FÖLDMINŐSÍTÉS
Ripka János
A hazai földminősítés kezdete, megújítási kísérletei, jelene és jövője A termőföld hazánk nemzeti kincse, mással nem pótolható, de folytonosan és feltételesen megújuló-megújítható természeti erőforrásunk. Adottságainak legmegfelelőbb hasznosítása és sokoldalú funkcióképességének fenntartása a földtulajdonos, a földhasználó és az állam elsőrendű közös feladata. Megkövetelik ezt gazdasági érdekeink mellett a természet- és agrár-környezetvédelem elvárásai és az a felelősség is, melyet a következő generációkkal szemben viselünk. Magyarország ásványi erőforrásai szűkösek, természeti adottságai azonban a mezőgazdaság számára kedvezőek. Az összes földhasználó közül a mezőgazdaságnak a legnagyobb a felelőssége a föld és környezete állagának megóvásában. A fenntartható fejlesztés döntő alapelve e természeti erőforrás hosszú távú védelmének biztosítása, amely nem csupán a nemzetközi egyezményekből és a hazai törvényekből származó kötelezettség, hanem a vidéki gazdaságunk versenyképességének egyik fontos tényezője. Ellentétben a mezőgazdaságban működő egyéb tőkejavakkal, a termőföld nem emberi munka eredményeként jött létre, hanem külső erőforrásként jelenik meg. A termőföld a mezőgazdasági termelésnek egyidejűleg színtere és eszköze. A természeti folyamatoknak kitett, földrajzi elhelyezkedése nem változtatható meg. A föld termőképességgel, termékenységgel rendelkezik, ami más tőkerészekre szintén nem jellemző és ez az a tulajdonsága, amely alapvetően befolyásolja a gazdálkodás hatékonyságát. A föld használata rugalmasnak tekinthető, mivel több növényi kultúra termesztése is megoldható rajta sikerrel. Bár megjegyzendő, hogy a föld minősége behatárolja a jövedelmezően előállítható növényi és állati termékek körét. A rossz minőségű földek korlátozzák a gazdaságos termelés lehetőségeit. Ezen a ponton kapcsolódik be a folyamatba a földminősítés.
A föld „minősége”, „értéke” a talajjal szembeni társadalmi elvárásokat kifejező fogalmak. Minden földminősítési rendszer magán viseli az elvárásokat megfogalmazó természeti adottságait, függ az adott kor gazdasági helyzetétől, a történelmi hagyományoktól és a politika által megfogalmazott társadalmi igényektől. Emiatt nem is létezhet egy általános érvényű, teljesen objektív földminősítési rendszer. A föld, mint termelőeszköz minden társadalom életében fontos szerepet töltött be. A föld birtoklása társadalmi rangot jelentett, az abból származó gazdasági előnyök pedig módot nyújtottak a jövedelemszerzésre, a vagyonfelhalmozásra. A mindenkori államnak céljai megvalósításához pénzre van szüksége, amelyet az adókból fedez. Adót szedni az értékesebb vagyontárgy vagy jövewww.resimmobiles.hu
72
2010. 1-2. szám
delem után lehetett. Kézenfekvő volt tehát a földet, mint tárgyat adó alá vonni. A földadó megállapítása azonban – amely a tárgyi adó legősibb formája – nyilvántartást igényelt, amely tartalmazta mindazon lényeges adatokat, ami alapul szolgál a földadó beszedéséhez. Nemzeti vagyonunknak több mint a felét az ingatlanok (termőföldek, épületek) teszik ki. Az ingatlanoknak a gazdasági életben betöltött kiemelkedő szerepük is megköveteli, hogy azokról megbízható leltárt (nyilvántartást) vezessünk. A termőföldek földminősítési adataként a kataszteri tisztajövedelem szerepel az ingatlan-nyilvántartásban. A földminősítés hozadéki rendszerében a földminőség mérőszáma az aranykorona (Ak) érték, amely mint a termőföld értékmérője társadalmilag is elfogadott jellemző.
Történeti előzmények A földminősítés intézményét az állami bevételek fokozásának szándéka hívta életre. A nemesi adómentesség megszüntetése nyitotta meg az utat a földadó kivetéséhez, és ennek megalapozására indult meg a földek mennyiségi és minőségi felleltározása. Hazánkban a földbirtokok megadóztatását II. József határozta el és rendelte el az ország területének felmérését, kataszterbe foglalását. A munkálatokat 1786-ban kezdték el, de befejezésére nem került sor, mivel a császár halálos ágyán ezt a rendelkezését is visszavonta. A kataszteri nyilvántartás alapján a hozadéki adózást az 1850. évi március 4-én kelt császári pátens terjesztette ki Magyarország területére. Ekkor ideiglenes katasztert készítettek községenként hat művelési ágra és 3-5
RES IMMOBILES
minőségi osztályra. Az ideiglenes kataszter, az ún. „földadó ideiglen” készítését Magyarországon 1850-ben, Erdélyben 1867-ben fejezték be. Ez alapján vetették ki a földadót 1884-ig. Az 1875. évi VII. törvénycikk (Tc.) alapján állandó jellegű kataszteri nyilvántartás váltotta fel a „földadó ideiglen”-t, amelynek célja volt egy új, az időszaki változások átvezetésére is alkalmas földadó-kataszteri nyilvántartás elkészítése a kataszteri tiszta jövedelem alapján. A Tc. tárgya volt minden gazdaságilag hasznosítható földterület. Az aranykoronás földminősítési rendszer a Tc. végrehajtásának részét képezte, ahol is a minősítés alapját és így a földadó nagyságát, a területegységről átlagos agrotechnika mellett nyerhető tiszta hozadék képezte. A föld tiszta jövedelmének vették a közönséges gazdálkodás mellett tartósan elérhető középtermés értékét, levonva belőle a gazdálkodás rendes költségeit. Az így nyert érték a talaj minőségén túl számos egyéb körülménytől függött, pl. az út-, vasúthálózattól, a szállítási feltételektől, a piac távolságától. Ez a talaj gazdasági szempontú megközelítését jelenti, mivel a tiszta jövedelmet a talaj- és általában a természeti viszonyok, valamint a közgazdasági körülmények szétválaszthatatlan együttese alakította ki. Az ország területét körzetekre, és ezeken belül lehetőleg egyenlő nagyságú becslőjárásokra osztották. Ez utóbbiakat szükség esetén tovább bontották osztályozási vidékekre. Az adóztatható területeket kezdetben hét, majd hat művelési ágba (szántó, rét, szőlő, kert, gyümölcsös, legelő) sorolták be. Az elért terméseredmények figyelembevételével becslőjárásonként, illetve osztályozási vidékenként minőségi osztályokat létesítettek. A minőségi osztályok száma művelési áganként
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN
legfeljebb nyolc lehetett. Becslőjárásonként, illetve osztályozási vidékenként, művelési áganként és minőségi osztályonként ún. mintatereket jelöltek ki és a talajtulajdonságokat, adatokat mintatér jegyzékbe foglalták. A mintaterek kitűzéséről és vizsgálatáról részletes előírások rendelkeztek. Az ún. járási mintaterek esetében becslőjárásonként, illetve osztályozási vidékenként a művelési ágon belül felállított minőségi osztályokra különkülön tiszta jövedelmi számításokat végeztek. E számítások eredményeként állították fel a kataszteri tisztajövedelmi fokozatokat. Ezek az adott időszak termelési színvonalának megfelelően egy kataszteri hold nagyságú földön több év átlagában elérhető tiszta jövedelem pénzben (aranyfedezetű forintban, később koronában) kifejezett gazdasági eredményét mutatták. Ezt az értékmérőt az 1875 és 1884 közötti években vezették be és osztrák forintban adták meg. A korona pénzegységet 1892 és 1900 között fokozatosan vezették be, s egy osztrák forint két koronával volt egyenértékű. A jelenleg is használatban levő kataszteri tisztajövedelem ettől kezdve aranyalapú pénzegységben, aranykoronában (Ak) volt kifejezve. Meg kell jegyezni, hogy az Ak bevezetésével egyidejűleg tértünk át egyébként a tízes számrendszerre is. 1926-ban a pengő lépett a korona helyébe. A kataszter ezt a pénzegységet ugyanúgy nem vette figyelembe, mint húsz évvel később, 1946-ban a forintot. Így az Ak érték tovább élt a későbbi évtizedekben is. Változatlan használatára azért is kerülhetett sor, mert a földtulajdonosok inkább a megszokott régihez ragaszkodtak, és nem az újhoz, ami kedvezőtlen változást is eredményezhetett volna.
2010. 1-2. szám
73
A járási mintaterek alapján községenként végzett részletes osztályba sorozás útján állapították meg minden földrészlet minőségi osztályát és az annak megfelelő kataszteri tiszta jövedelmet. A községi minősítési munkálatok során jelölték ki az ún. községi mintatereket, amelyeket a községi mintatér jegyzékekbe vezették be. A munka irányítását, szervezést és végrehajtását a Tc. a pénzügyminiszterre bízta. A fenti hozadéki rendszer 1885-ben lépett érvénybe. A becslőjárásokra és mintaterekre, valamint a becslőbiztosok tapasztalataira alapozott földminősítés a kor színvonalán igen jónak volt mondható, bár módszeréből fakadóan a szubjektív megítélésnek is teret engedett. A minőségi osztályok önmagukban azonban nem voltak alkalmasak a földek minőségének országos összehasonlítására. A gazdálkodásban és a művelési ágakban bekövetkezett változások a századfordulóra szükségessé tették a Tc. kiigazítását. Ezért az 1909. évi V. törvénycikk alapján a földadó arányosabbá tétele céljából a földadókataszteren kiigazításokat hajtottak végre. Az 1909. évi V. tc. előírta a változások bejelentési kötelezettségét, és intézkedett arról, hogy a kataszteri tisztajövedelmi fokozatot koronában kell kifejezni. Ez szükség szerint új számításokat, illetve jelentős területen újbóli osztályba sorozást jelentett. Az „Ak” megnevezést a kataszteri tiszta jövedelemre 1924-től használják. A földadó-katasztert az illetékes hatóságok a két világháború között és azt követően is tovább vezették. A kataszteri tisztajövedelem szoros öszszefüggésben van a földek nyilvántartására alkalmazott területegységgel és az érintett földrészlet területével is. A területegységre www.resimmobiles.hu
74
2010. 1-2. szám
(kh1 vagy ha) jutó kataszteri tisztajövedelem nagyságát elsősorban a föld művelési ága és minősége határozza meg. Másrészt valamely földrészlet összes kataszteri tisztajövedelmének abszolút nagyságát a földrészlet területének nagysága határozza meg. Az állami földnyilvántartásban a méterrendszerű területi adatokra való áttérés miatt az egyes földrészletek kataszteri tisztajövedelmében nem következhetett volna be változás. Mivel megváltozott a területegység (kh), amelyre a fokozatokat annak idején megállapították, az új területegységre (ha) pedig új fokozatokat kellett bevezetni. Mint az előzőkből is kitűnik a földadókataszter döntően az adózás, érdekében készült. A földadó-kataszteri nyilvántartás pontos vezetésére tehát azért volt szükség, mert ennek alapján vetették ki egyrészt a földadót, másrészt az adatokat különböző földbirtok-statisztikai kimutatások összeállításánál is felhasználták. Döntő jelentősége volt a kataszteri tisztajövedelemnek, mert az képezte a földadó alapját, de fontos szerepe volt a vagyonátruházási illetékek kiszabásánál, a jövedelem- és vagyonadó kivetésénél, továbbá számos adópótlék jellegű közszolgáltatásnál is. Az 1945-ben elindított földreform, a tagosítások és a földrendezések során, valamint a mezőgazdaság ún. szocialista átszervezésében is a földadó-katasztert használták fel, mivel tartalmazta a feladatok végrehajtásához szükséges adatokat. Annak ellenére, hogy bevezetése óta a közgazdasági feltételek és az agrotechnikai módszerek jelentős mértékben megváltoztak, az Ak értéknek fontos szerepe volt a mező- és erdőgazdasági területekkel kapcsolatos jövedelem elvonásban. Ugyanis a kataszteri tisztajövedelem alapján 1
kataszteri hold
RES IMMOBILES
fizették a termelőszövetkezetek a földjáradékot, továbbá kisajátítások, ill. földcserék esetén a földek értékét a nyilvántartott Ak érték különböző szorzószámokkal képzett forint összegében határozták meg. A kollektivizálás után a földadókataszter korábbi célja – az adózás – háttérbe szorult, köszönhetően az uralkodó tulajdoni formáknak (állami, szövetkezeti), miáltal az egyéni gazdálkodás is jelentősen visszaesett. A földből származó jövedelem elvonásának csökkent a jelentősége, mert az állam a bevételt más csatornákon keresztül biztosította. Továbbra is szükség volt azonban egy földleltárra, amely a földekre vonatkozó népgazdasági tervezésnek, statisztikai adatgyűjtésnek, a földek rendeltetésszerű használata ellenőrzésének, a területrendezésnek, az üzemi földnyilvántartások vezetésének, továbbá a földekkel kapcsolatos egyes pénzügyi kötelezettségek megállapításának alapját képezte. Ezt a szerepet töltötte be az 1964. január 1-jén hatályba lépett állami földnyilvántartás, amelynek országos hatáskörű szerve az Állami Földmérési és Térképészeti Hivatal (ÁFTH) volt. Az állami földnyilvántartással kapcsolatos feladatokat, – illetékességi területén – az ÁFTH megyei (fővárosi) földmérési és földnyilvántartási felügyelősége látta el. Az állami földnyilvántartásról szóló 1963. évi 32. tvr. kimondta, hogy a földrészletek talajának minőségét talajosztályozással kell megállapítani és értékszámmal kifejezni. A tvr. végrehajtására kiadott 37/1963. (XII. 24.) Korm. rendelet fenntartotta a kataszteri tiszta jövedelem Ak-ban kifejezett értékelését, azonban a Tc., az 1881., 1885., 1909. évi V. tc. és az 1922. évi vonatkozó törvények és jogszabályok földnyilvántartással kapcsolatos rendelkezéseit hatálytalanította.
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN
Mint ahogy arról már volt szó, az Ak a földadó-kataszter részeként korábban kizárólag adózási (földadó) célokat szolgált. A felhasználási területe időközben azonban tovább bővült (kisajátítás, földvédelem, kedvezőtlen adottságú térségek támogatása), mert más földminőség mutató nem állt rendelkezésre. A bevezetés óta eltelt közel százharminc évben a hozadéki rendszer és módszer nem változott, a vele szemben támasztott igényeknek azonban többé-kevésbé megfelelt. A hatályos jogszabályi környezet A földminősítés jelenleg hatályos jogszabályi alapját a termőföld védelméről szóló 2007. évi CXXIX. törvény (Tfvt.) és a földminősítés részletes szabályairól szóló 105/1999. (XII. 22.) FVM rendelet képezi. A termőföldről szóló 1994. évi LV. törvény (Tft.) rögzíti a termőföld fogalmát: az a földrészlet, amelyet a település külterületén az ingatlan-nyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő (gyep), nádas, erdő, fásított terület művelési ágban vagy halastóként tartanak nyilván. A földminősítés szempontjából a Tfvt. mellett az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) több szakasza is kiemelt jelentőséggel bír. Az Inytv. 23. §-a alapján a mező- és erdőgazdasági művelés alatt álló földet – a rendszeres földhasznosítási módra tekintettel, a természetbeni állapotnak megfelelően – szántó, rét, legelő, szőlő, kert, gyümölcsös, nádas, erdő és fásított terület művelési ágban, illetve halastóként kell nyilvántartani. Művelés alól kivett területként kell nyilvántartani a mező- vagy erdőgazdasági művelés alatt nem álló földet. A mező- és erdőgazdasági művelés alatt álló
2010. 1-2. szám
75
vagy arra alkalmas, illetőleg alkalmassá tett föld minőségét osztályba sorozással – a természetbeni állapotnak megfelelően – kell megállapítani. A föld minőségeként a minőségi osztályt és az annak megfelelő kataszteri tiszta jövedelmet kell feltüntetni. Az ingatlan-nyilvántartás a termőföldnek minősülő ingatlan adatai között tartalmazza annak művelési ágát, minőségi osztályát és kataszteri tisztajövedelmét is (Inytv. 14. §), és ezen adatokat az Inytv. végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet (Inyvhr.) 2. §-a értelmében a tulajdoni lap I. részén tünteti fel. A Vhr. 40-49. §-ai az egyes művelési ágak ismérveit, tartalmi elemeit részletezik. A földminősítés fogalmát a Tfvt. 27. §-a az alábbiakban határozza meg: az az eljárás, amelynek során a termőföldek minőségi osztálya és kataszteri tiszta jövedelme (Ak értéke) megállapításra kerül. A földminősítés módjáról, az osztályba sorozásról a 28. § rendelkezik, míg a 29. § a kataszteri tiszta jövedelem (Ak) meghatározásának mikéntjét szabályozza. A Tfvt. 30. §-a a végrehajtás törvényi szintű szabályait tartalmazza. A Tfvt. 27-30. §-aiba a Tft. 56/A-56/D. §-i épültek be, melyek a Tfvt. hatályba lépésével egyidejűleg a hatályukat vesztették.
A földminősítés részletes szabályairól szóló 105/1999. (XII. 22.) FVM rendelet (R.) A R. kiadását megelőzően az ingatlannyilvántartásról szóló, többször módosított 1972. évi 31. törvényerejű rendeletben, valamint az annak végrehajtására kiadott 27/1972. (XII. 31.) MÉM rendeletben meghatározott földminősítési feladatokat nem szabályozta más jogszabály. A Földművelésügyi Minisztérium Földügyi és Térképéwww.resimmobiles.hu
76
2010. 1-2. szám
RES IMMOBILES
szeti Főosztálya az „Útmutató a földminősítés végrehajtásához” című, 21.034/1995. számon kiadott intézkedésével gondoskodott a földminősítési feladatok országosan egységes végrehajtásáról, amelyben foglalt előírások betartása a földhivatalok számára kötelező volt.
kerül kifejezésre. A hosszabb távon állandó természeti tényezők összhatását, valamint a tényezők által meghatározott termékenységet 1-től 100-ig terjedő TÉSZ-szel fejezték ki. A talajok termőképességét a genetikus talajrendszertan alapján 1-100 pont közötti viszonyszámmal értékelték.
A R. a Tft-nek a földminősítésről rendelkező új 56/A-56/D. §-aival, valamint az Inytv-vel és a Inyvhr-rel egyidejűleg, 2000. január 1-jén lépett hatályba. A R. a fogalommeghatározások között a szakterület speciális szakkifejezéseit értelmezi. A R. 3-4. §-ai a helyszíni földminősítési eljárás, azaz az osztályba sorozás végrehajtásának legfontosabb előírásait rögzítik. A földminősítési térkép tartalmáról, a minőségi osztály határok és a mintaterek ábrázolásáról a R. 5-7. §-ai rendelkeznek. A földminősítési adatokban bekövetkezett változások vezetésére pedig a 8-15. §-ok rendelkezései vonatkoznak. A R. 16-20. §-ai a körzeti-, illetve a megyei földhivatal hatásköri-, illetékességi rendjére, valamint az eljárási szabályokra vonatkozóan tartalmaznak előírásokat.
Az új földértékelési rendszer bevezetését megelőzően 1979-ben két módszer közül választottak az akkori döntéshozók. A ún. „mintateres” módszer a hozadéki rendszer mintatereinek laboratóriumi vizsgálatán és talajgenetikai minősítésén alapult. Mivel az új módszer részben a hozadéki rendszerre épült, átmentette annak hibáinak jelentős részét is. Bevezetése csak 4 évet és – akkori áron – 115 millió Ft ráfordítást igényelt. Az ún. „talajtérképes” módszer teljesen független az Ak rendszertől. Bevezetéséhez a jövedelemszabályozáson kívül más célokra is felhasználható, tudományosan megalapozott 1:10.000 méretarányú országos talajtérképezés végrehajtása vált volna szükségessé. Megvalósítása az akkori körülmények között 8 évet és 650 millió Ft ráfordítást igényelt volna. A döntést követően a földhivatalok a növényvédelmi és agrokémiai hálózat közreműködésével – a földértékelésről szóló 1980. évi 16. törvényerejű rendelet és az annak végrehajtásáról szóló 26/1980. (XI. 9.) MÉM rendelet, valamint az 5/1981. (IV. 2.) MÉM rendelettel kiadott földértékelési szabályzat alapján – 1984. év végére a mintateres földértékelést az ország területén végrehajtották. A földértékelés eredménye, a mintateres TÉSZ, az Ak helyére beépült az ingatlannyilvántartásba. Végül azonban a mintateres TÉSZ nem került bevezetésre, mivel az Akhoz viszonyítva jelentősen megváltoztatta az
A földminősítési rendszer megújítási kísérletei, az 1969-1972. között kidolgozott új földértékelési rendszer A Pénzügyminisztérium megbízásából, az Agárgazdasági Kutató Intézet irányításával kezdődött kutatási munka eredményeként Fórizs Józsefné – Máté Ferenc – Stefanovits Pál 1972-ben új termőhelyi értékelési rendszert dolgozott ki. A termőhelyi értékelési rendszer elvi alapja az, hogy a természeti tényezők: talaj, domborzat, éghajlat és a hidrológiai tényezők külön-külön értékelhetők és az értékelés eredménye is egy értékszámban, a termőhelyi értékszámban (TÉSZ)
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN
akkori mezőgazdasági nagyüzemek jövedelemszabályozási pozícióit, ami az érintettek tiltakozását váltotta ki, valamint megoldatlan maradt a földek közgazdasági értékelése. A komplex (ökológiai-ökonómiai) földértékelési rendszer kialakításával kapcsolatos kutató tevékenység ugyanis 1988 végéig sem hozott megnyugtató eredményt. Az 1986 és 1990 közötti években a már hivatkozott tvr-nek az 1986. évi 27. törvényerejű rendelettel történt módosításával megkezdődött a mintateres földértékelés továbbfejlesztése a nagyméretarányú talajtérképes termőhelyi értékelés szintjére. A módosított tvr. rögzítette, hogy a földértékelés alapjául szolgáló részletes, országosan egységes talajtérképezést a pénzügyi lehetőségekkel összhangban kell végrehajtani. Ennek eredményeként több, mint egy millió hektár korszerű talajtérkép (1:10 000 ma) készült és több száz településen az ingatlan-nyilvántartásba beépült a talajtérképes módszerrel meghatározott TÉSZ is. A földprivatizáció hatása a földminősítésre A hazánkban 1990-től kezdődően végbement társadalmi-gazdasági rendszerváltozás a TÉSZ törlését és az Ak értéknek az ingatlan-nyilvántartásba való visszaállítását tette szükségessé. A tulajdonviszonyok rendezése érdekében, az állam által az állampolgárok tulajdonában igazságtalanul okozott károk részleges kárpótlásáról szóló 1991. évi XXV. törvény (Kpt.) meghozatala során az Országgyűlés olyan döntést hozott, hogy különböző okokból nem az elvett vagyontárgyak természetben történő visszaadását – reprivatizáció –, hanem kárpótlási jegyben történő részleges kárpótlást választotta, mint megoldást. 2
Termelőszövetkezeti különlap
2010. 1-2. szám
77
Termőföld esetén a kár mértékét a termőföld kataszteri tiszta jövedelme, Ak értéke alapján kellett megállapítani úgy, hogy egy Ak érték ezer forintnak felelt meg. Erdők esetében az Ak érték négyszeres szorzatát kellett alapul venni. Amennyiben a földrészlet Ak-ja a korábbi okiratból nem volt megállapítható, akkor az Ak értéket a település átlagos Ak adatainak alapulvételével kellett kiszámolni. Művelés alól kivett terület vagy halastó esetén a kár mértékét a település legalacsonyabb minőségű szántó Ak értéke alapján állapították meg. A kárpótlási eljárás mértékegysége tehát a földminőség értékmérője az Ak és nem a jogtalanul elvett termőföld területe volt. Mivel az elvétel idején a földek minőségét Ak értékben határozták meg, ez szolgáltatott alapot az ingatlan-nyilvántartásba történő visszaállítására. A Kpt. alapján kijelölt termőföldek árverés útján kerültek a kárpótlásra jogosultak részére értékesítésre. Az árverésen résztvevők az egy Ak-nak megfelelő forintértékre licitáltak. A szövetkezetekről szóló 1992. évi I. törvény hatálybalépéséről és az átmeneti szabályokról szóló 1992. évi II. törvény (Ámt.) többek között a földalapok kijelölésének szabályairól rendelkezett. Az Ámt. alapján az egyes földalapokat nem térmértékben, hanem szintén Ak értékben kifejezve kellett kijelölni. A földrendező és a földkiadó bizottságokról szóló 1993. évi II. törvény rendelkezéseinek megfelelően a földkiadási eljárás alapja ugyancsak az Ak érték és nem a területi adat volt. A földkiadási határozat a részarány-tulajdonos ún. tsz. különlapján2 nyilvántartott Ak értéknek megfelelő Ak értékű termőföld kiadásáról rendelkezik. A www.resimmobiles.hu
78
2010. 1-2. szám
termőföld magánosítása az érvényben lévő aranykoronás földminősítés adataival történt-történik.
A továbblépés irányai A Földművelésügyi Minisztérium a kárpótlási termőföld árverések, a részarányföldkiadási feladatok végrehajtása közepette is érzékelte a földminősítés-földértékelés területén jelentkező megoldására váró szakmai gondokat. A földminősítés kérdésével a tárca már 1995-ben foglalkozott, de különböző okok miatt a tárgyban akkor nem született döntés. Később 1997. év őszén került ismét napirendre a problémakör, melynek eredményeként 1998. évben a Földművelésügyi- és Vidékfejlesztési Minisztérium (FVM) szükségesnek tartotta kikérni a tudományterület hazai kutató intézeteinek, felsőfokú oktatási intézményeinek, az érintett tárcának, a szakmai és érdekképviseleti szerveknek és a nemzetközi hírű szaktekintélyeinek véleményét. Ennek céljából az FVM Földügyi és Térképészeti Főosztálya (Főosztály) a földminősítés hatályos aranykoronás rendszerének helyzetéről és az új földértékelési rendszer bevezetésének lehetőségéről ún. „Tájékoztató”-t állított össze. Az összeállítás a hatályos rendszer ismertetésén túl annak rövid kritikáját is magába foglalta. A vitaanyag felölelte a földminősítés honi történetét és tömören összefoglalta az utóbbi 30 év fejlesztési próbálkozásait, kutatási eredményeit, az 1970-es években kidolgozott új földértékelési rendszer fontosabb ismérveit és annak végrehajtása során szerzett tapasztalatokat, illetve annak két változatát a mintateres földértékelést és a nagyméretarányú talajtérképes termőhelyi értékelés módszerét. A megkeresett intézmények többsége a feltett kérdésekre válaszolva határozott vé-
RES IMMOBILES
leményt alkotott a földminősítés kérdéséről. A javaslatokból, az észrevételekből az alábbi főbb következtetések vonhatók le: - a hozadéki földminősítési rendszer elavult; - a mintateres földértékelés bevezetését elutasították; - bár a termőföld közgazdasági értékelése máig kimunkálatlan, az országos talajtérképezés folytatását – a módszer hibáinak és hiányosságainak megszüntetése után – a számos válaszadó javasolta. A földminősítés aranykoronás rendszere 1990-ben gyorsan és az aktualizálást mellőzve került visszaállításra az ingatlan-nyilvántartásban. A végrehajtás módja önmagában számos hiba forrása lett. A talajtérképes földértékelés végrehajtása idején, majd a tulajdonviszonyok rendezésének kampány feladatai miatt a teljes körű felülvizsgálat és annak felújítási munkái elmaradtak. A kialakult helyzetet elemezve több fontos döntést hozott a Főosztály. Mivel a földminősítés aranykoronás rendszerének fenntartásával legalább középtávon számolni kell – utalok a máig lezáratlan földprivatizációra –, ezért a földhivatali hálózatnak folyamatosan gondoskodnia kell a hozadéki rendszer karbantartásáról. A rendszer alapját képező mintatér-hálózat felülvizsgálatát 1996-ban rendelte el a Főosztály. Országosan mintegy 21.000 db községi és járási mintatér szűnt meg, amelyek helyett a földhivatalok 19971998. években újakat jelöltek ki. A földhivatalok folyamatosan végzik az időközben megszűnt mintaterek pótlását, majd megkezdték a minőségi osztályok felülvizsgálatát is, mivel a karbantartás elmaradása esetén a rendszer alkalmatlanná válna az igények ki-
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN
elégítésére. Azonban a nélkülözhetetlenné vált felújítási munkálatok elvégzése igen jelentős költség- és munkaráfordítást igényelnek a földhivataloktól.
A földminősítés legújabb fejlesztési eredményei Az agrárgazdaság modernizációjának feltétele az ország ökológiai potenciáljának, benne a talaj- és egyéb termőhelyi adottságok korszerű megközelítése és minősítése. Ezek valós értékelése az agrár- és a vidékfejlesztés egyik kiindulópontja. Széles tudományos együttműködésben a közelmúltban földminősítési kutatások indultak. A korszerű földminősítés és termőhely-értékelés a piacgazdaság viszonyai között nélkülözhetetlen az elvonások és támogatások rendszeréhez, a mezőgazdasági hitelbiztosítási rendszerek kialakításához, nem hiányozhat a termelés- és környezetpolitika eszköztárából, de a gazdálkodók számára is szükséges a racionális földhasználat és a jövedelmező gazdálkodás mindennapi gyakorlatában, valamint szerephez jut a földforgalom, föld haszonbérlet területén is. A fejlesztés eredményeként a földminősítés kialakuló információs rendszere a fentieken túl szolgálná a fenntartható erőforrás-gazdálkodás és a környezetminőség javítás céljait. A több éves kutató-fejlesztő munka eredménye a D-e-meter földminősítési és földértékelési rendszer.
Jogalkotási tevékenység A közigazgatási hatósági eljárás és szolgáltatás általános szabályairól szóló 2004. évi CXL. törvény (Ket.) módosításáról szóló 2008. évi CXI. törvény 2009. október 1-jei hatálybalépésével és a belső piaci szolgáltatásokról szóló 2006/123/EK irányelv átül-
2010. 1-2. szám
79
tetésével összefüggésben valamennyi jogszabály felülvizsgálatra került. A földminősítés részletes szabályairól szóló 105/1999. (XII. 22.) FVM rendelet (R.) több mint 10 évvel ezelőtt lépett hatályba. Bár a R-nek nincs olyan számottevő rendelkezése, amely a módosított Ket-tel ellentétes volna, megállapításra került, hogy a közelmúlt technikaitérinformatikai fejlődése, az alkalmazásában szerzett tapasztalatok, valamint a jogszabályokban bekövetkezett változások új rendelet kiadását teszik szükségessé. Az előkészítés alatt álló új jogszabály – megszüntetve a R. elavult rendelkezéseit – reményeim szerint megkönnyíti majd a földhivatali munkatársak jogalkalmazási tevékenységét.
Jövőkép Az EU-ban nincs kötelező, egységes „uniós” földminősítési rendszer, és az unió jelenleg nem is tervezi ilyen jogszabály kiadását. Így ezen a területen ebből a szempontból nincs cselekvési kényszer. A föld-magánosítási folyamatok befejezése a közel jövőben várható. A szakmai igényeken túl számos egyéb feltétel és körülmény bekövetkezésétől függ, hogy mikor válik szükségessé és időszerűvé a földminősítés helyzetének újbóli áttekintése. A szakterület feladata a földminősítés elvi, gyakorlati kérdéseinek napirenden tartása. Véleményem szerint bármilyen irányú továbblépést meg kell, hogy előzze a földminősítéssel, földértékeléssel szemben támasztandó távlati elvárások felmérése. A földminőség, illetve földérték korszerű mérésének kidolgozását tudományos kutatás nélkül nem látom megvalósíthatónak. A tudományos műhelyeknek egy új földminősítés elvi alapjait kell lerakniuk. Ennek keretében www.resimmobiles.hu
80
2010. 1-2. szám
RES IMMOBILES
részletesen át kell tekinteni az eddig végzett kutatómunkát; gondoskodni kell arról, hogy ennek eredményei lehetőség szerint hasznosuljanak; talajminősítési modelleket kell kidolgozni, amelyek bevezetésének hatásait részletesen elemezni kell; fel kell tárni az átállás személyi és tárgyi feltételeit, valamint költség- és időszükségletét. Más országok földminősítési rendszereinek elemzéséből is sok hasznos ismeret nyerhető. Az egyes földértékelési modelle-
ket vizsgálatuk során a vidékfejlesztés cél- és eszközrendszerének is meg kell feleltetni. Ez további minősítési elvek megfogalmazását igényli a természeti- illetve a közgazdasági tényezők kutatóitól egyaránt. Tudományos mélységű elemzés szükséges a földhasználati rendszerben bekövetkező változások és ezek földminősítésre gyakorolt hatásainak vizsgálatához. A földek közgazdasági értékelésének kimunkálásakor sem mellőzhetők a vidékfejlesztési szempontok figyelembevétele.
Összegzés A föld, amely a mezőgazdasági termelésnek egyidejűleg színtere és eszköze minden társadalom életében fontos szerepet tölt be. A termőföldek a befektetett munka árán a talaj természeti adottságaitól és a termelési feltételektől függő jövedelmet biztosítanak. A föld „minősége”, „értéke” a talajjal szembeni elvárásokat kifejező fogalmak. Mivel minden földminősítési rendszer magán viseli az adott kor gazdasági viszonyainak a hatásait, a történelmi hagyományokat és a társadalmi igényeket, emiatt valójában nem is létezhet egy objektív földminősítési rendszer. A földminősítést az adózás hívta életre, és bár korábban kizárólag ezt a célt szolgálta a felhasználási területe idővel kibővült (kisajátítás, földvédelem). A bevezetés óta eltelt időszakban a hozadéki földminősítési rendszer és módszer alapvetően nem változott. A megújítási kísérletei az 1980-as években nem vezetettek eredményre. ***
