9 drah v lokalitě Chodovec, u ulice Mírového hnutí

Fakulta architektury Českého vysokého učení technického, Ústav navrhování II, Ú 11 528 Doc.ing.arch.Eduarde Schleger,ing.arch.ak.arch.Lukáš Liesler, ing.arch.Pavel Šmelhaus

Příprava investičního záměru MČ Praha 11 pro akci „Krytý sportovní bazén 50m /9 drah“ v lokalitě „Chodovec“, u ulice Mírového hnutí Materiál je zpracován dle požadavků objednávky č.261/2004/OMP ( Beránková, 29.9.2004) OÚ MČ Praha 11 jako podklad pro přípravu a projednávání investičního záměru na výše uvedenou akci.

1. Název a místo stavby

Zatímco místo stavby bylo zcela přesně definované objednatelem (včetně seznamu pozemků a majetkoprávních vztahů k nim), přesný název plánovaného tělovýchovného zařízení definován nebyl, v materiálech se píše o krytém sportovním plaveckém bazénu. Formulace „Krytý sportovní plavecký bazén“ je z praktického pohledu poněkud zdlouhavá, a jako pracovní název byla v průběhu práce řešiteli používána zkrácená verze „Sportovní bazén Praha 11“,či jen „Bazén Praha 11“, která plně postihovala podstatu plánovaného účelu plaveckého zařízení. Po pracovní schůzce s představiteli OÚ MČ Praha 11 dne 15.11.2004, kde se dále konkretizovaly požadavky na zařízení a byl zdůrazněn význam výše návštěvnosti na výslednou ekonomickou bilanci zařízení, bychom doporučovali univerzálnější název „Plavecký bazén Praha 11“, neboť slovo „sportovní“ v názvu by mohlo odrazovat zájemce o rekreační plavání z řad veřejnosti. Stavební program také nepočítá s některými signifikantními prvky čistě sportovních bazénů, například s věží pro skoky do vody a naopak by zde měly být instalovány některé moderní vodní atrakce (byť v omezeném rozsahu), které k čistě sportovním bazénům nepatří, ale zde jsou nezbytné pro udržení návštěvnosti. Výslednou formulaci „Plavecký bazén Praha 11“ tudíž považujeme za nejlépe vyhovující pro přesnou definici investičního záměru, protože je zároveň geograficky nezaměnitelná. Upřesnění lokace použitím „jména“ investora je vhodné i pro kladné přijetí investičního záměru mezi občany Prahy 11. Poloha na určených pozemcích je podrobněji upřesněna v bodě 7 - Návrh rozvoje území a respektuje závěry vycházející z provedených konzultací na OÚR MČ Praha 11 (u ing.arch. Bouškové). Ve vztahu k územnímu plánu výsledné umístění vychází z probíhající změny, kterou se západní část území mění z méně intenzivního využití SO (otevřená zařízení pro sport a oddech) na plochu SP (území pro sport, umožňující výstavbu krytých zařízení). Využitelná plocha tak přibližně respektuje hranice pozemků 2334/1, 2334/2, , 2334/3, 2335/10, 2335/11, 2335/36 a 2335/79. Uvedené pozemky jsou ve vlastnictví HMP a MČ Praha 11. Největší pozemek 2339/1, navazující na areál TJ Chodov zůstává ve funkčním využití SO a výhledově je sem možné orientovat otevřené bazény, vodní atrakce a pobytové louky pro sezónní provoz. Dalšími determinujícími prvky jsou ochranná pásma inženýrských sítí, zejména nadzemního vedení VN a vysokotlakého plynovodu, lemujícího ze severu – přibližně podél Košíkovského potoka - celou řešenou plochu. Nadzemní Plavecký bazén Praha 11 1


vedení VN se dotýká předmětného zemí jen okrajově a plánovanou výstavbu zásadně neomezuje. Oproti tomu v Územním plánu vyznačené ochranné pásmo 40 metrů od osy podzemního plynového vedení výrazně narušuje celistvost plochy, se správcem (vlastníkem) potrubí je však možné jednat i o výstavbě uvnitř tohoto pásma, kde se ostatně nalézají i objekty TJ Chodov. Po schválení probíhajících změn Územního plánu města Prahy je výstavba v dané lokalitě možná, plocha pozemků 2334/1, 2334/2, , 2334/3, 2335/10, 2335/11, 2335/36 a 2335/79 je pro plánovaný záměr výstavby „Plaveckého bazénu„ dostatečná a ponechává otevřenou možnost dalšího rozvoje jak navazujících vodních ploch tak i jiných sportovních zařízení. Na území MČ Praha 11 se jiná potenciálně vhodná lokalita obdobných parametrů nenalézá.

2. Popis stávajícího stavu a.

Současný stav plaveckých zařízení v území

V současné době není v Praze 11 žádný veřejnosti volně přístupný plavecký bazén. Toto považujeme za nejzásadnější informaci pro přípravu investičního záměru, kterou je nutné zohlednit v rozhodovacím procesu na všech úrovních. Absence plaveckého bazénu v městské části počtem obyvatel srovnatelné s mnoha krajskými městy jež disponují i několika bazény je nechtěným dědictvím „komplexní bytové výstavby“ 60.-80 let 20. století, kdy nevýkonné socialistické stavebnictví bylo schopné postavit v prefabrikovaném systému na zelené louce množství bytů, ale nezvládalo už komplikovanější objekty občanské vybavenosti - například obchody, školy a sportovní zařízení. Ta se nestavěla vůbec a nebo se značným zpožděním. Území dnešní MČ Praha 11 mělo navíc tu smůlu, že patřilo pod někdejší obvod Praha 4, který měl plavecký bazén v Podolí a tím byla sportovní vybavenost v obvodu „splněna“. Nynější přípravu investičního záměru tak musíme chápat jako východisko jak dohnat zpoždění několika desetiletí. Vzhledem k měnícím se společenským potřebám a novému pohledu na trávení volného času musíme reflektovat tento trend a od začátku plánovat komplex jako víceúčelový sportovně rekreační komplex, jehož první etapou je uvažovaný sportovní bazén. Dále je zde potřeba se zmínit i o tzv. urbanistickém ukazateli, udávajícím nezbytnou plochu bazénů na počet obyvatel. V západní Evropě je tento ukazatel přibližně 15-20 m2 na 1000 osob, u nás 10-15 m2, tudíž k jeho splnění pro uvažovanou spádovou oblast potřebujeme asi 1500 m 2 kryté vodní plochy. Nekryté bazény (a přírodní koupaliště) se do uvedeného ukazatele nezapočítávají, respektive mají vlastní ukazatel ve výši 100-180 m2 na 1000 osob. I při započtení části plochy Hostivařské přehrady využívané jako přírodní koupaliště je v lokalitě potřebný rozvojový potenciál pro dalších několik stovek m2 venkovní vodní plochy. Praktické zkušenosti navíc potvrzují, že vyšší kvalita vody v umělém bazénu přiláká mnohem více zájemců než by odpovídalo její ploše ve srovnání s přírodními koupališti s neupravovanou vodou. Dalším Plavecký bazén Praha 11 2


významným údajem je optimální dojezdová vzdálenost k plaveckému zařízení. V urbanisticky intenzivněji využitém území (více než 1000 obyv./km2) se udává vzdálenost 5 km, u nižšího stupně urbanizace až 15 km. Použijeme-li zde dolní hranici 5 km, tak potenciální spádové území zahrnuje i území dalších městských částí (např. Prahy 4, 10 a 15, Praha - Kunratice atd.) kde rovněž není plaveckých zařízení dostatek (nejbližší bazény jsou Slavia Vršovice, hostivař-bruslařská.ul. a Písnice), oprávněně lze očekávat i značný podíl návštěvníků dojíždějících z těchto čtvrtí. Započteme-li všechny obyvatele v okruhu 5 km, převyšuje jejich počet 100 tis. a uvažovaný koncept plaveckého bazénu (50m/9 drah + neplavecký bazén) tuto teoretickou poptávku kapacitně ani neuspokojí, což je možné považovat za pozitivní faktor pro intenzivní využití zařízení s méně atrakcemi a větší orientací na sportovní plavce. Ambicióznější projekt rozsáhlého aquaparku by jistě měl ještě vyšší návštěvnický potenciál, ale vzhledem k probíhající realizaci obdobného zařízení v nedalekých Čestlicích by zde byl již od počátku silný konkurenční tlak, vyžadující velmi vstřícnou cenovou politiku vůči zákazníkům a to by mohlo ekonomiku bazénu velmi oslabit. Orientace první etapy na sportovněji založenou část veřejnosti je proto logická a v návaznosti na saturaci trhu by se zábavně – rekreační vodní plochy a atrakce budovaly až dodatečně dle reálné poptávky v místě. Urbanistická koncepce výsledného návrhu bazénu proto musí s budoucím rozvojem areálu počítat. Viz MAPA 1.

Plavecký bazén Praha 11 3


b. Stav zájmového území a posouzení jeho vhodnosti pro zvolený záměr Poloha ve městě Vybraná plocha je největší územní rezervou pro sportovní a rekreační plochy v celé Městské části Praha 11 a de facto jediná, kam je možné tuto investici umístit. Navazující části území jsou již pro sportovní účel využívány (např. TJ Chodov, novostavba Squash&Bowling centra), což je pozitivní faktor pro dosažení plánované návštěvnosti. Okrajová poloha vybrané lokace z hlediska území MČ Praha 11 není nevýhodou, ale je logickým řešením urbanistického vývoje města, kdy jsou rozsáhlejší sportovní komplexy vždy na okrajích intenzivněji využívaných ploch nebo městských částí, tak aby nepředstavovaly bariéru rozvoje urbanizace. Z hlediska Územního plánu města Prahy je tato lokalita obklopena obytnou zástavbou a rozvojovými plochami ze všech stran (i když nyní jsou pozemky severně od místa v podstatě nevyužívané), a s větší spádovostí se při jejím návrhu pravděpodobně počítalo. Okrajová poloha vybrané lokace z hlediska území MČ Praha 11 není nevýhodou, ale je logickým řešením urbanistického vývoje města, kdy jsou rozsáhlejší sportovní komplexy vždy na okrajích intenzivněji využívaných ploch nebo městských částí, tak aby nepředstavovaly bariéru rozvoje urbanizace. Z hlediska Územního plánu města Prahy je tato lokalita obklopena obytnou zástavbou a rozvojovými plochami ze všech stran (i když nyní jsou pozemky severně od místa v podstatě nevyužívané), a s větší spádovostí se při jejím návrhu pravděpodobně počítalo.Viz MAPA 2.



Dopravní situace Poloha pozemků u ulice Mírového hnutí je z hlediska dopravní obsluhy výhodná, neboť se jedná kapacitně vyhovující komunikace vedoucí po okraji obytné zástavby. Ulice kromě lokální obsluhy území MČ Praha 11 představuje hojně využívanou spojnici mezi Prahou 10 a Prahou 4 a umožní bezproblémový příjezd návštěvníků od jihozápadu, severovýchodu i dálnice D1. Vybudování Plaveckého bazénu Praha 11 si v každém případě vyžádá vybudování nového vjezdu (nebo křižovatky) k bazénu, neboť příjezd na pozemky v současné době zcela chybí. Linka MHD č.154 je nyní vedena ulicí Mírového hnutí a zastávky přímo navazují na řešenou plochu. Dojezdová vzdálenost od stanic metra je kratší než 10 minut. Přes nedaleké přestupní uzly je zajištěna dobrá vazba na ostatní linky autobusu obsluhující území Prahy 11. Přechod ulice měl pěším usnadnit nadchod s dlouhými rampami, ale jeho okrajová poloha je pro budoucí obsluhu území nevhodná, pomineme-li jeho nepraktické řešení bez schodišť, jež odrazuje většinu chodců od jeho použití. Návrh pěších tahů v území a přechody komunikací by měly být v dalším stupni dokumentace řešeny v širším měřítku, příčný průchod územím (od ulice Mírového hnutí ke Košíkovskému potoku a dále do rozvojových ploch na hranici Prahy 10 a Prahy 11. Viz MAPA 3.



Současný stav pozemků Vlastní území bylo několik let nevyužito a nenalézají se na něm žádné nadzemní stavby. Pozemky nyní nejsou zemědělsky obdělávány ani intenzivně a pravidelně udržovány, takže jsou porostlé ruderální florou a místy i náletovými dřevinami. Z biologického hlediska se nejedná o cennou lokalitu vyžadující zvýšenou ochranu a její intenzivnější využití spojené s kvalitními sadovými a zahradními úpravami lze označit za žádoucí, neboť povede k výraznému zkvalitnění životního prostředí. Nezastavěn by měl zůstat zachován koridor podél Košíkovského potoka, který by se v budoucnu měl stát funkční osou spojující parky a vodní plochy okolí potoka (dle územního plánu funkční využití ZN-zeleň nelesní ).

Současný stav územního plánu- plocha sloužící odechu SO.

Změna Územního plánu – plocha sloužící sportu SP.



Dle informací získaných od vedoucí Odboru územního rozvoje MČ Praha 11 ing.arch. Bouškové je nyní projednávána změna Územního plánu spočívající v přeměně původní funkční plochy sloužící oddechu „SO“ na „SP“- plochu sloužící sportu, což umožní výstavbu krytých zařízení. Uvedená změna se týká západní části území, ve středu plochy zůstane méně intenzivní využití SO. (viz mapy na následující stránce). Problematika inženýrských sítí byla již otevřena v bodě 1, ze severozápadu je využitelnost omezena ochranným pásmem VVT plynovodu, o výstavbě v blízkosti podzemního plynového vedení je třeba při přípravě dalšího stupně dokumentace (architektonicko urbanistická studie) jednat s jeho vlastníkem resp. správcem, který stanoví limitující podmínky výstavby. Vzhledem k tomu, ,že uvnitř uvedeného ochranného pásma se nalézá i větší část nedalekého objektu TJ Chodov lze oprávněně očekávat možnost dohody v této otázce. Výsledná studie musí dále reflektovat nadzemní vedení vysokého napětí na severozápadě a jihovýchodě , které však bezprostředně neomezí výstavbu.

3. Účel stavby

Plavecký bazén Praha 11 je dle zadání koncipován jako převážně sportovní zařízení sloužící zejména pro potřeby výuky, výkonnostního sportu a rekreačního plavání veřejnosti. Kojenecké plavání a jiné víceméně okrajové sportovní aktivity (např.skoky do vody) nebudou v bazénu provozovány. •

• • • •

Jednoznačným požadavkem je závodní plavecký bazén 50metrů/9 drah, umožňující pořádání vrcholových závodů. Vodní plochy jsou rozšířené o dětský („neplavecký“) bazén, sloužící nižším stupňům školní a předškolní výuky , kam je též možné instalovat některé vodní atrakce (krátký tobogan či skluzavku s dojezdem ve vodě, vodní hříbek, podvodní světla a hudba, masážní lůžka atp.). I relativně malé množství nenáročných atrakcí pozitivně ovlivní návštěvnost neboť prodlouží dobu pobytu a umožní návštěvu rodinám s dětmi. Jako nezbytné doplňkové funkce vrcholového sportu jsou navrženy prostory pro trénink (posilovna, rozcvičovací místnost) a regeneraci sportovců (masáže, hydroterapie, sauna atp.). Zázemím pro sportovní oddíly je jednak klubovna s příslušenstvím kuchňka, WC a dále flexibilně propojitelné kanceláře(6x15m2), které je případně možno samostatně komerčně pronajmout . Pro organizaci sportovních soustředění nebude jako součást bazénu budována hotelová kapacita, ale využívala by se nedaleká ubytovna TJ Chodov případně jiné ubytovací zařízení v okolí. Šatnový systém se skládá ze dvou funkčních částí, šaten individuálních a hromadných. Individuální návštěvníci využívají převlékací kabiny (společné) dále úsek s úložnými boxy vybavený automatizovaným systémem zavírání bez půjčování klíčů (zámky na mince nebo číselné kódy). Za úsekem s ukládacími skříňkami následují oddělené sprchové provozy. Hromadné návštěvy (školní výuka a organizované skupiny) využívají 6 ti samostatných uzavíratelných šaten. Plavecký bazén Praha 11 7


• • •

Pro administrativní zabezpečení provozu by měly stačit dvě kanceláře o celkové ploše 40m2, část administrativy (například účetnictví) by bylo zajištěné externě. Ve vazbě na vstupní halu bude navrženo občerstvení a samostatně pronajímatelné komerční plochy. Podrobný výpis a rozsah jednotlivých ploch (STAVEBNÍ PROGRAM) je uveden v samostatné tabulce jako příloha bodu 5.

Architektonicko-urbanistická studie musí řešit plavecký bazén jako 1. etapu výstavby rozsáhlejšího sportovně rekreačního komplexu. Venkovní vodní plochy 2. etapy budou mít samostatné vodní hospodářství ale budou součástí jednoho areálu s jednotným vstupním režimem. Jako samostatná 3. etapa budou navrženy rozvojové plochy pro ostatní indoor sporty. Výsledné řešení celé stavby musí zajistit co nejefektivnější provoz, využívající ke zvýšení rentability všech administrativních a technických opatření (rekuperace tepla z odpadní vody a větracího vzduchu, solární systémy, kogenerace tepla a elektřiny, vypouštění vyčištěné vody do vodoteče atd.). Do kategorie administrativních opatření lze zahrnout ekonomicko - provozní model bezénu. Ten může provozovat přímo Městská část, jí zřízená organizace nebo může být celé zařízení pronajato soukromému subjektu, který bude zajišťovat jeho provoz.

4. Stanovení velikosti komerčních ploch

Jako prvotní předpoklad stanovení rozsahu komerčních ploch byl proveden výpočet ročních provozních nákladů (personální náklady, energie, voda, externí služby atd.), a bilance příjmů (v TAB B3 - TAB B6). Po přesné specifikaci veškerých nákladových položek investorem a provozovatelem (odpisy, pojištění atd.) můžeme dopočítat celkové roční provozní náklady. Následně je možné odhadnout náklady na provozní hodinu zařízení , která se promítne do výše průměrného vstupného. Při dosažení předpokládané návštěvnosti bude zařízení ekonomicky soběstačné, při nižší bude ztrátové. Z dosud dostupných údajů vyplývá výrazná závislost ekonomické bilance na návštěvnosti bazénu. Jako podklad pro výpočet nám chybí podklady týkající se způsobu financování školní výuky a plánovaná spoluúčast výkonnostního sportu na provozních nákladech. Dále je třeba upřesnit personální obsazení a mzdové náklady, zejména s ohledem na vztah provozovatele s investorem, jakožto Městskou částí, hospodařící podle zvláštních pravidel (není možné uplatnit „tržní“ mzdové požadavky). Mezi příjmové položky byl mimo vstupné zahrnut pouze pronájem bufetu (o plánované výměře podlahové plochy 150m2) a komerční plochy 320 m2. Drobné příjmy (prodejní automaty, reklamní plochy, sponzorské příspěvky atd.) nebyly uvažovány. U těchto ploch je možné uvažovat o ceně čistého pronájmu ve výši cca 200 - 300 Kč/m2 za měsíc. Do výsledné bilance je jako kladná položka započten výnos z pronájmu ve výši 1 308 000 Kč. Vzhledem k dosud neupřesněnému provozu sportovních oddílů v objektu bazénu není zahrnut možný pronájem ostatních komerčně provozovatelných Plavecký bazén Praha 11 8


ploch (sauna, rehabilitace, sportovní sál atd.) ani potenciální výnos z pronájmu klubovny a kanceláří sportovních oddílů.

Původně uvažovaná alternativa se samostatným komerčním objektem, z jehož provozu by byl dotován provoz Sportovního bazénu je z hlediska funkčního využití stanoveného územním plánem problematická, dle výkladu k ÚP není toto využití přípustné, umístění komerční plochy přímo do objektu bazénu je z hlediska projednávání následného Územního rozhodnutí výhodnější.

5. Stanovení objemu stavby

Přesné výpis stavebního programu včetně bilance obestavěného prostoru je uveden v samostatné tabulce TAB 01. Plocha staveniště je vymezena na jihozápadě ulicí Mírového hnutí, na západě a severozápadě linií Košíkovského potoka a z východu hranicí navržené funkční plochy SP (na hraně pozemků 2334/2, 2335/10 a 2339/1, který zůstává v ploše SO). Takto vymezená plocha má výměru přibližně 25 000m2. Ze součtu vnitřních ploch je odvozena potřebná parkovací kapacita, která zde (neredukovaná) vychází na 171 parkovacích míst. Vzhledem k požadavku na sportovní využití musí návrh parkoviště umožňovat parkování autobusů. Užitná plocha objektu je cca 6500-7000m2, obestavěný prostor vychází na přibližně 35 300 m3, což potvrzuje náš původní předpokladu 31-37 tis.m3, který vycházel z objemové analýzy obdobně koncipovaných zařízení s podobným stavebním programem. Rozpis stavebního programu je v samostatné tabulce (TAB 01), kde jsou orientační výměry a objemy jednotlivých prostorů. Další stupeň dokumentace musí uvedené výměry upřesnit dle konkrétního architektonického a konstrukčního řešení objektu. Vstupní hala musí být dostatečně dimenzovaná pro případ souběhu více skupin, pohodlného čekání návštěvníků. Součástí haly je prodej vstupenek a vrátnice- pracoviště ostrahy. Z haly je přímo přístupné občerstvení a komerční prostory. Prodej občerstvení do prostoru bazénu bude pouze formou prodejního okénka. Nejvýznamnějším prostorem (nejen z hlediska velikosti, ale především funkce) je bazénová hala, která musí mít minimální rozměry 80 x 30metrů, světlá výška Plavecký bazén Praha 11 9


je minimálně 5,5 metru od hladiny (s umístěním skokanské věže není uvažováno). Rozměr hlavního bazénu je 50 x 23,6 metru (9 drah), doplňkový neplavecký bazén s pevnými i plovoucími atrakcemi min.rozměru 10 x 15 (pro kapacitnější využití doporučujeme spíše 15 x 15m). Šatnový systém (částečně popsaný v bodě 3) se skládá ze dvou funkčních částí, šaten individuálních a hromadných. Pro individuální šatny je navržen tzv. německý systém kdy se využívají průchozí převlékací kabiny (společné) dále následuje úsek s úložnými boxy vybavený automatizovaným systémem zavírání bez půjčování klíčů (zámky na mince nebo číselné kódy = úspora personálu pro provoz šaten). Za úsekem s ukládacími skříňkami následují oddělené sprchové provozy. Hromadné návštěvy (školní výuka a organizované skupiny) využívají 6 ti samostatných uzavíratelných šaten, odkud se přes úložnou zónu prochází do sprch. Vzhledem k nedostatečnému oddělení „čistého“ a „špinavého“ provozu musí být před vstupem do boxů dostatečně dlouhá (8-10m) čistící zóna, pro odstranění nečistot z obuvi návštěvníků. Zázemí pro sportovce slouží primárně vrcholovému sportu, není však vyloučeno jeho komerční využití. Jedná se o gymnastický sál cca 300m2, využitelný pro rozcvičování a posilování vlastní vahou, dále je zde posilovna 100m2 , ragenarace (masáže, sauna), klubovna a kanceláře sportovních oddílů. Umožní-li to dispoziční řešení objektu, bylo by vhodné aby tyto prostory tvořily jeden funkční blok na sebe navazujících místností. Technologické a provozní zázemí - je nezbytnou a zcela utilitární součástí bazénu, rozměry jednotlivých prostor musí být plně podřízeny jejich účelu a zvolené technologii. Z důvodů minimalizace provozních nákladů považujeme za nezbytné i zde zmínit požadavek na využití všech dostupných technologií snižujících ztráty energie. Jedná se zejména o rekuperaci tepla z odpadních vod a větracího vzduchu, společnou výrobu tepla a elektřiny (kogeneraci), a využití solárních systémů pro ohřev vody. Parkoviště a vnější plochy jsou neopomenutelnou součástí areálu bazénu. Kapacita parkoviště vychází z neredukovaného součtu stanoveného vyhláškou OTPP, parkoviště by bylo řešeno podél komunikace Mírového hnutí, případně jej lze umístit na nezastavitelnou plochu v ochranném pásmu plynovodu v západním cípu plochy. Parkovací stání doporučujeme řešit s využitím vegetačních roštů a dělících pásů s nízkými stromy. Vnější plochy jsou vizitkou areálu a proto musí být zahradnicky upravené a samozřejmě i průběžně upravované a udržované. Do doby vybudování vnějších vodních ploch (aquaparku) se nedoporučuje zpřístupňování pozemku návštěvníkům vnitřního bazénu (nebezpečí znečištění vody), u venkovních bazénů pak musí být před vstupem do vody průchozí čistící bazénky- brodítka. Výpis místností uvedený v tabulce není limitující, bazén a veškeré doplňkové provozy musí být v následné architektonicko-urbanistické studii a projektové dokumentaci k územnímu řízení a stavebnímu povolení navržené podle všech aktuálních hygienických, technických, bezpečnostních a dalších požadavků.



6. Finanční rozvaha- odhad investičních a provozních nákladů

Výše investičních nákladů je možné stanovit v této fázi přípravy záměru pouze podle objemových ukazatelů, tedy ceny za m3 obestavěného prostoru. K vypočteným objemů byly poté přiřazeny jednotkové ceny vycházející z vybraných položek z aktuálního sborníku ÚRS Praha a.s. (Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku 2004/1). Výsledná cena byla dále porovnávána s dostupných údajů o cenách v současnosti realizovaných staveb, a upravena s ohledem na požadovaný standard zařízení. Tím se potvrdil náš původní předpoklad o základní jednotkové ceně ve výší 5 500-6000 Kč na m3, i když mezi jednotlivými součástmi stavby jsou značné cenové rozdíly (4 250 - 9 250kč/m3), závislé na technologickém vybavení jednotlivých prostor. K ceně za objekt bazénu byly připočteny náklady na vnější plochy parkoviště, terénní úpravy, napojení na komunikaci atd., v této fázi nemohou být vyčísleny požadavky na napojení na inženýrské sítě, případně vyvolané náklady na přeložky a úpravy stávajících sítí ( mezisoučet 197 860 543 Kč). Výsledná cena byla doplněna o náklady na projekt,inž. činnost, vedlejší rozpočtové náklady, rezervu (zejména s ohledem na očekávaný růst cen stavebních prací) a další položky, přesněji uvedené v tabulce TAB 01, kde jsou celkové investiční náklady uvedené ve výši 244 634 696 Kč. Po připočtení DPH (46 480 592 Kč) získáme celkovou cenu 291 115 289 Kč. Výsledná realizační cena zůstane vždy otázkou dohody partnerů, proto ji nelze považovat za neměnnou. Jednou z podmínek pro zadání studie proto musí být dodržení celkových stavebních nákladů (jež by měly být v zadávací dokumentaci uváděné nižší než jsou výše spočtené údaje). Hledání nejekonomičtější materiálové varianty všech částí staveb při dodržení požadovaných parametrů je pak otázkou pro projektanty. Klíčovou je volba konstrukčního systému bazénové haly. Pro tuto velkorozponovou konstrukci není mnoho materiálových variant, pomineme-li ocel (vzhledem k prudkému celosvětový nárůst cen) je asi nejpřijatelnější alternativou dřevěný lepený obloukový nosník. Provozní náklady (v návaznosti na bod 4) jsou stanoveny jako součet mzdových nákladů, výdajů za energie, vodu a externí služby. Dále byla doplněna dlouhodobá strategie financování budoucích oprav a údržby objektu „odpisy“ ve výši 2% ročně ( - což považujeme za nepodkročitelné minimum) a pojištění bazénu (jak vlastní stavby tak zodpovědnosti za škody vzniklé jejím provozem) ve výši 0,5% celkových stavebních nákladů ročně. Jak ukázaly všechny prověřované výpočtové modely tak předpoklad ekonomické návratnosti investice do výstavby bazénu je nereálný, výnosy nemohou umořit ani neúročené náklady v horizontu kratším než 60 let. Jediným východiskem je minimalizace provozních nákladů tak, aby vlastní provoz bazénu nebyl průběžně ztrátový. Pro dosažení kladné ekonomické bilance máme v podstatě dvě možnostiZVÝŠENÍ PŘÍJMŮ A SNÍŽENÍ NÁKLADŮ, přičemž obojí je třeba řešit kombinací technických a organizačně - personálních opatření. Plavecký bazén Praha 11 11


A.

Zvýšení příjmů - zde je nutné zajistit efektivní provoz bazénu s co největší průběžnou návštěvností v průběhu dne i roku. Klíčovou otázkou je stanovení optimální výše vstupného s bonifikací abonentních vstupenek. Průměrná výše vstupného v porovnávaných bazénech (viz TAB 08) se v Pražských bazénech pohybuje mezi 60-70 Kč (počítáno hodinové vstupné pro dospělého). Přibližně 60 Kč by mohlo být zmíněné abonentní vstupné, běžné hodinové by mohlo být nepatrně vyšší cca 70-75Kč. Dále je nezbytné zvýhodnění rodin s dětmi, neboť u návštěvnické skupiny rodiče+děti je relativně delší průměrná doba pobytu v zařízení než u individuálních návštěvníků. Stanovení příliš vysokého vstupného je kontraproduktivní a vede v důsledku k odlivu návštěvníků a tím k poklesu reálných příjmů.

TAB B08 Porovnání cen vstupného do vybraných bazénů v Praze a ČR zařízení Aquapark Letňany Slavia Praha (25m) Babylon Liberec- aquapark Podolí (50m) Olšanka (25m) YMCA AXA (minutové vstupné) Pražačka (25m) Hloubětín (25m) Motorlet Radlice Hostivař Bruslařská (25m) Aquapark Průhonice-Čestlice

hodinové vstupné

pronájem

plné

dráha

dětské 70 60 93 53 75 90 60 50 60 65 60

35 30 47 27

67

36

bazén

600

950 40 40

2 142

(ve výstavbě)

Aquapark Barrandov (ve výstavbě) průměrná výše vstupného (Kč)

pozn.: nenabízí-li provozovatel hodinové vstupné, je přepočtena nejnižší sazba na 60 minut

Dále musí provozovatel vhodným způsobem zajistit pronájem bazénu v nejméně atraktivní hodiny za minimálně režijní cenu – školní výuka, sportovní oddíly atd. a hledat potenciální uživatele i mimo MČ Praha 11 (školy z jiných MČ). Provozně velmi obtížně řešitelným problémem krytých bazénů je výrazný pokles návštěvnosti v letních měsících, kdy jsou preferovány i hygienicky nevyhovující otevřená koupaliště a přírodní plochy. Východiskem může být pořádání letních pobytových soustředění, vyžadující však ubytování sportovců v místě. Zde by mohla být s výhodou využita ubytovací kapacita nedalekého TJ Chodov, neboť nárůst investičních nákladů o hotelovou kapacitu je neakceptovatelný. Plavecký bazén Praha 11 12


Mimo vstupné je mezi příjmy započten i zisk z pronájmu bufetu a komerčních ploch. Management bazénu (nebo případný nájemce) musí být hmotně zainteresován na provozních výsledcích bazénu.

TAB B07 Ekonomická bilance dle roční návštěvnosti bazénu oční návštěvnost

60kč/hod

náklady výnosy výsledek 200 000 15 843 873 13 308 000 -2 535 873 225 000 16 195 423 14 808 000 -1 387 423 250 000 16 546 973 16 308 000 -238 973 275 000 16 898 523 17 808 000 909 477 300 000 17 250 073 19 308 000 2 057 927 325 000 17 601 623 20 808 000 3 206 377 350 000 17 953 173 22 308 000 4 354 827 375 000 18 304 723 23 808 000 5 503 277 400 000 18 656 273 25 308 000

B.

6 651 727

Snížení výdajů – sem spadají veškerá opatření zvyšující efektivitu provozu. Jedná se zejména o hospodaření s energiemi - architektura a technické řešení objektu musí maximalizovat solární zisky, toto teplo by bylo využito pro pasivní ohřev interiéru a temperování užitkové vody. Samozřejmostí je správná orientace ke světovým stranám a vhodné zónování půdorysu, návrh obvodového pláště s minimálními tepelnými ztrátami - parametry konstrukcí musí být lepší než normou doporučené hodnoty. To se týká zejména střechy a prosklených ploch (užití skla Heat Mirorr). Větrací vzduch bude vybaven rekuperací tepla, umožní-li to prostorové poměry na pozemku měl by být větrací vzduch předehříván v zemním kolektoru. Odpadní kanalizace bude vybavena rekuperací tepla k předehřevu přiváděné pitné vody. Hydrogeologickým posudkem by měl být posouzeny místní poměry, bude-li možné jímání vody a její úprava či alespoň vypouštění čistých odpadních vod mimo kanalizaci (do místní vodoteče) lze ušetřit výrazné prostředky na vodném a stočném (pozitivní příklady jsou např. v Písku a Pardubicích). Elektřina a teplo by měly být vyráběné společně kogenerací, čímž by byl zároveň vyřešen problém záložního zdroje energie. Prodej přebytků el.energie do rozvodné sítě není příliš výhodný, ale je to de facto dotace k výrobě tepla, které se tím zlevní. Dále musí být obsluha a technický personál dokonale obeznámeni s použitou technologií a její obsluhou a údržbou. Zejména v počátečním období provozu se musí pravidelně vyhodnocovat veškeré měřené údaje a porovnávat je s výslednou energetickou spotřebou bazénu (například vliv teploty vzduchu a vody na spotřebu teplé užitkové vody ve sprchách).



Nejvýznamnější položkou jsou však provozní personální náklady, zde je třeba hledat co nejefektivnější provozní model. Personálně náročné je zejména zajištění dvousměnného provozu 7 dní v týdnu, vyžadující velký počet zaměstnanců. Tam kde je to možné, je lepší zajistit tyto služby externími dodávkami, jež jsou sice v hodinové sazbě vysoké, ale v celkovém součtu výhodnější než nepřetržitá služba vlastního zaměstnance (viz TAB B3). Mezi externě zajišťované služby patří úklid, ostraha, správa IT a části technického vybavení, sanitace atd. Kde je to možné, budou navrženy efektivní plně automatizované systémy (například bezobslužné šatny s žetonovým či kódovým systémem uzavírání skříněk bez tradiční šatnářky), kde je však nepřítomnost dozorujících osob nezbytné nahradit kamerovým systémem monitorovaným na centrálním pultu ostrahy objektu. Nároky na mzdové prostředky je třeba znovu posoudit po dle zvoleného organizačně - správního modelu, dle nějž bude Sportovní bazén provozován (MČ jako přímý provozovatel, MČ jako zřizovatel či vlastník organizace zajišťující provoz, celé zařízení v pronájmu atd.).

7.

Návrh rozvoje území

Vlastní urbanistické řešení je nad rámec této etapy přípravy investičního záměru, celková kompozice areálu však musí být pojata jednoznačně jako otevřená s možností rozvoje ve více směrech. Především musí být možnost rozšíření areálu o další vodní plochy a atrakce (zejména venkovní), a sportovní zařízení (halové sporty, squash, fitness- i když tyto již jsou v blízkosti nově vybudovány). Zároveň by však mělo být možno ponechat tyto doplňkové aktivity privátním investorům (možnost budoucího prodeje/pronájmu pozemků). • Doporučeno je umístění Sportovního bazénu zhruba uprostřed území, tak aby byla možnost pokračování rozvoje vodních rekreačních aktivit na území „SO“ severovýchodním směrem (k hale TJ Chodov). Jihozápadní část území je limitována ochranným pásmem, ale je sem možné orientovat výstavbu doplňkových sportovních funkcí (in-door sporty). Rozvoj severním směrem je limitován Košíkovským potokem a již zmíněným ochranným pásmem VVTL plynovodu, rovněž po technické a organizační stránce by zde byla výstavba mnohem komplikovanější, neboť jediný přístup je z jihu od komunikace Mírového hnutí a vybudovaný bazén by se musel při výstavbě objíždět. • Parkovací plochy mohou být situovány podél ulice Mírového hnutí, ale oddělené od ní nízkým zemním valem (je možné sem deponovat část výkopové zeminy). • Polohu nadchodu nepovažujeme za limitující, je příliš excentricky umístěná pro dostatečnou obsluhu celého území, nově je třeba vybudovat vjezd do území a optimalizovat přechody přes ulici Mírového hnutí. Obsluha MHD by byla primárně ze zastávky „Brodského“. • Průchod územím ve směru sever – jih by měl zůstat zachován po vybudování bazénu i všech dalších etap rozvoje, linie původního potoku by měla být revitalizována a ponechána jako výrazný přírodní prvek doplněný o prvky drobné architektury – lávky, odpočívky, cesty atd. Plavecký bazén Praha 11 14


• Nejzápadnější cíp území (za Košíkovským potokem) je pro integrální zapojení do areálu bazénu nevhodný, stavební využití je limitováno ochranným pásmem i vlastním vedení plynovodu, ,ožným využitím jsou přírodní sportoviště a rekreační plochy (území navazuje na park a parkové plochy), eventuelně je sem možné situovat parkoviště (po dohodě se správcem či vlastníkem plynovodu). Orientační rozvržení ploch s vyznačením základních funkčních ploch a stavebních etap je na samostatné grafické příloze URBANISTICKÝ KONCEPT.

8. Závěr s doporučením

Jako podklad pro návrh zadání investičního záměru je možné využít závěry obsažené v bodě 5 - Stanovení objemu stavby včetně tabulkové přílohy s orientačními výměrami jednotlivých prostorů. Výpis místností uvedený v tabulce TAB 01 není mimo položky 1, 2, 3, 8, 14, 15, 26 a 27 limitující, bazén a veškeré doplňkové provozy musí být v následné architektonicko-urbanistické studii a projektové dokumentaci k územnímu řízení a stavebnímu povolení navržené podle všech aktuálních hygienických, technických, bezpečnostních a dalších požadavků. Studie bude řešit rozvoj území na plochy SO a SP ve více etapách, s tím že první etapou je zpřístupnění pozemků (vybudování nového vjezdu), napojení a přeložky inženýrských sítí (v rozsahu pro všechny etapy), stavba celého objektu Plaveckého bazénu a vybudování nezbytné parkovací kapacity. 2. Etapa rozšíří bazén o sportovně rekreační venkovní vodní plochy, orientované zejména do území „SO“. Jako 3. Etapa budou navrženy rozvojové plochy v území „SP“, jejichž využitelnost ve vztahu k existujícím inženýrským sítím a jejich ochranným pásmům musí být hned v úvodu prací prověřena. Jako další postup přípravy investičního záměru je nezbytné provést následující kroky: • Před zahájením projekčních prací je třeba nechat zpracovat (nebo obstarat existující) geologický a hydrologický průzkum celého území, který bude jedním z podkladů pro přípravu 1. fáze projektové dokumentace (architektonicko-urbanistické studie). • Na základě předloženého návrhu investičního záměru a předběžné kalkulace provozních nákladů musí investor hledat vhodný ekonomickoorganizační model provozování bazénu, vhodné by vycházet z praktických zkušeností z jiných měst. • Připravit zadání veřejné soutěže na 1. fázi projektu ARCHITEKTONICKOURBANISTICKOU STUDII

V Praze dne 28.11.2004

Doc.ing.arch.Eduard Schleger Ing.arch.Ak.Arch.Lukáš Liesler Ing.Arch. Pavel Šmelhaus Plavecký bazén Praha 11 15

9 drah v lokalitě Chodovec, u ulice Mírového hnutí

Recommend Documents