A KÉZIRAT INTERNETES KIADVÁNYA

A KÉZIRAT INTERNETES KIADVÁNYA Jelen kiadványunk kézirat, mely kisebb mértékben eltér a 2004-ben nyomdai úton, B/5ös formátumban kiadott könyvünktől. Ennek oka a nyomdai előkészítő munkák során végzett változtatások, illetve egyes részeket töröltünk. Az internetes kiadás mellett azért döntöttünk, mert szükségesnek tartottuk, hogy az érdeklődők ezúton is tájékozódhassanak alapvető társasházi működtetési kérdésekről, meggyőződhessenek arról, hogy társasházi tanácsadási munkánkat megalapozottan és tudatosan, a gyakorlati tapasztalatok alapján végezzük. Természetesen a készlet elfogyásáig a könyv megvásárolható. A társasházi törvény módosításairól szóló 7. sz. internetes kiadványunk megvásárlása esetén az 1. sz. könyvet a készlet erejéig térítésmentesen adjuk. Felhívom a figyelmet arra, hogy a kiadványban foglaltak a szakmai egyeztetések és a gyakorlati tapasztalatok alapján is változtak! Budapest, 2012. 01. hó Mile Bálint Okl. mérnök-közgazdász VIKTÓRIA Kft Ügyvezető igazgató

A honlapon fellelhető információkat a VIKTÓRIA TÁRSASHÁZ RENDSZER, mint társasház-kezelési modell dokumentációinak felhasználásával dolgoztuk fel. A rendszer dokumentáció fejlesztése folyamatos és a mindenkori fejlesztési stádiumot tükrözik.  MINDEN JOG a Viktória Kft. tulajdonát képezi. A honlapon lévő információkat, dokumentumokat, illetve annak részeit tilos reprodukálni, vagy bármilyen módon másolni, adatrendszerben tárolni, bármely formában, vagy eszközzel a jogtulajdonos írásos engedélye nélkül felhasználni, közölni.

6. M I N D E N , AM I T A S Z ÁM V I Z S G ÁL Ó B I Z O T T S ÁG N A K TUDNI KELL Mottó: „Előbb azt kell tudnunk, hogy mit nem ismerünk”

© VIKTÓRIA TANÁCSADÓ, SZOLGÁLTATÓ KFT SZÉKHELY: 1077 BUDAPEST, ROTTENBILLER U. 42. TELEPHELY: 1082 BUDAPEST, CORVIN KÖZ 4. TEL.: 210-3841

: VIKTÓRIA TANÁCSADÓ, SZOLGÁLTATÓ KFT

1

Szerző: Mile Bálint

Jogi szakértő: Dr. Nagy-Dani Károly

Kiadja: VIKTÓRIA KFT.

Székhely: 1082 Budapest, Corvin köz 4. Tel/Fax: 210-3841 Telephely: 1077 Budapest, Rottenbiller u. 42. Mobil: 06-30-6345-060

MINDEN JOG a Viktória Tanácsadó, Szolgáltató Kft. tulajdonát képezi. Jelen kézikönyvet, illetve annak részeit tilos reprodukálni, vagy bármilyen módon másolni, adatrendszerben tárolni, bármely formában, vagy eszközzel a jogtulajdonos írásos engedélye nélkül közölni. Az ezen műben fellelhető információkat a VIKTÓRIA TÁRSASHÁZ RENDSZER, mint társasház-kezelési modell dokumentációinak felhasználásával dolgoztuk fel. A rendszer dokumentáció fejlesztése folyamatos és a kézikönyvek a mindenkori fejlesztési stádiumot tükrözik.

Készült: COMPRESS-PRINT Könyvműhely Kft. Tel.: 257-2422

1. Kiadás a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvénynek megfelelően

Lezárva: 2006. január hó


2

ELŐSZÓ

Tisztelt Olvasók! A társasházról szóló 1997. évi CLVII. törvény 1998. március 1.-i hatályba lépése óta eltelt idő már önmagában, de a tapasztalatok is indokolttá tették, hogy új társasházi törvény készüljön, melyet az Országgyűlés 2003. december 8-án fogadott el és 2003. évi CXXXIII. számon jelent meg. Az új törvény terjedelmében és tartalmában jelentős változásokat hozott az előző szabályozáshoz képest. Mindezek feldolgozása és a gyakorlatban történő helyes és hatékony alkalmazása megfelelő ismereteket kíván meg. Jelen kézikönyv a 2001. óta megjelenő Társasházi Kiskönyvtár Sorozat része, mely A TÁRSASHÁZ MŰKÖDÉSE ÉS SZERVEZETE összefoglaló címet viseli. Ebből az elmúlt években 1. kiadásban hét kötet jelent meg és összesen mintegy 15.000 példányban jutott el az olvasókhoz. A Társasházi Kiskönyvtár sorozat újabb 1. – 5. kötetei 2. kiadásban építenek az előző kötetekben megjelenő gondolatokra, ugyanakkor mind tartalmában, mind az egyes kötetek szerkezetében és maga a sorozat összeállítása is azt a célt szolgálja, hogy a társasházak a kötetek segítségével sokkal önállóbban és eredményesebben tudják elvégezni szabályozási feladataikat, ezen keresztül is a társasház működtetését. A társasházi kiskönyvtár sorozat „hasznos tagja” kíván lenni a társasházi szakirodalomnak és egyúttal hiánypótló is, mert más módon közelít a kérdésekhez. A most közreadandó kézikönyv „M I N D E N , AMIT A SZÁMVIZSGÁLÓ B I Z O T T S Á G N A K T U D N I K E L L ” alcímet viseli. Mind a címet, mind a kézikönyv tartalmát befolyásolta a tanfolyamokon tartott előadások alkalmával szerzett tapasztalatok, azok a fel tett kérdések, amelyek leginkább foglalkoztatták a résztvevőket, az érintetteket. A társasházak működésében nagyon fontos szerepet töltenek be a számvizsgáló bizottságok, ezért önmagában is jelentősége van ezzel a témakörrel foglalkozni. Ha ehhez hozzá vesszük, hogy munkájukhoz nem kapnak megfelelő segítséget, akkor érthetővé és indokolttá válik, hogy külön kézikönyv foglalkozzon számvizsgáló bizottsági tevékenység ellátásához szükséges tudnivalókkal., ezen keresztül is segítve munkájukat. A kötetet természetesen nemcsak a számvizsgáló bizottsági tagok, hanem a közös képviselők és az intézőbizottságok is hasznosíthatják, hiszen a velük való együttműködési szabályokat ismerniük kell. Remélhetőleg az olvasók jelen kötetet is hasznosítani tudják az eredményes társasházi működés biztosításához, melyhez sok sikert kívánok. Budapest, 2006. január hó

Üdvözlettel:

a szerző

: VIKTÓRIA TANÁCSADÓ, SZOLGÁLTATÓ KFT [email protected] [email protected]

TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060

www.tarsashazitanacsadas.hu

: 1082 BP. CORVIN KÖZ 4.

3

: 06-1-210-3841, 06-30-6345-060

TEMATIKUS TARTALOMJEGYZÉK

BEVEZETŐ ......................................................................................................................................................... 5 1

A TÁRSASHÁZ MŰKÖDTETÉSÉBEN AZ SZVB SZEREPÉNEK HELYES ÉRTELMEZÉSE ....... 7 1.1

AZ SZVB SZEREPÉNEK ÉRTELMEZÉSE ÉS GYAKORLATA ....................................................................................... 7

1.2 AZ SZVB JOGKÖRE ÉS FELADATAI A TÁRSASHÁZI TÖRVÉNY SZERINT ............................................................. 8 1.2.1 Az SZVB csak jogkörében járhat el ................................................................................................................................... 9 1.2.2 Az SZVB döntési jogkörei a társasházi törvényben ......................................................................................................... 10 1.2.3 Az SZVB részére „belső” ügyekben az SZMSZ –ben lehet biztosítani döntési (aláírási) jogköröket az ellenőrzési-, véleményezési-, javaslattételi jogkörhöz kapcsolódóan ................................................................................................... 10 1.2.4 Mit és/vagy kit ellenőriz az SZVB? ................................................................................................................................. 10 1.2.5 Az SZVB választásával, felmentésével kapcsolatos rendelkezések ................................................................................. 11 1.3

2

AZ SZVB SZEREPÉNEK GYAKORLATI SZEMPONTÚ ÖSSZEFOGLALÁSA............................................................ 11

MILYEN ALAPISMERETEKKEL KELL RENDELKEZNIE AZ SZVB TAGJAINAK? ................. 12 2.1

A TÁRSASHÁZI TÖRVÉNY SZERINT MEGHATÁROZOTT MUNKA- ÉS JOGKÖR MEGOSZTÁS A TÁRSASHÁZ „SZERVEI” (TULAJDONOSOK, KÖZGYŰLÉS, SZVB, KÖZÖS KÉPVISELET) KÖZÖTT ................. 13 2.1.1 A tulajdonosok indokolt ellenőrzési jogkörének meghatározása ...................................................................................... 13 2.1.2 Tulajdonos „speciális” ellenőrzési jogköre az SZVB működési „hiányossága” esetén .................................................... 13 2.1.3 „Irat betekintési” jogkör biztosítása a tulajdonosoknak ................................................................................................... 14

2.2 AZ SZVB SZEREPE A SZABÁLYOZÁSBAN .................................................................................................................. 14 2.2.1 A társasháznál még nincs elfogadott SZMSZ .................................................................................................................. 14 2.2.2 A társasháznál van elfogadott SZMSZ, de a tapasztalatok szerint nem, hiányosan vagy rosszul szabályoz .................... 14 2.2.3 A társasházi ügyrend és az SZVB munkarendje............................................................................................................... 15 2.3

A VÁLASZTHATÓ VEZETÉSI MEGOLDÁSOK ISMERETE ÉS ÖSSZEFÜGGÉSE AZ SZVB MŰKÖDÉSÉVEL ................................................................................................................................................................ 15

2.4

AZ SZVB ISMERETSZÜKSÉGLET KERETEINEK ÖSSZEGZÉSE................................................................................ 15

3

A SZÁMVIZSGÁLÓ BIZOTTSÁG ÉS A KÖZÖS KÉPVISELET EGYÜTTMŰKÖDÉSÉNEK ALAPVETŐ KÉRDÉSEI ...................................................................................................................... 17 3.1

A TÁRSASHÁZKEZELŐ FUNKCIÓJA, FELADAT- ÉS HATÁSKÖRE ......................................................................... 17

3.2

AZ SZVB TEVÉKENYSÉGE A KÖZÖS KÉPVISELŐ FELADAT ÉS HATÁSKÖRÉHEZ KAPCSOLÓDÓAN ........... 18

3.3

AZ SZVB „KÖZVETÍTŐI” SZEREPE A TULAJDONOSOK ÉS A KÖZÖS KÉPVISELŐ KÖZÖTT............................. 18

4

MIT TARTALMAZZON A KÖZÖS KÉPVISELŐVEL KÖTENDŐ MEGBÍZÁSI SZERZŐDÉS? . 19 4.1

A KÖZÖS KÉPVISELŐ MUNKÁJÁVAL KAPCSOLATBAN FELMERÜLŐ PROBLÉMÁK ....................................... 19

4.2

A KÖZÖS KÉPVISELŐ VÁLTÁS CÉLSZERŰ FOLYAMATA ....................................................................................... 20

4.3

A KÖZÖS KÉPVISELŐVEL KÖTENDŐ SZERZŐDÉS „MEGALAPOZÁSA”, A KORSZERŰ MEGBÍZÁSI SZERZŐDÉS TARTALMA................................................................................................................................................. 21

5

HOGYAN MŰKÖDHET KÖZRE A KÖLTSÉGVETÉS ELKÉSZÍTÉSÉBEN AZ SZVB? .............. 22 5.1

AMIT TUDNI KELL A TÁRSASHÁZI GAZDÁLKODÁS FŐBB JELLEMZŐIRŐL ...................................................... 22

5.2

A TERVEZÉST BEFOLYÁSOLÓ ELSZÁMOLÁSI MÓDSZEREK A GYAKORLATBAN ........................................... 23

5.3

A FENNTARTÁSI KÖLTSÉGEK SZÁMBAVÉTELE ...................................................................................................... 23

5.4

A KIADÁSOK SZÁMBAVÉTELE ..................................................................................................................................... 23

5.5

A BEVÉTELEK SZÁMBAVÉTELE ................................................................................................................................... 23

5.6

A KÖLTSÉGVETÉSI TERV TÁBLÁZATAINAK ÖSSZEÁLLÍTÁSA ............................................................................ 23

5.7 AZ ELŐKÉSZÍTÉS (TERVEZÉS) FOLYAMATÁBAN VALÓ RÉSZVÉTEL ................................................................. 23 5.7.1 Az infláció tételes és általános figyelembevételének véleményezése............................................................................... 24 5.7.2 Karbantartási munkák tervezése ....................................................................................................................................... 24 5.7.2.1 Hiba elhárítás tervezése ................................................................................................................................................... 24 5.7.2.2 Szemrevételezés alapján az időszerű karbantartási munkálatok tervezése ....................................................................... 24 5.7.2.3 A szükséges szakértői vélemények betervezése ................................................................................................................. 24 5.7.3 Felújítások, Pályázatok előkészítésével kapcsolatos munkák tervezése ........................................................................... 24 5.7.4 A bevételek tervezésének véleményezése ........................................................................................................................ 24 5.7.4.1 Nyitó egyenlegek, tartalékok figyelebe vétele ................................................................................................................... 24 5.7.4.2 Bérleti és egyéb díj bevételek figyelembevétele ................................................................................................................ 24 5.7.4.3 A közös költséghozzájárulás számításának véleményezése............................................................................................... 25


TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060



4 5.7.5

6

Az éves költségvetési terv elfogadásával kapcsolatos javaslat kialakítása, az írásos előterjesztés (döntés-előkészítő jegyzőkönyv tervezet) véleményezése ............................................................................................................................. 25

AZ SZVB ÉV KÖZBEN MILYEN MÓDON ELLENŐRIZZEN, ILLETŐLEG A FELMERÜLŐ DÖNTÉSHOZATALOKBAN HOGYAN NYILVÁNÍTSON VÉLEMÉNYT? .................................. 26 6.1 ÉVKÖZI PÉNZÜGYI ELLENŐRZÉS................................................................................................................................. 26 6.1.1 A havi pénzforgalom ellenőrzése ..................................................................................................................................... 26 6.1.2 Listás ellenőrzések (táblázatok) ....................................................................................................................................... 27 6.1.3 Szúrópróbaszerű ellenőrzések (a listás ellenőrzés alapján kiválasztott tétel eredeti bizonylatainak ellenőrzése) ............. 27 6.1.4 Tételes ellenőrzések (a bankkivonatok és kapcsolódó bizonylatok ellenőrzése) .............................................................. 27 6.1.5 Az SZMSZ által meghatározott értékhatár felett bemutatott számlák ellenőrzése ........................................................... 27 6.2 „ÜGYINTÉZÉSI” FELADATOK ELLENŐRZÉSE ........................................................................................................... 27 6.2.1 A közös képviselő ügyintézési feladainak ismerete.......................................................................................................... 28 6.2.2 A személyes ellenőrzés tartalmának, időpontjának és helyének egyeztetése a közös képviselővel .................................. 29 6.2.3 Az ellenőrzés dokumentálása ........................................................................................................................................... 29 6.2.4 A határozatok végrehajtásának, a határozatok könyve vezetésének ellenőrzése .............................................................. 29 6.2.5 A fizetési felszólításokkal, fizetési meghagyásokkal, peres eljárásokkal kapcsolatos ügyek intézésének ellenőrzése ..... 29 6.2.6 Az év közben felmerülő döntéshozatalokkal kapcsolatos ügyek véleményezése ............................................................. 29

7

AZ SZVB MIT ÉS HOGYAN ELLENŐRIZZEN AZ ELSZÁMOLÁSBAN, ÉS HOGYAN VÉLEMÉNYEZZE A KÖZÖS KÉPVISELŐ ÜGYKEZELÉSI TEVÉKENYSÉGÉT? ...................... 31 7.1

SZÜKSÉGES-E A NAPLÓFŐKÖNYV ELLENŐRZÉSE? ................................................................................................ 32

7.2

AZ ÉVKÖZI ELLENŐRZÉS ALAPJÁN AZ ÉVES ELSZÁMOLÁSKOR MIT ÉS HOGYAN ELLENŐRIZZEN AZ SZVB? ............................................................................................................................................................................ 32

7.3

AZ ELSZÁMOLÁS KÖZGYŰLÉSI ELŐTERJESZTÉSÉVEL KAPCSOLATOS KÖVETELMÉNYEK, AZ SZVB VÉLEMÉNYÉNEK KIALAKÍTÁSA .................................................................................................................................. 32 7.3.1 A napirendi pontok meghatározása .................................................................................................................................. 32 7.3.2 A közös képviselő tevékenységének jóváhagyása ............................................................................................................ 32

8

A SZÁMVIZSGÁLÓ BIZOTTSÁG MUNKARENDJÉNEK CÉLSZERŰ KIALAKÍTÁSA (AZ ELLENŐRZÉS SZERVEZETI - VEZETÉSI MEGOLDÁSAI) ........................................................... 34 8.1

A VÁLASZTOTT KÖZÖS KÉPVISELETHEZ (VEZETÉSI FORMÁHOZ) A TÁRSASHÁZ ELLENŐRZŐ SZERVÉNEK ILLESZTÉSE ............................................................................................................................................... 34

8.2

AZ SZVB TESTÜLETKÉNT MŰKÖDIK........................................................................................................................... 35

8.3 AZ SZVB MUNKAMEGOSZTÁS SZERINT MŰKÖDIK ................................................................................................. 36 8.3.1 SZVB elnök irányít, egyik tag műszaki ügyek, másik tag gazdasági, adminisztratív ügyek ............................................ 36 8.3.2 SZVB elnök irányít, tagok részközgyűlésenként .............................................................................................................. 36 8.4

HA NEM MŰKÖDIK SZVB, AKKOR A TÁRSASHÁZ ELLENŐRZÉSI JOGKÖRÉNEK ÉS FELADATAINAK MEGOLDÁSA [51.§ (4)] ..................................................................................................................................................... 36 8.4.1 Az SZVB lecsökkenő létszáma vagy működésképtelensége esetén az ellenőrzés megoldása .......................................... 37 8.4.2 25 lakás alatti társasházakban az ellenőrzés megoldása ................................................................................................... 37 8.4.2.1 Számvizsgáló .................................................................................................................................................................... 37 8.4.2.2 Számvizsgálók részközgyűlésenként ................................................................................................................................. 38 8.4.2.3 Számvizsgálók munkamegosztással .................................................................................................................................. 38 8.4.2.4 Évenként választás............................................................................................................................................................ 38

JAVASLATOK AZ SZVB-T ÉRINTŐ TÖRVÉNYI RENDELKEZÉSEK MÓDOSÍTÁSÁRA ..................... 39 ÖSSZEFOGLALÁS ........................................................................................................................................... 40 2003. ÉVI CXXXIII. TÖRVÉNY A TÁRSASHÁZAKRÓL ............................................................................ 41 TÁJÉKOZTATÓ A TÁRSASHÁZI KISKÖNYVTÁR SOROZATRÓL ........................................................ 51 A TÁRSASHÁZI KISKÖNYVTÁR SOROZAT MEGJELENT KÖTETEI .................................................... 52


TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060



5

: 06-1-210-3841, 06-30-6345-060

BEVEZETŐ Eredetileg a 6. kötet tervezett címe a következő volt: „SZÁMVIZSGÁLÓ BIZOTTSÁG MŰKÖDÉSE, MUNKARENDJE”. A 6. kötet a korábbi elképzelések szerint „csak” a következőket tartalmazta volna: A kötet a 3. kötetben foglaltakból kiindulva részletesen foglalkozott volna a számvizsgáló bizottságok lehetséges működési formáival (testületként vagy munkamegosztásos szerinti működés), ennek alapján a munkarendjükkel. A kötet részletesen kitért volna az intézőbizottsági működés sajátosságait figyelembevevő SZVB, valamint a 25 lakás alatti társasházaknál működő számvizsgáló munkarendjére is. Végül a kézikönyv bemutatott volna egy az SZVB munkarendjét tartalmazó, a társasházi ügyrendbe illeszthető részletes szabályzatmintát. Ezzel szemben a megírt 6. kötet címe a következő lett: „M I N D E N , A M I T A S Z Á M V I Z S G Á L Ó B I Z O T T S Á G N A K T U D N I K E L L ” A Társasházi Kiskönyvtár sorozat 1. –4. köteteinek elkészítésével párhuzamosan és azt követően mintegy 200 társasháznak készítettünk - minden egyes társasház sajátosságainak megfelelő - szervezeti-működési szabályzatot és házirendet. Ennek során, valamint a tanácsadási tevékenységünk és a tanfolyamokon tartott előadások alkalmával szerzett tapasztalatok alapján érzékelhetővé váltak azok a kérdések, amelyek leginkább foglalkoztatták az érintetteket. Ezért vált szükségessé már az 5. kötetnek az eredeti célkitűzésektől történő elkészítése is (lásd 5. kötet BEVEZETŐ részében írtakat). Az SZMSZ-ek készítése, a tanácsadások és a tanfolyamok során is gyakran tették fel azt a kérdést, hogy mit kell ellenőriznie és ehhez mit kell tudnia a számvizsgáló bizottságnak, célszerűen hogyan működjön, kinek mi a feladata, jogköre? A 6. kötet címében és tartalmában való változtatásra ezen okok, valamint az 5. kötet tartalmának változása, illetve a hozzá való kapcsolódás igénye miatt került sor. Az említett kérdések felvetése még inkább előtérbe helyezte tehát, hogy olyan kézikönyv készüljön, mely egyrészt keretszerűen összefoglalja, másrészt egyes kérdésekben részletesen is leírja azt, hogy mit kell tudnia a számvizsgáló bizottságnak, egyúttal felhasználva az eddigi kötetek tartalmát, adott esetben e témakörben tovább fejlesztve az azokban foglaltakat. Ennek összeállításában nagy segítséget jelentett az azonos címen megtartott, illetve folyamatban lévő tanfolyam, és az összeállított előadás vázlat, mely az alábbi témaköröket tartalmazza: 1. óra: A társasház működtetésében az SZVB szerepének helyes értelmezése. 2. óra: Milyen alapismeretekkel kell rendelkeznie az SZVB tagjainak? 3. óra: A számvizsgáló bizottság és a közös képviselet együttműködésének alapvető kérdései. 4. óra: Mit tartalmazzon a közös képviselővel kötendő megbízási szerződés? 5. óra: Hogyan működhet közre a költségvetés elkészítésében az SZVB? 6. óra: Az SZVB év közben milyen módon ellenőrizzen, illetőleg a felmerülő döntéshozatalokban hogyan nyilvánítson véleményt? 7. óra: Az SZVB mit és hogyan ellenőrizzen az elszámolásban, és hogyan véleményezze a közös képviselő ügykezelési tevékenységét? 8. óra: A számvizsgáló bizottság munkarendjének célszerű kialakítása. (az ellenőrzés szervezeti - vezetési megoldásai) A kézikönyv szerkezete a részletes előadás vázlatra épül azzal, hogy egyes kérdéseket részletesen kifejt, másokban utal a már megjelent kötetekre, illetve a későbbiekben megjelenőkre. Indokolni szükséges azt is, hogy miért írunk és beszélünk alapvetően a Számvizsgáló Bizottságról és nem az ellenőrzés tartalmáról, módszereiről, holott ez utóbbi az átfogóbb fogalmi kategória. Ennek az oka az, hogy a társasházi törvény a „szervezeti egységből”, azaz a Számvizsgáló Bizottságból indul ki, ezt tekinti alapesetnek, és erre utal vissza, ha a társasház nem rendelkezik Számvizsgáló Bizottsággal. Az ellenőrzési megoldásokra vonatkozó ügyrendi mintákat későbbi kötetben fogjuk megjelentetni. Ez több előnnyel is jár. Egyrészt ezt megelőzi a számvizsgáló bizottság működésének „megalapozásával” foglalkozó 6. és más, szorosan kapcsolódó témaköröket leíró kötetek megjelenése, így az azokban foglaltakat figyelembe lehet venni. Másrészt hasonlóan a 3. kötetben megjelentetett SZMSZ mintához, ebben a kötetben is konkrét társasházak számára elkészített (vagyis nem íróasztal mellett készült „elméleti anyagot”) adhatunk közre. Az új társasházi törvény kapcsán már az előző kötetekben is jeleztük egyes rendelkezésekkel kapcsolatban, hogy „aggályaink” vannak hatását, végrehajthatóságát illetően. Ezért jelen kötetben az egyes törvényi rendelkezésekkel


TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060



6

kapcsolatos tapasztalatok alapján a témakörhöz kapcsolódóan értékeljük, hogy mennyiben érték el céljukat, kifejtjük álláspontunkat arról, hogy milyen módon lenne célszerű módosítani. Lényegében egy utólagos „hatásvizsgálat” elvégzéséről van szó, amely hatásvizsgálatot a törvény előkészítés folyamatában is el kellett volna végezni. A kötet vége - a felmerült olvasói igények alapján - tartalmazza a társasházi törvényt, valamint tájékoztatást adunk a Társasházi Kiskönyvtár sorozat megjelent köteteiről. Befejezésül röviden szükséges szólni a már megtartott „MINDEN, AMIT TUDNI KELL A SZÁMVIZSGÁLÓ BIZOTTSÁGNAK” című tanfolyamokon szerzett tapasztalatokról: - Igazolódtak az 1. kötet BEVEZETŐ része 11.-13. oldalán, az ismeretszükséglet kapcsán leírtak, miszerint az ismeretszükségleteket a „társasházkezelésben” betöltött funkciók szerint célszerű meghatározni. Az ismeretszükséglet, az ismeretszintek változóak és meghatározását, valamint a tanfolyamok célját a „résztvevők” funkciójához kell igazítani. - A tanfolyam résztvevői fentieknek megfelelően a társasházak számvizsgáló bizottság tagjai, intézőbizottság tagjai, tulajdonosok, közös képviselők voltak. Alapvetően az előadásvázlathoz kapcsolódó konzultációs kérdések merültek fel, ezzel együtt szükség volt időt biztosítani az előadások végén a témaköröktől eltérő, adott esetben egyedi problémákat tartalmazó kérdések megvitatására is. - Az időtartam egy alkalommal 2 óra volt és összesen 4 alkalom került betervezésre. A kialakított időrend az aktivitás szempontjából alapvetően megfelelő, azzal a megjegyzéssel, hogy nem sikerült teljes mértékben átbeszélni a tervezett témaköröket, illetve az egyedi kérdéseket. Más tapasztalatokat is figyelembe véve ez arra mutat rá, hogy szükség lenne egy, az igények (kérdések, problémák megválaszolását) folyamatosan biztosító egyedi társasházi tanácsadás biztosítására is. - A csoportlétszám legfeljebb 25 fő volt, amely lehetővé teszi, hogy mindenki feltehesse kérdését. A tematikát, az előadás vázlatokat és a kézikönyv szerkezetét áttekintve indokolni szükséges, hogy mind a tanfolyamon, mind pedig jelen kézikönyvben miért vágunk bele rögtön a „közepébe.” A tanfolyam szervezésekor, de más alkalmakkor is olyan igény fogalmazódott meg, hogy az előadások és a kézikönyv is gyakorlatias legyen. Ezért ezen rendező elvből kiindulva a szinte mindenki által ismert „helyzetekből” indultunk ki, melyeken keresztül közvetlenebbül érzékelhetővé válhattak például a törvényi rendelkezések értelmezési problémái, vagy az SZMSZ-ben rögzítendő szabályozási esetek. Az előadásokon - adott esetben - a megértéshez van lehetőség háttér információk ismertetésére is. Ugyanakkor eleget kell tenni a „szakmai” követelményeknek is. Az előadásokon ezt úgy oldottuk meg, hogy az adott kérdés („helyzet”) felvetéséhez kapcsolódva ismertettük, és értelmeztük például a törvény szövegét, míg a kézikönyvben ennek analógiájára az adott kérdés („helyzet”) leírását követően idéztük a törvényi rendelkezéseket. Továbbá az 1.-4. óra (fejezet) az „általános” (alapozó), egyúttal kereteket adó ismeretekkel foglakozik, míg az 5.-8. óra (fejezet) részletekbe menően konkrét kérdéseket tárgyal.


TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060



1

7

: 06-1-210-3841, 06-30-6345-060

A TÁRSASHÁZ MŰKÖDTETÉSÉBEN AZ SZVB SZEREPÉNEK HELYES ÉRTELMEZÉSE Az előadás vázlat témakörei: Az SZVB szerepének értelmezése és gyakorlata: Nem vállalja senki a munkát. A gyakorlatban az SZVB (elnöke) tölti be a vezetés funkcióját (sőt a banknál is – helytelenül – aláírnak). „Névleges” a működés. Alapvetően rendeltetésének megfelelően működik az SZVB. Az SZVB jogköre és feladatai a társasházi törvény szerint Az SZVB csak jogkörében járhat el: - Nincs képviseleti joga és harmadik személyek (bank) felé aláírási jogköre. - SZVB elnökét tagjai közül választja (döntési jogkör). - Ellenőrzési-, véleményezési-, javaslattételi jogkörhöz kapcsolódóan az SZMSZ –ben („belső” ügyekben) lehet biztosítani döntési (aláírási) jogköröket. Ellenőrzési jogkör: - Bármikor ellenőrizhet, célszerűen egyeztetett időpontban. - A „közösség ???”gazdálkodásának ellenőrzése. - Havonként a „közösség ???” pénzforgalmának ellenőrzése. Véleményezési jogkör: - A közgyűlés elé terjesztett javaslat, különösen a költségvetés és az elszámolás véleményezése. - Az SZMSZ által meghatározott értékhatár felett a bemutatott számlák véleményezése. - Írásbeli szavazás esetén az előterjesztés véleményezése. Javaslattételi jogkör: - Közös képviselő díjazása. - Birtokvédelmi eljárás kezdeményezése Intézkedési (döntési) jogkör: - A közgyűlés összehívása, ha a közös képviselő az erre vonatkozó kötelességének nem tesz eleget, pl.: Tv. 37.§(2), 35. § (1) (2). - Birtokvédelmi eljárás indítása Összefoglalva az SZVB szerepe A tulajdonosok érdekeinek közvetlen képviselete a közös képviselettel való kapcsolattartásban Az ellenőrző, véleményező, javaslattételi funkcióhoz kötődően kapcsolattartás a tulajdonosokkal A tapasztalatok azt mutatják, hogy elég sok téves nézet terjedt el az SZVB szerepének értelmezésében, illetőleg alakult ki helytelen, adott esetben jogsértő gyakorlat.

1.1

AZ SZVB SZEREPÉNEK ÉRTELMEZÉSE ÉS GYAKORLATA A számvizsgáló bizottság működésével kapcsolatban az alábbi „szélsőséges” esetekkel találkozhatunk: − Nem vállalja senki a társasházban a számvizsgáló bizottság tagjaként való közreműködést, vagy − ha vállalják is, akkor azt formálisnak tekintik. − A számvizsgáló bizottság egyes tagjai utasítás jelleggel közlik a közös képviselővel, hogy szerintük mit kell /kellene tennie. Adott esetben intézkednek is a közös képviselő megkérdezése, vagy értesítése nélkül majd a „számlát” benyújtják. Összefoglalóan azt kell tudni, hogy a számvizsgáló bizottság ellenőrző funkciót tölt be, alapvetően véleményezési javaslattételi jogköre van. Meghatározott kérdéskörökben a társasházi törvény vagy a szervezeti- működési szabályzat felhatalmazása alapján intézkedési- döntési jogkörrel rendelkezik. Ez utóbbi is azonban az ellenőrző funkciójához kapcsolódhat. Az új társasházi törvény (Ttv.) ezt megerősítette annak a szabálynak a beépítésével, miszerint az SZVB „jogkörében” járhat el. A fentiekben leírt „szélsőséges” esetek viszonylagos elterjedtsége miatt tudni kell „kezelni” ezeket a helyzeteket is. Erre való, ennek eszköze a társasház szervezeti-működési (SZMSZ) és más belső szabályzatai.


TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060



8

1.2

AZ SZVB JOGKÖRE ÉS FELADATAI A TÁRSASHÁZI TÖRVÉNY SZERINT Az előadásvázlatban leírtak lényegében a társasházi törvény rendelkezéseinek összefoglalását tartalmazza, mégpedig az SZVB jogkör „típusaiból” kiindulva, összefüggésben például a közös képviselő jogkörével. Ezen belül vannak részletezve az egyes feladatok. A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban: Ttv) a számvizsgáló bizottság (SZVB) választására, funkciójára, jogkörére és feladataira vonatkozóan a következő rendelkezéseket tartalmazza: 1) Az alakuló közgyűlés határoz ……….szükség esetén a számvizsgáló bizottság tagjainak megválasztásáról, ………….. [12.§ (1)] 2) A közösség szerveit, azok hatáskörét, jogait és kötelezettségeit, …………. a közösség szervezetiműködési szabályzatában kell megállapítani. [13.§ (1)] 3) A szervezeti-működési szabályzatnak - e törvény keretei között - tartalmaznia kell: …… a számvizsgáló bizottság, ennek hiányában a közösség ellenőrzési jogkörére, feladataira vonatkozó részletes szabályokat. [13.§ (2) f)] 4) A legfeljebb hatlakásos társasház közössége dönthet arról, hogy szervezetére és működésére az e törvényben meghatározott rendelkezéseket alkalmazza. Ha a közösség ilyen határozatot nem hoz, e törvénynek a szervezeti-működési szabályzatra, a közgyűlésre, a közös képviselőre, illetőleg az intézőbizottságra és a számvizsgáló bizottságra vonatkozó rendelkezései helyett a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályait kell alkalmazni. [13.§ (3)] 5) Abban a társasházban, amelyben huszonöt lakásnál több lakás van, a közösség gazdálkodásának ellenőrzésére számvizsgáló bizottságot kell választani. [27.§ (2)] 6) A legalább egy elnökből és két tagból álló ……. számvizsgáló bizottságot a tulajdonostársaknak saját maguk közül kell megválasztaniuk; …….[27.§ (3)] 7) A közgyűlés határoz: …a számvizsgáló bizottságnak a megválasztásáról, felmentéséről és díjazásáról, [28.§ b)] 8) A közgyűlés határoz: …minden olyan ügyben, amelyet a szervezeti-működési szabályzat nem utal ……. a számvizsgáló bizottság hatáskörébe. [28.§ d)] 9) A közgyűlés ………….. a számvizsgáló bizottságot bármikor felmentheti. [29.§ (2)] 10) A számvizsgáló bizottság jogkörében eljárva: [51.§ ] a) bármikor ellenőrizheti a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság ügyintézését, havonként ellenőrzi a közösség pénzforgalmát, b) véleményezi a közgyűlés elé terjesztett javaslatot, így különösen a költségvetést és az elszámolást, valamint a szervezeti-működési szabályzat által meghatározott értékhatár felett a bemutatott számlákat, c) javaslatot tesz a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság elnöke és tagjai díjazására, d) összehívja a közgyűlést, ha a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke az erre vonatkozó kötelességének nem tesz eleget. 11) Az e törvényben meghatározott eseteken kívül más közgyűlési határozat is meghozható írásban. Ebben az esetben a közgyűlési napirendre vonatkozóan a közös képviselő, vagy az intézőbizottság elnöke felhívásához mellékelt írásbeli határozati javaslatról - ha számvizsgáló bizottság működik, írásbeli véleményének ismeretében - a tulajdonostársak írásban szavaznak. [40.§ (1)] 12) A bizottság elnöke és tagjai tekintetében a 49. § rendelkezései megfelelően irányadók. [51.§ (2)] 13) Nem lehet közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke, tagja, illetőleg nem láthat el társasház-kezelői tevékenységet: [49.§ (1)] a) akit bűncselekmény elkövetése miatt jogerősen szabadságvesztés büntetésre ítéltek, amíg a büntetett előélethez fűződő hátrányos jogkövetkezmények alól nem mentesült, b) akit ilyen tevékenységtől jogerős bírói ítélettel eltiltottak, az eltiltó ítélet hatálya alatt, c) az a természetes személy vagy gazdálkodó szervezet, aki, illetőleg amely ilyen tevékenységével összefüggően keletkezett, jogerősen megállapított fizetési kötelezettségének nem tett eleget, d) az, aki a gazdasági társaságokról szóló törvény alapján vezető tisztségviselő nem lehet. 14) A közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke, tagja, illetőleg az egyéni vállalkozó - ha a közgyűlés így határozott - köteles a részére kiállított hatósági erkölcsi bizonyítványt, illetőleg a közös képviselet ellátásával, a társasház-kezelői tevékenység végzésével kapcsolatos nemleges köztartozásról, valamint a székhelye vagy lakóhelye szerint illetékes első fokú bíróságtól a végrehajtásra átadott tartozás alóli mentességről szóló igazolásokat a közgyűlés határozatában megjelölt határidőig beszerezni, és azt a közgyűlés határozata alapján ezzel megbízott személy részére bemutatni. [49.§ (2)]


TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060



9

: 06-1-210-3841, 06-30-6345-060

15) A gazdasági társaság vezetője a részére kiállított hatósági erkölcsi bizonyítványt, illetőleg a gazdasági társaság képviselője a gazdasági társaság részére kiállított nemleges köztartozásról szóló igazolásokat - a közgyűlés (2) bekezdésben említett határozatának megfelelően - köteles beszerezni és bemutatni. [49.§ (3)] 16) A számvizsgáló bizottság tagjai közül választja meg elnökét; döntéseit szótöbbséggel hozza meg. [51.§ (3)] 17) A számvizsgáló bizottsággal nem rendelkező társasház közösségének ellenőrzési jogkörét és feladatait a szervezeti-működési szabályzatban az (1) bekezdés rendelkezéseinek figyelembevételével kell megállapítani; a szabályzat előírhatja, hogy e feladatokat évente a közgyűlés határozatával felhatalmazott tulajdonostárs látja el. [51.§ (4)] A fenti összeállításban a témakör vonatkozásában a kulcs szavak és mondatrészek kivastagításra kerültek Az alábbi fejezetrészekben az előadás vázlat egyes témakörei kerülnek részletesebben kifejtésre. 1.2.1

AZ SZVB CSAK JOGKÖRÉBEN JÁRHAT EL

Az SZVB funkcióját (alapvető jogkörét, hatáskörét) a Ttv.27.§. (2) bekezdése határozza meg, mely szerint a közösség gazdálkodásának ellenőrzésére számvizsgáló bizottságot kell választani, kötelezően abban a társasházban, amelyben huszonöt lakásnál több lakás van. Tehát a törvényi rendelkezés egyértelműen ellenőrző funkciót határoz meg, az SZVB - nek ez az alapvető jogköre. A Ttv.51. §.(1) bekezdésben a jogkörök „típusai” kerülnek „felsorolásra”, amelyekhez kapcsolódnak az SZVB feladatai. Ezen rendelkezésekben az előző szabályozáshoz képest alapvető változás, hogy az új társasházi törvény egyértelműen rögzíti, miszerint az SZVB „jogkörében” járhat el. Az előző társasházi törvényben is az alapvető rendelkezések már ezt tartalmazták, ennek ellenére gyakran előfordult például a banki kettős aláírás. Az új társasházi törvény ezért az 51.§ (1) bekezdésében már szó szerint tartalmazza azt, hogy az SZVB csak jogkörében eljárva végezheti feladatait. Ez a jogkör (hatáskör) pedig alapvetően az ellenőrzés. Egyebekben pedig a „szó” használatokból is érzékelhető, hogy az SZVB véleményezési, javaslattételi jogkörrel rendelkezik. Miután legélesebben az SZVB tagjainak a banknál történő aláírásával kapcsolatos probléma kör jelentkezik (hatáskör túllépés), ezért erről részletesen kifejtjük álláspontunkat. A tulajdonosok, számvizsgáló bizottsági tagok érve a kettős aláírásra az, hogy folyamatában tudni szeretnék, hogy mire megy el a pénzük. Ez egyfajta bizalmatlanságot jelez, amelynek sajnos vannak tényszerű okai. Ugyanakkor vannak olyan közös képviselők is, akik kifejezetten „igénylik” a kettős aláírást, mellyel összefüggésben alapvetően felelősség elhárítási szándékról beszélhetünk. Ugyanis ha felmerül a hozott döntésekkel kapcsolatban tulajdonosi – közgyűlési kifogás, akkor a közös képviselő arra hivatkozhat, hogy a számvizsgáló bizottság tudtával, „engedélyével” történtek. A banki aláírási jog megadása esetén is a számvizsgáló bizottság tagjai óhatatlanul közös képviselővé válnak és ennek megfelelő felelősség terheli őket. A bankok általában nem vizsgálják érvényes közgyűlési határozat birtokában ezt a helyzetet, így elfogadják a közgyűlési határozat rendelkezését. Ebben az esetben olyan összeférhetetlen helyzet áll elő, hogy saját magát ellenőrzi a számvizsgáló bizottság. Az sem jó, ha a számvizsgáló bizottság tevékenysége során „átcsúszik” a közgyűlés, vagy a közös képviselő hatáskörébe. Ez funkciókeveredéshez vezet, a felelősség kevésbé tisztázható és nem érvényesülhet egyértelműen az SZVB ellenőrző funkciója. A tulajdonosok vélt vagy valós félelmeinek „oldására” azonban vannak a Ttv. által biztosított lehetőségek. Ilyen például az 51.§ (1) bekezdés b) pontjában foglaltak, miszerint az SZMSZ által meghatározott értékhatár felett a számlákat be kell mutatni az SZVB-nek véleményezésre. Semmi nem tiltja, hogy az SZMSZ kötelezze a közös képviselőt, hogy kifizetés előtt valamennyi számlát mutassa be az SZVB-nek. Az SZVB véleményezését követően a kifizetésre vonatkozó döntés felelőssége a közös képviselőé. Ha a számvizsgáló bizottság nem ért egyet a közös képviselővel, akkor közgyűlés elé kell vinni a kérdést. Ebben az esetben a közgyűlés dönt, „vállalva” a döntés felelősségét. A gyakorlatban hol a számvizsgáló bizottság, hol a közös képviselő álláspontját fogadta el a közgyűlés. Ez utóbbi esetekben is általában utólag igazolódott, hogy a döntés súlyos anyagi terhektől mentesítette a társasházat. Más megoldásokat is lehetővé tesz a társasházi törvény. Ha a gyakorlatban a számvizsgáló bizottság (elnöke) a tényleges vezetője a társasháznak, akkor alakuljanak át intézőbizottsággá és ebben az esetben közvetlenül a tulajdonosok képviselői kezelik a tulajdonosok pénzét. Természetesen ebben az esetben vállalni kell az ezzel járó felelősséget (ha SZVB-ként banknál is aláírtak, akkor lényegében nem változik a „helyzetük”). Ha nem akarnak napi operatív ügyekkel foglakozni, akkor a társasház „alkalmazhat” szakképzett társasházkezelőt is. Hasonló megoldások lehetnek tulajdonostárs közös képviselő választása esetén is. (vezetési megoldásokat lásd 5. kötet, illetve jelen kézikönyv 2.3. pontját) Az előzőekben leírtakat általánosan értelmezve és a Ttv. rendelkezéseit figyelembe véve az SZVB –nek (elnökének) nincs képviseleti jogköre (ez a jogkör a közös képviselőt, illetve az intézőbizottság elnökét illeti – lásd Ttv. 50. §-át), és ehhez kapcsolódóan nincs „harmadik személlyel szemben” aláírási jogköre.


TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060



10

A képviseleti jogkörhöz kapcsolódik az aláírási jogkör SZMSZ-ben történő szabályozásának szükségessége is. Ezen belül kitüntetett figyelmet kell fordítani a bankszámla feletti rendelkezési jogra. Közös képviselő esetén általában egy személy írhat alá, illetőleg gazdasági társaság esetén a cégjegyzékbe történt bejegyzés szerinti aláírási címpéldánynak megfelelő aláírási jogkör biztosítható. Ha intézőbizottság működik, akkor az egyedüli és kettős aláírás együttesen is alkalmazható. 1.2.2

AZ SZVB DÖNTÉSI JOGKÖREI A TÁRSASHÁZI TÖRVÉNYBEN

Az SZVB elnökét tagjai közül választja A törvény 51. § (3) bekezdése rendelkezik arról, hogy „A számvizsgáló bizottság tagjai közül választja meg elnökét; döntéseit szótöbbséggel hozza meg.” A rendelkezés „kogens” (kötelezően betartandó) szabály, így sajnos jogszerűen a közgyűlés nem választhatja meg az SZVB elnökét (ezért az 1. és 3. kötetben javasolt megoldás egyenlőre nem alkalmazható). Az SZVB elnöke a gyakorlatban nagyon fontos szerepet tölt be, a tulajdonosoknak „hivatalosan” is tudniuk kell azt, hogy ki tölti be ezt a funkciót. Ezért indokolt lehet az SZMSZ-ben rögzíteni, hogy az SZVB köteles a közös képviselőt és rajta keresztül a tulajdonosokat értesíteni, hogy kit választottak meg elnöknek. Ha közgyűlésen történik SZVB választás, akkor célszerű a választást követően szünetet elrendelni, mely idő alatt az SZVB megválasztja elnökét, majd ezt követően közgyűlésen be lehet jelenteni és jegyzőkönyvezni az SZVB elnökének nevét. Az SZVB a Ttv. 51.§ (1) d) rendelkezése alapján összehívhatja a közgyűlést („intézkedési jogkör”), ha a közös képviselő az erre vonatkozó kötelességének nem tesz eleget, például az alábbi esetekben: - [35. § (1)] Az éves elszámolásról, a költségvetés megállapításáról szóló közgyűlést évente a szervezeti-működési szabályzatban meghatározott időpontig, de legkésőbb május 31.éig meg kell tartani. - [35. § (2)] Kötelező a közgyűlés összehívása, ha azt a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak a napirend és az ok megjelölésével írásban kérték. Ha a kérést a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke tizenöt napon belül nem teljesítette, az összehívást kérő tulajdonostársak vagy az általuk megbízott személy a közgyűlést összehívhatják. - [37. § (1) és (2) Ha a közgyűlés nem határozatképes, vagy az elnöklő személy a közgyűlést a határozatképtelenné válása miatt berekesztette, megismételt közgyűlést kell tartani. A megismételt közgyűlést a határozatképtelen közgyűlést követő 15 napon belüli időpontban az eredetivel azonos - a határozatképtelenné vált közgyűlés esetén a közgyűlés berekesztését követően fennmaradó - napirenddel kell összehívni. - A fentieken kívül is előfordulhatnak olyan esetek, amikor a közös képviselőnek közgyűlési döntést kellene kérnie, azonban ezt elmulasztja. Álláspontunk szerint ilyen estekben is, ha a közös képviselő a felszólítás ellenére sem kér közgyűlési döntést, akkor az SZVB – nek kell megtenni. Ilyen lehet például a nem lakás célú helyiségek funkció váltásához szügséges társasházi döntési szükséglet. A közgyűlés összehívására vonatkozó „intézkedési” jogkört álláspontunk szerint az írásbeli szavazás útján hozandó közgyűlési határozatokra is értelmezendők. 1.2.3

AZ SZVB RÉSZÉRE „BELSŐ” ÜGYEKBEN AZ SZMSZ –BEN LEHET BIZTOSÍTANI DÖNTÉSI (ALÁÍRÁSI) JOGKÖRÖKET AZ ELLENŐRZÉSI-, VÉLEMÉNYEZÉSI-, JAVASLATTÉTELI JOGKÖRHÖZ KAPCSOLÓDÓAN

A közgyűlés és az SZVB közötti alapvető hatáskörmegosztást a törvény 28.§.d) bekezdése határozza meg, mely szerint „A közgyűlés határoz minden olyan ügyben, amelyet a szervezeti-működési szabályzat nem utal a …..számvizsgáló bizottság hatáskörébe.” Ez a hatáskör azonban az ellenőrző funkcióhoz, az ellenőrzési-, véleményezési-, javaslattételi jogkörhöz kapcsolódhat, nem terjeszthető ki, nem ütközhet a közös képviselő hatáskörével. Az ellenőrző funkcióhoz illeszkedő jogkör lehet például a Tűzvédelmi Szabályzat, a társasházi ügyrend jóváhagyása, vagy a közös képviselővel kötendő megbízási szerződés elfogadása, aláírása. 1.2.4

MIT ÉS/VAGY KIT ELLENŐRIZ AZ SZVB?

A Ttv 27.§ (2) bekezdése „a közösség gazdálkodásának” ellenőrzésről szól, mely megfogalmazás véleményünk szerint ellentmondásos, hiszen az SZVB a társasház, azaz a közgyűlés alá rendelt szervezeti egység. A Ttv. más rendelkezései a gyakorlat szempontjából oldják ezt az ellentmondást, amikor például az 51.§ (1) a) rendelkezés a közös képviselő ügyintézésének ellenőrzését írja elő. A gyakorlatban természetesen ez utóbbi történik, beleértve a közgyűlési határozatok (pl.: költségvetési terv) és szabályzatok keretei között végzett „gazdálkodási” tevékenység ellenőrzését is. Tehát a 27.§ (2) bekezdése álláspontunk szerint az ellenőrzés tárgyát és „személyét” nem határozza meg pontosan. Egyébként pedig talán inkább az ellenőrzést, mint funkciót kellene előbb meghatározni, majd ezt követően lehetne


TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060



11

: 06-1-210-3841, 06-30-6345-060

szabályozni az „ellenőrzés szervezeti-vezetési” (lásd 8. fejezet) megoldási lehetőségeit. Ez az álláspontunk egyébként a közös képviselet vonatkozásában is, lásd 1. kötet 2. 2. 5. 3. fejezetrészben írtakat. 1.2.5

AZ SZVB VÁLASZTÁSÁVAL, FELMENTÉSÉVEL KAPCSOLATOS RENDELKEZÉSEK

A törvény 27.§. (2) bekezdése rendelkezik tehát arról, hogy „Abban a társasházban, amelyben huszonöt lakásnál több lakás van……. számvizsgáló bizottságot kell választani.” Ebben is történt változás, hiszen a korábbi szabályozás 50 lakás felett tette kötelezővé SZVB választását. Sajnos itt sem igazodik az „élethez” a törvény, mert a különböző vezetési megoldásokhoz nem teszi lehetővé a célszerű ellenőrzési megoldásokat. Például a tulajdonosokból álló intézőbizottság esetén az ellenőrzés lehetősége „folyamatba épített”, és kisebb (pl. 30 lakásos) társasház esetén sem teszi lehetővé a „külön” ellenőrzés mellőzését. Így párhuzamosságok, felesleges feladat teljesítési kötelezettségek keletkeznek. Intézőbizottság működése esetén a jelenlegi szabályozás szerint arra van lehetőség, hogy az SZMSZ-ben csak a törvény által előírt ellenőrzési és egyéb kötelezettségek kerüljenek előírásra. A gyakorlatban pedig célszerű a két testületnek például együttes üléseket tartani. Az 1.2.2. fejezetrészben írtunk arról, hogy az SZVB elnökét a tagok választják meg. A törvény 27.§. (3) bekezdése arról rendelkezik, hogy hány tagú lehet, és kikből állhat az SZVB: „A legalább egy elnökből és két tagból álló ….számvizsgáló bizottságot a tulajdonostársaknak saját maguk közül kell megválasztaniuk.” Az utóbbi új szabály, miszerint a számvizsgáló bizottság tagjává csak tulajdonostárs választható. Ennek a szabályozásnak a végrehajtása az eddigi tapasztalatok szerint nagy gondot, adott esetben végrehajthatatlan feladatot jelent a társasházaknak. Ugyanis jellemzően a társasházban lakó nyugdíjas haszonélvezőket választották meg a számvizsgáló bizottság tagjának (elnökének), és adott esetben ehhez a társasház tulajdonosai továbbra is ragaszkodnak. Így is elég nehéz találni „vállalkozót” a funkcióra, és ha a lehetőségek szűkítésre kerülnek, akkor csak azt érjük el, hogy a társasházak SZVB nélkül, vagy hiányos létszámmal „működnek.” A működési biztonság azt igényli, hogy a törvény tegye lehetővé, hogy más is tagja lehessen az SZVB-nek. A „társasházi szakmai” ellenőrzés biztosítása érdekében szakember is bevonható az SZVB munkájának elősegítésére, de a jelenlegi szabályozás miatt nem tagként, hanem megbízás alapján. (Megjegyzés: nem könyvvizsgálói szakmai ellenőrzésről van szó!). Ezt az SZMSZ-ben is lehet rögzíteni. Ezekre a valós problémákra vissza kell térni és a törvény megfelelő módosításával életszerű szabályt szükséges alkotni. A törvényi rendelkezésen túl lehet célszerű az SZMSZ-ben azt is szabályozni, hogy a számvizsgáló bizottságnak nem lehet tagja az intézőbizottság tagja (a közös képviselő), közeli hozzátartozója, valamint 18 év alatti személy. Rögzíteni kell a számvizsgáló bizottság határozatképességére és a szavazategyenlőség esetén követendő eljárást is. 1.3

AZ SZVB SZEREPÉNEK GYAKORLATI SZEMPONTÚ ÖSSZEFOGLALÁSA A társasházi törvény szerint a számvizsgáló bizottság funkciója a közösség gazdálkodásának, pénzforgalmának, a közös képviselő ügyintézésének ellenőrzése, közgyűlés elé terjesztett javaslatok véleményezése, mely esetenként intézkedési jogkörrel egészül ki. A jogi szerep meghatározás „csak” keretet biztosít. Ahhoz azonban, hogy az SZVB hatékonyan láthassa el feladatát, „mélyebb” szerep megfogalmazásra van szükség, ezt tükrözik az előadás vázlat témakörei. A tulajdonosok érdekeinek közvetlen képviselete a közös képviselettel való kapcsolattartásban, például az alábbi estekben: „Kiválasztás”, felmentés kezdeményezés. Közös képviselővel szerződéskötés. Az ellenőrző, véleményező, javaslattételi funkcióhoz kötődően kapcsolattartás a tulajdonosokkal, például a Házirendben (lásd 4. kötet) foglaltak szerint: Közösségi problémákkal a Számvizsgáló Bizottsághoz lehet fordulni. A Számvizsgáló Bizottság dönti el, hogy mely kérdések rendezhetők egymás között és melyeket kell a szükséges intézkedések megtétele miatt a közös képviselő, illetve az Önkormányzat, vagy más hatóságok felé továbbítani. A lakhatás nyugalmát sértő magatartás, tevékenység folytatása esetén a tulajdonosok, lakók, SZVB közvetlenül, míg a közös képviselő a lakó(k), SZVB írásbeli kérésére birtokvédelmi eljárást vehetnek igénybe.


TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060



12

2

MILYEN ALAPISMERETEKKEL KELL RENDELKEZNIE AZ SZVB TAGJAINAK? Az előadás vázlat témakörei: A jó működést az alapok megteremtésével kell biztosítani. A társasházi törvény szerint meghatározott munka- és jogkör megosztás a társasház „szervei” (tulajdonosok, közgyűlés, SZVB, közös képviselet) között: Az ellenőrzés szabályai: - „munkamegosztás” a tulajdonosok és a számvizsgáló bizottság között. (lásd: 1. kötet 3.16. fejezetrész 146-147. oldal, lásd: 3. kötet 4. fejezet 33. oldal) - Fő követelmény meghatározása a közös képviselettel szemben. (lásd: 1. kötet 2.2.5. 3. fejezetrészt) Gyakorlati tapasztalatok: - A tulajdonosok is tételesen ellenőrizni akarják a közös képviselőt. - Az SZVB elnöke „rendeli” meg a munkát („hivatalos” kapcsolatot tart külső szervekkel) Az SZVB szerepe a szabályozásban: A tartalmi és alaki követelmények meghatározása az SZMSZ-el, házirenddel szemben: - Általános követelmény, hogy ne csak „kimásolásra” kerüljenek a törvény rendelkezései, hanem lehetőség szerint szabályozzon (bontson ki) minden olyan esetet, amely várhatóan vitára adhat okot, elsősorban a tulajdonosok között. (lásd: 1. kötet 3. SZABÁLYOZANDÓ TÉMÁK ÉS SZABÁLYOZÁSI ESETEK című fejezet 65-182. oldal, mintaszabályzat a 3. kötet) - Az SZVB munkájának ellátásához alapvetően szükséges alapszabályok rögzítése az SZMSZben (pl. lásd: 3. kötet 3.2., - 3.4., 5.2., fejezetrészek, 6.1. fejezetrész14., 15., 19., 2628.pontokat, 6.2. fejezetrészt) A társasházi ügyrend szerepe (lásd: 5. kötet): - Tételesen leírja a feladatokat, eljárási szabályokat, beleértve az SZVB munkarendjét. - Megbízási szerződés melléklete. A választható vezetési megoldások ismerete és összefüggése az SZVB működésével: A különböző lehetséges vezetési megoldások ismerete, előnyei, hátrányai, alkalmazási feltételek (5. kötet 2. fejezet 19-26. oldal, 3. fejezet 27-29. oldal) A különböző megoldásoknál az ellenőrzési szükségletek Az ellenőrzéshez szükséges ismeretek: A társasházi működés „alapszabályai” Gazdálkodási – tervezési – elszámolási ismeretek A „megkövetelendő” információk tartalma és formája A bevezető részben említett rendező elv alapján tehát az 1. fejezetben (előadáson) szorosan a számvizsgáló bizottsághoz kötődő témakörökről volt szó. A 2. fejezetben az előbbiekben szerzett ismeretek alapján már könnyebben érthetővé válnak a „környezet” kérdései, azaz milyen kapcsolódó rendelkezéseket, és más kérdéseket indokolt ismerni. A 2. rész bevezetőjének „címe” - A jó működést az alapok megteremtésével kell biztosítani - előre jelzi, hogy a felvetett témakörök szinte mindegyike akkor kezelhető jól, ha a belső szabályzatok rendelkeznek a „vitás” esetekről. A tapasztalatok szerint konkrét ügyek kapcsán az utólagos szabályozásra vonatkozó eredményes döntéshozatalra kicsi az esély, illetve jelentős veszteséget okozva lehet „dűlőre” jutni.. Ennek a gondolatnak a lényege tehát az, hogy a nagyobb „bajok” akkor kerülhetők el, ha az „alapozás” megfelelő. A tapasztalatok azt mutatják, hogy ha bekövetkezik a „baj”, akkor már nagyon nehéz „veszteség” nélkül, vagy egyáltalán rendbe hozni a dolgokat. A társasházak esetében az alap a jó szervezeti-működési szabályzat és más belső szabályozások kialakítása. Elegendő csak arra gondolni, hogy a közös költséggel kapcsolatos szabályozás hiánya vagy hiányossága milyen parttalan vitákat eredményeznek. Tipikusan jellemző kérdés feltevés, hogy joga van-e a közös képviselőnek, vagy a társasháznak erre vagy arra a dologra? A tanácsadások során ilyen ügyekben az első kérdés az, hogy van-e SZMSZ. Volt olyan tulajdonos és/vagy SZVB tag kérdező, aki azt sem tudta, hogy mi az, vagy van-e a társasháznak szabályzata. További „visszakérdés”, hogy a felvetett problémára vonatkozóan tartalmaz-e rendelkezést az SZMSZ?


TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060



13

: 06-1-210-3841, 06-30-6345-060

Ha ezekre nincs vagy nem a válasz, akkor csak az a tanács adható, hogy előbb ezeket, vagyis az „alapokat” kell előbb „lerakni”. Elég gyakran találkozni olyan nézettel, hogy az SZMSZ készítés „kipipálandó” feladat. Továbbá ebből a szemléletből is kiindulva, vagy leegyszerűsítve a feladatot hiányos, rosszul vagy adott esetben törvénnyel ellentétesen szabályozó SZMSZ készül. Ennek adott esetben nemcsak feloldhatatlan belső vita az „eredménye”, hanem anyagi veszteséget okozó per is lehet. 2.1

A TÁRSASHÁZI TÖRVÉNY SZERINT MEGHATÁROZOTT MUNKA- ÉS JOGKÖR MEGOSZTÁS A TÁRSASHÁZ „SZERVEI” (TULAJDONOSOK, KÖZGYŰLÉS, SZVB, KÖZÖS KÉPVISELET) KÖZÖTT A közgyűlés és az SZVB közötti alapvető hatáskörmegosztást a törvény 28.§.d) bekezdése határozza meg, mely szerint „A közgyűlés határoz minden olyan ügyben, amelyet a szervezeti-működési szabályzat nem utal a számvizsgáló bizottság hatáskörébe.” Ez a hatáskör azonban az ellenőrző funkcióhoz kapcsolódhat, nem terjeszthető ki, nem ütközhet a közös képviselő hatáskörével. Erről az 1.2. fejezetrészben részletesen már volt szó. A társasház szervezeti-működési szabályzatában (SZMSZ-ben) indokolt az alapvető ellenőrzési jogköröket rögzíteni annak érdekében, hogy egyrészt ezek érdemiek és hatékonyak, másrészt a „felesleges” viták megelőzhetőek legyenek.

2.1.1

A TULAJDONOSOK INDOKOLT ELLENŐRZÉSI JOGKÖRÉNEK MEGHATÁROZÁSA

Tisztázni és indokolni szükséges azt, hogy milyen alapokon és milyen munkamegosztás legyen a tulajdonosok és az SZVB ellenőrzési feladatait és jogkörét illetően. Álláspontunk szerint ennek az a lényege, hogy a működés biztonsága miatt „nem engedhető meg”, hogy a tulajdonosok mindegyike „ellenőrizhessen”. Gyakori az a tapasztalat, hogy főleg utólag egyes tulajdonosok kijelentik, hogy ezt vagy azt a munkát ők, vagy az általuk javasolt kivitelező olcsóbban elvégezte volna. Ebből aztán kialakulhat egy parttalan vita, a tulajdonos lényegében „személyes” felelősség vállalás nélkül „cselekedhet”. Ez óhatatlanul működési zavarokat kelthet, elegendő csak arra gondolni, hogy a közös képviselő azzal foglalkozik érdemi munka helyett, hogy válaszoljon a „vádakra”, védje álláspontját. A törvény lényegében nem ad közvetlen ellenőrzési jogkört külön-külön minden tulajdonosnak. Igaz, hogy ezt nem is tiltja, tehát a társasház minden további nélkül az SZMSZ-ben rendelkezhet erről. Továbbá célszerű követni azt az elvet, hogy aki ellenőriz, az a szükséges információk birtokában legyen. Az alapvető és célszerű munka és hatáskör megosztás tehát: A társasház tulajdonosai, illetve a számvizsgáló bizottság az SZMSZ-ben meghatározott ellenőrzési jogkörrel kell, hogy rendelkezzenek, míg a közgyűlés (a tulajdonosok) az ellenőrzések tapasztalatait megismerve dönthetnek. A tulajdonosok ellenőrzési jogkörét az SZMSZ-ben célszerű tehát az alábbiak szerint rögzíteni: A tulajdonosok ellenőrzési jogköre az általuk történt befizetések és kötelezettség – csökkentések (kompenzáció, mellék vízmérőóra, stb.) összegének az elszámolásban való helyes, a tényeknek megfelelő rögzítése, ellenőrzésére terjedhet ki. A tulajdonosok a tárgyévet követő hónap 31-ig kézhez kapott táblázat alapján ellenőrizhetik, hogy befizetéseik beérkeztek-e a bankszámlára és az adatrögzítés megfelelően történt-e. Ha eltérést tapasztalnak, úgy még a közgyűlés összehívása előtt a közös képviselővel egyeztethetnek, aki a szükséges korrekciót elvégezheti. A közös képviselő a kiküldő levélben az esetleges észrevételek határidejét 8 napban határozhatja meg. Ezt követően az SZVB véleményének ismeretében az elszámolás lezárható, a közgyűlés összehívható. A tulajdonosok év közben abban az esetben egyeztet(het)nek a közös képviselővel, ha fizetési felszólítást, fizetési meghagyást, stb. kaptak. 2.1.2

TULAJDONOS „SPECIÁLIS” ELLENŐRZÉSI JOGKÖRE AZ SZVB MŰKÖDÉSI „HIÁNYOSSÁGA” ESETÉN Az SZVB működési „hiányossága” különösen az elszámolás ellenőrzésénél okoz gondot, amennyiben a számvizsgáló bizottság véleménye nem áll rendelkezésre, nem építhető be a döntés-előkészítő jegyzőkönyvtervezetbe. Erre az esetre felkészülendő rögzíteni kell az SZMSZ –ben, hogy a közös képviselő az értékelési szempontok alapján köteles beszámolni és a teljes elszámolás anyagát megküldeni a tulajdonosoknak. A meghívót és mellékleteit legalább 20 nappal korábban meg kell küldeni a tulajdonosoknak. A tulajdonostársak közül az elsőként jelentkező jogosult legkésőbb a közgyűlés napját megelőző 10 munkanappal a teljes ellenőrzést lebonyolítani és a közgyűlésnek a tapasztalatairól beszámolni.


TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060



14 2.1.3

„IRAT BETEKINTÉSI” JOGKÖR BIZTOSÍTÁSA A TULAJDONOSOKNAK

Vannak olyan tapasztalatok is, hogy a tulajdonosok igénye és a közös képviselet vállalása alapján a tulajdonosok előre megbeszélt időpontban ügyfélfogadási időben betekinthetnek a társasház irataiba. Ezt a megoldást az SZMSZ szabályozhatja (kevés esetben, de volt rá példa) azzal, hogy az igények szerinti időráfordítással kapcsolatos esetleges anyagi terheket megállapodás szerint a társasháznak vállalnia kell. Továbbá a működési biztonság érdekében szabályozni kell, hogy a betekintés csak informálódásra jogosítja fel a tulajdonostársat. Ha a tulajdonostárs úgy ítéli meg, hogy a tájékozódása alapján valamilyen intézkedésre van szükség, úgy - amennyiben működik- a számvizsgáló bizottsághoz, vagy a társasházi törvény alapján kialakított szabályok szerint eljárva a közgyűléshez fordulhat. Összességében az állapítható meg, hogy a tulajdonosok, illetve a számvizsgáló bizottság (elnöke, tagjai) nem adhatnak utasítást, feladatot, megbízást a közös képviselőnek. Az ellenőrzések tapasztalataira fel kell hívni közös képviselő figyelmét és amennyiben a jogosnak vélt intézkedést elmulasztja, úgy a közgyűléshez fordulhatnak. Tehát ebben a vezetési „konstrukcióban” csak a közgyűlésnek van utasítási jogköre. 2.2

AZ SZVB SZEREPE A SZABÁLYOZÁSBAN Az új társasházi törvény részletesebb és egyértelműbb rendelkezéseket tartalmaz a számvizsgáló bizottság működésére vonatkozóan is. Azonban a keret jelleg miatt a számvizsgáló bizottság feladat- és hatásköre nincs megfelelően részletezve Ttv.-ben, ezért a gyakorlatban számtalan félreértésre – félreértelmezésre ad okot. Mindenekelőtt ezeket kell végig gondolnia az SZVB-nek. Ehhez remélhetőleg a Társasházi Kiskönyvtár kötetei, különösen jelen kézikönyv hathatós segítséget ad. A társasházi belső szabályzatok kialakításában az SZVB nek a társasházban meglévő szabályozási „helyzethez” igazodó szerepet kell betöltenie, mely eseteket a következő részek tartalmazzák.

2.2.1

A TÁRSASHÁZNÁL MÉG NINCS ELFOGADOTT SZMSZ

Ha a társasháznál még nem készült SZMSZ, akkor ebben az esetben az SZVB feltétlen kezdeményezze a közös képviselőnél a megfelelő SZMSZ elkészítését és a maga részéről ehhez készüljön fel, például a Társasházi Kiskönyvtár sorozat áttanulmányozásával. Amikor ezt javasoljuk, akkor gyakran felmerül a kérdés, hogy „mire való” a közös képviselő? Ha a kérdés arra irányul, hogy miért nem készült már el az SZMSZ, akkor ez jogos kérdés. Ha erre nincs érdemi és elfogadható válasz, akkor le kell vonni a megfelelő következtetéseket. Ha például maga a társasház az „oka” annak, hogy nincs még elfogadott SZMSZ, akkor az SZVB feltétlen elemezze ezeket az okokat. Ennek alapján az SZVB-nek mindent meg kell tenni, hogy legyen a társasháznak elfogadott, megfelelő minőségben készített SZMSZ-e. Az SZVB véleményére jellemző módon általában „adnak”a tulajdonosok, ezért is lényeges, hogy az SZMSZ – tervezetet a döntés előkészítés folyamatában az SZVB tárgyalja meg, alakítsa ki közös támogató álláspontját. Ez gyakran igényli a megegyezést, melynek „csúcsa” az SZMSZ elfogadásában jelentkezik. Ez azt jelenti, hogy ha egyes részkérdésekben nincs is teljes körű egyetértés, az SZMSZ teljes elfogadását ez nem szabad, hogy veszélyeztesse. Sajnos voltak arra példák, hogy az SZVB magatartása miatt alakult ki döntésképtelen helyzet. Ebben az esetben nagyon sok múlik a közös képviselő és/vagy az SZMSZ-t készítő „tanácsadó” konfliktuskezelő, menedzselő magatartásán. Sajnos az a tapasztalatunk, hogy a megfelelő menedzselés elmarad, holott ezt a feladatot vállalva még éles érdekellentétek esetén is van lehetőség a közös cél érdekében kompromisszumok kötésére. (Az SZMSZ készítés lépéseit lásd 1. kötet 2.5.7.2., valamint 3. kötet 52. oldala.) Gyakran felmerül a kérdés, hogy ha nincs SZMSZ, van – e következménye, szankciója ennek a helyzetnek? Közvetlen „jogi” szankció nincs, azonban vitás (pl. peres ügyekben) lehetnek súlyos anyagi következményei, amelyet a szabályozatlanság okozhat közvetlenül. Az SZMSZ hiánya működésbeli zavarokat is okozhat, illetve nem alkalmazhat a társasház olyan a működés hatékonyságát elősegítő eszközt, mint például az írásbeli szavazást. 2.2.2

A TÁRSASHÁZNÁL VAN ELFOGADOTT SZMSZ, DE A TAPASZTALATOK SZERINT NEM, HIÁNYOSAN VAGY ROSSZUL SZABÁLYOZ

Ebben az esetben szintén át kell tekinteni a helyzetet, és ennek megfelelő magatartást kell tanúsítani. Általános követelmény, hogy ne csak „kimásolásra” kerüljenek a törvény rendelkezései, hanem lehetőség szerint szabályozzon (bontson ki) minden olyan esetet, amely várhatóan vitára adhat okot, elsősorban a tulajdonosok között (lásd: az 1. kötet „3. SZABÁLYOZANDÓ TÉMÁK ÉS SZABÁLYOZÁSI ESETEK” című fejezet 65-182. oldalait, illetve a mintaszabályzatot a 3. kötetben) Elengedhetetlen, hogy az SZVB munkájának ellátásához szükséges alapszabályok rögzítésre kerüljenek az SZMSZben (pl. lásd: 3. kötet 3.2., - 3.4., 5.2., fejezetrészek, 6.1. fejezetrész14., 15., 19., 26-28.pontokat, 6.2. fejezetrészt) A tartalmi és alaki követelmények ismerete elengedhetetlen az SZMSZ készítésével kapcsolatban, ennek ellenére „boldog – boldogtalan” vállalkozik rá. Sajnos tipikus példa, hogy közös képviselők vagy ügyvédek vállalkoznak elkészítésére. Az előbbi esetben előny lehet a társasházi működés, míg utóbbi esetben a jogi ismeret, de sajnos az


TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060



15

: 06-1-210-3841, 06-30-6345-060

SZMSZ készítés szakmai ismerete nincs meg, ezért ezek az SZMSZ-ek nem felelnek meg szabályozó funkciójuknak. Ráadásul a közös képviselők nem az SZMSZ elkészítéséért felelnek, hanem elkészíttetéséért. Sajnos találkoztunk olyan szervezeti-működési szabályzattal is amelyben a jogszabály rossz értelmezése miatt jogszabály ellenes rendelkezés került be. Ilyen volt pl. a megismételt közgyűlés aznapra való összehívási lehetőségének szabályozása az SZMSZ-ben ,mellyel kapcsolatban már bírósági ítélet is született, mely szerint ez nem felel meg a társasházi törvény rendelkezéseinek. A társasházi szabályzatok elkészítéséhez a „tárgyi” tudnivalókon (szabályozandó esetek és szabályozási lehetőségek ismeretén) túl szükség van egy szabályzat megalkotásának szakmai (szervezési), valamint a szabályozási összefüggések ismereteire is. Ezért ezekre is felhívjuk a figyelmet (lásd: az 1. kötet 2. fejezetében írtakat). 2.2.3

A TÁRSASHÁZI ÜGYREND ÉS AZ SZVB MUNKARENDJE

Vannak olyan előírások, amelyek kifejezetten szakmai jellegű feladatokhoz kapcsolódnak, továbbá vannak olyan feladatok, amelyek közvetlenül nem érintik a tulajdonosokat, viszont a társasház eredményes és hatékony működése indokolhatja ezen kérdéskörök szabályozását. A gazdálkodási, az ellenőrzési és eljárási szabályok lényegében a közös képviselő és a számvizsgáló bizottság munkakapcsolatát érintik, ezért „felesleges” ezzel a tulajdonostársakat terhelni. A belső szabályozás megoldható például a társasház ügyrendjében is, amit adott esetben számvizsgáló bizottság hagy jóvá. Természetesen az SZMSZ-ben a szabályozási rend jóváhagyásához kapcsolódóan ezt is a társasház dönti el. A társasházi ügyrend megalkotásának célja, hogy biztosítsa a társasház biztonságosan és eredményes működését a munkaszervezeti struktúra kialakításának és működésének részletes szabályozásával, a személyes felelősség meghatározásával, a gazdálkodás rendjének, a működési folyamatok, eljárási és ellenőrzési szabályok részletes leírásával, a közös képviselet (intézőbizottság) és az SZVB munkarendjének kialakításával. A társasházi ügyrend biztosíthatja különösen egyes vezetési megoldásoknál a megfelelő szervezési, ellenőrzési, teljesítmény értékelési feladatok elvégzését is. Adott esetben egy korszerű megbízási szerződés mellékletét képezheti, biztosítva a közös képviselői/társasházkezelői szolgáltatás és ellenszolgáltatás (díjazás) egyensúlyát. Az 1. és 5. kötet részletesen leírja a társasházi ügyrend célját, tartalmát, összefüggéseit más szabályzatokkal: A társasház ügyrendjét az SZMSZ, a házirend és a tűzvédelmi szabályzat jóváhagyását követően lehet elkészíteni és jóváhagyni, mivel az alapszabályokat tartalmazó „felsőbb” rendelkezések „aprópénzre váltásáról” van szó. Még két megjegyzés a társasházi ügyrendhez: A társasházi működés sajátosságait figyelembe vevő „számviteli politikát” is tartalmaznia kell. Mivel nem kell beadni a földhivatalhoz, ezért rugalmasan módosítható. 2.3

A VÁLASZTHATÓ VEZETÉSI MEGOLDÁSOK ISMERETE ÉS ÖSSZEFÜGGÉSE AZ SZVB MŰKÖDÉSÉVEL A különböző lehetséges vezetési megoldásokról, előnyökről, hátrányokról, alkalmazási feltételeikről az 5. kötet 2. fejezet 19-26. oldala és a 3. fejezet 27-29. oldala részletesebben foglalkozik. Ennek ismerete a társasház számára rendkívül fontos, hiszen „testre” szabott választás esetén a társasház eredményesen működhet. Javasolt, hogy az SZVB e témakörben is mélyedjen el. A különböző vezetési megoldásokhoz (a társasház döntési struktúrája – pl. részközgyűlések, illetve közös képviseleti „formákhoz”) kell illeszteni az ellenőrzés szervezetét, annak működését (formáját, tartalmát) is. Az ellenőrzés szervezeti-vezetési megoldásairól a 8. fejezet részletes információkat tartalmaz. Most az összefüggések és szabályozási szükségletek bemutatására két esetet emelünk ki: Ha „külső”, vagyis vállalkozó a közös képviselő, akkor feltétlenül javasolt SZVB működtetése, akár 25 lakás alatti társasházak estében. Hasonló a helyzet tulajdonostárs közös képviselő esetén is, hiszen a tulajdonostársi „pozíció” a közös képviselő érdekmentes tevékenységét veti fel, mint vita alapot. Ha intézőbizottság működik, akkor lényegében biztosított egy folyamatba épített ellenőrzés, tehát felesleges az ellenőrzések „számát” növelni. Ha a társasház 25 lakás alatti, akkor lényegében nincs szükség „belső” ellenőrre. Sajnos a társasházi törvény nem teszi lehetővé az ilyen mérlegelést, ezért úgy lehet gondoskodni az ellenőrzés megoldásáról, hogy az SZMSZ előírja számvizsgáló választását. A gyakorlatban pedig folyamatos együttes működést lehet kialakítani.

2.4

AZ SZVB ISMERETSZÜKSÉGLET KERETEINEK ÖSSZEGZÉSE A 2. rész befejezésének előadás vázlata szerint lényegében 2 + 1 csoportba foglalja össze az SZVB (vagyis az ellenőrzéshez kapcsolódó) ismeretszükségletet: o A társasházi működés „alapszabályainak” ismerete o Gazdálkodási – tervezési – elszámolási alapismeretek o A „megkövetelendő” információk tartalma és formája A társasházi működés „alapszabályaival” az előzőekben, de a későbbi részekben is kitérünk. A gazdálkodási – tervezési – elszámolási alapismeretek legfontosabb témaköreit az 5. – 7. fejezetek tartalmazzák. A


TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060



16

„megkövetelendő” információk tartalma és formája mindezekből következik, melyekről a társasházi adottságok szerint kell dönteni. Ez a „nemes” feladat alapvetően az SZVB – t terheli, de a jó közös képviselő ennek elébe megy és javaslatot tesz ezekre, valamint ezt segíti elő jelen kézikönyv is).


TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060



3

17

: 06-1-210-3841, 06-30-6345-060

A SZÁMVIZSGÁLÓ BIZOTTSÁG ÉS A KÖZÖS KÉPVISELET EGYÜTTMŰKÖDÉSÉNEK ALAPVETŐ KÉRDÉSEI Az előadás vázlat témakörei: A társasházkezelő funkciója, feladat- és hatásköre: 5. kötet 1.3. fejezetrész 15-18. oldal A közös képviselő és a társasházkezelő tevékenysége közötti különbségek ismerete, hatása a vezetési megoldásokra Az SZVB tevékenysége a közös képviselő feladat és hatásköréhez kapcsolódóan: A közös képviselő feladat és jogkörének ismerete nélkül az SZVB nem tudja eredményesen ellátni feladatát Példák az SZVB feladatainak ellátásához szükséges ismeretekre (5. kötet 1.2. fejezetrész 10-15. oldal): - 6. 28. § d) - 7. 43. § (1) a) 29. 51. § (1) b) (írásos előterjesztés – döntés-előkészítő jegyzőkönyv tervezet az SZVB elnökének aláírásával) - 8. 56. § 2.1. - 15. 33. § (1) 29. 51. § (1) d) - 18. 35. § (2) 29. 51. § (1) d) - 20. 14. § (4) 29. 51. § (1) d) - 16. 47. § Értelmezések: - számviteli szabályok szerinti költségvetési javaslat - a) bevételek jogcímei, költségnem fogalma - b) „kategóriák”: üzemeltetés, karbantartás, felújítás - c) „táblázat” a közös költséghez való hozzájárulásról - 23. 40. § (1) Az SZVB írásbeli véleménye az előterjesztés aláírása - 14. oldal 16-33. pontok értelmezése - 36. 48. § (1) - 39. 48. § (3) Az SZVB „közvetítői” szerepe a tulajdonosok és a közös képviselő között.

3.1

A TÁRSASHÁZKEZELŐ FUNKCIÓJA, FELADAT- ÉS HATÁSKÖRE Lényegessé vált a közös képviselő és a társasházkezelő tevékenysége közötti különbségek ismerete és hatása a vezetési megoldásokra. Az 1. kötet és különösen az 5. kötet részletesen kifejti a témakört, most a tapasztalatok és a további elemzések eredményeit foglaljuk röviden össze. A jelenlegi Ttv. szabályozás a gyakorlatban azt jelenti, hogy egy már elindult olyan vezetési megoldás nem alkalmazhatók a társasházban, miszerint egy „külsős” szakképzett társasházkezelő, illetve egy a társasházban lakó haszonélvező tagja vagy elnöke legyen az intézőbizottságnak. Ez a megoldás „állítólag” amerikai modell, miszerint a tulajdonosok látják el a közös képviseletet, míg megbízási jogviszony keretében a társasházkezelő végez meghatározott tevékenységet. Álláspontunk szerint a társasház döntési jogosítványának ilyen értelmű leszűkítése inkább az „IKV” modellt juttatja az ember eszébe. Mindenesetre a vezetési megoldás kiválasztása és/vagy egy szakképzett társasházkezelő bevonása a társasház egyik lényeges, a társasház működését alapvetően befolyásoló döntése lehet. A problémát az jelenti, hogy a társasházi törvény „megemlíti” a társasházkezelői tevékenységet, de nem rendelkezik ezen „szerv” beillesztéséről a társasház szervezetébe. Vagyis nem határozza meg feladatait (a BM rendelet ezt nem „pótolja”), hatáskörét úgy, mint a közgyűlését, a közös képviselőjét – intézőbizottságét és elnökét, a számvizsgáló bizottságét. Sajnos ebből adódóan, ha az „önmenedzselő” társasház szakképzett társasházkezelőt kíván „alkalmazni”, akkor csak „belső” ügyintéző lehet, például aláírási jogkört harmadik személyek felé nem kaphat, a felelőssége nem arányos a társasházban betöltetendő funkciójával. Ez alól egyetlen kivétel van, amikor szakképzett társasházkezelőt választanak közös képviselőnek. Ebben az esetben a társasházi törvényben a közös képviselő funkciójára, feladat és hatáskörére meghatározottak „egybeesnek” a szakképzett társasházkezelőnek a BM rendeletben leírt tevékenységével. Márpedig a társasházak szeretnék hasznosítani a szaktudást, ugyanakkor közvetlenebb módon, napi kapcsolat szintjén szeretnék a tulajdonosi érdekek érvényesítését. Ilyen vezetési forma lehetne például, ha szakképzett társasházkezelőt választhatnának intézőbizottsági elnöknek,


TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060



18

akinek „belső” irányítását a tulajdonosokból álló intézőbizottság látja el, megoldható lenne a kettős aláírás is. Többek között e vezetési forma részleteiről egy másik kézikönyv fog szólni. 3.2

AZ SZVB TEVÉKENYSÉGE A KÖZÖS KÉPVISELŐ FELADAT ÉS HATÁSKÖRÉHEZ KAPCSOLÓDÓAN A társasházban, mint szervezetben az alá és fölérendeltségi viszonyok, függelmi kapcsolatok sajátosak. Ezt a körülményt az SZMSZ-ben a jog- és működési biztonságot is figyelembe véve feltétlenül szabályozni kell, például az alábbiak szerint: A közös képviselő / intéző bizottság az egyes tulajdonostársaktól, a számvizsgáló bizottságtól (elnökétől, tagjaitól) utasítást nem fogadhat el. A közös képviselő / intéző bizottság, illetve elnöke intézkedése ellen a tulajdonostárs panaszával a számvizsgáló bizottsághoz fordulhat. A közös képviselő / intéző bizottság jogkörében eljárva történő intézkedését csak a közgyűlés változtathatja meg. Ha a közös képviselő / intéző bizottság jogkörét meghaladóan intézkedett, s a számvizsgáló bizottság észrevételezése alapján nem korrigál, úgy szükség esetén a számvizsgáló bizottság rendkívüli közgyűlést hívhat össze. A közös képviselő feladat és jogkörének ismerete nélkül az SZVB nem tudja eredményesen ellátni feladatát, ezért célszerű az előadás vázlatban az 5. kötet 1.2. fejezetrész 10-15. oldalán felsoroltak közül értelmezni a Ttv. rendelkezéseit és ehhez kapcsolni az SZVB tevékenyégének értelmezését. Jelen kézikönyvben ennek érzékeltetésére az alábbiak kerülnek ismertetésre: 7. 43. § (1) a) 29. 51. § (1) b) írásos előterjesztés (döntés-előkészítő jegyzőkönyv tervezet) az SZVB elnökének aláírásával A 43. § (1) a) pontja azt írja elő többek között, hogy a közös képviselő vagy az intézőbizottság jogkörében eljárva köteles a közgyűlés határozatait előkészíteni, míg az 51. § (1) b) pontja véleményezési jogkört biztosít a számvizsgáló bizottságnak többek között a közgyűlés elé terjesztett javaslatok tekintetében. Tehát a közös képviselőnek tevékenysége nem merülhet ki csak a napirendi pontok összeállításában, hanem döntés előkészítést kell végeznie. Ennek eredménye a határozati javaslat és ahhoz, hogy a tulajdonosok fel tudjanak készülni és érdemben dönteni, írásban előre kézhez kell, hogy kapják a döntéshez szükséges legfontosabb információkkal. Tehát a meghívó mellé egy írásos előterjesztésnek kell készülnie, melyet praktikusan döntés előkészítő jegyzőkönyvnek is lehet nevezni. Az SZVB ennek tervezetét kapja kézhez és véleményezze. Mindezeket indokolt az SZMSZ-ben szabályozni.

3.3

AZ SZVB „KÖZVETÍTŐI” SZEREPE A TULAJDONOSOK ÉS A KÖZÖS KÉPVISELŐ KÖZÖTT E kérdés körről alapvetően az 1.3. fejezetrészben már volt szó, de jelen fejezeten belül a témához szorosan kapcsolódó kérdésekre szeretnénk felhívni a figyelmet. Az egyik oldalról az SZVB betölthet egy szűrőt, amikor például a tulajdonosi jelzések közül az együttélés problémáit megpróbálják „lerendezni”. Tudomásul kell venni, hogy a közös képviselő se nem hatóság, se nem békebíró, tehát az ilyen típusú ügyeket „belső” ügyként célszerű kezelni. Nagyon lényeges szerepkör a másik oldalról, hogy az SZVB a közös képviselői javaslatok oldaláról is betölt „szűrő” funkciót, hiszen az egyes kezdeményezések kapcsán annak hatását közvetlenül érintett SZVB tagok azonnal jelezhetik. Így sok esetben elkerülhetők olyan döntési előterjesztések, amelyek várhatóan nem kapják meg a tulajdonosok többségének támogatását. Itt azonban fel kell hívni a figyelmet arra, hogy az SZVB is „tévedhet”, tehát továbbra is a közös képviselő felelőssége a megfelelő döntés előkészítés és a határozati javaslatok összeállítása. Ha nincs egyetértés az SZVB-vel, akkor ezt az írásos előterjesztésben minden további nélkül lehet rögzíteni. A közgyűlésnek kell eldönteni, hogy kinek az álláspontját fogadja el , és mindkét esetre volt már példa.


TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060



4

19

: 06-1-210-3841, 06-30-6345-060

MIT TARTALMAZZON A KÖZÖS KÉPVISELŐVEL KÖTENDŐ MEGBÍZÁSI SZERZŐDÉS? Az előadás vázlat témakörei: A közös képviselő munkájával kapcsolatban felmerülő problémák: Nem adja át az ellenőrzéshez szükséges iratokat, vagy „kezelhetetlen” táblázatos formában adják meg az elszámolást, költségvetési tervet Év közben nem biztosítják a folyamatos ellenőrzéshez szükséges feltételeket, információkat Nem készítik el az elszámolásokat, költségvetési tervet, nem hívják össze az éves elszámoló, tervező közgyűlést Csak adminisztrációs tevékenységet végez Csak azokat a feladatokat látja el, amit az SZVB (elnöke) „kiad”, és/vagy „tűzoltó” munkát végez (nincs döntés-előkészítés) Utolérhetetlen A közös képviselő váltás célszerű folyamata: Csak nyomós okból célszerű közös képviselő váltást kezdeményezni Nyomós ok esetén viszont azonnal a váltás mellett kell dönteni A közös képviselő váltás célszerű folyamata: - Az SZVB „felhatalmazása” a közös képviselő váltás folyamatának menedzselésére - Előzetes döntés a „vezetési” formáról - Az SZVB állítson össze követelményeket (célszerű esetleg a már elfogadott SZMSZ, társasházi ügyrend alkalmazása, stb.), értékelési szempontokat - Árajánlatok bekérése (pályázat kiírás) - Személyes tárgyalás a jelöltekkel - A három legjobbnak ítélt pályázó meghívása időeltolással „lakógyűlésre”. - A közgyűlésre a „lakógyűlés” által választott közös képviselő jelölt meghívása, adott esetben a közgyűlés előkészítésében való részvételének igénylése: A közgyűlési napirendek és határozatok tartalma Az átadás átvétel követelményei A közös képviselővel kötendő szerződés „megalapozása”: SZMSZ Társasházi ügyrend (5. kötet 7. fejezet 57-60. oldal): - A közös képviseleti feladatok tételes számbavétele (5. kötet 5.1. fejezet 33-40. oldal)

A közös képviseleti feladatok célszerű csoportosítása, az idő-ráfordítási szükséglet és a díjazás megállapítása (5. kötet 5.2. fejezet 41-46. oldal) A korszerű megbízási szerződés tartalma (5. kötet 6.2.2. fejezetrész 54-56. oldal)

A témakörök időszerűségét és jogosultságát az alábbiak indokolják:

4.1

−

Nincsenek olyan korrekt megbízási szerződések, amelyek biztosítani tudják a szolgáltatás – ellenszolgáltatás ellenőrizhető egyensúlyát.

−

„Induló” társasházak közös képviselőt keresnek.

−

Gyakran merül fel a társasházaknál a közös képviselő váltás igénye.

A KÖZÖS KÉPVISELŐ MUNKÁJÁVAL KAPCSOLATBAN FELMERÜLŐ PROBLÉMÁK Alapvető kérdés, hogy mikor célszerű felkészülnie a társasháznak a közös képviselő kiválasztására. Minél előbb történik meg a felkészülés, annál eredményesebb lesz a társasházi működés. A mikor kérdésére adott válasz függ attól, hogy a társasház alapításában és a lakások értékesítésében hol tartanak. Tehát más helyzetben vannak az új alapítású társasházak, ezen belül is az új építésű, illetőleg meglévő (pl. önkormányzati) épületből átalakult társasházak, valamint a már működő társasházak. „Új” társasházak esetén a felkészülést célszerű, ha minél több leendő vagy már tulajdonos együttesen kezdi meg. Nyilvánvalóan kell lennie egy „vezető mag”-nak, akik egyúttal menedzselik a felkészülést és a közös képviselő kiválasztását. Lehet, hogy közülük kerül ki a közös képviselő vagy intézőbizottság, de lehet, hogy ők lesznek a számvizsgáló bizottság tagjai. Az alaphelyzet feltárását követően célszerű megismerni a társasház működtetéshez


TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060



20

szükséges alapismereteket, tudnivalókat, „beszerezni” más társasházaktól a tapasztalatokat és/vagy szakértő közreműködését igénybe venni. Más a helyzet már működő társasház esetén, ahol például választott számvizsgáló bizottság működik. Működő társasház esetén először tisztázni kell az okokat, ami miatt felmerült a váltás szükségessége (lásd előadás vázlat). Csak nyomós okból célszerű közös képviselő váltást kezdeményezni Amennyiben „korrigálható” hiányosságról van szó, úgy célszerű megfontolni a váltást, hiszen mindkét fél számára óhatatlanul keletkeznek „veszteségek”. Ha egyértelműen bebizonyosodott a váltás szükségessége, akkor viszont nem szabad habozni, azonnal el kell indítani a folyamatot. Ennek nem lehet akadálya az elszámolás „hiánya”, hiszen a volt közös képviselőnek funkciójának megszűnését követően továbbra is fenn áll ez a kötelezettsége és felelőssége. 4.2

A KÖZÖS KÉPVISELŐ VÁLTÁS CÉLSZERŰ FOLYAMATA Amennyiben az SZVB a tulajdonosok többségének véleménye alapján úgy ítéli meg, hogy elégedetlenek a közös képviselő munkájával, akkor az előadás vázlatban leírt folyamathoz kapcsolódóan célszerű az alábbiak figyelembe vétele: − −

−

−

−

−

−

Az alap kérdések eldöntéséhez indokolt lehet minél több tulajdonostárs részvételével egy „lakógyűlést” szervezni. Az új közös képviselő kiválasztásához először abban kell megállapodni, hogy önmenedzselő társasházként kívánnak működni, vagy külső közös képviselőt/szakképzett társasházkezelőt választanak, esetleg e kettőt együttesen kívánják alkalmazni. Ha önmenedzselő társasházként kívánnak működni, akkor ezen a megbeszélésen már lehet rögzíteni, hogy a tulajdonostársak közül kit jelölnek (aki vállalkozik is rá) közös képviselőnek, vagy intézőbizottsági tagoknak és elnöknek. Ekkor határozhatók meg a társasház működésével kapcsolatos elképzelések, a díjazás, stb. kérdések, amelyek már a közgyűlést készítik elő. Ha külső közös képviselőt kívánnak választani, akkor tisztázni kell a társasház elvárásait a közös képviselővel szemben. Ha ez bármilyen oknál fogva nem lehetséges, akkor „hagyatkozni” kell a közös képviselők ajánlataira. A közös képviselő kiválasztásának célszerű módja, ha egy - a tulajdonostársak által megbízott – 2-3 fős „bizottság” végzi azt el, és ennek alapján a közgyűlésre már előkészített, konkrét javaslatot visznek. Ha működik SZVB, akkor ezt a feladatot ők is elláthatják. Ez a módszer kiszűri a közgyűlés „hangulati” elemeit (ennek alapján elég sok rossz döntés született már), továbbá a közgyűlés jó előkészítését az így kiválasztott közös képviselő jelölt is elősegítheti. A közgyűlési döntés kockázatának csökkentése érdekében esetleg a „bizottság” egy újabb „lakógyűlésen” előterjesztheti javaslatát és egyetértés esetén már ennek megfelelően működhet együtt a jelölttel. Ha a „bizottság” felhatalmazást kapott a tulajdonostársaktól, akkor fel kell készülniük a jelöltekkel való „tárgyalásra”. Azt, hogy kikkel tárgyalhatnak, egyrészt megtudhatják az önkormányzatoktól, különféle szaknévsorból, vagy telefonkönyvből, esetleg személyes információk alapján. Az „étlap”-ból ezt követően- különböző szempontok alapján – kiválaszthatják azokat (3-5), akikkel le kívánnak ülni tárgyalni. A tárgyalásra célszerű úgy felkészülni, hogy az összehasonlíthatóság biztosítása érdekében előre összeállítják kérdéseiket, például az alábbiak szerint: Van-e megfelelő referenciája a vállalkozónak? Milyen elképzelései vannak a társasházkezelésre, a társasház működtetésre vonatkozóan? Hogyan gondolja elképzeléseinek gyakorlati megvalósítását, ezen belül a társasházzal való kapcsolattartást? Milyen biztosítékai vannak a „túlvállalkozás” elkerülésére és a hosszú távú együttműködés kialakítására? Milyenek a technikai, személyi adottságok, milyen munkamegosztásban dolgoznak, mekkora jelenleg a társasházkezelési vállalkozás? Mennyiben biztosítottak a szakszerűség személyi-, tárgyi feltételei? A vállalkozási ár, és tartalma. stb.

Az így előkészített megbeszéléseket követően már a választás könnyebben fog menni. A kiválasztott közös képviselő jelöltet ezt követően célszerű értesíteni és kérni a közgyűlés előkészítésében és levezetésében való közreműködését. Itt külön felhívnánk a figyelmet azokra az előadás vázlatban jelzett kérdésekre, miszerint a közgyűlési napirendek és határozatok tartalmát, valamint az átadás - átvétel követelményeit ismerni és be kell tartani. Az utóbbira példa, hogy rendre elfeledkeznek a „felek” arról a Ttv. 48. § (3) bekezdésében foglalt rendelkezéséről, hogy az átadás – átvételi jegyzőkönyvben az átadónak „teljességi nyilatkozatot” kell tennie. (Megjegyzés: az előző téma körökben előkészületben van egy kézikönyv kiadása.)


TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060



21

: 06-1-210-3841, 06-30-6345-060

Természetesen előfordulhat, hogy a külső közös képviselő fenti eljárással való előterjesztés mellett sem kap bizalmat a közgyűlésen. Az ebből adódó következtetéseket mindenkinek le kell vonnia, és a közös képviselő jelöltnek ezt a szituációt kockázatvállalási kategóriának kell tekintenie. 4.3

A KÖZÖS KÉPVISELŐVEL KÖTENDŐ SZERZŐDÉS „MEGALAPOZÁSA”, A KORSZERŰ MEGBÍZÁSI SZERZŐDÉS TARTALMA A témakört a Társasházi Kiskönyvtár sorozat 5. kötete részletesen feldolgozza, melyből az alábbiakat lehet kiemelni: A közös képviseleti feladatok tételes számbavétele (5. kötet 5.1. fejezet 33-40. oldal) A közös képviseleti feladatok célszerű csoportosítása, az idő-ráfordítási szükséglet és a díjazás megállapítása (5. kötet 5.2. fejezet 41-46. oldal) A korszerű megbízási szerződés tartalma (5. kötet 6.2.2. fejezetrész 54-56. oldal) Sajnos a gyakorlat azt mutatja, hogy sem a közös képviselők, sem a társasházak „finoman szólva” még nem készültek még fel, egy mai kornak megfelelő együttműködés kialakítására, így viszonylag kevés, a kézikönyvben leírt szerződés köttetett.


TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060



22

5

HOGYAN MŰKÖDHET KÖZRE A KÖLTSÉGVETÉS ELKÉSZÍTÉSÉBEN AZ SZVB? Az előadás vázlat témakörei: Amit tudni kell a társasházi gazdálkodás főbb jellemzőiről (lásd: 1. kötet 3.8.1. fejezetrész 106-117. oldalig) A tervezést befolyásoló elszámolási módszerek a gyakorlatban (lásd: 1. kötet 3.8.2. fejezetrész 118-120. oldalig) Az üzemeltetési költségek számbavétele (lásd: 1. kötet 3.11. fejezetrész 130-134. oldalig) A karbantartási, felújítási költségek számbavétele (lásd: 1. kötet 3.12. fejezetrész 136-137. oldalig) A kiadások számbavétele (lásd: 1. kötet 3.13. fejezetrész 139-141. oldalig) A bevételek számbavétele (lásd: 1. kötet 3.9. fejezetrész 125-128. oldalig) A költségvetési terv táblázatainak összeállítása Szabályozása a társasházi ügyrendben, kialakult gyakorlatot követően szabályozás az SZMSZ-ben Lehetséges költségvetési terv táblázatok: - Összesítő táblázat a költségvetési tervhez – záróegyenlegek tervezése (lásd: 1. kötet 144. oldal) - Táblázat az üzemeltetési költségek tervezéséhez (lásd: 1. kötet 135. oldal) - Táblázat a karbantartási és felújítási költségek tervezéséhez (lásd: 1. kötet 138. oldal) - Táblázat a kiadások tervezéséhez (lásd: 1. kötet 142. oldal) - Táblázat a bevételek tervezéséhez (lásd: 1. kötet 128. oldal) Az előkészítés (tervezés) folyamatában való részvétel Az infláció tételes és általános figyelembevételének véleményezése Szemrevételezés alapján az időszerű karbantartási munkálatokra beérkezett árajánlatok véleményezése A szükséges szakértői megállapítások kérésének véleményezése Pályázatok előkészítésével kapcsolatos munkák véleményezése A bevételek tervezésének véleményezése A közös költség számítás véleményezése Az éves költségvetési terv elfogadásával kapcsolatos javaslat kialakítása A írásos előterjesztés (döntés-előkészítő jegyzőkönyv tervezet) véleményezése (követelmények a határozatok megfogalmazásával szemben)

5.1

AMIT TUDNI KELL A TÁRSASHÁZI GAZDÁLKODÁS FŐBB JELLEMZŐIRŐL A gazdálkodás, elszámolás, tervezés alapvető kérdéseivel, illetőleg részletes kifejtésével az 1. kötet foglalkozik, ezen belül társasházi gazdálkodás főbb jellemzőit a 3.8.1. fejezetrész 106-117. oldala tartalmazza. A társasházi törvény. Keret jellegű szabályozása jellemző a gazdálkodás, tervezés, elszámolás területén is, de ez a tapasztalatok szerint nem elégséges, ezért a társasházi szabályzatokban további részletezésre van szükség. A társasház gazdálkodását úgy kell megszervezni, hogy az alapvetően szolgálja a társasház üzemeltetésiműködtetési biztonságát. A gazdálkodás kialakításánál a társasházi törvényben meghatározottakon túlmenően gondolni kell minden olyan kérdésre, amely egyrészt kihat a tervezésre és elszámolásra, másrészt meghatározza a társasház szervezeti „egységeinek” feladat- hatás- és felelősségi körét. Az SZMSZ-ben célszerű a gazdálkodással kapcsolatos célkitűzéseket, alapelveket rögzíteni, továbbá a társasház felhatalmazhatja a számvizsgáló bizottságot, hogy dolgoztassa ki és hagyja jóvá a társasház ügyrendje részeként vagy önálló dokumentumban a gazdálkodással (számviteli politikával) összefüggő szabályokat, megjelölve a legfontosabb tételeket (a tartalékolás rendje, átmeneti likviditási problémák esetén a kötelezettségek teljesítésével kapcsolatos eljárási rend, pénzkezelés-, irattározás-, leltározás szabályai, stb.). A tervezéssel kapcsolatban a törvényi előírásoknak [Ttv. 47. § (1)]meg kell felelni, mely a következőket tartalmazza:


TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060



23

: 06-1-210-3841, 06-30-6345-060

„A közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság a számviteli szabályok szerint évenként költségvetési javaslatot készít, amely tartalmazza: a) a közös tulajdonnal kapcsolatos várható bevételeket és kiadásokat költségnemenként, b) a tervezett üzemeltetési, karbantartási és felújítási munkákat, valamint c) a közös költséghez való hozzájárulás összegét - a tulajdonostársak nevének feltüntetésével-, a külön tulajdonban lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek szerinti bontásban.” 5.2

A TERVEZÉST BEFOLYÁSOLÓ ELSZÁMOLÁSI MÓDSZEREK A GYAKORLATBAN Az 1. kötet 3. 8 .2. fejezetrész 118-120. oldalig tartalmazza a társasházaknál alkalmazható, illetve alkalmazott elszámolási „technikákat – módszereket.” Az alkalmazott elszámolási módszer eldöntése az SZMSZ-ben és/vagy a társasházi ügyrendben (számviteli politikában) azért lényeges kérdés, mert többek között a tervezés struktúráját ez határozza meg.

5.3

A FENNTARTÁSI KÖLTSÉGEK SZÁMBAVÉTELE A Ttv. 51. § (1) b) pontja véleményezési jogkört biztosít a számvizsgáló bizottságnak többek között a közgyűlés elé terjesztett javaslatok, különösen a költségvetésre. A 3. 2. fejezetrészben leírtak szerint a határozati javaslatokat is tartalmazó döntés előkészítő jegyzőkönyv tervezetet véleményezésre át kell, hogy adja az SZVB-nek. Az üzemeltetési költségekkel az 1. kötet 3. 11. fejezetrész 130-134. oldala, míg a karbantartási, felújítási költségekkel az 1. kötet 3. 12. fejezetrész 136-137. oldala foglalkozik.

5.4

A KIADÁSOK SZÁMBAVÉTELE Az átvezetéseket és kiadásokat az 1. kötet 3. 13. fejezetrész 139-141. oldala tartalmazza részletesen. Itt is fel kell hívnunk a figyelmet arra, hogy értelmezni szükséges az üzemeltetési és házipénztár vonatkozásában, hogy mit lehet, kell elszámolni a társasház költségeként, és mit átvezetésként illetve kiadásként. Például ha valaki eladja a lakását, akkor felteszik a kérdést, hogy mondjuk a felújítási számlán lévő pénze vissza fizethető-e? Erre a válasz több okból is egyértelműen az, hogy nem. Ugyanis a felújítási célú tartalékképzés egy jövőbeni költségre nyújt fedezetet, a társasházi törvény pedig egyértelművé tette, hogy a felújítás a fenntartási költségek, azaz a közös költség része. Egyebekben pedig az eladó és a vevő „belügye”, hogy egymás között hogyan állapodnak meg.

5.5

A BEVÉTELEK SZÁMBAVÉTELE A bevételek számbavételével kapcsolatos kérdéseket részletesen az 1. kötet 3.9. fejezetrész 125-128. oldala tartalmazza. Arra kell felhívni a figyelmet, hogy a társasháznál a bevételi szükségletet az adott évre tervezett költségek, kiadások határozzák meg. Tehát a bevételek tervezése „következmény”, nem lehet bázis szemléletű gyakorlatot követni, miszerint a befizetendő közös költség hozzájárulás nagyságát úgy határozzák meg, hogy az előző évi összeget egy inflációs rátával növelik. (Lásd még 5.7.1. és 5.7.6. pontban írtakat)

5.6

A KÖLTSÉGVETÉSI TERV TÁBLÁZATAINAK ÖSSZEÁLLÍTÁSA E fejezetrészen belül szükséges kitérni arra a kérdésre, hogy mind a költségvetésnél, mind az elszámolásnál indokolt a táblázatok alaki és tartalmi követelményeit szabályozni. A kérdés, most már az, hogy hol célszerű ezt megtenni. Miután adott esetben ezek a táblázatok biztosíthatják a tulajdonosok számára a döntéshez szükséges információkat, ezért az SZMSZ-ben lenne indokolt ezt megtenni. Igen ám, de nincs stabil, kialakult gyakorlat és változtatás esetén a földhivatalhoz is be kell adni a módosítást. Ezért azt a megoldást javasoljuk, hogy az SZVB kapjon felhatalmazást ennek eldöntésére, például a társasházi ügyrend elfogadásának keretén belül. Természetesen arra van lehetőség, hogy amennyiben a későbbiek folyamán a tulajdonosok nem értenek valamivel egyet, akkor kezdeményezhetik a közgyűlés döntését. Továbbá ha kialakult, bejáratot gyakorlat van már a társasháznál, akkor a későbbiek folyamán az ügyrendből a legfontosabb szabályokat be lehet „emelni” az SZMSZ-be. A lehetséges költségvetési terv táblázatok szerkezetét, tartalmát az 1. kötet mutatja be: − Összesítő táblázat a költségvetési tervhez – záró egyenlegek tervezése (144. oldal) − Táblázat az üzemeltetési költségek tervezéséhez (135. oldal) − Táblázat a karbantartási és felújítási költségek tervezéséhez (138. oldal) − Táblázat a kiadások tervezéséhez (142. oldal) − Táblázat a bevételek tervezéséhez (128. oldal) A gyakorlati tapasztalatok alapján az 1. kötetben bemutatott táblázatokat tovább bontottuk és fejlesztettük, de a lényege nem változott (külön kötet fogja részletesen tartalmazni).

5.7

AZ ELŐKÉSZÍTÉS (TERVEZÉS) FOLYAMATÁBAN VALÓ RÉSZVÉTEL A tervezés – döntés előkészítés – több szakaszból tevődik össze, a feladat jellegétől függ a tartalom és az időpont, az SZVB véleményét döntésétől függően ehhez igazodva fejtheti ki. A következőkben az általunk jellemzőnek tartott esetekre térünk ki, amelyekre az SZVB feltétlen figyeljen.


TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060



24 5.7.1

AZ INFLÁCIÓ TÉTELES ÉS ÁLTALÁNOS FIGYELEMBEVÉTELÉNEK VÉLEMÉNYEZÉSE

Az egyes költségfajtáknál, költségnemeknél (pl. közüzemi díjak) indokolt tételesen figyelembe venni az áremeléseket, míg másoknál lehet számolni az általános inflációs rátával. Erre azért van szükség, mert az egyes költségek arányaiban más súllyal szerepelnek a költségvetésben, és egy általános inflációs rátával számolva alul tervezés következhet be. Általában a tárgyév végén az áremelések ismertek, tehát nincs akadálya a konkrét tervezésnek. 5.7.2

KARBANTARTÁSI MUNKÁK TERVEZÉSE

A társasházi törvény értelmezi a karbantartási munkák fajtáit, és az elszámolásnál előírja, hogy ennek megfelelően tételesen kell elszámolni. Az a tapasztalat, hogy erről elfeledkeznek, és a költségvetési előterjesztés általánosan karbantartási munkára egy nagyobb összegben tartalmaz „keret” előírást. 5.7.2.1

HIBA ELHÁRÍTÁS TERVEZÉSE

A hibaelhárítás tervezésénél az előző évi adatokból indulhatunk ki, és ha ismerjük az építőipari áremelések nagyságát, akkor ezzel növelten tervezhetünk be egy keret összeget. Célszerű azonban a leggyakrabban előforduló hiba fajtákat csoportosítva betervezni és az elszámoláshoz is így gyűjteni a költség adatokat. Ez azért lényeges, mert az adatok elemzése alapján lehet, hogy a következő évben időszerű karbantartási vagy felújítási munkát kell előkészíteni és betervezni. Erre jó példa a vízvezeték hálózat, ahol ha egy „ strangon” egymás felett sok csőrepedés van, akkor olcsóbb lehet egy felújítás, mint egy elaprózott hiba elhárítás. 5.7.2.2

SZEMREVÉTELEZÉS ALAPJÁN AZ IDŐSZERŰ KARBANTARTÁSI MUNKÁLATOK TERVEZÉSE

A közös képviselő kötelezettsége és „szakértelme” eredendően a társasház működtetésére terjed ki. Az időszerű karbantartási munkák betervezésének kiinduló pontját az épület „bejárása” és a hibák szemrevételezés alapján történő megállapítása. Ezt a közgyűlés tervezett időpontja előtt időben el kell elvégezni. A másik információs csatorna a hibaelhárítás adatai. Ebben a folyamatban természetesen rész vehet az SZVB vagy egy tagja. A hiba leltár alapján lehet a további intézkedéseket megtenni. Az egyik kivitelezői árajánlatok kérésében jelentkezik. A másik intézkedés szakértői vélemény, vagy tervezésre vonatkozó árajánlat kérése lehet. Amennyiben az SZVB igényli, akkor a beérkezett árajánlatokat azonnal véleményezheti. Mindezeket felhasználva konkrét ajánlatok alapján konkrét terv készíthető. 5.7.2.3

A SZÜKSÉGES SZAKÉRTŐI VÉLEMÉNYEK BETERVEZÉSE

A szemrevételezés által támasztott igények mellett vannak olyan előírások, amelyek időszakonként szakértői véleményeket, vizsgálatokat (gáz hálózat, érintés védelmi felülvizsgálat, lift, stb.) tesznek szükségessé. Ezekről sem szabad megfeledkezni. 5.7.3

FELÚJÍTÁSOK, PÁLYÁZATOK ELŐKÉSZÍTÉSÉVEL KAPCSOLATOS MUNKÁK TERVEZÉSE

Ezeket a munkákat költség igénye és kényelmetlen helyzetet okozó volta miatt nagy körül tekintéssel kell előkészíteni. Nem szabad arról sem megfeledkezni, hogy a műszaki ellenőrzést is meg kell oldani, ennek költségét is be kell tervezni, ezen nem szabad spórolni. Sőt már az előkészítés fázisában célszerű bevonni, pl. a kivitelezői árajánlatok, szerződés véleményezésébe. Pályázatok esetén pedig általában előírják műszaki ellenőr biztosítását. A pályázati munkák esetén nagyon figyelmesen kell a kiírást tanulmányozni, mert pl. konkrét közgyűlési határozatokat is igényelhetnek. A kiírástól való eltérés sikertelen pályázatot okoz. 5.7.4

A BEVÉTELEK TERVEZÉSÉNEK VÉLEMÉNYEZÉSE

Mint ahogy volt már róla szó, a bevételi igényeket a betervezett költségek, kiadások határozzák meg minden évben. Az óvatos tervezés elvét célszerű követni, mely leegyszerűsítve azt jelenti, hogy a bevételeket a reálisan várható szinten („alul”), míg a költségeket inkább tartalékkal („túl”) kell betervezni. A társasháznak több típusú bevételi forrása lehet, ezek közül most kettőt emelünk ki. 5.7.4.1

NYITÓ EGYENLEGEK, TARTALÉKOK FIGYELEBE VÉTELE

A tárgyévi költségvetés megállapításához figyelembe vehetők az üzemeltetési és házipénztárban lévő előző év végi tartalékok, melyek befolyásolják a közös költség hozzájárulás számítását, megállapítását. Ha más bankszámlán tartalékolt pénzből szükséges a felhasználás, például felújítás miatt, akkor az üzemeltetési számlán ezt az átvezetést bevételként be kell tervezni, természetesen a tartalék számlán is be kell tervezni a csökkenést. 5.7.4.2

BÉRLETI ÉS EGYÉB DÍJ BEVÉTELEK FIGYELEMBEVÉTELE Célszerű ezen tételeknél is az óvatos tervezés elvét követni, mert sajnos a tapasztalatok szerint a realitásoktól elrugaszkodott (bevételi túl) tervezés „csődbe” viheti a társasházat.


TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060


: 1082 BP. CORVIN KÖZ 4. 5.7.4.3

25

: 06-1-210-3841, 06-30-6345-060

A KÖZÖS KÖLTSÉGHOZZÁJÁRULÁS SZÁMÍTÁSÁNAK VÉLEMÉNYEZÉSE

A bevételi szükséglet tervezése tehát „következmény”, mindig a tárgyévi várható, betervezett költségekből kell kiindulni, és a tárgyévi közös költség hozzájárulás összegét ebből kell kiszámítani. Nem lehet tehát bázis szemléletű gyakorlatot követni, miszerint a befizetendő havi közös költség hozzájárulás nagyságát úgy határozzák meg, hogy az előző évi összeget egy inflációs rátával növelik. A társasházaknál végzett gazdasági felülvizsgálatainknál elég sok esetben találkoztunk ilyen gyakorlattal, és azt kellett megállapítanunk, hogy az ilyen módon végzett alul tervezés okozta a kifizetetlen számlák tömegét. A bevételek tervezésekor a társasháznál a gazdálkodás ügyrendjében elfogadott bevételi forrásonként kell a tervezést elvégezni, így a most hely szűkösség miatt külön nem tárgyalt többlet közös költség hozzájárulást, az előző évi tartozások befizetésének figyelembe vételét, a külön befizetési kötelezettséget, egyéb bevételeket (költségtérítések, tulajdonosokat érintő kiadások, stb.). 5.7.5

AZ ÉVES KÖLTSÉGVETÉSI TERV ELFOGADÁSÁVAL KAPCSOLATOS JAVASLAT KIALAKÍTÁSA, AZ ÍRÁSOS ELŐTERJESZTÉS (DÖNTÉS-ELŐKÉSZÍTŐ JEGYZŐKÖNYV TERVEZET) VÉLEMÉNYEZÉSE

Az SZVB véleményét a tervezés, döntés előkészítés rész szakaszaiban is kifejtheti, de az eredményét összegző írásos közgyűlési előterjesztést (döntés előkészítő jegyzőkönyv tervezetet) mindenkor igényeljék, és ezt az előző fejezetekben leírtak alapján feltétlen véleményezzék, egyeztessenek a közös képviselővel. Ehhez kapcsolódóan azt is el kell dönteni, és adott esetben szabályozni szükséges, hogy mit (milyen táblázatokat) kapjanak kézhez a tulajdonosok a közgyűlést megelőzően. Ebben a kérdésben vegyesek a tapasztalatok, mert hol azt kifogásolják a tulajdonosok, hogy sok táblázatot kapnak kézhez, ami miatt nem tudják áttekinteni, hol az baj, hogy kevés táblát kapnak meg, ekkor pedig az információkat keveslik. Nagyon fontos, hogy a határozatokban rögzíteni kell minden olyan lényeges információt, adatot és tényt, amelyek egyértelművé teszik a feladatot és a végrehajtás körülményeit. Ha nem így történik, akkor ebből is utólag vita lehet (ezt a követelményt célszerű az SZMSZ-ben rögzíteni). Amennyiben az SZVB kialakította álláspontját, akkor azt célszerű az írásos előterjesztésben rögzíteni és ezt írja alá a közös képviselő és az SZVB elnöke. Felesleges „adminisztrációnak” tartjuk külön „jelentés – beszámoló” írását és előterjesztését. Az így előkészített közgyűlés az esetek többségében hatékony és eredményes szokott lenni. Azt is meg kell azonban jegyezni, hogy ha az előkészítés során egyetértés van, akkor azt képviselje is az SZVB a közgyűlésen. Ritkán, de előfordult, hogy az SZVB elnöke a közgyűlésen az előterjesztésben foglaltakkal szemben a közös költség hozzájárulásra csökkentést javasolt, melyet a közgyűlés elfogadott. Ezt követő évben az SZVB elnöke volt legjobban felháborodva, hogy a társasház miért nem tudta kifizetni a számlákat. Úgy gondoljuk, hogy ez megengedhetetlen.


TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060



26

6

AZ SZVB ÉV KÖZBEN MILYEN MÓDON ELLENŐRIZZEN, ILLETŐLEG A FELMERÜLŐ DÖNTÉSHOZATALOKBAN HOGYAN NYILVÁNÍTSON VÉLEMÉNYT? Az előadás vázlat témakörei: A személyes ellenőrzés tartalmának, időpontjának és helyének egyeztetése a közös képviselővel Az ellenőrzés dokumentálása A havi pénzforgalom ellenőrzése Az SZMSZ által meghatározott értékhatár felett bemutatott számlák ellenőrzése A közgyűlési határozatban meghatározott ellenőrzési feladatok elvégzése Listás ellenőrzések (táblázatok) A bevételek ellenőrzése: - A közös költség hozzájárulások befizetésének ellenőrzése - Az egyéb bevételek befizetésének ellenőrzése Az üzemeltetési költségek ellenőrzése: - Havi bontású kimutatások a közüzemi, szolgáltatási és általános költségekről - Mellék vízmérő órák fogyasztása - Kronologikus kimutatás az általános költségekről Karbantartási, felújítási költségek ellenőrzése: - Havi bontású kimutatások a hibaelhárítás, időszerű karbantartás, tervszerű karbantartás, felújítás költségeiről - Kronologikus kimutatás a hibaelhárítási költségekről - Kronologikus kimutatás a tervszerű karbantartáshoz kapcsolódó hibaelhárítási és időszerű karbantartási költségekről (pl.: lift, fűtés) Kiadások, átvezetések ellenőrzése havi bontású kimutatások alapján: - Tulajdonosokat érintő kiadások kronologikus listája - Adók Szúrópróbaszerű ellenőrzések (a listás ellenőrzés alapján kiválasztott tétel eredeti bizonylatainak ellenőrzése) Tételes ellenőrzések (a bankkivonatok és kapcsolódó bizonylatok ellenőrzése) A határozatok végrehajtásának, a határozatok könyve vezetésének ellenőrzése A fizetési felszólításokkal, fizetési meghagyásokkal, peres eljárásokkal kapcsolatos ügyek intézésének ellenőrzése Az év közben felmerülő döntéshozatalokkal kapcsolatos véleményezés Alapító okirat módosítás Peres ügyek Külön tulajdonban építkezés SZMSZ módosítás A nem lakás célú helyiségek funkcióváltása

6.1 6.1.1

ÉVKÖZI PÉNZÜGYI ELLENŐRZÉS A HAVI PÉNZFORGALOM ELLENŐRZÉSE

A társasházi törvény tartalmazza azt a szabályt, hogy az SZVB bármikor ellenőrizheti a közös képviselő ügyintézését, továbbá a „számvizsgáló bizottság havonként ellenőrzi a közösség pénzforgalmát”. A tapasztalatok szerint ennek a kötelezettségnek a számvizsgáló bizottságok nem tudnak, vagy nem akarnak eleget tenni. Ugyanakkor a gazdálkodás biztonsága megkövetelheti a havi ellenőrzést. Ez az „ellentmondás” az ellenőrzési módszer és eljárás szabályozásával feloldható, például a következők szerint: A pénzforgalom havi ellenőrzésének alapdokumentációja célszerűen a "Bankszámla forgalom", valamint "Pénztárforgalom" című táblázatok lehetnek. Ezen táblázatokat 2 pld.-ban minden hónapot követő hónap legkésőbb 15. napjáig az SZVB elnökének át kell adni. Ezt követően az SZVB eldöntheti, hogy a tárgyhóra milyen ellenőrzési módszert választ : a., Listás ellenőrzés b., Szúrópróba szerinti ellenőrzés c., Tételes ellenőrzés


TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060


: 1082 BP. CORVIN KÖZ 4. 6.1.2

27

: 06-1-210-3841, 06-30-6345-060

LISTÁS ELLENŐRZÉSEK (TÁBLÁZATOK)

Listás ellenőrzés lényege, hogy a kézhez kapott táblázatok adatait ellenőrzi az SZVB a bizonylatokkal való egybevetés nélkül. Ebben az esetben megfelelőség esetén "ellenőrizve, rendben " megjegyzéssel és az SZVB elnök aláírásával 1 pld-t a közös képviselő vissza kap. Tudni kell, hogy minden számítógépes naplófőkönyvi program egy adott időszakra (pl. hónapra) tud adni pénzforgalmi táblázatot, mely alap estben elegendő a havi pénzforgalom ellenőrzésére. Azonban év közben is lehet igény havi bontású táblázatokra, például az alábbi esetekre: A bevételek ellenőrzése: - A közös költség hozzájárulások befizetésének ellenőrzése - Az egyéb bevételek befizetésének ellenőrzése Az üzemeltetési költségek ellenőrzése: - Havi bontású kimutatások a közüzemi, szolgáltatási és általános költségekről - Mellék vízmérő órák fogyasztásának nyilvántartása és ellenőrzése - Kronologikus kimutatás az általános költségekről Karbantartási, felújítási költségek ellenőrzése: - Havi bontású kimutatások a hibaelhárítás, időszerű karbantartás, tervszerű karbantartás, felújítás költségeiről - Kronologikus kimutatás a hibaelhárítási költségekről - Kronologikus kimutatás a tervszerű karbantartáshoz kapcsolódó hibaelhárítási és időszerű karbantartási költségekről (pl.: lift, fűtés) Kiadások, átvezetések ellenőrzése havi bontású kimutatások alapján: - Tulajdonosokat érintő kiadások kronologikus listája - Adók, stb Ezen táblázatok elkészítésére a társasház (az SZVB) kötelezheti a közös képviselőt. 6.1.3

SZÚRÓPRÓBASZERŰ ELLENŐRZÉSEK (A LISTÁS ELLENŐRZÉS ALAPJÁN KIVÁLASZTOTT TÉTEL EREDETI BIZONYLATAINAK ELLENŐRZÉSE)

Szúrópróba szerinti ellenőrzés lényege, a kézhez kapott táblázatok bizonylatokkal történő egybevetését az SZVB néhány kiemelt tétel (gazdasági esemény) alapján végzi el. Ebben az esetben az ellenőrzött tételek megjelölésével és megfelelőség esetén kell a táblázatra ráírni az "ellenőrizve, rendben" megjegyzést és így írja alá az SZVB elnöke, kapja vissza a közös képviselő. 6.1.4

TÉTELES ELLENŐRZÉSEK (A BANKKIVONATOK ÉS KAPCSOLÓDÓ BIZONYLATOK ELLENŐRZÉSE)

Tételes ellenőrzés esetén a táblázatok adatait az SZVB tételes megnézi, egybeveti a bizonylatokkal; a további eljárás megegyezik az előző pontban foglaltakkal. 6.1.5

AZ SZMSZ ÁLTAL MEGHATÁROZOTT ÉRTÉKHATÁR FELETT BEMUTATOTT SZÁMLÁK ELLENŐRZÉSE

Az SZMSZ-ben az alábbiak szerint indokolt a törvényi lehetőséggel élni: Kifizetés előtt a Számvizsgáló Bizottságnak (elnökének) be kell mutatni a 100.000,- Ft feletti számlákat az alábbi esetekben: − Nem tervezett költségek-kiadások, illetve váratlan meghibásodások. − Tervezett karbantartások, felújítások. Tehát kötelezni lehet a közös képviselőt arra, hogy kifizetés előtt mutassa be a számlát. Az SZVB véleményezését követően a kifizetésre vonatkozó döntés felelőssége a közös képviselőé. Ha a bemutatott számla kifizetésével a számvizsgáló bizottság nem ért egyet a közös képviselővel, akkor közgyűlés elé kell vinni a kérdést. Ebben az esetben a közgyűlés dönt, „vállalva” a döntés felelősségét. A másik kérdés, hogy mekkora összeg felett kelljen a számlát bemutatni. Ez szándéktól és a társasház nagyságától függ. A harmadik kérdés, hogy miről mutassa be a számlát a közös képviselő. Álláspontunk szerint elegendő a nem tervezett költségek-kiadások, váratlan meghibásodások, illetve a tervezett karbantartások, felújítások esetében. Azonban semmi nem tiltja, hogy az SZMSZ kötelezze a közös képviselőt, hogy kifizetés előtt valamennyi számlát mutassa be az SZVB-nek, de akkor vállalni kell az ezzel kapcsolatos időráfordítást és költséget. 6.2

„ÜGYINTÉZÉSI” FELADATOK ELLENŐRZÉSE Az ügyintézés ellenőrzése az iratok megtekintésével, szóbeli és/vagy írásbeli tájékoztató kérésével történhet. Az írásbeli tájékoztató elkészítési határidejéül minimum 5 munkanapot indokolt adni.


TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060



28 6.2.1

A KÖZÖS KÉPVISELŐ ÜGYINTÉZÉSI FELADAINAK ISMERETE

Érdemes összefoglalóan is áttekinteni, hogy a társasházi törvény milyen „ügyintézési” feladatokat tartalmaz, és ezek végre hajtását kinek „szánja”: 1) A közgyűlés a határozatával a legalább hat hónapnak megfelelő közös költség összegének befizetésével hátralékba került tulajdonostárs külön tulajdonának és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányadának jelzálogjoggal való megterhelését rendelheti el a hátralék megfizetésének biztosítékául. [30.§ (1)] 2) Az (1) bekezdés szerinti határozatot a hátralékos tulajdonostárs részére az e törvényben meghatározott jogorvoslat lehetőségének feltüntetésével kézbesíteni kell. [30.§ (3)] 3) Ha a bejegyzés alapjául szolgáló hátralékot kiegyenlítették, a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a kiegyenlítést követő nyolc napon belül köteles a jelzálog törléséhez szükséges engedélyt kiadni; az engedélyt közokiratba vagy ügyvéd - jogkörén belül jogtanácsos - által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. [32.§ (3)] 4) A jelzálogjog bejegyzésének elrendeléséről szóló közgyűlési határozatot, illetőleg a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke rendelkezését közokiratba vagy ügyvéd - jogkörén belül jogtanácsos - által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. [32.§ (1)] 5) A jelzálogjog bejegyzésének elrendelése hat hónapnak megfelelő hátralékonként megismételhető. [32.§ (2)] 6) A közös képviselő vagy az intézőbizottság jogkörében eljárva köteles: [43.§ (1)] a) a közgyűlés határozatait előkészíteni és végrehajtani, gondoskodva arról, hogy azok megfeleljenek a jogszabályok, az alapító okirat és a szervezeti-működési szabályzat rendelkezéseinek, b) minden szükséges intézkedést megtenni az épület fenntartásának biztosítása érdekében, c) közölni és beszedni a tulajdonostársakat terhelő közös költséghez való hozzájárulás összegét és érvényesíteni a közösség ezzel kapcsolatos igényeit. 7) A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) a közgyűlés határozata alapján társasház-kezelői tevékenységet is elláthat. [43.§ (2)] 8) A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) köteles megőrizni a földhivatalhoz benyújtott alapító okirat és szervezeti-működési szabályzat egy példányát. [43.§ (3)] 9) A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) köteles a közgyűlés határozatairól és a határozatok végrehajtásáról nyilvántartást (a továbbiakban: Közgyűlési Határozatok Könyve) vezetni. [44.§ (1)] 10) A Közgyűlési Határozatok Könyve - évenkénti bontásban - a hitelesített közgyűlési jegyzőkönyv alapján tartalmazza: [44.§ (2)] a) a közgyűlés időpontját, a határozatképesség arányát, b) a megszavazott határozatok szó szerinti szövegét és a szavazáskor jelen lévő tulajdonostársak, illetőleg a tulajdonostárs által meghatalmazott személy nevét, és a tulajdoni hányad szerint leadott szavazatokat igen, nem, tartózkodott bontásban, c) a közgyűlési határozatok végrehajtásának módját és időpontját, d) a közgyűlési határozatok végrehajtásának elmaradása esetén ennek indokát. 11) Ha a közösség a határozatot írásban hozta meg, a (2) bekezdés a) és b) pontjaiban említett adatokat az írásbeli szavazás alapján, értelemszerűen kell feltüntetni. [44.§ (3)] 12) A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) a külön tulajdont érintő tulajdonosváltozás esetén - a szerződő felek kérésére, részükre - köteles a Közgyűlési Határozatok Könyvét, illetőleg az elidegenítéssel érintett ingatlanra vonatkozó határozatokat bemutatni. [45.§ (1)] 13) A Közgyűlési Határozatok Könyvébe bármely tulajdonostárs betekinthet és a határozatokról - a másolási költség megfizetésével - másolatot kérhet. [45.§ (2)] 14) A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) a külön tulajdont érintő tulajdonosváltozás esetén - a tulajdonostárs kérésére - köteles írásbeli nyilatkozatot adni a közösköltség-tartozásról. Ha tartozás áll fenn, a nyilatkozatban a hátralék összegét is meg kell jelölni. Az írásbeli nyilatkozat tartalmáért fennálló felelősségre a Ptk. szabályai az irányadóak. [46.§ (1)] 15) A közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság a számviteli szabályok szerint évenként költségvetési javaslatot készít, [47.§] 16) A számviteli szabályok szerinti könyvvezetés és beszámoló alapján a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság éves elszámolása tartalmazza: [48.§ (1)] 17) A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) - ha a közgyűlés e megbízatása alól felmenti - köteles az új közös képviselő (az intézőbizottság új elnöke) részére a megválasztásától számított harminc napon belül, írásbeli jegyzőkönyv alapján, a társasházra vonatkozó összes iratot, az erről szóló teljességi nyilatkozattal együtt, átadni. [48.§ (3)] A társasházi törvény tervezetéhez csatolt indokolás a következőket tartalmazza: Garanciális szabály, hogy a közös képviselő - felmentése esetén - köteles a társasházra vonatkozó összes dokumentumot az új közös képviselő részére, a megválasztásától számított harminc napon belül átadni.


TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060



29

: 06-1-210-3841, 06-30-6345-060

18) A közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke, tagja, illetőleg az egyéni vállalkozó - ha a közgyűlés így határozott - köteles a részére kiállított hatósági erkölcsi bizonyítványt, illetőleg a közös képviselet ellátásával, a társasház-kezelői tevékenység végzésével kapcsolatos nemleges köztartozásról, valamint a székhelye vagy lakóhelye szerint illetékes első fokú bíróságtól a végrehajtásra átadott tartozás alóli mentességről szóló igazolásokat a közgyűlés határozatában megjelölt határidőig beszerezni, és azt a közgyűlés határozata alapján ezzel megbízott személy részére bemutatni. [49.§ (2)] 19) A gazdasági társaság vezetője a részére kiállított hatósági erkölcsi bizonyítványt, illetőleg a gazdasági társaság képviselője a gazdasági társaság részére kiállított nemleges köztartozásról szóló igazolásokat - a közgyűlés (2) bekezdésben említett határozatának megfelelően - köteles beszerezni és bemutatni. [49.§ (3)] 20) A társasház-kezelői tevékenység olyan önálló feladatkör, amelynek ellátásához szükséges a társasház fenntartásával, működésével összefüggő gazdasági, műszaki és jogi követelmények ismerete. [52.§ (1)] 21) A társasházkezelő a tevékenységi körén belül: [52.§ (2)] a) a társasház adottságainak ismeretében - gazdasági elemzés alapján - ajánlatot készít az épület fenntartására vonatkozóan, b) a tulajdonostársakkal kötött megbízási szerződésben foglaltak szerint szervezi az üzemeltetési és karbantartási feladatokat, irányítja és ellenőrzi a tervezett felújításokat, c) a megbízási szerződés alapján javaslatokat dolgoz ki a társasház gazdálkodása, a közös tulajdonú épületrészek hasznosítása kérdéseiben. A fentiekhez kapcsolódóan át kell tekinteni, hogy a társasház szervezeti-működési szabályzata a törvényi rendelkezésekhez kapcsolódóan mit bontott ki, milyen egyéb feladatokat, eljárási szabályokat határozott meg a közös képviselőnek, amelyeket az SZVB-nek ellenőriznie kell. 6.2.2

A SZEMÉLYES ELLENŐRZÉS TARTALMÁNAK, IDŐPONTJÁNAK ÉS HELYÉNEK EGYEZTETÉSE A KÖZÖS KÉPVISELŐVEL

A számvizsgáló bizottság természetesen bármikor ellenőrizheti a közös képviselő ügyintézését, azonban szükséges rögzíteni, hogy ezt előre egyeztetett időpontban teheti meg. A személyesen végzendő ellenőrzések időpontját és tartalmát a megfelelő körülmények és a jó előkészítés érdekében legalább 5 munkanappal korábban jelezni kell a közös képviselőnek mind az ügyintézés, mind a pénzforgalom ellenőrzése tekintetében. Az ellenőrzés helyszíne célszerűen az iratok őrzésének helye, azaz általában a közös képviselet irodája. Az iratokat csak abban az esetben lehet elvinni az irodából, ha tételes átadás történik, mivel „szigorú számadású” bizonylatokról van szó és meglétükért a közös képviselő felel. 6.2.3

AZ ELLENŐRZÉS DOKUMENTÁLÁSA

A tapasztalatok azt mutatják, hogy mivel „a szó elszáll, az írás megmarad”, ezért az SZMSZ-ben indokolt azt is szabályozni, hogy a számvizsgáló bizottsági üléseket megfelelően dokumentálni kell (jegyzőkönyv, emlékeztető a döntésekről, állásfoglalásokról). Az ellenőrzés helyszíne az iratok őrzésének helye, azaz a közös képviselet irodája. Amennyiben az egyeztetett időpont munkaidőn belüli, úgy az ellenőrzésről a helyszínen számítógépes szövegszerkesztéssel jegyzőkönyvet célszerű felvenni. Amennyiben munkaidőn kívüli időpontra esik az ellenőrzés, úgy emlékeztetőt kell készítenie a közös képviseletnek, melyet az SZVB részéről ellenőrző tag vagy az elnök írja alá. 6.2.4

A HATÁROZATOK VÉGREHAJTÁSÁNAK, A HATÁROZATOK KÖNYVE VEZETÉSÉNEK ELLENŐRZÉSE

A közgyűlési határozatok végrehajtását a közös képviselőnek HATÁROZATOK KÖNYVÉBEN kell vezetni, melynek tényét és tartalmát az SZVB ellenőrizheti év közben, de év zárást követően is és ez az információ több célra (pl. elszámoláshoz-beszámolóhoz, a közös képviselő munkájának értékeléséhez) is felhasználható. A HATÁROZATOK KÖNYVE vezetésének célszerű kialakításáról, vezetésének módjáról és ellenőrzéséről külön kézikönyv készül. 6.2.5

A FIZETÉSI FELSZÓLÍTÁSOKKAL, FIZETÉSI MEGHAGYÁSOKKAL, PERES ELJÁRÁSOKKAL KAPCSOLATOS ÜGYEK INTÉZÉSÉNEK ELLENŐRZÉSE

A társasházi törvény is előírja, de a közös képviselő munkájának megfelelő irányítása érdekében indokolt az SZMSZ-ben rögzíteni a fizetési felszólítások rendjét, melyben rögzíteni kell, hogy milyen időközönként és hogyan tegyen ennek eleget a közös képviselő. Ennek végrehajtását ellenőrizheti az SZVB, beleértve a jelzálogjoggal való megterhelés elrendelését is. 6.2.6

AZ ÉV KÖZBEN FELMERÜLŐ DÖNTÉSHOZATALOKKAL KAPCSOLATOS ÜGYEK VÉLEMÉNYEZÉSE

Terjedelmi okok miatt nincs lehetőség az előadás vázlatban felsorolt (alapító okirat módosítás, SZMSZ módosítás, külön tulajdonban építkezés, a nem lakás célú helyiségek funkcióváltása, peres ügyek) vagy a gyakorlatban előforduló egyedi esetekre vonatkozóan kifejteni az „eljárási” szabályokat (ezekről külön kézikönyv készül), de jelen kézikönyven arra hívnánk fel a figyelmet, hogy mindegyik egyedi „kezelést,” megközelítést igényelnek. Ezek lényegét az 1. kötet tartalmazza.


TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060



30

A témakör kapcsán itt is szükséges hangsúlyozni, hogy az új Ttv. nem tartalmazza, hogy mikor „szabályos” egy határozat, ezért az erre vonatkozó követelményeket rögzíteni szükséges az SZMSZ-ben. Ezzel megelőzhetők azok a problémák, miszerint utólag kerül vitatásra a határozat tartalma, a felelősség kérdése, a „perem feltételek” hiánya, stb. A határozatoknak pontosaknak kell lennie, gondolni kell a végrehajtás feltételeinek meghatározására is. Az SZVB-nek álláspontunk szerint véleményeznie kell a társasházi döntéshozatal módját is, vagyis azt, hogy közgyűlésen vagy írásbeli szavazás útján kerüljön sor a döntés hozatalra, figyelemmel az SZMSZ-ben foglalt szabályokra (lásd 3. kötet 34. odal 5.1. fejezetet). Mint ahogy korábban volt már róla szó, az SZMSZ-ben indokolt előírni, hogy a közös képviselő (az intéző bizottság) - sürgős esetet kivéve - köteles határozati javaslatokat tartalmazó döntés-előkészítő jegyzőkönyvtervezetet készíteni, s azt egyeztetni a számvizsgáló bizottsággal. Ennek során van lehetősége az SZVB-nek közreműködnie a napirendi pontok meghatározásában, melynek az a jelentősége, hogy csak ezekben a kérdésekben dönthet a közgyűlés. Tehát már a napirendek összeállítása eldöntheti a közgyűlés „eredményességét,” mivel rossz napirendek esetén újabb közgyűlést kell összehívni. A rendes, éves közgyűlés napirendi pontjainak meghatározása a Ttv-t figyelembe véve a közös képviselő (az intéző bizottság) feladata. Azonban azt is lehet szabályozni, hogy a tulajdonosok milyen módon kezdeményezhetnek napirendi pontokat. A sürgős esetben vagy a tulajdonostársak kezdeményezésére összehívandó közgyűlés esetén a közös képviselő (az intéző bizottság) lehetőség szerint egyeztessen a számvizsgáló bizottsággal (elnökével) a sürgősség megítélésében, vagy a tulajdonostársi kezdeményezés indokoltságát illetően. (Szabályozást lásd 3. kötetben.)


TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060



7

31

: 06-1-210-3841, 06-30-6345-060

AZ SZVB MIT ÉS HOGYAN ELLENŐRIZZEN AZ ELSZÁMOLÁSBAN, ÉS HOGYAN VÉLEMÉNYEZZE A KÖZÖS KÉPVISELŐ ÜGYKEZELÉSI TEVÉKENYSÉGÉT? Az előadás vázlat témakörei: Szükséges-e a naplófőkönyv ellenőrzése? Az évközi ellenőrzés alapján az éves elszámoláskor mit és hogyan ellenőrizzen az SZVB? Az üzemeltetési költségek elszámolásának ellenőrzése (lásd: 1. kötet 3.11. fejezetrész 130-134. oldalig) A karbantartási, felújítási költségek elszámolásának ellenőrzése (lásd: 1. kötet 3.12. fejezetrész 136-137. oldalig) A kiadások elszámolásának ellenőrzése (lásd: 1. kötet 3.13. fejezetrész 139-141. oldalig) A bevételek elszámolásának ellenőrzése (lásd: 1. kötet 3.9. fejezetrész 125-128. oldalig) A számszaki egyezőség ellenőrzése Az elszámolás táblázatainak összeállítása Szabályozása a társasházi ügyrendben, kialakult gyakorlatot követően szabályozás az SZMSZ-ben Lehetséges elszámolási táblázatok: - Összesítő táblázat az elszámoláshoz – záró egyenlegek kimutatása (lásd: 1. kötet 144. oldal) - Táblázat az üzemeltetési költségek elszámolásához (lásd: 1. kötet 135. oldal) - Táblázat a karbantartási és felújítási költségek elszámolásához (lásd: 1. kötet 138. oldal) - Táblázat a kiadások elszámolásához (lásd: 1. kötet 142. oldal) - Táblázat a bevételek elszámolásához (lásd: 1. kötet 128. oldal) Az elszámolás közgyűlési előterjesztésével kapcsolatos követelmények, az SZVB véleményének kialakítása A 2004. évi elszámolás elfogadása, és a közös képviselő ügykezelő tevékenységének jóváhagyása - A társasházi törvény 28. § c) pontja alapján a számviteli szabályok szerinti beszámoló elfogadása - A társasházi törvény 28. § c) pontja, a 48. § (1) és (2) bekezdés alapján a 2004. éves elszámolás elfogadása, a közös képviselő ügykezelő tevékenységének jóváhagyása Szükség szerint közgyűlési határozatok a hátralékos tulajdonosok felszólítására fizetési kötelezettségük teljesítésére és/vagy külön tulajdon jelzálogjoggal való megterhelésének elrendelésére Az elszámolás tartalmát illetően a törvényi előírásoknak [Ttv. 48. § (1)] meg kell felelni, mely a következők rendelkezik: „A számviteli szabályok szerinti könyvvezetés és beszámoló alapján a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság éves elszámolása tartalmazza: [48.§ (1)] a) a tervezett és tényleges kiadásokat költségnemenként és a közös költség megosztásának a szervezetiműködési szabályzatban megállapított szabálya szerinti bontásban, ezen belül az üzemeltetési kiadásokat, valamint a karbantartásokat és a felújításokat az elvégzett munkák részletezésében, b) a tervezett és tényleges bevételeket források szerint, ideértve a közösség javára még nem teljesített lejárt - követelések részletezését és a behajtás érdekében megtett intézkedéseket is, c) az a)-b) pont különbségének záróegyenlegét a pénzkészletek kezelési helye szerint részletezve, d) a közösség tulajdonát képező vagyontárgyak tárgyi-eszköz leltárát, e) a tárgyévhez tartozó, a közösség egészét terhelő kötelezettségeket, továbbá f) a közös költségekhez való hozzájárulás előírását és teljesítését - a tulajdonostársak nevének feltüntetésével-, a külön tulajdonban lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek szerinti bontásban.” A Ttv. 51. § (1) b) pontja véleményezési jogkört biztosít a számvizsgáló bizottságnak többek között a közgyűlés elé terjesztett javaslatok, különösen az elszámolás esetére. A 3. 2. és más fejezetrészben leírtak szerint a határozati javaslatokat is tartalmazó döntés előkészítő jegyzőkönyv tervezetet a közös képviselő véleményezésre át kell, hogy adja az SZVB-nek.


TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060



32

7.1

SZÜKSÉGES-E A NAPLÓFŐKÖNYV ELLENŐRZÉSE? A könyvvezetéssel kapcsolatos álláspontunkat az 1. kötet 121-122. oldalán (3.8.3.) kifejtjük, most arra a gyakran felvetett kérdésre válaszolunk, hogy az SZVB-nek kell-e érteni a naplófőkönyv vezetéshez, kell-e azt ellenőriznie. Álláspontunk szerint nem kell, mivel a társasházi törvény szerinti elszámolást kell az SZVB-nek ellenőriznie. Egyebekben pedig sokszor „fizikai” lehetetlenség ezt a társasháztól megkövetelni, mivel a társasházakban általában nincs olyan tulajdonos, akinek megfelelő képzettsége van. Ha viszont van ilyen tulajdonos SZVB tag, akkor megteheti. A könyvelést végzők adott esetben (ilyen megbízási szerződést kell kötni) közvetlenül felelnek a szakszerű könyvelési tevékenység végzéséért.

7.2

AZ ÉVKÖZI ELLENŐRZÉS ALAPJÁN AZ ÉVES ELSZÁMOLÁSKOR MIT ÉS HOGYAN ELLENŐRIZZEN AZ SZVB? Az 5. és 6. fejezetben utaltunk az 1. kötet megfelelő fejezeteire, ahol a tervezés mellett megtalálhatók az elszámolással kapcsolatos alap információk. Ezekhez kapcsolódóan az alábbi kérdések emelhetők ki: Az ellenőrzést és az elszámolást a bevételekkel célszerű kezdeni, ellentétben a tervezés folyamatával (az 1. kötet 3.9. fejezetrész 125-128. oldalig tartalmazza). Ezt kell, hogy megelőzze, hogy a tulajdonosok a tárgyévet követő hónap 31-ig kézhez kapott táblázat alapján ellenőrizzék azt, hogy befizetéseik beérkeztek-e a bankszámlára és az adatrögzítés megfelelően történt-e. Az üzemeltetési (1. kötet 3.11. fejezetrész 130-135. oldal), a karbantartási - felújítási költségek (1. kötet 3.12. fejezetrész 136-138. oldal) és a kiadások (1. kötet 3.13. fejezetrész 139-142. oldal) elszámolásának ellenőrzése lényegében a számszaki egyezőségre terjed ki, amennyiben év közben rendszeres és táblázatos formában megtörtént az ellenőrzés. Alapvetően ez azt jelenti, hogy a nyitó egyenlegeket, a tárgyévi befizetéseket és a költségeket – kiadásokat számba véve a pénzkészletek helye szerint a bankszámlán illetve a pénztárban lévő összeget kell kapnunk. Zárt rendszerű megfelelő számítógépes program esetén ez biztosítható, ott szokott gond lenni, ahol a könyvelési adatok felhasználásával külön táblázatokat állít elő a közös képviselő. Mint ahogy volt már róla szó, az 1.kötet táblázatait a gyakorlati tapasztalatok alapján tovább fejlesztettük, melynek lényege: A költségvetési táblákat külön vettük az elszámoló táblázatoktól (ez nem jelenti azt, hogy adott esetben a közvetlen összehasonlíthatóság biztosítása érdekében nem lehet ilyen kimutatást készíteni). A pénzkészletek helye szerinti záró egyenlegek bemutatása külön oldalon történik meg. A tételes ellenőrzések „fortélyairól” a táblázatok bemutatásával külön kézikönyv készül.

7.3

AZ ELSZÁMOLÁS KÖZGYŰLÉSI ELŐTERJESZTÉSÉVEL KAPCSOLATOS KÖVETELMÉNYEK, AZ SZVB VÉLEMÉNYÉNEK KIALAKÍTÁSA A korábbi fejezetekben a kérdéskört már érintettük, az alábbiakban két fontos témára hívjuk fel a figyelmet

7.3.1

A NAPIRENDI PONTOK MEGHATÁROZÁSA

A társasházi törvény alapján az alábbi napirendi pontokat indokolt az elszámolással összefüggésben napirendre tűzni: 1. A 200 . évi elszámolás elfogadása, és a közös képviselő ügykezelő tevékenységének jóváhagyása 1.1. A társasházi törvény 28. § c) pontja alapján a számviteli szabályok szerinti beszámoló elfogadása 1.2. A társasházi törvény 28. § c) pontja, a 48. § (1) és (2) bekezdés alapján a 200 . éves elszámolás elfogadása, a közös képviselő ügykezelő tevékenységének jóváhagyása 1.3. Szükség szerint közgyűlési határozatok a hátralékos tulajdonosok felszólítására fizetési kötelezettségük teljesítésére és/vagy külön tulajdon jelzálogjoggal való megterhelésének elrendelésére A „fő” és a „rész” napirendek összefüggnek, egymásra épülnek, mindegyiknek meg van a maga funkciója, értelme. Az 1. és 3. kötetben vannak a fentiekre vonatkozó részletezések, de a tapasztalatok alapján tervezünk egy olyan kötet kiadását is, amely az egyes témákhoz kapcsolódó határozati javaslat mintákat és azok magyarázatát tartalmazza. 7.3.2

A KÖZÖS KÉPVISELŐ TEVÉKENYSÉGÉNEK JÓVÁHAGYÁSA

A közös képviselő tevékenysége jóváhagyásának egyes kérdéseivel a Társasházi Kiskönyvtár sorozat 1. kötet 149. – 152. oldala (3. 17. 5. pontja) foglalkozik. Javasolható, hogy a leírt gondolatokat az SZVB tevékenysége kapcsán fontolja meg. Szükséges itt is rámutatni arra is, hogy milyen módon lehet a közös képviselő/társasházkezelő tevékenységének ellenőrzését és munkájának értékelését az ügyrenden keresztül biztosítani. A lényeg az, hogy a társasházi ügyrend biztosíthatja különösen egyes vezetési megoldásoknál a megfelelő szervezési, ellenőrzési, teljesítmény értékelési feladatok elvégzését is (lásd Társasházi Kiskönyvtár sorozat 5. kötet 57-58. oldalait).


TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060



33

: 06-1-210-3841, 06-30-6345-060

A közös képviselő / társasházkezelő tevékenysége akkor sikeres, ha elégedettek a munkájával, melynek legfőbb mércéje a társasház eredményes működése, az alapfunkció betöltése és az alapfeladatok megfelelő ellátása (lásd Társasházi Kiskönyvtár sorozat 1. kötet 23. – 41. oldalán írtakat). Fel kell még hívni a figyelmet arra, hogy az előző szabályozáshoz képest változás, miszerint az új Ttv. már nem tartalmazza a félreérthető „felmentvény” fogalmat, így ez már nem szerepelhet a határozat szövegében.


TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060



34

8

A SZÁMVIZSGÁLÓ BIZOTTSÁG MUNKARENDJÉNEK CÉLSZERŰ KIALAKÍTÁSA (AZ ELLENŐRZÉS SZERVEZETI - VEZETÉSI MEGOLDÁSAI) Az előadás vázlat témakörei: Az SZVB testületként működik: Az SZVB feladatának és jogkörének számbavétele Az SZVB elnökének feladatai és jogköre Az SZVB munkamegosztás szerint működik: SZVB elnök irányít, egyik tag műszaki ügyek, másik tag gazdasági, adminisztratív ügyek SZVB elnök irányít, tagok részközgyűlésenként Ha nem működik SZVB, akkor a társasház ellenőrzési jogkörének és feladatainak megoldása [51.§ (4)]: SZVB lecsökkenő létszám vagy működésképtelenség esetén 25 lakás alatti társasházakban

8.1

-

Számvizsgáló

-

Számvizsgálók részközgyűlésenként

-

Számvizsgálók munkamegosztással

- Évenként választás A társasházi ügyrendben az SZVB munkarendjének szabályozása Az SZVB munkarendjének önálló szabályozása

A VÁLASZTOTT KÖZÖS KÉPVISELETHEZ (VEZETÉSI FORMÁHOZ) A TÁRSASHÁZ ELLENŐRZŐ SZERVÉNEK ILLESZTÉSE Először is értelmeznünk kell a törvényi rendelkezéseket abból a szempontból, hogy az SZVB vonatkozásában milyen szabályozási kötelezettséget ír elő, másrészt milyen szabályozásra ad lehetőséget, továbbá értékelni kell a társasház adottságait. Ezekről a kérdésekről az előző fejezetekben már volt szó, az alábbiakban a gyakorlat szempontjából foglaljuk össze a tudnivalókat: Ha „külsős”, vagy tulajdonostárs (egy személyben) a közös képviselő, akkor célszerű számvizsgáló bizottság működtetése még a 25 lakásnál kevesebb számú társasháznál is. Ez nemcsak azért szükséges, hogy a gazdálkodást ellenőrizze, - és ezzel is elősegítse az esetleges hibák kijavítását – hanem fontos kérdésekben konzultációs partnere lehet a közös képviselőnek. Tehát egyrészt bővebb funkciót láthat el, mint ahogy az a törvényben tételesen szerepel, másrészt tisztán kell látni, hogy hatáskörét a számvizsgáló bizottság nem lépheti túl. Amennyiben vállalkozó a közös képviselő, indokolt SZVB vagy számvizsgáló választása. Ha intézőbizottság működik, úgy 25 lakás alatt nincs sok értelme SZVB választásának, hiszen az intézőbizottsági működés lehetővé teszi a „folyamatba” épített ellenőrzést. 25 lakás felett pedig a kötelező szabályozás miatt „oldottabban” lehet a törvényi előírások alapján meghatározni az ellenőrzési feladatokat. Természetesen a fenti kérdésekben a társasház dönt, melyre vonatkozó szabályozást az SZMSZ-ben kell megtenni. Egyébként erről rendelkezik a Ttv. 13. §-a, ezen belül konkrétan is a 13. §. (2) bekezdés f) pontja, miszerint a szervezeti-működési szabályzatnak tartalmaznia kell „a számvizsgáló bizottság, ennek hiányában a közösség ellenőrzési jogkörére, feladataira vonatkozó részletes szabályokat.” Ezt a rendelkezést erősíti meg és pontosítja az 51. § (4) bekezdése, miszerint „A számvizsgáló bizottsággal nem rendelkező társasház közösségének ellenőrzési jogkörét és feladatait a szervezeti-működési szabályzatban az 51.§.(1) bekezdés rendelkezéseinek figyelembevételével kell megállapítani; a szabályzat előírhatja, hogy e feladatokat évente a közgyűlés határozatával felhatalmazott tulajdonostárs látja el.” Kötelezően a törvény csak azt írja elő, hogy az SZMSZ-ben „meg kell állapítani” a közösség ellenőrzési jogkörét, feladatait, „részletes szabályait”. Arra pedig lehetőséget ad, hogy az SZMSZ-ben a társasház olyan szabályt is beépíthet, miszerint „évente a közgyűlés határozatával felhatalmazott tulajdonostárs látja el” az ellenőrzési feladatokat. Más oldalról megközelítve: Semmi nem tiltja azt a megoldást, hogy az SZMSZ számvizsgáló megválasztását írja elő és az ő jogkörét, feladatait szabályozza részletesen a törvény az 51.§(1) bekezdése figyelembevételével. A szervezeti- és működési szabályzatban háromféle módon lehet rögzíteni a számvizsgáló bizottság munkarendjével kapcsolatos szabályokat: Az egyik megoldás, hogy magában az SZMSZ-ben részletezik azt. A második megoldás, hogy ezt rábízzák a számvizsgáló bizottságra, és belső okmányaként alkotja azt meg.


TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060



35

: 06-1-210-3841, 06-30-6345-060

A harmadik megoldás, hogyha a társasháznak készül ügyrendje, akkor annak keretein belül hagyja jóvá a számvizsgáló bizottság saját munkarendjét is. A következő fejezetrészekben az egyes esetekre alkalmazható ellenőrzési megoldásokat írjuk le („az ellenőrzés szervezeti-vezetési megoldásai.”). 8.2

AZ SZVB TESTÜLETKÉNT MŰKÖDIK Alapvető kérdések közé tartozik, hogy az SZVB testületként vagy munkamegosztásosan működik- e. Ha az utóbbi, akkor az alapvető munkamegosztást az SZMSZ-ben indokolt rögzíteni. A társasház dönthet úgy is, hogy az SZMSZ-ben rögzítetteken túl az SZVB munkarendjére vonatkozó részletes szabályokat a társasházi ügyrend részeként dolgoztatja ki. A szervezeti-működési szabályzatban TESTÜLETI MŰKÖDÉS ESETÉN a következő alapszabályok építhetők be: Az SZVB feladatait a társasház SZMSZ-e, tűzvédelmi szabályzata, házirendje és az ügyrend (benne gazdálkodási- ellenőrzési szabályzat) előírásai szerint végzi. A Ttv. 27.§. (2)-(3) bekezdését figyelembe véve a tulajdonosok közül a társasház legalább 3 fős számvizsgáló bizottságot választ a közösség gazdálkodásának ellenőrzésére. A számvizsgáló bizottságnak nem lehet tagja a közös képviselő és közeli hozzátartozója, valamint 18 év alatti személy. A számvizsgáló bizottság határozatképes, ha a tagok több mint fele jelen van. Szavazategyenlőség esetén az elnök szavazata dönt. Amennyiben a számvizsgáló bizottság működésképtelenné válik, úgy egy tagja jogosult a számvizsgáló bizottságra vonatkozó feladatok ellátására a közgyűlés megfelelő döntéséig. A számvizsgáló bizottsági üléseket megfelelően dokumentálni kell (jegyzőkönyv, emlékeztető a döntésekről, állásfoglalásokról). Az SZVB testületként működik. Az SZVB feladat és hatásköre:  Előzetes időpont-egyeztetés alapján bármikor a közös képviselő ügyintézésének ellenőrzése és havonként a társasház pénzforgalmának ellenőrzése.  Véleményezi a közgyűlés elé terjesztett javaslatokat, közgyűlési határozat-tervezeteket, így különösen a költségvetést, az elszámolást, a szabályzatok módosítását, pályázati anyagokat.  A közös képviselővel a megbízási szerződést az SZMSZ, illetve közgyűlési határozat keretei között a számvizsgáló bizottság elnöke köti meg a számvizsgáló bizottság jóváhagyása alapján.  A társasház ügyrendjének (beleértve a társasház gazdálkodási és ellenőrzési szabályzatának) elkészíttetése, jóváhagyása.  Véleményezi szükség esetén a számlákat, szerződéseket.  Beszámol a közgyűlésnek a tevékenységéről, az ellenőrzésekről, azok értékeléseiről, tapasztalatairól.  Javaslatot tesz a közös képviselő tárgyévi díjára, valamint az előző év értékelése alapján "premizálására".  A közös használatra szolgált területekre vonatkozóan javasolhatja a lakók, tulajdonosok kérelmére a bútorok, egyéb tárgyak, valamint építkezésből származó anyagok és eszközök ideiglenes tárolásának engedélyezését a közös képviselőnek.  A havi pénzforgalom ellenőrzésénél döntési jog az ellenőrzési módszerről.  Nem terjed ki a hatásköre a közös képviselő utasítására, feladatok, megbízások adására.  Közgyűlési napirendi pontra javaslattétel.  Birtokvédelmi eljárási kezdeményezése írásban a közös képviselő felé.  Közgyűlés összehívása, ha a közös képviselő e kötelezettségének nem tesz eleget, vagy a számvizsgáló bizottság észrevételezése alapján nem korrigálja a jogkörét meghaladó intézkedését. Indokolt lehet az SZMSZ-ben rögzíteni az SZVB elnökének feladat-hatáskörére vonatkozó szabályokat, például az alábbiak szerint:  Sürgős esetben összehívandó közgyűlés kérdésében a közös képviselővel egyeztet.  Tulajdonosok tulajdoni hányad szerint több mint 1/10-e kezdeményezésére a közgyűlést összehívja, amennyiben a közös képviselő nem tesz eleget kötelezettségének.  Döntés-előkészítő jegyzőkönyvtervezetek aláírása.  SZVB ülésekről emlékeztetők aláírása.  Írásbeli szavazás eredményét rögzítő jegyzőkönyv aláírása.  SZVB ülés összehívása (szóban vagy írásban).  A közös képviseletre a megbízási szerződés aláírása.  Az SZVB részéről tartja a kapcsolatot a közös képviselővel, szükség esetén gazdasági ügyintézőjével (könyvelővel).


TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060



36

 Az ügyintézéssel kapcsolatosan felmerülő panaszokat a közös képviselővel egyezteti. Ha ez nem vezet eredményre, akkor szükség esetén kezdeményezi a közgyűlés összehívását.  Selejtezési jegyzőkönyv aláírása. 8.3

AZ SZVB MUNKAMEGOSZTÁS SZERINT MŰKÖDIK Ha MUNKAMEGOSZTÁS szerint kívánják a számvizsgáló bizottság munkarendjét kialakítani, akkor az SZMSZben az alapvető munkamegosztást is rögzíteni szükséges, például az alábbiak szerint:

8.3.1

SZVB ELNÖK IRÁNYÍT, ADMINISZTRATÍV ÜGYEK

EGYIK

TAG

MŰSZAKI

ÜGYEK,

MÁSIK

TAG

GAZDASÁGI,

Ha MUNKAMEGOSZTÁS szerint kívánják a számvizsgáló bizottság munkarendjét kialakítani, akkor az SZMSZben az alapvető munkamegosztást is rögzíteni szükséges, például az alábbiak szerint: Számvizsgáló bizottság elnöke: Irányítja az SZVB munkáját, előkészíti és összehívja a testületi ülést, (lásd még előző 9. pontban írtakat). SZVB tag I.: Ellenőrzi a műszaki- üzemeltetési ügyek intézését. SZVB tag II.: Ellenőrzi az adminisztrációval és a gazdálkodással kapcsolatos ügyek intézését. Az SZVB részletes munkarendjét ezek alapján kell részletezni, azaz felosztani az egyes tisztségviselők között a feladatokat. Természetesen más „szakmai” alapú munkamegosztás is elképzelhető, de a gyakorlatban a fenti megoldás a jellemző. 8.3.2

SZVB ELNÖK IRÁNYÍT, TAGOK RÉSZKÖZGYŰLÉSENKÉNT A gyakorlatban előfordult olyan eset, amikor rész közgyűlésenkénti választást írt elő az SZMSZ. Ebben az esetben egy-egy tag az adott részközgyűlési hatáskörbe tartozó ügyeket ellenőrzi, az SZVB elnöke irányít, illetve a társasházi szintű döntési kérdésekben látja el az ellenőrzési feladatokat.

8.4

HA NEM MŰKÖDIK SZVB, AKKOR A TÁRSASHÁZ ELLENŐRZÉSI JOGKÖRÉNEK ÉS FELADATAINAK MEGOLDÁSA [51.§ (4)] A törvényi rendelkezések megfelelő alkalmazásához szükség van annak tisztázására is, hogy milyen esetekben „nem rendelkezik” SZVB-vel a társasház, mikor beszélhetünk „számvizsgáló bizottság hiányáról. ” A következőkben tehát azokat a szabályozandó esetek soroljuk fel, amikor a társasház nem rendelkezik számvizsgáló bizottsággal; egyúttal leírjuk a lehetséges megoldásokat is: Ha a lakások száma nem haladja meg a 25-öt és a társasház nem kíván, vagy nem tud számvizsgáló bizottságot választani, akkor ebben az esetben az javasolható, hogy a társasház az SZMSZ-ben számvizsgáló választását írja elő. Ha a társasházban 25-nél több lakás van, akkor kötelező legalább 3 tulajdonostársból álló SZVB-t választani. Az SZMSZ-ben ettől eltérő szabályt nem lehet beépíteni még akkor sem, ha például jelenleg csak 2 fő tagja az SZVB-nek és esetleg nem látnak arra lehetőséget, hogy megválasztásra kerüljön a harmadik személy. Arra az esetre is gondolni kell, hogy például a 3 fős SZVB 2 fővel hogyan működhet. Az SZMSZ-ben szabályozni kell a határozatképességet, ebben az esetben álláspontunk szerint nem vethető fel az SZVB működésképtelensége. További eset és kérdésként tehető fel, hogy milyen módon lehet szabályozni azt, amikor az SZVB bármilyen oknál fogva működésképtelenné válik. Mivel már találkoztunk az SZMSZ-ek készítése kapcsán olyan téves nézettel, véleménnyel, miszerint nem kell 25 lakás alatt az ellenőrzéssel kapcsolatosan a társasháznak rendelkeznie, ezért most röviden itt is értelmeznünk kell a törvény vonatkozó rendelkezését. A törvényi rendelkezések egyik része kogens (kötelező) szabály, ami azt írja elő, hogy az SZMSZ-ben meg kell állapítani a közösség ellenőrzési jogkörét. A hogyanra a rendelkezések másik fele ad egy lehetőséget, ezt azonban nem köteles a társasház alkalmazni. Tehát a szabályozási kötelezettség mellett a társasház szabadon eldöntheti, hogy az ellenőrzést milyen módon kívánja megoldani. Lehetne olyan szabályt is alkotni, hogy valamennyi tulajdonostárs ellenőrizhet, lehetne a törvényben leírtakat alkalmazni, vagy más megoldásokat keresni. A kérdés eldöntéséhez nyilvánvalóan mérlegelni kell az előnyöket – hátrányokat


TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060


: 1082 BP. CORVIN KÖZ 4. 8.4.1

37

: 06-1-210-3841, 06-30-6345-060

AZ SZVB LECSÖKKENŐ LÉTSZÁMA VAGY MŰKÖDÉSKÉPTELENSÉGE ESETÉN AZ ELLENŐRZÉS MEGOLDÁSA Szükséges szabályozni azt az esetet is, amikor bármilyen oknál fogva a számvizsgáló bizottság véleménye nem építhető be a döntés-előkészítő jegyzőkönyv-tervezetbe (lásd 3. kötet 4.1. és 6.1.15. pontjában írtakat).

8.4.2

25 LAKÁS ALATTI TÁRSASHÁZAKBAN AZ ELLENŐRZÉS MEGOLDÁSA

Az alábbiakban az SZMSZ-ben szerepeltethető szabályozásra mutatunk be példákat. 8.4.2.1

SZÁMVIZSGÁLÓ Az állandó jellegű megbízással (választással) működő számvizsgáló alapvetően szolgálja a működési biztonságot, ezért alkalmazása javasolható. Az eddigi tapasztalataink szerint a társasházak az SZMSZ-ek készítése kapcsán előszeretettel éltek ezzel a lehetőséggel. A számvizsgáló működésének alapszabályai (munkarendje) az SZMSZ-ben A számvizsgáló feladatait a társasház SZMSZ-e, házirendje, tűzvédelmi szabályzata előírásai szerint végzi. A Ttv.51.§. (4) bekezdését figyelembe véve a közgyűlés a tulajdonosok közül számvizsgálót választ a közösség gazdálkodásának ellenőrzésére. Nem lehet számvizsgáló a közös képviselő és közeli hozzátartozója, valamint 18 év alatti személy. Amennyiben a számvizsgáló nem vagy nem tudja ellátni feladatát, úgy a tulajdonosok közül egy fő a közös képviselő értesítése alapján elláthatja a számvizsgálóra vonatkozó feladatokat a közgyűlés megfelelő döntéséig. Az ellenőrzéseket megfelelően dokumentálni kell (jegyzőkönyv, emlékeztető). A számvizsgáló feladat és hatásköre:  Előzetes időpont-egyeztetés alapján bármikor a közös képviselő ügyintézésének ellenőrzése és havonként a társasház pénzforgalmának ellenőrzése.  Véleményezi a közgyűlés elé terjesztett javaslatokat, közgyűlési határozat-tervezeteket, így különösen a költségvetést, az elszámolást, a szabályzatok módosítását, pályázati anyagokat.  A közös képviselővel a megbízási szerződés aláírása az SZMSZ, illetve közgyűlési határozat keretei között.  A tűzvédelmi szabályzat elkészíttetése, jóváhagyása.  Véleményezi szükség esetén a számlákat, szerződéseket.  Beszámol a közgyűlésnek a tevékenységéről, az ellenőrzésekről, azok értékeléseiről, tapasztalatairól.  Javaslatot tesz a közös képviselő tárgyévi díjára, valamint az előző év értékelése alapján "premizálására".  Továbbítja a lakók, tulajdonosok által felvetett közérdekű kérdéseket, javaslatokat a közös képviselő felé. A számvizsgáló dönti el, hogy mely kérdések rendezhetők egymás között, és melyeket kell a szükséges intézkedések megtétele miatt a közös képviselőnek továbbítani.  Amennyiben megszűnik a közös képviselő megbízatása és a társasház a felmondási idő alatt nem választott új közös képviselőt, akkor a társasház iratait a számvizsgáló veszi át és intézi tovább az ügyeket.  A közös használatra szolgált területekre vonatkozóan javasolhatja a lakók, tulajdonosok kérelmére a bútorok, egyéb tárgyak, valamint építkezésből származó anyagok és eszközök ideiglenes tárolásának engedélyezését a közös képviselőnek.  A havi pénzforgalom ellenőrzésénél döntési jog az ellenőrzési módszerről.  Nem terjed ki a hatásköre a közös képviselő utasítására, feladatok, megbízások adására.  Közgyűlési napirendi pontra javaslattétel.  Birtokvédelmi eljárási kezdeményezése írásban a közös képviselő felé.  Közgyűlés összehívása, ha a közös képviselő e kötelezettségének nem tesz eleget, vagy a számvizsgáló észrevételezése alapján nem korrigálja a jogkörét meghaladó intézkedését.  Sürgős esetben összehívandó közgyűlés kérdésében a közös képviselővel egyeztet.  Tulajdonosok tulajdoni hányad szerint több mint 1/10-e kezdeményezésére a közgyűlést összehívja, amennyiben a közös képviselő nem tesz eleget kötelezettségének.  Döntés-előkészítő jegyzőkönyvtervezetek aláírása.  Az ellenőrzésekről készült emlékeztetők, jegyzőkönyvek aláírása.  Írásbeli szavazás eredményét rögzítő jegyzőkönyv aláírása.  Az ügyintézéssel kapcsolatosan felmerülő panaszokat a közös képviselővel egyezteti. Ha ez nem vezet eredményre, akkor szükség esetén kezdeményezi a közgyűlés összehívását.  Selejtezési jegyzőkönyv aláírása.


TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060



38 8.4.2.2

SZÁMVIZSGÁLÓK RÉSZKÖZGYŰLÉSENKÉNT Ebben az esetben is 25 lakás alatti társasházról van szó, de 2 részközgyűléssel és önálló döntési jogkörrel. A társasház SZMSZ-ében számvizsgálók megválasztásáról történt rendelkezés, melyben az egyik számvizsgáló az 1. sz., míg a másik számvizsgáló a 2. sz. részközgyűlést érintő ügyekben végzi az 51.§(1) bekezdésben foglalt ellenőrzési feladatokat A számvizsgáló működésének alapszabályait, (munkarendjét) az SZMSZ-ben ennek megfelelően kell részletezni, meghatározni, például az alábbiak szerint. A Ttv. 27.§. (2)-(3) bekezdését [SZMSZ 2. 6. 3. 1), 2) pontokat] figyelembe véve a tulajdonosok közül a társasház részközgyűlésenként egy-egy számvizsgálót választ az ellenőrzési feladatok ellátására. Nem lehet számvizsgáló a közös képviselő és közeli hozzátartozója, valamint 18 év alatti személy. A számvizsgálók önálló ellenőrzési jogkörrel rendelkeznek a részközgyűlés hatáskörébe tartozó kérdésekben, míg a társasház egészét érintő ügyekben az ügyrendben meghatározottak szerint járnak el. Amennyiben valamelyik számvizsgáló nem tudja ellátni feladatát, úgy a másik tag jogosult a számvizsgálókra vonatkozó feladatok ellátására a közgyűlés megfelelő döntéséig. A számvizsgálók működését megfelelően dokumentálni kell (jegyzőkönyv, emlékeztető a döntésekről, állásfoglalásokról). A számvizsgálók feladat és hatásköre részközgyűlési körzetében:  Előzetes időpont-egyeztetés alapján bármikor a közös képviselő ügyintézésének ellenőrzése és havonként a társasház pénzforgalmának ellenőrzése.  Véleményezi a közgyűlés elé terjesztett javaslatokat, közgyűlési határozat-tervezeteket, így különösen a költségvetést, az elszámolást, a szabályzatok módosítását, pályázati anyagokat.  A közös képviselővel a megbízási szerződést az SZMSZ, illetve közgyűlési határozat keretei között a számvizsgálók kötik meg.  A társasház ügyrendjének (beleértve a társasház gazdálkodási és ellenőrzési szabályzatának) elkészíttetése, jóváhagyása.  Véleményezi szükség esetén a számlákat, szerződéseket.  Beszámol a közgyűlésnek a tevékenységéről, az ellenőrzésekről, azok értékeléseiről, tapasztalatairól.  Javaslatot tesz a közös képviselő tárgyévi díjára, valamint az előző év értékelése alapján "premizálására".  A közös használatra szolgált területekre vonatkozóan javasolhatja a lakók, tulajdonosok kérelmére a bútorok, egyéb tárgyak, valamint építkezésből származó anyagok és eszközök ideiglenes tárolásának engedélyezését a közös képviselőnek.  A havi pénzforgalom ellenőrzésénél döntési jog az ellenőrzési módszerről.  Nem terjed ki a hatásköre a közös képviselő utasítására, feladatok, megbízások adására.  Közgyűlési napirendi pontra javaslattétel.  Birtokvédelmi eljárási kezdeményezése írásban a közös képviselő felé.  Közgyűlés összehívása, ha a közös képviselő e kötelezettségének nem tesz eleget, vagy a számvizsgálók észrevételezése alapján nem korrigálja a jogkörét meghaladó intézkedését.

8.4.2.3

SZÁMVIZSGÁLÓK MUNKAMEGOSZTÁSSAL Az adott társasházban például jelenleg is „2 fős számvizsgáló bizottság” működik, mégpedig munkamegosztás szerint. Az egyik tag a gazdálkodási kérdésekkel, a másik tag a műszaki kérdésekkel foglalkozik. A társasház 25 lakás „alatti”, ezért el kellett dönteni, hogy vagy a törvényi előírás szerint legalább 3 tagú számvizsgáló bizottságot választanak, vagy más megoldást kell „kitalálni.” Ugyanis az SZMSZ-ben nem lehet 2 tagú SZVB megválasztásáról rendelkezni. Ezért az a szabály került leírásra, hogy a közgyűlés számvizsgálókat választ, az egyik számvizsgáló a gazdálkodást, a másik számvizsgáló a műszaki ügyeket ellenőrzi.

8.4.2.4

ÉVENKÉNT VÁLASZTÁS A társasházi törvény évenkénti választással lehetővé teszi tulajdonos megválasztását az ellenőrzési feladatok elvégzésére. A gyakorlatban az SZMSZ készítések kapcsán sem találkoztunk ilyen megoldással. Azonban ha ezt választja a társasház, akkor ezt indokolt az éves elszámoló – tervező közgyűlésen megtenni.


TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060



39

: 06-1-210-3841, 06-30-6345-060

Javaslatok az SZVB-t érintő törvényi rendelkezések módosítására Először is el kell dönteni azt a koncepcionális kérdést (lásd 1. kötet 1.1. fejezetrészt), hogy a törvény módosítása kódex (tételes), vagy részletesebb, de továbbra is keret jellegű szabályozó jegyen. Utóbbi esetben a módosítások zöménél az a rendelkezés kerülne be, hogy a szervezeti-működési szabályzat meghatározhat a törvénytől eltérő szabályozást is. Tehát az alábbi javaslatokkal összefüggésben mérlegelni kell, hogy mi az amit a törvényben kell szabályozni, és mit kell rábízni a társasházra, melyet az SZMSZ részeként kellene rögzíteni. Mivel az SZVB önálló és fontos szerve a társasháznak, ezért indokolt a társasház vezető szervétől külön rendelkezésben meghatározni funkcióját, valamint az SZVB elnökének a gyakorlatban betöltött kiemelkedő szerepe miatt, és a működési biztonság érdekében is a társasházi törvény rendelkezéseit az alábbiak szerint indokolt módosítani: 12.§ (1): Az alakuló közgyűlés határoz a társasház közös képviselőjének vagy - a közös képviselő helyett intézőbizottsága elnökének és tagjainak, valamint szükség esetén a számvizsgáló bizottság elnökének, tagjainak megválasztásáról, valamint a bankszámla megnyitásáról. 27.§ (2): A közösség ügyintézését a közös képviselő vagy az intézőbizottság látja el. [Abban a társasházban, amelyben huszonöt lakásnál több lakás van, a közösség gazdálkodásának ellenőrzésére számvizsgáló bizottságot kell választani.] A legalább egy elnökből és két tagból álló intézőbizottságot a tulajdonostársaknak saját maguk közül kell megválasztaniuk. Az intézőbizottságba szakképzett társasházkezelő is beválasztható. Az intézőbizottság elnökének jogállása és felelőssége azonos a közös képviselő e törvényben meghatározott jogállásával és felelősségével. 27.§ (3): [A legalább egy elnökből és két tagból álló intézőbizottságot, illetőleg a számvizsgáló bizottságot a tulajdonostársaknak saját maguk közül kell megválasztaniuk; az intézőbizottság elnökének jogállása és felelőssége azonos a közös képviselő e törvényben meghatározott jogállásával és felelősségével.] Abban a társasházban, amelyben huszonöt lakásnál több lakás van, a gazdálkodás ellenőrzésére számvizsgáló bizottságot kell választani. A legalább egy elnökből és két tagból álló számvizsgáló bizottságot a tulajdonostársaknak saját maguk közül kell megválasztaniuk. A számvizsgáló bizottságba a szervezeti-működési szabályzat rendelkezése alapján egy személy nem tulajdonos is beválasztható. 28.§ b): a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság , valamint a számvizsgáló bizottság elnökének és tagjainak [, valamint a számvizsgáló bizottságnak] a megválasztásáról, felmentéséről és díjazásáról, 51.§ (3): A számvizsgáló bizottság [tagjai közül választja meg elnökét;] döntéseit szótöbbséggel hozza meg. Megfontolandó, hogy a társasházi törvény tartalmazza még a következőkre témakörökre vonatkozó rendelkezéseket: Az SZVB tagjainak felelőssége, tisztségviselés megszűnése. Amennyiben megszűnik a közös képviselő megbízatása és a társasház a felmondási idő alatt nem választott új közös képviselőt, akkor a társasház iratait a számvizsgáló bizottság veszi át és intézi tovább az ügyeket a közös képviselő vagy intézőbizottság megválasztásig. A számvizsgáló bizottság elnökének egyes jogkörei és kiemelt feladatai. A 49.§ szinte értelmezhetetlen a számvizsgáló bizottságra, egyébként is más jellegű „követelményeket indokolt meghatározni (lásd 8. fejezetben írtakat.).


TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060



40

Összefoglalás Felmerül a kérdés, hogy szabad-e kell-e egy társasháznak ennyi és meglehetősen nagy terjedelmű szabályzatot készíteni. A tapasztalatok azt mutatják, hogy igen kell, mert egyes témák, esetek szabályozatlansága miatt a közös képviselő nem tud megfelelően eljárni, a társasház közösség az érdekütközések miatt nem tudja a konkrét ügyben a döntést meghozni, vagy csak rendkívüli nehézségek árán. Ennek a gondolatnak a lényege tehát az, hogy a nagyobb „bajok” akkor kerülhetők el, ha az „alapozás” megfelelő. A tapasztalatok azt mutatják, hogy ha bekövetkezik a „baj”, akkor már nagyon nehéz „veszteség” nélkül, vagy egyáltalán rendbe hozni a dolgokat. A társasházak esetében az alap a jó szervezeti-működési szabályzat és más belső szabályozások kialakítása. Elegendő csak arra gondolni, hogy a közös költséggel kapcsolatos szabályozás hiánya vagy hiányossága milyen parttalan vitákat eredményeznek. Tipikusan jellemző kérdés feltevés, hogy joga van-e a közös képviselőnek, vagy a társasháznak erre vagy arra a dologra?


TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060



41

: 06-1-210-3841, 06-30-6345-060

2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról Az Országgyűlés a társasháztulajdon létesítése és biztonságos fenntartása, a társasházak szabályszerű, szakszerű és biztonságos működése, valamint a tulajdonosok érdekeinek érvényesítése érdekében a következő törvényt alkotja:

I.FEJEZET ALAPVETŐ RENDELKEZÉSEK ( 1. - 15. § ) A TÁRSASHÁZ ( 1.-4. § ) (1)

1. § Társasháztulajdon jön létre, ha az épületingatlanon az alapító okiratban meghatározott, műszakilag megosztott, legalább két önálló lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség, illetőleg legalább egy önálló lakás és egy nem lakás céljára szolgáló helyiség a tulajdonostársak külön tulajdonába kerül (a továbbiakban: társasház). Az épülethez tartozó földrészlet, továbbá a külön tulajdonként meg nem határozott épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség, illetőleg lakás - különösen: a gondnoki, a házfelügyelői lakás - a tulajdonostársak közös tulajdonába kerül.

(2) Az épület tartószerkezetei, azok részei, az épület biztonságát (állékonyságát), a tulajdonostársak közös célját szolgáló épületrész, épületberendezés és vagyontárgy akkor is közös tulajdonba tartozik, ha az a külön tulajdonban álló lakáson vagy nem lakás céljára szolgáló helyiségen belül van. (3) Ha a földrészlet nem tartozik a közös tulajdonba, arra a tulajdonostársakat használati jog illeti meg. 2. § (1) A közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrész a külön tulajdonba tartozó lakás, nem lakás céljára szolgáló helyiség alkotórészét képezi, azzal együtt minősül önálló ingatlantulajdonnak. (2) A közös tulajdonra vonatkozó, az egyes tulajdonostársakat megillető tulajdoni hányad és a lakásra, a nem lakás céljára szolgáló helyiségre vonatkozó tulajdonjog - az e törvényben meghatározott esetek kivételével - egymástól függetlenül nem ruházható át és nem terhelhető meg. 3. § (1) A társasház tulajdonostársainak közössége (a továbbiakban: közösség) az általa viselt közös név alatt az épület fenntartása és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése során jogokat szerezhet és kötelezettségeket vállalhat, önállóan perelhet és perelhető, gyakorolja a közös tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi jogokat, viseli a közös tulajdon terheit. A perbeli cselekvőképesség a közös képviselőt (az intézőbizottság elnökét) illeti meg. A társasháznak vagy a tulajdonostársaknak ezzel ellentétes rendelkezése harmadik személyekkel szemben hatálytalan. (2) Az 1. § (2) bekezdésében meghatározott ingatlanrész és vagyontárgy kivételével az alapító okirat felhatalmazást adhat arra, hogy a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés jogát a közösség gyakorolja, ha az ingatlanrész önálló ingatlanként kialakítható. Ebben az esetben a közgyűlés az összes tulajdoni hányad legalább kétharmados többségével rendelkező tulajdonostársak igenlő szavazatával dönthet az elidegenítésről. A határozatban rendelkezni kell a külön tulajdonhoz tartozó közös tulajdoni hányadok megállapításáról. A közgyűlés határozata az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat.

(3) A közösség egészét terhelő kötelezettség teljesítéséért a tulajdonostársak tulajdoni hányaduk - vagy a szervezetiműködési szabályzatban ettől eltérően meghatározott mérték - szerint felelnek az egyszerű (sortartásos) kezesség szabályai szerint. 4. § (1) A lakásra vonatkozó rendelkezéseket - e törvény eltérő rendelkezésének hiányában - megfelelően alkalmazni kell a nem lakás céljára szolgáló helyiségre. (2) E törvény rendelkezéseit megfelelően alkalmazni kell a nem lakás céljára szolgáló helyiségekből álló minden egyéb épületre, amelyben a nem lakás céljára szolgáló egyes helyiségek a tulajdonostársak külön tulajdonában, más részei a tulajdonostársak közös tulajdonában vannak.

A TÁRSASHÁZ ALAPÍTÁSA, ALAPÍTÓ OKIRAT ( 5.-11. §) (1) (2)

5. § Társasházat fennálló vagy felépítendő épületre lehet alapítani, ha abban legalább két, külön tulajdonként bejegyezhető lakás, illetőleg nem lakás céljára szolgáló helyiség van, vagy alakítható ki. A társasházat az ingatlan valamennyi tulajdonostársa vagy az ingatlan tulajdonosa, mint egyszemélyi alapító, alapító okiratban kifejezett alapítási elhatározással létesíthet.

(3) Az alapító okiratban a külön tulajdonban álló lakásra, illetőleg a külön tulajdonban álló nem lakás céljára szolgáló helyiségre a tulajdonostársak javára elővásárlási, előbérleti jog létesíthető. (4) A (3) bekezdés szerinti elővásárlási, előbérleti jogot megelőzi a lakás, illetőleg a nem lakás céljára szolgáló helyiség bérbeadására, valamint az elidegenítésére vonatkozó külön jogszabályok eltérő rendelkezése. (5) Az alapításhoz a társasháztulajdonnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges. Az alapító okiratot az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz kell csatolni. 6. § A társasháztulajdon földrészletre való feljegyzésének vagy meglevő épületre való bejegyzésének feltétele, hogy az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett jogokat töröljék, vagy az érdekeltek megegyezzenek abban, hogy azok a társasházzá történő átalakítás után mely ingatlanokat fogják terhelni. 7. §


TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060



42 (1)

(2) (3)

(1) (2) (3)

Társasház felépítendő épületre úgy alapítható, hogy az épület engedélyezési záradékkal ellátott tervrajzának megfelelően a földrészlet tulajdonosa vagy valamennyi tulajdonostársa az alapítási szándékot alapító okiratba foglalja, és az előzetes alapítás tényét az ingatlan-nyilvántartásban a földrészlet tulajdoni lapjára feljegyzik. A feljegyzett alapítás ténye kihat arra is, aki később az ingatlanra nézve jogot szerez. A feljegyzett alapítást követően a társasház ingatlan-nyilvántartási bejegyzése a jogerős és végrehajtható használatbavételi engedély alapján kérhető. Ha a használatbavételi engedély eltér az építési engedélytől, a bejegyzés feltétele, hogy a változás szerint az alapító okiratot 60 napon belül módosítják és a szintenkénti alaprajzot a módosított alapító okirathoz csatolják. 8. § A közös tulajdonnak társasháztulajdonná való átalakítását bármelyik tulajdonostárs kérelmére a bíróság is elrendelheti. Az alapító okiratot ilyenkor a bírósági határozat pótolja. Több épületből álló társasház esetén az egy vagy több épületben levő lakások tulajdonosainak - tulajdoni hányad szerinti - többsége kérheti a bíróságtól önálló társasház alapítását, ha az nem sérti a megmaradó társasház tulajdonosainak méltányos érdekét. A keresetlevélhez mellékelni kell az alapító okirat, illetőleg az alapító okiratok tervezetét és a szükséges hatósági engedélyt. 9. §

Az alapító okiratban meg kell határozni:

a) a külön tulajdonba kerülő lakásokat, nem lakás céljára szolgáló helyiségeket, b) a közös tulajdonban álló épületrészekből és a földrészletből az egyes tulajdonostársakat megillető - a külön tulajdonba lakáshoz tartozó - tulajdoni hányadot és ezek meghatározásának módját,

kerülő

c) a közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolását, d) az ingatlan-nyilvántartás szabályai által megkívánt egyéb adatot, jogot és tényt, e) a közösség közös nevét, amely egyéb megjelölés hiányában a társasház címe, a társasház megjelöléssel együtt. (1) (2) (3)

10. § Az alapító okiratot és annak módosítását, ideértve a 3. § (2) bekezdése szerinti határozatot is, közokiratba vagy ügyvéd - jogkörén belül jogtanácsos - által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. Az alapító okirat megváltoztatásához - ha e törvény másként nem rendelkezik - valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges; a változást be kell jelenteni a földhivatalnak. Amennyiben az alapító okirattal, illetve annak módosításával a tulajdonosok négyötöde egyetért és a kisebbségben maradt tulajdonostársak a szavazás napjától, illetve írásbeli szavazás esetén a négyötödös szavazási arány elérésétől számított 30 napon belül nem élnek keresetindítási jogukkal, úgy az alapító okirat, illetve annak módosítása hatályba lép.

11. § A társasháztulajdonnak e törvényben nem szabályozott kérdéseire a Magyar Köztársaság Polgári Törvénykönyvéről szóló 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban: Ptk.) rendelkezéseit kell alkalmazni.

ALAKULÓ KÖZGYŰLÉS ( 12. § ) 12. § (1) Az alakuló közgyűlés határoz a társasház közös képviselőjének vagy - a közös képviselő helyett - intézőbizottsága elnökének és tagjainak, valamint szükség esetén a számvizsgáló bizottság tagjainak megválasztásáról, valamint a bankszámla megnyitásáról. (2) Az alakuló közgyűlést bármely tulajdonostárs, vagy az építtető hívhatja össze. (3) Az alakuló közgyűlést az alapító okirat aláírását követő hatvan napon belül meg kell tartani. Ezt követően a tulajdonostársak - a társasháztulajdon ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésétől függően - gyakorolhatják azokat a jogokat és viselhetik azokat a terheket, amelyek a közösséget megilletik és terhelik.

A SZERVEZETI-MŰKÖDÉSI SZABÁLYZAT ( 13.-15. § ) 13. § (1) A közösség szerveit, azok hatáskörét, jogait és kötelezettségeit, a közös költség viselésének szabályait a közösség szervezeti-működési szabályzatában kell megállapítani. (2) A szervezeti-működési szabályzatnak - e törvény keretei között - tartalmaznia kell: a) a tulajdonostárs külön tulajdonának használatára, hasznosítására, a külön tulajdonon belül nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások díjának elszámolására és megfizetésére, b) a közös tulajdon fenntartására, ezen belül - a közös költség viselésére és a költség-hátralékok megfizetésére, - felújítási alap képzése esetén az alap felhasználására, c) a társasházi lakóépület házirendjére, d) a közgyűlés, illetőleg a részközgyűlés hatáskörére és eljárására, e) a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke és tagjai hatáskörére és feladataira, f) a számvizsgáló bizottság, ennek hiányában a közösség ellenőrzési jogkörére, feladataira vonatkozó részletes szabályokat. (3) A legfeljebb hatlakásos társasház közössége dönthet arról, hogy szervezetére és működésére az e törvényben meghatározott rendelkezéseket alkalmazza. Ha a közösség ilyen határozatot nem hoz, e törvénynek a szervezetiműködési szabályzatra, a közgyűlésre, a közös képviselőre, illetőleg az intézőbizottságra és a számvizsgáló bizottságra vonatkozó rendelkezései helyett a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályait kell alkalmazni. 14. §


TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060



43

: 06-1-210-3841, 06-30-6345-060

(1) A szervezeti-működési szabályzatot a közösség az alakuló közgyűlésen - de legkésőbb az azt követő hatvan napon belül megtartott közgyűlésen - az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával állapítja meg. (2) Az (1) bekezdésben említett határozat úgy is meghozható, hogy a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke felhívására az írásbeli határozati javaslatról a tulajdonostársak írásban szavaznak. Az írásbeli szavazás eredményét a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke - a szavazásra megjelölt határidőt követő nyolc napon belül - köteles a tulajdonostársakkal írásban közölni. (3) A szervezeti-működési szabályzat tervezetét a közgyűlés megtartását, illetőleg az írásbeli szavazásra kitűzött határidőt megelőző tizenöt munkanappal korábban a tulajdonostársak részére meg kell küldeni. (4) Ha a (2) bekezdésben említett írásbeli szavazás eredménytelen, vagy a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak módosító javaslatot tesznek, a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke az (1) bekezdésben előírt határidőn belül a közgyűlést köteles összehívni. 15. § A közösség - a 14. §-ban meghatározottak szerint - a szervezeti-működési szabályzatot bármikor módosíthatja. A szervezeti-működési szabályzatot, illetőleg annak módosítását az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz kell csatolni.

II: FEJEZET JOGOK ÉS KÖTELEZETTSÉGEK A TÁRSASHÁZBAN ( 16.-26.§ ) A KÜLÖN TULAJDONNAL KAPCSOLATOS JOGOK ÉS KÖTELEZETTSÉGEK ( 16.-22.§ ) 16. § A tulajdonostársat külön tulajdona tekintetében megilleti a birtoklás, a használat, a hasznok szedése és a rendelkezés joga; a tulajdonostárs e jogait azonban nem gyakorolhatja a többi tulajdonostárs joga és törvényes érdeke sérelmével. 17. § A szervezeti-működési szabályzat meghatározza a külön tulajdonban lévő lakás, illetőleg nem lakás céljára szolgáló helyiség használatának, hasznosításának szabályait a lakóépület céljának, működésének megfelelően. (1) (2)

18. § Lakóépület esetén a társasház közgyűlése megtilthatja a külön tulajdonban lévő nem lakás céljára szolgáló helyiség használata, hasznosítása módjának megváltoztatását, ha az a társasház működését vagy a lakhatás nyugalmát zavarná. Ha a lakóépületben lévő nem lakás céljára szolgáló helyiség megváltoztatott használata jogszabályban meghatározott engedélyhez kötött tevékenységhez szükséges, az engedély akkor adható ki, ha a hatóság felhívására - harminc napos határidőn belül - a közgyűlés nem hozott tiltó határozatot.

(3) A közgyűlés a nem lakás céljára szolgáló helyiség megváltoztatott használatához a lakhatás nyugalma - így különösen: a zaj- és rezgésvédelem, illetőleg a lakókörnyezetet veszélyeztető más tevékenység megelőzése érdekében az erre vonatkozó külön jogszabályok előírásainak figyelembevételével kikötött feltételt tartalmazó hozzájáruló határozatot is hozhat. 19. § (1) A közösség a 18. § (1) és (3) bekezdésében említett közgyűlési határozatot az összes tulajdoni hányad szerinti - a közvetlenül érintett szomszédos tulajdonostársak legalább kétharmadának igenlő szavazatát is magában foglaló legalább egyszerű szavazattöbbséggel állapítja meg. (2) A közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke felhívására a határozati javaslatról a tulajdonostársak - a szervezetiműködési szabályzatban meghatározott részletes szabályoknak megfelelően - írásban is szavazhatnak. (3) Az írásbeli szavazás eredményét a közös képviselő, vagy az intézőbizottság elnöke - a szavazásra megjelölt határidőt követő nyolc napon belül - írásban köteles a tulajdonostársakkal közölni. (1)

(2)

20. § A tulajdonostárs köteles: a) fenntartani a külön tulajdonában álló lakást, b) a szükséges intézkedést megtenni ahhoz, hogy a vele együtt lakó személy, valamint az, akinek lakása használatát átengedte, betartsa a 16. § rendelkezését, c) lehetővé tenni és tűrni, hogy a külön tulajdonú lakásába a közösség megbízottja a közös tulajdonban álló épületrészekkel, berendezésekkel összefüggésben a szükséges ellenőrzés, valamint a fenntartási munkák elvégzése céljából arra alkalmas időben bejuthasson a tulajdonostárs, illetőleg a bentlakó szükségtelen háborítása nélkül, d) a lakásában tervezett építkezésről értesíteni a közös képviselőt vagy az intézőbizottság elnökét. A közösség köteles megtéríteni az (1) bekezdés c) pontja szerinti beavatkozással okozott kárt.

21. § (1) Az építtető tulajdonostárs a lakásában tervezett építkezés megkezdéséhez a tulajdonostársak 4/5-ének írásbeli hozzájáruló nyilatkozatát köteles beszerezni, ha a munka az alapító okiratban közös tulajdonként megjelölt épületrészt érinti. (2) Az építtető tulajdonostárs a többi tulajdonostárs hozzájáruló nyilatkozatának beszerzése nélkül jogosult a lakásában tervezett építkezés elvégzésére, ha a munka az alapító okiratban közös tulajdonként meghatározott épületrészt nem érinti.


TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060



44

(3) Ha a (2) bekezdésben említett - az építésügyi hatóság jogerős és végrehajtható építési engedélye alapján elvégzett munka olyan lakás-megosztást, illetőleg lakás-összevonást eredményez, amelynek alapján a többi tulajdonostárs alapító okiratban meghatározott tulajdoni hányada változatlan marad, a közgyűlés az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával az alapító okiratot módosíthatja. (4) A változás ingatlan-nyilvántartásban történő bejegyzésének feltétele, hogy az építtető tulajdonostárs az építésügyi hatóság jogerős és végrehajtható használatbavételi engedélyét az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz csatolja. (1)

(2)

(3)

22. § A szervezeti-működési szabályzat előírhatja, hogy a tulajdonostárs köteles a közös képviselőnek, vagy az intézőbizottság elnökének bejelenteni: a) külön tulajdona tekintetében a tulajdonosváltozást, b) lakcímét, az ingatlan-nyilvántartásban bárki által megtekinthető személyes adatát, illetőleg a jogi személy nyilvános adatát, c) a külön tulajdonát bérlő, használó személy (a továbbiakban: bérlő) b) pontnak megfelelő adatát, d) a külön tulajdonában lakó személyek számát, e) haszonélvezettel terhelt tulajdon esetében a haszonélvező személy nevét. Az (1) bekezdés c) és d) pontjaiban említett adatok bejelentése akkor írható elő, ha a közüzemi szolgáltatás, illetőleg a központi fűtés- és melegvíz-szolgáltatás díja a bérlőt terheli, vagy azt a bentlakó személyek száma szerint kell a tulajdonostársak között megosztani. A tulajdonostárs köteles a bérlőt a rá vonatkozó adat bejelentéséről - ha erre vonatkozóan a szervezeti-működési szabályzat kötelezést tartalmaz - tájékoztatni. Ha a (2) bekezdésben említett esetben a bérlő - írásbeli felszólítás ellenére - a fizetési kötelezettségének nem tesz eleget, a keletkezett hátralék összegének megfizetéséért az érintett tulajdonostársnak helytállási kötelezettsége áll fenn. A bérlő írásbeli felszólítására, illetőleg a hátralék megfizetésére vonatkozó részletes előírásokat a szervezeti-működési szabályzatban kell megállapítani.

(4) A szervezeti-működési szabályzat az (1) bekezdésben említett bejelentés megtételére a birtokbavételt, illetőleg a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzését követő 15-60 nap közötti határidőt állapíthat meg. (5) A közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság elnöke felhatalmazást kap arra, hogy az (1) bekezdésben említett adatokról nyilvántartást vezessen. A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) a nyilvántartásba vett adatokról kizárólag a közüzemi szolgáltató, a központi fűtés-és melegvíz szolgáltatója, valamint a bíróság részére adhat tájékoztatást. (6) Ha a tulajdonostárs vagy a volt tulajdonostárs, illetőleg a bérlő vagy a volt bérlő a közös költség tartozását, illetőleg a közüzemi szolgáltatásra, a központi fűtés-és melegvíz-szolgáltatásra fennálló díjtartozását kiegyenlítette, a közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) a részére bejelentett és a tartozással összefüggő adatot haladéktalanul köteles törölni.

A KÖZÖS TULAJDONNAL KAPCSOLATOS JOGOK ÉS KÖTELEZETTSÉGEK ( 23.-25.§ ) (1) (2) (1)

23. § Minden tulajdonostárs jogosult a közös tulajdon tárgyainak birtoklására és használatára, ez azonban nem sértheti a többi tulajdonostárs ezzel kapcsolatos jogát és jogos érdekét. A közgyűlés a birtoklás, használat és hasznosítás módját meghatározhatja. 24. § A közös tulajdonba tartozó épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség és lakás fenntartásának költsége, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás (a továbbiakban együtt: közös költség) a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli, ha a szervezeti-működési szabályzat másképp nem rendelkezik.

(2) A szervezeti-működési szabályzatban kell meghatározni: a) a közös költség tulajdoni hányadtól eltérő megfizetése esetén, az érintett költségnemeket és a számítás módját, b) a külön tulajdonon belül nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások díja tekintetében az egyes szolgáltatásokra vonatkozó külön jogszabályok alapján történő elszámolás és a megfizetés szabályait, c) a közösköltség-hátralék megfizetése érdekében a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének az adós tulajdonostárs határidő megjelölésével történő felszólításával, továbbá - ha a felszólítás eredménytelen a bírósági fizetési meghagyás kibocsátásának kezdeményezésével, illetőleg - e törvény rendelkezései szerinti felhatalmazása esetén - a jelzálogjog bejegyzése és annak törlése iránti kérelem benyújtásával kapcsolatos feladatait, d) felújítási alap képzésének elhatározása esetén - a külön jogszabályban meghatározott legkisebb mérték figyelembe vételével - a hozzájárulás mértékét, valamint az alap felhasználásának szabályait. (1)

(2)

25. § A közgyűlés határozata alapján bármely tulajdonostárs kérheti a bíróságtól, hogy a közös tulajdonban álló olyan épületrészre, amely önálló ingatlanként kialakítható, vagy amellyel a meglevő külön tulajdon tárgya bővíthető, megszüntesse a közös tulajdont, ha az a kisebbség méltányos érdekét nem sérti. A kereseti kérelemhez mellékelni kell az önálló ingatlan kialakítására vonatkozó, az építési hatóság által engedélyezett építési tervet.


TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060



45

: 06-1-210-3841, 06-30-6345-060

A TÁRSASHÁZI LAKÓÉPÜLET HÁZIRENDJE ( 26.§ ) (1)

(2)

26. § A szervezeti-működési szabályzatban meg kell határozni a külön tulajdonon belüli építési-szerelési munka, és a zajjal járó más tevékenység végzésének a lakhatás nyugalmát szolgáló szabályait (a továbbiakban: házirend); e szabályok nem lehetnek ellentétesek az építésre, illetőleg a zajszint határértékére a lakóépület tekintetében irányadó külön jogszabályok rendelkezéseivel. A közösség a házirendben meghatározza a közös tulajdonban lévő épületrészek, területek és helyiségek használatára vonatkozó részletes szabályokat is.

III. FEJEZET A TÁRSASHÁZ SZERVEZETE ( 27.-51.§ ) ÁLTALÁNOS RENDELKEZÉSEK (27. §) (1) (2) (3)

27. § A közösség legfőbb döntéshozó szerve a tulajdonostársakból álló közgyűlés, amelyen valamennyi tulajdonostárs részt vehet. A közösség ügyintézését a közös képviselő vagy az intézőbizottság látja el. Abban a társasházban, amelyben huszonöt lakásnál több lakás van, a közösség gazdálkodásának ellenőrzésére számvizsgáló bizottságot kell választani. A legalább egy elnökből és két tagból álló intézőbizottságot, illetőleg a számvizsgáló bizottságot a tulajdonostársaknak saját maguk közül kell megválasztaniuk; az intézőbizottság elnökének jogállása és felelőssége azonos a közös képviselő e törvényben meghatározott jogállásával és felelősségével.

A KÖZGYŰLÉS ( 28.-42.§ ) 28. § A közgyűlés határoz: a) a közös tulajdonban álló épületrészek használatáról, hasznosításáról, fenntartásáról, a közösséget terhelő kötelezettségek elvállalásáról, b) a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének és tagjainak, valamint a számvizsgáló bizottságnak a megválasztásáról, felmentéséről és díjazásáról, c) a közösség éves költségvetésének és elszámolásának, a számviteli szabályok szerinti beszámolójának elfogadásáról, valamint a közös képviselő, vagy az intézőbizottság részére a jóváhagyás megadásáról [48. § (2) bekezdése], d) minden olyan ügyben, amelyet a szervezeti-működési szabályzat nem utal a közös képviselő vagy az intézőbizottság, illetőleg a számvizsgáló bizottság hatáskörébe. (1) (2) (1)

(2)

29. § A közös tulajdonban álló épületrészekkel kapcsolatos rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokról a tulajdonostársak az összes tulajdoni hányad szerinti legalább 4/5-ös szavazattöbbséggel határoznak. A közgyűlés a közös képviselőt, az intéző-, illetőleg a számvizsgáló bizottságot bármikor felmentheti. 30. § A közgyűlés a határozatával a legalább hat hónapnak megfelelő közös költség összegének befizetésével hátralékba került tulajdonostárs külön tulajdonának és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányadának jelzálogjoggal való megterhelését rendelheti el a hátralék megfizetésének biztosítékául. A határozat meghozatala során a hátralékos tulajdonostárs nem élhet a szavazati jogával, az ő tulajdoni hányadát a határozatképesség megállapításakor figyelmen kívül kell hagyni.

(3) Az (1) bekezdés szerinti határozatot a hátralékos tulajdonostárs részére az e törvényben meghatározott jogorvoslat lehetőségének feltüntetésével kézbesíteni kell. 31. § A közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a hátralékos tulajdonostárs külön tulajdonának és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányadának jelzáloggal való megterhelését - a közgyűlés összehívása nélkül - akkor rendelheti el, ha erre őt a szervezeti-működési szabályzat felhatalmazza. 32. § (1) A jelzálogjog bejegyzésének elrendeléséről szóló közgyűlési határozatot, illetőleg a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke rendelkezését közokiratba vagy ügyvéd - jogkörén belül jogtanácsos - által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. (2) (3)

A jelzálogjog bejegyzésének elrendelése hat hónapnak megfelelő hátralékonként megismételhető. Ha a bejegyzés alapjául szolgáló hátralékot kiegyenlítették, a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a kiegyenlítést követő nyolc napon belül köteles a jelzálog törléséhez szükséges engedélyt kiadni; az engedélyt közokiratba vagy ügyvéd - jogkörén belül jogtanácsos - által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.

33. § (1) A közgyűlést a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke hívja össze. A közgyűlésre valamennyi tulajdonostársat írásban kell meghívni, amellyel egyidejűleg a meghívó egy példányát a társasházban - jól látható helyen - ki kell függeszteni. (2) Sürgős esetet - így különösen: a közös tulajdonban álló épületrészek, épületberendezések, vagyontárgyak állékonyságát, biztonságát közvetlenül veszélyeztető helyzet kialakulását - kivéve az írásbeli meghívót legkésőbb a közgyűlés időpontja előtt nyolc nappal meg kell küldeni. (3) A tulajdonostárs által írásban meghatalmazott általános képviselőt a közgyűlésre minden esetben meg kell hívni. Az általános, illetőleg az eseti meghatalmazásra egyebekben a Ptk. 222-223. §-aiban foglaltak az irányadók.


TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060



46

34. § (1) A meghívónak tartalmaznia kell a közgyűlésen elnöklő személy, a közgyűlési jegyzőkönyv vezetője és a jegyzőkönyvet hitelesítő két tulajdonostárs megválasztására, valamint a szavazásra előterjesztett napirendet. (2) A meghirdetett napirendben nem szereplő ügyben érvényes határozatot hozni nem lehet. (1) (2)

(1) (2)

(1) (2)

(3)

35. § Közgyűlést szükség szerint, de legalább évente egyszer kell tartani. Az éves elszámolásról, a költségvetés megállapításáról szóló közgyűlést évente a szervezeti-működési szabályzatban meghatározott időpontig, de legkésőbb május 31.-éig meg kell tartani. Kötelező a közgyűlés összehívása, ha azt a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak a napirend és az ok megjelölésével írásban kérték. Ha a kérést a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke tizenöt napon belül nem teljesítette, az összehívást kérő tulajdonostársak vagy az általuk megbízott személy a közgyűlést összehívhatják. 36. § A közgyűlés akkor határozatképes, ha azon az összes tulajdoni hányadnak több mint a felével rendelkező tulajdonostársak jelen vannak. A határozatképességet a közgyűlés megnyitását követően, továbbá az egyes napirendekről történő szavazást megelőzően a közgyűlés által megválasztott elnöklő személy és a közgyűlési jegyzőkönyv vezetője állapítja meg. 37. § Ha a közgyűlés nem határozatképes, vagy az elnöklő személy a közgyűlést a határozatképtelenné válása miatt berekesztette, megismételt közgyűlést kell tartani. A megismételt közgyűlést a határozatképtelen közgyűlést követő 15 napon belüli időpontban az eredetivel azonos - a határozatképtelenné vált közgyűlés esetén a közgyűlés berekesztését követően fennmaradó - napirenddel kell összehívni. A megismételt közgyűlés az eredeti közgyűlés meghívójában az eredeti közgyűlés határozatképességétől függő feltétellel is kitűzhető. A megismételt közgyűlés a jelenlevők tulajdoni hányadára tekintet nélkül határozatképes; ezt a körülményt a megismételt közgyűlés meghívójában fel kell tüntetni azzal, hogy ahol e törvény a tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított meghatározott arányát követeli meg a határozat elfogadásához, ennek hiányában a kérdésben határozat nem hozható.

(1) (2)

38. § A közgyűlésen a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illeti meg a szavazati jog. Ha e törvény másképpen nem rendelkezik, a közgyűlés, illetőleg a megismételt közgyűlés a határozatát a jelen levő tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított egyszerű szavazattöbbségével hozza meg.

(1)

39. § A közgyűlésen - a határozatot is tartalmazó - jegyzőkönyvet kell vezetni, amelyet a közgyűlésen elnöklő személy és két tulajdonostárs az aláírásával hitelesít.

(2) A jegyzőkönyvbe bármely tulajdonostárs betekinthet, és arról - a másolási költség megfizetésével - másolatot kérhet. (3) A közgyűlésen meghozott határozatokról a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének valamennyi tulajdonostársat írásban, a közgyűlés megtartásától számított nyolc napon belül értesítenie kell. (1)

(2) (3)

(1) (2) (3)

(1)

40. § Az e törvényben meghatározott eseteken kívül más közgyűlési határozat is meghozható írásban. Ebben az esetben a közgyűlési napirendre vonatkozóan a közös képviselő, vagy az intézőbizottság elnöke felhívásához mellékelt írásbeli határozati javaslatról - ha számvizsgáló bizottság működik, írásbeli véleményének ismeretében - a tulajdonostársak írásban szavaznak. Az írásbeli szavazásnak és az eredmény megállapításának részletes szabályait a szervezeti-működési szabályzatban kell meghatározni. Az írásbeli szavazás eredményéről a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke - a 19. § (3) bekezdésében foglaltaknak megfelelően – tájékoztatja a tulajdonostársakat. 41. § A szervezeti-működési szabályzat a közgyűlés megtartásának módját részközgyűlések formájában is meghatározhatja; ebben az esetben megállapítja a részközgyűlési körzeteket. A részközgyűléseket azonos napirenddel kell megtartani, és a szavazatokat össze kell számítani. A részközgyűlések megtartására a közgyűlésre vonatkozó szabályokat kell megfelelően alkalmazni. A szervezeti-működési szabályzat az elkülöníthető gazdálkodású épületrészekhez tartozó lakások tulajdonostársai tekintetében létesített részközgyűlést önálló döntési jogkörrel ruházhatja fel az elkülöníthető gazdálkodás ügyében. 42. § Ha a közgyűlés határozata jogszabály vagy az alapító okirat, illetőleg a szervezeti-működési szabályzat rendelkezését sérti, vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár, bármely tulajdonostárs keresettel kérheti a bíróságtól a határozat érvénytelenségének megállapítását a határozat meghozatalától számított hatvan napon belül. A határidő elmulasztása jogvesztéssel jár.

(2) A kereset a határozat végrehajtását nem gátolja, a bíróság azonban a végrehajtást indokolt esetben felfüggesztheti. (3)

E § rendelkezéseit a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének a 31. § szerinti rendelkezésére is alkalmazni kell.

KÖZÖS KÉPVISELŐ, ILLETŐLEG INTÉZŐBIZOTTSÁG ( 43.-50.§ ) (1)

(2)

43. § A közös képviselő vagy az intézőbizottság jogkörében eljárva köteles: a)a közgyűlés határozatait előkészíteni és végrehajtani, gondoskodva arról, hogy azok megfeleljenek a jogszabályok, az alapító okirat és a szervezeti-működési szabályzat rendelkezéseinek, b) minden szükséges intézkedést megtenni az épület fenntartásának biztosítása érdekében, c) közölni és beszedni a tulajdonostársakat terhelő közös költséghez való hozzájárulás összegét és érvényesíteni a közösség ezzel kapcsolatos igényeit. A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) a közgyűlés határozata alapján társasház-kezelői tevékenységet is elláthat.


TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060


: 1082 BP. CORVIN KÖZ 4. (3)

(1) (2)

(3)

(1)

(2)

(1)

(2)

47

: 06-1-210-3841, 06-30-6345-060

A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) köteles megőrizni a földhivatalhoz benyújtott alapító okirat és szervezeti-működési szabályzat egy példányát. 44. § A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) köteles a közgyűlés határozatairól és a határozatok végrehajtásáról nyilvántartást (a továbbiakban: Közgyűlési Határozatok Könyve) vezetni. A Közgyűlési Határozatok Könyve - évenkénti bontásban - a hitelesített közgyűlési jegyzőkönyv alapján tartalmazza: a) a közgyűlés időpontját, a határozatképesség arányát, b) a megszavazott határozatok szó szerinti szövegét és a szavazáskor jelen lévő tulajdonostársak, illetőleg a tulajdonostárs által meghatalmazott személy nevét, és a tulajdoni hányad szerint leadott szavazatokat igen, nem, tartózkodott bontásban, c) a közgyűlési határozatok végrehajtásának módját és időpontját, d) a közgyűlési határozatok végrehajtásának elmaradása esetén ennek indokát. Ha a közösség a határozatot írásban hozta meg, a (2) bekezdés a) és b) pontjaiban említett adatokat az írásbeli szavazás alapján, értelemszerűen kell feltüntetni. 45. § A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) a külön tulajdont érintő tulajdonosváltozás esetén - a szerződő felek kérésére, részükre - köteles a Közgyűlési Határozatok Könyvét, illetőleg az elidegenítéssel érintett ingatlanra vonatkozó határozatokat bemutatni. A Közgyűlési Határozatok Könyvébe bármely tulajdonostárs betekinthet és a határozatokról - a másolási költség megfizetésével másolatot kérhet. 46. § A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) a külön tulajdont érintő tulajdonosváltozás esetén - a tulajdonostárs kérésére köteles írásbeli nyilatkozatot adni a közösköltség-tartozásról. Ha tartozás áll fenn, a nyilatkozatban a hátralék összegét is meg kell jelölni. Az írásbeli nyilatkozat tartalmáért fennálló felelősségre a Ptk. szabályai az irányadóak. A tulajdonostársnak az ingatlan per-, teher- és igénymentességéről tett szavatossági nyilatkozata a közösköltség-tartozás alól történő mentesség szavatolására kiterjed akkor is, ha a szerződés megkötése során a tartozás fennállásának kérdésében nem kéri a közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) e törvényben meghatározott nyilatkozatának megadását.

47. § A közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság a számviteli szabályok szerint évenként költségvetési javaslatot készít, amely tartalmazza: a) a közös tulajdonnal kapcsolatos várható bevételeket és kiadásokat költségnemenként, b) a tervezett üzemeltetési, karbantartási és felújítási munkákat, valamint c) a közös költséghez való hozzájárulás összegét - a tulajdonostársak nevének feltüntetésével-, a külön tulajdonban lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek szerinti bontásban. 48. § (1) A számviteli szabályok szerinti könyvvezetés és beszámoló alapján a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság éves elszámolása tartalmazza: a) a tervezett és tényleges kiadásokat költségnemenként és a közös költség megosztásának a szervezeti-működési szabályzatban megállapított szabálya szerinti bontásban, ezen belül az üzemeltetési kiadásokat, valamint a karbantartásokat és a felújításokat az elvégzett munkák részletezésében, b) a tervezett és tényleges bevételeket források szerint, ideértve a közösség javára még nem teljesített - lejárt - követelések részletezését és a behajtás érdekében megtett intézkedéseket is, c) az a)-b) pont különbségének záróegyenlegét a pénzkészletek kezelési helye szerint részletezve, d) a közösség tulajdonát képező vagyontárgyak tárgyi-eszköz leltárát, e) a tárgyévhez tartozó, a közösség egészét terhelő kötelezettségeket, továbbá f) a közös költségekhez való hozzájárulás előírását és teljesítését - a tulajdonostársak nevének feltüntetésével-, a külön tulajdonban lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek szerinti bontásban. (2) Az éves elszámolás elfogadása esetén a közgyűlés a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság tárgyévi ügykezelő tevékenységét jóváhagyja. A jóváhagyás nem jelenti az esetleges kártérítési igényről történő lemondást. (3) A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) - ha a közgyűlés e megbízatása alól felmenti - köteles az új közös képviselő (az intézőbizottság új elnöke) részére a megválasztásától számított harminc napon belül, írásbeli jegyzőkönyv alapján, a társasházra vonatkozó összes iratot, az erről szóló teljességi nyilatkozattal együtt, átadni. 49. § Nem lehet közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke, tagja, illetőleg nem láthat el társasház-kezelői tevékenységet: a) akit bűncselekmény elkövetése miatt jogerősen szabadságvesztés büntetésre ítéltek, amíg a büntetett előélethez fűződő hátrányos jogkövetkezmények alól nem mentesült, b) akit ilyen tevékenységtől jogerős bírói ítélettel eltiltottak, az eltiltó ítélet hatálya alatt, c) az a természetes személy vagy gazdálkodó szervezet, aki, illetőleg amely ilyen tevékenységével összefüggően keletkezett, jogerősen megállapított fizetési kötelezettségének nem tett eleget, d) az, aki a gazdasági társaságokról szóló törvény alapján vezető tisztségviselő nem lehet. (2) A közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke, tagja, illetőleg az egyéni vállalkozó - ha a közgyűlés így határozott - köteles a részére kiállított hatósági erkölcsi bizonyítványt, illetőleg a közös képviselet ellátásával, a társasház-kezelői tevékenység végzésével kapcsolatos nemleges köztartozásról, valamint a székhelye vagy lakóhelye szerint illetékes első fokú bíróságtól a végrehajtásra átadott tartozás alóli mentességről szóló igazolásokat a közgyűlés határozatában megjelölt határidőig beszerezni, és azt a közgyűlés határozata alapján ezzel megbízott személy részére bemutatni. (3) A gazdasági társaság vezetője a részére kiállított hatósági erkölcsi bizonyítványt, illetőleg a gazdasági társaság képviselője a gazdasági társaság részére kiállított nemleges köztartozásról szóló igazolásokat - a közgyűlés (2) bekezdésben említett határozatának megfelelően - köteles beszerezni és bemutatni.

(1)

50. §


TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060



48

A közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság elnöke jogosult a közösség képviseletének ellátására a bíróság és más hatóság előtt is. E jogkörének korlátozása harmadik személlyel szemben hatálytalan.

A számvizsgáló bizottság ( 51.§ ) (1)

51. § A számvizsgáló bizottság jogkörében eljárva: a) bármikor ellenőrizheti a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság ügyintézését, havonként ellenőrzi a közösség pénzforgalmát, b) véleményezi a közgyűlés elé terjesztett javaslatot, így különösen a költségvetést és az elszámolást, valamint a szervezetiműködési szabályzat által meghatározott értékhatár felett a bemutatott számlákat, c) javaslatot tesz a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság elnöke és tagjai díjazására, d) összehívja a közgyűlést, ha a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke az erre vonatkozó kötelességének nem tesz eleget.

(2) A bizottság elnöke és tagjai tekintetében a 49. § rendelkezései megfelelően irányadók. (3) A számvizsgáló bizottság tagjai közül választja meg elnökét; döntéseit szótöbbséggel hozza meg. (4) A számvizsgáló bizottsággal nem rendelkező társasház közösségének ellenőrzési jogkörét és feladatait a szervezetiműködési szabályzatban az (1) bekezdés rendelkezéseinek figyelembevételével kell megállapítani; a szabályzat előírhatja, hogy e feladatokat évente a közgyűlés határozatával felhatalmazott tulajdonostárs látja el.

IV. Fejezet TÁRSASHÁZKEZELÉS, INGATLANKEZELÉS ( 52.-55.§ ) ALAPVETŐ RENDELKEZÉSEK ( 52.-53.§ ) (1)

52. § A társasház-kezelői tevékenység olyan önálló feladatkör, amelynek ellátásához szükséges a társasház fenntartásával, működésével összefüggő gazdasági, műszaki és jogi követelmények ismerete.

(2) A társasházkezelő a tevékenységi körén belül: a) b)

(1) (2)

a társasház adottságainak ismeretében - gazdasági elemzés alapján - ajánlatot készít az épület fenntartására vonatkozóan, a tulajdonostársakkal kötött megbízási szerződésben foglaltak szerint szervezi az üzemeltetési és karbantartási feladatokat, irányítja és ellenőrzi a tervezett felújításokat, c) a megbízási szerződés alapján javaslatokat dolgoz ki a társasház gazdálkodása, a közös tulajdonú épületrészek hasznosítása kérdéseiben. 53. § Az ingatlankezelői tevékenység olyan önálló feladatkör, amelynek ellátásához szükséges az ingatlangazdálkodás, valamint az ebben kialakult piaci viszonyok gazdasági, műszaki és jogi követelményeinek ismerete. Az ingatlankezelő a tevékenységi körén belül: a) az ingatlan jellemzőinek ismeretében - gazdasági elemzés alapján - tervajánlatot készít az ingatlan fenntartására vonatkozóan, b) a megbízóval kötött szerződésben foglaltak szerint ellátja az üzemeltetési és a karbantartási feladatokat, irányítja és ellenőrzi a tervezett felújításokat, c) a megbízási szerződés alapján javaslatokat dolgoz ki az ingatlannal való gazdálkodás és az ingatlanhasznosítás, a befektetés kérdéseiben.

A SZAKKÉPESÍTÉS MEGSZERZÉSE ( 54.-55.§ ) (1)

(2)

(1)

(2)

54. § Az üzletszerűen végzett társasház-kezelői, illetőleg az üzletszerűen végzett ingatlankezelői tevékenységet kizárólag olyan természetes személy, illetőleg olyan gazdasági társaság láthatja el, aki - illetőleg gazdasági társaság esetén legalább egy tagja vagy alkalmazottja - a külön jogszabályban meghatározott szakképesítést megszerezte. A szakképesítés megszerzését a természetes személy egyéni vállalkozó a körzetközponti jegyző részére, a gazdasági társaság vezetője a cégbíróság részére - a szakképzettséget tanúsító állam által elismert bizonyítvány átvételétől számított harminc napon belül - köteles igazolni. Az igazolás nem mentesít a tevékenység végzéséhez szükséges - a külön jogszabályokban előírt - más kötelezettségek teljesítése alól. 55. § A hatlakásosnál nagyobb társasház közgyűlése a természetes személy közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke részére előírhatja a társasház-kezelői szakképesítés megszerzését, amennyiben a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a tulajdonostársak megbízása alapján, a társasház kezelésével összefüggő feladatokat is ellátja. Az ilyen közgyűlési határozatban rendelkezni kell arról is, hogy a szakképesítés megszerzésével járó költség megfizetése - ha azt a közös képviselő nem vállalja - a tulajdonostársakat terheli. Az 54. § (1)-(2) bekezdéseiben meghatározott kötelezettség a nem üzletszerű társasházkezelést végző természetes személy közös képviselőre, illetőleg az intézőbizottság elnökére nem vonatkozik.

V. FEJEZET VEGYES ÉS ZÁRÓ RENDELKEZÉSEK ( 56.-64.§ ) ÉRTELMEZŐ RENDELKEZÉSEK ( 56.§ ) 56. § E törvény alkalmazásában:


TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060



49

: 06-1-210-3841, 06-30-6345-060

1. Társasház: a lakóépület és nem lakás céljára szolgáló épület. 1.1. lakóépület: az olyan épület, amelyben a műszakilag megosztott, önálló lakások száma meghaladja az épületben lévő önálló nem lakás céljára szolgáló helyiségek számát. 1.2. nem lakás céljára szolgáló épület: minden egyéb olyan épület, amelyben legalább két, műszakilag megosztott önálló, nem lakás céljára szolgáló helyiség van (társas irodaépület, társas üdülő, társas garázs stb.). 2. Fenntartás: az üzemeltetés, a karbantartás és a felújítás. 2.1. Üzemeltetés: a közös tulajdon rendeltetésszerű használatához folyamatosan szükséges szolgáltatások ellátása, így a közüzemi szolgáltatások díjának kifizetése, a központi berendezések üzemben tartói feladatainak ellátása, szükség esetén gondnoki, házfelügyelői, házmesteri szolgáltatások megszervezése, az intézőbizottság rendszeresítése esetén működésének biztosítása. 2.2 Karbantartás: a közös tulajdonban levő ingatlan állagának és rendeltetésszerű használhatóságának biztosítása érdekében szükséges, a tulajdonosok közösségét terhelő megelőző és felújításnak nem minősülő javítási munkák elvégzése, illetőleg egyes közösségi berendezések cseréje. A karbantartás lehet: 2.2.1. hibaelhárítás, amely az életveszélyt okozó, továbbá az épület állagát károsító és rendeltetésszerű használatát lényegesen akadályozó, azonnali beavatkozást igénylő hibák és hiányosságok haladéktalan eseti megszüntetése, 2.2.2. időszerű karbantartás, amely az épület állagát veszélyeztető, de rendeltetésszerű használhatóságát lényegesen nem akadályozó, azonnali beavatkozást nem igénylő hibáknak és hiányosságoknak eseti vagy az épületen elvégzendő egyéb javítási munkákkal együtt, de az észleléstől számítva legkésőbb hat hónapon belüli megszüntetése, 2.2.3. tervszerű karbantartás, amely az épület állagának és rendeltetésszerű használhatóságának biztosítása érdekében végzendő rendszeres állagmegóvási munka. 2.3. Felújítás: az ingatlan egészére, illetőleg egy vagy több főszerkezetére kiterjedő, időszakonként szükségessé váló olyan általános javítási építés-szerelési munkák végzése, amelyek az eredeti műszaki állapotot - megközelítőleg vagy teljesen visszaállítják, illetőleg az eredeti használhatóságot, üzembiztonságot az egyes szerkezetek, berendezések kicserélésével vagy az eredetitől eltérő kialakításával növelik. A felújítás lehet: 2.3.1. teljes felújítás: a műszaki állapot alapján szükséges, az ingatlan egészére kiterjedő külső-belső javítási munkák elvégzése, 2.3.2. részleges felújítás: az épület legalább egy főszerkezetére kiterjedő, teljes felújításnak nem minősülő, de abba belátható időn belül beilleszthető általános javítási munkák elvégzése, 2.3.3. korszerűsítés: a központi fűtő- és melegvíz-szolgáltató berendezésnek az energiaracionalizálással, illetőleg a levegőtisztaság-védelemmel összefüggő átalakítása vagy kicserélése. 3. Rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások: az állagvédelmet meghaladó, a fenntartás (az üzemeltetés, a karbantartás és a felújítás) körébe nem tartozó olyan munkálattal összefüggő kiadások, amelyek jellemzően az épület bővítésével vagy új épület létesítésével járnak. 4. Eredménytelen az írásbeli szavazás 4.1. a szervezeti-működési szabályzat tekintetében: ha az írásbeli határozati javaslatra leadott érvényes és azonos írásbeli szavazatok aránya nem éri el a tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított egyszerű többséget. 4.2. minden más esetben: ha az írásbeli határozati javaslatra leadott érvényes és azonos írásbeli szavazatok aránya nem éri el a tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított szavazattöbbségnek a törvényben meghatározott mértékét. 5. Közvetlenül érintett szomszédos tulajdonostársak: a társasházban lévő külön tulajdont elhatároló épületszerkezet két oldalán lévő tulajdonosok.

A BÍRÓSÁGI ELJÁRÁS MEGELŐZÉSE ( 57.§ ) (1)

(2)

57. § A közösség és a tulajdonostárs, illetőleg a közösség és harmadik személy között keletkezett polgári jogvitában - ha az érintettek megállapodni nem tudnak - a közvetítői tevékenységről szóló külön törvény rendelkezései alapján permegelőző közvetítői eljárást lehet kezdeményezni. Az (1) bekezdésben említett eljárás a vitában érintett felek írásbeli - a közösség tekintetében közgyűlési határozat alapján létrejött közös megegyezésével kezdeményezhető.

HATÁLYBALÉPÉS ( 58.-59.§ ) 58. § (1) Ez a törvény - a (2)-(3) bekezdésekben meghatározott kivételekkel - 2004. január 1-jén lép hatályba. (2) (3)

(1) (2)

E törvény 44. §-a, továbbá 45. §-ának „a Közgyűlési Határozatok Könyvének, illetőleg” szövegrésze, a 45. §-a (2) bekezdésének, valamint 54. §-ának rendelkezései 2005. január 1. napján lépnek hatályba. E törvény 13. §-ának, 17. §-ának, 22. §-ának, 24. §-ának, 26. §-ának, 28. §-a d) pontjának, 40. §-a (2) bekezdésének, 41. §-ának, 48. §-a (1) bekezdése a) pontjának, 51. §-a (1) bekezdése b) pontjának és 51. §-a (4) bekezdésének rendelkezései a törvény hatályba lépéséig már bejegyzett társasház vonatkozásában 2005. január 1. napján lépnek hatályba. 59. § E törvény hatálybalépésével egyidejűleg a társasházról szóló 1997. évi CLVII. törvény - a (2) bekezdésben meghatározott kivételekkel - hatályát veszti. A társasházról szóló 1997. évi CLVII. törvény 10. §-a d) pontjának, 18. §-ának, 22. §-a e) pontjának rendelkezései, továbbá 30. §-a (1) bekezdésének második mondata, valamint 31. §-a (1) bekezdésének, 35. §-a (1) bekezdése a) pontjának és 38. §-a (1) bekezdése b) pontjának rendelkezései 2004. december 31. napján vesztik hatályukat, de azokat csak az e törvény hatályba lépéséig már bejegyzett társasház vonatkozásában kell alkalmazni.


TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060



50

ÁTMENETI RENDELKEZÉSEK ( 60.-64.§ ) 60. § (1) Ha az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett társasház alapító okirata olyan - a külön tulajdont nem érintő - számítási hibát vagy nyilvánvaló adatelírást tartalmaz, amely kijavítással orvosolható, a közgyűlés - a jelen lévő tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított legalább egyszerű szavazattöbbségével meghozott határozatával az alapító okiratot kijavíthatja; e határozat az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat. (2) Ha az önkormányzati tulajdonból átalakult társasház e törvény hatályba lépését megelőzően olyan alapító okirat alapján került bejegyzésre az ingatlan-nyilvántartásba, amely a bejegyzésekor hatályos törvény rendelkezéseivel ellentétesen, vagy hiányosan tartalmazza a közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolását, a közgyűlés az összes tulajdoni hányad legalább kétharmados szavazattöbbségű határozatával az alapító okiratot módosíthatja, illetőleg kiegészítheti. (3) Az (1)-(2) bekezdések rendelkezései szerint meghozott határozatot közokiratba vagy ügyvéd - jogkörén belül jogtanácsos - által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. (4) A (2) bekezdésben említett közgyűlési határozatot 2005. június 30. napjáig lehet érvényesen meghozni; e határozat alapján az alapító okiratnak a földhivatalhoz 2005. július 31. napjáig benyújtott módosítása, kiegészítése, illetőleg kijavítása illetékmentes. 61. § A 60. §-ban említett közgyűlési határozatok érvénytelenségének megállapítását bármely tulajdonostárs e törvény rendelkezéseinek megfelelően keresettel kérheti a bíróságtól.

62. § (1) Az e törvény hatályba lépéséig már bejegyzett társasház közgyűlése - az alapító okirat erre vonatkozó rendelkezéseinek hatálytalanításával egyidejűleg - határozatával a szervezeti-működési szabályzatot megállapítja, illetőleg a meglévő szervezeti-működési szabályzatát e törvény rendelkezéseinek megfelelően módosítja. (2) Az (1) bekezdésben említett határozat meghozatalára a 14. § rendelkezéseit kell megfelelően alkalmazni; e határozatot a közösség 2004. december 31. napjáig hozza meg. (3) Az (1) bekezdés rendelkezései szerint meghozott határozatot közokiratba vagy ügyvéd - jogkörén belül jogtanácsos által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni; a határozat érvénytelenségének megállapítása e törvény rendelkezéseinek megfelelően keresettel kérhető a bíróságtól. (4) Az (1) bekezdésben említett, a földhivatalhoz 2004. december 31. napjáig benyújtott alapító okirat módosítása illetékmentes. (1) (2)

(3)

(1) (2)

63. § Az e törvény hatálybalépése előtt keletkezett körülményre alapított igényt a keletkezés idején hatályos szabály szerint kell elbírálni. A törvény hatálybalépésekor bejegyzett társasház alapító okiratának az e törvény kötelező jellegű rendelkezéseivel ellentétes rendelkezése hatályát veszti, és helyébe e törvény rendelkezése lép. Az alapító okirat ennek megfelelő kijavítását az alapító okiratnak egyéb okból első ízben történő módosítása során kell elvégezni. Ha az e törvény hatálybalépése előtt létesített alapító okirathoz mellékelték a társasházi lakások beosztását tartalmazó tervrajzot, a külön tulajdonban álló lakás beosztásának megváltoztatásához nem szükséges az alapító okirat módosítása. 64. § Az e törvény hatályba lépésekor bejegyzett társasház közgyűlése - valamennyi tulajdonostárs hozzájárulásával - dönthet arról, hogy a társasháztulajdont lakásszövetkezeti tulajdonná átalakítja. az átalakulásról hozott közgyűlési határozat alapján a lakásszövetkezet alapítására, szervezetére és működésére a lakásszövetkezetekről szóló külön törvény rendelkezéseit kell alkalmazni.


TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060



51

: 06-1-210-3841, 06-30-6345-060

TÁJÉKOZTATÓ A TÁRSASHÁZI KISKÖNYVTÁR SOROZATRÓL A társasházi törvény 1998. évi hatálybalépését követően a gyakorlatban elkezdődött az „átállás” a törvényben foglaltak alkalmazására. Ez egyrészt megnyilvánult a konkrét társasházi működés kapcsán, másrészt a szükséges szabályzatok elkészítésében, alkalmazásában. Örvendetesen megjelentek a társasházkezeléssel foglalkozó szakkönyvek, sőt egy BM rendelet alapján megkezdődött a társasházkezelők szakképesítést nyújtó oktatása is. Mindemellett különböző formában a társasházakkal foglalkozók részére továbbképző tanfolyamok, klubfoglalkozások kerültek megszervezésre. A VIKTÓRIA Tanácsadó, Szolgáltató Kft. bekapcsolódott az oktatási, továbbképzési munkába és több mint száz hallgató szerzett államilag elismert társasházkezelői szakképesítést. Ezen túlmenően több mint 500 fő számvizsgáló bizottsági, illetve intézőbizottsági tag és közös képviselő vett részt a továbbképző tanfolyamokon. Ezekhez az oktatásokhoz az 1998ban megjelent A TÁRSASHÁZKEZELÉS GYAKORLATA című kézikönyvön kívül külön összeállításra került egy tankönyv is. Ez a tankönyv a rövid szöveges magyarázatok mellett összefüggéseket bemutató előadásvázlatokat, valamint a szabályzatok vonatkozásában mintaanyagokat tartalmazott, melyekben megjelentek a VIKTÓRIA TÁRSASHÁZ RENDSZERBEN több mint 15 éve gyűjtött tapasztalatok-anyagok. A tanfolyamok is nagyon sok tapasztalatot adtak és tulajdonképpen a hallgatók jelzései, és igényei indították el a TÁRSASHÁZI KISKÖNYVTÁR sorozatot, mivel a hallgatók azt kérték, hogy ami az előadásokon elhangzott, az jelenjen meg írásban is, ne csak az előadásvázlat. Így „született” A TÁRSASHÁZ MŰKÖDÉSE ÉS SZERVEZETE összefoglaló címet viselő TÁRSASHÁZI KISKÖNYVTÁR sorozatot. A 2001. óta megjelenő Társasházi Kiskönyvtár sorozatból 2003.-ig 1. kiadásban hét kötet jelent meg és összesen mintegy 15.000 példányban jutott el az olvasókhoz. Az ezekben a kötetekben foglalt tapasztalatok- javaslatok legnagyobb örömünkre valamilyen szinten hasznosultak az új társasházi törvény elkészítésekor. Az Országgyűlés 2003. december 8-án fogadta el 2003. évi CXXXIII. számon a társasházakról szóló új törvényt, mely terjedelmében és tartalmában jelentős változásokat hozott az előző szabályozáshoz képest. Mindezek feldolgozása és a gyakorlatban történő helyes és hatékony alkalmazása megfelelő ismereteket kíván meg. A társasházi kiskönyvtár sorozat „hasznos tagja” kíván lenni a társasházi szakirodalomnak és egyúttal hiánypótló is, mert más módon közelít a kérdésekhez. Elsődleges célja, hogy gyakorlati segítséget nyújtson a társasházaknak és tisztségviselőknek, de adott esetben mindazoknak, akik valamilyen módon „meghatározó szerepet” töltenek be a társasház működtetésében. A Társasházi Kiskönyvtár sorozat 2004.-ben megjelent új 1.- 5. kötetei az előzőekhez közel azonos címmel 2. kiadásban építenek az előző kötetekben megjelenő gondolatokra. Azonban a jelentős és alapvető változásokat hozó új társasházi törvénynek megfelelően az egyes kötetek mind tartalmában, mind szerkezetében és maga a sorozat összeállítása is teljesen új. Alapvető célja annak „szolgálata”, hogy a társasházak, közös képviselők, társasházkezelők, az intézőbizottságok, a számvizsgáló bizottságok a kötetek segítségével sokkal önállóbban és eredményesebben tudják elvégezni szabályozási feladataikat, ezen keresztül is a társasház működtetését. Ezt azért is szükséges kihangsúlyozni, mert találkoztunk olyan véleménnyel, miszerint nekem már meg van a sorozat, és az elég. A korábbi kötetek tartalmaznak természetesen sok időt álló gondolatot, ezzel együtt is az új kötetek a megváltozott helyzetnek felelnek meg. A 2005. év végéig az eddig megjelent kötetekből - társasházi tanácsadói füzetként kezelve közvetlen igénylések alapján összesen több mint 6000 példány jutott el az olvasókhoz. A kézikönyvekről pozitív vélemények hangzottak el, sőt kaptunk olyan telefonokat is, amelyek szakmai vitát is eredményeztek. Ennek nagyon örültünk, hiszen célunk az is, hogy a kötetekkel járuljunk hozzá a közös képviselői, illetőleg a társasházkezelői és összességében a társasház működtetés szakmai kérdéseinek tovább fejlesztéséhez. A kézikönyv „hasznosításához” fel kell hívni a figyelmet arra, hogy a már megjelent és a tervezett kötetek hogyan kapcsolódnak egymáshoz, hogyan hasznosíthatók. Erre vonatkozóan a következők fejezetben az egyes kötetekhez leírtak adnak útmutatást. 2006. januárjáig mintegy 200 társasháznak készítettünk SZMSZ-t, és e munka során a közös képviselőkkel, intézőbizottságokkal, társasházkezelőkkel, számvizsgáló bizottságokkal és az érdeklődő tulajdonosokkal együtt működve újabb rengeteg tapasztalat gyűlt össze. Az ennek alapján eddig felmerült témaköröket, és az ezeket feldolgozó további köteteket is „végig” gondoltuk. Mivel mindig is az volt a véleményünk, hogy ne íróasztal mellől, az „elefántcsonttoronyban” ülve készüljenek az „irományok”, ezért a kötetek megjelenésével kapcsolatos elképzeléseket az igényeknek megfelelően folyamatosan módosítottuk, módosítjuk. A tanácsadói tevékenységünket a gyakorlati tapasztalatok és igények alapján fogjuk tovább fejleszteni. A köteteken és egyedi tanácsadásokon túl szeretnénk a társasházi híradó honlapján (www.tarsashazi-hirado.hu) is segítséget nyújtani.


TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060



52

A Társasházi Kiskönyvtár sorozat MEGJELENT KÖTETEI 1.

ALAPISMERETEK A TÁRSASHÁZ MŰKÖDÉSÉRŐL, A TÁRSASHÁZI SZABÁLYZATOK KÉSZÍTÉSÉRŐL

A kézikönyv címében szereplő „Alapismeretek” szóhasználatot indokolni szükséges, mivel találkoztunk olyan nézettel, miszerint „nekem nincs szükségem alapismereteket tartalmazó könyvre, ezekkel én már rendelkezem”. Kénytelenek vagyunk a „kötelező szerénységre” felhívni a figyelmet, mert egyrészt a társasház működtetése, kezelése nem olyan, mint a foci, hogy mindenki ért hozzá, másrészt nagyon sok „kitaposatlan út” van, sok buktatóval, ezért az alapismeretek megszerzése alapkövetelmény. Az „alapismeretek” szó egyébként egyszerűen arra utal, hogy minimálisan milyen ismeretre van szükség, amivel a társasházzal foglalkozóknak rendelkezniük kell. Az 1. kötetet alapműnek szántuk, amely mint keret a további kötetekben részletesebben kifejtett témaköröket alapozza meg mondanivalójával. Terjedelme ezért több mint 200 oldal, és a további kötetek (kis füzetek) adott esetekben visszautalnak az 1. kötetben írtakra. A kézikönyvnek alapvető célja, hogy az új társasházi törvény alkalmazását elősegítő tudnivalókon és értelmezésen túl igyekszik közreadni olyan („elméleti”) ismereteket is, amelyek támogathatják a tudatos cselekvést. Másrészt konkrét támpontokat kíván adni a társasházi szabályzatok elkészítéséhez. Tehát egy „alapmű” és ebből indulnak ki a sorozat többi „tagjai”, így a 2.-7. kötetek, amelyek mintaszabályzatokat is tartalmaznak. Ehhez kapcsolódóan hívjuk fel a figyelmet a 3. fejezetre, amelyik a „mit és miért kell szabályozni” kérdésekre igyekszik válaszolni, mégpedig egy olyan szerkezetben, amely egyúttal minta lehet a társasházi belső szabályzatok felépítéséhez is. 2.

AZ ALAPÍTÓ OKIRAT SZEREPE A SZABÁLYOZÁSBAN, KÉSZÍTÉSE ÉS MÓDOSÍTÁSA

Az új rendelkezéseknek megfelelően a kötet foglakozik az alapító okiratnak a társasház működési „szabályozásában” betöltött szerepével (2005.-től lényegében ingatlan - nyilvántartási funkciója lesz), az alapító okirat készítésének követelményeivel és módosításának eseteivel. A szervezeti – működési szabályzat elkészítéséhez elengedhetetlenül szükséges, hogy az alapító okiratban foglaltak az új társasházi törvénynek, valamint a társasház adottságainak megfelelően „feldolgozásra” és a szükséges módosítások az eseteknek és a törvényben előírtaknak megfelelő módon elvégzésre kerüljenek, ezért a kötet különös figyelmet fordít ezekre a kérdésekre. A kötet ismerteti az alapító okirat készítésével kapcsolatban, a gyakorlatban tapasztalható „anomáliákat”, amelyek adott estben alapvetően befolyásolják a társasházak működését, továbbá alapító okirat mintát is bemutat az új rendelkezéseknek megfelelően. 3.

SZABÁLYZATMINTA: SZERVEZETI-MŰKÖDÉSI SZABÁLYZAT (SZMSZ) (közös képviselővel) A kötet egy a gyakorlat által visszaigazolt SZMSZ szabályzat mintát mutat be, mely „minta” vonatkozik a - szabályzat készítés szakmai szempontjait is figyelembe vevő - szerkezetre, az alkalmazott módszerre és a több mint egy évtizedes szisztematikusan „gyűjtött” működési tapasztalatok és az új társasházi törvény alapján kidolgozott szabályokra. A „minta” azt is jelenti, hogy egy olyan társasház közgyűlése által már elfogadott SZMSZ-ről van szó, melyben az előfordulható és jellemző szabályozandó alapesetek (részközgyűlések, központi fűtés, önkormányzati épület és új építés alapján történő alapítás, teremgarázs, m2 szerinti közös költség fizetés, stb.) szerepelnek. Tehát a kézikönyv hasznosítása során, mint egy „étlapból” ki lehet emelni azokat a szabályokat, melyek nem vonatkoznak az adott társasházra, és természetesen a sajátosságai pedig beépíthetők. A kötet „tematikus tartalomjegyzéke” eltér a korábbiaktól azért, hogy az SZMSZ mintát „egy az egyben” lehessen olvasni és „szerkezete”, terjedelme együtt legyen „megtekinthető”. Ezért az előszó után maga az SZMSZ minta következik, és ezt követi a még szükségesnek ítélt „magyarázó” fejezet.

4.

SZABÁLYZATMINTÁK: HÁZIREND, TŰZVÉDELMI SZABÁLYZAT A kötetben ugyancsak mintaszabályzatok olvashatók, melyek különböző módon kapcsolódnak az SZMSZ-hez. A házirend az új társasházi törvény szerint az SZMSZ része, ugyanakkor nemcsak tulajdonosokat érintő szabályokat tartalmaz, ezért indokolt az SZMSZ mellékleteként kezelni. Ez az alapvető oka, hogy külön kötet tartalmazza a HÁZIREND mintát. A tűzvédelmi szabályzatról ugyancsak rendelkezik az SZMSZ, de ez egy „szakmai” szabályzat és adott esetben a számvizsgáló bizottság fogadja el, tehát ezért „önálló” szabályzatként kell kezelni. A kötet egy a gyakorlat által visszaigazolt házirend, valamint „a társasházra szabott” tűzvédelmi szabályzat mintát mutat be. A mintákban foglalt szabályok néhánytól eltekintve általában felhasználhatók, szinte valamennyi társasháznál alkalmazhatók és természetesen az adott társasház sajátosságainak megfelelő eltérő szabályok pedig beépíthetők. A kötet ugyancsak „mintaként” tartalmazza a társasházakat is érintő VII: kerületi önkormányzati rendeleteket. Ennek alapján az adott önkormányzattól „elkérhetők”, feldolgozhatók és közzé tehetők azok a rendeletek, amelyek az adott önkormányzati területen érintik a társasházakat.

5.

A KÖZÖS KÉPVISELET, A TÁRSASHÁZKEZELÉS, A MEGBÍZÁSI SZERZŐDÉS ÉS A TÁRSASHÁZI ÜGYREND TARTALMA


TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060



53

: 06-1-210-3841, 06-30-6345-060

Eredetileg az 5. kötet tervezett címe a következő volt: „A TÁRSASHÁZI ÜGYREND. A TÁRSASHÁZKEZELÉS TARTALMA ÉS DÍJAZÁSA. MEGBÍZÁSI SZERZŐDÉS MINTA”. Mivel a cím kifejezi a témakörök „rangsorát”, a tartalmi hangsúlyokat, ezért indokolni szükséges, hogy miért lett az 5. kötet címe a következő: „A K Ö Z Ö S K É P V I S E L E T , A T Á R S A S H Á Z K E Z E L É S , A M E G B Í Z Á S I S Z E R Z Ő D É S É S A TÁRSASHÁZI ÜGYREND TARTALMA” 2004. első felében elindultak az SZMSZ készítések, valamint sok helyen tanfolyamokon kerültek feldolgozásra az új társasházi törvény rendelkezései. Ennek során egyre gyakrabban tették fel azt a kérdést, hogy mi a különbség a közös képviselő és a társasházkezelő között. Ehhez kapcsolódott a következő kérdés, hogy kinek, pontosabban például a tulajdonostárs közös képviselőnek kötelező-e megszerezni a társasházkezelői szakképesítést? A kérdések felvetése még inkább előtérbe helyezte, hogy szükség van az alkalmazott fogalmi apparátusok tartalmának tisztázására, mivel a gyakorlati alkalmazáshoz erre elengedhetetlenül szükség van. Ezért került sor a cím módosítására és ennek megfelelően a Társasházi Kiskönyvtár sorozat 1. kötetében foglaltakhoz kapcsolódva a kötet tartalmi hangsúlyainak változtatására. Ez azt is jelenti, hogy terjedelmi okok és a tartalmi összefüggések miatt az 5. kötet nem tartalmaz szabályzat (ügyrend) mintát. Még egy megjegyzés: eredetileg március- április hónapra terveztük a kötet megjelenését, de a menet közben szerzett tapasztalatok arra ösztönöztek, hogy inkább később, de a gyakorlat által felvetett kérdéseknek megfelelően átdolgozott kézikönyvet adjunk ki. A társasházi ügyrend mintát későbbi kötetben fogjuk megjelentetni. Ez több előnnyel is jár. Egyrészt a számvizsgáló bizottság működésével foglalkozó 6. kötet megjelenése megelőzi, mely az ügyrend részét képezi. Másrészt hasonlóan a 3. kötetben megjelentetett SZMSZ mintához, ebben a kötetben is egy konkrét társasház számára elkészített társasházi ügyrendet (vagyis nem íróasztal mellett készült „elméleti anyagot”) fogunk megjelentetni. Az 1. sz. fejezet a társasházi törvény és a szakképesítésről szóló belügyminisztériumi rendelet alapján ismerteti a közös képviselet, társasházkezelés lehetséges fogalom meghatározását, a közös képviselő, illetőleg a társasházkezelő funkciójára, feladat- és hatáskörére vonatkozó „szabályokat”. A feladatok felsorolása célszerű csoportosításban történik, és az értelmezéshez az egyes jellemző meghatározások vastagított betűkkel kerültek kiemelésre. Ez lehetőséget biztosít a társasházi törvénynek a közös képviselőre és a BM rendeletnek a társasházkezelőre vonatkozó szabályozásának az összehasonlító elemzésére is. A 2. sz. fejezetben kerülnek ismertetésre a közös képviseleti lehetőségek, más megfogalmazásban a vezetési formák, amelyekre a társasházi törvény lehetőséget ad. Külön is szeretnénk felhívni a figyelmet azokra a megoldásokra, amikor vállalkozó szakképzett társasházkezelő kerül bevonásra az ügyintézési feladatok elvégzésére, de a közös képviseletet, azaz a társasház „vezetését” tulajdonostárs vagy intézőbizottság látja el. Erre a megoldásra mindkét részről fel kell készülni, mert a problémákat ismerve véleményünk szerint ez a jövő útja. A 3. sz. fejezetben külön összefoglaljuk az arra vonatkozó álláspontunkat, hogy milyen azonosságok kerültek meghatározásra a társasházi törvényben, illetve a BM rendeletben a közös képviselő és a társasházkezelői funkció és tevékenységek között, és hogy miben különböznek. Egyúttal igyekszünk arra is rámutatni, hogy e területen a társasházi törvény nem vitte végig következetesen - az indokolásban is megjelentetett törvényalkotói szándék szerint - a két tevékenységnek a társasházi törvénybeli megfelelő szétválasztását és szabályozását. A 4. sz. fejezet az előzőekben leírtak ismeretében tartalmazza álláspontunkat arra vonatkozóan, hogy kinek kell a szakképesítési képzettséget a törvényi előírás szerint megszerezni. Az 5. sz. fejezet foglalkozik a közös képviselői, illetőleg a társasházkezelői szolgáltatások munkadíja meghatározásának kérdéseivel. Ezen belül a fejezet ismerteti a célszerű alap munkamegosztást, a társasházi törvényben és a BM rendeletben foglaltak alapján tételesen felsorolja („műveleti” részletezettséggel) az „elvégzendő” feladatokat, az egyes külön szolgáltatásként is igénybe vehető tevékenységek (könyvelés, szövegszerkesztés, stb.), valamint a közös képviselői/társasházkezelői szolgáltatások területén kialakult vállalkozási díjak alapján a szolgáltatások lehetséges ellenértékét. Lényegében kísérletet teszünk e tevékenységek „normázására” is, amikor a gyakorlati tapasztalatok alapján a feladatatok összegzését (csoportosítását) elvégezzük és a hozzátartozó várható időszükségleteket is meghatározzuk. E fejezet konkrétan is bemutatja két különböző nagyságú társasház esetében, hogy az egyes közös képviselői/társasházkezelői szolgáltatásokat hogyan lehet célszerűen csoportosítani, milyen nagyságrendű lehet az időráfordítási szükséglet, illetőleg az erre vonatkozó díj. A 6. sz. fejezet bemutat az előző fejezetekben leírtak alapján újszerű megbízási szerződés „mintákat” közös képviseleti és / vagy társasházkezelői feladatok elvégzésére, melyekkel biztosítani lehet a szolgáltatás – ellenszolgáltatás egyensúlyát. A 7. sz. fejezet foglalkozik a társasházi ügyrend tartalmi és szerkezeti kérdéseivel. E fejezet és a Társasházi Kiskönyvtár sorozat többi köteteinek önálló feldolgozásával elkészíthető az adott társasház sajátosságait figyelembe vevő társasházi ügyrend.


TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060


A KÉZIRAT INTERNETES KIADVÁNYA

Recommend Documents