társasház közössége dönthet arról, hogy szervezetére és működésére az e törvényben meghatározott rendelkezéseket alkalmazza. Ha a közösség ilyen határozatot nem hoz, e törvénynek a szervezeti-működési szabályzatra, a közgyűlésre, a közös képviselőre, illetőleg az intézőbizottságra és a számvizsgáló bizottságra vonatkozó rendelkezései helyett a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályait kell alkalmazni.


[email protected]

TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060


13


ÍRÁSBELI SZAVAZÁSSAL IS ELFOGADHATÓ AZ SZMSZ

Az új Ttv. gondolt arra a helyzetre is, amikor például a nagy tulajdonosi létszám miatt adott esetben nem jön össze határozatképes közgyűlés, viszont írásbeli szavazással biztosítani lehet az összes tulajdoni hányad legalább egyszerű szavazattöbbségét. A Ttv. vonatkozó rendelkezései a következők: 14. § (1) A szervezeti-működési szabályzatot a közösség az alakuló közgyűlésen - de legkésőbb az azt követő hatvan napon belül megtartott közgyűlésen - az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával állapítja meg. (2) Az (1) bekezdésben említett határozat úgy is meghozható, hogy a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke felhívására az írásbeli határozati javaslatról a tulajdonostársak írásban szavaznak. 56. § E törvény alkalmazásában: 4. Eredménytelen az írásbeli szavazás 4.1. a szervezeti-működési szabályzat tekintetében: ha az írásbeli határozati javaslatra leadott érvényes és azonos írásbeli szavazatok aránya nem éri el a tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított egyszerű többséget. 1.2.5

A SZAVAZÁSI SZABÁLYOK CSAK A TÖRVÉNYI ELŐÍRÁSOK ALAPJÁN ALKALMAZHATÓK

A Ttv.38. § (2) a következőket tartalmazza: Ha e törvény másképpen nem rendelkezik, a közgyűlés, illetőleg a megismételt közgyűlés a határozatát a jelen levő tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított egyszerű szavazattöbbségével hozza meg. A régi Ttv 28.§ (2) a következőket tartalmazza: „Ha a törvény vagy annak alapján az alapító okirat, illetőleg a szervezeti – működési szabályzat másképpen nem rendelkezik……” Az aláhúzott és dőlt betűkkel írt szövegrész azt jelenti, hogy a korábbi szabályozáshoz képest megszűnt a törvényi rendelkezéseknél szigorúbb szavazási (döntéshozatali) szabályok SZMSZ-ben történő megalkotása. Tehát azoknál a társasházaknál, ahol az alapító okiratban és az SZMSZ-ben ilyen szabályok vannak, úgy azokat módosítani kell. 1.2.6

A SZÁMVIZSGÁLÓ ÉS INTÉZŐBIZOTTSÁGNAK CSAK TULAJDONOS LEHET A TAGJA

A Ttv. vonatkozó rendelkezései a következők: 27. § (3) A legalább egy elnökből és két tagból álló intézőbizottságot, illetőleg a számvizsgáló bizottságot a tulajdonostársaknak saját maguk közül kell megválasztaniuk;…. 43. § (2) A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) a közgyűlés határozata alapján társasház-kezelői tevékenységet is elláthat. Ez a szabályozás a gyakorlatban azt jelenti, hogy a már elindult olyan vezetési megoldások nem alkalmazhatók a társasházban, miszerint egy „külsős” szakképzett társasházkezelő, illetve egy a társasházban lakó haszonélvező tagja vagy elnöke legyen az intézőbizottságnak. Ez a megoldás „állítólag” amerikai modell, miszerint a tulajdonosok látják el a közös képviseletet, míg megbízási jogviszony keretében a társasházkezelő végez meghatározott tevékenységet. Álláspontunk szerint a társasház döntési jogosítványának ilyen értelmű leszűkítése inkább az „IKV” modellt juttatja az ember eszébe. Mindenesetre a vezetési megoldás kiválasztása és/vagy egy szakképzett társasházkezelő bevonása a társasház egyik lényeges, a társasház működését alapvetően befolyásoló döntése. E kérdésekkel a későbbi fejezetek részletesebben foglalkoznak.




14 1.2.7

A TÁRSASHÁZKEZELŐI TEVÉKENYSÉG MEGHATÁROZÁSA ÉS KÖTELEZETTSÉGÉNEK ELŐÍRÁSA A TÁRSASHÁZI TÖRVÉNYBEN

A

SZAKKÉPESÍTÉS

MEGSZERZÉSI

A Ttv. vonatkozó rendelkezései a következők: 52. § (1) A társasház-kezelői tevékenység olyan önálló feladatkör, amelynek ellátásához szükséges a társasház fenntartásával, működésével összefüggő gazdasági, műszaki és jogi követelmények ismerete. (2) A társasházkezelő a tevékenységi körén belül: a) a társasház adottságainak ismeretében - gazdasági elemzés alapján - ajánlatot készít az épület fenntartására vonatkozóan, b) a tulajdonostársakkal kötött megbízási szerződésben foglaltak szerint szervezi az üzemeltetési és karbantartási feladatokat, irányítja és ellenőrzi a tervezett felújításokat, c) a megbízási szerződés alapján javaslatokat dolgoz ki a társasház gazdálkodása, a közös tulajdonú épületrészek hasznosítása kérdéseiben. 54. § (1) Az üzletszerűen végzett társasház-kezelői, illetőleg az üzletszerűen végzett ingatlankezelői tevékenységet kizárólag olyan természetes személy, illetőleg olyan gazdasági társaság láthatja el, aki - illetőleg gazdasági társaság esetén legalább egy tagja vagy alkalmazottja - a külön jogszabályban meghatározott szakképesítést megszerezte. (2) A szakképesítés megszerzését a természetes személy egyéni vállalkozó a körzetközponti jegyző részére, a gazdasági társaság vezetője a cégbíróság részére - a szakképzettséget tanúsító állam által elismert bizonyítvány átvételétől számított harminc napon belül - köteles igazolni. Az igazolás nem mentesít a tevékenység végzéséhez szükséges - a külön jogszabályokban előírt - más kötelezettségek teljesítése alól. 55. § (1) A hatlakásosnál nagyobb társasház közgyűlése a természetes személy közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke részére előírhatja a társasház-kezelői szakképesítés megszerzését, amennyiben a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a tulajdonostársak megbízása alapján, a társasház kezelésével összefüggő feladatokat is ellátja. Az ilyen közgyűlési határozatban rendelkezni kell arról is, hogy a szakképesítés megszerzésével járó költség megfizetése - ha azt a közös képviselő nem vállalja - a tulajdonostársakat terheli. (2) Az 54. § (1)-(2) bekezdéseiben meghatározott kötelezettség a nem üzletszerű társasházkezelést végző természetes személy közös képviselőre, illetőleg az intézőbizottság elnökére nem vonatkozik.


[email protected]

TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060


15


1.3 1) 2)

3)

4) 5)

6)

1.4

ÚJ DÖNTÉSHOZATALI SZABÁLYOK Az összes tulajdoni hányad szerinti legalább 4/5-ös szavazattöbbségű határozatok: A közös tulajdonban álló épületrészekkel kapcsolatos rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokról. [Ttv. 29. §. (1)] Az összes tulajdoni hányad szerinti legalább 2/3-os szavazattöbbségű határozat: Az önkormányzati tulajdonból átalakult társasház az alapító okiratot módosíthatja, illetőleg kiegészítheti, ha Ttv. hatályba lépését megelőzően olyan alapító okirat alapján került bejegyzésre az ingatlan-nyilvántartásba, amely a bejegyzésekor hatályos törvény rendelkezéseivel ellentétesen, vagy hiányosan tartalmazza a közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolását. [Ttv. 60. §. (2)] Az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatok: A szervezeti-működési szabályzat elfogadása [Ttv. 14. §. (1)], módosítása [Ttv. 62. §. (2)]. A 21. §. (2) bekezdésben említett - az építésügyi hatóság jogerős és végrehajtható építési engedélye alapján elvégzett munka alapján a lakás-megosztás, illetőleg lakás-összevonás miatt az alapító okiratot módosíthatja, ha a többi tulajdonostárs alapító okiratban meghatározott tulajdoni hányada változatlan marad. [Ttv. 21. §. (3)] A jelenlévő tulajdonosok tulajdoni hányada alapján számított legalább 2/3-os szavazattöbbségű határozatok Lakástakarékpénztári szerződés kötése A jelenlévő tulajdonosok tulajdoni hányada alapján számított legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatok: Ha az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett társasház alapító okirata olyan - a külön tulajdont nem érintő - számítási hibát vagy nyilvánvaló adatelírást tartalmaz, amely kijavítással orvosolható, a közgyűlés - a jelen lévő tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított legalább egyszerű szavazattöbbségével meghozott - határozatával az alapító okiratot kijavíthatja; e határozat az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat. [Ttv. 60. §. (1)] Speciális döntéshozatali szabályok: A közösség a 18. § (1) és (3) bekezdésében említett közgyűlési határozatot az összes tulajdoni hányad szerinti - a közvetlenül érintett szomszédos tulajdonostársak legalább kétharmadának igenlő szavazatát is magában foglaló legalább egyszerű szavazattöbbséggel állapítja meg. [Ttv. 19. §. (1)] Lakóépület esetén a társasház közgyűlése megtilthatja a külön tulajdonban lévő nem lakás céljára szolgáló helyiség használata, hasznosítása módjának megváltoztatását, ha az a társasház működését vagy a lakhatás nyugalmát zavarná. [Ttv. 18. §. (1)] A közgyűlés a nem lakás céljára szolgáló helyiség megváltoztatott használatához a lakhatás nyugalma - így különösen: a zaj- és rezgésvédelem, illetőleg a lakókörnyezetet veszélyeztető más tevékenység megelőzése érdekében az erre vonatkozó külön jogszabályok előírásainak figyelembevételével kikötött feltételt tartalmazó hozzájáruló határozatot is hozhat. [Ttv. 18. §. (3)] Az építtető tulajdonostárs a lakásában tervezett építkezés megkezdéséhez a tulajdonostársak 4/5-ének írásbeli hozzájáruló nyilatkozatát köteles beszerezni, ha a munka az alapító okiratban közös tulajdonként megjelölt épületrészt érinti. [Ttv. 21. §. (1)]

BÍRÓSÁGI ELJÁRÁS MEGELŐZÉSE A társasházi törvény tervezetéhez csatolt indokolás a következőket tartalmazza: „ a polgári peres eljárások lehetőség szerinti elkerülése érdekében utal a külön törvény (a 2003. március 3-án hatályba lépett 2002. évi V. törvény) szerinti permegelőző közvetítői eljárás igénybevételének lehetőségére.” A Ttv. vonatkozó rendelkezései a következők: 57. § (1) A közösség és a tulajdonostárs, illetőleg a közösség és harmadik személy között keletkezett polgári jogvitában - ha az érintettek megállapodni nem tudnak - a közvetítői tevékenységről szóló külön törvény rendelkezései alapján permegelőző közvetítői eljárást lehet kezdeményezni.




16

1.5

TÁRSASHÁZNAK LAKÁSSZÖVETKEZETTÉ ALAKULÁSI LEHETŐSÉGE A társasházi törvény tervezetéhez csatolt indokolás a következőket tartalmazza: A javaslat lehetővé teszi azt is, hogy a hatálybalépésekor bejegyzett társasházak közössége lakásszövetkezetté alakuljon. Ehhez azonban valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges, mert a közös tulajdonban lévő épületrészeknek a lakásszövetkezet, mint jogi személy tulajdonába adása egyúttal a társasházban meglévő tulajdoni hányadok megszüntetését jelenti. A törvény hatálybalépését követően már a megalakuláskor kell a tulajdonosoknak eldönteni, hogy milyen tulajdoni formát (osztatlan közös tulajdon, társasház, vagy lakásszövetkezet) választanak. A Ttv. vonatkozó rendelkezései a következők: 64. § (1)

1.6

Az e törvény hatályba lépésekor bejegyzett társasház közgyűlése - valamennyi tulajdonostárs hozzájárulásával - dönthet arról, hogy a társasháztulajdont lakásszövetkezeti tulajdonná átalakítja.

HATÁLYBALÉPTETŐ ÉS ÁTMENETI RENDELKEZÉSEK A társasházi törvény tervezetéhez csatolt indokolás a következőket tartalmazza:

A javaslat az új törvény hatálybalépése és alkalmazása időpontját úgy állapítja meg, hogy a hatálybalépésekor bejegyzett társasházak közösségének egy éves felkészülési idő álljon rendelkezésre a szervezeti-működési szabályzat megalkotásához, módosításához, illetőleg a közös képviselő számára a közgyűlési határozatokról történő nyilvántartás vezetésének megkezdéséhez. A törvény - másfél éves átmeneti időtartamot biztosítva - lehetőséget ad az önkormányzati tulajdonból átalakult társasházak közössége számára, hogy az alapító okirat törvénysértő előírásait minősített szavazattöbbséggel módosítsa. E mellett a törvény hatálybalépésekor már bejegyzett társasházak közössége számára - határidő megjelölése nélkül - további lehetőség a külön tulajdont nem érintő számítási hibák és más nyilvánvaló elírások egyszerű szavazattöbbséggel történő kijavítása. Mindkét eset a bírósági eljárások elkerülését szolgálja, azonban a törvény hatálybalépése után alakuló társasházakra ezek az átmeneti rendelkezések már nem alkalmazhatók. A Ttv. vonatkozó rendelkezései a következők: 58. § (1) Ez a törvény - a (2)-(3) bekezdésekben meghatározott kivételekkel - 2004. január 1-jén lép hatályba. (2) E törvény 44. §-a, továbbá 45. §-ának „a Közgyűlési Határozatok Könyvének, illetőleg” szövegrésze, a 45. §a (2) bekezdésének, valamint 54. §-ának rendelkezései 2005. január 1. napján lépnek hatályba. (3) E törvény 13. §-ának, 17. §-ának, 22. §-ának, 24. §-ának, 26. §-ának, 28. §-a d) pontjának, 40. §-a (2) bekezdésének, 41. §-ának, 48. §-a (1) bekezdése a) pontjának, 51. §-a (1) bekezdése b) pontjának és 51. §-a (4) bekezdésének rendelkezései a törvény hatályba lépéséig már bejegyzett társasház vonatkozásában 2005. január 1. napján lépnek hatályba. 59. § (1) E törvény hatálybalépésével egyidejűleg a társasházról szóló 1997. évi CLVII. törvény - a (2) bekezdésben meghatározott kivételekkel - hatályát veszti. (2) A társasházról szóló 1997. évi CLVII. törvény 10. §-a d) pontjának, 18. §-ának, 22. §-a e) pontjának rendelkezései, továbbá 30. §-a (1) bekezdésének második mondata, valamint 31. §-a (1) bekezdésének, 35. §a (1) bekezdése a) pontjának és 38. §-a (1) bekezdése b) pontjának rendelkezései 2004. december 31. napján vesztik hatályukat, de azokat csak az e törvény hatályba lépéséig már bejegyzett társasház vonatkozásában kell alkalmazni. 62. § (1) Az e törvény hatályba lépéséig már bejegyzett társasház közgyűlése - az alapító okirat erre vonatkozó rendelkezéseinek hatálytalanításával egyidejűleg - határozatával a szervezeti-működési szabályzatot megállapítja, illetőleg a meglévő szervezeti-működési szabályzatát e törvény rendelkezéseinek megfelelően módosítja. (2) Az (1) bekezdésben említett határozat meghozatalára a 14. § rendelkezéseit kell megfelelően alkalmazni; e határozatot a közösség 2004. december 31. napjáig hozza meg. (4) Az (1) bekezdésben említett, a földhivatalhoz 2004. december 31. napjáig benyújtott alapító okirat módosítása illetékmentes.


[email protected]

TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060


17


2

A SZABÁLYZATOK ELKÉSZÍTÉSÉHEZ SZÜKSÉGES ALAPTUDNIVALÓK Ahhoz, hogy a társasház működését hatékonyan megszervezhessük, szükséges a társasházakkal kapcsolatos fogalmak lehetőség szerinti - teljes körű összefoglalása és tartalmának tisztázása (például, hogy mi a különbség a társasházkezelés, a társasházkezelő, a közös képviselet, közös képviselő fogalmak között). A "mindenki másképp csinálja" mottó szerint leszögezhető, hogy azonos fogalomértelmezések, helyzetértékelés és következtetés mellett is eltérő megoldások születhetnek. Teherbíró, időtálló koncepció azonban csak akkor készíthető, ha mind a társasháznak, mind a közös képviselőnek/társasházkezelőnek van elképzelése arról, hogy hogyan lehet a társasház-kezelési tevékenységet, azaz a társasház működtetési feladatokat sikeresen megoldani. A fogalmak egyik szeletét a különböző jogszabályok határozzák meg, így célszerű ezekből kiindulni. De a társasházak működésével összefüggésben, a jogszabályokban lefektetett szabályok, rendelkezések sok esetben csak kiindulópontként értelmezhetők, keret jellegű szabályozást jelentenek mind a működtetést, mind az együttélési normák tekintetében. A társasházkezelés, a társasházkezelővel, a közös képviselettel szemben támasztott szakmai követelményeket is több jogszabály és különösen a megbízói igények határozzák meg. Az alapvető feladatokat keret jelleggel meghatározó jogszabály a társasházi törvény, amely a közös képviselet funkciója, feladat - hatásköre, felelőssége mellett szabályozza a tulajdonosok, a közgyűlés, a számvizsgáló bizottság funkcióját, feladat – hatáskörét, sőt az új társasházi törvény meghatározza (a társasházkezelői szakképesítésről szóló BM rendeletből lényegében átemelve) a társasházkezelő „tevékenységét” is. A BM. rendeletben a társasházkezelővel szemben támasztott szakképesítési követelmények bizonyos kérdésekben többet tartalmaznak, mint amit lényegében a társasházi törvény megkövetel a közös képviselettől, ugyanakkor több ponton is átfedések vannak. A társasházi szabályzatok elkészítéséhez a „tárgyi” tudnivalókon (szabályozandó esetek és szabályozási lehetőségek ismeretén) túl szükség van egy szabályzat megalkotásának szakmai (szervezési), valamint a szabályozási összefüggések ismereteire is. Ezért jelen fejezetben ezekre is felhívjuk a figyelmet.




18

2.1

A TÁRSASHÁZ LÉNYEGE, A TÁRSASHÁZI MŰKÖDTETÉS FŐ CÉLKITŰZÉSE (STRATÉGIÁJA) A társasház lényegének, természetének megértése az alapja annak, hogy a társasház hosszú távon eredményesen működjön, a társasházkezelő / közös képviselő tevékenysége sikeres legyen. Ez még akkor is igaz, ha látjuk, hogy a közös képviseleti/társasházkezelői feladatok ellátása a jogszabályok által közvetített komplexitás miatt sem könnyű. A társasházat nem lehet egyszerű munkatárgyként felfogni, hiszen a dolgok alapvetően a társasházkezelésben részt vevők, illetve az abban érintettek hozzáállása alapján dőlnek el. Tehát a társasházkezelés „tárgya” döntően maga az ember, a tulajdonosok, a társasházközösség, azaz a társasház működtetése. Világosan kell látni, hogy organikus szervezetről van szó, és az emberi tényező többoldalú figyelembevétele az a döntő momentum, mozzanat, ami meghatározza a társasház-kezelési tevékenység sikerességét, a társasház működésének eredményességét. Ebben a társasházi szervezetben a függelmi kapcsolatok, az érdekviszonyok egészen sajátosak, és ennek megfelelően kell a társasház működését megtervezni és szervezni. A társasház jellemzője az is, hogy a működését illetően ez a forma is ugyanolyan szervezetnek minősül, mint bármely más és alkalmazható (alkalmazni kell) minden olyan fogalmi kategóriát és módszertant, mely más típusú szervezetekre is általában érvényesek. A társasház működtetése is egyfajta vállalkozás és minden társasházat egyedinek kell tekinteni, hiszen pl. a társasházak saját adottságainak megfelelően kell elkészíteni a Szervezeti- Működési Szabályzatukat, házirendjüket, az elszámolás (a költségek-kiadások felosztásának) szabályait, melyek a törvény keretein belül, azokkal összhangban képeznek egységes egészet. Mind a társasházközösségnek, mind a közös képviselőnek/társasházkezelőnek világos stratégiával (célkitűzéssel) kell rendelkeznie, mert ez képezi alapját az operatív tetteknek, és ez ad megfelelő eligazítást a döntéshozóknak, végrehajtóknak. A stratégia értelmezhető tartalma és időhorizontja szerint. Tartalma szerint lehet stratégiája a közös képviselőnek és a társasházközösségnek a társasházról és a társasházkezelésről. A társasházak vonatkozásában a stratégia időhorizont szerinti értelmezése a következő lehet:  Rövidtávú, azaz cselekvési stratégia, amely a társasház és a közös képviselet/társasházkezelő magatartásmódját, magatartási normáit jelenti.  Hosszú távú stratégia, amely a stratégiai célok, értékek, eszközök (erőforrások), intézkedések (stratégiai akciók) meghatározását, összhangjuk biztosítását adja meg és az optimális állapot keresését célozza. Más megfogalmazásban ez a megközelítési módok és a megvalósítási alternatívák összességét jelenti. A stratégia alapvetően hosszú távú kategória és az ún. stratégiai kihívásokra igyekszik felkészülni. Ezért első teendő közé tartozik a stratégiai kihívások meghatározása, továbbá fel kell tárni és figyelembe kell venni azokat a tényezőket is, amelyek befolyásolják a stratégia időhorizontját is. Minden tevékenységet valamilyen szempontból értékelni kell, és az ehhez szükséges "mércét", szempontokat tisztázni szükséges. A társasházkezelő (közös képviselő) tevékenységét a társasház működésének minősítésén keresztül, abból kiindulva lehet értékelni. A tapasztalatok azt mutatják, hogy e kérdések elvi és gyakorlati tisztázása rendkívül fontos. Elsődlegesen - a stratégiához kapcsolódóan - minőségi értékelésre van szükség, melyet alátámasztanak konkrétan mérhető mennyiségi adatok is. A közös képviselet / társasházkezelő funkciójának és alapfeladatainak - mind a társasház, mind pedig a társasházkezelő részéről történő - tisztázása szintén stratégiai jelentőségű kérdés és természetesen a teljesítmény értékelésének egyik alapja. A társasházat egyedinek, egyéninek kell tekinteni, mert nincs egyforma épület, nincs azonos tulajdonosi struktúra és minden kapcsolódó szakmai feladat megoldása is egyedi megközelítést igényel (könyvelési, adózási, elszámolási, műszaki, stb.). Ez az egyediség, amelyből kiindulva kell a társasházkezelést, a közös képviseleti feladatok ellátását megszervezni, mind az adott társasház vonatkozásában, mind pedig több társasház esetén a társasház-kezelési egységet kialakítani. Többek között ez kell, hogy meghatározza a társasházkezelés stratégiáját és filozófiáját, a közös képviselet/társasházkezelő alapfunkcióját és alapfeladatait, valamint a menedzselés elveit és eszközeit, a társasház működését és szervezetét. A társasház sarkalatos stratégiai kérdése az is, hogy egy társasház működése átfogó módon mivel jellemezhető, milyen módon, hogyan értékelhető. Ez a jelző az „eredményes” szó lehet, a társasház eredményes működésének biztosítása a stratégiai célkitűzés. Vagyis a stratégia középpontjában az optimális állapot elérése az eredményes társasházi működésben realizálódik. Az eredményes működés, mint átfogó jelző tehát alapvetően minőségi és nem mennyiségi kategória, jóllehet vannak „számszerűen” kimutatható eredmények is. Az „eredményes” minősítő jelző jobban illeszkedik a társasház működési jellemzőihez, mint például a hatékonyság, a gazdaságosság, az olcsó üzemeltetés, stb. Továbbá ebből kiindulva általában is, de egy adott társasházra is egyértelműbben meghatározható egy fő célkitűzés, mely konkrét területeken részcélokra bontható. A közös képviseletnek és a társasháznak is mindenekelőtt az elérendő célokat kell meghatároznia. E tekintetben a társasházközösség általában hátrányos helyzetben van, hiszen nincsenek ismeretei, tapasztalatai a társasház működéséről, valós helyzetéről és érdekeiről. Ezért a tulajdonosok általában a kézenfekvő (rész) célkitűzéseket fogalmazzák meg, mint például: − legyen olcsó az üzemeltetés; − minél kevesebb legyen a közös költség-előleg szükséglet; − minden évben történjen valami pozitív fejlemény (pl. karbantartási, javítási munkavégzés) a társasházban; − legyen tiszta a társasház, stb. A tapasztalok szerint ezek a célkitűzések alapvetően összefüggéseikből kiragadottak és rövid távra szólnak. Erre példa lehet különösen induló társasházaknál, hogy csak az adott évet tekintve – esetleg rossz költségvetési terv alapján – a


[email protected]

TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060


19


tényleges és alapvető helyzetet figyelmen kívül hagyva alacsony közös költség-előleget határoznak meg. Ez lehet, hogy az adott évben, években különböző okok miatt elégségesnek bizonyul, (pl. a közmű számlák késve érkeznek, a szükséges karbantartási munkavégzés elmarad, stb.) azonban a további években –a minimálisan szükséges tartalékok hiányában – ugrásszerű közös költségelőleg növelésre lesz szükség. Jó néhány társasház emiatt „gazdasági csődbe” kerül, az átlagos közös költség-előleghez képest 2-3-szoros az ilyen házban az adott évben befizetendő összeg és még külön befizetésekre is sort kell keríteni az üzemeltetés fenntartása érdekében. Tehát az egyes években „olcsó” üzemeltetés hosszabb távon drága lesz. A jó közös képviselet/társasházkezelő többek között pontosan ezekre az összefüggésekre kell, hogy felhívja a figyelmet, és a hosszú távú célkitűzések meghatározásával, ennek alárendelve kell a rövid távú célkitűzéseket eldönteni, és a feladatokat megoldani. Ezzel lehet tendenciájában olcsón üzemeltetni a társasházat, és több év átlagában minimalizálni a közös költséget. A működési, üzemeltetési tapasztalatokat és a távlatokat figyelembe véve akkor tekinthetjük egy társasház működését eredményesnek, ha: a) Megteremtődnek a biztonságos működés feltételei. b) Belátható időn belül (átlagosan 5 év) az épület műszaki állapotán alapvető javulás következik be (részleges vagy teljes felújítás, nagyobb karbantartási munka elvégzése). c) A biztonságos működés és kultúrált környezet kialakításával együtt a társasház „a nyugalom, a béke szigetévé” válik. Alapvető stratégiai kihívásnak, vagyis az optimális állapot elérésének, mint fő célkitűzésnek a biztonságos működés tekinthető, ezért a társasház-kezelési stratégia az ehhez szükséges feltételrendszer kidolgozása, megteremtése, bevezetése, sikeres működtetése és folyamatos fejlesztése lehet. A működési biztonság elérésének négy alappillére van: 1. A társasház működésének szervezettsége: A szervezett működés alapfeltétele – szó szerint értelmezve – az, hogy minden érintett pontosan ismerje a „dolgát”, megfelelő információkkal rendelkezzen a működési szabályokról. A stratégia része kell, hogy legyen a működési szabályok állandó - dokumentumba történő – rögzítése és a gyakorlatban történő bevezetése, alkalmazása, folyamatos fejlesztése. 2. A társasház gazdasági helyzete, lehetőségei: Különösen az induló társasházaknál nagy gond, hogy még a napi üzemeltetési feladatokhoz szükséges pénzügyi forrás sem áll rendelkezésre, nincs kellő tartalék és adott esetben egy váratlan meghibásodás gazdasági ellehetetlenüléshez vezet. Arról már nem is beszélve, hogy a felújításokhoz szükséges elő-takarékosság szintje is alacsony, pedig például a kedvezményes hitel felvételnek és támogatásnak (pályázatoknak) ez előfeltétele. A gazdaságilag biztonságos működés függ a műszaki állapottól, a tulajdonosok anyagi helyzetétől, a társasház speciális adottságaitól, a közös tulajdonú részek bevételt eredményező hasznosíthatóságától. Tapasztalatok szerint minimálisan egy év és a tulajdonosok fizetési fegyelme általában csak az üzemeltetés biztonságához szükséges gazdasági hátteret biztosíthatja. 3. Az épület műszaki állapota: Az általában rossz műszaki állapotú régi épületekben csak olyan stratégia lehet eredményes, amely összehangolja a rövid és hosszú távú célkitűzéseket. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy az állagromlást viszonylag rövid időn belül úgy kell megállítani, hogy az erre fordított forrás hasznosulni tudjon a későbbiekben megvalósuló, nagyobb volumenű munkák elvégzésekor. A megfelelő műszaki állapot elérése tudatos, szisztematikus munkát és hosszú időt (kb. 5-10 év) igényel. Az összhang biztosítása igényli a nagyobb volumenű munkák időben történő tervezését (azt, hogy mikor kell rá sort keríteni) és minden, a műszaki állagromlás megállítására, a műszaki állapot javítására, az előkészítésre és a pénzügyi források biztosítására vonatkozó intézkedést ez alá kell rendelni. Nyilvánvalóan az egyes feladatok között rangsorolni szükséges. Az új építésű társasházak esetében szintén hasonló módon célszerű gondolkodni, azaz az amortizációval „arányos” felújítási tartalék képzéséről indokolt már a működés kezdetekor gondoskodni. 4. Az épület biztosítása: A társasháznak fel kell készülnie az esetleges elemi károk okozta veszteségek fedezetének biztosítására, mely ki kell, hogy terjedjen a közös tulajdonú részekre is. Ezért a korszerű biztosítási forma az egész épület biztosítása. Összefoglalva: a társasházkezelés stratégiája az egyedi működtetés-, fenntartás (üzemeltetés, karbantartás, felújítás) és fő célkitűzés rövid és hosszútávon a biztonságos működés elérése. Az ehhez szükséges feladatok megoldása alapvetően nem látványos, ezért is a társasház-kezelési filozófia a „szürke eminenciás” filozófia lehet, mely elsősorban a háttér munkavégzéssel történő tartós eredmény elérését kell, hogy célozza. Az új társasházi törvény bevezető része (preambuluma) lényegében az előzőekben leírtakat összefoglaló módon tartalmazza: AZ ORSZÁGGYŰLÉS A TÁRSASHÁZTULAJDON LÉTESÍTÉSE ÉS BIZTONSÁGOS FENNTARTÁSA, A TÁRSASHÁZAK SZABÁLYSZERŰ, SZAKSZERŰ ÉS BIZTONSÁGOS MŰKÖDÉSE, VALAMINT A TULAJDONOSOK ÉRDEKEINEK ÉRVÉNYESÍTÉSE ÉRDEKÉBEN A KÖVETKEZŐ TÖRVÉNYT ALKOTJA




20

2.2

A TÁRSASHÁZ SZERVEZETE KIALAKÍTÁSÁNAK ALAPJAI A szervezetalakítás célját (lényegét, értelmét) a szakszerű kifejtés „mellőzésével” egy idézet mutathatja be, mely Lewis Carell: Alice Csodaországban c. művéből származik. " Fakutya - kezdte (Alice) .... Lenne szíves megmondani, merre kell mennem? − Az attól függ, hová akarsz jutni ? - felelte Fakutya. − Ó, ez egészen mindegy - felelte Alice. − Akkor az is egészen mindegy, hogy merre mégy - mondta Fakutya." A társasházközösség elhatározása alapján a társasház működtetésének szervezeti- vezetési megoldásaira különfélék lehetnek, de az rögzíthető, hogy a társasház működése ugyanúgy tervezhető és leírható a vezetési- szervezési szakirodalom által javasolt, ún. strukturális jellemzőkkel, mint bármely vállalaté, vállalkozásé. Ehhez szükséges a következőkben ismertetett, néhány fogalmi apparátus közreadása, mellyel egy szervezet, - így a társasház is - jól leírható.

2.2.1

SZERVEZETTERVEZÉS ÉS SZERVEZETFEJLESZTÉS

A szervezetalakításnak két alapvető ága van: a szervezettervezés és a szervezetfejlesztés. A szervezettervezés a szervezet strukturális jellemzőinek (munkamegosztás, hatáskör, koordináció, szervezeti séma) kialakítására irányul, melynek során rögzítésre kerülnek a tartós feladatok, hatáskörök és a koordinációs szabályok. Ahhoz, hogy a társasház eredményesen működjön, elengedhetetlen, hogy a közös képviselet /társasházkezelő elvégezze a szervezettervezés feladatát, melyek a következők: A munkamegosztás és annak szabályozása: Egy nagyobb tevékenységi kör, feladatkomplexum részfeladatokra bontását és e részfeladatok egyes szervezeti egységekhez (személyekhez) való telepítését jelenti. A hatáskörmegosztás és annak szabályozása: E strukturális jellemzőnek az a lényege, hogy a szervezeti egységek, ill. személyek csak akkor tudják a rájuk háruló feladatot jól ellátni, ha megfelelő hatáskörrel (döntési, utasítási, koordinációs, stb.jogkörrel) rendelkeznek. Természetesen a kialakított feladat - és hatáskörnek megfelelően kell a felelősséget is megállapítani. A koordináció és annak szabályozása: A koordináció olyan vezetői funkció, amelyen keresztül a szervezet egészének működését a megfelelő célok elérése irányába tereli. Tekintettel arra, hogy a társasház működésében kiemelkedő szerepe van a koordinációnak, ezért szükséges a főbb koordinációs eszközök ismertetése, melyek a következők:  Technokratikus koordináció (pl.: költségvetési terv, elszámolási rend, a társasház működésének szabályozási rendje, stb.)  Strukturális koordináció (pl.: közgyűlés, közös képviselet/társasházkezelő, számvizsgáló bizottság, munkaszervezeti struktúra, stb.)  Személyorientált koordináció, amely elsősorban a konfliktus feloldást célozza. A társasházaknál a feladatok többsége -„néhányat” kivéve- jól strukturálható, ezért mindhárom koordinációs eszköz megfelelő formában alkalmazható, alkalmazandó. A konfiguráció, azaz a szervezet sémája : A konfiguráció - a gyakorlatban elterjedt szóhasználattal: a szervezeti séma - ábrás formában mutatja be a szervezet felépítését, a szervezet szélességi és mélységi tagoltságát. Ez természetesen az előző 3 strukturális jellemzőből következik, ezért is nevezik másodlagos strukturális jellemzőnek. A szervezetalakítás másik ága a szervezetfejlesztés, mely a szervezet hatékony működését alapvetően a "szervezeti tagok" (tulajdonosok, bérlők, "ügyintézők", házgondnok, karbantartók, stb.) magatartásának, viselkedésének és motivációinak befolyásolása révén kívánja elérni. Természetesen a szervezet kialakításánál, mint később a gyakorlati vezetési megoldásoknál látni fogjuk, figyelembe kell venni a személyi adottságokat is. Miután a közös képviseleti feladatok alapvetően jól strukturálhatóak, ez jó lehetőséget teremt arra, hogy a személyi adottságokat is figyelembe véve a társasház munkaszervezetét, ezen belül vezetését optimalizálja. 2.2.2

A TÁRSASHÁZ MŰKÖDTETÉSI ALAPFELTÉTELEI

(TÁRSASHÁZKEZELÉSI)

FELADATOK

MEGFELELŐ

ELLÁTÁSÁNAK

A tapasztalatok azt mutatják, hogy „a társasházkezelés olyan, mint a foci, mindenki ért hozzá”. A gyakorlatban ez azt jelentheti, hogy megfelelő tudásanyag, ismeretek nélkül próbálják egyesek megmondani, hogy adott esetben mit és hogyan kell tenni. Ezért az alapszerepeket és feltételeket nélkülözhetetlen tisztázni. A társasházkezelés megfelelő végzéséhez mindenekelőtt a társasház, a tulajdonosok részéről tulajdonosi szemlélet, egy minimális ismeretszint, egy jó elképzelés („akarat”) és ennek megfelelő jó „vezetés” (közgyűlés, közös képviselet, SZVB) szükséges. Az alap feltételek közé tartozik, hogy megfelelő legyen az állami szabályozás is, mely alapjaiban teljesült a társasházi törvény és a társasházkezelő szakképzéséről szóló BM rendelet hatálybalépésével. (Az egy más kérdés, hogy ezek a szabályozások mennyire „jók”?) Elengedhetetlen továbbá a közös képviselet, de különösen a társasházkezelő részéről,


[email protected]

TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060


21


hogy legyen koncepciója a feladat ellátására, és legyenek biztosítva (ez a társasház részéről is igaz) a szervezeti, tárgyi, technikai, személyi feltételek. TÁRSASHÁZ részéről • • • •

Állami szabályozás

Közös képviselet és/vagy társasházkezelő részéről

 Jó törvények • KONCEPCIÓ • CLVII/1997. sz. • Szervezeti - tárgyi a társasházról technikai feltételek biztosítása  Jó rendeletek • Személyi feltételek • 19/1999. sz. biztosítása (alkalmasság) rendelet társasházkezelő ∗ rátermettség szakképesítésről ∗ szakképzettség Ábra: A társasház működtetési (társasház-kezelési) feladatok megfelelő ellátásának alapfeltételei

tulajdonosi szemlélet minimális ismeretszint elképzelés ("akarat") jó "vezetés" (közgyűlés, SZVB, közös képviselet)

Ezen feltételek biztosításában és megvalósításában az új törvény ismeretében is állítható, hogy alapkérdésekben továbbra is szükség van szakmai alapokon nyugvó tisztázó viták lefolytatására. Ilyen kérdés például, hogy minek alapján, hogyan lehet meghatározni a közös képviselettel, társasházkezelővel szemben támasztandó követelményeket, és az erre adott választ ismerve keresni a meghatározást arra a kérdésre, hogy mi a fő követelmény a közös képviselettel, társasházkezelővel szemben. Továbbra is „él” az a feladat, miszerint el kell végezni egy helyzetelemzést, a tapasztalatok összegzését és ennek alapján egyrészt elméletileg meg kell alapozni a társasház működését, meg kell határozni a társasházkezelés lényegét, a közös képviselet, illetve a társasházkezelő funkcióját, alapfeladatait. Másrészt el kell készíteni egy problématérképet, mely kihat az elméleti megalapozásra, ugyanakkor elősegíti a problémák megoldását.




22

A következő ábra az előzőekben leírtakat szemlélteti. TAPASZTALATOK (Helyzetelemzés)

ELMÉLETI MEGALAPOZÁS

PROBLÉMA TÉRKÉP

1.

A TÁRSASHÁZ LÉNYEGE, TERMÉSZETRAJZA

• •

Tömeges lakás privatizáció → jellemző a MŰKÖDŐ társasház A társasház → SZERVEZET ⇐ jogi szabályozás, ⇐ organikus szervezet ⇐ gazdálkodó szervezet * költségvetési típusú, * „kisvállalkozói” kategória Egyedi adottságok

•

2. A TÁRSASHÁZKEZELÉS LÉNYEGE MEGOLDÁSOK

VÁLASZOK

•

Ingatlankezeléstől való megkülönböztetése

•

Tartalma: rövidtávon „ügyintézés” hosszútávon stratégia

•

Szervezete „jogi” szervezeti struktúra munkaszervezet

3. • •

KÖZÖS KÉPVISELET/ TÁRSASHÁZKEZELŐ Funkció, feladat- hatáskör meghatározása Társasházkezelők ⇒ tulajdonostársak közössége (tulajdonosok) ⇒ Közös képviselő * tulajdonostárs * intézőbizottság * vállalkozó/ társasházkezelő

Ábra: A közös képviselettel/társasházkezelővel szemben támasztandó követelmények meghatározásának folyamata, főbb tényezői


[email protected]

TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060


23


A TÁRSASHÁZKEZELÉS, A KÖZÖS KÉPVISELET, A TÁRSASHÁZKEZELŐI TEVÉKENYSÉG ÉRTELMEZÉSE

Több szempontból is lényeges, hogy minden érdekelt pontosan és egységesen értelmezze a társasházkezelés, a társasházkezelő és a közös képviselet, közös képviselő fogalmát. Különbséget kell tenni mindenek előtt az ingatlankezelés és a társasházkezelés között. Az ingatlankezelés átfogó kategória és ezzel együtt, mint tevékenységnek a tárgya elsősorban az ingatlan. A társasházkezelés az ingatlankezeléstől mindenek előtt abban különbözik, hogy a "kezelés", mint tevékenység tárgya elsődlegesen a társasház működésére irányul. Tehát a társasházkezelésben a legfontosabb tényező a "szervezet" működése, az emberek együttműködése. A társasházkezelés az időhorizontot tekintve két főbb részre bontható: a., A napi üzemeltetési-, fenntartási feladatok, mint pl.:  az ügyintéző szervek működtetése,  hibaelhárítás megszervezése,  a házgondnoki tevékenység és takarítás megszervezése, felügyelete,  a különféle közös tulajdonú felszerelési-, berendezési tárgyak üzemképes állapotban tartásáról való gondoskodás,  a jogszabályokban előírt adminisztrációs kötelezettségek elvégzése, stb. b., A hosszú távú (stratégiai) kezelési feladatok, mint pl.:  a nagyobb karbantartási munkák, részleges vagy teljes felújítás tervezése, előkészítése, lebonyolítása,  szabályozott működés kialakítása,  műszaki dokumentáció pótlása,  közös tulajdonú részek hasznosítása,  alapító okirat lényeges módosítása,  a harmonikus együttélés szabályainak kialakítása, stb. A napi üzemeltetési feladatok megoldása sok irányú ismeretet, illetve más szakmákkal való kapcsolattartást igényel és folyamatos feladat-végrehajtást jelent, míg a stratégiai kezelési feladatok általában speciális szaktudást igényelnek, és egyszeri megvalósításként jelentkeznek. Az előzőek alapján tehát a társasházkezelés olyan átfogó tevékenységként értelmezhető, amely a társasház eredményes működtetésére irányul és magába foglalja a napi üzemeltetési, karbantartási feladatok végzését, valamint a stratégiai (pl. felújítási) feladatok megoldásáról való gondoskodást. Mindazon személyek és szervek társasházkezelőnek, azaz a társasház-kezelési tevékenységben résztvevőknek tekintendők, akik / amelyek a társasház-kezelési tevékenység egyes feladatait ellátják (így a közgyűlés, a számvizsgáló bizottság, a közös képviselet, a szakképzett társasházkezelő, házgondnok, stb.). A társasházkezelés, a társasházkezelő fogalma egybemosódik a közös képviselet fogalmával. Nagyon lényeges (koncepcionális) kérdés, hogy a közös képviselet vagy a társasházkezelő - meghatározott tevékenységi -, jog-, és hatáskörrel- csak egyike a társasházkezelés szereplőinek. A közös képviselet elsősorban a napi üzemeltetési, fenntartási, gazdálkodási és ügyviteli feladatok megoldásáért felelős személy vagy szervezet, aki / amely tevékenységével a társasházközösség többségi akaratának megtestesítője, végrehajtója, ugyanakkor gondoskodnia kell a hosszabb távra szóló feladatok megoldásáról is. Ugyanakkor a közgyűlésnek biztosított döntési jogosítványon keresztül a legfőbb társasházkezelők maguk a tulajdonosok, illetve a közösség. Ezzel együtt megfontolandó, hogy a munkaszervezet kialakítása során bizonyos kérdésekben a közös képviseletnek nagyobb döntési jogkört lehet biztosítani. A közös képviselő alapfunkciója, hogy – a tulajdonosok megbízásából – igazi gazdája legyen a társasháznak. Ez vagy belülről, vagy olyan vállalkozással oldható meg, ahol a vállalkozók személyes közreműködése biztosított. A jó gazda funkciójának betöltése azt jelenti, hogy a napi operatív feladatok megfelelő színvonalú ellátása mellett a közös képviselet (és személyzete) gondol a hosszútávra kiható kérdésekre, a célok meghatározására és az optimális megvalósítási lehetősek kimunkálására. A társasház-kezelési stratégiát, az alapfunkciót, és a társasház természetrajzát figyelembe véve a közös képviselőnek két alapvető feladata van: − az érdekegyeztetés és az − ügyvitel. A társasház működésének jellemző vonásait, a közös képviselet – horderővel bíró – feladatait végiggondolva könnyen belátható, hogy a társasház eredményességének biztosíthatósága döntően a folyamatos és sikeres érdekegyeztetésen múlik. Elegendő csak azokra a kérdésekre gondolni (pl.: a tulajdonosok mit tekintenek a működés szempontjából fontos kérdésnek, mely karbantartási munkákra kerüljön elsődlegesen sor, stb.), amelyek önmagukban hordozzák az érdek- és véleménykülönbségekből fakadó konfliktus szituációkat. Ha az érdekek összehangolása nem sikerül, akkor végső esetben döntésképtelenné válik a társasház és ez minden jó szándékú kezdeményezést lehetetlenné tesz, a társasház adott esetben működésképtelenné válik. A társasház ügyviteli feladatainak ellátása alatt a szó igazi értelmében vett ügyvitelt kell érteni és nem az ügyintézést. Ez az értelmezés szintén a gazda funkcióból ered, és az ügyvitel nem végrehajtó, hanem inkább menedzselési feladatot jelent. A társasházi törvény ügyintézői funkciót határoz meg, mely bizonyos vezetési megoldásoknál egy társasházkezelő vonatkozásában elfogadható funkció meghatározás lehet. Viszont ismételten le kell szögezni, hogy a közös képviseleti feladatok ellátása a „vezetési megoldástól” függetlenül is menedzselési tevékenységet igényel.




24

Ha tisztázott a stratégia (és a társasházkezelés filozófiája), a közös képviselő funkciója és alapfeladatai, akkor a strukturális jellemzőkhöz igazodva kell meghatározni a megvalósításhoz szükséges megközelítési módokat (elveket) és eszközöket. Vagyis a konkrét szervezési-, menedzselési elvek és eszközök kialakítása és működése révén valósulnak meg a stratégiai célok. A szervezési-, menedzselési elvek kialakításánál - példaszerűen - a következő kérdésekre lehet a válaszokat keresni: − A társasházkezelést mely jellemzőkre alapozva kell megszervezni? − Az érdekütközések, a konfliktusmegoldás milyen megközelítést, magatartásmódot igényel? − A költségvetési terv készítése, az elszámolás, a gazdálkodás milyen alapelvek szerint működjön? − A műszaki problémákat milyen alapokra helyezve kívánjuk megoldani? A szervezési-, menedzselési elvek kialakítását követően lehet meghatározni azokat az eszközöket (szerződések, szabályok, szabályzatok, formális és informális csatornák, stb.), amelyek révén elképzeléseinket a gyakorlatban meg tudjuk valósítani. A társasházkezelés, azaz a társasház működtetés szervezési-, menedzselési elveinek és eszközeinek kidolgozása, kidolgoztatása alapvetően a közös képviselet, társasházkezelő dolga, természetesen ezt a társasházközösségnek kell jóváhagynia. Mindezek a szabályzatokban és a gyakorlatban öltenek testet.


[email protected]

TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060


25

: 1077 BP. ROTTENBILLER U. 42. : 210-3841 2.2.3.1

KÖZÖS KÉPVISELETI (VEZETÉSI) FORMÁK A TÁRSASHÁZBAN

A társasházakról szóló törvény szabályozása szerint a társasház közgyűlése közös képviselőt, vagy intézőbizottságot (és intézőbizottsági elnököt) kell, hogy válasszon. A szervezeti működési szabályzat ennek tartalmát részletesebben szabályozhatja. További lehetőség, hogy a társasházkezelésben ellenőrző funkciót betöltő számvizsgáló bizottságot is választhatnak a tulajdonosok. (25 lakás felett kötelező!) A gyakorlatban alkalmazott, illetve lehetséges vezetési-közös képviseleti formákat a következő ábra mutatja be. 1. TULAJDONOSTÁRS a közös képviselő

2. INTÉZŐBIZOTTSÁG látja el a közös képviseletet

3.

Csak TULAJDONOSOK lehetnek tagjai

Egyszemélyes a vállalkozás: egyéni vállalkozó, Bt.

TÁRSASHÁZKEZELŐ a közös képviselő

Többszemélyes a vállalkozás: Bt., Kft.

4. Közös képviselet és társasházkezelő

Ábra: Vezetési - közös képviseleti formák a társasházban A társasház, a tulajdonosok legnagyobb problémája, rögtön az első kérdés annak eldöntése, hogy teljesen saját maguk kívánják-e megoldani a „társasházkezelést”, vagy keresnek vállalkozót a közös képviseleti feladatok ellátására, illetve bevonnak-e szakképzett társasházkezelőt. E kérdés eldöntéséhez ismerni kell az egyes megoldások alapfeltételeit, előnyeit és hátrányait, melyeket egy későbbi fejezet tartalmaz.




26 2.2.4

A „JOGI” SZERVEZET ÉS A MUNKASZERVEZET ÉRTELMEZÉSE

„Jogi” szervezeti struktúrának nevezzük a társasház működésében részt vevő azon egységek (személyek) összességét, amelyek jogszabályi előírások alapján létesülnek és működnek. (Közgyűlés, számvizsgáló bizottság, közös képviselő vagy intézőbizottság. ) A társasház működése azonban nemcsak a jogszabályok által előírt szervezeti egységeket és feladatmegoldásokat igényli, hanem a társasház lényegének és egyedi sajátosságainak megfelelő funkciók és szabályok kialakítását is. Ez utóbbit nevezzük munkaszervezeti struktúrának és a munkaszervezetben lévő egységek (személyek) a feladatok operatív irányítói és végrehajtói. Ennek kialakításában nagy szabadságfoka van a tulajdonostársak közösségének és a közös képviseletnek/társasházkezelői vállalkozásnak egyaránt. Mivel a társasházközösségnek ma még kevés az ismerete, tapasztalata ezen a téren, az eredményes működést biztosító munkaszervezet kialakításának felelőssége elsősorban a közös képviseletet /társasházkezelőt terheli, de jelentős, adott esetben meghatározó szerepe lehet a számvizsgáló bizottságnak. A munkaszervezetet a „jogi” szervezeti struktúrából kiindulva természetesen a közgyűlés határozza meg a szervezeti-működési szabályzat elfogadásával. A tapasztalatok szerint a társasház munkaszervezetének kialakítása döntően befolyásolja a társasház működését, ezért a következő fejezetrészekben részletezzük az alapvető tudnivalókat. 2.2.5

A TÁRSASHÁZ MUNKASZERVEZETE KIALAKÍTÁSÁNAK ÉS A DÖNTÉSI JOGKÖRÖK MEGOSZTÁSÁNAK TÉNYEZŐI ÉS FOLYAMATA

Egy társasház működtetése, üzemeltetése viszonylag sok közreműködőt igényel. Ahhoz, hogy ez eredményes legyen, minden közreműködőnek tisztában kell lennie feladat- és hatáskörével, a kapcsolódási pontokkal, különösen a közös képviseletnek (közös képviselő vagy intézőbizottság), az SZVB-nek, a társasházban élőknek és tulajdonosoknak, de a műszaki és egyéb szolgáltatást nyújtóknak is A munkaszervezeti struktúrát a jogi szervezeti struktúrából kiindulva kell megtervezni, mely a gyakorlatban azt jelenti, hogy először tételesen számba kell venni a közgyűlés, a számvizsgáló bizottság és a közös képviselet (közös képviselő/intézőbizottság) törvény által meghatározott funkcióját, feladatait, hatáskörét (döntési jogkörét). Ezt követően a működtetési feladatokat ésszerű munkamegosztással tovább kell bontani (részletezni, strukturálni), ki kell választani az alkalmazandó közös képviseleti, azaz a vezetési megoldást („önmenedzselő” társasház, vállalkozó közös képviselő, szakképzett társasházkezelő bevonása az „ügyintézésbe”), mindezek ismeretében „szét kell osztani” a hatásköröket (döntési jogköröket). A közös képviseleti feladatok célszerű megosztásának szempontjai és ezzel összefüggésben a vezetési megoldások többfélék lehetnek, amelyekkel a későbbi fejezetek részletesebben foglalkoznak, hasonlóan a számvizsgáló bizottsági működésével is. Végül a társasház eredményes működéséhez elengedhetetlen feladat azoknak a tevékenységi köröknek az összefoglalása is, amelyek a társasház közvetlen üzemeltetési feladatainak ellátását, illetőleg az üzemeltetési háttérfeltételek biztosítását célozzák, azaz mindezek megtervezése, megszervezése. A következő ábra az előzőekben leírtakat szemlélteti. JOGI SZABÁLYOZÁS (Ttv.) • Közgyűlés • Számvizsgáló Bizottság • Közös képviselő

TÁRSASHÁZI DÖNTÉSEK • Funkciók meghatározása, feladatok strukturálása • Közös képviseleti (vezetési) megoldás kiválasztása → szakképzett társasházkezelő bevonása • Hatáskörök megosztása • Infrastrukturális (üzemeltetési) háttér megszervezése

Munkaszervezet kialakítása

SZABÁLYZATOK

Ábra: A társasház szervezeti felépítését, a döntési jogkörök megosztását befolyásoló főbb tényezők


[email protected]

TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060


27


A közös képviseleti / társasházkezelői feladatok jól strukturálhatóak, ezért a szervezettervezés és szervezetfejlesztés révén ki tudjuk alakítani a társasház szervezetét és ebbe célszerű módon be lehet illeszteni a közös képviselet/társasházkezelő szervezetét és az infrastrukturális hátteret, a társasház üzemeltetésében állandóan résztvevőket. A főbb figyelembeveendő tényezőket és folyamatot az alábbi ábra szemlélteti: A FELADATOK JÓL STRUKTURÁLHATÓK (lásd: ügyrend) Cél: menedzselési és ügyintézési feladatok optimális megoldása

SZERVEZETALAKÍTÁS ELVÉGZÉSE

Célkitűzés: a társasház szervezetébe a közös képviselet / társasházkezelő szervezetének és az infrastrukturális háttérnek a beillesztése

− Ügyintézési feladatok rendszeressége, határidőhöz kötése (mennyiségi kategória) − Ügykezelési követelmények meghatározása (minőségi kategória) − Vezetői tevékenység (döntési jogkörök) meghatározása (vezető az, aki dönt)

Tartalma : Szervezettervezés 1. Munkamegosztás 2. Hatáskör 3. Koordináció: − Technokrata − Strukturális − Személyorientált ⇒ ⇒

kapcsolatteremtés kommunikáció

⇒ ⇒

stílus, módszer kapcsolatteremtés, kommunikáció

4. Konfiguráció

Szervezetfejlesztés

SZEMÉLYI

stílus, módszer

T tv.

ADOTTSÁGOK, BMr.

KÖVETELMÉNYEK

Gyakorlati megoldások

MUNKASZERVEZET

Ábra: A munkaszervezet kialakításának tényezői és folyamata




28 2.2.5.1

A TÁRSASHÁZI TÖRVÉNY ALAPJÁN A KÖZÖS KÉPVISELŐ FUNKCIÓJÁNAK, FELADAT- ÉS HATÁSKÖRÉNEK ÖSSZEGZÉSE

A közös képviselő funkciója a társasházi törvény alapján: A közös képviselő látja el a közösség ügyeinek intézését, ügykezelését. A közös képviselő főbb feladatai: 1. Jogkörében eljárva köteles a közgyűlés határozatait előkészíteni és végrehajtani. 1.1. Közgyűlések (rendes évi, rendkívüli, megismételt) előkészítése, összehívása. 1.2. Írásbeli szavazás előkészítése, lebonyolítása, tulajdonosok írásbeli tájékoztatása az eredményről. 1.3. Jegyzőkönyv bemutatása a tulajdonosoknak. 1.4. Határozatok könyvének vezetése 1.5 A külön tulajdonban lévő helyiségek használata, hasznosítási módja megváltoztatásával kapcsolatos társasházat érintő ügyek intézése (előkészítés, lebonyolítás, értesítések, stb.). 1.5. A közgyűlés határozata (vagy SZMSZ) szerinti nyilvántartás vezetése (tulajdonos-változás, lakcím, természetes és jogi személy adatai, stb.) 1.6. Jelzálogjog bejegyeztetése. 1.7. Tulajdonostársnak a közgyűlési határozattal vagy jelzálogjog bejegyzésére vonatkozó bírósági keresetével kapcsolatos ügyek intézése. 1.8. A földhivatalhoz a közösséget érintő bejelentési kötelezettségek (alapító okirat módosítás, SZMSZ csatolása) teljesítése, illetve a teljesítésről való gondoskodás. 2. Jogkörében eljárva köteles minden szükséges intézkedést megtenni az épület fenntartása (üzemeltetés, karbantartás és felújítása) érdekében. 2.1. Az üzemeltetési feladatok keretében a közös tulajdon rendeltetésszerű használatához folyamatosan szükséges szolgáltatások ellátásával, így a közüzemi szolgáltatások kifizetésével, a központi berendezések üzembenntartói feladatainak ellátásával kapcsolatos ügyek intézése, szükség esetén gondnoki, házfelügyelői, házmesteri szolgáltatások megszervezése. 2.2. A karbantartási feladatok (hibaelhárítás, időszerű karbantartás, tervszerű karbantartás) keretében a közös tulajdonban lévő ingatlan állagának és rendeltetésszerű használhatóságának biztosítása érdekében szükséges, a tulajdonosok közösségét terhelő, megelőző és felújításnak nem minősülő javítási munkák elvégzéséhez, illetőleg egyes közösségi berendezések cseréjéhez kapcsolódó ügyek intézése. 2.3. A felújítási feladatok (teljes, részleges, korszerűsítés) elvégzéséhez kapcsolódó ügyintézés. 2.4. A közösség megbízottja a közös tulajdonban álló épületrészekkel, berendezésekkel összefüggésben a szükséges ellenőrzés, valamint a fenntartási és felújítási munkák elvégzése céljából, arra alkalmas időben a külön tulajdonú lakásba bejuthat a tulajdonostárs, illetőleg a bentlakó szükségtelen háborítása nélkül. 2.5. A tulajdonos értesítése alapján a lakásban tervezett építkezéssel kapcsolatos, a közösséget érintő ügyek intézése. 3. Jogkörében eljárva köteles közölni és beszedni a tulajdonostársakat terhelő közös költséghez való hozzájárulás összegét és érvényesíteni a közösség ezzel kapcsolatos igényeit. 3.1. Jelzálogjog bejegyzéssel kapcsolatos ügyintézés. 3.2. A jelzálog törléséhez szükséges engedély kiadása, ha a bejegyzés alapjául szolgáló hátralékot kiegyenlítették. 4. Évenként költségvetési javaslat készítése 4.1. A közös tulajdonnal kapcsolatos várható bevételek és a kiadások költségnemenkénti tervezése. 4.2. A fenntartási munkák tervezése 4.3. A tulajdonostársak közös költséghez való hozzájárulás összegének tervezése tulajdonostársanként. 5. Éves elszámolás készítése. 5.1. A tervezett és tényleges kiadások bemutatása költségnemenként. 5.2. A közös költség megosztása az alapító okiratban vagy szervezeti - működési szabályzatban megállapított szabálya szerinti bontásban, ezen belül a karbantartásokat az elvégzett munkák részletezésében. 5.3. A tervezett és tényleges bevételek források szerinti bemutatása. 5.4. A bevételek és kiadások különbsége záró-egyenlegének bemutatása a pénzkészletek kezelési helye szerint részletezve. 5.5. A tárgyévhez tartozó, a közösség egészét terhelő kötelezettségek kimutatása. 5.6. A közös költséghez való hozzájárulás előírásának és teljesítésének kimutatása tulajdonostársanként. 6. Gondoskodnia kell arról, hogy a közgyűlés határozatainak előkészítése és végrehajtása megfeleljen a jogszabályok, az alapító okirat, és a Szervezeti- működési szabályzat rendelkezéseinek. 7. A számvizsgáló bizottság munkájához szükséges adat- és információ szolgáltatás.


[email protected]

TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060


29


A közös képviselő hatásköre (jogköre) a társasházi törvényben: 1) A perbeli cselekvőképesség a közös képviselőt (az intézőbizottság elnökét) illeti meg. [Ttv. 3.§.(1)] 2) A közös képviselő vagy az intézőbizottság jogkörében eljárva láthatja el feladatait. [Ttv. 43.§.(1)] 3) A közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság elnöke jogosult a közösség képviseletének ellátására a bíróság és más hatóság előtt is. E jogkörének korlátozása harmadik személlyel szemben hatálytalan. [Ttv. 50.§.] 4) A közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság elnöke felhatalmazást kap arra, hogy aTtv.22.§ (1) bekezdésben említett adatokról nyilvántartást vezessen. A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) a nyilvántartásba vett adatokról kizárólag a közüzemi szolgáltató, a központi fűtés-és melegvíz szolgáltatója, valamint a bíróság részére adhat tájékoztatást. [Ttv. 22.§.(5)] 5) A jelzálogjog bejegyzésének elrendelését közös képviselő hat hónapnak megfelelő hátralékonként megismételheti. [Ttv. 32.§.(2)] 6) A közgyűlést a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke hívja össze. [Ttv. 33.§.(1)] 2.2.5.2

A TÁRSASHÁZKEZELŐ MUNKATERÜLETE ÉS FELADATA A SZAKKÉPESÍTÉSRŐL SZÓLÓ BM RENDELET ALAPJÁN

A társasházi törvény meghatározza a közös képviselővel kapcsolatos „elvárásokat”, ugyanakkora a szakképesítésről szóló belügyminisztériumi rendelet (továbbiakban: BMr.) „többlet követelményeket” határoz meg a társasházkezelővel szemben. A fentiekben leírtakhoz is kapcsolódóan ezért célszerű áttekinteni a BMr-ben rögzítetteket az összehasonlítás elvégzése céljából. A 19/1999. (VII.13.) BM. sz. rendelet írja le a társasházkezelő munkaterületét, feladatait, határozza meg a szakképesítés szakmai követelményeit. a.) A 19/1999. (VII.13.) BM. sz. rendelet a társasházkezelő munkaterületét a következő képen írja le : " A társasház - kezelői tevékenység olyan önálló feladatkör, amely a jó kapcsolatteremtő képességen alapulva, a munkafolyamat minden részletére kiterjed, és a társasház fenntartásával, a társasházak működésével összefüggő követelmények ismeretét feltételezi. A társasházkezelő a tevékenységi körén belül :  a társasház adottságainak ismeretében - gazdasági elemzés alapján - ajánlatot készít az épület fenntartására (üzemeltetésére, karbantartására, felújítására) vonatkozóan,  a tulajdonostársakkal kötött megbízási szerződésben foglaltak szerint szervezi az üzemeltetési és karbantartási feladatokat, irányítja és ellenőrzi a tervezett felújításokat,  a megbízási szerződés alapján javaslatokat dolgoz ki a társasház gazdálkodása, a közös tulajdonú épületrészek hasznosítása kérdéseiben." A társasházkezelővel szemben a rendelet általános követelményként a következőket határozta meg : "A társasházkezelő a feladatai megoldásához szükséges mértékben rendelkezzen a tulajdonosok, bérlők, használók irányában a kapcsolatteremtéshez és annak folyamatos fenntartásához nélkülözhetetlen kommunikációs készséggel. A feladatai ellátása során legyen jártas a munkavállalókkal, a vállalkozókkal való kapcsolatteremtésben." " A társasházkezelő rendelkezzen az alábbi ismeretekkel : 2.1. Műszaki ismeretek  Ismerje a társasházhoz kapcsolódó műszaki alapfogalmakat, a lakóépületek szerkezeteit és azok ismétlődő hibajelenségeit, a garancia, a szavatosság, a kötelező alkalmassági idő érvényesítésének lehetőségeit.  Ismerje az építésügyi előírásokat. 2.2. Jogi ismeretek  Ismerje a társasházra vonatkozó jogszabályi rendelkezéseket, ezek összefüggéseit.  Ismerje a feladatköre ellátásához szükséges - a társasháztulajdonnal, a bérlettel, az adózással, a munkajoggal, a társadalombiztosítással, valamint a felújítások támogatásával összefüggő - előírásokat. 2.3. Gazdasági ismeretek  Alapvető pénzügyi, számviteli, könyvvezetési, valamint társadalombiztosítási és adózási ismeretekkel rendelkezzen.  Ismerje a társasházak üzemeltetésének, karbantartásának, felújításának rendszerét, a tevékenység költségvonzatát.  Ismerje a lakóépületek közüzemi ellátásának (villany-, gáz-, víz-, csatornaszolgáltatás), továbbá a távfűtés és a központi fűtés - és melegvízellátás gazdasági rendszerét. 2.4. Nyilvántartásokhoz kapcsolódó ismeretek  Ismerje és alkalmazza a társasházkezelés folyamatos ellátásához szükséges nyilvántartásokat.  Tájékozott legyen az épületfenntartáshoz kapcsolódó információgyűjtés és - kiértékelés formáiban. 2.5. Piaci Ismeretek  Ismerje a közös tulajdonú helyiségek, lakások (házfelügyelői, gondnoki lakás) bérének, vételárának alakulását, az épület közös területei hasznosításának lehetőségeit.  Ismerje az építőipari munkák versenyeztetésére, a munkák elvégzésére vonatkozó megbízás rendszerét, szabályait."




30

b.)

A társasházkezelő feladatköre a szakképesítésről szóló BM rendelet alapján 1., Társasház-kezelési költségvetés és beszámoló készítése :  az épület, a közös tulajdonú területek, helyiségek jellemzőinek meghatározása (településen belüli elhelyezkedés, műszaki állapot),  a társasház működési bevételeinek és kiadásainak számbavétele, meghatározása,  az éves költségvetési javaslat és az előző évi beszámoló elkészítése,  működés javítását szolgáló, illetőleg a felújításra vonatkozó javaslatok kidolgozása. 2., Az épület fenntartása :  üzemeltetési feladatok folyamatos ellátása,  karbantartási munkák számbavétele, bonyolítása,  a tulajdonostársak döntése szerinti felújítások bonyolítása,  szerződéskötések (alvállalkozói, szolgáltatói, munkáltatói ),  szolgáltatók (közüzemi, kommunális, stb.) tevékenységének ellenőrzése,  a tulajdonosok, bérlők, használók tájékoztatása, jogos igényeinek kielégítése, igények felmérése, a közgyűlés megtartásának kezdeményezése,  alkalmazottak felvétele, munkáltatói jogok érvényesítése,  pénzintézetekkel (bankok, adóhatóságok, tb) kapcsolattartás,  költségek tervezése, elszámolása. 3., A társasház gazdálkodása a., Hasznosítási javaslatok :  épület jellemzői és műszaki adottságai alapján a közös területek, helyiségek, lakások hasznosítási javaslatainak kialakítása,  a hasznosítási javaslatok pénzügyi elemzése, terv készítése. b., Közös tulajdonú épületrészek (helyiség, lakás) bérbeadása :  kereslet - kínálat áttekintése,  megbízó(k) tájékoztatása,  partnerek felkutatása,  kapcsolattartás (hatóságokkal, érdekképviseletekkel),  szerződés előkészítése,  bérek mértékének megállapítása,  fizetési feltételek, bérbeszámítási lehetőségek,  számlázás.


[email protected]

TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060


31


A FŐ KÖVETELMÉNY MEGHATÁROZÁSA A KÖZÖS KÉPVISELETTEL,ILLETVE A TÁRSASHÁZKEZELŐVEL SZEMBEN

Az alábbi ábra összefoglalja az előzőekben leírtak alapján azokat a tényezőket, amelyek alapján kialakítható, meghatározható a közös képviselettel szembeni fő követelmény. MEGBÍZÓI IGÉNYEK JOGI ELMÉLETI MEGALAPOZÁS (konkrét tapasztalatok) SZABÁLYOZÁS 1. Ttv.: − A társasház organikus, gazdálkodó SZERVEZET és − ÜGYINTÉZŐ, ügykezelő 2. "kis" vállalkozás, ezért − KÉPVISELI a társasházat 3. alkalmazandó a VEZETÉS – − JOGKÖRÉBEN eljárva SZERVEZÉS elvei, ELŐKÉSZÍT, VÉGREHAJT 4. módszertana INTÉZKEDIK 5. − A társasház VEZETÉSÉT a GONDOSKODIK közös képviselet látja el 6. Ttv., BMr.: JAVASOL − A közös képviselet BM r.: (Megjegyzés: alapfeladatai: − IRÁNYÍT Ezen rész azért maradt üresen, ÜGYVITEL, mert a tapasztalatok szerint a − ELEMEZ ÉRDEKEGYEZTETÉS megbízói igények nem alakultak − BONYOLÍT még ki határozott elképzelés • Jó gazda funkció − ELLENŐRZI a felújításokat formájában, melynek több • Vezetési ismeretek − SZERZŐDÉSEKET KÖT objektív és szubjektív oka van. ∗ Stratégia, − MUNKÁLTATÓI JOGOK Egy felmérés azt igazolta, hogy a ÉRVÉNYESÍTÉSE ∗ Szervezetalakítás számvizsgáló bizottsági elnökök • ÖNÁLLÓ feladatkör ∗ Szervezés a közös képviselettől elsősorban • JÓ KAPCSOLAT-TEREMTŐ ∗ Ellenőrzés vezetői magatartást várnak el.) képesség, jártasság • Vezetési stílus, módszer • KOMMUNIKÁCIÓS készség • Vezetői funkciónak • SZAKMAI ISMERETEK megfelelő szakmai (műszaki, jogi, gazdasági, ismeretszint gyakorlati)

A közös képviselővel, társasházkezelővel szemben a fő követelmény: MENEDZSELÉSI (vezetési-szervezési) ISMERETEK, TAPASZTALAT, GYAKORLAT és VEZETŐI SZINTNEK megfelelő SZAKMAI ISMERETANYAG (döntő: társasház jog) Ábra: A fő követelmény meghatározása a közös képviselettel, társasházkezelővel szemben Mindezen tényezőket figyelembe véve tehát a közös képviseletnek alapvetően vezetői – menedzseri tevékenységet kell végeznie és az ennek megfelelő ismeretekre, tapasztalatokra, gyakorlatra van szükség. Az más kérdés, hogy ezen belül egy szakképzett társasházkezelő menedzseri vagy végrehajtói szerepet tölt be. Ez alapvetően függ a kiválasztott vezetési (közös képviseleti) megoldástól. Ehhez a gondolatsorhoz kapcsolódik, hogy a közös képviselettel szemben nem elégséges a jó kapcsolatteremtő képesség, jártasság és kommunikációs készség mint követelmény meghatározása. Ez a követelmény a vezetői funkció ellátásán belül a koordinációs jogkörhöz, a vezetési stílushoz és módszerhez tartozik. Ugyanakkor hiába jó a kapcsolata a közös képviselőnek/társasházkezelőnek a lakókkal („szeretik őt”) attól még a szakszerűtlensége „tönkre teheti” a társasházat. Azzal elvileg mindenki egyetért, hogy a közös képviselet nem lehet minden kérdésnek a szakértője. Ugyanakkor a megbízói igények - nyugodtan mondható - nem „kristályosodtak” ki. Ez érthető, hiszen a tulajdonosok „hátrányos” helyzetben vannak, nem rendelkeznek megfelelő ismeretekkel és tapasztalatokkal. Ezzel együtt a gyakorlat azt érzékelteti, hogy a társasházak azt várják el a közös képviselőtől, hogy vezesse a társasházat. Ezt támasztotta alá az a „felmérés, amikor számvizsgáló bizottsági elnökök mondtak véleményt a megbízói igényekkel kapcsolatban. A jogi szabályozásban alkalmazott fogalmi kategóriák is ebbe az irányba mutatnak, azonban a társasházi törvényben megfogalmazott funkció az ügyintézés. Bizonyos vezetési megoldásoknál ennek van jogosultsága, de ebben az esetben a közös képviselői feladatkör ellátása egyfajta speciális munkamegosztás révén érvényesül. Az előző fejezetrészekben kifejtésre kerültek azok az okok-tényezők és a fenti ábra „elméleti megalapozás” blokkja ezt foglalja össze, vagyis azt, hogy a közös képviselőnek vezetőnek kell lennie, bármilyen vezetési megoldás kerül alkalmazásra. A jogi szabályozás blokkban a Ttv-ben és a BMr-ben használt fogalmi kategóriák kerültek összegzésre és jól látható, hogy a társasházkezelői előírások területén jellemzőbbek a vezetői funkcióra utaló meghatározások. A társasházi törvény egy




32

helyen ügykezelési tevékenységről szól, amely már közelebb áll a valós közös képviselői funkcióhoz, mint igényhez és szükséglethez. 2.3

EGY TÁRSASHÁZ SZERVEZETI FELÉPÍTÉSÉNEK SÉMÁJA Ha elvégeztük az elsődleges strukturális jellemzők (munkamegosztás, hatáskör, koordinációs jogkör) alapján a szervezettervezés feladatát, akkor elkészíthető a társasház szervezeti felépítésének sémája (konfiguráció). Egy szervezeti sémát mutat be példaként az alábbi ábra, melyből szintén érzékelhető, hogy a társasház működése kapcsán a „függelmi” viszonyok sajátosak. Bérlők

TÁRSASHÁZ (Tulajdonostársak közössége)

KÖZGYŰLÉS

SZÁMVIZSGÁLÓ BIZOTTSÁG

Jogi szervezeti struktúra

KÖZÖS KÉPVISELET Közös képviselő vagy Intézőbizottság

Munkaszervezeti struktúra

Műszaki gyorsszolgálat

Ügyvéd

Gazdasági vezető (könyvelő)

Társasházkezelő

Házgondnok (takarító)

Liftkezelő

Gyorsszolgálat, karbantartó

Fűtő

Gyorsszolgálat, karbantartó

Karbantartók

Biztosító

Ábra: Egy társasház szervezeti felépítésének sémája


[email protected]

TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060


33


2.4

A TÁRSASHÁZ SZABÁLYOZÁSI RENDJE (SZABÁLYZATOK) A társasházaknál sok esetben elégséges lenne egy etikai kódex, amely a konvenciók erejével hatna. Azonban ez ma különböző okok miatt nem járható út, nem érett meg a helyzet az ilyen típusú megoldásra. Ezért szükség van olyan - a társasház által elfogadott - dokumentumokra, amelyek a jogszabályok alapján pontosítják, részletezik, kiegészítik (bővítik) a Ttv-ben, más jogszabályokban, az alapító okiratban „foglaltakat”, valamint figyelembe veszi a társasház speciális adottságait. Mint minden szervezetnél, a társasháznál is fontos tényező, hogy minden lényeges, a működés eredményességét elősegítő szabály megalkotásra kerül, mely magába foglalja a szabályok érvényre-juttatásának eszközeit is. A Ttv keretjogszabály, ezért a társasháznak feltétlenül pótolnia kell a hiányzókat, pontosítani és részletezni kell azokat a szabályokat, amelyek az egyértelműséghez szükségesek. Ez a dokumentum a társasház szervezetműködési szabályzata (SZMSZ) és házirendje A szabályozási szükséglet oka lehet továbbá felsőbb jogszabály előírása (pl.: tűzvédelmi szabályzat), vagy a napi feladatok ellátásának szervezettségét, szakszerűségét biztosító társasházi ügyrend elkészíttetése. A társasház ezeken keresztül biztosíthatja az eredményes működést, valamint az együttélés szabályainak betartását, betartatását. A tapasztalatok szerint a társasház életére van egy olyan jótékony hatása, miszerint egyáltalán a tulajdonosok és a társasházban élők és dolgozók megismerik a kötelezően betartandó szabályokat és ez visszatartó erejű lehet a "fegyelmezetlenségek" szempontjából. Tekintettel arra, hogy a társasházi törvény egy „sima” közgyűlési döntéssel is lehetővé tesz bizonyos szabályozást, ezért el kell dönteni, hogy az ilyen eseti szabályozás mennyire legyen jellemző. Kérdés tehát az, hogy milyen legyen a társasház szabályozási rendje, hogyan kapcsolódhatnak egymáshoz a különböző szabályozó eszközök (törvény, rendelet, alapító okirat, társasházi szabályzatok). Az alábbi ábra bemutatja a különböző szintű szabályozási eszközöket, azok összefüggéseit. A TÁRSASHÁZ MŰKÖDÉSÉNEK SZABÁLYOZÁSA

ESETI szabályozás

TÖRVÉNYEK

Ptk

TÁRSASHÁZI Tv. (Ttv.) IGEN

RENDELETEK (Kormány, miniszteri, önkormányzati)

Alapító Okirat

D O K U

TÁRSASHÁZ SZERVEZETI- MŰKÖDÉSI SZABÁLYZATA (SZMSZ)

M E N T Á

HÁZIREND

L

TŰZVÉDELMI SZABÁLYZAT

T

TÁRSASHÁZ ÜGYREND

Ábra A társasház szabályozási rendje




34

A szabályozás alapvetően két módon (elv alapján) történhet:  A közgyűlés a téma felmerülésekor hoz megfelelő határozatot (eseti szabályozási módszer).  A társasház megalkotja egy vagy több dokumentumban a szükséges szabályzatokat. Azon túl, hogy kötelező egy viszonylag részletező előírás alapján a szabályozás, a tapasztalatok azt mutatják, hogy az utóbbi megoldás biztosítja a működés biztonságát és eredményességét, ezért elsősorban e módszer alkalmazása javasolható a társasházaknak. A társasházi szabályzatoknak egymásra kell épülni, és ennek kell megfeleltetni az egyes szabályzatok célját rendeltetését. A társasház szabályozási rendjére vonatkozó legfontosabb összefüggések vonatkozásában külön érdemes kiemelni azt a megközelítési módot, miszerint a szabályozásnál figyelembe kell venni, hogy kire vonatkozik és a tartalma ennek megfelelő legyen. A következő fejezetrészek tartalmazzák annak indokolását és leírását, hogy milyen szabályozási eszközként funkcionálhatnak a különböző szabályzatok. Felmerül a kérdés, hogy szabad-e, kell-e egy társasháznak ennyi és meglehetősen nagy terjedelmű szabályzatot készíteni. A tapasztalatok azt mutatják, hogy igen kell, mert egyes témák, esetek szabályozatlansága miatt a közös képviselet nem tud megfelelően eljárni, a társasház az érdekütközések miatt nem tudja a konkrét ügyben a döntést meghozni, vagy csak rendkívüli nehézségek árán. A társasházi szabályzatok „mennyiségi” szükséglete akkor lett volna csökkenthető, ha a társasházi törvény olyan mélységű (kódex szerű) szabályozást ad, melynek alapján a társasház eldönthette volna, hogy „elfogadja” az abban foglaltakat és csak a saját társasházukra vonatkozó speciális szabályokat alkotja meg. 2.4.1

AZ ALAPÍTÓ OKIRAT FIGYELEMBEVÉTELE A SZABÁLYOZÁSBAN

Az új társasházi törvény alapján tehát az alapító okirat már kizárólag a tulajdonjogi helyzet szabályozását, az ehhez kapcsolódó ingatlan-nyilvántartási adatot, jogot, tényt, valamint a közösség közös nevét tartalmazhatja, ugyanakkor a tulajdonjogi viszonyokat nem érintő minden más közös kérdésről a közösség szervezeti-működési szabályzatában kell rendelkezni. Egyidejűleg több helyen szabályozza és felsorolja azokat a konkrét témaköröket, amelyekről - a törvény keretei között - az SZMSZ-ben rendelkezni kell. Az ilyen kérdések az alapító okiratban már nem szabályozhatók. A „törvény keretei között” meghatározás kifejezetten arra utal, hogy a 13. § (2) bekezdésében konkrétan felsorolt kérdésekre vonatkozóan a II-III. fejezetekben (ezeken belül a megfelelő alcímekhez tartozóan) részletezett szabályok figyelembe vételével kell a társasház sajátosságaihoz igazodó előírásokat megállapítani. Alapvetően tehát minden működési szabályt az SZMSZ-ben kell rögzíteni és „ki kell jelölni”, hogy az alapító okiratból mely rendelkezéseket kell hatálytalanítani közgyűlési határozattal, illetve az SZMSZ rendelkező részében. Azonban az alapító okirat „jellegénél” fogva a társasház működésére – különösen a költségviselésre, használatra, szavazati arányra (tulajdoni hányad), azaz jogkörre - vonatkozóan eleve tartalmaz olyan információkat, amelyek nem hagyhatók figyelmen kívül az SZMSZ készítésekor. Tehát az SZMSZ elkészítéséhez először az alapító okiratot kell áttanulmányozni. Ennek során ki kell emelni azokat a rendelkezéseket, amelyek eltérnek a törvényi szabályozástól, értelmezési szükséglet merül fel, el kell dönteni alkalmazásukat, illetve törlésüket. Továbbá „fel kell figyelni” az alapító okiratbeli hiányos vagy ellentmondásos rendelkezésekre (pl.: külön tulajdon precíz meghatározásának hiánya, teremgarázs képviseletének szabályozatlansága, vagy a szavazati jog, azaz a tulajdoni hányad és a költségviselés meghatározása közötti „ellentétek” , stb.), melyek miatt szabályozási szükséglet merül fel. Mindezeket is figyelembe véve és összegezve a gyakorlatban a következő feladatok elvégzésével kell kezdeni a társasházi szabályzatok elkészítését: A már működő társasházak esetében át kell tekinteni az alapító okiratot aszerint, hogy az új törvényi rendelkezéseknek mely szabályozások „felelnek” meg, melyeket kell hatálytalanítani az SZMSZ-en keresztül, esetleg szükség van-e elírás vagy egyéb okok miatt alapító okirat módosításra. Az új alapítású társasházak esetében is hasonló feladatokat kell elvégezni azzal a különbséggel, hogy egyrészt tisztázni kell, hogy a társasház alapítása hol tart (feljegyzett alapítás vagy megtörtént a használatbavételi engedély alapján a bejegyzés), másrészt az alapító okirat készítésekor már gondolni kell a társasház működését alapvetően befolyásoló kérdések megfelelő „szabályozására.” Ezekről a kérdésekről a későbbi fejezetekben az egyes szabályozandó esetek kapcsán részletesebben írunk, illetőleg a Társasházi Kiskönyvtár sorozat 2. kötete tartalmazza tételesen az alapító okiratokban foglalt szabályozásokat, az esetleges módosítási szükségleteket és azok módját, illetve az új építéssel (alapítással) kapcsolatos alapítói és a társasház működésének indításával kapcsolatos feladatokat


[email protected]

TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060


35


2.4.2

A SZERVEZETI- MŰKÖDÉSI SZABÁLYZAT (SZMSZ) ÉS HÁZIREND CÉLJA, RENDELTETÉSE

SZABÁLYOZZON MINDEN OLYAN KÉRDÉST, amely

a TULAJDONOSOK között „várhatóan vitára” adhatnak okot, és tartalmazza a TULAJDONOSOKAT közvetlenül érintő eljárási, végrehajtási feladatokat.

SZMSZ

a társas együttélés biztosításához nélkülözhetetlenek, tartalmazza a lakók egymás iránti - kötelezően elvárt – magatartását, rögzíti a ház rendeltetésszerű használatára, állagának védelmére szolgáló követelményeket. HÁZIREND

Ábra: A szervezeti- működési szabályzat és házirend célja A szervezeti- működési szabályzat célja, hogy szabályozzon minden olyan kérdést, amely a tulajdonosok között „várhatóan vitára” adhat okot, illetve a tulajdonosokat közvetlenül érintő eljárási, végrehajtási feladatokat. Ez az SZMSZ tartalmazza a Ttv. (és más törvények), az alapító okirat vonatkozó szabályait és rendelkezik az üzemeltetési és házirendről, valamint a tűzvédelmi szabályzatról és adott esetben a társasház ügyrendjéről. Természetesen – különösen az üzemeltetési és házirend vonatkozásában – alapvetően figyelembe kell venni a társasház adottságait, a tulajdonostársak szándékát a szabályozás módjára, illetőleg tartalmára vonatkozóan. A szervezeti- működési szabályzat a tulajdonosoknak készül, ezért nyilvánvaló, hogy alapvetően a tulajdonosokat érintő szabályokat-rendelkezéseket kell hogy tartalmazza. További szempont, hogy ez milyen terjedelemben készüljön el. Ha nem utólag a „vitára” okot adó események - felmerülésekor próbálkozik a társasház a szabályozással (eseti szabályozás) akkor lehetőség szerint minden eseményre előre szabályozni szükséges. Ez a gyakorlatra olyan jótékony hatással bír, hogy mind a közgyűlés, mind a közös képviselő, de a számvizsgáló bizottság is a szabályok ismeretében megfelelő módon járhat el, nincs késlekedés, nincsenek felesleges viták. A „teljes körű” szabályozásnak azonban olyan ára van, hogy jelentős oldalszámú (terjedelmű) dokumentumokat kell készíteni. Sajnos az a tapasztalat, hogy általában az elkészült SZMSZ-ek még a társasházi törvényben előírt részletes szabályozást sem végzik el, arról nem beszélve, hogy nincs végiggondolva, hogy milyen eseményekre szükséges a szabályozást elkészíteni. Az üzemeltetési és házirend megalkotásának célja, hogy meghatározza a társas együttéléshez nélkülözhetetlen alapvető szabályokat, a lakók egymás iránti - kötelezően elvárt - magatartását valamint, hogy rögzítse a ház rendeltetésszerű használatára, állagának védelmére szolgáló szabályokat és követelményeket. A házirend SZMSZ belüli külön (mellékletként) való kezelése azért indokolt, mert a nem tulajdonos lakókra (bérlőkre) is vonatkozik. Ezt a bérlők / használók is kézhez kapják. Így a bérlők / használók is tisztában lesznek a társasház működtetésével összefüggő kérdésekkel, és az esetleges szankcionálási lehetőségekkel. A társasház üzemeltetési és házirendje „cím” némi magyarázatot igényel. Miután a társasházban nemcsak tulajdonosok laknak, nyilvánvaló, hogy a bérlőknek, lakáshasználóknak is ismerniük kell az üzemeltetési rendre vonatkozó szabályokat. Ezen rendelkezéseket vagy a szervezeti- működési szabályzatban lehet elhelyezni, vagy készül egy nem hagyományos házirend, hanem egy üzemeltetési szabályokat is tartalmazó úgynevezett Üzemeltetési és Házirend. Amennyiben szerkezetileg az SZMSZben kerülnek szabályozásra az üzemeltetési renddel kapcsolatos kérdések, úgy rendelkezni kell arról is, hogy vagy a tulajdonosok gondoskodjanak arról, hogy a lakásban lakók értesüljenek a szabályokról, vagy egyéb más eljárási szabályt kell előírni.




36 2.4.3

A TÁRSASHÁZ TŰZVÉDELMI SZABÁLYZATÁNAK CÉLJA, RENDELTETÉSE

A társasház tűzvédelmi szabályzatának elkészítését törvény (1996. évi XXXI. tv. a tűz elleni védekezésről, műszaki mentésről) és BM rendelet [ 35/1996. (XII.29)] írja elő. A Tűzvédelmi Szabályzat megalkotásának célja a ház lakói testi épségének, a személyek, szervezetek tulajdonának védelme a lakók és az épületben bármilyen tevékenységet folytató személyek, szervezetek, valamint a ház működtetésében résztvevők tűzvédelmi feladatainak, kötelezettségeinek szabályozásával. Találkozni olyan gyakorlattal, hogy a közös képviselő készíti el a tűzvédelmi szabályzatot. Ez a gyakorlat alapjaiban hibás, hiszen például a tűzvédelmi besorolást csak szakember képes megfelelő felelősséggel elvégezni. További tapasztalat, hogy „egy kaptafára” készült tűzvédelmi szabályzatok kerülnek bevezetésre. Minden társasház egyedi, ezért ez a gyakorlat sem elfogadható. A tűzvédelmi szabályzat szakértő által történő elkészíttetésénél az volt a tapasztalat, hogy a szakértővel meg kellett értetni a társasházi működés speciális vonatkozásait, mert különben „ipari” jellegű tűzvédelmi szabályzatot készítenek. Vagyis a tűzvédelmi szakértőnek meg kellett tanulnia „társasházul” gondolkodnia. (Megjegyzés: más szakembereknél is tapasztalható ilyen, például a műszaki szakembereknél, műszaki ellenőröknél, kivitelezőknél.) Ha elkészült a tűzvédelmi szabályzat azt valakinek jóvá kell hagynia és ezzel hatályba is lépteti. Ezt megtehetné a közgyűlés is, de miután kifejezetten szakmai szabályzatról van szó, ezért feleslegesnek látszik ezzel „terhelni” a tulajdonostársakat. Miután a közös képviselőnek adott esetben végrehajtási feladatai vannak, ezért nem hagyhatja jóvá ezt a dokumentumot. Így „marad” a számvizsgáló bizottság – amennyiben működik – aki ellenőrző funkciójához kapcsolódóan döntési jogosítvány keretében jóváhagyhatja a tűzvédelmi szabályzatot. Felmerült a kérdés, hogy ezzel az SZVB milyen felelősséget vállal magára. Tekintve, hogy a szabályzatban foglaltakért szakmailag a tűzvédelmi szakértő felel (alá is kell írnia a szabályzatot), ezért az SZVB „csak” jóváhagyja a dokumentumot, mellyel hatályba lépteti. A Társasházi Tűzvédelmi Szabályzat részletesebb kifejtését és mintaszabályzatát a Társasházi Kiskönyvtár sorozat 4. sz. kötete tartalmazza. 2.4.4

A TÁRSASHÁZ ÜGYRENDJÉNEK CÉLJA, RENDELTETÉSE

Vannak olyan előírások, amelyek kifejezetten szakmai jellegű feladatokhoz kapcsolódnak, továbbá vannak olyan feladatok, amelyek közvetlenül nem érintik a tulajdonosokat, viszont a társasház eredményes és hatékony működése indokolhatja ezen kérdéskörök szabályozását. A gazdálkodási, az ellenőrzési és eljárási szabályok lényegében a közös képviselő és a számvizsgáló bizottság munkakapcsolatát érintik, ezért „felesleges” ezzel a tulajdonostársakat terhelni. A belső szabályozás megoldható például a társasház ügyrendjében is, amit adott esetben számvizsgáló bizottság hagy jóvá. Természetesen az SZMSZ-ben a szabályozási rend jóváhagyásához kapcsolódóan ezt is a társasház dönti el. A társasházi ügyrend megalkotásának célja, hogy biztosítsa a társasház biztonságosan és eredményes működését a munkaszervezeti struktúra kialakításának és működésének részletes szabályozásával, a személyes felelősség meghatározásával, a gazdálkodás rendjének, a működési folyamatok, eljárási és ellenőrzési szabályok részletes leírásával, a közös képviselet (intézőbizottság) és az SZVB munkarendjének kialakításával. A társasházi ügyrend biztosíthatja különösen egyes vezetési megoldásoknál a megfelelő szervezési, ellenőrzési, teljesítmény értékelési feladatok elvégzését is, és adott esetben a társasházi ügyrend a közös képviselővel/társasházkezelővel kötött megbízási szerződés mellékletét képezheti. A társasház ügyrendjével kapcsolatos kérdések részletezését és mintáit a Társasházi Kiskönyvtár sorozat 5.-6.-7. sz. kötetei tartalmazzák.


[email protected]

TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060


37


2.5

A TÁRSASHÁZI SZABÁLYZATOK DÖNTÉS-ELŐKÉSZÍTÉSÉNEK ÉS ELFOGADÁSÁNAK CÉLSZERŰ FOLYAMATA Mivel az új társasházi törvény elsődlegesen az új alapítású társasház kapcsán szabályozza az SZMSZ megalkotásának alapszabályait, ezért ezeket célszerű először áttekinteni.

2.5.1

ÚJ ALAPÍTÁSÚ TÁRSASHÁZ MŰKÖDÉSÉNEK INDÍTÁSA

A Ttv. egy új alapítású társasház működését befolyásoló, illetőleg a működés indításával kapcsolatosan a következő rendelkezéseket tartalmazza: 3. § (2) A Ttv. 1. § (2) bekezdésében meghatározott ingatlanrész és vagyontárgy kivételével az alapító okirat felhatalmazást adhat arra, hogy a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés jogát a közösség gyakorolja, ha az ingatlanrész önálló ingatlanként kialakítható. Ebben az esetben a közgyűlés az összes tulajdoni hányad legalább kétharmados többségével rendelkező tulajdonostársak igenlő szavazatával dönthet az elidegenítésről. A határozatban rendelkezni kell a külön tulajdonhoz tartozó közös tulajdoni hányadok megállapításáról. A közgyűlés határozata az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat. 5. § (3) Az alapító okiratban a külön tulajdonban álló lakásra, illetőleg a külön tulajdonban álló nem lakás céljára szolgáló helyiségre a tulajdonostársak javára elővásárlási, előbérleti jog létesíthető. 7. § (1) Társasház felépítendő épületre úgy alapítható, hogy az épület engedélyezési záradékkal ellátott tervrajzának megfelelően a földrészlet tulajdonosa vagy valamennyi tulajdonostársa az alapítási szándékot alapító okiratba foglalja, és az előzetes alapítás tényét az ingatlan-nyilvántartásban a földrészlet tulajdoni lapjára feljegyzik. (2) A feljegyzett alapítás ténye kihat arra is, aki később az ingatlanra nézve jogot szerez. (3) A feljegyzett alapítást követően a társasház ingatlan-nyilvántartási bejegyzése a jogerős és végrehajtható használatbavételi engedély alapján kérhető. Ha a használatbavételi engedély eltér az építési engedélytől, a bejegyzés feltétele, hogy a változás szerint az alapító okiratot 60 napon belül módosítják és a szintenkénti alaprajzot a módosított alapító okirathoz csatolják. 12. § (1) Az alakuló közgyűlés határoz a társasház közös képviselőjének vagy - a közös képviselő helyett intézőbizottsága elnökének és tagjainak, valamint szükség esetén a számvizsgáló bizottság tagjainak megválasztásáról, valamint a bankszámla megnyitásáról. (2) Az alakuló közgyűlést bármely tulajdonostárs, vagy az építtető hívhatja össze. (3) Az alakuló közgyűlést az alapító okirat aláírását követő hatvan napon belül meg kell tartani. Ezt követően a tulajdonostársak - a társasháztulajdon ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésétől függően gyakorolhatják azokat a jogokat és viselhetik azokat a terheket, amelyek a közösséget megilletik és terhelik. 14. § (1) A szervezeti-működési szabályzatot a közösség az alakuló közgyűlésen - de legkésőbb az azt követő hatvan napon belül megtartott közgyűlésen - az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával állapítja meg. (2) Az (1) bekezdésben említett határozat úgy is meghozható, hogy a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke felhívására az írásbeli határozati javaslatról a tulajdonostársak írásban szavaznak. Az írásbeli szavazás eredményét a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke - a szavazásra megjelölt határidőt követő nyolc napon belül - köteles a tulajdonostársakkal írásban közölni. (3) A szervezeti-működési szabályzat tervezetét a közgyűlés megtartását, illetőleg az írásbeli szavazásra kitűzött határidőt megelőző tizenöt munkanappal korábban a tulajdonostársak részére meg kell küldeni. (4) Ha a (2) bekezdésben említett írásbeli szavazás eredménytelen, vagy a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak módosító javaslatot tesznek, a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke az (1) bekezdésben előírt határidőn belül a közgyűlést köteles összehívni. 15. § A közösség - a 14. §-ban meghatározottak szerint - a szervezeti-működési szabályzatot bármikor módosíthatja. A szervezeti-működési szabályzatot, illetőleg annak módosítását az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz kell csatolni.




38

A társasházi törvény tervezetéhez csatolt indokolás a következőket tartalmazza: A korábbi jogbizonytalanság megszüntetése érdekében a tervezet kiemeli, hogy az alakuló közgyűlés a tisztségviselők megválasztásáról az alapító okirat aláírását követő hatvan napon belül határoz. Ehhez a javaslat speciális szavazat-arányt szándékosan nem ír elő, mert a tulajdonostársaknak az alakuló közgyűlést megelőzően az alapító okiratot egyhangúlag alá kellett írniuk, és az alakuló közgyűlés megtartását az segíti, ha határozatképességére az általános szabályok irányadók. A javaslat a szervezeti-működési szabályzat keretében utal arra, hogy a szabályzatot az alakuló közgyűlésen is meg lehet szavazni, ha az ehhez szükséges - az összes tulajdoni hányad szerinti több mint 50 %-os - igenlő szavazat megállapítható. Annak érdekében, hogy a szabályzatot minden társasház közössége létrehozza, a törvény lehetővé teszi az írásbeli szavazást és előírja annak eredményéről a tulajdonostársak 8 napon belüli értesítésének kötelezettségét. Ha az írásos szavazás eredménytelen, vagy a tulajdoni hányad 1/10-ének megfelelő tulajdonostársak módosító javaslattal élnek, a közgyűlést össze kell hívni. Az előző szabályozáshoz képest az új Ttv. az alábbi fontosabb változásokat hozta: Egyértelműbbé vált, hogy a tulajdonostársak mikortól gyakorolhatják azokat a jogokat és viselhetik azokat a terheket, amelyek a közösséget megilletik és terhelik („a társasháztulajdon ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésétől függően). Az új Ttv. rendelkezik arról, hogy ki hívhatja össze a társasház alakuló közgyűlését. Az alakuló közgyűlésen nemcsak az alapító, hanem valamennyi „tényleges” tulajdonos részt vehet. Az alakuló közgyűlésen már nem kötelező az SZMSZ elfogadása, tehát a tisztségviselők megválasztásával és a bankszámla megnyitására vonatkozó határozattal a társasház, mint jogképes szervezet megkezdheti működését és az SZMSZ ezzel megfelelő módon a tulajdonosok érdemi bevonásával elkészíthető és elfogadható. Változott az SZMSZ elfogadásának szabálya, egyrészt az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával állapítja meg, másrészt írásbeli szavazással is elfogadható. Rendelkezik az új Ttv. az SZMSZ elfogadásnak néhány eljárási szabályáról is. Az új törvényi rendelkezések is „hagytak” azonban a végrehajtás oldaláról több szempontból is „aggályos” szabályokat, melyekről valamint az új alapítású társasházak működésének indításával kapcsolatos, a gyakorlatban előforduló problémákról a Társasházi Kiskönyvtár sorozat 2. kötete szól. 2.5.2

A MŰKÖDŐ TÁRSASHÁZAK SZMSZ-NEK MEGÁLLAPÍTÁSA ÉS EZEN KERESZTÜL AZ ALAPÍTÓ OKIRAT MÓDOSÍTÁSA

Az új Ttv. egy már működő társasház SZMSZ-ének megállapításával és az alapító okirat módosításával kapcsolatosan a következő rendelkezéseket tartalmazza: 62. § (1) Az e törvény hatályba lépéséig már bejegyzett társasház közgyűlése - az alapító okirat erre vonatkozó rendelkezéseinek hatálytalanításával egyidejűleg - határozatával a szervezeti-működési szabályzatot megállapítja, illetőleg a meglévő szervezeti-működési szabályzatát e törvény rendelkezéseinek megfelelően módosítja. (2) Az (1) bekezdésben említett határozat meghozatalára a 14. § rendelkezéseit kell megfelelően alkalmazni; e határozatot a közösség 2004. december 31. napjáig hozza meg. (3) Az (1) bekezdés rendelkezései szerint meghozott határozatot közokiratba vagy ügyvéd - jogkörén belül jogtanácsos - által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni; a határozat érvénytelenségének megállapítása e törvény rendelkezéseinek megfelelően keresettel kérhető a bíróságtól. (4) Az (1) bekezdésben említett, a földhivatalhoz 2004. december 31. napjáig benyújtott alapító okirat módosítása illetékmentes. A Ttv. 62.§-a rendelkezik tehát a már működő társasház SZMSZ-ének elkészítésével és elfogadásával kapcsolatos szabályokról, többek közt arról, hogy az új alapítású társasházakra vonatkozó szabályokat (14.§) kell megfelelően alkalmazni. Az alapító okirat módosításának eseteivel és lehetőségeivel egyebekben jelen kötet 3. fejezete, valamint a Társasházi kiskönyvtár sorozat 2. kötete foglalkozik, míg a 3. kötete bemutat egy SZMSZ mintát.


[email protected]

TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060


39


AZ SZMSZ TARTALMI KÖVETELMÉNYEINEK ÁTTEKINTÉSE AZ ÚJ TÁRSASHÁZI TÖRVÉNY RENDELKEZÉSEI SZERINT Mielőtt elkezdenénk az SZMSZ-t készíteni, először célszerű áttekinteni, hogy az új Ttv. milyen témakörökben ír elő szabályozási kötelezettségeket vagy lehetőségeket, illetve összegezni a döntéshozatali (szavazási) szabályokat. 2.5.3.1

SZABÁLYOZÁSI KÖTELEZETTSÉGEKET ELŐÍRÓ Ttv. RENDELKEZÉSEK ÁTTEKINTÉSE

1) A közösség szerveit, azok hatáskörét, jogait és kötelezettségeit, a közös költség viselésének szabályait a közösség szervezeti-működési szabályzatában kell megállapítani. [13.§(1)] 2) A szervezeti-működési szabályzatnak - e törvény keretei között - tartalmaznia kell: [13.§(2)] a) a tulajdonostárs külön tulajdonának használatára, hasznosítására, a külön tulajdonon belül nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások díjának elszámolására és megfizetésére, b) a közös tulajdon fenntartására, ezen belül - a közös költség viselésére és a költség-hátralékok megfizetésére, - felújítási alap képzése esetén az alap felhasználására, c) a társasházi lakóépület házirendjére, d) a közgyűlés, illetőleg a részközgyűlés hatáskörére és eljárására, e) a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke és tagjai hatáskörére és feladataira, f) a számvizsgáló bizottság, ennek hiányában a közösség ellenőrzési jogkörére, feladataira vonatkozó részletes szabályokat. 3) A szervezeti-működési szabályzat meghatározza a külön tulajdonban lévő lakás, illetőleg nem lakás céljára szolgáló helyiség használatának, hasznosításának szabályait a lakóépület céljának, működésének megfelelően. [17.§] 4) A közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke felhívására a határozati javaslatról a tulajdonostársak - a szervezeti-működési szabályzatban meghatározott részletes szabályoknak megfelelően - írásban is szavazhatnak. [19.§(2)] 5) A szervezeti-működési szabályzatban kell meghatározni: [24.§(2)] a) a közös költség tulajdoni hányadtól eltérő megfizetése esetén, az érintett költségnemeket és a számítás módját, b) a külön tulajdonon belül nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások díja tekintetében az egyes szolgáltatásokra vonatkozó külön jogszabályok alapján történő elszámolás és a megfizetés szabályait, c) a közösköltség-hátralék megfizetése érdekében a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének az adós tulajdonostárs határidő megjelölésével történő felszólításával, továbbá - ha a felszólítás eredménytelen - a bírósági fizetési meghagyás kibocsátásának kezdeményezésével, illetőleg - e törvény rendelkezései szerinti felhatalmazása esetén - a jelzálogjog bejegyzése és annak törlése iránti kérelem benyújtásával kapcsolatos feladatait, d) felújítási alap képzésének elhatározása esetén - a külön jogszabályban meghatározott legkisebb mérték figyelembe vételével - a hozzájárulás mértékét, valamint az alap felhasználásának szabályait. 6) A szervezeti-működési szabályzatban meg kell határozni a külön tulajdonon belüli építési-szerelési munka, és a zajjal járó más tevékenység végzésének a lakhatás nyugalmát szolgáló szabályait (a továbbiakban: házirend); e szabályok nem lehetnek ellentétesek az építésre, illetőleg a zajszint határértékére a lakóépület tekintetében irányadó külön jogszabályok rendelkezéseivel. [26.§(1)] 7) A közösség a házirendben meghatározza a közös tulajdonban lévő épületrészek, területek és helyiségek használatára vonatkozó részletes szabályokat is. [26.§(2)] 8) Az írásbeli szavazásnak és az eredmény megállapításának részletes szabályait a szervezeti-működési szabályzatban kell meghatározni. [40.§(2)] 9) A számvizsgáló bizottsággal nem rendelkező társasház közösségének ellenőrzési jogkörét és feladatait a szervezeti-működési szabályzatban az (1) bekezdés rendelkezéseinek figyelembevételével kell megállapítani; a szabályzat előírhatja, hogy e feladatokat évente a közgyűlés határozatával felhatalmazott tulajdonostárs látja el. [51.§(4)]




40

2.5.3.2

A SZABÁLYOZÁSI LEHETŐSÉGEK ÁTTEKINTÉSE A Ttv. RENDELKEZÉSEI ALAPJÁN

1) A legfeljebb hatlakásos társasház közössége dönthet arról, hogy szervezetére és működésére az e törvényben meghatározott rendelkezéseket alkalmazza. Ha a közösség ilyen határozatot nem hoz, e törvénynek a szervezeti-működési szabályzatra, a közgyűlésre, a közös képviselőre, illetőleg az intézőbizottságra és a számvizsgáló bizottságra vonatkozó rendelkezései helyett a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályait kell alkalmazni. [13.§(3)] 2) A közösség egészét terhelő kötelezettség teljesítéséért a tulajdonostársak tulajdoni hányaduk - vagy a szervezeti-működési szabályzatban ettől eltérően meghatározott mérték - szerint felelnek az egyszerű (sortartásos) kezesség szabályai szerint. [3.§(3)] 3) Lakóépület esetén a társasház közgyűlése megtilthatja a külön tulajdonban lévő nem lakás céljára szolgáló helyiség használata, hasznosítása módjának megváltoztatását, ha az a társasház működését vagy a lakhatás nyugalmát zavarná. [18.§(1)] 4) Ha a lakóépületben lévő nem lakás céljára szolgáló helyiség megváltoztatott használata jogszabályban meghatározott engedélyhez kötött tevékenységhez szükséges, az engedély akkor adható ki, ha a hatóság felhívására - harminc napos határidőn belül - a közgyűlés nem hozott tiltó határozatot. [18.§(2)] 5) A közgyűlés a nem lakás céljára szolgáló helyiség megváltoztatott használatához a lakhatás nyugalma - így különösen: a zaj- és rezgésvédelem, illetőleg a lakókörnyezetet veszélyeztető más tevékenység megelőzése érdekében az erre vonatkozó külön jogszabályok előírásainak figyelembevételével kikötött feltételt tartalmazó hozzájáruló határozatot is hozhat. [18.§(3)] 6) A szervezeti-működési szabályzat előírhatja, hogy a tulajdonostárs köteles a közös képviselőnek, vagy az intézőbizottság elnökének bejelenteni: [22.§(1)] a) külön tulajdona tekintetében a tulajdonosváltozást, b) lakcímét, az ingatlan-nyilvántartásban bárki által megtekinthető személyes adatát, illetőleg a jogi személy nyilvános adatát, c) a külön tulajdonát bérlő, használó személy (a továbbiakban: bérlő) b) pontnak megfelelő adatát, d) a külön tulajdonában lakó személyek számát, e) haszonélvezettel terhelt tulajdon esetében a haszonélvező személy nevét. 7) Az (1) bekezdés c) és d) pontjaiban említett adatok bejelentése akkor írható elő, ha a közüzemi szolgáltatás, illetőleg a központi fűtés- és melegvíz-szolgáltatás díja a bérlőt terheli, vagy azt a bentlakó személyek száma szerint kell a tulajdonostársak között megosztani. A tulajdonostárs köteles a bérlőt a rá vonatkozó adat bejelentéséről - ha erre vonatkozóan a szervezeti-működési szabályzat kötelezést tartalmaz tájékoztatni. [22.§(2)] 8) Ha a (2) bekezdésben említett esetben a bérlő - írásbeli felszólítás ellenére - a fizetési kötelezettségének nem tesz eleget, a keletkezett hátralék összegének megfizetéséért az érintett tulajdonostársnak helytállási kötelezettsége áll fenn. A bérlő írásbeli felszólítására, illetőleg a hátralék megfizetésére vonatkozó részletes előírásokat a szervezeti-működési szabályzatban kell megállapítani. [22.§(3)] 9) A szervezeti-működési szabályzat az (1) bekezdésben említett bejelentés megtételére a birtokbavételt, illetőleg a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzését követő 15-60 nap közötti határidőt állapíthat meg. [22.§(4)] 10) Minden tulajdonostárs jogosult a közös tulajdon tárgyainak birtoklására és használatára, ez azonban nem sértheti a többi tulajdonostárs ezzel kapcsolatos jogát és jogos érdekét. A közgyűlés a birtoklás, használat és hasznosítás módját meghatározhatja. [23.§(1),(2)] 11) A közös tulajdonba tartozó épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség és lakás fenntartásának költsége, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás (a továbbiakban együtt: közös költség) a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli, ha a szervezeti-működési szabályzat másképp nem rendelkezik. [24.§(1)] 12) A közgyűlés határoz: [28.§] a) a közös tulajdonban álló épületrészek használatáról, hasznosításáról, fenntartásáról, a közösséget terhelő kötelezettségek elvállalásáról, b) a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének és tagjainak, valamint a számvizsgáló bizottságnak a megválasztásáról, felmentéséről és díjazásáról, c) a közösség éves költségvetésének és elszámolásának, a számviteli szabályok szerinti beszámolójának elfogadásáról, valamint a közös képviselő, vagy az intézőbizottság részére a jóváhagyás megadásáról [48. § (2) bekezdése], d) minden olyan ügyben, amelyet a szervezeti-működési szabályzat nem utal a közös képviselő vagy az intézőbizottság, illetőleg a számvizsgáló bizottság hatáskörébe. 13) A közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a hátralékos tulajdonostárs külön tulajdonának és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányadának jelzáloggal való megterhelését - a közgyűlés összehívása nélkül akkor rendelheti el, ha erre őt a szervezeti-működési szabályzat felhatalmazza. [31.§]


[email protected]

TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060


41


14) Közgyűlést szükség szerint, de legalább évente egyszer kell tartani. Az éves elszámolásról, a költségvetés megállapításáról szóló közgyűlést évente a szervezeti-működési szabályzatban meghatározott időpontig, de legkésőbb május 31-éig meg kell tartani. [35.§ (1)] 15) A szervezeti-működési szabályzat a közgyűlés megtartásának módját részközgyűlések formájában is meghatározhatja; ebben az esetben megállapítja a részközgyűlési körzeteket. [41.§ (1)] 16) A szervezeti-működési szabályzat az elkülöníthető gazdálkodású épületrészekhez tartozó lakások tulajdonostársai tekintetében létesített részközgyűlést önálló döntési jogkörrel ruházhatja fel az elkülöníthető gazdálkodás ügyében. [41.§ (3)] 17) A számvizsgáló bizottság jogkörében eljárva: véleményezi a közgyűlés elé terjesztett javaslatot, így különösen a költségvetést és az elszámolást, valamint a szervezeti-működési szabályzat által meghatározott értékhatár felett a bemutatott számlákat, [51.§ (1) b)] 2.5.3.3

DÖNTÉSHOZATALI (SZAVAZÁSI) SZABÁLYOK ÖSSZEFOGLALÁSA A Ttv. RENDELKEZÉSEI ALAPJÁN

1) Az alapító okirat megváltoztatásához - ha e törvény másként nem rendelkezik - valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges; a változást be kell jelenteni a földhivatalnak. [10.§(2)] 2) Az e törvény hatályba lépésekor bejegyzett társasház közgyűlése - valamennyi tulajdonostárs hozzájárulásával - dönthet arról, hogy a társasháztulajdont lakásszövetkezeti tulajdonná átalakítja. [64.§(1)] 3) Az 1. § (2) bekezdésében meghatározott ingatlanrész és vagyontárgy kivételével az alapító okirat felhatalmazást adhat arra, hogy a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés jogát a közösség gyakorolja, ha az ingatlanrész önálló ingatlanként kialakítható. Ebben az esetben a közgyűlés az összes tulajdoni hányad legalább kétharmados többségével rendelkező tulajdonostársak igenlő szavazatával dönthet az elidegenítésről. A határozatban rendelkezni kell a külön tulajdonhoz tartozó közös tulajdoni hányadok megállapításáról. A közgyűlés határozata az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat. [3.§(2)] 4) Amennyiben az alapító okirattal, illetve annak módosításával a tulajdonosok négyötöde egyetért és a kisebbségben maradt tulajdonostársak a szavazás napjától, illetve írásbeli szavazás esetén a négyötödös szavazási arány elérésétől számított 30 napon belül nem élnek keresetindítási jogukkal, úgy az alapító okirat, illetve annak módosítása hatályba lép. [10.§(3)] 5) A közgyűlés határozata alapján bármely tulajdonostárs kérheti a bíróságtól, hogy a közös tulajdonban álló olyan épületrészre, amely önálló ingatlanként kialakítható, vagy amellyel a meglevő külön tulajdon tárgya bővíthető, megszüntesse a közös tulajdont, ha az a kisebbség méltányos érdekét nem sérti. [25.§(1)] 6) Az építtető tulajdonostárs a többi tulajdonostárs hozzájáruló nyilatkozatának beszerzése nélkül jogosult a lakásában tervezett építkezés elvégzésére, ha a munka az alapító okiratban közös tulajdonként meghatározott épületrészt nem érinti. [21.§(2)] Ha a (2) bekezdésben említett - az építésügyi hatóság jogerős és végrehajtható építési engedélye alapján elvégzett - munka olyan lakás-megosztást, illetőleg lakás-összevonást eredményez, amelynek alapján a többi tulajdonostárs alapító okiratban meghatározott tulajdoni hányada változatlan marad, a közgyűlés az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával az alapító okiratot módosíthatja. [21.§(3)] 7) Az építtető tulajdonostárs a lakásában tervezett építkezés megkezdéséhez a tulajdonostársak 4/5-ének írásbeli hozzájáruló nyilatkozatát köteles beszerezni, ha a munka az alapító okiratban közös tulajdonként megjelölt épületrészt érinti. [21.§(1)] 8) A közös tulajdonban álló épületrészekkel kapcsolatos rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokról a tulajdonostársak az összes tulajdoni hányad szerinti legalább 4/5-ös szavazattöbbséggel határoznak. [29.§(1)] 9) A közgyűlés a határozatával a legalább hat hónapnak megfelelő közös költség összegének befizetésével hátralékba került tulajdonostárs külön tulajdonának és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányadának jelzálogjoggal való megterhelését rendelheti el a hátralék megfizetésének biztosítékául. A határozat meghozatala során a hátralékos tulajdonostárs nem élhet a szavazati jogával, az ő tulajdoni hányadát a határozatképesség megállapításakor figyelmen kívül kell hagyni. [30.§(1),(2)] 10) Több épületből álló társasház esetén az egy vagy több épületben levő lakások tulajdonosainak - tulajdoni hányad szerinti - többsége kérheti a bíróságtól önálló társasház alapítását, ha az nem sérti a megmaradó társasház tulajdonosainak méltányos érdekét. [8.§(2)] 11) A szervezeti-működési szabályzatot a közösség az alakuló közgyűlésen - de legkésőbb az azt követő hatvan napon belül megtartott közgyűlésen - az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával állapítja meg. [14.§(1)] 12) A közösség a 18. § (1) és (3) bekezdésében említett közgyűlési határozatot az összes tulajdoni hányad szerinti - a közvetlenül érintett szomszédos tulajdonostársak legalább kétharmadának igenlő szavazatát is magában foglaló - legalább egyszerű szavazattöbbséggel állapítja meg. [19.§(1)] 13) A közgyűlés akkor határozatképes, ha azon az összes tulajdoni hányadnak több mint a felével rendelkező tulajdonostársak jelen vannak. [36.§(1)] 14) A megismételt közgyűlés a jelenlevők tulajdoni hányadára tekintet nélkül határozatképes; ezt a körülményt a megismételt közgyűlés meghívójában fel kell tüntetni azzal, hogy ahol e törvény a




42

tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított meghatározott arányát követeli meg a határozat elfogadásához, ennek hiányában a kérdésben határozat nem hozható. [37.§(3)] 15) A közgyűlésen a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illeti meg a szavazati jog. [38.§(1)] 16) Ha e törvény másképpen nem rendelkezik, a közgyűlés, illetőleg a megismételt közgyűlés a határozatát a jelen levő tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított egyszerű szavazattöbbségével hozza meg. [38.§(2)] 17) Eredménytelen az írásbeli szavazás [56.§ 4.] 4.1. a szervezeti-működési szabályzat tekintetében: ha az írásbeli határozati javaslatra leadott érvényes és azonos írásbeli szavazatok aránya nem éri el a tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított egyszerű többséget. 4.2. minden más esetben: ha az írásbeli határozati javaslatra leadott érvényes és azonos írásbeli szavazatok aránya nem éri el a tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított szavazattöbbségnek a törvényben meghatározott mértékét. 18) Ha az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett társasház alapító okirata olyan - a külön tulajdont nem érintő számítási hibát vagy nyilvánvaló adatelírást tartalmaz, amely kijavítással orvosolható, a közgyűlés - a jelen lévő tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított legalább egyszerű szavazattöbbségével meghozott - határozatával az alapító okiratot kijavíthatja; e határozat az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat. [60.§(1)] 19) Ha az önkormányzati tulajdonból átalakult társasház e törvény hatályba lépését megelőzően olyan alapító okirat alapján került bejegyzésre az ingatlan-nyilvántartásba, amely a bejegyzésekor hatályos törvény rendelkezéseivel ellentétesen, vagy hiányosan tartalmazza a közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolását, a közgyűlés az összes tulajdoni hányad legalább kétharmados szavazattöbbségű határozatával az alapító okiratot módosíthatja, illetőleg kiegészítheti. [60.§(2)] A (2) bekezdésben említett közgyűlési határozatot 2005. június 30. napjáig lehet érvényesen meghozni; e határozat alapján az alapító okiratnak a földhivatalhoz 2005. július 31. napjáig benyújtott módosítása, kiegészítése, illetőleg kijavítása illetékmentes. [60.§(4)] A döntéshozatali szabályok az előzőek alapján jól látható, hogy jelentős mértékben változtak, differenciáltabbá váltak. 2.5.4

TELJESEN ÚJ SZMSZ KÉSZÜLJÖN, VAGY A MEGLÉVŐT MÓDOSÍTSUK?

Azoknál a társasházaknál, ahol már fogadtak el SZMSZ-t felmerül a kérdés, hogy teljesen új SZMSZ készüljön vagy a meglévőt indokolt módosítani. A jelentős mértékű változásokra tekintettel új SZMSZ-t indokolt készíteni és a régit hatálytalanítani. Ugyanis a sok változás miatti módosítás áttekinthetetlenné teszi az SZMSZ-eket, illetőleg az egybeszerkesztés sem kerül kevesebb időbe és pénzbe, mint egy új készítése. Arról nem is beszélve, hogy a meglévő SZMSZ-ek a tapasztalatok szerint finoman fogalmazva nem ütik meg az elvárható „minőséget”. Ez utóbbiakról egyébként lesz szó a 3. fejezetben.


[email protected]

TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060


43


A TÁRSASHÁZI SZABÁLYZATOK FELÉPÍTÉSE (SZERKEZETE)

A szabályozási munka elkezdése előtti további feladat annak eldöntése, hogy milyen szabályozási rendet alakítsunk ki, milyen szabályzatok megalkotását tartjuk szükségesnek. Az egyik lehetőség, hogy a tételes szabályozást teljes körűen az SZMSZ-ben végezzük el. Ennek előnye, hogy „mindent egy helyen” megtalálunk, viszont óriási hátránya áttekinthetetlensége, kevésbé „kezelhető”, olyan szabályokat is tartalmaz, amelyek közvetlenül nem érintik, ezért nem is érdeklik a tulajdonosokat. A másik általunk jónak ítélt és a gyakorlat által nagyrészt már visszaigazolt szabályozási rendet mutat be jelen kötet 1.4. pontja. A társasházi szabályzatok felépítését illetően többféle megoldás létezhet attól függően, hogy milyen logikai sorrendet tartunk célszerűnek. Találkozhatunk olyan szabályzatokkal és igényekkel, amely „vegyes” szerkezetet eredményeznek, vagyis alapvetően a társasház „szervezeti” felépítése szerinti és „feladatokhoz”-hoz kapcsolódó szerkezetben történik a szabályok elhelyezése. Ilyen szerkezetű lényegében a társasházi törvény is. Jelen kötet 3. fejezetében a címsorok lényegében egy célszerűen kialakított szerkezetet mutatnak be azzal, hogy ezeken belül tételesen leírásra kerülnek a törvényi szabályozáshoz is kapcsolódóan a szabályozandó témák és szabályozási esetek. Ez azt jelenti, hogy ha részben vagy egészben mégis olyan döntés születik, miszerint egy teljes és tételesen részletes szabályzat készül, úgy a fejezet segítségével ez megvalósítható. Viszont a jelen kötetben ismertetett okok miatt javasolt szabályozási rend alapján készültek a Társasházi Kiskönyvtár sorozat 2.-7. kötetei. Az SZMSZ elkészítésénél külön fel kell hívni arra a figyelmet, hogy az egyes szabályok adott esetben összefüggnek egymással. Ezért célszerű megjelölni azokat a helyeket a sorszámozás beírásával, amelyek ilyen jellegű rendelkezéseket tartalmaznak. Ezt egyébként igénylik is a tulajdonosok, hiszen ezzel a módszerrel a hivatkozott szabályokat könnyebben megtalálják. Egyes fontosabb szabályok esetén az ismétlés „bűnét” is elkövethetjük. 2.5.6

A „FELSŐBB” JOGSZABÁLYOK IDÉZÉSE

Egy szabályzat elkészítésének folyamatában figyelembe kell lenni arra, hogy a döntéshozók milyen helyzetben vannak. A jellemző az, hogy a tulajdonostársak többsége még az alapvető ismeretekkel sem rendelkezik, hiszen igazán senki nem „készítette” fel őket, a tapasztalatokat „élesben” szerzik, és sajnos sok esetben megfizetik a tanulópénzt. A társasházi tisztségviselők sincsenek sokkal jobb helyzetben, és ebbe bizonyos fokig beletartoznak a szakképzett társasházkezelők is. Mindezekért tehát az SZMSZ elkészítését úgy indokolt szervezni, hogy az biztosítson egy tanulási folyamatot. Ehhez megfelelő módszereket kell választani. Ilyen például az, hogy a „felsőbb” jogszabályokat szó szerint és vastagított betűkkel írjuk le. Ez segíti annak megértetését, hogy ezeket a rendelkezéseket a társasház nem módosíthatja, valamint a „tételes szövegelemzés” kiszűrheti a rossz vagy adott esetben a jogszabály ellenes szabályozást. Tipikus hiba egyébként, hogy a szövegkörnyezetből kiragadott és a „közérthetőség” érdekében alkalmazott „saját” szövegezés nem felel meg a törvény rendelkezéseinek.




44 2.5.7 2.5.7.1

AZ SZMSZ ÉS HÁZIREND ELKÉSZÍTÉSÉNEK CÉLSZERŰ FOLYAMATA KÖZGYŰLÉSEN VAGY ÍRÁSBELI SZAVAZÁSSAL KERÜLJÖN ELFOGADÁSRA AZ SZMSZ?

Célszerű a munka indítása előtt mérlegelni, hogy közgyűlésen vagy írásbeli szavazás utján történjen-e az SZMSZ elfogadása. Ennek eldöntésénél mérlegelni kell, különösen nagy társasházak esetében, hogy határozatképes és az eredményes szavazáshoz megjelenik- e elegendő tulajdoni hányadú tulajdonos. Befolyásoló tényező lehet, hogy a korábban elfogadott SZMSZ esetében milyen eljárást alkalmaztak, azaz volt-e „tanulási” folyamat. Ha nem volt, akkor kisebb társasházak esetében minden féleképpen közgyűlésen indokolt az SZMSZ-t elfogadni. Ezzel együtt adott esetben lehetővé kell tenni egy kötetlenebb formában (pl. „lakógyűlésen”) az SZMSZ – tervezetének megbeszélését. Ez különösen igaz arra az esetre, ha sok módosító indítvány érkezik. Itt is fel kell hívni a figyelmet arra, hogyha a Ttv. 14.§ (4) bekezdése szerint a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak együttesen (a Ttv.35.§ (2) bekezdését figyelembe véve) módosító javaslatot tesznek, akkor közgyűlést kell összehívni. 2.5.7.2

AZ SZMSZ ELKÉSZÍTÉSÉNEK „ÜTEMTERVE”

Az SZMSZ elkészítését és elfogadását célszerű előre megtervezni már csak a miatt is ,hogy a Ttv. előír határidőket. Ehhez nyújthat segítséget az alábbi összeállítás, amely azt feltételezi, hogy „külső” szakember készíti el az SZMSZ-t: 1. A szükséges dokumentumok összegyűjtése, áttanulmányozása, a szükséges információk összegyűjtése, feldolgozása alapján az SZMSZ (házirend) nyers tervezetének elkészítése és a közös képviselőnek átadása 1 másolati példányban. Időkeret betervezése: a társasház nagyságától és „bonyolultságától függően 10 és 30 óra között kalkulálható. A munka kezdése: 1. nap Határidő: +10 nap 2. Konzultáció az SZMSZ-ről a közös képviselővel. Időkeret: 2 – 5 óra Határidő: +5 nap 3. Az SZMSZ-tervezet elkészítése a számvizsgáló bizottság ( SZVB ) részére és átadása a közös képviselőnek …. másolati példányban. Időkeret: 2 – 5 óra Határidő: + 5 nap 4. Konzultáció az SZMSZ tervezetről az SZVB-vel és a közös képviselővel. Időkeret: 3 – 5 óra Határidő: + 5 nap 5. A tulajdonosok részére kiküldendő levél, SZMSZ - tervezet elkészítése és átadása …… másolati pld.-ban a közös képviselőnek. Időkeret: 3 – 5 óra Határidő: + 5 nap A tulajdonosok módosító javaslatainak benyújtására határidő: a levél kiküldésétől 8-10 nap 6. Javaslatok feldolgozása, konzultáció személyesen és/vagy telefonon a beérkezett észrevételekről, javaslatokról a módosítást benyújtó tulajdonosokkal. Közgyűlési előterjesztés-tervezet elkészítése határozati javaslatokkal, átadása ….. másolati példányban, ennek egyeztetése a közös képviselővel és az SZVB-vel. Időkeret: 3 – 15 óra Határidő: + 5 – 10 nap a módosító javaslatok beérkezési határidejétől 7. Közgyűlési előterjesztés elkészítése határozati javaslatokkal, …….másolati példányban átadása a közös képviselőnek. Időkeret: 3 - 5óra Határidő: + 5 nap 8. Közgyűlés. Időpont: + 9 nap 9. A döntések átvezetése, az elfogadott SZMSZ átadása …..példányban aláírásra. Időkeret 3 – 5 óra Határidő: + 5 nap 10. Döntést követően az SZMSZ benyújtása ügyvédi ellenjegyzéssel a Földhivatalhoz. Határidő: A közös képviselő és az SZVB elnökének aláírását követő 20 munkanapon belül. Az előzőekből jól érzékelhető, hogy ha jó döntés előkészítést akarunk elérni, akkor 2 hónappal a tervezett közgyűlés napja előtt el kell kezdeni a munkát. Az időkeretek 10 éves gyakorlati tapasztalatok alapján kerültek összeállításra.


[email protected]

TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060


45


2.5.7.3

A TULAJDONOSOKNAK KIKÜLDENDŐ LEVÉL ÉS A MÓDOSÍTÓ JAVASLATOKHOZ SZERKESZTETT ŰRLAP MINTÁK

Az alábbiakban közre adunk egy a tulajdonosoknak kiküldendő célszerű tartalommal és szerkesztésű levél mintát és a módosító javaslatok beküldéséhez szerkesztett űrlapot. „Tisztelt Tulajdonos! Mellékelten megküldöm a társasház SZERVEZETI – MŰKÖDÉSI SZABÁLYZATÁNAK (SZMSZ) TERVEZETÉT. Az SZMSZ-t is tárgyaló közgyűlés tervezett időpontja 2004………..-a …….óra, melyre külön meghívót küldök. Kérem, hogy a jelen levél hátoldalán található az SZMSZ módosítására vonatkozó javaslatokat szíveskedjék hozzám legkésőbb 2004………..-ig eljuttatni. A javaslatok feldolgozásra kerülnek, és a közgyűlés előtt a módosításokat határozati javaslat formájában a tulajdonosok írásban kézhez kapják. Budapest, 2004……………. Tisztelettel: közös képviselő”




46

JAVASLATOK A SZERVEZETI-MŰKÖDÉSI SZABÁLYZATHOZ …. SZ. JAVASLAT: A szabályozandó eset leírása:

A javasolt szabályozás szövege (kérjük megjelölni az oldal és pontszámot):

…. SZ. JAVASLAT: A szabályozandó eset leírása:


…. SZ. JAVASLAT: A szabályozandó eset leírása:


Budapest, 2004………………………….. javaslattevő neve, címe, telefon Beérkezési határidő: 2004. 01.23. (beküldendő a közös képviselő címére)


[email protected]

TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060


47


2.5.8

A TŰZVÉDELMI SZABÁLYZAT ÉS A TÁRSASHÁZI ÜGYREND ELKÉSZÍTÉSE

Tekintettel arra, hogy a tűzvédelmi szabályzat tartalmazhat olyan rendelkezéseket, amelyeket az előkészítést végzők szükségesnek tartanak az SZMSZ-be vagy a házirendbe is beépíteni, ezért célszerű előbb ezt a szabályt megalkotni. Amennyiben erre nincs lehetőség, úgy az SZMSZ-ben általános szabályt kell megfogalmazni a tűzvédelemmel kapcsolatban. A társasház ügyrendjét az SZMSZ, a házirend és a tűzvédelmi szabályzat jóváhagyását követően lehet elkészíteni és jóváhagyni, mivel az alapszabályokat tartalmazó „felsőbb” rendelkezések „aprópénzre váltásáról” van szó.




48

3

SZABÁLYOZANDÓ TÉMÁK ÉS SZABÁLYOZÁSI ESETEK

A továbbiakban „étlapszerűen” egy szabályzat felépítésének megfelelően foglaljuk össze a szabályozandó témákat és szabályozási eseteket. Annak eldöntése, hogy ezek hol, melyik szabályzatban kerüljenek meghatározásra, az a társasház döntésétől függ. Az egyes fejezetrészeken belül idézzük az egyes vonatkozó törvényi rendelkezéseket és a törvényjavaslathoz csatolt indokolást. Ezekkel azt kívánjuk elérni, hogy egyrészt a törvényi rendelkezést beillesztve a szerkezetbe könnyebbé váljon a szabályalkotás az adott esetre, másrészt elősegíti a törvény megfelelő értelmezését. Ezen túlmenően egyes helyeken felvetjük az esetleges értelmezési problémákat, bemutatjuk azt is, hogy az előző szabályozáshoz képest miben van változás, valamint mintákat adunk közre egyes feladatok megoldásához. 3.1 A SZABÁLYZATOK FEDLAPJA ÉS BEVEZETŐ RÉSZÉNEK TARTALMA A fedlapnak tájékoztató funkciót is lehet adni, azaz a legfontosabb alapadatokat itt lehet feltüntetni. Ennek tartalma szabályzat „típusonként” változó lehet. (lásd a szabályzatmintákat a 3-7. Kötetekben). Továbbá itt célszerű a jóváhagyással kapcsolatos tényeket és az aláírást rögzíteni. A szabályzatok bevezető részében indokolt a „felsőbb jogszabályra” hivatkozni, amelynek alapján a szabályzat készült (pl. SZMSZ esetén egyrészt a Ptk-ra mint háttérjogszabályra, valamint a társasházi törvénynek arra a rendelkezésére, amely elrendeli készítését). Például indokolt a Ttv 11. §-ának idézése, mely a következőket tartalmazza: A társasháztulajdonnak e törvényben nem szabályozott kérdéseire a Magyar Köztársaság Polgári Törvénykönyvéről szóló 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban: Ptk.) rendelkezéseit kell alkalmazni. A társasházi törvény tervezetéhez csatolt indokolás ezzel összefüggésben a következőket tartalmazza: „… a tulajdonjogi helyzet megállapításának mintegy záró előírásaként, rendelkezik a társasháztulajdon e törvényben nem szabályozott kérdéseiben a Ptk. alkalmazásának kötelezettségéről.” 3.2 AZ ÁLTALÁNOS RÉSZ TARTALMA A szabályzatok - céljuknak megfelelően - az általános részben rögzítik a szabályozás alapelveire, rendjére, hatályára, fogalom-meghatározásokra – értelmező rendelkezésekre, a társasház jogállására, stb. vonatkozó szabályokat. 3.2.1

A SZABÁLYOZÁS CÉLJA, ALAPELVEI ÉS RENDJE

A szabályozás alapelvei között kell rögzíteni a szabályzatok lényegét, célját, mivel ebben döntik el a tulajdonosok, hogy milyen típusú szabályozást akarnak: Rögzíteni szükséges, hogy a társasház közgyűlésének milyen általános jogosítványai, és korlátai vannak a szabályok kialakításánál, ezen belül azt, hogy a társasház milyen belső szabályozás révén kell, hogy működjön és a szabályzatokat milyen eljárással lehet módosítani. Továbbá indokolt rögzíteni azt is, hogy a különböző szabályzatokat ki és hogyan hagyja jóvá, milyen feladata van a közös képviselőnek a jogszabályváltozásokkal kapcsolatosan. Meg kell határozni azt is, hogy kikre terjed ki a szabályzat hatálya. Az SZMSZ megalkotása céljának megfogalmazásakor például a kiinduló pontot a Ttv. bevezető része adja, mely a következőket tartalmazza: „AZ ORSZÁGGYŰLÉS A TÁRSASHÁZTULAJDON LÉTESÍTÉSE ÉS BIZTONSÁGOS FENNTARTÁSA, A TÁRSASHÁZAK SZABÁLYSZERŰ, SZAKSZERŰ ÉS BIZTONSÁGOS MŰKÖDÉSE, VALAMINT A TULAJDONOSOK ÉRDEKEINEK ÉRVÉNYESÍTÉSE ÉRDEKÉBEN A KÖVETKEZŐ TÖRVÉNYT ALKOTJA” Hasonlóképen kell eljárni a többi szabályzat esetében is. 3.2.2

FOGALMAK, ÉRTELMEZŐ RENDELKEZÉSEK

A fogalmak, értelmező rendelkezések SZMSZ-beli rögzítése kettős célt szolgál. Egyrészt a társasházi törvényben foglaltak közlésével az ettől való eltérés kizárását biztosíthatja, másrészt a társasházi törvényben biztosított lehetőségeknek megfelelően a társasház egyértelműsítheti a fogalmakat, különösen az elszámolással, tervezéssel kapcsolatosan, tekintettel arra, hogy az ezen a területen tapasztalható a szerteágazó gyakorlat szükségessé teszi a társasházaknak ez irányú szabály alkotását a gazdálkodás biztonsága érdekében. Ezért a 3.9 – 3.15. sz. fejezetrészekben tételesen foglalkozunk ezekkel a kérdésekkel.


[email protected]

TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060


49


A Ttv.56. §-A SZERINTI ÉRTELMEZŐ RENDELKEZÉSEK

56. § E törvény alkalmazásában: 1. Társasház: a lakóépület és nem lakás céljára szolgáló épület. 1.1. lakóépület: az olyan épület, amelyben a műszakilag megosztott, önálló lakások száma meghaladja az épületben lévő önálló nem lakás céljára szolgáló helyiségek számát. 1.2. nem lakás céljára szolgáló épület: minden egyéb olyan épület, amelyben legalább két, műszakilag megosztott önálló, nem lakás céljára szolgáló helyiség van (társas irodaépület, társas üdülő, társas garázs stb.). 2. Fenntartás: az üzemeltetés, a karbantartás és a felújítás. 2.1. Üzemeltetés: a közös tulajdon rendeltetésszerű használatához folyamatosan szükséges szolgáltatások ellátása, így a közüzemi szolgáltatások díjának kifizetése, a központi berendezések üzemben tartói feladatainak ellátása, szükség esetén gondnoki, házfelügyelői, házmesteri szolgáltatások megszervezése, az intézőbizottság rendszeresítése esetén működésének biztosítása. 2.2 Karbantartás: a közös tulajdonban levő ingatlan állagának és rendeltetésszerű használhatóságának biztosítása érdekében szükséges, a tulajdonosok közösségét terhelő megelőző és felújításnak nem minősülő javítási munkák elvégzése, illetőleg egyes közösségi berendezések cseréje. A karbantartás lehet: 2.2.1. hibaelhárítás, amely az életveszélyt okozó, továbbá az épület állagát károsító és rendeltetésszerű használatát lényegesen akadályozó, azonnali beavatkozást igénylő hibák és hiányosságok haladéktalan eseti megszüntetése, 2.2.2. időszerű karbantartás, amely az épület állagát veszélyeztető, de rendeltetésszerű használhatóságát lényegesen nem akadályozó, azonnali beavatkozást nem igénylő hibáknak és hiányosságoknak eseti vagy az épületen elvégzendő egyéb javítási munkákkal együtt, de az észleléstől számítva legkésőbb hat hónapon belüli megszüntetése, 2.2.3. tervszerű karbantartás, amely az épület állagának és rendeltetésszerű használhatóságának biztosítása érdekében végzendő rendszeres állagmegóvási munka. 2.3. Felújítás: az ingatlan egészére, illetőleg egy vagy több főszerkezetére kiterjedő, időszakonként szükségessé váló olyan általános javítási építés-szerelési munkák végzése, amelyek az eredeti műszaki állapotot megközelítőleg vagy teljesen - visszaállítják, illetőleg az eredeti használhatóságot, üzembiztonságot az egyes szerkezetek, berendezések kicserélésével vagy az eredetitől eltérő kialakításával növelik. A felújítás lehet: 2.3.1. teljes felújítás: a műszaki állapot alapján szükséges, az ingatlan egészére kiterjedő külső-belső javítási munkák elvégzése, 2.3.2. részleges felújítás: az épület legalább egy főszerkezetére kiterjedő, teljes felújításnak nem minősülő, de abba belátható időn belül beilleszthető általános javítási munkák elvégzése, 2.3.3. korszerűsítés: a központi fűtőés melegvíz-szolgáltató berendezésnek az energiaracionalizálással, illetőleg a levegőtisztaság-védelemmel összefüggő átalakítása vagy kicserélése. 3. Rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások: az állagvédelmet meghaladó, a fenntartás (az üzemeltetés, a karbantartás és a felújítás) körébe nem tartozó olyan munkálattal összefüggő kiadások, amelyek jellemzően az épület bővítésével vagy új épület létesítésével járnak. 4. Eredménytelen az írásbeli szavazás 4.1. a szervezeti-működési szabályzat tekintetében: ha az írásbeli határozati javaslatra leadott érvényes és azonos írásbeli szavazatok aránya nem éri el a tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított egyszerű többséget. 4.2. minden más esetben: ha az írásbeli határozati javaslatra leadott érvényes és azonos írásbeli szavazatok aránya nem éri el a tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított szavazattöbbségnek a törvényben meghatározott mértékét. 5. Közvetlenül érintett szomszédos tulajdonostársak: a társasházban lévő külön tulajdont elhatároló épületszerkezet két oldalán lévő tulajdonosok. A társasházi törvény tervezetéhez csatolt indokolás a következőket tartalmazza: A javaslat meghatározza a lakóépület fogalmát, egyértelművé teszi a fenntartás fogalmi körét, és ehhez képest pontosítja a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások fogalmát. Az indokolási részben foglaltakon túl fel kell arra is a figyelmet hívni, hogy társasházi törvény 56 § 2. pontja a fenntartás fogalmát az előző szabályozáshoz képest helyesen és egyértelműen üzemeltetésre, karbantartásra és felújításra bontja. Ezzel rendeződik az a tévhit, miszerint a felújítást a társasház gazdálkodásában nem tekintik a közös költség részének. Hasonlóan félre értelmezik a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokat éspedig olyan értelemben, hogy ami nincs betervezve, az jelenti a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadást.




50 3.2.2.2

A KÜLÖNBÖZŐ SZABÁLYZATOKBAN MEGHATÁROZANDÓ FOGALMAK

A társasháznak szükséges minden olyan fogalmat definiálnia, amely működése (a szabályozás) kapcsán több esetben is előfordul. Különösen fontos ez a gazdálkodással, elszámolással kapcsolatban, hiszen ennek közvetlen anyagi következményei is lehetnek. Az SZMSZ- ben szabályozható fogalmak lehetnek például a következők: „Jogi” szervezet: a társasház működésében résztvevő azon egységek (személyek) összessége, amelyek jogszabály (társasházi törvény) előírásai alapján létesülnek és működnek (közgyűlés, számvizsgáló bizottság, közös képviselő). Munkaszervezeti struktúra : a jogi szervezeti struktúrából kiindulva létesített és működtetett azon egységek (személyek) összessége, amelyek a feladatok megoldásának operatív irányítói és végrehajtói. Váratlan meghibásodás: tételesen előre nem tervezhető fenntartási munkák. Készkiadás: a közös képviseleti / intézőbizottsági feladatok ellátásával összefüggésben - a társasház érdekében felmerült költségek, melyek nem képezik a közös képviselő / intéző bizottság munkadíjának / tiszteletdíjának részét. Közös költség előleg: a tulajdonosok által befizetendő, a közgyűlés által határozattal megállapított azon tervösszeg (tulajdonosonként tervezett "hozzájárulás"), mely – előre láthatólag - biztosítja a költségvetési tervben rögzített kötelezettségek teljesítését. Közös költség: az az összeg, (ténylegesen szükséges "hozzájárulás"), amely pontosan fedezi a társasház működtetésére, a közös tulajdon fenntartására és felújítására a beszámolási (tárgyévi) időszakban ténylegesen kifizetett - és az egyes tulajdonosra visszaosztott - költségeket. Tulajdonosonkénti elszámolás: A társasház tulajdonosainak - egyéni számlavezetésen alapuló - belső, egymás közötti elszámolása. Bemutatja azt, hogy az egyes tulajdonosok tárgyévi nyitó egyenlegéből, tényleges befizetéseiből, a tulajdonára jutó társasházi bevételekből teljesített tényleges (a tulajdonát terhelő) kiadások levonása után mennyi tartalékkal rendelkeznek vagy mennyivel tartoznak. (A bevételek és kiadások tulajdonosokra való visszaosztásának módját jelen SZMSZ szabályozza.) A tulajdonosonkénti elszámolás egyénileg összesített (társasház-közösségre vonatkozó) adatainak meg kell egyeznie a társasház (bankszámláin és pénztárában meglévő) tényleges pénzeszközének összegével. Ettől való eltérést csak a naplófőkönyvben lekönyvelt, pénzügyi mozgással összefüggő követelés vagy kötelezettség eredményezhet. Pénzforgalmi szemlélet: a Számviteli Törvény alapján a naplófőkönyv vezetésénél követett eljárás, mely szerint a befizetések, a bevételek és a kiadások csak azok pénzügyi teljesítésének dátumával kerülnek könyvelésre és így - a tulajdonosok felé - elszámolásra, függetlenül a kötelezettség keletkezésének vagy a szolgáltatás teljesítésének dátumától. Tartozás: tartozás keletkezik azoknál a tulajdonosoknál, akiknek nyitó egyenlege, tárgyévi (vagy adott időszaki) befizetései és a tulajdonukra jutó társasházi bevételek összesen nem fedik le a tulajdonukat terhelő megfelelő mértékű tárgyévi ( vagy adott időszaki) tényleges kiadásokat. Hátralék: a tartozáson felül tartalmazza a kötelezettségek (kifizetetlen számlák, külön befizetési kötelezettségek, jelzálogterhek stb.) és a tartalékhiány (üzemeltetési, felújítási, lekötött számla) összegét. Hat hónapnak megfelelő hátralék: a tárgyévi nyitó egyenleg és az ingatlan után teljesített befizetések nem érik el a közgyűlés által elfogadott tárgyévi közös költség előleg és külön befizetési költségként elfogadott kötelezettség felét. Évközi hátralék (tartozás): a tárgyévi nyitó egyenleg és az ingatlan után teljesített befizetések, valamint a közgyűlés által elfogadott tárgyévi közös költség előleg és külön befizetési költségként elfogadott kötelezettség különbözete. Többlet közös költség hozzájárulása: tulajdonostárs a közös tulajdon többlethasználatából adódó többletkiadásokra, illetőleg a részbeni vagy kizárólagos használatra történő befizetése Közgyűlési határozat: a társasház-közösség döntése, mely meghozható közgyűlésen vagy írásbeli szavazással. Rendes közgyűlés: az évenként – legkésőbb május 31-ig - tartandó elszámoló, tervező közgyűlés. Rendkívüli közgyűlés: az éves rendes közgyűlésen kívül szükségessé váló, illetve sürgős esetekben összehívott közgyűlés. Ügyrend: az ügyrend részletezi az SZMSZ-ben foglalt szabályok és feladatok végrehajtására vonatkozóan a munkamegosztást, hatáskört, működési- ügykezelési és egyéb eljárási szabályokat, különös tekintettel a közös képviselő munkaszervezetére/az intéző, ill. számvizsgáló bizottságra.


[email protected]

TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060


51


A TÁRSASHÁZ JOGÁLLÁSA

E fejezetrészen belül célszerű rögzíteni a társasház jogképességére, az épület funkciójának (rendeltetésének), valamint a tevékenységi körére vonatkozó szabályokat. 3.2.3.1

A TÁRSASHÁZ JOGKÉPESSÉGE

A Ttv.3. § (1) bekezdése határozza meg a társasház jogképességét az alábbiak szerint: A társasház tulajdonostársainak közössége (a továbbiakban: közösség) az általa viselt közös név alatt az épület fenntartása és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése során jogokat szerezhet és kötelezettségeket vállalhat, önállóan perelhet és perelhető, gyakorolja a közös tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi jogokat, viseli a közös tulajdon terheit. A perbeli cselekvőképesség a közös képviselőt (az intézőbizottság elnökét) illeti meg. A társasháznak vagy a tulajdonostársaknak ezzel ellentétes rendelkezése harmadik személyekkel szemben hatálytalan. A társasházi törvény tervezetéhez csatolt indokolás pedig a következőket tartalmazza: „A javaslat nem változtat a gyakorlatban bevált rendelkezésen, amely a társasház közösségét - az általa viselt közös név alatt - felruházza a közös ügyekben jogok szerzésére, kötelezettségek vállalására, illetőleg az önálló perlésre és perelhetőségre. A javaslat előírja a tulajdonostársak egyszerű kezesként fennálló felelősségét is, amely a gázszolgáltatásra, illetve a villamos energia szolgáltatására vonatkozó külön törvények végrehajtási rendeleteibe beiktatott egyetemleges felelősségre vonás tilalmával együttesen érvényesül. Új rendelkezés annak a szabályozási hiánynak a pótlása, amely szerint a lakások közül tipikusan a gondnoki, házfelügyelői lakás kerülhet közös tulajdonba, hiszen e lakásokhoz a gondnok (házfelügyelő) által a társasház-közösség részére ellátott munkavégzés is kapcsolódik.

Tehát a társasház jogképes, de fel kell hívni a figyelmet arra, hogy nem minősül jogi személynek. Az előző szabályozáshoz képest változás, hogy az új Ttv. rendelkezik a perbeli cselekvőképességről is, mely a közös képviselőt (az intézőbizottság elnökét) illeti meg. A korábbi társasházi törvény 43. § -a rendelkezett arról , hogy a társasház közösség jogképessége a Ptk-ban is szabályozást nyerjen, mel rendelkezés továbbra is érvényes: „A Ptk. a következő alcímmel és 578/I. §-al egészül ki: 5. A társasház közösség 578/I. § (1) A társasház – tulajdon alapján a tulajdonostársaknak az épület fenntartására, felújítására alapító okirattal létrehozott szervezete gyakorolja a közös tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi jogokat, viseli a közös tulajdon terheit. (2) A társasházra vonatkozó részletes szabályokat külön törvény állapítja meg. 3.2.3.2

A TÁRSASHÁZ JELLEGE

Egy társasház nemcsak lakásokból, hanem egyéb úgynevezett nem lakáscélú helyiségekből is állhat. Ennek megfelelően a társasházi törvény rendelkezik arról, hogy a törvényi előírásokat a nem lakáscélú helyiségekre, illetve az ilyen helyiségekből álló társasházakra is megfelelő módon kell alkalmazni. A lakóépület rendeltetésű társasházak esetében ez különös jelentőséggel bír, hiszen a társasházi törvényben erre vonatkozóan speciális szabályok is létesültek, sőt a szervezeti- működési szabályzatban külön ki lehet erre térni a törvényes rendelkezések keretei között. Ezért gyakorlati jelentősége is van annak, hogy adott esetben a társasház SZMSZ-e rögzítse a társasház „jellegét”, azaz lakóépület mivoltát. Az új Ttv. az értelmező rendelkezésekben (56.§ 1.1) foglaltakon túl a 4. §-ban a következőket szabályozza: (1) A lakásra vonatkozó rendelkezéseket - e törvény eltérő rendelkezésének hiányában - megfelelően alkalmazni kell a nem lakás céljára szolgáló helyiségre. (2) E törvény rendelkezéseit megfelelően alkalmazni kell a nem lakás céljára szolgáló helyiségekből álló minden egyéb épületre, amelyben a nem lakás céljára szolgáló egyes helyiségek a tulajdonostársak külön tulajdonában, más részei a tulajdonostársak közös tulajdonában vannak. Az SZMSZ-ben tehát adott esetben külön is indokolt annak rögzítése, hogy a társasház lakóépület. 3.2.3.3

A TÁRSASHÁZ TEVÉKENYSÉGI KÖRE

A társasház, mint jogképes szervezet tevékenységi körét is indokolt az SZMSZ-ben rögzíteni, mely az úgynevezett TEÁOR-ban 7020 megjelöléssel található meg és a saját ingatlan bérbeadására, üzemeltetésére vonatkozik.




52

3.3

A TÁRSASHÁZRA VONATKOZÓ ALAPVETŐ RENDELKEZÉSEK

3.3.1

A KÜLÖN ÉS KÖZÖS TULAJDON MEGHATÁROZÁSA ÉS EGYSÉGE

Az előző szabályozáshoz képest, ahol több rendelkezés [1.§(1),(2), 16.§(1),(2)] kissé áttekinthetetlenül, ismétlésszerűen és esetenként „ellentmondásosan” határozta meg a külön és közös tulajdon fogalmát, addig az új Ttv. egy helyen teszi ezt meg az 1. § -ban a következők szerint: (1) Társasháztulajdon jön létre, ha az épületingatlanon az alapító okiratban meghatározott, műszakilag megosztott, legalább két önálló lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség, illetőleg legalább egy önálló lakás és egy nem lakás céljára szolgáló helyiség a tulajdonostársak külön tulajdonába kerül (a továbbiakban: társasház). Az épülethez tartozó földrészlet, továbbá a külön tulajdonként meg nem határozott épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség, illetőleg lakás - különösen: a gondnoki, a házfelügyelői lakás - a tulajdonostársak közös tulajdonába kerül. (2) Az épület tartószerkezetei, azok részei, az épület biztonságát (állékonyságát), a tulajdonostársak közös célját szolgáló épületrész, épületberendezés és vagyontárgy akkor is közös tulajdonba tartozik, ha az a külön tulajdonban álló lakáson vagy nem lakás céljára szolgáló helyiségen belül van. (3) Ha a földrészlet nem tartozik a közös tulajdonba, arra a tulajdonostársakat használati jog illeti meg. A társasházi törvény tervezetéhez csatolt indokolás pedig a következőket tartalmazza: „A törvényjavaslat megtartja a Magyarországon az 1924. évi XII. törvénycikk óta létező társasháztulajdont, mint sajátosan osztott közös tulajdoni formát. Ennek megfelelően a műszakilag elkülönített, önálló lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek a tulajdonostársak külön tulajdonában, az épület többi része és a földrészlet közös tulajdonban van. A külön tulajdon és a közös tulajdonból az egyes tulajdonostársakat megillető tulajdoni hányad együtt önálló ingatlan, egymástól függetlenül - a korábbi törvény (1997. évi CLVII. tv.) alapján 1998. március 1-jétől bevezetett és az új törvény által fenntartott beépítés célú elidegenítés eseteinek kivételével (3. § (2) bekezdése és 25. §) - nem ruházható át és nem terhelhető meg.”

A társasházi törvény tehát a közös tulajdont a külön tulajdon elsődleges megfogalmazási kötelezettsége mellett határozza meg, azaz azt mondja ki, hogy ami nincs külön tulajdonként meghatározva az a közös tulajdonba tartozik. Ezért nagyon fontos, hogy a külön tulajdon az alapító okiratban és ennek alapján az SZMSZ-ben precízen meghatározásra kerüljön. Adott esetben a 62. § (1) bekezdése alapján készülő SZMSZ-ben kell rögzíteni a külön tulajdon pontos megfogalmazását és ezen keresztül módosítani az alapító okiratot. Tekintettel arra, hogy az egyes külön tulajdonokhoz „felesleges” a minden külön tulajdonra jellemző felszerelési tárgy, berendezés, vezeték, épületrész, stb. felsorolása, ezért ezt célszerű egy csoportban megtenni. Ezen túlmenően, miután nem biztos, hogy mindenre kiterjedően felsorolhatóak a külön tulajdoni tartozékok, ezért célszerű egy olyan általános szabályt is meghatározni, miszerint külön tulajdoni tartozékok az egyes albetéteknél nem nevesített tartozékon túl minden olyan berendezés, felszerelési tárgy, épületszerkezet és épületrész, amely kifejezetten csak a külön tulajdont szolgálja. Ez a „generálszabály” megoldhatja azt az utólag felmerült problémát, hogy amennyiben valamilyen külön tulajdonhoz tartozó tartozék nem került meghatározásra, úgy ez a szabály segíti eldönteni azt, hogy közös tulajdon-e, és így a közös költség részét képezi-e a kiadás. Tehát a társasház szervezeti- működési szabályzatában kell abban az esetben a külön tulajdoni tartozékok meghatározására vonatkozó rendelkezést elhelyezni, ha az alapító okirat nem így készült. A Ttv. 2. §-a határozza meg a külön és közös tulajdon egységét a következők szerint: (1) A közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrész a külön tulajdonba tartozó lakás, nem lakás céljára szolgáló helyiség alkotórészét képezi, azzal együtt minősül önálló ingatlantulajdonnak. (2) A közös tulajdonra vonatkozó, az egyes tulajdonostársakat megillető tulajdoni hányad és a lakásra, a nem lakás céljára szolgáló helyiségre vonatkozó tulajdonjog - az e törvényben meghatározott esetek kivételével - egymástól függetlenül nem ruházható át és nem terhelhető meg. A fentiekkel összefüggésben fel kell hívni a figyelmet arra, hogy a közös tulajdont „megtestesítő” tulajdoni hányad eszmei meghatározást jelent és nem fizikait. Azaz „természetben” nem lehet megosztani a közös tulajdont. Ez akkor válik igazán érdekessé, amikor tulajdonostárs részben vagy egészben kizárólagosan kíván használni egy közös tulajdoni részt hivatkozva arra, hogy az a tulajdoni hányadát nem haladja meg. Ezeket az eseteket is szükséges az SZMSZ-ben szabályozni.


[email protected]

TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060


53


AZ ALAPÍTÓ OKIRAT ÉS MÓDOSÍTÁSÁNAK ESETEI

A társasházi törvény tervezetéhez csatolt indokolás a következőket tartalmazza: A javaslat az alapító okirat kötelező tartalmi részeinek felsorolását - visszaállítva az 1977. évi 11. tvr. meghatározását - kiegészíti a közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolásának követelményével, mert ennek hiánya számos esetben bizonytalan jogi helyzetet idézett elő. A javaslat - főszabályként - továbbra is fenntartja az alapító okirathoz, mint a tulajdonostársaknak a tulajdonjogi helyzet létrehozásáról és módosításáról történő közös megállapodásához szükséges egyhangú szavazat-arány követelményét. A Ttv. 9. §-a rendelkezik az alapító okiratban meghatározandó kérdésekről, melyek a következők: Az alapító okiratban meg kell határozni: a) a külön tulajdonba kerülő lakásokat, nem lakás céljára szolgáló helyiségeket, b) a közös tulajdonban álló épületrészekből és a földrészletből az egyes tulajdonostársakat megillető - a külön tulajdonba kerülő lakáshoz tartozó - tulajdoni hányadot és ezek meghatározásának módját, c) a közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolását, d) az ingatlan-nyilvántartás szabályai által megkívánt egyéb adatot, jogot és tényt, e) a közösség közös nevét, amely egyéb megjelölés hiányában a társasház címe, a társasház megjelöléssel együtt. A korábbi szabályozáshoz képest tehát az egyik változás az, hogy előírásra került a közös tulajdonnak az alapító okiratban történő felsorolási kötelezettsége. Ez a gyakorlat szempontjából nem jelentős változás, hiszen minden alapító okirat esetén ez megtörtént. E vonatkozásban inkább az jelenthet problémát, hogy ez mennyire gondosan történik meg. A másik már említett és jelentős változás, hogy „elhagyásra” került az rendelkezés, miszerint ha az alapító okirat nem rendeli el az SZMSZ megalkotását, akkor a működési szabályokat az alapító okiratban kell rögzíteni. Ugyancsak nem változott az a 10. § (1) bekezdésben foglalt rendelkezés, miszerint Az alapító okiratot és annak módosítását, ideértve a 3. § (2) bekezdése szerinti határozatot is, közokiratba vagy ügyvéd - jogkörén belül jogtanácsos - által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. Gyakran felmerülő kérdés, hogy ha az alapító okiratot módosítani kívánjuk, akkor milyen rendelkezések vonatkoznak erre és milyen eljárási szabályokat kell betartani. Alapszabály, hogy miután az alapító okirat szerződéses jogviszonyt testesít meg, ezért a módosításához is valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása, azaz ha egy lakásnak több tulajdonosa van, akkor valamennyinek az aláírása szükséges. Azonban az új társasházi törvény e területen jelentős változásokat hozott, ezért érdekes lehet egy „csokorba” kötve megismerni ezeket: 1.) 2)

3)

4)

5)

6)

Az alapító okirat megváltoztatásához - ha Ttv. másként nem rendelkezik - valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges; a változást be kell jelenteni a földhivatalnak. [Ttv. 10.§.(2)] Az 1. § (2) bekezdésében meghatározott ingatlanrész és vagyontárgy kivételével az alapító okirat felhatalmazást adhat arra, hogy a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés jogát a közösség gyakorolja, ha az ingatlanrész önálló ingatlanként kialakítható. Ebben az esetben a közgyűlés az összes tulajdoni hányad legalább kétharmados többségével rendelkező tulajdonostársak igenlő szavazatával dönthet az elidegenítésről. A határozatban rendelkezni kell a külön tulajdonhoz tartozó közös tulajdoni hányadok megállapításáról. A közgyűlés határozata az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat. [Ttv. 3.§.(2)] Több épületből álló társasház esetén az egy vagy több épületben levő lakások tulajdonosainak - tulajdoni hányad szerinti - többsége kérheti a bíróságtól önálló társasház alapítását, ha az nem sérti a megmaradó társasház tulajdonosainak méltányos érdekét. [Ttv. 8.§.(2) ] A keresetlevélhez mellékelni kell az alapító okirat, illetőleg az alapító okiratok tervezetét és a szükséges hatósági engedélyt. [Ttv. 8.§.(3) ] Amennyiben az alapító okirattal, illetve annak módosításával a tulajdonosok négyötöde egyetért és a kisebbségben maradt tulajdonostársak a szavazás napjától, illetve írásbeli szavazás esetén a négyötödös szavazási arány elérésétől számított 30 napon belül nem élnek keresetindítási jogukkal, úgy az alapító okirat, illetve annak módosítása hatályba lép. [Ttv. 10.§.(3)] A közgyűlés határozata alapján bármely tulajdonostárs kérheti a bíróságtól, hogy a közös tulajdonban álló olyan épületrészre, amely önálló ingatlanként kialakítható, vagy amellyel a meglevő külön tulajdon tárgya bővíthető, megszüntesse a közös tulajdont, ha az a kisebbség méltányos érdekét nem sérti. [Ttv. 25.§.(1)] A kereseti kérelemhez mellékelni kell az önálló ingatlan kialakítására vonatkozó, az építési hatóság által engedélyezett építési tervet. [Ttv. 25.§.(2)] Ha a Ttv 21.§ (2) bekezdésben említett - az építésügyi hatóság jogerős és végrehajtható építési engedélye alapján elvégzett - munka olyan lakás-megosztást, illetőleg lakás-összevonást eredményez, amelynek alapján a többi tulajdonostárs alapító okiratban meghatározott tulajdoni hányada változatlan marad, a közgyűlés az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával az alapító okiratot módosíthatja. [Ttv. 21.§.(3)] A változás ingatlan-nyilvántartásban történő bejegyzésének feltétele, hogy az építtető tulajdonostárs az építésügyi hatóság jogerős és végrehajtható használatbavételi engedélyét az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz csatolja. [Ttv. 21.§.(4)] A társasházi törvény tervezetéhez csatolt indokolás a következőket tartalmazza:




54

„A széles körben felmerült, megalapozott igények alapján új lehetőség, hogy a többi tulajdonostárs alapító okiratban megállapított közös tulajdoni hányadát nem érintő lakás-megosztás és lakás-összevonás esetén a változás ingatlannyilvántartásban történő átvezetéséhez elegendő az alapító okirat összes tulajdoni hányad szerinti egyszerű szavazattöbbséggel történő módosítása. Az építtető köteles beszerezni a jogerős és végrehajtható építési, és használatbavételi engedélyeket.”

7)

Ha az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett társasház alapító okirata olyan - a külön tulajdont nem érintő számítási hibát vagy nyilvánvaló adatelírást tartalmaz, amely kijavítással orvosolható, a közgyűlés - a jelen lévő tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított legalább egyszerű szavazattöbbségével meghozott - határozatával az alapító okiratot kijavíthatja; e határozat az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat. [Ttv. 60.§.(1)] 8) Ha az önkormányzati tulajdonból átalakult társasház e törvény hatályba lépését megelőzően olyan alapító okirat alapján került bejegyzésre az ingatlan-nyilvántartásba, amely a bejegyzésekor hatályos törvény rendelkezéseivel ellentétesen, vagy hiányosan tartalmazza a közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolását, a közgyűlés az összes tulajdoni hányad legalább kétharmados szavazattöbbségű határozatával az alapító okiratot módosíthatja, illetőleg kiegészítheti. [Ttv. 60.§.(2)] A társasházi törvény tervezetéhez csatolt indokolás a következőket tartalmazza: A törvény - másfél éves átmeneti időtartamot biztosítva - lehetőséget ad az önkormányzati tulajdonból átalakult társasházak közössége számára, hogy az alapító okirat törvénysértő előírásait minősített szavazattöbbséggel módosítsa. E mellett a törvény hatálybalépésekor már bejegyzett társasházak közössége számára - határidő megjelölése nélkül - további lehetőség a külön tulajdont nem érintő számítási hibák és más nyilvánvaló elírások egyszerű szavazattöbbséggel történő kijavítása. Mindkét eset a bírósági eljárások elkerülését szolgálja, azonban a törvény hatálybalépése után alakuló társasházakra ezek az átmeneti rendelkezések már nem alkalmazhatók. 9) Az e törvény hatályba lépéséig már bejegyzett társasház közgyűlése - az alapító okirat erre vonatkozó rendelkezéseinek hatálytalanításával egyidejűleg - határozatával a szervezeti-működési szabályzatot megállapítja, illetőleg a meglévő szervezeti-működési szabályzatát e törvény rendelkezéseinek megfelelően módosítja. [Ttv. 62.§.(1)] 10) Ha a Ttv. hatálybalépése előtt létesített alapító okirathoz mellékelték a társasházi lakások beosztását tartalmazó tervrajzot, a külön tulajdonban álló lakás beosztásának megváltoztatásához nem szükséges az alapító okirat módosítása. [Ttv. 63.§.(3) ] 11) Az e törvény hatályba lépésekor bejegyzett társasház közgyűlése - valamennyi tulajdonostárs hozzájárulásával - dönthet arról, hogy a társasháztulajdont lakásszövetkezeti tulajdonná átalakítja. [Ttv. 64.§.(1) ] A társasházi törvény tervezetéhez csatolt indokolás a következőket tartalmazza: A javaslat lehetővé teszi azt is, hogy a hatálybalépésekor bejegyzett társasházak közössége lakásszövetkezetté alakuljon. Ehhez azonban valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges, mert a közös tulajdonban lévő épületrészeknek a lakásszövetkezet, mint jogi személy tulajdonába adása egyúttal a társasházban meglévő tulajdoni hányadok megszüntetését jelenti. A törvény hatálybalépését követően már a megalakuláskor kell a tulajdonosoknak eldönteni, hogy milyen tulajdoni formát (osztatlan közös tulajdon, társasház, vagy lakásszövetkezet) választanak. A korábbi szabályozáshoz képest bővült az alapító okirat módosításának esetei. Az alábbiakban néhány esettel külön is foglalkozunk és részletesebben a Társasházi Kiskönyvtár sorozat 2. kötete taglalja ezen kérdés köröket. 3.3.2.1

CSAK ALAPÍTÓ OKIRATBAN FOGLALTAK ALAPJÁN SZABÁLYOZHATÓ KÉRDÉSEK

A társasházi törvény a korábbi három helyett lényegében változatlan formában 2 kérdésben csak az alapító okiratban történő rendelkezés esetén engedi meg a tulajdonostársak elhatározásán alapuló egyedi szabályozást. Ezek a rendelkezések a következők: 3.§ (2) Az 1. § (2) bekezdésében meghatározott ingatlanrész és vagyontárgy kivételével az alapító okirat felhatalmazást adhat arra, hogy a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés jogát a közösség gyakorolja, ha az ingatlanrész önálló ingatlanként kialakítható. Ebben az esetben a közgyűlés az összes tulajdoni hányad legalább kétharmados többségével rendelkező tulajdonostársak igenlő szavazatával dönthet az elidegenítésről. A határozatban rendelkezni kell a külön tulajdonhoz tartozó közös tulajdoni hányadok megállapításáról. A közgyűlés határozata az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat. 5.§ (3) Az alapító okiratban a külön tulajdonban álló lakásra, illetőleg a külön tulajdonban álló nem lakás céljára szolgáló helyiségre a tulajdonostársak javára elővásárlási, előbérleti jog létesíthető. (4) A (3) bekezdés szerinti elővásárlási, előbérleti jogot megelőzi a lakás, illetőleg a nem lakás céljára szolgáló helyiség bérbeadására, valamint az elidegenítésére vonatkozó külön jogszabályok eltérő rendelkezése. A társasházi törvény tervezetéhez csatolt indokolás pedig a következőket tartalmazza: „A javaslat - a bizonytalan gyakorlati jogalkalmazás miatt - nevesíti, hogy nem csak a külön tulajdonban álló lakásra, hanem a külön tulajdonú nem lakás céljára szolgáló helyiségre is csak az alapító okiratban lehet elővásárlási, előbérleti jogot létesíteni. Ennek megfelelően a nem lakás céljára szolgáló helyiségre sincs a többi


[email protected]

TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060


55


tulajdonostársnak elővásárlási, előbérleti joga, ha azt az alapító okirat nem írja elő. Ezen kívül a tervezet garantálja, hogy a külön jogszabályokban (a Lakástörvény (a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény) és az ennek felhatalmazása alapján kiadott önkormányzati, és a központi költségvetési szervek rendeleteiben) meghatározott lakásgazdálkodási feladatok végzését a tulajdonostársak részére létrehozott elővásárlási, előbérleti jog ne akadályozza”. Külön fel kell hívni a figyelmet arra, hogy 3.§.(2) bekezdése alapján az összes tulajdoni hányad legalább 2/3-os igenlő szavazattal csak akkor idegeníthető el a közös tulajdon, ha ezt a felhatalmazást az alapító okirat tartalmazza. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy ha ez a rendelkezés nem szerepel az alapító okiratban, akkor előbb módosítani kell és ehhez az alapszabály az, hogy valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása, azaz aláírása szükséges. Köztudott, hogy ennek megvalósítására túlnyomó többségben nincs lehetőség, így ezúton pénzügyi forrásokhoz nem juthatnak a társasházak. Hasonló a helyzet a tulajdonostársak javára az elővásárlási, előbérleti jog létesítésére vonatkozóan, azzal a lényeges különbséggel, hogy a tapasztalatok szerint a tulajdonostársak ezzel a lehetőséggel különböző okok miatt nem kívánnak élni. Érdekes helyzetet teremt viszont - már amennyiben működőképes lesz - 10.§ (3) bekezdésben foglalt rendelkezés, melyről a következő fejezetben szólunk Amennyiben tehát az alapító okirat tartalmazza a felhatalmazást, úgy indokolt az SZMSZ-ben a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének a közös tulajdon elidegenítésére vonatkozó feladatait és az eljárási szabályokat, adott esetben a bevétel felhasználásával kapcsolatos kérdésekre vonatkozó rendelkezéseket rögzíteni. 3.3.2.2

AZ ALAPÍTÓ OKIRAT, ILLETVE ANNAK MÓDOSÍTÁSA A „TULAJDONOSOK NÉGYÖTÖDÖS HATÁROZATÁVAL”

A 10.§ (3) bekezdése szerint „Amennyiben az alapító okirattal, illetve annak módosításával a tulajdonosok négyötöde egyetért és a kisebbségben maradt tulajdonostársak a szavazás napjától, illetve írásbeli szavazás esetén a négyötödös szavazási arány elérésétől számított 30 napon belül nem élnek keresetindítási jogukkal, úgy az alapító okirat, illetve annak módosítása hatályba lép.” Ez lényegében (elvileg) lehetővé teszi, hogy például a 3.§ (2) bekezdésében foglaltakat ilyen eljárás mellett „tegyék” be az alapító okiratba. Hasonlóképpen lehetne módosítani az alapító okiratban lévő azon „hiányosságot” is, amikor a szavazati jog a tulajdoni hányad „rossz” számítása vagy szabályozatlansága miatt nem arányos a teherviselési kötelezettséggel. Az elvi lehetőség szóhasználatot a következők miatt szükséges alkalmazni: A 3.§ (2) bekezdésben foglaltak megvalósíthatóságában negatív tapasztalatok voltak még akkori, ha az alapító okirat tartalmazta a rendelkezést. A 10.§ (3) bekezdése szavazásról rendelkezik, amely a 38.§(1) bekezdése szerint azt jelenti, hogy „a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illeti meg a szavazati jog.” A tulajdoni hányadok pedig az alapító okiratban a külön tulajdonoknál kerülnek meghatározásra. Vagyis szavazás esetén külön tulajdononként, azaz tulajdoni egységenként lehet a szavazatot leadni, nem pedig az „albetéteken” belüli tulajdoni arányok szerint. A kérdés most már az, hogyan kell értelmezni azon rendelkezést, miszerint „…..a tulajdonosok négyötöde egyetért ……..illetve írásbeli szavazás esetén a négyötödös szavazási arány” elérése. Vagyis az összes, a külön tulajdonokon belüli valamennyi tulajdonoshoz, vagy a külön tulajdonok számához, vagy az összes tulajdoni hányadhoz kell viszonyítani a négyötödöt. Ha a 38.§ (2) bekezdésében foglalt általános rendelkezést vesszük figyelembe, miszerint a „ ….a közgyűlés a határozatát ….a …..tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján ….hozza meg,” akkor a négyötödös szavazati aányt e szerint kell megállapítani. 3.3.2.3

TÖBB ÉPÜLETBŐL ÁLLÓ TÁRSASHÁZ SZÉTVÁLÁSA

Több épületből álló társasház szétválását lehetővé tevő rendelkezések nem változtak, viszont fel kell hívni a figyelmet arra, hogy nemcsak tulajdonjogi oldalról kell megvizsgálni egy szétválást, hanem építés „jogi”, műszaki, gazdasági (anyagi érdek ütközési) oldalról is 3.3.2.4

TULAJDONOSTÁRS KÉRELMÉRE TÁRSASHÁZI KÖZÖS TULAJDONNAK BÍRÓSÁGI ÚTON TÖRTÉNŐ KÜLÖN TULAJDONNÁ ALAKÍTÁSA

A tulajdonostárs kérelmére társasházi közös tulajdonnak bírósági úton történő külön tulajdonná alakításának szabályai nem változtak. Indokolt az SZMSZ-ben rendelkezni arról, hogy milyen eljárási szabályok alapján lehet közgyűlés elé terjeszteni a közös tulajdonnak külön tulajdonná alakítására vonatkozó, bírói úton történő megvalósítását.




56

3.4

A KÜLÖN TULAJDONNAL KAPCSOLATOS JOGOK ÉS KÖTELEZETTSÉGEK A társasházi törvény tervezetéhez csatolt indokolás a következőket tartalmazza: „A javaslat az általános polgári jogi elvnek megfelelően tartalmazza a külön tulajdonra vonatkozó tulajdonjog gyakorlásának fő szabályait, ugyanakkor a lakóépület rendeltetésének, a lakhatás nyugalmának biztosítása érdekében a korábbiakhoz képest egyértelműbb és részletesebb rendelkezéseket ír elő.” A következő fejezetrészek az egyes esetekre vonatkozóan mutatja be a rendelkezéseket, de itt szükséges megjegyezni, hogy az SZMSZ-ben e fejezet végén célszerű utalni arra, hogy a használat részletes szabályait az SZMSZ-ben foglaltakon túl a mellékletét képező Házirend is tartalmazza.

3.4.1

A KÜLÖN TULAJDON BIRTOKLÁSA, HASZNÁLATA, A HASZNOK SZEDÉSE ÉS A RENDELKEZÉSI JOG

A Ttv.17. §- a következőkről rendelkezik: A szervezeti-működési szabályzat meghatározza a külön tulajdonban lévő lakás, illetőleg nem lakás céljára szolgáló helyiség használatának, hasznosításának szabályait a lakóépület céljának, működésének megfelelően. A társasházi törvény tervezetéhez csatolt indokolás pedig a következőket tartalmazza: „Az új rendelkezések értelmében a közösség a lakás használatának, hasznosításának szabályait már nem az alapító okiratban, hanem a szervezeti-működési szabályzatban határozza meg. Ezek a szabályok a tulajdonjogot nem érintik, mert a lakás más célú (pl. irodai tevékenység végzése) használatáról, vagy (például bérbeadás útján történő) hasznosításáról van szó, és a korábban előírt egyhangú szavazat mellett a többség megalapozott igénye nem volt érvényesíthető. Amennyiben a jövőben a szervezeti-működési szabályzat előírását bármely tulajdonostárs megsérti (például a lakásban műhelyt üzemeltet), a közösség megalapozottan kérheti az e tevékenység végzésétől való eltiltást.” A Ttv.16. §- a határozza meg a külön tulajdon birtoklására, használatára, a hasznok szedésére és a rendelkezési jogra vonatkozó általános szabályokat az alábbiak szerint: A tulajdonostársat külön tulajdona tekintetében megilleti a birtoklás, a használat, a hasznok szedése és a rendelkezés joga; a tulajdonostárs e jogait azonban nem gyakorolhatja a többi tulajdonostárs joga és törvényes érdeke sérelmével. A törvény tehát rögzíti, hogy a tulajdonostársat a külön tulajdon tekintetében megilletik a fentiekben felsorolt jogok, de ezt a jogot nem gyakorolhatja mások sérelmére. E rövid szabályt lehet kibontani és a gyakorlatban számtalan esettel találkozhatunk, melyek szabályozását az SZMSZ-ben meg kell oldani. Példaszerűen az alábbi szabályokat ismertetjük, melyeket vizsgálni kell abból a szempontból is, hogy mennyire felenek meg az új rendelkezéseknek. : Az öröklakást a tulajdonostárs a rendeltetésnek megfelelően, tehát lakás céljára szabadon használhatja és birtokolhatja. A rendeltetésszerű használattól a tulajdonostársak érdekeinek sérelmére valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása nélkül egyik tulajdonostárs sem térhet el. Ha a tulajdonostárs az öröklakás használatát másnak engedi át, felelős mindazokért a károkért, amelyeket a használó /bérlő, lakó, stb./ a lakás vagy a közösségben maradó részek rendellenes, vagy az alapító okiratban foglaltakkal ellentétes használatával okoz. Ha a használat akár bérlet, akár egyéb jogcímen átengedésre kerül, ezt a tulajdonostárs köteles a közös képviselőnek bejelenteni. A tulajdonostárs köteles lakásának használóit e bekezdésben foglaltak, valamint a házirend szabályainak betartására kötelezni. Amennyiben valamelyik tulajdonostárs, ill. más jogcímen használó személy e rendelkezéseknek nem tesz eleget, a közös képviselő köteles a tulajdonostárs figyelmét felhívni a sérelmes használat megszüntetésére. A felhívás eredménytelensége esetén a közös képviselő a tulajdonostárs költségére mindazon intézkedéseket megteheti, amelyek a ház békéjének, a lakók nyugalmának megóvásához szükségesek. A tulajdonostárs felelős mindazokért a károkért, amelyeket saját maga, vagy lakásának használói, ill. hozzátartozói a külön, vagy a közös tulajdoni részek rendeltetésellenes használata által okoznak. Egyes alapító okiratok kitérnek a társasházi együttélési szabályokra is, és ez különösen fontos lehet gépkocsi parkolás esetén. Példaszerűen az alábbi szabályozásokkal találkozhatunk: 1.

A társasház tulajdonában álló területre idegen gépkocsi (szolgáltatás kivételével) nem hajthat be. Ez alól az a vendég kivétel, akinek a vonatkozó lakó saját gépkocsi tárolójában helyet tud biztosítani. 2. A gépkocsi tárolók közlekedő területein parkolni tilos. 3. Gépkocsi javítása (olajcsöpögés kizárása érdekében) és mosása a társasház területén belül tilos. 4. A gépkocsi tulajdonos, amennyiben a gépkocsijával kárt okoz, köteles a kárt megtéríteni. 5. A kertkapcsolattal rendelkező lakások tulajdonosai kötelesek gondoskodni a lakásukhoz tartozó kertrészek ápolásáról. A fentiekből kitűnik, hogy a külön tulajdonú gépkocsi tárolással kapcsolatos szabályozások kerültek meghatározásra az alapító okiratban és nem egyértelmű, hogy a közös tulajdont érintően hogyan értelmezhetőek ezek, illetőleg van-e szükség más szabályozásra is. Az 5. pont szabályozza azt, hogy a kertkapcsolattal rendelkező lakások tulajdonosai kötelesek gondoskodni a lakásukhoz tartozó kertrészek ápolásáról, viszont az gondot jelenthet, ha az alapító okiratból nem derülnek ki a határok, azaz mennyi terület tartozik az egyes lakásokhoz.


[email protected]

TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060


57


Továbbá előfordul, hogy nem „foglalkozik” az alapító okirat a tetőterasszal, erkéllyel holott területi nagyságát és jelentőségét figyelembe véve szükség lenne a tetőteraszok használatával, kiadásokkal kapcsolatos szabályozást elhelyezni az alapító okiratban. Lakás célú helyiség használata, hasznosítási módjával kapcsolatos szabályozásra van olyan példa, miszerint a társasház a törvénynél szigorúbb rendelkezést határozott meg az alapító okiratban az alábbiak szerint: „A külön tulajdonban levő lakás céljára szolgáló helyiségek használatának, hasznosításának megváltoztatásához 100 %os (egyhangú) tulajdonosi igenlő közgyűlési határozat szükséges.” Ezt a szabályt az új rendelkezéseknek megfelelően módosítani kell, hiszen nem lehet szigorúbb előírást alkalmazni az új Ttv. szerint. 3.4.2

A KÜLÖN TULAJDONBAN LÉVŐ NEM LAKÁS CÉLJÁRA SZOLGÁLÓ HELYISÉG HASZNÁLATA, HASZNOSÍTÁSI MÓDJÁNAK MEGVÁLTOZTATÁSA

A Ttv. 18. § -a tartalmazza a külön tulajdonban lévő nem lakás céljára szolgáló helyiség használata, hasznosítási módjának megváltoztatására vonatkozó rendelkezéseket az alábbiak szerint: (1) Lakóépület esetén a társasház közgyűlése megtilthatja a külön tulajdonban lévő nem lakás céljára szolgáló helyiség használata, hasznosítása módjának megváltoztatását, ha az a társasház működését vagy a lakhatás nyugalmát zavarná. (2) Ha a lakóépületben lévő nem lakás céljára szolgáló helyiség megváltoztatott használata jogszabályban meghatározott engedélyhez kötött tevékenységhez szükséges, az engedély akkor adható ki, ha a hatóság felhívására - harminc napos határidőn belül - a közgyűlés nem hozott tiltó határozatot. (3) A közgyűlés a nem lakás céljára szolgáló helyiség megváltoztatott használatához a lakhatás nyugalma - így különösen: a zaj- és rezgésvédelem, illetőleg a lakókörnyezetet veszélyeztető más tevékenység megelőzése érdekében az erre vonatkozó külön jogszabályok előírásainak figyelembevételével kikötött feltételt tartalmazó hozzájáruló határozatot is hozhat. A Ttv. 19. § - a rendelkezik a döntéshozatali és eljárási szabályokról az alábbiak szerint: (1) A közösség a 18. § (1) és (3) bekezdésében említett közgyűlési határozatot az összes tulajdoni hányad szerinti - a közvetlenül érintett szomszédos tulajdonostársak legalább kétharmadának igenlő szavazatát is magában foglaló - legalább egyszerű szavazattöbbséggel állapítja meg. (2) A közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke felhívására a határozati javaslatról a tulajdonostársak - a szervezeti-működési szabályzatban meghatározott részletes szabályoknak megfelelően - írásban is szavazhatnak. (3) Az írásbeli szavazás eredményét a közös képviselő, vagy az intézőbizottság elnöke - a szavazásra megjelölt határidőt követő nyolc napon belül - írásban köteles a tulajdonostársakkal közölni. A társasházi törvény tervezetéhez csatolt indokolás pedig a következőket tartalmazza: „….a tervezet - megszüntetve a korábbi ellentmondást - a lakásra, és a nem lakás céljára szolgáló helyiségre vonatkozóan egységes szavazat-arányt ír elő. A javaslat további új rendelkezéseket tartalmaz a lakóépületben lévő nem lakás céljára szolgáló helyiségek használatával, hasznosításával kapcsolatban. Az alapvető előírásokat a helyiségekre vonatkozóan is a szervezeti-működési szabályzatban kell megállapítani. Ez lényegesen erősebb szavazat-arányt jelent, mint az 1998-ban életbe lépett (a közgyűlés eseti döntéseire bízott, a tulajdoni hányad szerinti egyszerű többség 2/3-os szavazatához kötött, és megismételt közgyűlésen is meghozható határozatra vonatkozó) szabályozás. Az új szavazat-arány nagyobb jogbiztonságot jelent a helyiség tulajdonosa (vagy a bérlő, használó) számára is. A lakáshoz képest azonban szükségszerű eltérés, hogy a nem lakás céljára szolgáló helyiség esetén a szabályzatban csak az alapvető előírásokat lehet megállapítani (pl. egyes élvezeti cikkeket árusító üzlet, vagy kocsma nem üzemeltethető), míg a konkrét tevékenység megkezdését megelőzően - a szervezeti-működési szabályzathoz előírtakkal azonos szavazat mellett - külön közgyűlési határozatot kell hozni. A törvény előírja az írásbeli szavazás lehetőségét. Tekintettel arra, hogy a nem lakás célú helyiségekben történő konkrét tevékenység végzése folyamatosan, és leginkább a szomszédos tulajdonostársakat érinti, a törvény a közgyűlés igenlő határozatához előírja a közvetlenül érintett tulajdonosok többségi szavazatának meglétét is. A társasház közössége a jövőben már nem csak tiltó, hanem a tevékenység megkezdéséhez olyan hozzájáruló határozatot is hozhat, amelyben feltételként kiköti a környezet védelmének általános szabályairól szóló - az 1995. évi LIII. törvény felhatalmazása alapján kiadott - külön jogszabály lakóépületre vonatkozó előírásainak megtartását (a zaj-és rezgésterhelési határértékek megállapításáról szóló 8/2002. (III. 22.) KöM-EüM együttes rendelet). Az előírások megszegése esetén a közös képviselő a törvényben előírt általános szabályok (50. §) alapján a környezetvédelmi hatóság, illetőleg az önkormányzat jegyzőjének eljárását kezdeményezi.” A nem lakáscélú helyiségek használatára vonatkozóan tehát a társasházi törvény külön is rendelkezik. Ezeket a rendelkezéseket kell a társasház sajátosságainak, illetőleg a tulajdonosok akaratának megfelelően kibontani, részleteni nemcsak az SZMSZ-ben, hanem a házirendben is. Továbbá a törvényi szabályozással összefüggésben indokolt rendelkezni az SZMSZ-ben arról is, hogy a közös képviselő milyen eljárási szabályokat kövessen. Célszerű azt is megfontolni, hogy szerkezetileg az egyes esetek a könnyebb áttekinthetőség érdekében az SZMSZ-ben külön pontokban kerüljenek szabályozásra.




58 3.4.3

A TULAJDONOSTÁRS KÖTELEZETTSÉGEI A KÜLÖN TULAJDONÁT ILLETŐEN

A Ttv. 20. §-a következőket tartalmazza: (1) A tulajdonostárs köteles: a) fenntartani a külön tulajdonában álló lakást, b) a szükséges intézkedést megtenni ahhoz, hogy a vele együtt lakó személy, valamint az, akinek lakása használatát átengedte, betartsa a 16. § rendelkezését, c) lehetővé tenni és tűrni, hogy a külön tulajdonú lakásába a közösség megbízottja a közös tulajdonban álló épületrészekkel, berendezésekkel összefüggésben a szükséges ellenőrzés, valamint a fenntartási munkák elvégzése céljából arra alkalmas időben bejuthasson a tulajdonostárs, illetőleg a bentlakó szükségtelen háborítása nélkül, d) a lakásában tervezett építkezésről értesíteni a közös képviselőt vagy az intézőbizottság elnökét. (2) A közösség köteles megtéríteni az (1) bekezdés c) pontja szerinti beavatkozással okozott kárt. Ezeket a rendelkezéseket is az áttekinthetőség érdekében az SZMSZ-ben célszerű szétbontani, és e szerint részletezni a szükséges szabályokat az alábbiak szerint. 3.4.3.1

A TULAJDONOSTÁRS KÖTELEZETTSÉGE KÜLÖN TULAJDONA FENNTARTÁSA

A Ttv. 20. §(1) a) pontja alapján tehát „A tulajdonostárs köteles fenntartani a külön tulajdonában álló lakást.” Ehhez kapcsolódóan szükséges szabályozni például a külön tulajdon fenntartásával szemben támasztott követelményeket, felelősséget, a tulajdonos bejelentési kötelezettségeit, a szabályok be nem tartásának lehetséges következményeit, a kémények bélelésével, rovarmentesítéssel, a közös képviselő feladataival, stb., valamint az eljárási renddel kapcsolatos szabályokat. Ezeket a rendelkezéseket ki lehet terjeszteni (lásd következő pontban foglaltakat.) a lakást használókra is. 3.4.3.2

A KÜLÖN TULAJDONT HASZNÁLÓK KÖTELEZÉSE A 16.§ BETARTÁSÁRA

A Ttv. 20. §(1) b) pontja alapján „A tulajdonostárs köteles a szükséges intézkedést megtenni ahhoz, hogy a vele együtt lakó személy, valamint az, akinek lakása használatát átengedte, betartsa a 16. § rendelkezését,” mely szerint „A tulajdonostársat külön tulajdona tekintetében megilleti a birtoklás, a használat, a hasznok szedése és a rendelkezés joga; a tulajdonostárs e jogait azonban nem gyakorolhatja a többi tulajdonostárs joga és törvényes érdeke sérelmével.” Ez a rendelkezés tehát lehetővé teszi, hogy a lakás használókra is „kiterjeszthetők” legyenek a szabályok. 3.4.3.3

A KÜLÖN TULAJDONBAN VÉGEZHETŐ, A KÖZÖS TULAJDONT ÉRINTŐ ELLENŐRZÉSI, FENNTARTÁSI ÉS FELÚJÍTÁSI MUNKÁK

A Ttv. 20. §(1) c) pontja alapján „A tulajdonostárs köteles lehetővé tenni és tűrni, hogy a külön tulajdonú lakásába a közösség megbízottja a közös tulajdonban álló épületrészekkel, berendezésekkel összefüggésben a szükséges ellenőrzés, valamint a fenntartási munkák elvégzése céljából arra alkalmas időben bejuthasson a tulajdonostárs, illetőleg a bentlakó szükségtelen háborítása nélkül.” A Ttv. 20. §(2) bekezdése pedig arról rendelkezik, hogy „ A közösség köteles megtéríteni az (1) bekezdés c) pontja szerinti beavatkozással okozott kárt.” A társasházi törvény tervezetéhez csatolt indokolás pedig a következőket tartalmazza: „A javaslat a jogbiztonság érdekében a külön tulajdonon belül lévő közös tulajdonú épületrészek (1. § (2) bekezdése) ellenőrzése, fenntartása céljából kizárólag a közösség megbízottjának bejutására írja elő a tűrési kötelezettséget; a beavatkozással okozott kár megtérítésére a közösséget lehet kötelezni. A javaslat - az építésügyi jogszabályokkal összhangban - egyértelműen meghatározza, hogy a külön tulajdonon belüli építési munkához mely esetben szükséges minden tulajdonostárs hozzájárulása, és mely esetben nem kell a hozzájárulásukat megkérni.” Az indokolási részből is érzékelhető, hogy a korábbi szabályozáshoz képest a tulajdonosok e törvényi helyre hivatkozva már nem jogosultak „a külön tulajdonában álló épületrészekkel, berendezésekkel összefüggésben a szükséges ellenőrzés, valamint a fenntartási és felújítási munkák elvégzése céljából arra alkalmas időben bejuthasson” a másik lakásba, például abban az esetben, ha a felette lakó eláztatja a lakását. A törvényi rendelkezéshez kapcsolódóan lehet szabályozni a szükséghelyzet esetén (pl. csőtörés, gázszivárgás) követendő eljárási szabályokat, amikor nincsenek a lakásban és nem érhető utol a tulajdonos, továbbá a közös képviselő feladatainak részletezését, jogkörét. Hasonlóképpen szabályozni szükséges a beavatkozással okozott károk megtérítésének szabályait, különös figyelemmel az épületbiztosításra.


[email protected]

TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060


59


A TULAJDONOSTÁRS ÉRTESÍTÉSI KÖTELEZETTSÉGE A KÜLÖN TULAJDONÁBAN TERVEZETT ÉPÍTKEZÉSRŐL

A Ttv. 20. §(1) d) pontja alapján „A tulajdonostárs köteles a lakásában tervezett építkezésről értesíteni a közös képviselőt vagy az intézőbizottság elnökét. Az SZMSZ-ben lehet szabályozni a közös képviselőnek az építkezéssel kapcsolatos feladatait és eljárási szabályokat figyelemmel arra, hogy építési engedély köteles-e az építkezés és érinti-e a közös tulajdont. Szükség esetén szabályozhatóak olyan kérdések is, mint a nyílászárók színezésével kapcsolatos követelmények. Az építkezésre vonatkozóan új rendelkezéseket is tartalmaz a Ttv. 21. §-a a következők szerint: (1) Az építtető tulajdonostárs a lakásában tervezett építkezés megkezdéséhez a tulajdonostársak 4/5-ének írásbeli hozzájáruló nyilatkozatát köteles beszerezni, ha a munka az alapító okiratban közös tulajdonként megjelölt épületrészt érinti. (2) Az építtető tulajdonostárs a többi tulajdonostárs hozzájáruló nyilatkozatának beszerzése nélkül jogosult a lakásában tervezett építkezés elvégzésére, ha a munka az alapító okiratban közös tulajdonként meghatározott épületrészt nem érinti. (3) Ha a (2) bekezdésben említett - az építésügyi hatóság jogerős és végrehajtható építési engedélye alapján elvégzett - munka olyan lakás-megosztást, illetőleg lakás-összevonást eredményez, amelynek alapján a többi tulajdonostárs alapító okiratban meghatározott tulajdoni hányada változatlan marad, a közgyűlés az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával az alapító okiratot módosíthatja. (4) A változás ingatlan-nyilvántartásban történő bejegyzésének feltétele, hogy az építtető tulajdonostárs az építésügyi hatóság jogerős és végrehajtható használatbavételi engedélyét az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz csatolja. 3.4.4

A KÜLÖN TULAJDONON BELÜLI LAKÁS BEOSZTÁS VÁLTOZTATÁSA

Külön is érdemes kiemelni, hogy a külön tulajdonon belüli lakás beosztás változtatására vonatkozóan szabály nem változott, a Ttv. 63. § (3) bekezdése szerint „Ha az e törvény hatálybalépése előtt létesített alapító okirathoz mellékelték a társasházi lakások beosztását tartalmazó tervrajzot, a külön tulajdonban álló lakás beosztásának megváltoztatásához nem szükséges az alapító okirat módosítása.”




60 3.4.5

A TULAJDONOSTÁRS ADATSZOLGÁLTATÁSI KÖTELEZETTSÉGEI

A tulajdonostársak adatszolgáltatási kötelezettségeire vonatkozóan Ttv. 22. §-a a következőket tartalmazza: (1) A szervezeti-működési szabályzat előírhatja, hogy a tulajdonostárs köteles a közös képviselőnek, vagy az intézőbizottság elnökének bejelenteni: a) külön tulajdona tekintetében a tulajdonosváltozást, b) lakcímét, az ingatlan-nyilvántartásban bárki által megtekinthető személyes adatát, illetőleg a jogi személy nyilvános adatát, c) a külön tulajdonát bérlő, használó személy (a továbbiakban: bérlő) b) pontnak megfelelő adatát, d) a külön tulajdonában lakó személyek számát, e) haszonélvezettel terhelt tulajdon esetében a haszonélvező személy nevét. (2) Az (1) bekezdés c) és d) pontjaiban említett adatok bejelentése akkor írható elő, ha a közüzemi szolgáltatás, illetőleg a központi fűtés- és melegvíz-szolgáltatás díja a bérlőt terheli, vagy azt a bentlakó személyek száma szerint kell a tulajdonostársak között megosztani. A tulajdonostárs köteles a bérlőt a rá vonatkozó adat bejelentéséről - ha erre vonatkozóan a szervezeti-működési szabályzat kötelezést tartalmaz - tájékoztatni. (3) Ha a (2) bekezdésben említett esetben a bérlő - írásbeli felszólítás ellenére - a fizetési kötelezettségének nem tesz eleget, a keletkezett hátralék összegének megfizetéséért az érintett tulajdonostársnak helytállási kötelezettsége áll fenn. A bérlő írásbeli felszólítására, illetőleg a hátralék megfizetésére vonatkozó részletes előírásokat a szervezeti-működési szabályzatban kell megállapítani. (4) A szervezeti-működési szabályzat az (1) bekezdésben említett bejelentés megtételére a birtokbavételt, illetőleg a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzését követő 15-60 nap közötti határidőt állapíthat meg. (6) Ha a tulajdonostárs vagy a volt tulajdonostárs, illetőleg a bérlő vagy a volt bérlő a közös költség tartozását, illetőleg a közüzemi szolgáltatásra, a központi fűtés-és melegvíz-szolgáltatásra fennálló díjtartozását kiegyenlítette, a közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) a részére bejelentett és a tartozással összefüggő adatot haladéktalanul köteles törölni. A társasházi törvény tervezetéhez csatolt indokolás pedig a következőket tartalmazza: „A külön tulajdon tekintetében a korábbi törvény szerinti egyes adatok (a tulajdonosváltozás, a tulajdonostárs lakcíme, az ingatlan-nyilvántartásban bárki által megtekinthető személyes adata, a jogi személy nyilvános adata, a bérlő lakcíme és nyilvános adata, a bentlakó személyek száma) közös képviselőnek történő bejelentéséről az új törvény egy - lényeges - változást tartalmaz. A jövőben (az eseti közgyűlési határozat lehetősége helyett) a szervezeti-működési szabályzatban szabályozni kell, hogy ezeket az adatokat a tulajdonostársak kötelesek-e bejelenteni a közös képviselőnek. Ez az önkorlátozás továbbra sem ütközik a személyes adatok védelmének követelményébe; a közös képviselő az új tulajdonos részére közli a közös költség összegét, illetőleg a közüzemi szolgáltatás díját a bérlő, a bentlakók száma szerint számolja ki. A bejelentési kötelezettség előírásának esetére

a javaslat olyan időtartamot határoz meg, amelyen belül a közös költség hátralék keletkezése még kellő biztonsággal megelőzhető. A jogbiztonságot szolgálja, hogy - összhangban a személyes adatok védelmének szabályait tartalmazó külön törvénnyel - a tulajdonostárs köteles a bérlőjét tájékoztatni a rá vonatkozó adat bejelentéséről, továbbá a közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) felhatalmazást kap a jelzett adatokról történő nyilvántartás vezetésére. Nem utolsó sorban, a tartozását kiegyenlítő tulajdonostárs (volt tulajdonostárs), illetőleg bérlő (volt bérlő) adatát a közös képviselőnek haladéktalanul törölnie kell.” Az SZMSZ-ben a fentiekre vonatkozóan részletezni szükséges a bejelentésre vonatkozó eljárási szabályokat, esetleg a szükséges adatok felsorolását és a közös képviselő feladatait. Megfontolandó az, hogy a törvényi rendelkezés több esetet is szabályoz, ezért az SZMSZ-ben szétbontva célszerű a szabályokat kialakítani. Fel kell hívni a figyelmet arra, hogy mint ahogy korábban is, a közös képviselőnek be kell tartania az adatvédelmi előírásokat. További megjegyzés, hogy a fentiekben nyilvántartható adatok a működéshez szükségesek és nem jelenthetik a „régi” értelemben vett lakónyilvántartó könyv vezetését.


[email protected]

TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060


61


TULAJDONOSVÁLTOZÁS ÉS JOGÉRVÉNYESÍTÉS

A tulajdonosváltozás esetére Ttv. a következő rendelkezéseket tartalmazza: 1) A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) a külön tulajdont érintő tulajdonosváltozás esetén - a szerződő felek kérésére, részükre - köteles a Közgyűlési Határozatok Könyvét, illetőleg az elidegenítéssel érintett ingatlanra vonatkozó határozatokat bemutatni. [45.§ (1)] A Közgyűlési Határozatok Könyvébe bármely tulajdonostárs betekinthet és a határozatokról - a másolási költség megfizetésével - másolatot kérhet. [45.§ (2)] 2) A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) a külön tulajdont érintő tulajdonosváltozás esetén - a tulajdonostárs kérésére - köteles írásbeli nyilatkozatot adni a közösköltség-tartozásról. [46.§ (1)] 3) A tulajdonostársnak az ingatlan per-, teher- és igénymentességéről tett szavatossági nyilatkozata a közösköltség-tartozás alól történő mentesség szavatolására kiterjed akkor is, ha a szerződés megkötése során a tartozás fennállásának kérdésében nem kéri a közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) e törvényben meghatározott nyilatkozatának megadását. [46.§ (2)] A társasházi törvény tervezetéhez csatolt indokolás pedig a következőket tartalmazza: „Az új rendelkezések előírják, hogy tulajdonos-változás esetén a közös képviselő köteles írásban tájékoztatást adni a közös költség tartozás fennállásról és annak összegéről, valamint a vonatkozó közgyűlési határozatokról. Mindez eredményezi a közös tulajdon biztonságos fenntartását és azt is, hogy az eladó tulajdonostárs és a vevő már a szerződés előkészítése során tisztázza a külön tulajdont terhelő közös költségek viselését.” Az SZMSZ-ben célszerű szabályozni a törvényi rendelkezésekhez kapcsolódóan, hogy tulajdonosváltás esetén az új tulajdonos tartozik helytállni a lakást terhelő közös költség tarozásért, hiszen neki vétel előtt lehetősége van tájékozódni arról, hogy az érintett lakás valóban tehermentes és ő jogosult eljárás kezdeményezésére. A társasházközösségnek nincs lehetősége és joga sem egy adásvételi szerződés tartalmának befolyásolására és egy elköltözött, már nem tulajdonostárssal szemben nem tudná érvényesíteni érdekeit. Ugyanebbe a kategóriába tartozik az a kérdéskör, mely a pénzforgalmi szemléletű könyvvezetés és elszámolás, valamint a szolgáltatások teljesítésének dátuma közötti eltérésből adódik. Pl.: évekre visszamenőleg korrigálja (leszámlázza) valamely közmű a szolgáltatását. A számla kifizetésének pillanatában lehet a tulajdonosok között olyan személy, aki még nem volt tulajdonos akkor, amely időszakra a szolgáltatás (s így a számla) vonatkozik, és méltánytalan lenne az ő tulajdoni hányadát kiemelve a többiek között megosztani a költséget, hiszen akkor is volt tulajdonosa a lakásnak, amely időszakra a teljesítés vonatkozik. Tehát ebben az esetben is eladó – vevő kapcsolatáról (egymás közötti rendezésről) kell beszélni, mely kérdéseket az adásvételi szerződésben szükséges rendezni. Természetesen hasonlóan kell eljárni az évek során összegyűjtött tartalékkal is, vagyis ha eladó-vevő egymás közt nem rendezte ezt a kérdést, úgy a tartalék összege az új tulajdonost illeti.




62

3.5

A TÁRSASHÁZI KÖZÖS TULAJDONNAL KAPCSOLATOS JOGOK ÉS KÖTELEZETTSÉGEK A Ttv. 24. §-a következőket tartalmazza: 1) A közös tulajdonba tartozó épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség és lakás fenntartásának költsége, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás (a továbbiakban együtt: közös költség) a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli, ha a szervezeti-működési szabályzat másképp nem rendelkezik. [24.§ (1)] 2) A szervezeti-működési szabályzatban kell meghatározni: [24.§ (2)] a) a közös költség tulajdoni hányadtól eltérő megfizetése esetén, az érintett költségnemeket és a számítás módját, b) a külön tulajdonon belül nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások díja tekintetében az egyes szolgáltatásokra vonatkozó külön jogszabályok alapján történő elszámolás és a megfizetés szabályait, c) a közösköltség-hátralék megfizetése érdekében a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének az adós tulajdonostárs határidő megjelölésével történő felszólításával, továbbá - ha a felszólítás eredménytelen - a bírósági fizetési meghagyás kibocsátásának kezdeményezésével, illetőleg - e törvény rendelkezései szerinti felhatalmazása esetén - a jelzálogjog bejegyzése és annak törlése iránti kérelem benyújtásával kapcsolatos feladatait, d) felújítási alap képzésének elhatározása esetén - a külön jogszabályban meghatározott legkisebb mérték figyelembe vételével - a hozzájárulás mértékét, valamint az alap felhasználásának szabályait. A társasházi törvény tervezetéhez csatolt indokolás pedig a következőket tartalmazza: „ A javaslat a közös költség megfizetésére új, részletes előírásokat tartalmaz. Ennek megfelelően a szervezetiműködési szabályzatban kell megállapítani a tulajdoni hányadtól eltérő megfizetés esetén az érintett költség-nemeket és a számítás módját, a nem mérhető közüzemi szolgáltatásokra az elszámolás szabályait, felújítási alap képzése esetén a hozzájárulás mértékét és a felhasználás szabályait. A javaslat meghatározza a közös képviselő feladatait a közös költség hátralék megfizetése érdekében, és megjelöli a feladatok sorrendiségét (határidő tűzésével az adós tulajdonostárs felszólítása; a felszólítás eredménytelensége esetén a bíróságtól fizetési meghagyás kibocsátásának kérése; a földhivataltól jelzálogjog bejegyzésének kérése). A részletes szabályokat a szervezeti-működési szabályzatnak kell tartalmaznia. A Ttv. 24. §-a következőket tartalmazza: 1) A szervezeti-működési szabályzatban meg kell határozni a külön tulajdonon belüli építési-szerelési munka, és a zajjal járó más tevékenység végzésének a lakhatás nyugalmát szolgáló szabályait (a továbbiakban: házirend); e szabályok nem lehetnek ellentétesek az építésre, illetőleg a zajszint határértékére a lakóépület tekintetében irányadó külön jogszabályok rendelkezéseivel. [26.§ (1)] 2) A közösség a házirendben meghatározza a közös tulajdonban lévő épületrészek, területek és helyiségek használatára vonatkozó részletes szabályokat is. [26.§ (2)] A társasházi törvény tervezetéhez csatolt indokolás pedig a következőket tartalmazza: A házirendről szóló új rendelkezések alapján a közösség a lakóépület sajátosságaihoz képest megállapítja a külön tulajdonon belüli építési-szerelési munka és más zajos tevékenység végzésének szabályait, mert ennek alapján tudnak érvényt szerezni a saját lakhatásuk nyugalmának. Ez összefügg a nem lakás céljára szolgáló helyiségben az új tevékenység megkezdéséhez a külön zajvédelmi jogszabályok megtartásának feltételével történő hozzájárulás megadásával (18. § (3) bekezdése), azonban itt a zajos tevékenység végzésével kapcsolatos általános előírásokról van szó. A közösség az esti, éjszakai, a hétvégi, illetve a munkaszüneti napokra a külön (építésügyi, illetve zajvédelmi) jogszabályok figyelembe vételével korlátozhatja a lakhatás nyugalmát zavaró tevékenységek végzését. Ha a házirendben foglaltakkal ellentétes tevékenységet a külön tulajdonon belül felszólítás ellenére sem szüntetik meg, és ez - adott esetben - csendháborítást jelent, a közös képviselő a hatóság eljárását kezdeményezi. A házirend a közös tulajdonban lévő területek, helyiségek használatának szabályaira is kiterjed. Ennek keretében - az adott társasház jellemzőihez képest - előírható, hogy a közös területekről a tulajdonostárs saját maga köteles az általa okozott szennyezést eltávolítani, a közös területeken, helyiségekben (pinceterület, közös tároló-helyiség, stb.) tűzveszélyes anyagokat tartani tilos, stb. Az új rendelkezések lehetővé teszik azt is, hogy a házirendben, az annak szabályait megsértő tulajdonostárs (illetőleg a törvény 20. § (1) bekezdésének b) pontja alapján a vele együtt lakó személy, vagy akinek a lakása használatát átengedte) felszólítására, illetőleg a közös képviselő ezzel kapcsolatos feladataira vonatkozó részletes előírásokat meghatározzák.”


[email protected]

TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060


63


A KÖZÖS TULAJDON TÁRGYAINAK BIRTOKLÁSA, HASZNÁLATA

A Ttv. 23. §-a következőket tartalmazza: 1) Minden tulajdonostárs jogosult a közös tulajdon tárgyainak birtoklására és használatára, ez azonban nem sértheti a többi tulajdonostárs ezzel kapcsolatos jogát és jogos érdekét. [23.§ (1)] 2) A közgyűlés a birtoklás, használat és hasznosítás módját meghatározhatja. [23.§ (2)] Az SZMSZ-ben, illetőleg a házirendben célszerű meghatározni minden olyan általános szabályt, amely a „megfelelő” együttélést és a használatot előre szabályozott módon biztosítja. Ilyen jellegű rendelkezés az, hogy a közös tulajdont rendeltetésszerűen lehet használni, eltérő módon való használatához a társasháznak a meghatározott döntési jogkörök szerint hozzá kell járulnia, valamint a kizárólagos vagy többlet használatért, illetőleg a közös tulajdon fokozottabb igénybevételéért kell –e „fizetni” és ha igen, akkor milyen módon. Szabályozhatjuk továbbá az épület biztosításával, a káreseményekkel és egyéb a társasház sajátosságait figyelembevevő esetekkel kapcsolatos kérdést. Ilyen szabályozás mellett a közgyűlésnek, vagy leadott hatáskör esetén a közös képviselőnek a konkrét ügyekben kell döntenie az SZMSZ-ben meghatározott keretek között. A közös tulajdon használatával kapcsolatos szabályozás fontosságára érdemes közreadni egy olyan esetet, mely rávilágít arra, hogy a közös tulajdon használatából valakinek a kizárása csak szabályozott körülmények között és érdeksérelmek nélkül történhet: Egy első emeleti lakásban idős ember lakik, akinek naponta sétálnia kell orvosi előírás szerint. Azt már nem tudja megtenni, hogy lemenjen az udvarra, vagy az utcára, ezért ezt a sétát más lakások előtt lévő függőfolyosón tudja csak megtenni. Amennyiben ezt a függőfolyosót az érintett tulajdonosok például biztonsági okokból közgyűlési határozat nélkül ráccsal lezárnák, úgy nyilvánvalóan az idős ember alapvető érdekei sérülnének. 3.5.2

A KÖZÖS TULAJDON FENNTARTÁS TERHEIÉRT VALÓ FELELŐSSÉG SZABÁLYAI

A közös tulajdon fenntartás terheiért való felelősségről Ttv. 3.§ (3) bekezdése rendelkezik a következők szerint: „A közösség egészét terhelő kötelezettség teljesítéséért a tulajdonostársak tulajdoni hányaduk - vagy a szervezeti-működési szabályzatban ettől eltérően meghatározott mérték - szerint felelnek az egyszerű (sortartásos) kezesség szabályai szerint.” A fenti szabállyal kapcsolatosan az SZMSZ-ben a felelősséget a közös költség felosztás szabályaihoz kell igazítani. Ttv.24.§ (1) bekezdése a következőket tartalmazza: A közös tulajdonba tartozó épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség és lakás fenntartásának költsége, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás (a továbbiakban együtt: közös költség) a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli, ha a szervezeti-működési szabályzat másképp nem rendelkezik. Amennyiben négyzetméterre vetítetten állapítják meg a közös költség befizetési kötelezettségeket és a tulajdoni hányad számításnál „eltérítő” tényezőket is figyelembe vettek, akkor a felelősséget is a négyzetméter szerint indokolt megállapítani. De itt is fel kell a figyelmet hívni, hogy amennyiben nagymértékű az eltérés, akkor a szavazati jog (ami alapján a kötelezettség megállapításra kerül) és a teherviselés mértéke sem lesz arányban egymással. Ezekről a kérdésekről részletesebben a Társasházi Kiskönyvtár sorozat 2. kötetében írunk. Tekintettel arra, hogy „az egyszerű (sortartásos kezesség szabályai” nem közismertek, ezért a félreértések elkerülése érdekében célszerű a Ptk.-beli szabályokat az SZMSZ-ben rögzíteni. 3.5.2.1

A FIZETÉSI FELSZÓLÍTÁSOK RENDJE

Elsősorban a közös képviselő munkájának megfelelő irányítása érdekében indokolt az SZMSZ-ben rögzíteni a fizetési felszólítások rendjét, melyben rögzíteni kell, hogy milyen időközönként és hogyan tegyen ennek eleget a közös képviselő. 3.5.3

JELZÁLOGJOGGAL VALÓ MEGTERHELÉS ELRENDELÉSÉNEK JOGOSULTJAI, SZABÁLYAI

A Ttv. a jelzálogjoggal való megterhelésre vonatkozóan a következőket tartalmazza: 1) A közgyűlés a határozatával a legalább hat hónapnak megfelelő közös költség összegének befizetésével hátralékba került tulajdonostárs külön tulajdonának és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányadának jelzálogjoggal való megterhelését rendelheti el a hátralék megfizetésének biztosítékául. [30.§ (1)] 2) A határozat meghozatala során a hátralékos tulajdonostárs nem élhet a szavazati jogával, az ő tulajdoni hányadát a határozatképesség megállapításakor figyelmen kívül kell hagyni. [30.§ (2)] 3) Az (1) bekezdés szerinti határozatot a hátralékos tulajdonostárs részére az e törvényben meghatározott jogorvoslat lehetőségének feltüntetésével kézbesíteni kell. [30.§ (3)] 4) A közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a hátralékos tulajdonostárs külön tulajdonának és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányadának jelzáloggal való megterhelését - a közgyűlés összehívása nélkül - akkor rendelheti el, ha erre őt a szervezeti-működési szabályzat felhatalmazza. [31.§ ] 5) A jelzálogjog bejegyzésének elrendeléséről szóló közgyűlési határozatot, illetőleg a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke rendelkezését közokiratba vagy ügyvéd - jogkörén belül jogtanácsos - által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. [32.§ (1)]




64

6) A jelzálogjog bejegyzésének elrendelése hat hónapnak megfelelő hátralékonként megismételhető. [32.§ (2)] 7) Ha a bejegyzés alapjául szolgáló hátralékot kiegyenlítették, a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a kiegyenlítést követő nyolc napon belül köteles a jelzálog törléséhez szükséges engedélyt kiadni; az engedélyt közokiratba vagy ügyvéd - jogkörén belül jogtanácsos - által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. [32.§ (3)] Az új Ttv az alábbi változásokat hozta: A féléves hátralék helyett a „hat hónapnak megfelelő” fogalom került bevezetésre, mellyel egyértelműbbé vált, hogy nem egybefüggő időszakban felhalmozott tartozásról van szó. Vagyis ez a hátralék összejöhet külön befizetési kötelezettség esetén akár négy hónap alatt, de lehet, hogy tizennyolc hónap alatt, mivel csak minden 3. hónapban tett eleget a tulajdonos a fizetési kötelezettségének. Külön kiemelésre került az a rendelkezés, hogy „A közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a hátralékos tulajdonostárs külön tulajdonának és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányadának jelzáloggal való megterhelését - a közgyűlés összehívása nélkül - akkor rendelheti el, ha erre őt a szervezeti-működési szabályzat felhatalmazza.” [31.§ ]

Beépítésre került az a szabály, hogy ügyvédi ellenjegyzés kell a jelzálogjog bejegyzéséhez és törléséhez is. A társasházi törvény tervezetéhez csatolt indokolás a következőket tartalmazza:

„Az ingatlan-nyilvántartásról szóló, 2000. január 1-jétől hatályos törvényi rendelkezésekhez igazodóan, a javaslat a jelzálogjog bejegyzéséhez és a törlési engedélyhez előírja a közgyűlési határozat, vagy a közös képviselő rendelkezésének ügyvéd által történő ellenjegyzését. A jogbiztonság érdekében az adósság kifizetését követő nyolc napon belül a törlési engedélyt ki kell adni.” A fenti rendelkezésekkel összefüggésben az SZMSZ-ben indokolt részletesen szabályozni a közös képviselő feladatait, meghatározni a hat hónapnak megfelelő hátralék fogalmát azt , hogy milyen költségek terhelik a hátralékos tulajdonost, valamint célszerű rögzíteni, hogy a törlés a hátralékos tulajdonos feladata. Végül nem szabad arról sem megfeledkezni, hogy milyen eljárást kell követni akkor, ha ugyan a tulajdonos kifizette a hátralékát, de közben újabb tartozása halmozódott fel. A társasház külön szabályozhatja azt is, hogy szükség esetén az éves elszámolás elfogadásakor dönt a jelzáloggal való megterhelésről, továbbá nem szabad elfeledkezni arról, hogy a közös képviselő megkapja az SZMSZ-ben a felhatalmazást a jelzálogjog bejegyzésére.


[email protected]

TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060


65


3.6

JOGORVOSLATI LEHETŐSÉGEK

3.6.1

KÖZGYŰLÉSI HATÁROZAT ÉRVÉNYTELENSÉGÉNEK KÉRÉSE BÍRÓSÁGTÓL

A Ttv. 42. §-a a jelzálogjoggal való megterhelésre vonatkozóan a következőket tartalmazza: (1) Ha a közgyűlés határozata jogszabály vagy az alapító okirat, illetőleg a szervezeti-működési szabályzat rendelkezését sérti, vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár, bármely tulajdonostárs keresettel kérheti a bíróságtól a határozat érvénytelenségének megállapítását a határozat meghozatalától számított hatvan napon belül. A határidő elmulasztása jogvesztéssel jár. (2) A kereset a határozat végrehajtását nem gátolja, a bíróság azonban a végrehajtást indokolt esetben felfüggesztheti. (3) E § rendelkezéseit a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének a 31. § szerinti rendelkezésére is alkalmazni kell. Ez a szabályozás megegyezik az előzővel és sajnos az új törvény sem oldotta meg a törvényességi felügyeletet, mely lehetővé tette volna, hogy szabálysértés esetén egy jóval hatékonyabb „jogorvoslati” lehetőséggel élhessenek a tulajdonosok. Némi „vigasz”, hogy lehetőség nyílt permegelőző közvetítői eljárás igénybevételére a Ttv. 57.§-a alapján. Az SZMSZ-ben szükséges, hogy keresetet csak tulajdonos nyújthatja be a helyileg illetékes Bírósághoz, ha a határozat ellen szavazott vagy tartózkodott és ezt nevesítve rögzíteni kell. Ez a szabály a működés biztonságát szolgálja azzal, hogy a tulajdonosok számára „felelősség teljes” magatartást ír elő. A jogorvoslati lehetőséggel a tulajdonosok a 42.§ alapján közgyűlési határozat esetében élhetnek, de az új törvény külön is kiemel néhány egyéb esetet az alábbiak szerint: 1) Amennyiben az alapító okirattal, illetve annak módosításával a tulajdonosok négyötöde egyetért és a kisebbségben maradt tulajdonostársak a szavazás napjától, illetve írásbeli szavazás esetén a négyötödös szavazási arány elérésétől számított 30 napon belül nem élnek keresetindítási jogukkal, úgy az alapító okirat, illetve annak módosítása hatályba lép. 2) A 30.§ (1) bekezdés szerinti határozatot a hátralékos tulajdonostárs részére az e törvényben meghatározott jogorvoslat lehetőségének feltüntetésével kézbesíteni kell. [30.§ (3)] (A 30.§ (1): „ A közgyűlés a határozatával a legalább hat hónapnak megfelelő közös költség összegének befizetésével hátralékba került tulajdonostárs külön tulajdonának és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányadának jelzálogjoggal való megterhelését rendelheti el a hátralék megfizetésének biztosítékául.”) 3) A 60. §-ban említett közgyűlési határozatok érvénytelenségének megállapítását bármely tulajdonostárs e törvény rendelkezéseinek megfelelően keresettel kérheti a bíróságtól. [61.§ ] Ha az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett társasház alapító okirata olyan - a külön tulajdont nem érintő számítási hibát vagy nyilvánvaló adatelírást tartalmaz, amely kijavítással orvosolható, a közgyűlés - a jelen lévő tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított legalább egyszerű szavazattöbbségével meghozott - határozatával az alapító okiratot kijavíthatja; e határozat az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat. [60.§ (1)] Ha az önkormányzati tulajdonból átalakult társasház e törvény hatályba lépését megelőzően olyan alapító okirat alapján került bejegyzésre az ingatlan-nyilvántartásba, amely a bejegyzésekor hatályos törvény rendelkezéseivel ellentétesen, vagy hiányosan tartalmazza a közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolását, a közgyűlés az összes tulajdoni hányad legalább kétharmados szavazattöbbségű határozatával az alapító okiratot módosíthatja, illetőleg kiegészítheti. [60.§ (2)] 3.6.2

A BÍRÓSÁGI ELJÁRÁS MEGELŐZÉSE

A társasházi törvény tervezetéhez csatolt indokolás a következőket tartalmazza: „ a polgári peres eljárások lehetőség szerinti elkerülése érdekében utal a külön törvény (a 2003. március 3-án hatályba lépett 2002. évi V. törvény) szerinti permegelőző közvetítői eljárás igénybevételének lehetőségére.” A Ttv. 57. §-a a jelzálogjoggal való megterhelésre vonatkozóan a következőket tartalmazza: 1) A közösség és a tulajdonostárs, illetőleg a közösség és harmadik személy között keletkezett polgári jogvitában - ha az érintettek megállapodni nem tudnak - a közvetítői tevékenységről szóló külön törvény rendelkezései alapján permegelőző közvetítői eljárást lehet kezdeményezni. [57.§ (1)] 2) Az (1) bekezdésben említett eljárás a vitában érintett felek írásbeli - a közösség tekintetében közgyűlési határozat alapján létrejött - közös megegyezésével kezdeményezhető. [57.§ (2)]




66 3.6.3

ÉPÍTÉSI ENGEDÉLLYEL KAPCSOLATOS JOGORVOSLATI LEHETŐSÉGEK

A jogorvoslati lehetőségek között is „szabályozni” lehet azt az esetet, ha a tulajdonostárs(ak) a kiadott építési engedély szerinti építkezés következményeit sérelmesnek tartják, akkor fellebbezéssel, vagy a határozat elleni keresettel kérheti(k) törvényes érdekei(k) védelmét.

3.7

A TÁRSASHÁZ „JOGI” SZERVEZETI FELÉPÍTÉSE A jogi szervezeti és a munkaszervezeti struktúra értelmezését jelen kötet több helyen is tartalmazza. Ennek alapján célszerű az SZMSZ-ben először rögzíteni a társasházi törvény, mint jogszabály szerint a közgyűlés, a közös képviselet és a számvizsgáló bizottság funkcióját és hatáskörét. Ezzel a szervezettervezés első lépéseit végezzük el, miszerint meghatározzuk az alapvető munkamegosztást („Egy nagyobb tevékenységi kör, feladatkomplexum részfeladatokra bontását és e részfeladatok egyes szervezeti egységekhez –személyekhez- való telepítése”) és a hozzárendelt hatáskörmegosztást (a szervezeti egységeknek, ill. személyeknek megfelelő hatáskör biztosítása, hogy a rájuk háruló feladatot jól el tudják látni.) ellátni. Az új Ttv. a szervezeti felépítésében „csak” annyi változást hozott, hogy „beiktatta” a társasházkezelő „intézményét.” A társasházi törvény tervezetéhez csatolt indokolás a következőket tartalmazza: „ A javaslat megtartja a már bevált jogintézményeket és rendelkezéseket. A közösség legfőbb döntéshozó szerve továbbra is a közgyűlés, a közös ügyeket a közös képviselő, vagy az intézőbizottság látja el, és a 25 lakásosnál nagyobb társasházban kötelező a számvizsgáló bizottság megválasztása. A jogbiztonság érdekében az új rendelkezések kimondják, hogy a legalább egy elnökből és két tagból álló intézőbizottságot, illetve a számvizsgáló bizottságot a tulajdonostársaknak saját maguk közül kell megválasztaniuk, továbbá az intézőbizottság elnökének a közös képviselővel azonos jogállása van. A közgyűlés általános döntési jogköre tekintetében a törvény két pontosítást tartalmaz: Az 1998-tól beiktatott „felmentvény” azonos a jóváhagyás fogalmával, a felmentvényhez külön jogkövetkezmény nem fűződik, ezért a 28. § c.) pont - és a kapcsolódó 48. § (2) bekezdés is - a közös képviselő (vagy az intézőbizottság) éves ügykezelő tevékenységének jóváhagyásáról rendelkezik. A törvény 28. § d) pontja alapján - értelemszerűen - csak a szervezeti-működési szabályzat utalhat egyes ügyeket a közös képviselő (vagy az intézőbizottság), illetve a számvizsgáló bizottság hatáskörébe, mert az alapító okirat ilyen kérdéseket már nem szabályozhat.”

3.7.1

A KÖZGYŰLÉS FUNKCIÓJA ÉS HATÁSKÖRE AZ ÚJ TÁRSASHÁZI TÖRVÉNY RENDELKEZÉSEI SZERINT

1) A Ttv. 27. §(1) bekezdése a közgyűlés funkciójára a következőket tartalmazza: A közösség legfőbb döntéshozó szerve a tulajdonostársakból álló közgyűlés, amelyen valamennyi tulajdonostárs részt vehet. Ez a rendelkezés is egyértelművé teszi, hogy a társasház szervezetében a vezető szerv a közgyűlés („vezető az aki dönt”), vagyis azok a tulajdonosok, akik a közgyűlésen részt vesznek. Ez részükre jogosítvány, amellyel élhetnek. Más megközelítésben azt is lehet mondani, hogy a legfőbb társasházkezelők a tulajdonosok. A Ttv. több rendelkezésében is foglalkozik a közgyűlés hatáskörével, melyet érdemes egy csoportban áttekinteni: 2) A közgyűlés határoz: [28.§ ] a) a közös tulajdonban álló épületrészek használatáról, hasznosításáról, fenntartásáról, a közösséget terhelő kötelezettségek elvállalásáról, b) a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének és tagjainak, valamint a számvizsgáló bizottságnak a megválasztásáról, felmentéséről és díjazásáról, c) a közösség éves költségvetésének és elszámolásának, a számviteli szabályok szerinti beszámolójának elfogadásáról, valamint a közös képviselő, vagy az intézőbizottság részére a jóváhagyás megadásáról [48. § (2) bekezdése], d) minden olyan ügyben, amelyet a szervezeti-működési szabályzat nem utal a közös képviselő vagy az intézőbizottság, illetőleg a számvizsgáló bizottság hatáskörébe. 3) A közgyűlés a közös képviselőt, az intéző-, illetőleg a számvizsgáló bizottságot bármikor felmentheti. [29.§ (2)] 4) A közgyűlés a határozatával a legalább hat hónapnak megfelelő közös költség összegének befizetésével hátralékba került tulajdonostárs külön tulajdonának és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányadának jelzálogjoggal való megterhelését rendelheti el a hátralék megfizetésének biztosítékául. [30.§ (1)] 5) A jelzálogjog bejegyzésének elrendelése hat hónapnak megfelelő hátralékonként megismételhető. [32.§ (2)] 6) A közösség - a 14. §-ban meghatározottak szerint - a szervezeti-működési szabályzatot bármikor módosíthatja. A szervezeti-működési szabályzatot, illetőleg annak módosítását az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz kell csatolni. [15.§ ] 7) Az éves elszámolás elfogadása esetén a közgyűlés a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság tárgyévi ügykezelő tevékenységét jóváhagyja. A jóváhagyás nem jelenti az esetleges kártérítési igényről történő lemondást. [48.§ (2)]


[email protected]

TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060


67


A KÖZÖS KÉPVISELŐ VAGY INTÉZŐBIZOTTSÁG ÉS ELNÖKE FUNKCIÓJA, HATÁSKÖRE

A Ttv. több rendelkezésében is foglalkozik a közös képviselő vagy intézőbizottság és elnöke funkciójával, hatáskörével, melyet szintén érdemes egy csoportban áttekinteni: 1) A közösség ügyintézését a közös képviselő vagy az intézőbizottság látja el. [27.§ (1)] 2) A legalább egy elnökből és két tagból álló intézőbizottságot……. a tulajdonostársaknak saját maguk közül kell megválasztaniuk; az intézőbizottság elnökének jogállása és felelőssége azonos a közös képviselő e törvényben meghatározott jogállásával és felelősségével. [27.§ (3)] 3) A közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság elnöke felhatalmazást kap arra, hogy az (1) bekezdésben említett adatokról nyilvántartást vezessen. A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) a nyilvántartásba vett adatokról kizárólag a közüzemi szolgáltató, a központi fűtés-és melegvíz szolgáltatója, valamint a bíróság részére adhat tájékoztatást. [22.§ (5)] 4) A jelzálogjog bejegyzésének elrendelése hat hónapnak megfelelő hátralékonként megismételhető. [32.§ (2)] 5) A közgyűlést a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke hívja össze. [33.§ (1)] 6) A közös képviselő vagy az intézőbizottság jogkörében eljárva köteles köteles végezni a feladatait.….. [43.§ (1)] 7) A közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság elnöke jogosult a közösség képviseletének ellátására a bíróság és más hatóság előtt is. E jogkörének korlátozása harmadik személlyel szemben hatálytalan. [50.§ ] Jelen SZMSZ alapján a közösség ügyintézését közös képviselő látja el. (Alternatíva I: ...... fős intézőbizottság látja el. Alternatíva II: ......vagy közgyűlés döntése alapján intézőbizottság végzi. Ebben az esetben, ahol közös képviselő szerepel ott értelemszerűen intézőbizottságot, vagy az intézőbizottság elnökét kell érteni.) 3.7.3

A SZÁMVIZSGÁLÓ BIZOTTSÁG (SZVB) FUNKCIÓJA, HATÁSKÖRE

A Ttv a számvizsgáló bizottság (SZVB) funkciójára, hatáskörére a következőket tartalmazza: 1) Abban a társasházban, amelyben huszonöt lakásnál több lakás van, a közösség gazdálkodásának ellenőrzésére számvizsgáló bizottságot kell választani. [27.§ (2)] 2) A legalább egy elnökből és két tagból álló ……. számvizsgáló bizottságot a tulajdonostársaknak saját maguk közül kell megválasztaniuk; …….[27.§ (3)] 3) A számvizsgáló bizottság jogkörében eljárva: [51.§ ] a) bármikor ellenőrizheti a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság ügyintézését, havonként ellenőrzi a közösség pénzforgalmát, b) véleményezi a közgyűlés elé terjesztett javaslatot, így különösen a költségvetést és az elszámolást, valamint a szervezeti-működési szabályzat által meghatározott értékhatár felett a bemutatott számlákat, c) javaslatot tesz a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság elnöke és tagjai díjazására, d) összehívja a közgyűlést, ha a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke az erre vonatkozó kötelességének nem tesz eleget. 4) A bizottság elnöke és tagjai tekintetében a 49. § rendelkezései megfelelően irányadók. [51.§ (2)] 5) A számvizsgáló bizottság tagjai közül választja meg elnökét; döntéseit szótöbbséggel hozza meg. [51.§ (3)] 6) A számvizsgáló bizottsággal nem rendelkező társasház közösségének ellenőrzési jogkörét és feladatait a szervezeti-működési szabályzatban az (1) bekezdés rendelkezéseinek figyelembevételével kell megállapítani; a szabályzat előírhatja, hogy e feladatokat évente a közgyűlés határozatával felhatalmazott tulajdonostárs látja el. [51.§ (4)]




68

Az új Ttv. a következő változásokat hozta: Az eddigi 50 lakás helyett a 25-nél több lakásos társasháznál kötelező SZVB választása. A legalább egy elnökből és két tagból álló számvizsgáló bizottságot a tulajdonostársaknak saját maguk közül kell megválasztaniuk. A számvizsgáló bizottság jogkörében járhat el, hasonlóan, mint a közös képviselő. Az SZVB elnöke és tagjai tekintetében a 49. § rendelkezései megfelelően irányadók: 1. Nem lehet közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke, tagja, illetőleg nem láthat el társasház-kezelői tevékenységet: [49.§ (1)] a) akit bűncselekmény elkövetése miatt jogerősen szabadságvesztés büntetésre ítéltek, amíg a büntetett előélethez fűződő hátrányos jogkövetkezmények alól nem mentesült, b) akit ilyen tevékenységtől jogerős bírói ítélettel eltiltottak, az eltiltó ítélet hatálya alatt, c) az a természetes személy vagy gazdálkodó szervezet, aki, illetőleg amely ilyen tevékenységével összefüggően keletkezett, jogerősen megállapított fizetési kötelezettségének nem tett eleget, d) az, aki a gazdasági társaságokról szóló törvény alapján vezető tisztségviselő nem lehet. 2. A közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke, tagja, illetőleg az egyéni vállalkozó - ha a közgyűlés így határozott - köteles a részére kiállított hatósági erkölcsi bizonyítványt, illetőleg a közös képviselet ellátásával, a társasház-kezelői tevékenység végzésével kapcsolatos nemleges köztartozásról, valamint a székhelye vagy lakóhelye szerint illetékes első fokú bíróságtól a végrehajtásra átadott tartozás alóli mentességről szóló igazolásokat a közgyűlés határozatában megjelölt határidőig beszerezni, és azt a közgyűlés határozata alapján ezzel megbízott személy részére bemutatni. [49.§ (2)] 3. A gazdasági társaság vezetője a részére kiállított hatósági erkölcsi bizonyítványt, illetőleg a gazdasági társaság képviselője a gazdasági társaság részére kiállított nemleges köztartozásról szóló igazolásokat - a közgyűlés (2) bekezdésben említett határozatának megfelelően - köteles beszerezni és bemutatni. [49.§ (3)]


[email protected]

TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060


69


3.8

GAZDÁLKODÁSI, KÖZÖS KÖLTSÉG VISELÉSI SZABÁLYOK KIALAKÍTÁSA A gazdálkodás, elszámolás, tervezés alapvető kérdéseivel, illetőleg részletes kifejtésével jelen kézikönyv foglalkozik, míg a többi kötetekben található szabályzat mintákban a „végtermékek”, azaz maguk a szabályok jelennek meg. A társasház gazdálkodásánál, a szabályozások kialakításánál figyelembe kell venni azokat a „gazdasági” jogszabályokat is, amelyek a társasház működését érintik. Ilyenek például az adózási törvények, melyek közül kiemelkedik a személyi jövedelemadó törvény, mivel a társasház alapvetően ennek hatálya alá tartozik, a lakástakarékpénztári törvény, a munka törvénykönyve, stb. Általánosan az a tapasztalat, hogy a költségviseléssel kapcsolatos szabályozás „kimerül” egyes költségnemekre vonatkozó visszaosztási szabály megállapításában, a szervezeti-működési szabályzatok – ha egyáltalán készül – nem térnek ki a gazdálkodást érintő más fontos kérdésekre, mint például egyes bevételek visszaosztási szabályira (a társasházi törvény sem tartalmazza). A közös költség viselése szabályainak kialakításához célszerű azt az alapelvet rögzíteni, a teherviselést a szolgáltatásokhoz, az épület tényleges igénybevételéhez, használatához kell igazítani. A gazdálkodási - adminisztrációs szabályok betartását pedig elő kell írni valamennyi, a társasház működtetésében résztvevő személynek és szervezetnek. A társasházi törvény 24.§ (1) bekezdése lehetővé teszi, hogy a közös tulajdonnal kapcsolatos költségek terheit a tulajdonostársak a tulajdoni hányadtól eltérő módon viseljék. Ezt általában a társasházak egyes költségfajtáknál (pl. vízcsatornadíj, szemétszállítási díj, fűtés) határozzák meg, de a költségek túlnyomórésze tulajdoni hányad szerinti visszaosztású. Ezzel a döntéshozatali szabály és a költségviselés mértéke összhangban marad. A társasház gazdálkodási és elszámolási rendjének kialakításánál abból kellett kiindulni, hogy a társasházi törvény kötelezően előírja egyes kérdéseknek a társasház által történő részletes szabályozását, adott esetben kötelező tartalmi elemekkel. A társasházi törvény. keretjellegű szabályozása jellemző a gazdálkodás, tervezés, elszámolás területén is, de ez a tapasztalatok szerint nem elégséges, ezért a társasházi szabályzatokban további részletezésre van szükség. A gazdálkodással szoros kapcsolatban van az, hogy milyen munkamegosztás kerül kialakításra az egyes társasházi szervek között. A társasházi törvényben a közgyűlés funkciója: a közösség legfőbb döntéshozó szerve. A közgyűlésen a tulajdonostársak meghatározott szabályok szerint közösen hozzák meg tehát a döntéseiket. Ezzel a szabályozással meghatározásra került, hogy a tulajdonosok a társasház működtetésében milyen alapvető jogkörrel vehetnek részt. Ugyanakkor a társasházi törvény nem tartalmazza a részleteket, többek között azt, hogy a tulajdonosok milyen ellenőrzési jogkörrel rendelkezhetnek, és ehhez kapcsolódóan milyen eljárási szabályokat kell követni. Indokolt a szabályozás során a költségviselési kötelezettség és a döntéshozatali jogosultság (a szavazati jog) összhangjának biztosítása. A társasházi törvény előtt készült alapító okiratban például érdekeltségi hányad és tulajdoni hányad szerinti vagy alapterület arányában történő költségviselési szabályozással is találkozhatunk. Mindezek arra hívják fel a figyelmet, hogy első lépésben az alapító okiratokat kell áttanulmányozni és ha már készült SZMSZ, akkor azt is. Az új Ttv. a költségvetéssel és elszámolással kapcsolatban a következőket tartalmazza: 1) A közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság a számviteli szabályok szerint évenként költségvetési javaslatot készít, amely tartalmazza: [47.§ ] a) a közös tulajdonnal kapcsolatos várható bevételeket és kiadásokat költségnemenként, b) a tervezett üzemeltetési, karbantartási és felújítási munkákat, valamint c) a közös költséghez való hozzájárulás összegét - a tulajdonostársak nevének feltüntetésével-, a külön tulajdonban lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek szerinti bontásban. 2) A számviteli szabályok szerinti könyvvezetés és beszámoló alapján a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság éves elszámolása tartalmazza: [48.§ (1)] a) a tervezett és tényleges kiadásokat költségnemenként és a közös költség megosztásának a szervezetiműködési szabályzatban megállapított szabálya szerinti bontásban, ezen belül az üzemeltetési kiadásokat, valamint a karbantartásokat és a felújításokat az elvégzett munkák részletezésében, b) a tervezett és tényleges bevételeket források szerint, ideértve a közösség javára még nem teljesített lejárt - követelések részletezését és a behajtás érdekében megtett intézkedéseket is, c) az a)-b) pont különbségének záróegyenlegét a pénzkészletek kezelési helye szerint részletezve, d) a közösség tulajdonát képező vagyontárgyak tárgyi-eszköz leltárát, e) a tárgyévhez tartozó, a közösség egészét terhelő kötelezettségeket, továbbá f) a közös költségekhez való hozzájárulás előírását és teljesítését - a tulajdonostársak nevének feltüntetésével-, a külön tulajdonban lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek szerinti bontásban. A társasházi törvény tervezetéhez csatolt indokolás a következőket tartalmazza: „A törvény pontosítja a közös képviselő éves elszámolással és költségvetéssel összefüggő feladatait annyiban, hogy a korábban is szabályozott tulajdonostársankénti részletezés a külön tulajdonban lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek szerinti részletezést is jelenti.”




70 3.8.1 A TÁRSASHÁZI GAZDÁLKODÁS FŐBB JELLEMZŐ VONÁSAI Összefoglaló módon a társasházi gazdálkodás főbb jellemzői a következők:

A társasház a személyi jövedelemadó törvény hatálya alá esik Általában a tulajdonosok már adózott jövedelmükből történő befizetéseik fedezik döntően a költségeket. A társasháznak ezen túlmenően a közös tulajdon hasznosításából, vagy értékesítéséből lehet bevétele. SZJA forrásadó (20 %) fizetési kötelezettség a hasznosítás esetén a kifizetőket terheli, ebben az esetben nem adóköteles bevételről van szó. Amennyiben magánszemélytől származik a bevétel, akkor a társasháznak kell befizetni a 20 % forrásadót. A befizetési kötelezettségeket és tényleges befizetéseket tulajdonosonként kell nyilvántartani. A társasház jelenleg a számviteli törvény hatálya alá tartozik. Szükséges a számviteli törvény hatálya alól kivenni és hasonlóan az egyéni vállalkozókhoz a nyilvántartási-, könyvvezetési kötelezettséget a személyi jövedelemadó, vagy a társasházi törvényben meghatározni. (A könyvvezetés, mint alapnyilvántartás formája egyszeres könyvvitel keretei között - a naplófőkönyv.) A társasházak döntő többsége lakóépület, ezért jellemző módon amennyiben közös tulajdont hasznosítanak a tárgyi áfa-mentes körbe tartoznak. A társasházak jellemző módon az alanyi áfa mentességet választják, melynek 2004-től 4 millió Ft a határa. A társasházak épületeinek leromlott állapota indokolt lenne, hogy az állam az adózás keretein belül is támogassa a társasházakat. Ez két úton lehetséges, egyrészt amennyiben a hasznosításból származó bevételeiket felújításra használják fel, akkor mentesüljenek a 20 % forrásadó kötelezettség alól, másrészt a felújításra kifizetett számlával igazolt összegek áfa tartalmát igényelhessék vissza, hasonlóan a korábban élt szabályokhoz. A társasházak többsége a működtetéshez szükséges szolgáltatásokat vállalkozók útján biztosítják. Ezzel együtt előfordul, hogy max. néhány fő esetében alkalmazotti még inkább megbízási jogviszony keretében biztosítják a szolgáltatásokat. Ebben az esetben szükség van bérszámfejtésre a megfelelő nyilvántartásokra, adatszolgáltatásokra, stb. A bevételek között szerepelhet az önkormányzatok, vagy a kormányzat által nyújtott visszatérítendő és vissza nem térítendő támogatások. A banki hitelfelvétel a „kötöttségek miatt” nem jellemző a társasházak részéről, kivéve a lakástakarékpénztári szerződéshez kapcsolódó hiteleket. Összesen mintegy 10-15 költségnem merül fel. A társasházak túlnyomó többsége úgynevezett üzemeltetési bankszámlán keresztül vezetik a pénzforgalmukat. A gazdálkodási szabályok kialakításától függően a pénztári forgalom nagysága változó. A tartalékcélú képzés többféle képen is megvalósulhat, melynek nagyságára vonatkozóan általában a társasházak külön döntést hoznak. A nyilvántartása, vezetése az alábbiak szerint történhetnek: − Felújítási alapszámla, mely kamattámogatású hitelfelvételt tenne lehetővé, de a gyakorlatban ez a „kötöttségek” miatt nem működik (például jelzálog lakásonként). − Lekötések, melyek történhetnek külön banki al-számlán, vagy egyéb módon. − Lakástakarékpénztári szerződéskötés.


[email protected]

TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060


71

: 1077 BP. ROTTENBILLER U. 42. : 210-3841 3.8.1.1.1

Gazdálkodási, elszámolási, tervezési szabályok összefüggései

FOGALOM MEGHATÁROZÁSOK

SZABÁLYZANDÓ TÉMÁK

Ttv. 56 § Tervezett hozzájárulás: közös költség előleg Ténylegesen szükséges hozzájárulás: közös költség Tulajdonosonkénti elszámolás Tartozás, hátralék Külön befizetés Tervszerű karbantartás Váratlan meghibásodás stb. Tartalékolás rendje Kötelezettségek teljesítése Befizetések könyvelésének, elszámolásának rendje Szankcionálási szabályok „Túlfizetések” rendezésének szabályai Kompenzáció Elszámolás rendje Közös költség előleg fizetési szabályai Pénzkezelés szabályai stb. BEVÉTELEK

Ttv. 47.§. § A közös képviselő évenként költségvetési javaslatot készít, amely tartalmazza: a) a közös tulajdonnal kapcsolatos várható bevételeket és kiadásokat költségnemenként, b) a tervezett üzemeltetési, karbantartási és felújítási munkákat, valamint c) a közös költséghez való hozzájárulás összegét a tulajdonostársak nevének feltüntetésével-, a külön tulajdonban lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek szerinti bontásban..

T E R V E Z É S

E L S Z Á M O L Á S

• • • • • •

BEFIZETÉSEK közös költség előleg tulajdonosi tartozások költségtérítés külön EGYÉB BEVÉTELEK adóalapot képező adóalapot nem képező

RENDSZERES IDŐSZAKOS KÜLÖN ELSZÁMOLÁS KÖTELEZETTSÉG

KIADÁSOK

Ttv. 48. §

A/1

Az éves elszámolás tartalmazza: a) a tervezett és tényleges kiadásokat költségnemenként és a közös költség megosztásának a szervezeti-működési szabályzatban megállapított szabálya szerinti bontásban, ezen belül az üzemeltetési kiadásokat, valamint a karbantartásokat és a felújításokat az elvégzett munkák részletezésében, b) a tervezett és tényleges bevételeket források szerint, ideértve a közösség javára még nem teljesített lejárt - követelések részletezését és a behajtás érdekében megtett intézkedéseket is, c) az a)-b) pont különbségének záróegyenlegét a pénzkészletek kezelési helye szerint részletezve, d) a közösség tulajdonát képező vagyontárgyak tárgyi-eszköz leltárát, e) a tárgyévhez tartozó, a közösség egészét terhelő kötelezettségeket, továbbá f) a közös költségekhez való hozzájárulás előírását és teljesítését - a tulajdonostársak nevének feltüntetésével-, a külön tulajdonban lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek szerinti bontásban.

BEFIZETÉSEKKEL „elszámolás” + költségenként kiadás elszámolás

ELLENŐRZÉS

KÖLTSÉG -VETÉSI TERV

A/2 EGYÉNI SZÁMLAVEZETÉSSEL (BEVÉTELEK, KIADÁSOK SZMSZ SZERINTI VISSZAOSZTÁSÁVAL) TULAJDONOSONKÉNT ELSZÁMOLÁS

FELOSZTÁSI SZABÁLYOK BEVÉTELEK

KIADÁSOK ÉVES tulajdonosonkénti elszámolás

Ábra: Gazdálkodási, elszámolási, tervezési szabályok összefoglalása




72 3.8.1.2

GAZDÁLKODÁSI ALAPELVEK KIALAKÍTÁSA

A társasház gazdálkodását úgy kell megszervezni, hogy az alapvetően szolgálja a társasház üzemeltetési- működtetési biztonságát. A gazdálkodás kialakításánál a társasházi törvényben meghatározottakon túlmenően gondolni kell minden olyan kérdésre, amely egyrészt kihat a tervezésre és elszámolásra, másrészt meghatározza a társasház szervezeti „egységeinek” feladat- hatás- és felelősségi körét. A Ttv. keretjellegű szabályozása jellemző a gazdálkodás, tervezés, elszámolás területén is. A társasház gazdálkodási és elszámolási rendjének kialakításánál abból kell kiindulni, hogy a Ttv. kötelezően előírja egyes kérdéseknek a társasház által történő részletes szabályozását, adott esetben kötelező tartalmi elemekkel. Az elszámolást illetően a mai gyakorlatot is figyelembe véve szükséges egy tisztázó szakmai vita lefolytatása, melyhez remélhetőleg jelen kézikönyv is hozzájárul. A Ttv. több helyen is foglalkozik a közös költségekkel, de két alapszabályt kell figyelembe venni: 1. A közös költség viselésének szabályait a társasháznak meg kell állapítania a szervezeti- működési szabályzatában. [13.§.(1),(2), 24. § (2)] 2. A közös tulajdont érintő költségek, kiadások a tulajdonostársakat alapvetően tulajdoni hányaduk szerint terheli, kivéve ha a szervezeti- működési szabályzat másként nem rendelkezik. [24. § (1)] Ehhez kapcsolódik a felelősséget tartalmazó rendelkezés, mely összhangban az előzővel szintén a tulajdoni hányadot tartalmazza, kivéve ha az SZMSZ ettől eltérő mértéket nem határoz meg, [24. § (1)] A Ttv. ezeket részleteiben is szabályozza, illetve iránymutatást ad például a következők szerint: − Általánosan meghatározza, hogy mi tartozik közös tulajdonba [1. § (1), (2)], és így a közös költség „tárgyát” határolja be. − A társasház tulajdonostársainak közössége a közös tulajdonnal kapcsolatban meghatározhatja a birtoklás, használat és hasznosítás módját [23. § (2)], és ez érintheti a tulajdonosok egymás közötti elszámolását (pl. térítés – többlet közös költség hozzájárulás). − Az értelmező rendelkezésekben [56. §] meghatározottak segítik a gazdálkodási rend kialakítását. Azonban szükség van további „saját” értelmezésre is a Ttv. szellemében. − A jelzálog bejegyeztetés joga a társasházat akkor illeti meg, ha legalább hat hónapnak megfelelő hátralékba került valamelyik tulajdonos. [30. § (1)]. − Lehetőség van elkülöníthető gazdálkodású épületrészek kialakítására, önálló döntési jogkörrel. [41. §. ] − A számvizsgáló bizottság jogkörében eljárva bármikor ellenőrizheti a közös képviselő (intézőbizottság) ügyintézését, beleértve a gazdálkodást; véleményezi a költségvetést és elszámolást, különösen a társasház által meghatározott értékhatár feletti, bemutatott számlákat; havonként köteles ellenőrizni a közösség pénzforgalmát. [51. § (1)] − A Ttv. konkrétan meghatározza a költségvetési javaslat [47. §] és az éves elszámolás [48. § (1)] tartalmi elemeit. − Amennyiben például a „közüzemi szolgáltatás díját a bentlakó személyek száma szerint” osztják meg a tulajdonostársak között, úgy a társasház kötelezheti a tulajdonostársat a megfelelő adatszolgáltatásra. [22. § (1) c), d), (2)] A közös költség viselése szabályainak kialakításánál alapelv kell, hogy legyen miszerint a teherviselést a szolgáltatásokhoz, az épület tényleges igénybevételéhez, használatához igazítsa. Ezt az alapelvet a társasház SZMSZében indokolt rögzíteni. Az SZMSZ-ben itt célszerű a gazdálkodással kapcsolatos célkitűzéseket, alapelveket rögzíteni, továbbá a társasház felhatalmazhatja a számvizsgáló bizottságot, (alternatíva: SZVB elnököt) hogy dolgoztassa ki és hagyja jóvá a társasház ügyrendje részeként a gazdálkodással összefüggő szabályokat, megjelölve a legfontosabb tételeket (a tartalékolás rendje, átmeneti likviditási problémák esetén a kötelezettségek teljesítésével kapcsolatos eljárási rend, pénzkezelés-, irattározás-, leltározás szabályai, stb.). (Alternatíva: az SZMSZ-ben felhatalmazzák a közös képviselőt / intéző bizottságot, hogy saját hatáskörében döntsön.) Lehetséges gazdálkodási célkitűzések, alapelvek, gazdálkodási szabályok:  Az egyenletes havi kiadások megvalósítása (a havi bevételek - kiadások egyensúlya)  Olyan tartalékolási (lekötési) stratégia követése, mely lehetővé teszi a magasabb kamatbevételt, ugyanakkor nem veszélyezteti a költségek időbeni kifizetését.  A gazdálkodás biztonságát elősegítő "túlfizetésben" lévő tulajdonosok "kárpótlása" szabályozott módon.  A bérleti díj bevételek, költségtérítések mielőbbi "behajtása"  Készpénzforgalom minimalizálása.  A pénztartalékok lekötése (tartalékolás rendje).  Átmeneti likviditási problémák esetén a kötelezettségek teljesítésének sorrendje (fedezet hiány miatt kifizetetlen számlákkal kapcsolatos eljárási rend).  A befizetések könyvelésének, elszámolásának rendje (késedelmi kamat, költségtérítés, közös költség előleg, külön befizetés, stb.).  Szankcionálás rendje (mire vonatkozzon, vetítési alap, időszak, kamat mértéke, stb.).  A „túlfizetések” rendezésének szabályai.


[email protected]

TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060


73


 A bevételek visszaosztásának szabályai (pl.: pénzintézettől kapott kamat „betétarányos” elszámolása, többlet közös költség hozzájárulás megosztása a tulajdonosok között).  Költségek, kiadások visszaosztásának szabályai.  A közös költség előleg fizetésének szabályai (havi rendszeres beérkezési határidővel, külön befizetés, stb.).  Stb. Adott esetben az SZMSZ-ben itt is lehet arról rendelkezni, miszerint a társasház közösség felhatalmazza a közös képviselőt/intézőbizottság elnökét, hogy a számvizsgáló bizottság egyetértésével bevétel elérése, illetőleg térítés céljából bérleti szerződéseket, megállapodásokat kössön. A további két alfejezetben olyan kérdések taglalására kerül sor, melyek értelmezése fontos a társasház működése szempontjából 3.8.1.2.1

„Véglegesen” átadott pénzeszköz-e a tulajdonosi befizetés?

Hogyan kell értelmezni és kezelni az „egyéb társasházi vagyoni eszközöket”: tárgyi eszközöket, pénzeszközöket? A közös tulajdon felsorolását az alapító okiratok tartalmazzák, melyek jellemzően az épülethez kapcsolódnak és a társasházi törvény a költségviselés alap szabályait tartalmazza. Viszont nem vagy részben tisztázott, hogy milyen tulajdon és hogyan kell „kezelni” a társasház működése során beszerzett tárgyi eszközt, vagy közös vagyon-e a társasház bevétele, „véglegesen” átadott pénzeszköznek tekintendő-e a tulajdonosi befizetés és mit fizetnek a tulajdonosok: közös költség hozzájárulást, közös költséget, vagy közös költség előleget? A kérdés felvetése azért lényeges, mert egyrészt a véglegesen átadott pénzeszköz, mint fogalmi kategória és „gazdasági esemény” elsősorban vállalkozásokhoz köthető, például amikor „fejlesztési hozzájárulást” fizet egy vállalkozás. Másrészt ha a társasház esetében véglegesen átadott pénzeszköznek minősül a tulajdonosi befizetés, akkor az közös vagyonnak tekinthető és a tényleges költségek ismeretében utólagos elszámolásnak egyénileg nincs lehetősége jelentősége. A társasházi törvény rendelkezik arról, hogy a tulajdoni hányadtól eltérő költségfelosztást is végezhet a társasház. Ez ma a gyakorlatban a tervezés során kerül elvégzésre, év végén a tényleges költségek visszaosztása ritka esetekben történik meg. Tovább bonyolítja a helyzetet, hogy a társasházi törvény a közös költség hozzájárulás, mint bevételen túl nem foglalkozik más bevételekkel, illetőleg az ezekre vonatkozó elszámolási (visszaosztási) szabályokkal. Ennek következtében például a tulajdonostárs által befizetett késedelmi kamat a „nagykalapba” kerül, azaz a társasház közös vagyonának tekintik, így felhasználva az összeget költségek kifizetésére lényegében ő is részesedik belőle. Amennyiben a tényleges költségekkel – kiadásokkal a tulajdonosok felé egyénileg szükséges és kívánatos elszámolni, akkor a meglévő társasházi pénzeszközöket nevesíteni kell. A tulajdonosi közös költség hozzájárulás befizetések is név szerint történnek, és ennek megfelelően nem lehet végleges pénzátadásról szó a tulajdonosok részéről, tehát az nem képezheti a közös vagyon részét! A bevételek pedig tulajdoni hányad vagy más elosztási mód alapján (pl. kamat esetén a társasház számláján a tulajdonos nevén lévő pénzeszköz-arányában) személyesen illethetik meg a tulajdonosokat, tehát ez sem kerülhetne „közös tulajdonba”. Fontos rögzíteni azt, hogy végső soron minden tulajdonos csak és kizárólag a tulajdoni hányadának megfelelő – vagy az alapító okiratban, illetve a szervezeti- működési szabályzatban ettől eltérően meghatározott mértékű – terheket köteles viselni, s ha ezen felül teljesít az nem jelenti azt, hogy véglegesen lemondott erről a pénzeszközről. Többletbefizetése is saját tulajdonát képezi, s mivel azt más (a tartozó tulajdonos) használja, joggal tart(hat) igényt nemcsak az összeg befizetésére, hanem (késedelmi) kamatra is! Ez teszi szükségessé a tulajdonosok egymás közötti tényleges elszámolását, és önmagában nem lenne elegendő csak a kötelezettséggel szemben nyilvántartott befizetésekkel történő elszámolás. A tulajdonosoknak nem csak kötelezettségeik, hanem jogaik is vannak. Ilyen alapvető joguk az, hogy a számvizsgáló bizottság által tételesen ellenőrzött elszámolás készüljön arról, hogy az általuk – személyenként és összesenben – ténylegesen befizetett pénzeszközből mennyi került felhasználásra. Természetesen tartanak igényt arra is, hogy az általuk befizetett, de fel nem használt összegek személy szerint náluk kerüljenek nyilvántartásra, (évről-évre továbbhalmozva) és ne „tűnjenek” el egy globális elszámolás tételsorain, vagy azt ne lehessen közös tulajdonnak (vagyonnak) tekinteni. Mindezek értelmezését és szabályozását részletesen az új társasházi törvény sem tartalmazza. 3.8.1.2.2

Mit fizetnek be a tulajdonosok: közös költség hozzájárulást, közös költséget, vagy közös költség előleget?

A Ttv-ben a következő fogalmakkal találkozunk: − − − − −

.közös költséghez való hozzájárulás, /47. § c), 48. § (1) f)/. közös költség /13.§(1), 24.§(1) közösköltség-hátralék /24.§(1) c)/ .közös költség megosztásának, /48. §(1) a)/. .költség-hátralék, hátralékos. /13. § (2) b), 30.§(2)./.

A „hozzájárulás”, mint fogalom önmagában nem fejezi ki ténylegesen a tulajdonostársak által befizetett összegek „gazdasági” tartalmát. Ugyanis a társasház gazdálkodására az jellemző, hogy a felmerülő és várható (közös) költségekre-kiadásokra a tulajdonosok előleget (tervezett „hozzájárulást”) fizetnek, mely lehet rendszeres havi, lehet egyszeri külön befizetés. Egy-egy időszakot lezárva lehet megállapítani azt, hogy – addig az időpontig – egy tulajdonosnak ténylegesen mennyivel kellett „hozzájárulnia” a közös költségekhez. Ez a tényleges összeg a tervként megállapított előleg összegéhez képest – a leggondosabb tervezés mellett is – eltérést mutat, s mint ilyen önmagában nem képezheti egy elszámolás alapját. Az adott évben a tulajdonosra eső tényleges „hozzájárulási” szükséglet a „közös




74

költség”. A közös költség nagysága utólag és év végén derül ki, amikor lezárásra kerül az év. Ez még akkor is igaz, ha kifizetetlen számlák húzódnak át a következő évre. A tulajdonosoknak tehát nem „hozzájárulniuk” kell a költségekhez, hanem ki kell azt fizetniük, senki nem fizet helyettük. Az esetleges egyéb bevételek legfeljebb csökkenthetik a befizetési szükségletet, de ennek mértéke tulajdonosonként különböző lehet, attól függően, hogy a késedelmi kamat, a tulajdonosi többlet közös költség hozzájárulások/térítések, stb. visszaosztása a tulajdonosokra megtörténik-e, illetőleg ez hogyan valósul meg. Egy valódi elszámolási metodika kiinduló pontja tehát az, hogy a tulajdonosok az év során (költségvetési terv alapján megállapított) közös költség-előleget fizetnek. A meghatározott összeg – a leggondosabb tervezés ellenére is – kizárólag előirányzatként értelmezhető. Különösen igaz ez, ha a következő esetekre gondolunk: −

−

Előfordulhat az év során, hogy a társasházközösség közös tulajdonú helyiségét értékesíti. Így nagy összegű bevételhez jutnak a tulajdonosok és úgy döntenek, hogy amíg az összeg a költségeket-kiadásokat fedezi, egyáltalán nem fizetnek közös költség-előleget. Ugyanakkor az is előfordulhat, hogy egy nem tervezett, váratlan és nagy összegű meghibásodás esetén új közös költség-előleg megállapítását kell kérni a közgyűléstől, vagy a költség-kiadás fedezetére a tulajdonosoknak külön befizetést kell teljesíteniük.

Ha a példaként leírt esetek nem következnek be, akkor is teljes biztonsággal kijelenthető, hogy a meghatározott közös költség-előleg összege és a tényleges kiadások minden esetben eltérnek egymástól. Így felmerül a kérdés, hogy ha a tényleges kiadás kevesebb volt, mint a tulajdoni hányadra megállapított közös költség-előleg összege, akkor (annak befizetése esetén) kié és hol van a különbözet? A közös költség-előleg befizetése, nem befizetése, vagy túlfizetése az év végi elszámoláskor egyrészt tájékoztató adatként funkcionálhat. Másrészt – közgyűlési döntés szerint – évvégén és évközben is ezen ill. más (tényleges elszámolási) adatok alapján szankcionálható valamilyen formában a fizetési fegyelem megsértése. (Pl.: késedelmi kamat, jelzálog, stb.) Év közben ennek figyelemmel kísérése az alapja a felszólító leveleknek és az a lényege, hogy az elmulasztott befizetések ne veszélyeztessék a gazdálkodás biztonságát, a társasház üzemeltetését. A tulajdonosi kötelezettségekről és azok teljesítéséről analitikus nyilvántartást kell vezetni. Ez a nyilvántartás lehetőséget teremt arra is, hogy a tulajdonosok befizetési csekkjeikkel (vagy folyószámla kivonataik alapján) egyeztessék, egybevessék a nyilvántartott adatok helyességét és eltérés esetén tisztázható annak oka. (Ilyen ok lehet például, hogy véletlenül nem a társasház csekkjét használta a befizető, vagy más társasház számlájára vezették be az összeget a számlavezető banknál, esetleg olvashatatlan írás, vagy hiányos kitöltés miatt az összeg befizetőjének / tulajdonosának neve nem azonosítható be, stb.). Az elszámolásnak tehát egyik tényezője, sarkalatos pontja a tényleges befizetés pontos megállapítása, de a fizetési fegyelmezetlenség önmagában nem lehetne alapja a tulajdonosok egymás közötti elszámolásának. A tulajdonosok egymás közötti elszámolása éves kategória és igazságosan csak a tényleges befizetések és a bevételek megfelelő tulajdonosonkénti számbavételével, valamint a tényleges - a tulajdonosokra megfelelően visszaosztott költségekkel-kiadásokkal egybevetve történhet. Nagyon lényeges – és eldöntendő – kérdés a tulajdonostársak számára, hogy egymással szembeni elszámolásuknak / követelésük érvényesítésének, mi legyen az alapja. Hangsúlyozni kell, hogy egymással szembeni elszámolásról van szó, ugyanis lehet találkozni olyan magatartásformával, hogy egyes tulajdonosok azért nem fizettek évekig közös költségelőleget, mert elégedetlenek voltak a kezelő tevékenységével. Ez az álláspont alapjaiban hibás, hiszen a közös költségelőleget nem a társasházkezelőnek, közös képviselőnek fizetik be, hanem a társasház számlájára. Így, ha nem fizetnek be, akkor a többi tulajdonosnak tartoznak. Ha mindenki eleget tett fizetési kötelezettségének, a közös költség-előleg megállapítása megfelelő volt, és nem volt túl sok váratlan (nem tervezett) meghibásodás, akkor minden tulajdonos pozitív egyenleggel zárja az évet. Maga a társasházközösség pozitív egyenleggel zárja az évet, és legrosszabb esetben is csak nullszaldós lehet, hiszen ha a pénz elfogyott, kifizetés már nem teljesíthető. A kifizetetlen számlák a következő évet fogják terhelni. A gyakorlatban igen ritkán fordul elő, hogy minden tulajdonos elszámolása pozitív egyenleget mutat. A társasházak többségében vannak olyan tulajdonosok, akik a meghatározott közös költség-előlegnél lényegesen kevesebbet fizetnek (vagy akár évekig egyáltalán nem fizetnek) be a társasház üzemeltetési számlájára. Ebből adódóan negatív egyenleggel (tartozás) zárják az évet, ami egyértelműen azt mutatja, hogy a tulajdonukra jutó tényleges költségeket tulajdonostársaik fedezték – helyettük – saját befizetésükből. Ha ezt az összeget a tartozó tulajdonos az elszámolást követően külön befizetéssel nem rendezi, akkor ezt a „tartozást” tovább görgeti tulajdonostársaival szemben. A tulajdonosoknál egyénileg kimutatott pozitív egyenlegű elszámolások pénzügyi fedezetét csak a negatív előjelű tulajdonosi egyenlegek külön befizetése teremti meg. Keverednek tehát az elszámolással kapcsolatos fogalmak és megoldási formák, mind a társasházi törvényben, mind pedig a gyakorlatban. Ezért indokoltnak látszik, hogy a társasházi szabályzatokban tételes és egyértelmű szabályozás történjen.


[email protected]

TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060


75


TÁBLÁZATOK ALKALMAZÁSA A KÖLTSÉGVETÉSHEZ ÉS AZ ELSZÁMOLÁSHOZ

Az elszámolást az új Ttv. szerint is a „pénzkészletek kezelési helye szerint” kell végezni. Ehhez célszerű táblázatokat használni, melyekről a későbbi fejezetek részletesebben szólnak. Az SZMSZ-ben is, de adott esetben az ügyrendben is lehet rendelkezni arról, hogy milyen táblázatokat használjon a társasház. Hangsúlyozni szükséges, hogy minden tulajdonos meg kell, hogy kapja a táblázatokat, tehát nem csak azt a „sort”, ami „rá vonatkozik”. Alapelv ugyanis, hogy minden tulajdonosra minden adat tartozik, a közös képviselő kötelessége azt a rendelkezésre bocsátani és így a tulajdonosok a közgyűlésen kapott információ alapján a Ttv-nek is megfelelő döntést tudnak hozni. Felmerült a kérdés, hogy sérülnek-e személyiségi jogok azzal, ha minden tulajdonos kézhez kapja a többi tulajdonostársra vonatkozó adatokat is. Ez a kérdés ilyen formában nyilvánvalóan csak akkor és annál merül fel, amikor és aki nem teljesíti becsületesen kötelezettségét. Az ilyen esetek többségében ezek a tulajdonosok negatív előjelű egyenleggel zárják az évet, tehát tulajdonostársaik pénzét „használták”, és ez is személyiségjogot érintő kategória. Miért ne tudhatná, láthatná bármelyik tulajdonostárs azt, hogy az általa befizetett összeget mely tulajdonostársa használta? Egyébként pedig az SZMSZ-ben e kérdések szabályozhatók. A táblázatos formának – mint technikának – nagy előnye, hogy azon minden adatnak vízszintesen és függőlegesen egyeznie kell, ugyanakkor a tulajdonosonkénti elszámolás összesített rovatai egyben a társasházközösség elszámolását is adja /tartalmazza. Az összesített elszámolási adatoknak pedig egyezniük kell a naplófőkönyv záró tőke összegével. E módszer egyebekben pedig elősegíti az ellenőrzést is. A kiadások összesített és tételes kimutatása egyrészt kielégíti azt a kritériumot, mely szerint a közös képviselőnek kell elszámolnia éves tevékenységéről, másrészt ez jelenti a következő éves tervezés egyik kiindulópontját. A további fejezetekben kerülnek bemutatásra az előzőekben leírtak alapján szerkesztett táblázatok. Az ismertetett összegző és a részletező (nyilvántartó) táblázatok példaként (egyfajta mintaként) szolgálnak és nem teljes körűek. Ahhoz azonban remélhetőleg elégségesek, hogy a lényegre rámutassanak és így elősegítsék a társasházi törvény megfelelő alkalmazását. 3.8.1.4

A TERVEZÉS, ELSZÁMOLÁS JELLEMZŐ VONÁSAI

Az alábbiakban röviden összefoglalásra kerülnek a tervezéshez, elszámoláshoz kapcsolódó főbb jellemzők: A befizetési kötelezettségek megállapításához és e vonatkozásban a tervezéshez először a társasháznak meg kell határoznia a költségek felosztásának szabályait. Például melyek azok a költségek, amelyek tulajdoni hányad szerint (a tulajdoni hányad meghatározásának alapja a lakás nm.), és melyek azok a költségek, amelyeket más szempont alapján osztunk fel a tulajdonosok között (pl. közös képviseleti díj, vagy a szemétszállítás díja azonos nagyságrendben minden lakásra egyformán, vagy mellékvízmérő óra esetén a vízórával nem rendelkezőkre az eredeti tulajdoni hányadot alapul véve történik a visszaosztás, gázdíj lgm3, stb. A befizetési kötelezettségeket általában 1 lakás m2-re vetítve határozzák meg a társasházak. A tervezés és az elszámolás szoros kapcsolatban kell, hogy működjön. Az elszámoló és tervező táblázatoknak meg kell felelnie a társasházi törvényben előírtaknak, az áttekinthetőségnek (közérthetőségnek) és az analitikus nyilvántartások, valamint összegző táblázatok egyezőségének. A tervezés és az elszámolás, valamint a könyvvezetés és az elszámolás - tervezés is együttes zárt rendszert kell, hogy képezzen. A társasház költségei – különösen, ha az előző évi adatok rendelkezésre állnak – viszonylag pontosan tervezhetők. Egyetlen költségtétel, a váratlan meghibásodások okozhatnak gondot. A költségek többsége rendszeres időközönként, havonta vagy negyedévente jelentkezik. A nagyobb karbantartási munkák fedezete lehet a közös költség-előleg, lehet külön befizetés vagy a tartalék számlán lévő összeg, ha felújítási jellegű munkáról van szó. Vannak tulajdoni hányad szerint felosztandó költségek és vannak egyes tulajdonosok vonatkozásában egyedileg elszámolandó költségek-kiadások. Lehetnek adóköteles, illetve nem adóköteles (térítéses) bevételek (pl.: víz-csatornadíj a közös tulajdonú lakás után). Vannak olyan kiadások, amelyek az elszámolás során egy összegben mutathatók ki (ezek a rendszeres kiadások). Vannak olyanok, amelyekről célszerű külön tételenként bemutatni a költségeket (pl.: váratlan meghibásodások, egyéb költségek).




76 3.8.1.4.1

A közös költség előleg meghatározása (számítása)

Még mai is találkozni olyan esettel, amikor a tulajdonosok nem tudják, hogy a közös költség előleg nagyságának meghatározása nem „hasra ütve” történik, hanem korrekt számítási módszer szerint. Igaz, hogy ebben „ludas” lehet a közös képviselő is, aki nem tájékoztatja megfelelő módon a tulajdonosokat, illetve „bázis” számítást végezve egyszerűen csak az inflációval növeli meg az előző évi közös költség előleg nagyságát. Ez helytelen gyakorlat, ezért célszerű meghatározni a közös költség előleg számítás módszerét (szabályait). A közös költség-előleg meghatározásánál figyelembe kell venni a kiadások összegét, melyből levonva a nyitó egyenleg és az esetleges bevételek összegét, kapjuk meg a társasház üzemeltetéséhez szükséges éves szintű befizetési szükségletet. Ha ezt visszaosztjuk a külön tulajdonú részek összes m2 területével, és 12-vel ( a hónapok számával), akkor megkapjuk a havi 1 m2-re jutó közös költség-előleg szükségletet. Ez kell, hogy az adott évben fedezetet nyújtson a kiadásokra. Természetesen nem árt megfelelő tartalékképzésről is gondoskodni. A közös költség-előleg meghatározásának képlete tehát a következő: K e = [ ( K ö − /N Y + B v /) : T] : 1 2 ahol:

Ke = közös költség-előleg Kö = költségek NY = nyitó egyenleg Bv = bevételek T = külön tulajdonú részek összterülete A bevételekhez tartozhat tulajdonosi többlet közös költség hozzájárulás, bankkamat, késedelmi kamat, költségtérítés, kártérítés a biztosítótól, bérleti díjak, tulajdonosi tartozások, egyéb befizetések, stb. 3.8.1.5

A BEVÉTELEK ÉS A KÖLTSÉGEK-KIADÁSOK FELOSZTÁSI LEHETŐSÉGEI

A bevétel – költség felosztási lehetőségeket az egyes bevételi és kiadási tételeknél részletezzük, az alábbi ábra foglalja össze az elvi felosztási lehetőségeket: 1. EGYENLŐ Ft osztva albetétek számával 2. TULAJDONI HÁNYAD (TH) Ft szorozva az albetéthez tartozó tulajdoni hányaddal (TH) 3. FIX ÖSSZEG + TH Ft mindenkinél azonos összegben + a Ft szorozva TH-val 4. ARÁNYOSÍTÁSSAL Kizárásra kerülnek tulajdonosok a felosztásból, míg a többiek tulajdoni FELOSZTANDÓ hányada arányosan kiegészül 100 %-ig 5. EGYÉNI Ft bármilyen egyéb (pl.: háztartásban élők száma szerinti) felosztása Egyéb költségfelosztási szabály lehet az is, amikor meghatározásra kerül például, hogy a külön befizetésre teljesített kiadások visszaosztásának módja megegyezik a fizetési kötelezettségnek a közgyűlési határozat szerint megállapított módjával. Hasonlóképen szabályozni lehet azt is, hogy az egyes felosztások milyen döntéshozatal (tárgya, felosztás módja, szavazattöbbség aránya, a döntés időpontja) mellett kerülnek meghatározásra. Ugyancsak szabályozandó az is, hogy melyek azok a költségek/kiadások, amelyek nem képezik a közös költség részét, mint például :      3.8.1.5.1

Külön tulajdoni rész meghibásodása elhárításának - a társasház által kifizetett - költsége. Egyedileg igényelt másolás költsége. Hibaelhárítás utáni helyreállítás költsége, amennyiben a biztosítási díjat az érintett kívánja felvenni. Részben, vagy kizárólagosan használt közös tulajdont képező lépcsőházi ajtók fenntartásának költségei (pl.: zárak) A tulajdonost terhelő egyéb kiadások (ügyvédi költség, postaköltség, eljárási illeték, stb.). Tulajdoni hányad szerint felosztandó költségek

Minden társasház esetében egyedileg végig kell nézni, hogy melyek azok a költségnemek amelyek vonatkozásában tulajdoni hányad szerint kötelesek viselni a költségeket. Itt kell megjegyezni azt, hogy az elemzések azt mutatták, hogy mind a költségnemek számát, mind a költségek nagyságát illetően a jellemző költségfelosztási mód a tulajdoni hányad szerinti felosztás. Ezt azért is érdemes végiggondolni, mivel a döntéshozatalnál is tulajdoni hányad százalék szerint történik a szavazás, így tehát a szavazati jog összhangban marad a költségviselés mértékével.


[email protected]

TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060


77


Arányosítással felosztandó költségek

A társasházi törvény lehetővé teszi, hogy az SZMSZ-ben történő szabályozás esetén el lehet térni a tulajdoni hányad szerinti költségfelosztási módtól. Ez különböző módon történhet. Azok, akik a szolgáltatást nem veszik igénybe, vagy a díjat közvetlenül a szolgáltatóknak fizetik, kizárásra kerülnek a költségfelosztásból, míg a többiek tulajdoni hányad százaléka arányosan kiegészül (100 %-ig). A következőkben példaszerűen felsorolt költségek felosztása ezzel az arányosított értékkel kerülhet elszámolásra, adott esetben bevezetését feltételekhez lehet kötni (műszaki-, gazdasági-, elszámolási-, ellenőrzési ):  Szemét szállítási díj (Alternatíva: lakók száma szerint felosztva.)  közös területek elektromos díja  víz-, csatornadíj  fűtési költségek (gázfogyasztás-, fűtő-, elektromos-, közös központi fűtéshálózat fenntartási díja, stb.)  gáz kazánok karbantartásának, felújításának költsége 3.8.1.5.3

Egyéb költségfelosztási és elszámolási szabályok

A társasházi törvény lehetővé teszi, hogy például a közös tulajdon használatával kapcsolatosan a társasház közgyűlése döntsön. Ezt a kérdéskört társasház SZMSZ-ben is szabályozhatja, például az alábbiak szerint:   

A külön befizetésre teljesített kiadások visszaosztásának módja megegyezik a fizetési kötelezettségnek a közgyűlési határozat szerint megállapított módjával. Valamely közös tulajdonú részt (helyiség, udvar, falfelület stb.) részben / egészben igénybevevő tulajdonostárs többlet közös költség hozzájárulást (térítést) fizet, melynek mértékét költségvetési tervben kell meghatározni. Nagyobb forgalommal járó tevékenységet (életvitelt) folytató tulajdonostárs többlet közös költség hozzájárulást (térítést) fizet, melynek mértékét költségvetési tervben kell meghatározni.

A bevételek elszámolására, a felosztás szabályaira példák:

Az egyes tulajdonost megilleti a tulajdoni hányadának megfelelő vagy egyéb mértékű bevétel, mely például lehet közös tulajdon hasznosítás (bérlet, vagy tulajdonosi kizárólagos használat) és közös tulajdon értékesítés. Ezek felosztásának szabályait a szervezeti- működési szabályzatban rögzíteni szükséges.

A késedelmi kamatot a többi tulajdonos között kell felosztani a tulajdoni hányaduk arányában, kizárva minden olyan tulajdonost akinek késedelmi kamat fizetési kötelezettsége van.

A pénzintézettől kapott kamatot a jóváírás időpontjában a számlán lévő - tulajdonosonként kimutatott – pénzösszeg arányában kell felosztani.

A tulajdonosi térítést (többlet közös költség hozzájárulást) a többi tulajdonos között kell arányosan felosztani a tulajdoni hányaduk alapján.

Az egyéb bevételeket (bérleti díjak, biztosító kártérítése stb.) tulajdoni hányad szerint kell felosztani.

3.8.2

ELSZÁMOLÁSI MÓDSZEREK

A közlés módja szerint alapvetően kétfajta elszámolást különböztethetünk meg: egyénileg közölt és/vagy listás elszámolás. 3.8.2.1

EGYÉNILEG KÖZÖLT ELSZÁMOLÁSI MÓDSZER

Ennek az elszámolási módszernek az a lényege, hogy a közös képviselő a csak a tulajdonosra vonatkozó adatok közlésével számol el az adott tulajdonossal. Ez egyszerűbb esetben – a gyakorlatban jellemző módon ez terjedt el – a befizetési kötelezettséggel szemben mutatja ki a tényleges befizetés összegét, figyelembe véve a korábbi évben hasonlóan számított záróegyenleget, az elszámolt tárgyév vonatkozásában nyitóegyenlegként. Egyes továbbfejlesztett esetekben kimutatásra kerülnek például a befizetési kötelezettséget csökkentő kompenzáció összege, vagy a bevételből (pl.: késedelmi kamat) a tulajdonra jutó összeg. 3.8.2.2

LISTÁS ELSZÁMOLÁSI MÓDSZER

Az elszámolást a társasházi törvény szerint a „pénzkészletek kezelési helye szerint” kell végezni. Ehhez célszerű megfelelően szerkesztett táblázatokat használni. A listás elszámolási módszer lényegéről a táblázatokról szóló fejezetrészben már írtunk. Az ennek alapján készült elszámolást teljes terjedelemben a társasház iratai között kell elhelyezni. Az egyes táblák használatával, hozzáférhetőségével, ellenőrzésével kapcsolatos szabályok egy részét az SZMSZ-ben, másik részét a társasház döntése alapján az ügyrendben kell meghatározni.




78 3.8.2.3

A TÁRSASHÁZ PÉNZESZKÖZEINEK „NEVESÍTÉSE”, AZAZ EGYÉNI SZÁMLAVEZETÉSŰ TULAJDONOSONKÉNTI ELSZÁMOLÁS

Az egyéni számlavezetésű tulajdonosonkénti elszámolás lényegében a társasház meglévő pénzeszközeinek nevesített vezetését jelenti. Az egyes tulajdonos többletbefizetésének a „hátralékos” tulajdonos által történt felhasználását csak „belső” elszámolásban lehet érvényesíteni. Ez csak akkor és csak úgy valósítható meg, ha az elszámolás a tényleges meglévő pénzeszközök tulajdonosonkénti nevesítését tartalmazza, képlettel kifejezve: (± ± Nyitó egyenleg + Tényleges befizetés + Tényleges bevétel) – Tényleges költségek = ± Tulajdonosonkénti elszámolás záró (következő évi nyitó) egyenlege A fenti képlet alapján kiszámított tulajdonosonkénti egyenlegek lehetnek pozitív („+”) és negatív („–”) egyenlegek, az összes „egyes egyenleget” összeadva pedig (a bankszámlán és pénztárban) ténylegesen meglévő pénzeszközök összegét kapjuk. Csak így kerülhet helyére és csak így biztosítható a könyvvezetéssel is összhangban álló, a gazdálkodás egészével harmonizáló elszámolás. (Megjegyzés: a képletben a bevételek és a költségek tulajdoni hányadra, vagy egyéb módon meghatározottak alapján történt visszaosztása szerinti összeg szerepel.) A „–” egyenlegek egyértelműen és pontosan meghatározzák (bemutatják) azt, hogy az adott tulajdonos mennyi pénzzel tartozik tulajdonostársainak, tehát mennyi összeget kell befizetnie ahhoz, hogy (legalább) egyénileg nullszaldós legyen, a már kifizetett számlák tekintetében. Ugyanakkor a költségvetési terv alapján meghatározott közös költség előleg fizetési kötelezettség már önmagában is lehet túl- vagy alultervezett. Ha túltervezett, akkor elvileg milyen alapon lehet számon kérni annak a résznek a be nem fizetését, amire már nem is volt szükség, ha pedig alultervezett, akkor év közben szükségessé válik annak korrekciója, tehát többlet befizetési kötelezettség jelentkezik függetlenül az eddigi kötelezettség összegétől. A terv realizálása sem csak kizárólag a tulajdonosokon (vagy a közös képviselőn) múlik. (Hasznosításból származó bevételek, szállítói számlák beérkezése, stb.) Az így megállapított összeg (befizetési kötelezettség) teljesítése önmagában nem képezheti egy korrekt elszámolás, és tartozásként való érdekérvényesítés alapját. Az egyes tulajdonost megilleti a tulajdoni hányadának megfelelő (vagy egyéb) mértékű bevétel, illetve a tulajdoni hányadának megfelelő (vagy egyéb) mértékű költség terheli. E kettő különbözetét kell befizetéseivel kiegyenlítenie. Mivel a pontos összeg csak évzárással – utólag – állapítható meg, a tulajdonos közös költség előleg fizetéssel biztosítja a társasház fenntartásához szükséges pénzeszközt. Az az összeg ami meghaladja a különbözet ténylegesen szükséges mértékét, az túlfizetésnek minősül, az az összeg pedig amely hiányzik a különbözet fedezetéhez, az a tartozás. A túlfizetés és tartozás rendezéséről a társasháznak kell döntenie, pl.: a szervezeti- működési szabályzatban. Az elszámolás keretében a költségek-kiadások, a bevételek, és a befizetések vonatkozásában egyaránt szükséges bemutatni a költségvetési tervhez képest történt eltéréseket. A költségvetési tervet a közgyűlés hagyja jóvá, így folyamatában látni szükséges azt, hogy a tervezés mennyire bizonyult megbízhatónak, illetve a következő évi tervezésnél mit kell (milyen tételsorokat) ezek alapján figyelembe venni. (pl.: ha a tárgyévi költségvetési terv a szemétszállítási díj vonatkozásában egész évre számolva készült, de nem érkezett be minden számla s így a teljes év nem került kiegyenlítésre, akkor hiba lenne a következő évi tervezésnél ezt figyelmen kívül hagyni.) 3.8.2.3.1

A tartozás és hátralék számítás módja a tulajdonosonkénti elszámoláshoz

A tartozás „tartalmazza” a nyitóegyenleget, a tényleges befizetéseket – bevételeket, valamint a tényleges (teljesített) kifizetéseket, illetve ennek egyenlegét. A hátralék kiszámításakor a tartozáshoz hozzá kell adni a következőket: − az előző éve(ek)ről áthúzódó, kifizetetlen számlák tulajdoni hányadra eső összegét, − a tárgyévi befizetési kötelezettség elmaradást, − a tartalékhiány összegét. 3.8.2.3.2

Listás összesítő táblázat tulajdonosi záró egyenlegekkel a tulajdonosonkénti elszámoláshoz

Tulajdonosonkénti elszámolás értelmezése: A társasház tulajdonosainak - egyéni számlavezetésen alapuló - belső, egymás közötti elszámolása. Bemutatja azt, hogy az egyes tulajdonosok tárgyévi nyitó egyenlegéből, tényleges befizetéseiből, a tulajdonára jutó társasházi bevételekből teljesített tényleges (a tulajdonát terhelő) kiadások levonása után mennyi tartalékkal rendelkeznek vagy mennyivel tartoznak. A tulajdonosonkénti elszámolás egyénileg összesített (társasház-közösségre vonatkozó) adatainak meg kell egyeznie a társasház (bankszámláin és pénztárában meglévő) tényleges pénzeszközének összegével. Ettől való eltérést csak a naplófőkönyvben lekönyvelt, pénzügyi mozgással összefüggő követelés vagy kötelezettség eredményezhet. Ezt a következő táblázat szemlélteti:


[email protected]

TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060


79


200 . évi Tulajdonosonkénti elszámolás LISTÁS ÖSSZESÍTŐ ZÁRÓ EGYENLEGEKKEL Sor- Alb. szám szám

Tulajdonos neve

Em. ajtó.

1. Nyitó egyenleg

………………………….sz. TÁRSASHÁZ ÜZEMELTETÉSI SZÁMLA és pénztár 2. 4. 3. Bevételek Záró Költségek, egyenleg kiadások (1+2-3)

Magántulajdonosok összesen: Önkormányzat összesen: Mindösszesen: Ez a fajta elszámolás mutatja be a tulajdonosoknak, hogy konkrétan személyenként mennyi saját tulajdonukat képező pénzük van (vagy nincs) az üzemeltetési számlán, (és a házipénztárban), és ezen egyéni egyenlegeket összegezve kapjuk a társasház ezen a bankszámlán (és pénztárában) lévő záró egyenlegét. Aki pénzét ilyen elszámolás mellett tartja a társasház bankszámláján, az biztos lehet abban, hogy éppúgy neki kamatozik a pénze, mintha azt saját folyószámláján tartaná. 3.8.2.4

A BEFIZETÉSEKKEL EGYÉNI ÉS A KÖLTSÉGEKKEL-KIADÁSOKKAL TÁRSASHÁZI SZINTŰ ELSZÁMOLÁS MÓDSZERE („FIZETÉSI FEGYELEM SZERINTI GLOBÁLIS” ELSZÁMOLÁS)

A társasházi törvény keretjellege miatt fennmaradt a „globális” elszámolás módszere, melyet még a volt IKV-k alakították ki – egy egészen más társadalmi közegben és piaci helyzetben - s amely már akkor is vitatott volt a tulajdonosok részéről. Találkozni olyan megoldással, hogy az elszámoláskor a közös költség-előleg befizetéséből, vagy be nem fizetéséből indulnak ki. Azaz, aki az előirányzott összeget befizette, az nullszaldós volt, aki elmaradt, annak hátralékot, aki pedig többet fizetett be, annak túlfizetést állapítottak meg. Vagyis figyelmen kívül hagyják az egyéb bevételeket, (ha más nem akkor kamat biztosan minden társasháznál előfordul) valamint a tényleges költségeket, és azok visszaosztását. Ez a fajta elszámolás alapvetően a fizetési fegyelem megállapítására alkalmas. Olyan megoldás is létezik, hogy a társasház tulajdonosaival globálisan, - tehát nem személyenként – bevételi és kiadási jogcímenként számolnak el. Ez a fajta elszámolás már többet mond a társasház gazdasági helyzetéről mint az előbbi, de igen igazságtalan dolog a kötelezettségüket becsületesen teljesítő és a nem fizető tulajdonosokat „egybemosni”. Az esetek többségében az előző két megközelítési mód együtt jár, tehát személyenként a fizetési fegyelem, társasházközösségként pedig a bevételek és költségek társasházi szintű egybevetése jelenti az elszámolást. Ezek a megoldási formák csak akkor működhetnek, ha a tulajdonosok tudatosan ezt az elszámolási szabályt fogadják el, és egyebekben pedig megfelel az előírásoknak.




80 3.8.3

KÖNYVVEZETÉSI SAJÁTOSSÁGOK, AZ ELSZÁMOLÁS ÉS KÖNYVVEZETÉS KAPCSOLATA

A társasház könyvvezetésével (könyvelésével) kapcsolatos főbb jellemzők rövid összefoglalása: Az előző pontokban leírtakat figyelembe véve a könyvvezetésben a jellemző tételek a tulajdonosok befizetési kötelezettségei és azok teljesítésének nyilvántartása, ezek mellett tételszerűen a többi bevételi formák darabszáma a (kisebb társasházakat kivéve) jellemzően jóval kevesebb. Vagyis a nyilvántartandó- könyvelendő tételek számát alapvetően a tulajdonosok száma és a befizetési formák döntik el. A társasházaknak elvileg van lehetőségük pénztárkönyvet vezetni, azonban mivel jellemző módon a be- és kifizetések bankszámlán keresztül történnek, ezért is a naplófőkönyv alkalmas a pénzforgalom, és ezen belül a bankszámla forgalom megfelelő nyilvántartására. Ez egyúttal azt is jelenti, hogy bizonyos részletező nyilvántartások a naplófőkönyvön keresztül áttekinthetőbbek. Így a naplófőkönyv lehetőséget nyújt a követelések és a kötelezettségek nyilvántartására is. A naplófőkönyv vezetése számítógépes program segítségével is történhet, de célszerű a társasház sajátos gazdálkodásának megfelelően a naplófőkönyv rovatokat meghatározni és szoros kapcsolatot kell teremteni a könyvvezetés és a társasházi törvényben előírt elszámolás és tervezés között. Az elszámolásban tulajdonképpen a naplófőkönyvben gazdasági eseményként lekönyvelt tételek összegének tulajdonosi nevesítése történik jóváírás, vagy terhelés formájában. A társasháznak az üzemeltetési számlán alapvetően két bevételi forrása van, az egyik a tulajdonostársak befizetései (beleértve a tulajdonostársakkal szembeni követeléseket), a másik az alapvetően nem tulajdonostársaktól származó (más) bevételek. A társasház költségeinek/kiadásainak nyilvántartása-csoportosítása alapvetően a társasházi törvényben, illetőleg egyéb jogszabályokban foglaltaknak megfelelően kell történnie . A részletező nyilvántartások közül külön ki kell emelni a tulajdonosok befizetési nyilvántartását, illetőleg amelyek a társasház adóköteles jövedelmének megállapításához, és a társasházi törvény szerinti elszámoláshoz szükségesek. (pl: szigorú számadású nyomtatványok, bizonylatok; vevőkkel szembeni követelések nyilvántartása; szállítókkal szembeni tartozások nyilvántartása; tárgyi eszközök nyilvántartása; munkabérek, más személyi jellegű kifizetések nyilvántartása; egyéb követelések, kötelezettségek nyilvántartása; a társasház tulajdonosainak szempontjából a „visszaosztott” gazdasági eseménylisták, stb) Ki kell alakítani egy olyan naplófőkönyvet, amely a társasházi gazdálkodásra jellemző. Oka például, hogy a társasház működése szempontjából értelmezhetetlen rovatok (pénzügyi eredmény elszámolása, a jegyzett tőke és tőketartalék) találhatók a jelenlegi alkalmazott naplófőkönyvben. A követelések rovatcsoport olyan pénzkifizetések elszámolására szolgál, melyek a társasház szempontjából nem tekinthetők végleges költségeknek. Kötelezettségek rovatcsoport szolgál az olyan pénzbevételek nyilvántartására, melyeket a társasház ugyan megkapott de azt visszafizetési kötelezettség terheli, illetve az olyan pénzkészletek kimutatására melyek ugyan a társasháznál vannak de azok nem tekinthetők sajátjának, mivel azok bevételezésekor fizetési kötelezettség, tartozás keletkezik. (Megjegyzés: Gond, hogy e két fogalom „ellentétesen” megjelenik a tulajdonosoknál is.) A társasháznál alapvetően egy bankszámla az úgynevezett üzemeltetési számla működik, a további számlák lényegében „alszámláknak” tekinthetők, jellemző módon forgalmazás csak az üzemeltetési számlán történik. Ezért a lekötött számlán, lakástakarékpénztárnál, vagy más helyen tartalékolt pénzösszegek „átvezetésnek” minősülnek, s ennek megfelelően kell nyilvántartani. Az üzemeltetési számlán látszólag ez „kiadásnak” számít, de ezt, mint fogalmi kategóriát nem lehet önmagában alkalmazni. A társasházra értelmezhetetlen fogalmak végeredményben a gazdasági tevékenységet folytató cégek vonatkozásában alkalmazott fogalmi kategóriák, mint például „a pénzügyi eredmény elszámolása” a” jegyzett tőke és tőketartalék”, „mérleg”, „egyszerűsített éves beszámoló”, stb. A társasházak jellemző módon a már adózott pénzük befizetésével fedezik a társasházi közös tulajdont terhelő költségeket, így amennyiben a befizetett összegnél kisebb a költség, akkor tartalék pénze lesz a társasháznak, illetve a tulajdonosoknak, nem pedig pénzügyi eredménye. Amennyiben van „árbevétele” a társasháznak a közös tulajdon hasznosításából, akkor azután az SZJA szerint forrásadó kerül befizetésre. Így ez az összeg is a tulajdonosok részéről befizetésnek számítanak, tehát itt sem lehet pénzügyi eredményről, tőke csökkenésről, növekedésről beszélni. A társasháznál alapvetően a közös tulajdon hasznosításából van bevétel, más üzleti tevékenységet nem folytat. Pénzforgalmi szemlélet: a naplófőkönyv vezetésénél követett eljárás, mely szerint a befizetések, a bevételek és a kiadások csak azok pénzügyi teljesítésének dátumával kerülnek könyvelésre és így - a tulajdonosok felé elszámolásra, függetlenül a kötelezettség keletkezésének vagy a szolgáltatás teljesítésének dátumától. Indokolt szabályozni a tulajdonosok befizetéseinek elszámolási (könyvelési) sorrendjét, például az alábbiak szerint:


[email protected]

TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060


81


A tulajdonosok befizetéseinek elszámolása - amennyiben az általa befizetett összeg nem fedezi a teljes fizetési kötelezettségét, (függetlenül a tulajdonos "szándékától") - az alábbi sorrend szerint történik: − késedelmi kamat, − amennyiben a tulajdonost költségtérítés fizetési kötelezettség terheli (tehát tulajdonos társai felé kell rendszeresen, vagy időszakosan - teljesítenie), akkor befizetéseiből - függetlenül az általa meghatározott céltól - másodikként a tulajdonostársai felé fennálló kötelezettségének teljesítését kell könyvelni, − ha külön befizetési kötelezettség jelentkezik a tárgyévben, - s az a tárgyévben kifizetésre is kerül akkor a tulajdonos befizetéseiből harmadikként ezt a befizetést kell teljesítettnek könyvelni, − ezt követően a tulajdonos - fennmaradó - befizetéseit közös költség előlegként kell elszámolni. 3.8.4

A GAZDÁLKODÁSHOZ KAPCSOLÓDÓ ELJÁRÁSI SZABÁLYOK

A továbbiakban kiemelünk néhány olyan esetet, amelyekkel kapcsolatosan indokolt az SZMSZ-ben az eljárási szabályokat rögzíteni. 3.8.4.1

KOMPENZÁCIÓS JÓVÁÍRÁSSAL KAPCSOLATOS ELJÁRÁSI SZABÁLYOK

Célszerű a kompenzációs jóváírással kapcsolatos eljárási szabályokat rögzíteni, mivel gyakori félreértés van a tulajdonosok részéről, hogy melyik időponttól lehet azt a közös költség hozzájárulási fizetési kötelezettség csökkentésénél figyelembe venni. Az egyes tulajdonosok kompenzációs összegeinek elszámolása, "jóváírása" a közművek, illetve a Díjbeszedő által kibocsátott és a társasház által ténylegesen kiegyenlített számla alapján történhet. A kompenzációs összeg azt a költségnemet csökkenti, amelynek számlaértékéből a jóváírás ténylegesen levonható. A kompenzáció tényleges elszámolásának ellenőrzési lehetőségét a közös képviselő / intéző bizottság külön listával kell, hogy biztosítsa.




82 3.8.4.2

A PÉNZKEZELÉS, AZ ÁTUTALÁSOK, KIFIZETÉSEK TELJESÍTÉSÉNEK SZABÁLYAI

A pénzkezelésre, az átutalások teljesítésére vonatkozóan az SZMSZ-ben vagy az ügyrendben rögzíteni szükséges a házipénztár működésének szabályait (készpénz kezelés), ezen belül a közös képviselő és SZVB jogosítványait, az aláírási jogkört, az ellenőrzési jogkört, valamint a szolgáltatások kiegyenlítésére vonatkozó eljárási szabályokat. 3.8.4.3

ELJÁRÁSI SZABÁLYOK FEDEZETHIÁNY ESETÉN

A társasház életében is előfordulhat, hogy átmenetileg különböző okok miatt nincs fedezet az esedékes számlák kifizetésére. A működés biztonsága azt igényli, hogy erre az esetre például az ügyrend tartalmazzon eljárási szabályokat, azaz milyen sorrendben lehet kifizetni a számlákat. 3.8.4.4

A TÁRSASHÁZ LELTÁROZÁSI ÉS SELEJTEZÉSI SZABÁLYAI

Leltározás szabályai: Minden év december 31.-i fordulónappal leltárt kell felvenni azokról az eszközökről, melyek a követő évben a társasház működéséhez felhasználható (bélyeg, izzó, létra, kulcsok, szigorú számadású bizonylatok, stb.). A leltárt legkésőbb III.31.-ig fel kell venni. Iratok selejtezésének szabályai: Az iratokat selejtezésre egy listával készítse elő a közös képviselő / társasházkezelő, melyet véleményezésre át kell adni a számvizsgáló /intézőbizottságnak. Ez követően kerülhet sor a selejtezésre (megsemmisítésre) és a listát kell az irattárba tenni, melyet a közös képviselő /társasházkezelő és a számvizsgáló / intézőbizottság elnöke írjon alá. 3.8.5

A TÁRSASHÁZ NYILVÁNTARTÁSI RENDJE, AZ IRATTÁROZÁS SZABÁLYAI

A társasház adminisztrációs és nyilvántartási rendjének kialakítása a következő célokat kell, hogy szolgálja, illetve megszervezésénél a következőket célszerű figyelembe venni: − A pénzforgalomhoz kötődő adminisztráció biztosítsa a naprakészséget, a pontosságot és a bizonylati fegyelem betartását. − A nyilvántartásban alkalmazott eszközöknek legyen egyértelmű felelőse. − El kell kerülni a felesleges adminisztrációt (bürokráciát), ugyanakkor biztosítani kell a gyors informálódási lehetőséget akkor is, ha a téma felelőse személyesen nem érhető utol az adott pillanatban. − A dokumentumok irattározása igazodjon a társasház életéhez és a jogszabályok előírásaihoz egyaránt. A tapasztalatok és a funkciók elemzése alapján egy társasház anyagát célszerű két csoportosításban rendszerezni és a nyilvántartást megszervezni: a.) A társasház működéséhez kapcsolódó állandó jellegű dokumentációk egy helyen történő irattározása (pl.: alapító okirat és mellékletei, különféle szerződések, APEH, TB alapdokumentumok, stb.). b.) A tárgyidőszakra vonatkozó iratokat tematikusan célszerű irattározni: banki kivonatok és kapcsolódó bizonylatok , azaz a „könyvelés” anyagai, (banki dosszié) a működéssel összefüggő események - levelezések, jegyzőkönyvek, árajánlatok, stb. – dokumentációi (éves anyag dosszié), melyeket az elszámolást követően irattárba kell helyezni. A folyamatban lévő ügyek iratait - iktatást követően - azonnal le kell fűzni a dossziékba. A dokumentumok (iratok) megőrzési kötelezettsége iratfajtától függően a következő lehet:  A társasház működéséhez kapcsolódó alapdokumentációkat minimálisan a működés időtartamáig a rendeleteknek megfelelő ideig kell megőrizni. (Alapító okirat, APEH bejelentő, TB iratok, stb.)  Az adózással, bevallással, stb. összefüggő dokumentációkat öt évig kell megőrizni. Ennek megfelelően a tulajdonosonkénti elszámolásokat is 5 évig célszerű megőrizni.  A tárgyidőszakra vonatkozó és az elszámolással lezárt témák iratanyagait elvileg a közgyűlési zárást követően meg lehet semmisíteni, a gyakorlatban célszerű 5 évig megőrizni.  A műszaki eseményeket rögzítő iratokat információ tartalmuk jellege, fontossága szerint kell megőrizni.


[email protected]

TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060


83


3.9

BEVÉTELEK SZÁMBAVÉTELE, NYÍLVÁNTARTÁSA, ELSZÁMOLÁSA A társasházi bevételek alapvetően két csoportra oszthatók: 1. Tulajdonosi befizetések . 2. Más bevételek (a nem tulajdonosok által történt befizetések).

3.9.1

TULAJDONOSI BEFIZETÉSEK (JOGCÍMEK) ÉRTELMEZÉSE, CÉLSZERŰ CSOPORTOSÍTÁSA

A közös költségek fedezetét alapvetően és jellemzően a tulajdonosok befizetéseinek kell biztosítani. Az SZMSZ-ben nemcsak a kifizetések és azok visszaosztásának szabályait, hanem a befizetések és azok elszámolásának szabályait is szükséges rögzíteni. A tulajdonosonkénti közös költség-előleg meghatározását – a fentieket is figyelembe véve befolyásolja, hogy milyen költségfelosztási szabályokat fogad el a társasház. A tulajdonosi befizetések csoportosítása több szempontból is szükséges. A fő csoportosítási lehetőség: 1. Közös költség hozzájárulás befizetések A tulajdonos önmaga számára (a rá jutó terhek fedezetére) teljesít befizetést (közös költség hozzájárulás, tartalékképzés, külön befizetési kötelezettség), és adott esetben többlet közös költség hozzájárulást is kell fizetnie. Itt célszerű bemutatni külön soron az ezekhez tartozó esetleges tartozások befizetését is. 2. Tulajdonosi költségtérítések/egyéb befizetések (részletezését lásd külön pontban). 3.9.1.1 3.9.1.1.1

KÖZÖS KÖLTSÉG HOZZÁJÁRULÁS BEFIZETÉSEK Közös költség hozzájárulás befizetés vízóra nélküliek, vízórások

A tulajdonosok havi rendszeres közös költség előleget fizetnek, amely alapvetően az üzemeltetési, működtetési kiadásokra nyújt fedezetet. A havi rendszeres közös költség előleget a tulajdonosok átutalással vagy a rendelkezésükre bocsátott csekkel fizetik be, célszerűen legkésőbb minden tárgyhó 15-ei beérkezési határidővel. 3.9.1.1.2

Tartalékképzésre befizetés

Célszerű az általában felújítási célú tartalékképzést külön nyilvántartani, s a vonatkozó eljárási szabályokat rögzíteni. A társasházaknak alapvetően három típusú tartalékképzésre van lehetősége: 1. Felújítási számla Ez a fogalom kötött, tekintettel arra, hogy kormányrendelet írja elő képzését azok számára, akik kamattámogatású hitelt szeretnének felvenni. 2. Lekötött számla Felújítási és egyéb (gazdálkodási) célú tartalékot lekötött számlán (vagy egyéb módon) is lehet képezni. A társasházak esetében ez vagy közvetlenül az üzemeltetési számláról, vagy adott esetben a felújítási számláról is megvalósulhat. 3. Lakástakarékpénztár Törvény teszi lehetővé, hogy a társasházak az állam által támogatott tartalékképzést valósítson meg, s erre alapozva kedvezményes kamatozású hitelt vegyen igénybe. 3.9.1.1.3

Külön befizetési kötelezettség és elszámolása

A külön befizetési kötelezettségek a közgyűlés által meghatározott célra és határidőre történő egyszeri befizetést jelentenek, például nagyobb karbantartási, felújítási munkákra, korszerűsítésre. Ide értendő az is, ha pótbefizetés történik, melyre akkor kerül sor - a közös képviselő (az intéző bizottság) felhívása alapján - ha likviditási problémák merülnek fel. Ennek mértékét szabályozni lehet például: maximum 1 havi közös költség előleg, ezt meghaladó szükséglet esetén közgyűlési döntést kell igényelni. A külön befizetési kötelezettségeket és az arra teljesített kiadásokat - függetlenül a költségnemtől - a külön befizetési rovaton kell betervezni és elszámolni. 3.9.1.1.4

Többlet közös költség hozzájárulás

Többlet közös költség hozzájárulást (térítést) egy vagy több tulajdonos tulajdonostársainak fizet - többségi közgyűlési határozat alapján - a közös tulajdon fokozottabb igénybevétele, vagy kizárólagos használata miatt: havi rendszerességgel , amelynek felosztásából ő nem részesedik esetenként (időszakosan) előforduló egymás közötti elszámolások, melyek felosztásából a tulajdonos a gazdasági esemény formájától függően - többségi közgyűlési határozattal - vagy részesedik, vagy nem. 3.9.1.1.5

Tartozások befizetése (közös költség, többlet közös költség)

A tapasztalatok szerint a tulajdonosok az elszámolás kapcsán rákérdeznek arra is, hogy kötelezettségenként (befizetési „jogcímenként”) mivel tartoznak egyes tulajdonosok. Az elszámolás-tervezés és a nyilvántartás megtervezésénél, a kialakításához ezt célszerű figyelembe venni.




84 3.9.1.2

TULAJDONOSI KÖLTSÉGTÉRÍTÉSEK/EGYÉB BEFIZETÉSEK

A tulajdonosi költségtérítést a tulajdonosok egymásközti elszámolásának keretei között „technikailag” úgy célszerű számba venni, hogy a többi tulajdonos között azok arányosan kerüljenek felosztásra. A legjellemzőbb tulajdonosi költségtérítések: Közös vízfogyasztás (a mellékvízmérő órával rendelkezők fizetik közgyűlési határozat alapján) Illetékköltség Postaköltség (postai közreműködői díj) Ügyvédi költség Tulajdonosi víz-,csatorna díj tartozás (azok a mellékvízmérő órával rendelkező tulajdonosok fizetik szabályozás alapján, akiknél van fogyasztás, viszont egész évben „nullás” fogyasztás kerül kimutatásra.) Tulajdonost terhelő késedelmi kamat (késedelmes befizetés miatt) 3.9.1.2.1

Tulajdonost terhelő késedelmi kamat elszámolása

Annak a tulajdonosnak, aki befizetési kötelezettségének határidőre nem tesz eleget, az SZMSZ-ben elő lehet írni a késedelmi kamat fizetési kötelezettséget és az ezzel kapcsolatos eljárási szabályokat is rögzíteni lehet. 3.9.1.3

A TULAJDONOSI BEFIZETÉSEK NYÍLVÁNTARTÁSA, AZAZ A KÖNYVELÉS SORRENDJÉNEK MEGHATÁROZÁSA

A tulajdonosok befizetéseinek elszámolása - amennyiben az általa befizetett összeg nem fedezi a teljes fizetési kötelezettségét, (függetlenül a tulajdonos "szándékától") - az alábbi sorrend szerint történik: − késedelmi kamat, − amennyiben a tulajdonost térítés fizetési kötelezettség terheli (tehát tulajdonos társai felé kell - rendszeresen, vagy időszakosan - teljesítenie), akkor befizetéseiből - függetlenül az általa meghatározott céltól – másodikként a tulajdonostársai felé fennálló kötelezettségének teljesítését kell könyvelni, − ha külön befizetési kötelezettség jelentkezik a tárgyévben, - s az a tárgyévben kifizetésre is kerül - akkor a tulajdonos befizetéseiből harmadikként ezt a befizetést kell teljesítettnek könyvelni, − ezt követően a tulajdonos – fennmaradó - befizetéseit közös költség előlegként kell elszámolni. 3.9.2

MÁS BEVÉTELEK

A más bevétel alatt a nem tulajdonosok által történt befizetéseket kell érteni. A „más” bevételek között egyrészt az adóalapot nem képező, illetőleg adóalapot képező bevételeket, valamint az üzemeltetési számlára a tartalékszámlákról történő átvezetéseket (visszavezetéseket) értjük. A „más” bevételeket (bérleti díjak, biztosító kártérítése stb.) különböző módon lehet visszaosztani, melyre vonatkozóan a társasháznak döntenie kell. Az egyes bevételeknél a felosztásra vonatkozó megoldási lehetőségek ismertetésre kerülnek. 3.9.2.1

ADÓALAPOT NEM KÉPEZŐ BEVÉTEL

Az adóalapot nem képező bevételek egyik nagy csoportját azok alkotják, amelyek jogszabályok szerint nem képeznek adóalapot. Ilyen ma a bankkamat, a visszatérítendő és vissza nem térítendő támogatás, a biztosítótól kapott kártérítés, vagy nem tulajdonos által fizetett költségtérítés. Bankkamat. Felosztási javaslat: a pénzintézettől kapott kamatnak a jóváírás időpontjában a számlán lévő tulajdonosonként kimutatott - pénzösszeg arányában történő felosztása. Visszatérítendő és vissza nem térítendő támogatás. Felosztási javaslat tulajdoni hányad. Biztosító kártérítése. Felosztási javaslat: tulajdoni hányad. Költségtérítések. Felosztási javaslat: a költségtérítés jellege határozhatja meg. Költségtérítés például ha egy közös tulajdonú volt házmesteri lakásban lakó az általa felhasznált vízmennyiség után fizet átalányban, vagy vízmérő óra alapján víz-, csatornadíj költségtérítést a társasház felé. Ebben az esetben a tulajdoni hányad szerinti felosztás indokolt. Egyéb bevétel. Felosztási javaslat: általában tulajdoni hányad szerinti, de előfordulhat más felosztási lehetőség is az egyéb bevétel. jellegének megfelelően.


[email protected]

TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060


85


ADÓALAPOT KÉPEZŐ BEVÉTEL

Felosztási javaslat: tulajdoni hányad szerint. Az adóalapot képező bevételeket a fizetendő adó jogcíme szerint kell nyilvántartani. A társasháznak 20 % forrásadót kell fizetnie abban az esetben, ha nem kifizetőtől (pl. magánszemélytől) van adóköteles bevétele, vagy a kifizető valamilyen oknál fogva nem fizette be a forrásadót. Ez a bevétel egyúttal iparűzési adóalapot is képez. A másik típus a kifizetőtől származó bevétel, mely „csak” iparűzési adóalapot képez. A fentiek alapján tehát a társasházra jellemzően két csoportban kell az adóalapot képező bevételeket nyilvántartani: 1. Bérleti díj (forrásadó + IPA köteles) 2. Kifizetőktől (vállalkozóktól.) bérleti díjak (iparűzési adóalap) A társasházak adottságaiknál fogva jellemzően nem ÁFA kötelesek. 3.9.3

TARTALÉKSZÁMLÁKRÓL ÁTVEZETÉSEK ÜZEMELTETÉSI SZÁMLÁRA

Amennyiben a társasház az üzemeltetési számláról a korábbi időszakban tartalékot képzett és a tárgyidőszakban szükségessé válik ezen tartalékösszeg felhasználása részben, vagy egészben, akkor az úgynevezett tartalékszámlákról átvezetéssel (visszavezetéssel) az üzemeltetési számlán ez bevételként jelentkezik. A társasház, illetőleg tulajdonosok szempontjából, mint meglévő pénzeszköz, nyilván volt tartva, de a bankszámlák közötti pénzmozgást megfelelő módon rendezni kell. 3.9.4

TÁBLÁZAT A BEVÉTELEK ELSZÁMOLÁSÁHOZ

A következő oldalon az előző fejezetrészekben leírtak alapján szerkesztett táblázatot mutatunk be.




86

Elszámolás és költségvetési terv ÜZEMELTETÉSI SZÁMLA és pénztár

…...…..……..u. sz. TÁRSASHÁZ BEVÉTELEK 200... ÉVI ELSZÁMOLÁS ELTÉRÉ S TERV TÉNY

BEVÉTELEK

200... ÉVI KÖLTSÉGVETÉSI TERV tervezet SZÁMÍTÁS TERV

Tulajdonosi befizetések Közös költség hozzájárulás Közös költség hozzájárulás vízóra nélküliek Közös költség hozzájárulás vízórások Tartalékképzésre befizetés Külön befizetési kötelezettség Többlet közös költség hozzájárulás Közös költség tartozások befizetése Többlet közös költség tartozás befizetés Közös költség hozzájárulás bef. össz.: Tulajdonosi költségtérítések/egyéb befizetések Közös vízfogyasztás Illetékköltség Postaköltség Ügyvédi költség Tulajdonosi vízdíj tartozás Tulajdonosi csatornadíj tartozás Tulajdonost terhelő késedelmi kamat Egyéb befizetések Tulajdonosi költségtérítések/egyéb befizetések összesen: TULAJDONOSI BEFIZETÉSEK ÖSSZESEN: Más bevételek Adóalapot nem képező bevétel Bankkamat Visszatérítendő támogatás Vissza nem térítendő támogatás Biztosító kártérítés Költségtérítések Egyéb bevétel Adóalapot nem képező bevétel összesen: Adóalapot képező bevétel Bérleti díj (forrásadó + IPA köteles) Kifizetőktől (vállalk.) bérleti díjak (iparűzési adóalap) Egyéb (pl. helyi adók) Adóalapot képező bevétel összesen: MÁS BEVÉTELEK ÖSSZESEN: Tartalékszámlákról átvezetések üzemelt.szla-ra: Lekötött számláról Felújítási számláról Lakástakarékpénztárról TARTALÉKSZÁMLÁKRÓL ÁTVEZ. ÜZEMELT.SZLA-RA ÖSSZESEN:


[email protected]

TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060


87


BEVÉTELEK MINDÖSSZESEN:




88

3.10 KÖLTSÉGEK SZÁMBAVÉTELE, NYÍLVÁNTARTÁSA, ELSZÁMOLÁSA A társasházak esetében is különbséget kell tenni a különböző típusú kifizetések, azaz a költségek és kiadások között, mivel más módon kell kezelni ezeket a tételeket. Ezért szükség van e fogalmak meghatározására is. Költség alatt kell érteni alapvetően a fenntartásra (üzemeltetésre, karbantartásra és felújításra) fordított pénzeszközöket (összegeket). A társasházi törvény alkalmaz egy olyan fogalmi kategóriát, az úgynevezett költségnemet, ami nincs definiálva. A társasházi elszámolás és költségvetés megfelelő kialakítása igényli, hogy a költségnem mint fogalom, értelmezésre kerüljön, esetleg ehhez kapcsolódóan a költségfajták fogalma is. A költségnem körülírásánál a társasház sajátosságaiból kell kiindulni, és ennek egyik sarkalatos része az elszámolás és a költségvetés. Ezt, valamint a jelenlegi törvényi szabályozást figyelembe véve a költségnem alatt a társasházi költségek olyan csoportképzését kell érteni, amely az elszámolás és tervezés alapját is képezi. E szerint a következő költségnemek határozhatók meg: Közüzemi költségek Szolgáltatások Általános (ügyviteli és egyéb) költségek Hibaelhárítás Időszerű karbantartás Tervszerű karbantartás Felújítás Az egyes költségnemeken belül további célszerű csoportosítás végezhető a költségek vonatkozásában, s ezeket nevezhetjük költségfajtáknak. A társasházi törvény fenntartás alatt üzemeltetést, karbantartást és a felújítást érti. A továbbiakban ezen értelmezés mentén haladunk. 3.11 ÜZEMELTETÉSI KÖLTSÉGEK SZÁMBAVÉTELE, NYÍLVÁNTARTÁSA, ELSZÁMOLÁSA A társasházi törvény Üzemeltetés alatt a következőket érti: a közös tulajdon rendeltetésszerű használatához folyamatosan szükséges szolgáltatások ellátása, így a közüzemi szolgáltatások díjának kifizetése, a központi berendezések üzembentartói feladatainak ellátása, szükség esetén gondnoki, házfelügyelői, házmesteri szolgáltatások megszervezése, az intézőbizottság rendszeresítése esetén működésének biztosítása; A továbbiakban e fogalom meghatározást és a gyakorlati tapasztalatokat figyelembe véve kerülnek ismertetésre az egyes költségnemek és költségfajták. 3.11.1

KÖZÜZEMI KÖLTSÉGEK

3.11.1.1

ELEKTROMOS DÍJ

Az elektromos díj tervezése fogyasztási adatok alapján megvalósítható. Felosztási javaslat: tulajdoni hányad. 3.11.1.2

VÍZ- ÉS CSATORNADÍJ (VÍZÓRA NÉLKÜLIEK)

Felosztási javaslat:

a lakásokban mellékvízmérő-óra felszerelésével az egyedi fogyasztás mérhető. A vízóra nélküli tulajdonokra az úgynevezett arányosítással osztható fel a költség. A vízórával rendelkező tulajdonosoknak hozzá kell járulniuk a közös vízfogyasztáshoz, melyet a költségvetési terv tárgyalásakor a közgyűlésnek kell meghatározni. (általában fix összeg) A vízórával nem rendelkező tulajdonosok részére a közös vízfogyasztásra befizetett összeget az úgynevezett arányosítással kell felosztani. Tekintettel arra, hogy a fizetés szétválik két szolgáltatóra, ezért a nyilvántartást és elszámolást ennek megfelelően kell kialakítani. Az eddigi tapasztalatok és várható események szükségessé teszik, hogy a mellék-vízmérőórával kapcsolatos eljárási szabályok kidolgozásra és alkalmazásra kerüljenek.


[email protected]

TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060


89


A víz- csatornadíj tervezése és elszámolása

A költségtételek közül külön ki kell térni a víz- és csatornadíj elszámolással összefüggő problémákra. A probléma – általános – lényege, és alapvető kérdés, hogy miért tulajdoni hányad szerint történik az elszámolás, különösen akkor, ha valaki már felszereltetett, vagy fel kíván szereltetni vízórát. Nyilvánvalóan elsősorban azok kívánnak felszereltetni vízórát, ahol egyértelműen kevesebb a vízfogyasztás, mint ami a tulajdoni hányad arányában a tulajdonosra háruló költség. Más helyzetekben a kisfogyasztók azt szorgalmazzák (követelik), hogy a nagy vízfogyasztók (pl. fodrászok, borozók, presszók, stb.) szereltessenek fel vízórát. A Ttv. lehetővé teszi, hogy megfelelő döntés esetén más módon történjen a vízfogyasztás költségeinek visszaosztása. Az egyértelmű megoldást a mellékvízmérőórák felszerelés jelenti, mert közvetlen ösztönző lesz a takarékos vízfelhasználásra. (önkorlátozás és/vagy takarékos eszközök – pl. víztakarékos WC öblítő készülék felszerelés stb.) Problémát jelent az is, hogy a közös fogyasztás és esetleg a csőrepedések, (vagy hibás berendezések) miatt elfolyt víz díjának felosztása csak művi úton oldható meg, ami szintén érdekütközéseket okoz. A víz- csatornadíjak jelenlegi és jövőbeni árát is bekalkulálva minden tulajdonos előbb-utóbb eljut oda, hogy a vízóra felszerelés belátható időn belül megtérülő beruházás lesz számára. Természetesen a szűkös anyagi lehetőségek miatt a bevezetésre a fokozatosság elve alkalmazható és az adott társasház speciális műszaki-gazdasági helyzetét is figyelembe kell venni. (Pl.: hány strang van egy lakásban; van-e szükség belátható időn belül strangcserére; van-e lehetőség strang kiváltására; milyen erős anyagilag a társasház, stb.) Az elmúlt évek tapasztalatait figyelembe véve szükséges felhívni a figyelmet arra, hogy a mellékvízmérő-órák által mutatott, leolvasott összesített fogyasztás és a fővízmérő-óra által mutatott fogyasztás között aránytalanul magas különbség mutatkozhat. Ennek okai különbözőek lehetnek, melyek megszüntetésére, „enyhítésére” fel kell készülni, és az eljárási szabályokat az SZMSZ-ben rögzíteni szükséges, például az alábbiak szerint:  Ha a számla a mellék-vízmérőórára vonatkozóan fogyasztást nem tartalmaz, úgy kiegyenlítés előtt a közös képviselő kérjen a díjbeszedőtől vagy a szolgáltatótól tájékoztatást az okról.  Amennyiben a mellék-vízmérőóra meghibásodik, úgy a tulajdonos a tulajdoni hányada szerint viseli a költségeket.  A bekötési vízmérőkön mért vízfogyasztásból közös célú fogyasztásnak kell tekinteni az alábbiakat: takarításhoz, locsoláshoz felhasznált vízmennyiség, esetleges csőtörés okozta vízelfolyás. Ennek fizetése tulajdoni hányad alapján történik. Ennek az un. technikai vízdíjnak a mértékéről az évi költségvetési terv elfogadásakor a közgyűlés határoz.  Amennyiben a tulajdonostárs, vagy a Vízművek rt. a mellékvízmérőre vonatkozó közüzemi szerződést felmondja, a számlázás törlésének időpontjától szintén a mellékvízmérővel nem rendelkezők víz- és szennyvízelvezetési- díjhoz való hozzájárulását köteles fizetni.  A mindenkor érvényes kormányrendelet értelmében a mellékvízmérő fogyasztására vonatkozóan a Vízművek Rt-vel – a fogyasztás külön számlázása céljából, - a mellékvízórára közüzemi szerződést kötött tulajdonostársnak kötelező elvégeztetni saját költségükre a vízóra időszakos hitelesítését. 3.11.1.3

SZEMÉTSZÁLLÍTÁSI DÍJ

Felosztási javaslat: tulajdoni hányad szerint, megfelelő nyilvántartás esetén létszám szerinti visszaosztás is lehet. 3.11.1.4

KÉMÉNYSEPRÉSI DÍJ

Felosztási javaslat: tulajdoni hányad szerint. 3.11.1.5

TELEFON

Ma már egyre gyakrabban előfordul, hogy a társasháznak van önálló telefonvonala, de elszámolható a társasház érdekében felmerült telefonköltség is. Felosztási javaslat: tulajdoni hányad szerint. 3.11.1.6

GÁZ

Azokban a társasházakban, ahol „központi” fűtés valósul meg, ott a gázfogyasztás költségének felosztása eltérhet a tulajdoni hányad szerinti visszaosztástól. Ez ott fontos, ahol a belmagasságok nem azonosak. Felosztási javaslat: légköbméter, vagy tulajdoni hányad. Megjegyzés: a berendezés és a vezetékhálózat fenntartására vonatkozó költségeket más költségsorokon indokolt elszámolni.




90 3.11.2

SZOLGÁLTATÁSOK

3.11.2.1

ÉPÜLETBIZTOSÍTÁSI DÍJ

Felosztási javaslat: tulajdoni hányad. Megjegyzés: a biztosítás vonatkozhat csak a közös tulajdoni részre, ez azonban a tapasztalatok szerint a társasház szempontjából „nem gazdaságos”. A másik a gyakorlatban jellemző megoldás, hogy a lakások egészére kötnek épületbiztosítást, s ezen keresztül a közös tulajdonú rész is biztosításra kerül. Ehhez a megoldáshoz szükség van az SZMSZ-ben történő szabályozásra. 3.11.2.2

TAKARÍTÁSI DÍJ (SZÁMLÁS)

A társasházak tisztántartását jellemző módon vállalkozókkal oldják meg, akik számlát nyújtanak be. A költség nagysága és a számlázás miatt külön költségvetési soron célszerű szerepeltetni. Felosztási javaslat: tulajdoni hányad szerint. 3.11.2.3

KEZELÉSI/KÖZÖS KÉPVISELETI DÍJ (SZÁMLÁS)

Általában az úgynevezett „külsős” közös képviselők számlát nyújtanak be és ezért, valamint a költség nagysága miatt külön tételsoron célszerű szerepeltetni ezt a költséget. Felosztási javaslat: lehet tulajdoni hányad szerint, vagy lakás darabszámmal visszaosztva. 3.11.2.4

FOGLALKOZTATOTTAK DÍJA, KÖZTERHEI

Gyakran előfordul, hogy egyes feladatokat megbízási, esetleg alkalmazotti jogviszony (takarítás, házgondnoki szolgáltatás, liftkezelő, kertész, stb.), vagy tiszteletdíjas választott tisztségviselőként (tulajdonostárs közös képviselő, intézőbizottság) oldják meg a társasházak. Miután e megoldásnak adó és egyéb közteher vonzatai vannak, ezért nyilvántartásukat ennek megfelelően kell kialakítani. Felosztási javaslat: a tevékenység jellegének megfelelően tulajdoni hányad, vagy lakás darabszámmal visszaosztva. 3.11.2.5

EGYÉB SZOLGÁLTATÁSOK

A társasház esetenként egyéb szolgáltatásokat is igénybe vehet, és ezt külön tételsorban célszerű szerepeltetni. Ilyen lehet például a kártevőirtás, kertészeti munkák (metszés, permetezés), stb. Felosztási javaslat: általában tulajdoni hányad. 3.11.3

ÁLTALÁNOS (ÜGYVITELI ÉS EGYÉB) KÖLTSÉGEK

Az általános költségek alatt alapvetően az ügyviteli (adminisztrációs) tevékenységhez és egyéb általában a társasház költségvetésében kisebb jelentőséggel bíró költségeket kell érteni. Ezeket a költségeket előfordulási gyakoriságukat és nagyságukat is figyelembe véve célszerű csoportosítani, például az alábbiak szerint: Postaköltség (levelezés) Sokszorosítás Nyomtatványok, irodaszer Befizetési csekk Terembérlet Bankköltség, fiókbérlet Anyagok (takarítószer, festék, égő, útszóró só, stb.) Egyéb költségek Felosztási javaslat: általában tulajdoni hányad szerinti, de a társasház dönthet úgy, hogy egyes költségeket (például postaköltség, befizetési csekk) egyedileg felszámítja a tulajdonosok felé.


[email protected]

TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060


91


3.11.4

TÁBLÁZAT AZ ÜZEMELTETÉSI KÖLTSÉGEK ELSZÁMOLÁSÁHOZ


…...…..……..u. sz. TÁRSASHÁZ

ÜZEMELTETÉSI KÖLTSÉGEK 200... ÉVI ELSZÁMOLÁS MEGNEVEZÉS

ELTÉRÉS TERV

TÉNY

200... ÉVI KÖLTSÉGVETÉSI TERV tervezet Visszaos SZÁMÍTÁS TERV ztás alapja

Közüzemi költségek Elektromos díj Vízdíj (vízóra nélküliek) Csatornadíj (vízóra nélküliek) Szemétszállítási díj Kéményseprési díj Telefon Gázdíj Közüzemi költségek összesen: Szolgáltatások Épületbiztosítási díj Takarítási díj (számlás) Kezelési/közös képviseleti díj (számlás) Foglalk. díja, közterhei Egyéb szolgáltatások Szolgáltatások összesen: Általános (ügyviteli és egyéb) költségek Postaköltség (levelezés) Sokszorosítás Nyomtatványok, irodaszer Befizetési csekk Terembérlet Bankköltség, fiókbérlet Anyagok (takarítószer, festék, égő, útszóró só, stb.) Egyéb költségek Általános (ügyviteli és egyéb) költségek összesen: ÜZEMELTETÉSI KÖLTSÉGEK ÖSSZESEN:




92

3.12

KARBANTARTÁSI, FELÚJÍTÁSI KÖLTSÉGEK SZÁMBAVÉTELE, NYÍLVÁNTARTÁSA, ELSZÁMOLÁSA

3.12.1

KARBANTARTÁSI KÖLTSÉGEK

A társasházi törvény a Karbantartás alatt a következőket érti: a közös tulajdonban lévő ingatlan állagának és rendeltetésszerű használhatóságának biztosítása érdekében szükséges, a tulajdonosok közösségét terhelő megelőző és felújításnak nem minősülő javítási munkák elvégzése, illetőleg egyes közösségi berendezések cseréje. A karbantartás lehet: hibaelhárítás, időszerű karbantartás és tervszerű karbantartás. 3.12.1.1

HIBAELHÁRÍTÁSOK

A társasházi törvény szerint hibaelhárítás az, amely az életveszélyt okozó, továbbá az épület állagát károsító és rendeltetésszerű használatát lényegesen akadályozó, azonnali beavatkozást igénylő hibák és hiányosságok haladéktalan eseti megszüntetésére irányul. A hibaelhárítások csoport képzését (költségfajtáit) a gyakorlatban leginkább előforduló meghibásodások alkothatják, figyelembe véve a költség nagyságát és a felesleges részletezettséget. Példa költségfajták kialakítására: Nyomóvezeték Szennyvíz csatorna Elektromos Tető Bádogos munka Üvegezés Kaputelefon Lakatosmunkák Helyreáll. munkák (kőműves, festés) Szakértői vélemény Egyéb hibaelhárítások 3.12.1.2

IDŐSZERŰ KARBANTARTÁSOK

A társasházi törvény szerint időszerű karbantartás az, amely az épület állagát veszélyeztető, de rendeltetésszerű használhatóságát lényegesen nem akadályozó azonnali beavatkozást nem igénylő hibáknak és hiányosságoknak eseti vagy az épületen elvégzendő egyéb javítási munkákkal együtt, de az észleléstől számítva legkésőbb hat hónapon belüli megszüntetésére irányul. 3.12.1.3

TERVSZERŰ KARBANTARTÁSOK (TMK) ÉS ELLENŐRZÉSEK

A társasházi törvény szerint tervszerű karbantartás az, amely az épület állagának és rendeltetésszerű használhatóságának biztosítása érdekében végzendő rendszeres állagmegóvási munkára irányul. (pl. lift, gázkazán) Itt lehet nyilvántartani a rendszeresen elvégzendő műszaki ellenőrzéseket is. 3.12.2

FELÚJÍTÁSI KÖLTSÉGEK

A társasházi törvény szerint felújítás: az ingatlan egészére, illetőleg egy vagy több főszerkezetére kiterjedő, időszakonként szükségessé váló olyan általános javítási építési- szerelési munkák végzése, amelyek az eredeti műszaki állapotot – megközelítőleg vagy teljesen - visszaállítják, illetőleg az eredeti használhatóságot, üzembiztonságot az egyes szerkezetek, berendezések kicserélésével vagy az eredetitől eltérő kialakításával növelik. A felújítás lehet: a.) teljes felújítás: a műszaki állapot alapján szükséges, az ingatlan egészére kiterjedő külső- belső javítási munkák elvégzése, b.) részleges felújítás: az épület legalább egy főszerkezetére kiterjedő, teljes felújításnak nem minősülő, de abba belátható időn belül beilleszthető általános javítási munkák elvégzése, c.) korszerűsítés: a központi fűtő- és melegvíz-szolgáltató berendezésnek, az energiaracionalizálással, illetőleg a levegő tisztaság-védelemmel összefüggő átalakítása vagy kicserélése.


[email protected]

TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060


93


3.12.3

TÁBLÁZAT A KARBANTARTÁSI ÉS FELÚJÍTÁSI KÖLTSÉGEK ELSZÁMOLÁSÁHOZ



KARBANTARTÁSI – FELÚJÍTÁSI KÖLTSÉGEK 200... ÉVI ELSZÁMOLÁS ELTÉRÉS

MEGNEVEZÉS TERV

TÉNY

200... ÉVI KÖLTSÉGVETÉSI TERV tervezet Visszaos SZÁMÍTÁS TERV ztás alapja

Áthozat Üzemeltetési költségek összesen: Karbantartási költségek Hibaelhárítások Nyomóvezeték Szennyvíz csatorna Elektromos Tető Bádogos munka Üvegezés Kaputelefon Lakatosmunkák Helyreáll. Munkák (kőműves, festés) Szakértői vélemény Egyéb hibaelhárítások Hibaelhárítások összesen: Időszerű karbantartások

Időszerű karbantartások összesen Tervszerű karbantartások (TMK) és ellenőrzések Lift Gázkazán Tervszerű karbantartások összesen: Karbantartások összesen Felújítási költségek

Felújítási költségek összesen: Karbantartások-felújítások összesen FENNTARTÁSI KÖLTSÉGEK ÖSSZESEN:




94

3.13 KIADÁSOK SZÁMBAVÉTELE, NYÍLVÁNTARTÁSA, ELSZÁMOLÁSA A kiadások olyan típusú ráfordítások, amelyek egy része nem a társasház fenntartásához, felújításához kapcsolódnak, mint például az adóköteles bevételek után fizetendő adók, vagy az üzemeltetési számlán lévő összeget ugyan csökkentő és e szempontból kiadásnak számító tartalékcélú átvezetések. A kiadások másik része ugyan kötődik a fenntartáshoz, felújításhoz, de ezt a társasház „megelőlegezte”, és a tulajdonosoktól követeli, vagy a társasház kapott visszatérítendő támogatást, hitelt és ezt törleszteni kell a későbbiek folyamán. 3.13.1

KÖVETELÉSEK, KÖTELEZETTSÉGEK

A követelések-kötelezettségek fogalompáros a társasház, ezen belül az elszámolás-tervezés szempontjából kerülhetnek meghatározásra: A követelések olyan pénzkifizetések elszámolására szolgál, melyek a társasház, illetőleg az üzemeltetési számla szempontjából nem tekinthetők végleges kiadásoknak. (tulajdonosokat terhelő kiadások, átvezetések tartalék számlára) Kötelezettségek az olyan pénzbevételek nyilvántartását szolgálja, melyeket a társasház ugyan megkapott de azt részben vagy egészben visszafizetési kötelezettség terheli (visszatérítendő támogatások, hitelek, adók), illetve az olyan pénzkészletek kimutatására, melyek ugyan a társasháznál vannak de azok nem tekinthetők sajátjának, mivel azok bevételezésekor fizetési kötelezettség tartozás keletkezik. 3.13.1.1

TULAJDONOSOKAT TERHELŐ (KÖZÖS KÖLTSÉGET NEM KÉPEZŐ) KIADÁSOK

Indokolt az SZMSZ-ben azt is rögzíteni, hogy melyek azok a kiadások, amelyek nem képezik a közös költség részét. Ez adott esetben érinti az elszámolást is:     

Külön tulajdoni rész meghibásodása elhárításának - a társasház által kifizetett - költsége. Egyedileg igényelt másolás költsége. Hibaelhárítás utáni helyreállítás költsége, amennyiben a biztosítási díjat az érintett kívánja felvenni. Részben, vagy kizárólagosan használt közös tulajdont képező lépcsőházi ajtók fenntartásának költségei (pl.: zárak) A tulajdonost terhelő egyéb kiadások (ügyvédi költség, postaköltség, eljárási illeték, stb.).

A tulajdonosokat terhelik azok a kiadások, melyeket alapvetően a tulajdonos okoz azzal, hogy nem teljesíti befizetési kötelezettségeit és ennek „behajtása” pénzbe kerül (illeték, ügyvédi díj, végrehajtási díj), vagy a tulajdonos egyéb „cselekedete” (postán adja fel a csekket, nem olvasták le a mellékvízmérő órát, stb) okoz többlet kiadást a társasháznak: Postai közreműködői díj Illeték Ügyvédi díj Végrehajtási díj Kifizetetlen tulajdonost terhelő vízdíj Kifizetetlen tulajdonost terhelő csatornadíj Egyéb tulajdonost terhelő kiadások A tulajdonosokat terhelő kiadás, mint követelés „ellentétesen” megjelenik a tulajdonosoknál, illetőleg a bevételi oldalon (tulajdonosi költségtérítések/egyéb befizetések) is. 3.13.1.2

VISSZATÉRÍTENDŐ TÁMOGATÁSOK, HITELEK TÖRLESZTÉSE

A társasházak pályázat utján felújításhoz olyan támogatást kaphatnak, amelyet vissza kell fizetni. A pénz felújításra elköltésre kerül és ez, mint kötelezettség a társasházat, illetőleg a tulajdonosokat terheli. A fedezetét a visszafizetés időtartama alatt biztosítani kell, s ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy évente a közös költség előleg részeként a befizetési szükségletet tulajdonosonként meg kell állapítani (be kell tervezni),és „természetesen” be is kell fizetni. Hasonló a helyzet hitelfelvételnél is, már amennyiben lesz a társasháznak lehetősége erre. 3.13.1.3

ADÓ KÖTELEZETTSÉGEK

Amennyiben a társasház bérbe ad területet, akkor adóköteles bevétele lesz. Ez az adókötelezettség több címen (SZJA, IPA, ÁFA) is jelentkezhet és bevallási kötelezettsége is lesz a társasháznak. A jelenleg kialakított szabályok szerint a társasháznak az SZJA befizetési kötelezettsége akkor keletkezik, ha nem „kifizetőtől” származó bevétele van. Ha kifizetőtől származó bevétele van és a bérbevevő a 20 %-kal csökkentett összeget utalta át (+év végén kiadta az igazolást a befizetésről), a társasház ezen bevétele is iparűzési adóalapot képez. A társasházakra nem jellemző az ÁFA kötelezettség. Az adókötelezettségre vonatkozó társasházi nyilvántartást a fentiekben leírtak szerint kell kialakítani.


[email protected]

TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060


95


RENDES GAZDÁLKODÁS KÖRÉT MEGHALADÓ KIADÁSOK

A társasházi törvény szerint a Rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások: az állagvédelmet meghaladó, a fenntartás, felújítás és korszerűsítés körébe nem tartozó olyan munkálattal összefüggő kiadások, amelyek jellemzően az épületbővítésével, vagy új épület létesítésével járnak. Ezt a meghatározást gyakran úgy értelmezik, mintha a közgyűlés által elfogadott költségvetési terven kívüli költségekről lenne szó. Előfordult olyan eset is, amikor egy közös tulajdonú mosdó-wc helyiséget akartak átalakítani „kuka” tároló helyiséggé és ez egyes tulajdonosok szerint rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásnak minősül. 3.13.3

ÜZEMELTETÉSI SZÁMLÁRÓL ÁTVEZETÉSEK TARTALÉKSZÁMLÁKRA (A TARTALÉKKÉPZÉS RENDJE)

Az úgynevezett tartalékszámlákra (felújítási számla, lekötött számla, lakástakarékpénztár) való átvezetés az üzemeltetési számla, vagyis a társasház szempontjából nem tekinthetők végleges kiadásoknak, viszont a társasház, illetőleg a tulajdonosok meglévő pénzeszközeként kell nyilvántartani. A társasháznál a tartalékképzés többféleképpen megvalósulhat. Tekintettel arra, hogy a „felújítási alapképzés” kötött fogalommá vált, miután pénzügyminisztériumi rendelet alapján került alkalmazásra, ezért az egyes tartalékképzési módszerekkel külön célszerű foglalkozni. 3.13.3.1

FELÚJÍTÁSI ALAPKÉPZÉS

A felújítási alapképzésre vonatkozó szabályozás a társasházi törvény előtt készült alapító okiratokban is megjelent vagy lehetőségként, vagy kötelezettségként. Alapító okiratbeli példa: A közös tulajdonban álló épületrészekkel és telekkel kapcsolatos felújítási munkák költségeinek fedezetére a tulajdonostársak kötelesek felújítási alapot képezni. A felújítási alap mértékét, a befizetendő összegek nagyságát - a közös képviselő (intéző bizottság) által évente készítendő és a közgyűlés által elfogadott költségvetés alapján - a tulajdonostársak közgyűlése állapítja meg. A felújítási alap pénzeszközeit az alábbi munkák költségeire lehet felhasználni: a) a lakóház rendeltetésszerű használatával összefüggő, időszakonként műszakilag szükségessé váló minden olyan javításra, amely − a lakóház elhasználódott állapotának helyreállítását, illetőleg eredeti használhatóságának vagy üzembiztonságának elérését az egyes épületszerkezetek és központi berendezések felújításával, átalakításával vagy kicserélésével biztosítja, − az egyes épületszerkezetek hibáinak megelőzését vagy legkedvezőbb élettartamának elérését segíti elő. b) a lakóház rendeltetésszerű használhatóságának vagy gazdaságos üzemben tartásának növelését eredményező mindennemű korszerűsítésére, átalakítására c) az építésügyi hatóságok által a társasházközösség terhére elrendelt építési munkák, továbbá a közüzemi szolgáltatások feltételeinek megváltoztatása miatt szükséges korszerűsítésre, átalakításra, és beszerzésre d) a társasház közgyűlése által tételesen jóváhagyott minden egyéb, a lakóház állagának helyreállítását szolgáló munkára. A fent nem említett lakóház fenntartási munkák üzemeltetési és karbantartási munkáknak minősülnek, ezek költségének fedezetére a felújítási alap pénzeszközei nem használhatók fel. 3.13.3.2

FELÚJÍTÁSI CÉLÚ TARTALÉKKÉPZÉS

A társasháznál közgyűlési határozattal, vagy a gazdálkodás alapján képződhetnek tartalékpénzek, amelyeket a nagyobb kamat érdekében is elkülönített lekötött számlán tarthatnak. Az erre vonatkozó eljárási szabályokat az SZMSZ-ben vagy a társasház ügyrendjében lehet szabályozni, például a következők szerint: A képződő tartalékokat minimum 31 napos, folyamatosan megújítható lekötött számlára kell átvezetni. A külön befizetést elkülönülten kell vezetni, amennyiben az karbantartás-felújítási vagy korszerűsítési munkákra vonatkozik.




96 3.13.3.3

A TULAJDONOSONKÉNTI TARTALÉKÖSSZEG NAGYSÁGÁVAL KAPCSOLATOS RENDELKEZÉS

Az üzemeltetési, felújítási és/vagy lekötött számlán lévő összegnek megfelelően a tulajdonosoknak minimálisan a tulajdoni hányaduknak megfelelő tartalék összeggel kell rendelkeznie. Azt a tulajdonost, aki ezzel nem rendelkezik, a közös képviselő (az intéző bizottság elnöke) - a tárgyév zárását követően - köteles felszólítani a tartalékhiány befizetésére. (Alternatíva: Ezen számlákon kell vezetni az adott számlán jóváírt bankkamatot) A tartalékhiány összegét úgy kell kiszámítani, hogy az üzemeltetési, a lekötött és/vagy felújítási számlán lévő összeg 1 %-nak megfelelő összeget be kell szorozni a tulajdonos tulajdoni hányadával és ezt ki kell vonni a számlá(ko)n lévő összegből. Ha az eredmény negatív, akkor ez az összeg a tartalékhiány. A tartalékhiány befizetésekor, illetőleg év végén "technikai" átvezetést kell végrehajtani a tartalékpénzeket tartalmazó számlák és az üzemeltetési számla között. 3.13.3.4

KÖZPONTI FŰTÉS ESETÉN A TARTALÉKKÉPZÉS ELŐÍRÁSA

Ez a szabályozás a fűtés és a kifizetési kötelezettség szezonalitását és a társasház gazdálkodási biztonságát veszi figyelembe. Az év eleji fűtési számlák kiegyenlítésére a megelőző hónapokban felhalmozott tartalékot év végén el kell különíteni.


[email protected]

TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060


97


TÁBLÁZAT A KIADÁSOK ELSZÁMOLÁSÁHOZ



KIADÁSOK 200... ÉVI ELSZÁMOLÁS ELTÉRÉS TERV TÉNY

MEGNEVEZÉS

200... ÉVI KÖLTSÉGVETÉSI TERV tervezet Visszaosz SZÁMÍTÁS TERV tás alapja

Áthozat Fenntartási, felújítási költségek összesen: Követelések – kötelezettségek Tulajdonosokat érintő kiadások Illeték Postai közreműködői díj Ügyvédi díj Végrehajtási díj Kifizetetlen tulajdonost terhelő vízdíj Kifizetetlen tulajdonost terhelő csatornadíj Tulajdonosokat érintő kiadások összesen: Visszatérítendő támogatások, hitelek törlesztése:

Visszatérítendő támogatások, hitelek törlesztése összesen: Adó kötelezettségek SZJA forrásadó Iparűzési adó Építményadó Adó kötelezettségek összesen: Rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás

Rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás összesen: KIADÁSOK ÖSSZESEN: Fenntartási-, felújítási költségek és kiadások összesen ÜZEMELTETÉSI SZÁMLÁRÓL ÁTVEZETÉSEK TARTALÉKSZÁMLÁKRA Felújítási számlára Lekötött számlára Lakástakarékpénztárra (LTP) ÜZEMELTETÉSI SZÁMLÁRÓL ÁTVEZETÉSEK TARTALÉKSZÁMLÁKRA ÖSSZESEN: FENNTARTÁSI-, FELÚJÍTÁSI KÖLTSÉGEK, KIADÁSOK, ÁTVEZETÉSEK MINDÖSSZESEN:




98

3.14 ZÁRÓ EGYENLEGEK A PÉNZKÉSZLETEK KEZELÉSI HELYE SZERINT A társasházi törvény – helyesen – előírja, hogy az éves elszámoláskor be kell mutatni a bevételek és kiadások különbségének záró egyenlegét. Ehhez szükség van számlánkénti vezetésre és olyan összegző kimutatásra, amely a számlák közötti és azon belüli gazdasági eseményeket összefüggéseiben is bemutatja, például az alábbiak szerint: Üzemeltetési számla és pénztár 1. Nyitó egyenleg 2. Bevételek 3. Költségek, kiadások Záró egyenleg (1+2-3) Felújítási számla 1. Nyitó egyenleg 2. Tartalékképzés üzemeltetési számláról átv. 3. Bankkamat 4. Bankköltség 5. Üzemeltetési/lekötött számlára visszavez. Záró egyeneleg (1+2+3-4-5) Lekötött számla / lakástakarékpénztár (LTP) 1. Nyitó egyenleg 2. Tartalékképzés: üzemelt/felújítási számláról átv. 3. Bankkamat 4. Bankköltség 5. Üzemeltetési számlára visszavezetés Záró egyenleg (1+2+3-4-5) Mindösszesen záró egyenleg


[email protected]

TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060


99


3.14.1

ÖSSZESÍTŐ TÁBLÁZAT KIMUTATÁSA

ELSZÁMOLÁSHOZ

ÉS

KÖLTSÉGVETÉSI

TERVHEZ

–

ZÁRÓ

EGYENLEGEK

Elszámolás és költségvetési terv …...…..……..u. sz. TÁRSASHÁZ ÜZEMELTETÉSI SZÁMLA és pénztár FŐ ÖSSZESÍTŐ ZÁRÓEGYENLEGEKKEL 200... ÉVI 200... ÉVI Megjegyzé ELSZÁMOLÁS MEGNEVEZÉS ELTÉRÉS TERV tervezet s TERV TÉNY BEVÉTELEK Közös költség hozzájárulás befizetések Tulajdonosi költségtérítések/egyéb befiz. Adóalapot nem képező bevételek Adóalapot képező bevételek Tartalékszámlákról átvezetések üz.szla-ra BEVÉTELEK ÖSSZESEN: KÖLTSÉGEK, KIADÁSOK Közüzemi költségek Szolgáltatások Általános (ügyviteli és egyéb) költségek Tervszerű karbantartások (TMK) és ellenőrzések Időszerű karbantartások Hibaelhárítások Felújítási költségek Tulajdonosokat terhelő kiadások Visszatérítendő támogatások, hitelek törlesztése Adó és közteher kötelezettségek Rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás Átvezetések tartalékszámlára KÖLTSÉGEK, KIADÁSOK ÖSSZESEN: ZÁRÓEGYENLEGEK A PÉNZKÉSZLETEK KEZELÉSI HELYE SZERINT 200... ÉVI 200... ÉVI Megjegyzé ELSZÁMOLÁS MEGNEVEZÉS ELTÉRÉS TERV tervezet s TERV TÉNY ÜZEMELTETÉSI SZÁMLA ÉS PÉNZTÁR 1. Nyitó egyenleg 2. Bevételek 3. Költségek, kiadások Záróegyenleg (1+2-3) FELÚJÍTÁSI SZÁMLA 1. Nyitó egyenleg 2. Tartalékképzés üzemeltetési számláról átv. 3. Bankkamat 4. Bankköltség 5. Üzemeltetési/lekötött számlára visszavez. Záróegyenleg (1+2+3-4-5) LEKÖTÖTT SZÁMLA / LTP 1. Nyitó egyenleg 2. Tartalékképzés üzemelt / felúj. számláról átv. 3. Bankkamat 4. Bankköltség 5. Üzemeltetési számlára visszavezetés Záróegyenleg (1+2+3-4-5) MINDÖSSZESEN ZÁRÓ EGYENLEGEK:




100

3.15 TÁBLÁZATOK A RÉSZLETEZŐ NYILVÁNTARTÁSOKHOZ A részletező nyilvántartások kialakításának szempontjait az előző fejezetrészek tartalmazzák. A továbbiakban néhány ezek alapján szerkesztett táblázat kerül bemutatásra. 200 . évi Tulajdonosonkénti elszámolás ………………………….sz. TÁRSASHÁZ LISTÁS ÖSSZESÍTŐ A BEVÉTELEKRŐL ÜZEMELTETÉSI SZÁMLA és pénztár Tulajd. Adóalap Átvezet Közös Adóalap Ktsg. . nem tart. Sor- Alb. Tulajdonos neve Em. költs. . képező Összese térítések képező Számlszám szám ajtó. hozzájár. bevétele n /egyéb bevétele ról befizetés k befiz. k

Magántulajdonosok összesen: Önkormányzat összesen: Mindösszesen: 200 . évi Tulajdonosonkénti elszámolás ………………………….sz. TÁRSASHÁZ LISTÁS ÖSSZESÍTŐ A KÖLTSÉGEKRŐL, KIADÁSOKRÓL ÜZEMELTETÉSI SZÁMLA és pénztár Hányad Albetét Alb. m2 szerint Egyedi SorTulajdonos neve Em. szerint szerint Szá visszaosztv visszaosztá Összesen szám ajtó. visszaosztv visszaosztv m a s a a

Magántulajdonosok összesen: Önkormányzat összesen: Mindösszesen: Miután lényeges kérdés két fajta „speciális” (tulajdonosi, számvizsgáló bizottsági) ellenőrzéshez megfelelő táblázat biztosítása, a következő minták erre vonatkoznak. Tulajdonosoknak kiküldendő tábla a befizetéseik ellenőrzésére: BEFIZETÉSEK NYILVÁNTARTÁSA (….. év) HAVI BONTÁS BEFIZETŐ ÖSSZESEN ADATAI I. II. III. IV. V. VI. VII. VIII. IX. X. XI. XII.


[email protected]

TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060


101


Pénzforgalmi tábla ………………………. FORGALOM Számla: ……………………………… KIVONAT

KIVONAT

SZÁMA

DÁTUMA

PARTNER MEGNEVEZÉ SE

NAPLÓ AZONOSÍT Ó

NYITÓ EGYENLEG

BEFOLYT

KIFIZETETT

ÖSSZEG

ÖSSZEG

ZÁRÓ EGYENLEG

GAZDASÁGI ESEMÉNY MEGNEVEZÉ SE

Mint látható, a részletező táblázatok az összegző táblák megfelelő kibontását jelentik. Ezt a logikát követve lehet a szükséges „mennyiségű” „nyilvántartó-elszámoló” táblákat megtervezni, megszerkeszteni.(pl. listás összesítő az átvezetésekről, listás nyilvántartás a befizetési kötelezettségekről és teljesítéséről, listás nyilvántartás költségnemenként és a visszaosztási szabályok szerint, vagy egyedi nyilvántartásként a kompenzáció, illetőleg a mellékvízmérő-órások, stb).




102

3.16 AZ ELLENŐRZÉS SZABÁLYAI Az SZMSZ-ben indokolt az alapvető ellenőrzési jogköröket rögzíteni annak érdekében, hogy egyrészt ezek érdemiek és hatékonyak, másrészt a „felesleges” viták megelőzhetőek legyenek, harmadrészt pedig követni kell azt az elvet, hogy aki ellenőriz, az a szükséges információk birtokában legyen. A társasház tulajdonosai, illetve a számvizsgáló bizottság az SZMSZ-ben meghatározott ellenőrzési jogkörrel rendelkeznek, míg a közgyűlés az ellenőrzések tapasztalatait megismerve dönt. 3.16.1

A TULAJDONOSOK ELLENŐRZÉSI JOGKÖRE

Az SZMSZ alapján a tulajdonosok ellenőrzési jogköre az általuk történt befizetések és kötelezettség – csökkentések (kompenzáció, mellék vízmérőóra, stb.) összegének az elszámolásban való helyes, a tényeknek megfelelő rögzítése, ellenőrzésére terjedhet ki. A tulajdonosok a tárgyévet követő hónap 31-ig kézhez kapott táblázat alapján ellenőrizhetik, hogy befizetéseik beérkeztek-e a bankszámlára és az adatrögzítés megfelelően történt-e. Tulajdonosoknak kiküldendő tábla a befizetéseik ellenőrzésére BEFIZETÉSEK NYILVÁNTARTÁSA HAVI BONTÁS BEFIZETŐ ÖSSZESEN ADATAI I. II. III. IV. V. VI. VII. VIII. IX. X. XI. XII.

Ha eltérést tapasztalnak, úgy még a közgyűlés összehívása előtt a közös képviselővel egyeztethetnek, aki a szükséges korrekciót elvégezteti. A közös képviselő a kiküldő levélben az esetleges észrevételek határidejét 8 napban határozza meg. Ezt követően az SZVB véleményének ismeretében az elszámolás lezárható, a közgyűlés összehívható. A tulajdonosok év közben abban az esetben egyeztet(het)nek a közös képviselővel, ha fizetési felszólítást, fizetési meghagyást, stb. kaptak. A társasházi törvény tervezetéhez csatolt indokolás a következőket tartalmazza: Annak érdekében, hogy a számvizsgáló bizottsággal nem rendelkező társasházak közössége is ellenőrizze a közös képviselő ügyintézését, a törvény felhatalmazást ad a tulajdonostársaknak, hogy a szervezeti-működési szabályzatban a közösség által felhatalmazott tulajdonostárs lássa el az ellenőrzési feladatokat. Tulajdonos ellenőrzési jogkörének speciális esete: Amennyiben az elszámolással összefüggésben a számvizsgáló bizottság véleménye nem áll rendelkezésre, nem építhető be a döntés-előkészítő jegyzőkönyvtervezetbe, úgy a közös képviselő az értékelési szempontok alapján köteles beszámolni és a teljes elszámolás anyagát megküldeni a tulajdonosoknak. Ebben az esetben a meghívót s mellékleteit legalább 20 nappal korábban meg kell küldeni a tulajdonosoknak. A tulajdonostársak közül az elsőként jelentkező jogosult legkésőbb a közgyűlés napját megelőző 10 munkanappal a teljes ellenőrzést lebonyolítani és a közgyűlésnek a tapasztalatairól beszámolni. Vannak olyan tapasztalatok is, hogy a tulajdonosok igénye és a közös képviselet vállalása alapján a tulajdonosok előre megbeszélt időpontban ügyfélfogadási időben betekinthetnek a társasház irataiba. Ezt a megoldást az SZMSZ szabályozhatja azzal, hogy az igények szerinti időráfordítással kapcsolatos esetleges anyagi terheket megállapodás szerint a társasháznak vállalnia kell. Továbbá a működési biztonság érdekében szabályozni kell, hogy a betekintés csak informálódásra jogosítja fel a tulajdonostársat. Ha a tulajdonostárs úgy ítéli meg, hogy a tájékozódása alapján valamilyen intézkedésre van szükség, úgy amennyiben működik a számvizsgáló bizottsághoz, vagy a társasházi törvény alapján kialakított szabályok szerint eljárva a közgyűléshez fordulhat. A tulajdonosok, illetve a számvizsgáló bizottság (elnöke, tagjai) nem adhatnak utasítást, feladatot, megbízást a közös képviselőnek. Az ellenőrzések tapasztalataira fel kell hívni közös képviselő figyelmét és amennyiben a jogosnak vélt intézkedést elmulasztja, úgy a közgyűléshez fordulhatnak.


[email protected]

TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060


103


A SZÁMVIZSGÁLÓ BIZOTTSÁG SZEREPE

Összefoglalóan azt kell látni, hogy a számvizsgáló bizottság ellenőrző funkciót tölt be, alapvetően véleményezési javaslattételi jogköre van. Meghatározott kérdéskörökben a társasházi törvény vagy a szervezeti- működési szabályzat felhatalmazása alapján intézkedési- döntési jogkörrel rendelkezik. Ez utóbbi is azonban az ellenőrző funkciójához kapcsolódhat. Az új Ttv. ezt megerősítette annak a szabálynak a beépítésével, miszerint az SZVB „jogkörében” járhat el. A számvizsgáló bizottság működésével kapcsolatban egyebekben két szélsőséges esettel találkozhatunk: − Nem vállalja senki a társasházban a számvizsgáló bizottság tagjaként való közreműködést, vagy ha vállalják, akkor formálisnak tekintik. − A számvizsgáló bizottság egyes tagjai utasítás jelleggel közlik a közös képviselővel, hogy szerintük mit kell /kellene tennie. Adott esetben intézkednek is a közös képviselő megkérdezése, vagy értesítése nélkül majd a „számlát” benyújtják. Ha „külsős”, vagy tulajdonostárs (egy személyben) a közös képviselő, akkor célszerű számvizsgáló bizottság működtetése még a 25 lakásnál kevesebb számú társasháznál is. Ez nemcsak azért szükséges, hogy a gazdálkodást ellenőrizze, - és ezzel is elősegítse az esetleges hibák kijavítását – hanem fontos kérdésekben konzultációs partnere lehet a közös képviselőnek. Tehát egyrészt bővebb funkciót láthat el, mint ahogy az a törvényben tételesen szerepel, másrészt tisztán kell látni, hogy hatáskörét a számvizsgáló bizottság nem lépheti túl. A hatáskör túllépésére példa a banki aláírási jog megadása, mert ebben az esetben a számvizsgáló bizottság tagjai óhatatlanul közös képviselővé válnak és ennek megfelelő felelősség terheli őket. A bankok nem vizsgálhatják érvényes közgyűlési határozat birtokában ezt a helyzetet, így elfogadják a közgyűlési határozat rendelkezését. Ebben az esetben az az összeférhetetlen helyzet áll elő, hogy saját magát ellenőrzi a számvizsgáló bizottság. Az sem jó, ha a számvizsgáló bizottság tevékenysége során „átcsúszik” a közgyűlés, vagy a közös képviselő hatáskörébe. Ez funkció keveredéshez vezet, a felelősség kevésbé tisztázható és nem érvényesülhet egyértelműen az SZVB ellenőrző funkciója. A „társasházi szakmai” ellenőrzés biztosítása érdekében szakember is bevonható az SZVB munkájának elősegítésére. (Megjegyzés: nem könyvvizsgálói szakmai ellenőrzésről van szó!). A számvizsgáló bizottság feladat- és hatásköre szintén nincs megfelelően részletezve Ttv.-ben, ezért a gyakorlatban számtalan félreértésre – félreértelmezésre ad okot. Így például a banknál számvizsgáló bizottsági tagok is aláírnak, vagy utasítási jelleggel lépnek fel a közös képviselővel szemben. Mindezekért tehát részletesebb szabályozásra van szükség, beleértve a számvizsgáló bizottság, illetőleg tagjai felelősségi kérdését illetően is.




104

3.17

A KÖZGYŰLÉS MŰKÖDÉSI SZABÁLYAI

3.17.1

A KÖZGYŰLÉS EREDMÉNYES MŰKÖDÉSE

Ahhoz, hogy a közgyűlés eredményesen működjön, a tulajdonosoknak – a társasház működésével kapcsolatos alapismereteken túl – nyilvánvalóan időben szükségük van mindazon információkra, amelyek az adott kérdésben a megalapozott döntést lehetővé teszik. Tehát a közgyűléssel kapcsolatos formai (alaki) szabályok betartásán túl különböző módszerek alkalmazásával jó döntés előkészítést kell végezni és ennek alapján javaslatot tenni a tulajdonos közösségnek a határozat hozatalra. Az információ biztosítás eszköze lehet például egy megfelelő módon szerkesztett írásos előterjesztés a közgyűlésre, mely a számvizsgáló bizottsággal egyeztetve készül el. Egy közgyűlést – rendkívüli esetet kivéve – csak akkor szabad összehívni, ha a döntés előkészítés elért egy megfelelő szintet. Ezért adott esetben előnyösebb és eredményesebb, ha a közgyűlés halasztásra kerül, mint egy rosszul előkészített közgyűlés összehívása. Ez igaz arra az esetre is, amikor egy felhatalmazással rendelkező tulajdonos kezdeményezi a közgyűlés összehívását. Ha az előkészítetlenség ellenére is kéri a közgyűlés összehívását, úgy a közös képviselő azt köteles megtenni, de a közgyűlés levezetése, a téma előterjesztése nyilvánvalóan a kezdeményező és/vagy más tulajdonos feladatát kell, hogy képezze. Az összehívott közgyűlésen probléma abból adódhat, hogy a megadott időpontban a közgyűlés nem határozatképes (a tulajdoni hányad szerint több mint 50 %-os jelenlét szükséges). A megismételt közgyűléssel kapcsolatban pedig olyan vélemény fogalmazódik meg, hogy a jelenlévő kisebbség hozhat-e határozatot a társasház szempontjából fontos kérdésekben. Ha a stratégiai célkitűzést vesszük alapul, miszerint a működés biztonságát fenn kell tartani, akkor ehhez hozzátartozik a döntési biztonság, azaz nem állhat elő olyan helyzet, hogy a döntések hiányában a bizonytalanság „uralja” a társasház működését. A bizonytalan helyzetnél még egy rossz döntés is jobb, hiszen a rossz döntést felismerve adott esetben van lehetőség a korrigálásra, illetőleg a társasház esetében a sérelmesnek ítélt döntést a tulajdonostárs megtámadhatja. Összegezve azt lehet mondani, hogy amennyi tulajdonos „hajlandó” részt venni a közgyűlésen, azok a szabályzatok keretei között meg kell, hogy hozzák a szükséges döntéseket. Az egy más kérdés, hogyha olyan témák szerepelnek a közgyűlésen, amelyekkel kapcsolatosan hozott határozatok végrehajthatóságát veszélyezteti a „gyér” létszám, akkor a közgyűlés (a jelenlévő tulajdonosok) mérlegelhetik a döntéshozatalt. Ilyen eset lehet például, ha egy tervezett felújítási munkára külön befizetést kívánnak meghatározni és a hiányos jelenlét miatt nincs realitása annak, hogy a tulajdonosok a meghatározott határidőre befizessék a szükséges összegeket. Fontos rögzíteni, hogy a tulajdonosok a közgyűlés funkciójának megfelelően és a hatékonyság biztosítása érdekében csak a napirendre tűzött közgyűlési határozatot igénylő kérdésekkel foglalkozzanak a közgyűlésen (ezt rögzíti az új Ttv. is). Az operatív ügyeket a napi és közvetlen kapcsolattartáson keresztül célszerű rendezni. Nagyon sok parttalan vita, és személyi ellentét kialakulása / éleződése előzhető így meg. 3.17.2

A KÖZGYŰLÉS „KIZÁRÓLAGOS” HATÁSKÖRE

A társasházi törvény 28. §-a szó szerint nem tartalmazza, hogy a közgyűlés kizárólagos hatáskörébe tartoznak a felsorolt kérdések. Ez megnehezíti az értelmezést néhány témakörben például, hogy SZMSZ-ben kaphat-e felhatalmazást a közös képviselő bérleti szerződések kötésére. A másik lényeges megjegyzés, hogy a korábbi alapító okiratbeli szabályozáshoz képest (mely szerint a két közgyűlés között a közös képviselő dönt) a társasházi törvény egyértelműen kimondja, hogy mindenben a közgyűlés határoz, kivéve amit a szervezeti- működési szabályzat nem utal a közös képviselő, vagy az intézőbizottság, illetőleg a számvizsgáló bizottság hatáskörébe. Az általánostól, illetőleg a társasházi törvényben foglaltaktól eltérő „hibás” rendelkezésre példa: A társasház közgyűlése határoz minden olyan ügyben, melyet a törvény , a szervezeti- és működési szabályzat nem utal más hatáskörbe. A leírt szabályozás eltér a társasház törvény rendelkezéseitől, mivel nem határozza meg azt, hogy kinek adhat hatáskört a közgyűlés. Ez működési (döntési, képviseleti) bizonytalanságot okozhat a társasháznak. 3.17.3

KIZÁRÓLAG KÖZGYŰLÉSEN HOZHATÓ HATÁROZATOK

Mivel a társasházi törvény lehetővé teszi (amennyiben az SZMSZ-ben szabályozásra kerül) az írásbeli szavazást, ezért indokolt azt is szabályozni, hogy melyek azok a kérdés körök amelyekben csak és kizárólag közgyűlésen hozható határozat például az alábbiak szerint:  a közös képviselőnek, illetőleg az intéző bizottság elnökének és tagjainak megválasztásáról, felmentéséről és díjazásáról; (Alternatíva: A számvizsgáló bizottság megválasztásáról)  a közösség éves költségvetésének és elszámolásának az elfogadásáról (Alternatíva: a tartalékképzésről), valamint a közös képviselő/intéző bizottság részére a felmentvény megadásáról. 3.17.4

A KÖZÖS KÉPVISELŐ, AZ INTÉZŐ-, ILLETŐLEG SZÁMVIZSGÁLÓ BIZOTTSÁG FELMENTÉSE

A közgyűlés a közös képviselőt, az intéző-, illetőleg a számvizsgáló bizottságot bármikor felmentheti. [Ttv. 29. §. (2)] A felmentés során azonban figyelembe kell venni a jogviszonytól függően meghatározott (pl.: megbízási szerződésben foglalt) felmondási szabályokat és ezt indokolt „tudatosítani” az SZMSZ-ben.


[email protected]

TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060


105


A KÖZÖS KÉPVISELŐ TEVÉKENYSÉGÉNEK JÓVÁHAGYÁSA

Az éves elszámolás elfogadása esetén a közgyűlés a közös képviselő, illetőleg az intéző bizottság tárgyévi ügykezelő tevékenységét jóváhagyja. A jóváhagyás nem jelenti az esetleges kártérítési igényről történő lemondást. [Ttv. 48.§. (2)] Változás, hogy az új Ttv. már nem tartalmazza a félreérthető „felmentvény” fogalmat. A törvény a közös képviselő részére a tevékenységének jóváhagyását az éves elszámolás elfogadásához köti. A tapasztalatok azt mutatják, hogy sok esetben „benyomások alapján” mondanak a tulajdonostársak „értékítéletet” a közös képviselő tevékenységéről. Fontos azt a kérdést is tisztázni, hogy a közös képviselő / társasházkezelő munkáját milyen alapokon lehet értékelni és milyen felelősséggel tartozik ezért. A legegyszerűbben úgy közelíthetjük meg a kérdést, ha az egyes tulajdonosok által felvetett problémák közül néhányat jellemző példaként kiemelünk: − A karbantartási munkák esetében felvetik, hogy nem lehetett volna-e olcsóbb kivitelezőt találni, sőt van olyan, aki állítja, hogy ő olcsóbban megcsinálta volna. − A tulajdonosok úgy látják, hogy nem elég gyorsak az intézkedések és ebből esetleg kára származik a társasháznak, vagy a tulajdonosoknak. − Utólag vitatják a két közgyűlés között a közös képviselő hatáskörébe tartozóan hozott, karbantartási munkákra vonatkozó döntések helyességét, vagy éppen a közös képviselő / társasházkezelő által javasolt karbantartási rangsort. − Számon kérik a nem fizető tulajdonosokkal szembeni „tehetetlenséget”. − Esetenként nem megfelelő a takarítás. Ezt a tevékenységet is lehet komplexen és tények alapján értékelni, ezért célszerű az SZMSZ-ben rögzíteni az éves elszámolás elfogadásának szempontjait, például az alábbiak szerint: Az éves elszámolás elfogadása együtt jár a közös képviselő / intéző bizottság tárgyévi ügykezelő tevékenységének jóváhagyásával. Ezért a társasház közgyűlése a számvizsgáló bizottság komplex szempontok szerint történt értékelése alapján dönt. Az értékelési szempontokat (alternatíva: az Ügyrend részeként) a számvizsgáló bizottság hagyja jóvá. Ennek során a következő alapszempontoknak kell érvényesülni:  a közös képviselő / intéző bizottság határidős feladatainak teljesítése  a kellő gondossággal történő eljárás  a havi ellenőrzések tapasztalatai. A számvizsgáló bizottság az értékelési szempontok alapján a döntés-előkészítő jegyzőkönyv tervezetben tehet javaslatot az éves elszámolás elfogadására. Szükséges szabályozni azt az esetet is, amikor bármilyen oknál fogva a számvizsgáló bizottság véleménye nem építhető be a döntés-előkészítő jegyzőkönyv-tervezetbe. Amennyiben a közgyűlés nem fogadja el az elszámolást, úgy indokolt arról is rendelkezni, hogy az okokat és a szükséges eljárásokat határozatban rögzíteni kell, és nem lehet a teljes elszámolás elfogadását elutasítani korrigálható - egyéni tulajdonosi kifogások alapján. A közös képviselő / társasházkezelő munkáját tehát a közgyűlés évente értékeli. A leggondosabb munkavégzésre való törekvés mellett is kisebb hiányosságok előfordulhatnak, esetenként a közös képviselő is hozhat téves döntést, ez azonban nyilvánvalóan a normál munkamenet keretei között kell, hogy maradjon. Ez esetben célszerű, ha a közgyűlés az össz tevékenysége alapján minősíti a munkát és az esetleges hiányosság anyagi vonzatait is ezen kereteken belül kezeli. Amennyiben az össz tevékenység összességében kedvező értékelést kap, úgy az esetleges hiányosságokkal együtt elfogadható a közös képviselő / társasházekezelő teljesítménye, a jóváhagyás megadható, s ezzel az adott évvel kapcsolatos időszak lezárult felelősség szempontjából (kivéve a kártérítési igényt). Más a helyzet akkor, ha szándékosan, vagy nagyfokú gondatlanságból származik a társasháznak kára a közös képviselő tevékenysége kapcsán. Ilyen esetekben elvileg csökkenthető a közös képviseleti díj, kérheti a társasház a kár teljes vagy részleges megtérítését, illetve „leválthatja” a közös képviselőt / társasházkezelőt. Gyakorlati tapasztalatok azt mutatják, hogy a bármilyen okból megromlott kapcsolat általában „elválással” végződik, kevés esély van közbenső megoldásokra. Sajnos azonban ez az elválás is mind a társasháznak, mind a közös képviselőnek / társasházkezelőnek jelentős veszteséget okoz. A társasház esetében ennek nem biztos, hogy rögtön közvetlen anyagi hátránya lesz, inkább először közvetetten, a normális működés biztosítása területén okoz gondot. Ez pedig adott esetben már közvetlen anyagi károkkal is járhat. Ezért csak a legvégső eszközként célszerű ezt az utat választani, amikor egyértelműen bebizonyosodott a váltás szükségessége. Ezt a helyzetet a társasháznak minél előbb fel kell ismernie, és azonnal cselekednie kell. Hasonlóképpen vélekedünk arról, hogy ha a közös képviselő úgy érzi, hogy erőfeszítései ellenére nem sikerül jó együttműködést kialakítania, akkor inkább adja vissza megbízatását, mert ez tekinthető korrekt (és legjobb) megoldásnak. A közös képviselőnek / társasházkelőnek akkor célszerű a kapcsolat megszakítása mellett döntenie, ha a tulajdonosok többsége és a számvizsgáló bizottság már nem támogatja az általa jónak tartott megoldásokat, vagy negatívan értékelik tevékenységét. Nem vállalhatja a felelősséget és a közös képviseleti feladatokat, továbbá akkor sem, ha erőfeszítései ellenére sem sikerül elérnie, hogy – adott esetben – a gazdasági ellehetetlenülés helyzetéből a társasház




106

kimozduljon. A „normál” közös képviseleti feladatok keretein belül nem vállalkozhat társasházkezelésre olyan épület esetében, melynél a rendkívül rossz műszaki állapot külön egyedi „kezelést” igényel. Természetesen mindkét fél számára – súlyos esetekben – lehetőség van jogos érdekei érvényesítésére peres eljárást kezdeményezni. Miután az épületek műszaki állapota általában igen rossz, az ezzel kapcsolatos felelősség kérdését is tisztázni kell. Az azonnali hibaelhárítást igénylő, vagy sürgős karbantartási munkák esetében gondot jelenthet, hogy nincs pénzügyi fedezet a számlán. Ez esetben akkor mentesül a közös képviselő / társasházkezelő a felelősség alól, ha ezt a tényt a tulajdonosokkal közli, és kéri a szükséges döntések meghozatalát. Erre célszerű rendkívüli közgyűlést összehívni. Ezt követően már a felelősség alapvetően a társasházé. A társasház műszaki állapotát – szemrevételezés alapján – a közös képviselőnek / társasházkezelőnek minél hamarabb meg kell ismernie, és folyamatosan figyelemmel kell kísérnie. Ebben a kérdésben a közös képviselő / társasházkezelő felelőssége az, hogy időben felhívja a tulajdonosok figyelmét a szükséges intézkedésekre. Ezt követően már a döntés szerint határolható el a felelősség kérdése. Nagyobb gond van a közvetlenül nem látható hibákkal, az épület szerkezeti sajátosságai és a műszaki előélet hiányos ismeretei miatt. Elvileg a társasház számára minden olyan dokumentációt, információt át kellene adni, amely az előzőeket tartalmazza, sőt az adás-vételkor a vevővel ezt ismertetni is kellene. Köztudomású, hogy sajnos ez nem, vagy csak részlegesen történik meg. Ezzel együtt is a közös képviselőnek / társasházkezelőnek törekednie kell a lehető legtöbb dokumentáció beszerzésére az eladótól, illetve a társasház által biztosított anyagi fedezet megléte esetén e hiányosságok kiküszöbölésére. A közös képviselő / társasházkezelő és a társasház együttműködése akkor alapozható meg igazán, ha az bizalomra és kölcsönös megbecsülésre épül. Az együttműködést ezzel együtt korrekt módon egy jó megbízási szerződésen keresztül lehet biztosítani, mely minden fontos kérdést tartalmaz, így a felmondással összefüggő eseteket is. (lásd 5. kötetet) A társasházi ügyrend biztosíthatja különösen egyes vezetési megoldásoknál a megfelelő szervezési, ellenőrzési, teljesítmény értékelési feladatok elvégzését is, melyet az alábbi ábra szemléltet.

ÜGYREND

FELADATOK MŰVELETI MÉLYSÉGŰ RÉSZLETEZÉSE, "HATÁRIDŐZVE" ÜGYKEZELÉSI KÖVETELMÉNYEK MEGHATÁROZÁSA

"NORMÁZÁS"

ÖSZTÖNZŐ RENDSZER

ÉRTÉKELÉSI SZEMPONTOK , MÓDSZER MEGHATÁROZÁSA

FELELŐS SZEMÉLY: KÖZÖS KÉPVISELŐ (TÁRSASHÁZKEZELŐ)

ELLENŐRZÉS, ÉRTÉKELÉS

SZÁMVIZSGÁLÓ és/vagy INTÉZŐ BIZOTTSÁG

Ábra: Az ellenőrzési, teljesítmény értékelési feladatok elvégzésének biztosítása az ügyrendben


[email protected]

TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060


107


3.18

A KÖZGYŰLÉS ÖSSZEHÍVÁSA

3.18.1

KI JOGOSULT A KÖZGYŰLÉS ÖSSZEHÍVÁSÁRA?

A közgyűlést a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke hívja össze. A közgyűlésre valamennyi tulajdonostársat írásban kell meghívni, amellyel egyidejűleg a meghívó egy példányát a társasházban - jól látható helyen - ki kell függeszteni. [Ttv. 33. §. (1)] A társasházi törvény egyes esetekben hatáskört (döntési- intézkedési jogkört) biztosít a közös képviselőnek, illetőleg az intézőbizottság elnökének, mint például a közgyűlés összehívásának joga. Ezt azért szükséges kihangsúlyozni, mert ha a tulajdonostársak ezt figyelmen kívül hagyják, akkor az eljárási szabályok be nem tartása miatt érvénytelen közgyűlések tartására kerülhet sor. Új rendelkezések , miszerint a meghívó egy példányát a társasházban - jól látható helyen - ki kell függeszteni, de a törvény nem részletezi az írásbeli meghívás módját, ezért az utólagos viták elkerülése érdekében szükséges ezt az SZMSZ-ben rögzíteni. 3.18.2

A KÖZGYŰLÉSI MEGHÍVÓ TARTALMA; MIBEN HOZHATÓ HATÁROZAT?

A Ttv. 34. §-a a következőket tartalmazza: (1) A meghívónak tartalmaznia kell a közgyűlésen elnöklő személy, a közgyűlési jegyzőkönyv vezetője és a jegyzőkönyvet hitelesítő két tulajdonostárs megválasztására, valamint a szavazásra előterjesztett napirendet. (2) A meghirdetett napirendben nem szereplő ügyben érvényes határozatot hozni nem lehet. A korábbi szabályozáshoz képest annyi a változás, hogy a meghívóban „napirendre” kell tűzni a közgyűlésen elnöklő személy, a közgyűlési jegyzőkönyv vezetője és a jegyzőkönyvet hitelesítő két tulajdonostárs megválasztását. Ezt azért kell kiemelni, mert már találkozhatunk értelmezési problémákkal, amikor azt gondolják, hogy a meghívóban a neveket kell feltüntetni. Az SZMSZ-ben indokolt előírni, hogy a közös képviselő (az intéző bizottság) - sürgős esetet kivéve - köteles határozati javaslatokat tartalmazó döntés-előkészítő jegyzőkönyv-tervezetet készíteni, s azt egyeztetni a számvizsgáló bizottsággal. A közös képviselőnek (az intéző bizottság elnökének) és a számvizsgáló bizottság elnökének aláírásával a döntés-előkészítő jegyzőkönyv-tervezetet mellékelni kell a meghívóhoz. A rendes, éves közgyűlés napirendi pontjainak meghatározása a Ttv-t figyelembe véve a közös képviselő (az intéző bizottság) feladata. Azonban azt is lehet szabályozni, hogy a tulajdonosok milyen módon kezdeményezhetnek napirendi pontokat. A következő pontban szabályozott eset azt teszi lehetővé, hogy a már összehívott közgyűlést követően szükségessé váló napirend milyen módon tárgyalható az eredeti időpontra összehívott közgyűlésen. 3.18.3

A KÖZGYŰLÉS ÖSSZEHÍVÁSÁT KÖVETŐEN FELMERÜLŐ NAPIREND FELVÉTELÉRE VONATKOZÓ ELJÁRÁSI SZABÁLYOK

Amennyiben a közgyűlési meghívó kiküldését követően sürgős eset miatt szükségessé válik közgyűlési döntés, úgy az eredeti közgyűlés időpontjára külön meghívóval összehívott rendkívüli közgyűlés napirendi pontjával (pontjaival) összehívható és határozatképesség esetén összevontan tárgyalható. 3.18.4

A KÖZGYŰLÉSI MEGHÍVÓ KIKÜLDÉSÉNEK HATÁRIDEJE

A Ttv. 33. § (2) bekezdése a következőket tartalmazza: Sürgős esetet - így különösen: a közös tulajdonban álló épületrészek, épületberendezések, vagyontárgyak állékonyságát, biztonságát közvetlenül veszélyeztető helyzet kialakulását - kivéve az írásbeli meghívót legkésőbb a közgyűlés időpontja előtt nyolc nappal meg kell küldeni. A korábbi szabályozáshoz képest annyi a változás, hogy a Ttv. értelmezi a sürgős esetet. A tapasztalatok azonban azt mutatják, hogy a törvényben foglaltak mellett más is lehet, és ezt indokolt az SZMSZ-ben rögzíteni, például az alábbiak szerint: Sürgős esetnek tekintendő az élet és balesetveszély elhárítás, valamint ha a társasház érdekének érvényesítése válik szükségessé. A közös képviselő (az intéző bizottság) lehetőség szerint egyeztessen a számvizsgáló bizottság elnökével a sürgősség megítélésében. 3.18.5

ÉVENKÉNT KÖZGYŰLÉS TARTÁSI KÖTELEZETTSÉG

A Ttv. 35. § (1) bekezdése a következőket tartalmazza: Közgyűlést szükség szerint, de legalább évente egyszer kell tartani. Az éves elszámolásról, a költségvetés megállapításáról szóló közgyűlést évente a szervezeti-működési szabályzatban meghatározott időpontig, de legkésőbb május 31-éig meg kell tartani. Az SZMSZ-ben korábbi időpont vagy határidő meghatározható.




108 3.18.6

TULAJDONOSTÁRSAK KEZDEMÉNYEZÉSÉRE TÖRTÉNŐ KÖZGYŰLÉS ÖSSZEHÍVÁSA

A Ttv. 35. § (2) bekezdése a következőket tartalmazza: Kötelező a közgyűlés összehívása, ha azt a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak a napirend és az ok megjelölésével írásban kérték. Ha a kérést a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke tizenöt napon belül nem teljesítette, az összehívást kérő tulajdonostársak vagy az általuk megbízott személy a közgyűlést összehívhatják. A korábbi szabályozáshoz képest annyi a változás, hogy meghatározásra került egy határidő („Ha a kérést a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke tizenöt napon belül nem teljesítette”), és az összehívást kérő tulajdonostársak is összehívhatják, nemcsak az általuk megbízott személy. A törvény kötelezővé teszi a közgyűlés összehívását, ugyanakkor egyúttal mindjárt „felmentést” is ad alóla, amikor megadja a jogot a tulajdonostársnak, illetőleg a számvizsgáló bizottságnak közgyűlés összehívására. Ezt az ellentmondást feloldandó az SZMSZ-ben egyrészt mérlegelési jogkört lehet adni a közös képviselőnek, másrészt bizonyos esetekben (érvényes közgyűlési határozatkor) meg lehet tiltani közgyűlés összehívásának kezdeményezését. Ez utóbbi esetben a tulajdonostársaknak rendelkezésükre áll a jogorvoslati lehetőség. Ezek a szabályok a társasház működőképességének fenntartását, vagyis a bizonytalan helyzetek kiküszöbölését célozzák. A közös képviselő (az intéző bizottság elnöke) köteles egyeztetni a számvizsgáló bizottság elnökével a közgyűlés összehívását illetően, s véleménye ismeretében „dönthet” a közgyűlés összehívása kérdésében, tekintettel arra, hogy a törvény rendelkezik az összehívás elmaradása esetén követendő eljárásról. Amennyiben nemleges a döntése, úgy a kezdeményező tulajdonostárs(ak)at köteles szóban vagy írásban értesíteni a kezdeményezés kézhezvételétől számított 5 napon belül. Indokot azt is szabályozni, hogy mikor nem lehet kezdeményezni közgyűlés összehívását, például olyan napirenddel és okkal, amelyben érvényes határozatok születtek. Ebben az esetben a tulajdonostárs(ak) élhetnek jogorvoslati lehetőségeikkel, melyet az SZMSZ-ben rögzíteni szükséges. Ellenkező esetben a joggal visszaélve szinte hetente lehetne közgyűlés összehívását kezdeményezni (történtek ilyen esetek) és ez működési bizonytalanságot okoz. Az SZMSZ, a házirend, az ügyrend, és a tűzvédelmi szabályzat módosításának kezdeményezése esetén meg kell jelölni, hogy közgyűlésen vagy írásbeli szavazás utján kívánják-e a döntéshozatalt. Az indokolatlanul összehívott közgyűléssel kapcsolatos költségek és az okozott károk megtérítésére vonatkozóan is lehet rendelkezni, mely szerint a közgyűlés összehívását kezdeményező tulajdonosokat terhelik. Már korábban jeleztük, hogy a közös képviselő jogköre a közgyűlés összehívása, ezért a tulajdonostársak által megbízott tulajdonos csak abban az esetben hívhatja össze a közgyűlést, ha előtte a közös képviselőt már kérték, de ennek nem tett eleget. Ha ezt a lépést kihagyják, úgy nem jogszerű a közgyűlés megtartása.


[email protected]

TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060


109


3.19 3.19.1

HATÁROZATKÉPESSÉG A KÖZGYŰLÉS HATÁROZATKÉPESSÉGE

A Ttv. 36. § -a a következőket tartalmazza: (1) A közgyűlés akkor határozatképes, ha azon az összes tulajdoni hányadnak több mint a felével rendelkező tulajdonostársak jelen vannak. (2) A határozatképességet a közgyűlés megnyitását követően, továbbá az egyes napirendekről történő szavazást megelőzően a közgyűlés által megválasztott elnöklő személy és a közgyűlési jegyzőkönyv vezetője állapítja meg. A korábbi szabályozáshoz képest annyi a változás, hogy a törvény rögzíti, miszerint az eredetileg összehívott közgyűlés esetében minden határozathozatalnál a határozatképességnek meg kell lennie. A határozatképességgel és szavazási (döntéshozatali) szabályokkal kapcsolatosan elég sok értelmezési és alkalmazási problémával találkozhatunk. Ezért célszerű e témakör kapcsán is áttekinteni az ezzel kapcsolatos szabályokat. A közgyűlés „általában” akkor határozatképes, ha jelen van a tulajdoni hányad több, mint fele (50 %-a), azaz 50,01 %, és nem 50 %+1 fő, vagy 50 + 1 %. A határozatképesség megállapítását természetesen befolyásolják a társasházi törvény által előírt döntéshozatali szabályok is. Amennyiben közgyűlésen olyan kérdés szerepel, amelyre vonatkozóan nagyobb szavazati arány szükséges a döntéshez, akkor a határozatképességhez minimálisan ilyen arány szükséges (hasonló a helyzet írásbeli szavazás esetén is). A társasházi törvényben foglaltak alapján, ha az alapító okirat felhatalmazást ad rá, akkor az összes tulajdoni hányad legalább 2/3-ának igenlő szavazata szükséges a közös tulajdon elidegenítéséhez, azaz közgyűlésen történő tárgyaláskor az összes tulajdoni hányad legalább 2/3-ának jelen kell lennie. A törvény szövegét mindig nagyon figyelmesen el kell olvasni és ennek megfelelően helyesen kell értelmezni. Például a „kivételes” döntéshozatali szabályoknál alkalmazott meghatározás a „legalább” szó, ami azt jelenti, hogy 2/3-os többségű határozatnál ez 66,67 %-os szavazati arányt jelent (2/3 = 66,66666… ≈ 66,67). 3.19.2

A MEGHATALMAZÁS SZABÁLYAI

A Ttv. 33. § (3) bekezdése a következőket tartalmazza: A tulajdonostárs által írásban meghatalmazott általános képviselőt a közgyűlésre minden esetben meg kell hívni. Az általános, illetőleg az eseti meghatalmazásra egyebekben a Ptk. 222-223. §-aiban foglaltak az irányadók. A meghatalmazással kapcsolatosan megoszlanak a vélemények. Egyrészt szükségesnek tartják a meghatalmazást annak érdekében, hogy a közgyűlés határozatképes legyen. Ugyanakkor „ellenérzést” vált ki, ha egy tulajdonos nagyon sok meghatalmazást „gyűjt be” és gyakorlatilag egyedül eldöntheti a kérdéseket a közgyűlésen. Mindezeket figyelembe véve célszerű az SZMSZ-ben a meghatalmazással kapcsolatosan megfelelő szabályozást előírni a Ptk-ban foglaltakat figyelembe véve, például az alábbiak szerint: A közgyűlésen a tulajdonostárs meghatalmazottal képviseltetheti magát. A meghatalmazást közokiratba vagy teljes bizonyító erejű magánokiratba kell foglalni és a közgyűlés elnökének át kell adni. A meghatalmazást minden egyes közgyűlésre külön kell adni, feltüntetve abban, hogy mely határozati javaslatokra milyen szavazatot adhat le a meghatalmazott. Amennyiben közeli hozzátartozók (tulajdonos és haszonélvező) közötti a meghatalmazás, vagy szervezet képviselőjéről van szó, úgy a meghatalmazás lehet általános jellegű és visszavonásig érvényes. A meghatalmazott a meghatalmazó utasításai szerint köteles eljárni. A meghatalmazott nem járhat el, ha a szembenálló, vagy ellentétesen érdekelt fél önmaga, vagy olyan személy, akit ugyancsak ő képvisel. A közgyűlés elnöke ellenőrzi, hogy a meghatalmazás megfelel-e az előírásoknak. 3.19.3

A KÖZGYŰLÉS HATÁROZATKÉPESSÉGÉNEK BIZTOSÍTÁSÁT SZOLGÁLÓ ELJÁRÁSI ÉS „SZANKCIONÁLÁSI” SZABÁLYOK

A határozatképesség biztosítása a társasház működőképességének fenntartása érdekében elemi érdeke a tulajdonostársaknak. Ezért megfontolandó és igény is van rá, hogyha valamelyik tulajdonostárs „önhibájából” hiúsítja meg a közgyűlés megtartását, akkor annak legyenek anyagi következményei is. (Megjegyzés: e módszer alkalmazása tapasztalható például az Országgyűlés működése kapcsán is.) Szabályozási példa: A tulajdonosok a közgyűlést megelőző 4 nappal kötelesek a közös képviselőnek (az intéző bizottságnak) jelezni, ha nem tudnak részt venni a közgyűlésen, és meghatalmazottal sem képviseltetik magukat. Amennyiben ezt elmulasztják, és emiatt a közgyűlés határozatképtelen, úgy a megismételt közgyűlés költségét a mulasztást elkövető tulajdonosok tulajdoni hányaduk (Alternatíva: egyenlő) arányában viselik. Ez alól az a tulajdonos menthető fel, aki igazolja, hogy önhibáján kívül nem tudta a bejelentést megtenni, illetve váratlan akadályoztatás miatt nem tudott részt venni a közgyűlésen.




110

3.20 MEGISMÉTELT KÖZGYŰLÉS A tapasztalatok szerint az egyik leginkább vitatott szabály a megismételt közgyűlés időpontbeli és kötelező összehívásának szabályozásával kapcsolatos. Van ugyan olyan tapasztalat, hogy a megismételt közgyűlésre többen mennek el, mint az eredeti közgyűlésre, mégis ez a szabályozás azokat a tulajdonosokat sújtja akik „rendesen” részt vesznek a közgyűléseken és ráadásul többletköltségekkel jár. Továbbá olyan esetek is előfordultak, amikor a megismételt közgyűlés megtartása oka fogyottá vált, s a törvény szerint nincs lehetőség az összehívással kapcsolatosan mérlegelésre. 3.20.1

AZ EREDETI KÖZGYŰLÉS HATÁROZATKÉPTELENSÉGE ESETÉN KÖVETENDŐ ELJÁRÁSI SZABÁLYOK

A Ttv. 37. § -a a következőket tartalmazza: (1) Ha a közgyűlés nem határozatképes, vagy az elnöklő személy a közgyűlést a határozatképtelenné válása miatt berekesztette, megismételt közgyűlést kell tartani. (2) A megismételt közgyűlést a határozatképtelen közgyűlést követő 15 napon belüli időpontban az eredetivel azonos - a határozatképtelenné vált közgyűlés esetén a közgyűlés berekesztését követően fennmaradó napirenddel kell összehívni. A megismételt közgyűlés az eredeti közgyűlés meghívójában az eredeti közgyűlés határozatképességétől függő feltétellel is kitűzhető. (3) A megismételt közgyűlés a jelenlevők tulajdoni hányadára tekintet nélkül határozatképes; ezt a körülményt a megismételt közgyűlés meghívójában fel kell tüntetni azzal, hogy ahol e törvény a tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított meghatározott arányát követeli meg a határozat elfogadásához, ennek hiányában a kérdésben határozat nem hozható. A korábbi szabályozáshoz képest annyi a változás, hogy a törvény szabályozza azt az esetet, amikor határozatképtelenné válik a közgyűlés, továbbá kimaradt a 3 napon túli szabály, habár ez jelentősen nem javítja a helyzetet, hiszen legkorábban a következő napra lehet a megismételt közgyűlést összehívni. 3.20.2

MEGISMÉTELT KÖZGYŰLÉS ÖSSZEHÍVÁSÁT VONATKOZÓ ELJÁRÁSI SZABÁLYOK

KÖVETŐEN

FELMERÜLŐ

NAPIREND

FELVÉTELÉRE

A megismételt közgyűlés estében is indokolt szabályozni azt az esetet, amikor az összehívást követően felmerül újabb napirendi pont felvételének szükségessége, s emiatt lehetőség szerint ne kelljen újabb másik napra közgyűlést összehívni. Amennyiben a megismételt közgyűlési meghívó kiküldését követően sürgőseset miatt szükségessé válik közgyűlési döntés, úgy a megismételt közgyűlés napjára eltérő időpont (óra) kezdéssel külön meghívóval rendkívüli közgyűlés hívható össze a sürgős eset napirendi pontjainak tárgyalása céljából. A rendkívüli közgyűlésről külön jegyzőkönyvet kell vezetni. 3.21 A KÖZGYŰLÉS LEVEZETÉSE Általános tapasztalat, hogy a közgyűlés jó levezetése alapvetően meghatározza azt, hogy a tulajdonostársak a szükséges döntéseket meghozzák és felesleges parttalan viták ne húzzák el az időt, ne tereljék el a figyelmet a lényeges kérdésekről. Rossz levezetés esetén szétfolyik a közgyűlés, nem hozható ki a „kollektív bölcsesség”, nem lehet normális mederben az érdekeket felszínre hozni, ütköztetni és megfelelő kompromisszumos döntést összehozni. A közgyűlés jó levezetésének alapfeltétele, hogy ismerni kell azokat a „formai” elemeket, technikákat amelyek elengedhetetlenek a szabályszerűség betartásához is. 3.21.1

A KÖZGYŰLÉS TISZTSÉGVISELŐI

Az egyik legfontosabb tisztségviselő a levezető elnök, ezért az SZMSZ-ben indokolt szabályozni azt, hogy általában ki vezesse le a közgyűlést. Ez lehet az a személy aki előkészítette a közgyűlést (például a közös képviselő), de természetesen lehet olyan tulajdonostárs is, akinek van gyakorlata „tárgyalások – megbeszélések” levezetésében. Fontos két tulajdonostárs hitelesítőnek történő megválasztása is, valamint a jegyzőkönyvvezető elfogadása. A választás célszerűségét a közgyűlés megkezdésekor az indokolja, hogy az érintett tulajdonostársak ennek megfelelően kísérik figyelemmel a közgyűlés lefolyását. Miután volt olyan tapasztalat, hogy az eredetileg megválasztott hitelesítő nem volt hajlandó aláírni a jegyzőkönyvet, mert érdekütközésbe került a tulajdonostársakkal, ezért a törvényi rendelkezést figyelembe véve szabályozni kell, hogy a jelen lévő tulajdonostársak hitelesítsék a jegyzőkönyvet. Itt kell megjegyezni, hogy a hitelesítés arra vonatkozik, hogy a jegyzőkönyvben az szerepel, ami a közgyűlésen ténylegesen elhangzott, és nem arra vonatkozik, hogy mivel ért egyet a hitelesítő. Ez a fajta meggondolás is a társasház működőképességének fenntartását célozza, hiszen a hitelesítés megtagadása nem lehet akadálya a közgyűlési határozatok végrehajtásának, ugyanakkor a „sértett” hitelesítő tulajdonostárs jogorvoslattal élhet a közgyűlési határozatokkal szemben.


[email protected]

TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060


111


A LEVEZETÉS „FORGATÓKÖNYVE”

A tapasztalatok azt mutatják, hogy célszerű olyan írásbeli előterjesztést készíteni és megküldeni a tulajdonosoknak, amely egyúttal a közgyűlés levezetésének forgatókönyvét is adja. Ez praktikusan lehet egy úgynevezett „döntéselőkészítő jegyzőkönyv-tervezet”, mely jegyzőkönyv-szerűen tartalmazza azokat az információkat és határozati javaslatokat, amelyek a közgyűlési jegyzőkönyv tartalmát, kell hogy képezze. 3.21.3

A NAPIRENDI PONTOK ELFOGADÁSÁNAK ÉS MEGTÁRGYALÁSÁNAK JELENTŐSÉGE

A közös képviselő jogosítványa a napirendi pontok meghatározása a meghívóban, viszont a közgyűlés ezt, mint javaslatot vagy elfogadja, vagy nem, például azért mert nem volt jó az előkészítés, vagy nem tartja aktuálisnak a napirendet. Ugyanakkor arra is van lehetőség, hogy a napirendeket a közgyűlés más sorrendben tárgyalja, mint ahogy az a meghívóban szerepel. Az SZMSZ-ben célszerű arról is rendelkezni a működési biztonság érdekében, hogy a közgyűlésnek az elfogadott napirendi pontokat meg kell tárgyalnia és a szükséges döntéseket meg kell hoznia. Itt is szükséges felhívni a figyelmet arra, hogy nem „nevesített napirendi pontban”, azaz egyéb napirendi pontban nem hozható közgyűlési határozat, illetve új napirendi pont a közgyűlésen nem vehető fel. 3.21.4

A KÖZGYŰLÉS HATÉKONYSÁGÁT ÉS DÖNTÉSKÉPESSÉGÉT BIZTOSÍTÓ ELJÁRÁSI SZABÁLYOK

Tapasztalható, hogy egyes tulajdonosok magatartása, vagy „szószátyárkodása” miatt a közgyűlés „zsibongó vásárrá alakul át”, ezért indokolt olyan jogosítványokat adni a levezető elnöknek és olyan szabályokat alkotni, amelyek a közgyűlés működőképességének és hatékonyságának fenntartását célozzák, például az alábbiak szerint: A levezető elnök jogosult a szót megvonni attól a tulajdonostárstól, aki nem a napirendhez szól hozzá, vagy olyan magatartást tanúsít, amely a közgyűlést működésképtelen helyzetbe hozhatja. Amennyiben a szó megvonása nem jár eredménnyel, úgy felszólíthatja a rendet felborító tulajdonostársat a közgyűlésről (helyszínről) való távozásra, végső soron pedig a közgyűlést berekesztheti. A közgyűlésen egy tulajdonos napirendenként ..... alkalommal kérhet szót, a megszólalás időtartama maximum .... perc. 3.21.5

A KÖZGYŰLÉSI HATÁROZATOK TARTALMI KÖVETELMÉNYEI

Az új Ttv. nem tartalmazza, hogy mikor „szabályos” egy határozat, ezért az erre vonatkozó követelményeket rögzíteni szükséges az SZMSZ-ben. Ezzel megelőzhetők azok a problémák, miszerint utólag kerül vitatásra a határozat tartalma, a felelősség kérdése, a „perem feltételek” hiánya, stb. A határozatoknak pontosaknak kell lennie, gondolni kell a végrehajtás feltételeinek meghatározására is. 3.21.6

JEGYZŐKÖNYV KÖTELEZŐ VEZETÉSE A KÖZGYŰLÉSEN, TARTALMI ELEMEINEK MEGHATÁROZÁSA

A Ttv. 39. § -a a következőket tartalmazza: (1) A közgyűlésen - a határozatot is tartalmazó - jegyzőkönyvet kell vezetni, amelyet a közgyűlésen elnöklő személy és két tulajdonostárs az aláírásával hitelesít. (2) A jegyzőkönyvbe bármely tulajdonostárs betekinthet, és arról - a másolási költség megfizetésével - másolatot kérhet. (3) A közgyűlésen meghozott határozatokról a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének valamennyi tulajdonostársat írásban, a közgyűlés megtartásától számított nyolc napon belül értesítenie kell. Az 1997-es társasházi törvény tervezete még azt tartalmazta, hogy a „közgyűlésről jegyzőkönyvet kell készíteni” míg a törvény elfogadott szövege és az új Ttv. is úgy szól, hogy „a közgyűlésen jegyzőkönyvet kell vezetni”. Általános tapasztalat, hogy e követelménynek csak részben vagy nem tudnak a társasházak (közös képviselők) megfelelni, elsősorban „technikai” felkészülés hiányában. Van olyan megoldás, hogy diktafonra veszik fel a közgyűlést, majd ezt követően szó szerint leírják és ezt hitelesítik a tulajdonostársak. A törvény szándéka ezen szigorú szabály megalkotásával nyilvánvalóan az, hogy az esetleges visszaéléseket, pontatlanságokat utólagos értelmezéseket kiküszöbölje, megakadályozza. A törvényi előírásnak való megfelelés kettős technikai előkészítést igényel. Egyrészt a már említett úgynevezett „döntés-előkészítő jegyzőkönyv-tervezet” számítógépen történő elkészítését és a közgyűlésen számítógépen történő jegyzőkönyvvezetést. Ahhoz azonban, hogy ez gyors is legyen és a közgyűlés végére elkészüljön a jegyzőkönyv, azt is el kell döntenie a társasháznak, hogy szó szerinti jegyzőkönyvet kíván-e, vagy csak a döntéshozatalt és az azt befolyásoló információkat tartalmazó jegyzőkönyv készüljön-e. Miután „joghatálya” csak a határozatoknak van, ezért értelmetlennek látszik a szó szerinti jegyzőkönyvezés és a közgyűlésen lehetetlenség ezt megvalósítani. Az SZMSZ-ben rögzíteni lehet, hogy a jegyzőkönyvvezetést általában ki végzi és mi az „alapja” (a tulajdonosoknak előre megküldött döntés-előkészítő jegyzőkönyv-tervezet). Indokolt azt is az SZMSZ-ben rögzíteni, hogy a jegyzőkönyvet a tulajdonostársak „automatikusan” kapják kézhez, ezzel eleget téve a (3) bekezdésben foglaltaknak, mely új szabály. („Jelen SZMSZ alapján a közös képviselő (az intéző bizottság elnöke) köteles a meghívó kiküldésének szabályai szerint a tulajdonosoknak a közgyűlési jegyzőkönyvet megküldeni. A névre szóló közgyűlési határozatokat tartalmazó jegyzőkönyvet az érintett tulajdonosnak tértivevényes ajánlott levélként (alternatíva: átadókönyv, átvételi elismervény) kell megküldeni.”)




112 3.21.7

A KÖZGYŰLÉSI HATÁROZATOK TÁRA

A Ttv. 44. § -a a következőket tartalmazza: (1) A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) köteles a közgyűlés határozatairól és a határozatok végrehajtásáról nyilvántartást (a továbbiakban: Közgyűlési Határozatok Könyve) vezetni. (2) A Közgyűlési Határozatok Könyve - évenkénti bontásban - a hitelesített közgyűlési jegyzőkönyv alapján tartalmazza: a) a közgyűlés időpontját, a határozatképesség arányát, b) a megszavazott határozatok szó szerinti szövegét és a szavazáskor jelen lévő tulajdonostársak, illetőleg a tulajdonostárs által meghatalmazott személy nevét, és a tulajdoni hányad szerint leadott szavazatokat igen, nem, tartózkodott bontásban, c) a közgyűlési határozatok végrehajtásának módját és időpontját, d) a közgyűlési határozatok végrehajtásának elmaradása esetén ennek indokát. (3) Ha a közösség a határozatot írásban hozta meg, a (2) bekezdés a) és b) pontjaiban említett adatokat az írásbeli szavazás alapján, értelemszerűen kell feltüntetni. A társasházi törvény tervezetéhez csatolt indokolás pedig a következőket tartalmazza: „A közös képviselő (az intézőbizottság) korábbi feladatainak meghatározásán túlmenően, az új szabályok a közös képviselő feladatává teszik a közgyűlés határozatairól, és azok végrehajtásáról a nyilvántartás (Közgyűlési Határozatok Könyve) vezetését.” A határozatokat minden évben új sorszámozással ellátva indokolt vezetni.


[email protected]

TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060


113


3.22 DÖNTÉSHOZATALI SZABÁLYOK Mindenek előtt látni kell, hogy van olyan döntéshozatali szabály, amikor a tulajdonosoknak „egyénileg – egyenként” kell hozzájárulniuk a döntéshez (Lásd: [10. § (2)] bekezdés – alapító okirat módosításhoz valamennyi tulajdonostárs aláírása szükséges). A társasház működése szempontjából viszont döntően a közgyűlés dönt közgyűlési határozathozatal formájában. Ez utóbbival kapcsolatban két dologra kell alapvetően felhívni a figyelmet. Egyrészt arra, hogy a társasházi törvény szövege túlnyomórészt úgy fogalmaz, hogy „közgyűlési” határozathozatalról van szó, ami azt jelenti, hogy vagy a közgyűlésen a tulajdonosok személyes jelenléte (meghatalmazottja) alapján születik döntés, vagy a [40. § (1)] bekezdése alapján írásbeli szavazás is hozható. Még egy különbségre fel kell hívni a figyelmet: az egyenkénti hozzájárulással (aláírással) szemben a közgyűlési határozathozatal esetén egyszerűbb az eljárás, mivel egy külön tulajdon szavaz és meghatalmazás is adható. Az új Ttv.-ben a főbb döntéshozatali szabályok a következők: 1) Valamennyi tulajdonos hozzájárulása (aláírása) szükséges: Az alapító okirat megváltoztatásához. [Ttv. 10. §. (2)], kivéve ha a Ttv másképp nem rendelkezik. (ez az alapszabály nem változott) 2) A közgyűlésen a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illeti meg a szavazati jog. [Ttv. 38. §. (1)] 3) Ha Ttv. másképpen nem rendelkezik, a közgyűlés, illetőleg a megismételt közgyűlés a határozatát a jelen levő tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított egyszerű szavazattöbbségével hozza meg. [Ttv. 38. §. (2)] 4) Az összes tulajdoni hányad szerinti legalább 4/5-ös szavazattöbbségű határozatok: A közös tulajdonban álló épületrészekkel kapcsolatos rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokról. [Ttv. 29. §. (1)] 5) Az összes tulajdoni hányad szerinti legalább 2/3-os szavazattöbbségű határozatok: A Ttv.1. § (2) bekezdésében meghatározott ingatlanrész és vagyontárgy kivételével az alapító okirat felhatalmazása alapján a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés. [Ttv. 3. §. (2)] Az önkormányzati tulajdonból átalakult társasház az alapító okiratot módosíthatja, illetőleg kiegészítheti, ha Ttv. hatályba lépését megelőzően olyan alapító okirat alapján került bejegyzésre az ingatlannyilvántartásba, amely a bejegyzésekor hatályos törvény rendelkezéseivel ellentétesen, vagy hiányosan tartalmazza a közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolását. [Ttv. 60. §. (2)] 6) Az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatok: A szervezeti-működési szabályzat elfogadása [Ttv. 14. §. (1)], módosítása [Ttv. 62. §. (2)]. A 21. §. (2) bekezdésben említett - az építésügyi hatóság jogerős és végrehajtható építési engedélye alapján elvégzett - munka alapján a lakás-megosztás, illetőleg lakás-összevonás miatt az alapító okiratot módosíthatja, ha a többi tulajdonostárs alapító okiratban meghatározott tulajdoni hányada változatlan marad. [Ttv. 21. §. (3)] 7) A jelenlévő tulajdonosok tulajdoni hányada alapján számított legalább 2/3-os szavazattöbbségű határozatok Lakástakarékpénztári szerződés kötése 8) A jelenlévő tulajdonosok tulajdoni hányada alapján számított legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatok: Ha az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett társasház alapító okirata olyan - a külön tulajdont nem érintő számítási hibát vagy nyilvánvaló adatelírást tartalmaz, amely kijavítással orvosolható, a közgyűlés - a jelen lévő tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított legalább egyszerű szavazattöbbségével meghozott - határozatával az alapító okiratot kijavíthatja; e határozat az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat. [Ttv. 60. §. (1)] 9) Speciális döntéshozatali szabályok: A közösség a 18. § (1) és (3) bekezdésében említett közgyűlési határozatot az összes tulajdoni hányad szerinti - a közvetlenül érintett szomszédos tulajdonostársak legalább kétharmadának igenlő szavazatát is magában foglaló - legalább egyszerű szavazattöbbséggel állapítja meg. [Ttv. 19. §. (1)] - Lakóépület esetén a társasház közgyűlése megtilthatja a külön tulajdonban lévő nem lakás céljára szolgáló helyiség használata, hasznosítása módjának megváltoztatását, ha az a társasház működését vagy a lakhatás nyugalmát zavarná. [Ttv. 18. §. (1)] - A közgyűlés a nem lakás céljára szolgáló helyiség megváltoztatott használatához a lakhatás nyugalma - így különösen: a zaj- és rezgésvédelem, illetőleg a lakókörnyezetet veszélyeztető más tevékenység megelőzése - érdekében az erre vonatkozó külön jogszabályok előírásainak figyelembevételével kikötött feltételt tartalmazó hozzájáruló határozatot is hozhat. [Ttv. 18. §. (3)] Az építtető tulajdonostárs a lakásában tervezett építkezés megkezdéséhez a tulajdonostársak 4/5-ének írásbeli hozzájáruló nyilatkozatát köteles beszerezni, ha a munka az alapító okiratban közös tulajdonként megjelölt épületrészt érinti. [Ttv. 21. §. (1)] A jelzálogjog bejegyeztetéséről szóló határozat meghozatala során a hátralékos tulajdonostárs nem élhet a szavazati jogával, az ő tulajdoni hányadát a határozatképesség megállapításakor figyelmen kívül kell hagyni. [Ttv. 30. §. (2)]




114 3.22.1

A TULAJDONOSTÁRSAKAT MEGILLETŐ SZAVAZATI JOG

A Ttv. 38. §.(1) bekezdése szerint A közgyűlésen a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illeti meg a szavazati jog, vagyis ez azt jelenti, hogy a szavazat csak tulajdoni egységenként (lakásonként, üzletenként, garázsonként) adható le. A tulajdoni egységenként történő szavazás kérdéskörét külön is kifejti a Társasház Kiskönyvtár sorozat 2. számú kötete, melyre tipikus példa az akár több mint 20 tulajdonossal rendelkező egy albetétben szereplő teremgarázs problémaköre. 3.22.2

ÁLTALÁNOS DÖNTÉSHOZATALI SZABÁLY

A Ttv. 38. §.(2) bekezdése szerint Ha e törvény másképpen nem rendelkezik, a közgyűlés, illetőleg a megismételt közgyűlés a határozatát a jelen levő tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított egyszerű szavazattöbbségével hozza meg. Találkozhatunk olyan szabályozással, amikor „szótöbbséggel” meghatározás szerepel szavazattöbbség helyett. Ebben az esetben ezt módosítani szükséges a törvényi rendelkezések szerint már csak azért is, mert még most is előfordul olyan eset a közgyűlésen, amikor a szavazatokat személyenként (darabszámra) összesítik. 3.22.3

KIVÉTELES DÖNTÉSHOZATALI SZABÁLYOK

Az új Ttv.-ben sok új úgynevezett kivételes, azaz az általánostól eltérő döntéshozatali szabály jelent meg, melyek a következők: [Ttv. 29. §. (1)], Ttv. 3. §. (2)], [Ttv. 60. §. (2)], [Ttv. 14. §. (1)], [Ttv. 62. §. (2)], [Ttv. 21. §. (3)], [Ttv. 19. §. (1)], [Ttv. 21. §. (1)]. 3.22.4

KIZÁRÁS A SZAVAZATI JOGBÓL

A Ttv. 30. §.(2) bekezdése szerint A határozat meghozatala során a hátralékos tulajdonostárs nem élhet a szavazati jogával, az ő tulajdoni hányadát a határozatképesség megállapításakor figyelmen kívül kell hagyni. Ez a rendelkezés a jelzálogjog bejegyeztetésével kapcsolatos határozatra vonatkozik, és erre azért kell felhívni a figyelmet, mert találkozni a szövegkörnyezetből kiemelt szabályozásokkal, és így nem az eredeti rendelkezéseknek felel meg alkalmazásuk. Vagyis jogszabály ellenes lesz az SZMSZ. Megjegyzés: célszerű lenne kizárni a szavazati jogból azokat a tulajdonosokat is, akik ugyan nem érik el a hat hónapnak megfelelő hátralékot, viszont közgyűlési határozat szólítja fel tartozásának befizetésére. 3.22.5

SZAVAZATEGYENLŐSÉG ESETÉN KÖVETENDŐ ELJÁRÁSI SZABÁLYOK

Az SZMSZ-ben szükséges szabályozni a szavazategyenlőség esetén követendő eljárási szabályokat, melyre vonatkozóan több lehetőség is fennáll és erről a tulajdonostársaknak szükséges dönteni. 3.22.6

A HATÁROZATI JAVASLATOK ELFOGADTATÁSÁNAK SORRENDJE

A közgyűlésen gyakran előfordul, hogy az eredeti javaslattal szemben módosító indítvány hangzik el, vagy a közgyűlésen több határozati javaslat születik. Különösen a kivételes döntéshozatali szabályok esetében érvényes az, hogy nem mindegy milyen formában fogalmazzuk meg a határozati javaslatot, hiszen az igenlő szavazatoknak kell meglennie olyan arányban, mint amilyen arányt az adott témában a szabályozás előír. Ezzel függ össze az is, hogy az sem mindegy, hogy melyik javaslatot tesszük fel először döntéshozatalra. Mindezekért tehát e témakört is szabályozni szükséges az SZMSZ-ben.


[email protected]

TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060


115


3.23 3.23.1

KÖZGYŰLÉSI HATÁROZATHOZATAL ÍRÁSBELI SZAVAZÁSSAL AZ ÍRÁSBELI SZAVAZÁS ELRENDELHETŐSÉGÉNEK ALAPFELTÉTELE, SZABÁLYA

A Ttv. 40. § -a a következőket tartalmazza: (1) Az e törvényben meghatározott eseteken kívül más közgyűlési határozat is meghozható írásban. Ebben az esetben a közgyűlési napirendre vonatkozóan a közös képviselő, vagy az intézőbizottság elnöke felhívásához mellékelt írásbeli határozati javaslatról - ha számvizsgáló bizottság működik, írásbeli véleményének ismeretében - a tulajdonostársak írásban szavaznak. (2) Az írásbeli szavazásnak és az eredmény megállapításának részletes szabályait a szervezeti-működési szabályzatban kell meghatározni. (3) Az írásbeli szavazás eredményéről a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke - a 19. § (3) bekezdésében foglaltaknak megfelelően – tájékoztatja a tulajdonostársakat. Az új társasházi törvény is lehetővé teszi az írásbeli szavazást, ennek szabályait a szervezeti- működési szabályzatban kell rögzíteni. Az írásbeli szavazás két féle formában is lebonyolítható. Az egyik forma az, amikor a tulajdonosok szavazólapot kapnak kézhez, míg a másik forma az úgynevezett listás szavazás, amikor a tulajdonosok egy jelenléti ívszerű listát írnak alá, így adva le szavazatukat. A részletes szabályok kialakításánál először azt kell eldönteni, hogy szavazó lapos és/vagy listás (körözvény) szerinti szavazást akarunk-e. Mindkét esetben alapvető követelmény és ezt a követelményt rögzíteni kell a szabályzatban, hogy a tulajdonosok hozzájuthassanak a döntéshez szükséges információkhoz, továbbá a következőkről célszerű rendelkeznia:  a döntéshez szükséges alapinformációkat, megjelölve a részletes információk beszerezhetőségének helyét,  a számvizsgáló bizottság véleményét,  határozatképességi és döntéshozatali (szavazási) szabályokat,  beérkezési határidejét, a szavazatleadás módját, helyét,  a szavazás eredményének közlési határidejét,  dátumot, a közös képviselőnek (az intéző bizottság elnökének) és számvizsgáló bizottság elnökének aláírását.  Elkülönülten: • a határozat pontos szövegét, • igen, nem, tartózkodik rovatot, • dátumhelyet, tulajdonos aláírásának helyét. Az írásbeli szavazást a közgyűlés összehívására, határozatképességére és döntéshozatalára vonatkozó szabályok szerint kell lebonyolítani. A leadott szavazat érvényességi feltételei:  beérkezési határidőre a szavazólapot bizonyítható módon postán feladták, vagy a megjelölt helyen ill. személynek átadták,  a szavazólap egyértelműen kitöltött és aláirt. Az írásbeli szavazás eredményét jegyzőkönyvben rögzítve a közös képviselő (az intéző bizottság elnöke) és a számvizsgáló bizottság elnöke állapítja meg. Listás szavazás esetén a társasház hirdetőtábláján kell értesíteni a tulajdonosokat a szavazásról. A listás írásbeli szavazás akkor érvényes, ha az adott témában megfelel a határozatképességre és döntéshozatalra vonatkozó szabályoknak. A listás szavazást két tulajdonostársnak hitelesíteni kell. A tapasztalatok azt mutatják, hogy egyszerűsége, gyorsasága miatt a listás szavazás a kedvezőbb megoldás. 3.23.2

MILYEN ÜGYBEN TARTHATÓ ÍRÁSBELI SZAVAZÁS?

Írásbeli szavazás tartható minden olyan ügyben, melyek nem tartoznak a kizárólag közgyűlésen tárgyalható napirendek közé. (SZMSZ ……. pont) 3.23.3

AZ ÍRÁSBELI SZAVAZÁS EREDMÉNYÉNEK KÖZLÉSE

Az írásbeli szavazás eredményéről a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke - a 19. § (3) bekezdésében foglaltaknak megfelelően – tájékoztatja a tulajdonostársakat. [Ttv. 40. §. (3)] E szerint a szavazás határidejétől számított 8 napon belül kell tájékoztatni a tulajdonosokat.




116

3.24 RÉSZKÖZGYŰLÉSEK A társasházi törvény lehetővé teszi, hogy különösen a nagy létszámú társasházaknál, ahol esetleg elkülönülő érdekeltségek is jelentkezhetnek, a részközgyűlés intézménye bevezetésre kerülhessen. Részközgyűléseket akkor lehet tartani, ha a szervezeti- működési szabályzatban ez a lehetőség szerepel és egyúttal megállapításra kerülnek a részközgyűlési körzetek. 3.24.1

RÉSZKÖZGYŰLÉS ALKALMAZHATÓSÁGÁNAK ALAPFELTÉTELEI, SZABÁLYA

A Ttv. 41. § (1) bekezdése a következőket tartalmazza: A szervezeti-működési szabályzat a közgyűlés megtartásának módját részközgyűlések formájában is meghatározhatja; ebben az esetben megállapítja a részközgyűlési körzeteket. 3.24.2

RÉSZKÖZGYŰLÉSI KÖRZETEK MEGÁLLAPÍTÁSA

Az SZMSZ-ben tehát ki kell jelölni részközgyűlési körzeteket: 1. sz. részközgyűlési körzet: ................................................... 2. sz. részközgyűlési körzet: ................................................... 3. sz. részközgyűlési körzet: ................................................... 4. sz. részközgyűlési körzet: ................................................... 3.24.3

stb.

A RÉSZKÖZGYŰLÉSEK MEGTARTÁSÁRA VONATKOZÓ ELJÁRÁSI ÉS DÖNTÉSHOZATALI SZABÁLYOK

A Ttv. 41. § (2) bekezdése a következőket tartalmazza: A részközgyűléseket azonos napirenddel kell megtartani, és a szavazatokat össze kell számítani. A részközgyűlések megtartására a közgyűlésre vonatkozó szabályokat kell megfelelően alkalmazni. A tapasztalatok azt mutatják, hogy a társasházak részleteiben nem szabályozzák a részközgyűlések eljárási szabályait, vagy fel sem ismerik ennek szükségességét, illetőleg nem tudnak megfelelő szabályozást alkotni, vagy megfelelő módon alkalmazni. Ezért jeln kötetben közreadunk egy szabályozási esetet: A részközgyűléseket a közös képviselő/ intézőbizottság elnöke hívhatja össze. A részközgyűlés önálló döntési jogkörében akkor határozatképes, ha azon a részközgyűlésre eső összes tulajdoni hányadnak több mint a felével rendelkező tulajdonostársak jelen vannak. Külön elhatárolt módon szükséges rögzíteni a részközgyűlési hatáskörbe tartozó, illetőleg a társasházi szintű napirendi pontokat és a határozatokat, mind a meghívókban, mind pedig a jegyzőkönyvekben. A társasházi szintű döntéshozatal esetén a részközgyűlések jegyzőkönyvei alapján a szavazatok összeszámlálása, a határozatok megállapítása és jegyzőkönyvezése a közös képviselő/ intézőbizottság és számvizsgáló bizottság elnökének joga és kötelezettsége. A társasház egészét érintő döntéshozatal esetén, amennyiben a részközgyűléseken jelenlévők tulajdoni hányadát összesítve a határozatképesség a megismételt közgyűlésnek felel meg, úgy azt a jegyzőkönyvben rögzíteni kell. Amennyiben a lépcsőházból beválasztott intézőbizottsági tag lemond, vagy bármilyen más okból nem tudja ellátni feladatát, úgy a részközgyűlés jogosult kijelölni az intézőbizottságba javasolt személyt, és ez a személy jogosult a folyamatban lévő ügyeket intézni, intézőbizottsági üléseken szavazati jog nélkül részt venni. Intézőbizottsági tagként történő megválasztására soron kívül közgyűlési határozatot kell hozni. A részközgyűlési határozatok alapján összesített döntésekről felvett jegyzőkönyvet a közös képviselő / intézőbizottság elnöke köteles eljuttatni a tulajdonosokhoz.


[email protected]

TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060


117


RÉSZKÖZGYŰLÉS DÖNTÉSI JOGKÖRE ELKÜLÖNÍTHETŐ GAZDÁLKODÁS ÜGYÉBEN

A Ttv. 41. § (3) bekezdése a következőket tartalmazza: A szervezeti-működési szabályzat az elkülöníthető gazdálkodású épületrészekhez tartozó lakások tulajdonostársai tekintetében létesített részközgyűlést önálló döntési jogkörrel ruházhatja fel az elkülöníthető gazdálkodás ügyében. Az SZMSZ-ben pontosan rögzíteni kell, hogy a részközgyűlési körzetek önálló döntési jogköre milyen költségekre, esetleg milyen egyéb bevételekre vonatkozik. Adott esetben még az is megvalósítható, hogy külön bankszámla is létesül. Természetesen a nyilvántartási rendszert is ennek megfelelően kell kialakítani. Tapasztalatok szerint adott esetben egyéb ügyekben is önállóan kívánnak dönteni (pl. házirend), s ezt a jogosítványt szintén rögzíteni kell az SZMSZ-ben.




118

3.25 A TÁRSASHÁZ MUNKASZERVEZETÉNEK KIALAKÍTÁSA A társasház munkaszervezetének értelmezését a 2.2.4 fejezetrész, míg részletezését Társasházi Kiskönyvtár sorozat 3.7. számú kötetei tartalmazzák. Jelen kézikönyvben csak jelezzük a megoldási alternatívákat, melyekre vonatkozóan az SZMSZ-ben a megfelelő szabályozást el kell végezni, illetőleg jelezzük az üzemeltetési feladatok ellátásában közvetlenül résztvevő, illetve háttérszolgáltatásokat végző „szervezeti egységeket,” tevékenységi köröket. 3.25.1

„ÜGYINTÉZÉSI” FELADATOK AZ ÚJ TÁRSASHÁZI TÖRVÉNYBEN

Érdemes összefoglalóan is áttekinteni, hogy a társasházi törvény milyen „ügyintézési” feladatokat tartalmaz, és ezek végre hajtását kinek „szánja”: 1) A közgyűlés a határozatával a legalább hat hónapnak megfelelő közös költség összegének befizetésével hátralékba került tulajdonostárs külön tulajdonának és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányadának jelzálogjoggal való megterhelését rendelheti el a hátralék megfizetésének biztosítékául. [30.§ (1)] 2) Az (1) bekezdés szerinti határozatot a hátralékos tulajdonostárs részére az e törvényben meghatározott jogorvoslat lehetőségének feltüntetésével kézbesíteni kell. [30.§ (3)] 3) Ha a bejegyzés alapjául szolgáló hátralékot kiegyenlítették, a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a kiegyenlítést követő nyolc napon belül köteles a jelzálog törléséhez szükséges engedélyt kiadni; az engedélyt közokiratba vagy ügyvéd - jogkörén belül jogtanácsos - által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. [32.§ (3)] 4) A jelzálogjog bejegyzésének elrendeléséről szóló közgyűlési határozatot, illetőleg a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke rendelkezését közokiratba vagy ügyvéd - jogkörén belül jogtanácsos - által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. [32.§ (1)] 5) A jelzálogjog bejegyzésének elrendelése hat hónapnak megfelelő hátralékonként megismételhető. [32.§ (2)] 6) A közös képviselő vagy az intézőbizottság jogkörében eljárva köteles: [43.§ (1)] a) a közgyűlés határozatait előkészíteni és végrehajtani, gondoskodva arról, hogy azok megfeleljenek a jogszabályok, az alapító okirat és a szervezeti-működési szabályzat rendelkezéseinek, b) minden szükséges intézkedést megtenni az épület fenntartásának biztosítása érdekében, c) közölni és beszedni a tulajdonostársakat terhelő közös költséghez való hozzájárulás összegét és érvényesíteni a közösség ezzel kapcsolatos igényeit. 7) A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) a közgyűlés határozata alapján társasház-kezelői tevékenységet is elláthat. [43.§ (2)] 8) A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) köteles megőrizni a földhivatalhoz benyújtott alapító okirat és szervezeti-működési szabályzat egy példányát. [43.§ (3)] 9) A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) köteles a közgyűlés határozatairól és a határozatok végrehajtásáról nyilvántartást (a továbbiakban: Közgyűlési Határozatok Könyve) vezetni. [44.§ (1)] 10) A Közgyűlési Határozatok Könyve - évenkénti bontásban - a hitelesített közgyűlési jegyzőkönyv alapján tartalmazza: [44.§ (2)] a) a közgyűlés időpontját, a határozatképesség arányát, b) a megszavazott határozatok szó szerinti szövegét és a szavazáskor jelen lévő tulajdonostársak, illetőleg a tulajdonostárs által meghatalmazott személy nevét, és a tulajdoni hányad szerint leadott szavazatokat igen, nem, tartózkodott bontásban, c) a közgyűlési határozatok végrehajtásának módját és időpontját, d) a közgyűlési határozatok végrehajtásának elmaradása esetén ennek indokát. 11) Ha a közösség a határozatot írásban hozta meg, a (2) bekezdés a) és b) pontjaiban említett adatokat az írásbeli szavazás alapján, értelemszerűen kell feltüntetni. [44.§ (3)] 12) A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) a külön tulajdont érintő tulajdonosváltozás esetén - a szerződő felek kérésére, részükre - köteles a Közgyűlési Határozatok Könyvét, illetőleg az elidegenítéssel érintett ingatlanra vonatkozó határozatokat bemutatni. [45.§ (1)] 13) A Közgyűlési Határozatok Könyvébe bármely tulajdonostárs betekinthet és a határozatokról - a másolási költség megfizetésével - másolatot kérhet. [45.§ (2)] 14) A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) a külön tulajdont érintő tulajdonosváltozás esetén - a tulajdonostárs kérésére - köteles írásbeli nyilatkozatot adni a közösköltség-tartozásról. Ha tartozás áll fenn, a nyilatkozatban a hátralék összegét is meg kell jelölni. Az írásbeli nyilatkozat tartalmáért fennálló felelősségre a Ptk. szabályai az irányadóak. [46.§ (1)] 15) A közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság a számviteli szabályok szerint évenként költségvetési javaslatot készít, [47.§] 16) A számviteli szabályok szerinti könyvvezetés és beszámoló alapján a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság éves elszámolása tartalmazza: [48.§ (1)]


[email protected]

TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060


119


17) A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) - ha a közgyűlés e megbízatása alól felmenti - köteles az új közös képviselő (az intézőbizottság új elnöke) részére a megválasztásától számított harminc napon belül, írásbeli jegyzőkönyv alapján, a társasházra vonatkozó összes iratot, az erről szóló teljességi nyilatkozattal együtt, átadni. [48.§ (3)] A társasházi törvény tervezetéhez csatolt indokolás a következőket tartalmazza: Garanciális szabály, hogy a közös képviselő - felmentése esetén - köteles a társasházra vonatkozó összes dokumentumot az új közös képviselő részére, a megválasztásától számított harminc napon belül átadni. 18) A közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke, tagja, illetőleg az egyéni vállalkozó - ha a közgyűlés így határozott - köteles a részére kiállított hatósági erkölcsi bizonyítványt, illetőleg a közös képviselet ellátásával, a társasház-kezelői tevékenység végzésével kapcsolatos nemleges köztartozásról, valamint a székhelye vagy lakóhelye szerint illetékes első fokú bíróságtól a végrehajtásra átadott tartozás alóli mentességről szóló igazolásokat a közgyűlés határozatában megjelölt határidőig beszerezni, és azt a közgyűlés határozata alapján ezzel megbízott személy részére bemutatni. [49.§ (2)] 19) A gazdasági társaság vezetője a részére kiállított hatósági erkölcsi bizonyítványt, illetőleg a gazdasági társaság képviselője a gazdasági társaság részére kiállított nemleges köztartozásról szóló igazolásokat - a közgyűlés (2) bekezdésben említett határozatának megfelelően - köteles beszerezni és bemutatni. [49.§ (3)] 20) A társasház-kezelői tevékenység olyan önálló feladatkör, amelynek ellátásához szükséges a társasház fenntartásával, működésével összefüggő gazdasági, műszaki és jogi követelmények ismerete. [52.§ (1)] 21) A társasházkezelő a tevékenységi körén belül: [52.§ (2)] a) a társasház adottságainak ismeretében - gazdasági elemzés alapján - ajánlatot készít az épület fenntartására vonatkozóan, b) a tulajdonostársakkal kötött megbízási szerződésben foglaltak szerint szervezi az üzemeltetési és karbantartási feladatokat, irányítja és ellenőrzi a tervezett felújításokat, c) a megbízási szerződés alapján javaslatokat dolgoz ki a társasház gazdálkodása, a közös tulajdonú épületrészek hasznosítása kérdéseiben. A társasházi törvény tervezetéhez csatolt indokolás pedig a következőket tartalmazza: A javaslat meghatározza a társasház-kezelő, és az ingatlankezelő tevékenység feladatkörét. Egyúttal lehetőséget ad a tulajdonostársaknak arra, hogy ilyen képesítéssel rendelkező szakembereket bízzanak meg a lakóépületeik fenntartásával kapcsolatos tevékenység ellátására. Ezt a feladatot a közös képviselő is elláthatja, de a tulajdonostársak döntésétől függ, hogy a szakképesítés megszerzésére - a költségek megfizetése mellett - kötelezik-e a közös képviselőt. A társasház-kezelést, illetve az ingatlankezelést üzletszerűen végző személy, szervezet számára a külön jogszabályban meghatározott szakképesítés megszerzése kötelező, mert az ilyen tevékenység csak az épület, illetőleg az ingatlan fenntartásához kapcsolódó gazdasági, műszaki és jogi követelmények együttes ismeretében végezhető szakszerűen. Az említett külön jogszabály: a korábbi társasházi törvény felhatalmazása alapján, a szakképzésről szóló 1993. évi LXXVI. törvény rendelkezéseinek megfelelően 1999. július 13-án kiadott belügyminiszteri rendelet (a követelményrendszert az utóbb egységes szerkezetbe foglalt 16/2003. (IV. 18.) BM rendelet tartalmazza).




120 3.25.2

KÖZÖS KÉPVISELŐ VAGY INTÉZŐBIZOTTSÁG

A közös képviseleti feladatok ellátásának alternatíváiról részletesen szólnak a Társasházi Kiskönyvtár sorozat 5. és 7. kötetei, az alábbiakban röviden foglaljuk össze a lehetőségeket: Alternatíva I.: A közös képviseleti feladatokat intézőbizottság látja el, munkamegosztás szerint működik, elnöke, tagjai tulajdonosok Alternatíva II.: A közös képviseleti feladatokat intéző bizottság látja el, Az intéző bizottság testületként működik, az intézőbizottság elnöke a társasház operatív vezetője és ügyintézője; az elnök és tagjai tulajdonosok Alternatíva III.: Tulajdonostárs a közös képviselő Alternatíva IV.: Külső vállalkozó aközös képviselő. Alternatíva V: Szakképzett társasházkezelő bevonása a munkába. Az SZMSZ-ben a közös képviseleti feladatok ellátására vonatkozóan célszerű csak a legfontosabb a tulajdonostársak által is igényelt információkat biztosítani, illetve szabályokat megalkotni. Az operatív tevékenység szervezett működésének biztosítása igényelheti a társasház ügyrendjében történő szabályozást, azaz a közös képviseleti feladatok ellátásának munkaszervezetét az ügyrendben lehet részletezni.


[email protected]

TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060


121


KI NEM LEHET KÖZÖS KÉPVISELŐ, INTÉZŐBIZOTTSÁG ELNÖKE, ILLETVE KI NEM LÁTHAT EL TÁRSASHÁZKEZELÉSI TEVÉKENYSÉGET

A Ttv. 49. § (1) bekezdése a következőket tartalmazza: Nem lehet közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke, tagja, illetőleg nem láthat el társasház-kezelői tevékenységet: a) akit bűncselekmény elkövetése miatt jogerősen szabadságvesztés büntetésre ítéltek, amíg a büntetett előélethez fűződő hátrányos jogkövetkezmények alól nem mentesült, b) akit ilyen tevékenységtől jogerős bírói ítélettel eltiltottak, az eltiltó ítélet hatálya alatt, c) az a természetes személy vagy gazdálkodó szervezet, aki, illetőleg amely ilyen tevékenységével összefüggően keletkezett, jogerősen megállapított fizetési kötelezettségének nem tett eleget, d) az, aki a gazdasági társaságokról szóló törvény alapján vezető tisztségviselő nem lehet. A társasházi törvény tervezetéhez csatolt indokolás pedig a következőket tartalmazza: A javaslat nem változtat a közös képviselőre és az intézőbizottság elnökére, tagjaira vonatkozó kizáró okok előírásain, ugyanakkor ezeket a rendelkezéseket kiterjeszti a számvizsgáló bizottság tagjaira és elnökére. 3.25.4

A KÖZÖS KÉPVISELŐ, ILLETŐLEG AZ INTÉZŐBIZOTTSÁG ELNÖKÉNEK KÉPVISELETI JOGKÖRE

A Ttv. 50. § -a a következőket tartalmazza: A közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság elnöke jogosult a közösség képviseletének ellátására a bíróság és más hatóság előtt is. E jogkörének korlátozása harmadik személlyel szemben hatálytalan. A társasházi törvény tehát a közös képviselőnek, illetve az intézőbizottság elnökének hatáskörébe utalja a közös képviselet ellátását, mely jogkör korlátozása harmadik személlyel szemben hatálytalan. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy a belső szabályozásban ugyan lehet korlátokat szabni, például 50.000,- Ft felett csak a számvizsgáló bizottsággal egyeztetve lehet kifizetést eszközölni, de ha ezt a szabályt a közös képviselő nem tartja be, úgy a harmadik személy felé a kifizetés jogszerű volt. Az egy más kérdés, hogy a belső szabályozás és a megbízási szerződés alapján a szabály megszegése miatt a társasház „eljárást” indíthat a közös képviselővel szemben. 3.25.5

ALÁÍRÁSI JOGKÖR SZABÁLYOZÁSA (BANKSZÁMLA FELETTI RENDELKEZÉSI JOG)

A képviseleti jogkörhöz kapcsolódik az aláírási jogkör szabályozásának szükségessége is. Ezen belül kitüntetett figyelmet kell fordítani a bankszámla feletti rendelkezési jogra. Közös képviselő esetén általában egy személy írhat alá, illetőleg gazdasági társaság esetén a cégjegyzékbe történt bejegyzés szerinti aláírási címpéldánynak megfelelő aláírási jogkör biztosítható. Ha intézőbizottság működik, akkor az egyedüli és kettős aláírás együttesen is alkalmazható. Itt is fel kell hívni a figyelmet arra, hogy a számvizsgáló bizottság „ kifelé” nem rendelkezhet aláírási jogkörrel, mert ez ütközik az ellenőrzési funkciójával, illetve az aláírási jogkörrel gyakorlatilag közös képviselővé válik. Az új Ttv. egyébként is rögzíti, hogy az SZVB is jogkörében járhat el. 3.25.6

A KÖZÖS KÉPVISELŐ, ILLETŐLEG AZ INTÉZŐBIZOTTSÁG „JOGVISZONYA” A TULAJDONOSTÁRSAKKAL, ILLETVE A SZÁMVIZSGÁLÓ BIZOTTSÁGGAL

A társasházban, mint szervezetben az alá és fölérendeltségi viszonyok, függelmi kapcsolatok sajátosak. Ezt a körülményt az SZMSZ-ben a jog- és működési biztonságot is figyelembe véve feltétlenül szabályozni kell, például az alábbiak szerint: A közös képviselő / intéző bizottság az egyes tulajdonostársaktól, a számvizsgáló bizottságtól (elnökétől, tagjaitól) utasítást nem fogadhat el. A közös képviselő / intéző bizottság, illetve elnöke intézkedése ellen a tulajdonostárs panaszával a számvizsgáló bizottsághoz fordulhat. A közös képviselő / intéző bizottság jogkörében eljárva történő intézkedését csak a közgyűlés változtathatja meg. Ha a közös képviselő / intéző bizottság jogkörét meghaladóan intézkedett, s a számvizsgáló bizottság észrevételezése alapján nem korrigál, úgy szükség esetén a számvizsgáló bizottság rendkívüli közgyűlést hívhat össze. 3.25.7

A KÖZÖS KÉPVISELŐ, ILLETŐLEG TEVÉKENYSÉGÉNEK MEGSZERVEZÉSE

AZ

INTÉZŐBIZOTTSÁG

(ELNÖKE)

ÜGYFÉLSZOLGÁLATI

Az ügyfélszolgálati tevékenységet tágan kell értelmezni és minden olyan szervezet és személy tevékenységét bele kell érteni, akik a társasház működésében valamilyen formában részt vesznek (társasházkezelő, gazdasági vezető könyvelő, házgondnok, liftkezelők, számvizsgáló bizottság tagjai, fűtő, gyorsszolgálatok, karbantartók, stb.). Az ügyfélszolgálati tevékenységet korszerűen meg kell szervezni és össze kell hangolni, mely illeszkedik a társasház életéhez és a kapcsolattartási formákról minden érintettnek tudomása kell, hogy legyen. A közös képviselő/intéző bizottság ügyfélfogadási rendjét a Házirendben célszerű szabályozni.




122 3.25.8

A KÖZÖS KÉPVISELŐ, ILLETŐLEG AZ INTÉZŐBIZOTTSÁG DÍJAZÁSÁNAK SZABÁLYOZÁSA A TÁRSASHÁZZAL

TAGJAI,

ELNÖKE

JOGVISZONYÁNAK,

A társasházi törvény 28. § d) pontja szól arról, hogy a szervezeti- működési szabályzat döntési jogkört adhat le a számvizsgáló bizottságnak. Ezt azonban csak az alapfunkciójához kapcsolódóan lehet megtenni, és ilyen eset lehet például a közös képviselővel megkötendő megbízási szerződés jóváhagyása, aláírása, mely jogkört az SZMSZ-ben rögzíteni kell. Az SZMSZ-ben célszerű rögzíteni az utólagos viták elkerülése érdekében olyan alapvető kérdést is, amely az esetleges díjazással kapcsolatos, például az alábbiak szerint: A közös képviselőt (az intéző bizottság elnökét, tagjait) a Ttv-ben és SZMSZ-ben, házirendben, a társasház ügyrendjében, illetőleg a tűzvédelmi szabályzatban foglalt (felsorolt) feladatok ellátásáért munkadíj, illetve készkiadás (költségtérítés) illeti meg, melyet minden évben a költségvetési terv állapit meg. A munkadíj és készkiadás költsége a társasház rendes működésére vonatkozik. Rendkívüli feladatok ellátása esetén (pl.: rendkívüli közgyűlés, megismételt közgyűlés, pályázatok, felújítás stb.) a munkadíjat és költségeket a társasház külön számla alapján egyenlíti ki. 3.25.9

SZÁMVIZSGÁLÓ BIZOTTSÁG (SZVB) MUNKARENDJE (ÜGYRENDJE)

A Ttv. 51. § -a a következőket tartalmazza: (1) A számvizsgáló bizottság jogkörében eljárva: a) bármikor ellenőrizheti a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság ügyintézését, havonként ellenőrzi a közösség pénzforgalmát, b) véleményezi a közgyűlés elé terjesztett javaslatot, így különösen a költségvetést és az elszámolást, valamint a szervezeti-működési szabályzat által meghatározott értékhatár felett a bemutatott számlákat, c) javaslatot tesz a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság elnöke és tagjai díjazására, d) összehívja a közgyűlést, ha a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke az erre vonatkozó kötelességének nem tesz eleget. (2) A bizottság elnöke és tagjai tekintetében a 49. § rendelkezései megfelelően irányadók. (3) A számvizsgáló bizottság tagjai közül választja meg elnökét; döntéseit szótöbbséggel hozza meg. (4) A számvizsgáló bizottsággal nem rendelkező társasház közösségének ellenőrzési jogkörét és feladatait a szervezeti-működési szabályzatban az (1) bekezdés rendelkezéseinek figyelembevételével kell megállapítani; a szabályzat előírhatja, hogy e feladatokat évente a közgyűlés határozatával felhatalmazott tulajdonostárs látja el. A számvizsgáló bizottság funkciója a közösség gazdálkodásának, pénzforgalmának, a közös képviselő ügyintézésének ellenőrzése, közgyűlés elé terjesztett javaslatok véleményezése, mely esetenként intézkedési jogkörrel egészül ki. Az SZVB feladatait a társasház SZMSZ-e, tűzvédelmi szabályzata, házirendje és az ügyrend (benne gazdálkodásiellenőrzési szabályzat) előírásai szerint kell, hogy végezze. A számvizsgáló bizottság munkarendjével kapcsolatos alapkérdéseket az SZMSZ-ben szabályozni szükséges. A szervezeti- és működési szabályzatban háromféle módon lehet rögzíteni a számvizsgáló bizottság munkarendjével kapcsolatos szabályokat. Az egyik megoldás, hogy magában az SZMSZ-ben részletezik azt. A második megoldás, hogy ezt rábízzák a számvizsgáló bizottságra és belső okmányaként alkotja azt meg. A harmadik megoldás, hogyha a társasháznak készül ügyrendje, akkor annak keretein belül hagyja jóvá a számvizsgáló bizottság saját munkarendjét is. Az SZMSZ –ben szükséges rögzíteni: hány fős számvizsgáló bizottságot választ, a határozatképességi feltételeket, döntéshozatali szabályokat, az eljárási szabályt arra az esetre, ha bármilyen oknál fogva „határozatképtelen” az SZVB, testületként és/vagy munkamegosztásos formában való működést és annak alap szabályait, az ellenőrzések alap követelményeit, az ellenőrzések és testületi ülések dokumentálási kötelezettségét, az SZVB elnökének alapvető feladatait és hatáskörét a számvizsgáló bizottság működési feltételeinek biztosítását, az ellenőrzések elősegítését célzó eszközöket és módszereket, Értékhatár szerint a számlák ellenőrzése


[email protected]

TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060


123


Az SZVB feladat és hatáskörére vonatkozóan a következők sorolhatók fel:  Előzetes időpont-egyeztetés alapján : • bármikor a közös képviselő ügyintézésének ellenőrzése • havonként a közösség pénzforgalmának ellenőrzése  Véleményezi a közgyűlés elé terjesztett javaslatokat, közgyűlési határozat-tervezeteket, így különösen : • a költségvetést • az elszámolást • a szabályzatok módosítását • pályázati anyagokat  A tűzvédelmi szabályzat és a társasház ügyrendjének ( beleértve a társasház gazdálkodási és ellenőrzési szabályzatának) elkészíttetése, jóváhagyása  Véleményezi szükség esetén a számlákat, szerződéseket  Beszámol a közgyűlésnek a tevékenységéről, az ellenőrzésekről, azok értékeléseiről, tapasztalatairól  Javaslatot tesz a közös képviselő tárgyévi díjára, valamint az előző év értékelése alapján "premizálására"  Továbbítja a lakók, tulajdonosok által felvetett közérdekű kérdéseket, javaslatokat a közös képviselő felé. A számvizsgáló bizottság dönti el, hogy mely kérdések rendezhetők egymás között, és melyeket kell a szükséges intézkedések megtétele miatt a közös képviselőnek továbbítani  Amennyiben megszűnik a közös képviselő megbízatása és a társasház a felmondási idő alatt nem választott új közös képviselőt, akkor a társasház iratait a számvizsgáló bizottság veszi át és intézi tovább az ügyeket  A közös használatra szolgált területekre vonatkozóan javasolhatja a lakók, tulajdonosok kérelmére a bútorok, egyéb tárgyak, valamint építkezésből származó anyagok és eszközök ideiglenes tárolásának engedélyezését a közös képviselőnek.  A számvizsgáló bizottság tagjai közül választja meg elnökét (alternatíva: az SZMSZ rendelkezése szerint a közgyűlés közvetlen választást ír elő),  A havi pénzforgalom ellenőrzésénél döntési jog az ellenőrzési módszerről,  Nem terjed ki a hatásköre a közös képviselő utasítására, feladatok, megbízások adására,  Közgyűlési napirendi pontra javaslattétel,  Birtokvédelmi eljárási kezdeményezése írásban a közös képviselő felé,  A közös képviselővel a megbízási szerződés jóváhagyása a közös képviseleti feladatok ellátására,  Tulajdonostársi panasz kivizsgálása a közös képviselő tevékenységével kapcsolatosan,  Közgyűlés összehívása, ha a közös képviselő e kötelezettségének nem tesz eleget, vagy a számvizsgáló bizottság észrevételezése alapján nem korrigálja a jogkörét meghaladó intézkedését. A számvizsgáló bizottság ellenőrzési és véleményezési jogkörébe tartozhatnak a következők:  a közös képviselő (az intéző bizottság) által készített költségvetési javaslat alakilag megfelel-e a követelményeknek, a szervezeti működési szabályzatban, közgyűlési határozatban előírtaknak, tartalmilag kellően szolgálják-e a közgyűlési döntés megalapozását,  a közös képviselő (az intéző bizottság) által hozott döntések a közösség érdekeit szolgálták-e,  az elszámolás a tényleges kiadásokat és bevételeket tartalmazza-e, a pénzügyi helyzetjelentés a valós képet mutatja-e,  a közös költséghez való hozzájárulás felosztása megfelel-e az elfogadott szabályozás előírásainak, a közgyűlési határozatoknak,  a kintlévő tartozások behajtására az intézkedések szabályosan, és az előírtak szerinti időben megtörténtek-e,  a számvizsgáló bizottság dönti el, hogy - értékhatártól függetlenül - mely számlákat ellenőrzi (alternatíva: konkrét értékhatár meghatározása, esetleg költségnemtől függően),  két közgyűlés között a közgyűlési határozatok végrehajtása. A társasházi törvény tartalmazza azt a szabályt, hogy az SZVB bármikor ellenőrizheti a közös képviselő ügyintézését, továbbá a „számvizsgáló bizottság havonként ellenőrzi a közösség pénzforgalmát”. A tapasztalatok szerint ennek a kötelezettségnek a számvizsgáló bizottságok nem tudnak, vagy nem akarnak eleget tenni. Ugyanakkor a gazdálkodás biztonsága megkövetelheti a havi ellenőrzést. Ez az „ellentmondás” az ellenőrzési módszer és eljárás szabályozásával feloldható, például a következők szerint: A pénzforgalom havi ellenőrzésének alapdokumentációja célszerűen a "Bankszámla forgalom", valamint "Pénztárforgalom" című táblázatok lehetnek. Ezen táblázatokat 2 pld.-ban minden hónapot követő hónap - legkésőbb 15. napjáig az SZVB elnökének át kell adni.




124

Minta! ………………………. FORGALOM KIVONAT

KIVONAT

SZÁMA

DÁTUMA

PARTNER MEGNEVEZÉS E

NAPLÓ AZONOSÍTÓ

Számla: NYITÓ EGYENLE G

…………………………

BEFOLY

KIFIZETETT

T ÖSSZEG

ÖSSZEG

ZÁRÓ EGYENLE G

GAZDASÁGI ESEMÉNY MEGNEVEZÉSE

Ezt követően az SZVB eldönti, hogy a tárgyhóra milyen ellenőrzési módszert választ : a., Listás ellenőrzés : a kapott táblázatok adatainak ellenőrzése, bizonylatokkal való egybevetés nélkül; ebben az esetben megfelelőség esetén "ellenőrizve, rendben " megjegyzéssel és az SZVB elnök aláírásával 1 pld-t a közös képviselő vissza kap. b., Szúrópróba szerinti ellenőrzés : a táblázatok bizonylatokkal történő "szúrópróba" szerinti egybevetése; ebben az esetben az ellenőrzött tételek megjelölésével és megfelelőség esetén kell a táblázatra ráírni az "ellenőrizve, rendben" megjegyzést és így írja alá az SZVB elnöke, kapja vissza a közös képviselő. c., Tételes ellenőrzés : A táblázatok adatainak tételes egybevetése a bizonylatokkal, eljárás megegyezik a b., pontban foglaltakkal A számvizsgáló bizottság természetesen bármikor ellenőrizheti a közös képviselő ügyintézését, azonban szükséges rögzíteni, hogy ezt előre egyeztetett időpontban teheti meg. A személyesen végzendő ellenőrzések időpontját és tartalmát a megfelelő körülmények és a jó előkészítés érdekében legalább 5 munkanappal korábban jelezni kell a közös képviselőnek mind az ügyintézés, mind a pénzforgalom ellenőrzése tekintetében. Az ellenőrzés helyszíne az iratok őrzésének helye, azaz a közös képviselet irodája. Amennyiben az egyeztetett időpont munkaidőn belüli, úgy az ellenőrzésről a helyszínen számítógépes szövegszerkesztéssel jegyzőkönyvet célszerű felvenni. Amennyiben munkaidőn kívüli időpontra esik az ellenőrzés, úgy emlékeztetőt kell készítenie a közös képviseletnek, melyet az SZVB részéről ellenőrző tag vagy az elnök írja alá. Az ügyintézés ellenőrzése az iratok megtekintésével, szóbeli és/vagy írásbeli tájékoztató kérésével történhet. Az írásbeli tájékoztató elkészítési határidejéül minimum 5 munkanapot kell adni. A társasházi törvény a számvizsgáló bizottság hatáskörébe utalja elnökének megválasztási jogát. Tekintettel arra, hogy a számvizsgáló bizottság elnöke kulcspozíciót tölt be a társasház működése szempontjából, ezért célszerű, ha a közgyűlés magához vonja ezt a jogkört, és közvetlenül a közgyűlés választja meg a számvizsgáló bizottság elnökét. Ezt a szabályt az SZMSZ_ben rögzíteni szükséges. A törvényi rendelkezésen túl lehet azt is szabályozni, hogy a számvizsgáló bizottságnak nem lehet tagja az intézőbizottság tagja (a közös képviselő), közeli hozzátartozója, valamint 18 év alatti személy. Rögzíteni kell a számvizsgáló bizottság határozatképességére és a szavazategyenlőség esetén követendő eljárást. A tapasztalatok azt mutatják, hogy mivel „a szó elszáll, az írás megmarad”, ezért az SZMSZ-ben indokolt azt is szabályozni, hogy a számvizsgáló bizottsági üléseket megfelelően dokumentálni kell (jegyzőkönyv, emlékeztető a döntésekről, állásfoglalásokról). Indokolt lehet az SZMSZ-ben rögzíteni az SZVB elnökének feladat-hatáskörére vonatkozó szabályokat, például az alábbiak szerint:  Sürgős esetben összehívandó közgyűlés kérdésében a közös képviselővel egyeztet  Tulajdonosok tulajdoni hányad szerint több mint 1/10 -e kezdeményezésére a közgyűlést összehívja, amennyiben a közös képviselő nem tesz eleget kötelezettségének.  Döntés-előkészítő jegyzőkönyvtervezetek aláírása  SZVB ülésekről emlékeztetők aláírása  Írásbeli szavazás eredményét rögzítő jegyzőkönyv aláírása  SZVB ülés összehívása (szóban vagy írásban)  A közös képviseletre a megbízási szerződés aláírása.  Az SZVB részéről tartja a kapcsolatot a közös képviselővel (társasházkezelővel), szükség esetén gazdasági ügyintézőjével (könyvelővel).  Az ügyintézéssel kapcsolatosan felmerülő panaszokat a közös képviselővel (társasházkezelővel) egyezteti. Ha ez nem vezet eredményre, akkor szükség esetén kezdeményezi a közgyűlés összehívását.  Selejtezési jegyzőkönyv aláírása.


[email protected]

TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060


125


3.25.10 A KÖZVETLEN ÜZEMELTETÉSI FELADATOK ELLÁTÁSÁNAK (HÁTTÉRSZOLGÁLTATÁSOK) MEGSZERVEZÉSE

A közvetlen üzemeltetési feladatok alatt a házgondnoki (takarítói), a felvonókezelői, a fűtői, a kertészeti, stb. tevékenységek értelmezhetőek. E feladatok részletezése az üzemeltetési- házirendben adott esetben indokolt lehet. Példa egy közvetlen üzemeltetési feladat megszervezési lehetőségére: A házgondnoki feladatkör kialakításának célja, hogy a rábízott társasházat jó gazda módjára gondozza, személyes munkájával biztosítja a társasház közös helyiségeinek és felszerelésének zavartalan működését és a tisztaságot, a kultúrált környezet kialakítását. Célszerű olyan magánszeméllyel szerződést kötni, aki rendelkezik egyéni vállalkozói igazolvánnyal, és a társasházhoz közel lakik. A vállalkozási szerződés elválaszthatatlan része a követelményeket, kapcsolattartási formákat stb., tartalmazó feladatköri leírás. A vállalkozási szerződést a társasház, vagy közvetlenül a közös képviseleti feladatot vállaló vállalkozó köti meg. Ez utóbbi esetben kezelési díj részét képezi a közös képviselő munkadíján /tiszteletdíján felül az ezután járó szolgáltatási díj is. Ennek az a jelentősége, hogy az egzisztenciális érdekeltségen és más motivációs eszközök alkalmazásán keresztül nagyobb lehet a ráhatás a teljesítményre. Az előzőekhez hasonlóan kezelendők az üzemeltetési háttérfeltételek kialakításának szervezési feladatai is, melyek az alábbiak lehetnek: A gyorsszolgálati típusú tevékenységre célszerű, ha a közös képviselő köt keretszerződéseket, adott esetben a szolgáltatási díj (pl. ügyeleti díj) a közös képviselő kezelési díjának része. Az azonnali hibaelhárítást nem igénylő műszaki munkák kivitelezőinek biztosítása - megfelelő referenciák és garancia vállalás alapján – történhet keretszerződéssel és/vagy versenyeztetéssel.

A karbantartók, a felújításban résztvevő kivitelezők kiválasztását és alkalmazását célszerű versenyeztetést követően együttműködési megállapodás alapján megoldani. Ez nem zárja ki nagyobb munkák esetén az együttműködésben résztvevők közötti pályáztatás lehetőségét.

Az épületbiztosítás megoldása versenyeztetés alapján történhet keretszerződéssel teremtve egységes feltételeket. Ezt követően társasházanként került megkötésre az épületbiztosítás.

Fontos a jogi háttér biztosítása olyan jogász bevonásával, aki jól ismeri a társasházak működését, és folyamatosan figyelemmel kíséri a tapasztalatokat, melyen keresztül biztosítható szükség esetén a jogi ügyek eredményes intézése.

Az ügyfélszolgálati tevékenységet tágan kell értelmezni A közvetlen üzemeltetési feladatok ellátásában a következők szerepelhetnek: Házgondnok Felvonókezelő Fűtő Kertész A közvetlen üzemeltetést ellátók feladatainak részletezését elvileg az SZMSZ-ben is lehetne rögzíteni, de tekintettel arra, hogy nemcsak a tulajdonosokat érinti és a házirend „csak” többségi elfogadást igényel, ezért célszerű, ha a házirendben és egyes feladatok esetében az ügyrendben kerülnek szabályozásra a tevékenységek. Az üzemeltetési háttérszolgáltatások alapvetően két területből tevődnek össze. Az egyik terület „hivatalból” biztosítottak, például a közmű cégek. (Víz- és csatornázási művek, Elektromos Művek, FŐKÉTÜSZ, Fővárosi Közterület Fenntartó, Gázművek, Díjbeszedő), banki szolgáltatás, míg a további háttérszolgáltatók megszervezése a közös képviselet/társasházkezelő feladatát kell, hogy képezze. Az ez utóbbival kapcsolatos rendelkezések szabályozhatók az SZMSZ-ben, de a tapasztalatokat figyelembe véve célszerű ezt operatív feladatnak tekinteni, a közös képviselőre bízni és az ezzel kapcsolatos szabályok megalkotását a társasház házirendjében illetőleg ügyrendjében elvégezni. A közműveken kívül az alábbi üzemeltetési háttérszolgáltatások szervezhetők meg: Műszaki gyorsszolgálat (vízcsőtörés, elektromos meghibásodás, veszélytelenítés), TMK rendszerű karbantartások (elektromos hálózat és kaputelefon, felvonó, gázkazán), Jogi tevékenység, Épületbiztosító, Karbantartók, épületfelújítók, Műszaki szakértő (statikus), műszaki ellenőr. A gyorsszolgálat célja, hogy a társasházak, a tulajdonosok, lakók a nap 24 órájában az épület műszaki meghibásodásával kapcsolatosan sürgős esetben értesítsék az ügyeletet. Az ügyelet alapvető feladata a gyors hibaelhárítást igénylő karbantartási munkák elvégzése, elvégeztetése. A TMK rendszerű karbantartás lényege, hogy rendszeres időközönként a műszaki állapot felülvizsgálatra, illetve a gyorsszolgálati tevékenységhez kapcsolódva a hibaelhárításra kerül. A karbantartók kiválasztása versenyeztetés alapján történt és együttműködési megállapodás alapján kell biztosítani a szolgáltatást (elektromos hálózat, kaputelefon, felvonó, gázkazán). Karbantartók, felújítók




126

Az azonnali hibaelhárítást nem igénylő műszaki munkák kivitelezőinek biztosítása - megfelelő referencia és garanciavállalás alapján - történhet keretszerződéssel és/vagy versenyeztetéssel. Épületbiztosító Az épületbiztosító kiválasztása versenyeztetés alapján történjen és együttműködési megállapodással kell biztosítani a szolgáltatást. A társasház a mindenkori együttműködési megállapodás szerinti biztosítóval köti meg az épületbiztosítási szerződést. Jogi tevékenység A jogi ügyek megoldására olyan jogász (ügyvéd) bevonása szükséges, aki jól ismeri a társasházi jogot, a társasházak működését és folyamatosan figyelemmel kíséri a tapasztalatokat. A társasház a kötött együttműködési megállapodás alapján vesz igénybe ügyvédi szolgáltatást (alapító okirat módosítás, SZMSZ ellenjegyzés, fizetési felszólításmeghagyás, peres eljárás, jogi szakértés). Az épületbiztosítással kapcsolatos eljárási szabályok: a., A társasház - a közös képviselő által biztosított együttműködési megállapodás alapján - a ……..….Biztosító Rt.-vel kötött épületbiztosítási szerződést. b., Az épületbiztosítás kiterjed - az ingóság, ill. balesetbiztosítás kivételével - a lakásokra és a közös tulajdonú részekre:  alapbiztosítás (elemi események)  kiegészítő biztosítások (felelősség, üveg, vízkárok) (Megjegyzés : nincs szükség - ingóság és balesetbiztosításon kívül - másik lakásbiztosításra.) c. A közös tulajdont érintő biztosítási eseményt a lakók az észleléstől számított 1 munkanapon belül kötelesek bejelenteni a társasház szervizmenedzserének. d. A külön tulajdont érintő biztosítási eseményt a Biztosító kárszakértőjének kell bejelenteni. Amennyiben a lakó kívánja a kártérítési díjat felvenni, úgy a mellékelt adatlapot kitöltve át kell adni a társasház közös képviselőjének/társasházkezelőjének. Az üvegkárt számla alapján 10.000.-Ft-ig kifizeti a biztosító és csak az e feletti kárt kell bejelenteni a kárfelmérőnek. e. A kárbejelentéstől számított 5. napig a károsodott vagyontárgy állapotán csak a kárenyhítéshez szükséges mértékben szabad változtatni. f. A tűzesetet és robbantást a tűzrendészeti hatóságnak azonnal jelenteni kell. g. Ha a bejelentési kötelezettség megszegése miatt a biztosító mentesül szolgáltatási kötelezettsége alól, úgy a kártérítés a bejelentési kötelezettséget elmulasztót terheli. h. A biztosító tevékenységével felmerült észrevételeket közvetlenül is lehet jelenteni a kapcsolattartó üzletkötőnek 3.25.11 ESETI BIZOTTSÁG

A társasház egyes feladatok döntés-előkészítése céljából közgyűlési határozattal létrehozhat bizottságot


[email protected]

TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060


127


4 TŰZVÉDELMI SZABÁLYOK A ház lakóinak testi épsége, a személyek szervezetek tulajdona védelme érdekében a ház lakóinak, az épületben bármilyen tevékenységet folytató személyeknek szervezeteknek, valamint a ház kezelőinek tűzvédelmi feladatait, kötelezettségeit TŰZVÉDELMI SZABÁLYZATBAN kell meg határozni Az utasítás hatálya kiterjed az épület egész területére, az ott folytatott tevékenységre, továbbá szállításra és tárolásra, valamint az épület területén bármilyen céllal tartózkodó, vagy tevékenységet folytató személyre. Az utasítás végrehajtásáért valamennyi bérlő, és tulajdonos anyagilag, és büntetőjogilag felelős. Az utasításban foglaltak végre nem hajtása szabálysértési, vagy büntetőeljárást vonhat maga után. A társasház tűzvédelmére vonatkozó tűzvédelmi szabályzatot szakemberrel a közös képviselő (intéző bizottság) dolgoztatja ki és a számvizsgáló bizottság (alternatíva: SZVB elnöke) hagyja jóvá. A tűzvédelmi szabályzatot minden tulajdonosnak kézbesíteni kell, legfontosabb részeit a faliújságon ki kell függeszteni




128

5 AZ EGYÜTTÉLÉS SZABÁLYAI (HÁZIREND) A Ttv. 26. § -a a következőket tartalmazza: (1) A szervezeti-működési szabályzatban meg kell határozni a külön tulajdonon belüli építési-szerelési munka, és a zajjal járó más tevékenység végzésének a lakhatás nyugalmát szolgáló szabályait (a továbbiakban: házirend); e szabályok nem lehetnek ellentétesek az építésre, illetőleg a zajszint határértékére a lakóépület tekintetében irányadó külön jogszabályok rendelkezéseivel. (2) A közösség a házirendben meghatározza a közös tulajdonban lévő épületrészek, területek és helyiségek használatára vonatkozó részletes szabályokat is. A társasházban az együttélés szabályait a házirendben kell szabályozni. Az SZMSZ-ben néhány alapvető rendelkezést célszerű elhelyezni, például a következőket: A házirend megsértőivel szemben a cselekmény súlyától, jellegétől függően bírósági vagy szabálysértési eljárás kezdeményezhető, illetve kártérítés követelhető. A lakhatás nyugalmát sértő magatartás, tevékenység folytatása esetén mind a tulajdonosok, mind a közös képviselő (az intéző bizottság) birtokvédelmi eljárást vehetnek igénybe. A tulajdonosok közvetlenül, míg a közös képviselő (az intéző bizottság) a tulajdonosok, illetőleg a számvizsgáló bizottság írásbeli kérésére. A közös képviselő /intézőbizottság elnöke a társasház költségére köteles lemásoltatni és valamennyi lakásba eljuttatni a lakóépület üzemeltetési és házirendjét, illetve 1 pld-t a falitáblán el kell helyezni. A napi élettel kapcsolatos legfontosabb rendelkezéseket plakáton külön is ki kell függeszteni. A házirendre vonatkozóan a Társasházi kiskönyvtár sorozat 4. kötete mutat be egy mintát.


[email protected]

TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060


129


6 VEGYES RENDELKEZÉSEK 6.1 A SZABÁLYZATOK HATÁLYBA LÉPTETÉSÉRE VONATKOZÓ RENDELKEZÉSEK Az SZMSZ végén kell elhelyezni hatályba léptető rendelkezéseket, egyrészt a Ttv.-ben foglaltakat alapul véve, másrészt az elszámolással és a gazdálkodási szabályok módosíthatóságával kapcsolatosan. 6.2 ALAPÍTÓ OKIRAT MÓDOSÍTÁS 6.2.1

ELLENJEGYZÉS

1) Az alapító okiratot és annak módosítását, ideértve a 3. § (2) bekezdése szerinti határozatot is, közokiratba vagy ügyvéd - jogkörén belül jogtanácsos - által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. [10.§ (1)] 2) A Ttv. 62§(1) bekezdés rendelkezései szerint meghozott határozatot közokiratba vagy ügyvéd - jogkörén belül jogtanácsos - által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni; a határozat érvénytelenségének megállapítása e törvény rendelkezéseinek megfelelően keresettel kérhető a bíróságtól. [62.§ (3)] 6.2.2

A TÁRSASHÁZI TÖRVÉNY ÁLTAL HATÁLYTALANÍTOTT ALAPÍTÓ OKIRATBELI RENDELKEZÉSEK

A törvény hatálybalépésekor bejegyzett társasház alapító okiratának az e törvény kötelező jellegű rendelkezéseivel ellentétes rendelkezése hatályát veszti, és helyébe e törvény rendelkezése lép. Az alapító okirat ennek megfelelő kijavítását az alapító okiratnak egyéb okból első ízben történő módosítása során kell elvégezni. [63.§ (2)] 6.3 A TÁRSASHÁZI TÖRVÉNY 62 § (1) BEKEZDÉSE ALAPJÁN ELFOGADOTT SZERVEZETIMŰKÖDÉSI SZABÁLYZAT SZERINT AZ ALAPÍTÓ OKIRAT MÓDOSÍTÁSÁRA VONATKOZÓ RENDELKEZÉSEK Jelen kézikönyvben már többször volt arról szó, hogy a társasházi törvény a külön tulajdon „precíz” meghatározását írja elő, hiszen ami nem tartozik a külön tulajdonba, az tekinthető közös tulajdonnak. Ezért a társasház szervezetiműködési szabályzatában kell ebben az esetben a külön tulajdoni tartozékok meghatározására vonatkozó rendelkezést elhelyezni. A szervezeti- működési szabályzat rendelkező részében is szükséges az alapító okirat módosítására vonatkozó kérelmet meghatározni, nevezetesen azt, hogy az alapító okiratba építsék be a külön tulajdon meghatározását, továbbá azt, hogy az SZMSZ hatályba lépésével mely pontokat szükséges törölni az alapító okiratból.




130

ÖSSZEFOGLALÁS Felmerül a kérdés, hogy szabad-e kell-e egy társasháznak ennyi és meglehetősen nagy terjedelmű szabályzatot készíteni. A tapasztalatok azt mutatják, hogy igen kell, mert egyes témák, esetek szabályozatlansága miatt a közös képviselő nem tud megfelelően eljárni, a társasház közösség az érdekütközések miatt nem tudja a konkrét ügyben a döntést meghozni, vagy csak rendkívüli nehézségek árán. Szívesen fogadjuk az olvasó véleményét javaslatait mind a társasházak problémáival, mind a Társasházi Kiskönyvtár sorozat köteteivel kapcsolatosan. Ez utóbbit illetően különösen érdekesek lehetnek a következő kérdések: Az elméleti jellegű kifejtésekkel mennyiben lehet egyetérteni és mi vitatható? Mennyire tudják a gyakorlatban hasznosítani a köteteket? Melyek azok a témakörök, amelyeket bővebben kellene kifejteni, esetleg példákkal alátámasztva? Melyek azok a témakörök, amelyek magyarázata bővebbre sikerült a kelleténél?


[email protected]

TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060


131


7 7.1

TÁJÉKOZTATÓK AZ ALLIANZ HUNGÁRIA BIZTOSÍTÓ RT TÁJÉKOZTATÓJA LAJÓKÖZÖSSÉG BIZTOSÍTÁSRÓL A LAKÓKÖZÖSSÉGEK BIZTONSÁGA

AKTUALITÁSÁT VESZTETTE




132

7.2

AZ OTP LAKÁSTAKARÉKPÉNZTÁR RT TÁJÉKOZTATÓJA A TÁRSASHÁZAK SZÁMÁRA KIALAKÍTOTT LAKÁS-ELŐTAKARÉKOSSÁGRÓL



[email protected]

TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060


133


7.3

FŐVÁROSI GÁZMŰVEK RT TÁJÉKOZTATÓJA A TÁRSASHÁZON BELÜL ÜZEMELŐ GÁZVEZETÉKEK FELÚJÍTÁSÁRÓL





134

7.4

VIKTÓRIA TÁRSASHÁZKEZELŐ KFT TÁJÉKOZTATÓJA KÖZÖS KÉPVISELETI/TÁRSASHÁZKEZELŐI FELADATOK VÁLLALÁSÁRA



[email protected]

TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060


135


8

2003. ÉVI CXXXIII. TÖRVÉNY A TÁRSASHÁZAKRÓL Az Országgyűlés a társasháztulajdon létesítése és biztonságos fenntartása, a társasházak szabályszerű, szakszerű és biztonságos működése, valamint a tulajdonosok érdekeinek érvényesítése érdekében a következő törvényt alkotja:

8.1 8.1.1

I. FEJEZET

ALAPVETŐ RENDELKEZÉSEK ( 1. - 15. § )

A TÁRSASHÁZ ( 1.-4. § )

1. § (1) Társasháztulajdon jön létre, ha az épületingatlanon az alapító okiratban meghatározott, műszakilag megosztott, legalább két önálló lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség, illetőleg legalább egy önálló lakás és egy nem lakás céljára szolgáló helyiség a tulajdonostársak külön tulajdonába kerül (a továbbiakban: társasház). Az épülethez tartozó földrészlet, továbbá a külön tulajdonként meg nem határozott épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség, illetőleg lakás - különösen: a gondnoki, a házfelügyelői lakás - a tulajdonostársak közös tulajdonába kerül. (2) Az épület tartószerkezetei, azok részei, az épület biztonságát (állékonyságát), a tulajdonostársak közös célját szolgáló épületrész, épületberendezés és vagyontárgy akkor is közös tulajdonba tartozik, ha az a külön tulajdonban álló lakáson vagy nem lakás céljára szolgáló helyiségen belül van. (3) Ha a földrészlet nem tartozik a közös tulajdonba, arra a tulajdonostársakat használati jog illeti meg. 2. § (1) A közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrész a külön tulajdonba tartozó lakás, nem lakás céljára szolgáló helyiség alkotórészét képezi, azzal együtt minősül önálló ingatlantulajdonnak. (2) A közös tulajdonra vonatkozó, az egyes tulajdonostársakat megillető tulajdoni hányad és a lakásra, a nem lakás céljára szolgáló helyiségre vonatkozó tulajdonjog - az e törvényben meghatározott esetek kivételével - egymástól függetlenül nem ruházható át és nem terhelhető meg. 3. § (1) A társasház tulajdonostársainak közössége (a továbbiakban: közösség) az általa viselt közös név alatt az épület fenntartása és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése során jogokat szerezhet és kötelezettségeket vállalhat, önállóan perelhet és perelhető, gyakorolja a közös tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi jogokat, viseli a közös tulajdon terheit. A perbeli cselekvőképesség a közös képviselőt (az intézőbizottság elnökét) illeti meg. A társasháznak vagy a tulajdonostársaknak ezzel ellentétes rendelkezése harmadik személyekkel szemben hatálytalan. (2) Az 1. § (2) bekezdésében meghatározott ingatlanrész és vagyontárgy kivételével az alapító okirat felhatalmazást adhat arra, hogy a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés jogát a közösség gyakorolja, ha az ingatlanrész önálló ingatlanként kialakítható. Ebben az esetben a közgyűlés az összes tulajdoni hányad legalább kétharmados többségével rendelkező tulajdonostársak igenlő szavazatával dönthet az elidegenítésről. A határozatban rendelkezni kell a külön tulajdonhoz tartozó közös tulajdoni hányadok megállapításáról. A közgyűlés határozata az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat. (3) A közösség egészét terhelő kötelezettség teljesítéséért a tulajdonostársak tulajdoni hányaduk - vagy a szervezetiműködési szabályzatban ettől eltérően meghatározott mérték - szerint felelnek az egyszerű (sortartásos) kezesség szabályai szerint. 4. § (1) A lakásra vonatkozó rendelkezéseket - e törvény eltérő rendelkezésének hiányában - megfelelően alkalmazni kell a nem lakás céljára szolgáló helyiségre. (2) E törvény rendelkezéseit megfelelően alkalmazni kell a nem lakás céljára szolgáló helyiségekből álló minden egyéb épületre, amelyben a nem lakás céljára szolgáló egyes helyiségek a tulajdonostársak külön tulajdonában, más részei a tulajdonostársak közös tulajdonában vannak. 8.1.2

A TÁRSASHÁZ ALAPÍTÁSA, ALAPÍTÓ OKIRAT ( 5.-11. §)

5. § (1) Társasházat fennálló vagy felépítendő épületre lehet alapítani, ha abban legalább két, külön tulajdonként bejegyezhető lakás, illetőleg nem lakás céljára szolgáló helyiség van, vagy alakítható ki. (2) A társasházat az ingatlan valamennyi tulajdonostársa vagy az ingatlan tulajdonosa, mint egyszemélyi alapító, alapító okiratban kifejezett alapítási elhatározással létesíthet. (3) Az alapító okiratban a külön tulajdonban álló lakásra, illetőleg a külön tulajdonban álló nem lakás céljára szolgáló helyiségre a tulajdonostársak javára elővásárlási, előbérleti jog létesíthető. (4) A (3) bekezdés szerinti elővásárlási, előbérleti jogot megelőzi a lakás, illetőleg a nem lakás céljára szolgáló helyiség bérbeadására, valamint az elidegenítésére vonatkozó külön jogszabályok eltérő rendelkezése. (5) Az alapításhoz a társasháztulajdonnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges. Az alapító okiratot az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz kell csatolni.




136

6. § A társasháztulajdon földrészletre való feljegyzésének vagy meglevő épületre való bejegyzésének feltétele, hogy az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett jogokat töröljék, vagy az érdekeltek megegyezzenek abban, hogy azok a társasházzá történő átalakítás után mely ingatlanokat fogják terhelni. 7. § (1) Társasház felépítendő épületre úgy alapítható, hogy az épület engedélyezési záradékkal ellátott tervrajzának megfelelően a földrészlet tulajdonosa vagy valamennyi tulajdonostársa az alapítási szándékot alapító okiratba foglalja, és az előzetes alapítás tényét az ingatlan-nyilvántartásban a földrészlet tulajdoni lapjára feljegyzik. (2) A feljegyzett alapítás ténye kihat arra is, aki később az ingatlanra nézve jogot szerez. (3) A feljegyzett alapítást követően a társasház ingatlan-nyilvántartási bejegyzése a jogerős és végrehajtható használatbavételi engedély alapján kérhető. Ha a használatbavételi engedély eltér az építési engedélytől, a bejegyzés feltétele, hogy a változás szerint az alapító okiratot 60 napon belül módosítják és a szintenkénti alaprajzot a módosított alapító okirathoz csatolják. 8. § (1) A közös tulajdonnak társasháztulajdonná való átalakítását bármelyik tulajdonostárs kérelmére a bíróság is elrendelheti. Az alapító okiratot ilyenkor a bírósági határozat pótolja. (2) Több épületből álló társasház esetén az egy vagy több épületben levő lakások tulajdonosainak - tulajdoni hányad szerinti - többsége kérheti a bíróságtól önálló társasház alapítását, ha az nem sérti a megmaradó társasház tulajdonosainak méltányos érdekét. (3) A keresetlevélhez mellékelni kell az alapító okirat, illetőleg az alapító okiratok tervezetét és a szükséges hatósági engedélyt. 9. § Az alapító okiratban meg kell határozni: a) a külön tulajdonba kerülő lakásokat, nem lakás céljára szolgáló helyiségeket, b) a közös tulajdonban álló épületrészekből és a földrészletből az egyes tulajdonostársakat megillető - a külön tulajdonba kerülő lakáshoz tartozó - tulajdoni hányadot és ezek meghatározásának módját, c) a közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolását, d) az ingatlan-nyilvántartás szabályai által megkívánt egyéb adatot, jogot és tényt, e) a közösség közös nevét, amely egyéb megjelölés hiányában a társasház címe, a társasház megjelöléssel együtt. 10. § (1) Az alapító okiratot és annak módosítását, ideértve a 3. § (2) bekezdése szerinti határozatot is, közokiratba vagy ügyvéd - jogkörén belül jogtanácsos - által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. (2) Az alapító okirat megváltoztatásához - ha e törvény másként nem rendelkezik - valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges; a változást be kell jelenteni a földhivatalnak. (3) Amennyiben az alapító okirattal, illetve annak módosításával a tulajdonosok négyötöde egyetért és a kisebbségben maradt tulajdonostársak a szavazás napjától, illetve írásbeli szavazás esetén a négyötödös szavazási arány elérésétől számított 30 napon belül nem élnek keresetindítási jogukkal, úgy az alapító okirat, illetve annak módosítása hatályba lép. 11. § A társasháztulajdonnak e törvényben nem szabályozott kérdéseire a Magyar Köztársaság Polgári Törvénykönyvéről szóló 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban: Ptk.) rendelkezéseit kell alkalmazni. 8.1.3

ALAKULÓ KÖZGYŰLÉS ( 12.§ )

12. § (1) Az alakuló közgyűlés határoz a társasház közös képviselőjének vagy - a közös képviselő helyett - intézőbizottsága elnökének és tagjainak, valamint szükség esetén a számvizsgáló bizottság tagjainak megválasztásáról, valamint a bankszámla megnyitásáról. (2) Az alakuló közgyűlést bármely tulajdonostárs, vagy az építtető hívhatja össze. (3) Az alakuló közgyűlést az alapító okirat aláírását követő hatvan napon belül meg kell tartani. Ezt követően a tulajdonostársak - a társasháztulajdon ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésétől függően - gyakorolhatják azokat a jogokat és viselhetik azokat a terheket, amelyek a közösséget megilletik és terhelik. 8.1.4

A SZERVEZETI-MŰKÖDÉSI SZABÁLYZAT ( 13.-15. § )

13. § (1) A közösség szerveit, azok hatáskörét, jogait és kötelezettségeit, a közös költség viselésének szabályait a közösség szervezeti-működési szabályzatában kell megállapítani. (2) A szervezeti-működési szabályzatnak - e törvény keretei között - tartalmaznia kell: a) a tulajdonostárs külön tulajdonának használatára, hasznosítására, a külön tulajdonon belül nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások díjának elszámolására és megfizetésére, b) a közös tulajdon fenntartására, ezen belül - a közös költség viselésére és a költség-hátralékok megfizetésére,


[email protected]

TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060


137


- felújítási alap képzése esetén az alap felhasználására, c) a társasházi lakóépület házirendjére, d) a közgyűlés, illetőleg a részközgyűlés hatáskörére és eljárására, e) a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke és tagjai hatáskörére és feladataira, f) a számvizsgáló bizottság, ennek hiányában a közösség ellenőrzési jogkörére, feladataira vonatkozó részletes szabályokat. (3) A legfeljebb hatlakásos társasház közössége dönthet arról, hogy szervezetére és működésére az e törvényben meghatározott rendelkezéseket alkalmazza. Ha a közösség ilyen határozatot nem hoz, e törvénynek a szervezetiműködési szabályzatra, a közgyűlésre, a közös képviselőre, illetőleg az intézőbizottságra és a számvizsgáló bizottságra vonatkozó rendelkezései helyett a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályait kell alkalmazni. 14. § (1) A szervezeti-működési szabályzatot a közösség az alakuló közgyűlésen - de legkésőbb az azt követő hatvan napon belül megtartott közgyűlésen - az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával állapítja meg. (2) Az (1) bekezdésben említett határozat úgy is meghozható, hogy a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke felhívására az írásbeli határozati javaslatról a tulajdonostársak írásban szavaznak. Az írásbeli szavazás eredményét a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke - a szavazásra megjelölt határidőt követő nyolc napon belül - köteles a tulajdonostársakkal írásban közölni. (3) A szervezeti-működési szabályzat tervezetét a közgyűlés megtartását, illetőleg az írásbeli szavazásra kitűzött határidőt megelőző tizenöt munkanappal korábban a tulajdonostársak részére meg kell küldeni. (4) Ha a (2) bekezdésben említett írásbeli szavazás eredménytelen, vagy a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak módosító javaslatot tesznek, a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke az (1) bekezdésben előírt határidőn belül a közgyűlést köteles összehívni. 15. § A közösség - a 14. §-ban meghatározottak szerint - a szervezeti-működési szabályzatot bármikor módosíthatja. A szervezeti-működési szabályzatot, illetőleg annak módosítását az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz kell csatolni. 8.2 8.2.1

II: FEJEZET JOGOK ÉS KÖTELEZETTSÉGEK A TÁRSASHÁZBAN ( 16.-26.§ ) A KÜLÖN TULAJDONNAL KAPCSOLATOS JOGOK ÉS KÖTELEZETTSÉGEK ( 16.-22.§ )

16. § A tulajdonostársat külön tulajdona tekintetében megilleti a birtoklás, a használat, a hasznok szedése és a rendelkezés joga; a tulajdonostárs e jogait azonban nem gyakorolhatja a többi tulajdonostárs joga és törvényes érdeke sérelmével. 17. § A szervezeti-működési szabályzat meghatározza a külön tulajdonban lévő lakás, illetőleg nem lakás céljára szolgáló helyiség használatának, hasznosításának szabályait a lakóépület céljának, működésének megfelelően. 18. § (1) Lakóépület esetén a társasház közgyűlése megtilthatja a külön tulajdonban lévő nem lakás céljára szolgáló helyiség használata, hasznosítása módjának megváltoztatását, ha az a társasház működését vagy a lakhatás nyugalmát zavarná. (2) Ha a lakóépületben lévő nem lakás céljára szolgáló helyiség megváltoztatott használata jogszabályban meghatározott engedélyhez kötött tevékenységhez szükséges, az engedély akkor adható ki, ha a hatóság felhívására - harminc napos határidőn belül - a közgyűlés nem hozott tiltó határozatot. (3) A közgyűlés a nem lakás céljára szolgáló helyiség megváltoztatott használatához a lakhatás nyugalma - így különösen: a zaj- és rezgésvédelem, illetőleg a lakókörnyezetet veszélyeztető más tevékenység megelőzése érdekében az erre vonatkozó külön jogszabályok előírásainak figyelembevételével kikötött feltételt tartalmazó hozzájáruló határozatot is hozhat. 19. § (1) A közösség a 18. § (1) és (3) bekezdésében említett közgyűlési határozatot az összes tulajdoni hányad szerinti - a közvetlenül érintett szomszédos tulajdonostársak legalább kétharmadának igenlő szavazatát is magában foglaló legalább egyszerű szavazattöbbséggel állapítja meg. (2) A közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke felhívására a határozati javaslatról a tulajdonostársak - a szervezetiműködési szabályzatban meghatározott részletes szabályoknak megfelelően - írásban is szavazhatnak. (3) Az írásbeli szavazás eredményét a közös képviselő, vagy az intézőbizottság elnöke - a szavazásra megjelölt határidőt követő nyolc napon belül - írásban köteles a tulajdonostársakkal közölni. 20. § (1) A tulajdonostárs köteles: a) fenntartani a külön tulajdonában álló lakást, b) a szükséges intézkedést megtenni ahhoz, hogy a vele együtt lakó személy, valamint az, akinek lakása használatát átengedte, betartsa a 16. § rendelkezését, c) lehetővé tenni és tűrni, hogy a külön tulajdonú lakásába a közösség megbízottja a közös tulajdonban álló épületrészekkel, berendezésekkel összefüggésben a szükséges ellenőrzés, valamint a fenntartási munkák




138

(2) (1)

(2)

(3)

(4)

(1)

(2)

(3)

(4) (5)

(6)

8.2.2

elvégzése céljából arra alkalmas időben bejuthasson a tulajdonostárs, illetőleg a bentlakó szükségtelen háborítása nélkül, d) a lakásában tervezett építkezésről értesíteni a közös képviselőt vagy az intézőbizottság elnökét. A közösség köteles megtéríteni az (1) bekezdés c) pontja szerinti beavatkozással okozott kárt. 21. § Az építtető tulajdonostárs a lakásában tervezett építkezés megkezdéséhez a tulajdonostársak 4/5-ének írásbeli hozzájáruló nyilatkozatát köteles beszerezni, ha a munka az alapító okiratban közös tulajdonként megjelölt épületrészt érinti. Az építtető tulajdonostárs a többi tulajdonostárs hozzájáruló nyilatkozatának beszerzése nélkül jogosult a lakásában tervezett építkezés elvégzésére, ha a munka az alapító okiratban közös tulajdonként meghatározott épületrészt nem érinti. Ha a (2) bekezdésben említett - az építésügyi hatóság jogerős és végrehajtható építési engedélye alapján elvégzett munka olyan lakás-megosztást, illetőleg lakás-összevonást eredményez, amelynek alapján a többi tulajdonostárs alapító okiratban meghatározott tulajdoni hányada változatlan marad, a közgyűlés az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával az alapító okiratot módosíthatja. A változás ingatlan-nyilvántartásban történő bejegyzésének feltétele, hogy az építtető tulajdonostárs az építésügyi hatóság jogerős és végrehajtható használatbavételi engedélyét az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz csatolja. 22. § A szervezeti-működési szabályzat előírhatja, hogy a tulajdonostárs köteles a közös képviselőnek, vagy az intézőbizottság elnökének bejelenteni: a) külön tulajdona tekintetében a tulajdonosváltozást, b) lakcímét, az ingatlan-nyilvántartásban bárki által megtekinthető személyes adatát, illetőleg a jogi személy nyilvános adatát, c) a külön tulajdonát bérlő, használó személy (a továbbiakban: bérlő) b) pontnak megfelelő adatát, d) a külön tulajdonában lakó személyek számát, e) haszonélvezettel terhelt tulajdon esetében a haszonélvező személy nevét. Az (1) bekezdés c) és d) pontjaiban említett adatok bejelentése akkor írható elő, ha a közüzemi szolgáltatás, illetőleg a központi fűtés- és melegvíz-szolgáltatás díja a bérlőt terheli, vagy azt a bentlakó személyek száma szerint kell a tulajdonostársak között megosztani. A tulajdonostárs köteles a bérlőt a rá vonatkozó adat bejelentéséről - ha erre vonatkozóan a szervezeti-működési szabályzat kötelezést tartalmaz - tájékoztatni. Ha a (2) bekezdésben említett esetben a bérlő - írásbeli felszólítás ellenére - a fizetési kötelezettségének nem tesz eleget, a keletkezett hátralék összegének megfizetéséért az érintett tulajdonostársnak helytállási kötelezettsége áll fenn. A bérlő írásbeli felszólítására, illetőleg a hátralék megfizetésére vonatkozó részletes előírásokat a szervezetiműködési szabályzatban kell megállapítani. A szervezeti-működési szabályzat az (1) bekezdésben említett bejelentés megtételére a birtokbavételt, illetőleg a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzését követő 15-60 nap közötti határidőt állapíthat meg. A közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság elnöke felhatalmazást kap arra, hogy az (1) bekezdésben említett adatokról nyilvántartást vezessen. A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) a nyilvántartásba vett adatokról kizárólag a közüzemi szolgáltató, a központi fűtés-és melegvíz szolgáltatója, valamint a bíróság részére adhat tájékoztatást. Ha a tulajdonostárs vagy a volt tulajdonostárs, illetőleg a bérlő vagy a volt bérlő a közös költség tartozását, illetőleg a közüzemi szolgáltatásra, a központi fűtés-és melegvíz-szolgáltatásra fennálló díjtartozását kiegyenlítette, a közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) a részére bejelentett és a tartozással összefüggő adatot haladéktalanul köteles törölni. A KÖZÖS TULAJDONNAL KAPCSOLATOS JOGOK ÉS KÖTELEZETTSÉGEK ( 23.-25.§ )

23. § (1) Minden tulajdonostárs jogosult a közös tulajdon tárgyainak birtoklására és használatára, ez azonban nem sértheti a többi tulajdonostárs ezzel kapcsolatos jogát és jogos érdekét. (2) A közgyűlés a birtoklás, használat és hasznosítás módját meghatározhatja. 24. § (1) A közös tulajdonba tartozó épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség és lakás fenntartásának költsége, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás (a továbbiakban együtt: közös költség) a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli, ha a szervezeti-működési szabályzat másképp nem rendelkezik. (2) A szervezeti-működési szabályzatban kell meghatározni: a) a közös költség tulajdoni hányadtól eltérő megfizetése esetén, az érintett költségnemeket és a számítás módját, b) a külön tulajdonon belül nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások díja tekintetében az egyes szolgáltatásokra vonatkozó külön jogszabályok alapján történő elszámolás és a megfizetés szabályait, c) a közösköltség-hátralék megfizetése érdekében a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének az adós tulajdonostárs határidő megjelölésével történő felszólításával, továbbá - ha a felszólítás eredménytelen a bírósági fizetési meghagyás kibocsátásának kezdeményezésével, illetőleg - e törvény rendelkezései szerinti


[email protected]

TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060


139


felhatalmazása esetén - a jelzálogjog bejegyzése és annak törlése iránti kérelem benyújtásával kapcsolatos feladatait, d) felújítási alap képzésének elhatározása esetén - a külön jogszabályban meghatározott legkisebb mérték figyelembe vételével - a hozzájárulás mértékét, valamint az alap felhasználásának szabályait. 25. § (1) A közgyűlés határozata alapján bármely tulajdonostárs kérheti a bíróságtól, hogy a közös tulajdonban álló olyan épületrészre, amely önálló ingatlanként kialakítható, vagy amellyel a meglevő külön tulajdon tárgya bővíthető, megszüntesse a közös tulajdont, ha az a kisebbség méltányos érdekét nem sérti. (2) A kereseti kérelemhez mellékelni kell az önálló ingatlan kialakítására vonatkozó, az építési hatóság által engedélyezett építési tervet. 8.2.3

A TÁRSASHÁZI LAKÓÉPÜLET HÁZIRENDJE ( 26.§ )

26. § (1) A szervezeti-működési szabályzatban meg kell határozni a külön tulajdonon belüli építési-szerelési munka, és a zajjal járó más tevékenység végzésének a lakhatás nyugalmát szolgáló szabályait (a továbbiakban: házirend); e szabályok nem lehetnek ellentétesek az építésre, illetőleg a zajszint határértékére a lakóépület tekintetében irányadó külön jogszabályok rendelkezéseivel. (2) A közösség a házirendben meghatározza a közös tulajdonban lévő épületrészek, területek és helyiségek használatára vonatkozó részletes szabályokat is. 8.3 8.3.1

III. FEJEZET A TÁRSASHÁZ SZERVEZETE ( 27.-51.§ ) ÁLTALÁNOS RENDELKEZÉSEK (27. §)

27. § (1) A közösség legfőbb döntéshozó szerve a tulajdonostársakból álló közgyűlés, amelyen valamennyi tulajdonostárs részt vehet. (2) A közösség ügyintézését a közös képviselő vagy az intézőbizottság látja el. Abban a társasházban, amelyben huszonöt lakásnál több lakás van, a közösség gazdálkodásának ellenőrzésére számvizsgáló bizottságot kell választani. (3) A legalább egy elnökből és két tagból álló intézőbizottságot, illetőleg a számvizsgáló bizottságot a tulajdonostársaknak saját maguk közül kell megválasztaniuk; az intézőbizottság elnökének jogállása és felelőssége azonos a közös képviselő e törvényben meghatározott jogállásával és felelősségével. 8.3.2

A KÖZGYŰLÉS ( 28.-42.§ )

28. § A közgyűlés határoz: a) a közös tulajdonban álló épületrészek használatáról, hasznosításáról, fenntartásáról, a közösséget terhelő kötelezettségek elvállalásáról, b) a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének és tagjainak, valamint a számvizsgáló bizottságnak a megválasztásáról, felmentéséről és díjazásáról, c) a közösség éves költségvetésének és elszámolásának, a számviteli szabályok szerinti beszámolójának elfogadásáról, valamint a közös képviselő, vagy az intézőbizottság részére a jóváhagyás megadásáról [48. § (2) bekezdése], d) minden olyan ügyben, amelyet a szervezeti-működési szabályzat nem utal a közös képviselő vagy az intézőbizottság, illetőleg a számvizsgáló bizottság hatáskörébe. 29. § (1) A közös tulajdonban álló épületrészekkel kapcsolatos rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokról a tulajdonostársak az összes tulajdoni hányad szerinti legalább 4/5-ös szavazattöbbséggel határoznak. (2) A közgyűlés a közös képviselőt, az intéző-, illetőleg a számvizsgáló bizottságot bármikor felmentheti. 30. § (1) A közgyűlés a határozatával a legalább hat hónapnak megfelelő közös költség összegének befizetésével hátralékba került tulajdonostárs külön tulajdonának és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányadának jelzálogjoggal való megterhelését rendelheti el a hátralék megfizetésének biztosítékául. (2) A határozat meghozatala során a hátralékos tulajdonostárs nem élhet a szavazati jogával, az ő tulajdoni hányadát a határozatképesség megállapításakor figyelmen kívül kell hagyni. (3) Az (1) bekezdés szerinti határozatot a hátralékos tulajdonostárs részére az e törvényben meghatározott jogorvoslat lehetőségének feltüntetésével kézbesíteni kell. 31. § A közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a hátralékos tulajdonostárs külön tulajdonának és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányadának jelzáloggal való megterhelését - a közgyűlés összehívása nélkül - akkor rendelheti el, ha erre őt a szervezeti-működési szabályzat felhatalmazza. 32. §




140

(1) A jelzálogjog bejegyzésének elrendeléséről szóló közgyűlési határozatot, illetőleg a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke rendelkezését közokiratba vagy ügyvéd - jogkörén belül jogtanácsos - által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. (2) A jelzálogjog bejegyzésének elrendelése hat hónapnak megfelelő hátralékonként megismételhető. (3) Ha a bejegyzés alapjául szolgáló hátralékot kiegyenlítették, a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a kiegyenlítést követő nyolc napon belül köteles a jelzálog törléséhez szükséges engedélyt kiadni; az engedélyt közokiratba vagy ügyvéd - jogkörén belül jogtanácsos - által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. 33. § (1) A közgyűlést a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke hívja össze. A közgyűlésre valamennyi tulajdonostársat írásban kell meghívni, amellyel egyidejűleg a meghívó egy példányát a társasházban - jól látható helyen - ki kell függeszteni. (2) Sürgős esetet - így különösen: a közös tulajdonban álló épületrészek, épületberendezések, vagyontárgyak állékonyságát, biztonságát közvetlenül veszélyeztető helyzet kialakulását - kivéve az írásbeli meghívót legkésőbb a közgyűlés időpontja előtt nyolc nappal meg kell küldeni. (3) A tulajdonostárs által írásban meghatalmazott általános képviselőt a közgyűlésre minden esetben meg kell hívni. Az általános, illetőleg az eseti meghatalmazásra egyebekben a Ptk. 222-223. §-aiban foglaltak az irányadók. 34. § (1) A meghívónak tartalmaznia kell a közgyűlésen elnöklő személy, a közgyűlési jegyzőkönyv vezetője és a jegyzőkönyvet hitelesítő két tulajdonostárs megválasztására, valamint a szavazásra előterjesztett napirendet. (2) A meghirdetett napirendben nem szereplő ügyben érvényes határozatot hozni nem lehet. 35. § (1) Közgyűlést szükség szerint, de legalább évente egyszer kell tartani. Az éves elszámolásról, a költségvetés megállapításáról szóló közgyűlést évente a szervezeti-működési szabályzatban meghatározott időpontig, de legkésőbb május 31.-éig meg kell tartani. (2) Kötelező a közgyűlés összehívása, ha azt a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak a napirend és az ok megjelölésével írásban kérték. Ha a kérést a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke tizenöt napon belül nem teljesítette, az összehívást kérő tulajdonostársak vagy az általuk megbízott személy a közgyűlést összehívhatják. 36. § (1) A közgyűlés akkor határozatképes, ha azon az összes tulajdoni hányadnak több mint a felével rendelkező tulajdonostársak jelen vannak. (2) A határozatképességet a közgyűlés megnyitását követően, továbbá az egyes napirendekről történő szavazást megelőzően a közgyűlés által megválasztott elnöklő személy és a közgyűlési jegyzőkönyv vezetője állapítja meg. 37. § (1) Ha a közgyűlés nem határozatképes, vagy az elnöklő személy a közgyűlést a határozatképtelenné válása miatt berekesztette, megismételt közgyűlést kell tartani. (2) A megismételt közgyűlést a határozatképtelen közgyűlést követő 15 napon belüli időpontban az eredetivel azonos - a határozatképtelenné vált közgyűlés esetén a közgyűlés berekesztését követően fennmaradó - napirenddel kell összehívni. A megismételt közgyűlés az eredeti közgyűlés meghívójában az eredeti közgyűlés határozatképességétől függő feltétellel is kitűzhető. (3) A megismételt közgyűlés a jelenlevők tulajdoni hányadára tekintet nélkül határozatképes; ezt a körülményt a megismételt közgyűlés meghívójában fel kell tüntetni azzal, hogy ahol e törvény a tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított meghatározott arányát követeli meg a határozat elfogadásához, ennek hiányában a kérdésben határozat nem hozható. 38. § (1) A közgyűlésen a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illeti meg a szavazati jog. (2) Ha e törvény másképpen nem rendelkezik, a közgyűlés, illetőleg a megismételt közgyűlés a határozatát a jelen levő tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított egyszerű szavazattöbbségével hozza meg. 39. § (1) A közgyűlésen - a határozatot is tartalmazó - jegyzőkönyvet kell vezetni, amelyet a közgyűlésen elnöklő személy és két tulajdonostárs az aláírásával hitelesít. (2) A jegyzőkönyvbe bármely tulajdonostárs betekinthet, és arról - a másolási költség megfizetésével - másolatot kérhet. (3) A közgyűlésen meghozott határozatokról a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének valamennyi tulajdonostársat írásban, a közgyűlés megtartásától számított nyolc napon belül értesítenie kell. 40. § (1) Az e törvényben meghatározott eseteken kívül más közgyűlési határozat is meghozható írásban. Ebben az esetben a közgyűlési napirendre vonatkozóan a közös képviselő, vagy az intézőbizottság elnöke felhívásához mellékelt írásbeli határozati javaslatról - ha számvizsgáló bizottság működik, írásbeli véleményének ismeretében - a tulajdonostársak írásban szavaznak. (2) Az írásbeli szavazásnak és az eredmény megállapításának részletes szabályait a szervezeti-működési szabályzatban kell meghatározni.


[email protected]

TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060


141


(3) Az írásbeli szavazás eredményéről a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke - a 19. § (3) bekezdésében foglaltaknak megfelelően – tájékoztatja a tulajdonostársakat. 41. § (1) A szervezeti-működési szabályzat a közgyűlés megtartásának módját részközgyűlések formájában is meghatározhatja; ebben az esetben megállapítja a részközgyűlési körzeteket. (2) A részközgyűléseket azonos napirenddel kell megtartani, és a szavazatokat össze kell számítani. A részközgyűlések megtartására a közgyűlésre vonatkozó szabályokat kell megfelelően alkalmazni. (3) A szervezeti-működési szabályzat az elkülöníthető gazdálkodású épületrészekhez tartozó lakások tulajdonostársai tekintetében létesített részközgyűlést önálló döntési jogkörrel ruházhatja fel az elkülöníthető gazdálkodás ügyében. 42. § (1) Ha a közgyűlés határozata jogszabály vagy az alapító okirat, illetőleg a szervezeti-működési szabályzat rendelkezését sérti, vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár, bármely tulajdonostárs keresettel kérheti a bíróságtól a határozat érvénytelenségének megállapítását a határozat meghozatalától számított hatvan napon belül. A határidő elmulasztása jogvesztéssel jár. (2) A kereset a határozat végrehajtását nem gátolja, a bíróság azonban a végrehajtást indokolt esetben felfüggesztheti. (3) E § rendelkezéseit a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének a 31. § szerinti rendelkezésére is alkalmazni kell. 8.3.3

KÖZÖS KÉPVISELŐ, ILLETŐLEG INTÉZŐBIZOTTSÁG ( 43.-50.§ )

43. § (1) A közös képviselő vagy az intézőbizottság jogkörében eljárva köteles: a) a közgyűlés határozatait előkészíteni és végrehajtani, gondoskodva arról, hogy azok megfeleljenek a jogszabályok, az alapító okirat és a szervezeti-működési szabályzat rendelkezéseinek, b) minden szükséges intézkedést megtenni az épület fenntartásának biztosítása érdekében, c) közölni és beszedni a tulajdonostársakat terhelő közös költséghez való hozzájárulás összegét és érvényesíteni a közösség ezzel kapcsolatos igényeit. (2) A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) a közgyűlés határozata alapján társasház-kezelői tevékenységet is elláthat. (3) A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) köteles megőrizni a földhivatalhoz benyújtott alapító okirat és szervezeti-működési szabályzat egy példányát. 44. § (1) A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) köteles a közgyűlés határozatairól és a határozatok végrehajtásáról nyilvántartást (a továbbiakban: Közgyűlési Határozatok Könyve) vezetni. (2) A Közgyűlési Határozatok Könyve - évenkénti bontásban - a hitelesített közgyűlési jegyzőkönyv alapján tartalmazza: a) a közgyűlés időpontját, a határozatképesség arányát, b) a megszavazott határozatok szó szerinti szövegét és a szavazáskor jelen lévő tulajdonostársak, illetőleg a tulajdonostárs által meghatalmazott személy nevét, és a tulajdoni hányad szerint leadott szavazatokat igen, nem, tartózkodott bontásban, c) a közgyűlési határozatok végrehajtásának módját és időpontját, d) a közgyűlési határozatok végrehajtásának elmaradása esetén ennek indokát. (3) Ha a közösség a határozatot írásban hozta meg, a (2) bekezdés a) és b) pontjaiban említett adatokat az írásbeli szavazás alapján, értelemszerűen kell feltüntetni. 45. § (1) A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) a külön tulajdont érintő tulajdonosváltozás esetén - a szerződő felek kérésére, részükre - köteles a Közgyűlési Határozatok Könyvét, illetőleg az elidegenítéssel érintett ingatlanra vonatkozó határozatokat bemutatni. (2) A Közgyűlési Határozatok Könyvébe bármely tulajdonostárs betekinthet és a határozatokról - a másolási költség megfizetésével - másolatot kérhet. 46. § (1) A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) a külön tulajdont érintő tulajdonosváltozás esetén - a tulajdonostárs kérésére - köteles írásbeli nyilatkozatot adni a közösköltség-tartozásról. Ha tartozás áll fenn, a nyilatkozatban a hátralék összegét is meg kell jelölni. Az írásbeli nyilatkozat tartalmáért fennálló felelősségre a Ptk. szabályai az irányadóak. (2) A tulajdonostársnak az ingatlan per-, teher- és igénymentességéről tett szavatossági nyilatkozata a közösköltségtartozás alól történő mentesség szavatolására kiterjed akkor is, ha a szerződés megkötése során a tartozás fennállásának kérdésében nem kéri a közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) e törvényben meghatározott nyilatkozatának megadását. 47. § A közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság a számviteli szabályok szerint évenként költségvetési javaslatot készít, amely tartalmazza: a) a közös tulajdonnal kapcsolatos várható bevételeket és kiadásokat költségnemenként,




142

b) a tervezett üzemeltetési, karbantartási és felújítási munkákat, valamint c) a közös költséghez való hozzájárulás összegét - a tulajdonostársak nevének feltüntetésével-, a külön tulajdonban lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek szerinti bontásban. 48. § (1) A számviteli szabályok szerinti könyvvezetés és beszámoló alapján a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság éves elszámolása tartalmazza: a) a tervezett és tényleges kiadásokat költségnemenként és a közös költség megosztásának a szervezeti-működési szabályzatban megállapított szabálya szerinti bontásban, ezen belül az üzemeltetési kiadásokat, valamint a karbantartásokat és a felújításokat az elvégzett munkák részletezésében, b) a tervezett és tényleges bevételeket források szerint, ideértve a közösség javára még nem teljesített - lejárt követelések részletezését és a behajtás érdekében megtett intézkedéseket is, c) az a)-b) pont különbségének záróegyenlegét a pénzkészletek kezelési helye szerint részletezve, d) a közösség tulajdonát képező vagyontárgyak tárgyi-eszköz leltárát, e) a tárgyévhez tartozó, a közösség egészét terhelő kötelezettségeket, továbbá f) a közös költségekhez való hozzájárulás előírását és teljesítését - a tulajdonostársak nevének feltüntetésével-, a külön tulajdonban lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek szerinti bontásban. (2) Az éves elszámolás elfogadása esetén a közgyűlés a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság tárgyévi ügykezelő tevékenységét jóváhagyja. A jóváhagyás nem jelenti az esetleges kártérítési igényről történő lemondást. (3) A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) - ha a közgyűlés e megbízatása alól felmenti - köteles az új közös képviselő (az intézőbizottság új elnöke) részére a megválasztásától számított harminc napon belül, írásbeli jegyzőkönyv alapján, a társasházra vonatkozó összes iratot, az erről szóló teljességi nyilatkozattal együtt, átadni. 49. § (1) Nem lehet közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke, tagja, illetőleg nem láthat el társasház-kezelői tevékenységet: a) akit bűncselekmény elkövetése miatt jogerősen szabadságvesztés büntetésre ítéltek, amíg a büntetett előélethez fűződő hátrányos jogkövetkezmények alól nem mentesült, b) akit ilyen tevékenységtől jogerős bírói ítélettel eltiltottak, az eltiltó ítélet hatálya alatt, c) az a természetes személy vagy gazdálkodó szervezet, aki, illetőleg amely ilyen tevékenységével összefüggően keletkezett, jogerősen megállapított fizetési kötelezettségének nem tett eleget, d) az, aki a gazdasági társaságokról szóló törvény alapján vezető tisztségviselő nem lehet. (2) A közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke, tagja, illetőleg az egyéni vállalkozó - ha a közgyűlés így határozott - köteles a részére kiállított hatósági erkölcsi bizonyítványt, illetőleg a közös képviselet ellátásával, a társasházkezelői tevékenység végzésével kapcsolatos nemleges köztartozásról, valamint a székhelye vagy lakóhelye szerint illetékes első fokú bíróságtól a végrehajtásra átadott tartozás alóli mentességről szóló igazolásokat a közgyűlés határozatában megjelölt határidőig beszerezni, és azt a közgyűlés határozata alapján ezzel megbízott személy részére bemutatni. (3) A gazdasági társaság vezetője a részére kiállított hatósági erkölcsi bizonyítványt, illetőleg a gazdasági társaság képviselője a gazdasági társaság részére kiállított nemleges köztartozásról szóló igazolásokat - a közgyűlés (2) bekezdésben említett határozatának megfelelően - köteles beszerezni és bemutatni. 50. § A közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság elnöke jogosult a közösség képviseletének ellátására a bíróság és más hatóság előtt is. E jogkörének korlátozása harmadik személlyel szemben hatálytalan. 8.3.4

A SZÁMVIZSGÁLÓ BIZOTTSÁG ( 51.§ )

51. § (1) A számvizsgáló bizottság jogkörében eljárva: a) bármikor ellenőrizheti a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság ügyintézését, havonként ellenőrzi a közösség pénzforgalmát, b) véleményezi a közgyűlés elé terjesztett javaslatot, így különösen a költségvetést és az elszámolást, valamint a szervezeti-működési szabályzat által meghatározott értékhatár felett a bemutatott számlákat, c) javaslatot tesz a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság elnöke és tagjai díjazására, d) összehívja a közgyűlést, ha a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke az erre vonatkozó kötelességének nem tesz eleget. (2) A bizottság elnöke és tagjai tekintetében a 49. § rendelkezései megfelelően irányadók. (3) A számvizsgáló bizottság tagjai közül választja meg elnökét; döntéseit szótöbbséggel hozza meg. (4) A számvizsgáló bizottsággal nem rendelkező társasház közösségének ellenőrzési jogkörét és feladatait a szervezetiműködési szabályzatban az (1) bekezdés rendelkezéseinek figyelembevételével kell megállapítani; a szabályzat előírhatja, hogy e feladatokat évente a közgyűlés határozatával felhatalmazott tulajdonostárs látja el.


[email protected]

TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060


143


8.4 8.4.1

IV. FEJEZET TÁRSASHÁZKEZELÉS, INGATLANKEZELÉS ( 52.-55.§ ) ALAPVETŐ RENDELKEZÉSEK ( 52.-53.§ )

52. § (1) A társasház-kezelői tevékenység olyan önálló feladatkör, amelynek ellátásához szükséges a társasház fenntartásával, működésével összefüggő gazdasági, műszaki és jogi követelmények ismerete. (2) A társasházkezelő a tevékenységi körén belül: a) a társasház adottságainak ismeretében - gazdasági elemzés alapján - ajánlatot készít az épület fenntartására vonatkozóan, b) a tulajdonostársakkal kötött megbízási szerződésben foglaltak szerint szervezi az üzemeltetési és karbantartási feladatokat, irányítja és ellenőrzi a tervezett felújításokat, c) a megbízási szerződés alapján javaslatokat dolgoz ki a társasház gazdálkodása, a közös tulajdonú épületrészek hasznosítása kérdéseiben. 53. § (1) Az ingatlankezelői tevékenység olyan önálló feladatkör, amelynek ellátásához szükséges az ingatlangazdálkodás, valamint az ebben kialakult piaci viszonyok gazdasági, műszaki és jogi követelményeinek ismerete. (2) Az ingatlankezelő a tevékenységi körén belül: a) az ingatlan jellemzőinek ismeretében - gazdasági elemzés alapján - tervajánlatot készít az ingatlan fenntartására vonatkozóan, b) a megbízóval kötött szerződésben foglaltak szerint ellátja az üzemeltetési és a karbantartási feladatokat, irányítja és ellenőrzi a tervezett felújításokat, c) a megbízási szerződés alapján javaslatokat dolgoz ki az ingatlannal való gazdálkodás és az ingatlanhasznosítás, a befektetés kérdéseiben. 8.4.2

A SZAKKÉPESÍTÉS MEGSZERZÉSE ( 54.-55.§ )

54. § (1) Az üzletszerűen végzett társasház-kezelői, illetőleg az üzletszerűen végzett ingatlankezelői tevékenységet kizárólag olyan természetes személy, illetőleg olyan gazdasági társaság láthatja el, aki - illetőleg gazdasági társaság esetén legalább egy tagja vagy alkalmazottja - a külön jogszabályban meghatározott szakképesítést megszerezte. (2) A szakképesítés megszerzését a természetes személy egyéni vállalkozó a körzetközponti jegyző részére, a gazdasági társaság vezetője a cégbíróság részére - a szakképzettséget tanúsító állam által elismert bizonyítvány átvételétől számított harminc napon belül - köteles igazolni. Az igazolás nem mentesít a tevékenység végzéséhez szükséges - a külön jogszabályokban előírt - más kötelezettségek teljesítése alól. 55. § (1) A hatlakásosnál nagyobb társasház közgyűlése a természetes személy közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke részére előírhatja a társasház-kezelői szakképesítés megszerzését, amennyiben a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a tulajdonostársak megbízása alapján, a társasház kezelésével összefüggő feladatokat is ellátja. Az ilyen közgyűlési határozatban rendelkezni kell arról is, hogy a szakképesítés megszerzésével járó költség megfizetése - ha azt a közös képviselő nem vállalja - a tulajdonostársakat terheli. (2) Az 54. § (1)-(2) bekezdéseiben meghatározott kötelezettség a nem üzletszerű társasházkezelést végző természetes személy közös képviselőre, illetőleg az intézőbizottság elnökére nem vonatkozik. 8.5 8.5.1

V. FEJEZET VEGYES ÉS ZÁRÓ RENDELKEZÉSEK ( 56.-64.§ ) ÉRTELMEZŐ RENDELKEZÉSEK ( 56.§ )

56. § E törvény alkalmazásában: 1. Társasház: a lakóépület és nem lakás céljára szolgáló épület. 1.1. lakóépület: az olyan épület, amelyben a műszakilag megosztott, önálló lakások száma meghaladja az épületben lévő önálló nem lakás céljára szolgáló helyiségek számát. 1.2. nem lakás céljára szolgáló épület: minden egyéb olyan épület, amelyben legalább két, műszakilag megosztott önálló, nem lakás céljára szolgáló helyiség van (társas irodaépület, társas üdülő, társas garázs stb.). 2. Fenntartás: az üzemeltetés, a karbantartás és a felújítás. 2.1. Üzemeltetés: a közös tulajdon rendeltetésszerű használatához folyamatosan szükséges szolgáltatások ellátása, így a közüzemi szolgáltatások díjának kifizetése, a központi berendezések üzemben tartói feladatainak ellátása, szükség esetén gondnoki, házfelügyelői, házmesteri szolgáltatások megszervezése, az intézőbizottság rendszeresítése esetén működésének biztosítása. 2.2 Karbantartás: a közös tulajdonban levő ingatlan állagának és rendeltetésszerű használhatóságának biztosítása érdekében szükséges, a tulajdonosok közösségét terhelő megelőző és felújításnak nem minősülő javítási munkák elvégzése, illetőleg egyes közösségi berendezések cseréje. A karbantartás lehet:




144

2.2.1. hibaelhárítás, amely az életveszélyt okozó, továbbá az épület állagát károsító és rendeltetésszerű használatát lényegesen akadályozó, azonnali beavatkozást igénylő hibák és hiányosságok haladéktalan eseti megszüntetése, 2.2.2. időszerű karbantartás, amely az épület állagát veszélyeztető, de rendeltetésszerű használhatóságát lényegesen nem akadályozó, azonnali beavatkozást nem igénylő hibáknak és hiányosságoknak eseti vagy az épületen elvégzendő egyéb javítási munkákkal együtt, de az észleléstől számítva legkésőbb hat hónapon belüli megszüntetése, 2.2.3. tervszerű karbantartás, amely az épület állagának és rendeltetésszerű használhatóságának biztosítása érdekében végzendő rendszeres állagmegóvási munka. 2.3. Felújítás: az ingatlan egészére, illetőleg egy vagy több főszerkezetére kiterjedő, időszakonként szükségessé váló olyan általános javítási építés-szerelési munkák végzése, amelyek az eredeti műszaki állapotot megközelítőleg vagy teljesen - visszaállítják, illetőleg az eredeti használhatóságot, üzembiztonságot az egyes szerkezetek, berendezések kicserélésével vagy az eredetitől eltérő kialakításával növelik. A felújítás lehet: 2.3.1. teljes felújítás: a műszaki állapot alapján szükséges, az ingatlan egészére kiterjedő külső-belső javítási munkák elvégzése, 2.3.2. részleges felújítás: az épület legalább egy főszerkezetére kiterjedő, teljes felújításnak nem minősülő, de abba belátható időn belül beilleszthető általános javítási munkák elvégzése, 2.3.3. korszerűsítés: a központi fűtő- és melegvíz-szolgáltató berendezésnek az energiaracionalizálással, illetőleg a levegőtisztaság-védelemmel összefüggő átalakítása vagy kicserélése. 3. Rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások: az állagvédelmet meghaladó, a fenntartás (az üzemeltetés, a karbantartás és a felújítás) körébe nem tartozó olyan munkálattal összefüggő kiadások, amelyek jellemzően az épület bővítésével vagy új épület létesítésével járnak. 4. Eredménytelen az írásbeli szavazás 4.1. a szervezeti-működési szabályzat tekintetében: ha az írásbeli határozati javaslatra leadott érvényes és azonos írásbeli szavazatok aránya nem éri el a tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított egyszerű többséget. 4.2. minden más esetben: ha az írásbeli határozati javaslatra leadott érvényes és azonos írásbeli szavazatok aránya nem éri el a tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított szavazattöbbségnek a törvényben meghatározott mértékét. 5. Közvetlenül érintett szomszédos tulajdonostársak: a társasházban lévő külön tulajdont elhatároló épületszerkezet két oldalán lévő tulajdonosok. 8.5.2

A BÍRÓSÁGI ELJÁRÁS MEGELŐZÉSE ( 57.§ )

57. § (1) A közösség és a tulajdonostárs, illetőleg a közösség és harmadik személy között keletkezett polgári jogvitában - ha az érintettek megállapodni nem tudnak - a közvetítői tevékenységről szóló külön törvény rendelkezései alapján permegelőző közvetítői eljárást lehet kezdeményezni. (2) Az (1) bekezdésben említett eljárás a vitában érintett felek írásbeli - a közösség tekintetében közgyűlési határozat alapján létrejött - közös megegyezésével kezdeményezhető. 8.5.3

HATÁLYBALÉPÉS ( 58.-59.§ )

58. § (1) Ez a törvény - a (2)-(3) bekezdésekben meghatározott kivételekkel - 2004. január 1-jén lép hatályba. (2) E törvény 44. §-a, továbbá 45. §-ának „a Közgyűlési Határozatok Könyvének, illetőleg” szövegrésze, a 45. §-a (2) bekezdésének, valamint 54. §-ának rendelkezései 2005. január 1. napján lépnek hatályba. (3) E törvény 13. §-ának, 17. §-ának, 22. §-ának, 24. §-ának, 26. §-ának, 28. §-a d) pontjának, 40. §-a (2) bekezdésének, 41. §-ának, 48. §-a (1) bekezdése a) pontjának, 51. §-a (1) bekezdése b) pontjának és 51. §-a (4) bekezdésének rendelkezései a törvény hatályba lépéséig már bejegyzett társasház vonatkozásában 2005. január 1. napján lépnek hatályba. 59. § (1) E törvény hatálybalépésével egyidejűleg a társasházról szóló 1997. évi CLVII. törvény - a (2) bekezdésben meghatározott kivételekkel - hatályát veszti. (2) A társasházról szóló 1997. évi CLVII. törvény 10. §-a d) pontjának, 18. §-ának, 22. §-a e) pontjának rendelkezései, továbbá 30. §-a (1) bekezdésének második mondata, valamint 31. §-a (1) bekezdésének, 35. §-a (1) bekezdése a) pontjának és 38. §-a (1) bekezdése b) pontjának rendelkezései 2004. december 31. napján vesztik hatályukat, de azokat csak az e törvény hatályba lépéséig már bejegyzett társasház vonatkozásában kell alkalmazni. 8.5.4

ÁTMENETI RENDELKEZÉSEK ( 60.-64.§ )

60. § (1) Ha az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett társasház alapító okirata olyan - a külön tulajdont nem érintő - számítási hibát vagy nyilvánvaló adatelírást tartalmaz, amely kijavítással orvosolható, a közgyűlés - a jelen lévő


[email protected]

TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060


145


tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított legalább egyszerű szavazattöbbségével meghozott határozatával az alapító okiratot kijavíthatja; e határozat az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat. (2) Ha az önkormányzati tulajdonból átalakult társasház e törvény hatályba lépését megelőzően olyan alapító okirat alapján került bejegyzésre az ingatlan-nyilvántartásba, amely a bejegyzésekor hatályos törvény rendelkezéseivel ellentétesen, vagy hiányosan tartalmazza a közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolását, a közgyűlés az összes tulajdoni hányad legalább kétharmados szavazattöbbségű határozatával az alapító okiratot módosíthatja, illetőleg kiegészítheti. (3) Az (1)-(2) bekezdések rendelkezései szerint meghozott határozatot közokiratba vagy ügyvéd - jogkörén belül jogtanácsos - által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. (4) A (2) bekezdésben említett közgyűlési határozatot 2005. június 30. napjáig lehet érvényesen meghozni; e határozat alapján az alapító okiratnak a földhivatalhoz 2005. július 31. napjáig benyújtott módosítása, kiegészítése, illetőleg kijavítása illetékmentes. 61. § A 60. §-ban említett közgyűlési határozatok érvénytelenségének megállapítását bármely tulajdonostárs e törvény rendelkezéseinek megfelelően keresettel kérheti a bíróságtól. 62. § (1) Az e törvény hatályba lépéséig már bejegyzett társasház közgyűlése - az alapító okirat erre vonatkozó rendelkezéseinek hatálytalanításával egyidejűleg - határozatával a szervezeti-működési szabályzatot megállapítja, illetőleg a meglévő szervezeti-működési szabályzatát e törvény rendelkezéseinek megfelelően módosítja. (2) Az (1) bekezdésben említett határozat meghozatalára a 14. § rendelkezéseit kell megfelelően alkalmazni; e határozatot a közösség 2004. december 31. napjáig hozza meg. (3) Az (1) bekezdés rendelkezései szerint meghozott határozatot közokiratba vagy ügyvéd - jogkörén belül jogtanácsos által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni; a határozat érvénytelenségének megállapítása e törvény rendelkezéseinek megfelelően keresettel kérhető a bíróságtól. (4) Az (1) bekezdésben említett, a földhivatalhoz 2004. december 31. napjáig benyújtott alapító okirat módosítása illetékmentes. 63. § (1) Az e törvény hatálybalépése előtt keletkezett körülményre alapított igényt a keletkezés idején hatályos szabály szerint kell elbírálni. (2) A törvény hatálybalépésekor bejegyzett társasház alapító okiratának az e törvény kötelező jellegű rendelkezéseivel ellentétes rendelkezése hatályát veszti, és helyébe e törvény rendelkezése lép. Az alapító okirat ennek megfelelő kijavítását az alapító okiratnak egyéb okból első ízben történő módosítása során kell elvégezni. (3) Ha az e törvény hatálybalépése előtt létesített alapító okirathoz mellékelték a társasházi lakások beosztását tartalmazó tervrajzot, a külön tulajdonban álló lakás beosztásának megváltoztatásához nem szükséges az alapító okirat módosítása. 64. § (1) Az e törvény hatályba lépésekor bejegyzett társasház közgyűlése - valamennyi tulajdonostárs hozzájárulásával dönthet arról, hogy a társasháztulajdont lakásszövetkezeti tulajdonná átalakítja. (2) Az átalakulásról hozott közgyűlési határozat alapján a lakásszövetkezet alapítására, szervezetére és működésére a lakásszövetkezetekről szóló külön törvény rendelkezéseit kell alkalmazni.



A KÉZIRAT INTERNETES KIADVÁNYA

Recommend Documents