INGATLAN LEÍRÁSA PÉCS DIÓSI ÚT 51. SZÁM ALATTI BEÉPÍTETLEN INGATLAN HRSZ.: 35333/2
JELENTŐSEBB ADATOK ÖSSZEFOGLALÁSA ÉS VÉGKÖVETKEZTETÉS
Az értékelt vagyontárgy
Beépítetlen ingatlan Pécs, Diósi út 51. Hrsz.: 35333/2
Az értékelt vagyontárgy tulajdonjoga
Osztatlan közös tulajdon
Tulajdonos
Hrsz.
Tulajdoni hányad
Magyar Telekom Távközlési Nyrt. Magyar Posta Zrt. Összesen
35333/2 35333/2
3569/10000 6431/10000
Terület 2 (m ) 16.009 28.847 44.856
Értékelési szempont
Nyílt piaci értékesítés
Értékelt vagyonelemek
Földterület kijelölt részei, építmények
Földterület I. terület I.+II.+III. terület
1.532 m2 3.061 m2
Építmények
A telekrészeken található beton garázsok, határoló kerítések, térburkolatok, térvi-lágítás és közműcsatlakozások
Legértékesebb és legjobb hasznosítás
Kereskedelmi, szolgáltató célú hasznosítás felelhet meg a vagyontárgy legértékesebb és legjobb hasznosításának
AZ ÉRTÉKELT VAGYONTÁRGY
Az ingatlan környezete: Az értékelt vagyontárgy Baranya megye székhelyén, Pécsett található. A várost színes kulturális élete, színházai, múzeumai, a környék üdülőterületei idegenforgalmi központtá teszik. Pécs megközelíthetőségében jelentős szerepet játszik a néhány hónapja átadott M6os autópálya, amely a fővárossal teremt gyorsabb összeköttetési lehetőséget. A város ezen túl természetesen mind vasúton, mind autóbusszal jól megközelíthető. Az értékelt ingatlan a város keleti részén, a városon átmenő 6-os főúttal párhuzamos, attól mintegy 200 méter távolságban lévő Diósi úton található. Környezetében jellemzően telephelyek illetve lakóterületek találhatóak. Parkolásra az ingatlan előtt vagy annak területén is mód nyílik. Földterület: Az ingatlan földterülete a 35333/2 helyrajzi számon nyilvántartott, két tulajdonos osztatlan közös tulajdonában lévő, „kivett telephely, 2 lakóház, 25 üzemi épület és trafó” megnevezésű, összesen 44.856 m2 nagyságú telek, melyből 3569/10000 tulajdoni hányad, természetben 16.009 m2 földterület jelenti a Magyar Telekom tulajdonát. Az egyes telekrészek használatát használati megosztás szabályozza. Jelen értékelés tárgyát a telek kijelölt részei jelentik, amelyeket a későbbi bekezdésekben részletesen ismertetünk. A 2010. május 31-i kiadású tulajdoni lap adatait az alábbi táblázatban foglaltuk össze:
Tulajdonos
Hrsz.
Tulajdoni hányad
Magyar Telekom Távközlési Nyrt. Magyar Posta Zrt. Összesen
35333/2 35333/2
3569/10000 6431/10000
Terület 2 (m ) 16.009 28.847 44.856
Az ingatlan tulajdoni lap szerinti címe Nyomda utca 2., a valóságban főbejárata a Diósi útról nyílik. A tulajdoni lap III. része vezetékjogot tartalmaz elektromos földkábel létesítésére és karbantartására, amelynek jogosultja az E.ON Dél-Dunántúli Áramhálózati Zrt. A befoglaló telephely földterülete szabálytalan alakú, kerített. Az ingatlannak három, gépjármű közlekedésre is alkalmas bejárata van, melyet a két tulajdonos szétválasztottan használ. Két bejárat a Diósi útról nyílik, az úgynevezett „alsó” bejáratot a Magyar Posta, a „felső” bejáratot a Magyar Telekom használja. A telep észak-keleti oldalán, az átrakónál van
a telep harmadik bejárata, amelyet jelenleg nem használnak. A telephelyen minden közmű rendelkezésre áll. Az értékelés tárgyát az ismertetett ingatlan északi részén található telekrészek és az azokhoz tartozó építmények jelentik. Ezek közvetlen szomszédságában nyugatról a PanTáv Távközlési Kft. telephelye, északról lakóépületek, keletről pedig egy elhanyagolt, rossz állapotú telephely található. Megbízó tájékoztatása alapján a PanTáv Kft., amelynek telephelye a 35333/1 helyrajzi számon szerepel az ingatlan-nyilvántartásban, bővítené területeit, amely az értékelt telekrészek megvásárlásával lenne lehetséges. A telephely és az értékelt ingatlanok között néhány méteres szintkülönbség van. A Kft. 5 különböző telekrészt jelölt meg az ingatlan helyszínrajzán, amely területeket a mellékletek közé csatolt vázlatok mutatják. Az egyes, megvásárolni kívánt földrészletek jellemzői az alábbiak: −
Az I. számú telekrész a telephely északi határánál húzódik, területe 1.532 m2, a PanTáv Kft. telephelye irányában enyhén lejt. Természetben főként füvesített, kerítéssel több részre választott területről van szó, amelyen 3 beton garázs található.
−
A II. számú telekrész egy murvás belső út, amely szintén enyhén lejt, területe 489 m2.
−
A III. számú telekrész főként füvesített, kerítéssel több részre választott, területe 1.040 m2, egy szilárd burkolatú belső út két részre választja. A területen összesen 7 beton garázs található, amelyből Megbízó tájékoztatása alapján 4 darab képezi a Magyar Telekom tulajdonát.
−
A IV. számú telekrész tudomásunk szerint a Magyar Posta használatában van, így ennek leírását nem szerepeltetjük.
−
Az V. számú telekrész részben az átrakóhoz vezető, szilárd burkolatú utat, részben a III. számú telekrészt kettéválasztó utat, illetve utóbbitól észak-keletre és dél-nyugatra füvesített telekrészeket jelent. Területe 909 m2, itt kerítésen túl egyéb építmény nem található.
Az egyes telekrészek területét a rendelkezésünkre bocsátott helyszínrajzok alapján közöltük, azokat a helyszíni szemle során azonosítottuk. Megjegyezzük, hogy az egyes területek egyike sem rendelkezik önálló közterületi kapcsolattal, amely véleményünk szerint a területek forgalomképességét nyíltpiaci értékesítés esetén negatívan érinti. Megbízó kérésének megfelelően értékelésünkben az I. számú telekrész és az I. + II. + III. számú telekrészek értékét határoztuk meg. A telekre vonatkozó szabályozási előírásokat Pécs Építési Szabályzata (PÉSZ) tartalmazza. Ez alapján a 35333/2 helyrajzi számú telek övezeti besorolása kereskedelmi, szolgáltató, gazdasági zóna, övezeti jele Gksz-711854. A PÉSZ által meghatározott beépítési paraméterek az alábbiak:
−
Vegyes építészeti karakter;
−
Nem kialakult kategória;
−
Szabadonálló telepszerű beépítési mód;
−
2.500 m2 minimális teleknagyság;
−
40% maximális beépítettség;
−
6,0-10,0 méter közötti megengedett építménymagasság.
A telket a szabályozási tervlap jelölése alapján fasort meghaladó kiterjedésű beültetési kötelezettség érinti az északi telekhatár mentén. Ezen telekrészeken épületet elhelyezni nem lehet, de a beépítettségi százalék számításakor figyelembe vehetőek. Ez számításaink szerint az I. számú telekrészen kb. 960 m2-t, a II. számú telekrészen kb. 120 m2-t jelent, de megjegyezzük, hogy ezek csak közelítőleg pontos értékek, a méréseket a rendelkezésünkre álló tervlap alapján végeztük. A Polgármesteri Hivatal Műszaki Osztályának tájékoztatása alapján a 35333/2 helyrajzi számú
telephely
megosztása
elvben,
a
2.500
m2-es
minimális
teleknagyság
figyelembevételével lehetséges, amennyiben a kialakítandó telek önálló útcsatlakozással rendelkezik (ezt szolgalmi jog nem helyettesítheti). A megosztásnál szintén figyelemmel kell lenni a PÉSZ előkertekre, oldalkertekre, telekszélességre és –mélységre vonatkozó előírásaira. Építmények: Mint említettük, a területen összesen 7 darab, a Magyar Telekom Nyrt. tulajdonában álló beton garázs található. Ezek bruttó területe egyenként kerekítve 17 m2, állapotuk átlagos, közepes, tudomásunk szerint jelenleg használaton kívül vannak. A helyszíni tájékoztatás alapján az érintett telekrészeken csak a villamos energia ellátás biztosított, a többi közmű a telephely többi részén elérhető. A villamos energia ellátás a telephely egészén a Magyar Posta tulajdonában lévő trafóállomáson keresztül történik, a vízellátást a városi gerinchálózatról biztosítják, a szennyvíz csak kommunális szennyvíz és közcsatornába csatlakozik. A közmű hálózatok a teljes, 4 hektáros telephelyen egységes rendszert alkotnak. Az értékelt telekrészek építményei fentieken túl a térvilágítás elemeit és a kerítéseket foglalják magukba. A helyszíni tájékoztatás alapján környezetszennyezési probléma nem merült fel az ingatlannal kapcsolatban.
