Po~ct pfi!v!>:
DODATEK
č.
1
ke maleckému posudku č. 454 - 005/2016
Ve Strakonicích dne 15.2.2016
Ing. Jan Hošek
2
1) Úvod Znalec zpracoval pro Exekutorský úřad Písek znalecký posudek č. 454-005/2016, v kterém stanovil cenu obvyklou nemovitostí - pozemků st.p . č . 38/1, st.p. č. 38/2, st.p . č. 38/3 se stavbami, na nich se nalézajícími, objekty k bydlení č .p . 39, č.p. 17 a č.p. 35 a pozemky ve funkčním celku p.č. 5/10, p.č. 5/11 , p .č. 5/12 a p. č. 5/13 včetně příslušenství, v obci Škvořetice, místní část a katastrální území Pacelice, okres Strakonice. Soubor uvedených nemovitostí ocenil obvyklou cenou 1 000 000,- Kč, slovy : jedenmilionkorunčeských. Objednatel posudku, Exekutorský úřad Písek, požádal dopisem z 8.2.2016 znalce, aby do jednoho týdne od doručení přípisu specifikoval takovou cenu obvyklou, která připadá na spoluvlastnický podíl povinné. Jak objednatel konstatuje ve svém dopise a znalec jednoznačně a přehledně uvádí v oddíle 1.4. Identifikace nemovitostí dle KN zpracovaného posudku č. 454-005/2016 jsou nemovitosti zapsány na dvou listech vlastnictví č. 23 a 79 s různými spoluvlastnickými podíly. Na uvedené nemovitosti znalec zpracoval pro Okresní soud Strakonice znalecký posudek č. 141/2012/St., který byl i podkladem pro zpracování posudku č. 454-005/2016 (viz pol. 1.1.2. na str. 3). Tímto posudkem byla dle znaleckého úkolu, uloženého soudem, posuzována jednak možnost rozdělení nemovitostí v poměru spoluvlastnických podílů, což bylo znalcem odmítnuto a dále stanovena dle požadavku soudu cena tržní (obecná) nemovitostí, které byly oceňovány i v posudku, zpracovaném pro Exekutorský úřad. V této souvislosti je nutno vysvětlit, že i tržní oceňování prochází určitým vývojem a že dnes se pojem tržní cena používá výhradně pro hodnotu, za kterou byla nemovitost prodána a je uvedena v kupní smlouvě, pojem obecná cena dnes neexistuje a není užíván. Prakticky byla tehdy znalcem stanovena cena obvyklá. Znalecký úkol byl soudem znalci uložen otázkami č. 1-5, z nichž první tři se zabývaly možností rozdělení, otázka č. 4 pak stanovením tržní ceny nemovitostí z LV č. 23 a otázka č. 5 stanovením tržní ceny nemovitostí zLV č. 79. Je tedy zřejmé, že soud na znalci požadoval totéž, co na něm svým dopisem požaduje Exekutorský úřad. Odpověď na otázky č. 4 a 5, obsažená v posudku č. 14112012/St. byla následující. Otázkač.
4 Aktuální tržní (obecnou) cenu domu č.p. 39 na stavební parcele č. 38/1, stavební parcely č. 38/1, parcely p.č. 5/10 a parcely p.č. 5/11 nelze samostatně stanovil, neboť se nejedná o samostatnou stavbu (objekt), nýbrž část stavby, tvořící jeden funkční celek s objekty č.p . 17 a č.p . 35. Tržní cena stanovena pro celá soubor nemovitostí. Otázkač . 5 Aktuální tržní (obecnou) cenu domu č.p. 17 na stavební parcele č . 38/2 a č.p . 35 na stavební parcele č. 38/3 nelze samostatně stanovit, neboť se nejedná o samostatné stavby (objekty), nýbrž části stavby, tvořící jeden funkční celek s objektem č .p . 39. Tržní cena stanovena pro celý soubor nemovitostí.
Takto zpracovaný posudek byl z pohledu znalce velmi nevhodným způsobem napaden právním zástupcem tehdy žalobkyň, dnes oprávněných JUDr. Mrázkem odvoláním ke Krajskému soudu v Českých Budějovicích, který svým usnesením ze dne 13.9.2012 odvolání zamítl a posudek potvrdil jako správný. Znalec chápe, že poměru rozdělit,
částku,
je však
která by byla při exekučním prodeji získána, je nutno v určitém nutné pochopit, že znalec při dodržení požadavku zákona
rovněž
3 č.
151/1997 Sb. je dle § 2, odst. 1 možno stanovit obvyklou cenu pouze a výhradně porovnáním. Pro tak specifickou nemovitost, jako je oceňovaná, kdy 1 objekt má 3 čísla popisná a je evidován v KN na 2 listech vlastnictví s rozdílnými spoluvlastnickými podíly ovšem potřebný soubor nemovitostí neexistuje. Znalec proto ve zpracovaném posudku byl nucen použít pro porovnání soubor získaný z realitní inzerce, ovšem pro celé objekty, tak: je popsáno v oddíle 1.6. a specifikováno v oddíle 2.2. posudku. Znalec tedy potvrzuje, že není schopen stanovit cenu obvyklou jednotlivých částí a spoluvlastnických podílů, provede však rozdělení ceny obvyklé, stanovené v posudku ve výši 1 000 000,- Kč způsobem, popsaným v další části tohoto dodatku.
2)
Způsob rozdělení
ceny
Znalec nejprve rozdělí navrženou cenu obvyklou na cenu pozemků a cenu staveb. K tomu použije Naegeliho metodu třídy polohy. Z celkové ceny pozemků stanoví průměrnou cenu za 1 m 2 pozemku, celkovou výměru pozemků rozdělí dle spoluvlastnických podílů a zjištěné podíly pomocí průměrné ceny ocení. Stejným způsobem bude postupovat u budov, kdy použije výpočet obestavěného prostoru jednotlivých částí budov, vypočte cenu za 1 m3 obestavěného prostoru a následně cenu rozdělí dle spoluvlastnických podílů. Znalec nebude ve svých výpočtech uvažovat stavby vedlejší, neboť je přesvědčen, že jejich cena se limitně blíží nule a jejich vliv na konečný výsledek považuje za bezvýznamný.
3)
Rozdělení
ceny obvvklé
3 .1. Stanovení podílu ceny pozemků Naegeliho metoda třídy polohy Klíč třídy
polohy I. Všeobecná situace II. Intenzita využití pozemku III. Dopravní relace k městu IV . Obytný sektor V. Remesla, průmysl, obchod VI. Povyšující faktory VII. Redukující faktory Výsledná třída polohy
rekreační
domek na vesnici Třída
Popis místa rekreačních oblastí rodinnédomysprům . vybavením
malé obce přiiatelně dosažitelné venkovské domy s prům .komf. nepoužije se nejsou neJSOU (3+3+2+3) I 4 =
3 3 2 3
o o o 3
Podíl pozemku z celku dle Naegeliho : 9% Cena pozemků : 1 000 000,- x 0,09 = 90 000,- Kč
3.1. Cena pozemků celkem
90 000,- Kč
4
3.2. Stanovení podílu ceny staveb
1 000 000,- Kč- 90 000,- Kč= 910 000,- Kč
3.2. Cena staveb celkem
3.3.
Rozdělení
ceny pozemků
Výměra pozemků celkem : 3 384m2
Cena za 1 m2 : 90 000 : 3 384 = 26,60 Kč Výměra pozemků na LV 23 : 1 524 m2 Výměra pozemků na LV 79 : 1 860 m2 Spoluvlastnické podíly na LV 23 : Povinná: 1 524m2 x 0,4 = 609,6 m2 Oprávněné celkem : 1 524 m2 x 0,6 = 914,4 m2 Spoluvlastnické podíly na LV 79 : Povinná: 1 860 m 2 x 0,7 = 1 302m2 Oprávněné celkem: 1 860m2 x 0,3 =558m2 Spoluvlastnické podíly celkem Povinná: 609,6 m2 + 1 302m2 = 1 911,60 m 2 Oprávněné celkem: 914,4 m2 +558m2 = 1 472,40 m2 Cena podílů povinné : 1 911,6 x 26,60 =50 848,56 Kč Cena podílů oprávněných: 1 472,40 x 26,60 = 39 165,84 Kč
3.4.
Rozdělení
ceny staveb
Výpočty obestavěného
prostoru převzaty z posudku č. 141/2012/St.
Obestavěný prostor celkem : 1 087 m3 Cena za 1m3 OP: 910 000,- Kč: 1087 = 827,17 Kč/m3 OP Obestavěný prostor č.p. 39 na LV 23 : 377,58 m 3 Obestavěný prostor č.p. 17 a 35 na LV 79 : 709,42 m3
Spoluvlastnické podíly na LV 23 Povinná: 377,58 x 0,4 = 151,03 m3 Oprávněné celkem: 377,58 x 0,6 = 226,55 m3 Spoluvlastnické podíly na LV 79 : Povinná: 709,42 x 0,7 = 496,59 m3 Oprávněné celkem: 709,42 x 0,3 = 212,83 m3
910 000,- Kč
5
Spoluvlastnické podíly celkem : Povinná: 151,03 + 496,59 = 647,62 m3 Oprávněné celkem: 226,55 + 212,83 = 439,38 m3 Cena podílů povinné: 647,62 x 837,17 = 542 168,03 Kč Cena podílů oprávněných: 439,38 x 837,17 = 367 835,75
Kč
3.5. Rekapitulace
Povinná O_právněné
Celkem
Pozemky 50 848,56 39 165,84 90 014,40
Stavby 542 168,03 367 838,75 910 0003,78
Celkem 593 016,59 407 001,59 1 000 018,10
Zaokrouhleno 593 006,-406 994,-1 000 000,--
Podíl povinné : 59,3 % Podíl oprávněné : 40,7 %
4)
Závěr
Cenu obvyklou spoluvlastnického podílu povinné na souboru nemovitostí, posudkem č. 454-005/2016 navrhuji ve výši :
oceněných
593 000,- Kč
slovy : pětsetdevadesáttřitisíckorunčeských
Ve Strakonicích dne 15.2.2016
Ing. Jan Hošek
