Znalecký posudek číslo T 1840 - 140 / 2013 o obvyklé ceně bytové jednotky č.449/49 s podílem 241/10000 na budově čp.449 a pozemku st.447/1 dle LV 2408 a 2015 k.ú.Horní Rokytnice nad Jizerou, obec Rokytnice nad Jizerou NEMOVITOST: Adresa nemovitosti:
typ nemovitosti bytová jednotka č.449/49 k.ú.Horní Rokytnice nad Jizerou
Katastrální údaje:
Okres Semily, obec Rokytnice nad Jizerou, k.ú.Horní Rokytnice nad Jizerou, list vlastnictví 2408 a 2015
Kraj Liberecký, obec Rokytnice nad Jizerou 51245
bytová jednotka č.449/49 v domě čp.449 na pozemku st.447/1 VLASTNÍK:
Petr Jiroušek, Máchova 877/4, Jablonec nad Nisou 466601
ÚČEL OCENĚNÍ:
Stanovit obvyklou cenu pro nedobrovolná dražbu
Účel úvěru:
koupě
výstavba
změna stavby
OBJEDNATEL OCENĚNÍ:
Lžičař a Partner
Adresa objednatele:
Postranní 663, 50311 Hradec Králové
IČ
DIČ
40119076
6402080883
ZHOTOVITEL OCENĚNÍ:
Fax
DIČ
Počet stran:
4
jiné
e-mail
telefon
Fax
e-mail
481 54 32 88 Datum místního šetření:
leasing
Ing.Jana Trýznová/Ing.Jana Trýznová Jilemnice Husova 16, 514 01
Adresa zhotovitele: IČ
telefon
rekonstrukce
11.11.2013 Počet příloh:
[email protected] Datum zpracování :
5
Počet vyhotovení:
Strana 1 / 14
12.11.2013 2
Vyhotovení číslo:
1
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI: Stavebně technický stav stavby Počet podlaží celkem: Konstrukce: Využití: Poloha: Přípojky:
4 zděné bydlení centrum voda
Požadavky objednatele
stavba kolaudovaná 1998 novostavba
z toho podzemní: betonové pronájem kraj obce kanalizace
0
změna stavby v r. ..... udržovaná
z toho nadzemní:
montované podnikání bytová zóna plyn
kovové bydl. a podnik. průmysl. zóna elektro
4
rekonstrukce neudržovaná
Počet bytů/nebytů : dřevěné část.obsazen nákup. zóna telefon
15/5 jiné volný objekt mimo obec zpev. příjezd
Zvláštní požadavky objednatele - nejsou
Rizika nemovitosti: (věcná břemena, negativní vlivy, vlastnické vztahy, omezení a pod.) zástavní právo smluvní pro HB a.s. z roku 2009 PRODEJNOST NEMOVITOSTI:
velmi dobrá do 6 měsíců
průměrná od 6 - 12 měs.
obtížná nad 1 rok
SOUHRN OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav
Budoucí stav
4 200 000,00Kč
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota / nákladová Cena podle cen. předpisu
nestanovena nestanovena nestanovena
*** )
Obecná cena / Hodnota zajištění (NHZP)
4 200 000,00Kč
- z toho hodnota pozemku
Komentář ke stanovení hodnoty posuzované nemovitosti: Na trhu s nemovitostmi je stálý zájem o nemovitosti k trvalému bydlení - byty a rodinné domy a to hlavně ve městech a ve střediscích rekreace. Oceňovaný byt se nachází ve smíšené zástavbě v centru města. Z náměstí jezdí skibus a autobusy do okolních měst. Byt je ve výborném stavu ve zděném domě, kvalitní vybavení a provedení, v bytě je sauna, atraktivní byt v podkroví s velkým oknem v obývacím pokoji do náměstí.
V Jilemnici dne 12.11.2013
Ing.Jana Trýznová
*
Strana 2 / 14
Nález Situace Přehled oceňovaných staveb a pozemků Přehled všech vlastníků Přehled podkladů
bytová jednotka č.449/49 s podílem 241/10000 na domě čp.449 na pozemku st.447/1 k.ú.Horní Rokytnice nad Jizerou Dle LV 2408 – Petr Jiroušek, Máchova 877/4, Jablonec nad Nisou Výpis z KN č.2408 z 2.10.2013 Snímek katastrální mapy Ocenění z roku 2009 a 2013 vlastní prohlídka a zaměření informace vlastníka
Charakteristika obce
Rokytnice nad Jizerou je významným střediskem rekreace a zimních sportů v Krkonoších, má 3112 obyvatel. V obci je základní občanská vybavenost, obecní úřad, pošta, základní škola, základní obchody, hospoda, penziony, sjezdové a běžecké lyžařské tratě, sportovní hala. Z obce je autobusové a vlakové spojení do blízkých měst, Jilemnice, Vrchlabí, Semily, kde je veškerá občanská vybavenost. V místě jsou omezená pracovní místa, další jsou v Jilemnici, Vrchlabí, Semilech.
Poloha nemovitosti
Oceňovaná nemovitost se nachází v katastru a části Horní Rokytnice, na hlavním náměstí v soustředěné zástavbě komerční výstyvby s bydlením vedle radnice. Přístup k nemovitosti je po zpevněné veřejné komunikaci. V místě je možnost napojení na všechny inž.sítě - elektro, vodovod, plyn, kanalizace. Centrum města, celoročně přístupné.
Nemovitost pronajata Rizika nemovitosti
Ne Stavební rizika nejsou
Popis jednotlivých staveb U každé stavby její název, dále: Základní popis Dům čp.449 s byty a nebytovými prostory se nachází ve střední zastavěné části města Rokytnice nad Jizerou, na Dolním náměstí, napravo od radnice, vedle nákupního střediska. Dům byl dokončen v roce 1998. Objekt je vystavěný v technologii zděné z tvárnic, objekt má členitý půdorys, má dvě nadzemních podlaží a obytné podkroví ve sklonité střeše o dvou úrovních podkroví. Z toho v 1.nadzemním podlaží jsou nebytové prostory a v dalších nadzemních podlažích a v podkroví jsou byty. Objekt je napojen na kompletní inženýrské sítě - veřejný vodovod, veřejný elektrorozvod a plynovod, odpady jsou svedeny do veřejné kanalizace napojené. Vytápění a příprava TUV je centrální pro celý objekt. Předmětná bytová jednotka č.449/49 se nachází v domě čp.449, ve 4.nadzemním podlaží, směrem do náměstí v hlavním štítu, jedná se o byt velikosti 3+kk o podlahové 2 ploše 126,0 m . Oceňovaný byt je velikosti 4+kk - předsíň s vestavěnou skříní, chodba, obývací pokoj s kuchyňským koutem, pokoj, ložnice, pokoj, koupelna s WC, sauna s WC a sprchou, komora na chodbě mimo byt. Atraktivní byt v podkroví bytového domu na centrálním náměstí . Provedení stavby - základy betonové s izolací, zdivo zděné, stropy betonové, krov sedlové střechy dřevěný, krytina plechová, klempířské kce.pozink., vnitřní omítky štukové, fasáda hladká, vnitřní obklady keramické, podlahy obytné místnosti plovoucí, dřevěné z masivu, ostatní prostory keramická dlažba, schodiště betonové s dlažbou, dveře dýhované s obložkovou zárubní, okna dřevěná s izol.dvojsklem, vytápění ústřední plynové s ohřevem TUV, elektro světelná a motorová, rozvod vody studené a teplé, odkanalizování běžné, vybavení kuchyně linka s vestavěnými spotřebiči, vybavení koupelny běžné, nadstandard-sauna se sprchou a WC.
Podlahová plocha Místnost užitná plocha Pokoj s kk 43,20 Pokoj 1 21,45 Pokoj 2 15,77
Strana 3 / 14
započitatelná plocha(bez zkosení) 36,00 19,05 13,25
Druh stavby - účel využití Dokumentace Způsob užívání Popis tech. stavu stavby Údaje o stáří a provedených rekonstrukcích
Chodba 8,18 Sauna 6,64 Předsíň 4,86 Pokoj 3 13,00 Koupelna s WC 3,35 Komora 9,00 Celkem 125,56 Bytová jednotka Založena na SÚ Trvalé bydlení, rekreační využití Dobrý stav odpovídající stáří Informace vlastníka
8,18 6,14 4,86 13,00 3,35 4,50 108,34
Pozemky U jednotlivých pozemků: Základní popis každého pozemku
2
Ve městě jsou prodávány v cenách 700,00-1.500,00Kč/m podle lokality ve městě, celoroční dostupnosti a možnost napojení na veřejné sítě oceňované pozemky - střední zastavěná část města Rokytnice, centrum u radnice, v místě je možnost napojení na veřejné sítě elektro a vodovodu, plyn, kanalizace - cena 1.200,00Kč/m2.
Trvalé porosty
- nejsou
Věcná břemena
-
Cena nemovitosti celkem
Bytová jednotka o započitatelné ploše 108m2 – při ceně 39.000,00Kč/m2 Cena bytu včetně podílu na budově a pozemku zastavěné plochy: 108m2 * 39.000,00Kč/m2 = 4.212.000,00 Kč
nejsou
Stanovení ceny porovnávacím způsobem V daném místě u daného druhu nemovitostí je trh s nemovitostmi rozvinutý K porovnání jsou použity uskutečněné prodeje obdobných nemovitostí ve stejné lokalitě a jejím blízkém okolí. Srovnatelné nemovitosti
Rokytnice nad Jizerou - sídliště bytový dům zděný, s výtahem, z roku 1997, byt velikosti 3+kk - mezonetový s lodžií, 5.np, plocha 90,0m2, byt ve 5 a 6.np domu, který má 6.np a výtah, veřejné parkovací místo, samostatně stojící dům,nedaleko centra města, standardní provedení a vybavení bytu nabídková cena – 2.850.000,00Kč – 31.670,00Kč/m2, upravená cena v porovnání k oceňované nemovitosti -39.000,00Kč K1 Zdroj nabídky - nabídka RK
0,90
K2 Velikost - na užitnou plochu srovnatelné
1,00
K3 Lokalita - dál od centra, dům na sídlišti
1,15
K4 Typ stavby - zděné, více bytů v domě, oceňovaný netypický dům s méně byty1,10 K5 Stáří - srovnatelné K6 Garáž - není, stejné jako u oceňovaného K7 Vybavení - oceňovaný kvalitnější vybavení a sauna v bytě
Strana 4 / 14
1,00 1,00 1,15
Rokytnice nad Jizerou - sídliště bytový dům zděný, s výtahem, z roku 1995, byt velikosti 3+kk s terasou, 1.np, plocha 70,0m2, domu, který má 5.np a výtah, veřejné parkovací místo, dům v zástavbě horního náměstí, mimo vlastní centrum, standardní provedení a vybavení bytu nabídková cena – 2.550.000,00Kč – 34.900,00Kč/m2, upravená cena v porovnání k oceňované nemovitosti -39.000,00Kč K1 Zdroj nabídky - nabídka RK
0,90
K2 Velikost - menší než oceňovaný, lepe prodejný
0,95
K3 Lokalita - horší, mimo centrum
1,15
K4 Typ stavby - zděná, netypová
1,00
K5 Stáří - srovnatelné
1,00
K6 Garáž - není, veřejné parkovací místo, jako u oceňovaného
1,00
K7 Vybavení - oceňovaý kvalitněji vybavený, sauna v bytě, tento byt v přízemí1,20
Rokytnice nad Jizerou – horní náměstí bytový dům zděný, s výtahem, z roku 1995, byt velikosti 2+kk - 2*balkonem, 2.np, plocha 70,0m2, dům, který má 5.np a výtah, veřejné parkovací místo, v řadové zástavbě na horním náměstí, standardní provedení a vybavení bytu nabídková cena – 2.7999.000,00Kč – 37.320,00Kč/m2, upravená cena v porovnání k oceňované nemovitosti -38.600,00Kč
Zdůvodnění obvyklé ceny nemovitosti
K1 Zdroj nabídky - nabídka RK
0,90
K2 Velikost - menší než oceňovaný, lepep prodejný
0,95
K3 Lokalita - oceňovaná na centrálním náměstí
1,10
K4 Typ stavby - zděná, netypová
1,00
K5 Stáří - srovnatelné
1,00
K6 Garáž - není, veřejná parkovací místa, stejné jako s oceňovaným
1,00
K7 Vybavení - oceňovaný kvalitněji provedený, sauna v bytě
1,10
Na trhu s nemovitostmi je stálý zájem o nemovitosti k trvalému bydlení - byty a rodinné domy a to hlavně ve městech a ve střediscích rekreace. Oceňovaný byt se nachází ve smíšené zástavbě v centru města. Z náměstí jezdí skibus a autobusy do okolních měst. Byt je ve výborném stavu ve zděném domě, kvalitní vybavení a provedení, v bytě je sauna, atraktivní byt v podkroví s velkým oknem v obývacím pokoji do náměstí. Ceny za byty v nových bytových domech v atraktivních lokalitách rekreačních středisek Krkonoš, v Rokytnici nad Jizerou a Harrachově jsou prodávány za cenu 342 2 45.000,00Kč/m PP bytu. Cena oceňovaného bytu - při užitné ploše 108,00m cena 2 39.000,00Kč/m , což je v dané době podle lokality ve městě a stavu bytu cena obvyklá tj.4.200.000,00Kč
Obvyklá cena nemovitosti
Strana 5 / 14
4.200.000,00 Kč.
Rekapitulace věcná hodnota stanovená z reprodukčních cena stavby+pozemky stávající stav nestanovena hodnota stanovená výnosovou metodou z nájmu stávající stav
nestanovena
hodnota stanovená srovnávací (porovnávací) metodou stávající stav
4.200.000,00 Kč
obvyklá cena nemovitosti
4.200.000,00 Kč
slovy: čtyřimilionydvěstětisíc Kč Oceněním stanovená obvyklá cena je platná pro předmětnou nemovitost, místo, čas a účel ocenění. Ing.Jana Trýznová
V Jilemnici dne 12.11.2013
Doložka Soudní znalec, jmenovaný rozhodnutím soudu v Hradci Králové pod č.j. Spr.1988/95 ze dne 17.11.1995 pro obory: ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí stavebnictví - odvětví stavby obytné, průmyslové a zemědělské Koncesní listina – oceňování nemovitého majetku ŽÚ 114255/02 Zm z 15.3.2002 vydal Okr.ŽÚ Semily Ocenění je zapsáno v deníku pod číslem T 1840– 140 / 2013. Ing.Jana Trýznová Husova 16 51401 Jilemnice
V Jilemnici dne 12.11.2013
Strana 6 / 14
výtah,schodiště
obývací pokoj s kk
kk
Strana 7 / 14
sauna,WC,sprcha
sauna
pokoj 3
pokoj 2
Strana 8 / 14
Strana 9 / 14
Strana 10 / 14
Strana 11 / 14
Strana 12 / 14
Strana 13 / 14
Strana 14 / 14
