52

160 EX 3097/12-38

Znalecký posudek č. 1263/52 o obvyklé ceně rodinného domu čp. 117 a příslušných nemovitostí v k.ú. Přívory, obec Všetaty, kraj Středočeský.

Objednatel posudku:

Soudní exekutor Mgr. Marcela Petrošová Exekutorský úřad Břeclav U Tržiště 9 690 02 Břeclav

Účel posudku:

odhad obvyklé ceny nemovitostí

Podle stavu ke dni 30.10.2012 posudek vypracoval: Realitní kancelář Kulhánek Josef Ing. Dlouhá 2505 276 01 Mělník Posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Mělníku, 9.11.2012

-2-

A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé ceny rodinného domu čp. 117 a příslušných nemovitostí v k.ú. Přívory, obec Všetaty. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rodinný dům čp. 117 Ve Famílii 117 277 16 Všetaty Region: Středočeský Okres: Mělník Katastrální území: Přívory 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 30.10.2012 za přítomnosti dcery povinné Markéty Šubrtové. 4. Podklady pro vypracování posudku: - usnesení 160 EX 3097/12-38 - výpis z KN Katastrálního úřadu - snímek z katastrální mapy - katalog nabízených nemovitostí SReality - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené dcerou povinné - skutečnosti zjištěné a zaměřené na místě 5. Vlastnické a evidenční údaje: Podle výpisu z listu vlastnictví č. 515 obce Všetaty, vyhotoveného dne 19.9.2012 jsou oceňované nemovitosti ve vlastnictví Mileny Š u b r t o v é

nar. 1.12.1958

6. Dokumentace a skutečnost: Stavební dokumentace nebyla předložena, skutečnosti byly zjištěny na místě. Stáří příslušných nemovitostí bylo odhadnuto.

-37. Základní pojmy: Porovnávací hodnota - hodnota stanovená na základě porovnání předmětného majetku s obdobnými, jejichž ceny byly realizovány nebo jsou nabízeny na trhu s nemovitostmi. Obvyklá cena - cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího a kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. 8. Celkový popis nemovitosti: Oceňovaný rodinný dům je volně stojící, přízemní, s obytným podkrovím. Stáří původní stavby se odhaduje na 80 let. Technický stav odpovídá stáří a prováděné údržbě. K objektu přísluší kůlna, studna, venkovní úpravy (přípojka vody, kanalizace, elektro, oplocení, vrata a pod.) a pozemek parc.č. 63 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 123m2. Dům je napojen na vodovod veřejný i ze studna, veřejnou kanalizace a elektro. Popis konstrukcí a vybavení: Obvodové stěny zděné, stropy s rovným podhledem, krov dřevěný sedlový, krytina z tašek, klempířské konstrukce žlaby a svody, omítky vápenné, okna dřevěná, dveře plné hladké, vytápění ústřední na tuhá paliva, elektroinstalace světelná a motorová, rozvod vody studené a teplé. Vnitřní vybavení: 2x koupelna (vana, umyvadlo, WC).

-4-

B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů:

Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název : Rodinný dům čp. 117 Pro porovnávací hodnotu byl použit katalog nabízených nemovitostí SReality, ze kterého byly vybrány a porovnány čtyři nabízené rodinné domy ve stejné obci jako oceňovaný. Jako měrná jednotka pro porovnání byla použita podlahová (užitná plocha). Druh nemovitosti: Rodinné domy Konstrukce: zděné Počet nadzemních podlaží: 1 Poloha: samostatně stojící Podkroví: ano Pozemky celkem: 123 m2 Zastavěná plocha hlavního objektu: 100 m2 Poměr pozemků celkem k zastavěné ploše: 1,23 Výtah: ne Technický stav objektu: dobrý Garáž: není Stáří objektu: 80 roků Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Obestavěný prostor Zastavěná plocha podlaží celkem Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha Čistá užitná plocha

Zkratka OP ZP PP PUH PUČ

Výměra m3 m2 90,00 m2 m2 m2

Hodnocení objektu dle kritérii Kritérium 1. Velikost obce 2. Správní funkce 3. Poptávka po koupi nemovitostí 4. Přírodní okolí 5. Obchod a služby 6. Školství 7. Zdravotnictví 8. Kultura, sport 9. Hotely ap. 10. Struktura zaměstnanosti 11. Životní prostředí 12. Poloha vzhledem k centru obce

Rozmezí koeficientu Min Max 0,85 1,25 0,97 1,03 0,90 1,10 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06 0,98 1,02 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06

Hodnota koeficientu 0,850 0,990 1,030 1,000 0,960 0,960 0,960 0,960 0,980 1,040 1,000 1,000

-513. Dopravní podmínky 14. Orientace ke světovým stranám 15. Konfigurace terénu 16. Převládající zástavba 17. Parkovací možnosti v okolí 18. Obyvatelstvo v sousedství 19. Územní plán 20. Inženýrské sítě 21. Typ stavby 22. Dostupnost jednotlivých podlaží 23. Regulace nájemného 24. Výskyt radonu 25. Další možnosti ohrožení 26. Příslušenství nemovitosti 27. Možnost dalšího rozšíření 28. Technická hodnota stavby 29. Údržba stavby 30. Pozemky k objektu celkem 31. Názor odhadce Výsledný koeficient:

0,94 0,94 0,92 0,94 0,94 0,94 0,94 0,60 0,94 0,90 0,90 0,93 0,60 0,90 0,98 0,20 0,85 0,85 0,90

1,06 1,06 1,05 1,06 1,06 1,06 1,06 1,05 1,06 1,05 1,10 1,05 1,00 1,10 1,02 1,00 1,10 1,15 1,10

1,020 1,000 1,050 1,040 1,000 1,040 1,060 0,900 1,040 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 0,400 1,000 0,900 1,030 0,320

Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1

Název: RD Přívory

Adresa: 277 16 Přívory Popis: dům 2+1, Přívory, Všetaty. Přízemní rodinný domek vhodný k rekonstrukci. Je zde možnost půdní vestavby. K domu o dispozici 2kk, zastavěná plocha 160 m2, náleží prostorná zahrada, mírný svah, orientace na jih. Dům je napojen na kanalizaci, obecní vodovod, elektřina. Plyn na rozhraní pozemku. V obci veškerá občanská vybavenost. Druh nemovitosti: Rodinné domy Poloha: samostatně stojící Stáří objektu: 80 roků Stav objektu: dobrý Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží: 0 Výměra pozemku: 1348 m2 Zastavěná plocha: 200 m2 Garáž: není Výtah: ne Podkroví: ne Svislé konstrukce: zděné Přípojky: Příslušenství: Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: realitní inzerce Požadovaná cena: 1 195 000,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,90 Cena po úpravě: 1 075 500,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny 3 Obestavěný prostor: m Kč/m3 Kč/m3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m2 Kč/m2 Kč/m2 2 2 Podlahová plocha podlaží celkem 80,00 m 13 443,75 Kč/m 40 371,62 Kč/m2

-6Hrubá užitná plocha: Čistá užitná plocha: Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 4. Přírodní okolí 7. Zdravotnictví 10. Struktura zaměstnanosti 13. Dopravní podmínky 15. Konfigurace terénu 18. Obyvatelstvo v okolí 21. Typ stavby 24. Výskyt radonu 27. Možnost dalšího rozšíření 30. Pozemky k objektu celkem

Objekt č.: 2

0,85 1,00 0,96 1,04 1,02 1,05 1,04 1,04 1,00 1,00 1,05

m2 m2

2. Správní funkce 0,99 5. Obchod a služby 0,96 8. Kultura a sport 0,96 11. Životní prostředí 1,00 14. Orientace ke světovým stranám 16. Převládající zástavba 1,04 19. Územní plán 1,06 22. Dostupnost podlaží 1,00 25. Další možnosti ohrožení 1,00 28. Technická hodnota 0,35 31. Názor odhadce 1,03

Kč/m2 Kč/m2 3. Poptávka nemovitostí 6. Školství 9. Hotely apod. 12. Poloha k centru 17. Parkovací možnosti 20. Inženýrské sítě 23. Regulace nájemného 26. Příslušenství nemovitosti 29. Údržba stavby Součin dílčích koeficientů - Is

Kč/m2 Kč/m2 1,03 0,96 0,98 1,00 1,00 1,02 0,90 1,00 1,00 1,00 0,333

Název: RD Přívory

Adresa: 277 16 Přívory Popis: RD dispozičně řešen jako 4+1. K domu náleží garáž, menší stodola, malý skleník a zahrada. IS zavedeny, rozvod plynu na hranici pozemku. Veškerá občanská vybavenost se nachází ve Všetatech Druh nemovitosti: Rodinné domy Poloha: samostatně stojící Stáří objektu: 80 roků Stav objektu: dobrý Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží: 0 Výměra pozemku: 500 m2 Zastavěná plocha: 80 m2 Garáž: mimo objekt Výtah: ne Podkroví: ne Svislé konstrukce: zděné Přípojky: Příslušenství: Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: realitní inzerce Požadovaná cena: 2 400 000,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,90 Cena po úpravě: 2 160 000,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Obestavěný prostor: m3 Kč/m3 Kč/m3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m2 Kč/m2 Kč/m2 2 2 Podlahová plocha podlaží celkem 160,00 m 13 500,- Kč/m 33 088,24 Kč/m2 2 2 Hrubá užitná plocha: m Kč/m Kč/m2 2 2 Čistá užitná plocha: m Kč/m Kč/m2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 4. Přírodní okolí 7. Zdravotnictví 10. Struktura zaměstnanosti 13. Dopravní podmínky 15. Konfigurace terénu 18. Obyvatelstvo v okolí 21. Typ stavby 24. Výskyt radonu 27. Možnost dalšího rozšíření 30. Pozemky k objektu celkem

0,85 1,00 0,96 1,04 1,02 1,05 1,04 1,04 1,00 1,00 1,00


3. Poptávka nemovitostí 6. Školství 9. Hotely apod. 12. Poloha k centru 17. Parkovací možnosti 20. Inženýrské sítě 23. Regulace nájemného 26. Příslušenství nemovitosti 29. Údržba stavby Součin dílčích koeficientů - Is

1,03 0,96 0,98 1,00 1,00 1,02 0,90 1,00 1,00 1,00 0,408

-7-

Objekt č.: 3

Název: RD Všetaty

Adresa: 277 16 Všetaty Popis: rodinný dům 3+1 a podkroví (2 pokoje) ve Všetatech. Původní dům z roku 1930 proběhl kompletní rekonstrukcí v roce 1977. Stav i zařízení je v udržovaném, funkčním stavu. V přízemí vstupujeme do světlé, rozlehlé předsíně – haly, kde navazuje vstup do pokojů, kuchyně a schodiště. Naproti je koupelna a WC. Vpravo je obývák, kuchyň, schodiště, jeden průchozí pokoj a ložnice. Po schodech se dostaneme do patra, kde jsou dva pokoje za sebou. Na podlaze v chodbě je dlažba, v pokojích betonové s položenými koberci. V podkroví jsou dřevotřískové desky. V domě je ústřední topení napojené na kotel (samotíž) na tuhá paliva, který je umístěn ve vedlejší přístavbě na dvoře. Centrální kotel zajišťuje i ohřev vody v koupelně, případně je možno využít bojler. Na dvoře je studna a ostatní stavby garáže, dílna, kotelna, sklad uhlí, Druh nemovitosti: Rodinné domy Poloha: samostatně stojící Stáří objektu: 82 roků Stav objektu: dobrý Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží: 0 Výměra pozemku: 433 m2 Zastavěná plocha: 100 m2 Garáž: mimo objekt Výtah: ne Podkroví: ne Svislé konstrukce: zděné Přípojky: Příslušenství: Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: realitní inzerce Požadovaná cena: 1 800 000,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,90 Cena po úpravě: 1 620 000,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Obestavěný prostor: m3 Kč/m3 Kč/m3 2 2 Zastavěná plocha podlaží celkem: m Kč/m Kč/m2 2 2 Podlahová plocha podlaží celkem 150,00 m 10 800,- Kč/m 22 689,08 Kč/m2 Hrubá užitná plocha: m2 Kč/m2 Kč/m2 2 2 Čistá užitná plocha: m Kč/m Kč/m2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 4. Přírodní okolí 7. Zdravotnictví 10. Struktura zaměstnanosti 13. Dopravní podmínky 15. Konfigurace terénu 18. Obyvatelstvo v okolí 21. Typ stavby 24. Výskyt radonu 27. Možnost dalšího rozšíření 30. Pozemky k objektu celkem

0,85 1,00 0,96 1,04 1,02 1,05 1,04 1,04 1,00 1,00 1,00



1,03 0,96 0,98 1,00 1,00 1,02 0,90 1,00 1,00 1,05 0,476

-8Objekt č.: 4

Název: RD Všetaty

Adresa: 277 16 Všetaty Popis: dům je vhodný k celkové rekonstrukci s možností půdní vestavby. Dispoziční řešení 3+1, možnost využití dvou vstupů. K domu náleží malý dvorek s možností zahrádky. Vytápění – lokální na tuhá paliva. napojeno na veřejnou tlakovou kanalizaci, plynová přípojka na hranici pozemku Druh nemovitosti: Rodinné domy Poloha: samostatně stojící Stáří objektu: 80 roků Stav objektu: dobrý Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží: 0 2 Výměra pozemku: 233 m Zastavěná plocha: 105 m2 Garáž: není Výtah: ne Podkroví: ne Svislé konstrukce: zděné Přípojky: Příslušenství: Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: realitní inzerce Požadovaná cena: 650 000,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,90 Cena po úpravě: 585 000,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Obestavěný prostor: m3 Kč/m3 Kč/m3 2 2 Zastavěná plocha podlaží celkem: m Kč/m Kč/m2 2 2 Podlahová plocha podlaží celkem 80,00 m 7 312,50 Kč/m 28 343,02 Kč/m2 2 2 Hrubá užitná plocha: m Kč/m Kč/m2 2 2 Čistá užitná plocha: m Kč/m Kč/m2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 4. Přírodní okolí 7. Zdravotnictví 10. Struktura zaměstnanosti 13. Dopravní podmínky 15. Konfigurace terénu 18. Obyvatelstvo v okolí 21. Typ stavby 24. Výskyt radonu 27. Možnost dalšího rozšíření 30. Pozemky k objektu celkem

0,85 1,00 0,96 1,04 1,02 1,05 1,04 1,04 1,00 1,00 0,95



1,03 0,96 0,98 1,00 1,00 1,02 0,90 1,00 1,00 1,00 0,258

-9Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo 1. RD Přívory 2. RD Přívory 3. RD Všetaty 4. RD Všetaty SJC – minimum SJC – průměr SJC – maximum Index oceňovaného objektu JCO – minimum JCO – průměr JCO – maximum Výměry oceňované stavby CO – minimum CO – průměr CO – maximum

Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 40 371,62 33 088,24 22 689,08 28 343,02 22 689,08 31 123,00 40 371,62 0,320 0,320 0,320 0,320 0,320 7 261,00 9 959,00 12 919,00 90,00 653490 896310 1162710

Rodinný dům čp. 117 - výsledná cena

=

896 310,- Kč

- 10 -

C. Rekapitulace Porovnávací cena: Porovnávací cena celkem:

896 310,- Kč

Na základě předchozích zjištění a na základě současného stavu na trhu s nemovitostmi odhaduji obvyklou cenu v daném čase

Obvyklá cena: 900 000,- Kč

slovy: devětsettisíc Kč

Práva a závady Na oceňovaných nemovitostech se nenacházejí žádná práva ani závady. V Mělníku, 9.11.2012 Realitní kancelář Kulhánek Josef Ing. Dlouhá 2505 276 01 Mělník

D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 28.2.1980 pod č.j. K 136/78 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1263/52 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 1263/52.

- 11 -

- 12 -

- 13 -

52

Recommend Documents