2.2 Vervolgens hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest en heeft het hof arrest

Hof Leeuwarden: 20 augustus 2013, blz 1 van 7

ECLI:NL:GHARL:2013:6208 Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden Datum uitspraak: 20-08-2013 Datum publicatie: 21-08-2013 Zaaknummer200.108.889-01 20-08-2013 zaaknummer rechtbank Zwolle-Lelystad: 568615 CV 11-11761 Rechtsgebieden: Civiel recht Bijzondere kenmerken: Hoger beroep Inhoudsindicatie: Huur Almere. Ongebouwd onroerende zaak, ook al heeft de huurder er een loods op gebouwd. Geen verkrijging van een recht van opstal door verjaring, nu de huurder nimmer bezitter is geworden. Door te bouwen realiseer je niet zo maar interversie ex artikel 3:111 BW. Gemeente niet gehouden na huuropzegging, om alternatief te zoeken voor de huurder. Vindplaatsen: Rechtspraak.nl Uitspraak GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Leeuwarden, afdeling civiel recht arrest van de eerste kamer van 20 augustus 2013 in de zaak van [appellant], appellant in het principaal hoger beroep, geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep, in eerste aanleg: gedaagde, hierna: [appellant], advocaat: dr.mr. A.J.J. van der Heiden, kantoorhoudend te Den Helder, tegen Gemeente Almere, geïntimeerde in het principaal hoger beroep, appellante in het incidenteel hoger beroep, in eerste aanleg: eiseres, hierna: Almere , advocaat: mr. R. Ridder, kantoorhoudend te Amsterdam. 1 Het geding in eerste aanleg In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de vonnissen van 26 oktober 2011 en 14 maart 2012 van de sectie kanton van rechtbank Zwolle-Lelystad, locatie Lelystad (verder: de kantonrechter). 2 Het geding in hoger beroep 2.1 — — —

Het verloop van de procedure is als volgt: de dagvaarding in hoger beroep d.d. 8 juni 2012, de memorie van grieven (met een productie), de memorie van antwoord tevens van grieven in incidenteel hoger beroep (met producties), — de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep, — een akte van Almere — een antwoordakte van [appellant].

2.2 Vervolgens hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest en heeft het hof arrest bepaald. 2.3 De vordering van [appellant] luidt: "te vernietigen het vonnis van de Rechtbank Zwolle – Lelystad, sector kanton, locatie Lelystad op 14 maart 2012, zaaknummer 568615 CV 11-11761 tussen, tussen appellant als gedaagde en geïntimeerde als eiseres gewezen en opnieuw rechtdoende, geïntimeerde niet ontvankelijk te verklaren in haar vordering, althans haar deze als ongegrond te ontzeggen, met veroordeling van geïntimeerde in de kosten van de procedure in beide instantiën". 2.4 In incidenteel appel heeft Almere gevorderd: "In principaal appél:  De grieven van [appellant] waarmee hij tegen het vonnis d.d. 14 maart 2012 het beroep heeft ingesteld, af te wijzen en al dan niet met aanvulling of verbetering van de gronden het vonnis 14 maart 2012 van de Rechtbank Zwolle – Lelystad sector kanton, locatie Lelystad met zaak- / rolnummer 568615 CV 11-11761 voorzover in incidenteel appél niet anders is gevorderd, te bekrachtigen, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in beide instanties. In incidenteel appél:  Het vonnis van de Rechtbank Zwolle-Lelystad, sector kanton locatie Lelystad, te vernietigen en opnieuw rechtdoende door de vorderingen van [appellant] af te wijzen en [appellant] alsnog te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke kosten op grond van artikel 1 lid 4 van het huurreglement, zijnde een bedrag ad € 753,=, althans op grond van Rapport Voorwerk II op een bedrag af € 535,50, althans een nader in goede justitie te bepalen bedrag, met veroordeling van [appellant] in de kosten van geding in beide instanties". 2.5 Gelet op artikel CIII van de Wet herziening gerechtelijke kaart ( Staatsblad 2012, 313) wordt in deze voor 1 januari 2013 aanhangig gemaakte zaken uitspraak gedaan door het hof Arnhem-Leeuwarden, locatie Leeuwarden. 3 De vaststaande feiten Tegen de weergave van de vaststaande feiten onder overweging 4 (4a tot en met 4n) van het beroepen vonnis is geen grief ontwikkeld, zodat ook het hof van die feiten uit zal gaan. Het gaat daarbij om het volgende: Partijen hebben op 22 juni 1987 een huurovereenkomst gesloten. In de huurovereenkomst staat: “ I een perceel grond ter grootte van 312 m², gelegen in het gebied [X te Y] (..) II een door de verhuurder geplaatst hekwerk aan vier zijden van het onder I genoemde perceel, hierna te noemen het gehuurde (..).”

Hof Leeuwarden: 20 augustus 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:6208, blz 2 van 7

In 1993 is tussen partijen een nieuwe huurovereenkomst (hierna: de huurovereenkomst) overeengekomen. Bij brief van 16 maart 1993 heeft Gemeente Almere onder meer aan [appellant] geschreven: “ Bijgevoegd sturen wij u (..) een huurovereenkomst met daarbij behorende tekening en het Huurreglement van de gemeente Almere toe betreffende de huur van een perceel grond (..). De met u op 22 augustus 1989 getroffen gebruikersregeling in verband met de destijds ontstane huurschuld komt hiermee te vervallen. (..).” In de huurovereenkomst die partijen in 1993 zijn aangegaan staat: “ de verhuurder verklaart aan huurder die verklaart in huur te aanvaarden: een perceel grond ter grootte van 312 m², gelegen in gebied [X te Y], kadastraal bekend (..) plaatselijk bekend als [de weg] te Almere, (..).” In artikel 1 leden 1 en 2 van de huurovereenkomst staat onder meer: “ De huurovereenkomst wordt aangegaan voor tien maanden ingaande 1 maart 1993 en derhalve eindigend op 31 december 1993. De huurovereenkomst zal (..) telkenjare stilzwijgend worden verlengd met een termijn van één jaar onder dezelfde voorwaarden als in de overeenkomst vermeld.” In artikel 3 lid 1 van de huurovereenkomst staat dat het [appellant] niet is toegestaan het gehuurde te gebruiken anders dan voor renovatie van oude automobielen in een door [appellant] gebouwde werkplaats. Naast de huurovereenkomst zijn Gemeente Almere en [appellant] ook een huurreglement overeengekomen. In artikel 1 lid 2 van het huurreglement staat onder meer: “ Indien blijkt dat de afschrijving van (..) huurprijs niet plaatsvindt, verbeurt de huurder ten behoeve van de verhuurder, zonder nadere ingebrekestelling of rechtelijke tussenkomst, over het alsdan verschuldigde bedrag een terstond opeisbare boete ter hoogte van 2% per maand over het achterstallig gebleven bedrag, onverminderd het recht van de gemeente om tot ontbinding van deze overeenkomst over te gaan en vergoeding van de kosten, schaden en interesten te vorderen.” In artikel 12 lid 3 van het huurreglement staat onder meer: “De door de verhuurder in acht te nemen opzeggingstermijn, in zoverre er geen huurperiode is overeengekomen, bedraagt drie maanden. (..).” In artikel 13 lid 2 van het huurreglement staat onder meer: “De huurder mag voor de lege en ontruimde oplevering van het gehuurde afbreken en tot zich nemen al hetgeen hij daaraan op zijn kosten heeft gemaakt of veranderd (..).” Artikel 13 lid 3 van het huurreglement luidt als volgt: “ Als de huurder geen gebruik maakt van de bevoegdheid overeenkomstig het vorige lid van dit artikel, kan hij na oplevering van het gehuurde geen vergoeding vorderen voor hetgeen hij op zijn kosten aan

het gehuurde heeft aangebracht en vervalt de eventuele meerwaarde aan de verhuurder.” [appellant] heeft, na daartoe een vergunning verkregen te hebben van Gemeente Almere, een opstal gebouwd op het perceel dat hij van Gemeente Almere heeft gehuurd. In het Voorstel aan Burgermeester en Wethouders d.d. 19 februari 2008 staat onder meer: “ Het College draagt op een start te maken met het beheer en de herinrichting van het openbaar gebied aan de entreekant van het gebied ([de weg] 2, 54, 52,50). Het College draagt op tot opruiming, sanering en verkoop onder voorwaarden van 5 gemeentelijke locaties ([de weg] 10, 12, 22-26, 30 en 43) en tot het bewerkstelligen van het opruimen en saneren van de particuliere kavel aan de [de weg] 2. Het College draagt op onderzoek te doen en maatregelen te treffen die nodig zijn om de nu nog onbekende problemen, risico’s en kosten in kaart te brengen, de beheersorganisatie op orde te brengen en een plan voor de verdere aanpak te maken (..).” Bij brief van 28 september 2010 heeft Gemeente Almere aan [appellant] onder meer geschreven: ” (..) Op en rondom het bedrijventerrein aan de [de weg] vindt sinds 2008 een herontwikkeling van het gehele gebied plaats. Hierbij worden verschillende werkzaamheden uitgevoerd, zoals het uitvoeren van een bodemonderzoek alsmede het saneren en opruimen van de (verontreinigde) percelen. Daarnaast wordt tevens het volledige rioleringssysteem vervangen. Ook het perceel dat u huurt, zal in die werkzaamheden worden meegenomen en vervolgens herontwikkeld worden. Gelet op voornoemde heeft de Gemeente het gehuurde dan ook dringend nodig voor eigen gebruik, terwijl haar belangen bij beëindigen van de huur en ontruiming zwaarder wegen dan uw belangen bij voortzetting van de huur en het gebruik daarvan. In verband met de ontwikkeling zoals hiervoor beschreven, zegt de Gemeente hierbij de bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het perceel aan de [de weg] 41 op per 1 januari 2011, althans per de eerst mogelijke datum en verzoekt de Gemeente en voor zover nodig sommeert de Gemeente u om het door u gehuurde perceel uiterlijk op de dag waarop de huur eindigt geheel ontruimd en in goede staat en vrij van opstallen aan de Gemeente op te leveren. Tenslotte wijs ik u op het feit dat de maandelijkse huur reeds geruime tijd onbetaald is gelaten. Er bestaat een huurachterstand van in totaal € 3.521,97. Ik verzoek u en voor zover nodig sommeer ik u hierbij om dit bedrag binnen drie weken na dagtekening te betalen (..). Bij gebreke van tijdige betaling behoudt de Gemeente zich uitdrukkelijk het recht voor om over te gaan tot ontbinding van de huurovereenkomst.(..).”

Hof Leeuwarden: 20 augustus 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:6208, blz 3 van 7

4 Met betrekking tot de grieven De kantonrechter heeft voor recht verklaard dat de huurovereenkomst tussen Almere en [appellant] met betrekking tot het perceel gelegen in [X te Y], aan de [de weg] 41 per 1 januari 2011 is geëindigd en heeft [appellant] veroordeeld bedoeld perceel binnen twee weken na betekening van zijn vonnis te ontruimen. Daarnaast is [appellant] veroordeeld tot betaling van achterstallige huurpenningen en tot betaling tot een vergoeding gelijk aan de huurtermijnen, tot aan de dag der ontruiming. Almere is veroordeeld tot betaling van een bedrag groot € 3.500,-- aan [appellant] ten titel van schadevergoeding. De kosten zijn gecompenseerd. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Met grief 1 wordt betoogd dat de kantonrechter ten onrechte niet als vaststaand feit heeft aangenomen dat de loods al was geplaatst voor het eerste huurcontract was gesloten Grief 2 richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat het gehuurde niet mede de werkplaats omvat. Grief 3 komt op tegen de beslissing van de kantonrechter dat er geen sprake is van verhuur van bedrijfsruimte waarop artikel 7: 290 BW en volgende van toepassing zijn, zodat er geen grond bestaat voor een tegemoetkomen in de verhuis- en herinrichtingskosten als bedoeld in artikel 7: 297 BW. Met grief 4 wil [appellant] ingang doen vinden dat er – als er geen sprake is van verhuur van bedrijfsruimte ex artikel 7: 290 BW en volgende – er sprake is van een door verjaring verkregen recht van opstal. Grief 5 richt zich tegen overweging 10 van het vonnis waarvan beroep nu juist wel sprake is van huur van bedrijfsruimte als bedoeld in de artikelen 7:290 BW en volgende. De grief zal het lot delen van grief 1. Met grief 6 betoogt [appellant], anders dan de kantonrechter, dat Almere wel gehouden was [appellant] een evenwaardig alternatief perceel aan te bieden, en dat Almere heeft gehandeld in strijd met het vertrouwensbeginsel en bij de opzegging geen redelijke opzeggingstermijn in acht heeft genomen. Grief 7 richt zich tegen de hoogte van de toegekende schadevergoeding. Deze zou veel hoger moeten zijn. Grief 8 is gericht tegen de toewijzing van de ontruiming. Grief 9 komt op tegen de contractuele boete over de achterstallige huurtermijnen, zoals die door de kantonrechter is toegewezen. Met grief 10 komt [appellant] op tegen de gegeven verklaring voor recht en de bevolen ontruiming. Grief 1 in het incidenteel appel is het spiegelbeeld van grief 7 in het principaal appel. De toegekende schadevergoeding is volgens Almere te hoog.

Grief 2 in het incidenteel appel is gericht tegen de afwijzing van de buitengerechtelijke incassokosten. Grief 3 in het incidenteel appel is gericht tegen de compensatie van de proceskosten. 5 De beoordeling 5.1 Het hof leest in hetgeen Van de Veer ter onderbouwing van de grieven 1 tot en met 3 heeft aangevoerd geen andere stellingen of verweren dan die reeds in eerste aanleg waren aangevoerd. De kantonrechter heeft onder 5 tot en met 8 van het beroepen vonnis in duidelijke bewoordingen overwogen en beslist dat en waarom er in casu sprake is (gebleven) van verhuur van onbebouwde grond en dat er alleen al om die reden geen sprake kan zijn van verhuur van bedrijfsruimte waarop het regime van artikel 7: 290 BW en volgende van toepassing is. Het hof onderschrijft die overwegingen en maakt die tot de zijne, zulks mede gelet op de inhoud van twee recente uitspraken van de Hoge Raad van 13 juli 2013 (LJN: BW3217 en LJN: BW7172). Van belang is met name hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan. Ook als de opstal er eerder was dan het huurcontract, hetgeen het hof overigens niet aanneemt, betekent dat niet dat daarmee geen sprake meer zou zijn van huur van onbebouwde grond, zoals volgt uit de hiervoor aangehaalde arresten. De grieven 1 tot en met 3 in het principaal appel treffen derhalve geen doel. Grief 5 deelt dat lot. 5.2 Uitgangspunt is dat [appellant] een perceel grond heeft gehuurd, waarop hij een opstal heeft geplaatst, zonder dat er ooit een recht van opstal is gevestigd. Bovendien was [appellant] krachtens het toepasselijke huurreglement gehouden de opstal bij het einde van de huur weer te verwijderen. [appellant] is de opstal derhalve slechts gaan houden voor Almere en is – nu niet is gesteld of gebleken dat in die situatie verandering is gebracht – nimmer bezitter geworden van de opstal (artikel 3: 111 BW) en kan het door hem geclaimde recht derhalve niet door verjaring hebben verworven (artikel 3: 101 BW). Grief 4 in het principaal appel faalt. 5.3 Ter onderbouwing van grief 6 stelt [appellant] alsnog in hoger beroep dat door Almere geen passende alternatieve locatie is aangeboden tegen een redelijke prijs. Dat hem diverse aanbiedingen zijn gedaan, zoals door Almere bij herhaling en gemotiveerd is aangegeven, wordt door [appellant] niet betwist, maar hij betoogt dat die aanbiedingen niet passend en gelijkwaardig waren qua ligging en prijs. [appellant] gaat er daarbij van uit dat het feit dat hij zelf op het gehuurde heeft gebouwd zwaar dient te wegen, zodat Almere niet kon volstaan met het aanbieden van een ander perceel grond.

Hof Leeuwarden: 20 augustus 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:6208, blz 4 van 7

5.4 Zoals ook de kantonrechter terecht heeft overwogen gaat de verplichting van Almere zich – gegeven de omstandigheden van het geval – de belangen van [appellant] aan te trekken, niet zover dat zij gehouden zou zijn [appellant] een in alle opzichten evenwaardig alternatief perceel aan te bieden. [appellant] heeft zijn stelling dat hetgeen hem wel is aangeboden niet passend was qua ligging en prijs op geen enkele wijze nader onderbouwd, bijvoorbeeld door een rapport van een makelaar. Daarbij komt, zoals door Almere is gesteld en door de kantonrechter onbestreden is overwogen, dat van de zijde van Almere het langdurige overleg over een alternatieve locatie op een gegeven moment is afgebroken omdat zijdens [appellant] geen duidelijkheid werd verschaft omtrent de financieringsmogelijkheden en de door [appellant] gewenste locaties inmiddels niet meer beschikbaar waren. [appellant] heeft weliswaar bewijs aangeboden van zijn hiervoor weergegeven stelling door middel van door het hof te benoemen deskundigen, maar nu deze stelling het begin van een feitelijke onderbouwing mist, gaat het hof aan dat aanbod voorbij. 5.5 Dat Almere het vertrouwensbeginsel heeft geschonden, komt daarmee evenmin vast te staan. 5.6 De grief houdt tenslotte nog in dat Almere [appellant] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid meer tegemoet had moeten komen in de vorm van een hogere schadevergoeding. In zoverre loopt de grief parallel aan grief 7 in het principaal appel en grief 1 in het incidenteel appel. Ook hier staat voorop dat [appellant] weliswaar aanbiedt (door deskundigen)te bewijzen dat hij in de loop der jaren € 150.000,-- door hem (voor het eerst) in de memorie van antwoord in het incidenteel appel opgesomde investeringen in het gehuurde heeft gedaan, maar dat elk begin van een onderbouwing van die – gemotiveerd door Almere weersproken – stelling tot nu toe ontbreekt. Het hof komt derhalve ook hier niet toe aan honorering van het bewijsaanbod. 5.7 Almere heeft gemotiveerd aangegeven waarom zij van oordeel is dat er naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen enkele reden is om [appellant] enige vorm van schadevergoeding toe te kennen. Almere wijst in dat verband op de door [appellant] gedane investeringen (voor zover die tenminste op grond van de bouwaanvraag vaststaan), het feit dat die investeringen in 25 jaar wel volledig zijn afgeschreven en het gegeven dat [appellant] stelselmatig naliet tijdig de huur te betalen. 5.8 Het hof vindt in de omstandigheden van het geval geen aanknopingspunten voor een naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid vast te stellen schadevergoeding, zodat hetgeen de kantonrechter op dat punt – zonder enige motivering – heeft beslist, geen stand kan houden.

5.9 Grief 6, voor zover betrekking hebbend op de schadevergoeding en grief 7 in het principaal appel falen en grief 1 in het incidenteel appel treft doel. 5.10 Voor de motivering van grief 8 in het principaal appel verwijst [appellant] naar de motivering die bij grief 2 is gegeven. De grief deelt derhalve het lot van grief 2 en faalt. 5.11 Zonder een nadere toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien dat een contractuele boete van 2% over te laat betaalde huurtermijnen onredelijk zou zijn. In zoverre faalt grief 9 in het principaal appel. 5.12 In de grief ligt echter ook besloten dat [appellant] een beroep doet op matiging van de boete. Volgens vaste jurisprudentie (zie Hoge Raad 13-07-2012, LJN: BW4986) noopt de in artikel 6:94 lid 1 BW neergelegde maatstaf de rechter tot terughoudendheid. De rechter mag slechts van die bevoegdheid gebruik maken, als de toepassing van een boetebeding, in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, waarbij niet alleen moet worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. Een (ook in huurcontracten niet ongebruikelijke) boeterente van 2% bij het te laat betalen van een geldsom zal slechts onder zeer bijzondere omstandigheden tot een buitensporig en onaanvaardbaar resultaat leiden, als hiervoor bedoeld. Zulke bijzondere omstandigheden zijn in casu gesteld noch gebleken. 5.13 Grief 10 in het principaal appel mist zelfstandige betekenis en deelt het lot van de overige grieven in het principaal appel. 5.14 De in grief 2 in het incidenteel appel opgevoerde (en nadien bij akte gespecificeerde) buitengerechtelijke incassokosten, worden gemotiveerd door [appellant] betwist en missen, behoudens een urenspecificatie van de advocaat van Almere, ook feitelijke onderbouwing. Uit die urenspecificatie kan niet worden opgemaakt hoeveel tijd er is besteed aan de incasso van achterstallige huurpenningen (waarop Almere haar vordering baseert) en hoeveel tijd aan pogingen om met [appellant] buiten de rechter om tot een vergelijk te komen over de beëindiging van de huur op de oude locatie. Het hof is daarom met de kantonrechter van oordeel dat onvoldoende is gebleken dat de werkzaamheden waarvan Almere betaling vordert andere werkzaamheden betreffen dan waarvoor de artikelen 237 e.v. Rv een vergoeding plegen in te sluiten, laat staan dat zij de dubbele redelijkheidstoets kunnen doorstaan. De grief is derhalve vergeefs opgeworpen. 5.15 Mede gelet op hetgeen is overwogen en beslist met betrekking tot de eerste grief in het incidenteel appel, moet worden vastgesteld dat [appellant] de grotendeels in het ongelijk te stellen partij is, zodat

Hof Leeuwarden: 20 augustus 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:6208, blz 5 van 7

hij, zowel in eerste aanleg als in hoger beroep in de kosten van de procedure dient te worden veroordeeld. Grief 3 in het incidenteel appel is derhalve terecht voorgesteld. 6 Slotsom Het vonnis d.d. 14 maart 2012, waarvan beroep moet worden vernietigd voor wat betreft de aan [appellant] toegekende schadevergoeding en voor wat betreft de beslissing omtrent de kosten (compensatie). De schadevergoeding wordt alsnog afgewezen en [appellant] wordt veroordeeld in de kosten van de procedure in eerste aanleg. Het vonnis in eerste aanleg wordt voor het overige bekrachtigd. [appellant] zal, als grotendeel in het ongelijk te stellen partij, worden veroordeeld in de kosten van de procedure in hoger beroep in het principaal appel (1 punt, tarief II). De kosten in het incidenteel appel zullen worden gecompenseerd als hieronder aan te geven, nu partijen daarin over en weer in het (on)gelijk zijn gesteld. Beslissing Het gerechtshof, recht doende in hoger beroep: 





vernietigt het vonnis d.d. 14 maart 2012, waarvan beroep voor zover de gemeente Almere daarbij is veroordeeld tot betaling van € 3.500,-aan [appellant] ter zake van schadevergoeding en wijst die vordering alsnog af; vernietigt bedoeld vonnis eveneens voor wat betreft de daarbij gegeven beslissing om ieder der partijen met de eigen kosten te belasten; bekrachtigt bedoeld vonnis voor het overige;

en opnieuw recht doende met betrekking tot de kosten in eerste aanleg: 





veroordeelt [appellant] in de kosten van de procedure in eerste aanleg aan de zijde van Almere gevallen en begroot die op € 305,62 aan verschotten en op € 600,-- aan salaris gemachtigde; veroordeelt [appellant] in de kosten van het principaal hoger beroep aan de zijde van Almere gevallen en begroot die op € 666,-- aan verschotten en op € 894,-- aan geliquideerd salaris voor de advocaat; belast ieder der partijen met de eigen kosten in het incidenteel appel.

Dit arrest is gewezen door mr. K.E. Mollema, mr. J.M. Rowel-van der Linde en mr. J.H. Kuiper en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 20 augustus 2013.

Opmerkingen Liesbeth van Leijen 1. De gemeente Almere komt als morele en juridische winnaar uit deze langdurige en mogelijk ook uitputtende strijd met een huurder van gemeentegrond. Wat was er aan de hand in Almere? 2. In 1987 sluit de gemeente Almere een huurovereenkomst, waarmee het mogelijk werd voor appellant om een lap grond ter grootte van ruim 300m² te huren van de gemeente. In 1993 wordt de huurovereenkomst vernieuwd en de oude uit 1987 behoorde voortaan tot het verleden. 3. Partijen spreken in 1993 onder meer af dat de huurder op het gehuurde stuk grond oude auto’s mag opknappen. Als de huurder dat wil, mag ie daar wel wat bouwen, maar bij einde van de huur moet de huurder dat zelf ook weer meenemen. De gemeente geeft geen vergoeding voor eigen bouwsels en dergelijke. De huur was ook niet de voor de eeuwigheid, de gemeente hanteerde telkens een huurtermijn van een jaar, stilzwijgend te verlengen. 4. 15 Jaar later (2008) begint de gemeente plannen te maken voor het gebied waar de gehuurde grond ligt. In 2010 meldt de gemeente zich bij de huurder over de herontwikkeling: de huur wordt per 1 januari 2011 opgezegd en meneer moet ook nog achterstallig huur betalen van meer dan € 3.500,00. 5. De huurder verzet zich en partijen belanden via de kantonrechter bij het Hof in Leeuwarden. De huurder vindt dat de gemeente niet goed met hem omgaat, de gemeente vindt het vonnis van de kantonrechter maar gedeeltelijk goed en is het niet eens met de opdracht om een schadevergoeding aan de huurder te moeten betalen.

Hof Leeuwarden: 20 augustus 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:6208, blz 6 van 7

6. Het Hof buigt zich over diverse interessante kwesties, voor deze annotatie pik ik er enkele uit. Wat voor soort huur was het: bebouwd of onbebouwd? 7. Er stond immers een opstal op, door de huurder daar geplaatst, met vergunning van de gemeente. 8. Het Hof vindt niet dat er – in weerwil van de gesloten huurovereenkomst uit 1993 – sprake was (geworden) van huur van bedrijfsruimte. De opstal was door de huurder er zelf neergezet én huurovereenkomst en huurreglement hielden daar rekening mee. Er was ook geen recht van opstal gevestigd. Door het plaatsen van de opstal heeft de huurder zichzelf niet van houder/gebruiker van de Almeerse grond veranderd in een bezitter. Dat is het leerstuk van de interversie en daarvan was hier geen sprake van, vindt het Hof – rechtsoverweging 5.2. Wat is interversie? 9. Artikel 3:99 lid 1 BW is er heel stellig in: alleen bezit kan verjaren. Houderschap kan niet verjaren. Bij elk beroep op verjaring is het dus allereerst zaak om te bezien of er wel sprake is van bezit bij een ander dan de eigenaar, in dit geval de gemeente Almere. Is er geen sprake van bezit, dan is er ook geen sprake van verjaring en dat geldt zowel voor volle eigendom (eigendom van grond) als voor een zakelijk recht, zoals een recht van opstal. 10. De jurisprudentie van de Hoge Raad sedert 2009 stelt strenge eisen aan een geslaagd beroep op bezit en dus verjaring. En deze strenge eisen gelden ook voor mensen die het gebruik van gemeentegrond starten als houder – bijvoorbeeld in de vorm van bruikleen – en na verloop van tijd menen een sterker recht te hebben opgebouwd en een beroep doen op verjaring.

gemaakt aan het gebruik en in de plaats daarvan de gemeentegrond in bezit hebben genomen. En dat moment mag niet in stilte geschieden, maar moet openlijk zijn, allereerst jegens de gemeente als eigenaar en bruikleengever van de grond. 13. De rechtspraak is namelijk op de hand van eigenaren, zoals de gemeente. De rechtspraak wil eigenaren, die menen dat zij hun grond verhuurd hebben, beschermen tegen verjaringsclaims. Van verjaring kan pas sprake zijn als het gebruik is vervangen door bezit én dat de gemeente als eigenaar daarvan kennis draagt door middel van openlijke betwisting (door de bezitter). Zolang de gemeente in de veronderstelling mag leven dat er ten aanzien van deze gemeentegrond sprake is van gebruik/verhuur en niet van bezit, is er geen reden voor de gemeente om verjaring te vermoeden en daartegen in actie te komen. Ook een huurovereenkomst kan stokoud worden en het eigendomsrecht van gemeente al die jaren in stand laten. Almere had een goed alternatief moeten bieden 14. De verwachtingen over wat een gemeente allemaal doet en zou moeten doen, zijn soms hooggespannen. Ook hier beklaagt de huurder zich over het gedrag van de gemeente. De huurovereenkomst en het huurreglement doen daarover geen enkele belofte. Ook de aankondiging van de gemeente in 2010, dat de huurder per 1 januari 2011 zijn biezen moet pakken, geeft geen aanleiding om te vermoeden dat de gemeente moreel of juridisch verplicht is om voor een alternatief te zorgen. Je zou het verder ook niet verwachten, aangezien het hebben van een onderkomen en ruimte om oude auto’s op te knappen, niet bepaald een gemeentelijke taak is. Als iemand dat als hobby of broodwinning wil doen, dan is dat allereerst zijn eigen zorg.

11. Wil iemand de overstap maken van gebruiker of houder (“ik ben slechts gebruiker van de grond van de gemeente”) naar bezitter (“ik gebruik deze grond al lange tijd alsof ik zelf de eigenaar ben”), dan bepaalt artikel 3:111 BW dat de gebruiker het eigendomsrecht van de gemeente moet gaan tegenspreken. Op 10 december 2013 heeft het Hof in Den Bosch hierover nog een uitspraak gedaan: Onder tegenspraak van recht dient te worden verstaan de situatie dat de houder openlijk het recht van de eigenaar betwist. 12. Het draait dus om openlijke betwisting. En daaronder verstaat de rechtspraak dat ergens in de geschiedenis van het gebruik van de gehuurde gemeentegrond een moment te markeren moet zijn, waarop de huurder door zijn gedrag een einde heeft

15. Toch biedt Almere wel alternatieven aan, zelfs meermalen en tijdens een langdurig onderhandelingsproces. De kantonrechter vindt dat Almere

Hof Leeuwarden: 20 augustus 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:6208, blz 7 van 7

daarin niet voldoende geslaagd is en bepaalt dat Almere de huurschuld niet verder bij de huurder mag innen en ook nog een boete moet betalen. Daar steekt het Hof een stokje voor: zover reikt de verplichting van de gemeente niet. De gemeente hoeft niet een in alle opzichten evenwaardig alternatief perceel aan te bieden. 16. Opmerkelijk vind ik de houding van de huurder: het lijkt wel of deze lekker achterover leunde en zijn probleem – het vinden van een nieuwe plek – volledig op het bordje van de gemeente legde en dat bordje verder nog vulde met de opdracht aan de gemeente om ook nog eens rekening te houden met het feit dat de huurder op de Almeerse grond een opstal had gebouwd: graag ook nog een schadevergoeding voor die € 150.000,00 die meneer in de opstal had geïnvesteerd. Pas bij het Hof blijkt dat dit allemaal veel te ver gaat. 17. Eerder gaf ik commentaar bij een uitspraak over een ontruiming in de gemeente Utrecht. In die zaak had de gemeente Utrecht het redelijk goed geregeld: een bruikleenovereenkomst met daarin een eindige datum, een tijdige opzegging van de bruikleen én vlot nadat de ontruimingsdatum ongebruikt was verstreken: een kort geding. Al met al was het in enkele maanden voor elkaar. Vervelend daarbij is natuurlijk dat de bruikleen aldus toch behoorlijk “in de papieren” kan gaan lopen: eerst nog onderhandeling voeren, daarna dagvaarding opstellen en uitbrengen, advocaat inschakelen, enz. 18. Ik wens andere gemeenten een Utrechtse aanpak toe: snel, redelijk goedkoop en praktisch.