Vlastník: Ludevít Lali, r.č. 650601/1127, bytem U Nádraží 272, 517 61 Rokytnice v Orlických horách
ZNALECKÝ POSUDEK Č. 1272/13/20
o ceně nemovitosti: ½ bytové jednotky č. 272/10 vč. ½ podílu 660/11355 na společných částech domu č.p. 271 a 272 a stavebních parcel č. St. 375 a 376 v Rokytnici v Orlických horách obec katastrální území oblast kat. území kraj
: : : :
576701 Rokytnice v Orlických horách 741051 Rokytnice v Orlických horách Rychnov nad Kněžnou Hradec Králové
Posudek objednal: Exekutorský úřad Brno-Město, soudní exekutor JUDr.Vít Novozámský Bratislavská 73, 602 00 Brno IČ: 18146937, DIČ: CZ6309251058
Účel posudku: Zjištění stávající ceny výše uvedené nemovitosti pro účel exekučního řízení. Cena je stanovena ke zjištěné skutečnosti dne 30.4.2013 a je pro tento účel platná. Znalecký posudek obsahuje sedm stran textu vč. titulního listu a 12 stran příloh a předává se ve třech vyhotoveních (dvě písemně a jedno elektronicky). Čtvrté pare je uloženo u znalce. Prováděcí předpisy: vyhláška č. 450/2012 Sb., která mění vyhlášku č. 3/2008 Sb. k zákonu č. 151/1997 Sb. ve znění zákona č. 121/2000 Sb. a pozdějších předpisů. Posudek vypracoval:
Václav JETMAR soudní znalec obor ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí Mánesova 207 Pražské Předměstí 566 01 Vysoké Mýto
pare:
=2= Předmětem znaleckého posudku je ocenění ½ bytové jednotky vč. podílu na společných částech dvou p.č. domů a dvou stavebních parcelách v jižní části obce Rokytnice v Orlických horách. Objekt byl vidován bez umožněného přístupu do oceňovaného bytu a podrobné údaje sděleny vedoucím Stavebního úřadu při MÚ Rokytnice v Orl. horách a dále čerpány z dokumentů poskytnutých Exekutorským úřadem Brno-Město a nahlížením do katastru nemovitostí znalcem. Podklady pro ocenění: 1. Usnesení o ustanovení soudního znalce k vyhotovení znal. posudku a stanovení ceny obvyklé(tržní) v daném čase a místě ze dne 8.4.2013 2. Exekuční příkaz Č.j. 056 EX 4815/11 – 11 ze dne 14.7.2011 3. výpisy z katastru nemovitostí prokazující stav k datu 8.4.2013 (7 A4) 4. snímky z katastrální mapy dotčeného území z 8.4. a 2.5.2013 (3 A4) 5. údaje sdělené Stavebním úřadem při MÚ Rokytnice v Orlických horách 6. písemné doklady poskytnuté Exekutorským úřadem Brno-Město Stručný popis: Jedná se o klasickou panelovou výstavbu z roku 1975. Oceňovaná byt. jednotka 272/10 se nachází ve 4.NP. Objekt je napojen na všechny běžné inž. sítě vč. zemního plynu. Vzdálenost od centra obce je cca 500 m s přístupem po zpevněných vozovkách. Zatřídění: Jedná se budovu využívanou pouze k bydlení ve které nejsou žádné provozní prostory. Ocení se proto dle platné vyhlášky č. 450/2012 Sb. podle § 25 „byty ve vícebytovém domě“ s úpravou indexované průměrné ceny indexv: It = index trhu Ip = index polohy Iv = index vybavení a konstrukcí platnými k datu ocenění 30.4.2013. Pozemky náležející podílem 1/2 660/11355 k BJ č. 272/10 se ocení samostatně dle § 36 „stavební pozemky“ dle vyhl.č. 456/2008 Sb. a úpravou koeficienty Kp a Ki dle vyhl.č. 450/2012 Sb.
= 3a = § 26a - RD, chalupy, rekr.domky, sam. garáže dle vyhl.č. 460/2009 př.18a, tab.č.1 (str.7469) kterou vyhláška č.387/2011 Sb. nemění TRH S NEMOVITOSTMI Č. znak 1. situace na trhu 2. vlastnictví nemovitosti 3. právní vztahy součet Ti
č. I. II. II.
popis pásma poptávka výrazně nižší nabídky stavba na vlastním pozemku bez vlivu
hodnota Ti -0,10 0,00 0,00 -0,10
Index trhu: It = 1 + (suma 1až 3) Ti = 1 – 0,10 = 0,90 POLOHA NEMOVITOSTI § 26a – stavby k trvalému bydlení /RD/ a byty v obci nad 2000 obyvatel /tab.5, str. 7472/ vyhlášky č. 460/2009 Sb., kterou vyhláška č. 387/2011 Sb. nemění č. znak č. popis pásma 1. význam obce I. bez většího významu 2. úřady v obci II. MÚ, banka, policie, pošta 3. poloha nemovitosti III. vnitřní území obce 4. okolní zástavba a prostředí III. převažují objekty pro bydlení 5. obchod, služby, kultura II. základní síť 6. školství a sport III. ZŠ a sportovní zařízení 7. zdrav. zařízení II. omezená dostupnost 8. veřejná doprava II. zastávka od 500 do 1000 m 9. obyvatelstvo II. bezproblémové okolí 10. nezaměstnanost v obci II. odpovídá průměru v kraji 11. změny v okolí III. bez vlivu 12. vlivy neuvedené II. bez dalších vlivů součet Pi……………………………………………………………………….
hodnota Pi 0 0,02 0 0 0 0,04 0 -0,03 0 0 0 0 0,03
Index polohy Ip = 1 + (suma + až 11) Pi = 1 + 0,03 = 1,03 § 26a – dtto pro města vyjmenovaná v příloze č. 20a (např. Ústí n. Orl.) /tab. 6, str.7821/ č. znak č. popis pásma hodnota Pi 1. poloha nemovitosti 2. místní obliba v obci 3. okolní zástavba a prostředí 4. veřejná doprava 5. obyvatelstvo 6. změny v okolí 7. vlivy neuvedené součet Pi………………………………………………………………………….. Index polohy Ip = 1 + (suma 1 až 7) Pi =
=4= Iv = konstrukce a vybavení bytů Index Iv pro byty (str. 7475 vyhl. 460/2009 Sb.) platná k datu 30.4.2013 Č.
znak
pásmo
popis pásma
hodnota „V“
1.
typ stavby
II.
budova panelová
-0,05
2.
společné části domu II.
minimální
0
3.
příslušenství domu
bez dopadu na cenu
0
4.
umístění bytu v domě III.
4.NP s výtahem
+0,05
5.
orientace S,V,J,Z,
III.
S a J s výhledem
+0,03
6.
příslušenství bytu
III.
standardní
0
7.
další vybavení
II.
pouze sklípek
-0,01
8.
vytápění bytu
II.
lokální na ZP
-0,02
9.
jinde neuvedené
III.
bez vlivu na cenu
0
II.
součet znaků 1 až 9 ………………………………………………………………………..+- 0 10.
stav. techn. stav
II.
dobrý stav 1,05 x 0,8
Index konstrukce a vybavení Iv = (1 + suma + až 9) a V 10 = = (1,00 + 0) x 0,84 = 0,840
= 0,84
=5= § 25 – byt ve vícebytovém domě Nález: Jedná se o byt o velikosti 2+1 ve 4. NP panelového domu se dvěma samostatnými vchody. K bytu patří sklípek a podíl ve výši 660/11 355 na společných částech budovy a na dvou pozemcích zastavěných stavbami budov čp. 271 a 272 a nádvořím. Stáří stavby je mezi 30 a 50 roky (stavba je z roku 1975), údržba je dobrá. Podrobný popis je v přiložených tabulkách. Výměry: Podlahová plocha je zjištěná dle pasportu stavby a ověřená stavebním úřadem MÚ Rokytnice v Orlických horách. kuchyň 12,10 m2 obývací pokoj 20,60 m2 ložnice 18,20 m2 chodba 6,35 m2 koupelna + WC 4,10 m2 šatna 2,10 m2 sklípek (1,31x0,80) 1,05 m2 započitatelná plocha…….. 64,50 m2 Ocenění: ICP dle vyhl. 450/2012 Sb. pro byt v kraji Hradec Králové obec s počtem 2 001 až 10 000 obyvatel tj. Rokytnice v Orl. horách ICP 17 122,00 Kč/m2 It = index trhu x 0,90 Ip = index polohy x 1,03 Iv = index konstrukce a vybavení x 0,840 ZCU…………………………………………………. 13 332,56 Kč/m2 Cena bytu č. 272/10 vč. podílu 660/11 355 na spol. částech domu a venkovních úprav bez podílu z ceny pozemků 64,50 m2 x 13 332,56 Kč/m2 ……………………. 859 950,12 Kč z toho podíl ½ pro Ludevíta Laliho …………… 429 975,06 Kč
=6= § 26 – stavební pozemky Nález: Oba pozemky jejichž podíl patří k oceňované nemovitosti jsou označené jako „zastavěná plocha a nádvoří“, což odpovídá jejich skutečnému využití. Jsou v rovinatém terénu s možností napojení na všechny běžné inž. sítě vč. ZP, s přístupem po zpevněných vozovkách. Vzdálenost od centra obce je cca 500 m, od železniční stanice 300 m. Výměry: dle LV č. 954 pro obec a k.ú. Rokytnice v Orlických horách parc.č. 375 zastav. plocha a nádvoří výměra: 217 m2 parc.č. 376 zastav. plocha a nádvoří výměra: 217 m2 součet ……………………………………………………………………………………………. 434 m2 Ocenění: Počet obyvatel Rokytnice v Orlických horách (region): 2 300 CpU : 35 + (2300 – 1000) x 0,007414 Úprava dle přílohy č. 21: pol.č. 2.11. možnost napojení na zemní plyn + 10 % součet Kp: byt. dům v kraji Hradec Králové oblast k.ú. Rychnov n. Kněžnou
44,64 Kč/m2 4,46 Kč/m2 49,10Kč/m2
počet obyvatel obce 2001 až 5000 t.j. Rokytnice v Orl. horách x 0,586 Ki: pro SKP 46.11.12. budovy vícebytové ZCU pro zastav. plochu
x 2,131 61,31 Kč/m2
Cena pozemků: Parc.č. st. 375 a st. 376: 434 m2 x 61,31 Kč/m2 26 608,54 Kč z toho podíl 660/11355 na byt č. 272/10………………………………………….. 1 546,60 Kč z toho podíl ½ pro Ludevíta Laliho …………………………………………………. Kč
773,30
=7=
REKAPITULACE § 25 – byt ve vícebytovém domě
429 975,06 Kč
§ 26 – stavební pozemky
773,30 Kč
Zjištěná cena celkem k 30.4.2013
430 748,36 Kč
Celková cena zjištěná cenovým předpisem zaokrouhlená dle § 46 ……………………………………………. 430 750,00 Kč Stanovení ceny obvyklé (tržní): Vzhledem k situaci na stagnujícím trhu s nemovitostmi a s porovnáním s podobnými nabízenými nemovitostmi v současné době v tomto regionu (F – reality Litomyšl, MM reality region Vysoké Mýto, realitní kancelář POHODA Vysoké Mýto) se cena obvyklá pohybuje o cca 20 až 30 % níže než je cena stanovená dle cenového předpisu.
OBVYKLÁ CENA TRŽNÍ SOUČASNÁ ČINÍ (podíl povinného Ludevíta Laliho) 320 000 až 340 000 Kč slovy: tři sta dvacet až tři sta čtyřicet tisíc korun českých ve Vysokém Mýtě 30.4.2013
