41

ZNALECKÝ POSUDEK číslo 1310/41 NEMOVITOST: Rodinný dům čp. 3231 Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Mělník, obec Mělník, k.ú. Mělník Adresa nemovitosti: Na Výsluní 3231, 276 01 Mělník OBJEDNATEL : Adresa objednatele:

DRS IMMO, a.s. Příkop 843/4, 602 00 Brno - Zábrdovice

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

Realitní kancelář Kulhánek Josef Ing. Dlouhá 2505, 276 01 Mělník IČ: 15883663 telefon: 602232554 DIČ: CZ421121096 fax:

ÚČEL OCENĚNÍ:

Pro stanovení obvyklé ceny za účelem dražby

OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:

12

stran

V Mělníku, dne 6.6.2013

.

e-mail: [email protected]

4 900 000 Kč 31.5.2013

Stav ke dni : Počet příloh: 4

31.5.2013 Počet vyhotovení: 2

NÁLEZ Znalecký úkol Odhad obvyklé ceny rodinného domu čp. 3231 a příslušných nemovitostí v obci Mělník. Přehled podkladů - výpis z KN Katastrálního úřadu - snímek z katastrální mapy - katalog nemovitostí SReality - informace a údaje sdělené objednatelem - skutečnosti zjištěné na místě Vlastnické a evidenční údaje: Podle výpisu z listu vlastnictví č. 4418 obce Mělník, vyhotoveného dne 6.5.2013 jsou oceňované nemovitosti ve vlastnictví Bc. Jany N o v o t n é

nar. 18.6.1980

Dokumentace a skutečnost: Stavební dokumentace nebyla předložena, skutečnosti byly zjištěny na místě. Stáří nemovitosti sdělil soused (švagr). Při naplánované schůzce dne 31.5.2013 nebyl nikdo přítomen, popis oceňované nemovitosti poskytl soused (švagr). Základní pojmy: Porovnávací hodnota - hodnota stanovená na základě porovnání předmětného majetku s obdobnými, jejichž ceny byly realizovány nebo jsou nabízeny na trhu s nemovitostmi. Obvyklá cena - cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího a kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Celkový popis Oceňovaný rodinný dům je volně stojící, přízemní, podsklepený. Stáří domu je 25 let. Technický stav odpovídá stáří a prováděné údržbě. K objektu přísluší venkovní úpravy (přípojka vody, kanalizace do septiku, přípojka elektro, oplocení, zpevněné plochy, vrata a pod.), možnost napojení na horkovod, pozemek parc.č. 6267/9 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 215m2 a parc.č. 6267/4 zahrada o výměře 200m2, která tvoří jednotný funkční celek se zastavěnou plochou. Popis konstrukcí a vybavení: Základy s izolací, zdivo zděné, stropy s rovným podhledem, střecha plochá, krytina živičná svařovaná, klempířské konstrukce úplné, vnitřní omítky štukové, fasáda břizolit a obklad z kabřince, okna dřevěná zdvojená, dveře plné hladké, elektroinstalace světelná a motorová, rozvod vody studené a teplé, ohřev v el. boileru, kanalizace ze všech zařizovacích předmětů, vytápění ústřední elektrokotlem.. Dispoziční řešení: 1.p.p.: garáž, prádelna, sklady, sprcha, WC 1.n.p.: kuchyň, hala, ložnice, obývací pokoj, 2 x dětský pokoj, koupelna, WC, terasa -2-

OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Popis oceňované nemovitosti Pro porovnávací hodnotu byl použit katalog nemovitostí SReality, ze kterého byly vybrány a porovnány tři nabízené obdobné rodinné domy ve stejné obci jako oceňovaný. Jako měrná jednotka byla použita podlahová (užitná) plocha, která byla vypočítána ze zastavěné plochy upravené koeficientem 0,80 a ponížené o terasu. Popisy porovnatelných nemovitostí RD Mělník Rodinný dům o dispozici 5 + 1 v Mělníku. Dům se nachází ve velmi klidné lokalitě na konci slepé ulice. Jedná se o velice prostorný rodinný dům o velikosti 5 + 1, který je částečně vestavěn do mírného svahu. Ve zvýšeném přízemí vcházíte do předsíně, následně do chodby a haly, čtyři obytné místnosti, kuchyně, koupelna, WC. Z kuchyně a obývacího pokoje je vchod na terasu. V přízemí domu je garáž pro dvě auta, dílna, kotelna, toaleta, koupelna se sprchovým koutem, bývalá vinotéka, místnost pro hosty, technické místnosti, prádelna s vanou a schodiště vedoucí do bytu. Dům je udržovaný, zateplený, ve velmi dobrém technickém stavu. Vytápění je řešeno ústředním, dálkovým topením, v obývacím pokoji je funkční krb, okna jsou dřevěná, podlahy a stropy jsou odizolovány. Na pozemku u domu je pergola s posezením a krbem, udírna, bazén, kůlna na dřevo. Sítě: elektřina (včetně 400V), obecní vodovod. RD Mělník Rodinný dům se dvěmi samostatnými bytovými jednotkami, každá s vlastním vstupem. Dům je přízemní, z větší části podsklepen. Sklepní prostory jsou postaveny z vápenopískových cihel, dům pak z pórobetonových tvárnic na tl. 300 mm. Okna v celém domě jsou plastová. Hlavní bytová jednotka je o velikost 3+1. Skládá se z ložnice, dětského pokoje, obývacího pokoje, kuchyně, koupelny, WC a komory. Prostorná koupelna je vybavena vanou a umyvadlem, je zde přípojka pro pračku. Je obložena keramickými obklady a na zemi položena dlažba. V koupelně a na WC je vytápěná podlaha. Vedle koupelny se nachází komora, která nyní slouží jako šatna. Ohřev vody v této bytové jednotce je zajištěn průtokovým ohřívačem (zvlášť pro koupelnu a zvlášť pro kuchyň). Druhá bytová jednotka je o vel. 1+1. Ohřev vody je zde zajištěn bojlerem umístěným ve sklepě. Vytápění celého domu je zajištěno ústředním el. topením. Dům je napojen na veřejnou kanalizaci a veřej. vodovod. K domu náleží pozemek o celkové ploše 591 m2 RD Mělník RD 5+1 s pozemkem 1.170 m2 ve vilové části Mělníka. Dominantou domu je velký obývací pokoj s otevřeným dřevěným schodištěm. Přízemí dále disponuje předsíní, kuchyní s novu kuchyňskou linkou, prostornou komorou, koupelnou po rekonstrukci (vana, sprchový kout), samostatným WC a vstupem do garáže a sklepa. V prvním patře domu se nachází koupelna s vanou a WC, 3 velké pokoje a jeden menší s francouzským oknem, volným vstupem na terasu a výhledem na okrasnou zahradu s jezírkem a venkovním krbem. Na pozemku se nachází ještě další dvě garáže. Dům je napojen na veškeré inženýrské sítě

-3-

Oceňovaná nemovitost Jednotka Obestavěný prostor Zastavěná plocha všech podlaží Podlahová plocha všech podlaží Hrubá užitková plocha Čistá užitková plocha

OP ZP PP PUH PUČ

Hodnocení objektu dle kritérií Kritérium

Rozmezí koeficientu Min Max 0,85 1,25 0,97 1,03 0,90 1,10 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06 0,98 1,02 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06 0,92 1,05 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06 0,60 1,05 0,94 1,06 0,90 1,05 0,90 1,10 0,93 1,05 0,60 1,00 0,90 1,10 0,98 1,02 0,20 1,00 0,85 1,10 0,85 1,15 0,90 1,10

Velikost obce Správní funkce Poptávka po koupi nemovitostí Přírodní okolí Obchod a služby Školství Zdravotnictví Kultura, sport Hotely ap. Struktura zaměstnanosti Životní prostředí Poloha vzhledem k centru obce Dopravní podmínky Orientace ke světovým stranám Konfigurace terénu Převládající zástavba Parkovací možnosti v okolí Obyvatelstvo v sousedství Územní plán Inženýrské sítě Typ stavby Dostupnost jednotlivých podlaží Regulace nájemného Výskyt radonu Další možnosti ohrožení Příslušenství nemovitosti Možnost dalšího rozšíření Technická hodnota stavby Údržba stavby Pozemky k objektu celkem Názor odhadce Výsledný koeficient

-4-

Výměra m3 0,00 m2 320,00 m2 0,00 m2 0,00 m2

Hodnota koeficientu 1,050 1,010 1,020 1,020 1,030 1,030 1,030 1,030 1,020 1,040 1,030 0,980 1,030 1,000 0,970 1,040 1,000 1,040 1,060 0,850 1,040 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 0,650 1,000 0,950 1,020 0,848

Srovnatelné nemovitosti Název: RD Mělník Lokalita: ul. Na Výsluní Výchozí cena: 5 150 000,00 Kč Koeficient úpravy 0,90 Upravená cena: 4 635 000,00 Kč Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce 4. Přírodní okolí 7. Zdravotnictví 10. Struktura zaměstnanosti 13. Dopravní podmínky 15. Konfigurace terénu 18. Obyvatelstvo v okolí 21. Typ stavby 24. Výskyt radonu 27. Možnost rozšíření 30. Pozemky k objektu celk.

1,05 1,01 1,03 1,03 1,03 0,98 1,04 1,00 1,00 1,00 1,00

2. Správní funkce 1,01 y 5. Obchod a služb 1,03 8. Kultura a sport 1,03 11. Životní prostředí 1,00 14. Orientace ke světovým stranám 16. Převládající zástavba 1,04 19. Územní plán 1,06 22. Dostupnost podlaží 1,00 25. Další možnosti ohrožení 1,00 28. Technická hodnota 0,70 31. Názor odhadce 1,02

Jednotka: Obestavěný prostor [OP] Zastavěná plocha všech podlaží [ZP] Podlahová plocha všech podlaží [PP] Hrubá užitková plocha [PUH] Čistá užitková plocha [PUČ]

Výměra 0,00 m3 0,00 m2 320,00 m2 0,00 m2 0,00 m2

3. Poptávka nemovitostí 6. Školství 9. Hotely apod. 12 Poloha k centru 17. Parkovací možnosti 20. Inženýrské sítě 23. Regulace nájemného 26. Příslušenství nemovit. 29. Údržba stavby Součin dílčích koeficientů

Jedn. cena 0,0,14 484,38 0,0,-

1,02 1,03 1,02 0,98 1,00 1,00 0,85 1,00 1,00 1,00 0,889

KC Upr. jedn. cena * 0,889 0,* 0,889 0,* 0,889 16 293,* 0,889 0,* 0,889 0,-

Název: RD Mělník Lokalita: ul. Řípská Výchozí cena: 2 999 000,00 Kč Koeficient úpravy 0,90 Upravená cena: 2 699 100,00 Kč Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce 4. Přírodní okolí 7. Zdravotnictví 10. Struktura zaměstnanosti 13. Dopravní podmínky 15. Konfigurace terénu 18. Obyvatelstvo v okolí 21. Typ stavby 24. Výskyt radonu 27. Možnost rozšíření 30. Pozemky k objektu celk.

1,05 1,01 1,03 1,03 1,03 1,05 1,04 1,00 1,00 1,00 0,95

2. Správní funkce 1,01 5. Obchod a služby 1,03 8. Kultura a sport 1,03 11. Životní prostředí 1,00 14. Orientace ke světovým stranám 16. Převládající zástavba 1,04 19. Územní plán 1,06 22. Dostupnost podlaží 1,00 25. Další možnosti ohrožení 1,00 28. Technická hodnota 0,70 31. Názor odhadce 1,02

-5-


1,02 1,03 1,02 1,00 1,00 1,00 0,95 1,00 1,00 1,00 1,032


Výměra 0,00 m3 0,00 m2 103,00 m2 0,00 m2 0,00 m2

Jedn. cena 0,0,26 204,85 0,0,-

KC Upr. jedn. cena * 1,032 0,* 1,032 0,* 1,032 25 392,* 1,032 0,* 1,032 0,-

Název: RD Mělník Lokalita: ul. Zádušní Výchozí cena: 5 500 000,00 Kč Koeficient úpravy 0,90 Upravená cena: 4 950 000,00 Kč Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce 4. Přírodní okolí 7. Zdravotnictví 10. Struktura zaměstnanosti 13. Dopravní podmínky 15. Konfigurace terénu 18. Obyvatelstvo v okolí 21. Typ stavby 24. Výskyt radonu 27. Možnost rozšíření 30. Pozemky k objektu celk.

1,05 1,01 1,03 1,03 1,03 1,05 1,04 1,00 1,00 1,00 1,00

2. Správní funkce 1,01 5. Obchod a služby 1,03 8. Kultura a sport 1,03 11. Životní prostředí 1,00 14. Orientace ke světovým stranám 16. Převládající zástavba 1,04 19. Územní plán 1,06 22. Dostupnost podlaží 1,00 25. Další možnosti ohrožení 1,00 28. Technická hodnota 0,70 31. Názor odhadce 1,02


Výměra 0,00 m3 0,00 m2 350,00 m2 0,00 m2 0,00 m2

-6-


Jedn. cena 0,0,14 142,86 0,0,-

1,02 1,03 1,02 1,03 1,00 1,00 0,95 1,00 1,00 1,00 1,119

KC Upr. jedn. cena * 1,119 0,* 1,119 0,* 1,119 12 639,* 1,119 0,* 1,119 0,-

Ocenění Objekt číslo

Přepočtené jedn. ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH 1.RD Mělník 0,00 0,00 16 293,00 0,00 2.RD Mělník 0,00 0,00 25 392,00 0,00 3.RD Mělník 0,00 0,00 12 639,00 0,00 SJC - minimum 12 639,00 SJC - průměr 18 108,00 SJC - maximum 25 392,00 Index oceňovaného obj. 0,848 0,848 0,848 0,848 JCO - minimum 10 718,00 JCO - průměr 15 356,00 JCO - maximum 21 532,00 Výměry oceňovaného obj. 0,00 320,00 0,00 CO - minimum 3 429 760 CO - průměr 4 913 920 CO - maximum 6 890 240 Výsledná porovnávací hodnota

PUČ 0,00 0,00 0,00

0,848

4 913 920 Kč

-7-

0,00

REKAPITULACE OCENĚNÍ Komentář ke stanovení obvyklé ceny Na základě předchozích zjištění a na základě současného stavu na trhu s nemovitostmi odhaduji obvyklou cenu v daném čase

Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku

Obvyklá cena

Současný stav 4 913 920 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč

4 900 000 Kč

V Mělníku 6.6.2013 Realitní kancelář Kulhánek Josef Ing. Dlouhá 2505 276 01 Mělník telefon: 602232554 e-mail: [email protected] Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 28.2.1980 pod č.j. K 136/78 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1310/41 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 1310/41.

-8-

-9-

- 10 -

- 11 -

- 12 -

41

Recommend Documents