PROSTOROVÉ USPOŘÁDÁNÍ VLIV TRHU A REGULACE
Ekonomika staveb a sídel /2
Rozmístění bydlení ve městě
„filter down“ = vyfiltrování • stárnutím bytů se zhoršuje kvalita bydlení náročnější obyvatelé odcházejí staré čtvrti obývají chudí lidé
„trade off“ = něco za něco • domácnost je schopna a ochotna vynakládat na bydlení určité množství peněz; hledá optimální lokalitu z hlediska nákladů o o
na bydlení (nájem nebo cena bytu + služby spojené s bydlením) na dopravu z bydliště do cílů (cena dopravy + ztráta času dopravou)
2
Teorie trade off NÁKLADY NA BYDLENÍ A DOPRAVU – ZÁVISLOST NA DOSTUPNOSTI Z CENTRA 0 cíl dojížďky d vzdálenost (dostupnost) centra doprava = náklady na dojíždění bydlení = ostatní náklady spojené s bydlením
OPTIMALIZACE POLOHY BYDLIŠTĚ Z HLEDISKA CELKOVÝCH NÁKLADU 0 cíl dojížďky d vzdálenost (dostupnost centra OPT = optimální poloha vzhledem k požadavkům domácnosti na standard bydlení a finančním možnostem doprava + bydlení = celkové náklady spojené s bydlením včetně dopravy
3
Rozmístění pracovišť Výroba faktory: • měrný zisk z 1m2 pozemku • poměr mezi náklady na přepravu surovin a hotových výrobků a jejich celková výše ve srovnání s jinými odvětvími • velikost podniku a míra standardizace jeho výroby • velikost trhu, který podnik zásobuje • rychlost inovace vyráběného sortimentu • nároky na kvalifikaci a specializace pracovní síly • stáří firmy
Kancelářská pracoviště • Ředitelství a centrály velkých společností, peněžních ústavů a pojišťoven • Rutinní administrativní a správní činnost • Pracoviště standardních administrativních nebo profesionálních služeb 4
5
6
Historie umístění pracovišť ve městě
7
Lokalizace zpracovatelského průmyslu (1)
Kč/kg
C1
náklady na dopravu suroviny
C2
náklady na dopravu zpracovaného výrobku
∑C
celkové dopravní náklady pro jednotlivá místa po trase mezi zdrojem a odbytištěm
∑C
C2
C1
zdroj suroviny
vzdálenost [km]
místo odbytiště (trh)
8
Lokalizace zpracovatelského průmyslu (2) – vliv překladiště
Kč/kg
místo překladiště
C1 náklady na dopravu suroviny
C2 náklady na
∑C
dopravu zpracovaného výrobku
C2
∑C celkové dopravní náklady pro jednotlivá místa po trase mezi zdrojem a
C1
odbytištěm zdroj suroviny
vzdálenost [km] [km]
místo odbytiště (trh)
9
10
TEORIE PROSTOROVÉ ORGANIZACE MĚST
11
Aplikace principu konkurence funkcí (bid rent) koncentrický model města (1) ROZMISŤOVÁNÍ FUNKČNÍHO VYUŽITÍ VE MĚSTĚ
R renta (bid rent) l vzdálenost od centra C centrální zóna P průmyslová výrobní zóna B bydlení V venkovské území
12
Aplikace principu konkurence funkcí (bid rent) koncentrický model města (2)
R renta (bid rent) l vzdálenost od centra C centrální zóna P průmyslová výrobní zóna B bydlení V venkovské území
13
Aplikace principu konkurence funkcí (bid rent) koncentrický model města (3) R renta (bid rent) l vzdálenost od centra C centrální zóna P průmyslová výrobní zóna B bydlení V venkovské území x tzv. přechodná (tranzitivní)zóna, tj. území, které nebude dostatečně využíváno (může po nějakou dobu pustnout, protože pro něj nebude vhodné využití)
14
Sektorální teorie města
15
ProstorovéProstorové uspořádání uspořádání soudobého středoevropského soudobého města
středoevropského města historické jádro centrum ( turisté a kanceláře)
historická předměstí • pravidelná kompaktní bloková zástavba rozšířené centrum dělnické, imigrantské čtvrti
vilová předměstí • rozvolněná zástavba, přizpůsobení terénu, snaha o malebnost, náměstíčka, zeleň
suburban family housing districts
„compact city“ perimeter block residential development
historical core industrial estates
průmyslové areály a zóny • na návětrné straně • napojené na železnici
multi-family housing estates
další specializované areály • nemocnice, VŠ kampusy, kasárna, letiště, věznice
sídliště aglomerované obce • prostorově oddělené, ale funkčně spojené 16
Vliv rozvoje dopravy a technické infrastruktury na utváření měst
17
Vývoj prostorového uspořádání měst město průmyslové epochy • průmysl = hlavní znečišťovatel prostředí oddělování funkčních zón − zlepšení podmínek bydlení
nutnost dopravy mezi bydlišti, pracovišti a místy rekreace – hromadná doprava nutnost koncentrace – individuální doprava suburbanizace bydlení urban sprawl
město post-průmyslové • doprava = hlavní znečišťovatel prostředí
smíšené zóny prostorová sociální segregace suburbanizace pracovišť dezurbanizace? transformace center re-urbanizace?
18
Ekonomika uspořádání regionů teorie centrálních míst (W. Christaller, 1933)
19
Ekonomika uspořádání regionů
• aglomerační výhody o
o o
úspora dopravních / časových nákladů sdílení infrastruktury a služeb variabilita pracovních příležitostí
• aglomerační nevýhody o
o
o
o o
organizační složitost aglomerací provozní přetíženost infrastruktur rizika při selhání klíčových infrastruktur bezpečnostní rizika zhoršení životního prostředí
20
Post-industriální model města?
dezurbanizace urban sprawl? metropolizace polycentrické město? 21
Dysfunkce ekonomiky v území a trhu nemovitostí Externality a nedostatečná internalizace • pozitivní • negativní
Nadměrná intenzita využívání atraktivních území → znehodnocení nadměrnou intenzitou
Zhroucení trhu s neelastickou omezenou nabídkou Spekulace a setrvačnost Lokální monopol → blokování územního rozvoje jednotlivými majiteli
P Q D S
cena množství poptávka nabídka
Subjektivní hodnota nemovitosti 22
Externality a internalizace externality • pozitivní
• negativní
internalizace • přenesení důsledků činnosti na původce • kompatibilní s tržním prostředí – dává možnost volby • flexibilní – postihuje úměrně míře negativního působení
kompenzace změny hodnoty nemovitosti externími efekty o o
(plánovací) zhodnocení (plánovací) znehodnocení
23
Vnější zásahy do trhu nemovitostí a územního rozvoje • trh v území je velmi nedokonalý o o
o
nabídka a poptávka nejsou obvykle v rovnováze trh znevýhodňuje až vylučuje sociální služby (školy, nemocnice), veřejně potřebné funkce (zeleň) monopolní postavení některých subjektů územního rozvoje („územní monopol“)
• regulace narovnání tržních podmínek o přímo – mocenskými zásahy do využívání území – veřejnými investicemi o
nepřímo – přerozdělením výnosů (daně, dávky)
24
Územní plánování / vliv na hodnotu nemovitostí
0 centrum města d vzdálenost (dostupnost) centra R(C) bid rent administrativy R(P) bid rent průmyslové výroby R(B) bid rent bydlení C zóna komerční administrativy P zóna průmyslové výroby B zóna bydlení
25
Podpora investic
P cena Q množství D(1) původní poptávka D(2) poptávka v případě zavedení půjček a dotací na investice D(3) poptávka v případě zhoršení podmínek investování S nabídka (uvažována neměnná)
26
27
Ekonomické porovnání bydlení Praha - Kladno Praha
Kladno Nájem
• 20 000 Kč
• 10 000 Kč
Dojížďka – jedna cesta • 15 minut MHD / autem • vzdálenost 3 km
• 60 minut autem • vzdálenost 25 km
spotřeba benzínu 8l/100km spotřeba benzínu 6l/100km amortizace auta 0,40Kč/km ztráta času 33% čisté mzdy
28
