Znalecký posudek č. 2013/411 o ceně nemovitostí: Rodinný dům číslo popisné 205 na parcele č. st. 233 s příslušenstvím a pozemkem, parcelou č. st. 233, v katastrálním území Michálkovice, obec Ostrava, v okrese Ostrava-město, kraj Moravskoslezský.
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Ostrava JUDr. Milan Vlha, soudní exekutor Prokešovo náměstí 5 1148 702 00 Ostrava - Moravská Ostrava
Účel posudku: Ocenění nemovitosti za účelem provedení exekuce majetku povinného.
Podle stavu ke dni 13. 10. 2013 posudek vypracoval: Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/29 700 30 Ostrava - Výškovice
Posudek obsahuje 11 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ostrava, 13. 10. 2013
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě usnesení sp.zn. 102 EX 00172/13-017 ze dne 14. 8. 2013 soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy provést: Ocenění nemovitosti povinného. Znaleckým posudkem je stanovena a obvyklá, obecná, neboli tržní, cena nemovitosti, to je cena, kterou by bylo možno za nemovitost, jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout.
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 13. 10. 2013. Zpracovateli posudku nebyl umožněn vstup do objektu rodinného domu ani do objektu garáže, tvořících jeho příslušenství.
3. Podklady pro vypracování posudku Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy, se sídlem v Ostravě, Moravské Ostravě, Prokešovo náměstí 5, sp.zn. 102 EX 00172/13-017 ze dne 14. 8. 2013. Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 1268 pro katastrální území Michálkovice, vedený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Ostrava. Kopie katastrální mapy.
4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Moravskoslezský Okres: Ostrava-město Obec: Ostrava Katastrální území: Michálkovice (714747) List vlastnictví číslo: 1268 Vlastník: Ján Barčiš Ferdinandská 205/2, Michálkovice, 71500 Ostrava
5. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění jsou nemovitosti zapsané ve prospěch vlastníka na LV č. 1268 pro katastrální území Michálkovice, vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Ostrava, stavba rodinného domu č.p. 205 na parcele č. st. 233 a pozemek, parcela č. st.233 v katastrálním území Michálkovice, obec Ostrava, v okrese Ostrava-město, kraj Moravskoslezský. Parcela č. st.233 o výměře 614 m2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří.
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3– Předmětem ocenění je dále příslušenství rodinného domu č.p. 205 v katastrálním území Michálkovice, stavba garáže a venkovní úpravy, přípojky inženýrských sítí, bazén venkovní, opěrné zdi, oplocení – ploty vyzdívané z cihel, plotová vrata a vrátka, zpevněné plochy, nacházející se na pozemcích užívaných ve funkčním celku, parcelách č. 5/9, 5/10, 5/11, 5/12, 5/13, 5/16, 5/17, 5/18, v katastrálním území Michálkovice, zapsaných ve prospěch vlastníka na LV č. 1586 pro katastrální území Michálkovice. Vlastníkem pozemků, parcel č. 5/10, 5/11, 5/12, 5/13, 5/16, 5/17, 5/18, v katastrálním území Michálkovice, je společnost RPG Land, s.r.o., Gregorova 2582/3, 701 97 Ostrava, Moravská Ostrava. Oceňované nemovitosti se nacházejí v okrajové části zastavěného území statutárního města Ostravy, na území městského obvodu Michálkovice, v lokalitě zastavěné především objekty užívanými pro potřeby rodinného bydlení a objekty užívanými pro potřeby drobného živnostenského podnikání. Nemovitosti jsou přístupné po veřejně provozované pozemní komunikaci se zpevněným povrchem, z ulice Ferdinandská, stavba rodinného domu je napojena na rozvod elektrické energie, veřejný vodovod, kanalizaci a rozvod zemního plynu.
6. Obsah posudku a) Objekty - Rodinný dům č,p, 205 na pozemku, parcele č. st.233 s příslušenstvím v k.ú. Michálkovice b) Pozemek - parc.č. st.233, v k.ú. Michálkovice c) Ocenění porovnávací metodou
–4–
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Popisy objektů a) Objekty Rodinný dům č.p. 205 na pozemku, parcele č. st.233 s příslušenstvím v k.ú. Michálkovice Rodinný dům č.p. 205 na pozemku, parcele č. st.233 v katastrálním území Michálkovice je samostatně stojícím objektem zděné konstrukce, z části podsklepeným (rozsah podsklepení stavby nebylo možné, vzhledem k tomu, že zpracovateli posudku nebyl do objektu umožněn vstup, zjistit), o jednom nadzemním podlaží, zastřešený šikmým sedlovým krovem pokrytým živičnou krytinou. Prostor obestavěný střešní konstrukcí není s největší pravděpodobností využit na podkroví. 1.nadzemní podlaží objektu je k bydlení využíváno pouze z části, část 1.nadzemního podlaží je asi užívána pouze jako skladiště. Je předpokládáno, že obytná část je tvořena bytem standardního provedení a vybavení, byt je tvořený předsíní, kuchyní, WC a koupelnou a dále blíže nezjištěným počtem obytných místností. Před vstupními dveřmi do obytné části stavby se nachází rozlehlá zastřešená terasa. Je předpokládáno, že objekt je vytápěn ústředním topením s kotlem plynovým, je uvažováno, že plynový kotel je rovněž zdrojem teplé vody, je předpokládáno, že ve stavbě je proveden rozvod elektrické energie, studené i teplé vody, vnitřní kanalizace ze všech hygienických zařízení i rozvod zemního plynu. Je předpokládáno, že kuchyně je vybavena plynovým sporákem, že záchod je standardní splachovací, že koupelna je vybavena umývadlem a vanou. Jiné vybavení se ve stavbě nenachází. Za účelem ocenění je uvažováno, že se jedná o stavbu starou asi 100 let, která je postupně opravována a rekonstruována. Zastavěná plocha stavby rodinného domu činí 315 m2. Užitná plocha je uvažována v rozsahu 230 m2. Příslušenstvím stavby rodinného domu, nacházejícím se na pozemcích ve funkčním celku, užívaných se stavbou rodinného domu a pozemkem touto stavbou zastavěným, je objekt samostatně stojící garáže zděné konstrukce , o jednom nadzemním podlaží, zastřešený šikmým pultovým krovem. Dále je příslušenství rodinného domu tvořeno venkovními úpravami na pozemcích ve funkčním celku, přípojkami inženýrských sítí, elektrické energie, vody, kanalizace, zřejmě i plynu, venkovním bazénem se zakrytím, opěrnými zdmi, vyzdívaným oplocením, plotovými vraty a vrátky a zpevněnými plochami. Jedná se o venkovní úpravy relativně nové, podstatně neopotřebené.
b) Pozemky Pozemek, parc.č. st.233, v k.ú. Michálkovice Předmětem ocenění je pozemek v katastrálním území Michálkovice statutárního města Ostravy, v okrese Ostrava-město, kraj Moravskoslezský, parcela č. st.233 o výměře 614 m2 , evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří, který je pozemkem zastavěným stavbou rodinného domu č.p. 205.
–5–
Ocenění nemovitosti povinného c) Ocenění porovnávací metodou Porovnávací cena nemovitosti jako celku se obecně zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji nebo koupěmi v daném místě a čase. Pokud informace o realizovaných prodejích chybí, nebo jsou nedostupné, je možné pro účely porovnání využit také porovnání s cenami obdobných nemovitostí v dané, nebo srovnatelné lokalitě, získanými z inzerce a nabídek realitních kanceláří. Ocenění porovnávací metodou v principu představuje vyhodnocení trhu s nemovitostmi srovnatelnými svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná porovnávací cena se zohledněním situace na trhu pro srovnatelné nemovitosti ke dni ocenění. Za účelem porovnání jsou v tomto posudku použity cenové údaje z nabídek nemovitosti srovnatelného charakteru, nemovitosti přibližně srovnatelného stavu, v dané nebo srovnatelné lokalitě, nabízených na trhu s nemovitosti ve 2. a 3. čtvrtletí roku 2013. Jelikož nemovitosti jsou zbožím, které se vzájemně vždy odlišuje, jsou rozdíly v poloze, reálném stavebně technickém stavu, vybavení a v rozsahu a stavu příslušenství, tj. venkovních úprav včetně dostupnosti inženýrských sítí a rozsahu společně užívaných pozemků, zohledněny v porovnávací tabulce. Vzhledem ke skutečnosti, že u porovnávacích nemovitostí jsou známé pouze nabídkové ceny a lze předpokládat, že skutečná cena dosažená při prodeji bude i výrazně nižší, jsou tyto nabídkové ceny upraveny, objektivizovány, na pramen ceny koeficientem Kpramen. Srovnávací nemovitosti : Nemovitost č.1) Prodej, dům rodinný, 339 m² Celková cena: 2 590 000 Kč za nemovitost včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu Adresa: Michálkovice Datum aktualizace: 25.07.2013 ID zakázky: 58586 Budova: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 339 m2 Plocha užitná: 339 m2 Plocha podlahová: 132 m2 Plocha pozemku: 1 974 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva, Ústřední plynové Plyn: Plynovod Odpad: Septik Elektřina: 230V, 400V Doprava: MHD, Autobus Popis: Rodinný dům se nachází v klidné lokalitě s výhledem na les, zahrada má 1635m2. Dům má
–6– 2. patra, v 1.patro dispozičně řešeno jako 3+1, 2.patro má 2 pokoje. Dům se vytápí jak plynovým kotlem, tak kotlem na tuhá paliva, má nová plastová okna. Na pozemku se nachází hospodářská budova, kterou je možné využít jako garáž. Dům je určen k částečné rekonstrukci. Kontaktujte prodejce Realitní kancelář STING, s.r.o. Hlavní třída 889/48, 70800 Ostrava Nemovitost č.2) Prodej, dům rodinný, 130 m² Celková cena: 1 090 000 Kč za nemovitost včetně provize Adresa: Petřvaldská, Michálkovice Datum aktualizace: 24.09.2013 ID zakázky: 307213 Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Vlastnictví: Jiné Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 2 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 132 m2 Plocha užitná: 130 m2 Plocha podlahová: 89 m2 Plocha pozemku: 955 m2 Plocha zahrady: 820 m2 Sklep: 35 m2 Parkovací stání: 5x Voda: Dálkový vodovod Odpad: Septik Telekomunikace: Telefon, Internet Elektřina: 230V, 400V Doprava: MHD Popis: Nabízíme k prodeji příz. dům 4+1, určený k rekonstr., v lukrativní oblasti plné zeleně, v Ostravě-Michálkovicích. Vytápění je elektr. kotlem s radiátory. Součástí rodinného domu je prostorná garáž pro jedno auto. Parkování na pozemku a na ulici. Pozemek je oplocený. U domu se nachází veškerá občanská vybavenost. Do centra cca 6 min autem. Kontaktujte prodejce M&M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2, 11000 Praha S. K. Neumanna 608/7, 70200 Ostrava Nemovitost č.3) Prodej, dům rodinný, 1 352 m² Celková cena: 3 100 000 Kč za nemovitost včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu Poznámka k ceně: Cena včetně provize. Financování zajistíme u českých bank. Adresa: Michálkovice Datum aktualizace: 17.07.2013 ID zakázky: 56468
–7– Budova: Cihlová Stav objektu: Po rekonstrukci Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží počet: 3 Plocha zastavěná: 305 m2 Plocha užitná: 1 352 m2 Plocha podlahová: 520 m2 Plocha pozemku: 1 657 m2 Parkovací stání: Ano Rok rekonstrukce: 2004 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední elektrické Plyn: Plynovod Elektřina: 230V, 400V Doprava: Silnice, MHD, Autobus Popis: Nabízíme ke koupi zděnou nemovitost skládající se z prostorného rodinného domu a komerčních prostor (sklady, dílna, garáže). Rodinný dům má obytnou plochu 160m 2, v přízemí najdeme novou kuchyň s podlahovým vytápěním a vestavnými spotřebiči, obývací pokoj s krbem, ložnici s velkou šatnou, koupelnu a záchod. V patře jsou dva dětské pokoje, prostorná hala a velká půda připravená na vybudování dalších dvou pokojů (materiál je již v ceně). Objekt je celý podsklepený, vedle rodinného domu je dílna a skladovací prostory 350 m2 vhodné ke komerčnímu využití. Nemovitost prochází rekonstrukcí, nová okna, elektřina, voda, omítky, střecha. Parkování pro čtyři auta. Jedná se o víceučelový objekt, spojující bydlení i podnikání a to vše za nízké provozní náklady. Možno i pronajmout za 25.000 měsíčně + energie. Kontaktujte prodejce Realitní kancelář STING, s.r.o. S. K. Neumanna 608/7, 70200 Ostrava Seznam porovnávaných objektů: Nemovitost č.1) Výchozí cena (VC): Množství (M): Kmísta: Kstav: Kvybav.: Kpřísluš.: Kpozem.: Kpramen: Jednotková cena (JC): Váha (V): Nemovitost č.2) Výchozí cena (VC): Množství (M): Kmísta:
2 590 000,– Kč 132,00 m2 1,00 1,00 1,00 1,00 1,15 1,10 15 510,84 Kč 1,0 1 090 000,– Kč 130,00 m2 1,00
–8– Kstav: 0,95 Kvybav.: 0,95 Kpřísluš.: 0,85 Kpozem.: 1,00 Kpramen: 1,10 Jednotková cena (JC): 9 936,29 Kč Váha (V): 1,0 Nemovitost č.3) Výchozí cena (VC): 3 100 000,– Kč Množství (M): 160,00 m2 Kmísta: 1,00 Kstav: 1,15 Kvybav.: 1,00 Kpřísluš.: 1,20 Kpozem.: 1,15 Kpramen: 1,10 Jednotková cena (JC): 11 098,70 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (Kmísta × Kstav × Kvybav. × Kpřísluš. × Kpozem. × Kpramen) Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 ( (JC × V) / V): Maximální jednotková cena za m2: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Množství: Porovnávací hodnota:
9 936,29 Kč 12 181,94 Kč 15 510,84 Kč
× =
12 181,94 Kč 230,00 m2 2 801 850,– Kč
–9–
C. Rekapitulace Cena zjištěná porovnávacím způsobem
2 801 850,– Kč
Na základě provedeného vyhodnocení trhu s obdobnými nemovitostmi je jako obvyklá cena nemovitosti, to je cena, která by byla dosažena při prodeji stejného nebo obdobného majetku v obvyklém obchodním styku, uvažována cena zjištěná porovnávací metodou po zaokrouhlení.
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 2 800 000,– Kč Cena slovy: dvamilionyosumsettisíc Kč Ostrava, 13. 10. 2013 Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/29 700 30 Ostrava - Výškovice
– 10 –
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.4.1991, Spr. 1960/91 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2013/411 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2013484 podle připojené likvidace.
– 11 –
E. Seznam příloh Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy, se sídlem v Ostravě, Moravské Ostravě, Prokešovo náměstí 5, sp.zn. 102 EX 00172/13-017 ze dne 14. 8. 2013. Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 1268 pro katastrální území Michálkovice, vedený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Ostrava. Kopie katastrální mapy. Ortofotomapa. Fotodokumentace.
