25 SEPTEMBER 2015 ZONHEUVEL DOORN

PAPERS DISCUSSIEDAGEN TOEKOMST VAN DE SOCIALE HUISVESTING 24/25 SEPTEMBER 2015 ZONHEUVEL DOORN

PAPERS DISCUSSIEDAGEN TOEKOMST VAN DE SOCIALE HUISVESTING 24/25 SEPTEMBER 2015 ZONHEUVEL DOORN

Voorbereiding discussiedagen: André Ouwehand, Eveline Vogels en Wouter Rohde Samenstelling bundel: Uitgave:

André Ouwehand en Eveline Vogels OTB – Onderzoek voor de gebouwde omgeving TU Delft / Faculteit Bouwkunde September 2015

TOEKOMST VAN DE SOCIALE HUISVESTING Na unanieme instemming van de Eerste Kamer met de nieuwe Woningwet zijn de uitgangspunten van de sociale huisvesting voor de komende jaren vastgelegd. Het was een belangrijke mijlpaal in de al jaren durende discussie over de missie en kerntaak van de woningcorporaties, waarbij enkele grote excessen en de daarop volgende Parlementaire Enquête veel publieke aandacht genereerden. Er zijn in die periode veel initiatieven geweest om de discussie over de toekomst van de sociale huisvesting op het goede spoor te zetten, waaronder het essay ‘Vooruit naar de kern. Toekomstverkenning voor de sociale huisvesting: bedoelingen en bouwstenen’ van een groep betrokken volkshuisvesters. Op dit moment staat de implementatie van de nieuwe Woningwet op het programma. Daarbij is het van groot belang hoe de wereld van de sociale huisvesting, woningcorporaties, gemeentebesturen en huurdersorganisaties, het vervolg oppakt. Verschillende corporaties benadrukken dat zij zich nooit schuldig hebben gemaakt aan excessen en doen alsof ze op de zelfde weg door kunnen gaan. Andere bepleiten een verdere overdenking en uitwerking van wat de bedoelingen zijn van de sociale huisvesting. Zij stellen dat een reflectieve praktijk met veel experimenten noodzakelijk is om tot een duurzame, hedendaagse en toekomstgerichte sociale huisvesting te komen. In de lijn van dit laatste pleidooi hebben de initiatiefnemers van ‘Vooruit naar de kern’, de redactie van het Tijdschrift voor de Volkshuisvesting en OTB – Onderzoek voor de gebouwde omgeving van de TU Delft, een tweedaagse discussiebijeenkomst georganiseerd. Met het doel om samen een volgende stap te zetten in het denken over en verder vormgeven van de toekomst van de sociale huisvesting. De oproep om daaraan deel te nemen en is niet onbeantwoord gebleven. Deze bundel bevat alle papers die gezamenlijk de munitie vormen voor de discussiedagen. Ze zijn onderverdeeld in een zestal thema’s aan de hand waarvan de discussie gevoerd zal worden.

INHOUDSOPGAVE

Naar een nieuwe definitie van sociaal wonen Naar een nieuwe definitie van sociale huisvesting en de rol van betaalbaarheid daarin ............ 1 Leonie Andriesse & Rogier Bruijning (Gemeente Rotterdam) De Bermudadriehoek van goede bedoelingen ..................................................................... 5 Joram Grünfeld (Elan Wonen) Doen wat nodig is in de lokale setting ............................................................................. 11 Walter Hamers & Ronald Leushuis (Talis)

Het wezen van de corporatie Authentiek Wonen ........................................................................................................ 15 Jeroen Cras (WonenBreburg) Een nieuwe denkbox voor de sociale huisvesting .............................................................. 19 Rene van de Lustgraaf (Denken Bouwen en Wonen) Volkshuisvesting in ruraal Groningen; twee scenario’s ...................................................... 27 Ronco Muller & Griettinus Rademaker (Woningcorporatie Wold & Waard, Leek) Woningcorporaties moeten maatschappelijke bijdrage drastisch vergroten .......................... 33 Ger Peeters (Bestuurder Wonen Limburg) Tiwos the Movie! .......................................................................................................... 37 Rian Peeters & Rene Scherpenisse (Tiwos)

Doelgroepen in beeld Van bedoeling naar maatschappelijk huisvester ............................................................... 43 Rein Bakker (Stichting OpMaat) Tegendruk aan verdringing............................................................................................ 49 Jeroen Frissen (Ymere) Passend wonen op eigen initiatief ................................................................................... 53 Adriaan Hoogvliet (de Alliantie) Dynamiek van doelgroep en voorraad ............................................................................. 59 André Ouwehand (TU Delft, Faculteit Bouwkunde, OTB – Onderzoek voor de gebouwde omgeving) Arrangementen voor deelgroepen .................................................................................. 65 Wouter Rohde (Wouter Rohde Advies) Outsiders op de drempel ............................................................................................... 71 Vincent Smit (lector grootstedelijke ontwikkelingen, Haagse Hogeschool; adviseur Raad voor de Leefomgeving en Infrastructuur (RLi))

Kwaliteit van de sociale huisvesting Vooruit naar de kern, met een duurzaamheidsbenchmark! ............................................ 77 Thijs Kurstjens, Geurt Donze & John Mak (W/E adviseurs) Verzorgingshuizen en serviceflats herbestemmen ten behoeve van sociale huisvesting ..... 83 René Middelkoop (BBN adviseurs)

Financiering in de sociale huisvesting Naar een sociale huursector op eigen kracht! ............................................................... 85 Guus Haest (adviseur strategie bij Portaal; geschreven op persoonlijke titel) Maar nu eerst aandacht voor het dienmodel ................................................................ 93 Peter van Os (RIGO) De wooncorporatie is dood, leve de wooncoöperatie! .................................................... 99 Maarten Pel (Adviseur bij bureau Vannimwegen) Fonds Sociaal Wonen zorgt voor doelmatige inzet van maatschappelijk vermogen .......... 105 Maarten Vos (Vidomes)

Volkshuisvesting: partijen aan zet De driehoek van bewoners, gemeente en corporatie ................................................... 111 Karin van Dreven & Judith van El (Haagwonen) Naar nieuwe vormen van legitimering voor woningcorporaties ..................................... 117 Pim Hogenboom Huurders aan zet ................................................................................................... 121 Rachid Machtan & Marcel Suitela (Wijksteunpunt Wonen Amsterdam) Sociaal wonen doe je zelf ........................................................................................ 125 Anne-Jo Visser & Frank Wassenberg (Platform31) Rolverwarring in de volkshuisvesting ........................................................................ 129 Bert Wijbenga van Nieuwenhuizen (voorzitter Raad van Bestuur Woonbron), Martine van Sprundel (manager Vastgoed en Beleid Woonbron) & Jan-Willem Verheij (teamleider Strategie en Beleid Woonbron)

NAAR EEN NIEUWE DEFINITIE VAN SOCIALE HUISVESTING EN DE ROL VAN BETAALBAARHEID DAARIN EEN DISCUSSIEPAPER OVER SYSTEEMWIJZIGINGEN IN DE CORPORATIEVOORRAAD Leonie Andriesse & Rogier Bruijning (Gemeente Rotterdam, Stadsontwikkeling) Stellingen: 1. Het is structureel duurzamer om overheidsgeld niet in te zetten om sociale grondprijzen te hanteren en onrendabele toppen af te boeken, maar om marktconforme bouw na te streven en vervolgens via huurtoeslag of flexibele huren persoonsgericht te compenseren (huur-opmaat 2.0); het onderscheid tussen de gereguleerde voorraad en de vrije sector verdwijnt en daarmee ook de kunstmatige liberalisatiegrens. 2. Er is een te beperkte opvatting van de rol die corporaties hebben in de huisvesting van de primaire doelgroep en betaalbaarheid, de focus teveel op sociaal bezit en het vastgoed en niet op de mensen en andere beheervormen.

Inleiding De aandacht voor de corporatiesector zoals we deze de afgelopen jaren hebben gezien is zeker niet nieuw. Als decennialang licht zij onder de loep en loopt er een discussie over de rol en functie van de corporaties. Een belangrijke periode in de discussie was de tijd dat Heerma de nadruk op de marktdenken versterkte. Minder subsidies, meer zelfredzaamheid en een terugtredende overheid. De jaren daarna kreeg dit gevolg van onder meer Remkes en Dekker (RIGO, J. van der Schaar, 2009). Een koers die we dachten dat ook deze regering voer…maar toen verscheen de nieuwe Woningwet. Wat ons hierin opvalt is wellicht nog niet zozeer de nadruk op de kerntaak, maar vooral ook de wijze waarop op zeer traditionele wijze naar de sociale voorraad of DAEB-activiteiten wordt gekeken. De onvrede met de recente ontwikkelingen bij een aantal corporaties lijkt de sociale traditie te laten herleven. Of toch niet? De afgelopen jaren zijn immers ook al zoveel maatregelen geïntroduceerd die een andere boodschap zenden. Denk alleen maar aan de meeste recente wijziging van het WWS, waarin de WOZ-waarde een belangrijk onderdeel is geworden, maar ook aan het niet mee laten groeien van de huurtoeslag en het boveninflatoir laten stijgen van de huren. Voor ons typerend voor de manier waarop het woonbeleid en woonregelgeving vorm heeft gekregen de afgelopen jaren: maatregel stapelt op maatregel zonder dat dit tot een werkelijke verbetering leidt van het systeem, noch op de korte, noch op de langere termijn. Hoog tijd dus voor een herbezinning van het systeem van sociale huisvesting en de wijze waarop we betaalbaarheid daarin op een duurzame wijze kunnen garanderen. In deze paper reflecteren we op het systeem en stellen we een aantal systeemwijzigingen voor. Alles in de zoektocht naar een nieuwe, meer toereikende definitie van sociale huisvesting en de rol van betaalbaarheid daarin. We hebben ons daarbij laten inspireren door Wonen 4.0 (Vereniging Eigen Huis et al, 2012) en het zesstappenplan uit de publicatie “Naar een duurzame financiering van de woningmarkt” (E. Bartelsman et al, 2012).

Waarom het huidige systeem van sociale huisvesting niet duurzaam is In deze paper gaan we op twee zaken nader in: 1. 2.

De financiering van het systeem. De corporatie als instituut voor betaalbaar wonen.

Ad. 1. De financiering van het systeem In de discussie over betaalbaarheid wordt altijd direct gekeken naar het goedkope deel van de sociale huisvesting als oplossing. Dit levert een weinig gezond systeem op: met veel overheidsgeld wordt gezorgd dat goedkoop ontwikkeld kan worden en daarmee huren lager kunnen worden gehouden, om vervolgens aan de huurders ook nog eens huurtoeslag te geven. Stapeling van bijdragen, zonder dat daarmee betaalbaarheid gegarandeerd is. Bovendien is het

1

een ontwikkeling die niet per se leidt tot een kwalitatief hoogwaardige voorraad en verliezen de huurders het besef van wat een woning werkelijk kost en maakt het hen afhankelijk (zie ook B. Wijbenga, W. Rohde en D. Windhausen, 2013 + SCP, J. Kullberg, 2012). De scheiding van DAEB en niet-DAEB versterkt dit proces alleen maar: waar voorheen nog verdienvermogen zat in niet-DAEB ter compensatie van gemaakte kosten in DAEB moet de DAEB tak zich in de toekomst zelf kunnen bedruipen. De noodzaak om met korting te lenen in het DAEB-segment groeit en groeit. Daarnaast kon het huidige systeem in het verleden goed voortbestaan aangezien corporaties werkten met boekwaarden. Woningen waren op een bepaald moment immers afgeschreven, waardoor er relatief gemakkelijk geld verdiend kon worden c.q. lage huren gevraagd konden worden. Met de omslag naar marktwaarde, zal een woning niet meer zo makkelijk afgeschreven worden. Sloop wordt uitgesteld en er wordt vaker geïnvesteerd in levensduur verlengende maatregelen. Boekwaarde stapelt op boekwaarde. Als sloop aan de orde is, wordt dit kostbaarder en zal het ergens terugverdiend moeten worden. Bijv. door hogere huren bij de nieuwbouw te vragen dan wel te bezuinigen op de kwaliteit van de nieuwbouw. Bijkomend effect is, dat het vermogen van de corporaties steeds verder lijkt te stijgen. Dit is een louter boekhoudkundig effect, want daarmee staat er op noodzakelijke vernieuwing een steeds hogere (onrendabele) prijs. Hiermee wordt de (misschien wel) grootste systeemfout van de particuliere sector gekopieerd naar de sociale sector. Ad. 2. De corporatie als instituut voor betaalbaar wonen Ook de rol die de corporaties oppakken is aanleiding voor gesprek. Ze gedragen zich alle lange tijd meer als markt- dan maatschappelijke partijen en moderne managementpraktijken en servicegericht denken hebben de overhand (SCP, 2001). We zien daarbij dat veel corporaties toch wel een zeer beperkte taakopvatting hebben als het gaat om de huisvesting van de primaire doelgroep, namelijk het ontwikkelen en beheren van huurwoningen in het sociale segment. Dat daar de primaire doelgroep in woont lijkt soms meer toeval dan een doel. Het rijk probeert nu via een maatregel als passend toewijzen hierop in te grijpen. Maar zijn er geen andere meer structurele vormen waarmee de huisvesting geregeld kan worden en is het in eigendom hebben van een woning daarvoor wel noodzaak?

Mogelijke systeemwijzigingen Gezien de opgave zijn er bij bovengenoemde thema’s verschillende systeemwijzigingen denkbaar. In het onderstaande gaan we hier nader op in. 1. Systeemwijzigingen t.a.v. de financiering van het systeem

Stelling: Het is structureel duurzamer om overheidsgeld niet in te zetten om sociale grondprijzen te hanteren en onrendabele toppen af te boeken, maar om marktconforme bouw na te streven. Het onderscheid tussen de gereguleerde voorraad en de vrije sector verdwijnt en daarmee ook de kunstmatige liberalisatiegrens. Voor de financiering van het systeem zien wij vanuit deze stelling twee interessante systeemwijzigingen. Hieronder zetten we de voor- en nadelen op een rij: Pure marktbenadering Het marktprincipe is het uitgangspunt: woningen zijn betaalbaar omdat ze klein zijn, sober qua ontwerp en gelegen op minder populaire locaties. Voordeel: “je krijgt waarvoor je betaald” is het principe, verwachtingen bij huurders worden reëler, ontwikkelingen kunnen makkelijk renderen zonder grondprijsbeïnvloeding en de druk op de huurtoeslag daalt. Nadeel: de kwaliteit van de woningvoorraad in een gemeente in totaliteit kan hiermee sterk onder druk komen te staan, de vraag naar betaalbare woningen is immers altijd aanwezig en zal de komende jaren naar verwachting verder groeien. De bestaande voorraad wordt daarmee steeds waardevoller, en er zal in toenemende mate weerstand ontstaan tegen vernieuwing.

2

Marktbenadering met kwaliteit prioriteit Kwaliteit staat buiten kijf in de gehele voorraad, dit betekent dat er geen kleine, sobere woningen zijn, maar slechts woningen van een zeker kwaliteitsniveau. Woningen kennen daarmee gemiddeld een hogere huurprijs dan momenteel het geval is. Betaalbaarheid wordt geregeld door ofwel huurtoeslag vanuit de overheid ofwel woontoeslag door de corporatie. Met het experiment Huur-op-Maat zijn hier goede ervaringen op gedaan in het verleden. Uit de evaluatie van het experiment volgt juist ook dat voor de huurders een sterker verband tussen prijs en kwaliteit ontstaat (RIGO, 2011). Om de waarde van de woning wel in zicht te houden, is het wenselijk dat de huurtoeslag of woontoeslag los van de huur wordt gestort op de rekening van de huurder. Voordeel: ontwikkelingen kunnen makkelijker renderen zonder grondprijsbeïnvloeding, de kwaliteit van de woningvoorraad krijgt een impuls. Nadeel: er kunnen scheve gezichten ontstaan tussen huurders die “het volle pond” betalen en huurders die de toeslag ontvangen en voor een lager bedrag een zelfde woonkwaliteit kunnen genieten. Er mist daarmee ook een prikkel voor sociale stijging (op te lossen via introductie tijdelijkheid in de vergoeding). 2. Systeemwijzigingen t.a.v. de corporatie als instituut voor betaalbaar wonen Stelling: Er is een te beperkte opvatting van de rol die corporaties hebben in de huisvesting van de primaire doelgroep en betaalbaarheid, de focus teveel op bezit en het vastgoed en niet op de mensen. Voor de rol van de corporatie zien wij vanuit deze stelling en gekoppeld aan de hierboven voorgestelde systeemwijziging rond financiën, vier interessante systeemwijzigingen. Hieronder zetten we de voor- en nadelen op een rij: Financiën Pure marktbenadering

Rol corporatie Groot

Scenario 2: Sociaal hoofdverantwoordelijke Scenario 1: Verzorgende

Klein

Marktbenadering met prioriteit voor kwaliteit Scenario 3: Marktspeler Scenario 4: Beheerder

Visuele weergave:

P C Huidige situatie

P P

P C

Scenario 1

C=P

C

C

Scenario 2

P

Scenario 3

Scenario 4

Toelichting per scenario: Scenario 1: corporatie als verzorgende De corporatiesector spitst zich toe op het kwetsbare deel van de primaire doelgroep. Juist deze mensen hebben ondersteuning nodig. Het overige deel van de primaire doelgroep wordt bediend door de particuliere sector. De corporatie gaat hier dus echt naar de kerntaak.

3

-

-

Voordeel: de corporatie wordt (weer) een echt maatschappelijk instituut. Managementexcessen zullen tot het verleden horen en de concurrentie met de particuliere marktpartijen in het hogere segment is niet aanwezig. Nadeel: dit model kent weinig verdienvermogen, het wordt een uitdaging een financieel duurzaam businessmodel te vinden om grotere investeringen (waaronder onderhoud en renovatie) te doen in de toekomst. Een deel van de kwetsbaren zal in de praktijk bij de particulieren terecht blijven komen, waar vanuit de overheid minder direct grip op is.

Scenario 2: corporatie als sociaal hoofdverantwoordelijke De corporatiesector neemt volledige verantwoordelijkheid voor het sociale segment. Corporaties bedienen een ieder met een laag inkomen, kwetsbaar of niet. Voordeel: de rollen zijn hier nog helderder verdeeld dan bij scenario 1: marktpartijen bedienen de bovenkant, de corporatie de onderkant van de markt. De overige voordelen zijn gelijk met scenario 1. Nadeel: ook hier geldt het vinden van een financieel duurzaam businessmodel voor toekomstige investeringen als grootste uitdaging. Scenario 3: corporatie als marktspeler De corporatiesector gaat zich organiseren als een marktspeler, het onderscheid tussen particulier en corporatie verdwijnt volledig. Voordeel: er kan een meer duurzaam businessmodel ontstaan voor corporaties, de huurder krijgt zelf meer verantwoordelijkheid (wil men minder betalen, dan gaat men goedkoper wonen). Nadeel: het risico bestaat dat echt kwetsbaren tussen wal en schip vallen als het maatschappelijke karakter verdwijnt en teveel verantwoordelijkheid en keuzes bij de huurders zelf wordt neergelegd, de directe sturingsmogelijkheden voor de overheid op de sociale voorraad verdwijnen (of er moet een nieuw mechanisme komen). Scenario 4: corporatie als beheerder voor de markt De corporatiesector ontdoet zich van elke directe koppeling met het vastgoed en wordt een beheerder: ze verhuurt en onderhoudt namens andere partijen. NB. Een mogelijkheid die pertinent is uitgesloten in de nieuwe Woningwet, die stelt dat er altijd een koppeling met het bezit moet zijn. De marktpartijen hebben het hele segment overgenomen. De rol van de corporaties is dus klein, die van de marktpartijen groot. Voordeel: de corporatie is niet meer verantwoordelijk voor de financiële begroting en kan zich echt focussen op de kerntaak, het huisvesten van de primaire doelgroep. Nadeel: de directe sturingsmogelijkheden voor de overheid op de sociale voorraad verdwijnen (of er moet een nieuw mechanisme komen).

Literatuur E. Bartelsman et al. (2012), Naar een duurzame financiering van de woningmarkt. B. Wijbenga, W. Rohde & D. Windhausen (2013), Vooruit naar de kerntaak. RIGO, J. van der Schaar (2009), De ontwikkeling van het woningcorporatiebestel, Tussen hiërarchie, zelfregulering en marktwerking. RIGO (2011), Eindevaluatie Huur op Maat. SCP, A. Burger, P. Dekker et al. (2001), Noch markt noch staat, De Nederlandse non-profit sector in vergelijkend perspectief. SCP, J. Kullberg (2012), Sociaal Cultureel Planrapport 2012, 8. Zeggenschap en verantwoordelijkheid in de volkshuisvesting. Vereniging Eigen Huis et al. (2012), Wonen 4.0, Plan voor integrale hervorming van de woningmarkt.

4

DE BERMUDADRIEHOEK VAN GOEDE BEDOELINGEN

EEN AANTAL OMSLAGEN ZIJN NODIG OM VERANTWOORD HUREN, BETAALBAAR VERHUREN IN BALANS TE BRENGEN MET EEN FINANCIEEL DUURZAME SOCIALE HUURSECTOR. Joram Grünfeld (Elan Wonen)

Stellingen: 1. Erken en accepteer het bestaan van gescheiden prijs-kwaliteit verhoudingen tussen huur en koop en tussen sociale huur en vrije sector huur. Accepteren en respecteren van schotten op de woningmarkt biedt kansen voor het beter laten functioneren van de verschillende deelsectoren. 2. Het accepteren van schotten moet samengaan met het creëren van goede sluizen tussen de schotten. Hiervoor bestaan, mits de regelgeving het mogelijk maakt, kansen bij de scheiding Daeb-/niet-Daeb. 3. Een goed WWS biedt een normatief kader over kwaliteit in de sociale huisvesting en biedt daadwerkelijk bescherming aan huurders.

Geen gebrek aan goede bedoelingen Met de kwaliteit van het wonen gaat het in Nederland goed, toch zijn er grote zorgen over het functioneren van de woningmarkt. Hoewel op 1 juli de Woningwet 2015 van kracht is geworden, wordt er nog steeds gewaarschuwd voor grote onevenwichtigheden. De reeds volbrachte transformaties in handelen en denken bij belangrijke actoren is blijkbaar onvoldoende doorwrocht. Recent sprak de RLI over een ontwrichtende woningmarkt en zette WSW grote vraagtekens bij de financiële duurzaamheid van corporaties. Met oog voor de bredere context richt dit paper zich op het deel van de woningmarkt waar corporaties een belangrijke rol spelen. Dit met de overtuiging dat corporaties niet alles te zeggen hebben en dat huurders niet alleen afhankelijk zijn. Beide zijn ook eigenaar van het wonen. Maar hoe zit dat eigenaarschap in elkaar en in welke mate dient het versterkt te worden? Om een verandering te bestendigen moet er meer gebeuren dan opnieuw leren denken en handelen vanuit de bedoeling. Minstens zo belangrijk is het versterken en vaststellen van het eigenaarschap (Hart, 2012). In de aansprekende bijdragen van Wijbenga e.a. (2013, 2014) krijgt dit eigenaarschap onvoldoende aandacht. In dit paper wordt het eigenaarschap voor het functioneren van de woningmarkt geanalyseerd vanuit een basale driehoek van onderlinge afhankelijkheden. Als de onderlinge relaties in zo’n driehoek in balans zijn, functioneert de woningmarkt naar behoren. De driehoek laat echter ook meteen zien dat het gewicht veranderen van een van de hoeken, invloed heeft op twee relaties. Juist door steeds de balans te onderzoeken, is het mogelijk inzicht te krijgen in de bouwstenen van een (meer) evenwichtige woningmarkt. De complexiteit is het gevolg van het feit dat onder elke bouwsteen weer een andere driehoek schuilgaat. En doordat er sprake is van meervoudig eigenaarschap met soms tegengestelde belangen. In dit paper wordt de problematiek beschreven aan de hand van de ‘bovenste driehoek’ verknoopt met de drie er onderliggende driehoeken. Hierdoor ontstaat inzicht in waar (on)evenwichtigheden in elkaars verlengde liggen en op welke plekken de discussie en de keuzes gemaakt moeten worden. In weerwil van het paternalisme dat het denken over wonen al vele decennia kenmerkt (zie ook bijv. Adang, 1999), is de aanname overigens primair dat elke actor – dus zowel corporatie, huurder als overheid– in belangrijke mate eigenaar is van en verantwoordelijkheid draagt voor meer balans in de woondriehoek.

De centrale driehoek Vraag Continuïteit

Aanbod

5

De sociale woningmarkt functioneert als er balans is tussen de drie aspecten vraag, aanbod en continuïteit. Dit betekent dat de woonbehoeften van de doelgroep aansluiten bij het woningaanbod van corporaties. En ook dat er sprake is van een robuuste sector met een duurzaam verdienmodel, zodat er voldoende aanbod is voor de vraag zowel nu als in de toekomst. Juist dit aspect van continuïteit maakt het ingrijpen op het functioneren van de sociale huurmarkt bijzonder. Doordat het primaire eigenaarschap per hoekpunt verschilt ontstaat er continu spanning in de driehoek. De woonconsument is primair verantwoordelijk voor de vraag, corporaties gaan over het aanbod en de overheid / woonautoriteit moet waken over de continuïteit. In het vervolg zal echter blijken dat er naast primair eigenaarschap, ook sprake is van meervoudig eigenaarschap. Opgave 1: Vraag – consumptie in balans huurprijs kwaliteit

huishoudinkomen

De woonbehoefte van woonconsumenten is primair gericht op het in balans brengen van het huishoudinkomen met woonuitgaven en gewenste woonkwaliteit. Een te lage huurprijs in relatie tot de kwaliteit van een woning leidt tot onvoldoende stimulans tot verhuizen bij een stijging van het huishoudinkomen. Indien de huurprijs in verhouding staat tot de kwaliteit, maar te hoog is voor het huishoudinkomen leidt dit tot betaalbaarheidsproblemen. Hoewel de woonconsument primair eigenaar is, zijn het juist deze onevenwichtigheden waarvan het rijk zich mede eigenaar voelt. Zij wil het scheefwonen tegengaan, doorstroming bevorderen, en de betaalbaarheid voor de doelgroep vergroten (en het beslag op de huurtoeslag verminderen). Op dit moment is er in de sociale voorraad nauwelijks een relatie tussen de prijs en de kwaliteit van het wonen. Dit vermindert de keuzevrijheid en daarmee ook het eigenaarschap van de woonconsument over zijn driehoek. Veel woningen met een verschillend kwaliteitsniveau kennen een nagenoeg gelijk huurniveau. Huurprijzen worden -zeker na invoering van de passendheidseisen- voor een belangrijk deel bepaald door het inkomen en niet door de kwaliteit. Dit is een groot risico omdat daarmee kwaliteit in deze driehoek aan belang inboet, terwijl we zullen zien dat voor het versterken van de balans in de andere twee opgaven het juist van belang is meer over kwaliteit na te gaan denken. Opgave 2: Aanbod – Voorraad in balans betaalbaarheid

beschikbaarheid

kwaliteit

Corporaties zijn primair eigenaar van het aanbod. Dit aanbod is echter pas in balans als er balans is in de driehoek van betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit. Voldoende huuropbrengsten in relatie tot de exploitatiekosten (in belangrijke mate bepaald door de kwaliteit) hebben grote invloed op de beschikbaarheid. De corporatie heeft invloed via zijn huurprijsbeleid, huurverhogingsbeleid en transformatie opgave om het evenwicht in deze driehoek te verbeteren. Via het WWS en het huurverhogingsbeleid heeft het Rijk invloed op de relatie betaalbaarheid en kwaliteit. Op dit moment biedt het WWS echter onvoldoende een normatief kader over de relatie prijs en kwaliteit in de sociale huursector. Een goed WWS biedt inzicht in welke kwaliteit bij een sociale huurwoning past op verschillende huurniveaus. Die relatie ontbreekt nu. De gemiddelde kwaliteit van het Nederlandse corporatiebezit was meer dan 145 WWS-punten per woning in 2014 (DPI opgave).

6

De afgelopen 15 jaar is het WWS geregeld aangepast met het doel de prijs-kwaliteit verhouding te verbeteren, vanuit de gedachte dat (sociale) huurprijzen meer marktconform moeten zijn. Daarom werden achtereenvolgens de verouderingspunten afgeschaft, energielabelpunten en schaarstepunten ingevoerd. Het gevolg is dat van een kleine HAT-woning (mijn eigen vorige zelfstandige huurwoning) in vijftien jaar tijd het aantal WWS-punten steeg van 70 naar 135, tel daar de aanpassingen van het huurbeleid van corporaties bij van 70% naar 90% van maximaal redelijk op. En op basis van het prijspeil 2015 is in 15 jaar tijd de vraaghuur gestegen van 229 naar 591 Euro (boven de aftoppingsgrens!). Uiteraard is daarmee is de beschikbaarheid voor de doelgroep afgenomen, en mogen we met elkaar de vraag stellen welke prijs-kwaliteit verhouding we nastreven. Opgave 3: Continuïteit - financiën in balans Kasstroom

Leningen /Vastgoedwaarde

Rendementen

De continuïteit is op orde als er balans is tussen de kasstroom, rendementen en de leningen / (volkshuisvestelijke) vastgoedwaarde. De overheid / woonautoriteit is eigenaar hiervan en verantwoordelijk voor het bewaken van de continuïteit. De invoering van heffingen of de beperking van opbrengstmogelijkheden hebben uiteraard een grote invloed. De corporaties hebben tegelijkertijd natuurlijk ook een grote eigen verantwoordelijkheid. Een gezonde en efficiënte bedrijfsvoering en een verantwoord investeringsbeleid is van groot belang. Een heldere portefeuillestrategie die aansluit bij een duidelijke missie, visie en meetbare doelstellingen draagt bij aan het minimaliseren van de risico’s en verbetert de voorspelbaarheid en stabiliteit van de financiële positie. Vanuit de toezichthouders is er dan ook terecht druk op het in verhouding brengen van de aankoop- of stichtingskosten ten opzichte van de huuropbrengsten. Hierbij wordt een investeringsbedrag van 170.000 euro als passend gezien bij verhuringen tot de liberalisatiegrens. Dit is een groot verschil met bedragen die in het recente verleden werden geïnvesteerd door corporaties. In 2010 was de onrendabele top zelfs opgelopen tot 100.000 euro per woning (www.watkostdebouwvaneenhuurwoning.nl). Op dit moment wordt de continuïteit van de sector in stand gehouden door het kannibaliserende effect van het verkoopbeleid. De meeste corporaties hebben een onvoldoende gezond verdienmodel om op een duurzame wijze de continuïteit te waarborgen.

Heroriëntatie Binnen de drie hoekpunten is het evenwicht verloren gegaan door te veel op kwaliteit gericht te zijn (corporaties bouwen te grote en te dure woningen) en onvoldoende oog te hebben voor betaalbaarheid en rendementen. Grote onrendabels op woningen, met een niet marktconforme huur van 710,- zijn het gevolg. De primaire doelgroep profiteert hier niet van. Kortom: wat is de bedoeling geweest? Tegelijkertijd heeft de overheid onvoldoende oog voor de continuïteit van de sector en ook geen eindbeeld van de gewenste sectoromvang over 10 of 20 jaar. En tot slot heeft de woonconsument onvoldoende invloed op de eigen wooncarrière binnen de sociale huursector. Afgelopen decennia en nog steeds wordt de oplossing gezocht in het herstellen van het evenwicht op de woningmarkt. In het debat wordt steeds opgeroepen tot het hervormen van de woningmarkt als geheel en ontschotten zodat de woonconsument beter zijn weg kan vinden. Nu de keuze is gemaakt dat corporaties terugkeren naar hun kerntaak is het goed is ook deze oplossingsrichting te heroverwegen. Voor corporaties betekent meer focus op betaalbaarheid en beschikbaarheid voor de doelgroep. Een belangrijke verschuiving ten opzichte van het afgelopen decennium toen het beleid mede gericht was op het toevoegen van middeldure huurwoningen om huishoudens te verleiden tot verhuizen.

7

Het is echter de vraag in welke mate oplossingen gezocht moeten worden in het beter laten functioneren (ontschotten) van de verschillende woningmarktsegmenten. Het is veel pragmatischer te accepteren dat er schotten bestaan en dat verschillende (prijs)mechanismes het functioneren van de verschillende woningmarktsegmenten bepalen en beïnvloeden. De corporatiesector functioneert niet in een vacuüm, maar de woningmarkt als geheel functioneert zeker niet als een samenhangend geheel. De woningmarkt als geheel functioneert anders dan gepresenteerde driehoek van de sociale huursector. De continuïteitsdiscussie is immers veel minder aanwezig. Op de ‘gewone’ woningmarkt is het niet de taak van de overheid om de continuïteit te bewaken. De schotten op de woningmarkt staan daarnaast niet op zich zelf. Ook in de maatschappij als geheel zijn groepen meer en meer uit elkaar gegroeid. De middenklasse wordt kleiner en er ontstaat een min of meer vaste groep die langdurig aangewezen is op de sociale huursector. Daarnaast is de toegang tot de sociale huursector ook begrensd en is er dus een schot gekomen tussen woningzoekenden die er terecht kunnen en zij die elders invulling moeten geven aan hun woonbehoefte. Kortom het advies is om te stoppen met het ontschotten. Juist het erkennen van bestaande schotten maakt het mogelijk werkbare oplossingen te vinden. Extra argumenten om juist de schotten te koesteren en daarbinnen het functioneren van de deelmarkten te verstevigen zijn dat het streven naar ontschotting leidt tot verkramping en miskenning de bijzondere kwaliteiten en verdiensten van de sociale huursector in Nederland. Daarnaast is er voor ontschotten geen breed politiek draagvlak. Dus we kunnen er wel toe blijven oproepen, maar we zijn dan wel aan het hervormen met een plaat (“schot”) voor onze kop.

Koester de schotten Het pleidooi de schotten om de sociale huursector te koesteren is niet het einde van de discussie, maar geeft wel ruimte om binnen de samenhangende driehoeken na te denken over het laten excelleren van de sociale huurwoningmarkt. Het pleidooi voor het koesteren van de schotten, is ook geenszins een ontkenning van de nadelen van schotten. De belangrijkste nadelen zijn dat schotten ook hun eigen grensgevallen creëren. Daarnaast profiteren van een ingewikkelde woningmarkt al snel de top dogs van de underdogs. En misschien wel het grootste gevaar is dat het opdelen in deelsegmenten doorslaat in veel deelsegmenten en dus meer schotten (zoals regionalisering, leeftijdsgroepen et cetera). Het pleidooi komt echter voor uit de oplossingen die mogelijk zijn als we erkennen dat er schotten bestaan en durven te redeneren binnen de driehoeken van de sociale huurwoningmarkt in het verstevigen van haar functioneren. Binnen een afgeschermde deelmarkt is er ruimte voor het herstellen van de prijskwaliteitverhouding. Hiermee geven we keuzevrijheid aan woningzoekenden en geven we ook uiting aan een normatieve discussie over welke woningkwaliteit we passend vinden. Dit biedt zowel houvast in het huurprijsbeleid als in de opgave bij nieuwbouw. Het hierdoor versterkte eigenaarschap van de woningzoekende zal op termijn ook tot een betere dynamiek leiden binnen de sociale huurwoningmarkt. Het aanpassen van de woningkwaliteit gaat dan samen met een aanpassing in de woonlasten. Het huidige stelsel is in veel gebieden de relatie wachttijd-woningkwaliteit invloedrijker dan de prijs-kwaliteitverhouding. Dit versterkt het probleem van de insider / outsider. De sociale huurwoningmarkt kent dan uitsluitend een ordeningsmechanisme bij woningtoewijzing. Kortom een betere prijs-kwaliteitverhouding versterkt het eigenaarschap voor zittende bewoners (insiders)? Dit kan samengaan met een publiek debat over het goede wonen. Hierbij rekening houdend met het feit dat ‘moraal gaat over hoe de wereld zou moeten zijn en economie over hoe de wereld is’ (Levitt en Dubner, p.260). Dit onderscheid is voor het begrijpen van het functioneren van de woningmarkt als ook voor het evalueren van de beoogde herordening van groot belang. Het functioneren van de woningmarkt wordt immers in belangrijke mate bepaald door het strategisch en in de eigen ogen juist handelen van woonconsumenten.

8

Tot slot is het belangrijk om als het ware ‘sluizen’ te bouwen tussen de schotten op de woningmarkt. Sluizen maken het mogelijk een woning van het ene segment naar het andere segment over te hevelen en weer terug. De buffers kunnen dan efficiënt worden ingezet in dat segment waar de vraag-aanbod verhouding daar het meest om vraagt. Deze sluizen dragen bij aan een efficiënte inzet van de woningvoorraad zonder dat het functioneren van de deelmarkten er negatief door wordt beïnvloed. Het ontbreken van sluizen zal daarentegen betekenen dat belanghouders van corporaties zullen aandringen op het behoud van buffers sociale huurwoningen omdat niemand een beeld heeft van de gewenste omvang van de sector over 15 of 20 jaar. De naderende scheidingsregels van Daeb en niet-Daeb biedt een uitgelegen kans om ook deze sluizen in te richten. Een woning overhevelen zou dan moeten kunnen bij woningmutatie, maar bijvoorbeeld ook met een zittende huurder indien hij of zij zelf door inkomensgroei daar aanleiding toe geeft.

Literatuur Adang, M. (1999) Smaakopvoeders en Trendsetters, over Nederlandse woonstijlen en een terugtredende overheid, IN: T. Quik, Smaak, p. 216-229, Zwolle, Waanders. Hart, W. (2012) Verdraaide organisaties, terug naar de bedoeling, Deventer, Vakmedianet. Levitt, S.D., S.J. Dubner (2014) Freakonomics, een tegendraadse econoom ontdekt de verborgen kant van bijna alles, Amsterdam, de Bezige Bij. RLI (2015) Wonen in verandering, over flexibilisering en regionalisering in het woonbeleid, Den Haag. Sandell, J. (2012) Niet alles is te koop, Utrecht, Ten Have. Wijbenga, B., W. Rohde, D. Windhausen (2013) Vooruit naar de kerntaak, online. Wijbenga, B., W. Rohde, D. Windhausen (2014) Vooruit naar de kern, online. WSW (2015) Trendanalyse WSW 2015.

9

10

DOEN WAT NODIG IS IN DE LOKALE SETTING

PRAKTISCHE HANDVATTEN VOOR CORPORATIEBESTUURDERS OP ZOEK NAAR HERNIEUWDE LEGITIMITEIT Walter Hamers & Ronald Leushuis (Talis)

Stellingen: 1. Vooruit met de bedoeling kan alleen in een lokale setting. Er zijn geen algemeen landelijke recepten voor. 2. Vooruit met de bedoeling kan alleen als ook menselijkheid, maatwerk en verschil maken als beoordelingscriteria worden toegevoegd.

Inleiding Wij zijn bestuurders van Talis, een woningcorporatie die circa 14.000 woningen verhuurt, beheert en bouwt in Nijmegen en Wijchen. Vanuit onze rol als huisvester brengen we de kerntaak van de woningcorporatie in de praktijk. De bedoeling van dit paper is om de ervaringen die we daarbij opdoen te delen. Aan de hand van drie voorbeelden laten we zien dat de kerntaak van een woningcorporatie geen vastomlijnd gegeven is, maar afhangt van de ontwikkeling van de sociale huisvestingsagenda in de tijd. Als corporatiebestuur is het onze taak om de actualiteit te duiden en te benoemen wat op enig moment nodig is. Hoe beter we daarin slagen, hoe groter de legitimatie van onze keuzes en hoe groter de publieke waarde van onze corporatie. Per voorbeeld leggen we uit waarom wij welke keuzes maken en waarom we verwachten dat dit in het licht van context, historie, visie op de toekomst en de belangen van onze doelgroep verantwoorde keuzes zijn.

Voorbeeld 1: Huurverlaging, of waarom de corporatie zelf geen verstorende factor op de woningmarkt moet zijn. In het huurbeleid 2015 kiest Talis ervoor om de huurprijs van alle woningen in het gereguleerde segment voor huishoudens met een inkomen tot de Daeb-grens1 te maximeren op de tweede aftoppingsgrens2. Dit betekent onder andere dat een kleine duizend huishoudens de mededeling kregen dat hun huur per 1 juli 2015 werd verlaagd, in sommige gevallen met bijna € 100,- per maand tot maximaal € 618,24. Met deze keuze gaven we een voor ons logisch vervolg aan de eerder ingezette positionering van Talis: passende en betaalbare huisvesting voor onze doelgroep van huishoudens met een inkomen tot de Daeb-grens. De reden voor deze huurverlaging is om te zorgen voor voldoende betaalbare sociale huurwoningen voor de doelgroep. Niet dat er op papier een tekort aan woningen in de prijsklasse tot € 618,24 is. Integendeel. Wat we constateren is een ander probleem: vanwege het ruime aanbod van kwalitatief uitstekende woningen van corporaties met huren tussen € 600,- en € 710,- zien beleggers en andere marktpartijen geen heil in het aanbieden c.q. bouwen van woningen in deze prijsklasse. En daardoor zijn er voor huishoudens met een inkomen boven de Daeb-grens - die geen of slechts beperkt toegang hebben tot het woningaanbod van corporaties - te weinig passende woningen beschikbaar. Deze mismatch wordt veroorzaakt door verschillende arrangementen die een vrije werking van vraag en aanbod op de woningmarkt verstoren, zowel in het koop- als het huursegment3. Talis is 1 2

3

Prijspeil 2015: € 34.911,- per jaar. Prijspeil 2015: € 618,24 per maand.

Wonen 4.0: Plan voor integrale hervorming van de woningmarkt, 2012 / Wonen 6.0: Over de toekomst van de sociale huursector, 2014

11

een zeer bescheiden speler op die woningmarkt en we kunnen die imperfecties in ons eentje niet oplossen. Wat we wel kunnen doen is zorgen dat we niet zelf een van de verstorende factoren zijn. Kiezen om alleen nog goedkope woningen aan te bieden is daarin een eerste stap. In samenhang daarmee nodigen we ontwikkelaars/bouwers en beleggers actief uit om met ons samen te werken op ontwikkellocaties. Al vanaf 2010 richt Talis zich met nieuwbouw nog vrijwel uitsluitend op woningen in het sociale huur segment. Onlangs maakten we afspraken met de gemeente Nijmegen over een pilot waarin Talis sociale woningen met een huurprijs onder € 620,- bouwt en een marktpartij de ontwikkeling van duurdere huur en koop voor haar rekening neemt. De business case van de marktpartij wijst uit dat een goed rendement behaald kan worden vanaf € 620,- huur per maand. Uiteraard monitoren we de financiële consequenties van ons huur- en portefeuillebeleid nauwgezet. Vooralsnog zien we geen financiële belemmeringen. Daarbij speelt mee dat we de huren van onze woningen boven de € 620,- met het maximaal wettelijk toegestane bedrag verhogen, tenzij de bewoners een inkomen hebben onder de Daeb-grens of de verhuurbaarheid in het geding komt. In de praktijk betekent dit dat onze huurinkomsten per saldo alsnog stijgen, zij het met een lager percentage dan als we de huurverlaging niet hadden doorgevoerd. Een volgende keuze die zich aandient is wat te doen met het toekomstig overschot in onze voorraad. Afstoten van een deel van de woningen en de opbrengsten investeren in onze sociale doelgroep lijkt ons logisch. Vraag die dit oproept alvorens hier toe over te gaan is: hoe gaan we de middelen die vrijkomen vervolgens aanwenden? Uiteindelijk streven we naar een portefeuille die uitsluitend bestaat uit sociale huurwoningen met een verantwoorde prijs/kwaliteit verhouding. Ons uitgangspunt daarbij is dat Talis in staat zal zijn om die portefeuille zelfstandig rendabel te exploiteren. Dat betekent dat ons uitgaven- en kostenniveau moet zijn aangepast aan het prijsniveau van de woningen. En niet andersom.

Voorbeeld 2: Faciliteren van bewonerscollectieven, of waarom we ruim baan moeten maken voor nieuwe vormen van solidariteit Talis betrekt huurders niet alleen bij onderhoudsprojecten en de totstandkoming van beleid, maar we luisteren ook naar hun eigen initiatieven, bijvoorbeeld wanneer onze huurders als collectief zonnepanelen op hun woongebouw willen. We nodigen toekomstige huurders uit bij planontwikkeling in nieuwbouw en architectenkeuzen. We bieden huurconstructies aan bestaande woongemeenschappen die niet in staat zijn om hun pand te herfinancieren, zogenaamde STUT panden. En we omarmen initiatieven voor de vorming van nieuwe woongemeenschappen, door middel van het faciliteren van nieuwbouw. Voorbeelden daarvan zijn de Initiatiefgroep Ecologisch Wonen Nijmegen (IEWAN)4 en het woonproject van Meergeneratie Wonen Nijmegen (MWN) 5. De verwachtingen die initiatiefnemers van dit type projecten hebben, sluiten niet altijd aan bij de mogelijkheden die wij als corporatie kunnen bieden. Toch staan we er voor open om elke vorm van initiatief of ieder woonvraagstuk vanuit onze doelgroep serieus te onderzoeken op haalbaarheid en waar mogelijk te faciliteren. We zetten daarvoor onze reputatie, organisatie, kennis en middelen in. Dit deden we bij het eerste project met hulp van provinciale en gemeentelijke subsidies. Inmiddels hebben we zoveel geleerd dat woongemeenschappen binnen onze investeringskaders kunnen worden gerealiseerd. We doen dit omdat we verbonden willen blijven met de wortels van ons bestaan. De voorlopers van de woningcorporaties waren immers bewonerscoöperatieven 6. Via moderne bewonerscollectieven houden we aansluiting bij wat onze doelgroep in deze tijd - letterlijk - de moeite waard vindt. Onze voorbeelden laten zien dat naast economische motieven ook het realiseren van ambities op het gebied van sociale cohesie (solidariteit) en duurzaamheid aanleiding kunnen zijn voor het nemen van initiatief. Door alert te zijn op nieuwe ideeën en initiatieven kunnen we kritisch inspelen op reeds bestaande formele en informele vormen van solidariteit en de rol die we daar als corporatie hebben, zonder daarin door te schieten. 4 5 6

www.iewan.nl. www.meergeneratiewonen.nu. Beekers, Wouter, Het bewoonbare land – Geschiedenis van de volkshuisvestingsbeweging in Nederland, 2012

12

Tot slot willen we de creativiteit en innovatieve eigen kracht benutten die vaak in dit soort initiatieven naar voren komt. Nieuwe bewonerscollectieven stimuleren ons om ook zelf ondernemend en innovatief te zijn. In vergaderzaaltjes zelf nieuwe concepten verzinnen, heeft dat effect veel minder.

Voorbeeld 3: Het betaalbaarheidsfonds, of waarom de institutionalisering te ver is doorgeschoten Talis heeft het initiatief genomen met andere partijen te komen tot een lokaal betaalbaarheidsfonds en heeft daartoe een concreet voorstel gedaan. Dit voorstel houdt in dat aan de ene kant het bestaande betaalbaarheidssysteem van schuldhulpverlening en schuldpreventie moet worden geoptimaliseerd. Daartoe is nodig dat alle incassopartijen, als mede de gemeentelijke overheid die aan de inkomenskant de belangrijkste rol speelt, een bijdrage moeten leveren. Het voorstel houdt in dat verbetering van het systeem niet afdoende is, vanuit de overtuiging dat geen enkel systeem alles oplost. Talis heeft een betaalbaarheidsfonds voorgesteld dat onafhankelijk van het bestaande systeem, en niet in handen daarvan, beschikbaar is voor mensen met betalingsproblemen die buiten het gangbare systeem vallen. Dit fonds wordt beheerd door partijen die zich niet in de reguliere systemen druk maken over betaalbaarheid en incasso. Onafhankelijke fondsen, vakbond en geestelijkheid komen daarvoor in aanmerking. De gezamenlijke inspanningen richten zich in ons voorstel op twee aspecten. Enerzijds het nemen van maatregelen die tijdig betalen bevorderen en het aangaan van onverantwoorde schulden tegengaan. Denk hierbij aan goede voorlichting over contractuele voorwaarden, het inbouwen van checks bij het aangaan van verplichtingen en alert en snel reageren bij betalingsachterstanden. Het bedrijfseconomisch voordeel voor de deelnemende partijen is evident: de betaling komt eerder binnen en er hoeft minder te worden afgeschreven op dubieuze debiteuren. Anderzijds gaat het om het bieden van een eenmalig vangnet voor de huishoudens die dat nodig hebben, te beoordelen door een onafhankelijk orgaan en te betalen uit een fonds, waarin de corporatie bijvoorbeeld een deel van de huuropbrengsten stort. Dit nadat de reguliere mogelijkheden zijn uitgeput. Ieder mens doet weleens iets doms, niet iedereen heeft gelijke kansen en soms hebben mensen gewoon pech door een samenloop van omstandigheden. Een steuntje in de rug kan de negatieve spiraal die dan vaak dreigt te ontstaan keren, zonder dat we mensen structureel afhankelijk maken van hulp en ondersteuning. Beoordeling door zo’n fonds vindt niet plaats op basis van regels en procedures maar op basis van maatwerk, menselijkheid en het maken van verschil. Dit voorbeeld staat voor ons in het bredere perspectief van de hervorming van de verzorgingsstaat. De verzorgingsstaat kan worden begrepen als een complexe verzameling van uiteenlopende verzekeringen en voorzieningen die nodig zijn om ons tegen een groot scala van uiteenlopende risico’s in ons leven te beschermen. Het probleem met de arrangementen die in de loop van de tijd zijn gevormd, is dat de partijen die een belangrijke rol spelen in de uitvoering ervan teveel op afstand zijn komen te staan van de individuele huishoudens en lokale gemeenschappen. De institutionalisering van het systeem is doorgeschoten. Met ons initiatief beogen we niet om geheel nieuwe arrangementen of nieuwe instituten te ontwikkelen. Net als bij het vorige voorbeeld, het functioneren van de woningmarkt, geldt dat onze invloed beperkt is en onze rol in het totale systeem bescheiden. Ons uitgangspunt is verbeter het systeem, begin bij jezelf en benut je lokale positie.

Conclusie en slotbeschouwing In onze keuzes is een aantal rode draden zichtbaar die ons houvast geven: - Van buiten naar binnen denken en andersom. De organisatie staat ten dienste van de doelgroep. Daar past niet bij dat we te veel denken vanuit ons zelf. De corporatie is niet het middelpunt van de wereld. Vooruit met de bedoeling betekent dat (be)sturen niet betekent “leiden”, maar “zorgen dat belangen verenigd worden”. - Tijd- en situatiegebonden denken en werken. Dus flexibel en altijd alert blijven op ontwikkelingen.

13

-

Handelingsperspectief bieden. Wegblijven uit de abstractie en het wensdenken. Positie kiezen als sociale huisvester en verbinding organiseren met de doelgroep en netwerkpartners. Niet alleen meer maar ook “minder” kan toereikend zijn.

De voorbeelden die we aandragen zijn uit onze praktijk, maar de achterliggende inzichten en overwegingen bieden wellicht ook houvast voor anderen. - De imperfecties op de woningmarkt gelden in alle regio’s. De huisvestings-vraagstukken die erdoor ontstaan zijn wel per regio verschillend. - Het legitimiteitsprobleem geldt voor de hele sector en kan alleen worden opgelost als individuele corporaties zich op lokaal of regionaal niveau verbinden met belanghebbenden. - Langs de lijn van decentralisatie, extra-muralisering en het afbouwen van subsidies ontstaat niet alleen in het wonen, maar ook in andere sectoren als zorg, welzijn en onderwijs, druk op financiële continuïteit. De financiële prikkel om dingen anders te doen en processen te verbeteren wordt breed gevoeld. Ont-institutionaliseren c.q. samenwerking organiseren tussen instituties wordt daarmee aangejaagd. Naast objectivering, transparantie en gelijkheid horen menselijkheid, maatwerk en verschil maken als laatste vangnet te worden toegevoegd. Dit is iets wat per definitie niet door de overheid kan worden georganiseerd en ook niet door de corporatie. Daarom moeten we de oorspronkelijke bedoeling ook zoeken buiten bestaande regels en procedures en de moed hebben om taken wel te funden, maar de uitvoering er van over te dragen aan anderen. - Als we de Daeb-grens als uitgangspunt nemen voor de afbakening van de doelgroep van sociale huisvesting, hebben we als sector een overmaat aan woningen. Deze vermogensovermaat kunnen we sectorbreed inzetten voor het herstructureren van portefeuilles. Hiermee brengen we meer balans in het aanbod sociale huurwoningen en kunnen we de overmaat inzetten waar het nodig is. Een vorm van corporatiebestel is dan nodig om middels verevening deze overmaat op te lossen. Dit vergt bestuurlijke moed en anders denken dan alleen aan de lokale situatie. De Herzieningswet geeft aanleiding tot een herbezinning op de kerntaak en de positie van de woningcorporatie. De wet biedt ook houvast om die kerntaak af te bakenen. Maar de kerntaak krijgt pas echt vorm op het niveau van de regio, in relatie tot regionaal functionerende woningmarkten en de sociale dynamiek in wijken en buurten. Het zou jammer zijn als de Herzieningswet ons, bijvoorbeeld door een te rigide beperking van de mogelijkheden om ons maatschappelijk vermogen in te zetten, belemmert om keuzes te maken die op dat regionale niveau vanzelfsprekend en wenselijk of zelfs nodig zijn.

Literatuur Beekers, Wouter (2012), Het bewoonbare land – Geschiedenis van de volkshuisvestingsbeweging in Nederland Wonen 4.0: Plan voor integrale hervorming van de woningmarkt (2012) Wonen 6.0: Over de toekomst van de sociale huursector (2014)

14

AUTHENTIEK WONEN Jeroen Cras (WonenBreburg) Stellingen: 1. De behoeften van bewoners mogen centraler staan dan de eigen institutionele agenda van corporaties. 2. Hoogbouw dient meer afgezworen te worden, want deze leidt tot vereenzaming.

Inleiding Wonen is een primaire levensbehoefte en zelfs als sociaal grondrecht in de Grondwet opgenomen. We wonen allemaal verschillend en heel persoonlijk: een huis biedt een plek voor een thuis. Niet iedereen kan dat echter op eigen kracht realiseren. Waar honderd jaar gelden nog krotten in achterbuurten in Nederland voorkwamen, is eerst door particulier initiatief en later door de overheid veel geïnvesteerd om mensen te verheffen, ook in het wonen. Eén op de drie Nederlanders woont momenteel in een sociale huurwoning. Deze worden gebouwd, verhuurd en beheerd door 380 woningcorporaties. De verantwoordelijkheid van woningcorporaties houdt niet op bij de voordeur, maar strekt zich ook uit tot de woonomgeving, de buurt, de wijk, en het bieden van andere maatschappelijke voorzieningen. Juist door medeverantwoordelijkheid voor leefbaarheid te nemen, samen met bewoners, gemeenten en andere maatschappelijke partners, hebben we in Nederland geen getto’s of onleefbare banlieues. Fatsoenlijk wonen voor een fatsoenlijke prijs beschouwen wij in Nederland als een vorm van beschaving. In internationaal perspectief is de Nederlandse volkshuisvesting de beste ter wereld. Het is een prachtige sector, waar veel betrokken mensen werken, die hart hebben voor de maatschappelijke opgaven waar ze voor staan. Desalniettemin is er momenteel veel beweging in de wereld van de woningcorporaties, in sterke mate veroorzaakt door een recente parlementaire enquête, die kritische incidenten belichtte en weeffouten uit het systeem blootlegde én door een nieuwe Herzieningswet die in de kern zegt: beperk je tot bouwen en verhuren van sociale huurwoningen en bemoei je minder met de woon/leefomgeving. Versterkt door de economische crisis, leidden de kritische beeldvorming en de nieuwe wetgeving tot een vorm van maatschappelijke “kramp” en terugtrekkende bewegingen: op de winkel passen, blijf zitten waar je zit, al of niet gevoed door angst. Terwijl het oplossen van maatschappelijke vraagstukken juist om verbinding vraagt. Overigens niet uniek voor de corporatiesector; dit is meerdere sectoren zichtbaar. We zouden onszelf mogen gunnen dat vanuit schaarste de creativiteit ontstaat om anders te verbinden. Vanuit dat verlangen is er op 19 november 2014 in Mantinge een masterclass 'Toegewijde maatschappelijke opstanding' voor woningcorporaties georganiseerd, onder leiding van Marieke de Vrij. Doelstelling: bewuste omgang voor en door vernieuwing in onze sector eigenhartig te vertalen. Vanuit opgedane inspiraties, die sterk raken aan de oorspronkelijke bedoelingen van woningcorporaties, zal in deze paper ingegaan worden op de betekenis voor de organisatie van woningcorporaties. Hoe kan een corporatie dichter bij de “leefwereld” terecht komen en wat is de betekenis voor de strategie?

Teruggang en vooruitgang Een schouwing door Marieke van het collectieve veld van woningcorporaties levert bijzondere beelden op. Corporaties zijn veelgevend, maar weinig behoudend. Er is verkoopgraagte te zien. Veel man- en vrouwkracht gaat verloren door de controledrift. Een gemiste kans, omdat mensen in hun capaciteiten worden verlamd. Er is te weinig voelzaamheid met de mensen die het betreft. Corporaties zijn niet zorgvuldig bezig met toekomstbehoeftige investeringen, waardoor geldwinning centraler staat. Er wordt nog te weinig doelmatige geïnvesteerd in zorgbehoefte, gerelateerd aan waar maatschappij en corporaties zelf aan toe zijn. Corporaties zitten als het ware in de uitverkoop. De financiële tekorten die zijn ingetreden op bepaalde plaatsen in het veld, hebben hun weerslag op andere plaatsen waar een overdaad aan financiën actief is.

15

Waarachtigheid wordt menigmaal ingeleverd om sprekend meer gezag te verwerven. Voor wonen en woningcorporaties is een andere verschijningsvorm nodig, die op de toekomst berekend is. Een aantal beelden is zeker herkenbaar in de dagelijkse praktijk. Corporaties hebben een uitdaging om hun legitimiteit, maatschappelijk draagvlak, te heroveren. Bij publiek, politiek, maar met name bij bewoners. Voor hen doen we het per slot. Dat betekent ook bewoners anders betrekken bij onze organisaties; de “rauwe werkelijkheid “ mag meer aan tafel komen. Zo wordt er in de sector nog betrekkelijk veel gedacht in termen van aanbod. Vanuit goede intenties wordt dan nog teveel verzonnen wat goed voor u is. Het bestaansrecht van woningcorporaties staat of valt met betrokkenheid en invloed van bewoners op keuzes van hun woning en woonomgeving. Dat vraagt meer denken vanuit de vraag die er al is, of die zich in de nabije toekomst gaat manifesteren. Sociaal isolement en toenemende armoede zijn een serieus probleem, waar pas schoorvoetend antwoorden op zijn. Zo is betaalbaarheid binnen de sector op dit moment een topic. Wat is dan betaalbaar en wie is verantwoordelijk voor die betaalbaarheid? Dat los je niet slechts op in systemen, maar door een waarachtig gevoel bij de leefwereld waar mensen in verkeren. Ook herkenbaar is het beeld dat om risico’s te vermijden, meer regeldrift zichtbaar is. Een klassieke reactie, die de bedoeling om maatschappelijk te kunnen ondernemen niet ondersteunt.

Hoe wonen we in de toekomst? Hoe wonen we in de toekomst en hoe ziet die woning er uit? Hierover is een aantal prachtige inzichten ontvangen. Deze staan cursief weergegeven, waarna een korte duiding uit de praktijk volgt. Kleiner wonen Er zijn mensen die kleiner willen wonen, omdat het bestieren van een grotere woning hen niet meer dient in wat het leven aan hen vraagt. Er wordt nog ternauwernood geïnvesteerd in woningen die zo op maat gesneden zijn dat het persoonlijk leven er goed bij vaart, dat het de ruimte heeft om persoonlijke vriendschappen in te ontvangen, maar weinig onderhoudsbehoevend aandacht vraagt. Kleine woningen zullen in de nabije toekomst strikt noodzakelijk zijn. Voor de beeldvorming: een woning staat er in Nederland gemiddeld 106 jaar. Toch zijn woonwensen in de loop der tijd sterk veranderd. De leefruimte per hoofd van de bevolking is sterk toegenomen: voor (bijna) ieder kind een eigen kamer, waar vroeger stapelbedden gebruikelijk waren. Ontwikkelingen in de bevolkingsopbouw en huishoudenssamenstelling vragen om een ander en beperkter ruimtebeslag. Er zijn steeds meer eenpersoonshuishoudens, er is sprake van gezinsverdunning en Nederland vergrijst. Bovendien is het financieel niet meer mogelijk om zo royaal te bouwen. Dit vraagt ook een mentaliteitsverandering om met minder ruimte genoegen te nemen. Ook vraagt het transformatie van bestaand vastgoed en flexibeler (ver)bouwen. De uitdaging is om op een veranderende behoefte in te spelen met een product dat uit zijn aard betrekkelijk inflexibel is. Natuurlijker wonen De hoogbouw dient meer afgezworen te worden, want leidt tot vereenzaming; De natuur is mondiaal qua energie aan het verschralen. Hoe verder je van de grond woont, hoe minder aardse energie en hoe meer lucht. Als je te ver van de natuur komt af te staan, dan vereenzaamt er iets in jou, terwijl je steeds mooier kan denken. Je bent dan te weinig thuis in je eigen geaardheid als mens. Probeer de bouwomgeving zoveel mogelijk in te bedden in een natuurlijke omgeving. Hoe kun je mensen bij het verlaten van een flat, bijvoorbeeld bij de ingang, direct het gevoel geven van natuurlijkheid? Uitzicht komt steeds centraler te staan. Als je groen niet direct koppelt aan woningen, verliezen mensen en kinderen hun natuurlijkheid. Overal waar je groenvoorziening aan kan brengen activeer je rustig gemoed in mensen. Schaarste aan ruimte in een stedelijke omgeving vraagt improvisatie hoe natuur binnengebracht kan worden. Nog steeds is er een tendens van de trek naar de stad en een leegloop van het platteland. Aan de randen van de stad wordt stedelijk gebouwd met eigen grond, waar natuur en groen de ruimte kan krijgen. Binnenstedelijk is dit nog steeds een uitdaging. Parken als longen van de stad zijn schaars. Wel wordt aandacht besteed aan het inrichten van pleintjes met groen en speelvoorzieningen voor kinderen. Een uitdaging dus die verdere aandacht vraagt.

16

Wonen met zorg Er zijn meer woongemeenschappen die gebouwd dienen te worden voor toekomstige zorg. Bijvoorbeeld voor de ouder wordende verstandelijk of fysiek beperkte mens of dementerende. Niet omdat ze geen eigen inbreng zouden kennen, integendeel, maar omdat de maatschappij zal gaan verzaken om goede zorg voor hen neer te zetten. Mensen zijn zo weinig in contact met de bijzondere vermogens van anderen, dat er verwaarlozing zal plaatsvinden in de maatschappij. Dit mag in de woonvoorziening niet verwaarloosd worden. Waar vereenzaming op de loer ligt, en waar gemeenschappelijke voorzieningen niet mogelijk zijn, dienen andere situaties gecreëerd te worden. Er is behoefte aan wooneenheden met leeftijdsgroepen in een verzorgend klimaat naar elkander toe. Ik zie het beeld van bouwen in een ronding. Het is van belang dat woningcorporaties veel meer af gaan stemmen op de psyche van de mens, en welke type bouw daarbij past, wil het voldoen aan wat mensen nodig hebben met een bepaalde staat van bewustzijn. Een herkenbaar beeld. De maatschappij wil oudere mensen langer thuis laten wonen en mantelzorg stimuleren. Er is een geleidelijke beweging gaande, waar er meer ingespeeld gaat worden op behoeften van oudere bewoners. Zo kan de huidige woning aangepast worden, als mensen er willen én kunnen blijven wonen, bijvoorbeeld omdat ze gehecht zijn aan de sociale omgeving (douchestang, drempels weg, verhoogd toilet, traplift). Mensen kunnen ook geholpen worden om naar een kleinere woning te verhuizen met goede (zorg)voorzieningen in de nabijheid. Dit zal in corporatie- én zorgland toenemende aandacht krijgen. Maar contrair aan het inzicht van Marieke zie je dat collectieve voorzieningen momenteel afnemen. Sociaal isolement neemt zichtbaar toe. Wonen met rust Investeer in goed begaanbare ruimtes, voldoende ramen om mooie uitzichten te creëren, zodat mensen zich ook innerlijk meer durven te verruimen en zich minder opgesloten voelen. Investeer voorál in de tussenmuren, zodat geluidsoverlast niet via muren plaatsvindt en contactgeluiden te allen tijde vermeden worden. Want als je kriegeligheid in mensen wil activeren dan moet je hier niet in investeren. Je kan veel verbeteren aan woonklimaat door vormen te veranderen. Voor de gronding van mensen, zodat ze thuis zijn en niet alleen in hun bovenlichaam wonen, kun je buitengewoon veel doen in materiaalkeuzes. Er een afname in tolerantie waarneembaar als het gaat om gedrag van buren en buurtgenoten; snel wordt iets als overlast ervaren. Mensen van nu zijn prikkelbaarder en stilte is een schaarstegoed. Woningen komen tegenwoordig al gedeeltelijk rechtstreeks uit de fabriek en worden als bouwpakket op de bouwplaats in elkaar gezet. Toch hechten we nog veel aan architectuur en tot op zekere hoogte “unieke” vorm. De vraag is of woningcorporaties op aarde zijn om in deze behoefte te voorzien.

Wat is de betekenis voor de praktijk? Over hoe we als corporaties concreet vorm geven aan deze uitdagingen, zijn nog geen panklare antwoorden beschikbaar. Daarover is de dialoog in september 2015 voedend. In essentie zijn de uitdagingen op zich al concreet: kleiner, groener, lager bouwen én meer vanuit de behoefte van bewoners. Toch in het vervolg van deze paper al een poging. Corporaties als organisatie Organisaties bestaan niet, mensen bestaan. Toch kiezen wij er voor om tijdelijk mensen te verenigen in een organisatie om aan een gezamenlijk doel te werken. Dat kan, met de nadruk op tijdelijk. Het is veeleer een uitdaging om vanuit het maatschappelijk vraagstuk dat zich aandient te kijken wat nodig is om te doen. Dat vraagt anders verbinden. Daarbij zal samenwerking vanuit vitale, fluïde, maatschappelijke netwerken veeleer aangewezen zijn. Succesbepalend zijn o.a. het creëren van onderling vertrouwen, maak het praktisch en ruimte voor differentiatie. Mooi voorbeeld van zelfredzaamheid en frontlijnsturing in de praktijk is een ervaring in een flat in Tilburg-Noord. Op het moment dat het lukte om écht zicht te krijgen op wat zich achter een voordeur afspeelt, was die eerste ervaring best confronterend, in termen van sociaal isolement en armoede. Toen dit startpunt bleek voor een opbouw vanuit eigen kracht, is het verrassend om te zien op welke manier mensen met een bescheiden duwtje in de rug zichzelf kunnen mobiliseren naar een ander perspectief.

17

Om zo te kijken en handelen vraagt vooral je anders verhouden tot je eigen institutionele context. Het vraagt verbinden en ruimte nemen voor handelen vanuit eigen kracht en samen met anderen bepalen wat nodig is. Daarnaast is lef gevraagd. Om vanuit de opgaven voor betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit sommige heilige huisjes ter discussie te durven stellen. Wat is bijvoorbeeld kwaliteit en wie bepaalt dat? Kan het ook anders gerealiseerd worden? Dat dat betekenis heeft voor de organisatie staat buiten kijf, maar dat is geen reden om het niet aan de orde te stellen. Dichter bij leefwereld Wonen gaat over mensen. Je kan dichter bij mensen en hun (woon)behoeften komen door (beter) te kijken en te luisteren. Stel een vraag, in plaats van vanuit goede intenties plaatsvervangend te denken in termen van aanbod. Belangrijke stelregel is: ben je écht geïnteresseerd in het antwoord? Zo niet, stel dan de vraag niet. Het lef om de dagelijkse rauwe werkelijkheid aan tafel te nodigen, draagt ook bij. Dat vraagt om, náást de institutionele kaders van huurdersvertegenwoordiging, andere vormen van zeggenschap toe te laten. Naast zeggenschap kan een appèl op het nemen van medeverantwoordelijkheid door bewoners zelf voor de leefbaarheid in en rond een complex ook wonderen doen. Het beschikbaar stellen van een bescheiden budget voor bewonersactiviteiten kan al effectief blijken. Ook andere maatschappelijke partners mogen écht aan tafel genodigd worden. De kunst is om het maatschappelijk vraagstuk centraal te zetten. Kijk hoe je daarin, los van eigen instituties, op creatieve wijze kan verbinden om samen antwoorden te vinden. Geef je rekenschap van het feit dat een grotere groep mensen minder zelfredzaam is, dan vanuit (politieke) ideologie verondersteld. Schiet vervolgens niet in de reflex van betutteling, maar kijk naar wat mensen echt nodig hebben en geef hier samen met anderen vorm en inhoud aan. Dat betekent bieden van (individueel) maatwerk. De veronderstelling dat dit kostenverhogend werkt, is een misvatting. In de praktijk zal je zien dat veel vragen op elkaar lijken. Dus naast effectieve invulling van de vraag, staat het efficiënte dienstverlening niet in de weg. Strategie raakt en beweegt tot actie Strategie gaat over keuzes maken. Strategie verbindt vraagstukken van overmorgen en morgen met vandaag. Een goede strategie werkt pas als hij begrepen wordt (met het hoofd), het mensen raakt en motiveert (in het hart) en leidt tot handelen (met de handen). Strategie heeft alleen zin als het in de praktijk werkt. De kunst is anderen in staat stellen om binnen kaders hun eigen keuzes te maken. Medewerkers worden in staat gesteld om te excelleren en te acteren binnen de afgesproken koers. Dat vraagt bieden van professionele (handelings) vrijheid en loslaten van de leiding. Minder controledrift: het kan ook anders.

Hoe verder? De inzichten zijn een mooi begin, maar wat kun en doe je er mee? Opstanding is opstaan in een tijd van tegenwind. Uitnodigen om anders te kijken en te experimenteren met andere wijzen van denken en vooral doen. Of zoals Marieke het zei: Opstanding is voorleven; het zit hem niet in spreken. Dit vraagt moed. Moed om in tijden van andere ontvankelijkheid, slimmer te verbinden. Dat vraagt uitnodigen van metgezellen. Samen met anderen, ook buiten de sector, voel ik een verantwoordelijkheid om na zorgvuldig naluisteren vorm en inhoud te geven aan noodzakelijke maatschappelijke vernieuwing, die duurzaam betekenisvol wil zijn. Waarachtig en vanuit een dieper weten zuiver verbinden van wat nodig is, in een vorm die wij nu nog niet altijd kennen.

18

EEN NIEUWE DENKBOX VOOR DE SOCIALE HUISVESTING OP ZOEK NAAR EEN NIEUW PHARMACON

René van de Lustgraaf (Denken Bouwen en Wonen)

Stelling 1: Do not be careless, Socrates, Plato Pheado 118a Stelling 2: De verandering in de volkshuisvesting die nodig is beweegt zich zowel binnen datgene wat de volkshuisvesting is, alsmede dat wat de volkshuisvesting is.

Inleiding Het einde van de volkshuisvesting werd reeds in 1998 door Peter King aangekondigd. Het was een eerste poging anders om te gaan met de volkshuisvesting. Einde in meer filosofische zin is volgens Heidegger, van de ene plek gaan en aankomen op een andere plek; een einde van een reis. De volkshuisvesting is daar aangekomen, waarbij het denken over de ordening van het stelsel min of meer is gestopt; het is alleen nog rationeel- en technisch van karakter. Het denken komt dan als het ware stil te staan. De initiatiefnemers van de toekomst van de sociale huisvesting geven aan dat ze in bewoonde staat de volkshuisvesting willen renoveren. Ik ga uit dat het om een grootscheepse ingreep gaat. Een ingreep waarbij de volkshuisvesting weer voor 50 jaar meekan.

De noodzaak tot dubbele verandering Het gaat om tot ander denken te komen , zoals Luc Brabandere het stelt, niet om out-the-box denken, maar om denken te organiseren in een andere box, “thinking in boxes”. Met andere worden, de volkshuisvesting moet het denken gaan organiseren in een andere box. De nieuwe box, als metafoor, moet de volkshuisvesting weer in de toekomst kunnen zetten en nieuwe plek aanwijzen waar we naar toe kunnen gaan. Bij de nieuwe box gaat het niet om producten en/of diensten, maar om een nieuwe ontologie van de volkshuisvesting, dat wil zeggen een onderzoek naar nieuwe grondslagen. Ik kies voor een ontologische benadering. In de ontologie staat de vraag centraal: “wat is er?”. En in dit essay vereng ik de vraag tot, wat is er in de volkshuisvesting? Het lijkt een eenvoudige vraag, maar de beantwoording is lastig. De formele-object ontologie van Tristan Garcia biedt naar mijn idee de beste aannemer voor een renovatie van de box waarin denken over de nieuwe volkshuisvesting kan plaatsvinden. Het gaat in tegenstelling tot Brabandere, niet om een nieuwe box, maar een renovatie van de bestaande box. Een deel van de objecten zullen eruit gehaald moeten worden en nieuwe moeten worden toegevoegd. Op dat moment verandert de sector voor de tweede maal. De volkshuisvesting wordt anders dan-wat- het-is-geweest en dat-wat-hetwas. Een waarschuwing vooraf, deze ontologie is redelijk nieuw en nog nooit toegepast in de volkshuisvesting, maar voor naar mijn idee een kader van waaruit men naar de volkshuisvesting kan kijken. Het essay is als volgt opgebouwd. In de eerste paragrafen zet ik de formele object ontologie zeer kort uiteen. Daarna zal ik het begrip wonen in de nieuwe ontologisch jasje stelen.

19

Vervolgens zal ik dit begrip van wonen plaatsen binnen de volkshuisvesting zelf om aangrijpingspunten te bieden voor de discussie over de toekomst.

Twee lagen, over de wereld die niet is. In de formele object ontologie zijn er twee lagen. De formele platte laag en de dikke en rijk geschakeerde object laag. De wereld en de dingen maken deel uit van de platte laag. De dingen die in de wereld zijn, kunnen alles zijn, volgens het principe maaktniet-uit-wat. Dromen, vierkante cirkels, verhalen, alles. Nemen we als voorbeeld de volkshuisvesting als ding, dan kan er alles in aanwezig zijn; woningzoekenden, hun dromen en wensen; fraude en bedrog; corporatie, wijken en buurten. Dus niet alleen materiële dingen. De wereld is geen ding en alles is in de wereld. De wereld brengt alleen dingen voort en beëindigt niets. Garcia denkt dat er ook niets verder te vinden is dan alleen dat je in de wereld bent. Figuur 1

Iets De formele wereld is zo plat mogelijk. De dingen die er zijn, zijn iets. Niets van de dingen is meer of minder dan een ander ding, wants anders zou het niet iets zijn. De dingen zijn in de formele laag uitwisselbaar. Er is geen goed en kwaad, geen kleur, geen waarde e.d. Als we weer de volkshuisvesting dan is alles wat aanwezig gelijk aan de volkshuisvesting zelf. Dingen Dingen hebben twee betekenissen, dat-wat-het-is en wat-het- is. Een makkelijke vergelijking is het lichaam. Het lichaam bestaat uit allerlei organen, ledenmaten e.d., maar het is ook een lichaam, dat wat het is. Zijn en omvatten7 Belangrijk is dat het ding nooit zichzelf kan zijn of kan kennen. Opzoek naar jezelf is een onmogelijke weg. Alleen een ander kan doordat het je omvat je laten zijn. Dat is de tragiek van het leven. Je bent nooit wat je omvat en zult je zult ook niet worden dat wat je omvat. Om een realiteit of een groep van dingen te omvatten moet je er buitenstaan. Zijn is dus behoren tot iets, een ander ding. Zijn is binnengaan. Of zoals Garcia het stelt, “Zijn is het verschil tussen datgene wat in een ding naar binnengaat en waar het ding zelf naar binnen gaat”

Figuur 2 7

Het Engels gebruikt het begrip comprehend, wat zowel omvatten als begrijpen is. Ik heb voor omvatten gekozen omdat het een meer correct beeld oproept.

20

En beide zijn niet gelijk, dat wat het ding is en dat wat het is. Om dit belangrijk element te verduidelijken neem ik het voorbeeld van een woningzoekenden. Op het moment dat iemand zich bijvoorbeeld inschrijft bij woningnet, wordt hij/zij woningzoekend en maakt deel uit als object van de volkshuisvesting en krijgt hij/zij betekenis binnen de sector waar hij/zij aanwezig is. Betekenis In het denken over de toekomst van de volkshuisvesting is het van belang om te onderzoeken wat nu de betekenis ervan is, met name van het wonen. De betekenis van een ding is, betreft alles wat in het ding aanwezig en wat het ding compleet is. Dus alles wat binnen wonen opgenomen kan worden en dat wat wonen aan de buitenkant is. Garcia vergelijkt het met een Russische matroesjka. Er is dan een veelvoud aan betekenissen in de dingen aanwezig. Wat we vaak voor de eenvoud of omwille van de macht, doen is een betekenis vastzetten voor onszelf en de ander. Maar om wonen echt te begrijpen is het met elkaar op zoek gaan naar de meest passende betekenis voor dat moment. Waarbij het dan ook weer gaat om beide betekenissen; dat wat het is en wat het is. Wonen krijgt dus zoveel(mogelijke-) betekenissen als de dingen waarin het is opgenomen. Elke corporatie geeft dus zijn eigen betekenis aan het wonen. Nogmaals de betekenis zit in de dingen zelf en de ultieme betekenis van een ding is, niets meer en minder dan dat het in de wereld is. De object laag De wereld van de objecten is zoals we die kennen. Objecten verschillen; ze zijn er in allerlei maten en soorten; en hebben allerlei relaties met elkaar. In deze laag is er het goede en het kwade, de schoonheid, en de waarde. Objecten zijn dingen in andere dingen. Een object is een ding dat door een ander ding wordt beperkt en wordt geconditioneerd door een of meerder dingen. Een ding heeft dan ook twee configuraties; als object voor zover het omvat wordt door andere dingen en als ding zoals het omvat andere dingen omvat behalve zich zelf. De corporatie sector is een object in de verzorgingsstaat en wordt daardoor geconditioneerd. Daarmee is gelijk duidelijk dat er een ongelijkheid is; de verzorgingsstaat is meer dan de corporatiesector. En de sector is alles behalve zichzelf. Gebeurtenis en object Er zijn nog enkele begrippen nodig om deze ontologie begrijpelijk te maken. Zijn en omvatten zijn beide niet voldoende om te verklaren waarom er dingen zijn. Garcia stelt dat zijn en omvatten zorgdragen voor de aanwezigheid van een ding, zodat het iets wordt. Een gebeurtenis is het moment dat een object gaat existeren, dus in aanwezigheid komt. Een gebeurtenis kan als het is gebeurt, een object worden. Door de gebeurtenis komen er steeds meer dingen in de wereld. Ter verduidelijking. De verhuizing is een gebeurtenis op het moment dat een huishouden een woning betrekt en de verhuizing als het bijvoorbeeld wordt gerepresenteerd op een verhuiskaartje/bericht is een object geworden. Tijd Heidegger maakte al een onderscheid tussen de huidige tijd, waarvan het ritme ons dagelijks via de klok ordent (chronos) en tijd als vol moment (kairos). Tijd is volgens Heidegger verleden, het nu en de toekomst als projectie. Ook Garcia maakt deze indeling , alleen is het verleden gelijk aan afwezigheid. Het wel aanwezig in het heden, alleen is het minder aanwezig. En omgekeerd is aanwezigheid, de minst sterke afwezigheid. Tijd is dan ook niet meer en minder dan de variatie in aanwezigheid. Toekomst is niet de projectie van het heden naar de toekomst, maar is niets anders dan de maximale afwezigheid en bestaat dus niet. ”Future is the greatest possible absence of determination. In what present can dissolve (p.184)”. Figuur 3

21

Ik ga hier wat dieper op in om dat het thema nu juist de toekomst betreft. Als corporatie zijn we dagelijks met die toekomst bezig. Denk maar eens aan de bepaling van de bedrijfswaarde. Nu stelt Garcia dat elke bepaling van de toekomst, niets anders is dan een trasformatie van de toekomst in een soort “ersatz past; een gedetermineerde orde van mogelijke gebeurtenissen (p185). Met andere woorden, er kan maximaal het minst gezegd worden over de toekomst van de volkshuisvesting. Dan heeft de toekomst nog een eigenschap dat tegen onze intuïtie ingaat (zie afbeelding 3). De toekomst is de onderste laag van de stapel en het heden legt steeds een nieuw blad op de stapel. Om het een beetje voor te stellen is, dat bij je geboorte de toekomst nog volledig open is, meest onbepaald, en met de jaren steeds meer bepaald is geworden. Dus met elk jaar neemt de toekomst af. De meeste toekomst had het initiatief van Victoria Hill en met het schrijven van dit paper is de toekomst al een stukje minder geworden. Universum en lokaliteit In de object laag zijn er grote dingen. Een bijzonder ding is het universum, waarvan we zeggen dat is het grootste. Het thema van universalia is van belang bij de bespreking van waarde en economie, maar ook op het gebied van wonen.

Figuur 4

Het universum omvat alle dingen en is het laatste ding dat omvat (zie afbeelding 4), daarna is er niet meer dat het universum kan omvatten. Echter het universum is en blijft in de wereld als ding. Nu zijn er twee posities: het relativisme en het absolutisme (= het streven naar universele waarheden). Beide halen het universum en de wereld door elkaar. De relativist ziet het formele als universum, alle dingen zijn voor hem gelijk. Waarbij deze laatste weer een universele uitspraak is. En een absolutist ziet in het universum het formele; hij laat de objecten elkaar omvatten naar een algemene (universele) waarde en maakt van die algemene waarde een ding. Het particuliere wordt hierbij geofferd. Vertalen we dit naar het wonen dan is absolutistische positie terug te vinden bij Le Corbusier in zijn unite d'habitation. En de CIAM om de woningnood op te lossen door standaardisering en massaproductie. Woningen die voor iedereen geschikt is.

22

Het oorspronkelijke wonen - the premordial hut- wordt geofferd in deze gedachte. De woning zoals Bordieu die als omgekeerde afbeelding van de kosmos fungeert.

De maatschappij Wat het universum is voor alle dingen, zo is de maatschappij – societas- het grootste dingen voor mensen. Globalisering is dan niets minder dan proberen een universele maatschappij te organiseren. Een beweging dat altijd ten koste gaat van het particuliere. De paradox van die beweging ontstaat om iedereen als te zien als “global citizen”- een utopie van het liberale denken, alle klassen en culturen zijn oplost. De achterkant lijkt dat mensen alleen in de wereld laat zijn. Maar de troost is dat in een samenleving nooit alleen bent, je bent altijd samen. Zetten we de focus op de wijk of buurt is dan de maatschappelijk vraag om meer cohesie, dus geen minimaal elkaar horen . Minimaal is als er slechts een enkele set is dat met elkaar wordt gedeeld. Maximale cohesie is dat de buurt een complete set van praktijken gelijk veronderstelt met als onbedoeld dat de buurt identiteit bepalend wordt. Het gaat om een goede balans tussen minimum en maximum.

Waarde en economie Waarde in de volkshuisvesting is een essentieel begrip en komt in verschillende thema’s tot uiting. De waarderingsgrondslagen voor de bedrijfswaarde, de marktwaarde van de woningen, WOZ, assetmanagement, woningwaarderingsstelsel enz. Allemaal waarderingen om het economisch verkeer te ordenen en mogelijke te maken. Ik ga wat dieper om dit thema in om aan te geven dat de huidige economische benadering van de volkshuisvesting een ontologische contradictie in zich heeft, waardoor dat wordt afgebroken , wat nu juist een essentiële bouwsteen is voor de volkshuisvesting. Even terug naar de formele- en object laag. Dingen in de formele laag, hebben geen waarde, zijn niet meer of minder, maar gewoon iets. Dingen zijn dan alleen in het formele uitwisselbaar. Objecten zijn dingen in dingen en omvatten zelf weer dingen. Waarde zit in de dingen zelf en er is geen ding dat kan dienen als centrum voor waardebepaling. Ik vind iets mooi, niet omdat ik op zoek ben naar iets dat mooi is, maar ontdekt dat iets mooi is. Waarde zit volgens Garcia op het kruispunt van vervangbaarheid en onvervangbaarheid en is gelijke aan de mate van intensiteit van de objecten en de gebeurtenissen. Door waarde kunnen objecten vergeleken worden: 1. 2. 3.

in meer of minder; kunnen via het economische verkeer worden uitgewisseld hun singulariteit, wat het onvervangbaar maakt.

Waarde is dus dat wat uitwisseling mogelijk maakt om dingen te kunnen uitwisselen en wat de uitwisseling onmogelijk maakt. Waar gaat het vanuit deze ontologie geredeneerd verkeerd en hoe vertaalt zich dat binnen de volkshuisvesting. Kort komt het er op neer dat de economisch theorie een vlak universum veronderstelt en denkt dat dit gelijk is aan de formele ontologische laag. De liberale economische opvatting stelt dat zij universele waarde heeft en de enige ware en echte theorie is. In de objectieve universum kan dat een zijn streven zijn, maar in het formele, waar alles gelijk is, is

23

het één van alle ander economische theorieën. Hetzelfde geldt voor waarden. Als de bovengenoemde drie waarderingsmomenten in het zgn. formele worden gezet, wordt de singuliere waarde, omdat alles gelijk is, onder de één noemer gebracht en krijgt deze singuliere waarde, een waarde in het economisch verkeer. En juist door het gelijk trekken van die waarden kan de economische logica zich naar universele dimensie ontwikkelen. In assetmanagement en in het woningwaardering is de logica nog steeds aanwezig. De waarde van de corporatie wordt nog steeds afgemeten aan de verkoopwaarde en wordt de WOZ een steeds belangrijker component in de woningwaardering. Beide gaan voorbij aan het feit dat de waarde van het wonen, een singuliere waarde is en als zodanig niet binnen de economie van de volkshuisvesting als ruilobject te worden meegenomen. Ik zal in de paragraaf over wonen ingaan waarom wonen singulier is.

Wonen In de vorige paragrafen heeft de nieuwe ontologie een aantal manieren laten zien hoe je naar de werkelijkheid en de volkshuisvesting kunt kijken Echter zoals in de inleiding is aangegeven biedt Garcia’s een goed ontologie voor wonen, met name doordat het mogelijk wordt wonen op tegelijk op te vatten als verplaatsen en als plaats. Wonen is in het begin een gebeurtenis, het verbindt het huishouden met een woning. Op dat moment omvat de woning het huishouden, waardoor het huishouden er binnen kan zijn. Bij een goede woning kunnen er veelvuldige relaties ontstaan tussen het huishouden met de woning en de daarin opgenomen andere objecten. Het is voor te stellen dat er vervreemding ontstaat als de woning de verbinding niet veel verbindingen toelaat of als er weinig objecten aanwezig zijn; het wonen geeft geen thuisgevoel. En omgekeerd als iemand er niet meer is, de woning verlaten voelt. Nadat het wonen als gebeurtenis is geweest, kan het wonen worden tot een ding. Een ding dat het huishouden en wonen in zich heeft en dat als wonen weer is opgenomen in andere dingen, bijvoorbeeld de omgeving. En bij een corporatiewoning, wordt het wonen in de sociale huursector. Het wonen wordt een thuis doordat door het wonen de mens zich in zijn plaats kan inbedden en de intimiteit van de plek voelen en deel wordt van de lokale gemeenschap (Heidegger). Levinas vindt wonen een plek waar men zich terug kan trekken en bezinnen, maar waakt hij voor het inbedden. Op dat moment is er geen plaats meer voor de Ander. Bij Heidegger komt men na de reis weer thuis, te vergelijken met Homerus Odyssee en men raakt geworteld (rooted) en bij Levinas gaat men op weg naar een beloofde plek (Exodus; wooncarrière), en is meer een ongebonden kosmopoliet (uprooting). De mogelijkheid bestaat bij het Heideggeriaanse perspectief, als het compact wordt, de Ander altijd als vreemde blijft ervaren. En in het Levinas perspectief de kans bestaat nergens gebonden te voelen. Wonen als ding biedt beide mogelijkheden en in beide kan men zich thuis voelen. Het is niet Heidegger of Levinas.

Wonen in de volkshuisvesting Doelstelling van de corporaties is volgens artikel 47 nieuwe woningwet: “..het huisvesten of doen huisvesten van personen die door hun inkomen of door andere omstandigheden moeilijkheden ondervinden bij het vinden van hun passende huisvesting. In de begrippen van Garcia betekent diy, men omvat niet echt wat in je zelf aanwezig en men wordt niet omvat door datgene waarin men zich bevindt (de samenleving etc.). Een verstoorde balans van het zelf. Ik zet het wat dik aan om aan te geven hoe vervreemd deze doelstelling mensen neerzet en laat zijn. De laatste stap in deze ontologisch reis is nu wat is nu volkshuisvesting. Volkshuisvesting is een pharmacon, een transitioneel ding8. In Bernard Stieglers boek “What makes life Worth living” 8

Steigler heeft het over een object, maar in Garcia termen is het een ding

24

stelt hij, dat de waarde van het leven aan het kind door de moeder wordt gegeven, wanneer zij de complete zorg op zich neemt. Datgene wat die binding en waarde maakt is nu het transitionele ding; het pharmacon. Later bij de ontwikkeling van het kind wordt dit gematerialiseerd door een knuffel om de afstand tussen moeder en kind te overbruggen. Vanuit de wettelijke opdracht en wat wonen nu is, is de corporatie het pharmacon om het huishouden met de woning te verbinden in het wonen. Zonder dit farmacon blijven de moeilijkheden van het vinden bestaan. Het pharmacon kan ook tot gif worden indien dit wonen vervreemding oplevert, doordat de woning het huishouden niet omvat of dat het wonen niet kan verbinden. Exemplaar daarvoor zijn de vroegere Vogelaar wijken. Corporatie hebben als pharmacon, de essentiële opdracht om voor goed wonen te zorgen. Ik wil afsluiten met het parafraseren van Zizek “when you are making your plans, tread softly because you tread on the dreams of the people who will live in and look at your houses”

Literatuur Bourdieu, P. (1990), The Logic of Practice, Stanford University Press. Brabandere, L. de (2005), The Forgotten Half of Change: Achieving Greater Creativity Through Changes in Perception , Dearborn Trade Pub. Brabandere, L. de, Iny, A. (2013), Thinking in New Boxes: A New Paradigm for Business Creativity , Random House Publishing Group. Effingham, N. (2013), An Introduction to Ontology , Wiley. Gabriel, M. (2013), Warum es die Welt nicht gibt, Ullstein eBooks. Garcia, T. (2014), Form and Object: A Treatise on Things, Edinburgh University Press. Gauthier, D.J. (2011), Martin Heidegger, Emmanuel Levinas, and the Politics of Dwelling, Lexington Books. Harman, G. (2011), The Quadruple object, Zero Books. Hasse, J. (2009), Unbedachtes Wohnen: Lebensformen an verdeckten Rändern der Gesellschaft, transcript. Heidegger, M. (1991), Over denken, bouwen, wonen: vier essays, trans. Berghs, H.M., SUN. Heidegger, M. (1993), Sein und Zeit, Niemeyer Verlag. King, P. (2006), Choice and the End of Social Housing , IEA. Lefas, P. (2009), Dwelling and Architecture: From Heidegger to Koolhaas , Distributed Art Pub Incorporated. Meillassoux, Q. (2009), After Finitude: An Essay on the Necessity of Contingency, Bloomsbury Publishing. Stiegler, B. (2013), What Makes Life Worth Living: On Pharmacology, Wiley. Žižek, S. (2009), The Parallax View, MIT Press.

25

26

VOLKSHUISVESTING IN RURAAL GRONINGEN; TWEE SCENARIO’S Ronco Muller & Griettinus Rademaker (Woningcorporatie Wold & Waard, Leek)

Stellingen: 1. Woningcorporaties ontwikkelen zich tot een regionaal georganiseerde all-in-voorziening: maatschappelijk werk, financieel begeleider, zorgverlener, inclusief de aloude Dak Boven het Hoofdtaken. 2. Woningcorporaties zijn van het DBhH-type en worden opgenomen in een provinciaal georganiseerde ambtelijke organisatie.

Inleiding Diverse recente publicaties gaan in op vaak gesignaleerde trends rond tweedeling in de maatschappij. Denk bijvoorbeeld aan het verdwijnen van werkgelegenheid voor de middenklasse in Nederland vanwege mechanisering en informatisering. Of aan de migratie richting steden, waar de beter opgeleiden en de jongeren wonen. Wat opvalt – maar misschien ook niet – bij dergelijke publicaties, is dat steeds de stad als uitgangspunt wordt genomen. Rurale gebieden komen vooral in het nieuws wanneer de aarde beeft, de bevolking krimpt of er een muizenplaag heerst. Wij kiezen in dit paper echter juist voor de rurale invalshoek. Omdat we er, allebei, met veel plezier werken en wonen. Omdat we vinden dat er te weinig aandacht is voor de problemen en de mogelijkheden van het platteland. In dit paper schetsen we een karikaturaal beeld van onze omgeving in 2035 en gaan we in op twee scenario’s voor sociale huisvesting. We hanteren de bovengenoemde stellingen als uitgangspunt en nodigen de lezer van harte uit tot discussie.

Wold & Waard

Het Westerkwartier (4 gemeenten, 345 km2, zo'n 40 dorpen en buurtschappen, ruim 60.000 inwoners) kenmerkt zich de laatste jaren door vergrijzing en terugloop van voorzieningen. De bevolkingsontwikkeling stagneert; de eerste tekenen van krimp zijn zichtbaar. Daarom slopen wij soms woningen zonder nieuwe terug te bouwen, teneinde de woningvoorraad af te bouwen. “Wij” zijn de corporatie ter plaatse: in 34 dorpen zo’n 5.000 woningen, ca. 20% van de totale voorraad. De gemiddelde leeftijd van onze huurders is 57 jaar (gemiddelde huishoudengrootte 1,81 personen), die van woningzoekenden ligt boven de 50. Wold & Waard doet het financieel en bij visitaties prima, heeft kwalitatief goede woningen, ook in energetisch opzicht (gemiddeld label C). We doen ons werk zeer kostenbewust. Onze huurdervertegenwoordiging is kritisch, bij huurdertevredenheid-onderzoeken scoren we een ruime 7. O ja, de aarde beeft hier soms.

Het Groningse platteland anno 2035 “Het aantal alleenstaande mannen in ons werkgebied is de afgelopen jaren sterk gestegen. De woningschaarste in de stad Groningen met de bijbehorende hoge woonlasten, maakt het voor degenen zonder werk vrijwel onmogelijk om zich in Stad te handhaven. De concurrentie op de woningmarkt is er immens, waardoor in de huursector wachttijden en huurprijzen jaarlijks met procenten stijgen. Velen ontdekten gaandeweg dat het wonen in het Ommeland een prima alternatief biedt, zowel qua beschikbaarheid van woningen als prijstechnisch. Maar daar staat wel een beperkt voorzieningenaanbod tegenover. Winkels en OV-verbindingen laten, op enkele dorpen na, sterk te wensen over waardoor dorpsbewoners zijn aangewezen op carpooling en de SRV-man; terug van weggeweest. Het grote aantal alleenstaande, deels werkloze, mannen maakt dat het aanbod van de SRV-man vooral bestaat uit diepvriesmaaltijden, brood en bier.

27

Huisartsen zijn in de meeste dorpen verdwenen vanwege praktijkbeëindiging. Scholen voor basisonderwijs waren met uitzondering van enkele grotere dorpen al voor 2015 gesloten vanwege de verregaande ontgroening van het gebied. Voor voortgezet onderwijs moet de jeugd naar de stad Groningen of naar Drachten. Werkgelegenheid is schaars en bestaat voornamelijk uit enkele internet gerelateerde dienstverleners, enkele grootschalige agrarische bedrijven, onontbeerlijke zorg & verpleging en diverse zojuist gememoreerde SRV-mannen/vrouwen. Zorg & Verpleging zijn onontbeerlijk omdat de mantelzorg vanwege de sociaal minder begaafde doelgroep naar verhouding moeizaam van de grond komt.”

Scenario 1: wij zijn een zelfstandige, regionale all-in voorziening In het geschetste scenario is de corporatie anno 2035 van sociaal huisvester uitgegroeid tot een voorziening die een veelheid aan maatschappelijke, medische en technische diensten aanbiedt: huisarts & thuiszorg, financiële begeleiding & schuldhulpverlening, maatschappelijk werk, woningonderhoud, energiebesparing & -productie. Voorheen verzuilde dienstenaanbieders zijn samengegaan in één organisatie. Op ons hoofdkantoor werkt een kleine staf. Daarnaast zijn er in alle dorpen steunpunten. De dienstverlening beperkt zich niet tot huurders, ook woningeigenaren doen veelvuldig een beroep op ons. Met gemeenten is afgesproken wie tot de doelgroep van welke voorziening behoort en wie niet. De totstandkoming van deze brede voorziening had veel voeten in de aarde. Het stond immers gevoelsmatig ver af van de marktwerking en keuzevrijheid die al zo lang gangbaar waren. Maar toen uit onderzoek bleek dat er op een dorp van pakweg 1.600 inwoners zo’n 10 thuiszorgorganisaties actief waren en dat medewerkers van die organisaties achter elkaar aanreden om cliënten in dorp A en cliënten in dorp B te bezoeken, brak het inzicht door dat efficiënt organiseren toch wel iets anders was. De transitie naar deze nieuwe manier van organiseren heeft overigens behoorlijk veel pijn gedaan. Veel organisaties hielden op zelfstandig te bestaan, met alle gevolgen van dien voor met name bestuurders en staf. Voor de uitvoerenden veranderde er relatief weinig. Wel wordt er veel minder gereisd dan voorheen en is onderlinge afstemming een stuk eenvoudiger geworden. Ieder heeft zijn of haar eigen vaste werkgebied, kent de dorpsbewoners (omgekeerd idem dito) en heeft kennis van de lokale vraagstukken en mogelijkheden. Wat in het Groningse als experiment begon, blijkt een voorbeeld te zijn voor andere landelijke gebieden. De leefbaarheid in de dorpen is, ondanks het relatief grote aandeel sociaal en financieel zwakkeren, toegenomen. Door de relatief grote afstanden in het gebied en de gebrekkige OV-verbindingen is men ‘tot elkaar veroordeeld’.

28

Het platteland biedt weer net als vroeger evenwicht tussen individuele vrijheid en gemeenschapszin. Groenonderhoud wordt in veel dorpen door de lokale gemeenschap gedaan, de gemeente komt langs voor de klussen waarvoor groter materieel nodig is. Er ontstaan diverse lokale initiatieven, onder meer rond gezamenlijke maaltijden en vervoer. Natuurlijk lost ook dit model niet alle problemen op. Zo blijft de huisvesting en begeleiding van vluchtelingen en gelukzoekers een teer punt en is het vinden van een evenwicht tussen zelfbeschikking en noaberschap soms best ingewikkeld. Ook is er een groeiend probleem met verpaupering van leegstaande koopwoningen en wegens bedrijfsbeëindiging verlaten boerderijen. De politieke controle vraagt u? Elke twee jaar wordt met de gemeente een uitvoeringsprogramma vastgesteld. Dat gaat in goed overleg, al zijn de financieringsvragen onveranderd ingewikkeld gebleven. Gelukkig heeft de centrale overheid ingezien dat deze manier van organiseren op het platteland prima werkt. Dat blijkt ook uit het ministerieel schrijven van medio 2035. 'Prioriteit ligt bij leefbaarheid in dorpen´ Betaalbaarheid, duurzaamheid en leefbaarheid. Op die thema’s moeten de rurale all-in voorzieningen zich de komende jaren blijven richten, schrijft de minister voor Samenlevingsvraagstukken in een brief aan de Tweede Kamer op 22 juni 2035. Woon- en leefvisie In de Woningwet staat dat de minister om de zoveel tijd de prioriteiten voor de volkshuisvesting benoemt. Van de all-in voorzieningen, gemeenten en inwoners wordt verwacht dat zij hieraan voorrang geven in de woon- en leefvisie die zij samen opstellen en uitvoeren. Prioriteiten De thema’s waar de minister prioriteit aan geeft: - De leefbaarheid in dorpen staat centraal. De manier waarop betrokken organisaties werken moet aangepast blijven op de regionale situatie. - Voldoende betaalbare woningen in de dorpen. Dat kan door lokale afspraken en door actief in te zetten op het vrijkomen van betaalbare woningen (doorstroming), maar ook door te slopen of samen te voegen. - Energiezuinig maken van de woningvoorraad. De totale woningvoorraad moet in 2050 energieneutraal zijn. - De huisvesting van urgente doelgroepen blijft een punt van aandacht. De vluchtelingenstroom zal de komende jaren aanhouden. Naar het zich laat aanzien is het hoogtepunt van de vergrijzing inmiddels bereikt. Lokale thema’s Dit lijstje betekent niet dat andere lokale thema’s per definitie minder belangrijk zijn, schrijft de minister. ‘Denk bijvoorbeeld aan afstemming van zorgtaken, maatschappelijk werk of investeren in leefbaarheid.’ Woningcorporaties, gemeenten en bewoners moeten daar lokaal afspraken over maken.

29

Scenario 2: wij maken deel uit van het provinciaal woningbedrijf In het geschetste scenario bestaat anno 2035 de zelfstandige corporatie niet meer. Nadat landelijke richtlijnen hadden bepaald dat corporaties naast het verhuren van woningen geen andere diensten mogen aanbieden, is uit kostenefficiëntie besloten om corporaties regionaal om te vormen tot een ambtelijk orgaan. De rond 2014 ingezette decentralisatie van rijkstaken naar de gemeenten, hebben lokaal voor enkele incidenten gezorgd. De snelheid waarmee het een en ander werd doorgevoerd, in combinatie met de interne gerichtheid van de gemeenten tijdens de herindelingen, was hier debet aan. Deze incidenten leidden tot een stortvloed aan Kamervragen. Het kabinet hield de rug recht en greep niet terug op de politieke reflex om meer regels toe te voegen. Wel werden, vanuit de behoefte aan meer regie, de lokale overheden in Noord Nederland opgeschaald tot provinciaal niveau: Drenthe, Friesland, Groningen. Daarmee werden de gemeentelijke herindelingen met één pennenstreek gerealiseerd. In het Groningse resteren twee ambtelijke organisaties rond sociale huurwoningen, een voor Stad en een voor Ommeland, De discussie over regionale woningmarkten werd daarmee op praktische wijze is opgelost. Vanuit het oogpunt van het platteland kan worden gesteld dat deze manier van werken niet slecht heeft uitgepakt. Om het op zijn Gronings te zeggen. Er is sprake van een eenduidige provinciale Woonvisie. Daarin staat helder vermeld dat de groei van Stad leidend is voor de positie van het Ommeland. Als Stad de groei van inwoners en huishoudens niet voldoende kan bedienen, zijn de Ommelanden het natuurlijke overloopgebied. Voor het voormalig Westerkwartier heeft dat tot gevolg dat de woningbouw in de dorpen Leek en Zuidhorn crescendo gaat. Alle nieuwbouw is energieneutraal en voldoet daarmee volledig aan de doelstellingen voor 2050. Het in het provinciehuis ontwikkelde bouwconcept verrijst inmiddels door de hele provincie, hetgeen de bouwkosten drukt. De uitvoeringskosten zijn sowieso gedaald. Nu de corporaties zijn opgenomen in het provinciaal woningbedrijf en het onderhoud volledig is uitbesteed, zijn de personeelskosten sterk gereduceerd. Het huurprijsniveau is hierdoor met ongeveer 15% gedaald. Wel zijn er meer klachten over burenruzies en tuinonderhoud dan in de vroegere situatie. De transitie naar deze nieuwe manier van organiseren heeft overigens behoorlijk veel pijn gedaan. Corporaties hielden op zelfstandig te bestaan, met alle gevolgen van dien voor bestuurders en medewerkers. Slechts een enkeling heeft emplooi gevonden in de provinciale organisatie. De onderhoudsmedewerkers kwamen er het beste van af. De meesten van hen hebben onderdak gevonden bij de lokale aannemers die het onderhoud van de woningen tegenwoordig uitvoeren. Wat in het Groningse als experiment begon, lijkt een voorbeeld te zijn voor andere landelijke gebieden. De kosten van woningonderhoud en van nieuwbouw zijn significant gedaald. Vanuit het buitenland is veel interesse in de nieuwbouwconcepten die, tegen lage kosten, bevingbestendig en energieproducerend zijn. Natuurlijk lost ook dit model lang niet alle problemen op. Zo blijft de huisvesting en begeleiding van vluchtelingen en gelukzoekers een teer punt, Ook ontstaan er behoorlijke kwaliteitsverschillen tussen dorpen. Met de overheid op provinciaal niveau komt het immers aan op de zelfredzaamheid en het organisatievermogen van individuele dorpen. Ook is er een groeiend probleem met verpaupering van leegstaande koopwoningen en wegens bedrijfsbeëindiging verlaten boerderijen. Daar staat tegenover dat er in de sociaal sterkere dorpen interessante initiatieven ontstaan. Zo zijn er inmiddels diverse coöperaties die zich richten op zorg en energieopwekking. Ook de gezamenlijke volkstuinen zijn een behoorlijk succes. Het jaarlijkse muziek- en truckersfestival Broezen in Doezum trekt veel publiek van buiten de regio. De lokale SRV-ondernemers doen het uitstekend.

30

De politieke controle vraagt u? Wat dat betreft is de situatie zeer overzichtelijk. Een maal in de vier jaar wordt er gestemd voor gecombineerde landelijke en provinciale verkiezingen en daarna staan de dorpen er grotendeels weer alleen voor. Niet iedereen is hier gelukkig mee, maar dat er min of meer autarkischanarchistische dorpen ontstaan is in sociologisch opzicht een bijzonder interessant fenomeen. Dat blijkt ook uit het ministerieel schrijven van medio 2035.

'Prioriteit volkshuisvesting ligt bij efficiëntie, energieproductie en experimenten´ Efficiëntie, energieproductie en experimenten. Op die thema’s moet de volkshuisvesting zich de komende jaren blijven richten, schrijft de minister voor Wonen en Energie in een brief aan de Tweede Kamer op 22 juni 2035. Beschikbaarheid, van woningen en energie In de Woningwet staat dat de minister om de zoveel tijd de prioriteiten voor de volkshuisvesting benoemt. Van provincies, dorpen en inwoners wordt verwacht dat zij hieraan voorrang geven in de woonvisie die zij samen opstellen en uitvoeren. Prioriteiten De thema’s waar de minister prioriteit aan geeft: - Het aanbod van voldoende woningen staat centraal. Daarbij is kostenefficiëntie in bouw en onderhoud een absolute voorwaarde. Grootschaligheid wordt daarbij als goed middel gezien. - Sneller energiezuinig maken van de woningvoorraad. De totale woningvoorraad moet in 2050 niet alleen energieneutraal zijn, maar ook energie produceren voor algemeen gebruik. - Experimenteervrijheid op lokaal niveau. In dorpen moet ruimte zijn om lokale zelfstandigheid te bevorderen. Voor regelgeving die daarmee in tegenspraak is, kan op experimentele basis ontheffing worden verleend door het rijk. - De huisvesting van urgente doelgroepen blijft een punt van aandacht. De vluchtelingenstroom zal de komende jaren aanhouden. Naar het zich laat aanzien is het hoogtepunt van de vergrijzing inmiddels bereikt. Lokale thema’s Dit lijstje betekent niet dat andere lokale thema’s per definitie minder belangrijk zijn, schrijft de minister. ‘Denk bijvoorbeeld aan afstemming van zorgtaken, maatschappelijk werk of investeren in voedselvoorziening.’ Provincie, dorpen en bewoners moeten daar lokaal afspraken over maken.

31

Tot besluit Zoals gezegd: de hier beschreven scenario’s zijn bedoeld als aanzet voor discussie, niet als voorspelling. We zouden in dat geval met name ook aandacht besteden aan de relatie met Europa en de rol van technologische ontwikkelingen. Beide kunnen en zullen bijdragen aan de autonomie (maar ook aan het gebrek eraan) van het individu en van lokale samenlevingen. Net zoals lokale samenlevingen en individuen kunnen en zullen bijdragen aan de ontwikkelingen in Europa en aan ontwikkelingen op technologisch gebied.

Literatuur CBS (2011), Achterblijvers in vertrekregio’s economisch zwakker (22-11-2011). Graaf-Zijl, Marloes de, e.a. (2015), CPB | SCP: De onderkant van de arbeidsmarkt in 2025, juni 2015. Latten, J.J. & C.H. Mulder (2013), Partner relationships in the Netherlands; new manifestations of the Second Demographic Transition. Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (2015), Prioriteiten Volkshuisvesting, 22-6-2015. Stichting Forum voor Stedelijke Vernieuwing (2015), Nieuwe verhoudingen tussen gemeenten en corporaties, mei 2015. Vermeij, Lotte & Jeanet Kullberg (2015), SCP: Niet van de straat, juli 2015. Waard, Peter de (2015), Middenklasse dreigt te verdwijnen, Volkskrant 20-6-2015.

32

“WONINGCORPORATIES

MOETEN

MAATSCHAPPELIJKE

BIJDRAGE

DRASTISCH VERGROTEN .” Ger Peeters (Bestuurder Wonen Limburg)

Woningcorporaties moeten hun groeiende inkomsten investeren in verregaande maatschappelijke initiatieven die bijdragen aan de kansen voor de sociale huurder. En daarmee bedoelen we niet alleen de leefbaarheidsprojecten of het sturen op zelfredzaamheid zoals we dat vandaag al kennen. Deze initiatieven kunnen veel verder gaan!

Bestaansrecht gebouwd op maatschappelijke behoefte De woningcorporatie is in de 19e eeuw opgezet omdat er een duidelijke basisbehoefte aan wonen was. Een basisbehoefte die voortkwam uit sociaal-maatschappelijke behoeftes. Door de industrialisatie en de bijbehorende trek naar de stad, gebrek aan hygiëne en armoede werden de voorlopers van de huidige woningcorporaties in het leven geroepen. Gedreven door maatschappelijke vraagstukken waarbij een dak boven ieders hoofd (deels) een antwoord was. Een dak waarvandaan de bewoners aan hun toekomst en die van hun kinderen konden werken. Bij dat thuis lag en ligt onze taak. We zijn daar in Nederland succesvol in, en om dat te blijven zullen we daar altijd weer hard aan werken. Maar er is méér dan dat.

Van verzorgingsstaat naar participatiestaat We zien een overheid die zich sterk inricht op basis van het participatiemodel. Was in de vorige eeuw de verzorgingsstaat nog het argument om te voorkomen dat mensen afhankelijk bleven van bedeling, familie, vrienden of buren, blijkt tegenwoordig diezelfde verzorgingsstaat in de huidige vorm niet langer houdbaar. En worden de idealen van toen als onafhankelijkheid en zelfredzaamheid gehanteerd om dezelfde verzorgingsstaat te versoberen. De landelijke overheid is niet meer in staat, of bereidt, op alle terreinen de verantwoordelijkheid voor het welzijn van haar burgers op zich te nemen. Dit houdt in dat de overheid, mede onder druk van de gestegen kosten, probeert de organisatie van verantwoordelijkheden op sociaal gebied die veel geld kosten, op andere plekken in de samenleving te leggen. Gemeenten, maar vooral de burgers zijn zelf aan zet. Zo moedigt de overheid haar burgers aan om eigen verantwoordelijkheid te nemen. Vertrouwen op ‘eigen kracht’, op vrienden en familie zijn de onderlegger voor de participatiemaatschappij. En die gedachte is zeker zo slecht nog niet. Er ontstaan kansen om op lokaal niveau initiatieven te nemen en afspraken te maken. De grote decentralisatie in de zorg laat zien dat dit met vallen en opstaan gepaard gaat. En ook in de nieuwe woningwet, die sinds juli in werking is, worden veel verantwoordelijkheden op lokaal niveau gelegd. Al zien we tegelijkertijd dat in beide trajecten het ‘loslaten’ door Den Haag nog een lang proces is. Maar ook blijft het feit bestaan dat niet iedereen voluit kan participeren en dat er altijd ondersteuning nodig blijft voor hen die het niet alleen kunnen. Mensen die steun nodig hebben, hebben vaak de zwakste netwerken. Die groep lijkt een blinde vlek te zijn in de nieuwe participatiemaatschappij. De Haagse regelgeving biedt geen maatwerk. Maatwerk dat wel wordt verwacht van de gemeenten in samenspel met de partners in de lokale en regionale samenleving. De uitdaging in het zorgdomein in combinatie met wonen is enorm. Woningcorporaties moeten daar nu zonder enige terughoudendheid hun rol nemen, samen met hun lokale netwerk. Woningcorporaties moeten voor en samen met die groep de maatschappelijke verantwoordelijkheid nemen.

Hogere huren, minder investeringen Diverse rapporten tonen aan dat woningcorporaties de komende jaren gedwongen, of vrijwillig, drastisch minder investeren in nieuwbouw van sociale huurwoningen. Gedwongen door landelijke wetgeving als de verhuurdersheffing, bijdragen aan de nieuwe Autoriteit Wonen, maar ook min

33

of meer vrijwillig door bewust af te zien van extra huurinkomsten bovenop inflatie om de betaalbaarheid van hun woningen overeind te houden voor huurders. Uiteraard zullen woningcorporaties volop blijven investeren in beheer, onderhoud en verduurzaming van de bestaande voorraad, tijdelijke woonconcepten om de opvang van nieuwe doelgroepen te realiseren en in leefbaarheid van buurten en wijken. Toch zullen investeringen drastisch lager uitvallen, terwijl huurinkomsten tegelijkertijd een stabiele bron van inkomsten blijven. Dit brengt ons tot de simpele rekensom dat woningcorporaties in de toekomst over meer investeringsgelden beschikken. Misschien niet direct morgen of overmorgen gelet op grote vraagstukken die nog opgelost moeten zoals in Rotterdam Zuid. Zelfs wanneer een beleid van sterke huurmatiging of zelfs huurverlaging wordt gevoerd, mogen we ervan uitgaan dat investeringen in verhouding achterblijven door het teruglopen van nieuwbouw. Ook wanneer de woningen een langere levensduur kennen, er minder woningen door corporaties worden verkocht en bestaande woningen van energetische schillen worden voorzien. Waardoor de totale waarde van het corporatie bezit daalt en we dus hogere kosten voor onderhoud en woningverbetering maken. Dan nog… Dan nog hebben we te maken met lagere rentepercentages en gaan de bedrijfslasten van de woningcorporaties omlaag. De woningcorporatie zal, in wisselende tijden, net als ieder ondernemer, slim gaan investeren en kosten zo laag mogelijk houden. Dat mag en wordt van ons als sector gevraag. De conclusie die wij hieruit durven trekken is dat we gedurende de komende jaren rijker gaan worden.

Armoede in Nederland een realiteit Hoewel Nederland tot de rijkste landen van Europa behoort, is ook hier steeds meer armoede. Maar liefst 10% van de Nederlandse huishoudens leeft onder de armoedegrens. Dagelijks zijn er duizenden mensen in Nederland die niet kunnen voorzien in de eerste levensbehoeften. Ze beschikken niet over (gezond) voedsel, huisvesting, toegang tot gezondheidszorg (bv. een zorgverzekering) of hebben geen mogelijkheden om verder te leren na de verplichte schoolperiode. De armoede uit zich onder meer in (zeer) beperkte financiële middelen, sociale uitsluiting, gezondheidsproblematiek en beperkte toegang tot onderwijs.

Niet langer investeren in sociale huurwoning, maar in sociale huurder Uit bovenstaande korte opsomming is voor ons meer dan helder dat de maatschappelijke behoefte die vandaag de dag ten grondslag ligt aan ons bestaansrecht als corporatiesector hierin verweven zit. De overheid neemt geen verzorgingsrol, armoede neemt toe, corporaties bouwen minder en moeten hun investeringsmodel drastisch herzien. De conclusie is dan simpel: corporaties brengen de huurgelden die zij innen en die zij niet rechtsreeks investeren in bestaand dan wel nieuw bezit, terug naar de sociale huurder die hier recht op heeft. Het gaat daarbij zeker niet om individuele steun, maar om collectieve initiatieven waardoor mensen maar ook wijken en buurten naar een hoger niveau getild kunnen worden. Dat is het maatschappelijk belang dat wij, samen met lokale overheden, zorgpartners en bewoners zelf, in de toekomst dienen. Dat is niet de ‘verheffing van het volk’ van een eeuw geleden, of een nieuwe vorm van paternalistische bedeling. Maar wel ons vernieuwd bestaansrecht, en dat bestaansrecht zullen we opnieuw moeten realiseren. Dat betekent dat we op basis van ons moreel kompas, opgedaan uit onze ervaringen achter de voordeuren, en samen met lokale overheden en andere partijen, investeren in de basisbehoeftes van onze huurders waarin natuurlijk de huisvesting de meest voor de hand liggende is. Maar daar stopt het zeer zeker niet. We zullen meer en meer de focus leggen op het stimuleren van samenredzaamheid en minder op zelfredzaamheid, ook voor mensen voor wie dit zelfstandig vaak een brug te ver is. Daar zijn we al volop mee bezig en daarin moeten we doorpakken. Wij denken dat dit investeringsmodel nog veel verder kan en moet gaan.

Huurinkomsten terugbrengen? Of investeren in kwaliteit van leven? Uiteraard ontstaat hierbij ook de vraag waarom we huurinkomsten niet gewoon terugbrengen tot een niveau dat afdoende is voor beheer en mogelijk resterende (ver)nieuwbouw? Een dikke trui helpt ook tegen de kou en veel van onze huidige huurders zitten nu in financiële en sociale problemen. Maar daarmee zouden we toekomstige huurders, woningzoekenden, vluchtelingen en andere outsiders uitsluiten. Omdat we dan niet investeren in de maatschappelijke groei en kwaliteit van leven op de lange termijn maar op individuele financiële ruimte op de korte termijn.

34

Door maatschappelijke gelden te investeren bijvoorbeeld in zorg en onderwijs, dragen we daadwerkelijk bij aan daar waar de behoefte écht ligt: een beter bestaan van… Een beter bestaan voor wie is ongetwijfeld dan de vraag? Onze focus ligt voor de volle 100% op die bevolkingsgroepen die zonder deze financiële impuls die stappen niet alleen kunnen zetten. Denk aan de mensen die onder of op de armoedegrens leven, mensen die geen kans hebben op onderwijs, of mensen die de nodige zorg/welzijn niet georganiseerd krijgen. Waar familie of vrienden niet kunnen bijspringen en waar netwerken nauwelijks bestaan. Een concreet voorbeeld: wat als we onze maatschappelijke gelden bijvoorbeeld in “wijkonderwijsfondsen” stoppen en er op toezien dat de kinderen die het het meeste nodig hebben, hiervan gebruik maken? Zodat we jongeren een reële kans op een goede opleiding geven waardoor de kwaliteit van leven structureel verbeterd wordt. Of in de ondersteuning van werkgelegenheidsinitiatieven die in wijken ontstaan? Het zijn voorbeelden die ongetwijfeld reacties zullen oproepen, maar volgens ons ligt daar de nieuwe en verregaande maatschappelijke verantwoordelijkheid van de woningcorporatie van morgen. Een verantwoordelijkheid die naadloos aansluit bij de participatiesamenleving van vandaag. We gaan de verantwoordelijkheidscyclus op lokaal niveau rondmaken. Niet vanuit de gescheiden werelden van zorg, onderwijs, wonen, veiligheid. Maar juist vanuit de gemeenschappelijkheid. Sociaal investeren is de enige reële manier om de maatschappelijke gelden van woningcorporaties ook daadwerkelijk terug te geven aan de mensen in onze samenleving die deze financiële steun nu en in de toekomst nodig het hardst nodig hebben. Alleen dan bouwen we structureel mee aan de groei van onze samenleving, bestrijden we armoede en investeren we in de daadwerkelijke kwaliteit van leven.

In gesprekken die Wonen Limburg voert met andere woningcorporaties uit heel Nederland komt duidelijk naar voren dat Wonen Limburg niet de enige woningcorporatie is die gelooft in deze tendens en er ook beleidsmatig al op inzet. En die groep wordt alsmaar groter. Op 24 en 25 september licht Ger Peeters deze overtuiging toe op de Discussiedagen ‘Vooruit naar de Kern’ waarin met meerdere woningcorporaties over dit onderwerp gediscussieerd en gefilosofeerd wordt.

35

36

TIWOS THE MOVIE!

EEN SNEAK-PREVIEW OVER DE MOGELIJKE TOEKOMST VAN TIWOS Rian Peeters & Rene Scherpenisse (Tiwos) Stellingen: 1. De toekomst van de volkshuisvesting kan niet zonder ingrijpende (systeem) wijzigingen in de sector. De meeste woningcorporaties in de huidige vorm zijn eerder onderdeel van het probleem dan onderdeel van de oplossing. 2. Voor de legitimatie van woningcorporaties moet echte maatschappelijke verbinding worden gerealiseerd en dat kan niet tot stand komen zonder het afstaan van macht. 3. Wonen kan pas weer van mensen worden als de organisatie van de woningcorporatie klein, dichtbij en simpel is.

Inleiding We kunnen de verschillende ontwikkelingen in de volkshuisvesting en de maatschappelijke context allemaal als een afzonderlijke film bezien. Tiwos figureert in verschillende films: - De film van de volkshuisvesting met als bedoeling iedereen in de gelegenheid te stellen om een fatsoenlijk betaalbaar thuis te kunnen maken naar je eigen smaak. - De film van het leven van alledag van bewoners en woningzoekenden met zijn ups en downs, hollen en stilstaan. Bewoners die meer invloed wensen op hun wonen 9. - De film van de overheid met in de hoofdrol de particuliere markt waarin inkrimping van de sociale sector ruimte moet bieden voor de hoofdrolspeler. - De film van de woningcorporaties met hun verstoorde balans en de zoektocht naar legitimatie en maatschappelijke meerwaarde. - De film van Tilburg, de stad die een glorieuze groei wordt voorspeld met aantrekkelijke karaktervolle buurten en een evenwichtige woningmarkt, waar bewoners zich onbezorgd maximaal kunnen ontplooien. De foto’s uit de verschillende films passen ook in de film van Tiwos. Maar alle foto’s op een rij vormen niet de hele Tiwos film. In ons script zetten we twee maatschappelijke ontwikkelingen in de spotlights: het afnemende vertrouwen in (grote) instituties en de beperkte meerwaarde van corporaties voor veel mensen uit de doelgroep. We vinden dat er sprake is van een systeemcrisis. Vervolgens schetsen we een mogelijke toekomst van woningcorporaties waarin de bedoeling centraal staat en waarin we het delen van macht en het organiseren vanuit een duidelijke waardeoriëntatie als een voorwaarde zien om fundamentele veranderingen tot stand te brengen. Tot slot schetsen we de toekomst van Tiwos op basis van onze kernwaarden en een aantal leidende principes. Het resultaat is een Tiwos film over de mogelijke toekomst. Het is een film met meerdere verhaallijnen en met een open eind.

De spotlights op twee maatschappelijke ontwikkelingen Voor de toekomst van corporaties zetten we in het kader van ons filmscript twee maatschappelijke ontwikkelingen in de spotlights: het afnemende vertrouwen in (grote) instituties en de beperkte meerwaarde van corporaties voor veel mensen uit de doelgroep. Het afnemende vertrouwen in (grote) instituties Volgens mensen als Jan Rotmans, Herman Wijffels, Wouter Hart maar ook internationale denkers als Otto Scharmer (Theory U) zit de westerse wereld in een periode van transitie. “Oude systemen” werken niet meer, de systeemwereld heeft de bedoeling overgenomen, overheden en instituties worden gewantrouwd, schaalvergroting en doorgeslagen efficiency denken hebben voor vervreemding gezorgd. We zijn op weg naar iets nieuws, maar weten, zoals in alle perioden 9

Uit recent onderzoek van Corpovenista blijkt dat meer dan de helft van de bewoners meer invloed wil, zie www.corpovenista.nl/nieuws/uitgelicht/zeggenschap-de-bewoner-spreekt/

37

van transitie (die 10, 15 jaar plegen te duren) niet precies waarheen. Er tekenen zich wel wat lijnen af (terug naar de bedoeling, weerzin tegen doorgeslagen systeemwereld, ‘kleiner organiseren”, er weer zelf over willen gaan…), maar de richting is onduidelijk en soms tegenstrijdig. Deze (kort door de bocht geformuleerde) “systeemcrisis” is ook zichtbaar in onze sector. Het maatschappelijke vertrouwen in het instituut woningcorporatie is inmiddels op het niveau van het vertrouwen in banken. Schaalvergroting en professionalisering hebben aantoonbaar meer nadelen dan voordelen gebracht: de bedrijfslasten zijn hoger en de klanttevredenheid lager dan bij middelgrote en kleinere woningcorporaties. In de herziening van de woningwet zijn meer regels en meer toezicht opgenomen. Corporaties worden weer meer gezien als uitvoerder van overheidsbeleid. De tegenmacht die via de positie van gemeenten en huurderorganisaties in de wet is opgenomen en het recht van huurders om een coöperatie te starten moet de corporaties in het gareel houden. De beperkte meerwaarde van corporaties voor veel mensen uit de doelgroep De bedoeling van de volkshuisvesting is dat iedereen prettig kan wonen. Niet iedereen kan daar zelf voor zorgen dus er moeten voldoende, goede en betaalbare woningen beschikbaar zijn voor mensen die niet zelf in hun woonbehoefte kunnen voorzien. Woningcorporaties regelen dat aanbod. De overheid past indien nodig via de huurtoeslag het inkomen aan om de huur te kunnen betalen. De rechtvaardigheid en eerlijkheid is geregeld door de huurbescherming en de regels voor de woonruimteverdeling. Het resultaat van ons stelsel is een (ook internationaal geroemde) hoge kwaliteit van woningen en wijken. Maar een ander resultaat is dat er nog steeds veel ingeschreven woningzoekenden zijn (in Tilburg 46.700 waarvan 11.500 actief) en lange wachttijden (in Tilburg ruim 6 jaar). Naast de matige beschikbaarheid blijkt dat voor veel mensen de woningen niet betaalbaar zijn volgens de NIBUD normen (in Tilburg geldt dat voor 22% van de primaire doelgroep, RIGO 2013). Toch is er geen massaal verzet en het staat niet hoog op de politieke agenda om op te lossen. Veel mensen hebben hun eigen (al dan niet tijdelijke) oplossing gevonden buiten het beeld van de woningcorporaties. Niet dat ze geen doelgroep van de volkshuisvesting zijn omdat ze kennelijk in hun eigen woonbehoefte hebben voorzien. Men heeft vaak geen toegang tot het systeem vanwege onbekendheid, onhandigheid of moedeloosheid omdat men denkt geen kans te maken. De oplossingen zijn vaak suboptimaal of veel te duur. Woningcorporaties hebben vaak geen kennis over het dagelijkse leven van die mensen en de contacten ontbreken meestal om voor deze groepen een meerwaarde te zijn.

De toekomst van woningcorporaties Wat afgelopen jaren gebeurde op gebied van regelgeving in de volkshuisvesting lijkt erg op een kat en muis spel. Het stimuleren van ondernemerschap bij corporaties leidde tot ongewenste investeringen en zonnekoning gedrag. Het afromen van rendement door de verhuurdersheffing leidde niet tot inkrimping van de sector en effectieve inzet van middelen maar tot huurverhogingen voor (nieuwe) bewoners en hogere kosten voor de huurtoeslag. De huurtoeslag maakt wonen voor veel mensen betaalbaar maar het maakt het aan de andere kant voor verhuurders ook mogelijk om hogere huren te vragen. De vraag is of de nieuwe woningwet met daarin meer macht voor gemeenten en bewoners leidt tot meer transparantie en legitimiteit en of het passend toewijzen wel leidt tot minder beslag aan huurtoeslag. De (verdeelde) belangen van de gevestigde instituties, de politiek en de insiders (zittende bewoners) en de macht en financiële mogelijkheden van corporaties zorgen ervoor dat het systeem niet wezenlijk verandert. Een systeemcrisis lijkt onafwendbaar. Daarom is het noodzakelijk dat gewerkt wordt aan nieuwe perspectieven die uitgaan van de bedoeling. We stellen in deze bijdrage twee belangrijke middelen om fundamentele veranderingen door te voeren centraal: - Voor het versterken van het vertrouwen zien we het delen van macht met bewoners en maatschappelijke partners als een belangrijk middel - Voor het vergroten van de meerwaarde voor mensen uit de doelgroep is een aanpassing van de organisatie van corporaties een belangrijk middel

38

Voor het delen van macht heeft Steven de Waal een sterk pleidooi in zijn essay “Burgerkracht met Burgermacht10” voor een groter vertrouwen van de overheid in de kracht van burgers en het geven van meer macht. ‘Maatschappelijke ondernemingen zoals woningcorporaties, die nu de belangrijkste publieke dienstverleners zijn, worden niet gezien als professionele partners en mede-dragers van burgerinitiatief, terwijl daar wel hun oorsprong ligt.’ In sterke maatschappelijke verbinding en het delen van macht liggen de kansen voor de toekomst van woningcorporaties. Voor het aanpassen van de organisatie van corporaties schetst Rudy de Jong in zijn essay “Aan ieder monopolie komt een einde, zelfs een monopolie met goede bedoelingen” drie perspectieven voor woningcorporaties11: - Buurtcorporatie voor mensen die op enige wijze ondersteuning nodig hebben - Ondersteuner van bewonersinitiatieven - Prijsvechter Het is de vraag of het nodig is voor corporaties om uit een van deze perspectieven te kiezen of dat de verschillende perspectieven onder de vlag van een organisatie kan. Wij denken dat het kan maar niet zonder fundamentele veranderingen. Het moet een organisatie zijn die begrijpt wat er speelt in het leven van mensen en in buurten om te weten welke middelen effectief ingezet moeten worden. Een organisatie die flexibel is en maatwerk kan leveren.

De verhaallijnen in de Tiwos film De Tiwosfilm over de toekomst biedt geen kant en klare eindbeelden maar meer sfeerimpressies over mogelijke richtingen. Een belangrijke inspiratiebron is het boek van Wouter Hart “Verdraaide organisaties” waarin hij een pleidooi houdt voor het doorbreken van de systeemwereld naar de leefwereld waarin de bedoeling weer centraal staat 12. We zijn ervan overtuigd dat het in de toekomst anders moet ondanks de hoge waardering die Tiwos krijgt van haar huurders en belanghouders en ondanks de goede resultaten die we halen in de verschillende benchmark vergelijkingen. Om onze legitimatie te versterken denken we dat we de maatschappelijke verbinding moeten versterken door zeggenschap en macht te delen met onze bewoners en maatschappelijke partners en de samenwerking te intensiveren. Dat ook binnen bestaande systemen alternatieven mogelijk zijn halen we uit het aanpalende domein van de zorg. Organisaties zoals de JP van den Bentstichting of Buurtzorg Nederland zijn anders georganiseerd dan de meeste collega instellingen en halen uitstekende resultaten door te werken vanuit de bedoeling en de systeemwereld daaraan dienend te maken. De basis van beide organisaties wordt gevormd door een sterke gemeenschappelijk gedragen waardeoriëntatie. Dat gaat over “wie zijn we, waar zijn we van, hoe doen we het”. Voor Buurtzorg Nederland is dat opgeschreven in het boek “Menselijkheid boven bureaucratie13” Onze waardeoriëntatie is als volgt opgeschreven in het beleidsplan: “Tiwos staat midden in de Tilburgse samenleving. Wij halen in nauw contact met de lokale gemeenschap actief op wat belanghouders van ons nodig hebben. Die lokale behoefte is de basis van ons handelen en daarover leggen wij verantwoording af. Wij stellen ons ten dienste van de gemeenschap en willen initiatieven van anderen stimuleren, ondersteunen en faciliteren”. Samen met de kernwaarden “sociaal, dichtbij en gedreven”, is gebouwd aan een corporatie die dienstbaar is aan de stad en dichtbij onze buurten en onze mensen staat. Geen afstandelijk instituut maar een organisatie met een gezicht en persoonlijk contact. Op dit fundament kunnen we verder bouwen aan de toegevoegde waarde van Tiwos voor de maatschappij, de stad, de bewoners en woningzoekenden. Dit levert de twee verhaallijnen en de daarbij horende leidende principes die tezamen de film maken.

10

Steven de Waal, Burgerkracht met Burgermacht, 2015, Boom Lemma uitgevers. Rudy de Jong – Aan ieder monopolie komt een einde, zelfs een monopolie met goede bedoelingen, 23 maart 2014 (www.vooruitnaardekern.nl). 12 Wouter Hart, Verdraaide organisaties, 2012, Vakmedianet. 13 Aart Pool en Jos de Blok, Menselijkheid boven bureaucratie, 2013, Boom Le. 11

39

Versterken van het vertrouwen door het delen van macht. Een leidend principe is het bereiken van consent met alle belanghouders inclusief huurders vertegenwoordigers. De tegenmacht die in de nieuwe woningwet is belegd bij gemeente en bewonersorganisaties gaat wat ons betreft niet ver genoeg. We werken aan intrinsieke legitimatie die ook mag worden bevestigd door een formele legitimatie. We denken dat bijvoorbeeld een organisatie met (maatschappelijke) leden of maatschappelijke aandeelhouders die extra scherpte kan brengen om vrijblijvendheid te overstijgen. Een ander leidend principe is onderhandelen op basis van belangen. Bij de verschillende belanghouders zijn de belangen verschillend en ze kunnen ook tegengesteld zijn. Het uitgangspunt is niet te streven naar een compromis op basis van standpunten maar om te onderhandelen om een optimaal resultaat te bereiken. De mutual gains approach kan worden gebruikt waarbij belangen van elke partij worden gerespecteerd. Een derde leidende principe is transparantie bereiken door het delen van inzicht. Denklijnen en instrumenten die in de sector in ontwikkeling zijn zoals het DrieKamerModel en de Aedes benchmark kunnen helpen in het gesprek over het verdienmodel, de na te streven maatschappelijke doelen en de verdeling van het rendement. Een vierde principe is wonen is van de bewoner, we werken op basis van gelijkwaardigheid en wederkerigheid. Dat betekent dat de bewoner maximaal invloed en zeggenschap heeft over de eigen woning, de dienstverlening, de kwaliteit en daarmee in verband de woonlasten. We prikkelen tot zelfstandigheid. Hierbij realiseren we ons dat er grote verschillen bestaan tussen bewoners. Vincent Gruis heeft weleens een indeling gemaakt in de 3 A’s: de afhankelijken, de afnemers en de actievelingen. In elk geval betekent het dat we actief de wensen van bewoners moeten ophalen en aan de andere kant de effecten voor de woonlasten moeten aangeven. We kunnen veel bezwaren bedenken maar voorbeelden die ons inspireren zijn de actieve Nederlandse VVE’s, de wooncoöperaties, het Engelse “Right to manage” of “Right to challenge”, de Duitse ”Genossenschaften” de Amerikaanse “Community boards”. Lang niet iedereen wil actief zijn. Voor de afnemers is nog de keus voor een “all-inclusive arrangement” of aan de andere kant “het prijsvechters arrangement”. Voor de wederkerigheid zouden we het principe van “cost based renting" kunnen hanteren: je betaalt voor wat je afneemt en voor wat kost. Dat het niet kan weten we, maar we zouden kunnen proberen zover mogelijk te komen. Vergroten van toegevoegde waarde met een organisatie die klein en dichtbij is. Een eerste principe is “sluiten aan bij de leefwereld van bewoners en onze partners”. Dat betekent dat we ons beperken tot Tilburg. Het betekent ook dat we in al onze buurten een gezicht hebben voor onze bewoners, we zijn aanspreekbaar. Het betekent ook dat we onze organisatie afstemmen op de verschillende behoeften van onze bewoners. Aan de maximale dienstverlening die nu voor iedereen beschikbaar is heeft niet iedereen behoefte. Het betekent tenslotte dat we in de samenwerking met onze partners voor de mensen die afhankelijk zijn van wonen met zorg of begeleiding kleinschalig en in de buurt zijn georganiseerd. Het tweede principe is “we werken samen met onze maatschappelijke partners op basis van gedeelde waarden en op basis van vertrouwen”. Dat betekent dat we werken aan sterke netwerken waarbij we streven naar collectieve actie. Verbinding is daarbij belangrijk zonder te treden in de verantwoordelijkheid van onze partners. Persoonlijke en informele contacten, gedeelde passie en creativiteit zijn daarbij van belang. Een derde principe is “we staan open”. We zijn er ook voor mensen die hun eigen wonen willen organiseren maar daarbij hulp nodig hebben. We faciliteren mensen om hun eigen thuis te maken. Dat kan gaan om een klein steuntje bij het opzetten van een coöperatie of zelfwerkzaamheid. Voor onze doelgroep is toegang tot de kapitaalmarkt vaak de grootste belemmering. Wellicht kunnen we ook op dit vlak betekenis hebben of bemiddelen.

40

De opnames zijn begonnen De opnames van Tiwos the Movie zijn al begonnen. We hebben al een paar bescheiden stappen gezet. In een aantal nieuwbouw projecten is van begin af aan met de toekomstige bewoners samengewerkt, in de Vogeltjesbuurt zijn we zonder plan naar de buurt gegaan met de bedoeling om de buurtverbetering samen met bewoners te maken, in Rosmolen maken we samen met de toekomstige bewoners een nieuwe buurt. Al een aantal jaren organiseren we belanghouders bijeenkomsten en op de laatste hebben we gezamenlijk de maatschappelijke agenda bepaald en een verdeling van het maatschappelijk budget gemaakt. De volgende stap is de heroverweging van het beleidsplan in coproductie met onze bewoners, woningzoekenden en maatschappelijke partners in 2016.

Literatuur Steven de Waal, Burgerkracht met Burgermacht, 2015, Boom Lemma uitgevers. Rudy de Jong – Aan ieder monopolie komt een einde, zelfs een monopolie met goede bedoelingen (2014), 23 maart 2014 (www.vooruitnaardekern.nl). Wouter Hart, Verdraaide organisaties (2012), Vakmedianet. Aart Pool en Jos de Blok, Menselijkheid boven bureaucratie (2013), Boom Le.

41

42

VAN BEDOELING NAAR MAATSCHAPPELIJK HUISVESTER

EEN KORTE VERKENNING NAAR HET AANBOD SOCIALE WOONDIENSTEN EN DE ORGANISATIE VAN DE ‘MAATWERK CORPORATIE’ Rein Bakker (Stichting OpMaat)

Inleiding In het essay ‘Van doelgroep naar deelgroep’ vertaalt Wouter Rohde de zoektocht naar de toekomst van de sociale huisvesting (‘VooruitnaardeKern’) naar passende arrangementen in de sociale huisvesting. Deze arrangementen bestaan uit mogelijke ‘interventies’ op drie dimensies: eigen bestedingskracht, eigen regelkracht en eigen ontwikkelkracht. Dit roept uiteraard de vraag op wat dit betekent voor zowel het gewenste sociale huisvestingsaanbod als voor organisatie(s) die in dit aanbod moeten voorzien. Het ligt daarbij voor de hand dat aanbod dat puur gericht is op een interventie op ‘eigen regelkracht’ afwijkt van aanbod dat zich richt op een interventie op ‘eigen ontwikkelkracht’. Om nog waar te zwijgen over interventies die op beide dimensies (tegelijkertijd) effect beogen. In dit artikel beperk ik mij tot het uitwerken van arrangementen gericht op een hoofdzakelijk permanente interventie in een gespannen woningmarkt bedoeld voor huishoudens met weinig eigen regelkracht. De probleemstelling annex hoofdvraag van dit artikel luidt: zeeën Welk sociaal woondienstenaanbod past bij een hoofdzakelijk permanente interventie in een gespannen woningmarkt gericht op huishoudens met weinig eigen regelkracht en wat betekent dit voor de aanbiedersorganisatie? Deze vraag wordt beantwoord door achtereenvolgens in te gaan op de beoogde interventies, de mogelijke woondiensten en –producten (arrangementen) en het gewenste organisatieprofiel van de potentiële aanbieder(s). Dit artikel sluit af met een paragraaf waarin de betekenis en conclusies zijn beschreven.

‘VooruitnaardeKern’

In februari 2013 werd het essay ‘Vooruit naar de Kerntaak 14’ gepubliceerd. Dit bevatte een analyse van de staat van het sociale woonbeleid en de rol van woningcorporaties hierin. Het is geschreven als een oproep tot en een aanzet voor een zoektocht naar vernieuwing van de sociale volkshuisvesting en de daaruit voortvloeiende opdracht aan corporaties. Twaalf volkshuisvesters namen vervolgens de uitdaging aan werkten dit verder uit. In ‘Vooruitnaardekern’ 15 is de bedoeling van de sociale huisvesting opnieuw geformuleerd, geïnspireerd op het gedachtengoed van Wouter Hart in ‘Verdraaide organisaties’16. In eerste instantie is de actuele bedoeling van de sociale huisvesting beschreven als opstap voor de koersbepaling en werden er vier bouwstenen (bereikbaarheid, keuze-mogelijkheden, kwaliteit en collectiviteit) voor vernieuwing van de sociale huisvesting geformuleerd. In tweede instantie volgt in het essay ‘Van doelgroepen naar deelgroepen’ 17. Dit bevat een verkenning naar passende arrangementen in de sociale huisvesting wanneer eigen verantwoordelijkheid en eigen mogelijkheden van burgers voorop staan. Sociale huisvesting is hierin geformuleerd in drie dimensies van eigen kracht in sociaal wonen: Eigen bestedingskracht: wat kunnen huishoudens financieel opbrengen in de markt waarbinnen ze zoeken? 14

Vooruit naar de kerntaak: een bijdrage aan het woonbeleid na de crisis, Bert Wijbenga, Wouter Rohde en Derk Windhausen, 2013 15 www.vooruitnaardekern.nl 16 Hart, Wouter i.s.m. Marinus Buiting (2013), Verdraaide organisatie – terug naar de bedoeling. 17 Rohde, Wouter (2015), Van doelgroep naar deelgroepen: naar passende arrangementen in de sociale huisvesting

43

-

Eigen regelkracht: wat kunnen huishoudens zelf niet of wat willen ze juist zelf wel doen? Eigen ontwikkelkracht: wat mag verwacht worden over de toekomstige levensloop van het huishouden (het perspectief)?

Deze dimensionering maakt zichtbaar dat – uitgaande van eigen kracht van de burger - de bedoeling van de sociale huisvesting bepaald niet eenvormig is. De behoeften van burgers lopen, soms fors, uiteen. Verschillende smaken, lees: arrangementen in de sociale huisvesting, zijn dan vereist. Op hun beurt zullen deze arrangementen ook uiteenlopende eisen stellen aan de aanbieder(s) van de sociale huisvesting.

Interventies op drie dimensies Redenerend vanuit de bedoeling kan sociale huisvesting beschouwd worden als het faciliteren van, dan wel het interveniëren op de drie dimensies van eigen kracht van burgers. Dit kan vervolgens worden uitgewerkt in arrangementen. -

-

-

Faciliteiten voor en interventies op de eigen bestedingskracht worden uitgewerkt in arrangementen die gaan over marktgerelateerde vraagondersteuning. Deze ondersteuning is gericht op burgers met een krappe of een wisselende bestedingskracht. De behoefte hieraan zal het grootst zijn in de meer gespannen woningmarktgebieden waar de prijzen (huur en koop) relatief hoog zijn. Burgers met een bruto huishoudinkomen tot € 45.000 per jaar ondervinden problemen om hun behoefte aan betaalbare woonruimte te realiseren. Faciliteiten voor en interventies op de eigen regelkracht worden uitgewerkt in arrangementen waarin bijstand wordt verleend of hulp wordt geboden. De ondersteuning is gericht op burgers met geringe eigen regelkracht. De behoefte hieraan zal het grootst zijn onder burgers met een kwantitatief en/of kwalitatief bescheiden sociaal netwerk. Faciliteiten voor en interventies op de eigen ontwikkelkracht worden uitgewerkt in arrangementen die inspelen op de mate van tijdelijkheid van het aanbod of de voorspelbaarheid van de behoefte. Ondersteuning is tijdelijk en snelle inzetbaarheid kan vereist zijn. Als tijdelijkheid ontbreekt is sprake van een permanente behoefte.

De interventies op de drie dimensies beperken zich dus tot het voorzien in (woon)behoefte in situaties waarin de eigen kracht(en) van burgers tijdelijk of permanent tekortschiet(en). De lokale opgave van het sociale huisvestingsvraagstuk kan daarbij per regio en per deelgroep sterk verschillen. Dit vraagt om een nadere uitwerking in concreet toepasbare producten en diensten en een nadere oriëntatie op de meest optimale organisatievorm gegeven de lokale samenstelling van vraag, aanbod, concurrenten en (mogelijke) partners. In onderstaande matrix zijn de verschillende dimensies schematisch weergegeven. Hierin is de mate van marktgerelateerde vraagondersteuning uitgedrukt in de mate van spanning – ontspanning op de betreffende woningmarkt.

44

In de volgende paragrafen beperk ik mij tot het uitwerken van arrangementen gericht op een voornamelijk permanente interventie in een gespannen woningmarkt gericht op huishoudens met weinig eigen regelkracht. Dit is het kwadrant links boven in de matrix.

Beschikbare sociale woondiensten Gegeven de noodzakelijke interventies rijst vervolgens de vraag welke (sociale) woondiensten en –producten er reeds voor handen zijn, gericht op permanente interventie op burgers met weinig eigen regelkracht in gespannen woningmarkten. De volgende diensten en producten / contractvormen zijn direct beschikbaar en concreet inzetbaar. Verhuur van woningen met een sociale huurprijs. In de regelgeving18 is de sociale verhuur (landelijk) begrensd op € 710,- per maand (ook wel het DAEB-segment genoemd). Maar op regionaal niveau (in gespannen woningmarkten) kan deze grens minder goed werkbaar zijn. Verkoop onder Voorwaarden zoals Koopgarant en Slimmer Kopen 19 zijn sociale koopvormen waarbij de woning op termijn wordt teruggekocht door de aanbieder. Het aanbieden van deze beide contractvormen is expliciet toegestaan, de regelgeving stelt geen eisen aan de financiële positie van de (toekomstige) bewoner, de hoogte van de prijs of de maximale looptijd van contracten. Daarmee zijn Koopgarant en Slimmer Kopen zeer geschikt voor permanente ondersteuning, waarbij (net als bij vrije verkoop) vermogensopbouw kan plaatsvinden. Het woningaanbod voor burgers met huishoudinkomens tot € 45.000 is in gespannen woningmarkten doorgaans beperkt, met name als gevolg van de steeds striktere normen voor hypotheekverstrekking. Aanbod van vormen van ‘Begeleid Wonen’ richt zich op het faciliteren (ondersteunen) bij beperkte Eigen Regelkracht. Het aanbod richt zich hoofdzakelijk op mensen die niet ‘kunnen’, voor wie het dagelijkse leven eigenlijk (te) complex is. Het zijn momenteel hoofdzakelijk zorginstellingen die in deze vraag voorzien. Het gaat dan bijvoorbeeld om intra- en extramurale ouderen- en gehandicaptenzorg. Ook wordt veelal in deze vraag voorzien in langdurige samenwerking tussen sociale verhuurders en zorginstellingen.

18 19

Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (2015). Dol, Kees, Joris Hoekstra en Marja Elsinga (2012) Atlas Koop- en financieringsvarianten.

45

Te ontwikkelen sociale woondiensten Bovengenoemde direct toepasbare (sociale) woondiensten zullen in veel gevallen niet toereikend of onvoldoende efficiënt zijn. Als het gaat om het aanbod gericht op permanente interventie op burgers met weinig eigen regelkracht in gespannen woningmarkten is het (door)ontwikkelen van de volgende producten en diensten wenselijk. Regionale differentiatie van sociale huurprijzen (huurprijsgrenzen) is noodzakelijk. In (zeer) gespannen woningmarktgebieden lijkt een grens van € 800,- tot € 900,- beter op zijn plaats. Het aanbod (met voldoende kwaliteit) voor burgers met huishoudinkomens tot € 45.000 is daar doorgaans beperkt. Het eigenwoningbezit onder de huidige senioren is de beduidend hoger dan onder vorige generaties. Veelal zijn deze woningen niet of nauwelijks meer hypothecair gefinancierd en beschikken deze huishoudens daarmee over een aanzienlijk vermogen. Maar dit zit vast in de eigen woning, terwijl aanwending van dit vermogen in veel gevallen wenselijk of noodzakelijk is als aanvulling op het pensioen of het financieren van de stijgende zorgvraag. Weliswaar is dit vermogen vrij te spelen door verkoop van de woning maar oudere huishoudens willen veelal niet verhuizen. Het zgn. Verzilverd Wonen waarbij de woning wordt verkocht en een woonrecht (op dezelfde woning) wordt verkregen is op dit moment niet of nauwelijks beschikbaar door het ontbreken van kapitaal voor woningverwerving. De extramuralisering in combinatie met het inperken van budget voor zorg en maatschappelijke begeleiding maakt nieuwe innovaties in het ‘Begeleid Wonen’ wenselijk. In de wetenschap dat 12% van de bevolking20 is aangewezen op ondersteunende voorzieningen als thuiszorg en jeugdhulp is het verder ontwikkelen van diensten die het zelfstandig wonen onder begeleiding mogelijk maken, voor de hand liggend. Analoog aan de arbeidsmarkt waar de ‘jobcoach’ inmiddels een bekend verschijnsel is kan de ‘Wooncoach’ zijn intrede doen op de woningmarkt. Dat kan soms eenvoudig bijvoorbeeld door het ‘opvoeden’ in fatsoenlijk bewonersgedrag maar ook terugkerend zoals het uitleggen van woongerelateerde correspondentie aan analfabeten.

Het organisatieprofiel van de (potentiele) aanbieder Het (mogelijke) palet aan sociale woondiensten en producten blijkt beduidend groter dan de huidige praktijk zoals we die bij bestaande corporaties doorgaans aantreffen. Meer dan 90% van de huidige activiteiten bestaat uit sociale verhuur (met een maximale huurprijs van € 710). Het aanbod van andere sociale woondiensten, bijvoorbeeld op het terrein van leefbaarheid en het aanbod van Verkoop onder Voorwaarden is in de afgelopen 2 jaar zelfs verkleind, ook in situaties waarin de maatschappelijke vraag juist toenam. Maar een nadere bestudering van de nieuwe Woningwet en het BTIV 2015 leert ook dat er nog steeds ruimte is om een meer gedifferentieerd aanbod van producten en diensten te exploiteren. De regelgeving dwingt de bestaande corporaties wel om daarbij niet al deze activiteiten zelf uit te voeren. Het ontwikkelen van nieuwe en vitale partnerschappen met maatschappelijke organisaties en zorginstellingen zal een grote uitdaging vormen voor de moderne sociale huisvestingsorganisaties. Het denken en handelen in termen van netwerkorganisaties vormt hierbij een wenkend perspectief dat ook andere eisen zal stellen bestuur en beheer. Roose schrijft hier bijvoorbeeld over: “Netwerken zijn niet nieuw, ze bestaan sinds de oertijd. Wat echter wel nieuw is, is het management denken in termen van netwerken en netwerkmanagement21.” Het grote voordeel van netwerkorganisaties is dat zij ‘van nature’ veel beter (en sneller) in staat zijn om te gaan met veranderingen in de (toenemend complexe) omgeving. De steeds verdergaande technologische ontwikkeling is hierin een belangrijke facilitator. Daarbij kan het gaan om zowel de kwaliteit als de kwantiteit van het aanbod van producten en diensten. 20 21

Brandsen, Taco en Jan Kees Helderman (2014) Rijk geschakeerd (SCP). Roose, Herman (2002), Managen van een netwerkorganisatie.

46

Een gedifferentieerd producten en dienstenaanbod, geproduceerd met netwerkpartners in vitale netwerken verhoudt zich slecht tot de bureaucratische organisatiestructuur en cultuur die veel van de huidige corporaties kenmerkt. De overmatige detaillering van Woningwet en BTIV lijkt daarbij nog eens tot meer in plaats van minder bureaucratie en formalisme te leiden. De uitdaging voor bestaande corporatie(organisaties) is om binnen deze regels nieuwe en innovatieve slagkracht te ontwikkelen en te behouden. Dit vraagt om lef, creativiteit en uithoudingsvermogen van bestuur en medewerkers. Maatschappelijk ondernemerschap in combinatie met goed ontwikkeld, slim en professioneel in- en extern toezicht. Het feit dat deze sociale huisvesters actief zijn in een gespannen woningmarkt heeft daarbij als voordeel dat men, indien de situatie dit vraagt hogere prijzen voor het woningaanbod (huur en koop) zal kunnen realiseren. Deze hogere prijzen kunnen fungeren als extra dekkingsbron voor arbeidsintensieve (lees: individuele) maatwerkdiensten. De sociale huisvester die hier serieus uitwerking aan geeft zal zich gaan ontwikkelen tot een organisatie die zich niet langer bediend van monocultuur (sociale verhuur). Al naar gelang de maatschappelijke vraag in haar woningmarktgebied biedt zij sociale woondiensten op maat: de corporatie die in 2020 hoofdzakelijk permanent intervenieert in een gespannen woningmarkt gericht op huishoudens met weinig eigen regelkracht is een maatwerkcorporatie, georganiseerd als onderdeel van een vitaal netwerk. In onderstaande matrix is de maatwerkcorporatie gepositioneerd ten opzichte van de diverse organisatietypen van sociale huisvesters en hun aanbod.

Betekenis en conclusie In deze paper heb ik getracht om antwoorden te formuleren op de hoofdvraag: Welk sociaal woondienstenaanbod past bij een hoofdzakelijk permanente interventie in een gespannen woningmarkt gericht op huishoudens met weinig eigen regelkracht en wat betekent dit voor de aanbiedersorganisatie? Ik heb deze vraag beantwoord door achtereenvolgens in te gaan op de aard van beoogde interventies, de mogelijke woondiensten en –producten (arrangementen) en het gewenste organisatieprofiel van de potentiële aanbieder(s). De interventies op de drie dimensies –eigen bestedingskracht, eigen regelkracht, eigen ontwikkelkracht - , hebben tot doel om mensen met beperkte financiële middelen, weinig eigen

47

regelkracht en behoefte aan permanente ondersteuning te faciliteren bij de duurzame realisatie van hun (sociale) woonbehoefte. Om deze interventies te realiseren (en woonbehoefte te faciliteren) zijn al meerdere producten (contractvormen en exploitatiemodellen) en diensten concreet beschikbaar. Bovendien beschikken deze producten over een bewezen trackrecord en zijn breed geaccepteerd door de andere belanghouders zoals de overheid en financiers. Toch leert een nadere beschouwing van de behoefte aan sociale huisvestings-arrangementen ook dat er diverse producten en diensten in het mogelijk beschikbare aanbod ontbreken. Aan deze vraag kan enerzijds worden voldaan door het bieden van lokale of regionale ruimte in landelijke wet- en regelgeving. Anderzijds is het (her)ontwikkelen van nieuwe producten en diensten noodzakelijk waarbij soms ‘out of the box’ moet worden gedacht. DE Woningcorporatie zoals wij die nu kennen heeft zijn langste tijd gehad. Diversiteit tussen verschillende woningmarkten, de beschikbaarheid van eigen regelkracht en de vraag van specifieke bewonersgroepen leidt immers tot (veel) meer diversiteit in vraag en het gewenst aanbod. De huidige ‘monocultuur’ van sociale huur zal gaan verdwijnen en bestaande aanbieders van sociale woondiensten zullen zich moeten omvormen tot sociale huisvesters die hun producten en diensten binnen een netwerkstructuur ontwikkelen, aanbieden en exploiteren.

Literatuur Wijbenga, Bert, Wouter Rohde en Derk Windhausen (2013), Vooruit naar de kerntaak: een bijdrage aan het woonbeleid na de crisis. Hart, Wouter i.s.m. Marinus Buiting (2013), Verdraaide organisatie – terug naar de bedoeling. Rohde, Wouter (2015), Van doelgroep naar deelgroepen: naar passende arrangementen in de sociale huisvesting Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (2015). Dol, Kees, Joris Hoekstra en Marja Elsinga (2012) Atlas Koop- en financieringsvarianten. Brandsen, Taco en Jan Kees Helderman (2014) Rijk geschakeerd (SCP). Roose, Herman (2002), Managen van een netwerkorganisatie.

48

TEGENDRUK AAN VERDRINGING Jeroen Frissen (Ymere)

Goed en betaalbaar alleen is niet genoeg ‘Nederland heeft met haar sociale huisvestingsstelsel het medicijn tegen een kwaal waar de meeste wereldsteden onder gebukt gaan en is zich er niet eens van bewust…’. De bankier uit India kreeg na deze verzuchting volop steun van de architect uit Zuid-Afrika. Terwijl hun Nederlandse gesprekspartners nog wat na pruttelden dat wetenschappelijk bewijs voor een buurteffect ontbreekt, nodigden ze ons uit naar Bombay en Johannesburg te komen. Dat zou minder tijdrovend zijn dan dit academische debat over de sociale huisvesting voort te zetten. ‘De liberalisering en globalisering gaan dit land echt niet voorbij, waarmee de maatschappelijke urgentie toch duidelijk is: voorkom een sociale en ruimtelijke tweedeling in de samenleving’. Dit was een van de meest indrukwekkende scenes uit de vele ronde tafelgesprekken die wij voerden met stakeholders ter voorbereiding van de ondernemingsstrategie voor Ymere. Onze kernvraag: wat is de maatschappelijke urgentie die sociale huisvesting legitimeert? Want dat corporaties zich moeten concentreren op betaalbare en goede woningen was ons wel duidelijk. Dat ze dit efficiënt moeten richten op de huishoudens met een kleine beurs ook. Maar bij het verder invulling geven aan die opgaven liepen we toch telkens aan tegen de waarom vraag. Zo kan goed en betaalbaar wonen in de metropoolregio Amsterdam veel (kosten)effectiever volledig in Almere worden geconcentreerd, maar vindt niemand dat een serieuze invulling van onze opgave. Schijnbaar is goed en betaalbaar alleen niet genoeg. Voordat we onze bijdrage, onze concrete uitdagingen en onze strategieën zijn gaan verwoorden hebben we daarom toch maar eens stilgestaan bij wat de maatschappelijke urgentie is die ons richting geeft.

Nabijheid en diversiteit als kracht Als iemand uit Bombay of Johannesburg de regio Amsterdam bezoekt dan ziet hij een stad waar iedereen, ongeacht inkomen of afkomst, prettig samenwoont in een aantrekkelijke omgeving. Waar mensen verschillend zijn, maar nog wel bij elkaar in beeld. Waar gebieden complementair zijn, maar wel verbonden. Dan ziet hij een metropoolregio waar mensen een eenheid vormen door verscheidenheid, en gebieden elkaar versterken door te verschillen. De metropoolregio Amsterdam wordt gevormd door de mensen die er leven. Zij wonen op de ene plek, werken en recreëren op een andere, en doen hun boodschappen weer ergens anders. De metropool bestaat uit oude stadskernen zoals in Amsterdam en Haarlem, en sub-urbane woonmilieus zoals in Almere en Haarlemmermeer. Er zijn dorpen zoals Weesp, maar er is ook ruimte voor een mainport zoals Schiphol. Het is die nabijheid en diversiteit van mensen en functies die dit gebied economisch vitaal en dynamisch maakt. Er is inspiratie en competitie, bedrijvigheid en beweging. Daardoor biedt de metropool kansen voor mensen om te groeien, om zich te ontwikkelen tot wie ze willen zijn. Tegelijk maakt de verscheidenheid aan mensen mogelijk dat de stad in beweging blijft. De vitale stad zorgt voor welvaart. Het gaat echter niet alleen om economische voorspoed en groei, maar ook om welzijn en geluk. We hechten in Nederland aan geborgenheid en vertrouwen, aan buurten waar je je prettig voelt en waar je jezelf kan zijn. Waar verschillen tussen mensen worden gezien als een kwaliteit, waar kinderen leren dat niemand gelijk is maar iedereen gelijkwaardig. We vinden het prettig te wonen in een solidaire stad, waar niemand buiten de boot hoeft te vallen. Of ze nu dagelijks bij de buren over de vloer komen of alleen gedag zeggen als ze elkaar op straat tegenkomen, bewoners van een solidaire stad voelen zich betrokken bij elkaar. Het is de combinatie van nabijheid en de diversiteit van mensen en functies die de stad ongekend populair maakt.

49

Tegengaan verdringing als opgave De paradox is dat juist die populariteit ons in de Amsterdam voor de grootste opgave stelt. In steden waar de markt heerst - van Bombay tot Johannesburg en van Londen tot Parijs - stijgt het prijsniveau van woningen. Mensen met een laag inkomen kunnen daar niet meer in de stad wonen of worden verdrongen naar de minst populaire woongebieden. Ook in onze metropoolregio neemt de overheid afstand en krijgt de markt meer ruimte (liberalisering). Het aandeel koop- en dure huurwoningen neemt toe en het prijsniveau stijgt. Hierdoor hebben niet alleen de mensen met lage inkomens, maar ook de lagere middeninkomens moeite een passende woning te vinden. Er zijn minder sociale huurwoningen beschikbaar, terwijl de stad wel jonge mensen blijft aantrekken op zoek naar banen, kansen en geluk. Die toestroom neemt niet af en wordt zelfs versterkt door de instroom van vluchtelingen (globalisering). Zonder interventies op de woningmarkt komt de beschikbaarheid van betaalbare woningen in het gedrang en dreigt ook hier, juist in het meest populaire woongebied van Nederland, sociale en ruimtelijke tweedeling. Die tweedeling is gelukkig nog geen realiteit, maar dreigt aantoonbaar. Recent werkten Maarten van Ham en Sako Musterd mee aan een grote studie naar de segregatie in Europese steden 22. Amsterdam blijkt qua segregatie in de middenmoot van Europa te zitten, maar de afgelopen vijftien jaar is de sociale ongelijkheid hier wel toegenomen. Dat de ruimtelijke uitsortering tot 2010 niet zo sterk was als je zou verwachten komt volgens de twee onderzoekers door de sociale huursector. In die zin bevestigt het onderzoek de stelling van de bankier uit India, dat we in Nederland het recept hebben tegen de wereldwijde ‘tweedelingsziekte’. We kunnen vaststellen dat Amsterdam nog steeds een bijzonder hoog percentage sociale huurwoningen heeft. We kunnen echter ook constateren dat van iedere tien sociale huurwoningen er bij leegkomst slechts vijf bestemd zijn voor wederverhuur in het sociale segment. De rest wordt verkocht of geliberaliseerd (AFWC). Behalve dat dit vandaag direct effect heeft voor de beschikbaarheid, heeft dit morgen ook effect op de mate waarin de stad is gesegregeerd. Jeroen Slot, hoofd onderzoek en statistiek van de gemeente Amsterdam, bevestigt dit beeld en voegt ook wat toe. Hij constateert op basis van het onderzoek ‘de Staat van de Stad’ dat alle welvaartswinst van de laatste jaren is terechtgekomen bij de hoger opgeleiden. Hij beschrijft dat de verschillen in de stad niet alleen tussen groepen bewoners toenemen. Ook in ruimtelijke zin is er volgens Slot sprake van toenemende contrasten 23.

Focus als voorwaarde Corporaties zijn sinds jaar en dag de partij die tegendruk geven aan de verdringing, maar ze staan nu ook zelf onder grote druk. Niet alleen door de schandalen uit het vorige decennium of door het tekort aan identiteit, maar ook financieel. De inkomsten uit de huur zijn niet toereikend om alle kosten en investeringen te dekken. De steeds dwingendere financiële en juridische kaders van het Rijk verslechterde de financiele positie van corporaties sneller, dan de rigoureuze reductie op de apparaatskosten deze kon verbeteren. Om te investeren moeten ze steeds meer woningen verkopen en moeten ze geld blijven lenen waarvoor ze rente betalen. Het verdienmodel van de meeste corporaties is voorlopig dan ook vooral een krimpmodel. Om in deze moeilijke tijden verdringing tegen te gaan, moeten keuzes worden gemaakt. Natuurlijk willen we in Nederland liever iedereen, ongeacht inkomen of woonplaats, een topwoning bieden tegen een lage huur. Maar daarvoor is geen geld (meer). Niet meer bij de corporaties en ook niet meer bij het Rijk. Het moet nu uit de lengte of de breedte komen. We kunnen in het sociale segment niet meer alles blijven aanbieden op iedere plek, we moeten de prijs van de sociale huurwoning behalve aan de woning zelf ook koppelen aan de bewoner en we moeten toe naar een modernisering van de woonruimteverdeling.

Prijs-kwaliteit heeft haar locatie Het is belangrijk dat lagere- en lagere middeninkomens in het sociale segment een keuze 22 23

Tammaru, T., Van Ham, M., et al (2015), Socio-Economic Segregation in European Capital Cities, Routledge. Slot, J. (2015), ‘Tijd voor een eerlijk debat over oneerlijke stad’.

50

hebben. We moeten dan ook streven naar een gevarieerde woningportefeuille naar woninggrootte, woningtype en woonmilieu. Maar niet alles kan overal. Ook huurders vinden het niet langer uit te leggen dat een woning aan de rand van Almere bijna dezelfde huur heeft (of zelfs hoger) als een vergelijkbare woning in het centrum van Haarlem of Amsterdam. En als iets niet uit te leggen is, wordt het al snel ervaren als onrechtvaardig en ondermijnt het de solidariteit die noodzakelijk is voor de sociale huisvesting. Er moet een meer logische relatie komen tussen de hoogte van de huur en de kwaliteit zoals huurders die ervaren. Dat kan door het woningaanbod te differentiëren naar locatie. We kunnen woningen op populaire plekken betaalbaar houden als ze klein zijn of bijvoorbeeld faciliteiten delen. Wat is er mis met het delen van een wasruimte of een woonkamer zoals in Friends? Omgekeerd kunnen we grotere of luxere woningen goedkoper maken door ze aan te bieden in gebieden met een lagere prijs per vierkante meter. Op die manier behouden we zowel een gevarieerd betaalbaar aanbod als een naar inkomen gemengde stad (en wijk).

Flexibel en inkomensafhankelijk huren Voor lagere- en middeninkomens is een betaalbare huur van levensbelang. We moeten er samen voor zorgen dat huurders na het betalen van de huur en andere vaste lasten voldoende geld overhouden voor levensbehoeften zoals voedsel, kleding en ontplooiing. Die zorg delen corporaties met de rijksoverheid en de huurder zelf. Het Rijk draagt bij door middel van de huurtoeslag; de huurder door een woning te kiezen die past bij zijn portemonnee. Van de corporaties mag een gereduceerde huur worden verwacht. Maar als iemand meer kan betalen, is het eerlijker om de beschikbare middelen te besteden aan mensen die moeite hebben passende huisvesting te vinden. De huurprijs van een woning moet dan ook vanzelfsprekend een relatie hebben met de kwaliteit van de woning, maar ook met het inkomen van de huurder. Of dat nou is door te werken met flexibele huren, inkomensafhankelijke huurverhoging en tijdelijke huurcontracten. Zo maken we onze woningen passend bij de portemonnee van onze huurders en bij die van de corporatie.

Actief matchen van vraag en aanbod Het huidige woonruimte verdeelsysteem is een van de belangrijke redenen waarom veel mensen in een woning wonen waar ze eigenlijk liever niet (meer) zouden willen wonen. Ze weten best waar ze liever of meer passend willen wonen, maar ze voelen weinig aanleiding om te verhuizen (push) en/of ze zien te weinig verleidend aanbod (pull). Corporaties moeten veel meer werk maken van het matchen van vraag en aanbod. Dat kan door woonwensen, levensfase en inkomen van huurders te vergelijken met de kwaliteiten van het aanbod, te zoeken naar de betere match en die ook actief aan huurders voor te leggen. Als een corporatie signalen krijgt dat een woning voor iemand te duur is geworden, bijvoorbeeld omdat de betaling structureel achterloopt, kan een goedkoper alternatief worden aangeboden. Als de mogelijkheid bestaat dat het inkomen van een huurder juist is gestegen, bijvoorbeeld omdat degene er rond zijn 25 ste is gaan wonen en nu dus tien jaar ouder moet zijn, kan de huurder mogelijk worden verleidt met een vrije sector- of koopwoning. Of als een extra verdieping een last is geworden, bijvoorbeeld omdat we weten dat iemand de zeventig is gepasseerd en we signalen van onze (zorg)partners in de wijk krijgen, kan een corporatie haar meerwaarde tonen door een gelijkvloers alternatief aan te bieden. Hiermee moeten corporaties niet wachten tot een huurder zich meldt, maar dit kan ook proactief. Dat is prettig voor de huurder en bovendien kunnen ze zo meer mensen een passende woning bieden. Niet alleen de corporatie kan een andere rol hebben in de woonruimteverdeling, maar ook de huurder zelf. Voor veel huurders wordt het huis waarvoor ze bereid zijn te verhuizen door iemand anders bewoond. Het droomhuis is dus niet op de markt. Die ‘iemand anders’ heeft mogelijk ook een latente verhuiswens en maakt daar om dezelfde reden geen werk van. Corporaties kunnen veel meer woonwensen vervullen als de latente woningvraag en daarmee het potentiële aanbod zichtbaar wordt gemaakt en eventueel zelfs digitaal wordt gekoppeld. Het moet toch mogelijk zijn een applicatie te maken die zoekt naar een koppeling op basis van een zoekprofiel en een aanbodprofiel, dat de bewoner zelf activeert? In het meest ideale geval maken

51

bewoners dan zelf hun ideale match en kunnen de corporaties zich concentreren op bewoners die dat niet lukt.

Maatschappelijke urgentie als kans Voor een maatschappelijke onderneming is het zaak een opgave te hebben die door de maatschappij wordt herkend. Het moet een doel zijn dat wordt ervaren als nastrevenswaardig of juist als iets dat pertinent moet worden voorkomen. Het moet duidelijk zijn voor wie het is en – vaak veel moeilijker – voor wie niet. Er moet dus een groep mensen zijn die betrokken is bij dat doel: een doelgroep. Dit is voor maatschappelijke ondernemingen voorwaardelijk om te kunnen blijven bestaan, omdat er geen markt of politiek is die hen legitimeert 24. Zonder erkende en herkende maatschappelijke urgentie is een maatschappelijke organisatie vogelvrij. Ze kan geplukt en zelfs vernietigd worden zonder dat er iemand protesteert. Dat hebben de corporaties de laatste jaren geweten. Ze missen een duidelijke opgave en een betrokken achterban die deze opgave belangrijk vindt. Van krotopruiming tot wederopbouw, van stadsvernieuwing tot wijkaanpak en van groeikernenbeleid tot Vinex-wijken. Door de jaren heen veranderde de maatschappelijke urgentie van corporaties. Telkens werd de zorg voor de kwalitatief goede en betaalbare woningen ingevuld in het licht van die urgentie. Ook nu is er een duidelijke maatschappelijke urgentie, maar de corporatie laat die onderbelicht. We zijn de kwaliteit van onze gemengde steden als vanzelfsprekend gaan beschouwen. En als iets vanzelfsprekend is, neemt de betrokkenheid af. Bij de huurders, bij de maatschappij als geheel en – getuige het gesprek in het kader van onze ondernemingsstrategie - ook bij ons ‘Volkshuisvesters’. We hebben bezoekers uit India of ZuidAfrika nodig om ons te wijzen ‘waarom’ we iets moeten doen. Het voorkomen van sociale en ruimtelijke tweedeling is de volkshuisvestelijke opgave van deze tijd. Het voorkomen van verdringing is de bedreiging waar we nu voor staan, maar biedt tegelijkertijd corporaties de kans om weer herkend te worden als de maatschappelijk ondernemer die er toe doet.

Literatuur Tammaru, T., Van Ham, M., et al (2015), Socio-Economic Segregation in European Capital Cities, Routledge. Slot, J. (2015), ‘Tijd voor een eerlijk debat over oneerlijke stad’. RMO (2009), ‘Stem geven aan verankering: over de legitimering van maat- schappelijke dienstverlening’.

24

RMO (2009), ‘Stem geven aan verankering: over de legitimering van maat- schappelijke dienstverlening’.

52

PASSEND WONEN OP EIGEN INITIATIEF

VAN WACHTEN LOONT NAAR INITIATIEF NEMEN WORDT BELOOND Adriaan Hoogvliet (de Alliantie) Stelling: Corporaties doen er wijs aan om initiatieven tot woningruil aan te moedigen in plaats van te belemmeren.

Inleiding Het Nederlandse volkshuisvestingssysteem heeft hele merkwaardige en onbedoelde bijwerkingen. Eén van de vervelendste is, dat het systeem leidt tot passief, afwachtend gedrag. Wachten loont. Denk aan het opbouwen van woonduur of inschrijfduur. Hoe langer je wacht, hoe meer kans je maakt op de zo begeerde woning. Daar komt nog bij – een andere vervelende bijwerking van het systeem – dat er nauwelijks een relatie is tussen de huurprijs van de woning en de kwaliteit die je daarvoor krijgt. En met het zogenoemde “passend toewijzen” zal die bijwerking eerder verhevigen dan verminderen. Ook dat gegeven leidt tot passiviteit. Want als je nu een woning accepteert, heb je de volgende week wellicht spijt omdat er dan een veel betere woning beschikbaar komt voor dezelfde prijs. Liever nog even wachten dus, tot dat lot uit de loterij langskomt. In de participatiesamenleving worden burgers op hun eigen initiatief aangesproken (Troonrede 2013). Veel burgers geven zelf ook aan, dat zij zaken best zelf kunnen oppakken. Dikwijls gaat het dan zelfs beter en sneller dan instituties dat kunnen. Want de instituties opereren in de door henzelf gecreëerde “systeemwereld” (Hart, 2012) met al z’n regels, voorschriften en beperkingen. Instituties kunnen vaak niet anders. Dat geldt ook voor woningcorporaties en gemeenten. Met de beste bedoelingen hebben zij regels en procedures bedacht om betaalbare huurwoningen waar meer vraag naar dan aanbod in is rechtvaardig te verdelen. Maar die beste bedoelingen brengen ons helaas vaak niet dichter bij “de bedoeling”. In de meeste statuten van woningcorporaties staat, dat zij er zijn voor mensen “die niet zelfstandig in hun woonbehoeften kunnen voorzien”. Dat is een formulering die geen recht doet aan het feit dat veel huurders van een sociale huurwoning best zelf ideeën hebben voor het realiseren van hun woonambities. De Alliantie – maar het geldt ongetwijfeld ook voor andere corporaties – krijgt regelmatig verzoeken van huurders die met elkaar van woning willen ruilen. Ze hebben elkaar gevonden en lossen elkaars woonprobleem (want dat is het vaak) op. Wat wil je nog meer? Hoeveel dichter bij “de bedoeling” wil je komen? Maar vanuit hun systeemwereld honoreren corporaties dergelijke verzoeken dikwijls niet. Sterker: corporaties vinden zulke verzoeken vaak lastig en vervelend. Ze passen niet in de gebruikelijke procedures. En steeds vaker komt het voor dat de betrokken woning op de verkooplijst staat of na leegkomst wordt geliberaliseerd. Die beleidslabels moeten natuurlijk wel worden nakomen, want die zijn niet voor niets zo vastgesteld. En de opbrengst is al ingerekend in de begroting. Genoeg reden om een woningruilaanvraag te weigeren. Weg eigen initiatief. “U kunt terecht op Woningnet”.... Dit kan toch niet de bedoeling zijn. Corporaties moeten zich uitgedaagd voelen om door huurders zelf aangereikte woonoplossingen mogelijk te maken. Eigen initiatief zou meer moeten worden beloond. Maar hoe dan? Welke mogelijkheden zijn er? En welke beperkingen? Is passend wonen op eigen initiatief, gefaciliteerd door de corporatie een wenkend perspectief? In dit paper gaan we dat verkennen.

Het woonruimtetoewijzingssysteem Als je in Nederland op zoek bent naar een betaalbare huurwoning van een woningcorporatie (thans maximaal ca. € 711,-) dan kun je zo’n woning vooral vinden door je in te schrijven als woningzoekende. Regionaal zijn er verschillende plekken waar je dat kunt doen. In het gebied waar de Alliantie actief is – de Noordvleugel van de Randstad - wordt de woonruimtebemiddeling

53

verzorgd door Woningnet. De in Woningnet deelnemende corporaties melden hun vrijkomende woningen bij Woningnet aan en op de website van Woningnet wordt dat aanbod zichtbaar. Gegadigden kunnen er op reageren. Als zich veel gegadigden melden voor een woning (en dat is doorgaans het geval), dan bepalen woonduur of inschrijfduur (laten we zeggen: wachttijd) wie de woning krijgt. In sommige gemeenten wordt een deel van het huuraanbod verloot; in dat geval gelden er geen volgordecriteria en is de kans op de woning voor iedereen even groot (of even klein). Voor mensen die om sociale of fysieke redenen urgent een andere woning nodig hebben, bestaan er voorrangsregelingen. Door middel van het woonruimtetoewijzingssysteem proberen we de schaarste zo eerlijk mogelijk te verdelen. En we vinden het eerlijk als langer wachtenden meer kans hebben dan korter wachtenden. Het systeem kenmerkt zich dus door: “hoe langer je wacht, hoe groter je kans wordt”. In Amsterdam is de gemiddelde wachttijd op een sociale huurwoning op dit moment meer dan 10 jaar. Veel (potentiële) woningzoekenden weten dat en schrijven zich dus in nog voordat zij daadwerkelijk behoefte hebben aan een woning. Ze nemen het zekere voor het onzekere en willen geen wachttijd verloren laten gaan.

Waar hebben mensen behoefte aan? Geen mens heeft verhuisplannen voor over tien jaar. Mensen die naar een andere woning willen/moeten verhuizen, hebben die behoefte/noodzaak doorgaans hier en nu. Allerlei “life events” laten zich nu eenmaal moeilijk plannen. Maar het systeem is ingericht op wachten en kan dus moeilijk uit de voeten met een acute woningvraag. Urgenten hebben weliswaar een plek in het systeem, maar door de toename daarvan is urgentie aan inflatie onderhevig (en welke woningzoekende beschouwt zich nu eigenlijk niet als urgent?). De werkelijkheid is dus, dat mensen met verhuiswensen die wensen eigenlijk per direct willen realiseren. Binnen het systeem heb je dan alleen enige kans van slagen, indien je tien jaar geleden zo slim was om je in te schrijven. Als je dat toen niet hebt gedaan, heb je nu weinig kans. Maar als je buiten het systeem om actief naar een woonoplossing op zoek gaat, zijn er wel degelijk mogelijkheden.

Woningruil als alternatief Mensen die zelf initiatief nemen om te zoeken naar een geschikte woning, kunnen een “ruilpartner” zoeken. Dertig jaar geleden was dat wellicht een lastige opgave, want hoe vind je zo’n geschikte partner? Via advertenties in kranten kon je het proberen, maar erg makkelijk en snel werkte dat niet. Maar inmiddels is de wereld drastisch veranderd. In het internettijdperk bestaan hiervoor uitstekende mogelijkheden. Een kijkje op bijvoorbeeld www.woningruil.nl of www.wisselstart.nl maakt dat duidelijk. Daar treffen we een heuse marktplaats aan van woningaanbieders en –vragers. Figuur 1

54

Woningruilinitiatieven op www.woningruil.nl

Figuur 2

Woningruilinitiatieven op www.wisselstart.nl

Het mooie van dergelijke initiatieven is, dat mensen elkaar vinden door hun verhuisvoornemens en -wensen aan elkaar kenbaar te maken. In vergelijking met het reguliere woningbemiddelingssysteem is dat een groot voordeel. De reguliere woningbemiddeling begint pas op het moment dat er een woning leegkomt. En die wordt dan volgens regels en voorwaarden zo eerlijk mogelijk toegewezen. Bij woningruil zijn we dat leegkommoment voor: eerst wordt bekeken wie wat zou willen en daarna wordt bekeken of daar matches in te maken zijn. Dit hoeft zich overigens niet te beperken tot één-op-één-matches. Geavanceerde webapplicaties kunnen ook prima meervoudige matches aan. In het Verenigd Koninkrijk is hier veel meer ervaring mee opgedaan dan in Nederland. Een mooie illustratie daarvan vinden we op www.houseexchange.org.uk.

Figuur 3

3-way matches op www.houseexchange.org.uk

In het Verenigd Koninkrijk is “home swapping” een serieus alternatief voor het geregistreerd staan op de wachtlijst. Woningcorporaties promoten woningruil actief op hun websites. “Home Exchanges are a realistic option for anyone wanting to ‘swap’ their home to find a more suitable residence. This is a great opportunity for tenants to find out if a home exchange is right for them and potentially speed up the process of finding a new home instead of waiting on the housing list” (www.wyreforestdc.gov.uk).

55

Ja maar ……. Hoewel het natuurlijk prachtig is, als mensen elkaars woonbehoeften vervullen, kunnen er gemakkelijk bezwaren tegen woningruil worden aangevoerd. We lopen de meest voor de hand liggende bezwaren langs. De huur moet worden geharmoniseerd en daar rekenen ruilers niet op Dat is inderdaad een veel gehoorde complicatie. Maar hij is goed te tackelen door vooraf goede informatie te geven. Het moet potentiële ruilers vanaf het begin duidelijk zijn, dat een woningruil geen contractovername is, maar een echte mutatie met een nieuw huurcontract, een nieuwe huurprijs, de inkomenstoets, etc. Mogelijk bemoeilijkt dat sommige voorgenomen ruilen, maar dat zij dan zo. In de meeste gevallen zal het echter geen belemmering zijn; mensen begrijpen wel dat huren worden aangepast als woningen opnieuw worden verhuurd, want dat gebeurt ook in het reguliere systeem. De bij een potentiële woningruil betrokken corporatiewoning heeft een verkooplabel In principe hoeft dat geen probleem te zijn. De ruiler kan de woning wellicht kopen. Maar als dat niet tot zijn/haar mogelijkheden behoort (en die kans is groot), dan kan de corporatie de ruil zeker wel toestaan door niet vast te houden aan de voorgenomen verkoop. Zonder het ruilinitiatief was de woning immers niet leeggekomen en had ook geen verkoop kunnen plaatsvinden. De woning moet geliberaliseerd worden Hier geldt eenzelfde redenering als bij het verkooplabel: de ruiler kan misschien de vrijesectorhuurprijs betalen. Maar als dat niet het geval is – met een inkomenstoets kan dat worden gecheckt – kan de ruilwoning gerust ook een sociale huurwoning blijven. Ruilers wachten niet op hun beurt; ze dringen voor Dat eerste klopt, dat tweede niet. Het ontlopen van de wachtrij kan als “oneerlijk” worden gevoeld, maar de essentie van dit paper is juist dat het waardering verdient als mensen een legale, alternatieve weg vinden door zelf initiatief te nemen. Met de nadruk op legaal! Want niemand zit te wachten op niet-officieel geregistreerde woningruil, wat in feite niets anders is dan illegale onderhuur. Toetreders tot de woningmarkt kunnen nooit ruilen Dat klopt, want toetreders hebben geen woning om te ruilen. Maar dat is geen reden om woningruil niet als een reëel alternatief te zien. Het woningruilspoor kan bestaan naast de bekende wegen die men kan bewandelen. Toetreders zullen dan inderdaad meer aangewezen zijn op het reguliere toewijzingssysteem. Maar veel potentiële woningzoekenden die nu al wel over een woning beschikken en graag zouden willen doorstromen, draaien ook mee in dat reguliere systeem. Als zij d.m.v. woningruil hun weg vinden, ontlast dat het systeem, waardoor daar meer ruimte ontstaat voor nieuwe toetreders. Het is vast niet zo moeilijk om nog meer bezwaren aan te voeren. Moeilijker is het om van een “ja maar”- naar een “ja én”-mindset te komen (Gunster, 2005). Maar dat is wel de uitdaging. “Omdenken” heet dat: laten we onze houding jegens woningruil omvormen van terughoudendheid naar enthousiasme.

Heeft de corporatie nog een rol bij woningruil? Wat mij betreft is die rol zo klein mogelijk! Het initiatief ligt bij huurders die elkaar vinden. Mogelijk kunnen corporaties faciliteren dat er een goed platform ontstaat waar vragers en aanbieders elkaar kunnen treffen. Daar zijn treffende voorbeelden van uit Engeland (figuur 4). Maar strikt noodzakelijk is dat niet. Wat de corporatie wél moet doen, is vooraf duidelijk zijn over de “spelregels” rond huurharmonisatie, inkomenstoets, etc., zoals hierboven aangegeven. En om illegale onderhuur tegen te gaan doet de corporatie er wijs aan om woningruil te promoten als een gewone mutatie, waarbij de betrokkenen recht hebben op onderhoudsinspectie, mutatieonderhoud, etc. Als die duidelijkheid is gegeven, weet iedereen waar hij/zij aan toe is.

56

Figuur 4

Een georganiseerde “woningruildag” in Wyre Forest

Een fundamentele verandering Corporaties kunnen beslist meer loslaten en het initiatief aan mensen zelf laten. Met dat ene woordje “loslaten” raken we een essentieel punt: het gaat hier om een fundamentele verandering in de mindset en organisatie van woningcorporaties. Steven de Waal (2015) formuleert het mooi in zijn recente artikel op de website van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties: “Burgers zullen meer bottom-up initiatief vertonen en zullen willen zien dat corporaties zich daarop aansluiten”. Tevens constateert hij dat die bottom-up initiatieven ondersteund worden door moderne sociale technologie (social media, internetplatforms) die burgers helpt om onderling te communiceren, zich te organiseren en te informeren (zie ook Gärtner c.s. 2014). Dat zijn hele wezenlijke trends die in de toekomst alleen maar krachtiger zullen worden. De Waal vraagt zich hardop af waar en wanneer zich “een Uber of AirBnB van de volkshuisvesting” zou kunnen voordoen. Dat lijkt slechts een kwestie van tijd. Hij kan zich zelfs voorstellen dat er zoiets als een “woonmatch-app” komt, die zorgdraagt voor alle communicatie, uitwisseling, uitruil, etc. tussen burgers en zich niet stoort aan scheidslijnen tussen huur en koop. Dat zou burgers daadwerkelijk in hun kracht zetten en veel mogelijkheden bieden om zelf de regie te voeren over hun woonsituatie en -carrière. Voor vandaag is dat misschien nog slechts een wenkend perspectief, maar morgen is het realiteit.

Literatuur Gärtner, R., R. Bos, R. van Dellen, P. Minke, A. van Gijssel (2014), Blue Sky Memo: over greenfields, de toekomst en bouwstenenvoor een visie. Aedes, vereniging van woningcorporaties. Gunster, B. (2005), Ja maar wat als alles lukt? Hart, W. (2012), Verdraaide organisaties: terug naar de bedoeling. Troonrede (2013), uitgesproken door koning Willem-Alexander op 17 september 2013. Waal, dr. Steven P.M.de (2015), Burgerkracht met burgermacht: ook in de corporatiesector. Artikel gepubliceerd op de website van de VTV (Vereniging van Toezichthouders in de Volkshuisvesting) op 8 juli 2015.

57

58

DYNAMIEK VAN DOELGROEP EN VOORRAAD

KANTTEKENINGEN UIT DE LEEFWERELD BIJ ‘OP MAAT VERHUREN’ André Ouwehand (TU Delft, Faculteit Bouwkunde, OTB – Onderzoek voor de gebouwde omgeving) Stellingen: 1. Op maat verhuren door periodieke toetsing van inkomen en huishoudengrootte van huurders van sociale huurwoningen dient niet alleen te leiden tot optimalisering binnen de systeemwereld, maar ook rekening te houden met de leefwereld. 2. Invoering van maatregelen om overconsumptie tegen te gaan in de huursector, terwijl gelijker tijd overconsumptie in de koopsector wordt gestimuleerd met ongelimiteerde hypotheekrenteaftrek, is niet te rechtvaardigen.

Dynamiek als onmisbaar element, een inleiding “De woningmarkt zit op slot”, dat is de eerste zin over de woningmarkt uit het regeerakkoord (Rutte & Samsom 2012, p. 32). Het akkoord kondigt nieuwe spelregels voor de koop- en huursector aan om de markt weer in beweging te brengen. De opbrengsten van het aanpassen van de hypotheekrenteaftrek “sluizen we jaarlijks budgettair neutraal terug naar de groep die door de maatregel geraakt wordt”. Voor huurders is dat er niet bij, zij krijgen inkomensafhankelijke huurverhogingen en de bescherming door het systeem van maximale huren zal voor bewoners met een inkomen boven 43.000 tijdelijk buiten werking gesteld worden. “Zo pakken we scheefwonen aan en blijft de sociale woningvoorraad in stand.” (ibid.) Het is gelijk duidelijk dat we met een neoliberaal akkoord te maken hebben. Op slot is fout en dynamiek is goed, dat is ook het adagium van veel andere publicaties. Van ‘De woningmarkt uit het slot’ (Raad van Economische Adviseurs 2006) tot ‘Wonen 4.0’ (Aedes et al. 2012) en ‘Wonen 6.0’ (Boelhouwer et al. 2014) worden voorstellen gedaan om de markt weer in beweging te laten komen. In het essay van ‘Vooruit naar de kern’ 25 zijn bouwstenen benoemd om de bedoelingen van de sociale huisvesting beter te realiseren en de dynamiek op de woningmarkt te vergroten. En de RLI houdt in haar recente advies ‘Wonen in verandering’ (2015) een pleidooi voor een woonbeleid dat rekening houdt met verdere dynamisering en flexibilisering. Maar waarom is dynamiek goed en voor wie is dynamiek goed? En wie ondervindt van meer dynamiek mogelijk de nadelen? Zijn dat alleen die vermaledijde scheefwoners die onterecht de beste sociale huurwoningen bezet houden met hun veel te hoge inkomens zoals Rutte en Samsom ons willen doen geloven? In dit paper ga ik nader in op enkele aspecten van de derde bouwsteen van ‘Vooruit naar de kern’, het ‘op maat verhuren’ van sociale huurwoningen. Het is geen volledige analyse noch een compleet vertoog, veeleer zijn het kanttekeningen om de discussie over ‘op maat verhuren’ verder te brengen.

Op maat verhuren De achtergrond van het essay ‘Vooruit naar de kern’ is het besef dat er wezenlijke veranderingen in de volkshuisvesting aan de orde zijn die veel verder gaan dan de discussie over de legitimiteit van woningcorporaties naar aanleiding van de schandalen van de afgelopen jaren. Het gaat in essentie om de vraag waar de sociale huisvesting toe dient in deze tijd waarin de verzorgingsstaat ter discussie staat en hervormd wordt. De invoer van de verhuurdersheffing heeft wel aangetoond dat er weinig scrupules zijn bij regering en parlement om heftig in te grijpen in het bestaande stelsel. ‘Vooruit naar de kern’ noemt vier bouwstenen die bijdragen aan een betere realisering van de bedoelingen van de sociale huisvesting: regionale regelgeving, een fatsoenlijke woonbijdrage, op maat verhuren en een revolving fund. De kern van ‘op maat verhuren’ is het aanbieden van woningen aan de doelgroep die, met gebruikmaking van 25

Het essay is tot stand gekomen door bijdragen van Rian Peeters, Maarten Vos, Rudy de Jong, Ton Selten, Maarten Pel, André Ouwehand, Jeroen Cras, Harro Zanting, Guus Haest, Pim Hogenboom, Derk Windhausen en Wouter Rohde. Zoals in het essay aangegeven, onderschrijft niet ieder van deze groep de tekst op alle aspecten, maar onderschrijven ze allemaal de noodzaak om de bedoelingen van de sociale huisvesting centraal te stellen in de discussie over de toekomst van de corporatiesector.

59

huurtoeslag, betaald kunnen worden, rekening houdend met zowel het inkomen als de grootte van het huishouden. Daarnaast gaat het om het aanbieden van daarbij passende dienstverlening die uitgaat van de wensen en mogelijkheden van de betreffende bewoner 26. Passendheid en periodieke herijking Uitgangspunt bij ‘op maat verhuren’ is dat woningcorporaties fatsoenlijke woningen aanbieden in het prijssegment waar de markt het laat afweten door een korting, de huurafslag, toe te passen op de marktprijs27. “Korting zou echter niet langer moeten worden verstrekt dan nodig is. We stellen ons daarom huurcontracten voor die periodiek worden herijkt en worden aangepast aan de situatie van het huishouden.” (Vooruit naar de kern 2014, p. 10). Daarbij zou periodiek gekeken kunnen worden gekeken naar de inkomenssituatie, maar ook naar de huishoudensgrootte. De prijskorting kan dan (deels) vervallen, ook als er intussen passend alternatief aanbod beschikbaar is waarvoor geen prijskorting nodig is. In feite betekent dit niet alleen de herintroductie van passendheidscriteria naar inkomen en huishoudengrootte bij woningtoewijzing, maar ook een niet vrijblijvende periodieke herijking, met financiële sanc-tionering. Dat is een zeer stevige verandering ten opzichte van de huidige situatie waarin de huurbescherming, huurprijsregulering en huurtoeslag veel bescherming bieden aan de huurders. Die bescherming is wel anachronistisch als we kijken naar de veranderingen in de verzorgingsstaat die op andere terreinen aan de hand zijn, zoals op het gebied van de werkeloosheid en zorg. “Eigenlijk heb je nog maar één segment in de verzorgingsstaat waar rechten oneindig zijn: de gereguleerde huurmarkt”, zo stelt Van der Schaar (Nagtzaam 2014, p. 20). Hij benadrukt ook het toenemende belang van zorgvuldige woonruimtetoewijzing in de toekomst (Van der Schaar 2014). Aan het realiseren van het ‘op maat verhuren’ zijn in het essay ‘Vooruit naar de kern’ grote verwachtingen gekoppeld: een toename van de dynamiek op de woningmarkt, meer verhuizingen, meer mutaties. Dat zal leiden tot een betere match tussen inkomen en kwaliteit, minder scheefwoners en een lager beroep op de huurtoeslag. Het zal daarmee ook leiden tot “een grotere legitimiteit van de inzet van maatschappelijk vermogen door corporaties.” (Vooruit naar de kern 2014, p. 10). Los van het veranderend toekomstperspectief van de sociale huisvesting, is een doelmatiger aanwending van de woningvoorraad voor veel volkshuisvesters sowieso een lang verbeide wens. Dan zou in meer gespannen markten eindelijk een passend antwoord gegeven kunnen worden aan de vraag naar grote woningen van grote huishoudens, terwijl nu een groot aandeel van de eengezinswoningen in de bestaande sociale huurvoorraad bewoond wordt door echtparen en alleenstaanden van boven de 65 jaar.

Effectuering Met inachtneming van een zorgvuldig overgangsregime, zou een nieuw systeem zo in elkaar kunnen zitten dat de korting ten opzichte van de marktprijs afhankelijk wordt gesteld van een jaarlijkse herijking van de inkomenssituatie van het huishouden. Huurders zouden daarvan dan wel bij de verhuring op de hoogte moeten worden gebracht: zowel van de huur die zij moeten betalen als van de ‘niet gekorte’ huur en de jaarlijkse herijking en de wijze waarop de huurafslag in enkele jaren afgebouwd kan worden als ze (veel) meer gaan verdienen. Dat geeft hen ook de ruimte om, mocht dat zich voordoen, elders huisvesting te zoeken als ze dat willen. Zo’n systeem lijkt effectiever dan huurverhogingen met enkele procenten extra, zoals nu het geval is. Zo’n systeem lijkt ook rechtvaardig. Immers, voor huishoudens die afhankelijk zijn van huurtoeslag is die jaarlijkse herijking er nu ook al in volle omvang. Er is weinig reden om de iets meer verdienende huishoudens anders te behandelen. Een lastiger zaak is de herijking van de verhuursituatie naar huishoudengrootte. Passend binnen de redenatie van ‘Vooruit naar de kern’ wordt uitgegaan van het garanderen van een betaalbare basiskwaliteit en het bieden van mogelijkheden aan de huurder om indien zij/hij dat wenst meer kwaliteit te bieden. Die basiskwaliteit zou gekoppeld dienen te zijn aan de huishoudengrootte. De afgelopen decennia laten echter zien dat het beleid steeds meer afstand heeft genomen van normering op dit vlak. In veel gevallen is de relatie woninggrootte-huishoudengrootte geen 26

Het aanpassen van de dienstverlening laat ik in dit paper kortheidshalve buiten beschouwing. Wie het essay nauwkeurig leest zal daarin tevergeefs zoeken naar het begrip ‘markthuur’ of ‘marktprijs’, maar wel merken dat de prijs gerelateerd wordt aan verschillende marktsituaties (‘gespannen markten’ en ‘ontspannen markten’). In feite kennen we de marktprijs niet door de effecten van de gecompliceerde regelgeving en de huurtoeslag. 27

60

criterium meer bij woningtoewijzing, laat staan bij periodieke herijking. Er wordt vaak van uitgegaan dat de prijs van de woning deze kwestie deels al afdekt: de huurder zal gemotiveerd zijn om een kleinere woning te huren/te zoeken omdat die goedkoper zal zijn. Door de werking van de huidige regelgeving en de huurtoeslag is dat echter niet evident. Een doelmatige aanwending van de voorraad is dan ook niet gegarandeerd. Een nieuwe normstelling, regelgeving en een (complexe) uitvoering zal noodzakelijk zijn. Wat kunnen we op dat punt leren van de ervaringen elders en welke kanttekeningen kunnen we plaatsen vanuit de leefwereld van de huurders?

Ervaringen elders: de ‘Bedroom tax’ In het Verenigd Koninkrijk is sinds april 2013 de ‘Removal of the Spare Room Subsidy’ (RSRS) van kracht, in meer oppositionele kringen doorgaans aangeduid als de ‘Bedroom tax’. Het is een onderdeel van de ‘British Welfare Reform Act’ uit 2012 en past geheel in de neoliberale retoriek in het VK en is sterk bekritiseerd door de oppositie. Staatssecretaris Iain Duncan Smith beargumenteerde de maatregel als volgt: “…we need to put an end to the unfair situation where the taxpayer is subsidising people to have homes, paid for by the state, with spare rooms they do not need.” (Duncan Smith 2013). De maatregel zou naar verwachting ruim een half miljoen huishoudens, iets meer dan 11% van de sociale huurders, treffen. In bijgaand kader staan de belangrijkste kenmerken van de maatregel kort samengevat.

Kenmerken Britse Bedroom tax De RSRS vermindert de huurtoeslag voor huurders van sociale woningen die nog niet de pensioen gerechtigde leeftijd hebben bereikt als zij meer slaapkamers hebben dan voor hen noodzakelijk is. De subsidiabele huur voor berekening van hun huurtoeslag wordt verminderd met 14% voor één en 25% bij twee of meer overtollige slaapkamers. De criteria daarbij zijn dat niemand een slaapkamer hoeft te delen tenzij het gaat om: - een (echt)paar - twee kinderen onder de 10 jaar - twee kinderen tussen 10-16 jaar van hetzelfde geslacht - meer dan twee personen per kamer. In bepaalde omstandigheden is een extra kamer toegestaan voor pleegkinderen, uitwonende studerende kinderen, gehandicapten, etc. Bron: Clarke et al. (2014)

Uit een tussentijdse evaluatie (Clarke et al. 2014) komt naar voren dat, zes maanden na de invoering van de regeling, volgens de verhuurders 4,5% van de getroffen huishoudens kleiner was gaan wonen. Normaal is dat slechts 0,5% op jaarbasis. Rond de 19% had zich aangemeld om kleiner te gaan wonen maar verhuurders bleken vanwege ontbrekend aanbod doorgaans niet in staat om de betreffende huurders aan een kleinere woning te helpen. Veel geïnterviewde getroffen huishoudens bleken niet te willen verhuizen door de nabijheid van werk of voorzieningen, omdat ze de kamer toch nodig hadden of omdat binnenkort een kind ouder zou worden dan 16, etc. Sommige huishoudens waren op zoek gegaan naar werk of uitbreiding van hun parttime aanstelling om de kosten op te kunnen brengen, maar daar lang niet altijd in geslaagd. De suggestie om mensen in huis te nemen was zelden gevolgd. Slechts 41% van de huurders bleek vijf maanden na de invoering in staat om de korting op de huurtoeslag zelf op te brengen. 39 % heeft de korting deels betaald en 20% heeft niets betaald. De huurachterstanden bij sociale verhuurders waren met 16% toegenomen, maar dat kan niet met zekerheid teruggeleid worden tot de invoering van de RSRS. Lokale overheden en verhuurders waren zeer bezorgd over de financiële problemen van betrokken huishoudens die huisuitzettingen tot gevolg zouden kunnen hebben.

61

Veel lokale overheden en sociale verhuurders hebben hun passendheidscriteria bij woningtoewijzing aangepast aan de nieuwe normen. Een groot deel, 40%, van de verhuurders bleek meer moeilijkheden te hebben met het verhuren van grotere woningen. Daarnaast meldden verhuurders toenemende wachttijden voor kleinere woningen. Het onderzoek van Clarke c.s. zal in 2015 afgerond worden, waarbij er ook over een langere periode geëvalueerd zal worden. Vooralsnog is de gezamenlijke noemer van de uitkomsten dat veel huishoudens die getroffen worden door de maatregel in problemen komen door de financiële kortingen, zonder dat ze de mogelijkheid hebben om door verhuizing die ongewenste situatie te voorkomen.

Kanttekeningen vanuit de leefwereld Transitie van het volkshuisvestingssysteem zou moeten bijdragen aan het realiseren van de bedoelingen van de sociale huisvesting volgens ‘Vooruit naar de kern’. Een daarvan is dat wonen persoonlijk is en het ruimte zou moeten bieden voor eigen keuzes, zowel voor kopers als huurders. Optimalisering van de doelmatigheid zal dus niet alleen bezien moeten worden vanuit de systeemwereld van volkshuisvesters, maar ook vanuit de leefwereld van de betrokken bewoners. Als we ons bijvoorbeeld verdiepen in de bewoning van vroeg naoorlogse eengezinswoningen, stuiten we op een aantal factoren die preciezer zicht geven op wat wel betiteld is als ‘overconsumptie’ of ‘overwonen’. Casus Zuidwijk Uit gesprekken met 46 huishoudens28 van vroeg naoorlogse eengezinswoningen (sociale huur) komt het volgende beeld naar voren. Het zijn 4- en 5-kamerwoningen met een gemiddeld BKO van 75m2 (in enkele complexen wat hoger), naar huidige maatstaven geen echt grote woningen met vaak een zeer kleine slaapkamer daarbij.

(Bron: Soet 1997)

28

Ik maak gebruik van gegevens uit mijn lopende promotieonderzoek. In 2008 interviewden we in totaal 84 huishoudens in Zuidwijk (Rotterdam) over hun waardering van woning en wijk.

62

Van de 28 autochtone huishoudens waren er 20 een en twee persoonshuishoudens, in twee gevallen een volwassen kind met moeder en 8 jongere gezinnen met kinderen. Van de 18 allochtone huishoudens waren er drie alleenstaand, bij de 15 andere huishoudens waren er 1-4 kinderen aanwezig. Bij verschillende oudere autochtone echtparen en bij een alleenstaande allochtone vrouw bood het huis ruimte voor de (vaste) opvang van kleinkinderen en kinderen. Daarnaast boden extra kamers ruimte voor hobby’s. Bewoners waardeerden doorgaans de tuin zeer sterk. Veel oudere autochtone alleenstaanden en echtparen woonden al heel lang in die woning29, waren sterk verbonden met de buurt en hadden een sterk functionerend sociaal netwerk om zich heen. Vestia voerde indertijd een beleid waarin een groot deel van de betreffende eengezinswoningen bereikbaar was met gebruik van huursubsidie 30. Dat zorgde er voor dat er ook financieel zwakke huishoudens, waaronder alleenstaande moeders met kinderen in de woningen terecht kwamen. Het woonmilieu van eengezinswoningen met tuinen werkte zeer positief op de contacten met buren en je zag veel wederzijdse hulpvaardigheid. Er heerste in sommige van de betreffende buurtjes een echt parochiale sfeer. Veel bewoners hechten aan die omgeving en hadden geen verhuisplannen, alleen lichamelijke ongemak was soms reden om uit te gaan kijken naar een andere woning zonder trap, maar dat lukte nog niet zo snel. De gemiddelde woonduur in de complexen eengezinswoningen was veel hoger, soms oplopend tot bijna 20 jaar, dan die in de nabijgelegen complexen van kleine oude gestapelde huurwoningen waar die soms net iets minder was dan 5 jaar. De complexen met eengezinswoningen vormden dan ook een stabiele factor in de buurt. Kortom, de bewoners waren doorgaans zeer content met hun woning en hadden die zich ook vaak echt toegeëigend. Wat zou nu het toepassen van ‘op maat verhuren’ in deze casus opleveren? Een aantal huishoudens zou vanwege hun inkomen meer moeten gaan betalen voor de woning. Afhankelijk van de verhoging zou dat kunnen leiden tot verhuizingen dan wel tot hogere huurinkomsten voor de verhuurder. Toetsing van inkomen en huishoudengrootte zou vooral voor autochtone huishoudens gevolgen hebben. Bij de 65 +-ers zijn het steeds huishoudens met een laag inkomen, bij de babyboomers grotendeels met een midden- en wat hoger inkomen en dat geldt ook voor iets meer dan de helft van de jonge huishoudens. De babyboomers zijn de groep die bovenmatig actief is in bewonersorganisaties en vergeleken bij de anderen het meest kritisch is ten aanzien van de veranderingen die zich in de wijk afspelen. Bij de allochtone bewoners worden zonder meer enkele alleenstaanden getroffen door de maatregel, meestal met een (zeer) laag inkomen, en afhankelijk van de te hanteren criteria ook een aantal gezinnen met kinderen. In alle gevallen doet zich het probleem voor dat aantrekkelijke alternatieven voor ‘te groot wonende’ huishoudens niet eenvoudig voor handen zijn. Verhuizen zal doorgaans met een aanzienlijke verhoging van de woonlasten gepaard gaan, goedkope kleine woningen van een overigens enigszins vergelijkbare kwaliteit, zijn nauwelijks voorradig. En als ze al voorradig zijn binnen de wijk, dan is het vrijwel steeds in een andere buurt, dus op enige afstand van de aanwezige dagelijkse contacten. De verhoogde mobiliteit zal een negatief effect hebben op de sociale cohesie in de betreffende buurten.

29

Voor de 65+-ers was de gemiddelde woonduur in de woning bijna 35 jaar, voor de overige autochtone huishoudens was dat rond de 12 jaar en voor de allochtone huishoudens gemiddeld 7 jaar. 30 Dat beleid is enkele jaren geleden onder invloed van de financiële problematiek van Vestia ingrijpend gewijzigd: de oude eengezinswoningen die nu vrij komen worden allemaal te koop aangeboden voor prijzen variërend van zo’n € 110.000 tot € 150.000.

63

Maatwerk en rechtvaardigheid nodig bij op maat verhuren Een meer doelmatige benutting van de woningvoorraad is maatschappelijk gezien vanuit diverse invalshoeken wenselijk, ook vanwege de in veel gemeenten nog aanwezige tekorten aan grotere woningen en de beschikbaarheid van eengezinswoningen voor huishoudens met kinderen. Implementatie van een toetsing van de relatie huur-inkomen op basis van een gematigde normering en met een overgangsperiode lijkt maatschappelijk gezien gerechtvaardigd. Huishoudens kunnen in zo’n situatie zelf bepalen of ze wat meer willen betalen en willen blijven zitten, dan wel een andere woning zoeken. Het jaarlijks toetsen en sanctioneren van de relatie tussen huishouden- en woninggrootte is echter wel problematisch als het ook van toepassing is voor de laagste inkomens. Voor die huishoudens zal dat snel leiden tot grote financiële problemen, waarbij de mogelijkheid om die te vermijden door het ontbreken van acceptabel alternatief aanbod zeer gering is. Op maat verhuren dient niet alleen te leiden tot optimalisering binnen de systeemwereld, maar ook rekening te houden met de leefwereld. Nog los van de arbitraire kanten van normering, waarvan het Britse voorbeeld illustreert hoe archaïsch en onrechtvaardig dat kan uitpakken, staat of valt de rechtvaardigheid van introductie met de mogelijkheid voor huishoudens om een alternatief te vinden. Het is dan rechtvaardiger om het realiseren van een meer optimale benutting van de woningvoorraad niet af te wentelen op kwetsbare huishoudens. Toepassing zou altijd op een lokaal niveau moeten worden onderbouwd omdat alleen daar af te wegen is of er voldoende alternatieven aanwezig zijn en ook op dat niveau beoordeeld zou kunnen worden in hoeverre andere doelen, zoals het verhogen van de stabiliteit en buurtbinding mogelijk negatief beïnvloed worden door de maatregel. Daarnaast zou de voorwaarde moeten gelden dat implementatie alleen op zijn plaats is als in deze kwestie ook sprake is van een evenwichtige behandeling van de verschillende eigendomssectoren: invoering van maatregelen om overconsumptie tegen te gaan in de huursector, terwijl gelijker tijd overconsumptie in de koopsector wordt gestimuleerd met ongelimiteerde hypotheekrenteaftrek, is redelijkerwijs niet te rechtvaardigen. Dan zou ‘op maat verhuren’ niet veel anders zijn dan een eufemistisch benaming voor een woonbeleid dat de ongelijkheid op de woningmarkt alleen maar vergroot.

Literatuur AEDES, Woonbond, NVM, Vereniging Eigen huis (2012) Wonen 4.0. Amersfoort: Vereniging Eigen Huis Boelhouwer, P., Elsinga, M., Gruis, V., Priemus, H., Schaar, J. van der & Thomsen, A. (2014) Wonen 6.0. Over de toekomst van de sociale huisvesting in Nederland Delft: TU Delft, OTB – Onderzoek voor de gebouwde omgeving Faculteit Bouwkunde. Clarke, A., Hill, H., Marshall, B., Monk, S., Pereira, I., Thomson, E., Whitehead, C. & Williams, P. (2014) Research Summary Evaluation of Removal of the Spare Room Subsidy: Interim report. Verkregen op 24 augustus via: https://www.gov.uk/government/uploads/system/uploads/attachment_data/file/329949/rr882-evaluation-of-removal-ofthe-spare-room-subsidy-summary.pdf Duncan Smith, I. (2013) Britain cannot afford the spare room subsidy. The Telegraph 7 March 2013. Verkregen op 24 augustus 2015 via: http://www.telegraph.co.uk/news/politics/9914373/Britain-cannot-afford-the-spare-roomsubsidy.html Nagtzaam, H. (2014) Wie gooit het roer om? Aedes-Magazine 2014 (9) p. 18-22. Raad voor de leefomgeving en infrastructuur (RLI) (2015) Wonen in verandering, over flexibilisering en regionalisering in het woonbeleid. Den Haag: RLI. Raad van Economisch Adviseurs (REA) (2006) De woningmarkt uit het slot. ‘s-Gravenhage: Sdu Uitgevers, Tweede Kamer, vergaderjaar 2005-2006, 30 507, nr. 2. Rutte, M. & Samsom, D. (2012) Bruggen slaan, regeerakkoord VVD – PvdA 29 oktober 2012. Verkregen op 11 augustus 2015: http://www.parlement.com/9291000/d/regeerakkoord2012.pdf Schaar, J. van der (2014) Het wordt nooit meer zoals het was. Tijdschrift voor de volkshuisvesting, 20 (1) p. 11-16. Soet, W. (1997) STZ in vorm. Projecten in perspectief. Rotterdam: STZ. ‘Vooruit naar de kern’ (2014) Vooruit naar de kern, Toekomstverkenning voor de sociale huisvesting - bedoelingen en bouwstenen. Verkregen op 11 augustus 2015: https://www.vooruitnaardekern.nl/wpcontent/uploads/2014/03/Vooruit_naar_de_kern.pdf Wijbenga, B., Rohde, W. & Windhausen, D. (2013) Vooruit naar de kerntaak: een bijdrage aan het woonbeleid na de crisis. Rotterdam: Woonbron.

64

ARRANGEMENTEN VOOR DEELGROEPEN

NAAR SOCIALE HUISVESTING GEBASEERD OP EIGEN KRACHT Wouter Rohde (Wouter Rohde advies) Stellingen: 1. De herziene Woningwet regelt ‘een beter verleden’. De participatiesamenleving heeft behoefte aan andere fundamenten voor sociaal woonbeleid. 2. Corporaties moeten verschil durven maken, om ongelijke gevallen beter te bedienen. Dit vraagt om een gedurfde segmentering van de woningvoorraad t.b.v. deelgroepen en om verschillende toeleidingsroutes in plaats van één verdeelsysteem.

Nederland verandert, het wonen verandert niet mee “Het is onmiskenbaar dat mensen in onze huidige netwerk- en informatiesamenleving mondiger en zelfstandiger zijn dan vroeger. Gecombineerd met de noodzaak om het tekort van de overheid terug te dringen, leidt dit ertoe dat de klassieke verzorgingsstaat langzaam maar zeker verandert in een participatiesamenleving. Van iedereen die dat kan, wordt gevraagd verantwoordelijkheid te nemen voor zijn of haar leven en omgeving.” Aldus de regering in de troonrede 2013 31. Nederland zit dus is een (beoogde) transitie van de verzorgingsstaat naar de participatiesamenleving. Wat betekent dat nu voor het wonen? En dan in het bijzonder voor dat deel van het wonen waar de verzorgingsstaat zich nu op richt? In ‘Vooruit naar de kern’ is het één van de vier bouwstenen voor de renovatie van het woonsysteem 32. Ik put voor dit artikel uit mijn essay ‘Van doelgroep naar deelgroepen’33.

Hoe eigen kracht een nieuw perspectief kan bieden In dit paper vertrek ik vanuit de gedachte dat ieder een eigen verantwoordelijkheid heeft voor zichzelf en zijn naasten. Ook voor het wonen. Ik verken wat het betekent als eigen verantwoordelijkheid en eigen mogelijkheden van burgers voorop staan. Vanuit die basisgedachte kan dan worden bekeken wie ondersteuning nodig heeft om fatsoenlijk te kunnen wonen, de opdracht voor sociaal huisvestingsbeleid. Eigen kracht is in de discussies over de participatiesamenleving een kernbegrip34. Bij het wonen doen drie dimensies van het begrip ‘eigen kracht’ - kern in het denken over de participatiesamenleving - er dan toe. Het gaat om eigen bestedingskracht, eigen regelkracht en eigen ontwikkelkracht (perspectief), waarover verderop meer. Het is bij het werken met eigen kracht behulpzaam om een onderscheid aan te brengen tussen eigen verantwoordelijkheid (ieder is uiteindelijk verantwoordelijk voor zijn eigen leven), eigen kracht (binnen die verantwoordelijkheden kun je veel zelf aanpakken en oplossen) en eigen regie (wat wil met je leven gegeven je eigen kracht). Het gaat daarbij dus om zelfsturing (wat wil iemand zelf) niet om participatie in de klassieke zin (de instanties willen dat mensen in hun programma meedoen).

Wat zien we Het inkomen op het moment van aanvang van het huurcontract en de opgebouwde wachttijd zijn momenteel de criteria waarmee sociale huisvesting wordt geregeld. Iedereen met een inkomen minder dan € 34.911 kan bij corporaties een woning huren met een huur van maximaal € 710, 68 (de doelgroep volgens de herziene Woningwet). In 2012 behoren ongeveer 2,9 mln (van de 7 mln) huishoudens tot deze Daeb-doelgroep, 4 % meer dan 4 jaar daarvoor. Ruim de helft daarvan (1,6 miljoen huishoudens) huurt bij een corporatie. 31 32 33 34

Troonrede 2013. Vooruit naar de kerntaak – een bijdrage aan het woonbeleid na de crisis, 2013, en Vooruit naar de kern, 2014. Van doelgroep naar deelgroepen, 2015. Initiatiefgroep Eigen Regie, Eigen regie als basis, 2013.

65

-

-

-

890.00 huishoudens uit de Daeb-doelgroep wonen in een eigenwoning, 380.000 huren particulier. 2,4 mln van de ruim 7 mln huizen zijn van woningcorporaties, er is maar een kleine particuliere huursector. Huurtoeslag is er beneden een inkomensgrens: € 21.625 per jaar voor alleenstaanden en € 29.350 per jaar voor meerpersoonshuishoudens. Voor 65+ huishoudens gelden iets lagere grenzen. De woning mag niet meer kosten dan € 710,68. In 2012 behoren 2 mln huishoudens tot de doelgroep van de Huurtoeslag (inclusief bewoners van eigen woningen). In 2012 waren er 1,3 mln Huurtoeslag-ontvangers, in 2013 1,4 mln (geschat). De laagste twee inkomensdecielen huren procentueel iets vaker bij een particuliere verhuurder dan bij een corporatie. Drie op de tien huurders bij corporaties hebben een inkomen boven de Daeb-grens. Tel daarbij op dat de samenleving steeds meer bestaat uit ‘ongemiddelde mensen’, terwijl het beleid uitgaat van eenvormigheid.

Het is zonneklaar dat het doelgroepbeleid en subsidiebeleid voor sociaal wonen niet met elkaar in lijn zijn. Een flink deel van de doelgroep heeft een eigen woning, ondanks recht op Huurtoeslag. Dan is sociale huisvesting dus niet alleen voor wie geen andere financiële keus heeft (niet zelf in zijn woonbehoefte kan voorzien). Je kunt in grote delen van het land ook met een doelgroepinkomen een fatsoenlijke woning kopen. > De eigen bestedingskracht wordt uniform en schematisch benaderd. Veel sociale huurwoningen worden bewoond door mensen die bij een nieuwe beoordeling niet opnieuw aan de toelatingscriteria voor sociaal wonen zouden voldoen. Hier luidt de conclusie dat sociale huisvesting geen rekening houdt met de huishoudens- of inkomensontwikkeling, waar mensen hun eigen wonen ook zelf zouden kunnen bekostigen. > Eigen regelkracht wordt niet aangesproken. 13% van de doelgroep huurt particulier, waar de prijs/kwaliteitverhouding minder gunstig is dan bij corporaties. Daarvan mag worden verondersteld dat dat een second best keuze is, waarschijnlijk omdat de wachttijd voor de sociale huursector te lang was en mensen genoegen nemen met tijdelijke oplossingen. > De eigen ontwikkelkracht (het perspectief) wordt veronachtzaamd.

Klantdenken heeft het wonen onteigend De participatiesamenleving bestaat uit burgers. De gezondheidszorg heeft patiënten. Scholen hebben leerlingen, Universiteiten studenten. In sociale huisvesting zijn de huurders en bewoners in het spraakgebruik naar de achtergrond geschoven en is het begrip 'klant' dominant geworden. Het klantdenken helpt niet bij het bevorderen van zelforganisatie of het uitgaan van eigen kracht. Door bewoners, huurders en woningzoekenden als klanten te betitelen, is het wonen hen onteigend.

Een ruime doelgroep, die met inkomen is gedefinieerd Met de naoorlogse groei van de sociale woningvoorraad groeide ook het aantal huurders bij corporaties. Wie eenmaal huurt kan dat blijven doen, ook als het inkomen stijgt. Zo werden ook middeninkomens ‘vanzelf’ klant bij corporaties. De corporaties gingen duurder en luxer bouwen en groeiden zo ook in het segment van de middeninkomens. Met als resultaat dat op dit moment drie op de tien huishoudens onderdak vinden in de sociale huursector. Recent is in de herziene Woningwet vastgelegd dat alle huishoudens met een beneden modaal inkomen (dat is bijna de helft van de bevolking) een beroep kunnen doen op sociale huisvesting. Dat is een ruime definitie, in aanmerking genomen dat de grens pas recent is ingesteld. Sociale huisvesting is dus zo succesvol dat het een selffulfilling prophecy is geworden. Als gekeken wordt waarom mensen zich niet zelf kunnen redden op de woningmarkt, dan is het antwoord - in ieder geval voor een deel van hen – dat dat komt omdat er naast corporaties weinig alternatieven zijn. Dat staat het benutten van eigen kracht waarschijnlijk in de weg.

66

Woonruimteverdeling met wachttijd als toegangsbewijs De toegang tot sociale huisvesting verloopt voor woningzoekenden doorgaans via (meestal regionale) woonruimtebemiddelingssystemen. Deze systemen hanteren veelal inschrijfduur als rangordecriterium. Naast het hebben van een beneden-modaal inkomen wordt opgebouwde wachttijd dan de tweede noodzakelijke voorwaarde om in aanmerking te kunnen komen voor een sociale huurwoning. Wie bijvoorbeeld vooral haast heeft en kwaliteitskenmerken niet doorslaggevend vindt, komt toch lastig aan de beurt 35. Een uitwijk naar de (duurdere) particuliere huursector is dan de enige mogelijkheid36.

Bijzondere groepen, de harde kern Soms hebben huurders niet de vaardigheden of mogelijkheden om voor zichzelf een weg te vinden. Dan is denken in aanvullende zorg en begeleiding nodig. Dat is bijvoorbeeld zo bij urgenten, statushouders, ex-psychiatrisch patiënten, mensen die begeleiding nodig hebben bij wonen, dak- en thuislozen etc. Niet zelden wordt het huisvesten van deze groepen gezien als een complex vraagstuk. Deze groepen worden door corporaties doorgaans via directe bemiddeling aan woonruimte geholpen, buiten de ‘reguliere’ woonruimtebemiddeling om. Waarschijnlijk is daarom de noemer ‘bijzondere groepen’ populair. Eigenlijk zijn zij helemaal niet zo bijzonder maar de harde kern van de doelgroep.

Er is meer dan inkomen en wachttijd: het ’ongelijk-heidsprincipe’ Als we naar een (participatie)samenleving toe gaan, waarin mensen meer gebruik maken van hun eigen kracht, moeten we kritisch kijken naar toewijzingscriteria als inkomen en wachttijd. Behoeften, eigen mogelijkheden en situaties verschillen immers. Hoe kan daar meer vat op worden gekregen? In een boeiend betoog in ‘de Correspondent’ vragen medewerkers van het Instituut voor Publieke Waarden aandacht voor het ongelijkheidsprincipe37. Het bekende gelijkheidsprincipe stelt dat gelijke gevallen gelijk behandeld moeten worden. En wie zou het daar gezien onze Grondwet nu niet mee eens zijn? Maar de andere kant van deze redenering is dat je ongelijke gevallen dan verschillend moet behandelen. Welke dimensies gaan dan worden bekeken bij het bepalen wat het ‘geval’ is. Wat maakt het verschil in sociaal wonen?

Eigen bestedingskracht, regelkracht, ontwikkelkracht ruime bestedingskracht Eigen bestedingskracht

Wat kunnen huishoudens financieel opbrengen in de markt waarbinnen ze zoeken?

krappe bestedingskracht

wisselende bestedingskracht

Arrangementen gaan hier over markt-gerelateerde prijsondersteuning.

normale regelkracht Eigen regelkracht

Wat kunnen huishoudens zelf niet of wat willen ze juist zelf wél doen?

Eigen ontwikkelkracht

Wat mag verwacht worden over de toekomstige levensloop van het huishouden (het perspectief)?

kleine regelkracht

Arrangementen betreffen het bijstaan en hulp bieden, of juist het loslaten en faciliteiten bieden.

toenemend perspectief gelijkblijvend perspectief

afnemend perspectief

Arrangementen moeten hier inspelen op de tijdelijkheid van het aanbod of de voorspelbaarheid van een toekomstige behoefte.

35

Frank Köster, Tineke Booi, Perspectief op een wooncarrière: van woonruimte- verdeling naar woonmarketing, 2007. Companen, De laagste inkomens in de huursector, 2014, 37 Instituut voor Publieke Waarden, Vanaf morgen kan de zorg eindelijk maatwerk gaan leveren, in De Correspondent, 31 december 2014. 36

67

Naar arrangementen in sociaal wonen op basis van eigen kracht Om de ontwikkeling naar een participatiesamenleving te ondersteunen is een gevarieerder aanbod noodzakelijk. Zo kan rekening worden gehouden met wat bewoner zelfs willen of kunnen. Voor zo’n passend aanbod hanteer ik het begrip arrangement. Voor elke dimensie van eigen kracht die moet worden aangevuld, zijn specifieke arrangementen wenselijk. Andere typen arrangementen naast prijskorting blijken dan relevant te zijn voor sociaal wonen. Het gaat er immers om dat wordt aangesloten bij wat huishoudens zelf wél kunnen. Onderstaande tabel geeft aan welk type arrangement belangrijk is bij welke aspect van eigen kracht.

krappe bestedingskracht

financiële ondersteuning

wisselende bestedingskracht

verzekeren

kleine regelkracht

begeleiding

toenemend perspectief

tijdelijke ondersteuning

afnemend perspectief

opties

Financiële ondersteuningsarrangementen zijn bedoeld voor mensen met een krappe bestedingskracht. De noodzaak tot ondersteuning hangt sterk af van de woningmarkt omstandigheden. Als men niet zelf kan huren of kopen kan het gaan om prijskorting, aanvulling van het besteedbaar inkomen via een toeslag, toenemende koopkracht door lagere belastingen, verkoop-ondervoorwaarden of toegang tot gematigde rentetarieven. Verzekeringsopties zijn relevant voor wie een wisselende bestedingskracht heeft. Het kan gaan om het bijeen sparen van een eigen risicobuffer (een vóórstand in de huurbetaling) of het betalen van een opslag op de huurprijs als verzekering in het geval van afnemende inkomsten. Wie een beperking heeft op lichamelijke of verstandelijke vermogens, of wie (tijdelijk) niet zelfstandig kan wonen heeft behoefte aan begeleidingsarrangementen. Dit kan variëren van enkele keren per week telefonisch contact tot 24-uurs aanwezigheid. De meeste van deze activiteiten vallen sinds 2015 onder de gemeentelijke verantwoordelijkheid. Wie zicht heeft op een verbetering in inkomen is geholpen met tijdelijke ondersteuningsarrangementen. Het kan gaan om dezelfde soort maatregelen als bij financiële ondersteuning maar met een tijdelijk karakter. Een inkomenstoets, een tijdelijke korting, een tijdelijk contract. Vaak zal degene die tijdelijk ondersteuning zoekt behoefte hebben aan snelheid. Het kan ook gaan om tijdelijke begeleiding, op weg naar een stabiel eigen leven. Een zich aankondigende afnemende regelkracht kan in het heden worden opgevangen met een optie op ondersteuning in de regelkracht of begeleiding indien dat nodig wordt. Het kan gaan om snel inzetbare zorg of begeleiding of een andere (tijdelijke) woning.

Zo gaan we ‘vooruit naar de kern’ Bestedingskracht is een dominant thema in de volkshuisvesting en blijft dat, ook als wordt gekeken naar eigen kracht. Maar ook regelkracht en ontwikkelkracht (perspectief) zijn dan belangrijk. Het benoemen van de dimensies van eigen kracht is nog maar een begin. Om werkbaar te worden bij het ondersteunen van mensen, is een inhoudelijke verdieping nodig. Wanneer is iemands regelkracht te gering? Hoe schat je iemands ontwikkelkracht in? Het vormen van opvattingen daarover is niet eenvoudig maar wel nodig. Het zou mooi zijn als daar een discours over op gang komt. Het is aan de woningzoekenden of bewoners én aan professionals om vervolgens te gaan combineren met deze ingrediënten. Dat zal gaan leiden tot verrassende nieuwe combinaties. Naast de bovenstaande typering, die uitgaat van het aanvullen van regelkracht, zijn er natuurlijk ook nog keuzes die aansluiten bij voorkeuren van mensen. ‘Flex’-, ‘basic’-, ‘doe-het-zelf’‘samenwoon-uitprobeer’-, ‘LAT’- , ‘kangoeroe’- en nog heel veel meer arrangementen liggen klaar om te worden ontdekt. Het gaat daarbij om slimme combinaties in een daadwerkelijk aanbod, met meer smaken dan alleen financiële ondersteuning. Het is niet bij voorbaat gezegd dat alle arrangementen (uitsluitend) een taak van de woningcorporaties zouden moeten zijn. In het samenstellen van passende arrangementen zal juist een combinatie van de inbreng van verschillenden kernfuncties van maatschappelijke instellingen wenselijk zijn. Denken in passende arrangementen zal dan leiden tot nieuwe coalities om te voorzien in specifieke behoeften die op het terrein van meerdere beleidssectoren liggen. Ik verwacht dat passende arrangementen gaan helpen om het systeemgedrag van de ‘klanten’ van het huidige corporatiestelsel te verminderen. Een aanpak die uitgaat van wat mensen nodig hebben is meer van het komende tijdperk dan het blijven vasthouden aan de ‘kerntaken’ van elk van de huidige beleidssectoren.

68

Arrangementen vragen om aanbodsegmentering en de zolder opruimen Wat het voor woningcorporaties in ieder geval betekent, is dat ‘houden wat je hebt’ niet de juiste instelling is. Denken in arrangementen vergt inleven in de vragen die een deelgroep niet zelf kan oplossen. Daarbij zal steeds de vraag aan de orde zijn welk deel van de bestaande voorraad geschikt is om in zo’n arrangement onder te brengen. Dat vraagt om de durf om de voorraad in segmenten op te delen die elk een eigen rol spelen in het beantwoorden van de maatschappelijke behoeften. En als de juiste gebouwen er niet zijn, hoe ze verworven kunnen worden. Vanzelfsprekend betekent het ook dat afscheid genomen kan worden van die delen van de huidige corporatie-voorraad die niet nodig zijn. Gelukkig levert dat weer investeringsruimte op. Wat zijn stappen die nu gezet kunnen worden? Ik denk dan in de eerste plaats aan een meer op de ondersteuningsbehoefte van huishoudens gerichte manier van matchen van vraag en aanbod. Daarvoor moeten we durven loslaten dat alle woningen in één verdeelsysteem zitten. Denken in deelgroepen betekent naar mijn idee ook denken in verschillende manieren om de vraag bij het juiste aanbod te krijgen. Als er verschillende deelgroepen zijn met specifieke behoeften dan is immers een verdeelsysteem maar één van de mogelijke aanvliegroutes. Hoe dan ook: uitgaan van eigen kracht begint bij een woningzoekende of bewoner die ondersteuning zoekt. Zonder een gesprek aan de start (al dan niet aan de keukentafel), gaat het niet. Overigens ben ik van mening dat prijskorting in de sociale huursector een tijdelijk recht moet worden.

69

70

OUTSIDERS OP DE DREMPEL Vincent Smit (lector grootstedelijke ontwikkeling, Haagse Hogeschool; adviseur Raad voor de leefomgeving en infrastructuur (Rli))38 Stellingen: 1. Er is een nieuwe woningvraag van groepen buiten de reguliere woningmarkt die haast hebben, niet beschikken over veel geld en die met tijdelijke oplossingen geholpen zijn. Woningcorporaties dienen - passend bij hun missie - veel meer werk te maken van het bieden van huisvesting aan deze nieuwe groep van woningzoekenden en ruimte te maken voor flexibele woonarrangementen.

2.

Woningcorporaties moeten hun investeringsplannen niet alleen bespreken met de gebruikelijke stakeholders in hun regio (gemeente, zorginstellingen, huurdersorganisaties), maar op zoek gaan naar nieuwe stakeholders die de nieuwe woningvraag representeren.

Nieuwe opgaven voor de woningcorporaties Niet alle corporaties beantwoorden aan het beeld dat zij geleid worden door zonnekoningen die hun persoonlijke opvattingen over investeringen realiseren met behulp van het maatschappelijk vermogen van de woningcorporatie. Er is de laatste jaren veel gebeurd om dergelijke praktijken te kortwieken. Wie nu zoekt naar schepen of barbecues die met corporatiegeld gefinancierd zijn, heeft het veel moeilijker dan vijf jaar geleden. Het parool “corporaties terug in het hok” doet opgeld. Vaak komt ook de (nucleaire) term “kerntaak” de zaal binnen. Doet een corporatie die binnen de lijntjes van de Huisvestingswet kleurt, het vanzelf ook goed? Is er een nieuwe braafheid in corporatieland? Een rondgang over diverse woningmarkten leert ons dat er oude en nieuwe opgaven klaar liggen voor de woningcorporaties die veel engagement, inspiratie en durf vragen. Deze liggen ten eerste in de woningvoorraad zelf (duurzaamheid), ten tweede onverminderd om in samenwerking met andere partijen op wijkniveau te werken aan een goed woon- en leefklimaat en ten derde het bieden van een goed antwoord aan de (veranderde) woningvraag. Over een tekort aan woningvraag hebben de woningcorporaties in de meeste regio’s de laatste jaren bepaald niet te klagen. Het imago kan slecht of het imago kan goed zijn: de belangstellenden staan in de rij. Maar de omvang van de vraag kan alleen begrepen worden als we beter weten wat er binnen de vraag aan ontwikkelingen is – de kwalitatieve kant dus. Naast de vraag van oudsher (huishoudens met een laag of bescheiden inkomen, op zoek naar zekerheid) is er inmiddels een nieuwe woningvraag aan de oppervlakte. Deze vraag is heel divers en ook nog eens moeilijk grijpbaar. Het is een variëteit aan groepen die een paar dingen gemeenschappelijk hebben: ze zijn outsider op de woningmarkt, ze hebben haast en ze zoeken niet iets dat “definitief” is. Ze hebben een - wat zo mooi heet - “flexibel woonarrangement” nodig. Het gaat om arbeidsmigranten, vluchtelingen, afgestudeerde studenten, gescheiden vaders, zzp-ers met variabel inkomen. Zijn de corporaties grosso modo wel uitnodigend en behulpzaam voor deze flexibele en dynamische groep? Bewegen de corporaties mee met de vraagontwikkeling? Zijn zij misschien een beetje verslaafd aan hun insiders?

38

Deze bijdrage is gebaseerd op observaties in praktijk, beleid en onderzoek. Voor een royale onderbouwing van diverse alinea’s ontbrak vooralsnog de tijd.

71

De woningvraag is anders

De samenleving is in de afgelopen decennia veranderd 39. Van veel mensen zijn de levenslopen dynamischer en soms ook grilliger geworden. Vooral in de steden zien we dat veel van de woningvraag niet precies past in het vaste patroon van kamerbewoning, gezinsvorming, leeg nest en tehuis. Er zijn fases van individueel wonen, groepswonen, wonen met partner, kinderen, wonen met andere partner en andere kinderen, alleen wonen op hoge leeftijd. Daarbij komt dat de beslissing omtrent wonen (wat – waar- hoe lang) lang niet altijd met wonen of de woning zelf te maken heeft. De combinaties met partner, maar ook met studie, zorg, werk, voorzieningen sturen sterk het gedrag in het wonen. Maar een beperkt deel van hen die een woning verlaten, doen dit om redenen van de woning zelf. Ook zien we dat de grotere onzekerheid in het sociaal-economische domein (inkomensontwikkeling, vermogen, perspectieven) het gedrag en de vraag beïnvloedt. Wie durft nog een hoge hypotheekschuld? Er zijn hoe dan ook strengere kredietcriteria dan een aantal jaren geleden. Wie een dure huurwoning huurt, weet dat de kans op een huurstijging na de entree vele malen groter is dan een huurdaling. Vaste banen zijn schaars en het inkomen van een van de partners kan zo maar wegvallen. Er mag ook gerekend worden op een hogere eigen bijdrage voor zorg, pensioen en studerende kinderen. De dynamiek en de variëteit aan de vraagkant wordt groter. Dit is niet alleen aan de bovenkant van de markt het geval, maar ook aan de onderkant. Waar aan de onderkant niet de financiële middelen zijn om zichzelf te huisvesten en de sociale huursector onbereikbaar blijkt, wijkt men uit naar diverse (nood)oplossingen: uitstelgedrag, inwoning, een woning delen, tijdelijk verblijf in een antikraakpand. Deze laatste optie is bepaald populair: er wonen inmiddels meer mensen antikraak dan kraak. Of de (oude) particuliere verhuur – niet een toonbeeld van een gunstige prijs-kwaliteitsverhouding – vangt hen op. Een andere variëteit die sterk toegenomen is, de regionale variëteit 40. Er zijn gebieden met een extreme spanning op de markt (Amsterdam, Utrecht), met een sterke spanning (Randstad) en enkele gebieden waar meer ontspanning dan spanning is (Zeeuw Vlaanderen, Limburg, Groningen) . De Nederlandse woningmarkt bestaat niet. Er kan een mooi huis met een nette prijs in Oost-Groningen staan, maar als het werk in Amsterdam is, dan is toch Amsterdam en omgeving het zoekgebied. Onontkoombaar is de complexiteit. Met een dergelijk woningvraag is het voor sociale verhuurders en andere woningaanbieders evenals voor gemeenten veel ingewikkelder geworden om passend aanbod voor lange tijd te organiseren. In beleidsland is er steevast veel gepraat over de omvang van de doelgroep (34.000 euro ? meer? ) en over de omvang van de sociale woningvoorraad (te groot?). In gemeentelijke woonvisies prijken gearceerde staafbalken met de omvang van de sociale (gereguleerde, bereikbare) woningvoorraad enerzijds en de omvang van de doelgroep anderzijds41. Maar weinig gepraat is er over de grote diversiteit binnen de statistische doelgroep, over groepen die hierin starten en er daarna hier weer uitgroeien, over groepen die er even uit waren en daarna weer terug komen, over vragen van wonen-met-begeleiding, wonen-met-zorg, wonen-met-niets-want-alleen-casco.

Flexibiliteit als middel De nieuwe woningvraag kan niet worden afgedaan met de slogan “ sluit u aan achter in de rij”. Een deel van hen weet niet eens of zij nog in Nederland verblijven als de wachttijd verstreken is. De druk van “spoedzoekers” neemt toe. Haast is een zware factor binnen de woningvraag, voor de luxe van het wachten is geen ruimte. Voor de professionals in het wonen (corporaties, gemeenten) is het verleidelijk om de criteria voor spoedzoekers strenger te maken. De vrees is begrijpelijkerwijs dat anders de reguliere woningzoekenden met een nog langere wachttijd geconfronteerd zullen worden. Wat zich wreekt is dat het verdeelsysteem zoals dat op de meeste plaatsen van kracht is, onvoldoende toekomst proof is. Veel hierin gaat gepaard met 39 40 41

Meer hierover in Rli-advies 2015. Diverse studies van het Planbureaus voor de leefomgeving (www.pbl.nl) laten dit zien. Diverse woonvisies laten dit zien, zie b.v. Eindhoven 2015.

72

vaste kaders en criteria die veel op wachten zijn gebaseerd. Maar niet iedereen kan wachten. Het weet eigenlijk geen raad met de nieuwe, flexibele woningvraag. Er is om deze reden veel meer flexibiliteit nodig. Deze kan mogelijk gevonden worden op twee terreinen: in de verdeling van woningen (systeem) en in het woningaanbod zelf.42 Daarbij is het de opgave om vast te stellen wanneer flexibiliteit gepast is en wanneer dit niet het geval is. Flexibiliteit kan nooit een doel in zich zelf zijn, wel een middel zijn om nieuwe wegen te openen en om nieuwe en betere resultaten in het wonen. Daarbij kan flexibilisering zeer wel de bron van een verhoogd maatschappelijk wantrouwen zijn. In het woonstelsel zijn zekerheden geborgd (huurbescherming, hypotheekrenteaftrek voor dertig jaar). Op de arbeidsmarkt is ontslagbescherming een voornaam punt is in de arbeidsverhoudingen. Als de baten van meer flexibiliteit neerslaan bij de verhuurders en de positie van oude en nieuwe huurders wordt ondergraven, dan is flexibilisering een impuls voor versterkte onevenwichtigheden op de woningmarkt. De verhoudingen tussen vraag en aanbod worden verder uit elkaar getrokken. Het is dus zoeken naar balans.

Flexibiliteit in woonarrangementen Als er meer mogelijkheden zijn om met meerdere mensen een woning te betrekken of te blijven bewonen, dan gaat de gemiddelde woningbezetting omhoog en worden de kwaliteiten van de woningvoorraad beter gebruikt. Zo kan het mogelijk worden gemaakt dat twee of drie individuen samen een woning huren die niet tafel en bed delen, maar hun eigen leven leiden. Op diverse plaatsen worden “friends-contracten” uitgeprobeerd. Hier wordt gepoogd in te spelen op deze ontwikkeling. Maar op dit moment zijn deze praktijken veel meer gangbaar in de particuliere verhuur dan in de sociale verhuur. Dat hier ondergrenzen gehanteerd moeten worden, is duidelijk: een corporatie moet niet een kamer ter grootte van een bezemkast willen verhuren. Maar mogelijk is een deel van de voorraad wel geschikt en dan kan gekozen worden voor doorexploiteren als kamergewijze verhuur (individueel) of voorzien van een friendscontract (collectief). Dit geeft meer ruimte voor de nieuwe woningvraag. In het verlengde hiervan zijn er voorzichtige experimenten als “hospitaverhuur” , waarbij de corporatie de huurder toestaat een onderhuurder in huis te nemen. Dit voorstel kwam naar voren in het kader van de betaalbaarheidsproblemen: zouden deze problemen niet verzacht kunnen worden als een onderhuurder meebetaalt aan de huurprijs van het huis? Maar evengoed kan naar deze optie gekeken worden buiten het vraagstuk van de betaalbaarheid. Uiteraard zijn er veel beren op de weg te noemen: leefbaarheid en klagende buren, fraude en spookbewoners, onbeheerst in- en uitvlieggedrag. Ook worden beheer en handhaving niet eenvoudiger bij meer flexibele verhuringen. Er is altijd wat. Niettemin liggen hier mogelijkheden die uitgeprobeerd kunnen worden. Een andere optie is om meer ruimte in de verdeling zelf te maken voor spoed. Voor groepen die met spoed een dak nodig hebben, is het ook mogelijk om een huurcontract op tijdelijke basis aan te bieden. Ook op dit vlak lijkt meer ruimte te komen. Een koppeling tussen snel huisvesten en tijdelijke basis is aantrekkelijk: de spoedzoeker is geholpen en de verhuurder heeft weer snel een mutatie waardoor een andere geholpen kan worden. Dit is een verrijking van het assortiment van huurcontracten. Het is niet het op grote schaal inwisselen van vaste contracten voor tijdelijke. De spoedzoekers kunnen op een andere, betere woning wachten, terwijl zij wonen.

Flexibiliteit in het woningaanbod Vaak wordt het woningaanbod van woningcorporaties getypeerd in eengezinswoning of meergezinswoningen (woningtype) en in goedkoop, middelduur en duur (prijsklasse). In veel portfoliobeschouwingen en strategische voorraadanalyses wordt met deze eenheden gewerkt. Maar waarom wordt de voorraad zelden of niet langs een meetlat gelegd van geschiktheid voor meerdere vormen van huishoudens? Er zou een typering gemaakt kunnen worden tussen (1) eenvoudig toe te passen (2) alleen met – kleine/grote – investeringen (3) onhaalbaar. Bij grote 42

Het recente rapport van Platform31 gaat ook in op flexibilisering van de woningmarkt. Hierin wordt vooral het periodiek toetsen van de passendheid bepleit. Ik waag te betwijfelen of dit de route is die we met flexibilisering moeten opgaan. Er is de zekerheid van heel veel werk voor de corporatie en de onzekerheid bij de huurder.

73

eengezinswoningen denken corporaties al snel aan verkoop (deze woningen liggen goed in de markt) of aan doorstroommakelaars die de weduwe die erin woont, er uit praat. Er is meer. Het investeringsbeleid van de woningcorporaties ten aanzien van de woningvoorraad is lange tijd gericht geweest op kwaliteit, in de zin van uitrusting en oppervlakte. Met succes zijn krotten gesloopt en matige woningen gerenoveerd. Nu is de kwaliteit gemiddeld hoog en is de woningbezetting gemiddeld laag. Er zijn nu geheel andere prioriteiten in het investeringsbeleid aan de orde: duurzaamheid inclusief energiebesparing en meervoudig gebruik. Beide prioriteiten zijn gericht op een betere benutting van dat wat er al is. Naast het belang van een zuiniger en beter benutte woningvoorraad – duurzaamheid en flexibiliteit – blijft onverlet het belang van het uitbreiden van de woningvoorraad. Als de landelijke woningvoorraad jaarlijks nog dient te groeien (demografie, migratie) met – om en nabij – 50.000 tot 60.000 woningen per jaar, dan zal een deel hiervan ook op de sociale huursector betrekking moeten hebben. Niet langer hoeft dan het debat gaan over hoe groot de corporatiesector precies moet zijn (is deze te groot of juist te klein?) ,maar over de vraag of er op regionale schaal een passend woningaanbod is voor de huidige, de oude en nieuwe woningvraag is. Er blijft dus nieuwbouw nodig, maar dan vooral nieuwbouw die past in de motto’s van zuinigheid en flexibiliteit. Vaak wordt ook gewezen op het belang van verkoop van sociale huurwoningen. Wat ook de opvattingen zijn over de waarde van het eigen woningbezit, het is in elk geval een maatregel die zich op de korte termijn en de huidige woningvraag. Het hier-en-nu-karakter staat in spanning met het belang voor de komende vraag van lagere inkomensgroepen. Arrangementen als Koopgarant, Slimmer kopen borgen dit veel meer, maar deze constructies hebben geen doorbraak laten zien op de markt van de sociale verhuur. De logische tegenhanger van verkoop is aankoop. Veel corporaties hebben wel een verkoopbeleid, maar geen aankoopbeleid. Kantoorpanden en winkels die hun functie verloren hebben, kunnen aangekocht worden en (basaal) geschikt gemaakt worden voor de woonfunctie. Hier liggen ook mogelijkheden voor woningcorporaties om ruimte te geven aan collectieven van bewoners. Het pand hoeft niet spic en span te worden opgeleverd, het kan ook in de loop van tijd stapsgewijs voldoen aan de te stellen eisen. Eenzelfde zuinige logica kan ook meer toegepast worden bij woningen die door hun levenscyclus heen zijn volgens de vaste parameters. Vaak kunnen deze nog een aantal jaren dienst doen. Deze kunnen ook als kluswoningen worden uitgegeven waardoor andere doelgroepen weer vooruit kunnen. Voorts kan een corporatie buiten het DAEB-bezit investeren in panden met behulp van crowd funding (sponsor, lening), waardoor private middelen uit de lokale gemeenschap worden gemobiliseerd voor een woonvoorziening waar behoefte aan is. Hierbij is te denken aan woningen voor jongeren in een dorp met behulp van financiële inbreng van ouderen in het dorp.

Maatschappelijke betekenis In een nieuw en adequaat antwoord van de corporaties op de nieuwe woningvraag ligt de legitimiteit van de corporaties verscholen. Een corporatie die er alleen is voor de oudere, zittende bevolking met een laag inkomen met vaste huurcontracten, zal een krimpend marktaandeel moeten accepteren en ook nog aan de plaatselijke wethouder moeten melden dat zij niet veel kunnen doen voor de nieuwe dorpe- en stedelingen. Naar verwachting zullen niet veel wethouders een dergelijke boodschap toejuichen. Met de nieuwe governance-verhoudingen in de Huisvestingswet zullen de gemeentelijke prioriteiten luider gaan resoneren in beleidsprogramma’s van de corporaties ter plaatse. De decentralisatie van rijksoverheid naar lokale overheid (WMO, jeugd, arbeidsparticipatie) is nog niet ten einde en zal in de nabije toekomst ook andere beleidsterreinen meer gaan raken (wonen/economie). De liberalisatiegrens op de huurmarkt is nog steeds een landelijk getal, maar dit is gezien de regionale verschillen, niet langer vol te houden43.

43

Zie Rli-advies 2015.

74

Voorts is van betekenis dat met flexibilisering meer ruimte komt voor de regie aan de vraagzijde. Wonen doe je zelf en de druk om de woonsituatie meer naar de eigen hand te kunnen zetten, zal eerder toenemen dan afnemen. Het bijzondere nu is, dat om hier mogelijkheden voor te geven, er sterke collectieve instituties nodig zijn. Deze kunnen steun bieden aan de bewonerscollectieven (financiering, ontwerp, uitvoering). De drang naar meer eigen regie hoeft de meerwaarde van de corporaties niet aan te tasten: in een onzekere tijd is het bestaan en het werken van non-profit organisaties (wonen, zorg, onderwijs, welzijn) van grote betekenis voor de bewoners en ook voor de stad (“verzorgingsstad’). De rijksoverheid zou daarom een charmeoffensief ten gunste van de corporaties kunnen starten. (“woningcorporaties, best belangrijk!”). De overheid zou hoog kunnen opgeven van de legitimiteit en de maatschappelijke meerwaarde van deze organisaties. Men zou kunnen wijzen op de kansen om zowel de oude alsook de nieuwe woningvraag met een laag en bescheiden inkomen te accommoderen. Voor de rijksagenda Stad zijn woningcorporaties van betekenis vanwege de kansen om de stad inclusief te houden voor alle bevolkingsgroepen. Er is vermogen om de woningen met gerichte investeringen duurzamer en flexibeler te maken. In een dergelijk offensief zou het ook goed passen als de rijksoverheid de verhuurderheffing omvormt tot een investeringsprikkel. Een corporatie met een actief investeringsgedrag (in maatschappelijk zinvolle zaken) kan in dat geval naar rato vrijstelling van de heffing krijgen. Dit alles hoeft niet zo moeilijk zijn. Het kan ook helpen om eindelijk uit de Masarati-groef te komen, die zich diep in het lijf van veel politici en journalisten genesteld heeft.

Literatuur Companen (2014), De laagste inkomens in de huursector. Den Haag/Arnhem. Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (2013), Wonen in ongewone tijden. De resultaten van het Woononderzoek Nederland 2012, Den Haag. Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (2014), Staat van de woningmarkt: jaarrapportage 2014, Den Haag. Platform31 (2015), Zo flexibel als een huis. Oplossingsrichtingen voor meer dynamiek op de woningmarkt, Den Haag. Raad voor de leefomgeving en infrastructuur (Rli) (2015), Wonen in verandering. Naar flexibilisering en regionalisering in het woonbeleid, Den Haag.

75

76

VOORUIT NAAR DE KERN , MET EEN DUURZAAMHEIDSBENCHMARK ! Thijs Kurstjens, Geurt Donze & John Mak (W/E adviseurs) Stellingen: 1. De corporatiesector heeft zorgplicht voor een betaalbare en duurzame grondstoffen- en energievoorziening van het wonen. Fatsoenlijk en betaalbaar wonen is duurzaam wonen! 2. Dat vraagt om gezamenlijk inzicht van betrokkenen in de prijs, kwaliteit en de milieueffecten van het wonen. Dat kan middels een eenvoudige en onafhankelijke duurzaamheidsbenchmark van de woningvoorraad.

De beste huurwoningen ter wereld? 1 juli jongstleden plaatst Aedes een advertentie in de Volkskrant met de kop 'De beste huurwoningen ter wereld'. Een hart onder de riem voor alle corporaties die aan de slag zijn met de invoering van de nieuwe woningwet? Ons woonsysteem is dan weliswaar aan vernieuwing toe, vergeleken met de rest van de wereld is de kwaliteit van de woningen van hoog niveau. Een week eerder wint Urgenda de klimaatzaak tegen de Staat der Nederlanden. De bescherming van de burger tegen klimaatverandering (door energiebesparing bijvoorbeeld) laat nog zwaar te wensen over, zo blijkt. Nederland zou hierin als geïndustrialiseerd land voorop moeten lopen en de Staat heeft de zorgplicht voor de bescherming en verbetering van het leefmilieu, zo stelt het vonnis.44 Een week later laat het CBS weten dat woon- en energielasten bijna 40% van de uitgaven van mensen met lage inkomens innemen, grofweg 10% teveel volgens de gangbare norm. Dus we verhuren de beste huurwoningen ter wereld, tegen een te hoge prijs aan mensen met de laagste inkomens, die onvoldoende zijn beschermd tegen klimaatveranderingen? Dat kan en moet beter!

Duurzaamheid als verband van de bouwstenen

Het essay ‘Vooruit naar de kern’45 geeft vier bouwstenen voor een toekomstvaste renovatie van ons woonsysteem: regionale regels (1), fatsoenlijke woonbijdrage (2), op maat verhuren (3) en revolving fund (4). In dit artikel pleiten we voor een prominentere én praktische rol van duurzaamheid in ons woonsysteem; Duurzaamheid als verband van de bouwstenen. De beoogde meer regionale, individuele en circulaire benadering vraagt om gezamenlijk inzicht van betrokkenen in de prijs, kwaliteit en de milieueffecten van het wonen. Dat kan middels een simpele en onafhankelijke duurzaamheidsbenchmark van de woningvoorraad. Door slim gebruik te maken van vereenvoudigde berekeningen en beschikbare data uit de werkelijkheid krijgen we beter zicht en grip op de noodzakelijke verduurzaming van de bestaande voorraad. Keep it simple en doe meer met ongeveer!

Energiebesparing mag niet ontbreken De gebouwde omgeving is naast industrie en vervoer een van de drie grote sectoren waarin energie bespaard kan worden. Volgens het Plan Bureau van de Leefomgeving (PBL) voldoet nieuwbouw steeds meer aan gestelde normen, maar blijft de besparing in bestaande gebouwen achter bij gestelde doelen.46 Ondanks Energieakkoord en Sectorconvenant ligt het tempo van energiebesparing in de corporatiesector nog te laag zo constateert ook Aedes dit voorjaar. 47 Het OTB meldt al eerder dat energiebesparing inderdaad geen sinecure is voor corporaties.48 En onlangs benoemt Minister Blok 'het realiseren van een energiezuinige sociale huurwoning44

www.urgenda.nl/themas/klimaat-en-energie/klimaatzaak Vooruit naar de kern, toekomstverkenning voor de sociale huisvesting, d.d. 20 februari 2014 46 www.pbl.nl/onderwerpen/energie-en-energievoorziening/nieuws/dwingender-beleid-nodig-voor-energiebesparing-inbestaande-gebouwen 47 www.aedes.nl/content/artikelen/bouwen-en-energie/energie-en-duurzaamheid/shaere/shaere-2014--meer-woningenmet-een-groen-energiela.xml 48 'Energiebesparing geen sinecure' Tijdschrift voor de Volkshuisvesting, nr. 6 december 2011 45

77

voorraad' als een van de prioriteiten voor de periode 2016 - 2019. De sterke connectie van energiebesparing met betaalbaarheid is hierin evident. Het thema energiebesparing mag dus zeker niet ontbreken in de toekomstverkenning voor de sector… zou je zeggen?!

Nog geen noodzaak Toch moet je heel goed zoeken naar de agendering van energiebesparing, in het essay ‘Vooruit naar de kern’. Onder de noemer van fatsoenlijke woningen en de hoge woonkwaliteit in Nederland staat vermeld dat er een verbeterslag wenselijk is van de energetische kwaliteit van de bestaande voorraad.49 Hebben we hier niet al de kern van het probleem te pakken? Als je met beperkte investeringsruimte en een woud aan regelgeving mag kiezen tussen eisen en wensen, dan vervallen al snel die laatste (tenzij je verduurzaming op de juiste waarde weet te schatten?). Volgens het PBL voelt een groot aantal individuele woningcorporaties zich inderdaad niet gebonden aan het Energieconvenant dat is gesloten tussen hun koepelorganisaties en de overheid. Zit er dan echt niets anders op dan het dwingender maken van de regelgeving voor energieprestatie van bestaande bouw?

Fatsoenlijk en betaalbaar wonen is duurzaam wonen Zolang we naar de overheid wijzen als het gaat om de zorgplicht voor de bescherming en verbetering van het leefmilieu, zullen inderdaad uiteindelijk nog meer regels het antwoord zijn. Laten we het volledig aan de burger en de markt over, moeten we erkennen dat collectieve belangen bij hen nou eenmaal niet in de beste handen zijn. Is het geen logisch, respectabel en wenselijk alternatief als de sociale huursector zelf, met haar maatschappelijke bedoelingen, schaal, middelen en denkvermogen hierin haar verantwoordelijkheid neemt? Stonden gezonde en hygiënische woonomstandigheden niet aan de oorsprong van onze wereldberoemde volkshuisvesting? En is het dan gezien de huidige reële dreiging van klimaatverandering en grondstoffenschaarste niet logisch om deze oorsprong uit te breiden met de zorgplicht voor een betaalbare en duurzame grondstoffen- en energievoorziening van het wonen? Dat begint met goed inzicht in de huidige stand van zaken van de duurzaamheid van ons woonsysteem. Duurzaamheid kunnen we daarin definiëren als de optimale balans tussen prijs, (woon)kwaliteit én milieubelasting. Fatsoenlijk en betaalbaar wonen is duurzaam wonen!

Van lineair naar circulair Duurzaam wonen vraagt om een meer circulaire dan lineaire benadering van onze economie en het woonsysteem. Voor het financiële vermogen in de sector wordt een revolving fund als bouwsteen voorgesteld.50 Eenzelfde benadering kunnen we loslaten op het gebruik van materialen, energie en water in ons woonsysteem. Hoe beter we ook deze cirkel van stromen kunnen beïnvloeden, hoe meer we erin kunnen slagen het woonsysteem toekomstbestendig te maken. Ondanks enkele voorbeeldige initiatieven is een duurzame en circulaire benadering nog niet vanzelfsprekend in de volkshuisvesting. Wat houdt ons eigenlijk tegen en hoe kunnen we duurzaamheid inbouwen in de toekomst van de sociale huisvesting?

Te vrijblijvend Zoals eerder genoemd is duurzaamheid nu nog te vrijblijvend. Daarnaast ligt mede door een toenemende regeldruk een te eenzijdig financieel rendementsdenken op de loer, waarin verduurzaming ontbreekt. Illustratief hiervoor zijn de negatieve effecten van het passend toewijzen.51 Nauw verwant hiermee is de invloed van het speelveld; Waarom investeren in duurzaamheid als mijn concullega dat niet doet en de bewoners of gemeenten er niet om vragen? Kiezen voor duurzaam wonen in de sociale huursector is tot op heden meestal overgeleverd aan de individuele visie van bestuurders en medewerkers van corporaties.

49

Vooruit naar de kern, toekomstverkenning voor de sociale huisvesting, hoofdstuk 4 Vooruit naar de kern, toekomstverkenning voor de sociale huisvesting, hoofdstuk 5 51 www.aedes.nl/content/artikelen/woningmarkt/betaalbaar-wonen/passend-toewijzen/aedes--pak-negatieve-effectenpassend-toewijzen-aa.xml?bron=alerts 50

78

Globaal denken, lokaal handelen De bouwsteen ‘regionale regels’ uit 'Vooruit naar de kern' komt tegemoet aan de genoemde belemmering. Wat voor de woningmarkten geldt, geldt ook voor verduurzaming: de bedoelingen gelden voor alle inwoners van Nederland, maar niet overal is dezelfde aanpak gevraagd. De nieuwe woningwet voorziet in de mogelijkheid om met regionale regels minder vrijblijvende afspraken te maken over duurzaamheid. Kiezen voor duurzaamheid wordt zodoende een gezamenlijke en regionale aangelegenheid van gemeenten, corporaties en huurders. Deze decentrale insteek biedt tevens een platform voor pragmatische samenwerking rondom collectieve (duurzame) voorzieningen zoals warmtenetten, zonnestroom en energiecoöperaties: globaal denken, lokaal handelen. Om gezamenlijk zinvolle keuzen en afspraken te kunnen gaan maken is dan wel eenvoudig en hanteerbaar inzicht nodig in de duurzaamheid van het lokale woonsysteem. Zoals bijvoorbeeld het aandeel energielasten in de woonlasten per wijk, het potentieel aan duurzame energie, of het aantal beschikbare levensloopbestendige woningen per regio. Een simpele en onafhankelijke duurzaamheidsbenchmark gebaseerd op vereenvoudigde berekeningen en beschikbare data uit de werkelijkheid kan daarin voorzien.

Systeemgrenzen Een andere belemmering die een rol speelt is dat duurzaamheid een denkkader is dat tot buiten bestaande systemen reikt. We zijn bijvoorbeeld niet gewend energie-, water en materiaalstromen als integraal onderdeel van het woonsysteem te zien, zoals woonkwaliteit dat (deels) wel is. Op het moment dat je als corporatie aan de slag wil met duurzaamheid loop je tegen dit soort systeemgrenzen aan. In de praktijk uit zich dat in een zoektocht naar juiste informatie, samenhang en een passende rolverdeling van betrokkenen. Ook (energie) leveranciers, bewoners, overheden en marktpartijen hebben immers invloed op de genoemde stromen. De Stroomversnelling52 is een mooi voorbeeld van hoe voor het thema energie wordt getracht de systeemgrenzen op te heffen. De aanpak is bedoeld voor een bepaalde typologie van woningen, eenzijdig gericht op het thema energie en exclusief voor een zeer energiezuinig resultaat. De gangbare praktijk vraagt echter tevens aandacht voor de gehele voorraad, ook andere thema’s dan energie en de optelling van alle kleinere ingrepen (in plaats van louter de grote sprong). Er leiden meerdere wegen naar Rome, laten we ze allemaal benutten. Ook in deze context kan een gezamenlijk duurzaamheidsbenchmark soelaas bieden.

Assetmanagement Actueel is de transitie van strategisch voorraadbeheer naar assetmanagement. Kijken als een belegger en sturen op vastgoedrendement vanuit een financieel afwegingskader is daarin (noodgedwongen) dominanter aanwezig. Als de huurprijs, exploitatielast en marktwaarde het directe rendement van vastgoed bepalen, zal duurzaamheid zich moeten ‘bewijzen’ door een lagere exploitatielast en/of hogere marktwaarde. Toepassing van langere termijn perspectieven middels ‘total cost of ownership’ en/of een revolving fund maken verduurzaming in die zin kansrijker. Aandachtspunt blijft wel de termijn waarin duurzaamheid zich ‘terug kan verdienen’. Nemen we bijvoorbeeld (een zeer bescheiden) 75 jaar als uitgangspunt voor de technische levensduur van een nieuwbouwwoning, dan haalt de voorgeschreven bedrijfswaardeberekening daar al 25 jaar vanaf. Gaan we echt kijken als een belegger en bepalen we de marktwaarde in verhuurde staat, zakken we terug naar een horizon van slechts 15 jaar, of nog minder. Echter, de werkelijke levensduur van woningen (van belang voor duurzaamheid) strekt zich meestal uit over enkele generaties, waarvan het effect op de waarde zich niet zonder meer in euro’s laat uitdrukken. Dit is een goede reden om duurzaamheid als een maatschappelijk rendement te definiëren. Het voordeel is dat energie-, water en materiaalstromen, maar ook woonkwaliteit zich uitstekend laten kwantificeren, in tegenstelling tot de abstracte en moeilijk meetbare thema’s zoals leefbaarheid en segregatie. Effectief assetmanagement lukt alleen met juiste informatie over de assets. Ook hier biedt een duurzaamheidsbenchmark van de eigen woningvoorraad uitkomst. Is het energielabel hiervoor soms een goede basis?

52

www.stroomversnelling.net

79

Energielabel In 2008 wordt vanuit Europa een energielabel verplicht bij transactie (verhuur of verkoop) van woningen. Het energielabel is bedoeld als eenvoudig instrument voor bewustwording rondom energiegebruik bij de consument, zodat deze kan kiezen tussen zuinig of onzuinig en inzicht krijgt in de mogelijke verbetermaatregelen. In Nederland voldoen we 'in de haast' aan de Europese verplichting door een destijds bestaande gedetailleerde en complexe rekenmethodiek voor energieprestatie van bestaande woningen (EPA) om te bouwen naar een rekenmethode voor energielabels. Een sterk staaltje rekenen uit de systeemwereld van de bouwfysica dringt grootschalig de woonsector binnen. Corporaties laten vanaf dit moment een groot deel van de woningvoorraad met deze methode labelen.53 Eenzijdig De bewustwording rondom het thema energieprestatie groeit, en sinds het energielabel deel uitmaakt van het woningwaarderingssysteem is de koppeling met de huurprijs wettelijk verankerd. De eerdere vage afspraken in het sectorconvenant over gas- en CO2-reductie zijn inmiddels hanteerbaar door te streven naar 'label B' en dit sectorbreed vanuit Aedes te monitoren middels SHAERE. Gaandeweg blijkt echter dat, ondanks de georganiseerde kwaliteitsborging, de gedetailleerde theoretische labelmethode veel interpretatieruimte biedt. Bovendien strookt de theorie niet met de werkelijkheid. 54 Voor een goed verhaal richting de huurder zullen additioneel de werkelijke energieverbruiken betrokken moeten worden. Eveneens blijkt in de praktijk dat voor een meer holistische afweging van technische maatregelen voor een duurzaam resultaat, ook andere thema's een rol spelen, zoals materiaalgebruik, gezondheid, comfort en de toekomstbestendigheid van woningen. Energielabels nemen deze thema's nu niet mee en zijn in die zin te eenzijdig als we het willen hebben over duurzaamheid. Complex De invoering van de energielabels gaat bovendien gepaard met hoge kosten en dure softwaresystemen, waarmee in de praktijk alleen (energie)specialisten uit de voeten kunnen. Tot overmaat van ramp wordt de rekenmethodiek in 2015 middels een 'Nader Voorschrift' van hogerhand aangepast55, zodat we inmiddels te maken hebben met een breed spectrum aan rekenmethoden en een onderscheid tussen Energie-Indexen met of zonder gebiedsmaatregelen, verouderde, nieuwe, voorlopige en definitieve energielabels. Via de perikelen rondom de STEPsubsidie wordt pijnlijk duidelijk dat de bestaande labelmethode verre van waterdicht is en voor de zoveelste keer een kater bezorgd. 56 De ongetwijfeld goed bedoelde complexiteit van de rekenmethode voor energielabels lijkt nu zijn doel écht voorbijgeschoten. Vereenvoudigd Ondertussen lijkt voortschrijdend inzicht te hebben geleid tot het recent ingevoerde vereenvoudigde energielabel voor consumenten. De uitgebreide energielabelmethode verplichten aan particulieren was blijkbaar (wel) een brug te ver. Inmiddels kan een eigenaar middels het beantwoorden van tien vragen via internet voor een paar euro een gecertificeerd energielabel laten opstellen. De bewijslast verzamelt de eigenaar zelf met foto’s of facturen, zo dicht mogelijk bij de eigen leefwereld. En wat blijkt? Het 'consumentenlabel' is een groot succes! 57 Wetenschappelijk onderzoek toonde al eerder aan dat een groen energielabel bij koopwoningen zich vertaalt in een hogere opbrengst en snellere verkoop. 58 Juist nu corporaties meer te maken krijgen met WOZ- en marktwaarde in de regionale setting is de vergelijkbaarheid van energielabels meer dan ooit van belang. Waarom benutten we het vereenvoudigde energielabel voor consumenten niet ook voor de woningwaardering van sociale huurwoningen? Beter ten halve gekeerd, dan ten hele gedwaald! Bijkomend voordeel is dat we met deze vereenvoudiging 53

www.aedes.nl/binaries/downloads/energie-en-duurzaamheid/20150324-aedes-corporatiemonitor_energie-2014.pdf www.bk.tudelft.nl/fileadmin/Faculteit/BK/Over_de_faculteit/Afdelingen/OTB/publicaties/Rapporten/2014_OTB-TU-DelftRelatie-tussen-energielabel-en-werkelijk-energiegebruik.pdf 55 www.aedes.nl/content/artikelen/bouwen-en-energie/energie-en-duurzaamheid/gedateerd/energielabels--watverandert-per-1-januari-2015-.xml 56 fd.nl/economie-politiek/1108233/veel-mis-met-aanvraag-subsidie-energiebesparing-woningen 57 www.energieplein20.nl/blog/view/32361962/%E2%80%98veel-interesse-consumenten-voor-energielabel%E2%80%99 58 www.rijksoverheid.nl/documenten-en-publicaties/rapporten/2011/04/11/het-energielabel-op-dekoopwoningmarkt.html 54

80

de weg kunnen gaan vrijmaken voor een meer holistische benadering van duurzaamheid, gevoed door werkelijke en eenvoudig te meten waarden uit de leefwereld.

Onafhankelijke duurzaamheidsbenchmark Wat hebben we naast het vereenvoudigd energielabel dan nog meer nodig voor een onafhankelijke duurzaamheidsbenchmark? Moderne technologie en de beschikbaarheid van big data kunnen ons goed van dienst zijn bij het verder in kaart brengen van duurzaamheidprestaties en kwaliteit van de woningvoorraad (gebruiksoppervlakte, toegankelijkheid, materiaalgebruik, etc.). Veel benodigde informatie is reeds beschikbaar, maar nog niet overzichtelijk toegankelijk. Voorgesteld wordt dat een onafhankelijk kwaliteitsinstituut de thema's, prestatie-indicatoren en werkwijzen rondom de duurzaamheidsbenchmark in ons woonsysteem op zich gaat nemen. Eenvoudig, transparant, uniform, integraal en voor iedereen. Met bestaande informatie is al veel inzicht te genereren; Keep it simple en doe meer met ongeveer! Daarnaast kan de beschikbare informatie worden verrijkt met werkelijk gemeten waarden, die zo dicht mogelijk bij onze leefwereld aansluiten. Voorbeeld in dit verband zijn de inmiddels openbaar geworden energieverbruiksdata van de netbeheerders. De woonkwaliteit, bijvoorbeeld beoordeeld door huurders, kan via (online) klanttevredenheidsmetingen worden ingebracht. Overzichten van onderhoudsingrepen, nieuwbouw en sloopafval kunnen de basis vormen voor inzicht in materiaalstromen. Als we tot slot de huurprijs, exploitatielasten en WOZ- waarde aan de data koppelen, hebben we een aardige dekking van de driehoek People Planet en Profit; Woningwaardering nieuwe stijl?! Om de beschikbare informatie te interpreteren en te wegen is de vergelijking met landelijke en regionale gemiddelden nodig. Dat kan worden vormgegeven middels benchmarking. Zulk een duurzaamheidsbenchmark van ons woonsysteem biedt gemeenten, huurders en corporaties eenvoudig inzicht in de prijs, kwaliteit en de milieueffecten van het wonen. Dat biedt een goede basis voor het maken van prestatieafspraken over duurzaamheid. Pas dán kunnen we écht naar het verhuren van de beste huurwoningen tegen een fatsoenlijke prijs?!

81

82

VERZORGINGSHUIZEN

EN

SERVICEFLATS

HERBESTEMMEN

TEN

BEHOEVE VAN SOCIALE HUISVESTING. “STIMULERINGSMAATREGELEN ZIJN NODIG OM ONNODIGE SLOOP EN KAPITAAL VERNIETIGING TE VOORKOMEN”. René Middelkoop (BBN adviseurs) Stelling: De overheid zou veel meer stimuleringsmaatregelen moeten nemen/inzetten om leegstaand zorgvastgoed geschikt te maken voor sociale huisvesting. Maatregelen op het gebied van: onderzoek naar gebieden en locaties die geschikt zijn voor dit initiatief; hierop gerichte stimuleringsmaatregelen inzetten om transformatie tot woonbestemming te bevorderen; aanpassingen, verruiming van Wet en regelgeving op het gebied van Ruimtelijke Ordening e.d.; ontwikkelen van zogenaamde “transformatietools”;

Inleiding Ook in gebieden waar vraag is naar woonruimte, staan verzorgingshuizen, serviceflats en aanleunwoningen leeg. De oorzaak hiervan is niet eenduidig. Rode draad is wel dat er iets mis is tussen vraag en aanbod. De komende decennia zal er in Nederland extra huisvesting geboden moeten worden aan 1 miljoen huishoudens. Het aantal eenpersoons huishoudens neemt daarbij toe. Er is en zal behoefte zijn aan kleine betaalbare wooneenheden. Op dit moment wordt (te)veel zorgvastgoed (verzorgingshuizen en serviceflats) gesloopt, ondanks dat er nu en in de toekomst dus veel vraag bestaat naar kleine en betaalbare wooneenheden. De auteur is van mening dat er op dit moment maar in beperkte zin transformaties plaatsvinden in verband met: Onvoldoende onderzoek naar behoefte en mis match; Verschillende belangen; Ontbreken van probleemeigenaarschap bij partijen die hier iets in kunnen betekenen. (zorginstellingen, gemeenten en corporaties); Beperkte slagkracht van corporaties door verhuurdersheffing; Afwaarderingen die (nog) niet genomen worden; Beperkende Wet en regelgeving. Veel verouderd zorgvastgoed is niet meer geschikt voor de doelgroep waarvoor ze oorspronkelijk bedoeld waren, in verband met steeds zwaarder wordende zorgvraag. Zorgvastgoed, gebouwd in de jaren zeventig en tachtig zijn bijvoorbeeld nauwelijks rolstoeltoegankelijk. Deze gebouwen kunnen in functionele zin nog uitstekend gebruikt worden voor bijvoorbeeld starters op de woningmarkt. Recentelijke ontwikkelingen die onorthodoxe maatregelen voor de korte termijn vergen, betreft het vinden van sociale huisvesting voor nieuwe staatsburgers (vluchtelingen met verblijfsvergunning). Deze groep blijft in verband met het ontbreken van sociale huurwoningen, in opvangcentra van het COA wonen. Hiernaast ontstaat er maatschappelijke onrust wanneer, de nieuwe staatsburgers voorrang krijgen in de toewijzing van een sociale eengezinswoning op Nederlanders die al jarenlang ingeschreven staan voor een sociale huurwoning. Daar komt nog bij, dat deze vluchtelingen met (vaak) traumatische ervaringen, begeleiding nodig hebben. De algemene voorzieningen in dergelijke gebouwen kunnen benut worden voor begeleiding- en trainingsdoeleinden. De uitdaging om deze mogelijkheden te benutten, ligt in samenwerking tussen verschillende

83

partijen. Met het bieden van huisvesting alleen zijn we er nog niet, het sociale beheer, toewijzing en begeleiding. Een belangrijke coördinerende rol hiervoor kan vervuld worden door Gemeenten. Kortom; leegkomende verzorgingshuizen en serviceflats bieden voldoende kansen en mogelijkheden. Ze kunnen voorzien in een maatschappelijke behoefte. Wanneer corporaties, gemeenten en zorginstellingen gestimuleerd worden om deze kansen te benutten, kan voorzien worden in een grote maatschappelijke behoefte en wordt onnodige sloop van kwalitatief goed vastgoed voorkomen. Het lijkt mij een mooi onderwerp om met elkaar te bediscussiëren in het kader van een effectieve renovatie van het woonsysteem.

84

NAAR EEN SOCIALE HUURSECTOR OP EIGEN KRACHT! OVER EEN DUURZAAM VERDIENMODEL VOOR EEN SOCIALE HUURSECTOR DIE MINDER GELD RONDPOMPT EN HAAR VOORRAAD OPTIMAAL BENUT

Guus Haest (adviseur strategie bij Portaal; geschreven op persoonlijke titel) Stellingen: (t.b.v. de VH-dagen op 24 en 25 september met ruim 25 andere papers) 1. Discussiëren over een sluitende exploitatie van de sociale huursector zonder reflectie op de vraag of die haar maatschappelijke taak anders / beter zou kunnen waarmaken, levert slechts een schrale financiële discussie op. 2. Het door woningcorporaties overbodig maken c.q. ‘uitruilen’ van de huurtoeslag met de verhuurderheffing is eenvoudiger en doelmatiger dan de nieuwe woningwet en de herziening van het belastingstelsel bij elkaar.

Inleiding Dit essay verkent de vraag wat de (on) mogelijkheden zijn voor een sociale huursector die volledig op eigen benen staat. Kan de sociale huursector haar maatschappelijke taak op eigen financiële kracht waarmaken en een eind maken aan het rondpompen van geld? Kunnen woningcorporaties de huurtoeslag overbodig maken? En die inzet afruilen tegen de verhuurdersheffing? Wat is daarvoor nodig en hoeveel geld moet er dan nog bij? Er kan zonder rampzalige gevolgen geld worden verworven door een gedifferentieerd prijsbeleid - naar kwaliteit en inkomen - en door gedeeltelijke verkoop. De sector kan best kleiner worden, zonder dat dit afbreuk doet aan haar taak: het huisvesten van mensen die anders niet aan een fatsoenlijke woning komen. Ook valt er winst te behalen door efficiënter onderhoud en beheer, al heeft dat grenzen. Tot slot kan het verduurzamen van de voorraad en goedkoper bouwen bijdragen aan kosten- en woonlastenreductie, en daarmee aan de betaalbaarheid. In het essay wordt een poging gedaan om hier meer zicht op te krijgen. Wat zou het geweldig zijn als corporaties met zo’n vernieuwend en wenkend perspectief zouden komen - ook voor zichzelf. Dat dan meerjarige afspraken met de overheid nodig zijn is evident. Dat het om meer ruimte, onderling begrip en vertrouwen vraagt eveneens. Dit essay doet een poging, want niet geprobeerd is altijd mis.

Nieuwe woningwet helpt de volkshuisvesting te weinig verder Wat gaat ons de nieuwe woningwet brengen? Natuurlijk moeten fraude en verspilling stevig worden aangepakt en voorkomen. Wat mij betreft is het ook zonneklaar dat huurders en woningzoekenden geen kind van de rekening mogen worden. Maar ik zet vraagtekens bij de vraag wat de nieuwe kaders gaan bijdragen aan het beter functioneren van de sociale huursector en de woningmarkt. Het is teveel gericht op regelgeving en controle. Verder wringt het steeds meer dat woningcorporaties zichzelf (moeten) meten aan ‘de markt’. Veel corporaties gebruiken daarbij het driekamermodel. Inzicht geven en afwegingen transparant maken is prima, maar deze marktreferenties ontaarden al gauw in het dogmatisch vergelijken van appels en peren 59. Dit marktspiegelen is alleen zinvol voor een klein deel van commerciële corporatie-activiteiten. De sociale woningmarkt is per definitie geen vrije markt, maar een doelgroepgerichte distributie‘markt’. Dit wordt met de nieuwe regelgeving versterkt.

59

Zie: Goede besteed? - normering bestedingscategorieën Maatschappelijke Kamer, Kopgroep Maatschappelijke Kamer, Wouter Rohde, februari 2015.

85

We zien de afgelopen jaren bij Portaal en de sociale huursector vijf reacties: - er wordt veel tijd gestoken in regelgeving, daeb<>niet-daeb, toezicht, verantwoording - er zijn extra inkomsten verworven door huurverhogingen van 2-4% boven inflatie +1%; en uit de verkoop van woningen - er wordt 15 - 20% bezuinigd door een efficiënte bedrijfsvoering - er wordt een beweging ‘terug naar kerntaak’ gemaakt, al blijft bij Portaal en veel andere corporaties de leefbaarheid hoog op de agenda staan - er wordt minder geïnvesteerd in nieuwbouw, vanwege de verhuurdersheffing, saneringskwesties en derivaten, en meer in renovatie en duurzaamheid. Dit leidt tot minder nieuwbouw en een afname van de betaalbare voorraad, al zijn corporaties hun huurbeleid dit jaar gaan matigen. De verhuurderheffing is inmiddels afgedekt door hogere huren en bezuiniging op de bedrijfsvoering. Maar intussen betalen huurders de helft van ‘het gelag’, ook na verrekening huurtoeslag. Deze huurverhogingen leid(d)en niet alleen tot minder koopkracht bij de lage (midden) inkomens, maar ook tot een toenemend beroep op de huurtoeslag. Die neemt naar verwachting toe van € 1.964 miljard in 2009 naar € 3,9 miljard in 2020 en komt onder bezuinigingsdruk te staan. Ook al is dit al jaren de meest doelmatige vorm van inkomensondersteuning60. De toeslag is gemiddeld € 190 per maand en komt vooral terecht bij eenoudergezinnen, 65-plussers, bijstandontvangers en niet-westerse allochtonen (zie Tabellen 1 + 2). De stijging van de huurtoeslag is het gevolg van de recente huurverhogingen die nog niet in dit overzicht zijn verwerkt - maar ook van de crisis. Het aantal aanvragers neemt toe. Het gevolg is dat de betaalbaarheid is verslechterd en corporaties en overheid jaarlijks € 1,5 tot 2 miljard (extra) gaan rondpompen. De beeldvorming rondom woningcorporaties en de onderlinge verhoudingen werden er ook niet beter op. We zien vooral verliezers en er zijn nog steeds teveel perverse prikkels in het spel. Er is (te) weinig relatie tussen prijs en kwaliteit en inkomen. Het prijsbeleid is (te) generiek, weinig marktgericht en er is alleen bij de poort een inkomenstoets. Daardoor bewegen gevestigden (te) weinig en ontstaat scheefwonen. Tabel 1+2: inkomensafhankelijke toeslagen per inkomensgroep 2013 + ontwikkeling 2006-2013

Er zijn meer perverse prikkels. Zo beloopt de hypotheekrenteaftrek jaarlijks ruim € 12 miljard, waarbij bovendien € 7 miljard aan vermogensheffing blijft liggen. Omdat kopen meer wordt ondersteund dan huren, heeft Nederland een kleine particuliere verhuursector en een klein middensegment. Ook sociaal gezien is dit merkwaardig. Dit maatschappelijk geld kan beter besteed worden. Een afbouw is ingezet, maar het gaat wel langzaam.

60

Huurtoeslag: wie krijgt hoeveel?, in Sociaaleconomische trends, Marion van den Brakel en Linda Moonen, 1 e kwartaal 2012.

86

Perspectief: op eigen kracht de maatschappelijke taak waarmaken Toch wordt woningcorporaties weinig in de weg gelegd om aan hun maatschappelijke taak te werken, al blijft de verhuurdersheffing als middel om de schatkist te spekken opportunistisch. De sector zou daar minder narrig en creatiever mee om kunnen gaan. We raken vooralsnog verder van huis, af van ‘de bedoeling’: mensen met een smalle beurs aan passende en fatsoenlijk huisvesting helpen. Als woningcorporatie een ‘revolving fund’ zijn betekent: op eigen kracht en zonder (staats) steun opereren. Sinds de verzelfstandiging van de corporaties zit de belangrijkste steun nog in de huurtoeslag; en in borging & sanering, en soms reductie op de grondprijs. Het afbouwen van deze steun leidt tot een betere maatschappelijke profilering van corporaties: zij worden (weer) van de beschikbaarheid, de betaalbaarheid en kwaliteit. Het appelleert aan goed eigenaar- en rentmeesterschap en aan de noodzaak hun taak doelmatig en efficiënt waar te maken. De financiële basis is de (beperkte) koopkracht van hun huurders, maar ook de (stille) economische en financiële potentie van hun vastgoed, dat in ruim een eeuw met overheidssteun is opgebouwd. Geeft dat voldoende basis voor continuïteit? Is zo’n duurzaam verdienmodel mogelijk? We zien het volgende toekomstbeeld. Door een deel van de voorraad te liberaliseren en te verkopen, kunnen middeninkomens worden gehuisvest én kan de waarde van het bezit worden verzilverd. Huurprijzen worden naar kwaliteit en inkomen gedifferentieerd, zodat vooral ook de doelgroep(en) aan bod komen. De omvang van de sector wordt doelmatiger ingezet en neemt wat af. In de bedrijfsvoering is waarschijnlijk ook nog een (bescheiden) efficiëntie-winst te behalen. Verder gaan de investeringen en kosten van renovaties en nieuwbouw omlaag door ketenintegratie, (enige) versobering en meer industriële productie. Verduurzamen en energiezuiniger maken van de voorraad kan ook bijdragen aan de betaalbaarheid. Een reële optie is verder om een deel van de voorraad goedkoop op ‘basis’-kwaliteit te houden (‘budgetwoningen’). Tot slot kunnen de kosten omlaag het door leningen af te lossen en de rentelasten te verlagen. Op deze manier is het mogelijk om de uitgaven en inkomsten in evenwicht te houden en te voldoen aan alle andere eisen die aan continuïteit gesteld mogen worden. Om daarbij meteen een doembeeld te schetsen van een te kleine, slecht onderhouden en gemarginaliseerde sociale huursector is onterecht en onnodig. Wel is dan de afbouw van verhuurdersheffing noodzakelijk en agendeert dit de vereveningsvraag binnen de sector.

Globale sector-brede verkenning duurzaam verdienmodel Een eerste erkenning door Johan Conijn (Ortec) van een duurzaam verdienmodel neemt dit als referentiepunten61: de omvang van de voorraad blijft gelijk, de kwaliteit blijft gelijk, de prijzen blijven gelijk = inflatievolgend, en ook ICR, DCSR, solvabiliteit en loan-to-value blijven goed. Dit is met de verhuurdersheffing en verder gelijkblijvende werkwijzen natuurlijk niet mogelijk. Er moeten andere wegen worden bewandeld. Zijn verkenning onderzoekt twee manieren om de sector financieel gezond te houden: Meer verkopen: Er zijn jaarlijks 20.000 extra verkopen - bovenop de geplande 11.500 - nodig om inflatievolgende huren en gelijke woningkwaliteit te kunnen realiseren. Door verkoop kan de leningenportefeuille kleiner worden en vervroegd worden afgelost, waardoor de rentelasten lager worden en de ‘leverage’ verbetert. Ook blijven de andere financiële ratio’s goed. Zie Tabel 3. In dit krimpscenario daalt de omvang van het corporatiebezit in 20 jaar van 2.375.000 naar 1.975.000.

61

Verkenning naar de mogelijkheden van een duurzaam verdienmodel, Ortec / Johan Conijn, opdracht Portaal en Eigen Haard, november 2014.

87

Dit is met 16,7 %, een kleine 1% per jaar. Het is de vraag of er voor de doelgroep - die geraamd wordt op1,7 miljoen huishoudens – voldoende woningen beschikbaar blijven. Met deze ‘overmaat’ kan dat, al moet de match tussen voorraad en doelgroep dan wel (nog) beter. Hogere huren: Het kan ook door de huren met 1% boven de inflatie te verhogen. Zie Tabel 4 voor de financiële ratio’s. In het verleden stegen bouw-, beheer- en onderhoudskosten structureel echter met meer dan inflatie, omdat de productiviteitsstijging in de bouw- en woningsector beperkt is. Vraag is of die kostenstijging wel (deels) moeten worden door berekend, of dat die kosten omlaag moeten. Maar als we uitgaan van die kostenstijging, dan is een huurstijging van 1,5% + inflatie nodig. Een gedifferentieerd huurbeleid naar inkomen kan deels soelaas bieden. Dat maakt ruimte voor weinig of geen huurverhoging voor huurders met een laag inkomen. Rekenvoorbeeld: 15% van de huurders met + 3% en 50% met +1% huurverhoging levert gemiddeld een huursom op van een kleine +1%. Tabel 3: financiële ratio’s krimpscenario

Tabel 4: financiële ratio’s huurstijgingsscenario

Verdieping: lagere huren en wat minder kwaliteit – casus Portaal We gaan nog een paar stappen verder. Wat zijn de mogelijkheden voor een duurzaam verdienmodel als het huurprijsbeleid de huurtoeslag overbodig maakt (= huurverlaging) en er een uitruil (= afschaffing) komt met de verhuurderheffing. Ook verkennen we een derde mogelijkheid: minder en anders investeren in nieuwbouw en bestaande voorraad. Peter van Os (RIGO)62 laat bijvoorbeeld zien dat halveren van vervangende nieuwbouw en meer renoveren financieel kan. Het laat meer ruimte voor verkoop. Gevolg is dat de levensduur toeneemt en de kwaliteit wat minder blijft / wordt. Hoe erg is dat? Het gaat erom tot een woningaanbod te komen dat past bij de vraag.

62

Zie: ‘Dienmodellen’ en dilemma’s in de volkshuisvesting, in Tijdschrift voor de Volkshuisvesting december 2014, Peter van Os; zie ook: MKBA woningcorporatiesector, RIGO Research en Advies, opdracht Aedes, mei 2014.

88

We brengen in deze verdieping de belangrijkste onderdelen van het huishoudboekje van Portaal in beeld, zoals dat in figuur 1 wordt weergegeven63: exploitatie, financiering en investeringen. Alles wordt uitgedrukt in gemiddelde bedragen per woning per maand. Vervolgens verkennen we steeds de effecten van verschillende beleidsscenario’s op de financiële gezondheid (ratio’s).

De huur is bij Portaal in 2015 gemiddeld € 500 per maand. De huurtoeslag ramen we op € 100. Om die overbodig te maken, moet de gemiddelde huur naar € 400. De verhuurdersheffing is in 2015 € 50 per woning per maand. Als de heffing vervalt, dalen de kosten in 2015 met € 50. Er blijft een ‘gat’ van € 50. Dat is voor Portaal in totaal zo’n € 30 miljoen per jaar. Dit ‘gat’ wordt met de oplopende verhuurdersheffing tot 2017 naar verhouding wat kleiner. Tot de recente huurverhogingen was het verschil tussen de huurtoeslag en de maximale verhuurderheffing landelijk een half miljard (2,2 miljard -1,7 miljard). Omgerekend is dit voor Portaal € 10 miljoen (met 50.000 woningen bezit Portaal ca 2% van de voorraad). Omdat de groei van de huurtoeslag ook het gevolg is van de crisis, vergrijzing en meer focus op de kerntaak, nemen we in deze verkenning die € 50 per woning per maand cq € 30 miljoen per jaar als uitgangspunt. Kan een woningcorporatie als Portaal / de sector dit ‘gat’ dichten, zonder daarbij haar maatschappelijke taak te ondermijnen. Naar haar portefeuille-strategie vertaald: is een betere match mogelijk tussen de portefeuille-opbouw naar prijs en kwaliteit en de vraag van de doelgroep naar inkomen? Voor Portaal wordt in Tabel 5 de situatie in 2014 en de toekomst-ambitie voor 2024 weergegeven. In de kern is de strategie c.q. opgave: meer passend toewijzen, een meer inkomensgericht huurbeleid en ’overbodig’ bezit - dat de doelgroep niet bedient of past - door liberalisering en verkoop halveren (16% naar 8%). Deze strategie dient drie doelen: meer dynamiek en ruimte voor de doelgroep, meer relatie tussen prijs-kwaliteit-inkomen, en scheefheid verzilveren. De voorraad krimpt jaarlijks met ca 200 woningen, want er worden jaarlijks 300 woningen gebouwd, 100 gesloopt en 400 verkocht (en 800 gerenoveerd). Als financiële randvoorwaarden gelden minimaal de WSW-normen (op bedrijfswaarde): 20% solvabiliteit; een ICR van 1,4; loan-to-value van 75%; een DSCR van 1,0.

63

Figuur 1 is een vertaling van de begroting 2015 en daarmee een momentopname.

89

Tabel 5: vraag doelgroepen naar inkomen + aanbod/bezit naar kwaliteit en prijs: 2014-2024

Vraag: doelgroepen naar inkomen primaire doelgroep HT) < € 33.613 secundaire doelgroep € 33.613 / € 43.000

(met

inkomen 33.616 tot 39.000 inkomen 39.000 tot 43.000

Aanbod: wws ptn

2014

%

2024*

%

25968

51%

28592

57%

0-120

< € 400

10606

21%

11421

23%

120-140

< € 525

3697

7%

3768

8%

140-160

< € 600

28416

13835

< € 710 11626 1496 < € 900 50098

10891

2172

4%

2234

4%

160-185

> € 43.000 inkomen 43.000 of hoger

8049

16%

4001

8%

185-250

Totaal

50492

100%

48016*

100%

€

2014 2024* 8560 7180 12371

5821 48098 *

* de afname met 2000 woningen i/ huurders is al wel in het totaal opgenomen, maar (nog) niet ‘toegedeeld’ per prijscategorie en inkomensgroep; dat is vooraf niet goed te bepalen; duidelijk is wel dat de 100 sloopwoningen veelal goedkoop zullen zijn en de verkoopwoningen duur(der).

Basis van de scenario-oefeningen bij Portaal is de vigerende strategie, maar dan met die € 50 minder opbrengst per woning per maand. Vervolgens is er aan drie andere knoppen gedraaid: investeren, verkoop en onderhoud. De volgende beleidsvarianten zijn voor 10 jaar doorgerekend64: a. er wordt jaarlijks 10% goedkoper geïnvesteerd in nieuwbouw en renovatie b. er wordt 10% minder geïnvesteerd + er worden per jaar 200 woningen extra verkocht c. 10% minder investeren + verkoop 200 woningen extra + 10% besparing op onderhoud. Met de laatste combinatie van maatregelen zou die ‘droom-corporatie’ mogelijk worden. De eerste variant alleen is onvoldoende. Met de tweede variant lukt het beter, maar voldoet de loanto-value de eerste jaren niet aan de eisen. De combinatie van extra verkoop van 200 woningen en 10% bezuinigen op investeringen en onderhoud brengt de financiële ratio’s duurzaam op orde. besparen op investeringen: Dat is het financiële verhaal. Maar wat blijft er overeind van de maatschappelijk functie van een corporatie als Portaal. 10% Minder investeren betekent op een investeringsbedrag van € 150 miljoen bij Portaal € 15 miljoen besparen. Er zijn diverse mogelijkheden om dat te doen zonder de volkshuisvestelijke taak in gevaar te brengen. Wat minder nieuwe woningen en renovaties per jaar. De kosten verminderen met 10%: pve’s een onsje minder, wat kleiner bouwen, ketenintegratie, meer efficiëntie. Maar ook een segment ‘goedkoop-en-snel’ van zeg 10% tijdelijke budgetwoningen in de markt houden. Of anders verduurzamen: in plaats van ‘nul-opde-meter’ met gelijke woonlasten gaan voor ‘beter-op-de-meter’ met € 50 minder woonlasten. De vh-effecten zijn dan: mogelijk enige vertraging bij vervangen en renoveren, anders verduurzamen, hier en daar wat lagere kwaliteit. Dat is gezien ook het belang van de betaalbaarheid prima te verdedigen. Portaal wil haar vastgoed beter laten aansluiten bij de huur die de doelgroep kan betalen en daarom een portefeuille met kleinere en betaalbare woningen. besparen op onderhoud: de beheer / bedrijfslasten is de afgelopen jaren al het nodige bezuinigd. Er is nog (wat) winst te behalen in efficiënter onderhoud. Bij 10% kostenreductie gaat dit bij Portaal om € 6 tot 7 miljoen per jaar. De verwachtingen kunnen hier echter niet te hoog zijn, omdat verkoop en minder grote fysieke investeringen intensiever (VvE) beheer en onderhoud vragen.

64

Het zijn globale oefeningen, waarbij bijvoorbeeld het effect van de passendheidstoets en voorgenomen aftoppingsbeleid niet zijn meegenomen; die invloed zal waarschijnlijk niet groot zijn, waar juist op huurmatiging wordt ingezet.

90

extra verkopen: Door extra verkoop zou de voorraad van Portaal tot 2024 met 4000 woningen afnemen. Dat hoeft geen probleem te zijn, zeker niet als een deel van het duurdere bezit wordt verkocht. Maar ook niet als een mix van duur en goedkoop wordt verkocht. In Tabel 5 is te zien dat er zelfs bij een gericht strategie om het scheefwonen te halveren nog steeds bijna 6000* aan ‘overmaat’ is aan (dure en goede) woningen en er ruim 6200* huurders worden gehuisvest met een inkomen boven de € 39.000. * Zie wel de noot bij Tabel 5: het gaat om 2000 woningen en huurders minder, dus de overmaat zal wat kleiner zijn. Daar staat tegenover dat een groter deel van de voorraad goedkoper gehouden gaat worden, zeker als er ruimte komt voor huurdifferentiatie naar inkomen. Veel hangt af van de mate waarin Portaal zo’n portefeuille-strategie voor elkaar weten te krijgen. Ook zal er altijd een zekere frictie-overmaat (nodig) zijn. Minder rentelasten: Veelgehoorde tegenwerping is dat een corporatie die veel moet verkopen over 40-50 jaar niet meer bestaat. Daarmee komen we bij de laatste kostenpost uit het huishoudboekje: leningen en rentelasten (loan-to-value). Om de rentelasten met € 50 per maand (het ‘gat’) te dichten, moet de leningenportefeuille met € 600 tot € 700 miljoen afnemen. Bij de verkoop van nog eens 3000 - 4000 woningen extra komt de leningenportefeuille op de gewenste € 1,1 miljard en wordt het huishoudboekje duurzaam sluitend. Dat zou betekenen dat de omvang van ons ‘droom-Portaal’ op eigen kracht 42.000 - 43.000 woningen is. Hoe erg dat tegen die tijd in 2030 - 2035 is, is moeilijk te zeggen. Zeker is dat de vraag van een grote groep babyboomers dan gaat afnemen. In theorie kunnen vier factoren die vraaguitval compenseren: gezinsverdunning, langdurige economische stagnatie, grootschalige immigratie, en in centrumgebieden een toenemende urbanisatie.

Conclusie en suggesties voor verdere regionale verkenning Een woningcorporatie als Portaal - die werkzaam is in een krappe woningmarkt - heeft waarschijnlijk voldoende mogelijkheden voor een duurzaam verdienmodel om haar maatschappelijke taak mee waar te maken en waarbij ook de huurtoeslag overbodig wordt gemaakt en met de overheid kan worden afgeruild tegen de verhuurdersheffing. Of zo’n duurzaam model mogelijk is, hangt af van de omstandigheden waarin een woningcorporatie zit. Een verdiepende verkenning van drie aspecten is zinvol: de regionale marktsituatie: krimp, schaarste of evenwicht; verouderd bezit versus nieuw bezit; een grote versus een kleine leningenportefeuille. Dat kan inzicht geven in de regionale en sector-brede (on) mogelijkheden. Ook is en verdere verkenning van bruikbaar instrumentarium zinvol en nodig. Dan de verhouding tussen overheid en woningcorporaties. Het is en blijft aan de overheid te normeren welke woningkwaliteit voor welke doelgroep beschikbaar is, betaalbaar heet. Hoe komt het tot meer onderling begrip en vertrouwen? Een gedeelde taal zou helpen. Hoe dan ook is het noodzakelijk afspraken te maken over risico’s voor woningcorporaties en hoe de overheid daarmee omgaat. De grootste risico’s zijn economische stagnatie en een grote verandering van de vraag.

Literatuur Brakel, Marion van den, Linda Moonen (2012), Huurtoeslag: wie krijgt hoeveel? In: Sociaaleconomische trends, 1 e kwartaal 2012. Conijn, Johan (2014), Verkenning naar de mogelijkheden van een duurzaam verdienmodel, Ortec, opdracht Portaal en Eigen Haard, november. Os, Peter van (2014), ‘Dienmodellen’ en dilemma’s in de volkshuisvesting, in: Tijdschrift voor de Volkshuisvesting, december. RIGO Research en Advies (2014), MKBA woningcorporatiesector, opdracht Aedes, mei. Rohde, W. (2015), Goede besteed? Maatschappelijke Kamer, februari 2015.

Normering

bestedingscategorieën

Maatschappelijke

Kamer,

Kopgroep

91

92

MAAR NU EERST AANDACHT VOOR HET DIENMODEL EN WAT MINDER VOOR HET VERDIENMODEL Peter van Os (RIGO) Stellingen: 1. Sturen op marktwaarde (of marktconforme rendementen of kasstromen) heeft in het portefeuillebeleid weinig zin als corporaties niet ook sturen op betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit (het ‘dienmodel’). 2. Zonder een dienmodel dat gebaseerd is op de waardering van betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit zijn beleidskeuzen onvoldoende onderbouwd en wordt de ‘bedoeling’ van de corporatie niet duidelijk, ook niet voor stakeholders.

Inleiding Wat is eigenlijk de maatschappelijke effectiviteit van woningcorporaties? Wat weten we precies van die effectiviteit? Wat weet de corporatie zelf ervan? Is haar afwegingskader en daarmee haar beleid op orde? Stuurt de gemiddelde corporatie op woonlasten, op wachtduur, op kwaliteitsoordelen van haar huurders ten aanzien, woning, woonomgeving en dienstverlening? Ik durf daar zeker geen volmondig ‘ja’ op te antwoorden. In deze paper beschrijf ik hoe een deugdelijk afwegingskader er uit zou kunnen zien en hoe zo’n kader kan helpen om de ‘bedoeling’ van de woningcorporatie scherper in beeld te krijgen en te beoordelen. Mijn ervaring is dat we nog veel te weinig grip hebben op de effectiviteit van het huidige handelen van corporaties. Rik Koolma heeft hier al eens een dissertatie over geschreven, die overigens niet vrolijk stemt (Koolma, 2008), maar nadien zie ik nog betrekkelijk weinig vooruitgang in de kwaliteit van de inhoudelijke sturing bij corporaties. Met deze paper geef ik een korte analyse van de stand van zaken en enkele suggesties voor verdere ontwikkeling.

Een afwegingskader voor inhoudelijke, strategische beslissingen Voor de meeste corporaties is het geld schaars. Er zijn te weinig middelen om alle ambities te realiseren. Dat betekent dilemma’s oplossen en keuzen maken. De keuzen hebben betrekking op beleidsbeslissingen ten aanzien van exploitatie-activiteiten (verhuur, sociaal beheer en onderhoud), (des)investeringen en het huurprijsbeleid. Het afwegingskader voor dergelijke keuzen bestaat in principe uit een balans waarbij in het ene schaaltje de financiële effecten liggen en in het andere schaaltje de maatschappelijke. Voor de bepaling van de boordelingscriteria in schaaltje 1 zijn twee invalshoeken mogelijk: 1. De mate waarin voorgenomen activiteiten of beleidsaanpassingen beslag leggen op de beschikbare middelen (cf. de verschillende criteria van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en de Autoriteit Woningcorporaties). De bestedingsruimte berust op twee typen criteria: vermogenspositie en kasstroompositie. De belangrijkste criteria of ratio’s die hierop betrekking hebben, zijn solvabiliteit, loan to value, ICR en DSCR.65 2. Het bedrijfseconomisch offer van voorgenomen activiteiten of beleidsaanpassingen. Het bedrijfseconomisch offer kan gedefinieerd worden als het verschil tussen de marktconforme kasstroom van een activiteit en de beleidsconforme kasstroom (het geld dat de corporatie jaarlijks ‘laat lopen’). Of, bij een meerjaren doorkijk, het verschil tussen de marktwaarde (in verhuurde staat) van het vastgoed en de bedrijfswaarde (of liever: de beleidswaarde). Voor de bepaling van de beoordelingscriteria in schaaltje 2 zijn eveneens twee invalshoeken mogelijk: 65

ICR: interest coverage ratio; DSCR: debt service coverage ratio.

93

3. De te realiseren output (= de productie van diensten en goederen, dat wel zeggen de woondiensten, beheeractiviteiten en investeringen in vastgoed). Veel corporaties sturen op de zogenaamde wensportefeuille; de samenstelling en kwaliteit van de portefeuille die de corporatie idealiter in de toekomst, zeg over 10 jaar, gerealiseerd wil hebben. Het verschil tussen de huidige portefeuille en de wensportefeuille bepaalt de veranderopgave en daarmee de investeringsopgave. Steeds meer corporaties letten nu gelukkig ook op de samenstelling – naar aantal, type en prijs – van het jaarlijks vrijkomend aanbod. Sturen op dergelijke ‘productie’ cijfers vraagt om een inhoudelijke onderbouwing met behulp van marktanalyses en daarop gebaseerde strategische keuzen van de corporatie zelf. 4. De te realiseren outcome (cf. de ‘ijzeren driehoek van de volkshuisvesting”: woonlasten, wachtduur of slaagkans en kwaliteitsperceptie). Deze benadering staat nog in de kinderschoenen. Centraal in een dergelijk afwegingskader staat de waardering van betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit ten opzichte van elkaar. Problematisch bij die waardering is vooral de waardering van de beschikbaarheid aan de hand van bijvoorbeeld de slaagkans of de wachtduur van woningzoekenden. De schaaltjes 1 en 2, resp. 3 en 4 hebben – om mijn eigen jargon te gebruiken– betrekking op het verdienmodel en het dienmodel.66 De twee invalshoeken duiden op de twee dimensies van het afwegingskader: de dimensie van output en van outcome (zie onderstaan schema 67); bij elkaar vier afwegingscategorieën: Output Outcome

Schaaltje 1: verdienmodel 1 Solvabiliteit, rentedekkingsgraad, loan value 2 Bedrijfseconomisch offer

to

Schaaltje 2: dienmodel 3 Portefeuillesamenstelling, samenstelling vrijkomend aanbod, kwaliteit van portefeuille en aanbod 4

Waardering van woonlasten, wachtduur en kwaliteit

Het betreft hier afwegingen op bedrijfsniveau. Het gaat dus niet om een afwegingskader voor afzonderlijke activiteiten of beleidsaanpassingen, maar om een meerjaren programma van activiteiten en beleidskeuzen. Dat betekent dat het allocatievraagstuk centraal staat: welke middelen dienen aan welke activiteiten of beleidsaanpassingen ten goede te komen om een optimaal maatschappelijk resultaat te boeken, d.w.z. het maximaal bereikbare gegeven de maximale bestedingsruimte. De invalshoeken 2 en 4 (outcome-niveau) zijn wezenlijk. Daarmee kan immers in principe bepaald worden of er sprake is van een positief maatschappelijk rendement van activiteiten of beleidsaanpassingen. Dat is het geval als de maatschappelijke opbrengst groter is dan het bedrijfseconomisch offer. De invalshoeken 1 en 3 zijn echter niet minder essentieel: financiële criteria met betrekking tot de bestedingsruimte zijn hard; de corporatie mag niet failliet gaan en moet tot financiering van investeringen en andere activiteiten in staat blijven. En de prestaties van corporaties zullen vooralsnog – in ieder geval door stakeholders – grotendeels aan de productie afgemeten worden.

Instrumenten ten behoeve van het afwegingskader Welke bijdragen kunnen bestaande tools leveren aan het optuigen van een professioneel afwegingskader? Corporaties hebben een aantal instrumenten beschikbaar die kunnen helpen bij het ‘vullen’ van beide schaaltjes met relevante gegevens. Een kort overzicht: 1. Verdienmodel, output De meeste corporaties beschikken over professionele rekenmodellen om jaarrekeningen en (meerjaren) begrotingen op te stellen. Behalve een balans en een jaarrekening presenteren deze tools ook de hiervoor genoemde financiële ratio’s. Deze tools bestrijken zowel het tactische als het strategische afwegingsniveau. Ook rekenprogramma’s die recent specifiek voor gebruik op strategisch niveau ontwikkeld zijn (het SBI-programma van Ortec Finance en de Transparantietool van RIGO/Aedes), tonen de reguliere financiële prestatie-indicatoren. 66 67

De term ‘dienmodel’ is nog niet ingeburgerd. Voor een nader exposé hierover zie Van Os (2014). Voor een nadere toelichting op de termen output en outcome zie onder meer Deuten en De Kam (2005)

94

3.

Dienmodel, output

De meeste rekentools (zie 1) tonen ook de effecten van beleid op de portefeuillesamenstelling (naar type en prijsklasse) en op de samenstelling van het jaarlijks vrijkomend aanbod. Er zijn ook enkele tools ontwikkeld ten behoeve van het assetmanagement waarmee ook de portefeuille-effecten en de effecten op het vrijkomend aanbod weergegeven kunnen worden. Veel van de hierboven genoemde tools op output-niveau betreffen geïntegreerde softwareprogramma’s, dat wil zeggen dat de financiële effecten en de effecten op de vastgoedportefeuille in onderlinge samenhang doorgerekend worden. Je kunt als bezwaar aanvoeren dat – op een enkele uitzondering na – al deze applicaties groot en log (en duur) zijn en daardoor niet erg geschikt voor een (snelle) analyse van beleidsalternatieven 68. 2. Verdienmodel, outcome Het in beeld brengen van het economisch offer ligt ten grondslag aan het DrieKamerModel. Dit conceptuele model vergt een rekentool om het zogenoemde maatschappelijk budget en het investeringsbudget te calculeren.69 4. Dienmodel, outcome Hier ligt een belangrijke professionele (en wetenschappelijke) uitdaging. Noch de reguliere tools, noch de nieuwe, op strategisch niveau ontwikkelde tools bieden hiervoor functionaliteit. Van een integratie van verdienmodel en dienmodel op het niveau van deze outcome-dimensie is – instrumenteel gezien – nog geen sprake. Hier ligt een tweede professionele en wetenschappelijke uitdaging: hoe de invalshoek van het bedrijfseconomisch offer (2) af te wegen tegen dat van de ‘ijzeren driehoek’ (4)?

Een integraal afwegingskader In het kader van de dissertatie die ik vorig jaar afgesloten heb, is een eerste aanzet gegeven voor een dergelijk afwegingsmodel (Van Os, 2014). In de kern is een dergelijk model een allocatiemodel: het levert inzicht in de wijze waarop het beschikbare budget optimaal ingezet kan worden ten gunste van een uiteenlopend palet van activiteiten en beleidskeuzen. Daarbij heeft het criterium ‘optimaal’ betrekking op de verhouding tussen het bedrijfseconomisch offer en de maatschappelijk waarde (exclusief dit offer) die naar verwachting gerealiseerd wordt. In het model is van een gestandaardiseerde matrix van bestedingscategorieën en prestatiecategorieën uitgegaan. Voor elk van de cellen in de matrix wordt per eenheid van activiteit het bedrijfseconomisch offer bepaald en de maatschappelijke baat. Maar dat is gemakkelijker gezegd dan gedaan. In de praktijk blijkt het al een hele opgave om het bedrijfseconomisch offer op een eenduidige manier te definiëren en inhoudelijk te bepalen. Vooral de bepaling van de marktwaarde – nodig om het bedrijfseconomisch offer te kunnen berekenen – roept een groot aantal vragen op. Maar ik laat die financiële kant – het verdienmodel – hier maar even voor wat het is; het dienmodel staat verder centraal in deze paper.

Beleidseffecten Het dienmodel. Een belangrijke onderdeel ligt besloten in afwegingscategorie 3; de gewenste omvang, samenstelling en kwaliteit van de portefeuille en het vrijkomend aanbod. De onderbouwing van prestatienormen voor de portefeuille (de wensportefeuille) en het vrijkomend 68

De uitzonderingen betreffen enkele tools (SBI van Ortec Finance en de Transparantietool van RIGO/Aedes) die specifiek voor strategische verkenningen zijn ontwikkeld. 69 Tot op heden zijn de rekenregels voor de bepaling van het maatschappelijk budget en het investeringsbudget nog niet (in detail) door Ortec Finance prijsgegeven. Indien deze regels bekend zijn, kunnen ze ook in andere rekentools dan die van Ortec opgenomen worden.

95

aanbod zal in hoge mate steunen op de analyse van de beleidseffecten met betrekking tot de prestatievelden van de ‘ijzeren driehoek van de volkshuisvesting’: betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit. Een analyse van deze ‘driehoek’ is uiteraard al veel langer het domein van onderzoekers. Woningmarktanalyses – bijvoorbeeld met behulp van het WoON – leveren een beeld op van de theoretische, regionale of lokale tekorten en overschotten in onder meer het sociale huursegment en daarmee van de beleidsopgave. Ook een analyse van de wachttijden of slaagkansen behoort tot het repertoire van deze onderzoekers. Veel lastiger wordt het overigens om de dynamiek van de woningmarkt in beeld te brengen met de intentie om een prognose te geven van de verandering van verhuisbewegingen en slaagkansen of wachttijden bij verandering van de voorraad door sloop, verkoop etc. en/of bij verandering van de vraag. Daarnaast zijn recent nogal wat woonlastenonderzoeken uitgevoerd waarmee een goed beeld is ontstaan van de woonlasten- en betalingsproblemen op regionaal en lokaal niveau en van de effecten van huurbeleidsvarianten. Met andere woorden, de thema’s ‘betaalbaarheid’ en ‘beschikbaarheid’ worden met behulp van het reguliere onderzoeksrepertoire afdoende getackeld als het gaat om het bepalen van effecten van (mogelijke) beleidsbeslissingen. Niettemin schort het in de lokale praktijk van corporaties nog met regelmaat aan een goede onderbouwing van de zogenoemde wensportefeuille, maar vooral valt op dat veel corporaties geen prestatienormen hebben geformuleerd met betrekking tot het vrijkomend aanbod. Pas nu recent de passendheidsnorm in geïntroduceerd is het denken hierover in beweging gekomen. 70 Ook de kwaliteitseffecten van ingrepen in de sociale huurvoorraad zijn goed in beeld te brengen, zowel met behulp van een meer objectieve benadering (zoals de conditiemeting, het woningwaarderingsstelsel en de Leefbaarometer) als met behulp van enquêtes e.d. (zoals het WoON, LEMON) waarmee subjectieve kwaliteitsoordelen worden verkregen. Naar mijn mening wordt op de resultaten van dergelijke onderzoeksuitkomsten nog relatief weinig door corporaties gestuurd. Eigen traditionele kwaliteitsopvattingen zijn vaak, in combinatie met de drang om te investeren, nog dominant. Wel begint langzamerhand de opvatting dat het met de kwaliteit in de sociale huursector wel een tandje minder kan, terrein te winnen.

Het waarderen van beleidseffecten Al met al zijn de verwachte, maatschappelijke beleidseffecten ten aanzien van betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit – weliswaar met enige moeite – goed te bepalen. Vervolgens komen we op de grootste uitdaging wat betreft het integrale afwegingskader: de waardering van effecten. Zonder die waardering immers is de balans tussen het bedrijfseconomisch offer aan de ene kant en de maatschappelijke bijdrage aan de andere kant niet op te maken. Het DrieKamerModel van Ortec Finance brengt alleen het bedrijfseconomisch offer in beeld, maar staat – hoe waardevol die tool ook is – daardoor ‘op één been’. We kunnen niet net doen of dit nieuwe materie is; voorafgaand aan mijn promotieonderzoek heeft onder andere Portaal (al in 2007!) een waarderingsmethode ontwikkeld gebaseerd op subjectieve waarderingen door zowel stakeholders als corporatiemedewerkers. Pas met de introductie van de maatschappelijke kosten-baten analyse (MKBA) in de sector is er echter meer aandacht gekomen voor kwantitatieve prestatiewaardering. In het kader van mijn dissertatie heb ik, zoals hiervoor aangegeven, geprobeerd om de diverse effecten met betrekking tot betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit in euro’s te waarderen, vooropgesteld dat het meten van effecten (zie de vorige twee alinea’s) al heeft plaatsgevonden. De conclusies waren, kort samengevat, dat de betaalbaarheidseffecten (woonlasten) zich relatief goed in euro’s laten uitdrukken en dat ook de kwaliteit van woning en woonomgeving met behulp van zogeheten proxy’s (met name woningwaarde) goed kan worden gewaardeerd. Beschikbaarheid – uitgedrukt in slaagkans of wachtduur – laat zich veel minder goed in geldelijke waarde uitdrukken: wat is in euro’s een half jaar korter of langer wachten waard? Bij uitstek een nog te ontwikkelen onderzoeksveld.

70

De passendheidsnorm houdt in dat van alle woningen die aan huurtoeslaggerechtigden worden toegewezen 95% een kale huur dient te hebben die onder de aftoppingsgrens voor de betreffende huishoudens ligt. Het halen van dit percentage is niet zozeer de opgave, maar wel het in voldoende mate bedienen van de vraag van die huishoudens.

96

Het bijzondere van de MKBA-methodiek is dat prestatienormen en weegfactoren er geen rol in spelen. Per eenheid van activiteit wordt immers een waardering in euro’s vastgesteld die bepalend is voor de onderlinge weging en dus prioritering van prestaties. Als bijvoorbeeld een kortere wachtduur van een half jaar voor een gemiddeld huishouden € 5.000 waard zou zijn, is dat huishouden bereid om (een gelijke waarde van) een hogere huur te betalen om een half jaar eerder een passende huurwoning te verkrijgen. De weging of prioritering ligt in de waardering besloten. Uit dit voorbeeld blijkt ook het gecompliceerde karakter van de MKBA-methodiek. De vraag hoe de wachtduur te waarderen kwam hierboven al aan de orde. Maar wat is de waarde van een hogere huur? Dit lijkt in eerste instantie simpel te bepalen, maar dat is schijn. De methodiek schrijft een netto contante waardeberekening voor, maar hoeveel maanden of jaren huur nemen we dan mee in de rekensom en welke disconteringsvoet moeten we gebruiken? 71 Er is in de corporatiesector inmiddels vrij veel ervaring opgedaan met de technieken van de MKBA, maar de toepassing heeft tot nu toe steeds op één activiteit of beleidskeuze betrekking gehad en niet op een (meerjaren) programma van activiteiten en het daarmee gepaard gaande allocatievraagstuk. Maar is dit een vruchtbare weg voor verdere ontwikkeling? De vraag is gerechtvaardigd of de MKBA-methodiek wel geëigend is voor het allocatievraagstuk. Te veel omvattend, te complex, te sterk leunend op soms zeer onzekere aannamen? Er is ook een principieel bezwaar mogelijk tegen zo’n MKBA-techniek: het waarderen en wegen van effecten behoort eerder tot het politieke domein (van overtuigingen) dan tot het wetenschappelijke domein (van berekeningen). Het alternatief is een type methode (multicriteria analyse) zoals Portaal die hanteerde, want dan is de weging onderdeel van de discussie met stakeholders. Hoe dan ook, het is onvermijdelijk om in een integraal afwegingsmodel de effecten van beleid en plannen te meten om vervolgens tot waardering en dus ook tot weging van effecten met betrekking tot de ‘ijzeren driehoek’ over te gaan. Hier ligt, in het verlengde van mijn dissertatie, een ontwikkelopgave. Met SBI/DrieKamerModel van Ortec Finance en de Transparantietool van RIGO/Aedes ligt een aardige aanzet voor het ultieme afwegingsmodel, maar die tools vragen, zoals hiervoor al betoogd, om een tweede been; een dienmodel, een afwegingskader dat ook op de waardering van volkshuisvestelijke effecten is toegesneden. De corporatie van de toekomst heeft ook op het inhoudelijk vlak dus nog wel wat te doen.

Literatuur Deuten, J., G. de Kam (2005); Weten van renderen; Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting; Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting. Gruis, V. (2003); Maatschappelijk rendement en economisch offer niet hetzelfde; In: B&G maart 2003, 12-14. Koolma, H.M. (2009); Verhalen en prestaties; een onderzoek naar het gedrag van woningcorporaties; dissertatie; Vrije Universiteit Amsterdam. Os, P.J. van (2014); Verdeel en beheers. Grondslagen voor een allocatiemodel ten behoeve van woningcorporaties; proefschrift; RIGO Research & Advies BV. Os, P.J. van (2014); ‘Dienmodellen’ en dilemma’s in de volkshuisvesting; in Tijdschrift voor de Volkshuisvesting, 2014 / 6 Portaal (2007); Sturen op prestaties.

71

Om het voorbeeld even af te ronden; stel we nemen als termijn 10 jaar (120 maanden, ongeveer de gemiddelde woonduur in een huurwoning) en als disconteringsvoet 4%, dan is de rekensom als volgt: NCW (4%, 120 mnd, € x extra huur) = € 5.000. De uitkomst: x = € 50 per maand. Dat wil dus zeggen dat in dit voorbeeld een huishouden bereid is om voor een half jaar kortere wachtduur een extra huur van € 50 per maand te betalen (de complicaties van de huurtoeslag buiten beschouwing gelaten).

97

98

DE WOONCORPORATIE IS DOOD, LEVE DE WOONCOÖPERATIE! DE WOONCOÖPERATIE BINNEN HET CORPORATIEBESTEL, EEN WENKEND PERSPECTIEF. Maarten Pel (Adviseur bij bureau Vannimwegen) Stellingen: 1. Corporaties zijn ineffectief en inefficiënt in het organiseren van toegang tot de woningmarkt voor een brede doelgroep. In sociale verhuur moeten zij zich richten op de laagste inkomens en meest kwetsbare sociale groepen. 2. Corporaties moeten wooncoöperaties faciliteren door het corporatievermogen direct dienstbaar te maken aan wooncoöperaties om toegang te krijgen tot financiering en om vermogensrisico’s te beperken. Zelforganisatie en vermogensopbouw versterken zo de sociaal-economische positie van de huishoudens met een lager middeninkomen.

De woningwet als korset De wooncoöperatie is een noviteit in de Woningwet. Adri Duivesteijn, die feitelijk verantwoordelijk is voor het verschijnen van de wooncoöperatie in de Woningwet, schreef een essay met de titel: “De wooncoöperatie, op weg naar een zichzelf organiserende samenleving”. Zijn beoogde richting duidelijk: de wooncoöperatie moet bijdragen aan de versterking van de positie van de burger. Het zware institutionele karakter van de woningmarkt met een sterke positie van ondemocratisch geleide instituten moet buigen voor de participerende samenleving met krachtige burgers. Voldoet de wooncoöperatie zoals deze nu in de woningwet is opgenomen, of zoals ze in de recente experimenten vorm krijgen aan de voorwaarden om aan dit ideaal te voldoen? De wooncoöperatie lijkt een fenomeen dat tegenstrijdig is aan de richting die corporaties momenteel kiezen: sober, doelmatig en binnen scherpe kaders. De energie van corporaties gaat vooralsnog naar de implementatie van de woningwet en herijken van beleid en strategie naar een smallere taakopvatting. Daarnaast wordt via benchmarking blootgelegd waar nog bespaard kan worden in het beheerapparaat. Dit alles leidt nog niet tot een versterking van de positie van de bewoners, eerder integendeel. Je zou je zelfs af gaan vragen of emancipatie en participatie nog een streven is bij corporaties. Er is immers een les geleerd. In de wijkaanpak leidde maatschappelijk doelstellingen tot activiteiten in het sociale domein, in zorg, welzijn en onderwijs die volgens de herziene Woningwet niet meer toegestaan zijn. Terug naar de kern word vaak ingevuld als terug naar een basisproduct: een woning met een betaalbare huur. Het is terecht dat corporaties bij hun leest moeten blijven, al zijn de grenzen tussen de domeinen in de praktijk vaak veel minder scherp en vertonen de problematieken die corporaties, welzijn en zorg tegenkomen een grote mate van overlap. Maar dat de Woningwet ervoor zorgt dat corporaties weinig meer mogen en niets meer kunnen is niet waar. De wet kan ook andersom werken: juist nu het kader helder is, ontstaat ook de ruimte voor innovatie en ontwikkeling. En er is een grote urgentie om te komen tot innovatie binnen het domein van de volkshuisvesting. De wooncoöperatie kan een fundamentele discussie op gang brengen over de kracht van corporaties en de wijze waarop deze dienstbaar wordt gemaakt in de maatschappij. In dit essay plaats ik de wooncoöperatie als instrument voor de lage middeninkomens in perspectief van de burgermaatschappij. Dit doe ik aan de hand van een uitwerking van de wooncoöperatie als volkshuisvestelijk instrument vanuit de corporatie. De wooncoöperatie kan aan omvang en belang winnen en de lagere middeninkomens bedienen, naast de waardevolle functies die corporaties ook vervullen.

Het volkshuisvestelijk failliet van de corporatiesector Corporaties zijn ingezet in de wederopbouw en onderdeel geworden van de verzorgingsstaat. De verzelfstandiging en de brutering, met corporaties opererend op een gereguleerde markt heeft

99

geen goede uitwerking gekregen, met name niet voor de huurders, de mensen die ervan afhankelijk zijn. De verhuurdersheffing vormt de kroon op een kwart eeuw zwalkend volkshuisvestingsbeleid. Dat ligt nu achter ons. Het is nu van belang dat de corporaties zelf inzien dat ze de belofte van een toegankelijke en betaalbare woningmarkt nooit kunnen waarmaken. Ze moeten onderkennen dat er nieuwe systemen gevonden moeten worden om de woningmarkt te organiseren. Daarbij komen ook de fundamenten van het instituut ter discussie. De burger is intussen mondig en veeleisend en kan veel meer eigen verantwoordelijkheid gaan nemen. In andere sectoren zoals welzijn en zorg zie je dat dit minimaal net zoveel vraagt van de instituten als van de burgers zelf. Corporaties moeten hier dus actief mee aan de slag. De wooncoöperatie kan zich ontwikkelen in de schoot van de woningcorporatie, zoals de burgermaatschappij zich ontvouwt uit de verzorgingsstaat. En juist voor deze burgermaatschappij kan de corporatie veel doen. De transitie van verzorgingsstaat naar burgermaatschappij leidt met name bij de lage middeninkomens tot een meer kwetsbare sociaal-economische positie. De zekerheid van een vast inkomen uit een vast contract verdwijnt. Werken als zelfstandige, met af en toe een losse opdracht en af en toe een klus in een tijdelijk contract, en meerdere deeltijd baantjes of opdrachten wordt steeds meer de norm. Terwijl deze groep het leven moet vormgeven met onzekerheid en onregelmatigheid in inkomen en werk, zitten alle instituten nog met normen en beleid uit een andere samenleving. Dat geldt voor de kinderopvang, waar je vaste dagen in de week moet afnemen, als voor banken, die voor de verstrekking van een hypothecaire lening het vaste contract als norm nemen, als voor de corporatie, waar je jaren inschrijving nodig hebt om überhaupt tot het systeem toe te kunnen treden. Het huidige stelsel is noch effectief, noch efficiënt. Niet efficiënt omdat de corporaties als organisaties te duur zijn, maar meer nog omdat de combinatie van huurtoeslag en verhuurdersheffing een desastreuze uitwerking heeft op de betaalbaarheid en beschikbaarheid. Het aanbod wordt geremd met de verhuurdersheffing, terwijl de vraag wordt gestimuleerd met de huurtoeslag. De kortste samenvatting is dus dat het huidige stelsel veel geld kost en de problemen niet oplost. De corporatiesector is er voor een brede doelgroep. Met een inkomensgrens van 34.000 euro heeft ruim een derde van de Nederlandse huishoudens in theorie toegang tot de sociale huursector. Toch laat de huidige ontwikkeling van de corporatiesector een ander beeld zien. Corporaties worden steeds meer een noodvoorziening. Door verkoop daalt het aantal voor verhuur beschikbare woningen. Een groot deel van de overige woningen gaat (geheel terecht en legitiem) naar mensen met een urgente woonvraag. Er ontstaat een groeiende druk in de woningmarkt voor de groep die geen eigen woning kan kopen, maar ook weinig kans heeft op een sociale huurwoning. En voor deze mensen kan de wooncoöperatie een uitkomst bieden.

De wooncoöperatie in taak en doel Duivesteijn geeft in zijn essay een samenvattende omschrijving van de wooncoöperatie: “een vorm van gezamenlijk bezit en beheer waarbinnen eigendom een individuele aangelegenheid is, maar door de zelforganisatie van eigenaren en huurders ontstaat er tegelijkertijd een systeem waarin de kwaliteit van de woning en woonomgeving collectief wordt geborgd.” Een duidelijke lijn in zijn betoog is een meer eigendomneutrale organisatie van de woningmarkt, met als ideaal “.. een transitie van binnenuit de sociale huursector, waarbij de verantwoordelijkheid voor het wonen op grote schaal wordt overgedragen aan de burger. Concreet betekent dit dat huurders die nu nog in een corporatiewoning wonen, het instaprecht moeten krijgen deze woning in bezit te nemen. De woningcorporatie blijft in dat geval verantwoordelijk voor de exploitatie van de sociale huurwoning en levert diensten aan de wooncoöperatie, teneinde een verantwoord beheer te vereenvoudigen.” In artikel 18a van de Woningwet wordt een wooncoöperatie gedefinieerd als een vereniging “… die zich ten doel stelt om haar leden in staat te stellen zelfstandig te voorzien in het beheer en onderhoud van de door hen bewoonde woongelegenheden en de direct daaraan grenzende omgeving.” Daarmee is de wooncoöperatie als vehikel om bewoners te faciliteren in het verwerven van het eigendom van de woning enigszins naar de achtergrond verdwenen. En dat is erg jammer. Want juist in de aansluiting tussen koop en huur, voor een kwetsbare groep lage middeninkomens, kan de wooncoöperatie een prachtig instrument vormen.

100

De experimenten die momenteel plaats hebben om wooncoöperaties van de grond te krijgen hebben zijn verschillend van karakter. Veelal gaat het om vormen van zelfbeheer. De bewoners willen meer zeggenschap in het beheer van hun woning en zoeken met de corporatie naar instrumenten om zeggenschap en budgetten over gedragen te krijgen. Maar vaak ook willen bewoners meer. Bijvoorbeeld als een alternatief voor sloop of complexmatige verkoop, waarbij de bewoners aan het roer van de ontwikkeling komen te staan. Ook hier blijkt lastig om te komen tot een constructie die er ook voor zorgt dat het eigendom verschuift naar de bewoner. Dit is volkshuisvestelijk en maatschappelijk het meest interessant. De corporatie treedt terug in het beheer en faciliteert in het opbouwen van financiële zelfstandigheid en uiteindelijk volwaardig eigendom. Het stelsel van corporaties kan garanties bieden aan de wooncoöperatie, en een adviserende en toezichthoudende rol vervullen. Dit is een fundamenteel andere positie voor de corporatie. Het is een principieel ander ordeningsmodel, waarbij het corporatievermogen direct dienstbaar wordt aan de bewoners om toegang te krijgen tot financiering en vermogensrisico’s voor de leden te beperken. Dit geeft een enorme potentie voor emancipatie en verheffing, maar wel volledig binnen het volkshuisvestelijke domein. En het is een rolinvulling die past naast de voorziening van huisvesting voor de laagste inkomens en kwetsbare groepen in reguliere verhuur, en naast een rol als vangnet voor urgente woonbehoefte.

Een uitwerking De huidige woningmarkt is gestructureerd naar huur en koop. De huurmarkt wordt geordend met regelgeving rond de huurtoeslag, verhuurdersheffing en corporaties. De koopmarkt is een daarvan gescheiden markt. De koopmarkt wordt geordend met regelgeving rond de hypotheekrenteaftrek en financiële instellingen. Huren wordt belast met de verhuurdersheffing en kopen wordt gesubsidieerd met hypotheekrenteaftrek. Voor een eigen woning moet je wel geld kunnen lenen, en de risico’s kunnen dragen. De corporatie heeft goedkoop toegang tot de kapitaalmarkt en een groot eigen vermogen. Dit werkt nu onvoldoende ten gunste van de huurder. Hoe kan de wooncoöperatie het beste van deze werelden bij elkaar brengen? Op verschillende plekken wordt ervaring opgedaan met wooncoöperaties. Het beheer komt daarbij in handen van de bewoners, de eigenaar draagt budget en zeggenschap over aan de bewoners. In deze uitwerking positioneer ik de wooncoöperatie tussen huur en koop. De wooncoöperatie gaat daarin niet enkel over beheer, maar ook over eigendom. De bewoners worden eigenaar van hun woning en de wooncoöperatie is een middel het beheer goed en collectief te regelen, om toegang te krijgen tot financiering en vermogensrisico’s voor de leden te beperken. Op lange termijn profiteren de bewoners daardoor van de positie als eigenaar: in de vorm van lage woonlasten en vermogensopbouw in de eigen woning. De nieuwe corporatie: pachtbaas en toezichthouder De corporatie geeft een verhuurde woning inclusief grond uit in erfpacht aan een wooncoöperatie. Daarvoor ontvangt de corporatie erfpachtcanons en retributies. Het uitgangspunt is marktwaarde in verhuurde staat (want de woning is verhuurd). Gevolgen: De verhuurdersverplichtingen (onderhoud, beheer) vervallen en de verhuurdersheffing vervalt. De netto-inkomsten voor de corporatie zijn hoger dan bij verhuur, er ontstaat extra investeringsruimte. De corporatie houdt toezicht op de wooncoöperatie vanuit het belang van de betaling van erfpacht en retributie en het behoud van waarde van de woningen als onderpand. De wooncoöperatie: Vereniging van Eigenaren en coöperatieve hypotheekverstrekker De wooncoöperatie verkoopt de woning met erfpacht aan de bewoner tegen WOZ-waarde met de verplichting deze terug te kopen tegen de dan geldende WOZ-waarde. De wooncoöperatie verstrekt een annuïtaire hypothecaire lening aan de bewoner en gebruikt de rente-inkomsten om de erfpachtcanon en retributie te betalen. De aflossingen worden gebruikt om het erfpachtcontract af te kopen.

101

De wooncoöperatie is ook de Vereniging van Eigenaren en kan eventueel op blijven treden als verhuurder. Binnen de wooncoöperatie is beperkt ruimte voor verhuur. Huishoudens met lage inkomens en huursubsidieafhankelijkheid kunnen daarmee ook deel uit maken van de wooncoöperatie. Als er niet meer dan 10 huurwoningen binnen de wooncoöperatie dan hoeft zij geen verhuurdersheffing te betalen. Gevolgen: Door het verschil in waarderingsgrondslagen bouwt de wooncoöperatie vermogen op ter dekking van de risico’s van incasso, leegstand en waardedaling. Dit werkt ook als risicobuffer voor de corporatie. De wooncoöperatie regelt als VvE het administratief beheer en onderhoud. De wooncoöperatie treedt op als verhuurder, of besteed dit uit aan een makelaar of corporatie. Het lid van de wooncoöperatie: bewoner, beheerder, eigenaar Het lid blijft als bewoner zitten waar die zat als huurder, met andere rechten en verplichtingen: zeggenschap, rente, aflossing, VvE-bijdrage, en medeverantwoordelijkheid als die eigenaar wordt, huurrecht, zeggenschap en medeverantwoordelijkheid als die huurder blijft. De risico’s in verkoop, beheer en onderhoud zijn binnen de wooncoöperatie aanvaardbaar voor het inkomen geworden. Door het aflossen van de lening en met de reserves in de wooncoöperatie wordt vermogen opgebouwd. Bij sterke inkomensdaling bestaat eventueel de mogelijkheid de woning te verkopen aan de wooncoöperatie en deze terug te huren met huurtoeslag. Gevolgen: Gelijke of lagere woonlasten met 42% aftrek over de hypotheekrentelasten bij een inkomen boven 19.822 euro. Zeggenschap in de wooncoöperatie over beheer en onderhoud. Directe vermogensopbouw via aflossing van hypotheek en waardeontwikkeling woning. Indirecte vermogensopbouw in de wooncoöperatie.

De corporatie als revolving fund Voor de positie van de corporatie is van belang dat de risico’s aanvaardbaar en beheersbaar zijn. Ze mogen niet ver uitgaan boven de risico’s van een normale verhuurexploitatie. Daarnaast is de instandhouding van het vermogen voorwaardelijk. Het systeem van een revolving fund, waar vanuit ook in de toekomst kan worden gewerkt aan de volkshuisvestelijke opgaven, moet niet worden uitgeput. Er lekt dus ook geen vermogen van corporaties naar wooncoöperaties. Deze uitwerking is zowel denkbaar bij de overdracht van wooncomplexen aan zittende huurders als in nieuwbouw. Dit komt omdat de relevante parameters anders zijn. Voor bestaande, verhuurde complexen is de marktwaarde in verhuurde staat het referentiepunt om te bepalen wat er met de omvang van het vermogen van de corporatie gebeurd. Voor de vergelijking van rendementen moet daarbij worden gekeken naar de rentekostenvoet op het vreemd vermogen van de corporatie. Bij nieuwbouw zijn andere parameters relevant. Niet de marktwaarde in verhuurde staat, maar de stichtingskosten bepalen de referentie. Deze waarde ligt doorgaans 25% tot 30% hoger dan de marktwaarde in verhuurde staat. Daarentegen is niet de historische rentekostenvoet op het vreemd vermogen van belang, maar de actuele rentekostenvoet. Deze is momenteel zo laag dat de hogere waarde ruimschoots gecompenseerd kan worden. Dit is van grote volkshuisvestelijke betekenis. Dit opent de mogelijkheid om nieuwbouw te realiseren door en daarmee bij te dragen aan een oplossing voor de stijgende vraag in schaarstegebieden. Juist voor de lagere middeninkomens is het van belang zich in de economische sterkere regio’s te kunnen vestigen en ontwikkelen.

De schoonheid van geleidelijkheid Volkshuisvesting gaat niet gepaard met grote revoluties. Demografie ontwikkelt zich geleidelijk. In de ruimtelijke ordening vraagt herbestemmen en ontwikkelen tijd. Verplichtingen en belangen zijn groot bij zowel eigenaren, financiers, bewoners, omwonenden, markten en overheden. De wooncoöperatie in de geschetste uitwerking heeft een invulling gekregen die past in een grotere maatschappelijke ontwikkeling waarbij de burgermaatschappij aan positie wint ten opzichte van

102

markt en overheid. Corporaties staan in de driehoek burger, markt en overheid in het midden. Ze acteren op een markt, onder aanwijzing van overheden en ten diensten van burgers. Bovendien zijn ze machtig en krachtig. Dat geeft de ultieme positie, en ook een zwaarwegende verantwoordelijkheid, om bij te dragen aan relevante maatschappelijke ontwikkeling. De voorgestelde route is beheersbaar. Als de wooncoöperatie de eerste 5 jaar doorkomt zijn de financiële risico’s feitelijk verdampt. De wooncoöperatie heeft reserves opgebouwd en is begonnen met het afkopen van de erfpacht. De kwetsbaarheid is uit het collectief. De corporatie kan geleidelijk steeds meer afstand nemen. De wooncoöperatie heeft het beheer georganiseerd. Dag na dag, jaar na jaar wordt geleidelijk de volkshuisvesting steeds meer het domein van burgers en bewoners.

103

104

FONDS SOCIAAL WONEN ZORGT VOOR DOELMATIGE INZET VAN MAATSCHAPPELIJK VERMOGEN Maarten Vos (Vidomes) Stellingen: De huidige situatie, waarbij corporaties het maatschappelijk vermogen ongelijk verdeeld hebben en redelijk naar willekeur kunnen besteden is niet houdbaar. Een gecentraliseerd Fonds Sociaal Wonen biedt een betere waarborg voor het realiseren van de bedoelingen van Sociaal Wonen.

Inleiding: rijke en arme corporaties Corporaties beschikken over een vermogen, dat maatschappelijk bestemd is. Dat vermogen is historisch ontstaan. Sommige corporaties zijn rijk. Om diverse redenen; door de ontstaansgeschiedenis, goed rentmeesterschap, beperkte lokale opgaven in de afgelopen decennia toevallige factoren of door een combinatie hiervan. Andere corporaties zitten zeer krap bij kas. Ook dat heeft zo zijn historie, van slecht management tot overmatige belasting door de lokale opgaven. Het gegeven dat corporaties zowel vastgoedexploitanten zijn, als maatschappelijk vermogen beheren levert twee problemen op: het verbloemt inefficiënte bedrijfsvoering en het leidt tot grote verschillen in maatschappelijk presteren. Die verschillen zijn mogelijk door de vrijheid om keuzes te maken en door de diversiteit aan rijkdom. Een aantal recente ontwikkelingen lijken te helpen. De Woningwet legt beperkingen op aan het investeren in commerciële of corporatievreemde projecten. De verhuurdersheffing dwingt (een deel van) de corporaties tot efficiëntiemaatregelen. De passendheidstoets dwingt tot een herbezinning op het huurbeleid. Maar dit zijn paardenmiddelen, die het probleem maar gedeeltelijk oplossen en bovendien nogal wat bijkomende schade veroorzaken. Het is tijd om het over een andere boeg te gooien. Koppel het maatschappelijk vermogen los van de vastgoedexploitant en dwing corporaties tot het behalen van voldoende rendement op hun vermogen. Zorg voor een zorgvuldig afgewogen inzet van het aanwezige maatschappelijk vermogen. Beleg het in een Sociaal Wonen Fonds.

Drie vliegen in één klap Als we het maatschappelijk vermogen van de corporaties in een fonds samenvoegen slaan we drie vliegen in één klap: 1. 2. 3.

Het geld kan evenwichtig worden ingezet, daar waar het het hardste nodig is Andere partijen en initiatieven kunnen toegang tot het geld krijgen Het geld kan niet meer worden gebruikt om falend managent te verbloemen.

Zo’n centraal fonds heeft natuurlijk ook nadelen. Het kan leiden tot bureaucratie, teveel afstand tot de lokale opgave en machtsmisbruik. Ik sluit niet uit dat er slimmere en subtielere mogelijkheden zijn voor herverdeling van geld en borging van doelmatigheid. Maar in deze paper werk ik deze vergaande optie eens uit ter verkenning.

105

Drie randvoorwaarden, twee doelstellingen, twee instrumenten

De vier bouwstenen in Vooruit naar de kern72 zijn terug te brengen tot 2 essentiële randvoorwaarden voor het Centraal Sociaal Wonen Fonds: 1. Doelmatige inzet 2. Inspelen op de daadwerkelijke vraag, met een regionaal en een individueel schaalniveau. Het Centraal Sociaal Wonen Fonds kent, net als corporaties, twee hoofd doelstellingen: 1. betaalbaar fatsoenlijk wonen 2. leefbaar woonmilieu. Het fonds kent daarom twee instrumenten: 1. woongeld 2. wijkgeld. Toegankelijkheid voor risicovolle woningzoekenden, de derde bestaansreden van corporaties 73, blijft een taak, kostenpost, en daarmee belangrijke bestaansreden voor corporaties.

Woongeld De manier waarop hypotheekrente aftrek en huurtoeslag zijn vormgegeven veroorzaken forse onevenwichtigheid in de woningmarkt, zoals Rudy de Jong beschrijft in Aan ieder monopolie komt een eind (de Jong 2014). Daar zijn de deskundigen het wel over eens. Deze instrumenten schaffen we dus af. Het belangrijkste instrument van het Fonds Sociaal Wonen Fonds is woongeld. Deze bijdrage wordt individueel verstrekt en alleen zolang als het huishouden een betaalbaarheidsarrangement nodig heeft omdat de (marktconforme) vraagprijs van een fatsoenlijke woning te hoog ligt. We maken het instrument doelmatig qua doelgroepbereik door het te baseren op analyses van de bestedingsruimte van diverse huishoudens (van bijvoorbeeld het Nibud). Kwaliteitsnormen sluiten subsidiëring van overmatige kwaliteit uit. Het woongeld zou kunnen bestaan uit twee onderdelen: algemeen woongeld en maatwerk woongeld. Het algemeen woongeld bestaat uit een subjectbijdrage die primair afhankelijk is van inkomen en gezinssamenstelling. Om doelmatig bij te dragen aan de doelstelling “fatsoenlijk wonen” en in te spelen op regionale verschillen, zal er ook een kwaliteitscomponent in moeten zitten. Daarmee bereiken we dat fatsoenlijk wonen ook betaalbaar wordt in duurdere gebieden. En ondermaats wonen ontmoedigen we door daar minder subsidie voor te verstrekken. Die kwaliteitscomponent koppelen we niet aan de vraaghuur, vanwege de verkeerde prikkels die dat oplevert. Slimmer is het om die te koppelen aan de WOZ waarde van de woning. Dat is ook meteen een stuk simpeler in de uitvoering74. Door daar wel plafonds in aan te brengen kun je overconsumptie voorkomen. Dit algemene woongeld zal per definitie gedimensioneerd zijn op basis van gemiddelden. Daarmee kunnen we specifieke problemen in lokale woningmarktsituaties niet oplossen. Zo kan in een gemeente een tekort zijn aan kleine woningen voor starters, of juist onvoldoende aanbod 72

Bouwstenen in Vooruit naar de kern: 1. Decentrale en een regionale uitwerking: de woningmarkten verschillen dermate dat maatwerk noodzakelijk is. 2. Uitwerking van de betaalbaarheid: wat is een fatsoenlijke woonbijdrage ten opzichte van verschillende inkomens van huurders die zijn aangewezen op de sociale huisvesting? 3. De beschikbaarheid van voldoende betaalbare woningen in passende arrangementen: niet langer impliciet gesubsidieerd dan nodig (tijdelijkheid van impliciete subsidies of van contracten) 4. De financiering van de sociale huisvesting en het ‘revolving fund’-principe: kan hiermee op langere termijn een voldoende grote sociale huisvestingssector worden gegarandeerd? 73 In Idealen van woonbeleid (SEV 2008) worden drie vormen van marktfalen benoemd, waar sociaal wonen een oplossing voor biedt: a) Ondergrens aan toegankelijkheid. In een volledig vrije woningmarkt zou de vrije toegankelijkheid niet zijn gegarandeerd, met dakloosheid van kansarmen tot gevolg. b) Ondergrens aan betaalbaarheid. In een vrije woningmarkt is kwaliteit een sluitpost, omdat mensen gaan wonen op een manier die ze kunnen betalen. Zeker in gespannen woningmarktgebieden als in het westen, kan dat leiden tot daling van de kwaliteitsstandaard die we nu kennen (pensions, mobile homes). c) Ondergrens aan buurtkwaliteit. 74 De uitvoering werk ik hier niet verder uit. Het is goed denkbaar dat de belastingdienst dit blijft doen, omdat zij beschikt over de nodige gegevens.

106

van betaalbare grote woningen voor gezinnen. De tweede component van het woongeld zou daarom aanvullend maatwerk kunnen zijn, op basis van een lokale vraag. Een gemeente, of regio, toont aan dat er een specifiek knelpunt is in hun regio, die niet kan worden opgelost met lokale verdelingsregels. Bijvoorbeeld het betaalbaar maken van wat duurdere eengezinswoningen in de lokale woningmarkt om het tekort te beperken. Voor een periode van bijvoorbeeld 5 jaar kent het Fonds dan een extra woongeld component toe aan de betreffende huishoudens in die regio. Dit is vrij bewerkelijk. Maar de omvang van dit maatwerk kan beheersbaar gemaakt worden door alleen in te spelen op grote knelpunten in een mark, en voor een bepaalde periode waarin dit probleem zich naar verwachting blijft voordoen. Als het probleem structureel is, zorgt de gemeente er in principe voor dat er meer aanbod komt. De inzet van het maatwerk woongeld zal doelmatiger worden dan het huidige specifieke huurbeleid van corporaties. Hobby’s van wethouders en corporatiedirecteuren of ondoordachte inzet van huurkortingen krijgen geen kans meer door de objectieve toetsing en het marktconform rendement dat corporaties moeten halen. Een lastig punt blijft hoe om te gaan met langdurige schaarste in gespannen woningmarktgebieden. Iedere ondersteuning is gedoemd te leiden tot prijsopdrijving, en daarmee zijn doel te missen. Toch moet dat probleem niet worden overschat. In schaarstegebieden wordt de marktprijs van het relevante deel van de woningmarkt vooral bepaald door de middengroepen, die bereid zijn hun bestedingsruimte in te zetten voor die betreffende kwaliteit. Door lagere inkomens net genoeg bestedingsruimte te geven om te kunnen concurreren met die middengroepen, voorkomen we dat er teveel bestedingsruimte ontstaat, die leidt tot flinke prijsopdrijving. De concurrentie zal toch wel tot enige prijsopdrijving leiden. Mensen zullen dus relatief minder overhouden voor andere uitgaven of kleiner moeten gaan wonen. Dat is de prijs voor het wonen in een populair gebied. Misbruik van woonruimte zal in ieder geval een stuk minder zijn dan nu, waarbij huurders een veel minder dan marktconforme prijs betalen en dus gebaat zijn bij illegale exploitatie van de woonruimte. In ontspannen gebieden zal het woongeld leiden tot het in stand houden van prijzen, die zouden zakken zonder die bijdrage, net als nu de huurtoeslag doet. Indirecte objectsubsidies dus. Daar is niet zoveel mis mee. Het zorgt ervoor er namelijk net zo goed voor dat er een fatsoenlijke kwaliteit kan worden geboden, die niet realiseerbaar is tegen de marktprijzen zonder die ondersteuning. Het grote voordeel van schrappen van de huidige impliciete huurkortingen, is dat het betaalbaarheidsarrangement volledig losgekoppeld wordt van de exploitant van woningen. Kopers, collectieven, woningdelers en particuliere verhuurders krijgen daarmee ruimte om een eigen aanbod te realiseren voor lagere inkomensgroepen.

Wijkgeld Een van de belangrijkste bestaansredenen voor grote stedelijke corporaties is de slagkracht die ze hebben om wijken aan te pakken. De financiële slagkracht kan ook met het Fonds worden gerealiseerd, met het voordeel van meer ‘checks and balances’. Gemeenten en investeerders (al of niet corporaties) dienen samen bij het Fonds een plan in, waarin ze duidelijk maken welk deel van de investering niet marktconform te realiseren is. Het Fonds kan het plan beoordelen op maatschappelijke urgentie, efficiëntie en effectiviteit. Het Fonds kan ook bekijken of de investering slechts tijdelijk onrendabel is. Bijvoorbeeld omdat er een bijvoorbeeld een upgradings effect mag worden verwacht, maar dat dat wel onzeker is. Het Fonds kan afspraken maken over garanties bij tegenvallend resultaat, of terugbetaling van bijdragen die later toch voldoende renderend blijken. Het Fonds toetst de investeringen op doelmatigheid. Zo blijven ondoelmatige of maatschappelijk minder urgente bestedingen achterwege en kan het vermogen gebundeld worden voor grote opgaven zoals die nu in bijvoorbeeld Rotterdam Zuid en krimpregio’s liggen.

107

Toekomst voor corporaties? Door de (financiële) bijdragen aan betaalbaarheid en buurtvernieuwing weg te halen bij de corporaties verdwijnen twee belangrijke pijlers onder het bestaan van corporaties. Dat is ook de bedoeling zoals ik in de inleiding aangaf. Voor een Toegelaten Instelling blijven er echter twee belangrijke bestaansredenen: 1. 2.

de afdracht van overtollig rendement (zie hierna) en het huisvesten van risicogroepen.

Wooncollectieven en commerciële woningbeheerders zullen zoveel mogelijk overlastgevers en potentiële wanbetalers proberen te weren. Dat valt met geen regels te ondervangen. Daar ligt dus een blijvende taak voor corporaties. Gemeenten en instellingen kunnen met corporaties afspraken maken over transparante toewijzingsregels, zodat ook kwetsbare woningzoekenden een kans krijgen om zelfstandig een woning te bemachtigen. Die acceptatieplicht vergt inzet van corporaties: een intensiever verhuurproces en het nodige sociaal beheer om spanningen tussen huurders op te lossen en problemen achter de voordeur te signaleren. Samenwerking met partijen die zorg en begeleiding bieden is cruciaal. Dit goed uitvoeren is naar mijn idee de belangrijkste uitdaging voor de corporaties van morgen. Als eigen woningbezit, collectieven en commerciële partijen in toenemende mate de “nette doelgroepers” gaan bedienen, ligt residualisering en daarmee armoede concentratie en stigmatisering op de loer. Om dat te voorkomen moet je als corporatie een brede doelgroep blijven bedienen. Dat is een forse uitdaging; kan zij een soort Hema of Lidl worden, die met scherpe prijzen en goede kwaliteit toch een brede groep bewoners aan zich weet te binden? Dat zal niet meevallen. Want het bedienen van risicogroepen vergt een heel andere geaardheid dan het scherp commercieel bedienen van kritische woonconsumenten. Misschien kan het door enerzijds een efficiënte klantgestuurde verhuurafdeling (Rudy’s “prijsvechter”) en een maatschappelijk gedreven afdeling sociaal beheer.

Financiering De vulling van het fonds bestaat uit een combinatie van rijksbijdragen en afroming van rendement bij corporaties. De rijksbijdragen zouden gevoed kunnen worden met een bezitsbelasting voor alle woningeigenaren. De afdracht van corporaties wordt gebaseerd op het verschil tussen marktconform rendement en het rendement dat nodig is voor de continuïteit van het eigen vermogen. Daarvoor zal eerst een eenmalige herverdeling van de corporatievermogens nodig zijn. De complexiteit van deze herverdelingsoperatie is natuurlijk groot, en vraagt herfinanciering van corporaties, ondersteund door de nodige regelgeving.. Basisgedachte is dat corporaties een vergelijkbare scherpe financiële uitgangssituatie krijgen. Ze moeten efficiënt werken, om de genormeerde afdracht aan het Fonds te kunnen bekostigen. Maar wat als de corporatiesector veel kleiner wordt, door de opkomst van andere aanbieders en meer eigen of collectief woningbezit? Dan valt een belangrijke stroom geld weg. Het Fonds kan dan wel de afgeroomde verkoopopbrengsten gebruiken om te “rentenieren”. Het grootste budgettaire risico zal de doelgroep- en inkomensontwikkeling zijn, net als bij de huidige huurtoeslag. De kunst is om in goede tijden reserves aan te leggen voor slechte tijden, op basis van solide scenario analyses. Het is logisch dat het Rijk zo nodig zijn bijdrage vergroot, gezien haar verantwoordelijkheid voor wonen en inkomensherverdeling. Stijgende marktprijzen zijn geen risico, want die leiden tot evenredig stijgende Fondsbijdragen (hogere corporatie afdrachten en meer rijksbijdrage op basis van bezitsbelasting).

108

Zeggenschap De belangen bij de grote pot geld die het fonds beheert zijn enorm. Het Fonds moet enige distantie hebben van zowel de politiek als de uitvoerende partijen, zodat duurzame maatschappelijke keuzes gemaakt kunnen worden. Het bestuur kan worden aangesteld door een Raad die bestaat uit vertegenwoordigers van het rijk, gemeentes, verhuurders, huurders en woningeigenaren. Versterkt door onafhankelijke wijzen, die toezien op de borging van de bedoeling.

De bedoeling geborgd? Gaat het Centraal Sociaal Wonen Fonds bijdragen aan de bedoelingen die in ‘Vooruit naar de kern’ zijn beschreven? 1 Fatsoenlijk en 2 betaalbaar wonen Het woongeld is gedimensioneerd op kwaliteit, en inzetbaar voor die mensen die onvoldoende bestedingsruimte hebben voor de kostprijs van die kwaliteit. Door het woongeld kunnen aanbieders een kostendekkende prijs krijgen bij een fatsoenlijke kwaliteit. 3 Wonen is persoonlijk Het woongeld is verkrijgbaar voor iedere bewoner die aan de criteria voldoet, ongeacht het eigendom van het vastgoed. Daarmee is er zoveel mogelijk ruimte voor andere initiatieven. Individuele eigenaren en collectieven kunnen het wonen zelf vorm geven. Corporaties blijven een gevarieerd vast assortiment aanbieden voor de groep afnemers 75 die niet zelf de verantwoordelijkheid wil voor de woning. Maatwerk moeten we niet van corporaties en andere verhuurders verwachten. Door de concurrentie van andere aanbieders, zal dat aanbod wel zo vraaggericht moeten zijn dat het voldoende inspeelt op de persoonlijke wensen van de grote groep afnemers. 4 Segregatie en stigmatisering voorkomen Een corporatiesector die een brede groep mensen bedient heeft twee voordelen: er rust geen stigma op het wonen in een corporatiewoning en corporaties kunnen met gericht voorraad-, huur- en toewijzingsbeleid armoedeconcentraties voorkomen. Het grootste risico van het Fonds is dat corporaties op den duur alleen nog kwetsbare mensen huisvesten. Dit vraagt nadere verkenning. Kunnen we dan corporatiewoningen kleinschaliger clusteren, zodat er geen grote armoedeconcentraties en daarmee stigmatisering optreedt? 5 Uitsluiting voorkomen Corporaties hebben een acceptatieplicht en behouden hun rol in het huisvesten van kwetsbare woningzoekenden. Het Fonds Sociaal Wonen kan alles overziend een flinke systeembijdrage leveren in het realiseren van het bieden van een persoonlijk, fatsoenlijk en betaalbaar wonen voor iedereen. Daarbij zijn twee mechanismen van belang: toegang voor iedere bewoner met een laag inkomen, en daarmee iedere aanbieder tot het maatschappelijke vermogen, en professionele onafhankelijke sturing op de doelmatige inzet daarvan. Het blijft uiteindelijk wel een zaak van gedreven bewoners en professionals in de leefwereld, om de bedoeling ook daadwerkelijk te realiseren: prettig wonen in een buurt waar je je thuis voelt.

Literatuur Rohde, Wouter e.a. (2014), Vooruit naar de Kern. Jong, Rudy de (2014), Aan ieder monopoly komt een eind. Interview met Vincent Gruis in Vooruitnaardekern.nl (2014) Elsinga, Marja, Marietta Haffner en Harry van der Heijden (2008) Idealen van woonbeleid, SEV 75

Vincent Gruis onderscheidt in een interview (2014) op Vooruit naar de kern.nl drie typen bewoners: Actieven, Afhankelijken en Afnemers. Die laatste groep is naar mijn inschatting de grootste bij de corporatiedoelgroep.

109

110

DE DRIEHOEK VAN BEWONERS, GEMEENTE EN CORPORATIE VAN PARTIJEN NAAR PARTNERS

Karin van Dreven & Judith van El (Haag Wonen) Stellingen: 1. Het gesprek tussen bewoners, gemeente en corporatie is essentieel voor een vernieuwende vorm van legitimatie en de opmaat voor een andere manier waarop de maatschappelijke doelen van het wonen zijn georganiseerd. 2. Het kader van de Woningwet is slechts het begin of misschien wel het einde van de rollen en taken van bewoners, gemeente en corporatie.

Inleiding Haag Wonen heeft een rijke historie van bewonersinspraak, overleg en samenwerking. In de afgelopen jaren hebben we de gesprekken met onze bewoners en de gemeente verder geïntensiveerd. We spreken met elkaar over de keuzes die wij maken, binnen welke context, en welke rol wij daarin zien voor bewoners en gemeente. En voor onszelf. We koppelen de maatschappelijke opgave van de corporatie aan de publieke doelen die een corporatie dient en wat daarvan de financiële gevolgen zijn. En welke dilemma’s daar uit voortkomen. De publieke doelen lijken niet meer aan te sluiten op de verschillende overheidsniveaus in het huidige tijdperk met de nieuwe Woningwet. De gesprekken met onze bewoners en de gemeente Den Haag leveren veel op. Inzicht in elkaars motieven en belangen, en samen prioriteiten stellen. Maar ook bewoners als ambassadeurs voor de corporatie, omdat zij inzicht hebben in onze dilemma’s, en realisme in verhoudingen tussen bewoners, gemeente en corporaties. Het brengt scherp en schrijnend in beeld hoe het landelijk kader de lokale situatie en de volkshuisvestelijke opgave die daarbij hoort geen recht doet. En hoe we daarin ook samen kunnen optrekken. Het brengt ons ook bij de vraag of een corporatie nog wel in alle situaties het passende middel is om de lokale situatie te dienen en daarmee recht te doen aan de maatschappelijke doelen die een corporatie nastreeft. Of zoals een huurder het treffend verwoordde “Het financiële huishoudboekje van de corporaties gaat in deze periode dus vóór het huishoudboekje van de huurders”. Wie is er nu voor wie? In dit essay gaan wij verder in op de wijze waarop wij dit gesprek voeren, wat het alle partijen brengt en hoe wij, Haag Wonen, verder invulling willen geven aan de vraag: ‘Hoe kunnen wij passende betaalbare woningen in prettige buurten blijven bieden aan mensen die dat nodig hebben?’ We starten met het scherp neerzetten van onze maatschappelijke bijdrage.

Maatschappelijke bijdrage Haag Wonen definieert haar maatschappelijke bijdrage vanuit de publieke taak waaraan wij willen, en vanuit onze status als toegelaten instelling zelfs moeten, bijdragen. Onze missie is daarin duidelijk: “Als puur Haagse corporatie is Haag Wonen nauw betrokken bij haar huurders, hun woning en hun buurt. Wij bieden passende, betaalbare en goed onderhouden woningen aan mensen die daar zelf niet of moeilijk in kunnen voorzien. Met bewoners en samenwerkingspartners werken wij aan plezierig wonen in de buurt, ook op de complexe plekken. Bewoners vinden bij Haag Wonen een thuisbasis. En daarmee een ruimte voor ontwikkeling”.

111

Drie taken Deze missie komt voort uit drie belangrijke taken waaraan wij als corporatie bijdragen. Taken die niet of minder worden uitgevoerd op het moment dat alleen de markt het wonen zou oppakken. Dit zijn in de kern: 1. 2. 3.

Betaalbaarheid: samen met de huurtoeslag zorgen voor betaalbare huurwoningen voor mensen met een laag inkomen; Beschikbaarheid: zorgen dat er voldoende beschikbare woningen zijn voor mensen met een laag inkomen, zonder risicoselectie, dus zonder groepen of mensen uit te sluiten; Positieve buurteffecten: zorgen voor goede woningen in prettige buurten, ook in buurten of wijken waar marktpartijen het af laten weten.

Dit zijn vraagstukken die in een vrije woningmarkt niet goed worden opgelost. De overheid kan het publieke belang beschermen met algemene wetgeving, bijvoorbeeld door het stellen van minimale kwaliteitseisen. Waar dat niet voldoende is, kan de overheid zelf als aanbieder op de markt opereren of bedrijven en/of maatschappelijke organisaties inzetten. Deze publieke taken zien wij als onze maatschappelijke doelen. Deze maatschappelijke doelen zijn wij in de afgelopen jaren steeds explicieter gaan hanteren in onze bedrijfsvoering. In onze vastgoedsturing vormt het de pijler waarop wij onze maatschappelijke bijdrage waarderen en afwegen tegenover risico en rendement. In ons ondernemingsplan vormen deze drie doelen de basis van onze inzet in deze turbulente periode waarin zoveel schuift en onzeker is. Maar die doelen blijven wat ons betreft staan. We zien dat de prioriteitstelling door de bewoners, gemeente en corporatie de afgelopen jaren is verschoven. Waar voorheen de nadruk lag op positieve buurteffecten en beschikbaarheid, ligt nu de nadruk op betaalbaarheid en beschikbaarheid. Dit wordt ook duidelijk uit de gesprekken die wij voerden met onze bewoners en de gemeente Den Haag over deze doelen en wat daarin prioriteiten zijn.

Open over ons huishoudboekje Het gesprek met de bewoners en de gemeente heeft zich in de afgelopen jaren steeds verder ontwikkeld. Zowel in openheid, helderheid en inzicht als in het samenbrengen van partijen en hun belangen. Er is steeds meer sprake van beïnvloeding. Maar ook is het besef gegroeid dat dit samen gaat met het maken van keuzes. Niet alles kan. Een vervelende boodschap met een duidelijke kern In de afgelopen jaren heeft Haag Wonen een scherp financieel regime gevoerd. Dit betekende enerzijds flink schrappen in de ontwikkelportefeuille en in de bedrijfslasten. Anderzijds verkleinde het onze bijdrage aan de leefbaarheid in onze buurten. Een belangrijk uitgangspunt was dat ons onderhoudsbudget op peil bleef. De keuzes die wij maakten kwamen voort uit een duidelijke kern, vastgelegd in ons ondernemingsplan: onze inzet is geconcentreerd op de bestaande voorraad, leefbaarheidsinitiatieven zijn gericht op onze huurder en we hebben onze routinematige zaken op orde. Deze boodschap was destijds voor de gemeente niet prettig, maar werd wel door onze bewoners ondersteund. In de context van ons nieuwe speelveld nu, waren we toen al bezig met de kern van ons werk ofwel: dichtbij onze taak. Vanaf het begin waren wij helder en open over onze boodschap. “Zo staan wij ervoor! Sommige zaken doen we niet meer, maar nog veel meer doen we wel”. Onze bewoners als lobbyisten Het bijsturen had effect, maar nog niet voldoende. We stuurden opnieuw bij. Vooral gericht op een verbetering van onze solvabiliteit en de invoering van de verhuurderheffing. Dit betekende opnieuw snijden in onze bedrijfslasten, de huren verhogen binnen de kaders van onze portefeuillestrategie en minder geld naar leefbaarheid. We bezuinigden niet op onderhoud en investeerden alléén als er verkoop tegenover stond.

112

De komst van de verhuurderheffing was aanleiding om nog intensiever met onze bewoners in gesprek te gaan. Hoe kunnen wij deze afdracht samen tegengaan? Een afdracht die niet in het belang is van onze huurders en niet in het belang is van goed wonen in Nederland. Samen met enkele bewoners spraken we met Eerste en Tweede Kamerleden. Een prachtig resultaat was het optreden van een van onze huurders in ‘Hart van Nederland’. Het nieuwsprogramma volgde onze huurder die de nacht van Duivesteijn bijwoonde. Een nacht waarin de Eerste Kamer ondanks de vele kritische geluiden en kanttekeningen vóór de verhuurderheffing stemde. Van driekamermodel naar begrotingsspel In 2014 nam Haag Wonen een volgende stap in het gesprek met haar bewoners. We namen ze mee in onze financiële afwegingen bij het opstellen van onze begroting, zonder te tornen aan onze maatschappelijke doelen. Het Driekamermodel, gebruikt voor inzicht en sturing, was daarbij de onderlegger. Om het tastbaar en behapbaar te maken, hebben wij onze begroting vertaald naar bedragen op woningniveau. Dit geeft meer grip en gevoel bij de cijfers die wij presenteren. Om onze bewoners mee te nemen, hebben wij hen het Driekamermodel in drie stappen uitgelegd: 1. Wat doet een belegger? 2. Wat doet een corporatie anders dan een belegger? En waarom? 3. Wat betekent dat voor het huishoudboekje van Haag Wonen? Wij hebben onze bewoners gevraagd om onze begroting op te stellen. Daarbij moesten ze keuzes maken. Onze bewoners gaven aan welke doelen zij het belangrijkste vonden om tot een sluitende begroting te komen. Bij het opstellen van de begroting kwamen alle afwegingen naar voren die Haag Wonen ook maakt. Het was een regelrechte eyeopener: onze bewoners kwamen tot veel meer inzicht, begrip en een scherpere sturing.

Stemmen met de voeten In het advies van onze huurdersorganisaties op onze jaarlijkse huurverhoging kwam een terecht kritiekpunt. Er is vaak weinig ruimte voor echt een gesprek over de huurverhoging, omdat alles al zo vast ligt. Dit hebben wij ter harte genomen. In mei 2015, vóór het opstellen van de begrotingskaders, hebben wij onze bewoners betrokken in de discussie over de huurverhoging per 1 juli 2016. Met de nieuwe Woningwet op komst hebben wij ook de gemeente gevraagd om samen met ons prioriteiten te stellen in aanloop naar de begroting van 2016.Voor het eerst kwamen bewoners, gemeente en corporatie samen om met elkaar de prioriteiten te bespreken voor de activiteiten van Haag Wonen. Haag Wonen had stellingen gemaakt met daarin steeds de afweging tussen de drie maatschappelijke doelen (betaalbaarheid-beschikbaarheid-positieve buurteffecten) Opvallend daarbij was de nadruk van de bewoners en gemeente op betaalbaarheid. Haag Wonen legde de nadruk op de beschikbaarheid en dan met name voldoende betaalbare woningen overhouden.

113

Presteren naar vermogen Haag Wonen werkt samen met de gemeente aan het opstellen van nieuwe prestatieafspraken. Dit doen we in lijn met de nieuwe Woningwet. De gemeente Den Haag stelt een volkshuisvestelijke agenda op. De Haagse corporaties brengen een bod uit wat zij daaraan naar redelijkheid kunnen bijdragen. In het gesprek zijn ook de bewonersorganisaties van de Haagse corporaties betrokken. Lastige keuzes moeten worden gemaakt. We zijn er nog niet.

Onze maatschappelijke bijdrage steeds verder in het nauw In Den Haag kunnen de corporaties niet meer ten volle bijdragen aan de lokale opgaven die er liggen ten aanzien van betaalbaarheid, beschikbaarheid en prettige buurten. Bewoners, gemeente en corporaties moeten kiezen. En dat doet pijn. Pijn, omdat: We samen niet meer alle opgaven het hoofd kunnen bieden, vooral a) de grote druk op de goedkope en betaalbare kernvoorraad sociale huurwoningen; b) de beperkte (financiële en wettelijke) ruimte voor kwaliteit, zowel om te investeren in de (verduurzaming) van woningen als in de kwaliteit van wijken, zoals het bijdragen aan de ongedeelde stad; c) de bijzondere positie van Vestia en de beperkte investeringsruimte van Haag Wonen. De landelijke kaders botsen met lokale opgaven: a) de nieuwe Woningwet doet geen recht meer aan de drie belangrijke publieke taken. Deze lijkt haaks te staan op de lokale taak die daar wel ligt. Een voorbeeld is dat de landelijke passenheidstoets het werken aan de ongedeelde stad in Den Haag, als een van de meest verdeelde steden van het land, tegenwerkt; b) de blauwdruk van het landelijk gemiddelde te weinig rekening houdt met lokaal maatwerk en geen recht doet aan de lokale opgave; c) De nieuwe Woningwet trekt een gezond gelijk speelveld tussen partijen op de woningmarkt steeds verder uit elkaar. Van partijen naar partners De vraag hoe de lokale woonopgave nog kan worden waargemaakt wordt steeds urgenter. Formeel ligt de verantwoordelijkheid bij de gemeentelijke overheid en geven bewoners duidelijk hun mening en visie. Sociale huurders in Den Haag ervaren vooral de knelpunten wanneer het niet goed gaat, zoals lange wachttijden voor een dure woning die weinig energiezuinig is. Haag Wonen blijft graag werken aan deze opgave werken vanuit haar eigen maatschappelijke doelen die aansluiten bij die de drie belangrijke publieke taken: betaalbaarheid, beschikbaarheid en prettige buurten. Daarvoor zijn we er immers. Het baart ons zorgen dat we steeds meer keuzes moeten maken die we eigenlijk niet wíllen maken. Keuzes die onze bewoners en onze stad Den Haag niet ten goede komen. We willen daarom nog intensiever samenwerken met onze bewoners en de gemeente hoe wij zo goed mogelijk kunnen bijdragen aan die lokale opgave. Dat zal stapje voor stapje moeten en van onderop.

114

De kunst van het balanceren Wat is dan zo’n volgende stap in deze ontwikkeling? Is het zinvol om bewoners en gemeente meer formele zeggenschap te geven? Waardoor een woningcorporatie als zelfstandige maatschappelijk onderneming nog meer als een belangrijk onderdeel van hun lokale samenleving wordt gezien? De lokale verankering maakt ons sterk en houdt ons scherp. Het maken van goede keuzes heeft meer dan ooit te maken met de kunst van het balanceren. Balanceren tussen het belang van de huidige bewoners en dat van de toekomstige bewoners. Balanceren tussen het huishoudboekje van de bewoner en dat van de woningcorporatie. Door het tripartite overleg stevig vorm te geven, zorgen we voor de juiste ‘checks en balances’. Hierdoor kan het ‘ons Haag Wonen’ gevoel bij alle partijen worden vergroot en ons maatschappelijk resultaat positief worden beïnvloed. In het balanceren wordt ook zichtbaar dat het huishoudboekje van de woningcorporatie steeds minder te vergelijken is met dat van de belegger. Er is immers geen sprake meer van een ‘level playing field’ voor corporaties en beleggers. Ten opzichte van puur commerciële collega’s zijn we op een achterstand gezet. De inhoudelijke uitkomsten van de gezamenlijke gesprekken en onderzoek rekenen we door en verwerken we in een theoretische businesscase. Zodat we weten welke mogelijkheden we hebben om onze maatschappelijke bijdrage te kunnen leveren. Daarbij ontkomen we waarschijnlijk niet aan het feit dat er ‘gaten gaan vallen’ in de stad. Te weinig woningen voor de doelgroep bijvoorbeeld, of een te klein aandeel goedkope woningen voor bewoners met de kleinste inkomens en ons dus het hardste nodig hebben. Welke oplossingen kunnen we daar voor vinden? Het is goed mogelijk dat die oplossingen zich buiten de gebaande paden van ons stelsel en daarmee begaanbare paden voor de woningcorporatie bevinden. Een ding staat dan wel vast: de oplossingen komen voort uit een gezamenlijk geconstateerd probleem met daarbij de meest passende en breed gedragen oplossing. Bewoners, gemeente en corporatie moeten hun krachten bundelen en samen gaan staan voor de lokale woonopgave, zodat goed wonen voor iedereen ook in de toekomst bereikbaar is en blijft.

Literatuur Conijn, J. en F. Claessens (2013), Driekamermodel – De resultaten van het pilotprogramma, november 2013. Elsinga, M., M. Haffner en H. van der Heijden (2008), Idealen van het Woonbeleid, juni 2008. Uitzending Hart van Nederland (2013), http://www.hartvannederland.nl/nederland/2013/huurders-volgen-debatwoonakkoord-op-de-voet/, december 2013 Woonbondig (2015), http://www.haagwonen.nl/HaagWonen/media/HaagWonen/Caroussel/begrotingsspel-maart2015.pdf, maart 2015

115

116

NAAR NIEUWE VORMEN VAN LEGITIMERING VOOR WONINGCORPORATIES Pim Hogenboom De corporatiesector lijkt haar legitimatie kwijt te zijn. Zeker op het niveau van de landelijke politiek en het publieke debat lijken corporaties geen goed te kunnen doen. Een Parlementaire Enquête Commissie heeft harde woorden gesproken, de herziene Woningwet beperkt de bewegingsvrijheid van corporaties en versterkt het toezicht op haar activiteiten. Op lokaal niveau heeft de corporatie bij de gemeente nog draagvlak. Nu zij in haar vrijheid wordt ingeperkt, zou ook op lokaal niveau het draagvlak voor corporaties kunnen verminderen. Ook bij huurders lijkt het draagvlak van corporaties af te brokkelen, onder invloed van onder meer huurverhogingen en verkoop van sociale huurwoningen. Hoe voorkomen corporaties dit? En hoe wint de sector legitimiteit op landelijk niveau en in het publieke debat terug? In dit essay kijk ik eerst naar legitimiteit en draagvlak in andere situaties: bij de vocal group Kix waarin ik zing en waarvan ik de bestuursvoorzitter ben. Vervolgens bekijk ik de situatie bij Kennisplatform Corpovenista, waarvan ik dit jaar voorzitter mag zijn. Om daarna bij de corporatie (sector) uit te komen.

Kix Ik zing bij Kix: een Vocal Group in Amersfoort. Tien mensen die bij elkaar komen om samen a capella zingen. En op te treden. En daarmee anderen te vermaken. Daarom repeteren we (wekelijks, soms een weekend) en plannen/organiseren we optredens. Kix is een vereniging. Dat is juridische vorm. Dat we een vereniging zijn is een bewuste keuze: we hadden ook een stichting kunnen zijn maar hebben daar niet voor gekozen. We vonden een vereniging democratischer. We hebben een bestuur en een ALV die 'de baas' is: mandaat geeft aan of neemt van het bestuur. In een grote vereniging, waar niet iedereen mee kan beslissen, gaat het ook echt zo. Daar is een soort gelaagde democratie, vergelijkbaar met de regering en de Eerste en Tweede Kamer. Of met het college van B&W en de gemeenteraad. Voor Kix werkt het in de praktijk niet zo. We proberen wekelijks tot consensus te komen: we willen graag met z'n tienen staan achter wat we doen. Best lastig, met tien individuen, die meer van elkaar verschillen dan ze gemeen hebben. Het is soms al lastig met twee mensen tot overeenstemming te komen. Ook in andere situaties. Bijvoorbeeld bij besluiten over wel of geen nieuwe auto, in een gezin met twee gelijkwaardige partners. Daar zit geven en nemen bij. En gunnen. En kan er van alles in de weg zitten. Verschillende prioriteiten. Emoties. Verschillende smaken. Zo bezien lijkt het een wonder dat Kix tot optredens komt.

Corpovenista Corpovenista is een kennisplatform van en voor woningcorporaties. Op dit moment hebben we 13 deelnemers: 12 corporaties en Aedes. Corpovenista is een samenwerkingsverband zonder juridische structuur. Met een uit ons midden (voor een periode van één jaar) gekozen voorzitter en een kerngroep bestaande uit de voorzitter, twee (andere) stuurgroepleden en de projectcoördinator. Die kerngroep heeft mandaat om bepaalde handelingen namens de groep te verrichten: bijvoorbeeld (formeel) onderzoeksopdrachten uit te zetten en betalingen te doen. De kerngroep doet ook en vooral voorwerk, zodat (de besluitvorming over) het onderzoeksprogramma effectief en efficiënte manier verloopt. Zodat Corpovenista effectief kan zijn bij het realiseren van haar gezamenlijke doelen. Partijen verbinden zich voor een periode van vier jaar. Maar kunnen er tussendoor uitstappen, met goedvinden van de andere deelnemers. De mogelijkheid om uit te stappen maakt de constructie misschien zwak. Aan de andere kant voelen deelnemers zich misschien meer moreel verbonden dan juridisch gebonden. Die verbondenheid wordt (mede) beïnvloed door de manier

117

waarop de besluitvorming verloopt. Als daar onvrede over is, voelt Corpovenista minder als iets ‘eigens’ en is het risico van uitstappers groter. Acceptatie van genomen besluiten hangt samen met mate waarin men er achter staat en met de mate waarin men zich erover heeft kunnen uitspreken, gehoord is. En dus met de manier waarop het proces verloopt. En met de taakverdeling. Daar hebben de voorzitter en de kerngroep dus ook een rol in. Mensen laten zich soepeler 'meenemen' door een voorzitter met een passende leiderschapsstijl. Of is het andersom: laat deze voorzitter zich ‘meenemen’ door de groep? Als de voorzitter teveel een eigen koers vaart, ontstaat er opstand, rebellie. Dat gebeurde soms zelfs aan boord van schepen, waar wel hiërarchie en een heel duidelijke machtsverhouding was. Leidt passend leiderschap tot meer draagvlak en (dus) legitimiteit? De deelnemers aan Corpovenista willen graag voortgang boeken. Effectief zijn op een efficiënte manier. Er ontstaat onvrede als er geen resultaten zijn, of er geen wenkend perspectief is.

De corporatie Binnen een bedrijf (een corporatie bijvoorbeeld) ligt legitimatie anders. Daar hebben mensen een arbeidscontract: ze doen werk en daar worden ze voor betaald. Toch is het ook binnen de corporatie belangrijk dat medewerkers het 'eens' zijn met de koers en met genomen besluiten. Anders ontstaat er gemor, zijn medewerkers minder gemotiveerd, gaat de productie omlaag. Veel gedoe over processen, weinig productie. De corporatie heeft behalve medewerkers ook en vooral belanghebbenden. Klanten/ bewoners, gemeenten, sociale partners, de systeemverantwoordelijke minister. Vooral gemor in de landelijke politiek over de corporatiesector heeft geleid tot een parlementaire enquête en een nieuwe Woningwet waarin de vrijheid van corporaties aan banden wordt gelegd. Wat (sommige) corporaties deden, werd niet geaccepteerd, waardoor de hele corporatiesector haar legitimatie, haar Licence To Operate, is kwijtgeraakt. Achteraf is de sector die legitimatie op landelijk niveau al kwijtgeraakt bij de bruteringsoperatie. Daardoor zijn corporaties zich teveel als marktpartijen gaan gedragen, zonder dat de daarbij behorende ‘tucht van de markt’ optrad. In ‘De Balans Verstoord’ beschrijft Rudy de Jong hoe corporaties hun draagvlak verloren bij de (nationale) politiek en bij de (lokale) samenleving, terwijl de markt waarbij corporaties zich aansloten, klaagden over oneerlijke concurrentie door een gebrek aan level playing field. Overigens beschrijft De Jong ook dat vervreemding van de achterban geen recent verschijnsel is: die is in feite al begonnen met de komst van de Woningwet in 1901. “Daarmee werden corporaties aan het publieke belang gebonden en konden ze dus niet langer exclusief de belangen van de leden dienen. Daarmee werd het kerndilemma van de vervreemding bij maatschappelijke organisaties als het ware ingebouwd, namelijk de verschuiving van een organisatie van bewoners naar een organisatie voor bewoners.“ (De Balans Verstoord, pagina 40). Het verschijnsel dat corporaties van hun huurders (van oudsher hun achterban) vervreemden, kent dus al een lange aanloop.

De rode draad en de Woningwet De rode draad in het voorgaande is dat invloed op de besluitvorming over de koers van een organisatie belangrijk is voor het draagvlak. Een maatschappelijke organisatie als de corporatie heeft extern draagvlak nodig. Zij doet haar werk namens de maatschappij en kan dat werk alleen ‘ongestoord’ doen als diezelfde maatschappij invloed uit kan oefenen op de koers van de corporatie. Daarbij heeft de corporatie met verschillende belanghebbenden van doen. -

118

Huurders Gemeente(lijke politiek) Partnerorganisaties Toezichthouders Nationale overheid en politiek

In de nieuwe Woningwet is vastgelegd wat corporaties anno 2015 moeten doen en wat ze mogen doen. Met de wet is het externe toezicht versterkt, evenals de positie van gemeenten en huurders bij het maken van prestatieafspraken met de corporatie. Is het probleem van de legitimiteit daarmee opgelost? Hebben de belanghebbenden nu voldoende invloed om het draagvlak, de legitimatie van corporaties weer te laten groeien? De bewegingsruimte/vrijheid van handelen van corporaties is in de nieuwe Woningwet sterk beperkt (verplicht passend toewijzen, beperkingen bij investeringen in niet-daeb, WWS, maximaal toegestane huursom). Het voorstel in het Sociaal Huurakkoord van Aedes en Woonbond om de huursom in te vullen, perkt de vrijheid van corporaties verder in. Hierdoor worden de huurinkomsten van corporaties begrenst en moeten zij hun keuzes binnen een krappere financiële bandbreedte maken. Dat leidt tot keuzes tussen betaalbaarheid (omvang van het aanbod tot € 618), kwaliteit (onderhoud, renovaties, duurzaamheid) en beschikbaarheid (extra woningen bijbouwen). Corporaties worden onder druk gezet om woningen te verkopen. Alleen zo kunnen zij geld vrijspelen om te investeren. Al met al wordt er steeds meer extern bepaald wat de corporatie moet doen. Maar versterkt dat de legitimatie/acceptatie van de corporatie? Daarnaast moeten corporaties prestatieafspraken maken met gemeenten en huurders. Daarmee worden de lokale belangen gediend. De landelijke kaders zijn echter krap: veel al is ingevuld. Ook de krappere financiële mogelijkheden van corporaties maken het waarschijnlijk dat niet alle wensen van gemeenten en huurders kunnen worden gehonoreerd. Wat doet dat met hun legitimatie?

Vooruit naar de vereniging? Corporaties waren verenigingen, waar huurders (maar ook anderen) leden van konden zijn. Met de ALV als hoogste besluitvormend orgaan. Het bestuur maar ook de leden konden daar voorstellen voor besluitvorming indienen en er werd bij meerderheid over beslist. Zo werkt het ook bij mijn vocal group Kix en bij Corpovenista. Kan het voor corporaties ook (weer) zo werken? Tegenwoordig is het merendeel van de corporaties stichting: de leden hebben het niet meer voor het zeggen. Bestuurders worden benoemd door de RvC. Benoemde bestuurders beginnen vanuit het perspectief van legitimatie met een achterstand: ze zijn niet gekozen door de belanghebbenden en belanghebbenden kunnen ze niet wegstemmen. Ze hebben daardoor niet automatisch draagvlak (al is het maar bij een deel van de populatie: dat deel dat vóór de kandidaat bestuurder heeft gestemd). Ze kunnen aan legitimiteit/acceptatie winnen door het 'goed' te doen. Naar binnen (medewerkers) en naar buiten (belanghebbenden). Moeten corporaties weer verenigingen worden? Of is het tijdperk van de vereniging voorbij en zijn/komen er andere vormen waarmee mensen hun (gedeelde) doelen kunnen realiseren? Is de Wooncoöperatie zo'n vorm? Als dat al zo is, kan niet de enige vorm zijn. Daar is de in de wet beschreven doelstelling van een Wooncoöperatie te eng voor. Wanneer doet de corporatie het goed? Abstract gesproken als ze de goede dingen doet, op een goede manier. Wie bepaalt wat de goede dingen zijn? De wet, maar die geeft vervolgens geen norm: ze beschrijft wel globaal wat de taak van corporaties is, maar niet wanneer ze het goed doen. De Aedes Benchmark is bezig de nieuwe norm te worden. Als een corporatie goed scoort op alle velden van de Aedes Benchmark, heeft ze dan automatisch een sterke legitimatie? Een goede score in de Aedes Benchmark en een goed inspectierapport stellen misschien de nationale politiek tevreden. Werkt dat ook zo bij lokale belanghebbenden? Ook als die geen invloed hebben gehad op wat de corporatie doet, binnen de krappe wettelijke kaders?

Houding en gedrag De corporatie moet het allemáál goed doen. Vanuit het besef dat ze rentmeester is van een maatschappelijk bestemd vermogen. Een vermogen dat bedoeld is voor komende generaties en dat daarom zorgvuldig moet worden beheerd. Daar past geen arrogantie bij. Wel zelfbewustzijn

119

en verantwoordelijk handelen. Totale transparantie naar alle belanghebbenden. Eerlijkheid over de mogelijkheden en de beperkingen. Een open oor voor de wensen van belanghebbenden. Maar geen riskante investeringen omdat de gemeente het wil. Wel een verantwoorde afweging van voor en nadelen, korte en lange termijn. Een open dialoog op basis van gelijkwaardigheid. Dat is noodzakelijk. Maar is het ook voldoende om de toekomst tegemoet te kunnen gaan?

De participatiesamenleving en verder De samenleving verandert. De verzorgingsstaat brokkelt af en overheid verwacht dat burgers zelf diensten gaan verzorgen die de staat lang voor de burgers heeft georganiseerd. Meer zelfredzaamheid. Meer eigen initiatief. Meer onderlinge samenwerking en (mantel) zorg. Wat doet dat met de democratie? Hadden we een dienstendemocratie, waarin de overheid veel diensten ('gratis', betaald uit belastinginkomsten) aan haar burgers verleende? En als het element van dienstverlening steeds meer verdwijnt, wat doet dat dan met de acceptatie/legitimiteit van de overheid? Die acceptatie is bijvoorbeeld in de VS, waar de overheid een kleinere rol heeft, (zeker bij republikeinen) veel lager dan bij ons. Welke (kern)taken blijft de overheid vervullen? Is dat voldoende voor legitimiteit? Om belasting te kunnen blijven heffen? Hoe lang accepteren burgers nog dat zij een groot deel van hun inkomsten moeten afdragen aan de overheid, die daar minder voor teruggeeft? Om het op een nog hoger abstractieniveau te trekken: is democratie een fase in de ontwikkeling van de mens? Is die fase op haar eind? Groeit er met de mogelijkheden die het worldwide web biedt, een nieuwe vorm van participatie, voorbij de vereniging, de gemeenteraad, de Tweede Kamer? De opkomst bij verkiezingen is steeds lager. Wat komt daarvoor in de plaats? Annemieke Roobeek en Jan Rotmans spreken over de netwerksamenleving. Horizontale in plaats van verticale sturing. Wat betekent dat voor draagvlak en legitimiteit? Tias roept op samenwerking met andere partijen te zoeken, “vaak buiten de overheid om” (Van meedeinen naar koers zetten, pagina 38). Hoe werkt dat uit op de legitimatie van woningcorporaties?

Tot slot Corporaties moeten voldoen aan de nieuwe wettelijke kaders. Maar dat is niet voldoende. Belanghebbenden moeten ondanks de krappe kaders kunnen meebeslissen over de inzet van het maatschappelijk bestemd vermogen, dat corporaties als goed rentmeester beheren. Die goede rentmeester moet totaal transparant zijn over zijn mogelijkheden en beperking. Een open oor hebben voor de wensen van de belanghebbenden. En zelfbewust en verantwoordelijk keuzes maken. Daarmee versterken corporaties hun legitimatie. De komende jaren.

120

HUURDERS AAN ZET

”RANDVOORWAARDEN VOOR MEER BEWONERSKRACHT EN GOED EIGENAARSCHAP” Rachid Machtan & Marcel Suitela (Wijksteunpunt Wonen Amsterdam) Stellingen: 1. Huurdersparticipatie staat of valt met de bereidheid van corporaties (en gemeenten) om zich aan te sluiten bij wat huurders beweegt of waar bij hen behoefte aan is. 2. Om de invloed van huurders op het beleid van corporaties te bewerkstelligen moet de kloof tussen huurders en hun huurdersorganisatie, en de corporaties worden gedicht. Dit vraagt om nieuwe vormen van participatie, en verbinding tussen informele wijkparticipatie en formele participatie.

Huurders aan zet Tegen de achtergrond van de nieuwe woningwet willen wij in dit artikel ingaan op vernieuwende vormen van participatie en actief burgerschap. Denk hierbij aan mogelijke vormen van zelfbeheer, maar ook aan het zoeken naar verbinding met informele wijkstructuren en initiatieven van bewoners. Onze input is gebaseerd op onze praktijkervaring met bewonersparticipatie waarin we als professional huurdergroepen (veelal bewonerscommissies, huurderkoepels en startende communities) ondersteunen bij stedelijke vernieuwingsopgaven, wijkeconomie en (zelf)beheer. Het gaat over de knelpunten, valkuilen, nieuwe uitdagingen en welke randvoorwaarden nodig zijn om dat op uitvoeringsniveau te realiseren. Wonen als zelfbeschikking Wonen is een primaire levensbehoefte. Om daarin te kunnen voorzien geldt voor veel woningzoekenden dat zij daarbij afhankelijk zijn van geïnstitutionaliseerde aanbieders zoals zorginstellingen en woningcorporaties. Daar komen vraag en aanbod bij elkaar en ontstaat met het tekenen van de huurovereenkomst tussen partijen tegelijkertijd een bijzondere en vaak langdurige relatie. Contractueel krijg je voor betaling van de huur als tegenprestatie, zolang je de huur betaalt, een dak boven je hoofd en voor een meerprijs ook extra service om het wonen comfortabeler te maken. Je beschouwt de toegewezen woonruimte als je “eigen” privé domein, als plek waar je je thuis voelt en (doorgaans) ook een emotionele binding mee krijgt. Je voelt je mentaal eigenaar, maar juridisch gezien is het niet van jou. Echter ook al is de woning niet in eigendom, veel huurders voelen zich medeverantwoordelijk voor het onderhoud en beheer door de andere partij en het leefklimaat in de buurt. De contractuele afspraak is niet de enige manier waarop huurder en verhuurder zich in hun relatie tot elkaar dienen te verhouden. Naast de zakelijke overeenkomst als het huurcontract, kent het wonen en huren ook een andere dimensie namelijk: zeggenschap en invloed voor de bewoner. Zoals de individuele rechtspositie van huurders is geformaliseerd, is ook het (collectieve) belang van huurders bij wet gewaarborgd. We spreken dan van het recht op informatie, advies en overleg. Toch is dit bij veel huurders niet bekend of een vanzelfsprekendheid. Dat geldt onder meer voor situaties waar geen (actieve en slagvaardige) huurdersorganisaties aanwezig zijn. En daar waar ze er wel zijn is dat ook nog geen garantie dat het op een adequate en representatieve manier gebeurd. Ons inziens heeft dat ook te maken met de wijze waarop bewoners zowel door hun verhuurder als ook door hun vertegenwoordigend orgaan betrokken worden om hun mening te laten klinken. Formele participatiestructuren zijn niet voor iedereen altijd even uitnodigend om aan deel te nemen. Het is de complexiteit en vaak het abstracte gehalte van de materie die het voor veel huurders lastig maakt om een vertaalslag te maken naar een goede standpuntbepaling, of om te besluiten samen ergens de schouders onder te zetten. Anderzijds zien we ook dat (georganiseerde) bewoners worstelen met hun rol om de belangen van hun medebewoners breed gedragen te representeren.

121

Participatie is een leer- en ontwikkelingsproces De goede voorbeelden daar gelaten, sluiten veel traditionele participatiemethoden, (wie kent ze niet de weinig enerverende en stroperige avondoverleggen en inspraakbijeenkomsten) en vaak ook de agenda onderwerpen van partijen niet aan bij de interesse, diversiteit en kenmerken van de doelgroep. In de praktijk zien we vanuit onze rol als bewonersondersteuner bij participatieprocessen dat huurders (ook in georganiseerd verband) daardoor jammer genoeg veel kansen laten liggen, omdat het in hun beleving toch niet loont om je invloed te laten gelden door kritisch mee te denken en zelf met voorstellen voor verbetering te komen. Participeren vraagt dan ook om creativiteit en denken in mogelijkheden. Daardoor worden bewoners geënthousiasmeerd en uitgedaagd om in gezamenlijkheid de kansen op te pakken. In ons werk proberen we die processen zo leuk en zo luchtig mogelijk te houden. Dat doen we met creatieve en innovatieve werkvormen. We maken gebruik van aanwezige netwerkcontacten (formeel/informeel) om zodoende bewoners te mobiliseren en met elkaar in contact te brengen. Om ze dan vervolgens op hun eigen agenda te organiseren vraagt om een juiste begeleiding en timing. De groepsondersteuning is er vooral gericht op het versterken van zelforganisatie, zelfwerkzaamheid en zelfredzaamheid. We geven ook inhoudelijk advies zodat ze als goede gesprekpartners kunnen deelnemen aan overleggen met hun verhuurder, maar laten ze daarbij altijd in the lead. Positie huurder in de nieuwe Woningwet Huurders(organisaties) krijgen in de nieuwe woningwet een grotere en belangrijkere rol toebedeeld en zullen nog meer dan voorheen op verschillende overlegniveaus betrokken worden bij het reilen en zeilen van de corporatie. De nieuwe Woningwet is duidelijk ten aanzien van de verantwoordelijkheden van woningcorporaties. Door aanscherping van de wet zullen zij zich weer moeten richten op hun kerntaak, namelijk het bouwen en beheren van huurwoningen voor mensen met een lager inkomen. Verbeteringen die wij van harte onderschrijven. De grote uitdaging is nu hoe bewoners met deze positieverbetering in de praktijk zullen omgaan en (in gezamenlijkheid met partijen) werkelijk resultaten weten te boeken om hun woning en hun buurt nog mooier, levendiger, prettiger en toegankelijk (lees: betaalbaar) te maken. Lokale samenwerkingsafspraken In ons Amsterdams werkveld hebben de stedelijke huurdersorganisatie met de gemeente en corporaties voor de komende jaren een stevige set met samenwerkingsafspraken gemaakt gericht op kerntaken en prestaties conform de woningwet. Een van de afspraken betreft het realiseren van vernieuwende vormen van actief burgerschap en huurderparticipatie. Huurders betalen soms aanzienlijke bedragen aan servicekosten en huren. Deze kunnen worden verlaagd door zelfwerkzaamheid. Het gaat dan om het overnemen van kleine werkzaamheden in een complex (schoonmaken trappenhuis, kleine reparaties, tuinonderhoud etc.) Maar ook door vrijwillige inzet in de buurt die ten goede komt aan maatschappelijke participatie, actief burgerschap en sociale cohesie. Momenteel zijn er experimenten in ontwikkeling waarbij (wijk) bewoners een eigen (woon)coöperatie oprichten of de inkoop van zorg, en de energieproductie in eigen hand nemen. Corporaties en huurdersorganisaties willen graag nieuwe vormen vinden voor medezeggenschap en inspraak van huurders bij het beleid van de corporatie. Dit als aanvulling op en vernieuwing van de huidige vormen in de overlegwet. Te denken valt aan online panels, klankbordgroepen, stakeholdersbijeenkomsten en inspiratiesessies. Bewoners kiezen voor zelforganisatie en meer eigen verantwoordelijkheid. In het kader van de Amsterdamse wijkaanpak hebben talrijke bewoners gezamenlijk buurtinitiatieven gerealiseerd om hun complex en woonomgeving te verbeteren. Uiteenlopende projecten waaronder sociale activiteiten, de fysieke aanpak van braakliggende terreinen en herbestemming van leegstaand vastgoed dragen bij aan verbetering van het voorzieningenniveau in de buurt en het wonen en samenleven met elkaar. Vermeldenswaard is dan ook de opvolger van Amsterdamse aanpak “Bewoners gestuurde wijkontwikkeling”. Dit experiment liep van 2012 tot en met 2014 (geïnspireerd door de Afrikaanse Kwanda aanpak) in drie pilot gebieden, en heeft geresulteerd in deelname aan

122

projecten door wijkbewoners in kwetsbare buurten die niet als vanzelfsprekend participeerden. Kenmerkend voor de aanpak is de interactieve benadering van onderop, waarbij de agenda en prioriteiten van de bewoners uitgangspunt zijn voor de projectrealisatie. Bewoners zijn door professionals intensief getraind en gecoached en wel op zodanige wijze dat zij uiteindelijk zelf eigenaar worden van hun project of buurtonderneming. Door talenten en krachten in de buurt middels zelforganisatie te bundelen ontstaan duurzame en gemotiveerde netwerken. Bewoners streven naar schaal en maken gebruik van elkaars netwerken om kennis en ervaring op te doen en weer met anderen te delen. Het zijn ook lerende netwerken van bewoners die (verenigd in een bewonersacademie) periodiek thema bijeenkomsten en fieldtrips organiseren rondom wonen, zorg en leefbaarheid. Een aantal initiatiefnemers probeert op die manier ook een stimulans te geven aan wijkeconomie door het tegen betaling leveren van lokale diensten en producten. Huurdersparticipatie “woningwet-stijl” Onderzoek door kennisplatform Corpovenista geeft aan dat ruim een derde van de 3300 ondervraagde huurders van een zes corporaties meer zeggenschap wil en dat er met name veel kansen liggen om huurders invloed te geven als het gaat om de zorg en het beheer van de algemene ruimten. De uitdagende vraag is nu hoe men aan deze behoefte invulling gaat geven. Dat kan via experimenten, maar uiteindelijk moet het streven erop gericht zijn succesvolle pilots te implementeren. Waar zit de crux? De zoektocht naar succesvolle huurdersparticipatie is geen sinecure. Hoe doe je dat, en wat moet je dan doen? Dit constateert ook Jasper van der Wal, adviseur bij bureau van Nimwegen in een recent artikel over dit onderwerp. Het valt buiten het bestek van ons artikel om uitgebreid in te gaan op de inhoud van het stuk, maar de volgende passage van zijn hand willen wij ter onderbouwing van onze boodschap aan corporaties en huurdersorganisaties graag aanhalen omdat het precies de kern raakt waar het proces van goede participatie begint. Namelijk “Belangrijkste les is om aan te sluiten bij wat huurders beweegt of waar behoefte aan is. Hoewel dit voor zichzelf spreekt, zit hier spanning hoe dan vervolgens de “opbrengst” mee te nemen in beleidsmatig overleg tussen de huurdersorganisatie en de corporatie. Wij signaleren dat succesvolle wijkparticipatie onvoldoende is verbonden met de formele participatie. Er zit spanning tussen de Overlegwet (en de eisen die daarin worden gesteld) en de werkelijkheid waar huurdersorganisaties en corporaties dagelijks mee te maken hebben”. Deze terechte signalering is inherent aan de gegroeide verhoudingen en de manier waarop corporaties en huurdersorganisaties zich hebben georganiseerd en zijn geïnstitutionaliseerd. Cultuurpsycholoog en publicist Jos van der Lans duidt dit aan als de kloof tussen enerzijds de professionals (corporaties) en daartoe behoren soms ook huurdersorganisaties, die vanuit een systeemwereld opereren. En anderzijds de bewoners die het wonen juist vanuit hun eigen leefwereld beleven. Tot besluit Voor ons is huurderparticipatie doorlopend leer- en ontwikkelingsproces waarin professionals en bewoners ook fouten mogen maken en daar hoort ook conflicthantering bij. Een kant en klaar recept voor succes is niet te geven. Elke situatie, elk plan vraagt om maatwerk. Samen werken aan wonen kent wel een aantal basis ingrediënten en dat zijn voor ons: wederzijds vertrouwen, open communicatie, flexibiliteit en gezamenlijk wil en bovenal plezier. Ons motto luidt dan ook “alleen ga je sneller, samen kom je verder”.

123

124

SOCIAAL WONEN DOE JE ZELF

EIGEN TALENT ALS UITGANGSPUNT BIJ WONEN Anne-Jo Visser & Frank Wassenberg (Platform31) Stellingen Mensen zijn prima in staat om het wonen zelf te regelen. Laat sociale huurders daarom zo veel mogelijk zelf doen (verhuurproces, beheer, onderhoud), tenzij…

Inleiding De kern van sociaal wonen is fatsoenlijk en betaalbaar wonen voor hen die daartoe zelf niet in staat zijn. In de jaren zestig betekende dat uniforme standaardwoningen voor standaardgezinnen. Echter, de hedendaagse wereld vraagt meer persoonlijke aandacht, meer diversiteit en meer variatie. Waarom leveren we dan nog steeds het modelproduct uit de jaren zestig voor de mens van nu? En dat voor bijna een derde van de Nederlanders! Wie hulp nodig heeft bij het wonen, kan dat kan krijgen, maar om hoeveel mensen gaat dat dan feitelijk? Toch niet een derde is hulpbehoevend! Waarom draaien we voor de rest – de meesten – de zaak niet om? Sociaal wonen doe je zelf, tenzij…… Niet: je wordt verzorgd, mits je inkomen onvoldoende is, maar: je doet het zelf, tenzij je er niet toe in staat bent. In de koopsector zijn we gewend dat de bewoner zijn financiering, onderhoud, verbouwing en woongerelateerde services als elektra, gas of (duurzame) energie allemaal zelf regelt. Stel een stel gaat scheiden vanuit een koopwoning en een van de partners belandt in de sociale huur en de andere partner blijft in het koophuis. Waarom gaan we in de ene woonvorm er vanuit dat je in principe alles zelf regelt en bij de andere woonvorm niet(s)? Die twee van dat stel kunnen nog precies evenveel zelf als voorheen. Bied ze die ruimte! Een ander punt is dat eigen activiteiten in een sociale huurwoning nog vaak negatief benaderd worden. Een klusser mag bij verhuizing alles weer kaal opleveren, omdat een volgende bewoner liever een ander interieur heeft. Zoek zelf een opvolger! Regel zelf overnamekosten. In een koophuis verkoop je de keuken ook mee. In de sociale huursector verlies je geld op het moment dat je verhuist, en dat is maatschappelijk ongewenst. Wat kunnen mensen, die dat willen en kunnen, zelf doen? Dat geldt voor kleine inspanningen (schoonhouden van de woonomgeving bijvoorbeeld), maar ook voor grotere verbouwingen. Waarom kan een handige doe-het-zelver geen dakkapel plaatsen, een erker maken of vloerverwarming aanleggen? Eventueel met een kwaliteitscontrole. We hebben in onze maatschappij decennia lang paternalistisch gezorgd voor mensen. Het systeem heeft huurders onnodig afhankelijk gemaakt, betogen Wijbenga, Rohde en Windhausen (2013) in Vooruit naar de kern. Met de komst van de participatiesamenleving en de vele initiatieven in de maatschappij, doemt de vraag op waarom we in de sociale huursector niet het wonen weer terug geven aan mensen. Voor huurders betekent dit meer invloed op de eigen manier van wonen, meer invloed op de woonomgeving, de buurt en buren en minder kosten doordat men eigen tijd inzet of een deelactiviteit goedkoper zelf probeert te regelen. Robert Putnam onderschrijft in Our kids (2015) het belang van sociaal kapitaal in buurten. Juist de lokale sociale netwerken zorgen voor veiligheid, voor wederhulp en zijn een middel om ongelijkheid te bestrijden. Een deel van de sociale huurders zit niet te wachten om zaken zelf te doen, omdat ze niet willen of kunnen (door gebrek aan tijd of interesse of door de drukte met andere problemen achter de voordeur). In die situaties blijft de corporaties de achtervang om betaalde diensten te verlenen. Huurprijzen zullen dus meer gaan differentiëren al naar gelang de huurder zelf taken voor zijn of haar rekening neemt. Dat betekent dat in een willekeurige straat verschillende bewoners verschillende huren zullen betalen. Nou en? Als je in het vliegtuig zit naar Spanje heeft ook iedereen een ander bedrag betaalt. In dit essay draait het om een nieuw maatschappelijk leiderschap voor sociale huisvesters in de zoektocht naar publieke emancipatie van burgers. In 2005 beschreef Jos van der Lans een

125

zoektocht naar publiek leiderschap in Koning Burger. Sindsdien zijn er steeds delen van het sociaal verhuren de revue gepasseerd, maar is het principe “De huurder regelt en bepaalt het zelf, tenzij” geen standaard uitgangspunt geworden van het handelen in de sociale huisvesting. De tijd is nu rijp hiervoor. Het grootste deel van de toekomstige woningvoorraad in Nederland staat er al en is van goede kwaliteit. Het vraagstuk van de sociale huisvesting is nu hoe het wonen betaalbaar gehouden kan worden met voldoende kwaliteit. En hoe de instituties in het sociaal woondomein weer de huurder als uitgangspunt kunnen nemen in plaats van hun eigen ambities. De corporatie die erin slaagt om zoveel mogelijk de huurder en zijn woonwensen als uitgangspunt te nemen of daarin ondersteunende diensten aan te leveren (bijvoorbeeld financiering bij Wooncoöperatie, klusmogelijkheden bij onderhoud etc.) zal de corporatie zijn die de slag kan maken naar het volgende decennium. Idealiter is er geen onderscheid tussen huren en kopen. De risico’s en eigendomssituatie zijn echter zeer verschillend. Aangezien de verhuurder eigenaar is van een pand, zal hij ook eisen willen stellen aan de toekomstige verhuurbaarheid. Dat betekent dat er een beperkte set met regels moet zijn die het risico op waardedaling van het pand en lagere verhuurbaarheid beheersbaar houden. Daarnaast zitten corporaties vast aan een aantal wettelijke regels uit de Woningwet, de Huisvestingswet en de Overlegwet Huurder Verhuurder. Sociaal huren kan in een reeks van zes stappen van het verhuurproces worden ingedeeld: verhuring regelen (inschrijven, matching, huurprijs bepalen), onderhoud, beheer, (des)investeringen in vastgoed (renovatie, groot onderhoud, sloop). Daarnaast kunnen huurders een rol hebben in het beleidsproces, of het uiteindelijk helemaal zelf regelen. Deze zes stappen namen we dadelijk onder de loep. De rol van de huurder kan variëren van een lichtere versie waarbij de inzet vooral is gericht op het overnemen van werkzaamheden van de corporatie (klein onderhoud, klushuur, right to manage) tot het zelf beperkt risico lopen in een zwaardere versie (zoals een wooncoöperatie).

Sociaal wonen doe je zelf in zes stappen Sociaal wonen doe je zelf bestaat uit een aantal elementen. We onderscheiden zes stappen, maar elke andere indeling is ook mogelijk. Uitgangspunt is dat bij elke activiteit wordt bekeken wat de huurder zelf kan doen. Daarnaast is het uitgangspunt dat de huurder zo goed mogelijk ondersteund wordt om zaken zelf te doen. Voor de sociale verhuurder betekent dit dat hij alle diensten die de huurder ook zelf kan doen, beprijst. De basishuur kan daarmee fors omlaag. Elke aparte dienst heeft een prijs. Elke huurder kan kiezen of hij deze betaalt – zoals nu – of zelf uitvoert. Alleen of samen met buurtgenoten of anderen. 1. Verhuurproces  Een voorwaarde vanuit de corporatie is dat het gehele sociale huuraanbod online beschikbaar is  Huurders reageren zelf op een advertentie  De buren van de toekomstige huurder of de oud-huurder doen de bezichtiging  De huurder kan zelf de woning opknappen op basis van een minimum aantal zaken en een beschikbaar budget  Huurders krijgen de mogelijkheid om in elkaars nabijheid te wonen als zij een zorgrol voor elkaar vervullen, zoals ouderen of tienermoeders.  Huurders kunnen zelf collectieve arrangementen afsluiten voor energie, zorg etc. 2. Onderhoud Een voorwaarde is dat de corporatie kennis ter beschikking stelt om zelf met onderhoud aan de slag te gaan. De huurder doet zelf (een deel) van het onderhoud of regelt zelf met de buurt of in het complex de uitbesteding van het onderhoud. Of zoals in Engeland bekend is onder de naam de Right to manage.  De huurder brengt verbeteringen aan

126



Bij eventuele gebreken regelt de huurder zelf de gebreken. Jaarlijks worden de kosten met de huur verrekend.

3. Beheer De huurder doet zelf (een deel) van het onderhoud of regelt zelf met de buurt of in het complex de uitbesteding van het onderhoud, zoals de schoonmaak van het trappenhuis. De corporatie geeft aan welke werkzaamheden zij verricht en welke prijs daarvoor nu in rekening wordt gebracht. 4. (Des)investering Huurders stellen zelf de kaders voor een renovatieprogramma vast. Bij herstructurering hebben huurders invloed op het proces (keuze architect, keuze aannemer), voorstellen voor aanpak, materiaalgebruik, inrichting woning- en woonomgeving. Een uitbreiding is dat bewoners neemt het vastgoed overnemen in een wooncoöperatie en zelf investeren. 5. Beleid  Huurders hebben naast de gebruikelijke huurdersvereniging zitting in raden, die de corporatie gewenst en ongewenst adviseren  Huurders denken actief mee bij de vorming van beleid in bijvoorbeeld de Voorkamer.  Huurders hebben instemrecht bij huurprijsaanpassing en huurbeleid.  Huurders hebben adviesrecht bij benoeming van bestuurder(s). 6. Op eigen benen De laatste stap is als de woningcorporatie de woning overdraagt aan de bewoner. De meest eenvoudige vorm is de verkoop aan een bewoner. Dan komt de woning (en de bewoer) in een ander eigendomssegment terecht.

Sociaal wonen doe je zelf is geen verplichting, maar een keuzemogelijkheid Al deze stappen gelden alleen voor huurders die zelf meer willen en kunnen. Sociaal wonen is echter geen verplichting; het is een vrijwillige optie. Niet iedereen heeft twee rechterhanden, toont even veel initiatief of is even handig, niet alleen met hamer en zaag, maar ook breder in de maatschappij. In principe hoeft dat ook niet. Dan betaal je gewoon voor de diensten aan de corporatie, net als nu. Zelfwerkzaamheid is een keuze, geen verplichting. Voor mensen die het niet kunnen betalen, kennen we het systeem van huurtoeslagen. Een deel van de huurders heeft weinig te kiezen, en is met veel andere zorgen bezig, die samen te vatten zijn onder het kopje ‘overleven’. Mullainathan en Shafir (2014) geven hier een fraai beeld van en schetsen welke ondersteuning deze beperkte, maar groeiende groep huurders nodig heeft om te kunnen overleven en te kunnen wonen. De andere opstelling van de corporatie betekent niet het zich terugtrekken van al deze taken. Het betekent wel dat sommige huurders minder, maar anderen juist meer aandacht zullen krijgen (zie ook Schreuders en Wassenberg, 2015). Hiertoe kunnen we ook actieve bemoeienis rekenen, zoals de seniorenmakelaar of de buurtverbetercoach. En het betekent ook een proactieve opstelling: niet wachten totdat je huurder die er al veertig jaar woont aangeeft nu echt niet meer de trap op te kunnen, maar zelf al veel eerder doorhebben dat zo iemand beter ergens anders kan (en wil) wonen). Sociaal wonen doe je zelf betekent dat een corporatie meer individueel maatwerk gaat leveren, met grotere verschillen tussen huishoudens die juist wel of juist weinig aandacht nodig hebben. Sociaal wonen doe je zelf gaat over de laatste categorie huishoudens: de mensen die goed in staat zijn om zelf hun eigen wonen te (willen) regelen.

127

Discussiepunten Er zijn natuurlijk tal van praktische bezwaren naar voren te brnegen waarom een corporatie bewoners niet zelf laat wonen. En zelf alle taken blijft doen, die ze al jaren doen. Dat is immers het gemakkelijkste, want er hoeft niets te veranderen. Wij willen echter de discussie niet voeren rondom allerlei praktische bezwaren. Voor elk bezwaar bestaat immers ook wel een praktische oplossing. Het uitgangspunt zou moeten zijn om meer structureel een andere denkwijze en werkwijze te willen hanteren. Met als startpunt dat de meeste mensen prima in staat zijn om het wonen zelf te regelen. Laat sociale huurders die dat willen en kunnen daarom zo veel mogelijk zelf doen (verhuurproces, beheer, onderhoud), tenzij… Twee discussiepunten willen we wel aanvoeren. Discussiepunt 1: uitsluiting van de huurder die niet kan Sociaal wonen doe je zelf draagt goed bij aan de eerste drie doelstellingen van ‘Vooruit naar de kern’: fatsoenlijk wonen, betaalbaar wonen en wonen is persoonlijk. Sociaal wonen kan schuren met de andere twee doelstellingen, die van het voorkomen van segregatie en stigmatisering, en uitsluiting. Dat speelt met name bij het verhuurproces als huurders de mogelijkheid zouden krijgen om op “soort zoekt soort” te selecteren of op de huurders die sociaal in de omgang zijn. De huisvestingwet verbiedt om selectiecriteria bij toewijzing op te leggen. Hoe ga je om met selectie van je toekomstige buurtgenoot, zonder bepaalde woningzoekenden kansloos te maken? Discussiepunt 2: als het toch misgaat… Ervaring met het misgaan van overdragen taken en verantwoordelijkheden ‘Sociaal wonen doe je zelf’ vraagt van de huurder dat hij nadenkt over wat hij of zij zelf kan en waar hij ondersteuning bij nodig heeft. In het een vergaande versie gaat dit erover dat de huurder zelf goed nadenkt over waar hij wil wonen, of dat wonen qua inkomen bij hem past en wat zijn bijdrage kan zijn in onderhoud en beheer. Veel sociale huurders zijn decennialang gewend dat de corporatie voor hen zorgt. Deze verschuiving in aanpak zal daarom ook niet van de ene op de andere dag bij elke huurder landen. Tegelijkertijd laat een stad als Almere zien dat ook de bewoner waar je het niet van verwacht, in staat is te verrassen, ook met een laag inkomen bij het concept ‘Ik bouw betaalbaar Almere’ (Ibba) (Duijvesteijn, 2013). Voor de corporatiesector betekent dit dat de wens van de huurder voorop staat. De corporatie is slechts een middel. Een wooncoöperatie of een andere rechtsvorm kan ook de bedoeling van sociaal wonen realiseren. Uitgangspunt is de wens van een huurder, en de opstelling van de verhuurder om tegemoet te komen aan die woonwens. Sommige bewoners zullen ervoor kiezen om alles bij het oude te willen laten, maar anderen om veel meer zelf hun eigen woning en woonomgeving vorm te willen geven. Met steun van de corporatie, en niet met tegenwerking. Van een ‘nee mits’, naar een ‘ja tenzij’, -houding. Dat vereist een veel opener opstelling van de corporatie. Is dat de corporatie van het komende decennium? Literatuur A.Duivesteijn (2013), De Wooncoöperatie, op weg naar een zichzelf organiserende samenleving J. van der Lans (2005), Koning burger, Nederland als zelfbedieningszaak. S. Mullainathan en E. Shafir (2014) Schaarste; hoe gebrek aan geld en tijd ons gedrag bepalen, Maven Publishers R. Putnam (2015), Our kids, the American dream in crisis H. Schreuders en F. Wassenberg (2015) Zo flexibele als een huis; oplossingsrichtingen voor meer dynamiek op de woningmarkt, Platform31, B. Wijbenga, W. Rohde en D. Windhausen (2013), Vooruit naar de kerntaak: een bijdrage aan het woonbeleid na de crisis, 2013

128

ROLVERWARRING IN DE VOLKSHUISVESTING HEEFT DE HYBRIDE CORPORATIE TOEKOMST?

Bert Wijbenga van Nieuwenhuizen (voorzitter Raad van Bestuur Woonbron), Martine van Sprundel (manager Vastgoed en Beleid Woonbron) & Jan-Willem Verheij (teamleider Strategie en Beleid Woonbron) Stelling: De hybride corporatievorm is toekomstbestendig voor de volkshuisvestingsdoelen, mits taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden weer in balans komen.

De hybride organisatie ontkracht

Corporaties zijn hybride organisaties in de uitvoering van publieke taken 76. De mate van publiek of privaat werken door corporaties kent een slingerbeweging die na de brutering in de jaren negentig doorsloeg naar teveel vrijheid. Met de nieuwe Woningwet wordt een herstelbeweging gemaakt, die zoals het cliché wil, te ver doorslaat naar het publieke domein. De gevolgen worden nu al zichtbaar in onze dagelijkse praktijk. De nieuwe regelgeving trekt de ’heilige drie-eenheid’ taken, bevoegdheden, verantwoordelijkheid tussen partijen in de volkshuisvesting uit het lood. Er worden bevoegdheden naar gemeenten gedecentraliseerd en er liggen taken bij corporaties. Maar tegelijk blijven belangrijke bevoegdheden in handen van de minister. Corporaties moeten als uitvoerder van de taken regelmatig verantwoording afleggen, zonder dat ze de bevoegdheid hebben. Hierdoor kunnen zij hun rol, als krachtige hybride speler die synergie realiseert tussen het publieke en private domein, niet goed waarmaken. Een oplossing kan zijn om in het continuüm van publiek en privaat te bewegen naar de uitersten: hetzij 100% markt, hetzij gemeentelijk woningbedrijf. Biedt dit soelaas? Ons pleidooi is dat het hybride stelsel het geëigende model blijft voor de opgave mits de balans tussen taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden hersteld wordt. Tot die tijd vraagt het om scherp bestuurlijk jongleren.

Aansturing van hybride organisaties

Hybride organisaties zijn al lang onderwerp van discussie met fervente voor- en tegenstanders77. Volgens voorstanders als In ’t Veld, Kickert en Van Bijsterveld vormen zij de gulden middenweg tussen overheid en markt omdat sprake is van verzakelijking en klantgedrevenheid. Tegelijk is er meer dan alleen gerichtheid op financiële resultaten en aandeelhouderswaarde, er worden maatschappelijke resultaten nagestreefd. Hybriditeit als motor voor innovatie en als wezenskenmerk van de Nederlandse bestuurstraditie. Tegenstanders vrezen concurrentievervalsing, taakverwaarlozing, gecorrumpeerde publieke waarden en opportunistisch gedrag. In de woningwetswijziging zijn corporaties flink opgeschoven naar het publieke domein. Dit is logisch in het licht van de parlementaire enquête en pijnlijke dossiers die daarin figureerden. De politiek heeft dan moeite om het hybride karakter als kracht te zien en grijpt naar zeer gedetailleerd controle-instrumentarium (zie o.a. In ’t Veld78). 76

Brandsen en Karré definiëren de hybride organisatie als ‘organisatie die we niet meer kunnen omschrijven als publiek óf privaat, als staat, markt óf middenveld’. In: Brandsen, T. en Karré, P. M, Hybride organisaties: een overzicht van het onderzoek in de Nederlandse Bestuurskunde, Tijdschrift Bestuurswetenschappen, nr 2, 2010 77 Brandsen, T. en Karré, P. M, Hybride organisaties: een overzicht van het onderzoek in de Nederlandse Bestuurskunde, Tijdschrift Bestuurswetenschappen, nr 2, 2010 78 In ’t Veld, R, J. , Sturingsrelaties en hun management, in: “Governance van uitvoeringsorganisaties, Nieuwe vraagstukken voor sturing in het publieke domein Sandra van Thiel (redactie), pag 2-13: “De politiek in Nederland heeft een duurzaam verstoorde relatie met min of meer zelfstandige organisaties binnen de publieke sector. […] Veel politici klagen over het verloren gaan van greep of ‘grip’”. “De staatsrechtelijk in het geheel niet noodzakelijke interpretatie van de ministeriële verantwoordelijkheid als een gebod tot voortdurende uiterst gedetailleerde bemoeienis van het parlement met ieder uitvoeringsdetail in de publieke sector van Nederland, heeft de verhoudingen verziekt”.

129

Spraken we enkele jaren geleden vooral over ‘maatschappelijke agendering’ of ‘maatschappelijke responsiviteit’, in het regeerakkoord van 2012 stond voor het eerst de term ‘directe aansturing’ van corporaties door gemeenten. Hoewel dit hier en daar tot gejuich leidde, gaf het ook gefronste wenkbrauwen. Directe aansturing impliceert bestuurlijke verantwoordelijkheid van de gemeente en daarmee aansprakelijkheid voor het financiële resultaat. De financiële huishouding van de corporaties wordt dan onderdeel van de gemeentebegroting en daarmee zijn we in feite een gemeentelijk woningbedrijf. Uiteindelijk is een mildere vorm van gemeentelijke sturing in de woningwet terechtgekomen, maar de discussie blijft. Wordt de ‘heilige drie-eenheid’ van taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden in de nieuwe Woningwet geweld aangedaan?

Waar gaat het mis? De nieuwe Woningwet draait om de scherpere begrenzing van het werkdomein en het afschermen van de marktrisico’s. Corporaties moeten zich concentreren op het marktfalen waarvoor ze opgericht zijn: betaalbare woningen voor huurders die het financieel of anderszins niet zelfstandig redden. Deze bedoeling van de nieuwe Woningwet onderschrijven we volledig. Deze smallere taak vereist passende bevoegdheden en verantwoordelijkheden. En daar gaat het mis. De overheid schrijft met de wet niet alleen de taak van corporaties voor maar bemoeit zich ook intensief met de uitvoering, en claimt daarmee een belangrijk deel van de bevoegdheid. Daarbij ontstaat een diffuus beeld doordat zowel Rijksoverheid als gemeenten een stuk van die bevoegdheid hebben, maar niet noodzakelijkerwijs dezelfde doelen nastreven. Door de hoeveelheid van - deels tegenstrijdige - opdrachten die Rijk en gemeenten vanuit hun bevoegdheden op de corporaties afvuren, ontstaat ook een verantwoordingsprobleem: wie gaat het uitleggen als het niet goed gaat? Bij de betaalbaarheidsvraagstukken is de rolverwarring het meest duidelijk. De minister stelt tegenover 1.7 miljard euro Verhuurderheffing een aanmerkelijke huurverhoging in het vooruitzicht, die vervolgens veel maatschappelijke kritiek op corporaties oplevert. Huurders krijgen de morele support van de minister die stelt dat de huren verhoogd mogen, maar niet moeten worden. De minister bepaalt echter de kaders van het huurverhogingsbeleid en daar ligt dan ook de verantwoordelijkheid. Dat impliceert dat niet corporaties, maar de minister aan huurders verantwoording moeten afleggen over de huurverhoging. Politiek wordt er geroepen om forse investeringen in de verduurzaming van woningen. Ook in de gemeenteraden in ons werkgebied zijn moties aangenomen om ‘de corporatie opdracht te geven sneller te verduurzamen’. Gemeenteraadsleden menen blijkbaar dat er een directe opdrachtgevers-opdrachtnemers relatie bestaat tussen wethouder en corporatie. Er worden echter geen middelen meegegeven. De ‘beleggersrol’ van de corporatie zoekt naar sluitende businesscases om langdurig en op grote schaal te verduurzamen. Doordat de Rijksoverheid met het Nader Voorschrift en de Passendheidstoets huurstijging als gevolg van ‘extra energielabelpunten’ in feite weer onmogelijk maakt, is deze businesscase gestrand. Investeringen kunnen niet of nauwelijks meer worden terugverdiend. Als de verduurzaming vervolgens achterblijft, mag de corporatie zich publiekelijk verantwoorden voor de tegenvallende prestaties, zonder dat politici verantwoording hoeven af te leggen over hun onrealistische wensen enerzijds en hun regelgeving anderzijds. Voor Rotterdam Zuid hebben corporaties in de woningwet extra ruimte gekregen om onrendabel te investeren. Het Nationaal Programma Rotterdam Zuid en de gemeente Rotterdam vragen om vele miljoenen om particuliere woningen op te kopen en te vervangen door duurdere koop- en huurwoningen. Niet alleen ontbreken de middelen daartoe bij de corporaties, het is ook niet uit te leggen aan de huurders in de rest van Rotterdam die daar dan voor opdraaien. De gemeente wijst naar de corporaties als er geen geld beschikbaar komt voor dit programma. Daarmee wordt de verantwoordelijkheid afgeschoven. De corporaties zijn in recente prestatieafspraken akkoord gegaan met het doorzetten van een beperkte financiële inzet om particuliere VvE’s te ondersteunen. Dit levert meteen een brief van de Autoriteit Woningcorporaties en Kamervragen op met de strekking: ‘Waarom besteden corporaties geld van huurders aan particuliere eigenaren?’. De opvattingen van de lokale en de landelijke politiek over de rol van de corporatie staan hier dus lijnrecht tegenover elkaar. Maar de corporatie staat in het spotlicht.

130

Een recente verkoop van panden in Rotterdam leidde tot consternatie, omdat de gemeente en enkele buurtbewoners de voorkeur gaven aan een ander plan. Dit leidt tot ruim 2 ton lagere opbrengsten voor Woonbron, die ten goede komen aan een niet-daeb doelstelling van het college. De gemeente gebruikt hier haar bevoegdheid (zienswijze bij verkoop) om doelstellingen te bereiken die volgens de minister bij voorkeur niet tot de taken van de corporatie behoren. Woonbron moet dit keer op keer in de pers uitleggen. Ook op andere plekken zien we de politieke reflex tot het treden in uitvoeringsbevoegdheden. Recent stelde kamerlid Karabulut gedetailleerde vragen over de - in haar ogen ongewenste verkoop van 36 sociale huurwoningen in Rheden. Conform de regels en met instemming van de gemeente worden deze woningen overgedragen aan een belegger. Na deze vragen mag de corporatie zich verantwoorden, met de nodige imagoschade.

Terugkeer van het gemeentelijk woningbedrijf? Wat als we de drie-eenheid weer in evenwicht brengen door te schuiven naar markt dan wel overheid? Met gemeentelijke woningbedrijven is ruime ervaring. In de jaren negentig zijn de meesten geprivatiseerd. Erop terugkijkend deden zij het in het dagelijks beheer en onderhoud niet beter dan de private corporaties. Integendeel aldus voormalig kamerlid en nu wethouder Paulus Jansen: ‘Vrijwel overal was het bezit van de gemeentelijke woningbedrijven relatief van matige kwaliteit, net als het beheer en onderhoud. Ik heb sinds 1974 enkele honderden onderzoeken gedaan voor huurdersorganisaties die een probleem hadden met hun verhuurder. Dat was (te) vaak een gemeentelijk woningbedrijf’79 80. Het gemeentelijk woningbedrijf garandeert dat de lokale politiek de agenda van de corporaties bepaalt. Maar heeft de parlementaire enquête aangetoond dat het ontbreken daarvan de oorzaak was van ons dwalen? Deden corporaties niet eerder teveel wat landelijke bewindspersonen en lokale wethouders wilden. Het ss Rotterdam is met grote instemming en zelfs op aandringen van de gemeente door Woonbron gekocht. En de prachtwijkprogramma’s waarbij corporaties “kansenmakelaars” in dienst namen en “empowermentprogramma’s” steunden, werden warm verwelkomd. Gemeenten geven zich onvoldoende rekenschap van het benodigde langetermijnrendement van sociale huurwoningen. Dat is ook niet hun taak. Zo gaan er in Delft stemmen op om woongebouwen uit de jaren’70 en ’80 te slopen uit oogpunt van leefbaarheid en stedenbouw. Vanuit het vastgoedbeleggersperspectief van een corporatie zal een dergelijke kapitaalvernietiging niet snel gebeuren. Juist door die combinatie binnen de hybride organisatie wordt het maatschappelijk kapitaal beschermd.

Overlaten aan de markt81? Het andere uiterste is om de volkshuisvestingstaken aan de markt te laten. Er zijn twee varianten denkbaar. 1. Geen objectsubsidiering meer; alleen huishoudens ontvangen subsidie. De markt bepaalt de huurprijs. 2. De sociale activiteiten worden aanbesteed aan de marktpartij die het beste bod neerlegt. Er zijn geen toegelaten instellingen meer. 79

Blog Paulus Jansen, www.paulusjansen.sp.nl, 5 maart 2013 Blog Geert Dirkse, adviseur FGH bank in ‘De glorieuze comeback van het gemeentelijk woningbedrijf?’: ‘Hier en daar zien we dat gemeenten nu zelf bouwproductie oppakken die corporaties en markt laten liggen. Zij kunnen natuurlijk expertise inhuren van buitenaf, maar risico’s van projectontwikkeling worden daarmee wel de gemeente in getrokken. In december gaf de gemeente Assen opdracht voor de bouw van 36 sociale huurwoningen (met uitbreiding naar honderd). Meerdere gemeenten zullen volgen en compenseren (deels) de gedaalde woningproductie door woco’s’. 26 januari 2015’. en www.fooq.nl: “Niet alle gemeenten beschikken over de expertise die nodig is om complexe bouwprojecten te (her)ontwikkelen. Bovendien liggen discussies over concurrentievervalsing en staatssteun op de loer” 81 O.a. op basis van studie Aedes, Blue Sky Memo, over greenfields, de toekomst en bouwstenen voor een visie’, december 2014 80

131

In ‘Vooruit naar de kern’82 worden vijf ‘bedoelingen’ van corporaties geschetst, namelijk fatsoenlijk, betaalbaar en persoonlijk wonen, geen segregatie/stigma en geen uitsluiting. Kan een marktsetting die bedoelingen garanderen of krijgt winstmaximalisatie de overhand? In een ontspannen markt corrigeert de marktvraag veel. In een gespannen markt, zoals de noordvleugel van de Randstad, ontbreekt de prikkel om een eerlijke prijs/kwaliteitverhouding te bieden en toegankelijkheid te waarborgen. Fatsoenlijk en betaalbaar wonen en segregatie lopen dan gevaar. In een deel van de particuliere goedkope huurvoorraad zien we problemen vanwege illegale praktijken en slecht onderhoud. Hier staat fatsoenlijk wonen onder druk. Er is ook een goedkoop privaat segment van goede kwaliteit maar hier wordt meer geselecteerd ‘aan de poort’ op leeftijd en inkomen. Met het tweede scenario kunnen over zulke risico’s afspraken worden gemaakt in de ‘aanbesteding’. Echter, vastgoed is niet flexibel omdat het bezit gekoppeld is aan de taak. Dan moeten eerst het eigendom en het uitvoeren van de verhuur en beheer van elkaar gescheiden worden zoals bij de energiebedrijven. Vervolgens kan je de sociale verhuur- en beheertaak aanbesteden, bijvoorbeeld voor een wijk of buurt voor een langere periode. Wie biedt er op de zwakke wijken waar huurderving en sociale inspanning voor een laag rendement zorgen? Dat moet weer gecompenseerd worden in een gedifferentieerd vergoedingsstelsel. Om de markt zijn werk te laten doen zal een gedetailleerd en sterk gejuridiseerd afsprakenstelsel nodig zijn, waarbij de overheid als marktmeester bepalend is. Het is zeer de vraag of dan nog sprake is van een privaat domein en marktwerking. Beide scenario’s lijken vooralsnog vooral academisch en niet praktisch uitvoerbaar.83

Hoe dan wel? De huidige beweging naar meer publieke invloed verlamt de hybride organisatie. Veel vastgoedinvesteringen zijn de afgelopen tijd teruggetrokken of in de parkeerstand gezet omdat de inkomstenkant sterk werd beïnvloed door een overheidsmaatregel (Verhuurderheffing, Nader voorschrift, Passendheidstoets, onduidelijkheid STEP 84 subsidie). Steeds weer moeten de effecten doorgerekend worden en beleid aangepast. Corporaties besteden honderden manuren aan alleen al het begrijpen van de nieuwe regels. Terwijl er juist meer efficiency nodig is om met minder geld goede volkshuisvesting te behouden. Er moet een zorgvuldiger balans tussen publiek en privaat in het woondomein komen. Taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden dienen weer logisch gegroepeerd te zijn anders worden de taak van corporaties en het vertrouwen daarin stelselmatig ondermijnd. Een aantal voorbeelden van een betere balans: Betaalbaarheid De minister moet kunnen oordelen of corporaties voldoen aan de kerntaak betaalbaarheid. Daarvoor moet eerst de oneigenlijke koppeling tussen het huurbeleid en belastingheffing (Verhuurderheffing) worden gestopt. Vervolgens zijn er twee mogelijke smaken: of de minister schrijft de jaarlijkse huurverhoging zonder speelruimte voor en verantwoordt zich daarover naar de samenleving. De landelijke huurdersorganisaties doen daarover zaken met de minister. Of de minister beoordeelt alleen de betaalbaarheidsresultaten van de corporatie en de gemeenten adviseren de minister bij dat oordeel. De corporatie verantwoordt zich over de wijze waarop zij haar taak en bevoegdheid heeft ingevuld. Gereguleerde vraagdruk gemeenten binnen de rijksagenda De taken van corporaties hebben een langetermijnkarakter in vergelijking met de opdracht van gemeentebestuurders. De jaarlijkse prestatieafspraken leggen een grote werkdruk op beide partijen. Veel energie gaat daarbij naar ad hoc vraagstukken. Minister Blok is helder geweest 82

www.vooruitnaardekern.nl en essay Wijbenga, B., Rohde, W. Windhausen, D., ‘Vooruit naar de kerntaak’ (feb 2013) Los daarvan kan zeker de discussie gevoerd worden of de sociale huursector de omvang moet houden die deze nu heeft, maar die valt buiten de scope van dit essay. 84 STEP = Stimuleringsregeling Energieprestatie Huursector. 83

132

over vier prioriteiten voor de volkshuisvesting85 (het borgen van voldoende betaalbare sociale huurwoningen, verduurzaming, het mogelijk maken van langer zelfstandig wonen van ouderen en gehandicapten en de huisvesting van bijzondere doelgroepen zoals statushouders). Daarmee zet hij, zoals van de minister verwacht mag worden, de agenda voor de middellange termijn. Daarom pleitten wij voor een jaarlijkse verantwoording van corporaties aan de minister, voorzien van een oordeel van de gemeente over de bijdrage die is geleverd aan de gemeentelijke opgave op deze vier items. Geen rituele dans rondom een bod en wederzijdse afspraken op talloze onderwerpen, waarbij de gemeente moet oordelen of de corporatie naar vermogen presteert op het gemeentelijke verlanglijstje. Gemeenten worstelen sowieso met inzicht in de financiële situatie van corporaties. Dit vergroot het risico op onverantwoorde aanspraken maar ook op onderpresteren. Laat dit financiële oordeel bij de landelijke toezichthouders liggen in plaats van bij honderden gemeenten die er niet op toegerust zijn. De bevoegdheden blijven bij de corporatiebestuurder. En die vertrekt ook bij een negatief oordeel van de minister. Zuivere rol huurders als consument De rol van de huurders is verzwaard in de recente regelgeving. Huurders hadden in Nederland al een sterke rechts- en overlegpositie. De rolopvatting van de huurdersorganisatie in de Woningwet is doorgeschoten op grond van onrealistische verwachtingen over tijd, kennis en de wil die huurders kunnen opbrengen om mee te sturen in de volkshuisvesting. De vraag is of dit in het belang is van de huurders. Hoe kan een huurdersorganisatie bij prestatieafspraken een gelijkwaardige partij zijn die meeondertekent, of beoordelen of een fusie wel of niet in het belang is van toekomstige huurders? Dat betekent een professionaliseringsslag waarvan vooral adviseurs profiteren. Daarmee krijgen ze bevoegdheden voor een taak die ze niet hebben. En de verantwoordelijkheid blijft bij de corporatie liggen. Wij bepleiten dat huurders weer de focus mogen leggen op hun eigenbelang, zowel individueel als collectief. Sector aan zet Wie vraagt om meer vertrouwen en vrijheid, moet dat ook verdienen. Wij hebben het nadeel van de twijfel. Waarom is er een Verhuurderheffing nodig om corporaties te laten sturen op efficiency? Waarom is er een passendheidstoets nodig om te zorgen dat we meer zorg hebben voor de omvang van de huurtoeslag? De sector moet ophouden opportunistisch gedrag te vertonen en de mazen in de regelgeving te zoeken. Anders daagt zij de regelreflex van de overheid uit. Op de korte termijn zal de regelgeving niet veranderen. Corporaties kunnen de slinger zelf in beweging zetten door te presteren en te verantwoorden. Naast actief laten zien dat we de goede dingen doen, betekent het ook duidelijk nee zeggen tegen activiteiten waar rolverwarring aan de orde is. De verantwoordelijkheid voor de opgave op Rotterdam Zuid moet eerst tussen Rijk en gemeente beslecht worden. Misschien staat de constructieve houding van de corporaties om bij te dragen aan een oplossing daadkracht van anderen hier juist in de weg. De bestuurder die zich hiervan goed bewust is, laat naïviteit en slachtofferschap achter zich en bewandelt twee wegen. Enerzijds het agenderen van de systeemfout, en dus de onmogelijkheid om de gestelde verwachtingen waar te maken, bij bestuurders en politici van gemeente en Rijk. Anderzijds het volgen van een uitgekiende actieve en assertieve mediastrategie en diplomatie om een volwaardig speler te zijn in het onverkwikkelijke politieke en mediageweld over presteren van corporaties. Dat zal niet altijd een ‘walk in the park’ opleveren, maar wel de beste kans geven om onze maatschappelijke legitimatie te heroveren en versterken. Dat is in het belang van onze missie om blijvend bij te dragen aan goede huisvesting voor de kwetsbaren.

85

Brief van minister Blok aan de Tweede Kamer van 22 juni 2015, kenmerk 2015-0000301642

133