Jogosult felhasználók: A honlapon fellelhető információkat a VIKTÓRIA TÁRSASHÁZ RENDSZER, mint társasház-kezelési modell tapasztalatainak, dokumentációinak felhasználásával dolgoztuk fel. A rendszer dokumentáció fejlesztése folyamatos és a mindenkori fejlesztési stádiumot tükrözik.
MINDEN JOG a Viktória Kft. tulajdonát képezi. A honlapon lévő információkat, dokumentumokat, illetve annak részeit tilos reprodukálni, vagy bármilyen módon másolni, adatrendszerben tárolni, bármely formában, vagy eszközzel a jogtulajdonos írásos engedélye nélkül felhasználni, közölni.
Budapest, 2012. 08. 10. Mile Bálint Okl. mérnök-közgazdász VIKTÓRIA Kft Ügyvezető igazgató
Mottó: „Előbb azt kell tudnunk, hogy mit nem ismerünk”
A KAMERARENDSZER LÉTESÍTÉSE, ÜZEMELTETÉSE a társasházban Menedzselési ÚTMUTATÓ és MINTÁK
6. sz. Kiadvány
© VIKTÓRIA TANÁCSADÓ, SZOLGÁLTATÓ KFT SZÉKHELY: 1082 BUDAPEST, CORVIN KÖZ 4. Az 1. kiadás lezárva: 2012. 08. hó
: VIKTÓRIA TANÁCSADÓ, SZOLGÁLTATÓ KFT
[email protected]
[email protected]
TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060
www.tarsashazitanacsadas.hu
Jogosult felhasználók:
Szerző: Mile Bálint Okl. mérnök–közgazdász Viktória Kft Ügyvezető igazgató Tel: 06-30 - 634 - 5060
Jogi szakértő: Dr. Kaszala Andrea Tel: 06-1-433-4291
Kamerarendszer létesítési, üzemeltetési szakértő: Kálló Tamás MONSIGNORE kft Ügyvezető igazgató Tel: 06-70-949-2289
Biztonságtechnikai szakértő: Bakai Ferenc MONSIGNORE kft Tel: 06-70-679-5620
Kamerarendszer létesítési szakértő: Póti Árpád SECU-ALARM kft Ügyvezető igazgató Tel: 06-20-579-0106 Kiadja: VIKTÓRIA KFT. Székhely: 1082 Budapest, Corvin köz 4.
: MINDEN JOG a Viktória Tanácsadó, Szolgáltató Kft. tulajdonát képezi. Jelen dokumentumot, illetve annak részeit tilos reprodukálni, vagy bármilyen módon másolni, adatrendszerben tárolni, bármely formában, vagy eszközzel a jogtulajdonos írásos engedélye nélkül közölni. Az ezen műben fellelhető információkat a VIKTÓRIA TÁRSASHÁZ RENDSZER, mint társasházkezelési modell tapasztalatai, dokumentációinak felhasználásával dolgoztuk fel. A rendszer dokumentáció fejlesztése folyamatos és a mindenkori fejlesztési stádiumot tükrözik.
: VIKTÓRIA TANÁCSADÓ, SZOLGÁLTATÓ KFT
[email protected]
[email protected]
TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060
www.tarsashazitanacsadas.hu
: VIKTÓRIA TANÁCSADÓ, SZOLGÁLTATÓ KFT
2
ELŐSZÓ Tisztelt Felhasználó! Jelen 6. sorszámú internetes kiadványunk a Társasházi Kiskönyvtár sorozat részeként készült. „A kamerarendszer létesítése, üzemeltetése a társasházban” kiadvány elkészítését az alábbiak indokolták: A társasházi törvény külön is rendelkezik a társasházban kamerák létesítésének feltételeiről, a szavazási szabályról és az adatkezelési („üzemeltetési”) követelményekről, melyek értelmezése, alkalmazása tapasztalataink szerint nem egyértelmű, sem a társasházak (tisztségviselők), sem a kivitelezők, vagy adott esetben a pályázatkiírók részéről. Nincsenek megfelelő tapasztalatok az „üzemeltetés” területén sem, ennek következtében a kamerarendszer kialakításának megtervezése is gondot okozhat, és sajnos utólag derülnek ki a hiányosságok, ami miatt többletköltségek merülhetnek fel. Ami ennél súlyosabb következményekkel járhat, hogy a jó minőségű felvételek hiánya miatt a védelem, vagy a „követelés” nem érvényesíthető. El kell dönteni azt a kérdést is, hogy előbb szabályozzunk az SZMSZ-ben és ezt kövesse a kamerarendszer létesítésére vonatkozó döntés, vagy előbb döntsön a társasház a létesítésről, majd ezt követően alkossa meg a szükséges szabályokat az SZMSZ-ben. Az is előfordulhat, például pályázás esetén, hogy a társasház egyidejűleg dönt a létesítésről és a pályázatról. Erre azért szükséges a figyelmet felhívni, mert a kamerarendszer létesítés elfogadásához az összes tulajdoni hányad szerinti legalább kétharmados többségével rendelkező tulajdonostársak igenlő szavazata szükséges. A kiadvány bővíthető a pályázatokkal kapcsolatos tudnivalókkal. A kiadványban leírtak tükrözik a több mint 5 éves, kamerarendszer üzemeltetés területén szerzett tapasztalatokat, valamint a szakemberek véleményét. A kiadvány 5. fejezete”felhasználó barát” módon mutatja be a 2012. január 01.-én hatályos, „A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvényt” (a továbbiakban: Tt.), melynek gyors, hatékony használatát az alábbiakkal kívántuk elősegíteni: A Tt.-ét tartalomjegyzékesen ismertetjük, melynek révén mind a témakört, mind a rendelkezés számát ismerve gyorsan megtalálható a keresett rész, különösen Word formátum alkalmazása esetén. A helyes alkalmazást segíti elő az új rendelkezések, illetve rendelkezésrészek módosításának pontosan jelzése (mikor, melyik törvény, milyen rendelkezést módosított) ►3 jellel és más színnel – betűtípussal, így jobban érzékelhető, látható a változás mértéke és területe. A változásokat folyamatosan vezetjük és dátummal, kiadás sorszámozással jelezzük az aktualitást. A kiadvány mellékletében helyeztük el a Tt.-t módosító törvények megnevezését, és azt, hogy mely időponttól léptek hatályba. A megfelelő alkalmazás szempontjából ezek is fontos információk. Azok számára, akik mélyebben érdeklődnek a szabályozás iránt, és ennek ismeretében kívánják alkalmazni azokat, ajánlom az 1. sz. internetes kiadványunkat is, melyben megtalálhatóak a változások indokolásai és a korábbi rendelkezések szövege is. A kiadványok célja, hogy a társasházban élőket, a működtetésben résztvevőket gyorsan és hatékonyan segítse eligazodni a jogszabályok alkalmazásában, megfelelő tapasztalatok birtokában ajánlhatjuk fel az ismereteket, a kidolgozott és kipróbált dokumentumokat – mintákat. Követhetjük azt a franchise alapgondolatot, miszerint „Sokkal olcsóbb és hatékonyabb az, ha az egyszer kigondolt (megtervezett), kipróbált rendszert többször alkalmazzák, mintha sokszor tervezik meg, és csak egyszer vezetik be”. Budapest, 2012. augusztus hó Mile Bálint Okl. mérnök – közgazdász Viktória Kft Ügyvezető igazgató
: VIKTÓRIA TANÁCSADÓ, SZOLGÁLTATÓ KFT
[email protected]
[email protected]
TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060
www.tarsashazitanacsadas.hu
3
Jogosult felhasználók:
MEGRENDELÉSI INFORMÁCIÓK A kiadvány MEGRENDELHETŐ a
[email protected] az alábbi adatok megadásával: 1. A megrendelő neve: 2. A megrendelő címe: 3. Számlázási név és cím: 4. E-mail név és cím: 5. Telefon: 6. A megrendelt internetes kiadvány száma és formátuma: 7. A jogosult felhasználó(k) megnevezése: 8. Az átutalt összeg: Árak: Pdf formátum, nyomtatható: • • • •
e-mail
címre
küldve
1 felhasználó: 6299+ÁFA = 8000,-Ft 10 felhasználóig: 37795+ÁFA = 48000,-Ft 11 felhasználó felett: 50394+ÁFA = 64000,-Ft Települési Önkormányzat és a területén lévő társasházak: 75591+ÁFA = 96000,-Ft
Word formátum: • • • •
1 felhasználó: 12599+ÁFA =16000,-Ft 10 felhasználóig: 75591+ÁFA = 96000,-Ft 11 felhasználó felett: 100788+ÁFA = 128000,-Ft Települési Önkormányzat és a területén lévő társasházak: 151181+ÁFA = 192000,-Ft
Más kiadványok egyidejű, illetve későbbi megrendelése esetén 10% kedvezményt biztosítunk. (Egyedi megállapodás is lehetséges.) A számlázás történhet jogosult felhasználónként (társasházanként), ebben az esetben minden jogosult külön kapja meg a kiadványt. A jogosult felhasználót a dokumentumokon jelezzük, a számlába is beírjuk. Az átutalást az alábbi bankszámlára lehel teljesíteni: Viktória kft – 11707024 – 20285182 A számlát postán, a kiadványt elektronikusan az átutalás és megrendelés beérkezését követő 8 napon belül küldjük. Budapest, 2012. augusztus hó Mile Bálint Okl. mérnök – közgazdász Viktória Kft Ügyvezető igazgató
: VIKTÓRIA TANÁCSADÓ, SZOLGÁLTATÓ KFT
[email protected]
[email protected]
TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060
www.tarsashazitanacsadas.hu
: VIKTÓRIA TANÁCSADÓ, SZOLGÁLTATÓ KFT
4
TARTALOMJEGYZÉK BEVEZETŐ ........................................................................................................................................................ 6 1. A TÁRSASHÁZNÁL KIALAKÍTHATÓ „VÉDELMI” RENDSZEREK ........................................................ 7 1.1.
A TÁRSASHÁZI MŰKÖDÉS - ÜZEMELTETÉS MEGSZERVEZÉSE .......................................................................................... 7
1.1.1. 1.1.2. 1.1.3. 1.2.
A szabályozási szükséglet .............................................................................................................................................. 7 A háttérszolgáltatók tevékenységének megszervezése .......................................................................................... 7 A tulajdonosok tájékoztatási rendszerének kialakítása........................................................................................... 7 A LEHETSÉGES „VÉDELMI” RENDSZEREK A TÁRSASHÁZNÁL ........................................................................................... 7
1.2.1.
A kaputelefon rendszer................................................................................................................................................... 7
1.2.1.1. Zsiliprendszer alkalmazása ................................................................................................................................................ 7
1.2.2. 1.2.3. 1.2.4. 1.2.5.
2.
A vezérkulcsos rendszer .................................................................................................................................................. 7 A világítási rendszer ........................................................................................................................................................ 8 A kamerarendszer ............................................................................................................................................................ 8 A támadásjelző rendszer ................................................................................................................................................ 8
A KAMERARENDSZER LÉTESÍTÉSÉRE, ÜZEMELTETÉSÉRE VONATKOZÓ TÖRVÉNYI RENDELKEZÉSEK ÉS ALKALMAZÁSUK ................................................................................................ 9
2.1.
A TÁRSASHÁZAKRÓL SZÓLÓ 2003. ÉVI CXXXIII. TÖRVÉNY (Tt.) 25. §-ÁNAK RENDELKEZÉSEI A KAMERARENDSZER LÉTESÍTÉSÉRE, ÜZEMELTETÉSÉRE ....................................................................................................... 9
2.1.1. 2.1.2. 2.2.
3.
Az adatvédelmi biztos hivatala irodájának válasz levele az SZMSZ-ben történő szabályozásra .............. 9 Hatásvizsgálat a Tt. 25. §-ának alkalmazására, a szabályozás kialakítására .............................................. 10 KAPCSOLÓDÓ TÖRVÉNYI RENDELKEZÉSEK .................................................................................................................... 11
A KAMERARENDSZER LÉTESÍTÉSÉRE, ÜZEMELTETÉSÉRE VONATKOZÓ SZABÁLYOZÁS RENDJE ÉS TARTALMA ....................................................................................................................... 12
3.1.
AMENNYIBEN ELŐSZÖR A KAMERARENDSZER LÉTESÍTÉSÉRŐL DÖNT A TÁRSASHÁZ ............................................... 12
3.1.1. 3.1.2. 3.2.
A közgyűlési határozat tartalma ................................................................................................................................ 12 Az SZMSZ-ben javasolt szabályozás tartalma ....................................................................................................... 12 AMENNYIBEN ELŐSZÖR AZ SZMSZ-T FOGADJA EL A TÁRSASHÁZ, A KAMERARENDSZERRE VONATKOZÓ, JAVASOLT SZABÁLYOZÁS TARTALMA ............................................................................................................................ 12 A SZÁMVITELI SZABÁLYZAT SZEREPE A SZABÁLYOZÁSBAN........................................................................................ 13
3.3.
3.3.1. 3.3.2. 3.4.
A számviteli szabályzat adadatkezelési szabályzata – a kamerarendszer üzemeltetése .......................... 13 Az üzemeltetési (adatkezelési) szerődés →Minta: 1. sz. melléklet ..................................................................... 14 KAPCSOLÓDÓ DOKUMENTUMOK .................................................................................................................................... 15
3.4.1. 3.4.2.
4.
Tájékoztatás kifüggesztés útján – falitáblákon ....................................................................................................... 15 Az üzemeltető adatvédelmi szabályzata ................................................................................................................. 15
A KAMERARENDSZER KIALAKÍTÁSÁNAK SZEMPONTJAI.............................................................. 16
4.1.
A KAMERARENDSZER ÜZEMELTETÉSÉNEK FELTÉTELEI = OKOK A KAMERARENDSZER LÉTESÍTÉSÉRE........................ 16
4.1.1.
Az ok: a kamerarendszer kizárólag az emberi élet, a testi épség, a személyi szabadság védelmét, a jogsértő cselekmények megelőzését és bizonyítását szolgálja ................................................................................ 16
4.1.1.1. Esettanulmány .................................................................................................................................................................. 16
4.1.2.
Az ok: a kamerarendszer kizárólag a közös tulajdonban álló vagyon védelmét szolgálja .............................. 16
4.1.2.1. Esettanulmány .................................................................................................................................................................. 16
4.1.3.
A kamerák elhelyezésének lehetséges területei, konkrét – közvetlen okai ...................................................... 17
4.1.3.1. A kaputelefon .................................................................................................................................................................. 17 4.1.3.2. A kapu bejárati ajtó megfigyelése.................................................................................................................................... 17 4.1.3.3. A kapualj ......................................................................................................................................................................... 17 4.1.3.4. A lépcsőház ..................................................................................................................................................................... 17 4.1.3.5. A lift ajtó ......................................................................................................................................................................... 17 4.1.3.6. A lift ................................................................................................................................................................................ 17 4.1.3.7. A szeméttároló................................................................................................................................................................. 18 4.1.3.8. A pince ............................................................................................................................................................................ 18 4.1.3.9. A lakások nyílászárói ....................................................................................................................................................... 18 4.2. A FELVEVŐ KIVÁLASZTÁSA, ELHELYEZÉSE, ÜZEMELTETÉSE ........................................................................................... 18
4.2.1. 4.2.2.
A felvevő kiválasztásának szempontjai ..................................................................................................................... 18 A felvevő elhelyezése, üzemeltetése ......................................................................................................................... 18
4.2.2.1. Zárt szekrényben vagy közös tulajdonú helyiségben ......................................................................................................... 18 4.2.2.1.1 Internetes kapcsolat ..............................................................................................................................................18 4.2.2.1.2 WI-FI router elhelyezése ......................................................................................................................................18 4.2.2.1.3 Kábel vagy monitor alkalmazása .........................................................................................................................19 4.2.2.2. Tisztségviselő vagy tulajdonos lakásában, internetes kapcsolattal, számítógéppel ............................................................. 19 4.3. A KAMERARENDSZER ÉS A MŰKÖDÉS VÉDELMÉNEK BIZTOSÍTÁSA ............................................................................. 19
4.3.1. 4.3.2.
„Fizikai” védelem ............................................................................................................................................................ 19 Riasztó alkalmazása ...................................................................................................................................................... 19
: VIKTÓRIA TANÁCSADÓ, SZOLGÁLTATÓ KFT
[email protected]
[email protected]
TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060
www.tarsashazitanacsadas.hu
Jogosult felhasználók:
5
Esettanulmány: → kamera felhasználása – alkalmazása..................................................................................... 19 Esettanulmány: → szünetmentes tápegység alkalmazása.................................................................................... 20 Biztosítás → vagyon...................................................................................................................................................... 20
4.3.3. 4.3.4. 4.3.5. 4.4.
AZ AJÁNLATOK TARTALMÁNAK TÁRSASHÁZ ÁLTAL TÖRTÉNŐ MEGHATÁROZÁSA ............................................... 20
Kamerarendszer → összehasonlítást biztosító árajánlat bekéréséhez táblázat ............................................ 21 Riasztórendszer → összehasonlítást biztosító árajánlat bekéréséhez táblázat .............................................. 22
4.4.1. 4.4.2.
A 2012. JANUÁR 01.-ÉN HATÁLYOS 2003. ÉVI CXXXIII. TÖRVÉNY A TÁRSASHÁZAKRÓL → A MÓDOSÍTÁSOK JELÖLÉSÉVEL ....................................................................................................... 23
5.
I. FEJEZET: ALAPVETŐ RENDELKEZÉSEK → (1. – 15. §) .................................................................................................. 23
5.1.
A társasház → (1. – 4/A. §) ........................................................................................................................................ 23 A társasház alapítása, alapító okirat → (5. – 9. §) .............................................................................................. 23 3 ► Az alapító okirat MÓDOSÍTÁSA → (10. §) ...................................................................................................... 24 3 ► Alapító okirat létrehozásának és módosításának közös szabálya → (11. §) ............................................ 24 Alakuló közgyűlés (12. §) ............................................................................................................................................. 24 A szervezeti-működési szabályzat → (13. – 15. §) ............................................................................................... 25
5.1.1. 5.1.2. 5.1.3. 5.1.4. 5.1.5. 5.1.6.
II. FEJEZET: JOGOK ÉS KÖTELEZETTSÉGEK A TÁRSASHÁZBAN → (16. – 26. §) ........................................................... 25
5.2.
A külön tulajdonnal kapcsolatos jogok és kötelezettségek → (16. – 22. §) ..................................................... 25 A közös tulajdonnal kapcsolatos jogok és kötelezettségek → (23. – 25. §)................................................... 27 A társasházi lakóépület házirendje → (26. §) ........................................................................................................ 29
5.2.1. 5.2.2. 5.2.3.
III. FEJEZET: A TÁRSASHÁZ SZERVEZETE → (27. – 51. §) ............................................................................................... 29
5.3.
Általános rendelkezések → (27. §) ............................................................................................................................ 29 3. 8. ► A társasház szerveinek törvényességi felügyelete → (27/A. §) – ► hatálytalanítva ........................ 29 A közgyűlés → (28. – 42. §) ....................................................................................................................................... 29 Közös képviselő, illetőleg intézőbizottság → (43. – 49. §) .................................................................................. 32 A számvizsgáló bizottság → (51. §) .......................................................................................................................... 34
5.3.1. 5.3.2. 5.3.3. 5.3.4. 5.3.5. 10.
5.4.
►
5.4.1. 5.4.2.
III/A. FEJEZET: A GAZDASÁGI ELLENŐRZÉS SEGÍTÉSE → (51/A. – 51/B. §) .......................................................... 34
► A gazdasági ellenőrzést segítő személy → (51/A. §)................................................................................. 34 10. ► A gazdasági ellenőrzést segítő személy jogai és kötelezettségei → (51/B. §) .................................... 35 10.
IV. FEJEZET: TÁRSASHÁZKEZELÉS, INGATLANKEZELÉS → (52. – 55. §) ........................................................................ 35
5.5.
5.5.1. 5.5.2.
Alapvető rendelkezések → (52. – 53. §) ................................................................................................................. 35 A szakképesítés megszerzése → (54. – 55. §) ....................................................................................................... 35
V. FEJEZET, VEGYES ÉS ZÁRÓRENDELKEZÉSEK → (56. – 67. §) ..................................................................................... 36
5.6.
5.6.1. 5.6.2. 5.6.3. 5.6.4.
Értelmező rendelkezések → (56. §) ........................................................................................................................... 36 A bírósági eljárás megelőzése → (57. §) ................................................................................................................ 37 Hatálybalépés → (58. – 59. §) .................................................................................................................................. 37 Átmeneti rendelkezések → (60. – 67. §) .................................................................................................................. 37
A TÁRSASHÁZAKRÓL SZÓLÓ 2003. ÉVI CXXXIII. TÖRVÉNY MÓDOSÍTÁSAINAK JEGYZÉKE ÉS HATÁLYA ............................................................................................................................................ 39 6. KÖZGYŰLÉSI HATÁROZATHOZATAL előkészítésének dokumentumai – Minták → 2. SZ. MELLÉKLET .......................................................................................................................................... 40 6.1.
1. 2. 1.
ÚTMUTATÓ A MINTÁK ALKALMAZÁSÁHOZ →LÁSD 4. ÉS 5. SZ. KIADVÁNYBAN FOGLALTAKAT ........................... 40
SZ. MELLÉKLET: ÜZEMELTETÉSI SZERZŐDÉS → MINTA................................................................... 41 SZ. MELLÉKLET: A KÖZGYŰLÉSI HATÁROZATHOZATAL ELŐKÉSZÍTÉSE, DOKUMENTUMAI → MINTÁK .............................................................................................................................................. 44 MEGHÍVÓ ÉS ÍRÁSOS ELŐTERJESZTÉS (DÖNTÉS ELŐKÉSZÍTŐ JEGYZŐKÖNYV TERVEZET) A KÖZGYŰLÉSRE→ MINTÁK .............................................................................................................................................................................. 44
2.
JEGYZŐKÖNYV A KÖZGYŰLÉSRŐL → MINTA............................................................................................................... 46
3.
ÉRTESÍTŐ LEVÉL A SZAVAZÓÍVES ÍRÁSBELI SZAVAZÁSRÓL→ MINTA ........................................................................ 47
4.
A SZAVAZÓÍV → MINTA ................................................................................................................................................. 48
5.
A SZAVAZÓÍV HÁTOLDALA → MINTA ........................................................................................................................... 49
6.
ÉRTESÍTŐ LEVÉL A SZAVAZÓLAPOS ÍRÁSBELI SZAVAZÁSRÓL → MINTA ................................................................... 50
7.
A SZAVAZÓLAP → MINTA .............................................................................................................................................. 51
8.
A SZAVAZÓLAP HÁTOLDALA → MINTA ........................................................................................................................ 52
JEGYZET ....................................................................................................................................................... 53
: VIKTÓRIA TANÁCSADÓ, SZOLGÁLTATÓ KFT
[email protected]
[email protected]
TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060
www.tarsashazitanacsadas.hu
