Overzicht van voorgenomen activiteiten 2017 Input voor het maken van prestatieafspraken over de periode 2017/2018
1. Beschikbare & betaalbare woningen Voldoende woningen beschikbaar maken Onze visie We verwachten een toenemende vraag naar betaalbare huurwoningen voor één- en tweepersoonshuishoudens. We willen dat onze woningportefeuille op termijn beter aansluit bij de weten regelgeving en de vraag vanuit de verschillende doelgroepen van ons beleid. Onze portefeuillestrategie gaat uit van een transitietermijn van minimaal 10 jaar. In die periode willen we de beschikbaarheid en betaalbaarheid vergroten door nieuwe woningen te bouwen en door bedrijfsruimten om te bouwen naar woningen. Alle nieuwe woningen zijn zelfstandig te bewonen. De huurprijs bevindt zich onder de betaalbaarheidsgrenzen voor huurtoeslag. In de prestatieafspraken 2015-2016 heeft GoedeStede toegezegd om 333 betaalbare huurwoningen te bouwen tijdens de collegeperiode 2014-2018. 19 schoolwoningen Johan Jongkindstraat, 2014 37 woningen De Koopvaardij, 2014 37 woningen De Batavier, 2015 86 woningen Middachtenlaan, 2015 23 (getransformeerde bedrijfsruimten naar) woningen, maart – december 2016 33 (getransformeerde kinderdagverblijven naar) woningen, december 2016 Ultimo 2016 hebben wij 235 nieuwe sociale huurwoningen aan de Almeerse huurvoorraad toegevoegd. Ons bod Om aan de prestatieafspraak van 333 woningen te kunnen voldoen, is inmiddels met de gemeente overeenstemming bereikt over 99 nieuw te bouwen twee- en driekamerappartementen aan de Rio de Janeirostraat in Almere Buiten. In onze brief van februari 2016 hebben wij de gemeente het aanbod gedaan om nog eens 500 extra betaalbare huurwoningen te realiseren. Gezien de druk op de woningmarkt willen en kunnen we deze woningen in 2017/2018 opleveren. Wij onderzoeken de mogelijkheden voor 160 woningen aan de Buenos Airesstraat. Dat is onze eerste invulling voor de 500 woningen. In overleg zoeken we locaties voor de resterende 340 woningen. Wij onderzoeken of leegstaand vastgoed van GoedeStede of van een andere partij omgebouwd kan worden naar wonen. Dit kan alleen tegen een normaal rendement én alleen in wijken waar onze woningen al staan. Wat vragen wij van de gemeente? Voor wat betreft ons voorstel voor de bouw van 500 extra woningen, verwachten wij van u vóór 1 januari 2017 een concreet aanbod van voldoende geschikte en bouwrijpe locaties. Kostenverhogende componenten moeten vermeden worden bij sociale huur woningen. Wij vragen: Sociale grondprijzen: Deze zijn de afgelopen jaren te fors gestegen en maken inmiddels een significant onderdeel uit van de totale stichtingskosten. Wij vragen de gemeente deze kosten te beheersen door ze slechts met inflatie te indexeren. Ook vragen wij geen nieuwe kostencomponenten toe te voegen (bijvoorbeeld afval). Kostendekkende leges: Bij de prestatieafspraken 2015-2016 is afgesproken dat de legeskosten verlaagd kunnen worden door het proces efficiënter te maken. Gelet op onze ervaringen, bieden wij aan om mee te denken. Passende parkeernormen: Ook voor deze kostencomponent is in 2015-2016 aandacht gevraagd, gelet op de doelgroep van een woningcorporatie. Wij gaan er vanuit dat u de parkeerkosten voor het openbaar gebied oplost.
1
Zorgen voor betaalbare huurwoningen Onze visie Wij bieden goede woningen aan mensen met een bescheiden inkomen. Bij de woningtoewijzing voldoen wij aan alle wet- en regelgeving. Het beschikbare aanbod willen we evenredig verdelen over de woningzoekenden. Reguliere woningzoekenden moeten ook kans kunnen maken op een nieuwe woning. We willen de doorstroming bevorderen zodat er meer woningen beschikbaar komen op de huurwoningmarkt. De nieuwe woningen die we bouwen zijn betaalbaar voor de laagste inkomens. Bestaande woningen met een hoge kwaliteit willen we verhuren aan middeninkomens. Enkele woningen die niet meer tot ons kernbezit behoren verkopen we. Dit zorgt voor extra opbrengsten die weer ingezet worden om meer woningen betaalbaar te houden. Ons bod Wij huisvesten 95% van de nieuwe huurders passend. Wij bieden 50% van het vrijkomende woningaanbod aan in het betaalbare segment tot 2e aftoppingsgrens voor huurtoeslag, mits de geprognosticeerde nieuwbouw wordt gehaald. Wij willen de voordeelregeling niet meer toepassen in focuswijken maar alleen inzetten bij de toewijzing van nieuwbouwwoningen. Wij verkopen geen grote aantallen huurwoningen. Wij verkopen enkele laatste woningen van een aaneengesloten woonblok op diverse plekken in de stad (11 in totaal). Ook verkopen we een deel van onze duurste vrije sectorwoningen. Net als de minister zijn wij van mening dat deze woningen niet meer passen in onze kernvoorraad. Het gaat om 67 eengezinswoningen in het Homeruskwartier in Almere Poort (1363) en 10 in de Eilandenbuurt (1339). We verkopen de woningen aan zittende huurders en bij mutatie. Wij prognosticeren acht woningen in 2017 en 2018. Wij voeren een jaarlijks huurbeleid dat aansluit bij de wettelijke mogelijkheden die wij hebben (huursombenadering) en houden daarbij rekening met het advies van de huurdersorganisatie. Wij willen de doorstroming bevorderen en kansen voor de (lage) middeninkomens creëren. Onze woningen met de meeste ruimtelijke kwaliteit (en dus veel woningwaarderingspunten) gaan we verhuren als middel dure huurwoningen. Wij werken graag mee aan uw onderzoek om ook de vraag naar middel dure huurwoningen in beeld te krijgen. Wat vragen wij van de gemeente? Om zoveel mogelijk woningen betaalbaar aan te kunnen bieden en het hier voorgestelde percentage te realiseren, moet de geprognosticeerde nieuwbouw worden gerealiseerd. Op dit punt verwachten wij dan ook maximale medewerking van de gemeente.
Huisvesten van voorrangskandidaten Onze visie Steeds meer mensen zijn met voorrang aangewezen op een betaalbare woning. Alle voorrangskandidaten worden door de gemeente aangewezen (onder andere via de Huisvestingsverordening). Dit kunnen mensen zijn die niet snel en zelfstandig een woning kunnen bemachtigen zoals statushouders of mensen die uitstromen uit een maatschappelijke instelling. Maar de druk in het betaalbare huursegment is hoog en er is geen prioritering of quotum per doelgroep aangegeven. Wij vinden het belangrijk dat er ook voldoende aanbod voor reguliere woningzoekenden blijft. Ons bod Wij reserveren een percentage van tenminste 60% van de (betaalbare) vrijkomende woningen voor reguliere woningzoekenden of adverteren een ‘woning van de week’ (inschrijftijd is leidend). Gelet op de druk in het betaalbare segment zijn we terughoudend met de huisvesting van onder andere ex-gedetineerden en geclusterde woningen die verhuurd worden door instellingen tenzij de gemeente hiervoor een quotum vaststelt.
2
Wij huisvesten statushouders onzelfstandig als er externe begeleiding is geregeld. Wij verhuren 10 woningen (binnen de 5% ruimte vanuit de passendheid) aan grote gezinnen met meer dan 5 personen en een verblijfsvergunning. Wat vragen wij van de gemeente? Wij willen met u in gesprek over de huisvesting van de verschillende voorrangskandidaten en de consequenties voor de reguliere woningzoekenden en de effecten op de leefbaarheid in onze complexen. De Raad heeft, bij de behandeling van de Huisvestingsverordening, aangegeven dat de consequenties voor ‘andere’ woningzoekenden acceptabel zijn zolang we niet meer dan 33% van het aantal verhuurde sociale huurwoningen aan voorrangskandidaten wordt verhuurd. Dit percentage wordt in 2016 overschreden en neemt alleen maar toe als gevolg van extramuralisering, huisvesting van statushouders, vraag vanuit maatschappelijke instellingen voor uitstroom en mensen die conform de urgentieregeling voorrang krijgen. Wij vragen om quotering en prioritering van de verschillende voorrangskandidaten. Bij de gemeenteraad is aangekondigd dat de Huisvestingsverordening wordt geëvalueerd. Wij dringen aan op een minder complexe verordening gelet op de toekomstige effectiviteit en efficiency van een aanbodsysteem. Wij brengen graag onze kennis en ervaring in.
Werken aan wonen en zorg Onze visie Door de scheiding van wonen en zorg zien we de druk op de sociale huursector toenemen. Het aantal senioren neemt toe en zij zullen zo lang mogelijk zelfstandig moeten blijven wonen. Ons woningbezit bestaat inmiddels voor 37% uit nultredenwoningen. Door nieuwbouw groeit dit aantal. Ook andere doelgroepen die zorg of begeleiding nodig hebben en uitstromen uit maatschappelijke instellingen, zijn aangewezen op de sociale huursector. Wij vinden het belangrijk dat de begeleiding goed wordt geregeld omdat er meer druk op de leefbaarheid kan ontstaan. Ons bod Wij zetten ons in om het huidige aanbod dat geschikt is voor senioren te behouden. Alle nieuwbouwwoningen worden levensloopbestendig waardoor we deze groeiende doelgroep kunnen blijven bedienen. Wij zetten de maatwerkregeling ‘van groot naar beter’ voor 2 jaar in (maximaal 20 mutaties). Daarmee bieden we ouderen de mogelijkheid om te verhuizen naar een kleinere en passende woning en komen grote woningen vrij voor gezinnen. Wij faciliteren initiatieven met geclusterde huisvestingsvragen. De partij moet dan wel over een quotum voor rechtstreekse woningtoewijzing, experimenteerruimte of een nieuwbouwlocatie beschikken. Wat vragen wij van de gemeente? Vanuit het perspectief van wonen en zorg vragen wij de gemeente om geschikte bouwlocaties in de directe nabijheid van voorzieningen. In lijn met de prestatieafspraken 2015-2016 vragen wij regie vanuit de gemeente ten aanzien van de prioritaire doelgroepen.
2. Samenwerken rondom wonen Bestrijden van overlast en fraude Onze visie Wij zetten ons in om woonoverlast, huurfraude en illegale hennepteelt aan te pakken en in de kiem te smoren. Samen met onze partners zorgen we hiermee voor een prettige woonomgeving voor de overige huurders. 3
Ons bod Wij betalen Buurtbemiddeling voor verwijzingen die wij doen. Wij zijn convenantpartner in de bestrijding van hennep en nemen kosten voor onze rekening. Wij betrekken de inzet van de gedragsaanwijzing bij de aanpak van overlast en fraude. Wij nemen deel aan de casus-overleggen zodra er huurders van ons op de agenda staan. Wat vragen wij van de gemeente? Voortzetten van de gemeentelijke bijdrage aan Buurtbemiddeling.
Werken aan schone en veilige buurten Onze visie Een schone en veilige woonomgeving draagt bij aan het prettig wonen. Wij zetten ons in om zaken die kapot zijn snel te repareren, we verwijderen vuil/graffiti van onze gebouwen en nemen maatregelen om inbraken te minimaliseren. Ons bod Wij hebben wijkbeheerders die dagelijks rondom onze woningen aanwezig zijn en op de elementen schoon, heel en veilig handhaven. Wij hebben middelen om incidentele acties op het gebied van schoon, heel en veilig te kunnen uitvoeren. Wij werken samen met de gemeentelijke veiligheidsmanager aan analyses en oplossingen om inbraken te verminderen. Wat vragen wij van de gemeente? Wij verwachten dat de gemeente haar inzet via de BuitenBeter App continueert.
Voorkomen van huurschulden en ontruimingen Onze visie Wij zetten ons in om te voorkomen dat huishoudens huurachterstanden opbouwen. We willen niet dat huishoudens onnodig in de schuldhulpverlening belanden en dakloos worden als gevolg van een ontruiming. Daarbij werken we samen met partners. We werken met maatwerkregelingen zodat we mensen kunnen ondersteunen die (tijdelijk) moeite hebben met hun financiële huishouding. Ons bod Wij hebben een strak en consequent incassobeleid waar wij vanaf de eerste dag dat niet betaald is, contact opnemen met de huurder. Bij de ‘niet-kunners’ doen wij er alles aan om de schuld niet op te laten lopen en (onnodige) kosten te voorkomen door samen te werken met andere instanties. Wij werken samen met de Dienst Werk en Inkomen aan een zogenaamde geregelde betaling. Daarmee voorkomen we ontruimingen. Wij werken met drie maatwerkregelingen die er preventief voor zorgen dat huurachterstand wordt voorkomen bij zogenaamde dure scheefwoners. Wat vragen wij van de gemeente? De 1% regeling uit de Huisvestingsverordening benutten wij nu alleen bij calamiteiten. (Ca. 6 per jaar.) Wij vragen de 5% vrije toewijzingsruimte om invulling te kunnen geven aan onze maatwerkregelingen om onder andere huurschulden te voorkomen.
4
3. Duurzame woningen Energiezuiniger maken van woningen Onze visie Wij realiseren een reductie van de energiebehoefte door de Trias Energetica te volgen, voor zover dit past binnen onze mogelijkheden als corporatie. Wij combineren duurzame maatregelen met andere onderhoudsactiviteiten op logische momenten. Ons bod Wij bouwen alle nieuwe woningen met energielabel A++. Wij zorgen ervoor dat alle woningen met een label lager dan B minimaal 1 labelsprong maken bij groot onderhoud. Wij streven ernaar dat ons totale bezit in 2020 gemiddeld op label B uitkomt (conform Energieakkoord en huidige maatstaven). Wat vragen wij van de gemeente? De duurzame ambities van de gemeente zijn in sommige situaties niet congruent. Zo verwachten wij dat bij energie-neutrale nieuwbouwwoningen in gebieden met stadsverwarming, de tegenstijdigheden worden aangepakt.
Disclaimer Dit overzicht van voorgenomen activiteiten is opgesteld op basis van de ons bekende actuele informatie en gemeentelijke ambities, nieuwe wet- en regelgeving en inzichten van ons en onze huurdersorganisatie GSA. Als gevolg van wijzigingen hierin, kan onze inzet worden herzien. Conform de overlegwet vindt dan eerst contact met de huurdersorganisatie plaats.
5
