5.
ENTREEGEBIED OOST
5.1 Inleiding Het entreegebied richt zich in belangrijke mate op gebruikers van het bedrijvenpark en passanten op de A12 en N209. Hier ligt het accent in de planvorming vooral op horeca, autogerelateerde dienstverlening en verwante functies. Detailhandel staat veel minder voorop dan bij de andere gebieden (enkel kleinschalig). Daarentegen worden wel facilitaire functies beoogd, zoals een hotel gericht op de zakelijke markt en autogebruiker, kinderopvang en fitness.
5.2 Horeca Het entreegebied is vanuit het perspectief van de sector horeca een echte trafficlocatie. Het verkeersaanbod, de bereikbaarheid, parkeergelegenheid en efficiëncy vormen de belangrijkste basis voor de exploitatie van horeca op deze plek. Ook het toekomstige bedrijvenpark geeft bepaalde marktpotenties. Aspecten als verblijfsklimaat, recreatieve aantrekkingskracht en de ligging aan een fiets- of wandelroute zijn voor dit soort horecaclusters van secundair belang. Het plangebied heeft vanuit het oogpunt van de recreant geen bijzondere ruimtelijke of landschappelijke kwaliteit. Voor horeca gericht op de hogere marktsegmenten, wandelaars / fietsers of flaneerders is het daarom minder geschikt. Voor de meer algemene, landelijke horecatrends verwijzen wij naar de bijlagen, hier wordt eerst ingegaan op de lokale situatie. 5.2.1 Het lokale aanbod van horeca in perspectief Zoetermeer Onderstaande tabel vergelijkt het horeca-aanbod van de gemeente Zoetermeer in kwantitatieve zin met enige referentiegemeenten. Deze gemeenten kenmerken zich net als Zoetermeer door een inwonertal tussen 100.000 en 140.000 inwoners, een belangrijke woonfunctie en een belangrijke verzorgingsfunctie, ook regionaal. De belangrijkste conclusies zijn: • Het horeca-aanbod in Zoetermeer is getalsmatig opvallend beperkt en het laagst van alle vermelde gemeenten met een vergelijkbaar inwonertal. • Het aantal drankverstrekkers is met 51 zaken opvallend laag, ook in vergelijking met andere groeikernen in Nederland (omgerekend naar inwoner). • In de sector fastservice (fastfood, zoals snackbars, grillrooms, lunchrooms, etc.), dat doorgaans gelijke tred houdt met het inwonertal, is het aanbod in verhou-
38
Hoofdstuk 5
• • •
ding eveneens beperkt. Wel zijn hier de verschillen minder groot dan in de andere sectoren. Het restaurantaanbod komt eveneens iets meer in de buurt van de referentieplaatsen, maar is aan de kleine kant. Het centrum van Zoetermeer kent een relatief hoog aandeel filiaal- en ketenbedrijven in de horeca. Daarbuiten is het aantal ‘bekende namen’ beperkt. Het horeca-aanbod in Zoetermeer wordt vooral gekenmerkt door grootschalige horecavestigingen. De horecaoppervlakte per inwoner ligt daarmee op een normaal niveau.
Tabel 5.1. Horeca-aanbod in Zoetermeer en referentiegemeenten (tussen haakjes: per 10.000 inwoners) Inwonertal
Dranken-
Fast-
verstrekkers
servicezaken
120.900
51 (4,2)
51 (4,2)
46 (3,8)
Amersfoort
143.200
116
84
92
Dordrecht
118.400
85
71
55
Ede
107.600
94
62
51
Emmen
109.400
78
72
55
Leiden
116.800
141
95
102
Zaanstad
144.100
114
79
62
Zwolle
117.700
102
57
63
Almere
185.700
78 (4,2)
76 (4,1)
62 (3,3)
Lelystad
73.800
41 (5,6)
38 (5,1)
36 (4,9)
Purmerend
78.900
47 (6,0)
38 (4,8)
37 (4,7)
Spijkenisse
72.500
33 (4,6)
24 (3,3)
20 (2,8)
Zoetermeer
Restaurants
Referentieplaatsen (inwonertal)
Referentieplaatsen (groeikernen)
Bron: Bedrijfschap Horeca en Catering, HinC 2010. Inwonertallen afgerond op 100-tallen.
Lansingerland Identiek aan de analyse voor Zoetermeer vergelijken we hieronder het aanbod in de gemeente Lansingerland met enige referentiegemeenten. Deze gebieden kenmerken zich eveneens door een inwonertal rond de 50.000 inwoners, meerdere woonkernen, geen sterk overheersend centrum en binnen de invloedssfeer van een grotere verzorgingskern.
Hoofdstuk 5
39
Tabel 5.2. Horeca-aanbod in Lansingerland en referentiegemeenten Inwonertal
Lansingerland
Dranken-
Fast-
Restaurants
verstrekkers
servicezaken
51.000
27
8
15
45.100
49
24
29
Referentieplaatsen Berkelland Bronckhorst
37.900
42
9
24
De Bilt
42.000
23
12
25
Hardenberg
58.700
75
26
30
Lingewaard
45.100
35
20
16
Overbetuwe
45.100
34
21
17
Zuidplas
40.200
26
7
12
Bron: Bedrijfschap Horeca en Catering, HinC 2010. Inwonertallen afgerond op 100-tallen.
De belangrijkste conclusies zijn: • Ook het horeca-aanbod in Lansingerland is relatief beperkt, maar in mindere mate dan de horeca in Zoetermeer. • Het aantal drankverstrekkers is bescheiden, maar ligt wel op hetzelfde niveau als buurgemeente Zuidplas en (bijvoorbeeld) De Bilt. • In de fastservice is het aanbod in verhouding eveneens beperkt, net als in Zuidplas. • Het restaurantaanbod is cijfermatig eveneens aan de lage kant. 5.2.2 Horeca en traffic-locaties Het is een internationale trend dat doelgericht bezochte horecaketens gericht op fastfood en casual dining, maar soms ook kwaliteitsrestaurants, zich oriënteren op gezamenlijke vestiging op lokaal en regionaal goed bereikbare locaties met ruime parkeergelegenheid. De redenen voor clustering liggen zowel in kostenbesparing (gezamenlijke ontwikkeling, beheer en parkeervoorzieningen) als omzetmaximalisatie (combinatiebezoeken, gezamenlijke profilering en promotie). Horeca heeft baat bij voldoende kritische massa: ‘massa is kassa’. De horeca in binnensteden en hoofdcentra richt zich daarentegen steeds meer op kwaliteit, keuze en verblijfsklimaat (‘fun’) en profiteert van het lokale aanbod aan detailhandel, cultuur, evenementen en zakelijke bedrijvigheid. Beide vestigingsmilieus hebben hun eigen bezoekmotieven, bezoekgedrag en doelgroepen en vullen elkaar daarom goed aan.
40
Hoofdstuk 5
De meest aansprekende voorbeelden van gecombineerde nieuwe horecaconcepten op traffic-locaties in Nederland, nabij grote bedrijventerreinen, zijn de Foodstrip in Amsterdam Zuidoost en The Food Spot in Utrecht. De Foodstrip omvat vier grote horecaformules. De nieuwe Food Spot langs de A2 in Utrecht heeft zelfs een echte food court, met o.a. New York Pizza, Wok to Go en Subway. Ook beschikt de Food Spot over twee restaurants in het hogere segment, een kinderspeelparadijs en een vestiging van SuitSupply. Een ander, al wat ouder voorbeeld van een grootschalige horecaontwikkeling op een traffic-locatie is het Brugrestaurant A4 te Hoofddorp met een ruime keuze aan fastfoodzaken en zelfbedieningsrestaurants. Ook het Duitse concept Autohof is een goed voorbeeld: een grote parkeerplaats (ook voor vrachtauto’s) met prijsvriendelijk tankstation en vaak meerdere horecaformules, meestal op korte afstand van de snelweg gesitueerd en rustiger c.q. veiliger dan de meeste Autobahn restaurants. Wat kleinere horecaclusters zijn er onder meer in Waardenburg (afrit A2), het Knooppunt Joure en stadion De Geusselt en omgeving te Maastricht. Vaak ontstaat dit soort clusters rond een zakenhotel. Meer hierover in paragraaf 5.2.4. Overigens bieden ook stations en vliegvelden goede voorbeelden van horecaclusters gericht op reizigers en zakenlieden. 5.2.3 Mogelijk programma horeca in entreegebied Oost Mede op basis van de beschreven concurrentieanalyse kunnen voor de onderzoekslocatie de volgende potenties voor horeca worden bepaald. Door de combinatie van een groot regionaal consumentendraagvlak, de vele motorvoertuigen op de A12 en de N209 (impulsbezoek), de dynamiek in de horecasector (ketenvorming) en gegeven het relatief beperkte aanbod van horeca in de regio en zijn er op de planlocatie goede economische potenties voor zowel fastfood als casual dining. Extra draagvlak komt van de (boven)regionale bezoekers van het FOC, die voor een belangrijk deel via het entreegebied Oost zullen rijden. Bij een sterk FOC kan het gaan om jaarlijks 500.000 à 1 miljoen (extra) passanten! Zoals vermeld betreft het hier een echte traffic-locatie, met het verkeersaanbod, bereikbaarheid, parkeergelegenheid, ruimtelijke mogelijkheden en efficiëncy als belangrijkste basis voor de exploitatie van horeca. Het bestedingspotentieel vanuit
Hoofdstuk 5
41
het te ontwikkelen bedrijvenpark is, zo leert de praktijk, bescheiden. Alleen kantoorontwikkelingen van enige omvang zullen duidelijke extra bestedingen genereren. Tabel 5.3. Kerneisen horecatypen en potenties plangebied Prisma vanuit ruimtelijk-fysiek perspectief Kerneisen vanuit type horeca
Fastfoodrestaurant
Potenties A12 ***
Omvang
Bereikbaarheid, Verkeers-
Inrichtingskwali-
per zaak *
parkeercapaci-
stroom (im-
teit buitenruim-
teit **
pulsbezoek) **
te **
●●●
●●●
●
●●●
●●
●●
●●
●●●
●●
Familierestaurant, eetcafé ●● Luxe uit eten
●●
●●●
●
●●●
●●
Zakelijke ontmoeting
●● - ●●●
●●●
●
●●
●●
●● - ●●●
●●●
●
●●●
●●
Partycentrum
●●●
●●●
●
●●
●●
Hotel 4 sterren
●●●
●●●
●
●●
●●●
middensegment Zakelijke ontmoeting hoge segment
100-150 kamers *: **:
● < 150 m² ●● 150 – 500 m² ●●● > 500 m². ● minder belangrijk ●● belangrijk ●●● zeer belangrijk
***: - nauwelijks ● beperkt ●● redelijk ●●● groot (mits sterke formule, ondernemerskwaliteiten)
Het programma zou er als volgt kunnen uitzien, inclusief voorbeeldformules die zich (mede) op dit soort locaties oriënteren. • Efficiënt maar voedzaam, fastfoodformule(s) met landelijke bekendheid, niet of beperkt aanwezig in de regio: Kentucky Fried Chicken, Burger King, New York Pizza Restaurant, etc. • 1 à 2 zaken (500 – 1.000 m² bvo) • Lekker eten voor jong en oud: casual dining/familierestaurant, niet aanwezig in primaire regio: Rancho BBQ & Grill, De Colonie, Goudreinet, Hajé Restaurant, Humphrey’s restaurant, kiprestaurant, pannenkoekenrestaurant (De Pannekoekenbakker, On Top), etc. • 1 à 2 zaken (500 - 1.000 m² bvo) • Verantwoord en Gezond: Subway Sandwiches and Salads, Délifrance, Bufkes, Wok to Go, JuicyDetails, Koffiespecialiteiten, etc. • 1 zaak (200 m² bvo) Essentieel is dat de horecazaken zich goed kunnen presenteren, op de kop van het entreegebied en ook zichtbaar vanaf de A12. Hierdoor wordt ook de laagdrempelige publieksfunctie van het entreegebied geaccentueerd, met ‘herkenbare’ formulenamen. Een geschikte mogelijkheid om de presentatie te optimaliseren, is het plaatsen van een reclamemast (van ca. 40 meter) langs de A12 en N209.
42
Hoofdstuk 5
De locatie is in ruimtelijk-functioneel opzicht ook geschikt voor een modern, veelzijdig partycentrum (1.000 – 2.000 m² bvo). Behalve (al dan niet openbare) feesten, bruiloften, diners en buffetten kan deze zich ook richten op de zakelijke markt en externe catering. De functie kan worden versterkt met bowlingbanen en/of een buffetrestaurant. 5.2.4 Potenties voor andere functies Gezien de goede bereikbaarheid vanuit de regio en het representatieve karakter biedt het entreegebied ook potenties voor andere functies dan restauratieve horeca. We beschrijven hieronder de potenties sec vanuit het plangebied. Ter bepaling van de lokale en regionale marktmogelijkheden is een meer specifieke analyse noodzakelijk.. Hotel Als vestigingslocatie voor een full service hotel in het 4-sterren segment (Mercure, NH, Golden Tulip, etc.) is het entreegebied in principe geschikt. Het is immers uitstekend bereikbaar en ligt in de directe invloedssfeer van Den Haag; een belangrijke diplomatieke en zakelijke bestemming. De overnachtingsfunctie zal zich daarmee vooral op de Haagse markt richten, en minder op de Rotterdamse markt. Met name de combinatie van een hotel met restaurant, vergaderruimten en een belangrijke dagfunctie is kansrijk. Deze functie is meer gericht op de lokale markt. Een hotel kan ook een katalysator zijn voor andere voorzieningen in horeca en dienstverlening op deze locatie. Het hotel zal een prominente plek moeten krijgen, met uitstraling richting A12 en N209. Hotels worden vaak ingezet als beeldmerk voor een gebied. Leisure Daarnaast zijn er in principe goede vestigingsmogelijkheden voor leisure met een regiofunctie, met ruimte voor productversterking en –vernieuwing in Zoetermeer. Voorbeelden zijn een bowling, discotheek/uitgaanscentrum of een kinderspeel/leerformule (bijvoorbeeld de Ontdekhoek). Dit type functies wordt doorgaans doelgericht bezocht, met een accent op jongere doelgroepen. De stad beschikt echter al over een moderne bioscoop, karting/vermaakscentrum en een vestiging van kinderspeelparadijs Ballorig. Daarnaast ligt het in de bedoeling bij het OV-knoopunt in te zetten op leisurefuncties. Hierdoor zien wij in de praktijk weinig mogelijkheden voor echte regionale leisurefuncties op de entreelocatie. Voor leisure met vooral een lokale functie (fitness, zwembad, tennis) is een locatie dichterbij de Zoetermeerse woonwijken geschikter.
Hoofdstuk 5
43
Autogerelateerd aanbod Het entreegebied is op zichzelf interessant voor de vestiging van een motorbrandstoffenverkooppunt. De bijbehorende tankshop kan tevens dienen als gemaksshop voor de bezoekers en gebruikers van het bedrijvenpark. Bij een benzinetankstation hoeft er geen rekening gehouden worden met veiligheidscirkels, maar als er ook een LPG-vulpunt komt wel. In dit laatste geval zal het tankstation dus ruimtelijke beperkingen opleggen aan de invulling van de rest van het entreegebied. Het tankstation zal gericht zijn op de bezoekers en gebruikers van het bedrijvenpark, en dat kan bij realisatie van een FOC een hele grote groep zijn. Dit is dus een nieuwe markt die bediend wordt. Daarnaast kan het een functie hebben voor de passanten op de A12. Een eerste scan onzerzijds geeft aan dat er zowel ten oosten als ten westen van de locatie op kortere afstand geen echt snelwegtankstation is. In deze zin heeft het tankstation een toegevoegde waarde en marktpotentie. In de directe omgeving zijn wel diverse openbare tankstations binnen de bebouwde kom aanwezig (zie kaart). De indruk bestaat dat deze stations vooral een functie hebben voor de inwoners van de omringende woongebieden en/of de gebruikers van de betreffende bedrijventerreinen. Er is echter wel een tankstation gepland aan de Verlengde Australiëweg, bij de toegang naar de wijk (zie rode stip). Door de ligging van het entreegebied en omdat een tankstation hier zich richt op nieuwe klantengroepen, verwachten wij weinig tot geen negatieve effecten op de omringende bestaande motorbrandstoffenverkooppunten. Afstemming met het geplande tankstation is echter gewenst. Afbeelding 5.1: Aanwezige tankstations regio Prisma
44
Hoofdstuk 5
Gezien de uitstekende bereikbaarheid zijn er goede vestigingskansen voor autogerelateerde dienstverlening. Hierin kan een meer lokale functie worden vervuld, met vooral doelgerichte bezoekers uit de omringende woon- en werkgebieden. Dit zijn vooral de frequente passanten van de locatie (woon-werkverkeer). De nietfrequente passanten, zoals bezoekers van het FOC, zullen meer incidenteel gebruik maken van dit soort voorzieningen. Voorbeelden van geschikte productformules zijn Kwik Fit, Profile, Car Glass en ATU. Opleidingscentra Er is geopperd een opleidingscentrum van een op het bedrijvenpark met een distributiecentrum gevestigde supermarktketen in het entreegebied te vestigen, inclusief een supermarkt. Theoretisch past een dergelijke voorziening wel bij het dienstverlenende karakter van het gebied. Een opleidingswinkel van deze supermarktketen zal ook extra mensen naar het gebied trekken, maar de wisselwerking met de overige voorzieningen (zoals horeca) in het plangebied zal minimaal zijn. Het doen van boodschappen wordt in praktijk nauwelijks gecombineerd met andere activiteiten. Ook de cursisten in het opleidingscentrum zullen nauwelijks spin-off creëren bij andere functies. Wel zal een supermarkt een grote ruimteclaim met zich meebrengen, en het is de vraag of dit ten koste gaat van de mogelijkheden voor ander aanbod. De toegevoegde waarde van een supermarkt op deze locatie is zowel voor de detailhandelstructuur als voor de locatie zelf zeer beperkt. Bovendien staat het huidige beleid vestiging van een supermarkt op een solitaire locatie niet toe. De supermarkt zal op enkele kilometers van de Zoetermeerse woongebieden en Bleiswijk komen te liggen. Zowel in de nabijgelegen Zoetermeerse wijk Oosterheem bevindt zich reeds een discounter (Aldi) en in Bleiswijk is ook al een discounter gevestigd (Lidl). Verwacht mag daarom worden dat een supermarkt in het entreegebied vooral bezocht zal worden door de passanten in het kader van het woonwerkverkeer en de bezoekers van het bedrijvenpark en het FOC. De omzeteffecten zullen zich daarom sterk spreiden over veel andere aankoopplaatsen. Daardoor zal er wellicht geen sprake zijn van structurele effecten op de omringende buurt-, wijkof dorpscentra, maar nader onderzoek zal dit moeten uitwijzen. Het plangebied biedt ook mogelijkheden voor vestiging van andere opleidingsinstituten, gerelateerd aan commerciële bedrijven in detailhandel of dienstverlening. Ook voor dit type voorziening is een zekere representativiteit en een goede bereikbaarheid vanuit de Randstad belangrijk. Voor reguliere onderwijsinstellingen is de locatie, o.a. vanwege de matige bereikbaarheid per openbaar vervoer, minder geschikt.
Hoofdstuk 5
45
5.3 Conclusies BRO ziet in principe goede mogelijkheden om te komen tot een bij het profiel van een entreegebied passende functionele invulling. Met name de horeca zal daarbij een belangrijke rol kunnen spelen. Een voorwaarde is wel dat het aanbod voldoende kritische massa krijgt (indicatief minimaal drie à vier zaken), en in dit verband is een afstemming met het horecaprogramma in het FOC van belang. Door de sterke gerichtheid op “nieuwe” bezoekers zijn er niet of nauwelijks structurele negatieve effecten op bestaande horecavoorzieningen in Zoetermeer of Lansingerland te verwachten. Dit laatste geldt ook voor de beschreven autogerelateerde functies (tankstation, reparatie). Maar deze constatering neemt niet weg dat er bij vestiging van nieuwe horeca uiteraard wel aantoonbaar rekening gehouden moet worden met eventuele nadelige effecten op de aanwezige horeca in de directe omgeving en op het Prisma bedrijvenpark. Vanuit het concept bezien is de vestiging van een hotel een goede optie. Leisurevoorzieningen zijn veel minder kansrijk, tenzij ze sterk gericht zijn op de beoogde bezoekers van het entreegebied (bijvoorbeeld door in het hotel geïntegreerd te zijn). De toegevoegde waarde van een supermarkt (als opleidingscentrum) voor de detailhandelsstructuur van beide gemeenten is zeer beperkt, maar negatieve effecten op de structuur worden ook niet verwacht. Voor een goed functioneren kunnen nog de volgende aandachtspunten aangegeven worden: • Ruimte voor opvallende architectuur en vormgeving en een verzorgde, opvallende uiterlijke presentatie. Dit omdat het entreegebied het visitekaartje vormt voor een belangrijk, hoogwaardig bedrijvenpark dat tevens het begin van Zoetermeer/Lansingerland markeert. • Een goed zicht vanaf de A12 en N209 door het plaatsen van een reclamemast. Bovendien speelt de invulling van het gebied tussen de entreelocatie en de A12 in dit verband een belangrijke rol. • Vlot en veilig bereikbaar vanaf de A12. • Gemeenschappelijke parkeerentree en –ruimten.
46
Hoofdstuk 5
