7 Bytová družstva a společenství vlastníků jednotek 7.1 Právní úprava privatizace obecního bytového fondu a účetnictví vlastníků privatizovaných bytových domů Vlastník bytového domu je účetní jednotkou a od roku 2004 vede účetnictví. Celková problematika vedení účetnictví nově vzniklých právnických subjektů, v jejichž vlastnictví jsou obytné domy a jejichž předmětem činnosti je pronajímání bytů společníkům, členům družstva, popř. jiným osobám a pronajímání nebytových prostorů v domě, včetně vedení účetnictví společenství vlastníků jednotek – právnické osoby. Právnické osoby, které se v praxi při privatizaci bytového fondu uplatňují, vznikají dnem zápisu do OR, kdežto založení družstva či s.r.o. je dáno dnem ustavující schůze či valné hromady. Ještě před tímto vlastním vznikem s.r.o. či družstva, je nutno vynaložit náklad, bezprostředně se vztahující k založení těchto subjektů (notářské poplatky, soudní a správní poplatky, poradenské služby, zhotovení razítka, poplatky za ověření podpisů, cestovné nájem sálu pro ustavující schůzi družstva, apod). V účetních předpisech jsou tyto výdaje spojené se zřízením právnické osoby do okamžiku jejího vzniku klasifikovány jako zřizovací výdaje v rámci NIM. Pokud tyto výdaje nedosáhnou výše stanovené účetní jednotkou pro vymezení NIM, budou zachyceny do nákladů. ZV jako NIM se odpisují nejvýše po dobu 5 let – účetní odpisy. Právnická osoba začne právně existovat dnem zápisu do OR. S.r.o. musí zapsat celou výši upsaných vkladů jako ZK (nejméně 200 000), družstvo může zapsat jen část upsaného ZK – tj. zapisovaný ZK, nejméně však 50 000). Výši ZK družstva, která se zapisuje do OR určují stanovy. Družstvo má povinnost při svém vzniku zřídit nedělitelný fond, nejméně ve výši 10% zapisovaného ZK, který se dále doplňuje z čistého zisku a po dobu trvání družstva se nesmí použít k rozdělení mezi členy. Vznik družstva: 1. Pohledávka za upsaný vklad 353/ 61 Celková částka zapisovaného kapitálu /411 56 Nedělitelný fond /422 5 2. Úhrada vkladu 222/353 61 Zvýšení ZK v s.r.o.: Při podání žádosti na zápis ZK do OR musí mít společníci složeno nejméně 30% upsaného vkladu. Totéž platí i při upisování dalších vkladů do společnosti. (Nutnost zvýšení ZK dalšími vklady nemusí vzniknout pouze v důsledku povinnosti splácet závazek z kupní smlouvy za dům, ale např. v důsledku nedostatku peněžních prostředků pro nutné T.Z. Jiným zdrojem úhrady kupní ceny domů může být příplatek společníků mimo ZK, nad výši vkladu až do jeho poloviny, nezapisuje se do OR. Musí být schválen valnou hromadou. 1. Příplatek společníků do VK 355/413 2. Splacení 221/355 Zvýšení ZK družstev: Družstva do OR zapisují jen část ZK, nejméně 50 000 Kč, další vklady nejsou družstva povinna zapisovat. ZK u s.r.o. je souhrn všech členských vkladů. U družstva je to souhrn členských vkladů, k jejichž splacení se členové zavázali, jeho výše je určena stanovami družstva. Dílčí součástí základního vkladu je vstupní vklad – rovněž stanovami určená část základního členského vkladu, jehož smyslem je umožnit členům splacení základního členského vkladu o částech. Do OR se nezapisuje. Pořízení bytového domu Po uzavření kupní smlouvy o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem vzniká povinnost zúčastněných stran požádat příslušný katastrální úřad o vklad do katastru nemovitostí, na jehož základ je převod vlastnického práva potvrzen.
Způsob účtování shodný s podnikateli (pokud bude závazek nabyvatele nemovitosti splácen postupně, např. 10 let, bude tento závazek účtována na 479). V praxi se často vyskytují případy, že cena domu a pozemku je stanovena jedinou položkou. Pak se ceny každé nemovitosti určí poměrně dle odhadních cen obou nemovitostí. V řadě případů na pozemek není uzavřena kupní, ale jen nájemní smlouva. Roční nájemné je nákladem na účtu 518. Hospodaření vlastníka bytového domu. Financování nákladů na zabezpečení provozu bytového domu musí zajistit nájemné. Za ekonomicky oprávněné náklady jsou považovány: Náklady na opravy a údržbu bytu a domu – údržba je pravidelné vynakládání nákladů, opravy jsou jednorázovou potřebou či dlouhodobě připravovanou akcí. K tvorbě zdrojů na opravy je možno přistupovat: o Tvorbou rezervy na opravy o Systém dlouhodobých záloha na opravy – musí být adresný a zakotven ve stanovách či společenské smlouvě Náklady na správu domu - režijního charakteru – (např. úhrada za vedení účetnictví, odměny statutárnímu orgánu, úhrada na správu domu, pokud je svěřena specializované firmě, kolky, poštovné) Osobní náklady - jsou jimi odměny členům statutárních orgánů – mzdový náklad, pro člena příjem ze závislé činnosti, jde o odměnu za výkon funkce. Od roku 2008 vlastníci bytových domů – právnické osoby mají povinnost platit zdravotní pojištění na členy statutárních orgánů – náklad skupiny 52. Náklady na pojištění domu – nezbytný náklad, pojištění pro případ poškození či zničení živelní pohromou, vodou atd. Odpisy domu nebo bytů podle předpisů o účetnictví - jsou součástí nájemného, placeného nájemci. Dle vyhlášky 500, nemusí vlastníci bytový domů uplatňovat odpisy, pokud domy neslouží k podnikání. Daň z nemovitostí (ze staveb a nikoli z pozemku, na němž budova stojí) Náklady spojené s užíváním zastavěného pozemku ( tzn., že i náklady spojené s péčí o pozemek, na němž dům stojí, je nutno zakalkulovat do nájemného) Ostatní provozní náklady – jsou to položky režijního charakteru, např. kancelářské potřeby, poplatky za telefon, právní porady, nájemné sálu pro členskou schůzi Finanční náklady – jako bankovní výlohy, úroky z úvěrů. Rekonstrukce a modernizace – vymezeno zákonem o daních z příjmů. Příklad rozpočtu nákladů: Položky nákladů: 3. Náklady na opravy a údržbu o Služby externí (opravy, revize) 35 000 Kč o Tvorba rezervy na opravy 38 000 Kč o Technické zhodnocení zahrnované do nákladů 30 000 Kč 4. Náklady na správu domu – osobní náklady včetně odměny statutárnímu orgánu a zdravotního pojištění 19 000 Kč 5. Náklady na pojištění domu 16 000 Kč 6. Odpisy dlouhodobého majetku 25 000 Kč 7. Daň z nemovitostí 5 000 Kč 8. Náklady spojené s užíváním zastavěného pozemku včetně pozemku navazujícího 2 000 Kč 9. Finanční náklady (např. poplatky bance) 1 000 Kč CELKEM: 171 000 Kč Celková plocha bytů (společníků) v m2: 1 000 Rozpočet na 1 m2/měsíc 14,25 Nájemné na měsíc celkem 14 250 Kč Rozpočteno na jednotlivé vlastníky: Dvořák: plocha bytu 75 m2 měsíčně 1 069 Kč
Novák: plocha bytu 44 m2 měsíčně 627 Kč Účtování nákladů a výnosů vlastníka bytového domu S pronajímáním bytů a nebytových prostorů členům družstva, společníkům či jiným osobám vznikají vlastníkovi nemovitostí různé náklady, kterým odpovídají výnosy z pronájmu. Zvláštnosti: V účtové skupině 52 se účtují i odměny členů statutárních orgánů, přičemž se jedná o odměnu za výkon funkce na základě mandátní smlouvy. Příjmem vlastníka bytového domu je také nepeněžní plnění od nájemce, kterým je zcela či částečně uhrazováno nájemné. Kauce představuje složení zálohy v dlouhodobějším časovém horizontu, která je při splnění podmínek daných smlouvou nájemci vrácena a to včetně příslušenství, tj. úroků. Nájemce platí běžně nájemné a služby spojené s pronájmem majiteli domu, který účtuje příjem peněz na kauci jako dlouhodobou přijatou zálohu. Příklad: Technické zhodnocení domu vlastníka (podle dokladů nájemce) 021/479 Pohledávka za nájemné na 10 let 311/384 Zúčtování nájemného nepeněžním plněním, tj. 1/10 ročně souběžně snížení pohledávky za nepeněžní plnění 384/602 a 479/311 Příspěvky na opravy, udržování, modernizace a rekonstrukce Uzavřené kupní smlouvy na koupi bytového domu mezi obcemi a kupujícími právnickými osobami obsahují ustanovení o tom, že ze splacené části kupní ceny bytového domu je kupující oprávněn vyčerpat zpětně příslušnou částku na opravu zakoupené nemovitosti. Čerpání tohoto příspěvku je podmíněno uzavřením dohody. Na podkladě účetních předpisů se jedná o dotaci. Ovšem v praxi se často hovoří o slevě z kupní ceny, což je nesprávná formulace. Rozlišuje se dotace: Provozní – poskytnutá na úhradu nákladů - účtují se do provozních výnosů (tato forma dotace naprosto převažuje) Dotace poskytnutá na pořízení dlouhodobého majetku – konkrétně na TZ – např. na výstavbu vlastní kotelny, rekonstrukci nebytových prostorů vybudováním střešní nástavby, zateplení fasády domu. TZ může být financováno: o Z nájemného o Z dotací od obce (tato dotace sníží pořizovací cenu zhodnocené nemovitosti) o Z dotací na ekologii – v případě, kdy vlastník domu přebuduje kotelnu na pevná paliva na ekologičtější způsob vytápění o Z ostatních zdrojů (úvěr, stavební spoření) o Z dalších vkladů členů družstva či společníků Zabezpečení služeb spojených s užíváním bytů V nájemném nejsou zahrnuty ceny služeb. Konkrétní postup účtování služeb spojených s užíváním bytů může být řešen v rámci platných předpisů různými variantami ve vztahu ke konkrétním podmínkám. MF vydalo pro tyto účely cenový výměr. Službami se rozumí: Ústřední vytápění Dodávky teplé vody Úklid společných prostor v domě Užívání výtahu Dodávku pitné vody Užívání domovní prádelny a mandlu Osvětlení společných prostor v domě Kontrolu a čištění komínů, odvoz domovního odpadu, čištění žump Vybavení bytů společnou televizní anténou Ceny těchto služeb rozúčtuje pronajímatel na jednotlivé nájemce bytu. Podle zvláštního předpisu (vyhláška 372/2001 Sb.,)
Podle rozhodnutí cenového orgánu Podle dohody pronajímatele nejméně s polovinou nájemců v domě v ostatních případech Nedojde-li k dohodě, rozúčtují se ceny např. za: Užívání prádelny, žehlírny a sušárny sazbami za hodinu provozu Vybavení bytu zařízením pro příjem TV a rozhlasového signálu sazbou za jeden byt Úklid a osvětlení společných prostor, odvoz a likvidaci odpadu, užívání výtahu (od 3. patra) podle počtu členů domácnosti Účtování nákladů na služby spojené s užíváním bytů Tyto náklady představují pouze zúčtovací vztah účtovaný na účtu 315 – Ostatní pohledávky za nájemníky, tzn., že v nákladech účetní jednotky se faktury dodavatelů těchto služeb vůbec neobjeví. Jedná se o vztah nájemce a dodavatele služeb, vlastník domu jen obstarává tuto službu, je prostředníkem a tedy v jeho VH se neprojeví dopad z titulu nevyrovnanosti přijatých záloh na tyto služby a skutečných nákladů vyúčtovaných dodavateli služeb. Konkrétní účetní případy: 1. Veškeré faktury za služby dodavatele se zúčtují jako pohledávka za uživateli těchto služeb 2. Na konci stanoveného zúčtovacího období pro vyúčtování služeb se provede zúčtování faktur dodavatelů (tedy náklady na služby) se zálohami zaplacenými uživateli 3. Pokud je úklid domu zajišťován zaměstnanci, je účtováno o mzdových nákladech, které se musí následně aktivovat a tak zahrnout na 315 – jako pohledávky za služby Příklad 1. Předpis nájemného a záloh na služby spojené s užíváním bytů: Nájemné a záloha na služby 311AE/602,324 AE 2. Úhrada měsíčních plateb nájemníky 221/311AE 3. Poskytnuté zálohy dodavatelům služeb (např. na dodávku elektřiny pro společné prostory, na vodné aj.) 314AE/221 4. Vyúčtování dodavatelů za dodávky služeb 315AE/321 5. Zúčtování záloh k faktuře dodavatele 321/314 6. Vyúčtování záloh od nájemníků za služby 324AE/315AE 7. Předpis výsledku vyúčtování o Zálohy jsou nižší (doplatek) 311(378)AE/324AE o Zálohy jsou vyšší (přeplatek) 324AE/311(379)AE 8. Úhrada doplatku vyúčtování nájemci 221/311AE 9. Vrácení přeplatku nájemcům 324AE,311AE/221 Vyúčtování služeb spojených s užíváním bytů Náklady, které vyúčtovali jednotliví dodavatelé za služby, se rozúčtují na jednotlivé uživatele bytů. Stanovení výše záloh – na základě dohody s nájemci, pokud k dohodě nedojde, tak pronajímatel stanoví zálohy jako měsíční podíl z předpokládaných nákladů na příslušný druh služby za zúčtovací období Vyúčtování záloh – povinně vždy za účetní období. Výsledkem je vrácení přeplatků 324/221 nebo zúčtování nedoplatků 311/324
7.2 Účetnictví společenství vlastníků účetních jednotek Společenství vlastníků jednotek (SVJ) je zvláštní typ právnické osoby. Vzniká v případech, kdy před 1. 7. 2000 byli v domě s nejméně pěti byty již tři různí vlastníci jednotek. Zápis v OR nemá konstitutivní povahu, pouze dokládá právní existenci této zvláštní právnické osoby. Správa domu společenstvím vlastníků jednotek nemá znaky podnikání, proto
postupuje při vedení svého účetnictví podle vyhlášky č. 504/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví, pro účetní jednotky, u kterých hlavním předmětem činnosti není podnikání, pokud účtují v soustavě podvojného účetnictví. Dále jsou k dispozici ČÚS 401 až 414. Účetním obdobím může být pouze kalendářní rok, jiný způsob výslovně zakazuje zákon o účetnictví. SVJ se mohou rozhodnout, zda povedou účetnictví v plném rozsahu (základní možnost) nebo ve zjednodušeném rozsahu. Účetní závěrka musí být schválena shromážděním vlastníků – což je nejvyšší orgán společenství. Dále platí povinnost (daná § 21a ZU) zveřejnit účetní závěrku uložením do sbírky listin vedené příslušným rejstříkovým soudem. SVJ může nabývat majetek pouze za účelem spojeným se správou, provozem a opravami společných částí domů, popřípadě v souvislosti s činnostmi souvisejícími s provozováním společných částí domu. Možnosti vlastnictví nějakého hmotného či nehmotného majetku jsou velice omezené (možné je to např. v případě, že SVJ zakoupí počítač a účetní program za účelem vedení účetnictví SVJ, nebo také vybavení kanceláře či místnosti pro konání shromáždění nábytkem. V každém případě je nutné odlišovat vlastní majetek SVJ od majetku vlastníků. Majetkem SVJ není samotný dům, o který SVJ jménem jednotlivých vlastníků pečuje, a ani další majetek, který by byl pořízen společně vlastníky jednotlivých vlastníků bytových a nebytových prostor do jejich podílového vlastnictví. A to i v případě, že by nákup tohoto majetku zajistilo jménem vlastníků samotné SVJ. Majetek, jehož vlastníkem SVJ není, nelze zachytit na rozvahových účtech SVJ. SVJ ve vztahu ke správci daně Registrační povinnost k dani z příjmů – je vázána na obdržení povolení či zisk oprávnění k podnikatelské činnosti či k započetí provozování jiné samostatné výdělečné činnosti. SVJ je dle zákona o daních z příjmů brána jako poplatník, který není zřízen či založen za účelem podnikání. Z tohoto titulu budou u SVJ předmětem daně z příjmů právnických osob vždy příjmy z reklam a příjmy z nájemného. Naopak předmětem daně nebudou – výnosy (příjmy) z činností vyplývajících z poslání SVJ za podmínky, že související náklady (výdaje) s prováděním těchto činností jsou vyšší a - úroky z vkladů na běžném účtu. Díky těmto skutečnostem většina SVJ poplatníkem daně z příjmů právnických osob nebude a tedy nebude mít ani povinnost registrovat se k této dani. Registrace k DPH – dle zákona o DPH je SVJ osobou povinnou k dani, neboť uskutečňuje soustavnou činnost osob poskytujících služby spočívající ve správě domu. Za překročení podmínek obratu se tedy může stát plátcem DPH. Do obratu vstoupí všechny úplaty, které SVJ od vlastníků či třetích osob obdrží v souvislosti se svou správcovskou činností, včetně úplat za příslušné služby, které SVJ zajišťuje samo (např. pokud úklid společných částí domu provádí zaměstnanec SVJ). Pokud ale pouze zajišťuje opravy (rekonstrukce) společných prostor domu či dodávku energií a služeb pro vlastníky bytů od třetích subjektů, plnění přijatá od vlastníků na tento účel do obratu vstupovat nebudou. Závislá činnost – SVJ se musí registrovat jako plátce daně z příjmů ze závislé činnosti, pokud zaměstná zaměstnance či pokud začne vyplácet odměny členům výboru nebo členům dozorčí rady. Účetní a daňové souvislosti SVJ Náklady společenství – zachycuje na příslušných účtech třídy 5 – Náklady. Následně je řešena otázka vynaložených nákladů. Pokud SVJ nebude mít takové příjmy, jež pokryjí všechny náklady, je zřejmé, že nakonec případnou ztrátu z činnosti SVJ ponesou vlastníci jednotlivých jednotek. Existují dvě možnosti: Ponechat SVJ ve ztrátě, kterou pokryjí na základě rozhodnutí shromáždění vlastníci (poměrem svých podílů na společných částech domů) V účetnictví zachytit pohledávky z titulu té skutečnosti, že pro vlastníky SVJ něco vynaložilo.
Obě možnosti povedou ke stejnému výsledku, neboť náklady (ztrátu) SVJ uhradí vlastníci jednotlivých jednotek. Jako vhodný se jeví způsob příspěvků vlastníků na náklady spojené se správou domu formou záloh (221/324), které je nutno vždy ročně vyúčtovat, ve výši skutečných nákladů a to (378/648). Tuto pohledávku zúčtujeme s přijatou zálohou a rozdíl bude buď přeplatek či nedoplatek ve vztahu k vlastníkům. Výnosy společenství – kromě vlastníkům vyúčtovaných nákladů na správu (648) se mohou v účetnictví SVJ objevit i další výnosy: Skupina 60 – pokud vlastním jménem SVJ zajistí některé služby či dodávku energií Skupina 64 – poplatky z prodlení s platbami vlastníků, nebo připsané úroky z běžného účtu. Přefakturace aneb rozvahové účtování V případě SVJ bývá poměrně časté. Jedná se o případy, kdy SVJ pro vlastníky něco zprostředkuje. SVJ vstoupí do smluvního vztahu s dodavateli, ale plnění takto zabezpečená jsou určená výlučně vlastníkům. Neúčtuje tedy do N a V, použije pouze zúčtovacích vztahů. Časté případy - dodávky služeb a energií pro společné části domu od třetích subjektů, které jsou rozúčtovány jednotlivým vlastníkům a – náklady na opravy, rekonstrukce a úpravy společných částí spravovaného domu, prováděné třetími osobami, avšak hrazené vlastníky jednotlivých jednotek. Dodávky služeb a energií pro společné části domu se účtují jako pohledávka za vlastníky ( 378/321) a zohlední se zálohy hrazené dodavatelům předem (314/221). Zúčtování pohledávky za vlastníky oproti zálohám od nich vybíraných bude obdobné jako v předchozím případě výsledkového účtování. Na opravy, rekonstrukce a úpravy společných částí domu si vlastníci „spoří“ určité prostředky, které označují jako fond oprav, ovšem skutečně to nelze, neboť to není právně ošetřeno. Jedná se tedy o určitou formu dlouhodobé zálohy, která se eviduje (221/955). Náklady na opravy, TZ, ale i další platby odsouhlasené shromážděním vlastníků snižují stav této dlouhodobé zálohy (955/321), nebo je možno dlouhodobou zálohu použít k úhradě ztráty z předchozího období 955/931. Úvěry a dotace Úvěr je častým případem řešení realizace finančně náročnější opravy (technického zhodnocení) domu. Úvěr bude vyřizovat SVJ, ovšem splácet včetně úroků vlastníci, proto je nutné odpovídajícím způsobem navýšit platby vlastníků (např. dlouhodobé zálohy na opravy), aby nebyl problém se splácením. Účtování: na jedné straně vzniká SVJ dlouhodobý závazek splatit čerpaný úvěr, na druhé straně by měla existovat pohledávka za vlastníky ke splacení úvěru – 378/321. Při proplacení faktury přímo z úvěrového účtu : - obdržení finančních prostředků na účet SVJ 221/951 a poté úhrada faktury z účtu SVJ – 321/221. Pro účtování o poplatcích bance 549/221 a pro účtování o předpisu úroků za úvěr 544/221. V závislosti na pravidlech daných rozhodnutím shromáždění se vlastníci budou podílet na vzniklých nákladech: SVJ si vyúčtuje pohledávku za vlastníky z titulu úroků, poplatků bance coby svůj ostatní výnos 378/649, kterou si vyinkasuje z dlouhodobé zálohy na opravy 955/378 Peněžní prostředky, které jsou použity na splácení úvěru SVJ (951/221) by měly být čerpány dohodnutým způsobem opět od vlastníků a měla by se tak snižovat zmíněná pohledávka z titulu úvěrů na účtu 378, pokud by byly prostředky brány opět z dlouhodobé zálohy na opravy, bylo by související účtování 955/378. Dotace Účtování záleží na tom, na co a komu je dotace určena. Pokud by se jednalo o dotaci na úroky z úvěru, je situace jednodušší. SVJ na jedné straně bude mít v souvislosti s přijetím dotace výnos 221/691. Proti tomuto výnosu je dříve zmiňovaný náklad z titulu hrazených úroků 544. Pokud by SVJ získalo dotaci přímo na náklady na danou opravu, opět je doporučeno řešit příjem dotace účtováním do výnosů 691 (SVJ nemá vlastní jmění, dům
se zhodnocuje vlastníkům). SVJ by od vlastníků nepožadovalo úhradu dotované částky dodavatelských prací, tudíž by takové došlé faktury účtovalo jako ostatní náklad 549, jež by byl ve výši dotace. Vlastníci jednotek jsou povinni přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku, k čemuž skládají předem určené částky jako zálohu. V průběhu účetního období jsou účtovány náklady v tř. 5, k rozvahovému dni zaúčtuje společenství úhradu vynaložených nákladů na správu domu ze záloh, které uhradili vlastníci jednotek v průběhu účetního období. Přijaté zálohy se zachytí 31./324. Náklady na správu domu nesou všichni vlastníci jednotek poměrně podle velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu. Výnosy společenství vlastníků jednotek Úroky z bankovního účtu jsou příjmem vlastníků bytových jednotek. Proto je nutné je upravit smluvně s každým jednotlivým vlastníků. Obdobně i příjmů z termínovaného vkladu. Příklad: 1. Celková částka úroku (VÚ): 221/644AE 100 Kč 2. Bankovní poplatky: 549AE1/221 80 Kč 3. Závazek vyplatit příjem z úroků členům: 549AE2/379 20 Kč 4. Úhrada příjmu z úroků členům 379/221 Úrok z prodlení za opožděné platby jednotlivých vlastníků jednotek lze hodnotit jako příjem společenství, neprovádí se rozúčtování mezi jednotlivé vlastníky. Naproti tomu přijaté poplatky z prodlení za opožděné platby uplatněné společenstvím vůči jiným dlužníkům jsou příjmem jednotlivých vlastníků jednotek. Dotace na opravu panelového domu vlastníků jednotek Dotace na úhradu úroků z úvěru – zachytí se 221/69. Dotace na TZ domu – zateplení v praxi velmi častý případ. Účtování služeb spojených s užíváním bytů Vlastníci bytů jsou povinni společenství uhrazovat zálohy, jejichž výše a způsob placení vychází ze stanov společenství. Příklad: 1. Předpis zálohy měsíčně: 1000 Kč 311AE/ o Na služby 600 Kč /324.1AE o Na správu 300 Kč /324.2 AE o Fond oprav 100 Kč /955 2. Náklady na správu celkem: 200 Kč 5../RÚ 3. Vyúčtování záloh na správu: 200 Kč 324.2AE/649 4. Náklady na služby 550 Kč 315AE/321 5. Vyúčtování záloh na služby 550 Kč 324.1AE/315AE Pronájem společných částí domu Např. fasádu domu či střechu pro reklamu, společný prostor k úpravě pro podnikání. Společenství nepronajímá majetek svůj, ale společné prostory jsou spoluvlastnictvím majitelů bytů. Tedy shromáždění vlastníků musí tento nájem odsouhlasit, je to pro ně příjem z pronájmu společných prostor po odpočtu nákladů s tím spojených. Společenství tyto příjmy rozúčtuje podle objektivního kritéria. Pokud shromáždění vlastníků přijme řešení, že tento příjem bude ponechán ve společenství např. jako zdroj na opravy, pak se celková částka zachytí na účet dlouhodobé zálohy na opravy. U členů společenství – fyzických osob neuvedené příjmy zdaňují jako příjmu z pronájmu. Společenství vlastníků a bankovní úvěr Uvedené příklady jsou koncipovány tak,aby po zaúčtování předpisů a splátek položek úvěru a úroku za příslušné zúčtovací období bylo možno sledovat nejen zůstatek závazku vůči bance, ale také zůstatek pohledávky z titulu úvěru za každým členem společenství. Stavební spoření Jednak se členové družstva dohodnou na předpokládaných finančních částkách k budoucím opravám a na finanční spoluúčasti každého člena. Vklad je vinkulován ve
prospěch družstva. Některá družstva zprostředkovávají stavební spoření svého člena – nájemce bytu, s nímž uzavírá dohodu o způsobu platby části nájemného, cílová částka je na konci pětiletého cyklu vyplacena družstvu. Mnohem jednodušší je stavební spoření, jehož účastníkem je společenství – právnická osoba, je zde výsledek spoření nižší o státní podporu, ale je možnost získat výhodnější úrok. Majetek pořízený společenstvím ke správě domu Konkrétní výklad k problematice vlastních zdrojů společenství vlastníků z právního hlediska nebyl jednoznačně podán. Vyhláška 504 uvádí, že položka fondy, obsahuje účelové zdroje vytvořené buď ze zisků po zdanění, nebo zdroje bezúplatně přijaté účetní jednotkou převodem či přechodem aktiv v souladu se zvláštními právními předpisy od jiných osob. Položka fondy rovněž osahuje zdroje účetní jednotky vytvářené dle zvláštních právních předpisů, stanov, statutů či jiných zřizovacích nebo zakladatelských listin, interních předpisů účetní jednotky nebo na základě rozhodnutí statutárního orgánu účetní jednotky.
7.3 Účetnictví správců domů vlastníků Správa bytového domu je zajištění veškeré související administrativy včetně vedení účetnictví, tak i zajištění nezbytné technické stránky bydlení – jak zajištění služeb spojených s užíváním bytů, zajišťování běžné i havarijní údržby atd. Plnění těchto vlastnických povinností může vlastník zajistit: o Přímo – v roli správce budou převážně členové statutárních orgánů, kteří zajistí vše včetně vedení účetnictví. o Přímým zajištěním technické stránky provozu domu vlastními silami, přičemž zpracováním účetnictví je pověřena jiná fyzická osoba či účetní firma. o Zcela prostřednictvím jiného subjektu – vše zajistí odborná firma na základě smlouvy. Vlastník bytového domu je právnickou osobou, účetní jednotkou a také daňovým poplatníkem. Účtování služeb spojených s užívání bytů (u příkazníka – správce) Správce zajišťuje na základě smlouvy všechny služby, které nejsou součástí nájemného a podléhají vyúčtování (dodávka pitné vody, tepla a teplé užitkové vody, odvoz domovního odpadu atd.) tedy uzavírá jménem vlastníka domu smlouvy o dodávce služeb s jednotlivými dodavateli, které také platí a provádí vyúčtování s jednotlivými uživateli bytů. Vystupuje jako prostředník mezi uživateli bytů a dodavateli služeb, za což mu náleží dle smlouvy odměna, která bude nákladem vlastníka bytového domu a tudíž součástí nájemného. Financování těchto služeb lze u správce zajistit v rámci zúčtovacího vztahu. Nájemci hradí zálohy na tyto služby správci na jeho účet. Správce provede vyúčtování přijatých záloh dle příslušných předpisů. Vše proběhne mimo účetnictví vlastníka bytového domu, ale mimo hospodářský výsledek správce. Tento postup je možný, když správce zajišťuje pouze technickou správu, tzn. běžnou údržbu, kterou běžně vlastníkovi bytového domu fakturuje. Nájemné je příjmem vlastníka domu. Příklad: Celková měsíční platba nájemce pana XY činí 1 000 Kč, z toho nájemné 400 Kč, zálohy na služby 600 Kč. Celkovou platbu posílá pan XY na účet správce 1. Družstvo (s.r.o.) Předpis nájemného pana XY 400 Kč 311AE/600.1 Převod z účtu správce 400 Kč 221/311AE Úhrada pojištění domu 100 Kč 54./221 Faktura správce 150 Kč 51./321 2. Správce (s.r.o.)
Předpis měsíční platby pro pana XY 1 000 Kč 311AE/ Z toho - nájemné 400 Kč /379 -zálohy na služby 600 Kč /324AE Převod nájemného vlastníkovi domu (A) 400 Kč 379/221 Faktura dodavatele služeb 300 Kč 315AE/321 Faktura za správu pro A 150 Kč 311/602 Účetnictví příkazce – vlastníka bytového domu Správce musí zpracovávat účetnictví samostatné účetní jednotce (vlastníkovi bytového fondu). Možný je tento postup: Správce má dispoziční právo v rámci příkazní smlouvy k BÚ vlastníka domu, tedy, je zplnomocněn k úhradě plateb, jež jsou nákladem vlastníka domu (příkazce) Vyúčtování služeb spojených s užíváním bytů provede správce v rámci dohodnutých služeb a proúčtování provede v účetnictví vlastníka Ve svém účetnictví bude mít správce zaúčtovanou jen svou odměnu za služby pro vlastníka V obou uvedených případech systém financování služeb spojených s užíváním bytů vyžaduje, aby položka zúčtovaná na účtu 324 stále kryla náklady na tyto služby od dodavatelů zúčtované na 315.
7.4 Účetnictví pronájmu bytů ve vlastnictví fyzických osob Vlastnictví domů s nájemními byty a nebytovými prostory fyzických osob se rovněž týká problematiky účetnictví a DP. Fyzická osoba – vlastník činžovního domu – jako pronajímatel může zvolit: Výdaje paušálem, potom stačí, když povede záznamy o zdanitelných příjmech Výdaje bude uplatňovat v prokázané výši, tzn. na základě účetních dokladů – potom povede daňovou evidenci, nebo na základě svého rozhodnutí účetnictví. Ocenění bytového domu fyzické osoby při pronájmu Pokud byla nemovitost zakoupena do 5 let před zahájením pronájmu, je vstupní cenou pro odpisování PC, která se zvyšuje o náklady prokazatelně vynaložené na její opravy a TZ. V případě, že je doba pořízení delší než 5 let, pak je vstupní cenou RPC Pokud bytový dům pronajímatel nabyl v souvislosti s dědictvím či darováním, je vstupní cenou pro odpisování cena stanovená dle zvláštního právního předpisu o oceňování majetku – zákon č. 151/97 Sb. o oceňování majetku – pokud neuplynula doba delší než 5 let opět případně zvýšená o opravy a TZ. Po uplynutí 5 let od tohoto nabytí, bude vstupní cenou opět RPC. Pronájem bytů ve spoluvlastnictví fyzických osob V tomto případě se příjmy z pronájmu a daňové výdaje rozdělí mezi jednotlivé spoluvlastníky dle jejich podílů. Potřebné záznamy vede jeden z nich nebo pověří třetí osobu.
