2.1.2 Definisi Perawatan dan Pemeliharaan Bangunan

POLITEKNIK NEGERI BANDUNG JURUSAN TEKNIK SIPIL

BAB II

TINJAUAN PUSTAKA

2.1 Definisi 2.1.1 Definisi Bangunan

Menurut Undang-Undang Republik Indonesia nomor 28 tahun 2002 tentang bangunan gedung. Bangunan gedung adalah wujud fisik hasil pekerjaan konstruksi yang menyatu dengan tempat kedudukannya, sebagaian atau seluruhnya berada diatas dan / atau di dalam tanah dan / atau air, yang berfungsi sebagai tempat manusia melakukan kegiatannya, baik untuk hunian atau tempat tinggal, kegiatan khusus. Menurut PERMEN 45/PRT/M/2007 yang dimaksud dengan bangunan Negara adalah bangunan gedung untuk keperluan dinas yang menjadi/akan menjadi kekayaan milik Negara dan diadakan dengan sumber pembiayaan yang berasal dari dana APBN, dan perolehan lainnya yang sah, antara lain seperti : gedung kantor, gedung sekolah, gedung rumah sakit, gudang, rumah Negara, dan lain-lain.

2.1.2 Definisi Perawatan dan Pemeliharaan Bangunan Menurut PERMEN 24/PRT/M/2008, perawatan atau perbaikan bangunan gedung adalah kegiatan memperbaiki dan/atau mengganti bagian bangunan gedung, komponen, bahan bangunan, dan/atau sarana dan prasarana agar bangunan gedung tetap layak fungsi, sedangkan pemeliharaan bangunan gedung adalah kegiatan menjaga keandalan bangunan gedung beserta sarana dan prasarananya agar bangunan gedung selalu layak fungsi.

Fuad Fakhrurrozi, Ihsan Peryoga, Identifikasi dan Perhitungan…..II-

1


2.2 Perawatan dan Pemeliharaan Bangunan

2.2.1 Latar Belakang Perawatan dan Pemeliharaan Bangunan

Bangunan digunakan untuk mendukung tercapainya tujuan – tujuan

dan juga terlaksananya fungsi – fungsi pokok organisasi pemakai atau

pengguna bangunan secara optimal. Bangunan diharapkan dapat bersifat

fleksibel terhadap perubahan – perubahan yang mungkin terjadi dalam

organisasi pemakai atau pengguna bangunan. Karena itulah, kegiatan pemeliharaan bangunan sangat penting. Perawatan bangunan merupakan bagian yang integral dari tujuan dan fungsi organisasi pengguna atau pemakai bangunan. Kurangnya perhatian terhadap kegiatan pemeliharaan bangunan akan mengakibatkan dampak negatif pada produktivitas kerja karena kondisi kerja yang kurang baik dan kurang sehat.

2.2.2 Tujuan Perawatan dan Pemeliharaan Bangunan Tujuan dari pekerjaan perawatan dan pemeliharaan adalah untuk mengupayakan tercapainya atau memperpanjang umur pakai rencana bahan, konstruksi bangunan atau meningkatkan fungsi serta kekuatan bangunan. Sasaran dari pekerjaan pemeliharaan dan perbaikan adalah untuk mengoptimalkan pemanfaatan gedung agar tetap layak fungsi. Tujuan utama dari kegiatan perawatan adalah sebagai berikut : 1.

Untuk memperpanjang usia bangunan.

2.

Untuk menjaga fungsi bangunan.

3.

Untuk menjamin kesiapan oprasional peralatan, seperti dalam menghadapi keadaan darurat atau bencana.

4.

Untuk menjamin keselamatan manusia yang mempergunakan fasilitas bangunan tersebut.

5.

Menghindari kerugian yang lebih besar dan gangguan kenyamanan pengguna akibat kerusakan bangunan.


2


2.2.3 Tipe Perawatan

British Standard (BS. 3811) melihat pekerjaan perawatan dapat dilakukan ke dalam dua kondisi, yaitu : 1.

Perawatan yang dilakukan dengan suatu perencanaan Perawatan ini dilakukan dengan suatu analisis yang telah

ditentukan dan merupakan suatu pekerjaan rutin. Perawatan ini dibagi

menjadi dua kategori : a.

Perawatan pencegahan (preventive) Perawatan ini bersifat proaktif dimana perawatan dilakukan untuk

suatu kondisi yang dapat diperkirakan sebelumnya. Perawatan jenis ini bertujuan untuk mempertahankan keutuhan fisik rencana dasar dan untuk meminimalkan biaya pemeliharaan korektif. b.

Perawatan korektif (corrective) Perawatan ini bersifat reaktif dimana perawatan dilakukan untuk

rencana jangka pendek, termasuk reparasi minor, misalkan untuk satu tahunan atau dua tahunan. Perawatan ini melibatkan perbaikan – perbaikan untuk mempertahankan fungsi dari peralatan, fungsi utilitas, dan fungsi fasilitas bangunan.

2.

Perawatan yang dilakukan tanpa perencanaan Perawatan ini dilakukan apabila diperlukan untuk mencegah akibat

yang lebih besar, misalkan perawatan untuk kerusakan besar peralatan atau keselamatan kerja. Kegiatan perawatan selanjutnya dapat dibagi ke dalam tiga tingkatan, yaitu : a.

Servis (Servicing) Merupakan pelayanan kebersihan yang dilakukan secara teratur

dengan interval waktu tertentu dan biasanya disebut dengan pemeliharaan harian.


3


b.

Perbaikan (Rectification) Merupakan kegiatan yang sering terjadi pada awal usia gedung

yang diakibatkan oleh kesalahan disain, ketidak sesuaian komponen,

kerusakan pada saat instalasi, dan kesalahan pemasangan.

c.

Penggantian (Replacement) Merupakan kegiatan yang tidak bisa dihindari karena kondisi layan

material yang menurun pada tingkat yang berbeda.

2.2.4 Program Perawatan dan Pemeliharaan Bangunan Program perawatan dan pemelihaaraan bangunan merupakan suatu usaha untuk memberikan beban pekerjaan yang seimbang, dengan membagi kedalam tingkatan. Adapun pemrograman dibagi kedalam tiga tingkatan yakni : 1.

Program Jangka Pendek Program jangka pendek atau bulanan ini dilakukan untuk

mengurangi beban pekerjaan pada program tahunan dan juga dapat menghitung biaya perawatan pekerjaan. Program jangka pendek adalah perawatan yang sifatnya berulang setiap tahun. Secara garis besar biayanya dapat diestimasikan sebagai berikut : a.

Total biaya tahunan dibagi kedalam pekerjaan rutin dan emergency

b.

Menentukan

besaran

biaya

untuk

pekerjaan

yang

akan

dikontrakkan c.

Menentukan besaran biaya untuk pekerjaan yang dilakukan secara swakelola.

2.

Program Jangka Menengah Program jangka menengah atau juga program tahunan adalah

program yang menghitung biaya perawatan dengan tingkat kerusakan


4


ringan, sedang dan berat yang dalam pelaksanaannya dilakukan dalam

bulanan. Tujuan dari program tahunan adalah membuat program yang

direncanakan dapat diterapkan dan disesuaikan dengan kondisi di lapangan terakhir dan juga besar anggarannya sehingga lebih akurat selama satu

tahun yang akan datang. Pertimbangan utama pada program tahunan ini

adalah sebagai berikut :

a.

Penentuan jadwal pekerjaan yang disesuaikan dengan kegiatan organisasi sehingga tidak mengganggu pelaksanaan kegiatan.

b.

Mengelompokkan

pekerjaan

yang

sejenis

sehingga

dapat

dikerjakan bersama. c.

Menetapkan jadwal untuk pekerjaan yang akan di tenderkan

d.

Pembagian biaya sesuai dengan pekerjaan agar pengendalian lebih mudah dilakukan.

3.

Program Jangka Panjang Program jangka panjang atau program lima tahunan ini berisikan

pekerjaan-pekerjaan yang tidak terinci, hanya sebagai kerangka kebijakan dalam menentukan besaran anggaran biaya yang direncanakan, dan perawatan jangka panjang ini biasanya dibuat kedalam grafik Maintenance profil dengan maksud untuk mengetahui tingkat kerusakan bangunan gedung serta dapat diprediksi kerusakan-kerusakannya sampai umur ekonomis bangunan. Tujuan dari program jangka panjang adalah : a.

Menentukan anggaran perawatan pada tingkat yang masih umum untuk mencapai bangunan dalam kondisi standar.

b.

Mencegah besarnya fluktuasi pada anggaran tahunan dengan cara perataan item-item besar pekerjaan dan sisa dari pekerjaan yang tidak dapat ditangani pada saat itu akan dikerjakan pada periode berikutnya.


5


c.

Menentukan waktu yang tepat dan optimum untuk pelaksanaan pekerjaaan perbaikan sehingga tidak mengganggu penghuni/user.

d.

Menentukan struktur dan staf organisasi pemeliharaan dan apakah

akan lebih menguntungkan apabila dengan menggunakan tenaga

kerja langsung untuk menangani perbaikan, atau lebih baik

pekerjaan penanganannya diserahkan seluruhnya pada pihak ketiga. Rencana perawatan gedung jangka panjang adalah rencana untuk

melakukan perawatan kedepan hingga sampai dengan umur rencana gedung. Umur rencana gedung berbeda-beda sesuai dengan jenis dan kualitas gedung. Rencana jangka panjang ini berupa rencana perawatan komponen gedung sesuai siklus umur masing-masing komponen.

Rencana ini termasuk

perhitungan estimasi biaya pertahun sampai dengan umur bangunan gedung.

2.3

Elemen Bangunan Perawatan elemen bangunan harus diperhatikan dengan serius agar diperoleh hasil yang maksimal dan pada gilirannya berakibat semakin terpeliharanya kondisi bangunan. Bangunan yang terpelihara baik akan menguntungkan pihak pemilik maupun pihak pengguna. Agar kegiatan perawatan dapat terselenggara dengan lancar maka tinjauan terhadap elemen bangunan yang akan dirawat dibagi berdasarkan elemennya seperti terlihat pada Gambar II.1


6


Elemen Bangunan

Arsitektur :

Struktural :

1. Sarana jalan keluar 2. Dinding 3. Penutup atap 4. Plafond 5. Kusen, jendela, pintu

Mekanikal dan elektrikal :

1. Pondasi 2. Struktur bangunan baja 3. Struktur bangunan beton 4. Struktur bangunan komposit

1. Instalasi tata udara 2. instalasi listrik 3. Instalasi proteksi kebakaran 4. Instalasi trnsportasi vertikal

Sanitasi Dan Plumbing :

1. Peralatan saniter 2. Saluran air bersih 3. saluran air kotor

Sumber : Peraturan Menteri Pekerjaan Umum (PERMEN) No. 24/PRT/M/2008 Gambar II.1 Elemen bangunan

2.4 Kerusakan Bangunan Kerusakan bangunan adalah tidak berfungsinya bangunan atau komponen bangunan akibat penyusutan/berakhirnya umur bangunan, atau akibat ulah manusia atau perilaku alam seperti beban fungsi yang berlebih, kebakaran, gempa bumi, atau sebab lain yang sejenis. Menurut PERMEN PU No. 24 Th 2008, tingkat kerusakan bangunan dapat di bagi menjadi tiga bagian, yaitu : a. Kerusakan ringan Kerusakan ringan adalah kerusakan terutama pada komponen nonstruktural, seperti penutup atap, langit-langit, penutup lantai, dan dinding pengisi. b. Kerusakan sedang Kerusakan sedang adalah kerusakan pada sebagian komponen non struktural dan atau komponen struktural seperti struktur atap, struktur lantai dan sebagainya.


7


c. Kerusakan berat

Kerusakan berat adalah kerusakan pada sebagian besar komponen bangunan, baik struktural maupun non-struktural yang apabila setelah diperbaiki masih dapat berfungsi dengan baik sebagaimana mestinya.

2.5 Sifat Kerusakan

Sifat kerusakan dilihat dari pengaruh kerusakan terhadap pengguna gedung dan dampak negatif dari kerusakan itu terhadap komponen disekelilingnya. Walaupun suatu kerusakan kecil seperti kran air rusak, kerusakan ini dampaknya sangat mengganggu aktifitas penghuni. Contoh kerusakan yang mengakibatkan

kerusakan komponen disekelilingnya

adalah kebocoran atap, walaupun kebocoran kecil, air yang masuk kedalam gedung dapat merusak langit-langit, mengotori dinding dan sebagainya. Sifat kerusakan dibagi menjadi tiga seperti tabel II.1 berikut: Tabel II.1 Sifat kerusakan

Sifat Kerusakan

Pengaruh / Dampak

Emergency

Kerusakan

yang

Contoh Kerusakan mempunyai Kerusakan atap bocor,

pengaruh sangat tinggi terhadap instalasi listrik, Kunci aktivitas penghuni dan kerusakan pintu utama dan lainkomponen lainnya pada gedung

Urgent

Kerusakan

yang

lain

mempunyai Kerusakan pada lantai

pengaruh tinggi terhadap aktivitas keramik di bagian yang penghuni

dan

kerusakan sering

komponen lainnya pada gedung

dilalui,

pada

plafon, jalan berlubang dan lain-lain.


8


Normal

Kerusakan

kecil

yang Cat dinding, pintu atau

menyebabkan

fungsi

sempurna atau penurunan tampak keramik lepas dibagian pada komponen bangunan

kurang bagian lainnya kusam, yang yang jarang dilewati dan

mempunyai pengaruh kecil pada lain-lain.

aktivitas penghuni.

Sumber : Udi Rahardjo (Bahan Ajar Perencanaan & Perbaikan Bangunan, 2012)

2.6 Penyebab Kerusakan Bangunan 2.6.1 Faktor Usia Bangunan / Komponen Bangunan Bangunan gedung sebagaimana barang konstruksi lainnya akan rusak karena umur. Gedung yang terdiri dari beberpa komponen, umur komponennya tidak sama, sebagai contoh seperti tabel II.2 dibawah ini : Tabel II.2 Perkiraan umur komponen gedung KOMPONEN GEDUNG Struktur

Arsitektur 1. Penutup lantai 2. Dinding

3. Pintu dan jendela

4. Langit-langit

5. Penutup atap

BAHAN Beton Beton komposet Baja Kayu

UMUR RENCANA (tahun) 40 – 60 40 – 60 40 – 60 10 – 20

Keramik Parkit

15 – 20 10 – 20

Bata merah Batako Kayu papan Kayu lapis

15 – 20 15 – 20 10 – 20 10 – 20

Kayu Aluminium Vinil

10 – 20 20 – 30 10 – 20

Kayu Eternit/ asbes semen Gip

10 – 20 15 – 25 10 – 20

Genteng tanah Genteng beton Seng Asbes Poli carbonat Plastik

15 – 25 15 – 25 15 – 20 15 – 20 5 – 12 3 –7 2–4

KOMPONEN GEDUNG 6.     

Finishing Cat tembok Cat kayu Cat besi Politur /vernis Melamin

Mekanikal dan elektrikal 1. Instalasi plumbing  Pompa air dangkal  Pompa air dalam  Instalasi pipa galvanis  Instalasi pipa PVC  Reservoar beton  Reservoar stainless stell  Resevoar plastic  Solar waterheater  Gas waterheater  Electric waterheater 2.    

Istalasi listrik Panel induk Panel gedung Genset Instalasi kabel

BAHAN

UMUR RENCANA (tahun)

Air Minyak Minyak Spiritus/thinner thinner

3–7 4 – 10 4 – 10 2–5 3–7

-

5 -10 10-15

-

10-15 10-15 50-60

-

8-12 5-10 7-10 5-7 5-7

-

15-20 15-20 10-15 13-16


9


Sumber : Udi Rahardjo (Bahan Ajar Perencanaan & Perbaikan Bangunan, 2012)

Kebanyakan bangunan gedung permanen diencanakan sekitar 50 tahun

sampai dengan 60 tahun, rencana umur ini adalah didasarkan ada umur

fisik komponen utama gedung, missal komponen struktur dari beton

bertulang.

Komponen lain yang umurnya tidak mencapai umur rencana bangunan akan mengalami kerusakan dan penggantian yang baru, missal genting beton yang berumur 15 - 25 tahun akan menggalami penggantian satu kali, pintu kayu yang berumur 10 - 20 tahun akan mengalami penggantian dua kali. Pekerjaan perawatan adalah bertujuan untuk mempertahankan keawetan bangunan sehingga selain melakukan penggantian komponen juga melakukan

pemeliharaan. Pemeliharaan dilakukan sebagai upaya

preventif agar bangunan atau komponennya tidak mengalami kerusakan sebelum usia rencana.

2.6.2 Faktor suhu Suhu yang paling berpengaruh terhadap kerusakan bangunan adalah apabila terjadi perbedaan yang ekstrim, yaitu panas siang hari dengan dingin malam hari selisihnya besar. Komponen bangunan bagian luar terutama penutup atap adalah bagian yang paling meneima pengaruh suhu. Bahan yang digunakan untuk penutup atap harus betul-betul tahan terhadap pengaruh suhu, selama ini penggunaan penutup atap dari genting tanah, genting beton dan logam /seng cukup dapat menahan pengaruh suhu. Beberapa komponen gedung yang sering terkena pengaruh suhu sehingga perlu perawatan intensif adalah lapisan water proofing diatas atap plat beton, cat pada lisplank kayu, coating pada sambungansambungan talang dari plat logam/seng, cat ekterior pada dinding yang tinggi yang sering terkena panas matahari langsung.


10


2.6.3 Faktor Hujan

Menurut hasil penelitian bahwa air adalah musuh utama terhadap kerusakan gedung. Air bisa berasal dari hujan atau air instalasi gedung.

Bagian gedung yang sering rusak karena air hujan adalah kebocoran atap

dan talang, rembesan atap plat beton, dinding luar kotor dan ambang

bawah kusen luar lapuk karena air hujan dll.

2.6.4 Faktor Angin Angin adalah gaya yang ditimbulkan karena perbedaan tekanan udara. Pengaruh angin terhadap gedung bisa berupa gaya tekan atau gaya tarik. Secara umum di Indonesia tidak terjadi gaya angin yang sangat besar karena terjadinya taufan atau tornado. Angin dengan tekanan tinggi hanya terjadi secara sporatis dibeberapa daerah seperti angin claret tahun. angin bahorok, angin kumbang, angin puyuh. Pengaruh angin kencang terhadap bangunan gedung seperi menerbangkan atap genting atau atap seng. Pada serangan angin yang tidak terlalu kencang dalam jangka panjang sering menimbulkan gerakan-gerakan pada atap seng dan menimbulkan pembesaran lubang pengikat hingga terjadi pelepasan.

2.6.5 Faktor Gempa Gempa terjadi akibat pergerakan kulit bumi, runtuhan kulit bumi, benturan meteor, letusan gunung berapi bisa juga ledakan senjata. Gempa yang berbahaya adalah gempa akibat pergerkan kulit bumi atau disebut gempa tektonik. Besar kecilnya energi gempa yang diterima bangunan sangat tergantung pada kedalaman pusat gempa, media tanah yang dilalui, jarak pusat gempa terhadap bangunan. Getaran gelombang gempa yang sangat berbahaya adalah gelombang pendek, gaya gempa diasumsikan akan bekerja mendatar pada setiap elevasi lantai bangunan, dan biasa disebut gaya lateral. Secara teknis getaran gempa yang sampai pada bangunan


11


diterjemahkan sebagai parameter waktu getar, kecepatan dan percepatan.

Besarnya parameter gempa yang diterima bangunan ditentukan oleh

kondisi tanah dan kualitas bangunan itu sendiri.

2.6.6 Faktor petir

Walaupun kerusakan bangunan akibat petir relatif jarang dibanding

pengaruh lainnya namun kerusakan yang ditimbulkan dapat menyebabkan kerusakan yang serius. Jenis kerusakan yang paling sering terjadi akibat petir adalah pada komponen /instalasi elektrikal, peralatan dengan power listrik, jaringan telepon, jaringan internet.

2.6.7 Faktor hama Jenis hama yang paling terkenal adalah rayap. Komponen yang diserang pada umumnya jenis kayu kualitas rendah dan tidak diawetkan. Rayap dalam kehidupannya menghindar dari sinar terang sehingga dia menyerang kayu lewat dari dalam atau pada bagian yang gelap.

2.7 Cara Perawatan dan Pemeliharaan Gedung 2.7.1 Perawatan dan Pemeliharaan Penutup Atap Atap yang terletak dibagian atas gedung berfungsi untuk melindungi bagian bawahnya dari hujan, panas matahari dan udara dingin atau pada daerah tertentu dari salju. Fungsi atap sebagai pelindung meyebabkan tuntutan akan kondisi atap harus benar-benar sangat baik. Kerusakan pada atap mempunyai pengaruh besar pada kerusakan komponen dibawahnya. Pemilihan atap kualitas terbaik sangat dianjurkan bila diinginkan untuk meringankan beban pemeliharaan dan perbaikan nantinya.


12


A. Genting

Genting ini umumnya terbuat dari tanah yang dibakar dan dari beton. Apabila pembuatannya sesuai dengan standar baik campuran bahan,

pencetakan, pengeringan dan pembakarannya maka umurnya dapat

mencapai lebih dari 20 tahun.



Pemeliharaan

1. Pemeliharaan secara berkala untuk membersihkan kotoran-kotoran yang ada diatap. Kotoran yang ada diatap biasanya terdiri dari daundaun kering, ranting, layang-layang atau barang- barang bekas yang tertinggal diatap. 2. Menata kembali posisi genting yang tidak tepat (berubah) karena angin atau lainnya, terutama posisi kait yang apabila kurang tepat dapat menyebabkan genting jatuh. Posisi genting yang tidak benar juga sering menimbulkan percikan air hujan masuk kedalam ruang atap, hal ini lama-kelamaan dapat menimbulkan kerusakan komponen didalam ruang atap terutama yang paling sering menimbulkan noda-noda warna hitam di plafon. 3. Melakukan pengecatan genting apabila kekedapan genting terhadap air sudah atau akan terjadi. Pada genting yang kualitasnya kurang juga sering terjadi lumut yang menepel, sehingga dengan pengecatan disamping akan membuat genting kedap air juga diperoleh genting akan terlihat lebih bagus/indah seperti baru dan memperpanjang umur genting. 

Perawatan atau Pemeliharaan

1. Sering terjadi genting pecah yang disebabkan mutu genting yang tidak seragam karena jumlah genting yang cukup banyak (terutama pencampuran genting secara manual) sehingga terjadi beberapa genting pecah sebelum umurnya. Genting yang pecah harus dilakukan penggantian, untuk itu agar genting pengganti sama dengan genting


13


yang lama maka disarankan pada saat pembelian genting jumlahnya

2. Bila kondisi genting sudah baik dan masih terjadi kebocoran biasanya disebabkan oleh jarak reng yang lebih panjang dari standar sehingga

panjang overlap lebih pendek. Overlap yang lebih pendek akan

dilebihkan dan dilakukan penyimpanan dengan baik.

menyebabkan air hujan akan masuk terutama saat hujan yang disertai

dengan angin. Perbaikan terhadap kasus ini sebaiknya dilakukan

pembongkaran genting dan memperpendek jarak reng. Pada prinsipnya panjang overlap dipengaruhi oleh sudut kemiringan atap dan kecepatan angin, semakin rendah sudut kemiringan atap dan semakin tinggi kecepatan angin maka semakin diperlukan overlap yang lebih panjang. Umumnya jarak overlap untuk genting berkisar antara 5 cm sampai 8 cm. 3. Point 1 dan 2 diatas mesti dilakukan untuk mencegah kerusakan atap, namun bila diperlukan tambahan agar atap benar-benar sangat baik dan tidak terjadi kebocoran walau kecil maka dapat dilakukan penutupan dengan lembaran aluminium foil yang dipasang dibawah genting. Atap yang dilengkapi dengan lembaran ini umumnya untuk menjaga ruangan

dibawahnya

karena

penggunaannya

sangat

penting

diantaranya ruang rapat utama, ruang laboratorium komputer, ruang penyimpanan peralatan tertentu yang harus terjaga dari kebocoran air atau kelembaban dan sebagainya. B. Seng / Asbes Semen dan (Atap Lembaran Besar) Atap lembaran besar umumnya terbuat dari logam (seng, zincalume, metal roof), dan asbes. Ukuran di pasaran yang paling banyak lebar 120 cm dan panjang 240 cm, setelah terpasang efektif lebar 1 m dan panjang 2 m. Bentuknya biasanya bergelombang. 

Pemeliharaan

1. Pembersihan atap harus dilakukan secara berkala. Kotoran-kotoran berupa daun, ranting atau lainnya dapat menyebabkan kebocoran atap


14


seperti kotoran yang menyusup antar sambungan atap diikuti aliran air

2. Kerusakan kecil yang paling sering terjadi adalah melebarnya lubang paku/baut yang disebabkan oleh keausan, karat dan gerakan-gerakan

atap karena angin. Untuk mencegah kebocoran karena lubang ini

(kapiler).

biasanya ditutup dengan bahan coating atau bitumen.

3. Pada atap bahan logam pada umur tertentu (berkisar 10 tahun) kadang

tejadi lapisan tahan karatnya atau catnya sudah mulai terkelupas, untuk menghindari rusak karena karat dapat dilakukan pengecatan. 

Perawatan atau Pemeliharaan Kebocoran pada atap seng maupun asbes sering disebabkan oleh

kurangnya panjang sambungan overlap. Untuk sambungan memanjang panjang sambungan dipengaruhi oleh sudut atap dan kecepatan angin yang ada. Semakin datar sudut atap dan semakin tinggi kecepatan angin yang ada maka sambungan semakin panjang. Untuk perbaikan kondisi demikian dapat dilakukan dengan melepas atap dan memperpanjang sambungan. Untuk sambungan kearah melintang sama dengan kearah memanjang, umumnya kebocoran disebabkan oleh kurangnya panjang sambungan. Sambungan melintang yang hanya overlap satu lekukan/ gelombang sering masih terjadi kebocoran disaat terjadi hujan lebat disertai angin. Untuk lebih tahan terhapada kebocoran pada sambungan kearah melintantang disarankan sambungan sepanjang 2 lekukan/gelombang. Seng yang telah lama (lebih 15 tahun) karena karat yang telah lama akan terjadi lubang-lubang kecil pada lembaran seng. Kondisi demikian bila dilakukan penutupan/pengecatan dengan coat maka sebentar kemudian sudah bobor kembali. Jadi sebaiknya seng yang telah berlubang dilakukan penggantian. Untuk asbes yang sudah lama (lebih 20 tahun ) akan mengalami pelapukan, pecah sehinnga terjadi kebocoran. Asbes yang lapuk akan mudah patah maupun rembes air. Kalau kondisinya demikian sudah waktunya dilakukan penggantian keseluruhan penutup atap.


15


C. Atap Datar (dari Plat Beton Bertulang)

1. Air lambat mengalir atau sering terjadi genangan walau permukaannya sudah diusahakan miring sedikit.

2. Beton adalah bukan bahan kedap air, walau kecil pada beton masih

terjadi rembesan air.

Kebocoran atap datar dari plat beton umumnya disebabkan oleh :

3. Kurangnya pemeliharaan dan kesulitan mengamati kondisi

atap

karena posisinya diatas, genangan air yang terjadi lama kelamaan rembesannya menyebabkan kebocoran. 4. Disekitar lubang pipa pengeluaran air /talang sering terjadi retak kecil yang menyebabkan rembesan terus diikuti lembab, cat bernoda/jamur bahkan ada yang tumbuh tanaman. 

Perawatan atap datar Memberi lapisan waterproofing diatas permukaan atap. Lapisan

waterproofing yang lebih panjang umurnya berupa lembaran/membrane. Untuk yang mudah dilaksankan berupa cairan yang dioleskan/dicatkan namun umurnya lebih pendek (2 tahun-4 tahun). Pada bagian disekitar lubang pipa harus dikerjakan dengan betul-betul baik sesuai/manual pabrik produsen bahan waterproofing. Contoh merk water proofing cairan seperti multi guard dan Aqua proof. Banyak kasus pemeliharaan dan perbaikan atap kurang memuaskan karena tidak lama setelah dilakukan perbaikan terjadi bocor kembali. Disamping itu karena kesulitan pengawasan disebabkan tinnginya atap maka untuk perbaikan atap diperlukan jaminan kualitas pelaksanaan.

D. Perawatan dan Pemeliharaan Bubungan Bagian yang sering mengalami kerusakan pada bubungan adalah retakan-retakan pada adukan antara genteng dan bubungan. Adukan ini


16


berfungsi sebagai dudukan untuk meratakan dan mengikat bubungan

sekaligus menutup celah antara genteng dan bubungan. 

Kebanyakan

terjadi

retakan-retakan

pada

adukan

pengikat

bubungan. Retakan ini umumnya jenis retak rambut (retakan kecil) dan

Perawatan dan Pemeliharaan bubungan

dapat menyebabkan air merembes sehingga terjadi kebocoran. Untuk menutup retakan-retakan dapat digunakan bahan yang dapat banyak dijual dipasaran yaitu multyguard, aquaproof, plinkcoat dll. Penutupan dengan menggunakan kuas pada retakan dan dilakukan minimal satu tahun sekali. Bubungan pecah jarang terjadi. Bubungan pecah terjadi kalau memang genteng bubungan telah terjadi cacat sebelum dipasang atau bubungan terkena benda keras. Perbaikan bubungan yang pecah harus dilakukan dengan penggantian.

2.7.2 Perawatan dan Pemeliharaan Penutup Lantai Lantai merupakan salah satu elemen rumah yang paling sering dimanfaatkan semua pengguna bangunan. Setiap hari lantai selalu diinjak dan menjadi alas untuk menahan beban-beban yang ada di atasnya. Akibatnya, lama kelamaan lantai mengalami perubahan atau masalah. A. Lantai Amblas atau Turun

Sering ditemukan kondisi lantai turun atau amblas ke bawah. Hal ini dikarenakan sifat asli dasar lantai berupa tanah atau pekerjaan pada saat pemasangan lantai yang tidak benar. Beberapa contoh penyebab amblasnya lantai akibat kondisi tanah antara lain tanah lembek atau labil, retak, atau adanya akar tanaman yang tersisa dibawah lantai. Bila didapati ada lantai yang amblas, segera diperbaiki sebelum kerusakan tersebut bertambah parah. Berikut cara memperbaiki lantai yang turun atau amblas. a.

Alat dan bahan  Semen  Pasir


17


 Batu kricak atau kerikil

b.

Langkah-langkah pengerjaan 1. Angkat lantai yana turun, termasuk adukan semen dan urugan pasir

dasar hingga permukaan dasar tanah terlihat.

 Sendok semen

2. Padatkan tanah dengan cara tumbuk. Bila permukaan tanah masih lembek, tambahkan batu kricak atau kerikil, lalu padatkan sampai rata. 3. Setelah benar-benar padat, taburkan pasir secara merata hingga ketebalan sekitar 10 cm dan siram sampai pasir memadat. 4. Untuk pemasangan lantai lama, terlebih dahulu bersihkan lantai dari sisa-sisa perekat lama. 5. Siapkan spesi sebagai perekat lantai berupa campuran semen dan pasir dengan perbandingan 1 semen : 2 pasir. 6. Letakkan spesi di atas pasir yang sudah padat, lalu ratakan. 7. Pasang lantai secara rapi dan hati-hati dengan memperhatikan kerataannya.

B. Lantai Menyembul (Poping) Lantai menyembul atau terangkat ke atas biasanya disebabkan oleh bagian bawah (tanah) keramik labil atau tidak padat sehingga menimbulkan ruang dibawah keramik. Ruang di bawah keramik yang terbentuk akibat pemberian spesi tidak rata ini disebut kopong. Ketika lantai sering terinjak atau terbebani oleh benda berat maka keramik yang kopong akan terangkat ke atas atau menyembul. Penyebab lain lantai keramik terangkat adalah nat terlalu sempit, adukan spesi tidak rata, dan spesi tidak menutupi seluruh permukaan bawah keramik. Bila ada lantai keramik yang terangkat walaupun hanya beberapa keramik, sebaiknya kerusakan tersebut segera diperbaiki agar tidak bertambah parah. Berikut cara memperbaiki lantai keramik yang terangkat atau menyembul.


18


a.

Alat dan bahan

 Palu atau martil

 Semen

 Pasir

 Sendok semen

b.

Langkah-langkah pengerjaan 1. Bongkar terlebih dahulu lantai keramik yang menyembul. 2. Setelah dibongkar, hancurkan lapisan semen perekat keramik yang tersisa dengan menggunakan palu. 3. Periksa keramik lain dengan cara diketuk. Bila bersuara “dungdung” maka suara tersebut menandakan kopong. Namun, bila menimbulkan suara “deg-deg” maka suara tersebut menandakan padat. 4. Bongkar bagian keramik yang bersuara kopong. Setelah itu, padatkan tanah pada bagian tersebut. 5. Pasang kembali keramik dengan cara yang baik dan benar.

C. Lantai Keramik Pecah Lantai keramik yang sering pecah disebabkan oleh berbagai hal, diantaranya dorongan air dari dalam tanah yang menembus lapisan adesif lalu mendorong keramik serta adanya perubahan suhu sehingga keramik mangalami muai-susut. Kejadian tersebut tidak dibarengi dengan pergerakan adesif maupun natnya sehingga keduanya retak atau pecah dan mengakibatkan pegangan keramik terlepas. Oleh karena itu, lantai harus berupa lapisan kedap air. Kedap air artinya dapat menahan air dalam tanah untuk tidak menembus lapisan adesif. Adapun langkah-langkah pencegahan agar masalah tersebut tidak terjadi adalah sebagai berikut. 1. Jangan menginjak keramik yang baru dipasang. Berikan waktu beberapa saat agar keramik dan adesifnya benar-benar kuat melekat. Dengan cara ini keramik tidak akan tergeser dan kuat menahannya.


19


2. Lakukan pemasangan keramik secara cermat dan pemilihan bahan

adesif maupun nat yang berkualitas. 3. Beri sela yang memadai pada bagian antar keramik. Agar air tidak naik ke permukaan, buatlah lapisan kedap air pada lantai dasar sebelum

dilapisi adesif.

4. Bila ditemukan hanya beberapa keramik yang pecah, sebaiknya jangan

ganti keseluruhan keramik karena biayanya tidak sedikit, cukup

keramik yang pecah saja. Adapun upaya mengatasi keramik yang pecah sebagai berikut. a.

Alat dan bahan  Semen  Pasir  Cutter  Kain  Kape  Nailset  Palu atau martil  Pisau tajam  Penggaris besi  Pahatan batu

b.

Langkah-langkah pengerjaan 1. Lepaskan nat dengan menggunakan pisau tajam. 2. Beri tanda keramik yang rusak dengan irisan cutter dari ujung ke ujung secara menyilang dan lurus. Agar garisnya lurus, gunakan penggaris besi. Penggunaan cutter di sini bukan untuk memotong, tetapi hanya untuk membuat garis yang kemudian dipotong dengan nailset. 3. Retakan keramik yang sudah diiris tersebut dengan menggunakan nailset. Pertama-tama pukul bagian tengah atau titik pertemuan garis diagonal.


20


4. Pecahkan retakan hingga bersih dengan menggunakan pahatan

batu. 5. Bersihkan adukan yang sudah mengeras, lalu ratakan bagian

dasarnya dengan menggunakan kape. Setelah itu, bersihkan dari

serpihan dan butiran batu atau kerikil.

6. Letakkan adukan atau spesi yang baru, kemudian letakkan keramik

baru dibagian terssebut. 7. Beri nat di sekeliling keramik dan bersihkan dengan kain agar rapi.

2.7.3 Pemeliharaan dan Perbaikan Pelapis Dinding Dinding dibuat bukan saja untuk melindungi penghuni dari pengaruh cuaca dan bahaya-bahaya dari luar, tetapi juga sebagai privasi terhadap lingkungan luar. Dinding yang langsung berhubungan dengan lingkungan luar bangunan akan selalu berhadapan dengan kondisi cuaca sehingga timbul berbagai masalah. Beberapa permasalahan yang sering muncul pada dinding antara lain sebagai berikut.

A. Cat Dinding Memudar Cat yang memudar biasanya terjadi pada dinding bagian luar bangunan. Memudarnya cat ini terjadi akibat pemakaian cat yang kurang berkualitas. Kualitas cat sangat menentukan daya tahan cat setelah diaplikasikan. Bila cat kurang berkualitas, warna cat akan cepat pudar akibat diterpa sinar matahari. Pudarnya cat dapat diatasi dengan cara pengecetan ulang pada dinding. Pengecetan ini sebaiknya menggunakan cat bermutu atau cat khusus untuk eksterior. Usaha pengaplikasiannya pun harus baik dan benar. Cat eksterior yang banyak dijual di pasaran adalah jenis weatherproof, weathershield, weathercoat, dan easyshield yang dilengkapi bahan kimia untuk melindungi keindahan warna agar tahan lama. a.

Alat dan bahan  Kuas


21


 Cat tembok

 Kuas rol (roller)

 Kape

 Cat dasar

 Bak untuk cat

b.

Langkah-langkah pengerjaan 1. Agar cat tidak menggelembung, kerok cat lama dengan kape.

2. Setelah benar-benar bersih dari cat lama, aplikasikan cat dasar pada dinding dengan menggunakan roller. Pengecatan cukup satu lapis.

3. Biarkan cat mengering selama 1-2 jam. 4. Aplikasikan cat tembuk pada permukaan dinding secara merata dengan roller. Untuk bidang sempit atau menyudut, gunakan kuas. B. Cat Dinding Mengelupas Umumnya disebabkan oleh pengecatan awal yang salah dan lapisan cat akhir tidak merekat kuat. Kerusakan tersebut sebenarnya dapat dihindari bila proses pengecatan awal dilakukan dengan benar dan pemilihan cat yang sesuai. Sebelum dilakukan pengecatan pun sebaiknya dinding dicat dengan cat dasar walaupun akan menggunakan cat eksterior. Penggunaan cat dasar bermanfaat untuk mencegah cat luar bersentuhan dengan alkali yang terkandung dalam campuran semen, pasir, dan air. Berikut langkah-langkah untuk mengatasi cat dinding yang mengelupas. a.

Alat dan bahan  Kuas rol (roller)  Kuas  Bak untuk mengecat 

Kape

 Lap basah dan lap kering  Ampelas No 100-200


22


 Cat tembok (cat eksterior)

 b.

Cat dasar (alkali resistant prymer)

Langkah-langkah pengerjaan

1. Kerok cat yang mengelupas dengan menggunakan kape.

2. Ampelas permukaan dinding hingga sisa cat hilang.

3. Agar benar-benar bersih, lap dengan lap kering, kemudian dilanjutkan dengan lap basah. 4. Aplikasikan cat dasar pada dinding yang telah dibersihkan dengan menggunakan roller. Pengecatan cukup satu lapis, kemudian biarkan kering selama 1-2 jam. 5. Sambil menunggu cat dasar kering, campurkan cat eksterior dengan air sebanyak 10% dari jumlah cat. Aduk cat hingga rata, kemudian tuang kedalam bak pengecatan. Celupkan roller ke bak cat, lalu gulirkan pada permukaan bak. 6. Aplikasikan cat pada permukaan dinding yang telah diberi cat dasar. Gunakan kuas kecil untuk mengecat pinggiran dinding atau lis. 7. Setelah lapisan pertama mengering, lanjutkan pengecatan lapisan kedua di atas lapisan pertama. C. Cat Dinding Menggelembung (blistering) Cat menggelembung diakibatkan oleh lapisan yang rapat dan plastis pada cat bermutu tinggi. Bila ada air yang terjebak dibawahnya, air tersebut akan tertahan dan menggelembungkan lapisan cat. Selain itu, pengecatan dinding yang masih basah juga dapat menimbulkan gelembung. Kasus yang sering terjadi pada pengecatan ulang dinding adalah lapisan pertama terlalu tebal sehingga pengeringan tidak merata atau lapisan cat pertama belum benar-berar kering. Agar penggelembungan tidak terjadi, lakukan pencegahan sedini mungkin. Bagian dinding yang akan dicat diusahakan benar-bener kering. Bila dilakukan pengecatan ulang, usahakan agar lapisan pertama benar-


23


benar sudah kering sebelum pelapisan cat selanjutnya. Namun, bila

penggelembungan sudah terjadi, lakukan langkah-langkah berikut ini.

a.

Alat dan bahan

 Kuas

 Kape

 Cat tembok (cat eksterior) b.

Langkah-langkah pengerjaan 1. Kerok bagian cat yang menggelembung dengan kape. 2. Bersihkan permukaannya dan biarkan sampai kering.

3. Setelah kering lakukan pengecatan. D. Dinding Berjamur dan Berlumut Iklim tropis sangat mendukung tumbuhnya jamur, terutama ruangan yang lembap, seperti toilet, atau bahkan tembok luar yang sering terkena cipratan air hujan. Memang penyebab jamur bukan hanya itu, dapat juga jamur terjadi akibat atap bocor atau air tanah naik ke dinding. Adanya jamur pada dinding ditandai oleh noda hitam, sedangkan lumut biasanya tampak suatu area berwarna hijau. Kedua masalah ini dapat membuat dinding sedikit demi sedikit melapuk sehingga berkurang kekuatannya. Bila jamur dan lumut sudah tumbuh di dinding, sebaiknya segera diatasi dengan cara berikut ini. a.

Alat dan bahan - Cat anti jamur dan anti lumut (jenis weatherproof, meathershield, weathercoat, dan easyshieeld) - Kaporit atau cairan pemutih pakaian - Lap - Sarung tangan karet - Masker - Sikat - Kape scrape - Cairan antijamur dan antilumut


24


- Bak cat

- Cat dasar dan wall alkali sealer

- Kuas dan roller b.

Langkah-langkah pengerjaan 1. Gunakan sarung tangan dan masker terlebih dahulu.

2. Bersihkan lumut dan jamur pada dinding dengan menggunakan

kape scrape dan sikat kering. 3. Semprot permukaan dinding dengan air bersih. 4. Campurkan 500 g kaporit atau larutan pemutih dangan 2 liter air. 5. Usapkan lap ke dinding secara merata. Biarkan selama satu jam agar jamur dan lumut mati. 6. Semprotkan air bersih ke dinding untuk memilasnya. 7. Setelah dinding menjadi kering, sapukan cairan antijamur dan antilumut dengan kuas. Biarkan selama 2-6 jam. Cairan ini dapat diperoleh di toko banguna atau toko cat. 8. Bilas lagi dengan air bersih. Biarkan selama satu hari supaya dinding benar-benar kering. 9. Aplikasikan cat dasar dan tunggu sampai kering. Aplikasikan pula cat dinding berupa cat khusus antijamur dan antilumut. E. Dinding Retak Retak pada dinding tidak mengenal jenis bangunan. Mulai bangunan kecil hingga bangunan megah pun tidak luput dari keretakan. Ada dua jenis retak pada dinding, yaitu retak rambut dan retak struktur. Retak rambut mengakibatkan dinding tidak enak dilihat, sedangkan retak sruktur dapat membahayakan pengguna bangunan. Retak struktur ditandai dangan kondisi retakan yang lebar dan dalam, yaitu diatas 1 mm. Retak rambut merupakan retakan bercabang-cabang dan ukurannya dibawah 1 mm. Ada banyak penyebab yang membuat dinding retak. Retak rambut disebabkan oleh pekerjaan acian yang tidak sempurna. Dengan kata lain, pengerjaan acian yang tipis dan belum kering, tetapi sudah dilapisi lagi


25


dengan acian hingga saat acian yang terakhir kering. Padahal, acian

pertama belum kering betul. Hal ini membuat uap hasil proses

pengeringan acian yang pertama mendorong lapisan acian di atasnya dan terjadi retakan. Retakan struktur disebabkan oleh pengaplikasian campuran

adukan semen yang komposisinya tidak sesuai serta terjadi pergerakan

tanah yang tidak didukung oleh struktur pondasi yang benar.

Keretakan akibat struktur perlu penanganan khusus sehingga harus

diserahkan pada ahlinya. Lain halnya pada retak rambut, perbaikannya dapat dilakukan sendiri. Berikut langkah-langkah pengerjaannya. a.

Alat dan bahan 

Ampelas



Kuas



Cat yang fleksibel



Roller besar dan kecil



Kape dank kape scrape



Kain

 Wall filler (dempul tembok)  Wall sealer (pengikat tembok) b. Langkah-langkah pengerjaan 1. Kupas cat yang terdapat di sekitar retakan dinding dengan menggunakan kape dan ampelas hingga terlihat dinding betonnya, lalu bersihkan dengan kain hingga tidak berdebu. 2. Siapkan wall sealer, lalu aplikasikan ke seluruh dinding dengan kuas atau roller. Tujuannya agar permukaan dinding terlapisi dengan kuat sebagai awal pengrjaan pelapisan selanjutnya.

Seliter

dempul

tembok

dapat

menutupi

permukaan dinding seluas 10-13 m2. 3. Setelah kering, lakukan pengaplikasian dempul tembok pada seluruh bagian dinding yang retak dengan menggunakan kape. Setelah kering dinding diampelas dan agar dinding siap


26


di cat, lapisi lagi bagian yang didempul dengan bahan

pengikat tembok. 4. Agar pengerjaan terlihat rapi, lakukan pengecatan secara

bertahap pada bagian dinding yang sudah didempul. Mulailah

dari bagian sisi luar atau tepi bidang dinding yang berbatasan

dengan plafon atau kusen. Lakukan pengecatan dengan kuas.

Untuk bidang yang luas, pengecatan dilakukan dengan roller.

F. Plesteran Dinding Lepas Plesteran pada dinding terlepas dapat diakibatkan oleh kualitas spesi saat pengerjaan penutupan dinding kurang baik. Untuk itu, segera perbaiki kerusakan tersebut dengan cara ini. a.

Alat dan bahan



Palu



Sendok



Kape



Air



Semen



Pasir

b.

Langkah-langkah pengerjaan - Lepas semua bagian plesteran pada dinding dengan kape sampai pada bagian yang masih melekat kuat di dinding. - Basahi dinding agar plesteran baru dapat merekat kuat. - Lapisi

dinding

dengan

plesteran

yang

berkualitas,

yaitu

perbandingan semen dan pasir cukup. 2.7.4 Perawatan dan Pemeliharaan Plafon Fungsi plafon secara umum adalah untuk menahan panas yang masuk atau meresak melalui atap, menutupi rangka atap, menahan kotoran yang jatuh dari atap, dan meredam suara air hujan yang jatuh ke atap. Untuk daerah tropis seperti di Indonesia, sebaiknya tinggi plafon tidak


27


kurang dari 3 m di atas lantai. Hal ini dilakukan untuk menjaga agar

ruangan di bawah plafon tidak terasa panas dan pengap. Semakin tinggi

letak plafon dari lantai maka ruangan akan semakin terasa sejuk.

A. Kayu Rangka Plafon Keropos

Rayap memang binatang yang gemar memakan kayu, tak

terkecuali kayu pada rangka plafon suatu bangunan. Sebagai pencegah

serangan rayap, sebaiknya kayu-kayu penyusun rangka plafon dilaburi obat antirayap yang banyak tersedia di toko-toko bangunan, obat nyamuk cair, atau kapur yang dapat membuat kayu jadi panas. Alternatif lain dapat menggunakan cairan antirayap hasil racikan sendiri, yaitu campuran minyak tanah dan tumbukan kapur barus. Cara lain adalah dengan menggunakan rangka plafon yang terbuat dari besi hollow. Namun, besi bisa berkarat sehingga perlu dilapisi dengan cat besi. Di pasaran dapat dijumpai berbagai ukuran besi hollow, diantaranya 4 cm x 4 cm dan 2 cm x 4 cm. ketebalannya pun beragam, yaitu 0,6-2 mm. oleh kaena itu, pemilihan ukuran yang tepat tergantung kebutuhan. Untuk

kayu-kayu

plafon

yang

sudah

terlanjur

keropos,

mengatasinya dapat dengan menyuntikan obat antirayap melalui sisi kayu yang keropos. Perlakuan ini dilakukan dengan hati-hati karena bau obat yang digunakan sangat berbahaya bagi manusia. Untuk menahan bau yang menyengat, gunakan masker penutup hidung. Selain itu, mata juga harus dijaga. Bila diperlukan, gunakan kaca mata khusus. B. Sambungan Plafon Retak Umumnya keretakan pada plafon terjadi pada sambungan antar lembaran plafon yang satu dengan yang lainnya. Biasanya keretakan terjadi pada plafon yang berbahan gypsum. Keretakan disebabkan oleh proses pemasangan bahan plafon yang kurang baik.


28


Untuk mengatasi masalah keretakan tersebut, tambal plafon yang

retak dengan kompon. Kompon merupakan bahan pengisi sambungan

yang dapat membuat permukaan plafon gypsum menjadi rata. Setelah tertutup kompon, ratakan kembali permukaan plafon dengan pangecatan

ulang.

C. Plafon melengkung Sering terjadi plafon melengkung sehingga tidak enak dipandang.

Penyebab plafon melengkung umumnya karena pemasangannya salah. Plafon

melengkung

juga

diakibatkan

oleh

bahan

rangka

tidak

menggunakan kayu berkualitas cukup baik, ukuran kayu tidak sesuai atau jarak antar rangka terlalu lebar, bentangan plafon terlalu lebar dan tidak dibatasi sekat atau dinding pemisah, ataupun pemakuan antar kayu satu dengan yang lain tidak kuat. Kayu dengan kualitas kurang baik akan mudah memuai atau dimakan rayap. Kondisi ini bisa menyebabkan rangka plafon turun sehingga plafon tampak melengkung. Plafon yang melengkung dapat diperbaiki dengan cara seluruh bagian rangka plafon diganti yang baru atau ditambahkan penyangga di bagian dalam plafon untuk menghubungkannya ke rangka atap. Adanya penyangga diharapkan akan mampu menarik lengkungan plafon tersebut. Bila plafon tampak bergelombang, gunakan penyangga diberbagai titik yang mengalami pelendutan atau penurunan. Dengan cara ini diharapkan permukaan plafon akan kembali rata. Material penyangga yang biasa digunakan antara lain kayu dengan berbagai ukuran sesuai dengan kebutuhan, besi hollow, dan kawat sling. Pemakaian penyangga dari kawat sling lebih fleksibel atau lentur. Tinggi rendahnya pun dapat diatur. 2.7.5

Pemeliharaan dan Perbaikan Kusen dan Daun Pintu/Jendela Kusen adalah kerangka untuk membuat lubang pintu dan jendela,

termasuk lubang hawa dan sejenisnya. Letak kusen ini ada yang di dalam dan di luar bangunan atau berhubungan dengan lingkungan luar bangunan.


29


Kusen yang berada diluar bangunan sering mengalami berbagai

permasalahan karena sering terpengaruh oleh hujan dan panas. Namun,

bukan berarti hanya kusen yang berhubungan dengan lingkungan luar bangunan saja yang sering mengalami permasalahan, kusen di dalam

bangunan pun sering bermasalah. Berikut beberapa permasalahan pada

kusen serta daun pintu, jendela dan cara mengatasinya.

A. Gagang Pintu Longgar atau Goyang Membuka dan menutup pintu merupakan pekerjaan yang setiap

hari dilakukan. Tidak mengherankan bila lambat-laun kunci pintu pun mengalami kerusakan. Memang, tidak semua kerusakan pada kunci pintu disebabkan oleh rutinitas membuka dan menutup pintu. Ada dua tingkat kerusakan, yaitu ringan dan berat. Disebut tingkat kerusakan ringan bila gagang kunci pintu tidak bekerja sebagaimana mestinya atau putarannya terasa keras dan tidak tersangkut. Sementara dikatakan kerusakan berat bila kunci patah atau struktur mekanis di dalam rumah kunci rusak. Kerusakan yang tidak terlalu parah dapat diperbaiki sendiri. Mengetahui jenis dan tingkat kerusakan kunci pintu dilakukan melalui pengamatan kunci pintu itu sendiri. Bila gagang pintu tidak bekerja, berarti ada kerusakan pada sistem pengungkit pintu. Hal ini bisa terjadi akibat bagian dalam gagang sudah aus atau besi penghubung kedua gagang patah. Agar sumber permasalahan dapat ditemukan, gagang pintu perlu dilepaskan dari daun pintu. Bila ditemukan bagian dalam gagang kunci pintu rusak, sebaiknya bagian ini diganti dengan yang baru. Berikut cara untuk memperbaiki kerusakan kunci pintu. a.

Alat dan bahan  Pelat logam  Obeng

b.

Langkah-langkah pengerjaan 1. Lepaskan gagang kunci dari daun pintu.


30


2. Amati kerusakannya. Bila terlihat rusak (dol atau aus atau

longgar), tancapkan besi penghubung gagang pintu ke lubang di

gagang pintu. Setelah itu, selipkan pelat logam di celah-celah antara besi penghubung dengan sisi dalam lubang di gagang

pintu. Pastikan plat logam terjepit rapat di celah-celah dan besi

penghubung tidak goyang lagi.

3. Pasang kembali gagang pintu dan gerak-gerakan. Bila bekerja sebagaimana mestinya, berarti masalahnya sudah terselesaikan.

B. Pintu Memuai dan Menyusut Pintu merupakan elemen yang frekuesi penggunaannya tinggi sehingga tidak heran bila lama-kelamaan engsel pintu kendor atau rusak dan sulit dibuka atau di tutup. Selain itu, bila terdapat celah diantara sambungan rangka atau kerutan-kerutan maka daun pintu tersebut memuai. Proses pemuaian umumnya disebabkan oleh perubahan cuaca selain factor lain seperti kesalahan memilih material, proses pengolahan kayu yang tidak sempurna, kayu masih basah saat digunakan, dan ujung pintu tidak siku atau tidak presisi. Agar kembali presisi, pintu perlu dicopot, kemudian dipres. Untuk lebih jelasnya, langkah-langkah pengepresan berikut dapat diikuti. a.

Alat dan bahan  Ampelas duco No.300  Ampelas No.2  Obeng  Palu  Penyerut  Kayu kaso  Bor  Lem kayu  Pasak kayu


31


 Lilin

 Pelitur

 Pengencer pelitur

 Thinner

 Kuas 2 inci  Sarung tangan

 Dempul kayu b.

Langkah-langkah pengerjaan 1. Lepaskan pintu dari kusen. 2. Buat alat pengepres pintu dari kayu kaso. 3. Tidurkan daun pintu di atas alat pengepres sederhana tersebut. 4. Pasang pasak berbentuk segi tiga di antara celah daun pintu dengan alat pengepres. Lalu, pukul dengan palu hingga rapat. Pukul juga pada keempat sisi pintu. 5. Buka pengunci sendi-sendi pintu dengan menggunakan bor ukuran 6 mm. jaga agar posisi pintu tidak berubah. 6. Siapkan pasak pengganti dari bambu atau kayu. Lumuri lubang pasak lama dengan lem kayu. 7. Masukan pasak pengganti kelubang bekas pasak pengancing pintu. Pukul dengan palu hingga rapat. 8. Siapkan dempul yang telah dicampur dengan lilin. Dempul celahcelah rangka dan biarkan selama sehari hingga dempul benarbenar kering, lalu ampelas dempul tersebut. 9. Siapkan

pelitur

yang

telah

dicampur

afdunner

dengan

perbandingan 1pelitur : 0,25 liter afdunner. 10. Oleskan campuran pelitur secara merata ke seluruh bagian pintu dengan menggunakan kuas 2 inci. Biarkan sekitar 2 jam hingga pelitur benar-benar kering. 11. Ampelas hasil pelitur dangan ampelas doco halus No.300. Pelitur sekali lagi. Setelah kering, pintu dapat dipasang ke kusen


32


C. Pintu dan Jendela Sulit Dibuka

Terkadang pintu dan jendela sulit dibuka atau “seret” dan berderit.

Kondisi ini tentu tidak disukai pengguna. Untuk mengatasinya, engsel pintu dan jendela yang berderit cukup diberi pelumas. Sebagai pelumas,

dapat digunakan minyak goreng. Untuk pencegahan, sebaiknya secara

berkala engsel pintu dan jendela dilumasi. Selain menghindari dari bunyi

derit dan sulit dibuka, pelumasan juga berfungsi melindungi engsel dari

karat.

D. Kusen Berjamur Udara lembap merupakan pemicu tumbuhnya jamur pada kusen, pintu dan jendela. Serangan jamur ini dapat menyebabkan kerusakan kusen dan penampilannya tidak artistik. Mengatasi serangan jamur dapat dilakukan dengan membersihkan jamur pada bagian jamur yang terserang. Setelah bersih, permukaan kusen dilapisi water repellent (sejenis pelitur, tetapi mengandung zat anti jamur). E. Kaca Berkerak Perawatan kaca sering kali diabaikan, akibatnya sering timbul kerak pada kaca sehingga merusak pemandangan. Bahkan, kaca yang tidak terawat secara tidak langsung dapat mengganggu kesehatan. Kerak yang sudah parah merupakan media berkembangnya mikroorganisme penyebab penyakit kulit. Adanya kerak biasanya diikuti dengan tumbuhnya jamur. Kerak pada kaca disebabkan oleh cipratan air hujan yang tidak segera dibersihkan sehingga kaca menjadi lembap. Akibatnya, kaca mudah dihinggapi bakteri. Oleh karena itu, tindakan pencegahan berkembangnya bakteri adalah membersihkan kaca secara rutin. Berikut langkah-langkah untuk membersihkan kaca yang berkerak. a.

Alat dan bahan - Serabut baja (steel wool) - Kain katun kering - Sprayer


33


- Kayu berujung kepala runcing

- Pembersih kaca yang mengandung alkohol b.

Langkah-langkah pengerjaan - Tahap awal, semprotkan pembersih kaca pada bagian yang

berkerak, kemudian lap dengan kain kering hingga bersih.

- Gosokan serabut baja pada permukaan kaca yang berkerak.

Penggosokan dengan serabut baja diusahakan jangan terlalu

ditekan karena kaca akan terbaret. Bagian kaca yang bersudut dapat menggunakan ujung kayu yang terbungkus serabut baja.

Penggosoksn ini jangan menggunakan air karena kerat akan mudah timbul kembali. - Lap dengan kain kering hingga kaca bersih dari serabut baja.

F. Kayu Kusen Retak Retak kayu kusen, pintu, dan jendela dapat disebabkan oleh penyusutan kayu. Penyusutan terjadi akibat kayu yang digunakan dalam pembuata kusen, pintu, dan jendela masih basah. Bila terjadi retak pada kayu kusen, pintu, dan jendela, langkah-langkah berikut dapat dilakukan. a. Alat dan bahan 1. Dempul kayu 2. Kape scrape 3. Ampelas 4. Pelitur 5. Kuas b. Langkah-langkah pengerjaan 1.

Tutup bagian retak dengan dempul kayu.

2.

Biarkan hingga kering, lalu ampelas permukaan kayu yang kurang rapi hingga menjadi rata.

3.

Lapisi permukaan kayu dengan pelitur.


34


2.8 Rencana Anggaran Biaya

Tahap ini merupakan perkalian antara hasil perhitungan volume pekerjaan. Apabila terdapat jenis pekerjaan yang tidak bisa di hitung

dengan unit price atau sejak awal ditetapkan sebagai lumpsum, maka

harga satuan untuk pekerjaan tersebut ditetapkan berdasarkan perkiraan.

Namun, perkiraan tersebut tetap mengunakan dasar yang rasional dan dapat dipertanggung jawabkan. Sebelum menghitung rencana anggaran biaya, ada beberapa tahapan yang harus dilakukan. Tahapan – tahapan tersebut adalah penguraian item-item pekerjaan atau disebut juga WBS ( Work Breakdown Structur), perhitungan volume pekerjaan, dan analisa harga satuan pekerjaan. Selain itu, di butuhkan juga data berupa daftar harga satuan bahan dan daftar harga satuan upah tenaga kerja. Berikut ini akan di jelaskan lebih lanjut mengenai tahapan-tahapan tersebut.

2.8.1

WBS ( Work Breakdown Structure) WBS (Work Breakdown Structure) adalah suatu cara untuk

membagi/memecah pekerjaan secara hirarkis dan logis menjadi divisidivisi yang terdiri dari subdivisi-subdivisi sampai ke bagian yang terkecil yang disebut dengan paket pekerjaan. WBS merupakan diagram terstruktur dan hirarki berupa diagram pohon ( tree structure diagram ). Penyusunan WBS dilakukan secara topdown dengan tujuan agar setiap komponen-komponen kegiatan yang telah dipecah tetap berorientasi pada tujuan proyek. WBS merupakan proses awal dari proyek manajemen yang membagi kedalam fase-fase proyek. WBS sangat penting dalam perencanaan proyek. Dengan WBS kita akan menuliskan tahap-tahap proyek secara mendetail. Dari tahap-tahap yang kita tuliskan, kita akan


35


menganalisa kebutuhan sumber daya manusia dan sumber-sumber lainnya

seperti tempat, fasilitas, dan alat-alat yang diperlukan.

Dari analisa sumber daya ini, kita bisa menentukan tentang waktu

yang di butuhkan. Dari total waktu yang dibutuhkan dan pemakaian

sumber daya lainnya kita bisa menentukan biaya proyek. Biaya proyek di

tambah dengan keuntungan akan didapatkan harga proyek. Kemampuan membuat WBS sangat menentukan ketepatan pekerja

proyek, jika di tambah dengan SOP ( Standard Operating Procedure ) yang bagus, maka proyek memungkinkan dikerjakan secara tepat waktu. Manfaat pemecahan pekerjaan ini antara lain : 

Memudahkan pembuatan jadwal proyek dan estimasi biaya proyek.



Menentukan penanggung jawab masing-masing elemen pada setiap tingkatan.



Menjadi alat kontrol pelaksanaan proyek, karena penyimpanan biaya dan jadwal paket kerja tentu dapat dibandingkan dengan WBS.

2.8.2

Volume Pekerjaan Volume adalah banyaknya macam pekerjaan atau bahan

dengan satuan yang berbeda-beda dengan kebutuhan dalam setiap macam pekerjaan yang dilakukan. Volume pekerjaan adalah menghitung jumlah banyaknya volume pekerjaan dalam satu satuan. Volume juga disebut sebagai kubikasi pekerjaan. Jadi volume atau kubikasi suatu pekerjaan bukanlah merupakan volume (isi sesungguhnya), melainkan jumlah volume bagian pekerjaan dalam satu kesatuan. Volume yang dimaksud bisa dalam bentuk satuan panjang (m), luas (m²), isi (m³), buah (bh), unit, dan lumpsum (ls). Dalam menghitung volume pekerjaan, perlu dilakukan penguraian volume pekerjaan yaitu menguraikan secara rinci besar volume


36


atau kubikasi suatu pekerjaan. Menguraikan, berarti menghitung besar

volume masing-masing pekerjaan sesuai dengan gambar rencana.

2.8.3

Harga Satuan Upah Pekerja Harga satuan upah pekerja ini berada dalam sebuah daftar

yang berisi penetapan besarnya upah bagi pekerja yang akan digunakan

sebagai dasar pemberian kontraprestasi bagi buruh. Besarnya upah sangat bergantung dari lokasi proyek, dimana standar penggajiannya berdasarkan Upah Minimum Regional/Provinsi (UMR/P) daerah tersebut.

2.8.4

Harga Satuan Bahan/Material Daftar ini berisi seluruh isi jenis material yang akan

digunakan dalam proyek. Harga dari setiap material disiapkan berdasarkan data terbaru. Lokasi proyek juga berpengaruh terhadap harga material, sehingga disarankan agar material yang dicantumkan dalam daftar adalah harga sampai di proyek (termasuk biaya transportasi). Daftar ini nantinya

akan digunakan sebagai basis

perhitungan besarnya harga satuan pekerjaan. Jadi untuk kebutuhan ini diperlukan data yang senyata-nyatanya agar diperoleh rencana anggaran biaya yang akurat dan realistis.

2.8.5

Analisa Harga Satuan Pekerjaan jumlah material dan kebutuhan tenaga dalam

proses pekerjaan bangunan memegang peranan cukup penting umtuk kontrol kualitas dan kuantitas pekerjaan. Untuk mereka sudah terbiasa dengan gambar struktur dan angka koefisien pada anlisa satuan pekerjaan hal tersebut bukanlah pekerjaan sulit, tapi bagi mereka yang awam


37


memperkirakan jumlah marterial merupakan pekerjaan yang cukup sulit

dan memusingkan.

Analisa harga satuan pekerjaan berfungsi sebagai pedoman

awal perhitungan rencana anggaran biaya bangunan yang didalamnya

terdapat angka yang menunjukkan jumlah material, tenaga, dan biaya

satuan pekerjaan. Dalam analisa harga satuan ini terdapat angka koefisien

baik itu untuk tenaga kerja maupun bahan/material. Penentuan koefisien analisa harga satuan pekerjaan bisa dilakukan dangan berbagai cara, antara lain: 

Melihat buku analisa BOW (Burgerlijke Openbare Werken) BOW adalah suatu ketentuan dan ketetapan umum yang ditetapkan oleh Dir. BOW tanggal 28 Februari 1921 Nomor 5372 A pada zaman pemerintah Belanda. Koefisien analisa haraga satuan BOW ini sudah jarang digunakan karena adanya pembengkakan biaya pada koefisien tenaga.



Melihat standar Nasional Indonesia (SNI) Standar Nasional Indonesia (SNI) ini dikeluarkan resmi oleh Badan Standarisasi Nasional secara berkala, sehingga SNI tahun terbaru merupakan revisi edisi SNI sebelumnya. Untuk memudahkan mengetahui edisi yang terbaru, SNI diberi nama sesuai dengan tahun terbitnya, missal: SNI-DT-91-0007-2007 dan SNI-DT-910008-2007.



Melihat standar perusahaan Pada perusahaan konstruksi/konsultan biasanya menentukan koefisien analisa harga satuan tersendiri sebagai pedoman kerja. Koefisien analisa harga satuan perusahaan ini biasanya merupakan rahasia perusahaan.


38




Pengamatan dan penelitian langsung di lapangan Cara ini dilakukan oleh orang yang ahli dan berpengalaman.

Hasilnya akan mendekati ketepatan karena diambil langsung dari

pengalaman kita dilapangan. Caranya dengan meneliti kebutuhan

bahan, waktu, dan tenaga pada suatu pekerjaan yang sedang dilaksanakan.



Melihat standar harga satuan per wilayah Harga

satuan

ini

dikeluarkan

per

wilayah

oleh

pemerintah/perusahaan. Jika kita menggunakan harga satuan ini maka kita tidak memerlukan koefisien analisa harga satuan karena untuk menghitung rencana anggaran biaya. Kita hanya perlu mengalikan volume pekerjaan dengan harga satuan.

2.8.6

Rekapitulasi Tahap terakhir dalam penyusunan rencana anggaran biaya adalah

rekapitulasi. Pada tahap ini hanya ditampilkan item-item pokok saja. Sesuai dengan peraturan yang saat ini berlaku, persentase jasa bagi penyedia jasa tidak lebih dari 10%. Saat ini, rata-rata persentase yang digunakan adalah 7%. Untuk Pajak Pertambahan Nilai (PPN) ditambahkan dalam nilai proyek sebanyak 10%. Setelah semuanya diperhitungkan, maka akan diperoleh besarnya biaya proyek.


39

2.1.2 Definisi Perawatan dan Pemeliharaan Bangunan

Recommend Documents