52

Znalecký posudek č. 15/03/52

O ceně nemovitých věcí - pozemku p.č. 320/1 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č.p. 115 - bydlení, pozemků p.č. 320/2 - zahrada a p.č. 321 - zahrada, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 579, pro k.ú. Bělkovice, obec Bělkovice-Lašťany, okres Olomouc.

Objednatel posudku:

Mgr. Jan Svoboda soudní exekutor, Exekutorský úřad Olomouc Dvořákova 222/32 779 00 Olomouc IČ: 72077433

Účel posudku:

Určení obvyklé ceny nemovitých věcí ke stanovení nejnižšího podání.

Vypracoval:

Ivo Trsťan Sadová 882/2 790 01 Jeseník

Posudek obsahuje 18 stran a 7 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce.

V Jeseníku, dne 19. 3. 2015

ZNALECKÝ POSUDEK č. 15/03/52

A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Dle usnesení, ze dne 5. 2. 2015 vydané Exekutorským úřadem Olomouc, Mgr. Jan Svoboda, č.j. 164 EX 6742/14-67, byla pověřena ZNALECKÁ KANCELÁŘ BeST s.r.o., IČ: 29452783, se sídlem Sadová 882/2, 790 01 Jeseník, odpovědná osoba: soudní znalec Ivo Trsťan, jmenovaný Krajským soudem v Ostravě dne 29. 3. 1988, č.j. Spr. 2134/88, k ocenění těchto nemovitých věcí: - pozemek parcelní číslo 320/1 o výměře 102 m2, druh: zastavěná plocha a nádvoří - součástí je stavba č.p. 115, bydlení, stojící na pozemku parc. č. 320/1 - pozemek parcelní číslo 320/2 o výměře 78 m2, druh: zahrada - pozemek parcelní číslo 321 o výměře 147 m2, druh: zahrada vše zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc, pro obec Bělkovice-Lašťany, katastrální území Bělkovice, okres Olomouc, na listu vlastnictví č. 579. Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu výše uvedených nemovitých věcí, jejich součástí a příslušenství.

2. Informace o nemovitosti Jedná se o pozemek p.č. 320/1 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č.p. 115 bydlení, pozemky p.č. 320/2 - zahrada a p.č. 321 - zahrada, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 579, pro k.ú. Bělkovice, obec Bělkovice-Lašťany, okres Olomouc. Předmět ocenění je situovaný na adrese Bělkovice-Lašťany č.p. 115, 783 16 Bělkovice-Lašťany. Rodinný dům se nachází v centrální, zastavěné části obce Bělkovice-Lašťany, v řadové zástavbě. Dle informací ČSÚ má obec Bělkovice-Lašťany 2 188 obyvatel, z hlediska občanské vybavenosti se v obci Bělkovice-Lašťany nachází pošta, škola a zdravotní zařízení.

3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitých věcí bylo provedeno dne 15. 3. 2015 za přítomnosti soudního znalce pana Ivo Trsťana a jeho asistenta. Povinní, pan Petr Bartoněk a paní Vladimíra Bartoňková se i přes písemnou výzvu místního šetření nezúčastnili. Z tohoto důvodu bylo pro potřeby vyhotovení znaleckého posudku provedeno ohledání a zaměření nemovitých věcí zvenčí. Prvky, především vnitřního vybavení objektu nebyly zjištěny, pro potřeby znaleckého posudku jsou uvažovány jako standardní, a to v části „Objekty - vybavení“.

4. Podklady pro vypracování posudku -

Usnesení č.j. 164 EX 6742/14-67, ze dne 5. 2. 2015. Výpis z katastru nemovitostí č. 579, vyhotovený objednavatelem dne 23. 1. 2015. Náhled katastrální mapy, vyhotovený znalcem, dne 15. 3. 2015. Mapy širších vztahů I a II. stránka č. 2

Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz


- Podklady z místního šetření (informace, výměry a fotodokumentace) ze dne 15. 3. 2015.

5. Vlastnické a evidenční údaje Níže uvedené vlastnické a evidenční údaje jsou převzaty z veřejně přístupné databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:

Olomoucký Olomouc Bělkovice-Lašťany Bělkovice (601977)

List vlastnictví číslo: Vlastník:

579

Společné jmění manželů Bartoněk Petr a Bartoňková Vladimíra č.p. 115, 78316 Bělkovice-Lašťany

6. Dokumentace a skutečnost - Předložené podklady souhlasí se skutečností, jiné podklady nebyly zjištěny. - Nabývací titul nebyl předložen. - Z důvodu neumožnění prohlídky oceňovaných nemovitých věcí jsou některé rozměry převzaty ze satelitních foto snímků (zdroj: www.cuzk.cz, www.maps.google.com, www.mapy.cz). - Ke dni zpracování znaleckého posudku nebyla zjištěna nájemní smlouva, či jiná smlouva, která by upravovala oceňované nemovité věci k užívání třetí osobou.

7. Celkový popis nemovitosti Jedná se o zděný, zřejmě nepodsklepený rodinný dům se dvěma nadzemními podlažími, s nevyužitým podkrovím, se sedlovou a mírnou pultovou střechou krytou plechovou krytinou. Rodinný dům je nepravidelného půdorysného tvaru. Původní stáří rodinného domu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a dle odborného odhadu zpracovatele cca 55 roků. Vytápění rodinného domu je uvažováno jako standardní. V průběhu životnosti byla na rodinném domě částečně osazena plastová zdvojená okna a byly provedeny fasádní omítky. Z důvodu neumožnění prohlídky oceňovaných nemovitých věcí nebylo možné jednoznačně identifikovat případné další prvky vnější a vnitřní rekonstrukce. V průběhu životnosti rodinný dům dále procházel běžnou údržbou prvků krátkodobých životností. Oceňované nemovité věci se nachází v zóně 3 - zóna se středním nebezpečím výskytu povodně/záplavy. Dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a odborného odhadu zpracovatele je pro potřeby tohoto znaleckého posudku a určení indexu Iv (index konstrukce a vybavení) uvažováno rokem výstavby/kolaudace objektu 1960. Celkový stavebně-technický stav a údržbu lze ke dni ocenění uvažovat jako - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou. Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektu je patrné z ocenění. Dispoziční řešení rodinného domu: Vnitřní dispozice rodinného domu nebyla zjištěna, neboť povinnými nebyl předmět ocenění zpřístupněn.

stránka č. 3


V místě jsou omezené možnosti parkování. Pozemky se nachází v rovinném terénu, tvoří funkční celek a jsou přístupné po veřejné zpevněné komunikaci, na pozemku p.č. 346/1 ostatní plocha, který je ve vlastnictví: Obec Bělkovice-Lašťany, č.p. 139, 783 16 Bělkovice-Lašťany. Součástí oceňovaných nemovitých věcí jsou přípojky inženýrských sítí, stavebně-technické vybavení stavby a trvalé porosty. Všechny tyto součástí oceňovaných nemovitých věcí jsou zohledněny ve výsledné obvyklé hodnotě. Dle informací ČSÚ je v obci Bělkovice možné napojení na elektro, hloubkovou kanalizaci a plynové vedení. Příslušenství oceňovaných nemovitých věcí jsou vedlejší stavby a venkovní úpravy. Všechny tyto příslušenství oceňovaných nemovitých věcí jsou zohledněny ve výsledné obvyklé hodnotě. Na obytnou část rodinného domu, při její levé, spodní hranici (pohled z přístupové komunikace) navazuje přízemní, zděná, vedlejší stavba s mírnou pultovou střechou krytou plechovou krytinou. Vpravo od této vedlejší stavby (pohled z přístupové komunikace) je situována přízemní, dřevěná stavba „kůlny“ s mírnou pultovou střechou krytou vlnitým plechem. Z důvodu neumožnění prohlídky oceňovaných nemovitých věcí nebylo možné přesně fyzicky zaměřit a jednoznačně identifikovat případné další vedlejší stavby, venkovní úpravy a další příslušenství stavby hlavní. Při místním šetření byly zjištěny tyto venkovní úpravy (oplocení - ocelové tye v ocelových rámech na ocelových sloupcích včetně betonové podezdívky, ocelová vrátka, ocelová vrata dvoukřídlá, venkovní schody betonové, plocha ze zámkové dlažby, dlážděné a zpevněné plochy). Ocenění je provedeno dle zjištěného, skutečného stavu. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitým věcem, nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření zpracovatele.

8. Obsah posudku a) Objekty 1) Stavba č.p. 115 - bydlení b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 579 c) Věcná práva 1) Věcné břemeno štítové zdi d) Ocenění porovnávací metodou

stránka č. 4


B. ZNALECKÝ POSUDEK Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Popisy objektů a) Objekty 1) Stavba č.p. 115 - bydlení b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 579 c) Věcná práva 1) Věcné břemeno štítové zdi Jedná se o ocenění věcného břemene štítové zdi. Věcné břemeno bylo zřízeno na základě listiny: Usnesení soudu číslo deníku 2660/1905. Věcné břemeno bylo zřízeno ve prospěch: pozemku p.č. 320/1 - zastavěná plocha a nádvoří, s povinností k pozemku p.č. 317/1 - zastavěná plocha a nádvoří.

Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 199/2014 Sb. a.1.1) Stavba č.p. 115 - bydlení – § 35 Podlaží: Název I. NP II. NP Součet: Podlažnost:

Zastavěná plocha 9,70×6,10+12,20×3,30+1,20×1,70+1,50× 1,00 = 9,70×6,10+12,20×3,30 = = 202,40 / 102,97

102,97 m2 99,43 m2 202,40 m2

= 1,97

Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba 9,70×6,10×6,20+12,20×3,30×6,40+1,20×1,70×3,40+1,5 0×1,00×3,00 = Zastřešení 9,70×6,10×5,40×0,5 = Obestavěný prostor – celkem: =

635,95 m3 159,76 m3 795,71 m3

Rodinný dům: typ B Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží

stránka č. 5


Podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Vybavení: Název, popis Obj. podíl 1. Základy – betonové 7,10 % 2. Zdivo – zděné 22,30 % 3. Stropy 8,40 % 4. Střecha – vaznicová sedlová, mírná pultová 5,20 % 5. Krytina – vlnitý plech, plechová 3,20 % 6. Klempířské konstrukce – pozinkované (žlaby, svody, parapety) 0,80 % 7. Vnitřní omítky 6,20 % 8. Fasádní omítky – vápenné hladké 3,10 % 9. Vnější obklady – keramické 0,40 % 10. Vnitřní obklady 2,30 % 11. Schody 2,40 % 12. Dveře 3,30 % 13. Okna – plastová zdvojená, dřevěná zdvojená 5,20 % 14. Podlahy obytných místností 2,20 % 15. Podlahy ostatních místností 1,10 % 16. Vytápění 4,40 % 17. Elektroinstalace 4,10 % 18. Bleskosvod – je proveden 0,60 % 19. Rozvod vody 3,00 % 20. Zdroj teplé vody 1,80 % 21. Instalace plynu 0,50 % 22. Kanalizace 2,80 % 23. Vybavení kuchyně 0,50 % 24. Vnitřní vybavení 5,10 % 25. Záchod 0,40 % 26. Ostatní 3,60 %

Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní

Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Olomoucký Obec: Bělkovice-Lašťany Počet obyvatel: 2 188 Základní cena (ZC): 1 772,– Kč/m3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby II. Dvojdomek, dům řadový 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 4 Podlažnost II. Hodnota více jak 1 do 2 včetně 5 Napojení na veřejné sítě III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování (přípojky) RD do žumpy nebo septiku 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední, etážové, dálkové 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení

Vi B –0,01 0,00 0,00 0,01 0,00 0,00 0,00

stránka č. 6


8 Ostatní vybavení v RD 9 Venkovní úpravy 10 Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD 11 Pozemky ve funkčním celku se stavbou 12 Kritérium jinde neuvedené 13 Stavebně-technický stav *

Rok výstavby / kolaudace: Stáří stavby (y): Koeficient pro úpravu (s):

I. Bez dalšího vybavení III. Standardního rozsahu a provedení II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 II. Od 300 m2 do 800 m2 celkem III. Bez vlivu na cenu II. Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou 1960 55 0,725

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00*

12

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +  Vi) × V13):

0,725

i=1

Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): Index trhu: příloha č. 3, tabulka č. 1 Popis znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy

3 Změny v okolí 4 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko

1 284,70 Kč/m3

Hodnocení znaku II. Nabídka odpovídá poptávce

Pi 0,00

V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 II. Bez vlivu 0,00 II. Bez dalších vlivů

0,00

II. Zóna se středním rizikem povodně (území tzv. 20-leté vody)

0,80

5

Index trhu

(IT = P5 × (1 +  Pi)):

0,800

i=1

Index polohy pozemku: příloha č. 3, tabulka č. 3 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci I. Střed obce – centrum obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci inženýrské sítě, které jsou v nebo obec bez sítí obci 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce

Pi 1,00 0,04 0,03 0,00

0,00

stránka č. 7


6 Dopravní dostupnost k pozemku 7 Osobní hromadná doprava 8 Poloha pozemku nebo stavby z hlediska komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo 10 Nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené

V. Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku III. Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce II. Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku II. Bezproblémové okolí II. Průměrná nezaměstnanost II. Bez dalších vlivů

0,00

0,02 0,00 0,00 0,00 0,00

11

Index polohy

(IP = P1 × (1 +  Pi)):

1,090

i=2

Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CSP = OP × ZCU × IT × IP = 795,71 × 1 284,70 × 0,800 × 1,090 Stavba č.p. 115 - bydlení – určená cena:

=

891 400,81 Kč 891 400,81 Kč

b) Pozemky b.1) Vyhláška 199/2014 Sb. b.1.1) Pozemky na LV číslo 579 – § 4, 9 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Bělkovice-Lašťany Název okresu: Olomouc Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce II. 2001 – 5000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce obce 3 Poloha obce V. Ostatní případy 4 Technická infrastruktura v obci II. Elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn 5 Dopravní obslužnost obce III. Železniční, nebo autobusová zastávka 6 Občanská vybavenost v obci II. Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení Základní cena výchozí: ZCv = 2 480,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 758,58 Kč/m2 Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník),

Oi 0,85 0,60 0,80 0,85 0,90 0,98

Pi 0,00 0,00

stránka č. 8


3 Změny v okolí 4 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko

nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území II. Bez vlivu

0,00 0,00

II. Bez dalších vlivů

0,00

II. Zóna se středním rizikem povodně (území tzv. 20-leté vody)

0,80

5

Index trhu:IT = P6 × (1 +  Pi) = 0,800 i=1

Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů

Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů: IO = 1 +

 Pi = 1,000 i=1

Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci I. Střed obce – centrum obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí obci 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k V. Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné pozemku parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí

Pi 1,00 0,04 0,03 0,00

0,00 0,00

0,02 0,00 0,00

stránka č. 9


10 Nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené

II. Průměrná nezaměstnanost II. Bez dalších vlivů

0,00 0,00

11

Index polohy: IP = P1 × (1 +  Pi) = 1,090 i=2

Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,872 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 661,4818 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 320/1 zastavěná plocha a nádvoří 102

Cena [Kč] 67 471,14

§ 9 odst. 4 – Jiné pozemky Základní cena upravená: ZCU = ZC × I × 0,30 = 198,4445 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 320/2 zahrada 78 321 zahrada 147 Součet: 225

Cena [Kč] 15 478,67 29 171,34 44 650,01

Součet cen všech typů pozemků:

=

Pozemky na LV číslo 579 – určená cena:

112 121,15 Kč 112 121,15 Kč

c) Věcná práva c.1) Cenový předpis c.1.1) Věcné břemeno štítové zdi Hodnota věcného břemene:

=

0,– Kč

Věcné břemeno štítové zdi, jež je evidováno v odstavci B1, na výpise z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 579, pro k.ú. Bělkovice, obec Bělkovice-Lašťany, okres Olomouc je ve prospěch předmětu ocenění. Toto věcné břemeno je zohledněno ve výsledné hodnotě.

d) Ocenění porovnávací metodou Podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, jedním ze způsobu oceňování je porovnávací způsob. Porovnávací přístup vychází přímo z porovnání s prodeji obdobných nemovitých věcí v podobných podmínkách. Porovnání je buď přímé mezi prodávanými a oceňovanou nemovitou věcí, nebo nepřímé, kdy soubor údajů o prodávaných nemovitých věcech a jejich cenách je zpracován na průměrnou, standardní nemovitou věc a s touto je pak porovnávaná nemovitá věc oceňována. Aplikace této metody ocenění předpokládá dostatek informací o nabídkách nebo realizovaných prodejích nemovitých věcí obdobného charakteru v lokalitě blízké předmětné nemovité věci. Problematika porovnávací (komparativní) metody je uceleně popsána v publikaci „Teorie oceňování nemovitostí“ vydaná Akademickým nakladatelstvím CERM, s.r.o. Brno, od Prof. Ing.

stránka č. 10


Alberta Bradáče, DrSc. a kol., ve které je uvedeno, že ocenění provádíme porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek: -

druhu a účelu věcí, koncepce a technických parametrů, materiálů, technického stavu (opotřebení, stav údržby, vady), velikost, využitelnost, umístění a projevy okolí.

Cena nemovité věci je velmi závislá na její poloze, a to nejvíce u nemovitých věcí obchodních, jen o něco méně u nemovitých věcí obytných a poměrně málo u nemovitých věcí výrobních, u kterých je však důležité dopravní spojení. Vliv polohy na cenu je třeba tedy vždy mít na paměti, a pokud je to možné, je třeba porovnávat nemovité věci ve stejných nebo alespoň velmi podobných polohách; přitom i na jedné ulici s typovými rodinnými domy může být vliv okolí takový, že na různých koncích ulice budou ceny odlišné. Další skutečnosti je, že stavby zpravidla nejsou totožné. Velmi blízká podobnost bude s největší pravděpodobností u bytů stejné kategorie a velikosti. I rodinné domy se budou lišit velikostí, vybavením, velikostí podsklepení, velikosti pozemku a zahrady, objekty volně stojící nebo řadové. Vliv na cenu nemovité věci bude mít samozřejmě i technický stav. Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem, je třeba při porovnání brát v úvahu, nakolik jsou porovnávané nemovité věci podobné a jejich případné odlišnosti následně vyjádřit v ceně. Pro stanovení obvyklé (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. 1) RD ul. Dvorská, Šternberk, okres Olomouc Jedná se o řadový, dvougenerační rodinný dům situovaný v centru města. K rodinnému domu náleží zahrada. Rodinný dům je po provedené rekonstrukci. Vnitřní dispozice rodinného domu: kuchyň s jídelnou, obývací pokoj, ložnice, koupelna a WC. V podkroví je obytný pokoj s kuchyňským koutem, obytný pokoj a sociální zázemí. Je zde možnost dalšího rozšíření obytného prostoru. Rodinný dům je napojen na elektro, obecní vodovod a hloubkovou kanalizaci. Vytápění je řešeno jako ústřední pomocí kotle na tuhá paliva. Občanská vybavenost a dopravní dostupnost v místě. Nabídková CENA: 1 760 000,- Kč 2) RD Lužice, okres Olomouc Jedná se o samostatný, podsklepený, dvoupodlažní rodinný dům s využitým podkrovím. Rodinný dům je situován v klidné části obce. Rodinný dům prošel částečnou rekonstrukcí - nová plastová okna, podlahy, stropy a vytápění. V prvním nadzemním podlaží je bytová jednotka o dispozici 1+1 s možností rozšíření obytného prostoru. Ve druhém nadzemním podlaží je mezonetový byt o dispozici 4+1, a to konkrétně - kuchyně, obývací pokoj, koupelna, ložnice a dva obytné pokoje. Rodinný dům je napojen na elektro, obecní vodovod, hloubkovou kanalizaci a plynové vedení. Vytápění je řešeno jako ústřední pomocí plynového kotle. Občanská vybavenost v místě. Nabídková CENA: 1 940 000,- Kč 3) RD ul. Úzká, Šternberk, okres Olomouc Jedná se o samostatný, dvoupodlažní, podsklepený rodinný dům, který je situován v klidné části obce. K rodinnému domu náleží garáž a zahrada. Jsou zde dvě bytové jednotky včetně kompletního sociálního zázemí. Rodinný dům prošel částečnou rekonstrukcí - nová plastová okna. Rodinný dům

stránka č. 11


je napojen na elektro, obecní vodovod, hloubkovou kanalizaci a plynové vedení. Vytápění je řešeno jako ústřední pomocí plynového kotle. Občanská vybavenost a dopravní dostupnost v místě. Nabídková CENA: 1 950 000,- Kč 4) RD Mladějovice, okres Olomouc Jedná se o samostatný rodinný dům, který je dispozičně řešen jako 4+kk se zahradou o velikosti 430 m2. Rodinný dům není podsklepený. Vnitřní dispozice: I. nadzemní podlaží - obývací pokoj s kuchyní, samostatné WC, koupelna, spíž a místnost, která je v současné době využívaná jako sklad se samostatným vstupem z venku. II. nadzemní podlaží: 2x obytný pokoj, ložnice, koupena s WC a šatna. Na zahradě je přístřešek a pergola s posezením. Rodinný dům je vytápěný krbovými kamny s průduchy do všech obytných pokojů, v pokojích elektrické přímotopy. Základní občanská vybavenost v místě. Nabídková CENA: 2 000 000,- Kč 5) RD ul. Olomoucká, Hlubočky, okres Olomouc Jedná se o řadový, rodinný dům, který je situován v centru obce. K rodinnému domu náleží garáž a kryté venkovní posezení s krbem. Vnitřní dispozice rodinného domu: zádveří, kuchyň, spíž, dva obytné pokoje, koupelna s masážním sprchovým koutem a WC. V podkroví jsou tři obytné pokoje, šatna, koupelna s vanou a WC. Na rodinný dům navazuje zděný skladovací prostor a garáž s dálkově ovládanými vraty na elektrický pohon. V roce 2012 byla provedena kompletní rekonstrukce – nová plastová okna, zateplená fasáda, nové vytápění a ohřev vody včetně kotlů (v přízemí je i podlahové topení). Rodinný dům je napojen na elektro, obecní vodovod, hloubkovou kanalizaci, plynové vedení a vlastní studnu. Základní občanská vybavenost v místě. Dobré dopravní spojení do Olomouce. Nabídková CENA: 2 050 000,- Kč Seznam porovnávaných objektů: 1) RD ul. Dvorská, Šternberk, okres Olomouc Výchozí cena (VC): 1 760 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kstavební konstukce: 1,00 Kúdržby a stavebně-technického stavu: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kvýměry pozemku: 1,00 Kpolohový: 1,05 Kobjektivizační: 1,10 Jednotková cena (JC): 1 523 809,52 Kč Váha (V): 1,0 2) RD Lužice, okres Olomouc Výchozí cena (VC): 1 940 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kstavební konstukce: 1,00 Kúdržby a stavebně-technického stavu: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kvýměry pozemku: 1,15 Kpolohový: 1,00 Kobjektivizační: 1,10 Jednotková cena (JC): 1 533 596,84 Kč Váha (V): 1,0

stránka č. 12


3) RD ul. Úzká, Šternberk, okres Olomouc Výchozí cena (VC): 1 950 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kstavební konstukce: 1,00 Kúdržby a stavebně-technického stavu: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kvýměry pozemku: 1,00 Kpolohový: 1,05 Kobjektivizační: 1,10 Jednotková cena (JC): 1 688 311,69 Kč Váha (V): 1,0 4) RD Mladějovice, okres Olomouc Výchozí cena (VC): 2 000 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kstavební konstukce: 1,00 Kúdržby a stavebně-technického stavu: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kvýměry pozemku: 1,05 Kpolohový: 1,00 Kobjektivizační: 1,10 Jednotková cena (JC): 1 731 601,73 Kč Váha (V): 1,0 5) RD ul. Olomoucká, Hlubočky, okres Olomouc Výchozí cena (VC): 2 050 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kstavební konstukce: 1,00 Kúdržby a stavebně-technického stavu: 1,05 Kvybavení: 1,00 Kvýměry pozemku: 1,00 Kpolohový: 1,00 Kobjektivizační: 1,10 Jednotková cena (JC): 1 774 891,77 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (Kstavební konstukce × Kúdržby a stavebně-technického stavu × Kvybavení × Kvýměry pozemku × Kpolohový × Kobjektivizační) Minimální jednotková cena za celek: Průměrná jednotková cena za celek ( (JC × V) /  V): Maximální jednotková cena za celek: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za celek: Jednotkové množství: Porovnávací hodnota: Výsledná porovnávací hodnota:

1 523 809,52 Kč 1 650 442,31 Kč 1 774 891,77 Kč

× =

1 650 000,– Kč 1,00 celek 1 650 000,– Kč 1 650 000,– Kč

stránka č. 13


C. REKAPITULACE V současné době se v ČR cena stanoví dohodou nebo oceněním podle zvláštního předpisu, jak plyne z ustanovení zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění zákona č. 135/1994 Sb. a č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Cena a hodnota ve vztahu k určení obvyklé tržní hodnoty oceňovaných nemovitých věcí:

- pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku byly použity níže uvedené metody a přístupy Cena zjištěná - (též „administrativní“, „úřední“) - je cena podle cenového předpisu, v současné době dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a prováděcí vyhlášky Ministerstva financí ČR č. 3/2008 Sb. (oceňovací vyhláška). Základním předpisem je zákon o cenách č. 526/1990 Sb., jenž stanoví, že cena je peněžní částka, sjednaná při nákupu a prodeji zboží nebo zjištěná podle zvláštního předpisu k jiným účelům než k prodeji (např. vyvlastnění staveb, pozemků, porostů a práv k nim). Porovnávací, srovnávací, též komparativní metoda - je založena na tržním principu srovnání hodnoty oceňované nemovité věci s cenami obdobných nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, které byly v nedávné době nabízeny či realizovány na trhu realit. Porovnávací hodnota se rovná ceně podobné nemovité věci dosažené na volném trhu se zohledněním odlišností a časového posunu. Porovnání oceňovaných nemovitých věcí se tedy uskutečňuje na základě průzkumu trhu realit, přičemž je nutné brát v úvahu, nakolik jsou porovnávané nemovité věci podobné a jejich odlišnost poté vyjádřit v ceně. Obvyklá cena (obecná, tržní) - Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/1997 Sb., rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývajících z osobního vztahu k nim. Vztah administrativní a obvyklé ceny Stanovení ceny dle legislativního předpisu a ceny založené na tržních principech je v některých aspektech shodné a v jiných diametrálně odlišné. Shodná je skutečnost, že se znalec zabývá stejnými objekty zkoumání. Odlišnost je však ve způsobu zkoumání oceňované nemovité věci. Při určení administrativní ceny je třeba, aby znalec aplikoval legislativní předpis pro účel, který je předem stanoven. Jiná situace ovšem nastává v případě stanovení obvyklé ceny objektu, kdy není znalec vázán žádným právním předpisem, má v podstatě volnou působnost v rámci definice obvyklé ceny. Vychází především ze svých zkušeností, znalostí a jedná na základě svého nejlepšího svědomí. Neměla by nastat situace, že hodnota indikovaná na tržních principech bude shodná s cenou administrativní, a to hlavně proto, že cenový předpis nezohledňuje všechny cenotvorné faktory a situaci na trhu nemovitých věcí.

stránka č. 14


Kladné stránky oceňovaných nemovitých věcí: - občanská vybavenost obce Bělkovice-Lašťany na dobré úrovni - dobrá dopravní spádovost do města Olomouc - možnost rozšíření obytných prostor do podkroví - údržba oceňovaných nemovitých věcí na dobré úrovni Záporné stránky oceňovaných nemovitých věcí: - není možnost napojení na kompletní IS - malá výměra pozemků ( 327 m2) - nemovité věci se nachází v zóně se středním nebezpečím výskytu povodně - nebyla umožněna prohlídka oceňovaných nemovitých věcí - odraz ekonomické krize ve světle realitního trhu Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitých věcech srovnatelná s nabídkou. Četnost realizovaných obchodů je na průměrné úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně široká nabídka obdobných nemovitých věcí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmět ocenění považovat za průměrně obchodovatelný.

Výsledná obvyklá hodnota oceňovaných nemovitých věcí byla zjištěna komparativní metodou, na základě databáze uskutečněných prodejů v regionu, informací od znalců a realitních kanceláří působících v regionu, informací vlastníků sousedních nemovitých věcí a po použití korekčních koeficientů. Cena jednotlivých práv a závad s nemovitými věcmi spojených (se Zástavním právem exekutorským a se Zástavním právem smluvním, se v ocenění neuvažuje, zpracovatel nezná jejich aktuální hodnotu, stejně tak se neuvažuje i s exekucemi) Věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva, které v dražbě prodejem nezaniknou (Věcné břemeno štítové zdi)

0,- Kč

0,- Kč

Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Cena věcných práv Celková cena podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem Ostatní movité věci

891 400,– Kč 112 120,– Kč 0,– Kč 1 013 520,– Kč 1 650 000,– Kč 0,– Kč

Obvyklá (obecná, tržní) cena předmětu ocenění činí: 1 650 000,– Kč Cena slovy: jedenmilionšestsetpadesáttisíc Kč

stránka č. 15


Znalecký posudek vyhotovil:

Ivo Trsťan Jaroslav Suchánek Mgr. Ing. Michalis Becis

Odpovědná osoba:

Ivo Trsťan, soudní znalec

V Jeseníku, dne 19. 3. 2015

........................................................................ Odpovědná osoba: Ivo Trsťan, soudní znalec

stránka č. 16


D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 29.3.1988, č.j. Spr.2143/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 15/03/52 znaleckého deníku.

............................................ Ivo Trsťan, soudní znalec

stránka č. 17


E. SEZNAM PŘÍLOH -

fotodokumentace výpis z katastru nemovitostí kopie katastrální mapy mapy širších vztahů I a II

stránka č. 18

Fotodokumentace

VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 23.01.2015 06:15:02 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 6742/14 pro Mgr. Jan Svoboda soudní exekutor

Okres: CZ0712 Olomouc

Obec: 500526 Bělkovice-Lašťany

Kat.území: 601977 Bělkovice

List vlastnictví: 579

V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě A Vlastník, jiný oprávněný

Identifikátor

Vlastnické právo SJM Bartoněk Petr a Bartoňková Vladimíra, č.p. 115, 78316 Bělkovice-Lašťany SJM = společné jmění manželů

680404/0111 716012/5555

B Nemovitosti Pozemky Parcela

Způsob využití Výměra[m2] Druh pozemku 102 zastavěná plocha a nádvoří Součástí je stavba: Bělkovice-Lašťany, č.p. 115, bydlení Stavba stojí na pozemku p.č.: 320/1 320/2 78 zahrada

Podíl

Způsob ochrany

320/1

147 zahrada

321 B1 Jiná práva Typ vztahu Oprávnění pro

zemědělský půdní fond zemědělský půdní fond

Povinnost k

o Věcné břemeno štítové zdi

Parcela: 320/1

Parcela: 317/1

Z-1738/2014-805

Listina Usnesení soudu číslo deníku 2660/1905. POLVZ:28/1982 C

Z-500028/1982-805

Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro

Povinnost k

o Zástavní právo exekutorské

k zajištění dluhu ve výši 1 239 776,17 Kč s příslušenstvím Raiffeisen stavební spořitelna Parcela: 320/1 V-20407/2014-805 a.s., Koněvova 2747/99, Žižkov, Parcela: 320/2 V-20407/2014-805 13000 Praha 3, RČ/IČO: 49241257 Parcela: 321 V-20407/2014-805 Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Olomouc, Mgr. Jan Svoboda 164 EX-6742/2014 -27 ze dne 28.11.2014. Právní účinky zápisu ke dni 28.11.2014. Zápis proveden dne 23.12.2014. V-20407/2014-805 Pořadí k 28.11.2014 13:17 o Zástavní právo smluvní

k zajištění pohledávky ve výši 1.200.000,- Kč a příslušenství Raiffeisen stavební spořitelna Parcela: 320/1 V-9339/2012-805 a.s., Koněvova 2747/99, Žižkov, Parcela: 320/2 V-9339/2012-805 13000 Praha 3, RČ/IČO: 49241257 Parcela: 321 V-9339/2012-805 Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 20.09.2012. Právní účinky vkladu práva ke dni 24.09.2012. Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc, kód: 805. strana 1

VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 23.01.2015 06:15:02 Okres: CZ0712 Olomouc

Obec: 500526 Bělkovice-Lašťany

Kat.území: 601977 Bělkovice

List vlastnictví: 579

V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě Typ vztahu Oprávnění pro

Povinnost k V-9339/2012-805

Pořadí k datu podle právní úpravy účinné v době vzniku práva o Zahájení exekuce

pověřený soudní exekutor: Mgr. Jan Svoboda, Dvořákova 222/32, 779 00 Olomouc Bartoněk Petr, č.p. 115, 78316 Bělkovice-Lašťany, RČ/IČO: 680404/0111 Z-13016/2014-805 Listina Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce Exekutorský úřad Olomouc - Mgr. Jan Svoboda 164 EX-6742/2014 ze dne 26.11.2014. Právní účinky zápisu ke dni 28.11.2014. Zápis proveden dne 03.12.2014; uloženo na prac. Olomouc Z-13016/2014-805 Související zápisy Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Bartoněk Petr, č.p. 115, 78316 Bělkovice-Lašťany, RČ/IČO: 680404/0111 Parcela: 320/1 Z-13017/2014-805 Parcela: 320/2 Z-13017/2014-805 Parcela: 321 Z-13017/2014-805 Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Olomouc - Mgr. Jan Svoboda 164 EX-6742/2014 -26 ze dne 28.11.2014. Právní účinky zápisu ke dni 28.11.2014. Zápis proveden dne 08.12.2014; uloženo na prac. Olomouc Z-13017/2014-805 o Zahájení exekuce

pověřený soudní exekutor: Mgr. Jan Svoboda, Dvořákova 222/32, 779 00 Olomouc Bartoňková Vladimíra, č.p. 115, 78316 BělkoviceLašťany, RČ/IČO: 716012/5555 Z-13016/2014-805 Listina Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce Exekutorský úřad Olomouc - Mgr. Jan Svoboda 164 EX-6742/2014 ze dne 26.11.2014. Právní účinky zápisu ke dni 28.11.2014. Zápis proveden dne 03.12.2014; uloženo na prac. Olomouc Z-13016/2014-805 Související zápisy Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Bartoňková Vladimíra, č.p. 115, 78316 BělkoviceLašťany, RČ/IČO: 716012/5555 Parcela: 320/1 Z-13017/2014-805 Parcela: 320/2 Z-13017/2014-805 Parcela: 321 Z-13017/2014-805 Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Olomouc - Mgr. Jan Svoboda 164 EX-6742/2014 -26 ze dne 28.11.2014. Právní účinky zápisu ke dni 28.11.2014. Zápis proveden dne 08.12.2014; uloženo na prac. Olomouc Z-13017/2014-805 D

Jiné zápisy - Bez zápisu Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc, kód: 805. strana 2

VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 23.01.2015 06:15:02 Okres: CZ0712 Olomouc Kat.území: 601977 Bělkovice

Obec: 500526 Bělkovice-Lašťany List vlastnictví: 579

V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě Plomby a upozornění - Bez zápisu E

Nabývací tituly a jiné podklady zápisu

Listina o Smlouva kupní

ze dne 20.09.2012. Právní účinky vkladu práva ke dni 04.10.2012. V-9698/2012-805 RČ/IČO: 680404/0111 716012/5555

Pro: Bartoněk Petr a Bartoňková Vladimíra, č.p. 115, 78316 Bělkovice-Lašťany F

Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela 320/2 321

BPEJ 31300 31300

Výměra[m2] 78 85

Pokud je výměra bonitních dílů parcel menší než výměra parcely, zbytek parcely není bonitován Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc, kód: 805. Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD

Vyhotoveno:

23.01.2015

06:44:30

Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc, kód: 805. strana 3

BělkoviceLašťany 115, BělkoviceLašťany BělkoviceLašťany 115 783 16 BělkoviceLašťany okres Olomouc, Olomoucký kraj

g

GPS 49.6682525N, 17.3150831E

BělkoviceLašťany 115, BělkoviceLašťany BělkoviceLašťany 115 783 16 BělkoviceLašťany okres Olomouc, Olomoucký kraj

g

GPS 49.6682525N, 17.3150831E

52

Recommend Documents