5

Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1805/080/2015/5 Bytová jednotka, č. 2702/20 Neklanova 2702, 413 01 Roudnice nad Labem Kraj Ústecký, okres Litoměřice, obec Roudnice nad Labem, k.ú. Roudnice nad Labem, kód ČSÚ: 741 647, LV: 6210

NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje : Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby:

3208/4 Jiří Pětík, Neklanova 2702, 413 01 Roudnice nad Labem, vlastnictví: SJM Monika Pětíková, Neklanova 2702, 413 01 Roudnice nad Labem, vlastnictví: SJM

Vlastník pozemku:

Jiří Pětík, Neklanova 2702, 413 01 Roudnice nad Labem, vlastnictví: SJM Monika Pětíková, Neklanova 2702, 413 01 Roudnice nad Labem, vlastnictví: SJM

OBJEDNATEL : Adresa objednatele:

EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780 / 61, 181 00 Praha 8 IČ: 25023217 DIČ:

telefon: 800900490 fax:

e-mail: [email protected]

Č.j. 531/2015-A Ing._ Miroslav Bažant Jasmínová 2750, 470 01 Česká Lípa

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

IČ: 10402462_

telefon: 605858917

DIČ: CZ5504250774

fax:

ÚČEL OCENĚNÍ:

Jiné (ocenění stávajícího stavu)

Účel úvěru:

 koupě jiné

 výstavba

Současný stav 800 000 Kč

OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:

8 stran

České Lípě, dne 19.6.2015

 změna stavby

19.6.2015

Datum zpracování : Počet příloh: Otisk razítka

e-mail: [email protected]

 rekonstrukce

 leasing

Budoucí stav 19.6.2015 3 Ing._ Miroslav Bažant



STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI :  stavba dokončena v r. 1980  změna stavby v r. Stavebně technický stav stavby:

 novostavba

SOUČASNÝ STAV Konstrukce:  zděné  kovové Využití:  bydlení  bydl., podn. Poloha:  centrum  prům. zóna Přípojky:  voda  elektro

 betonové  dřevěné  pronájem  část. obsazen  kraj obce  nákup. zóna  kanalizace  telefon

BUDOUCÍ STAV  montované  jiné  podnikání  volný objekt  bytová zóna  mimo obec  plyn  zp. příjezd

Dopravní dostupnost do vyššího správního celku : Počet podlaží celkem: Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží

2708/20

9

Typ

2.NP

3+1

 Rekonstrukce v r.  neudržovaná

 udržovaná

Konstrukce:  zděné  kovové Využití:  bydlení  bydl., podn. Poloha:  centrum  prům. zóna Přípojky:  voda  elektro

 MHD

z toho podzemní:

 železnice 1

PP bytu Balkon Terasa

 betonové  dřevěné  pronájem  část. obsazen  kraj obce  nákup. zóna  kanalizace  telefon

 montované  jiné  podnikání  volný objekt  bytová zóna  mimo obec  plyn  zp. příjezd

 dálnice

 silnice I.,II.,III.tř

 autobus

z toho nadzemní:

8

Počet bytů/nebytů

48/0

Sklad Garáž. Zahrada Celková Podíl Obvyklá cena Sklípek stání plocha na společných jednotky částech domu a pozemku

m2

m2

m2

m2

ks

m

m

65,02

5,95

0,00

3,18

0

0,00

69,02

Kč/m2

682 / 28 304

11 591 Kč/m2

RIZIKA  negativní vlivy okolní  riziko přístupu a zástavby příjezdu  záplavová a zátopová oblast

 věcná břemena

 předkupní právo

 ostatní omezení  evidence v KN

pojištění proti zaplavení  ano /  ne

REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota

Obvyklá cena

- z toho hodnota pozemku

Současný stav 800 000 Kč 0 Kč 530 000 Kč 800 000 Kč 10 000 Kč

Minimální cena v rekonstrukci Vklad investice do nemovitosti Reprodukční cena pro pojištění

x

0 Kč 810 000 Kč

Budoucí stav

x

Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v dané lokalitě. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. Při výpočtu nebyla vzata v úvahu zástavní práva, protože zaniknou provedením dražby. Při stanovení obvyklé ceny bylo přihlédnuto k technickému a morálnímu opotřebení objektu, stejně jako k atraktivnosti lokality.

-2-

NÁLEZ Situace Přehled podkladů Charakteristika obce Poloha nemovitosti

Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 6210 Kopie katastrální mapy Roudnice nad Labem je obec s 12949 obyvateli. V obci je obecní úřad a odpovídající občanská vybavenost. Obec má nájezdy na dálnici D8. Stavba bytového domu je u místní komunikace v bytové zóně mezi výškovými montovanými panelovými domy.

Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Negativní vlivy v okolí Záplavová oblast Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Překupní právo Ostatní omezení Evidence v KN

Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Zástava. Zástavní práva , nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji. Tato rizika nebyla zahrnuta do ocenění, protože dražbou zaniknou. Riziko nezjištěno

Popis jednotlivých staveb

Základní popis stavby Popis bytové/nebytové jedn. Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby

Jedná se o panelový bytový dům s 1.PP a 8.NP. Dům byl postaven cca v roce 1980. Dům má plochou střechu Byt 3+1 v 7.NP v původním stavu 3+1 Základy jsou betonové, svislé konstrukce jsou železobetonové montované, stropy jsou železobetonové montované. Střecha je plochá s živičnou krytinou, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, fasáda je zateplená, okna jsou plastová, schodiště je železobetonové montované, dveře hladké, kanalizace standardní, vodoinstalace studená i teplá, TUV centrální ohřev, UT ústřední dálkové, podlahy PVC, elektroinstalace třífázová, omítky vápenné, koupelna s vanou, samostatné WC, jádro umakartové, sporák plynový. Byt v původním zanedbaném stavu.

Konstrukce

Popis

1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra

betonové pasy panelové betonové sendvičové železobetonové montované plochá svařované pásy pozinkovaný plech vápenné umělá se zateplením chybí železobetonové montované s běžným povrchem hladké plné dveře plastová PVC ústřední třífázová bleskosvod ocelové trubky standardní chybí centrální ohřev vody běžný plynový sporák WC, umyvadla, vana osobní výtah standard instalační šachty

-3-

Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků

Pozemek p.č. 3208/4 o velikosti 5008m2 evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří.

OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:

Cena stavebních pozemků v okolí se v současné době pohybuje od 500,-Kč až do 1600,Kč. v závislosti na poloze. V tomto případě byla cena s přihlédnutím k poloze stanovena ve výši 1000,-Kč/m2.

Druh pozemku

Parcela č.

zastavěná plocha a nádvoří Hodnota pozemků celkem

3208/4

Výměra m2 500

Jednotková cena Kč/m2 1 000

Spoluvlastnický podíl 682 / 28 304

Celková cena pozemku Kč 12 048 12 048

Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název kuchyň pokoj pokoj pokoj koupelna WC sklad mimo byt sklep lodžie chodba Celková podlahová plocha

Typ výměry byt byt byt byt byt byt sklad (sklípek) sklad (sklípek) balkon byt

Podlahová plocha 9,88 m2 17,85 m2 11,77 m2 12,35 m2 2,56 m2 0,92 m2 1,12 m2 2,06 m2 5,95 m2 9,68 m2 74,14 m2

Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,70 0,70 0,30 1,00

Započítaná plocha 9,88 m2 17,85 m2 11,77 m2 12,35 m2 2,56 m2 0,92 m2 0,78 m2 1,44 m2 1,78 m2 9,68 m2 69,02 m2

Výpočet věcné hodnoty jednotky Podlahová plocha Jednotková cena (JC) Reprodukční hodnota (RC) Rozestavěnost Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)

Současný stav 69,02 11 700 807 589 100,00 35 65 35,00 524 930

[m2] [Kč/m2] Kč % roků roků % Kč

Budoucí stav 0,00

Výpočet porovnávací hodnoty Typ stavby

Užitná plocha m2

Lokalita / Popis Podlaží Dispozice

Zdůvodnění koeficientu Kc Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Kč Kč/m2 KC Kč/m2

Oceňovaná jednotka Stavba bytového domu je u místní montovanými panelovými domy.

komunikace v bytové zóně mezi výškovými

-4-

X

Byt 3+1 v 7.NP v původním stavu nontovaný bytový dům

69,02

7.NP

3+1

X

3+1

1 390 000

3+1

X

X

X

22 063

0,544

12 003

1 480 000

21 449

0,544

11 668

850 000

12 500

0,900

11 250

Srovnávané jednotky Roudnice nad Labem, alej 17. listopadu 3+1 v 7.NP z 10.NP, OV, po rekonstrukci Panelový bytový dům

63,00

7.NP

Roudnice nad Labem, michálkova Byt 3+1, 4.NP z 5.NP po celkové rekonstrukci panelový bytový dům

69,00

4.NP

Roudnice nad Labem, okružní Byt DR, 6.NP z 7.NP, panelový dům, dobrý technický stav panelový dům 68,00 6.NP 3+1

2

Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota

11 640 Kč/m 2 69,02 m 803 415 Kč

Výpočet výnosové hodnoty Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č.

plocha - účel

podlaží

podlahová plocha [m2]

nájem [Kč/m2/rok]

nájem [Kč/měsíc]

nájem [Kč/rok]

Celkový výnos za rok:

0

Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m2 Reprodukční cena RC Kč Časová cena stavby (zaokrouhleno) C Kč Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m2 Nj Kč/(m2xrok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj x PP Kč/rok Dosažitelné procento pronajímatelnosti % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok Pojištění 0,00 % x RC Kč/rok Opravy a údržba 3,00 % x RC Kč/rok Správa nemovitosti 0,00 % x RC Kč/rok Ostatní náklady Kč/rok Náklady celkem V Kč/rok Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok Míra kapitalizace % Zbývající životnost stavby pro výpočet výnosové hodnoty let Výnosová hodnota Cv Kč Seznam příloh:

0 95 % 0 0 0 24 300 0 0 24 300 0 6,00 0

počet stran A4 v příloze: 1 1 1

Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti.

Znalecká doložka:

0 810 000 520 000

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8.12.2004, č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceńování nemovitostí.

-5-

-6-

-7-

-8-