AKTUALIZOVANY
o obvykl6 cenE nemovitosti
-
podflu l/2
:
RD ip.573 s piislu5enstvim a pozemky parc.i. 1240 -zast.plocha a nidvoff a parc.i.
nachizejfciho
se
l24l -zahrady
v5e zapsan6 na
LV 8.725
v obci desk6 Bud6jovice a lcf. iesk6 BudEjovice 2 ulice Studentslcfl
vlastnik podilu (dle podkladri)
v
Vojtich Jerhot, Studentskrfl 573t92r370
05 desk6 BudEjovice, podfl 1/2
Vypracoval: Ing. Petr Pokornf soudni znalec z oboru ekonomika, ceny a odhady, zvl65frri specializace odhady nemovitosti Cesk6 BudEjovice, Budivojova 13
iesk6 Buddjovice 27.1.2015
:
Objednatel posudku : insolvendnf sprSvce Ing.Pavel Vldek Drivod posudku: odhad obvykl6 ceny Cenovf piedpis z zilk. E.l5ll97 Sb. v platndmznilni Podklady: - katastr6lni ridaje
-
Setieni na mistE, zamEieni a fotodokumentace
CelkoW popis situace a nemovitosti:
tvoii rodinny dfim v obci ieskd Buddjovice, Studentsk6 ulice. Radovf koncovy rodinny dfim, ptvodnd pifzemni objekt pochlri 2r.1920, pozddji(l9S2) Podstatu majetku
pifstavbou. Konstrukce zd1n6, dievdny krov, krytina etemit, dievEn6 zdvojen| okna, I Spaletov6, v1'tSpdni ristiedni kotlem na tuh6 paliva(spoledn6 pro cely drim), piiprava TUV boilerem, radi6tory litinovd, podlahy PVC, dlaZby, koberce, plovouci lamin6tov6 Ze siti zaveden vodovod, kanalizace, el. proud. Plyn je v ulici. Na zahradd je studna. Upravy z poslednich let-asi pied l0 lety ziizenaterasa nad vstupem. Dispozice obsahuje v mal6 d6sti piizemi se sniZenou podlahou kotelnu, dfle spoledny vstupnf prostor a schodi5tE, samostatny byt sest6vajici z kuchyn6 chodby, 3 pokojri, WC, koupelny a spfZe, v patie je pak dal5f byt sest6vajici z piedsfnd, kuchynE, 3 pokojt., koupelny, WC a terasy V piedsini je vestav6n6 skiiri avllezovy otvor na ptidu. Pifslu5enstvim jsou, kromE zminEnf studny, takd drobnd venkovni fpravy jako zpevndnd plochy, oploceni a dSle vedlej5i stavby(sklady, dilna) a garid^ V maldm rozsahu jsou trval6 porosty(vzrostl6 borovice a ovocnd stromy v zadni d6sti zahrady, okrasn6 partie u studny) ZP 134 -t, Ol 972 m3 . IJLitnL plocha by^t, u piizemi 79,1 m2, spoledn6 plochy(prostory) v piizemi23,4 m2,byt v patie 91,5 m2+ 10 m2 terasa. Garii 33 m2, oP 80 m3, dilnu 16 m2, oP 42 m3, sklad 14 m2, op 35 m3. s n6stavbou a
Popis metod ocendni:
Definice obvykl6(obecn6) ceny podle zhkil.l5l/97 Sb. v platn6m znEni Cena, kterf by byla dosaZena pii prodejich stejn6ho, popifpadE obdobn6ho majetku nebo pii poskytov6ni stejnd nebo obdobnd sluZby v obvykl6m obchodnim styku v tuzemsku ke dni ocen6nf. Piitom se zvaLuji v5echny okolnosti, kter6 maji na cenu vliv, av5ak do jeji vf5e se nepromitaji vlivy mimoi6dnych okolnosti trhu, osobn(ch pomdru prod6vajiciho nebo kupujfciho ani vliv zvlilStni obliby. z
v
Pro ocendni cenou obvyklou se obecnd pouLivaji metodiky a pifstupy na tdchto binich:
1) RnrnoDUKeNi cENA
2) VrcxAcENA 3) VfNosovA
CENA
4) SnovxAv.Lci
cENA
POKORNY-NEMOVITOSTI
3
Reprodukinf cena vyjadiuje nriklady napoiizeni vdci v soudasnd cenovd rirovni adekvitr(m materi6lov:fm a technologiclcjm postupem pouZfvanym v soudasnosti podle provedenf a vybaveni stavby
Vicnd cena vyjadiuje ztrfitu hodnoty v dase v z6vislosti na opotiebeni, jednf se tedy o cenu reprodukdni snfZenou o opotieben
Ylnosovti cena u nemovitosti se schopnostf generace piijmu zpronllmu vyjadiuje vjsi efektivnd vloZiteln6ho kapit6lu pii adekvitni vlinosnosti z dist6ho n6jmu (po odedteni n6kladu na dosaZeni zisku z pronSjmu). Pro vypodet se pouliv| soudet budoucfch disfjch diskontovanych piij mti. Srovndvaci cena vznik6 porovn6nim znfumlch prodejri podobnfch nemovitosti v lokalitE, pffpadn6 v podobnjch lokalit6ch, piipadnE aktu6lnE nabnenych nemovitostf s piepodtem podle velikosti, opotiebenf, umistEni, moZnosti vyuLiti a podobn;fch faktoru. Zejmdna v pffpadE ocenEni bytt di pozemkfi je nejbdZndjSi a nejspolehlivdjSi metodou, zvl65tE jde-li o lokality s dostatednym podtem uskutedn6nych obchodti v piimEien6 dob6. Cena ziifitinri podle cenov6ho piedpisu MF eR prov6dEjici z6k.d.l5ll97 Sb. pouZIvS pro ocenEnf staveb dominantnd n6kladovf zptsob ocendn(, tedy metodiku na biai zjii;tl:ni reprodukdnfch, resp. vdcnych cen, a to podle jednotkovych cenovfch ukazatelti stavebni ,.y.oby zatiid5nlch dle SKP(Standardni klasifikace produkce). Urditou formu trLniho principu pak zavldi pomoci koeficientu prodejnosti Ko, kterym upravuje(zvySuje di sniZuje) vEcnou hodnotu, resp. hodnotu zji5tdnou n6kladov'.im zptsobem. Je nepopiratelnou skutednostf, Le urEit| vazba mezi vEcnou a obvyklou cenou existuje, neni to v5ak jednoznadny vztah a jedind m6iftko. Odklon od reality, n6kdy velmi vyrazny, zejmlnave star5ich cenov'.ich piedpisech je pak d6n piedev5fm nedostatednou datablzi pro stanoveni koeficientti, stejnE tak jako evidentnE zavSdEjicimi a nesrovnatelnlimi prvky datab6ze.
Vlastni ocen6ni v amorti ZP
UP
L34
204
UPobyt
t7l
ac
OP
972
3 9s0 Kd
st6ii
RC
3 839 400 Kd
95
-zace 50%
VC
1 919 700
Ki
Pifslu5enstvi se uvaZuje v celkovd hodnot6 130.000 Kd pozemek se uvaZuje v cen6 1800 Kd/m2 ,tj.743 m2 x 1800,- : 1,337.400 Kd V6cnd cena celkem tedy Eini 3t87.100,-
Ki.
2) V'fnosovi cena neuplatni se, v piipadd rezidendnich objektt d|v6 v tradidnim pojetf neobjektivni vfsledky pro ocendni se nepouZivS.
POKORNf-NEMOVITOSTI
a
3) Srovn6vaci cena
Vipoiet porovn5vaci hodnoty
Lokalita
Uzitne Pozemek Dispozice PoZadovan5 Jednotkov6
'
plocha
cena
cena
Koeficient
Popis statby a pozemk0 / Zd0vodn6ni koeficientu Kc
q2 deske Buddjovice
Upraven6 cena
celkovf Foto
612
Kd
2 175,00 633
3 899
KElmz
Kc
900 22285
0,80
KClm2 17 900
l-lo&oceni: Redukce pramene ceny - nabidkov6 cena - koeficient 0,90; Lokalita - srovnateln6 keficient 1,00; Velikost objektu - mensi - koeficient 0,85; provedenia vybaveni- srovnateln6 -
koeficbrt 1,00; Celkovf eesk6 audEjovice
2 60,00
hor5i -
stav
250
1 300
koeficient
000
21
667
1.05:
0.64
13 974
l-lodnoceni: Redukce pramene ceny - nabidkov6 cena - koeficient 0,90; Lokalita - srovnateln6 koeficient 1,00; Velikost objektu - mensi - koeficient 0,65; provedeni a vybaveni - pieddlanf
nebytovf prostor deske Buddjovice
2
-
koeficient '1,05; celkovf
80,00
stav
130
-
horsi
2 900 000
-
koeficient
1,05;
055
36 250
19 802
Hodnoceni: Redukce pramene ceny - nabidkov6 cena - koeficient 0,85; Lokalita - mimd horii koeficient 1,01; Velikost objektu - men5i - koeficient 0,70; Provedeni a vybaveni - hor5i dispozice -
koeficient
1,01; Celkov! stav -
desk6 Bud6jovice
2
mim6 lep5i -
300,00
4 500 000
koeficient 15 000
0,90;
0,89
Hodnoceni: Redukce pramene ceny - nabidkov6 cena - koeficient 0,90; Lokalita - srovnatelnd _ koeficient 1,00; Velikost objektu - vdtsi - koeficient 1,10; provedeni a vybaveni - lepii - koeficient
0,95; Celkovf stav
-
lep5i
-
koeficient
0,95;
POKM
13 350
Cesk6 Bud6jovice
2 120,00
1 490
0
000 12417
1,12
13 947
ftodej domu pied rekonstrukci, Domek o dispozici 4+1 se nachAzi v klidne d6sti 6wrti etyii Dvory v C.Buddjovicich. D0m je situov6n na 0zk6 parcele o vfm6ie 313m2, s pfistupem ze severu po asfaltovE komunikaci s dobrou moZnosti parkovdni a s klidnou zahr6dkou orientovanou na jih. Pro dosaZeni standardu bydleni domek potiebuje kornpletni rekonstrukci. Domek je mEstskou kanalizaci a vodovod, je zav€dena elektlina. Plyn vyveden d nici pozemku. Parkov6nt na vlastnim
na
pozemku
l-lofimri: Redukce pramene
parkovacim
zastieSen6m ceny - nabidkov6 cena
-
st6ni
koeficient 0,90; Lokalita - srovnateln6 -
koeficbrt 1,00; Velikost objektu - men5i - koeficient 0,80; Provedeni a vybaveni - hor5i - koeficient
1mi
Cdkovf
pied
stav
celkovou rekonstrukci
Yo
Vni*rikoefcient tl2tr6 Fcfia
-
koeficient
1,30;
Variadni koeficient
16,31 %
204,00 m2
Itinihi
jalnoftov6 cena : Prfinen5 jalnod
llain*ri jalnofl
13 350 K6/mz
Minim6lnicena:
15 795 Kd/mz
Pnim€rn6 cena:
3222
19 802 Kd/mz
Maxim6lni cena:
4 039
K6/rf
Porovn6vaci hodnota:
15 800
2723
3223
fhodnocenl a zAvEr
Z hlediska stavebnE technickdho stavu jde o nemovitost dobrou, vady nezjiStEny, pffstavbou a n6stavbou byla prodlouLena Zivotnost prvki HSV i PSV. Provedeni a vybaveni je prumErn6, standardnf. Dvougeneradnf ieseni domu je na trhu menE L6dan6, jak se ostatnd osvdddilo v dase pii nabidk6ch na prodej. RovnE plati, Le vy55i energetick6 n6rodnost objektu povede ke sniZeni ceny. Poloha v r6mci mEsta dobr6, pozemek dostatedny, soukromf naruSuje vfcepodlaZnf panelovf dtim za zahradou. V soudasn6 sobE se situace vyviji tak, Le bude zpen6Zen jen podfl na nemovitostech. Trh se spoluvlastniclcfmi podily neexistuje, obecnd se m6 zato, Le prodejnost v tomto pifpadE zhor5en6, pii nejmen5fm a n6klady a rizika piipadn6ho sporu o vypoirid6nf podilovdho spoluvlastnictui. V tomto piipad6 odhaduji trLni dopadna l5-20%o S vddomim skutednosti, Ze piedmEtem ocenEni je spoluvlastnich.f podil ve vf5i 1/2 je stanovena hodnota podilu a reilln| cena bude dosaZena interakcf trhu nebo draZebnim jednrlnim, odhaduji obvyklou (trLni) hodnotu oodilu lz ve vySi
zaokrouhleno
1,500.000,-
Ki
ZnaleckA doloZka Tento znaleckf posudek jsem podal jako 2nalec jmenovanf rozhodnutim krajsk6ho soudu v ieskfch Bud6jovicfch pod dj. Spr. 249212003 pio obor ekonomika, odvdtvi ceny a odhady, zvlilitni spec ializace ocefi ov6ni nemovito sti. Tento aktualizovany znalecky posudek sestriv6 z 5 listri a piilohy I A4 anavazuje na zilkladniposudek, kteqfje zapsfunpodpoi.d. 1769-14912013 znaleckdho denjku.
Ing. Petr Pokorny
Budivojova
13
eeskd BudEjovice
V i.nuaEjovicich
dne 27
.1.2015.
POKORNY-NEMOVITOSTI
Aktu5lni fotodokumentace:
Situace dle kat. mapy:
t22S
o_
E
1fr7.,1
t2)
{
t255
v ,250
I I
t253.2
POKORNY-NEMOVITOSTI
Jlf
