2

Znalecký posudek - Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1780/055/2015/2 Rodinný dům - samostatný, č.p. 243 Polní 243, 464 01 Frýdlant Kraj Liberecký, okres Liberec, obec Frýdlant, k.ú. Frýdlant, kód ČSÚ: 635 090, LV: 157

NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje : Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby:

2575, 2571, 2576 Tomáš Viktora, Polní 243, 464 01 Frýdlant, vlastnictví: SJM Lenka Viktorová, Polní 243, 464 01 Frýdlant, vlastnictví: SJM Tomáš Viktora, Polní 243, 464 01 Frýdlant, vlastnictví: SJM Lenka Viktorová, Polní 243, 464 01 Frýdlant, vlastnictví: SJM

Vlastník pozemku:

EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:, Čimická 780 / 61, 181 00 Praha 8

OBJEDNATEL : Adresa objednatele:

IČ: 25023217 DIČ:

telefon: 800900490 fax:

e-mail: [email protected]

Č.j. 098/2015-A Ing._ Miroslav Bažant Jasmínová 2750, 470 01 Česká Lípa

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

IČ: 10402462_

telefon: 605858917

DIČ: CZ5504250774

fax:

ÚČEL OCENĚNÍ:

Jiné (ocenění stávajícího stavu)

Účel úvěru:

 koupě jiné

 výstavba

Současný stav 400 000 Kč

OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:

9 stran

České Lípě, dne 2.4.2015

 změna stavby

2.4.2015

Datum zpracování : Počet příloh: Otisk razítka

e-mail: [email protected]

 rekonstrukce

 leasing

Budoucí stav 2.4.2015 3 Ing._ Miroslav Bažant



STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI :  stavba dokončena v r. 1870  změna stavby v r. Stavebně technický stav stavby:

 novostavba

SOUČASNÝ STAV Konstrukce:  zděné  betonové  kovové  dřevěné Využití:  bydlení  pronájem  bydl., podn.  část. obsazen Poloha:  centrum  kraj obce  prům. zóna  nákup. zóna Příjezd:  zpevněná komunikace Přípojky:  /  voda  /  kanalizace  /  elektro

 Rekonstrukce v r.  neudržovaná

 udržovaná

BUDOUCÍ STAV  montované  jiné  podnikání  volný objekt  bytová zóna  mimo obec  /  plyn  telefon

Dopravní dostupnost do vyššího správního celku : I.,II.,III.tř

 MHD

Konstrukce:  zděné  betonové  kovové  dřevěné Využití:  bydlení  pronájem  bydl., podn.  část. obsazen Poloha:  centrum  kraj obce  prům. zóna  nákup. zóna Příjezd:  zpevněná komunikace Přípojky:  /  voda  /  kanalizace  /  elektro

 montované  jiné  podnikání  volný objekt  bytová zóna  mimo obec

 železnice

 silnice

 autobus

 dálnice

 /  plyn  telefon

RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ

2+1

PP RD Obytná/ Nebyt. m2 0/0

Garáž Pozemky výměra ks 0

m2 397

BUDOUCÍ STAV

OP

ZP

m3 387

m2 95

Rozesta- Typ věnost % 100,00

PP RD Obytná/ Nebyt. m2 /

Garáž Pozemky výměra ks

m2

OP

ZP

m3

m2

RIZIKA  negativní  právní zánik vlivy okolní stavby (zánik zástavby čp/čo)

 záplavová a  riziko zátopová přístupu a oblast příjezdu

 záplavová a zátopová oblast

 věcná břemena

 předkupní právo

 ostatní omezení

 evidence v KN

pojištění proti zaplavení  ano /  ne

REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota

Obvyklá cena

- z toho hodnota pozemku

Současný stav 400 000 Kč 0 Kč 360 000 Kč 400 000 Kč 120 000 Kč

Minimální cena v rekonstrukci Vklad investice do nemovitosti Reprodukční cena pro pojištění - z toho hlavní budova - ostatní objekty

x

0 Kč 1 650 000 Kč 1 650 000 Kč 0 Kč

Budoucí stav

x

Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v dané lokalitě. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. Při výpočtu nebyla vzata v úvahu zástavní práva, protože zaniknou provedením dražby. Při stanovení obvyklé ceny bylo přihlédnuto k technickému a morálnímu opotřebení objektu.

-2-

NÁLEZ Situace Přehled podkladů Charakteristika obce Poloha nemovitosti

Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 558 Kopie katastrální mapy Frýdlant je město s 7591 obyvateli ve frýdlantském výběžku s odpovídající infrastrukturou a s omezenou pracovní nabídkou.Nemovitost je umístěna v okrajové části města v Polní ulici mez rodinnými domy. Stavba RD je v okrajové části města Frýdlant v ulici Polní mezi rodinnými domy. Jedná se o lokalitu s omezenou prodejností nemovitostí.

Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Překupní právo Ostatní omezení Evidence v KN Právní zánik stavby

Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Zástava. Zástavní práva soudcovská, exekutorská, insolvence. Tyto vady nejsou zahrnuty v ceně protože dražbou zaniknou. Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno

Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o samostatně stojící rodinný dům s 1.NP a částečným podkrovím. Dům byl postaven cca v roce 1870. Dům je napojen na veřejný vodovod, kanalizaci a veřejnou elektrickou distribuční síť Je možnost napojení na plynovod. Druh stavby - účel využití Rodinný dům. Dispoziční řešení 2+1 Popis tech. stavu stavby Základy jsou původní kamenné. RD má sedlovou střechu bez bleskosvodu s eternitovou krytinou. Svislé nosné konstrukce jsou zděné, Fasáda je vápenná, je započato zateplování svépomocí bez stěrek. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové, schody jsou dřevěné žebříkové bez podstupnic, podlahy prkenné, plovoucí a dlažba, vytápění ústřední s napojením na krbová kamna. TUV - elektrický boiler. kanalizace standardní, elektroinstalace třífázová, vodoinstalace studená i teplá, koupelna s vanou, umyvadlem a WC v koupelně, vše bez obkladů, dveře hladké. Technický stav objektu je horší. Příslušenství stavby Konstrukce

Popis

1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod

kamenné zděné tl. 45 cm a více viditelné trámy dřevěný vázaný osinkocementové šablony pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky vápenné omítky chybí dřevěné hladké plné dveře plastová prkenná, plovoucí, dlažba ústřední třífázová chybí studená i teplá -3-

19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra

standardní chybí bojler sklokeramika WC, umyvadla, vana chybí standard chybí

Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků

Pozemek p.č. 2575 o velikosti 140m2 evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek p.č. 2571 o velikosti 103m2 evidovaný v druhu pozemku zahrada. Pozemek p.č. 2576 o velikosti 154m2 evidovaný v druhu pozemku zahrada.

OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:

Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří zahrada zahrada Hodnota pozemků celkem

Cena pozemků v okolí se v současné době pohybuje od 300,-Kč do 500,- Kč. V tomto případě byla cena s přihlédnutím k poloze stanovena ve výši 300,-Kč/m2. Parcela č. 2575 2571 2576

Výměra m2 140 103 154

Jednotková cena Kč/m2 300 300 300

Celková cena pozemku Kč 42 000 30 900 46 200 119 100

Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Výpočet obestavěného prostoru: Název Vrchní stavba Zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)

5,10*16,50*2,76+5,70*1,85*2,45 5,10*16,50*3,00/2+5,70*1,85*0,50/2

[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč

Současný stav 95 386,95 4 277 100,00 1 654 987 145 25 85,29 243 380

-4-

= = =

Obestavěný prostor 258,09 m3 128,86 m3 386,95 m3 Budoucí stav

0

Výpočet porovnávací hodnoty Obestavěný Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient prostor celkový

Lokalita

Popis rodinného domu a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m3 m2 Kč Frýdlant, Kodešova 688,00 232 490 000

Kč/m3 712

Upravená cena Foto Kč/m3 1 030

KC 1,446

Zděný dům se sedlovou střechou, 2.NP, 2x 2+1, pozemek 232m 2. Před rekonstrukcí

Frýdlant 985,00 670 1 300 000 1 320 0,765 samostatný zděný rodinný dům se sedlovou střechou, 1.PP, 1.NP, podkroví, 4+1, pozemek 670m 2, dobrý stav.

1 010

Frýdlant Samostatný rodinný technický stav.

1 027

dům

1 199,00 546 2 300 000 1 918 0,535 se stanovou střechou, 1.PP, 2.NP, 5+1, pozemek 546, velmi dobrý

3

Průměrná cena Celkový obestavěný prostor oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota

1 022 Kč/m 3 386,95 m 395 544 Kč

Výpočet výnosové hodnoty Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č.

plocha - účel

podlaží

podlahová plocha [m2]

nájem [Kč/m2/rok]

nájem [Kč/měsíc]

Celkový výnos za rok:

nájem [Kč/rok] 0

Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m2 Reprodukční cena RC Kč Časová cena stavby (zaokrouhleno) C Kč Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m2 Nj Kč/(m2xrok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj x PP Kč/rok Dosažitelné procento pronajímatelnosti % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok Pojištění 0,00 % x RC Kč/rok Opravy a údržba 3,00 % x RC Kč/rok Správa nemovitosti 0,00 % x RC Kč/rok Ostatní náklady Kč/rok Náklady celkem V Kč/rok Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok Míra kapitalizace % Zbývající životnost stavby pro výpočet výnosové hodnoty let Výnosová hodnota Cv Kč -5-

0 1 650 000 240 000 0 95 % 0 0 0 49 500 0 0 49 500 0 6,00 0

Seznam příloh:

počet stran A4 v příloze: 1 1 1

Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti.

Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8.12.2004, č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceńování nemovitostí.

-6-

-7-

-8-

-9-