ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 3356 - 46/2013
o ceně nemovitosti - bytové jednotky č.918/58 v katastrálním území České Budějovice 2, obec České Budějovice, Jihočeský kraj včetně příslušenství.
Objednavatel posudku:
Exekutorský úřad Praha 6 JUDr. Jan Grosam Bělohorská 270/17 160 00 Praha 6
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitosti v místě a čase obvyklé
Oceněno ke dni:
27. srpna 2012
Posudek vypracoval:
Ing. Jan Merten Armády 246 155 00 Praha 5 – Stodůlky
Posudek byl vypracován v 5 vyhotovení, z nichž 4 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Znalecký posudek obsahuje 16 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. V Praze, dne 6.dubna 2013
-2-
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná bytová jednotka č.918/58 dispozice 1+1 je vymezena v panelovém bytovém domě č.p.916, 917, 918, který se nalézá v katastrálním území České Budějovice 2, obec České Budějovice. Příslušenství jednotky sestává ze spoluvlastnického podílu ke společným částem budovy a spoluvlastnického podílu k pozemku pod budovou p.č.2061/173 ( zastavěná plocha a nádvoří o výměře 720 m2). Velikost těchto spoluvlastnických podílů je vyjádřena zlomkem 3576/415951. Nemovitost se nachází na severozápadním okraji Českých Budějovic (sídliště Šumava) a je přímo přístupná z ulice Větrná.
1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú.České Budějovice 2, obec České Budějovice, list vlastnictví č.2233, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí dne 20.7.2012 Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú.České Budějovice 2, obec České Budějovice, list vlastnictví č.10410, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí dne 20.7.2012 Vyhláška Ministerstva financí ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb. a č.387/2011 Sb. s účinností od 1.1.2012. Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne 27.8.2012. Povinný se přes písemné pozvání k místnímu šetření nedostavil a byt nezpřístupnil. Ocenění je provedeno na základě výše uvedených podkladů a dále na základě informací opatřených na místně příslušném stavebním a katastrálním úřadu.
1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č.2233 a listu vlastnictví č.10410 pro k.ú. České Budějovice 2, obec České Budějovice zapsán Sklenička Zdeněk Větrná 918/6, 370 05 České Budějovice
1.4 Předmětem ocenění jsou 1) Bytová jednotka č. 918/58 2) Stavební pozemek-spoluvl.podíl -3-
1.5 základní pojmy 1) Administrativní cena - cena zjištěná v souladu s platným cenovým předpisem, v současné době podle vyhlášky Ministerstva financí ČR č.3/2008Sb., o provedení některých ustanovení zák.č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhl. č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb. a č.387/2011 Sb. ze dne 30.11.2011 s účinností od 1.1.2012. Administrativní cena se v praxi používá pro zjištění nejmenšího základu pro vyměření daně z převodu nemovitostí (darovaní, dědictví a konkurzní a vyrovnávací řízení). 2) Pořizovací cena - cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení, bez odpočtu opotřebení. Používá se v praxi v účetnictví. 3) Reprodukční cena - cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se podrobným položkovým rozpočtem nebo pomocí technickohospodářských ukazatelů. 4) Věcná hodnota - je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Ve výsledku je snížena o náklady na opravy závažných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Věcná hodnota se nejčastěji určuje těmito způsoby : a) jako reprodukční cena b) jako administrativní cena c) jako technická cena - jedná se o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). 5) Výnosová hodnota - je uvažována jako jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. 6) Tržní hodnota - (podle právního názvosloví „obecná cena věci“), je cena za kterou je možno danou věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Obvykle se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji či koupěmi obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou je třeba použít náhradní metodiku.
1.6 Použité metody zjištění hodnoty nemovitosti Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraničí, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. - metoda technického ohodnocení (nákladová, věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů nutných na pořízení věci v současných cenách a určení opotřebení přiměřené stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení) - metoda výnosová ( příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. -4-
Při zjištění obvyklé ceny byla analyzována použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je běžná bytová jednotka, u které je možno na místním trhu nalézt vhodné vzorky pro porovnání, byla jako nejvhodnější metoda zvolena metoda porovnávací. Bytová jednotka se nachází v lokalitě, kde trh s pronájmem nemovitostí daného typu je dostatečně rozvinut, proto je nutno rovněž počítat s variantou pořízení nemovitosti za účelem zajištění budoucích výnosů z pronájmu. Z uvedených důvodů byla dále jako indikátor obvyklé ceny nemovitosti použita metoda výnosová. Pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti bude na základě výše uvedeného použita kombinace metody výnosové a srovnávací.
-5-
2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1 - Stanovení administrativní ceny podle platného oceňovacího předpisu (podle vyhlášky Ministerstva financí ČR č.3/2008Sb., o provedení některých ustanovení zák.č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhl. č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb. a č.387/2011 ze dne 30.11.2011 s účinností od 1.1.2012.
2.1.1 Bytová jednotka č.918/58 Oceněno podle § 25 vyhlášky. 2.1.1.1 Popis Bytová jednotka č. 918/58 je vymezena v panelovém bytovém domě č.p. 916, 917 a 918 na severozapadním okraji Českých Budějovic (sídliště Šumava). Bytový dům má 8 nadzemních a 1 podzemní (snížené přízemí) podlaží Objekt je konstruován z plošných panelových dílců v typizované stavební soustavě, střecha plochá. Okna i vchodové dveře domu jsou plastová, vnitřní omítky jsou hladké štukové. Objekt je zateplen, v domě je výtah. Dům je napojen na inženýrské sítě vodovodní, kanalizační a elekto. přípojkou. Stavebně technický stav objektu je dobrý, na prvcích dlouhodobé životnosti se nevyskytují žádné znaky statického narušení, prvky krátkodobé životnosti vykazují průběžnou údržbu a výměnu. Stáří objektu je dle dostupných informací 36 let, čemuž provedení i stav odpovídá, v roce 2005 bylo provedeno zateplení domu. Vlastní bytová jednotka č. 918/58 konfigurace 1+1 je situována ve 4 NP. Bytová jednotka nebyla povinným ani přes vyzvání zpřístupněna, následující údaje vyplývají z dokumentace stavebního a katastrálního úřadu. V bytě je proveden rozvod el.energie, odpadu, teplé a studené vody. Dále je zaveden zvonek a rozvod televizní a rozhlasové antény. Byt má plastová okna, koupelna je vybavena vanou a umývadlem, splachovací WC samostatně. Omítky obytných místností hladké štukové, stropy s rovným podhledem. Vytápění bytové jednotky, stejně jako ohřev teplé užitkové vody je zajištěno centrálně ze vzdáleného zdroje. Kuchyň je vybavena standardní kuchyňskou linkou a sporákem. Kvalita provedení a stupeň opotřebení jednotlivých prvků krátkodobé životnosti a vybavení bytové jednotky není možné z důvodu nezpřístupnění jednotky objektivně stanovit.
-6-
2.1.1.2 Charakteristika stavby CZCC: 1122 SKP: 46.21.12.1..1 Typ podle účelu užití: J - domy vícebytové (typové) Druh konstrukce: Montované z dílců betonových plošných 2.1.1.3 Výměry Místnost
Rozměry
Podlahová plocha
_______________________________________________________________________________________________________________ 2
kuchyň pokoj koupelna WC předsíň
14.49 16.22 2.00 0.97 2.08
14.49 m 16.22 m2 2.00 m2 0.97 m2 2.08 m2
_______________________________________________________________________________________________________________ 2
Podlahová plocha bytu celkem K bytu náleží nebytové prostory: balkon 3.00*0.17
35.76 m
0.51 m2
_______________________________________________________________________________________________________________ 2
Podlahová plocha bytu a nebytových prostor
36.27 m
2.1.1.4 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 18a, tab.1) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Ti
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu
3
0.00
2
0.00
2
0.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem
0.00
It = 1 + SUMA(Ti) = 1 + 0.00 = 1.000 2.1.1.5 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 18a, tab.6) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Pi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Poloha nemovitosti v obci Souvisle zastavěném území obce 2. Význam lokality v obci, oblasti, okresu Bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí v okolí Převažující objekty pro bydlení 4. Dopravní spojení Dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti Omezené 6. Obyvatelstvo -7-
3
0.00
2
0.00
3
0.00
2
0.00
2
0.00
2
0.00
Bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti Bez vlivu 8. Vlivy neuvedené Bez dalších vlivů
3
0.00
2
0.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem
0.00
Ip = 1 + SUMA(Pi) = 1 + 0.00 = 1.000 2.1.1.6 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 19, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Vi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Typ stavby 3 Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu 2 Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu 2 Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě 3 2.- 4. NP s výtahem 5. Orientace obyt.místností ke světovým stranám 2 Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu a) 3 Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu 2 Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu 3 Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené 3 Bez vlivu na cenu 10. Stavebně- technický stav 3 Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) (hodnota 0.85 vynásobena koef. s=0.8+0.00 pro stáří 36 let)
0.00 0.00 0.00 0.05 0.00 0.00 -0.01 0.00 0.00 0.6800
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem (posl.položka se do sumy nezapočítává)
0.04
Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V10 = (1 + 0.04) x 0.6800 = 0.707 2.1.1.7 Výpočet ceny objektu (§ 25 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Index. prům. cena za m2 podlahové plochy Koeficienty: I: index cenového porovnání I = It x Ip x Iv = 1.000 x 1.000 x 0.707
= Kč
26.517,x 0.7070
_________________________________________
Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celou podlahovou plochu 36.27 m2
= Kč = Kč
18.747,52 679.972,51
_______________________________________________________________________________________________________________
Bytová jednotka č. 918/58
Cena celkem Kč
679.973,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-8-
2.1.2 Stavební pozemek-spoluvl.podíl Oceněno podle § 28, 28a vyhlášky. 2.1.2.1 Popis Okres : České Budějovice Obec : České Budějovice Katastrální území : České Budějovice 2 Pozemek parcelní číslo : 2061/173 Druh pozemku dle výpisu z KN : zastavěná plocha List vlastnictví číslo : 2233 Souvisí s vlastnictvím BJ : 918/58 2.1.2.2 Výměra stavebního pozemku p.č.2061/173
=
720.00 m2
_________________________________________ 2
celkem =
2.1.2.3 Úprava ceny pozemku Výhodnost polohy pozemku na území obce ve městech dle odst. 1 písm. c), e) (-50% až +200%)
720.00 m
100%
2.1.2.4 Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 28, 28a vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku Po započtení 100.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) Po započtení 0.00% dalších přirážek a srážek Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celou výměru 720.00 m2 Započtení spoluvl.podílu 3576/415951
= Kč = Kč = Kč
800,1.600,1.600,-
= Kč = Kč = Kč
x 2.1390 x 1.5270 5.226,3.762.723,46 32.348,76
_______________________________________________________________________________________________________________
Stavební pozemek-spoluvl.podíl
Cena celkem Kč
32.349,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.1.3 Rekapitulace stanovení administrativní ceny 1) Bytová jednotka č. 918/58 2) Stavební pozemek-spoluvl.podíl
Kč Kč
679.973,32.349,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena Po zaokrouhlení podle § 46 vyhlášky
Kč Kč
712.322,712.320,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-9-
2.2 - výnosové ohodnocení Úvodem : Výnosové ocenění je jednou ze standardních metod zjišťování odhadu tržní ceny, resp. obvyklé ceny, mezinárodně uznávanou a používanou. Výnosová hodnota vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos. Dosahovaný výnos je pak charakteristikou užitkovosti. Výnosovou hodnotu nemovitosti je možné stanovit v zásadě dvěma způsoby : 1. kapitalizací stabilizovaného, trvale dosažitelného ročního výnosu příslušnou mírou kapitalizace (zjednodušeně t.j. porovnáním s jistinou vloženou do banky při alternativním investování kapitálu), 2. diskontováním budoucích výnosů z nemovitosti za delší časové období na současnou hodnotu, t.j. stanovením hodnoty proměnného toku výnosů (cash flow) na hodnotu současnou, t.j. hodnotu v čase ocenění nemovitosti. Při analýze diskontovaného cash flow, je nutné vzít na vědomí nutnost odhadování proměnného toku příjmů za delší časové období (např. 5, 10, 15 let, zbytková životnost stavby). Je ale také nutné odhadnout a discontovat prodejní hodnotu nemovitosti na konci tohoto analyzovaného období. V přechodném období ekonomiky, ve kterém se ještě stále česká republika nachází, je však toto vytváření dlouhodobějších prognóz často problematické a diskutabilní. Je proto discontování budoucích výnosů vhodnější k používání v již stabilizovaném ekonomickém prostředí, kde již nedochází k výraznějším změnám vstupních údajů pro výpočet, a kde i trh s nemovitostmi je již bez větších výkyvů a stabilizovaný. Z uvedených důvodů, a dále s vědomím, že výnosové ocenění je pouze jednou z metod pro stanovení odhadu tržní ceny, je zatím dávána přednost do jisté míry do jisté míry jednoduššímu stanovení výnosové hodnoty t.j. Kapitalizaci stabilizovaného trvale dosažitelného ročního výnosu podle vzorce : stabilizovaný výnos x 100 (%) výnosová hodnota = -------------------------------------úrok. míra kapitalizace (%) Obecně k metodice ohodnocení : Pří kapitalizaci trvale dosažitelného ročního výnosu je možné si zjednodušeně představit výnosovou hodnotu nemovitosti jako jistinu, ze které při uložení do peněžního ústavu, budou úroky stejné jako roční výnos nemovitosti. Je důležité si uvědomit, že výnos, a z něj odvozenou výnosovou hodnotu nemovitosti, není možné považovat za hodnotu fixní a je nutné ji aktualizovat v návaznosti na změny podstatných vstupů, t.j. především výši úrokové míry z vkladů, vývoj úrovně nájemného, cen stavebních prací, nákladů na správu a údržbu. Je tedy nutné vzít tuto flexibilitu ohodnocení nemovitosti výnosovou metodou v úvahu, a považovat ji za jeden z podkladů odhadu tržní ceny.
- 10 -
Zavedené předpoklady, úvodní informace : Vychází se z předpokladu, že majitel nemovitost pronajímá za účelem dosažení trvale odčerpatelného výnosu. Výnos je stanoven jako rozdíl příjmů z nájemného a výdajů, resp. nákladů vynaložených z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání objektu. Výnosová hodnota vyjadřuje tzv. „věčnou rentu“ nemovitosti (staveb i pozemků). Zástavbou se totiž ze stavby a z pozemku stává technická a ekonomická jednotka. Využití a výnosová hodnota zastavěného pozemku je dána využitím a výnosovou hodnotou stavby. Pro vyjádření „věčné renty“ je v nákladech uvažováno s odpisy stavby tak, aby vyjadřovaly jejich „střádací funkci“ pro vytváření kapitálu na rekonstrukce a modernizace prodlužující životnost budov (obnovující investice), nebo na vybudování stavby nové po skončení její životnosti. Úroková míra kapitalizace : Volba správné úrokové míry kapitalizace je důležitým faktorem při výpočtu výnosové hodnoty nemovitosti. Při jejím stanovení se vychází zejména z průměrné úrokové míry dlouhodobých vkladů u bank (resp. z možného zúročení peněz na kapitálovém trhu), s přihlédnutím k druhu nemovitosti, způsobu využití a k situaci na trhu s nemovitostmi (tj. zvýšením o míru rizika při nákupu nemovitosti). Nájemné pro výpočet výnosů : Pro zjištění odčerpatelného výnosu je zjištění a stanovení nájemného podstatnou otázkou. Zdrojem příjmu pro stanovení výnosu z nemovitosti je pouze „čisté nájemné“ (základní nájemné), bez úhrad za plnění a služby spojené s užíváním tj. např. za : - teplo a teplou vodu - vodné a stočné - elektrickou energii - výkony spojů - případné další služby sjednané individuelně - vybavení bytu Uvedené náklady hrazené mimo nájemné se nepodílí na tvorbě výnosu.Vzhledem k účelu, pro který je hodnocení prováděno, to jest pro odhad tržní ceny, resp. obvyklé ceny, je pro objektivní vyjádření výnosové hodnoty nutné uvažovat s nájemným stanoveným v relaci odpovídající současné nabídce a poptávce na trhu, lokalitě a kvalitě pronajímané nemovitosti. Nájemné u bytů, u kterých je právní nárok na regulované nájemné, je nutné respektovat. BJ č. 918/58 V současné době a pro tento konkrétní případ bude uvažována míra kapitalizace v souladu s příslušnými ustanoveními platného oceňovacího předpisu ve výši 5,00% Zdrojem výnosu z možného pronájmu je pronájem jedné bytové jednotky. Obvyklé nájemné bytové jednotky srovnatelné velikosti, stavu a umístění se v dané lokalitě pohybuje kolem 5300 kč/měsíc. Prostor BJ 918/58 – 35,76 m2 (1+1) Součet
Měs. Nájem. Roční nájemné 5300
- 11 -
63600 63600
Roční nájemné celkem
63600
Výpočet ročního výnosu
01 02 03
01 02 03 04 05 06
Roční příjmy: Roční nájemné Odhad roční ztráty nájemného – 10% Celkové příjmy po započtení ztrát
63600 6360 57240
Roční výdaje : Daň z nemovitosti – podíl – odhad Pojistné nemovitosti - podíl – odhad Odpisy vyjadřující „střádací funkci“ obnovování Běžná údržba a opravy Náklady na správu Celkové výdaje
200 500 9000
na
9000 1800 20500
Roční výnos Celkové příjmy Celkové výdaje Celkový roční výnos
57240 -20500 36740
Výnosová hodnota nemovitosti : BJ č. 918/58, dosažitelná kapitalizováním tohoto odčerpatelného ročního výnosu, činí při úrokové míře kapitalizace 5,00 % : 100 % Výnosová hodnota (základní) = 36740 * ------------5,00 %
=
734 800 Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
Výnosová hodnota celkem
Kč
735 000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.3 - Ohodnocení metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Pro indikaci obvyklé ceny pomocí srovnávací metody byly vzaty v úvahu bytové jednotky, které vykazovali obdobné vlastnosti, a které byly v dané lokalitě v nedávné době prodány či nabízeny k prodeji. Pro tento účel byly použity zejména údaje z vlastní databáze znalce a údaje z nabídek realitních kanceláří v místě působících. Vzhledem ke značné podobnosti oceňované nemovitosti a srovnávaných vzorků, byl počet tří vzorků shledán jako dostačující. - 12 -
V případě, že se jednalo o nabídky, byla tato skutečnost zohledněna koeficientem odrážející obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami v dané lokalitě. Jako způsob porovnání bylo zvoleno porovnání přímé, kdy oceňovaná nemovitost je porovnávána s každou z vybraných nemovitostí přímo. Nemovitosti byly porovnávány prostřednictvím přepočtu na zvolenou porovnávací jednotku, v tomto případě v cenách přepočtených na m2 podlahové plochy bytu. Při hledání cenotvorných odlišností mezi oceňovanou nemovitostí a nemovitostmi pro porovnání byly cenové úpravy realizovány ve formě koeficientů. Výsledná porovnávací hodnota byla získána jako vážený průměr z upravených cen vzorků.
Nemovitost Zdroj informace Datum informace Region umístění Část obce Popis
Obvod K.ú.
Up Užitná plocha Požadovaná cena Požadovaná cena I1 Index rozdílné polohy I2 Index času informace I3 Index důvěryhodnosti Iv Index charakter. Vlastnictví I4 Index stavu objektu Ig Index vlivu garáže a možnosti parkování Ip Index příslušenství Z Upravená cena 1 m2 Z V V
m2 Kč Kč/m2 0,50 – 1,50 Index URS 0,80 – 1,00 0,80 – 1,20 0,90 1,10 Kč/m2
Upravená cena 1 m2 Kč/m2 Váha 1-3b (5b) Vážený průměr Kč/m2 Index obchodovatelnosti Uprav.prům. 1m2 Kč/m2
Posuzovaný objekt
1 2 Reality RE/Max A-City Čtyřlístek I.2013 II.2013 České České Budějovice 2 Budějovice 2 Prachatická OV 1+1 OV 1+1 v panelovém s balkonem domě. Byt v panelovém 6np/8, domě. Byt původní 3np/8 po udržovaný částečné stav, dům rekonstrukci, zateplen, dům zateplen, plastová okna. plastová okna
–
3 M&M reality a.s. III.2013 České Budějovice 2 V.Talicha OV 1+1 s balkonem panelovém domě. Byt 5np/9 po částečné rekonstrukci, dům zateplen, plastová okna
33 899 900 27 270 1,00
36 950 000 26 389 1,00
40 1 190 000 29 750 1,00
0,95
0,95
0,95
0,95
0,95
0,95
1,00
1,00
1,00
1,00 1,00
1,00 1,00
1,00 1,00
1,00 24 611
0,90 21 434
0,90 24164
24 611 1
21 434 1 23 403 1
24164 1
23 403
Užit. plocha Upravený průměr hodnoty 1m2 - 13 -
Srovnatelná cena
BJ 918/58 Celková srov. Cena
24 403
35,76
836 891
837 000 Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
Srovnávací hodnota celkem
Kč
837 000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
3. SHRNUTÍ 3.1 Administrativní cena nemovitosti
712 320 Kč
3.2 Výnosová hodnota nemovitosti
735 000 Kč
3.3 Srovnávací hodnota nemovitosti
837 000 Kč
Při oceňování běžných bytů je možné za cenu v místě a čase obvyklou (cenu tržní) považovat cenu stanovenou jako vážený průměr z vypočtených cen. Administrativní cena je informativní údaj sloužící pro odhad výše daně z převodu nemovitosti a do průměru se nezapočítává. S ohledem na kvalitu a spolehlivost použitých dat bude pro vážený průměr přiřazena výnosové hodnotě váha 1,00 a srovnávací hodnotě váha 2,00. Výpočet tržní ceny nemovitosti :
1,00 *
735 000 =
735 000
2,00 *
837 000 =
1 674 000
-------------------2 409 000 : 3,00 = 803 000 Kč Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím k místním podmínkám trhu s nemovitostmi odhaduji obvyklou cenu nemovitosti na částku :
800 000,- Kč
- 14 -
4. ZÁVĚR a.
cena oceňovaných nemovitostí včetně příslušenství činí celkem aa) bytová jednotka č. 918/58 v k.ú.České Budějovice 2 vč. příslušenství
800 000 Kč b.
Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo – nezjištěno Věcná břemena – nezjištěna
c.
Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou – viz odst. b
d.
Výsledná cena výše označených nemovitostí a jejich příslušenství činí da) bytová jednotka č. 918/58 v k.ú.České Budějovice 2 vč.příslušenství
800 000 Kč Slovy : Osmsettisíc korun
V Praze, dne 6.dubna 2013 Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou.
.................... vypracoval
- 15 -
5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 3.1.1991, č.j. Spr. 518/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 3356 - 46/2013. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.
Ing. Jan Merten
- 16 -
