ZNALECKÝ POSUDEK č. 48/2011 O ceně nemovitosti bytové jednotky č. 260/6 včetně příslušenství v obci Lomnice, k.ú. Lomnice u Sokolova, okres Sokolov.
Objednatel posudku: De-Rooy, s.r.o. Stavební 995/7 708 00 Ostrava Účel posudku:
Pro potřeby DRAŽBY.
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. podle stavu ke dni 9.2.2011 posudek vypracoval: Ing. Petr Cvejn Luh - Hanžlov 1051 755 01 Vsetín tel.: 571 417 995, +420 737 468 254 e-mail:
[email protected]
Posudek obsahuje včetně titulního listu 7 stran textu a 2 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Vsetíně 17.2.2011
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitosti bytové jednotky č. 260/6 včetně příslušenství v Lomnici u Sokolova podle vyhl. 364/2010 Sb. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Bytová jednotka č. 260/6 včetně příslušenství Adresa nemovitosti: Hornická 260 356 01 Lomnice Kraj: Karlovarský Okres: Sokolov Obec: Lomnice Katastrální území: Lomnice u Sokolova Počet obyvatel: 1 192 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 36,4235 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 36,42 Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 9.2.2011 za přítomnosti objednatele. 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí LV 588 - snímek katastrální mapy pořízený z nahlížení do KN na internetu - smlouva o zajišťovacím převodu práva k nemovité věci ze dne 13.8.2008 - údaje sdělené objednatelem posudku - výměry a skutečnosti zjištěné znalcem na místě 5. Vlastnické a evidenční údaje vlastník na LV 588: FORP Finance s.r.o., Hlásenka 1673, Vsetín, 755 01
27778495
6. Celkový popis nemovitosti Jedná se o ocenění bytové jednotky č. 260/6, která se nachází na ulici Hornická v Lomnici u Sokolova. Lomnice je vzdálena cca 5 km od Sokolova. Jedná se o zděný dům, střecha sedlová, dům přístupný po zpevněné komunikaci. Dům je napojen na inženýrské sítě: kanalizaci, plyn, vodu a elektro. 7. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Bytová jednotka č. 260/6 b) Pozemky b1) Pozemek p.č. 116
-3-
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
a) Porovnávací hodnota 1) Bytová jednotka č. 260/6 - § 25 Jedná se o ocenění bytové jednotky č. 260/6 v domě čp. 260, která se nachází v podkroví. Byt je udržován, je celkově v dobrém technickém stavu. Byt č. 260/6 je dvoupokojový s úplným příslušenstvím. Jednotka se skládá ze 2 místností a příslušenstvím o následující ploše: kuchyň 6,20 m2 pokoj 24,00 m2 pokoj 11,20 m2 chodba 6,60 m2 koupelna s WC 3,70 m2 komora 5,80 m2 půda 28,20 m2 Součástí jednotky je veškerá její vnitřní instalace (potrubní rozvody vody, kanalizace, plynu, ústředního topení, elektroinstalace, apod.) kromě stoupacích vedení, včetně uzavíracích ventilů. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Karlovarský kraj - do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 50 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 11 884,- Kč/m2 Podlahové plochy bytu: pokoj: pokoj: kuchyň: chodba: koupelna + WC: komora: Podlahová plocha bytu:
= = = = = = =
24,00 m2 11,20 m2 6,20 m2 6,60 m2 3,70 m2 5,80 m2 57,50 m2
Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: půda: Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem:
= =
28,20 m2 28,20 m2
Započítaná podlahová plocha bytu:
=
57,50 m2
-4Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 28,20 m2 * 0,10 = Podlahové plochy - celkem: =
2,82 m2 60,32 m2
Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav)
Koeficient pro stáří 50 let:
č.
Vi
IV II II II II
0,10 0,00 0,00 0,00 0,00
III II
0,00 -0,01
III III III
0,00 0,00 0,85
0,80
9
Index vybavení IV = (1 + Vi ) * V10 * 0,80 = 0,741 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem 5. Školství a sport v obci - základní škola 6. Zdravotní zařízení v obci - pouze ordinace praktického lékaře 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - průměrná nezaměstnanost 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
č.
Pi
I II II II II II II II II III II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
11
Index polohy IP = (1 + Pi ) = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - nemovitost je prodávána pod tlakem ( dlufh) 3
Index trhu IT = (1 + Ti ) = 0,900 i=1
č.
Ti
II
-0,05
II I
0,00 -0,05
-5Celkový index I = IV * IP * IT = 0,741 * 1,000 * 0,900 = 0,667 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 11 884,- Kč/m2 * 0,667 = 7 926,63 Kč/m2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = 7 926,63 Kč/m2 * 60,32 m2 = 478 134,32 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem =
478 134,32 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: 8 214,83 Kč Spoluvlastnický podíl: 857 / 4 019 Hodnota spoluvlast. podílu: 8 214,83 Kč * 857 / 4 019 =
+
1 751,71 Kč
Bytová jednotka č. 260/6 - zjištěná cena
=
479 886,03 Kč
b) Pozemky b1) Pozemek p.č. 116 - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 188,00 36,42
zast.pl. a nádvoří 116 Součet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem Pozemek p.č. 116 - zjištěná cena
* * =
Cena [Kč] 6 846,96 6 846,96 0,5570 2,1540 8 214,83 8 214,83 Kč
-6-
C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: =
a) Bytová jednotka č. 260/6
479 886,03 Kč
Výsledná cena nemovitosti činí celkem
479 886,03 Kč
Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí
479 890,- Kč
slovy: Čtyřistasedmdesátdevěttisícosmsetdevadesát Kč Porovnávané nemovitosti: 1) Prodej bytu 2+1 v osobním vlastnictví, 57 m2, v klidné, okrajové části města Habartov. Bytová jednotka se nachází v 1.patře 3 podlažního domu, který prošel kompletní renovací. Byt je v původním stavu, podlahu tvoří v obytných částech parkety. Okna jsou opatřena žaluziemi. K bytu patří sklep. Všechny místnosti jsou orientovány na jih, byt je tedy krásně světlý. Vzhledem k tomu, že se jedná o bytovou jednotku uprostřed domu, je zde i v zimě krásná tepelná pohoda, při minimálních nákladech na vytápění. Výhled z obytných místností je na vznikající rekreační areál Medard, který kromě již fungující dráhy pro bruslaře bude nabízet široké sportovním vyžití. Dům prošel kompletní renovací, jsou udělány nové rozvody, nová střecha, objekt je zateplen. V domě je sušárna, kočárkárna, kabelová TV, přípojka na pevnou linku a internet. Parkování před domem.Všude položena nová zámková dlažba. Před domem je travnaté prostranství s lavičkami, kousek dál dětské hřiště. V místě je komplexní občanská vybavenost, v blízkosti domu je obchod, zastávka ČSAD, pošta, lékař. Cena: 438 000,- Kč. 2) Prodej bytu 2+1 v osobním vlastnictví, ve 2.patře cihlového domu na ulici Hornická v Sokolově. Byt je v původním stavu, což je ideální pro realizaci svých představ o bydlení. Dům má novou střechu a nové rozvody vody. Cena: 430 000,- Kč. 3) Prodej bytu dispozičně řešeného jako 2+1 v Habartově. Vlastnictví uvedené nemovitosti je osobní. Obytná plocha činí 58,26 m2. Dalším příslušenstvím k bytu je sklep o rozloze 6,66 m2. Dům prošel rekonstrukcí - nová střecha, zateplení, fasáda, parkování je možné před domem. Cena: 450 000,- Kč. 4) Prodej prostorného bytu 2+1 v podílovém vlastnictví o velikosti 72 m2 v Libavském Údolí. Dům je cihlový. Byt je ve zvýšeném přízemí, v původním, ale udržovaném stavu. Prostorná chodba s vestavnou skříní, obložená koupelna s vanou a nové WC. K bytu patří velký sklep (15m2). Před domem asfaltová cesta a parkoviště. Cena: 355 000,- Kč. Průměrná porovnávací hodnota: 418 250,- Kč
Komentář k ceně obvyklé: Bytová jednotka se nachází v obci Lomnice. V této obci prodej bytů moc neprobíhá. Technický stav je podprůměrný. Administrativní cena vychází 479 890,- Kč výše než porovnávací hodnota 418 250,- Kč. Porovnávací hodnota se jeví jako přiměřená, proto budu cenu obvyklou navrhovat v této relaci. Cenu obvyklou v daném místě a čase bych navrhoval ve výši:
410 000,- Kč.
-7Ve Vsetíně, 17.2.2011 Ing. Petr Cvejn Luh - Hanžlov 1051 755 01 Vsetín tel.: 571 417 995, +420 737 468 254 e-mail:
[email protected]
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 24.6.1993 č.j.Spr. 2379/93 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 48/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2011068.
