č.ú.: 86-1137320237/0100, IČ: 66248736 Vlastník: SJM RNDr. Karel Dědáček,CSc. Kamínky 2, 634 00 Brno, r.č.460716/444 Soňa Dědáčková, trvale Kamínky 2, 616 00 Brno, r.č.485620/082
ZNALECKÝ POSUDEK Č.1374/15/08 o ceně nemovitostí: a/ nemovitosti zapsané na LV č.30 pro k.ú. Knapovec, obec Ústí n. Orlicí - pozemek parc.č.St. 46 zast. plocha a nádvoří vč. rod. domu čp. 117 s přistavěným skladem na parc.č. St. 46 - pozemek parc.č. 172, trvalý travní porost (užíván jako zahrada) b/ nemovitosti zapsané na LV č.333 pro k.ú. Knapovec, obec Ústí n.Orlicí - pozemek parc.č. 144/2, samostatná zahrada - pozemek parc.č. 1062/31, trvalý travní porost (užíván jako zahrada) obec katastrální území oblast kat. území kraj
: : : :
Ústí nad Orlicí Knapovec Ústí nad Orlicí Pardubice
Posudek objednal: Exekutorský úřad Blansko, soudní exekutor Mgr. Daniel Týč Masarykova 12, 678 01 Blansko
Účel posudku: Zjištění stávající ceny výše uvedené nemovitosti pro účel exekučního řízení. Cena je stanovena ke zjištěné skutečnosti dne 20.2.2015 a je pro tento účel platná. Znalecký posudek obsahuje stran textu vč. titulního listu a …….. stran příloh a předává se ve třech vyhotoveních (dvě písemně, jedno elektronicky). Čtvrté pare je uloženo u znalce. Prováděcí předpisy: vyhláška č. 199/2014 Sb., která mění vyhlášku č. 3/2008 Sb. a vyhlášku č. 441/2013 Sb. a všechny předcházející k zákonu č. 151/1997 Sb. ve znění zákona č. 121/2000 Sb. a pozdějších předpisů. Posudek vypracoval:
Václav JETMAR soudní znalec obor ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí Mánesova 207 Pražské Předměstí 566 01 Vysoké Mýto pare:
=2= Předmětem znaleckého posudku je ocenění rodinného domu ve východní části k.ú. Knapovec, který je součástí obce Ústí nad Orlicí. Dále je oceněna stavba skladu (dříve stodoly) přistavěného k rod. domu, studny, venkovních úprav a celkem čtyř pozemků a to: zastavěné plochy a nádvoří, přilehlé zahrady označené jako trvalý travní porost, na ní navazujícího pozemku ostatní plochy a samostatné zahrady nacházející se za pozemkem jiného vlastníka, který je označen jako upravená vodní plocha. Objekty byly zaměřeny a prohlédnuty zvenčí, protože se povinní Soňa Dědáčková ani RNDr. Karel Dědáček,CSc. přes opakované vyzvání k prohlídce nedostavili a ani na telefony nereagovali. Konzultace proběhla pouze s obyvateli Knapovce, kteří znají místní poměry. Podklady pro ocenění: 1. Usnesení Exekutorského úřadu Blansko č.ú.: 86-1137320237/0100 ze dne 5.2.2015 o ustanovení soudního znalce Václava Jetmara s úkolem ocenit předmětné nemovitosti uvedené na LV č. 30 a LV č. 333 pro k.ú. Knapovec, obec Ústí nad Orlicí. 2. žádost o provedení ocenění dopisem soudního exekutora Mgr. Daniela Týče ze dne 5.2.2015 3. výpis z katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu 5.2.2015 LV č. 30 a LV č. 333 pro k.ú. Knapovec, obec Ústí nad Orlicí (5 A4). 4. kopie katastrální mapy dotčeného území map. list č.: Ústí nad Orlicí 0-7/42 v měřítku 1:1000, stav ze dne 6.1.2015 zhotovený KÚ pro Pardubický kraj pracoviště Ústí nad Orlicí číslo PU-27/2015 5. informace o pozemku parc.č. st. 46 a pozemku parc.č.1198/19 k.ú. Knapovec získané nahlížením do katastru nemovitostí dne 25.2.2015 (2 A4) 6. fotodokumentace oceňovaných objektů (5 A4) Stručný popis: Jedná se o bývalou zemědělskou usedlost, jejíž hlavní trakt ke užíván jako rodinný dům k celoroční rekreaci příp. trvalému pobytu a bývalá stodola slouží jako sklad různého stavebního materiálu a zahradnického nářadí. Přilehlé sousedící pozemky označené jako trvalý travní porost a ostatní plocha jsou oploceny, osázený ovocnými a okrasnými dřevinami a jsou využívány min. 20 let (dle stáří porostů) jako zahrady. Pozemek zahrady, oddělený pozemkem jiného vlastníka v šíří cca 5m, je pouze zatravněn. Dům je napojen na veř. síť el. proudu, odkanalizování je do žumpy s přepadem do místní vodoteče, voda je brána z vlastní studny a PB z vlastní nadzemní nádrže. Zatřídění: Vzhledem k tomu, že dům slouží pouze k bydlení a nejsou v něm žádné provozní prostory, ocení se jako rodinný dům s obestavěným prostorem do 1100 m3 dle § 35 vyhl. č. 199/12014 Sb. porovnávacím způsobem s úpravou základní ceny indexy platnými k datu ocenění 20.2.2015. Cena skladu se ocení jako „vedlejší stavba“, studna se ocení samostatně, pozemky jako „pozemky stavební“ a pozemky „zemědělské“ a trvalé porosty zjednodušeným způsobem dle § 47. Cena venkovních úprav je zahrnuta do celkové ceny rodinného domu a jejich jmenný seznam je na žádost exekutora přiložen k posudku.
=3= Stanovení indexů pro ocenění staveb a pozemků: TRH S NEMOVITOSTMI (vyhl.č.199/2014 str.2256) Pi
název znaku
číslo popis pásma
1.
situace na trhu
2.
vlastnické vztahy
I.
rozdílní vlastníci stavby
3.
změny v okolí
III.
bez vlivu na cenu
4.
právní vztahy
I.
negativní (exekuce)
5.
ostatní
II.
bez vlivu na cenu
I.
výrazně nižší poptávka
hodnota Pi - 0,06 - 0,03 0,00 - 0,04 0,00
součet P1 až P5 ……………………………………………………………………………… 0,13 6.
povodňové riziko
IV.
zanedbatelné
1,00
Index trhu It = P5 x (1 + - P1 až P5) = 1,00 x (1,00 – 0,13) = 0,870
POLOHA NEMOVITOSTI (vyhl. č. 199/2014 str.2258) Pi
název znaku
číslo
popis pásma
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11.
druh stavby zástavba okolí poloha pozemku v obci napojení na inž. sítě občanská vybavenost dopravní dostupnost hromadná doprava komerční využití obyvatelstvo nezaměstnanost ostatní vlivy
If I. III. I. II. VII. II. I. II. II. I.
rodinný dům rezidenční okrajová část jen veř. el. síť část. dostupná 0,00 zpev. vozovka + parking špatná dostupnost centra bez možností využití bezproblémové průměr v kraji snižující (v zimě přístup)
hodnota Pi 1,00 + 0,04 - 0,05 - 0,10 +0,01 - 0,06 - 0,01 0,00 0,00 - 0,03
součet …………………………………………………………………………………………. 0,20 Index polohy Ip = P1 x (1 +- P2 až P11) = 0,85 x (1,00 – 0,20) = 0,800
=4= § 3 – stavební pozemek (vč. pozemků v jednotném funkčním celku) Nález: K oceňované nemovitosti rod. domu patří mimo pozemek zastavěné plochy a nádvoří další dva pozemky označené sice jako trvalý travní porost a ostatní plocha, ale užívané jako oplocená zahrada osázená ovocnými a okrasnými porosty. Pozemky jsou částečně ve svahu o sklonu přes 15 % a jsou napojeny na veř. el. síť a vodovod z vlastní studny. Přístup po zpevněných vozovkách, vzdálenost od centra obce Ústí nad Orlicí je cca 5 km. Výměry: -
dle LV č. 30 pro obec Ústí nad Orlicí k.ú. Knapovec
-
parc.č. st.46
zastavěná plocha a nádvoří
výměra: 207 m2
-
parc.č. 172
trvalý travní porost (nyní zahrada)
výměra: 1616 m2
-
dle LV č. 333 pro obec Ústí nad Orlicí k.ú. Knapovec
-
parc.č. 1062/31
-
celkem ………………………………………………………………………………………… …..2011 m2
ostatní plocha (nyní zahrada)
výměra: 188 m2
Ocenění: ZCv = základní cena výchozí (str.2246) ZCv pro kraj Pardubice okras Ústí nad Orlicí (vyjmenovaná obec) pro RD: 740,00 Kč/m2 Redukční koeficient pro celkovou plochu v jednotném funkčním celku přes 1000 m2 dle vyhl.č.441/2013 St.,str.7424) R = (200 + 0,8 x celk. plocha) : celk. plochou = (200 + 0,9 x 2011): 2011 = 0,899 Stanovení indexu omezujících vlivů Io (str.2257 vyhl.441 druhý svazek): Pi název znaku číslo popis znaku hodnota 1. tvar pozemku I. složitý tvar - 0,03 2. svažitost II. nad 15% - 0,02 3. základ. podmínky II. složité zakládání - 0,05 4. ochranná pásma II. silnice a el. vedení - 0,02 5. omezení užívání I. bez omezení 0,00 6. ostatní vlivy II. snižující (dělené pozemky) - 0,10 celkem………………………………………………………………………………………… …………… - 0,20 Io = 1 +- suma P+ až P6 = 1,00 – 0,20 = 0,800
=5= pokračování ocenění pozemků: Io = 0,800 (str.4) Ip = 0,816 (str.3) It = 0,700 (str.3) R = 0,899 (str. 4) I = Io x Ip x It I = 0,800 x 0,816 x 0,700 = 0,503 ZCU = ZC x R x I= 740,00 Kč/m2 x 0,899 x 0,503 = 334,62 Kč/m2 Cena pozemků: parc.č. st. 46 zastav. plocha a nádvoří : 207 m2 x 334,62 Kč/m2 = 69 266,34 Kč parc.č. 172
trvalý travní porost
parc.č. 1062/31 ostatní plocha
: 1616 m2 x 334,62 Kč/m2 = 540 745,92 Kč : 188 m2 x 334,62 Kč/m2 = 62 908,56 Kč
cena stavebních pozemků vč. pozemků v jednotném funkčním celku k datu 20.2.2015 ……………………………………………………………………. 672 920, 82 Kč
=6= § 6 – zemědělský pozemek Nález: Jedná se o pozemek oddělený od pozemků tvořících jednotný funkční celek se stavbou rodinného domu pozemkem jiného vlastníka. Nachází se jižně od těchto pozemků za pruhem jiného pozemku v šíři cca 5 m a od místní vodoteče je oddělen veřejnou cestou. Je v rovinatém terénu a je zapsán na LV č. 333 pro obec Ústí nad Orlicí k.ú. Knapovec a označen jako „zahrada“ se stanoveným BPEJ. Ocení se tedy jako „zemědělský pozemek“ dle ceny BPEJ upravené přirážkou dle příl.č.5. Výměry: - dle LV č. 333 pro obec Ústí nad Orlicí k.ú. Knapovec - parc.č. 144/2 zahrada výměra: 167 m2 - BPEJ 76 811 cena: 1,33 Kč/m2 úprava dle přílohy č. 5: pol.1.6.1. vlastní území obce s 10 až 25000 obyvatel + 120% 1,60 Kč/m2 ZCU celkem……………………………………………………………………………… 2,93 Kč/m2 Cena zemědělského pozemku k datu 20.2.2015: 167 m2 x 2,93 Kč/m2 ……………………………………………. 489,31 Kč § 47 – ovocné dřeviny, okrasné rostliny … (zjednodušeným způsobem) Celková výměra oceňovaných porostů: - parc.č. st.46 - parc.č. 172 - parc.č. 1062/31
207 m2 1616 m2 188 m2
výměra celkem ……………………………………………………….. 2011 m2 z toho pokryvná plocha 10% cena za 1 m2 pozemků v jednotném funkčním celku
201 m2 x 388,51 Kč/m2
cena pokryvné plochy
78 090,51 Kč
koeficient pro smíšené porosty
x
0,065
cena smíšených porostů celkem k 20.2.2015 ……………………………………..5 075,88 Kč
=7= § 35 – rodinný dům (zatřídění dle LV č.3) Nález: Jedná se o stavbu rodinného domu, nyní zřejmě užívaného k celoročním rekreačním účelům. Zdivo je smíšené, převážně cihelné, v suterénu kamenné o tloušťce většinou 50 cm. Sedlový krov jehož vazní trámy nesou strop nad 1.NP je krytý novými beternitovými šablonami na bednění. Jeden štít je prkenný, druhý zděný, omítaný. Vytápění ÚT na PB z nadzemní nádrže. V přízemí jsou zřejmě tři obytné místnosti a soc. zařízení v podkroví tři ložnice. Dům stojí v prudkém svahu, srážková voda je odváděna nadzemním potrubním vedením. Z jižní strany je k domu přistavěna původní stodola zděná z pálených neomítaných cihel. Stáří domu odhaduji na cca 80 let, ale v posledních letech byla provedena celková rekonstrukce, což je zohledněno v oceňovacím indexu konstrukcí a vybavení. Výměry: zastavěná plocha: 18,40 x 6,78 = 124,75 m2 výška podezdívky 0 až 1,00 m – průměr: 0,50 m výška 1.NP: 3,70 až 3,00 m hřeben střechy: 4,00 m zastavěná plocha suterénu odhadem pod zvýšeným zápražím: 18,40 x 2,00 = 36,80 m2 výška suterénu: 2,50 m obestavěný prostor: nadzemní část: 124,75 m2 x (0,50+2,85+4,00:2) m = 667,41 m3 podzemní část (suterén): 36,80 m3 x 2,50 m = 92,00 m3 O.P. celkem ………………………………………………………….. 759,41 m3 Ocenění: (dle vyhl.199/2014,příloha 2, tab.1,str.2262) ICP pro RD v kraji Pardubice obec Ústí nad Orlicí Index trhu It (str.3) Index polohy Ip (str.3) Index vybavení Iv (str.8)
1 812,00 Kč/m3 x 0,770 x 0,820 x 0,928
I = It x Ip x Iv= 0,870 x 0,820 x 0,928 = 0,662 ICPu = ICP x I = 1 812,00 Kč/m3 x 0,662 = 1 199,54 Kč Cena stavby: Cena RD vč. venkovních úprav a vadl. staveb do 25 m2: Cena k datu 20.2.2015: 759,41 m3 x 1 199,54 Kč/m3 ………………………… 910 942,67 Kč
=8=
Stanovení indexu konstrukce a vybavení pro rodinný dům: (vyhl. č. 441/2013-svazek 2, příl.24, tab.2, str.7537) č.
znak
pásmo
popis pásma
hodnota Vi
0.
typ stavby
I.
malý sklep, šikmá střecha RD
„A“
1.
druh stavby
III.
samostatný rod. dům
0,00
2.
obvodové stěny
III.
cihly, tvárnice
0,00
3.
tloušťka obvod.stěn II.
většinou 45 cm
0,00
4.
podlažnost
II.
hodnota 1 až 2
5.
inž. sítě
II.
el.,studna, PB
6.
vytápění
III.
ÚT na PB
7.
zákl. příslušenství
III.
standardní
0,00
8.
ost. vybavení
I.
nezjištěno
0,00
9.
venk. úpravy
III.
minimální
10.
vedlejší stavby
II.
sklad nad 25 m2
11.
pozemky u stavby
III.
nad 800 m2
12.
jinde neuvedené
III.
bez vlivu na cenu
+0,01 +0,03 0,00
-0,03 0,00 +0,01 0,00
součet V1 až V12 ………………………………………………………………………………………+0,02 13.
stavebně-techn. stav II.
dobrý stav(občasná údržba) 1,00 x y = 1,00 x 0,91
y : stáří po rekonstrukci 3 + 15 = 18 s = 1 – (0,005 x 18) x 0,91 Index konstrukcí a vybavení: Iv = /1 + (suma V1až V12)/ x V13 = Iv = /1 + 0,02/ x 0,91 = 0,928
(stáří rekonstrukce odhadem)
0,91
=9= § 16 – vedlejší stavba Bývalá stodola, nyní sklad Nález: Přizděná kolmo k jižní fasádě rodinného domu od kterého je oddělena krytým zápražím ze kterého je přístupné podkroví této stavby. Jedná se o stavbu zděnou z plných pálených a neomítaných cihel, které nevykazují žádné fyzické narušení povrchových částí. Vstup do přízemí je dvoukřídlovými tesařsky zpracovanými vraty umístěnými v západní fasádě stavby. Do objektu je zaveden pouze el. proud, ostatní inž. přípojky nejsou provedeny. Stáří je asi 62 let, ale vzhledem v nové beternitové střeše a kvalitnímu cihelnému zdivu je životnost prodloužena na 90 let. Opotřebení: /100 : 90) x 62 = 68,89 % Výměry: zastavěná plocha: 6,70 x 5,95 = 39,86 m2 výška pod pozednici: 4,50 m od pozednice do hřebenu: 3,20 m podezdívka: 0 až 1,10 m nadezdívka: 0 obestavěný prostor: 39,86 m2 x (4,50 + 3,80:2 + 1,10:2) m = 277,03 m3 Ocenění: Typ stavby: „AI“ – zděná v tl. nad 15 cm, nepodsklepená, svislá střecha podkroví využité nad 2/3 zastav. plochy 1.NP chybí: omítky 0,049 – schodiště 0,038 tj. celkem chybí 0,087 obj. podílů ZC : 1250,- x 1,12 K4 = vybavení stavby 1,00 – 0,087 K5 = poloha stavby – obec s býv. OÚ Ki = pro SKP 46.21.19.9.2.
1 400,00 Kč/m3 x 0,913 x 1,05 x 2,067
ZCU………………………………………………………………………….. 2 774,14Kč/m3 Cena stavby: Cena bez opotřebení: 277,03 m3 x 2 774,14 Kč/m3 Opotřebení 68,89 %
768 520,00 Kč - 529 433,42 Kč
Cena skladu k datu 20.2.2015 ……………………………………………… 239 086,58 Kč
= 10 = § 19 – studna Nález: Jedná se o kopanou studnu roubenou žel.bet. skružemi s el. čerpadlem krytou betonovým poklopem. Nachází se jižně od oceňovaného objektu před bývalou stodolou (nyní skladem). Předpokládaná hloubka pro nepřístupnost podzemního prostoru je vzhledem k niveletě nedaleké vodoteče a po odkrytí krycí desky cca 5 m. Stáří odhadem 62 let. Ocenění: 5 m x 1950,- Kč opotřebení 62 % studna
9 750,00 Kč - 6 045,00 Kč 3 705,00 Kč
el. čerpadlo (stáří cca 10 let) opotřebení 50% 9 480,00 x 50%
4 740,00 Kč
součet
8 445,00 Kč
K5 = poloha stavby RD
x 1,05
Ki = pro SKP 46.21.22.2
x 2,293
Cena studny s el čerpadlem k datu 20.2.2015 ……………………………………………………………………………20 332,60 Kč
= 11 = § 18 – venkovní úpravy – seznam (ocenění je zahrnuto v celkové ceně rodinného domu) č.
položka
název úpravy
1.
1.1.6.1.
přípojka voda DN 25 mm
dl. cca 10 m
2.
2.1.4.1.
přípojka kanalizace DN 150 mm
dl. cca 12 m
3.
2.3.1.
žumpa z betonu
4.
3.2.1.
přípojka el. proudu Al 4x16 mm2 závěsným kabelem
cca (1,50 x 2,00 x 2,00) m3
dl. 25 m
5.
3.2.1.
pilíř el. přípojky z cihel
6.
4.1.
plynová přípojka DN 40 mm
7.
11.2.
opěrné zdi z kamenné rovnaniny (polorozpadlé)
8.
13.4.
schody venkovní betonové
9.
11.1.
plot ze stroj. pletiva (poškozený)
10.
14.2.
plot.vrátka ocel.
1 ks
11.
14.5.
plot. vrata ocel.
1 ks
12.
„R“
ocel. nádrž na kapalný plyn – funkce nezjištěna (bez předložené revize)
cca 12 m
cca 80 m2
= 12 =
REKPITULACE Stavby: § 35 – rodinný dům
910 942,67 Kč
§ 16 – vedlejší stavba – sklad §19 – studna
239 086,58 Kč 20 332,60 Kč
stavby celkem………………………………………………………………………… 1 170 359,38 Kč Pozemky: § 3 stavební pozemky (pozemky v jednotném funkčním celku) § 6 – zemědělský pozemek
489,31 Kč
§ 47 – trvalé porosty pozemky celkem 678 486,01 Kč
672 920,82 Kč
5 075,88 Kč ……………………………………………………………………..
Zjištěná cena celkem
1 848 845,39 Kč
zaokrouhlená dle § 50 ………………………………………………. 1 848 850,00 Kč slovy: jeden milion osm set čtyřicet osm tisíc osm set padesát korun českých Stanovení ceny obvyklé (tržní): Vzhledem ke stále špatnému, i když mírně oživenému, stavu na trhu s nemovitostmi a s porovnáním nabídky realitních kanceláří v regionu v současné době (TANA Ústí nad Orlicí, PRIME reality Králíky, RK POHODA Vysoké Mýto, MM reality pobočka Vys. Mýto a Ústí nad Orlicí) konstatuji že cena podobných nabízených nemovitostí se pohybuje o cca 20 % níže než je cena zjištěná dle cenového předpisu. Cena staveb oproti ceně pozemků klesá, cena pozemků se během posledních dvou let rapidně zvýšila.
OBVYKLÁ CENA TRŽNÍ SOUČASNÁ ČINÍ 1 450 000 až 1 550 000 Kč slovy: jeden milion čtyři sta padesát tisíc až jeden milion pět set padesát tisíc Kč ve Vysokém Mýtě 20.2.2015
