Znalecký posudek č. 2008/316 O ceně nemovitosti:
Pozemek, parcela č. 538, v katastrálním území Vrahovice, obec Prostějov, okres Prostějov, kraj Olomoucký. Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Ostrava JUDr. Milan Vlha, soudní exekutor Dlouhá ulice 3 702 00 Ostrava - Moravská Ostrava
Účel posudku: Ocenění nemovitosti za účelem provedení exekuce majetku povinného.
Podle stavu ke dni 11. 12. 2008 posudek vypracoval: Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/29 700 30 Ostrava - Výškovice
Posudek obsahuje 111 stran. Objednateli se předává v 6 vyhotoveních. Ostrava, 11. 12. 2008
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě usnesení sp.zn. 102 Ex 278/08-N ze dne 12.11.2008 soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy provést : Ocenění nemovitosti povinného. Znaleckým posudkem stanovit cenu nemovitosti dle cenových předpisů, zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění a vyhlášky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, a obvyklou, obecnou, neboli tržní, cenu nemovitosti, to je cenu, kterou by bylo možno za nemovitost, jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených. Ocenění závad, které prodejem z dražby nezaniknou.
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 11. 12. 2008.
3. Podklady pro vypracování posudku Usnesení soudního exekutora, JUDr. Milana Vlhy se sídlem v Ostravě, Dlouhá ul. 3, sp.zn. 102 Ex 278/08-N ze dne 12.11.2008. Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 890, pro katastrální území Vrahovice, vedený Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Prostějov. Kopie katastrální mapy, mapový list č. Prostějov 1-6/32. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. Vyhláška č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku.
4. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníkem oceňované nemovitosti jsou mimo jiné dle LV č. 890 pro katastrální území Vrahovice, vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Prostějov, se spoluvlastnickým podílem 1/2 Eva Černá, bytem Třebízského 2468/8, 796 01 Prostějov, a se spoluvlastnickým podílem 1/2 Jan Kurka, bytem nám. T.G.Masaryka 130/14, 796 01 Prostějov.
5. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je pozemek, parcela č. 538, v katastrálním území Vrahovice, obec Prostějov, okres Prostějov, kraj Olomoucký. Parcela č. 538 o výměře 3969 m2 je vedena v katastru nemovitostí v druhu pozemku orná půda. Pozemek se nachází mimo zastavěné území obce. Jedná se o pozemek zemědělský, který není platným územním plánem obce zahrnut mezi pozemky určené k zastavění. Pozemek je užíván pro potřeby zemědělské produkce.
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
6. Obsah posudku a) Pozemky 1) Pozemek, parc.č. 538, v k.ú. Vrahovice b) Ocenění porovnávací metodou
–4–
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. o oceňování majetku.
Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Prostějov Obec: Prostějov
Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemek, parc.č. 538, v k.ú. Vrahovice
Parcela č. 538 o výměře 3969 m2 je vedena v katastru nemovitostí v druhu pozemku orná půda. Zjištění ceny nemovitosti na základě platných cenových předpisů se provede dle § 29 vyhlášky č. 3/2008 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. Obvyklá cena (též tržní nebo obecná cena) pozemků se obecně zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji nebo koupěmi v daném místě a čase, tedy porovnáním již sjednaných cen obdobných pozemků v obci, nebo ve srovnatelných obcích, při čemž se vychází ze shodného účelu užití, z obdobné polohy a dostupnosti pozemků. Obvyklá cena se tedy urči na základě stanovené ceny porovnávací, to je ceny stanovené cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění prodávanými věcmi - pozemky se shodným účelem užití - tj. pozemky zemědělskými, ve stejné, případně v urbanisticky a demograficky srovnatelné lokalitě.
Ocenění a) Pozemky a.1) Vyhláška 3/2008 Sb. a.1.1) Pozemek, parc.č. 538, v k.ú. Vrahovice – § 29 § 29 – Zemědělské pozemky Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 23: Obce s 25–50 tisíci obyvateli – vlastní území + 160 % Úprava celkem: + 160 % × Koeficient prodejnosti Kp: × 2 Jedn. cena [Kč/m ] Název Parc. č. Výměra [m2] základní upravená BPEJ Orná půda 538 833 16,68 43,3680 30100
2,600 1,000 Cena [Kč] 36 125,54
–5– Orná půda Součet:
538
3 136 3 969
16,58
43,1080 30200
Pozemek, parc.č. 538, v k.ú. Vrahovice – zjištěná cena:
135 186,69 171 312,23 171 312,23 Kč
b) Ocenění porovnávací metodou Porovnávací cena nemovitosti (pozemků) se obecně zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji nebo koupěmi v daném místě a čase. V principu se jedná o vyhodnocení trhu s nemovitostmi, pozemky, srovnatelnými svým charakterem, se shodným účelem užití - tj. pozemky určené a užívané k zemědělské činnosti, ve stejné, případně v urbanisticky a demograficky srovnatelné lokalitě. Pro stanovení ceny pozemků porovnáním je možno využít údajů získaných na základě zodpovědného srovnání cen již realizovaných prodejů nemovitostí, případně porovnání s cenami obdobných pozemků v obci, nebo ve srovnatelných obcích, získanými z inzerce a nabídek realitních kanceláří, při čemž se vychází ze shodného účelu užití a z obdobné polohy. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná porovnávací cena se zohledněním současné situace na trhu pro srovnatelné nemovitosti. Pro porovnání oceňované nemovitosti jsou použity pozemky nabízené na trhu s nemovitostmi v dané či srovnatelné lokalitě ve 4. čtvrtletí r. 2008. Jedná se o pozemky srovnatelného určení, rozdílnost polohy, přístupu, je zohledněn v následujících porovnávacích tabulkách. Srovnávací nemovitosti: Nemovitost č.1) Orná půda, Olšany u Prostějova Lokalita: Olšany u Prostějova, Cena: 499 000 Kč za nemovitost Prodej orné půdy o celkové ploše 25348 m2. V současné době je pole obhospodařováno. Celková plocha
25 348 m2
Druh pozemku
zemědělská
Nemovitost č.2) Pavlovice u Kojetína pozemek-orná půda 3878m2 Lokalita: Pavlovice u Kojetína 798 30 Cena: 100 Kč za m2 K prodeji pozemek-orná půda o rozloze 3878m2 u obce Pavlovice u Kojetína.IS nejsou vybudovány. Celková plocha
3 878 m2
Druh pozemku
zemědělská
Nemovitost č.3) Pozemek v Šubířově Lokalita: Šubířov 798 52 Cena: 990 000 Kč za nemovitost Prodej pozemku o výměře 9 661 m2 na okraji zastavěné části obce, potencionální stavební pozemky. Celková plocha
9 661 m2
Druh pozemku
zemědělská
Nemovitost č.4) Obec Bousín - prodej orné půdy
–6– Lokalita: Bousín Cena: 25 Kč za m2 Prodej orné půdy v katastrálním území Bousín. Popis parcel: 2 parcely o výměrách 6956 m2 a 5560 m2. Jedna z parcel (větší) je hned u asfaltové komunikace k obci Bousín. K obojím parcelám je přístup. Celková plocha
12 516 m2
Druh pozemku
zemědělská
Okolní zástavba
venkovská
Komunikace
asfaltová
Inženýrské sítě
Elektřina
Nemovitost č.5) Prodej louky, Zdětín, okr. Prostějov Lokalita: Zdětín Cena: 249 000 Kč za nemovitost K prodeji louka blízko Běleckého Mlýna o výměře 4.120 m2. Jedná se o suchý, slunný pozemek, momentálně bez sítí ( přívod elektřiny možný ), voda v 6. metrech, příjezdová cesta dvěma směry. Možné využití na chov koní atd. V sousedství je státní les. Celková plocha
4 120 m2
Druh pozemku
trvalý travní porost
Nemovitost č.6) Orná půda - Přemyslovice Lokalita: Přemyslovice Cena: 18 Kč za m2 K prodeji orná půda o výměře cca 9 ha. Pozemek se nachází v Přemyslovicích, okres Prostějov. Celková plocha
90 000 m2
Druh pozemku
zemědělská
Umístění nemovitosti
okraj obce
Nemovitost č.7) Pozemek,orná půda,Tištín 17034m2 Lokalita: Tištín 798 29 Cena: 100 Kč za m2 K prodeji pozemek - orná půda o celkové rozloze 17034m2, 2km od obce Tištín, v části Zážlebí od Pavlovic. IS nejsou vybudovány. Celková plocha
17 034 m2
Druh pozemku
zemědělská
Seznam porovnávaných objektů: Název Kmísta Nemovitost č.1) 0,80
Kpřístup 1,00
Výchozí cena (VC) Jednotková cena (JC) 499 000,– Kč 24,61 Kč
Množství (M) Váha (V) 25 348,00 m2 1,0
–7– Nemovitost č.2) 0,75 1,00 Nemovitost č.3) 0,60 1,10 Nemovitost č.4) 0,65 1,10 Nemovitost č.5) 0,70 1,00 Nemovitost č.6) 0,70 0,95 Nemovitost č.7) 0,75 0,95 kde JC = (VC / M) / (Kmísta × Kpřístup)
100,– Kč 133,33 Kč 990 000,– Kč 155,26 Kč 25,– Kč 34,97 Kč 249 000,– Kč 86,34 Kč 18,– Kč 27,07 Kč 100,– Kč 140,35 Kč
Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 ( (JC × V) / V): Maximální jednotková cena za m2: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Množství: Porovnávací hodnota:
1,00 m2 1,0 9 661,00 m2 1,0 1,00 m2 1,0 4 120,00 m2 1,0 1,00 m2 1,0 1,00 m2 1,0 24,61 Kč 85,99 Kč 155,26 Kč
× =
86,– Kč 3 969,00 m2 341 330,– Kč
–8–
C. Rekapitulace Cena pozemků podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem
171 310,– Kč 341 330,– Kč
Na základě provedeného vyhodnocení trhu s obdobnými nemovitostmi, je jako obvyklá cena, to je cena, která by byla dosažena při prodeji stejného nebo obdobného majetku v rozhodné době a místě v obvyklém obchodním styku, uvažována cena zjištěná porovnávacím způsobem snížená o 5 % vzhledem k faktu, že u porovnávacích nemovitostí jsou známé pouze nabídkové ceny a lze předpokládat, že skutečná cena dosažená při prodeji bude o těchto uvažovaných 5 % nižší. (Cena je zaokrouhlena)
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 325 000,– Kč Cena slovy: třistadvacetpěttisíc Kč
Ocenění
jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených
Ke dni ocenění váznou na nemovitosti tato omezení vlastnického práva : Kurka Jan Nám. T.G.Masaryka 130/14 Prostějov
Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu pro pohledávku ve výši 15.970,00 Kč pro Finanční úřad v Prostějově, Křížkovského 4186/1, Prostějov.
Parcela č. 538 – podíl 1/2
Rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva č.j. 26733/05/325940/1538 ze dne 23.2.2005. Nabytí právní moci dne 1.4.2005. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti
Kurka Jan Nám. T.G.Masaryka 130/14 Prostějov Parcela č. 538 – podíl 1/2 Kurka Jan Nám. T.G.Masaryka 130/14 Prostějov Černá Eva Třebízského 2468/8 Prostějov Černá Eva Třebízského 2468/8 Prostějov Parcela č. 538 – podíl 1/2 Kurka Jan Nám. T.G.Masaryka 130/14 Prostějov Parcela č. 538 – podíl 1/2
Exekuční příkaz Finančního úřadu v Prostějově č.j. 141931/05/325940/1568 ze dne 14.11.2005. Nabytí právní moci dne 8.12.2005. Nařízení exekuce Usnesení Okresního soudu v Prostějově 15 Nc-3502/2008 ze dne 11.2.2008. Nařízení exekuce Usnesení Okresního soudu v Prostějově 14 Nc-3656/2008 ze dne 30.4.2008. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekuční příkaz Exekutorského úřadu v Ostravě, JUDr. Milan Vlha, sp.zn. 102 EX 278/08-N ze dne 23.6.2008. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekuční příkaz Exekutorského úřadu v Prostějově, Mgr. Lenka Černošková, č.j. 018 EX 00692/08-005, ze dne 21.10.2008.
–9–
Ocenění
závad, které prodejem z dražby nezaniknou
Po prodeji v dražbě nebude na oceňované nemovitosti váznout žádná právní vada. Ostrava, 11. 12. 2008 Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/29 700 30 Ostrava - Výškovice
– 10 –
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.4.1991, Spr. 1960/91 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2008/316 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 285/08 podle připojené likvidace.
– 11 –
E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 890, pro katastrální území Vrahovice, vedený Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Prostějov. Letecký snímek Kopie katastrální mapy, mapový list č. Prostějov 1-6/32.
