OBJECTIEVE VERKOOP & ADVIES
Overheidsgoederen en verplicht te verkopen Private Goederen
9690 KLUISBERGEN Ruien Centrum Grote Herreweg 129, 131
DE FEESTEN EN ANDERE ACTIVITEITEN BLIJVEN ONGEWIJZIGD DOORGAAN EN WORDEN GEWAARBORGD Gronden en gebouwen gekend als «SALONS ORCHIDEE» Voor Horeca of voor Projectgrond of voor te verbouwen Complex
In opdracht van
Discretum
DOSSIER
Hartje Vlaamse Ardennen - 50a 04ca instelprijs 2.500.000 EUR raadpleeg uw bemiddelaar voor het uitbrengen van een lager bod
TE KOOP GM01058 versie 3
DOSSIER
GM01058 versie 3 OPBOUW van het CIBnet-dossier Dossier
index
De plaats
A.
Info & bezichtiging
B.
Technische elementen & milieu
C.
Elementen & staat
C.1.
Milieu & exploitatie
C.2.
Financieel
D.
Opbrengsten
D.1.
Onkosten & lasten
D.2.
Waarborgen & reserves
D.3.
Juridisch
E.
Kadastrale en metrieke bekendheid
E.1.
Situatie in rechte
E.2.
Ruimtelijke ordening & C°
E.3.
Voorkoop-, voorkeur- en andere voorrechten
E.4.
Plus- & minpunten
F.
Praktische info & hulp
G.
Subsidies, financiële en andere hulp
G.1.
Leningen & C°
G.2.
CIBverzekering
G.3.
Voorwaarden van overeenkomst
H.
Prijs, kosten & pro fisco
I.
De manier van handelen
J.
Hoe kopen
J.1.
Bij weerhouden tot afhandeling
J.2.
Plannen > Commentaar
K.
Statistisch materiaal en nog andere
L.
Het CIBnet-systeem samengevat
laatste blad
Annexe A
Kadastrale stukken, plan en gemeentelijke attesten en vergunningen.
in bijlage
Annexe B
Keuringsattesten - EPC, elektriciteit, tanken.
in bijlage
Annexe C
Commerciële prijslijsten en andere elementen van huidige exploitatant.
in bijlage
www.CIBnet.org/CIBnet-CODEX_12_NL.pdf
www.CIBnet.org
CIBnet-systeem > CIBnet-CODEX
Gebruikte afkortingen
" --" of "n.a." = not available = niet beschikbaar | "n.s." = niet significant = zonder betekenis | "p.m." = pro memorie = zelf verder te berekenen of aan te begrijpen in functie van uw eigen invulling
DOSSIER
GM01058 versie 3
TE KOOP Aankondiging
Verkoop van klassevolle feestcomplex (2 feestzalen met tuin van 200 pers en 400 pers en 6 hotelkamers) met uitgebreide parking (bouwgrond) nabij de Kluisberg. De huidige uitbating stopt bij deze verkoop. Er zijn nog boekingen tot in 2011, die de koper al dan niet bekomt (geen plicht). Geen overname van aandelen noch handelsfonds. Overkopen van inboedel kan door koper met verkoper en exploitant besproken worden. dit is een mogelijkheid, maar dit is geen plicht. Wijze Op Objectieve Wijze in toepassing van het CIBnet-systeem. Dit systeem, dat als voorwaarde opgelegd wordt, staat beschreven in de CIBnet-CODEX. Deze CODEX is vast en geijkt door registratie door het Ministerie van Financiën. Deze tekst staat permanent en zonder vragen, noch code, voor iedereen ter inzage op www.CIBnet.org/CIBnetCODEX_12_NL.pdf. Achteraan dit dossier kan men ook de samenvatting van het CIBnet-systeem lezen. Aard Feestzalen complex met hotel. Ook geschikt als projectgrond of te verbouwen complex.
Subtype De instelprijs (EURO) CIBnet - Poolvorming
Zie op www.salonsorchidee.be. 2.500.000
dit betreft enkel de onroerende goederen (voor de handelszaak moet er niet worden betaald)
Indien u interesse heeft voor slechts een deel van het geheel dan kan u dit melden. Het is namelijk zo dat de opdrachtgever bij wet of om andere reden gehouden is om het goed als "geheel" aan te bieden. CIBnet legt op haar beurt een 'pool' aan van kandidaten die slechts een deel wensen te kopen, zodat hiervoor een oplossing kan worden gevonden.
DE PLAATS Straat & nr. Naam Postcode & Gemeente Streek
A.
Grote Herreweg, 129 Salons Orchidee. 9690 KLUISBERGEN Ruien. Vlaamse Ardennen.
Uitzicht
Prachtig gelegen op dorpsplein van Ruien. Aan de kerk met veel parkeermogelijkheid. Streek & Buurt Dorpskern; landelijk. Buurtbezetting – aard Buurtbezetting – dichtheid
Overwegend eigenaars . Buren in nabijheid.
Werkgelegenheid
Kluisbergen en de deelgemeente Ruien kent een gemiddelde werkloosheidgraad van 4,76% ( jan. 2009). De nabijheid van Ronse en vooral Oudenaarde met zijn vele industriële bedrijven compenseert de eerder lage tewerkstellingsmogelijkheden in Kluisbergen zelf. De laatste jaren neemt het plattelandstoerisme een bescheiden vlucht. Onderwiijs In Ruien zelf is er het gemeentelijk basisonderwijs en de kleuterschool. Ook is er de Vrije Basisschool. Het technisch- en middelbaar onderwijs wordt meestal gevolgd in het nabijgelegen Ronse. Cultuur Er is een Cultuurraad die de 9 culturele verenigingen overkoepelt. Winkels
Het aantal handelszaken in Ruien is eerder beperkt. Maar in de pilootgemeente Kluisbergen zijn er 230 winkels. De grotere winkelketens vindt men in de stad Ronse. Bereikbaarheid, toegankelijkheid Het complex is gemakkelijk te betreden via het marktplein. Openbaar vervoer Wegenplan & reisroute
Bus, op respectievelijk 50m. Bij het binnenrijden van Berchem volgt u de bordjes salons orchidee. U rijdt via de Molenweg, de Grote Herreweg op tot aan het marktplein. De parking bevindt zich aan linkerkant.
DOSSIER
GM01058 versie 3
DOSSIER
GM01058 versie 3
INFO & BEZICHTIGING Info & bezichtiging Bezichtiging
B.
Via uw eigen gekozen Bemiddelaar [CIBnet-centrale 0477 65 70 87 voor alg. info] Van een pand: uitsluitend op afspraak met, en samen met uw eigen Bemiddelaar.
TECHNISCHE ELEMENTEN & MILIEU
C.
ELEMENTEN & STAAT Bouwjaar Oriëntering voorgevel Gebouw gevelbreedten m Terrein – straatbreedte m Terrein – tot. grondoppervlakte
C.1.
1950 Rug tegen de voorgevel, kijkt men in de richting oost. 30 m. Grotendeels bebouwd, met binnentuinen. 5.004 m².
Terreinvorm & gem. breed / diep m
Diepte 83 m over een gemiddelde breedte van 70m.
Terrein – bodemstaat & -bezetting
Grotendeels bebouwd, met binnentuinen.
Type bebouwing
Half-open, hoekgebouw.
Indeling Feestcomplex
Parking, Grote feestzaal (met tuin en privé woonst), Hotel (met kleine feestzaal, seminarieruimtes, tuin en 6 kamers), professionele keuken en grote magazijnen. Vloeroppervlakte – totaal brut m² Grote Feestzaal : 595m². Kleine feestzaal : 310 m². Indeling Grote Feestzaal - gelijkvloer Ingang, gelijkvloer met ontvangs/receptieruimte, toiletten, feestzaal met grote binnentuin en kelder. 1ste - 2de verdieping
3- slp appartement, met living, keuken, badkamer.
Indeling Hotel Ingang, ontvangstzaaltje, feestzaal met binnen- en buitentuin, toiletten, keuken en vestiaire. 1ste verdieping
2 suites, seminarieruimte
2de verdieping
4 kamers, berging.
Keuken-magazijn keuken (opgedeeld in warme/koude ruimte- met toegang tot verkleedruimte (1ste verd), bureel,
vaatwasruimte, magazijn met waterzuiveringsinstallatie, koer met directe uitgang tot marktplein en 2de magazijn. Bouwelementen – bijzondere Stijlvol ingerichte feestzalen ! Grote feestzaal uitgerust met vloerverwarming. Zie www.salonsorchidee.be. Staat van onderhoud & vetusteit Direct bewoonbaar. Materialen – hoofdgebouw& alg.
buiten:
binnen:
Gevelsteen.
Steen.
Zonder.
Pleister.
deuren
Hout.
Hout.
ramen
Hout.
Hout.
Dubbel.
Gewoon.
Steen.
Steen, hout.
Pannen.
Pleister.
Koper.
Traditioneel.
de muren muren (bezetting)
beglazing vloeren. daken buiten* – plafonds binnen loodgieterij isolatie drijfkracht Nutsvoorzieningen – aanwezig elektriciteit
Thermisch, accoustisch. Is OK, niet modern. aangesloten:
Ja*.
gas Ja. telefoon
Ja.
kabel TV
Ja.
satelliet TV
Neen.
parlofoon
Neen.
videofoon
Neen.
domotica
Neen.
in de straat:
*Is OK, niet modern.
Zadeldak.
DOSSIER
GM01058 versie 3 airco
Neen.
verluchting – ander dan airco
Ja.
inbraakbeveiliging
Ja.
brandalarm
Ja.
brandblusmateriaal
Ja.
waters – toevoer waters – afvoer Tuin Sierwaters
Leidingwater en putwater met een watertank tbv 5000 l.. Openbaar riool. 1 binnentuin en 2 buitentuinen. Ja.
Conciërge
Neen.
Lift
Neen.
Verwarming
Centrale verwarming.
energie – voor verwarming
Stookolie, leidinggas.
verbruik Energie - anders dan verwarming
Thermische kranen.
Mazoettank van 3000 l. 1 keer/jaar bijvullen. Leidinggas.
MILIEU & EXPLOITATIE Bodemsanering info
Een attest werd aangevraagd, maar werd nog niet afgeleverd. OVAM, Stationstraat 10, 2800 MECHELEN, 015 28 42 84, fax 015 20 32 75,
[email protected], www.OVAM.be.
C.2.
DOSSIER
GM01058 versie 3
Huish. afvalwater naar waterloop Stookolietank Gastank Grondwaterwinn. >500m²/j mech. Nog andere vergunningen
Neen. 3000 l. Attest in bijlage. 1600 l. Neen. Transformator 32.1.2. en vergunning voor lozing afvalwater (17.3.6.1.b)
VLAREBO in Vlaanderen
Niets te melden volgens opdrachtgever, wetende dat de meldings- en handelingsplicht op de overlater blijft rusten, indien toch toepasselijk. Nog andere Exploitatievergunning tot 2013.
FINANCIEEL
D.
OPBRENGSTEN Opbrengsten aard
n.a.
D.1. / jaar
Exploitatie in eigen regie. De exploitatie wordt niet overgelaten, maar kan overgenomen worden (is geen plicht). BELANGRIJK: in Annexe C vindt men meer commerciële info over exploitatie. Officiële cijfers kan men vinden via klikken op > http://bcc.nbb.be/BCCIA0101/WEB/actions/Frames?LangIndex=N en zoeken op ORCHIDEE NV 0420.836.181.
ONKOSTEN & LASTEN Kadastraal inkomen
KI voor index.
KI nà index.
11.588,00 €
17.917,00 €
D.2.
DOSSIER
GM01058 versie 3 Onroerende voorheffing waarin opcentiemen
Taksen, andere dan KI-voorheffing
7.248,54 €
€ / jaar
voor provincie : 1.384
voor gemeente : 5.865
Te bevragen bij het gemeente€ /stadsbestuur alwaar het goed gelegen is.
Brandverzekering
5.200,00 €
€ / jaar
in exploitatie
Verwarmingskosten
9.615,00 €
€ / jaar
in exploitatie
Verhuur, gemeensc . onderhoud
53.741,00 €
€ / jaar
in exploitatie
Verhuur, gem.sch. verbruik elektriciteit
19.094,00 €
€ / jaar
in exploitatie
WAARBORGEN & RESERVES Waarborgen
D.3.
Niet van toepassing.
JURIDISCH
E.
Dat een goede administratie vereist: dat eenieder die gegevens bekend maakt welke hem bekend zijn aan diegene die er belang bij hebben, zodat alle gegevens inzake ruimtelijke ordening en andere publiekrechterlijke elementen die alleen bekend zijn aan de gemeente, of respectievelijke instanties, alleen maar door deze instanties kunnen bekend gemaakt worden. Aangezien CIBnet deze vragen ook gesteld heeft aan deze instanties. Wanneer deze informatie afgeleverd is geworden, dan werd deze in dit dossier (met annexe) behandeld. En wanneer deze instantie bij de vrijgave van dit dossier nog steeds niet gereageerd heeft dan is de volgende (over)macht van toepassing: het aanbod kan niet blijven wachten op langdurige administratieve handelingen, waarbij de burger niet weet wanneer en/of er wel een antwoord zal komen, en soms weigert deze instantie om deze informatie en dit attest af te leveren om reden die haar eigen is. Iedereen doet wat hij kan, maar niemand is tot het onmogelijke gehouden, noch tot het ongewild onhebbelijk lang aanslepen van wachten op reacties van derden. Met als gevolg dat alleen deze overheid, haar organen en de betrokken ambtenaren verantwoordelijkheid en aansprakelijkheid treft. En niet aan de opdrachtgever, noch de Bemiddelaars, noch CIBnet vzw. De informatie in dit dossier wordt verstrekt aan de hand van voormelde overheidstukken, én op verklaring van de opdrachtgever. Stilzwijgen van de opdrachtgever bevestigt ook dat de vermelde informatie juist is, of dat de opdrachtgever zelf niet beter weet. De verstrekte informatie zal voldoende zijn voor de bieder. En als dit niet zo is, dan kan hij aan zijn eigen bemiddelaar-vertrouwenspersoon, of naar de overheidsinstanties zelf, die informatie opvragen dewelke nodig of nuttig zijn voor hem persoonlijk. Die gegevens en die stukken worden ne veritas medegedeeld, en die konden en moeten door de CIBnet vzw ook niet verder gecontroleerd worden. Maten & waarden & andere cijfers en soortgelijke uitdrukkingen zijn niet noodzakelijk precies, en worden onder alle voorbehoud (zelfs van vergissen) vermeld. Iedere vergissing wordt onweerlegbaar vermoed ongewild en zonder enige bijbedoeling te zijn vermeld. Zij zijn louter indicatief en ruw waargenomen of op verklaring van de opdrachtgever genoteerd, en dienen enkel om een algemeen beeld weer te geven. De realiteit moet ter plaatse en in geschriften worden bekeken. De kandidaat kan altijd ter plaatse een en ander nakijken, of dit uitdrukkelijk vragen aan zijn eigen bemiddelaar-vertrouwenspersoon, en wordt onweerlegbaar geacht dit te hebben gedaan of hieraan op eigen risico te hebben verzaakt. Deze vermeldingen hebben ook geen enkele contractuele waarde, noch enige andere rechtskracht.
KADASTRALE & METRIEKE BEKENDHEID Kadastrale legger Kadastrale gegevens Oppervlakte volgens kadaster
Een attest werd afgeleverd, zie annexe A. Kluisbergen 1st Afd, nr A/0438/L + A/0435/H + B/0517K 3414 m²
0ha 34a 14ca
Oppervlakte volgens opmeting
onbestaande - kan gebeuren op kosten van vrager/koper
SITUATIE IN RECHTE De opdrachtger – (over)later Mede-eigendom De hypothecaire staat De hypothecaire staat – uitleg
E.1.
E.2.
100 % V.E. Neen. Een attest werd afgeleverd, zie scanning. Er zijn de gebruikelijke inschrijvingen voor een handelszaak, idem overschrijvingen en geen randmeldingen vermeld. Er zal niets blijven voor de koper ... geen abnormale schulden. Hieronder de kern van het attest. Het volledige attest kan door iedere door CIBnet-erkende bemiddelaar per e-mail opgevraagd worden aan de Federale Manager ... en kwestie van beleefdheid en discretie.
DOSSIER
GM01058 versie 3
DOSSIER
GM01058 versie 3
Hypothecaire vrijwaring
In ieder geval, op verklaring van de opdrachtgever wordt er vermeld dat dit goed vrij is, minstens zal zijn van hypothecaire en andere in- of overschrijvingen strekkende tot zakelijke zekerheidstelling van financiële schulden indien deze er zouden zijn. En dat zo er buiten diens wil toch (nog) zouden bestaan, dan zullen deze zo snel als mogelijk doorgehaald worden op diens kosten. Alleszins wordt het goed voor vrij en onbelast verkocht, zo zal de opdrachtgever het goed ook bewaren in afwachting, en zo zal de opdrachtgever ook vrijwaren. De notaris(sen) zullen hierover waken. Beschikbaarheid Het goed is vrij en beschikbaar bij de ondertekening van de notariële akte en nà de integrale verzilvering van de prijs. Dit onverminderd de daarop gevestigde rechten en plichten en eventuele afwijkingen elders in dit dossier beschreven. Eerder gevestigde rechten en plichten Naar derden toe zullen er geen gevestigde rechten en plichten zijn. Dit is te begrijpen in het kader van de familie-exploitaite, waarbij er onderling wel rechtsbanden bestaan. Maar ieder van hen stopt die bij de verkoop van het onroerend goed. De verkoper maakt zich hiervoor bovendien sterk dat dit zo zal gebeuren, en er rechten noch plichten voor de koper zullen zijn hierdoor. AANDACHT: onder stoppen wordt begrepen dat de huidige exploitatie (en genot van de goederen) tot dan zal blijven toehoren aan diegene die ze nu heeft Op die manier kunnen de huidige uitbaters aan de klanten van feesten en andere activiteiten waarborgen. Heden gevestigde rechten en plichten Erfdienstbaarheid v privaat recht Erfdienstb. v publ. recht, alg. belang
Zie hier net boven. Geen. Bestaande. Voor percelen 435/H en 438/L : voet- en jaagpad.
DOSSIER
GM01058 versie 3 bekend via de gemeente
Zakelijke rechten - nog andere Verkaveling
Een attest werd afgeleverd, en in annexe gevoegd. Geen. Niet van toepassing.
RUIMTELIJKE ORDENING & C° Algemene Gewestplan
aard – stedenbouwkundig Gewestelijk Uitvoeringsplan
Bijzonder Plan van Aanleg Zonaliteit Structuurplan
E.3.
Oudenaarde (nr. 11).
Woongebied met cultureel, historische en/of esthetische waarde. Niet van toepassing.
BAP Rosalinde (21/04/2008) is van toepassing. Zie in Annexe A. Geen zonevreemde constructie.
Het ontwerp van gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Kluisbergen werd op 5 mei 2009 voorlopig vastgesteld door de gemeenteraad onder de voorwaarde dat rekening gehouden wordt met de opmerkingen en aanpassingen die werden besproken tijdens de gemeenteraadszitting. Voorafgaand aan het opstellen van het voorontwerp werden specifieke deelstudies opgemaakt: deelstudie open ruimte, deelstudie Berchem, deelstudie Ruien en de deelstudie recreatie. Het structuurplan zal evenwel weinig of geen invloed hebben op de deelgemeente Ruien. Het document met meer uitleg kan geraadpleegd worden via de gemeentelijke website www.kluisbergen.be Plannenregister Ja. Zie in Annexe A.
DOSSIER
GM01058 versie 3 Vergunningenregister Vergunningen Overstromingsgebied
Dagvaarding & C° – stedenbouw Detail inzake dagvaarding Huidig gebruik
Neen. Bestaande (zie in bijlagen). Niet van toepassing. Neen. Niet van toepassing. Uitbating door huidige eigenaars in concern.
Toegelaten gebruik
Zoals op diverse plaatsen omschreven in dit dossier, en dus conform de wet. Inzake persoonsgebonden vragen, zich te informeren op gemeente (zie adressen hieronder). Wijziging bestemming, cfr. . Art. 195bis Vlaamse Decreet 18.05.1999. Ruimtelijke ordening, nuttige info info Gemeente info provinciaal – AROHM
Afhankelijk van de bedoeling van de geïnteresseerde, zich bevragen bij: Gemeente Kluisbergen, Parklaan 16, 9690 Kluisbergen. Tel :(055) 23 16 41, Fax: (055) 38 50 51 Oost-Vlaanderen Gebr. Van Eyckstraat 4-6, 9000 Gent 09/2654650 fax 09/2654651
info Provincie
Provinciaal Administratief Centrum 'Het Zuid', Woodrow Wilsonplein 2 - 6de verdieping, 9000 Gent, op werkdagen van 9 tot 12 uur en van 14 tot 16 uur (bij voorkeur na afspraak), tel. 09-267 76 00, fax 09-267 76 99, patrimonium.en.technische.dienst@oost-vla info Gewest Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap; Afdeling Ruimtelijke Planning; Graaf de Ferrarisgebouw; Koning Albert II-laan 20 bus 7; 1000 Brussel; tel : (02)553 83 79; fax : (02)553 83 85; e-mail :
[email protected]. Monumenten & Landschappen Niet van toepassing. info Gemeente info Provincie Wegenissen (&lucht&water) info Gemeente
Via de voormelde dienst stedenbouw. Gebr. Van Eyckstraat 2-6, 9000 Gent, 09 265 46 18, fax 09 265 46 00. Niet van toepassing. Via de voormelde dienst stedenbouw.
info Provincie
Gebouw Portalis, Bollebergen 2B Bus 12, 9052 ZWIJNAARDE, 09/241.74.30, fax 09/241.77.75,
[email protected]. info Nationaal Ministerie van Verkeer en Infrastructuur; Algemeen Secretariaat; Aarlenstraat 104; 1040 Brussel; 02/233.12.11; fax 02/231.18.33; e-mail:
[email protected]. Bijz. wetgeving – Vlaamse Gewest art. 5.2.5.
art. 5.2.6.
Vlaamse Codex RO
Postinterventiedossier Keuring elektrische installatie EnergiePrestatie Certificaat KLIM
uit de VLAAMSE CODEX RUIMTELIJKE ORDENING geciteerd: Iedereen die een onderhandse akte van verkoop of van verhuring voor meer dan negen jaar van een onroerend goed, en ook van vestiging van erfpacht of opstal opmaakt, moet vermelden of er voor het onroerend goed een stedenbouwkundige vergunning is uitgereikt en of het krachtens artikel 4.2.12, §2, 2°, voor de overdracht verplichte as-builtattest is uitgereikt en gevalideerd, en moet de meest recente stedenbouwkundige bestemming van dit goed met de benamingen gebruikt in het plannenregister overnemen. In voorkomend geval worden ook vermeld : de dagvaardingen die met betrekking tot het goed werden uitgebracht overeenkomstig artikel 6.1.1 of artikel 6.1.41 tot en met 6.1.43 alsook iedere in de zaak gewezen beslissing, de op het goed rustende voorkooprechten, vermeld in artikel 2.4.1, respectievelijk het feit dat op het goed een verkavelingvergunning van toepassing is. Iedereen die voor eigen rekening of als tussenpersoon een goed verkoopt, verhuurt voor meer dan negen jaar, inbrengt in een vennootschap, een erfpacht of een opstalrecht overdraagt, of op andere wijze de eigendomsoverdracht met een vergeldend karakter van het goed bewerkstelligt, vermeldt in de hieraan verbonden publiciteit: 1° of er voor het goed een stedenbouwkundige vergunning is uitgereikt; 2° de meest recente stedenbouwkundige bestemming van dit goed met de benamingen gebruikt in het plannenregister; 3° of er voor het goed een dagvaarding werd uitgebracht overeenkomstig artikel 6.1.1 of 6.1.41 tot en met 6.1.43 en iedere in de zaak gewezen beslissing; 4° of er op het goed een voorkooprecht rust, in de zin van artikel 2.4.1; 5° of voor het goed een verkavelingvergunning van toepassing is; 6° of het krachtens artikel 4.2.12, §2, 2°, voor de overdracht verplichte as-builtattest is uitgereikt en gevalideerd. De Vlaamse Regering kan nadere regels vaststellen voor de vorm en de modaliteiten van de vermeldingen in de publiciteit en voor de vrijstelling van deze bepalingen voor bepaalde vormen van publiciteit.
Om aan de Wet te voldoen : qua stedenbouwkundige vergunning : zie onder nr. E.3. in dit dossier. qua meest recente stedenbouwkundige bestemming van dit goed met de benamingen gebruikt in het plannenregister : zie nr. E.3. in dit dossier. qua dagvaarding : dat er volgens de opdrachtgever geen bekend is, indien dit niet uitdrukkelijk wordt behandeld onder nr. E.3. in dit dossier. qua verkavelingvergunning : dat er aan de opdrachtgever niets bekend is, anders wordt dit behandeld onder nr. E.2. van dit dossier; qua voorkooprecht : dat er aan de opdrachtgever niets bekend is, anders wordt dit behandeld onder nr. E.4. van dit dossier. Geen - Op verklaring van de overdrager : sedert 01.05.2002 zijn er geen handelingen gesteld die aanleiding geven tot (formaliteiten inzake) veiligheids- en gezondheidsplan, het coördinatiedagboek, het postinterventiedossier en de coördinatiestructuur. In bijlage.
In Annexe. Niets te bespeuren.
DOSSIER
GM01058 versie 3
Verplichte formaliteit
Uitbatingsvergunning tot 2013.
VOORKOOP-, VOORKEUR- en ANDERE VOORRECHTEN Privaat voorkooprecht
Neen.
Privaat voorkeurrecht
Neen.
Wooncode-voorkooprecht
Neen.
Wooncode-voorkooprecht
Neen.
Publiek of ander voorrecht Info Voorkooprecht voor natuurbehoud Info Voorkooprecht inzake ruilverkaveling
E.4.
Niet van toepassing. Gemeente Kluisbergen, Parklaan 16, 9690 Kluisbergen. Tel :(055) 23 16 41, Fax: (055) 38 50 51 Neen. Gemeente Kluisbergen, Parklaan 16, 9690 Kluisbergen. Tel :(055) 23 16 41, Fax: (055) 38 50 51 Neen.
Verkaveling
Centrale Directie VLM; Gulden-Vlieslaan 72, 1060 Brussel, 02/543.73.1,; fax 02/543.73.97,
[email protected]. in uitvoering Neen. in onderzoek
Neen.
PLUS- & MIN-PUNTEN Pluspunt
Prachtige ligging aan voet Kluisberg en Kwaremont.
Pluspunt
Feestzalencomplex met eigen parking gerenoveerd in 2000.
Pluspunt
Uitstraling van het complex !
Minpunt
Aantal hotelkamers is beperkt, mogelijkheid tot uitbreiding.
PRAKTISCHE INFO & HULP SUBSIDIES, FINANCIELE & ANDERE HULP
F.
G. G.1.
DOSSIER
GM01058 versie 3 Europese subsidies & C°
http://europa.eu.int/geninfo/info/contact/citizens/index_nl.htm
Gewestelijke overheidsubsidies
Departement Economie, Werkgelegenheid, Binnenlandse Aangelegenheden en Landbouw,Markiesgebouw, Markiesstraat,1,1000,BRUSSEL,02-553 39 02,02-553 40 67,
[email protected] Administratie Ruimtelijke Ordening, Huisvesting en Monumenten en Landschappen,Graaf de Ferrarisgebouw, Koning Albert II-laan,20 bus 7,1000,BRUSSEL,02-553 83 11,02-553 83 05,
[email protected] http://www2.vlaanderen.be/ned/sites/economie/brochures/SVO2001.PDF http://www.wonen.vlaanderen.be/Pages/home.html Provinciale subsidies Provincie Oost-Vlaanderen, Gouvernementstraat 1, 9000 Gent, T.09-267 80 00, T.0800-94 808, F.09267 80 99, of http://www.oost-vlaanderen.be/economie/gom/wegwijzer/bedrijvenloket/index.cfm Gemeente-/stedelijke subsidies Via dienst Ruimtelijke Ordening - zie hoger. Ontwikkelingsmaatschappijen Monumenten-financiering Subsidies in België per gemeente Subsidies Vlaamse overheid
GOM-OOST-VLAANDEREN, Seminariestraat 2, 9000 GENT, 09 267 86 30, Fax 09 267 86 96. http://www.monument.vlaanderen.be/aml/nl/steun/intro.html www.premiezoeker.be www.vlaanderen.be > Premies en subsidies
LENINGEN & C° Gewestelijke overheidsleningen Provinciale leningen
G.2.
Via gewestelijke instantie - zie subsidies. Via provincie bestuur - zie subsidies.
Huisvestingsmaatschappijen
Vlaanderen: Antwerpen Vlaams Administratief Centrum, Copernicuslaan 1 bus 4, 2018, Antwerpen 03/2246116 fax:03/2246112. Nog andere Info via gemeente/stadsbestuur van de gemeente/stad waarin het goed gelegen is.
CIBverzekering
G.3.
De Confederatie van Immobiliënberoepen van België (CIB) waakt door selectie van haar leden, en door een permanente vorming, e.a., over de kwaliteiten en beroepsbekwaamheden van haar leden. Enkel de alzo geselecteerde leden mogen dit label dragen. Enkel zij zijn bij machte om aan de geïnteresseerde die aan bepaalde voorwaarden voldoet een ongevalverzekering via CIB aan te bieden ... gratis. Vraag info aan deze. Andere Bemiddelaars kunnen over andere verzekeringen beschikken ... deze informeren hun cliënten hierover.
VOORWAARDEN VAN OVEREENKOMST Het CIBnet-systeem als voorwaarde
H.
Alle handelingen naar aanleiding van dit aanbod gebeuren conform de voorwaarden van de CIBnetCODEX. De CIBnet–CODEX bevat de regeling van de rechten en de plichten van CIBnet vzw en eenieder die feiten en handelingen stelt met het CIBnet-systeem en CIBnet vzw, of die daarbij betrokken is. De CIBnet–CODEX is een toetredingscontract dat de betrokkenen tot wet strekt krachtens art. 1134 van het Belgisch Burgerlijk Wetboek (afgekort "B.W."). Toetreding gebeurt zonder enige formaliteit, door het daadwerkelijk stellen van die feiten of handelingen met het CIBnet-systeem of CIBnet vzw, mede voorbereidende feiten en handelingen hiertoe. Wil men dit niet, dan onthoudt men zichzelf van die feiten en die handelingen. Stelt men die feiten en die handelingen wel, dan bewijst dit iuris et de iure dat men de regels van de CIBnetCODEX heeft aanvaard, na deze te hebben gelezen en zich te hebben laten informeren. Of aan die mogelijkheden zelf te hebben verzaakt op eigen risico, zodat men nadien hieruit geen enkel voordeel kan trachten te halen. Noch in de zin van "ik heb het niet geweten of begrepen of gezien", noch in welke andere zin dan ook. Onder "het CIBnet-systeem" wordt de praktische toepassing van de CIBnet-CODEX bedoeld. De conforme en volledige tekst van de CIBnet-CODEX staat op www.CIBnet.org. Hierin zal men alles lezen. "Iuris et de iure" betekent dat het tegendeel niet mag en niet kan bewezen worden.
Om duidelijk te zijn en verwijzend naar de CIBnet-CODEX: het CIBnet-systeem bepaalt de manier waarop biedingen in aanmerking genomen worden qua rangregeling tot verdere afhandeling van de transactie. Mede de plichten van de aanbieder als deze anders handelt en o.a. van die rangregeling afwijkt. De bieder verwerft dus geen recht op de transactie, maar die verwerft slechts een rang volgens de regels. Met andere woorden, als diens bod weerhouden wordt dan betekent dit 'tot verder onderhandse afhandeling van de transactie', waarbij er daardoor nog geen enkele transactie zelf tot stand komt, en waarna er dan verder gebeurt, o.a.: onderzoek naar die elementen die de wet verplicht, naar de rechtsbekwaamheid en de solvabiliteit van de bieder. En het is pas als dit alles in orde bevonden wordt door de aanbieder, dat die dan zelf tot de transactie zal overgaan, zonder afdwingbare verplichting. Wel binnen een normale, redelijke termijn van diligent handelen. De bieder blijft gehouden door zijn belofte voor de duur dat deze die belofte heeft uitgebracht (die duur staat vermeld op het bodformulier van eenzijdige belofte), plus als zijn belofte wordt weerhouden tot verdere afhandeling van de transactie, voor de duur die hiervoor gebruikelijk nodig is.
DOSSIER
GM01058 versie 3 Algemene voorwaarden
Deze (trans)actie gebeurt volgens de voorwaarden en de modaliteiten van de Belgische wet. Die regeling bij wet is als standaard van toepassing, indien hier en/of in de CIBnet-CODEX niet anders staat geschreven. Om reden dat in sommige gevallen de wet toelaat dat de authentieke akte behoudens door een notaris, ook kan verleden worden door een andere persoon bekleedt met deze macht/mogelijkheid, dient in voorkomend geval de termen 'notaris en notarieel' begrepen te worden als 'bevoegd ambtenaar en authentiek/onderhands'. De beloofde prijs van een bod moet vast en bepaald zijn, en mag niet bepaalbaar zijn. Voorbeeld: bepaald is '10.000 EURO', bepaalbaar is '1 EURO meer dan de hoogst beloofde prijs'. Als de prijs bepaalbaar is, dan is het bod van rechtswege nietig, zonder waarde noch rechtskracht. In de gevallen waarin de wet verplicht dat energiecertificaten, controleverslagen, of andere onderzoeken, meldingen, saneringen en attestgeschriften moet(en) bestaan/overgelegd worden bij de verkoop, en die zijn niet gevoegd bij dit CIBnet-dossier (inbegrepen de Annexen), dan belooft de aanbieder dat deze er zullen zijn op het moment van de verkoop zelf tot stand zal komen. En dan verleent de aanbieder gehele en onvoorwaardelijke vrijwaring hiervoor, mede voor alle gevolgen. Als iemand die voordien aanvraagt en gebruikt, dan is dit omdat hij dit wil doen, maar niet omdat hij dit moet doen (tenzij de wet dit anders bepaalt). Diegene die ze aanvraagt zal de kosten ervan betalen. Die kosten zijn finaal te dragen door de overnemer met wie de overeenkomst tot stand komt, als deze kosten limitatief gedragen werden door/voor ofwel de aanbieder, ofwel die overnemer. Zo zal men als geïnteresseerde die stukken vragen als men van mening is dat die bijvoorbeeld invloed zou kunnen hebben op zijn waardevorming. Vraagt men die niet, en zijn die er niet op dat moment, dan kan men hieruit achteraf geen voordeel betrachten en/of nadeel of wat dan ook inroepen. De notariële akte, indien nodig of anders gevraagd, moet worden geschreven én ondertekend 'van zodra als mogelijk' en op eenvoudig verzoek van één der partijen. Onafhankelijk hiervan dienen de registratierechten en andere taksen of lasten door de koper geregeld te worden ten laatste vier maanden nadat de verkoop perfect zal zijn (of andere wettelijke termijn). Zowel de overlater als de overnemer heeft het recht om vrij zijn notaris aan te duiden. Deze keuze moet door de overnemer gebeuren ten laatste binnen de dertig kalenderdagen nadat zijn belofte zal zijn weerhouden. Indien de overnemer zijn keuze niet zal laten vermelden in de onderhandse akte, moet hij zijn keuze aangetekend toezenden aan de overlater met poststempel binnen de gezegde periode. Doet hij dit niet, dan wordt hij onherroepelijk en onweerlegbaar geacht afstand te hebben gedaan van dit keuzerecht. Het is in ieder geval de notaris van de overlater die de penhouder is. De aangeboden rechten, inbegrepen het genotrecht, gaan over pas als de verdere afhandeling van de transactie "perfect" zal zijn, en dit is als er voldaan is aan alle volgende voorwaarden: a) de geschreven en handgetekende aanvaarding van de overlater-aanbieder met de bod-belofte van de finale overnemer-bieder, b) de ondertekening van de finale akte van overeenkomst als dit verplicht of anders door één van partijen gevraagd wordt, c) de niet omkeerbare betaling in specimen van de prijs (lees waarborg én eerste periodieke aanbetaling bij huur en soortgelijke). Dit ongeacht afgifte en/of bezit van sleutels. De aangeboden rechten gaan over onder de ontbinden voorwaarde dat deze niet terechtkomen in een faillissement, concordaat, gerechtelijk akkoord, staat van staking van betaling of onvermogen van de overnemer, of andere manier van teloorgang van de rechten/goederen voor de oorspronkelijke aanbieder daarvan, en waarbij deze laatste in zo'n geval de ontvangen prijs zou moeten teruggeven, of nog niet definitief zou hebben ontvangen/kunnen behouden. Dit is een objectieve verbintenis die van rechtswege werkt. "Objectief" betekent dat de rechter geen appreciatie bevoegdheid heeft noch naar toepassing, noch naar gevolgen, met andere woorden deze kan alleen vaststellen of aan de voorwaarde ja dan neen voldaan is, en als eraan is voldaan, dan kan die maar alleen dat gevolg uitspreken dat partijen er hebben voor voorzien.
Clausules die strijdig zouden blijken met de wet worden onweerlegbaar begrepen als ongewilde strijdigheden die als ongeschreven en onbestaande beschouwd worden, terwijl dit geen invloed heeft op alle andere clausules. Algemene voorw. - bij (ver)koop Deze transactie gebeurt volgens de voorwaarden en de modaliteiten van de wet, o.a. art. 1582 e.v. B.W. Die regeling bij wet is als standaard van toepassing, indien hier en/of in de CIBnet-CODEX niet anders staat geschreven. Het risico verbonden aan het behoud van het goed gaat op de overnemer over bij het zich realiseren van de consensus van de overlater-aanbieder met de bod-belofte van de finale overnemer-bieder. Dit ongeacht het moment van overgang van de eigendomsrechten. Verder zijn er de gebruikelijke voorwaarden, zoals er zijn, niet limitatief : in de huidige staat, zowel boven- als ondergronds; zonder waarborg van maat of oppervlakte; elk verschil in meer of min, zelfs indien het meer dan 1/20 bedraagt, zal als winst of verlies voor de overnemer beschouwd worden zonder wijziging van de prijs; met alle zichtbare en verborgen gebreken, ook deze van de ondergrond; met alle heersende en lijdende, zichtbare en onzichtbare, bekende en niet bekende erfdienstbaarheden en gemeenschappen, waarmee het zou kunnen bevoor- of benadeeld zijn; zonder waarborg van juistheid van de kadastrale aanduidingen, die louter ten informatieve titel gegeven worden; enige onnauwkeurigheid of onjuistheid kan geen verhaal doen ontstaan; zonder dat deze verkoop roerende goederen bevat welke zich er eventueel zouden bevinden, tenzij in de bijzondere voorwaarden anders wordt beschikt; de overlater verklaart dat er geen verhaalbelastingen verschuldigd zijn; de eventueel niet vervallen annuïteiten van de verhaalbelastingen op het openen en verbreden van straten en het uitvoeren van wegeniswerken of voetpaden zullen betaald worden door de overlater. Bijzondere voorwaarde Naar derden toe zullen er geen gevestigde rechten en plichten zijn. Dit is te begrijpen in het kader van de familie-exploitaite, waarbij er onderling wel rechtsbanden bestaan. Maar ieder van hen stopt die bij de verkoop van het onroerend goed. De verkoper maakt zich hiervoor bovendien sterk dat dit zo zal gebeuren, en er rechten noch plichten voor de koper zullen zijn hierdoor. AANDACHT: onder stoppen wordt begrepen dat de huidige exploitatie (en genot van de goederen)
DOSSIER
GM01058 versie 3 zal blijven toehoren aan diegene die ze nu heeft.
PRIJS, KOSTEN & PRO FISCO
I.
Prijs
Hierboven in dit dossier staat de 'instelprijs' vermeld. De finale prijs komt tot stand nà marktbevraging en bod/beloften via het CIBnet-systeem. waarop voorschot Van de prijswaarde: 5 % bedrag voorschot te consigneren
5 % + tijdstip + bankrekening + eventuele andere modaliteiten
saldo te betalen als volgt
Bij de ondertekening van de authentieke akte, vooraf te consigneren als de notaris dit vraagt.
info over prijswaarde
Dit is de prijs plus alle voordelen die de transactie aan de opdrachtgever verschaft. Bijvoorbeeld: als op een hui een lening loopt van 100.000 € en de verkoopprijs wordt gesteld op '50.000 € plus de overname door de koper van die lening', dan is de prijswaarde 150.000 €. Kosten De prijs(waarde) is netto in handen van de opdrachtgever. Dit betekent dat de volgende k sten door de finaal weerhouden bieder moeten gedragen worden, en deze moet instaan voor: kadastraal ink. en soortgelijke Vanaf het moment van ondertekening van de akte, proportioneel berekend voor het lopende jaar. gemeentetaksen
Pro memorie vermeld, als die er zijn (afhankelijk van meer dan één subjectief criterium).
aktekosten
Omwille dat notariskosten geval per geval op concrete wijze dient bekeken te worden, en in hoofdzaak kan afhangen van de overnemer, bevraagt men dit concreet bij zijn notaris. Men kan ook algemeen kijken naar www.notaris.be. fiscaal stelsel en bijhorende kosten Onder registratierechtenstelsel. registratierecht & notariskost
www.notaris.be
opmetingkosten
Zijn er niet, tenzij de koper dit zelf vraagt en zelf betaalt.
afpalingkosten
Zijn er niet, tenzij de koper dit zelf vraagt en zelf betaalt.
attesten e.a. de CIBnet-onkosten
Volgens afrekening van de notaris, als die er zijn. Deze omvatten alle onkosten aan CIBnet vzw te betalen, inbegrepen de vergoeding van de Bemiddelaar van de bieder met wie finaal de transactie zal gerealiseerd worden. In de zin dat deze bemiddelaar aan die bieder geen enkele betaling mag vragen op grond van de CIBnet-CODEX, en dat de bemiddelaar met wiens klant finaal de transactie zal gesloten krijgen, via CIBnet vzw betaald zal worden. Zoals dit het geval is bij een notariële openbare verkoop met recht van hoger opbod, wordt de kostprijs van een Objectieve Verkoop (verhuring, enz.) voor 100% ten laste gelegd van en betaald door de weerhouden bieder met wie de onderhandse overeenkomst finaal zal doorgaan. Dit is de regel, tenzij de opdrachtgever anders heeft beslist en dat dit 'anders beslist' hieronder in dit dossier vermeld staat. Het deel dat ten laste gelegd wordt van de koper, wordt hieronder duidelijk ingeschreven én in het bod/belofteformulier, dit als voorwaarde van de transactie in toepassing van de Wet (o.a. art. 1593 en 1134 B.W.).
De betaler kan deze kostprijs voor 100% fiscaal als lasten of uitgaven recupereren, als hij dit mag afhankelijk van zijn persoonlijke situatie. De opdrachtgever heeft die CIBnet-onkosten niet bijgeteld of ingerekend in zijn instelprijs voor het deel dat de weerhouden bieder moet betalen. En op die kosten worden ook geen aktekosten toegerekend, omdat dit geen deel is van de prijs, maar een schuld van de bieder-in-eigen-hoofde. De complete tekst staat in de CIBnet-CODEX (o.a. art. 8.2. e.v. hoofdstuk 2). deze CIBnet-onkosten bedragen Deze bedragen 6,129% van de prijswaarde, plus 21% BTW. Bijvoorbeeld: voor een p ijswaarde van 2.500.000, bedraagt dit 153.222€ + 21% BTW (32.177€). Zoals dit het geval is bij een notariële openbare verkoop met recht van hoger opbod, wordt de kostprijs van een Objectieve Verkoop (verhuring, enz.) voor 100% ten laste gelegd van en betaald door de weerhouden bieder met wie de onderhandse overeenkomst finaal zal doorgaan. Dit is de regel, tenzij de opdrachtgever anders heeft beslist en dat dit 'anders beslist' hieronder in dit dossier vermeld staat. Het deel dat ten laste gelegd wordt van de koper, wordt hieronder duidelijk ingeschreven én in het bod/belofteformulier, dit als voorwaarde van de transactie in toepassing van de Wet (o.a. art. 1593 en 1134 B.W.). De betaler kan deze kostprijs voor 100% fiscaal als lasten of uitgaven recupereren, als hij dit mag afhankelijk van zijn persoonlijke situatie. De opdrachtgever heeft die CIBnet-onkosten niet bijgeteld of ingerekend in zijn instelprijs voor het deel dat de weerhouden bieder moet betalen. En op die kosten worden ook geen aktekosten toegerekend, omdat dit geen deel is van de prijs, maar een schuld van de bieder-in-eigen-hoofde. De complete tekst staat in de CIBnet-CODEX (o.a. art. 8.2. e.v. hoofdstuk 2). modaliteiten
Deze zijn voor 100% op eenvoudig verzoek van CIBnet vzw door de weerhouden bieder te consigneren op de consignatierekening van CIBnet vzw. Consignatie bij derden wordt uitgesloten en als niet bestaande beschouwd. Om geldig te zijn moet iedere betaling aan CIBnet vzw gebeuren door overschrijving op de bankrekening van CIBnet vzw op de factuur vermeld. Er mogen geen andere vormen van betalingen (o.a. in contant geld) worden gedaan, en die zullen ook niet worden erkend noch aanvaard. CIBnet vzw mag die consignatie pas aanwenden als betaling als de opdrachtgever de eenzijdige belofte van de weerhouden bieder heeft aanvaard, zodat de wederzijdse instemming (ook "consensus" genoemd) is tot stand gekomen, en dit ongeacht de verdere akteverleningen. Dus,
DOSSIER
GM01058 versie 3
zolang als die consignatie bestaat, mag CIBnet die gelden niet aanwenden tot doorbetaling aan en voor derden, noch tot betaling aan en voor zichzelf. In afwachting van deze consignatie behoud CIBnet alle rechten op het bod, op risico van de bieder. Het bod zal op die manier ter beschikking gesteld worden van de opdrachtgever, direct nà deze consignatie. bij voor, -koop, -keur, -rechten In geval er een kennisgeving moet gebeuren in het kader van een eventueel recht van voorkoop of enig ander voorrecht, zal de penhouder of diegene die deze kennisgeving doet, duidelijk vermelden welke de kostprijs aan CIBnet vzw is en dat het betalen van die kostprijs een voorwaarde tot verkoop is, zelfs al staat dit niet vermeld in het CIBnet-dossier of in enig ander geschrift. Zodat in geval van uitoefening van zo'n voorrecht die bevoorrechte koper de gelden voor die kostprijs door tussenkomst van de penhouder aan CIBnet vzw zal uitbetalen. In dat geval zullen de gelden die hiervoor geconsigneerd werden door de bieder, aan deze teruggestort worden. Verminderde registratierechten & C°
Men kan onder bepaalde voorwaarden genieten van een abattement (vrijstelling) t.b.v. 12.500 € op de grondslag, of een meeneembaarheid onder vorm van verrekening of onder vorm van teruggave (m x. 12.500 € der rechten). Meer info op www.notaris.be. Info bij verkoop onder B.T.W.-stelsel Gebouwen (niet de grond) die nooit werden opgenomen in het kohier van onr. voorheffing of die nog niet of pas werden opgenomen kunnen overgedragen worden onder BTW, tot 31 december van het jaar volgend op het jaar van hun opname in het kohier. Ook oude gebouwen waaraan veranderingen werden aangebracht die een wijziging van het KI meebrengen, tot 31 dec. vh jaar na dit waarin voor het eerst het veranderde KI wordt betekend. Voor handelaars in onr. goed ligt BTW-plicht voor de hand. Maar ook andere handelaars en particulieren-niet-BTW-plichtigen kunnen B.T.W. verkopen, onder 3 voorwaarden : men moet het nieuwe gebouw zelf verworven of gebouwd onder BTW; men moet middels formulier 104.1 opteren voor BTW; men moet de koper vanaf de eerste acte hierover inlichten. Waarom BTW-verkoop 21 % i.p.v. registratierecht 12,5/10 % ? Omdat de verkoper ongeacht zijn eigen economische activiteit recht op aftrek bekomt van de BTW die hij betaalde. Hetgeen toelaat om een betere verkoopprijs overeen te komen dan bij registratierechten. Zeker als de koper aftrekgerechtigd is. Heffing De prijs omvat behoudens de prijs zelf, ook alle mogelijk lasten voor de koper, van alle aard[*], tenzij afzonderlijk afwijkend in schrift gesteld. De voordelen aan de koper zijn er dus niet inbegrepen. De overnemer(koper o.a.) vrijwaart de overlater(verkoper o.a.) integraal inzake de venale waarde en alle gevolgen dienaangaande. [*] De CIBnet-kosten worden buiten bovenop de prijs van de transactie betaald door de overnemer, zodat de prijs netto is, zie hoger. Extra verklaringen Het geschrift van een transferovereenkomst (compromis e.a.) is een onderhands geschrift tussen partijen. Geen enkele Wet zegt dat dergelijk geschrift op 1 acte moet gebeuren. Er mogen meerdere acten zijn, en zelfs op verschillende datums. Zolang die acten maar dienen om het bewijs te leveren van wat tussen de partijen is, werd en zal worden overeengekomen. De Wet, men begrijpe in hoofdzaak de fiscale Wet, verplicht in sommige gevallen de partijen of één van hen, om verklaringen daarin neer te schrijven. Zo is dit bijvoorbeeld het geval in Vlaanderen inzake registratierecht : het abattement (art. 46 bis W.Reg.), de meeneembaarheid onder vorm van verrekening (art. 61, 3 W.Reg.) of onder vorm van teruggave (art. 212 bis R.Wtb.). Welnu, voor de gevallen door de Wet voorzien, verbinden de partijen zich om de aanvullende akten op te stellen die nodig of nuttig zijn, en deze te ondertekenen op eenvoudig verzoek van de andere, bij voorkeur mits verklaring en bijstand van hun notaris. In ieder geval ontlasten zij de bemiddelaar voor zoveel als nodig.
DE MANIER VAN HANDELEN HOE UW BOD UITBRENGEN ?
J. J.1.
via uw Bemiddelaar
Omdat een kandidaat 100% goed moet geïnformeerd worden (en in een voor hem begrijpbare taal), en omdat deze zou kunnen terugvallen op de aansprakelijkheid van een professioneel, kiest iedere geïnteresseerde zijn eigen Bemiddelaar vrij uit zijn vertrouwenspersonen. Deze bijstand is gratis. "De Bemiddelaar", zijnde diegene die voor eigen rekening en risico zelfstandig optreedt als raad- en of bijstandverlener aan de zijde van de geïnteresseerde koper, hetzij een Erkend Vastgoedmakelaar bedoeld in art. 3 van het Koninklijk besluit van 6 september 1993 tot bescherming van de beroepstitel en van de uitoefening van het beroep van vastgoedmakelaar (B.S., 13 oktober 1993), hetzij een persoon of een beoefenaar van een beroep bedoeld in art. 4 van dit K.B. (o.a. de opdrachtgever zelf, notaris, curator, landmeter, een bijzondere procuratiehouder). Weliswaar verplicht de contractuele aard van het CIBnet-systeem ertoe dat een niet CIB-lid samenwerkt met een CIB-lid naar zijn keuze en volgens hun afspraak. (Lees meer in de CIBnet-CODEX). via CIBnet-formulier Informatie (en uitleg in de taal van de consument) en formulieren te bekomen bij de Bemiddelaars naar vrije keuze van de geïnteresseerden. CIBnet-centrale voor algemene vragen en melding van problemen: 0477 65 70 87. De bemiddelaar moet er over waken dat altijd de laatste versies van de stukken en formulieren worden gebruikt. Van zodra er één bod/belofte aan de instelprijs aan CIBnet ter kennis werd gebracht, kan geen enkel stuk nog aangepast worden. (Zij houden rekening met de mogelijkheid van technische panne !) permanente info prijzen en termijnen Via de officiële www.CIBnet.org > Timing en prijzen, of met uitleg via de vrij gekozen Bemiddelaars. concreet
Alles staat uitgelegd op het laatste van dit dossier onder de tekst: «Het CIBnet-systeem samen».
BIJ WEERHOUDEN VAN BOD TOT AFHANDELING
J.2.
DOSSIER
GM01058 versie 3 Binnen de drie werkdagen nà weerhouding tot verdere afhandeling van een bod/belofte door de transactie, moet die bieder, spontaan zonder dat hem dit speciaal moet worden gevraagd, hiervoor bijgestaan door zijn bemiddelaar: a) het voorschot op de prijs consigneren; b) de CIBnet-commissie hier boven vermeld integraal consigneren; c) naargelang de keuze en mogelijkheid van de opdrachtgever ondertekenen ofwel c.1) de onderhandse akte ondertekenen samen met de opdrachtgever (ook "Compromis" genoemd) waarbij de wederzijds consensus tot stand komt; ofwel c.2) de onderhandse "Comme Promis" akte ondertekenen zonder dat de opdrachtgever deze moet ondertekenen "Comme Promis" is geen schrijffout, maar een vakterm, waarmee letterlijk bedoeld wordt "Zoals beloofd", en waarbij de bieder zijn belofte ongewijzigd maar wel sine die herneemt, zoals hierboven is gezegd. Het al dan niet ondertekenen van die "Comme Promis" wijzigt niets aan de rechtstoestand dat die bieder en diens belofte krachtens de CIBnet-CODEX (art. 4.4.3. Hoofdstuk 2) die toch van rechtswege verlengd wordt sine die, maar dit kan wel 1) de administratieve handeling van sommige verkopen versnellen, 2) de afhandeling van sommige kredietaanvragen vereenvoudigen en versnellen, en alleszins 3) fiscale ongemakken voorkomen. d) en wanneer dit uitdrukkelijk gevraagd wordt door CIBnet vzw of door (één van) de opdrachtgever(s), moet die bieder ofwel 1) het bewijs van een bank laten afleveren dat de betaling van het saldo van het voorschot en of de prijs onvoorwaardelijk en zeker zal kunnen plaatsgrijpen binnen de voorziene termijn, ofwel 2) een bankwaarborg afleveren, ofwel 3) beide. Wanneer de bieder aan één van die voorwaarden niet zou voldoen, dan voldoet hij niet aan de gestelde voorwaarden, en wordt dit onherroepelijk en onweerlegbaar als weigering tot uitvoering van zijn eenzijdige belofte aanzien. Bij weigering tot uitvoering van zijn eenzijdige belofte door de bieder of van één van bovenstaande voorwaarden, zal de opdrachtgeververkoper of CIBnet vzw (die hiervoor wel volmacht krijgt of in eigen belang handelen kan) die bieder hiervan aangetekend kennis geven, en aanmanen om dit binnen de vier kalenderdagen dit wel en compleet te doen. Doet deze dit niet, dan heeft de verkoper de mogelijkheid om de volgende bieder in rang te weerhouden tot de verdere afhandeling van de transactie, en zal de weigerende bieder onmiddellijk a) ten titel van begin van schadevergoeding aan de verkoper 15% van de prijswaarde betalen ("onder begin van schadevergoeding" wordt begrepen een minimum zonder bewijslast van schadeomvang, minimum dat niet gelijk staat met forfaitair, want de schadevergoeding kan hoger liggen als die omvang wordt bewezen), en b) alleszins aan CIBnet vzw de integrale commissie betalen (met verval van recht tot consignatie). Meer de incassovergoeding én aan de verkoper én aan CIBnet vzw, zoals ingeschreven onder art. 10 Hoofdstuk 1 CIBnet-CODEX.
PLANNEN > Commentaar
K.
Zie in Annexe A en op www.salonsorchidee.be.
STATISTISCH MATERIAAL en nog andere
L.
Nationaal Instituut Statistiek - volgens notariële akten Uitleg bij statistische cijfers
L.1.
Lees statistische cijfers nooit als 'absolute' prijzen. Om te beginnen staan statistiche cijfers nooit voor juiste prijzen op vandaag, maar zij drukken gemiddelde waarden of verhouding uit gebaseerd op cijfers uit het verleden. Met gebruikt de term QUARTER. dit betekent letterlijk 'kwartiel' of 'in 4 verdeelt'. Q25 = 25% van de transacties gebeurde aan de gemiddelde waarde van … Q50 = 50% van de transacties gebeurde aan de gemiddelde waarde van … Q75 = 75% van de transacties gebeurde aan de gemiddelde waarde van … Q90 = de hoogste transacties gebeurde aan de gemiddelde waarde van … Ten slotte drukken statistische cijfer geen kwaliteit uit ... er wordt geen rekening gehouden met een slecht onderhouden oud huis, of een nieuw, of een zeer goed onderhouden huis. Statistische cijfers moeten vakkundig door professionelen toegelicht worden, ander begrijpt men die verkeerd. Wat een normale mens er wel in kan lezen, is lager dan x, en hoger dan y is er geen prijs genoteerd ... de absolute grens van de officiële cijfers kan men dus men wel lezen.
Bouwgrondprijzen in (voor bouwgronden en ander vastgoed zit Kluisbergen ruim in stijgende lijn. jaar 1985 1986 1987 1988 1989
P10 prijs(€/m²) 6 6 7 6 9
Q25 prijs(€/m²) 16 8 11 9 13
Q50 prijs(€/m²) 18 11 15 13 15
Q75 prijs(€/m²) 24 17 18 19 18
P90 prijs(€/m²) 25 22 22 21 22
DOSSIER
GM01058 versie 3 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
5 12 7 7 8 8 8 8 8 9 13 17 33 30 23 52 66 64 51 54
6 16 9 14 13 13 14 12 11 15 20 27 37 36 28 75 75 67 77 62
11 20 15 18 18 19 23 27 20 25 28 37 47 69 61 89 86 85 85 81
16 24 20 23 24 26 25 30 27 46 46 50 71 76 73 92 92 92 98 114
21 36 23 26 32 31 26 38 30 52 72 167 80 80 90 92 100 106 107 125
CIBnet resultaten
L.2.
Op www.CIBnet.org kan men een aantal prijs- en andere gegevens vinden die nuttig zijn om weten. Let wel: niet alle resultaten staan op de website gepubliceerd. Maar enkel die gegevens waaromtrent én opdrachtgevers én kopers/huurders/e.a. nemers aan CIBnet toelaten om deze te publiceren.
Het CIBnet-systeem samengevat * Waar er gesproken wordt van "Verkoop", wordt hieronder niet alleen de transactievorm of de actie van verkoop en koop in de enge zin bedoeld, maar ook alle andere transactievormen zoals er zijn ook "erfpacht, opstal, leasing, ruil, verhuring, en alle andere overdrachten of vestigingen of afstand van zakelijke rechten op onroerende goederen of onroerende rechten". Zelfs transfervormen die op maat van de opdrachtgever kunnen ontwikkeld worden. Het beperken tot de term "verkoop" gebeurt enkel om reden van eenvoudig taalgebruik of simplificering. De actie die hier toegepast wordt, is deze vooraan in dit dossier vermeld.
CIBnet start de Objectieve Verkoop aan de instelprijs. Deze wordt door de opdrachtgever vastgesteld volgens diens eigen manier van werken, al dan niet met gratis advies van CIBnet over de instelwaarde. CIBnet vraagt op die manier aan de markt, bij manier van spreken:
tijdens een 1° periode: «Wie wil dit goed onder deze voorwaarden en aan die instelprijs kopen?»
tijdens een 2° periode: «Wetende dat er meer dan één iemand dit goed wilt kopen onder deze voorwaarden en aan die instelprijs ... welke is de prijs waaraan u dit wilt kopen, volgens uw eigen verlangen en eigen middelen ?»
Een bod wordt uitgebracht op het CIBnet-bodformulier, onder vorm van een éénzijdige belofte. Dit formulier staat op de CIBnet-website bij iedere aanbodrubriek apart. Een bod kan uitgebracht worden vanaf de start-dag. Die datum staat op de CIBnet-website. Iedereen kan een bod uitbrengen. Er is sprake van: een open bod tijdens de 1° periode, "Open" genoemd omdat de geboden prijs bekend is, en via de website en e-mailen direct gepubliceerd wordt een gesloten bod tijdens de 2° periode, "Gesloten" genoemd (ook "geheim" genoemd) omdat die geboden prijs niet bekend is, en dus niet kan gepubliceerd worden, zelfs het bestaan van zo'n gesloten bod wordt niet bekend gemaakt ... deze bekendmaking en publicatie gebeurt slechts als de 2° afteltermijn is afgelopen, allemaal samen Dus: er is maar één bofformulier, zowel voor een open bod als voor een gesloten bod ... enkel de formaliteiten zijn anders. De precies te volgen formaliteiten staan per dossier vermeld op ieder formulier afzonderlijk. Op die instelprijs kan er één van de volgende reacties zijn.
Ofwel komt er geen bod, en dan weet CIBnet zeer snel van de professionelen waar het probleem ligt hiervoor. En dit probleem wordt dan besproken met de Opdrachtgever. Die vrij en autonoom beslist welk gevolg deze hieraan al dan niet wilt verlenen.
Ofwel komt er tijdens die 1° periode een open bod, aan minstens de instelprijs. En dit 1° open bod doet dan automatisch de 1°afteltermijn lopen.
DOSSIER
GM01058 versie 3
Die 1° afteltermijn bedraagt 5 werkdagen. Die 5 werkdagen beginnen ten vroegste te lopen vanaf de 21° werkdag nà de start-dag. Alle termijnen enz. staan permanent en voor iedereen te lezen op de CIBnet-website.
Ofwel komt er tijdens die 1° afteltermijn geen 2°open bod. Dan wordt nà afloop van die 1° afteltermijn dat eerste en enige open bod weerhouden tot verdere afhandeling (en er kan niet meer geboden worden nadien).
Ofwel komt er tijdens die 1° afteltermijn nog zo'n 2° open bod (of nog meer biedingen). En dit 2° open bod doet dan automatisch de 2°afteltermijn lopen (dit is dan de 2° periode) . Die 2° afteltermijn bedraagt ook 5 werkdagen. Die 5 werkdagen beginnen automatisch te lopen de dag nà, en aansluitend op, de afloop van die 1° afteltermijn. Tijdens deze 2° periode kan iedereen een gesloten bod uitbrengen. Zelfs als men geen open bod heeft uitgebracht tijdens die 1° periode.
Ofwel komt er tijdens die 2°periode geen enkel gesloten bod. Dan wordt nà afloop van die 2° afteltermijn het hoogste open bod uit de 1° periode weerhouden tot verdere afhandeling (er kan niet meer geboden worden nadien).
Ofwel komt er tijdens die 2°periode één of meer gesloten biedingen. Dan wordt nà afloop van die 2° afteltermijn het hoogste bod uit de 2° periode weerhouden tot verdere afhandeling (er kan niet meer geboden worden nadien). Let wel: de biedingen uit de 1° periode blijven gelden, en mocht in de 2° periode tegen alle logica in het hoogste gesloten bod lager liggen dan een open bod uit de 1°periode, dan krijgt dit hoogste bod dit de 1° periode voorrang.
Nà afloop van de 2° afteltermijn (lees 2° periode) komt er geen enkele andere afteltermijn meer. Komt er een lager open bod (op het CIBnet-bodformulier) vooraleer er een 1° open bod aan minstens de instelprijs bestaat, dan zal CIBnet dit aan de Opdrachtgever overleggen, als deze bieder in een bijlage bij dit lager bodformulier heeft gevoegd: 1) diens uitvoerige uitlegt waarom hij de instelprijs te hoog vindt, en 2) diens detaillering hoe hij zijn aangeboden, lagere prijs berekend heeft. Eén en ander is het werk van de bemiddelaar-vertrouwenspersoon die aan de geïnteresseerde bijstaat met raad. Zo'n lager bod heeft geen enkele invloed op de lopende Objectieve Verkoop. Nà afloop van de periode van gesloten biedingen, worden de gesloten biedingen publiek geopend op de plaats, datum en uur dat vooraf staat gepubliceerd op de CIBnet-website. Hiervan wordt er een proces-verbaal opgesteld. Omgekeerd kan de Opdrachtgever ook beslissen in samenspraak met CIBnet, om zijn instelprijs te verhogen. Dit kan onder de voorwaarde en zolang dat er geen 1° open bod aan minstens de lopende instelprijs werd neergelegd. Beslist de Opdrachtgever om zijn instelprijs te verlagen of te verhogen, dan wordt alles herbegonnen vanaf de start aan de (nieuwe) instelprijs. P.S. Ieder bod wordt uitgebracht voor de duur van zestig kalenderdagen (minstens voor de duur van de lopende termijnen). De enige mogelijkheid om een niet weerhouden bod in te trekken vóór die zestig kalenderdagen leest men in art. 4.4.3 §2 hoofdstuk 2 CIBnetCODEX. CIBnet kan in het belang van het aanbod, afwijken van de voormelde termijnen. In de enige zin dat ze langer maar niet korter mogen gemaakt worden. Dit moet dan wel vooraf in het CIBnet-dossier vermeld worden. En dit moet ook gepubliceerd worden op de timing op de website. Onder "werkdag" wordt begrepen iedere kalenderdag uitgezonderd a) iedere zaterdag, b) iedere zondag, c) iedere wettelijke feestdag van de lokaliteit waar een goed is gelegen, d) iedere dag tussen 15 juli tot en met 19 augustus daaropvolgend, en e) iedere dag tussen 15 december tot en met 5 januari daaropvolgend. De vergelijking van het CIBnet-systeem en een open verkoop met recht van hoger bod, leest men in art. 3 §5 hoofdstuk 1 CIBnet-CODEX. * Dit is een samenvatting van een deel uit de tekst uit de CIBnet-CODEX. Het is alleen de CIBnet-CODEX die rechtskracht heeft. De tekst over het CIBnet-systeem uit de CIBnet-CODEX vindt men op www.CIBnet.org/CIBnet-CODEX_12_NL.pdf. Het hoort aan bieder toe om voor zichzelf uit te maken dat hij van deze tekst een exemplaar laat printen, op alle pagina's parafeert en bij zijn bodformulier/belofte voegt of niet. Dit doen of niet doen, wijzigt niets aan het CIBnet-systeem, dat vast en geijkt is en geregistreerd is door het Ministerie van Financiën.
Enkel dit «CIBnet-dossier met bijhorende Annexen» laatste versies op www.CIBnet.org hebben rechtskracht.
