K č.j.EX 1843/08 - 96
Byt č.28 v domě č.p.1316, Dvořákova ulice , Děčín
Dům č.p.1316/9, Dvořákova ulice, Děčín 1
Znalecký posudek č. 4698 - 136 a/2010
Věc:
Zjištění ceny nemovitosti – bytu č.28 v domě č.p.1316, ulice Dvořákova, v obci Děčín, katastrální území Děčín, okres Děčín.
Posudek vyžádal:
Exekutorský úřad Hodonín ,Sadová 15, 695 01 Hodonín
Účel:
Zjištění ceny nemovitosti podle specifikace objednávky
Datum přešetření:
10.9.2010
Datum provedení:
15.9.2010
Přílohy:
Posudek stran 9 + 1 titulní obálka Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Nabídkové listy realit
2
A./ N Á L E Z 1./ Znalecký úkol Vypracování posudku o stanovení ceny nemovitosti – bytu č.28 v domě č.p.1316, ulice Dvořákova, v obci Děčín, katastrální území Děčín, okres Děčín. Posudek si vyžádal Exekutorský úřad Hodonín Exekutorský úřad Hodonín, Sadová 15, 695 01 Hodonín usnesením č.j. EX 1843/08 - 96 ze dne 18.6.2010 (právní moc 16.7.2010), za účelem zjištění ceny v místě a čase obvyklé, ceny administrativní a ev.ocenění práv a závazků na nemovitosti váznoucích. 2./ Podklady pro vypracování posudku • Zákon č.151/1997 Sb.(zákon o oceňování majetku) – dále jen“zákon“ • Vyhláška Ministerstva financí č.460/2009 Sb., kterou se mění vyhláška č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška) - dále jen Vyhl. • Výpis z katastru nemovitostí • Kopie katastrální mapy • Šetření na místě • Nabídkové listy realit • Objednávka posudku 3./ Předmět ocenění a) Byt č.28 b) Pozemky - podíl 4./ Vlastnické a evidenční údaje Okres : CZ0421 Obec : 562335 Katastrální území : 624926 List vlastnictví : 5071
Děčín Děčín Děčín
Č.jednotky 1316/28
podíl na společných částech domu a pozemku 981/29935
způsob využití byt
Budova : Děčín II – Nové město, č.p.1316 na LV 4936, Parcely :
č.k.1250/7
byt.dům
: zastavěná plocha a nádvoří 434 m2 na LV 4936
Vlastnictví: SJM Matoušek Zdeněk a Matoušková Martie, Dvořákova 1316/9, Děčín II – Nové Město, 405 02 Děčín
3
4./ Dokumentace a skutečnost Archivní materiály a spisy o posuzovaném objektu neměl objednatel posudku k dispozici kompletní. Pro ocenění vycházím ze stavu, výměr a skutečností zjištěných na místě při prohlídce a zaměření a z údajů z prohlášení vlastníka. Dle zjištění na nemovitosti váznou závazky na LV zapsaných zástavních práv soudcovských, věcné břemeno vstupu na pozemky za účelem obnovy a údržby inž.sítí a předkupní právo Statutárního města Děčín (viz příloha posudku – výpis z katastru nemovitostí). Tyto závazky byly vzaty v úvahu při stanovení ceny v místě a čase obvyklé. 6./ Předmět ocenění a. Byt b. Pozemky - podíl 6./ Poloha nemovitosti Posuzovaný byt se nachází v domě, který je typovým panelovým objektem, situovaným v lokalitě obytného souboru nacházejícího se v zastavěném území města , po pravé straně silnice vedoucí od Nového Boru do Děčína a to při vjezdu do města.Je při ulici Dvořákova na okraji uvedeného sídliště.Posuzovaný byt je v osmém nadzemním podlaží domu č.p.1316, který je věžovým domem typové řady BANKS. Přístup do domu je z manipulačního prostoru, který je napojen na síť komunikací v sídlišti. Poloha je s ohledem na účel a využití stavby výhodná a je patrná z přiložené kopie katastrální mapy.
B./ P O S U D E K a./ Byt ( ocenění porovnávacím způsobem dle § 25 Vyhl.) Jedná se o dvougenerační byt 1 + 4 v osobním vlastnictví . Byt má celkovou plochu definovanou v prohlášení vlastníka jako „celková plocha jednotky s příslušenstvím“ 98,10 m2 Byt se skládá z těchto prostor: Kuchyň 13,70 m2 Pokoj 1 19,40 m2 Pokoj 2 16,10 m2 Pokoj 3 13,30 m2 Pokoj 4 12,00 m2 Předsíň 10,60 m2 Koupelna 2,80 m2 WC 1,00 m2 Koupelna + WC 3,20 m2 Chodba 6,00 m2 Lodžie 5,10 m2 Plocha lodžie se započítává do plochy pro ocenění 0,17 x 5,10 = 0,867 m2 Celková plocha pro ocenění 98,10 + 0,867 = 98,967 m2
4
Dům , ve kterém je oceňovaný byt, je postaven v izolované poloze.Jde o panelový typový dům řady BANKS. Podíl podlahové plochy bytu k celkové ploše bytů v domě je uveden již v katastru nemovitostí a pro oceňovaný byt činí 9891/29935. Cena dokončeného bytu ve vlastnictví podle zákona o vlastnictví bytů v budově typu J a K z přílohy č. 2, včetně jeho příslušenství, které je stavebně součástí stavby, a podílu na společných částech domu, se zjistí vynásobením počtu m2 podlahové plochy, určené způsobem uvedeným v příloze č. 1, základní cenou uvedenou v příloze č. 19 tabulce č. 1 upravenou podle odstavce 2. V základní ceně bytu je zahrnuto jeho vybavení uvedené v příloze č. 2. Základní cena se násobí indexem cenového porovnání podle vzorce: ZCU = ZC x I ZC pro Děčín (příloha 19 tab.)1 = 13 722,00 Kč kde ZCU .... základní cena upravená za m2 podlahové plochy bytu, ZC........ základní cena podle přílohy č. 19 tabulky č. 1, I............ index cenového porovnání vypočtený podle vzorce: I = IT x Ip x Iv IT index trhu z přílohy č. 18a tabulky č. 1 Znak
Kvalitativní pásma
Název znaku
Popis pásma č.
Č.
1
2
3
Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi
I. II. Nabídka je větší než poptávka III. IV. V. Vlastnictví I. II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) Nemovitosti Vliv právních I.* vztahů na prodej- II. Bez vlivu nost,prodej podílu III. pronájem Suma vybraných Ti
Hodnota Ti
- 0,05
0,00 0,00
- 0,05
3
Index trhu IT = 1 + Σ Ti = 1 + (- 0,05) = 0,95 i =1
Ip index polohy z přílohy č. 18a tabulky č. 6 (Děčín) Znak Kvalitativní pásma Název znaku Popis pásma č. č.
Hodnota Pi
5
1
Poloha nemovitosti
I. II. III. I. II. III. I. II. III. IV. V. I. II. III. I. II. III. I. II. I. II. III. IV. V. I. II. III.
Význam lokality 2
3
Okolní zástavba a životní prostředí v okolí nemovitosti
4
Dopravní spojení
5
Parkovací možnosti v okolí
6
Obyvatelstvo
7
Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti Vlivy neuvedené
8
Souvisle zastavěné území
0,00
Bez vlivu
0,00
Převažující objekty pro bydlení
0,00
Dobrá dostupnost centra, dobré dopravní spojení
0,00
Omezené
0,00
Bezproblémové okolí
0,00
Bez vlivu
0,00
Bez dalších vlivů
0,00
Suma vybraných Pi 0,00 8
Index polohy Ip = 1 + Σ Ti = 1 + ( 0,00 ) = 1,00 i =1
Iv index konstrukce z přílohy č. 19 tabulky č. 2 Znak Kvalitativní pásma Název znaku č.
Popis pásma č.
Hodnota Vi
6
Typ stavby
I. II.
1
Budova panelová nezateplená
- 0,05
kočárkárna,sklep
0,00
Bez dopadu na cenu bytu
0,00
8.NP výtah
0,00
Ostatní světové strany, s výhledem
0,03
Přísl.úplné,standardní provedení
0,00
Balkon,sklep
0,00
Ústřední
0,00
III. IV. 2
Společné části domu
I. II. III. IV. V.
3
Příslušenství domu
I. II. III.
4
Umístění bytu v domě
I. II. III.
5
Orientace obyt. místností ke svět. Stranám Základní příslušenství bytu
6
7
(koupelna.sprch. nebo koupelnový kout,splachovací záchod) Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem
I. II. III. I. II. III. IV. V. I. II. III. IV. V.
Vytápění bytu
I. II.
8
III. IV. V.
7
Kriterium jinde neuvedené
I. II. III.
9
Bez vlivu na cenu
0,00
Byt s běžnou údržbou
1,05 x s
IV. V. Stavebně – technický stav
I. II. III.
10
IV. V. Suma vybraných Vi (1 – 9)
- 0,02
V10 = 1,05 x 0,90 = 0,945 9
Iv = / 1 + Σ Vi / x V10 = /1- 0,02/ x 0,945 = 0,9261 = 0,926 i =1
I = IT x Ip x Iv = 0,95 x 1,00 x 0,926 = 0,8797 = 0,880
ZCU = ZC x I
= 13722,00 Kč x 0,880 = 12 075,36 Kč/m2
Zjištěný cena 98,967 x 12 075,36 Kč/m2 = 1 195 062,10 Kč
Cena bytu (zaokrouhleno)
Kč
1 474 848,10
b./ Pozemky – podíl (ocenění § 28 Vyhl.) Základní cena za 1 m2 stavební parcely pro Děčín je 500,00 Kč Úprava ceny dle přílohy č.21 k Vyhl. se neuplatní Celková plocha stavebních pozemků náležejících k nemovitosti = 434 m2
Propočet: 434 m2 x 500,00 Kč x Ki = 2,162 x Kp = 0,815 z toho 981/29935
Kč Kč
382 360,51 12 530,337 8
Pozemky (podíl) celkem (zaokrouhleno)
Kč
12 530,30
Rekapitulace ceny nemovitosti cena dle cenového předpisu (administrativní) a.) Byt č.28 b.) Pozemky – podíl
Kč Kč
součet
Kč
Zjištěná cena nemovitosti celkem (zaokrouhleno)
Kč
1 474 848,10 12 530,30 1 484 872,30
1 487 380,00
Slovy:jedenmiliončtyřistaosmdesátsedmtisícatřistaosmdesátkorunčeských
Stanovení ceny v místě a čase obvyklé - tržní Jedná se o nemovitost situovanou v dobré pozici v obci. Pozemek je vymezen svými hranicemi na mapě dle katastru nemovitostí. Ve smyslu zadání se budu zabývat definováním tržní ceny – hodnoty (Market Value) konkrétního pozemku. Je třeba zdůraznit, že v rámci definic užívaných v EU se jedná o „odhadnutou“ hodnotu což vyplývá z této definice: „tržní hodnota je odhadnutá částka,za kterou by měl být nemovitý majetek směněn mezi k prodeji ochotným prodávajícím a ke koupi ochotným nabyvatelem, a to v době přiměřené pro prodej, v rámci transakce v obvyklém obchodním styku, přičemž každá ze stran jedná se znalostí věci, obezřele a aniž by na ní byl vyvíjen nátlak.“ Pro odhadnutí konkrétní částky budu vycházet ze skutečnost, že v Děčíně bylo realizováno několik obchodů s byty podobné velikosti, konkrétní částky nejsou zveřejněné. Trh kopírují nabídky realit, které jsou veřejně dostupné na internetových serverech. Tyto informace lze analogicky použít.
Nabídkové listy jsou přílohou posudku p.č. 1 2 3 4
lokalita Děčín Dvořákova Děčín Kosmonautů Děčín Pod Vrchem Děčín Boletice
Popis bytu
Plocha dle Cena Kč nabídky m2 - Byt 4 + 1, v původním stavu, 103 m2 950 000,00 + 1.NP provize Byt 4 + 1, byt po adaptaci 8.NP 100 m2 1 350 000,00 + provize 2 Byt 4+1, byt částečně 80 m 1 290 000,00 rekonstruován, 2.NP Byt 4+1, byt 1.NP 84 m2 790 000,00 + provize 9
Jako základ pro stanovení tržní ceny beru stejný byt uvedený pod č.1, Tržní cena je ovlivněna skutečností na bytu váznoucích závazků a tak cenu 1 mil.Kč snižuji a
jako cenu tržní stanovuji cenu dosažitelnou na trhu s nemovitosti (s přihlédnutím k závazkům na nemovitosti váznoucích)
na Kč 810 000,00 slovy: osmsetdesettisíckorunčeských
Z NALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem, č.j.Spr 2818/1978 ze dne 26.9.1978 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 4698 – 136/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhrady nákladů účtuji podle připojené likvidace, na základě dokladu číslo 136/2010.
3 x objednatel 1 x archiv znalce V Liberci dne 15.9.2010
10
11
