2016. Stanovení hodnoty nemovité věci

Posudek / č. 363-2649/2016 Stanovení hodnoty nemovité věci zapsané na LV č. 3965 k. ú. Klíše ve vlastnictví Pfefferle Petr, Ostrčilova č. p. 539/9, Klíše, Ústí nad Labem, PSČ 400 01, nar. 17. 1. 1975, KSUL 91 INS 5456/2016

Objednatel:

Administrace insolvencí CITY TOWER, v.o.s. Hvězdova 1716/2b, Praha 4, PSČ 140 00 IČO: 294 14 873

Zpracovatel:

Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Staré Město, Ovocný trh 573/12, PSČ 110 00 IČO: 289 33 362

Účel posudku:

Stanovení návrhu tržní hodnoty pro účely insolvenčního řízení

Posudek je vyhotoven ve třech exemplářích a obsahuje včetně titulní strany 22 stran textu a 17 stran příloh.

V Praze dne 8. 9. 2016

Vyhotovení č.: 1

Znalecký posudek / č. 363-2649/2016

Obsah 1

Rekapitulace ......................................................................................................................................................... 3

2

Jméno a osvědčení ............................................................................................................................................... 4

3

Předpoklady a omezující podmínky .................................................................................................................... 5

4

Použitá literatura a jiné zdroje............................................................................................................................. 6

5

Definice základních pojmů ................................................................................................................................... 7 5.1

6

7

Výběr základních pojmů oceňování .............................................................................................................. 7

Nález ..................................................................................................................................................................... 8 6.1

Předmět a účel znaleckého posudku ............................................................................................................ 8

6.2

Datum znaleckého posudku .......................................................................................................................... 8

6.3

Podklady pro zpracování znaleckého posudku ............................................................................................ 8

6.4

Komunikace s dlužníkem a provedení místního šetření .............................................................................. 8

6.5

Základní informace o nemovité věci ............................................................................................................. 9

Analýza trhu nemovitostí.................................................................................................................................... 12 7.1

Vývoj trhu nemovitostí ................................................................................................................................. 12

7.2

Trh s pozemky ............................................................................................................................................... 13

7.2.1 Stavební pozemky ........................................................................................................................................ 13 7.3 8

9

Rezidenční trh ...............................................................................................................................................14

Ocenění ............................................................................................................................................................... 16 8.1

Volba metody ocenění ................................................................................................................................. 16

8.2

Výpočet hodnoty nemovité věci na bázi tržních hodnot ........................................................................... 16

Rekapitulace hodnot a závěrečná analýza ....................................................................................................... 19 9.1

Rekapitulace hodnot ................................................................................................................................... 19

9.2

Závěrečná analýza ....................................................................................................................................... 19

10

Výsledek ocenění................................................................................................................................................ 20

11

Přílohy ................................................................................................................................................................. 22

Strana 2

Znalecký posudek /č. 363-2649/2016

1 Rekapitulace Identifikace předmětu znaleckého posudku: Předmětem znaleckého posudku je návrh tržní hodnoty nemovité věci zapsané na LV č. 3965 k. ú. Klíše (bytová jednotka č. 539/9 umístěná v bytovém domě č. p. 539 na pozemku parc. č. 1154 včetně spoluvlastnického podílu ve výši 417/8090 na společných částech domu a pozemku) ve vlastnictví Pfefferle Petr, Ostrčilova č. p. 539/9, Klíše, Ústí nad Labem, PSČ: 261 01, nar. dne 17. 1. 1975. Návrh tržní hodnoty předmětných nemovitých věcí se provádí pro účely insolvenčního řízení vedeného u Krajského soudu v Ústí nad Labem pod spis. zn. KSUL 91 INS 5456/2016, na základě objednávky insolvenčního správce, společnosti Administrace insolvencí CITY TOWER, v.o.s., se sídlem Praha 4, Hvězdova 1716/2b, PSČ 140 00, IČO: 294 14 873. Návrh tržní hodnoty nemovité věci je proveden na základě stavu k 8. 8. 2016.

Návrh tržní hodnoty nemovité věci zapsané na LV č. 3965 k. ú. Klíše je stanoven ve výši:

589 000,00 Kč (slovy: Pět set osmdesát devět tisíc korun českých)

Omezující podmínky: Zhotovitel prohlašuje, že nemá a ani v budoucnosti mít nebude prospěch z činností souvisejících s předmětem ocenění. Odměna získaná za provedené ocenění není závislá na stanovených hodnotách. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu ocenění a nebyly shledány žádné skutečnosti svědčící o informacích nepravdivých, zkreslených nebo zavádějících. Dne: 8. 9. 2016

Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Staré Město, Ovocný trh 573/12, PSČ: 110 00 IČO: 289 33 362 Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA jednatel

Strana 3


2 Jméno a osvědčení Jméno a osvědčení:

Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Staré Město, Ovocný trh 573/12, PSČ: 110 00 IČO: 289 33 362

Osvědčení: Zpracovatel tímto osvědčuje, že 

nemá a ani v budoucnosti mít nebude prospěch z činností souvisejících s předmětem znaleckého posudku;



odměna získaná za provedený znalecký posudek není závislá na stanovených hodnotách;



zpracovaný posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu zpracování;



nebyly shledány žádné skutečnosti svědčící o informacích nepravdivých, zkreslených nebo zavádějících.

Strana 4


3 Předpoklady a omezující podmínky 

Zpracovatel předpokládá, že veškeré podkladové materiály, informace a dokumenty, použité pro zpracování znaleckého posudku, jsou pravdivé, věrohodné a správné, neodpovídá tedy za jejich pravost a platnost;



zpracovatel zpracoval posudek ke konkrétnímu datu a k tomuto datu se vztahují veškeré závěry a podmínky. Pokud došlo ke změně tržního prostředí po datu zpracování, nejsou tyto skutečnosti v posudku zohledněny;



informace a podklady, poskytnuté objednatelem považujeme za věrohodné, pravdivé a správné;



další informace z ostatních (zejména veřejných) zdrojů, které byly v tomto znaleckém posudku použity, jsou rovněž považovány za věrohodné, pravdivé a správné;



ačkoli máme za to, že informace, na jejichž základě je znalecký posudek zpracován, jsme nashromáždili ze spolehlivých zdrojů, nepřebíráme žádnou odpovědnost za pravdivost a přesnost jakýchkoliv údajů takto získaných;



hodnoty, prezentované v tomto znaleckém posudku, jsou založeny na předpokladech v tomto znaleckém posudku uvedených;



datum zpracování, k němuž se závěry tohoto znaleckého posudku vztahují, je uvedeno v tomto znaleckém posudku;



odhad obvyklé výše předmětu ocenění tak, jak je v tomto znaleckém posudku uveden, je založen na stavu národní ekonomiky a na kupní síle měny k datu zpracování;



obsah tohoto znaleckého posudku je důvěrný, slouží pouze pro vnitřní potřeby objednatele;



tento znalecký posudek ani žádná jeho část (vč. závěrů týkajících se hodnoty předmětu posudku, identity zpracovatele nebo jiných osob, které znalecký posudek podepsaly nebo se jich týká) nesmí být šířena třetím stranám bez předchozího souhlasu a schválení zpracovatelem, s výjimkou žádosti ze strany příslušných státních orgánů;



zpracovatel ani jiné osoby, kterých se znalecký posudek týká, bez předchozí domluvy nesmějí vypovídat před soudem nebo v jiném soudním řízení v souvislosti s tímto znaleckým posudkem, tím není dotčeno právo a povinnost zacházet s tímto znaleckým posudkem v souladu s občanským zákoníkem a jinými zákonnými ustanoveními;



zpracovatel prohlašuje, že závěry tohoto znaleckého posudku vycházely z dokumentů, které mu byly předloženy objednatelem. V případě, že objednatel nepředložil zpracovateli dokumenty, které mohly mít vliv na zpracování tohoto znaleckého posudku, nepřijímá zpracovatel jakoukoli odpovědnost s touto skutečností související;



znalecký posudek je platný pouze pro výše uvedený účel zpracování a nelze jej použít za jiným účelem;



posudek respektuje právní stav v oblasti daní, účetnictví, financování a oceňování, platný k datu ocenění;



znalecký posudek byl zpracován na podkladu standardů mezinárodní organizace TEGoVA.

Strana 5


4 Použitá literatura a jiné zdroje 

Pro vypracování tohoto znaleckého posudku byly využity poznatky z níže uvedené odborné literatury, obecně přijímaných standardů oceňování a jiných veřejně dostupných zdrojů:



Asociace pro rozvoj nemovitostí: Trend report 2004, 2006, 2008, 2010, 2012, 2014 – Přehled českého nemovitostního trhu, Praha;



Attl, J., Poláček, B.: Posudek znalce a podnik. Praha 2006, C.H.Beck., ISBN 8071795038;



Bradáč, A.: Věcná břemena od A do Z. Praha 2006, Linde Praha, 4. aktualizované vydání, ISBN 978-807201-761-4;



Česká komora odhadců majetku: Metodický pokyn pro tržní oceňování nemovitostí. Praha 2011.



Ort, Petr: Oceňování nemovitostí – moderní metody a přístupy. Praha 2013, Nakladatelství Leges, s.r.o., ISBN 978-80-87212-77-9;



The European Group of Valuers´ Associations: European Property Valuation Standards. TEGOVA. London, 1997;



The International Valuation Standards Comitee (2007): International Valuation Standards 2007. Eighth Edition. IVSC, 2007;



Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty objektů. Praha 2007, Nakladatelství Oeconomica Institut oceňování majetku, ISBN 978-80-245-1211-2;



Zazvonil, Z: Výnosová hodnota nemovitosti. Praha 2004, Ceduk, ISBN 80-902109-3-7;



Zazvonil, Z: Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha 1996, Ceduk, ISBN 80-902109-0-2;



Zazvonil, Z: Odhad hodnoty nemovitostí. Praha 2013, EKOPRESS, s.r.o., ISBN 978-80-86929-88-0;



Zazvonil, Z: Odhad hodnoty pozemků. Praha 2007, Nakladatelství Oeconomica, 1. vydání, ISBN 978-80245-1211-2;



Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí. Praha 2006, EKOPRESS, s.r.o., ISBN 80-86929-14-0;



Oficiální server českého soudnictví, <www.justice.cz>;



Česká národní banka, <www.cnb.cz>;



Český statistický úřad, <www.czso.cz>;



České stavební standardy, <www.stavebnistandardy.cz>.

Strana 6


5 Definice základních pojmů 5.1

Výběr základních pojmů oceňování

Hodnota je ekonomický pojem, který se týká peněžního vztahu mezi zbožím a službami, které lze koupit, a těmi, kdo je kupují a prodávají. Hodnota není (na rozdíl od ceny) skutečností, ale odhadem ohodnocení zboží a služeb v daném čase, podle konkrétní definice hodnoty. Ekonomická koncepce tržní hodnoty odráží názor trhu na prospěch plynoucí tomu, kdo vlastní zboží nebo obdrží služby k datu platnosti hodnoty. V praxi převládá pojem hodnoty s přívlastkem tržní. Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by byl majetek směněn k datu ocenění mezi koupěchtivým kupujícím a prodeje chtivým prodávajícím v transakci rovnocenných partnerů po náležitém marketingu, kdy každá ze stran jednala informovaně, obezřetně a bez nátlaků (schválená definice IVSC/TEGoVA, EVS 2003). Věcná hodnota (dle právního názvosloví „časová cena“ věci) - je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Výnosová hodnota je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovité věci nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. Porovnávací hodnota je výsledkem srovnání a vyhodnocení realizovaných cen nemovitých věcí obdobného charakteru, přičemž je nutné porovnávat lokalitu, polohu, stav, velikost a účel užívání nemovité věci. Při nedostatku informací o realizovaných prodejích lze přiměřeně využívat relevantních nabídkových a poptávkových cen realitních kanceláří při respektování vývojových trendů na trhu nemovitých věcí v daném místě. Cena je výrazem používaným pro požadovanou, nabízenou nebo placenou částku za zboží nebo službu. Je to historický fakt, buď veřejně známý, nebo udržovaný v soukromí. Z důvodu finančních možností, motivace a zájmů daného kupujícího a prodávajícího může nebo nemusí mít cena placená za zboží nebo služby nějaký vztah k hodnotě, která je zboží nebo službám připisována jinými. Cena je obecným údajem o relativní hodnotě přiřazené zboží nebo službám jednotlivými kupujícími a/nebo prodávajícími v jednotlivých situacích. Administrativní cena je cena zjištěná podle cenového předpisu (v současné době zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů, vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. ve znění pozdějších předpisů, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., v platném znění). Obvyklá cena je cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním (zákon o oceňování majetku č. 151/1997 Sb.). Cena pořizovací je cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době pořízení (u nemovité věci, zejména staveb, cena v době postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení.

Strana 7


6 Nález 6.1

Předmět a účel znaleckého posudku

Předmětem znaleckého posudku je návrh tržní hodnoty nemovité věci zapsané na LV č. 3965 k. ú. Klíše (bytová jednotka č. 539/9 umístěná v bytovém domě č. p. 539 na pozemku parc. č. 1154 včetně spoluvlastnického podílu ve výši 417/8090 na společných částech domu a pozemku) ve vlastnictví Pfefferle Petr, Ostrčilova č. p. 539/9, Klíše, Ústí nad Labem, PSČ: 261 01, nar. dne 17. 1. 1975. Návrh tržní hodnoty předmětných nemovitých věcí se provádí pro účely insolvenčního řízení vedeného u Krajského soudu v Ústí nad Labem pod spis. zn. KSUL 91 INS 5456/2016, na základě objednávky insolvenčního správce, společnosti Administrace insolvencí CITY TOWER, v.o.s., se sídlem Praha 4, Hvězdova 1716/2b, PSČ 140 00, IČO: 294 14 873.

6.2

Datum znaleckého posudku

Návrh tržní hodnoty nemovité věci je proveden na základě stavu k 8. 8. 2016.

6.3

Podklady pro zpracování znaleckého posudku

Při zpracování tohoto znaleckého posudku byly použity níže uvedené dokumenty a podklady: 1)

Podklady získané ze strany objednatele znaleckého posudku: 

Výpis z KN LV č. 3965 k. ú. Klíše k datu 14. 4. 2016



Výpis z KN LV č. 3954 k. ú. Klíše k datu 14. 4. 2016

2) Podklady získané zhotovitelem: 

Fotodokumentace z místního šetření



Kopie katastrální mapy příslušných pozemků



Nabídky realitních kanceláří na síti internet

Dále byl tento znalecký posudek zpracován z veřejně dostupných informací o předmětu ocenění k datu ocenění.

6.4

Komunikace s dlužníkem a provedení místního šetření

Dne 8. 8. 2016 bylo provedeno místní šetření, kdy majitel objektu Pfefferle Petr neumožnil přístup do vnitřních prostor nemovité věci, ani neposkytl základní informace. Ani na místě se nepodařilo navázat kontakt s nikým, kdo by umožnil přístup do vnitřních prostor nemovité věci. Ocenění nemovité věci proběhne na základě venkovního ohledání. Fotodokumentace oceňované nemovité věci byla pořízena při provedeném místním šetření.

Strana 8


6.5

Základní informace o nemovité věci

Informace o nemovité věci Název nemovité věci:

bytová jednotka č. 539/9 umístěná v bytovém domě č. p. 539 na pozemku parc. č. 1154 včetně spoluvlastnického podílu ve výši 417/8090 na společných částech domu a pozemku

Kraj:

Ústecký

Okres:

Ústí nad Labem

Obec:

Ústí nad Labem

Katastrální území:

775053 Klíše

Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo k oceněným nemovitým věcem je zapsáno dle výpisu z KN LV č. 3965 a č. 3954 k. ú. Klíše. Jako vlastník oceňovaných nemovitých věcí je uveden Pfefferle Petr, Ostrčilova č. p. 539/9, Klíše, Ústí nad Labem, PSČ: 261 01, nar. dne 17. 1. 1975. Jiná práva, omezení vlastnického práva, jiné zápisy, nabývací tituly a jiné podklady zápisu: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 3965 k. ú. Klíše (příloha č. 1 tohoto znaleckého posudku) bylo zjištěno zástavní právo smluvní, zástavní právo exekutorské, zahájení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Pro účely tohoto posudku nebude na výše uvedené skutečnosti brán zřetel. Věcné břemeno Věcné břemeno nebylo zjištěno. Nájemní smlouva Objednateli není známo, že by nemovitost byla zatížena nájemní smlouvou. Technická dokumentace Bylo předloženo prohlášení vlastníka domu o podlahové ploše a schéma podlaží bytového domu. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc představuje bytovou jednotku včetně příslušného podílu na společných částech domu a pozemku. Nemovitá věc zapsaná na LV č. 3965 a LV č. 3954 k. ú. Klíše se nachází v obci Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj. Ústí nad Labem leží na soutoku řek Labe a Bíliny. Z jižní strany sousedí s Českým středohořím, na severní straně s Krušnými horami. Nachází se cca 88 km na sever od centra Prahy. Obec se dělí na čtyři samostatné obvody. Jmenovitě Ústí nad Labem-město, Ústí nad Labem-Neštěmice, Ústí nad Labem-Severní terasa a Ústí nad Labem-Střekov. V obci je veškerá občanská vybavenost, k dispozici jsou zde MŠ, ZŠ, SŠ i Univerzita Jana Evangelisty Purkyně v Ústí nad Labem, dále je zde krajská nemocnice a veškeré kulturní či sportovní vyžití. V Ústí nad Labem je možnost napojení na všechny inženýrské sítě. Silniční doprava. Městem prochází hned několik významných tahů. Asi nejvýznamnější je mezinárodní silnice E 55, která vede z města Helsingborg ve Švédsku do města Kalamata v Řecku, v ČR prochází městy Ústí nad Labem, Praha a České Budějovice. E 55 vede v Ústí nad Labem po dálnici D8, která spojuje Prahu a Ústí nad Labem a dále pokračuje až na Německé hranice, kde se napojuje na dálnici vedoucí do Drážďan. Městem prochází také mezinárodní silnice E 442, která vede z Ústí nad Labem, přes Liberec, Hradec Králové a Olomouc dále na Slovensko. Městem vedou také silnice první třídy č. I/30 (Lovosice – Ústí nad Labem – Chlumec) a I/62 (Ústí nad Labem – Děčín – Labská Stráň – hranice s Německem).

Strana 9


Autobusové linky jezdí do blízkých obcí a měst, ale také do vzdálenějších českých měst jako je Praha, Liberec či Brno. Ústí nad Labem je spojeno přímými linkami i s Německem (např. Drážďany či Berlín). Autobusové nádraží se nachází nedaleko vlakového nádraží. Městskou autobusovou dopravu zajišťuje společnost Dopravní podnik města Ústí nad Labem a.s. a zahrnuje dvacet pět denních linek (2, 3, 5, 7, 9, 11, 13, 15 – 19, 23, 27, 51 – 60 a 62), lanovou dránu (LAN) a čtyři noční linky (41, 42, 43 a 46). Ústí nad Labem je důležitým železničním uzlem, prochází jím šest železničních tratí a všechny tyto tratě jsou dvoukolejné a elektrifikované. Labská vodní cesta je spojnicí se sítí západoevropských vodních cest, je součástí IV. transevropského multimodálního koridoru. Nákladní lodní doprava a rekreační osobní doprava jsou provozované na labské vodní cestě v úseku Pardubice – Chvaletice – Ústí nad Labem – Hřensko – Hamburk.

Předmětná nemovitá věc je umístěna v městské části Klíše, v ulici Ostrčilova. V blízkosti předmětné nemovité věci je k dispozici zastávka městské hromadné dopravy, MŠ, ZŠ, SŠ, knihovna a pošta.

Strana 10


Oceňovaná nemovitá věc představuje bytovou jednotku č. j. 539/9 o dispozici 1+1 včetně příslušného podílu ve výši 417/8090 na společných částech domu č. p. 539 a pozemku parc. č. 1154. Bytový dům je řadový, zděný. Bytový dům nemá výtah, ve vnitrobloku je k dispozici zahrada. Dům prošel rekonstrukcí nová plastová okna, fasáda včetně zateplení (rok 2010). Bytový dům je ve velmi dobrém stavu. Bytová jednotka je o dispozici 1+1 a je umístěna ve 3. NP z celkem 5. NP. Bytová jednotka se skládá z jednoho pokoje, kuchyně, předsíně a koupelny s WC. Koupelna prošla celkovou rekonstrukcí. V obývacím pokoji je popraskaný strop. Interiér bytové jednotky je v dobrém, udržovaném stavu. Na základě informací získaných z prohlášení vlastníka bytové jednotky o podlahové ploše činí užitná plocha bytové jednotky celkem 41,70 m2. K bytové jednotce náleží vana, sporák, umyvadlo, WC s nádrží a plynová karma. K vlastnictví jednotky č. j. 539/9 dále patří spoluvlastnický podíl o velikosti 417/8090 na společných částech budovy. Možnost parkování vozidla v ulici přímo před domem.

Strana 11


7 Analýza trhu nemovitostí 7.1

Vývoj trhu nemovitostí

Trh nemovitostí lze definovat jako oblast zabývající se prodejem a nákupem nemovitých věcí, či jejich pronájmem. Charakteristickým znakem tohoto trhu je jeho provázanost s hospodářskou situací země. Pro následné demonstrování této skutečnosti využijeme segment trhu nemovitostí - oblast stavebnictví. Tento segment má přímou návaznost na obchod s nemovitostmi, jelikož vytváří podmínky pro utváření nabídky na tomto trhu. Stavebnictví patří mezi odvětví, která jsou silně provázána s makroekonomickým vývojem země. V době konjunktury dochází k nárůstu výstavby a tím i k růstu tržeb stavebnictví, naopak v době recese dochází k poklesu výstavby a tržeb. Následující tabulka dokládá vývoj HDP a produkce ve stavebnictví. Ukazatel HDP [v mld. Kč] Produkce ve stavebnictví [v mld. Kč]

2006 3 507 473

2007 3 832 522

2008 4 015 548

2009 3 922 521

2010 3 954 489

2011 4 022 464

2012 4 048 424

2013 4 086 398

Z tabulky výše, dle vývoje HDP je patrné, že od roku 2006 do roku 2008 prošla Česká republika obdobím intenzivního rozvoje. Provázanost obou veličin je patrná z podílu tržeb stavebnictví na HDP, jehož vývoj v jednotlivých letech je uveden v tabulce níže. Ukazatel Podíl stavebnictví na HDP [%]

2006 6,7

2007 6,4

2008 6,4

2009 6,3

2010 6,4

2011 6,8

2012 6,3

2013 5,9

Tento ukazatel vypovídá o stabilním přispění stavebnictví na celkové výši HDP jako položky agregované. Stavební produkce se podílí na tvorbě HDP ve stálé výši cca 6 – 7 % po celé sledované období, z čehož lze usuzovat dlouhodobě velmi stabilní přispění na výši HDP. Jedno z hlavních kritérií hospodářské činnosti na trhu je výnosnost, tj. schopnost dosahovat výnosu (tedy zisku).

Průměrný výnos trhu nemovitostí [%]

8 7 6 5 4 2008

2009

2010

2011

2012

2013

Pro účely provedení analýzy konkrétní nemovitosti je třeba vymezit základní pojmy a rozdělení trhu. Nemovitosti lze obecně rozdělit na tři skupiny: pozemky, rezidenční nemovitosti a komerční nemovitosti. Dle zákona o oceňování majetku, který je stěžejní pro oceňování nemovitostí, se pozemky dělí na stavební pozemky, zemědělské pozemky, lesní pozemky a nelesní pozemky s lesním porostem, pozemky vodní plochy a jiné pozemky. Rezidenční nemovitosti slouží za účelem bydlení popřípadě za účelem rekreace. Rezidenční nemovitosti pro účely tohoto posudku budou rozděleny do dvou základních kategorií: rodinné domy a byty (bytové domy).

Strana 12


7.2

Trh s pozemky

Dle zákona o oceňování majetku, který je stěžejní pro oceňování nemovitostí, se pozemky dělí na stavební pozemky, zemědělské pozemky, lesní pozemky a nelesní pozemky s lesním porostem, pozemky vodní plochy a jiné pozemky. Vzhledem k tomu, že pozemky představují statek, který se vyskytuje pouze v omezené míře a není možné ho vyrobit, bude analýza pozemků zaměřena na vývoj cen.

7.2.1 Stavební pozemky Stavební pozemky jsou pozemky, které byly buď na základě pověřené instituce určeny k zastavění, nebo již zastavěné jsou. Vývoj cen stavebních pozemků vykazuje obdobné charakteristiky jako celý trh s nemovitostmi. Toto dokládá v absolutních i relativních výších dle jednotlivých let následující tabulka. Ukazatel Průměrná kupní cena stavebních pozemků [v Kč/m2] Cenový index

2008 1 217 x

2009 1 207 0,99

2010 1 331 1,10

2011 1 408 1,06

2012 1 406 1,00

2013 1 359 0,87

Na počátku sledovaného období dosahovala průměrná cena pozemku 1 217 korun na jeden metr čtvereční. Tato cena se nachází spíše v nižší hladině vzhledem k okolnosti, že v této době byla celková hospodářská situace ovlivněna hospodářskou krizí. Toto se odrazilo i v roce následujícím. Ve dvou následujících letech dochází k opětovnému pozvolnému nárůstu následkem postupné rekonvalescence trhu a cena pozemků velmi mírně stoupá, těsně nad 1 400 korun za metr čtvereční (2011, 2012). K mírnému poklesu cen dochází v roce 2013. Pro stavební pozemky je dominantní závislost na velikosti obce, u velkých měst značně závisí na poloze v obci. Nižší je závislost na regionu a nejnižší na časovém období. Ze všech druhů nemovitostí je pro stavební pozemky nejvyšší cenová variabilita. Následující graf uvádí průměrné kupní ceny stavebních pozemků z roku 2013 v závislosti na velikosti obce, ve kterých se nachází.

Průměrné kupní ceny stavebních pozemků v ČR dle velikosti obcí v roce 2013 [Kč/m2] 7 005 6 005

Praha

5 848

50 000 obyv. a více

5 005 4 005

10 000 - 49 999 obyv.

3 005

2 000 - 9 999 obyv.

2 005 1 005

1 819

do 1 999 obyv.

1 198 456

246

5

V porovnání kupních cen stavebních pozemků dle velikosti obcí je zcela zřejmá dominance nejvyšších cen v oblasti hlavního města. To také dokládají velikosti cen pohybující se na úrovni až 27 tis. Kč/m2 v oblasti Prahy 1, které pro svoji unikátnost nebyly do předchozí analýzy zahrnuty. Vysokou variabilitu kupních cen také dokládají velká města s 50 tis obyvatel a více, kde se ceny mezi městy liší až o jednotky tisíců korun. U cen stavebních pozemků v menších městech a obcích lze spatřovat již menší rozdíly, řádově ve stovkách korun, a v obcích do 1 999 obyvatel je již cenová diferenciace minimální.

Strana 13


7.3

Rezidenční trh

Rezidenční nemovitosti slouží za účelem bydlení popřípadě rekreace. Podle toho, zda se jedná o nemovitosti individuálního nebo hromadného charakteru, se dělí na rodinné domy a byty (nebo bytové domy). Rodinné domy představují stavbu určenou pro bydlení spíše individuálního charakteru. Byty a bytové domy o typ nemovitostí poskytuje bydlení hromadného charakteru. Na základě sčítání lidu, domů a bytů bylo zjištěno, že je v České republice k roku 2011 více než 2 miliony domů, přičemž valná část z nich (cca 80 %) je obydlena. Nejčastějším důvodem pro trvalé neobydlení domu (cca 50 % z trvale neobydlených domů) je jeho účel jako rekreační zařízení. Hypoteční banka představila v dubnu roku 2011 index vývoje cen nemovitostí v České republice. Tento ukazatel je založen na reálných odhadech tržních cen nemovitostí, které si prostřednictvím hypotečního úvěru pořídili klienti Hypoteční banky a ČSOB.

Index cen bytů v ČR 2010 - 2014 110 105 100 95 90 85 80 2010

2011

pozemky

2012

byty

RD

2013

2014

V roce 2013 se trh rezidenčních nemovitostí celkově nesl hlavně ve znamení pokračující stabilizace cen v jednotlivých segmentech. Zatímco vývoj indexu v roce 2014 potvrdil trend růstu cen u všech tří typů rezidenčních nemovitostí. Navíc se tento růst dokonce pozvolna zrychluje. Na trhu pokračuje zájem o rodinné domy v okolí měst – demograficky je tento trend nejsilnější v Praze a Středních Čechách. Pozemky trvale představují nejstabilnější segment z rezidenčních nemovitostí. Vzhledem k tomu, že do tvorby ceny nemovitosti zásadním způsobem vstupuje i faktor lokalizace daného majetku, je více než žádoucí zmínit se o různých hladinách cen v rámci částí České republiky. 45 000 40 000 35 000 30 000 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 0

Kupní ceny bytů [Kč/m2]

Strana 14


Vývoj cen dokončených bytů jako takových v jednotlivých krajích dosahuje vysoké míry variability. Dlouhodobě sice ceny bytů v hlavním městě Praze dosahují nejvyšších hodnot, ale v průběhu sledovaného období dochází k časté změně v pořadí dle cenových hladin. Například v roce 2004 se na první místo dostal Zlínský kraj a v letech 2007, 2010 a 2011 patřilo prvenství, co do nejvyšší ceny, Karlovarskému kraji.

Strana 15


8 Ocenění 8.1

Volba metody ocenění

Ocenění předmětné nemovité věci je provedeno porovnávací metodou na bázi tržních hodnot. Tato metoda je vhodná zejména při nalezení dostatečně velkého vzorku srovnávacích nemovitých věcí (nabízených k prodeji či již realizovaných). Porovnávací metoda je způsobem stanovení hodnoty nemovitých věcí pomocí porovnání souboru cen obdobných nemovitých věcí v daném místě a čase, očištěného o extrémní polohy spekulativních cen nebo cen, které z jiných důvodů zásadně vybočují ze souboru cen obdobných nemovitých věcí v daném místě a čase. Pro stanovení hodnoty nemovité věci bude použita metoda na základě přímého porovnání. Porovnání přímé považuje oceňovaný objekt za standard. Příslušnými hodnotami korekčních činitelů jsou upraveny pouze srovnávací nemovité věci v adjustační matici a hodnota oceňované nemovité věci je vypočtena jako jejich prostý nebo vážený průměr. Základním předpokladem aplikace této metody je existence dostatečného množství porovnávacích nemovitých věcí. Srovnávací nemovité věci by měly mít obdobné charakteristiky jako nemovitá věc oceňovaná a měly by se nacházet v porovnatelné lokalitě.

8.2

Výpočet hodnoty nemovité věci na bázi tržních hodnot

Ocenění předmětné nemovité věci na bázi tržních hodnot bude provedeno na základě metody porovnávací. Porovnávací metoda je způsobem stanovení hodnoty nemovitých věcí pomocí porovnání souboru cen obdobných nemovitých věcí v daném místě a čase, očištěného o extrémní polohy spekulativních cen nebo cen, které z jiných důvodů zásadně vybočují ze souboru cen obdobných nemovitých věcí v daném místě a čase. Popis srovnávacích objektů: 1. ul. Palachova, Ústí nad Labem - Klíše - k prodeji bytová jednotka v osobním vlastnictví o velikosti 1+1, která se nachází v 1. patře cihlového domu v Ústí nad Labem, Klíše, ulice Palachova. Celková podlahová plocha bytové jednotky činí 49 m2. Byt je po rekonstrukci, po celé ploše jsou položeny plovoucí podlahy, v koupelně a předsíni dlažba. Kuchyňská linka je nová s plynovým sporákem. Zajímavý je prostor umístěný v pokoji sloužící jako ložnice. Součástí bytu je balkon a menší komora umístěna v předsíni; 2. ul. Klíšská, Ústí nad Labem - Klíše - k prodeji byt v osobním vlastnictví o velikosti 2+kk se zaskleným balkonem. Byt o celkové ploše 50 m2 se nachází v prvním podlaží v cihlovém domě na Klíši v ulici Klíšská. Byt je po rekonstrukci, bytové jádro je zděné s rohovou vanou, WC, umyvadlo. V jednom z pokojů se nachází nová kuchyňská linka s elektrickým sporákem, barový pult, myčka. Ve druhém pokoji, který lze využít i jako ložnici a obývací pokoj, se nachází dřevěné spací patro a vestavěná skříň. Podlahy jsou v místnostech dřevěné, v koupelně a na chodbě je dlažba. Okna jsou nová plastová; 3. ul. Palachova, Ústí nad Labem - Klíše – prodej bytové jednotky v osobním vlastnictví o užitné ploše 80 m2 a dispozicemi 3+KK s lodžií. Byt se nachází v 4 patře cihlového činžovního domu, který prošel částečnou revitalizací. Byla opravena střecha, vyměněny kompletní rozvody, okna byla osazena nová plastová se žaluziemi. V domě je instalována nezávislá kotelna na ohřev vody; 4. ul. Ostrčilova, Ústí nad Labem - Klíše – k prodeji byt 2+kk (1+1) o ploše 47 m2, v osobním vlastnictví, ve třetím patře cihlové zástavby, ve velmi klidné lokalitě Klíše. Byt je po částečné rekonstrukci - plastová okna, podlahy, elektroinstalace, nový bojler. Vytápění je zajištěno el. přímotopy; 5. ul. Resslova, Ústí nad Labem - Klíše – Byt 2+1 ve zvýšeném přízemí ve zděném domě v klidné lokalitě Klíše. Vytápění je řešeno plynovým kotlem, který je umístěn ve sklepě. V bytě jsou plastová okna a v celém domě jsou nové rozvody vody a kanalizace. K domu naleží i venkovní prostor na věšení prádla nebo pro různé venkovní aktivity.

Strana 16


1

3

4 2

5

Stručný přehled výše popsaných vlastností porovnávacích nemovitých věcí je uveden v tabulce níže. Jednotkou pro provedení komparace je metr čtvereční užitné plochy bytové jednotky.

i 1. 2. 3. 4. 5.

Užitná plocha [m2]

Poloha domu

Typ konstrukce

Lokalita

49,00 50,00 80,00 47,00 47,00

řadový řadový řadový řadový řadový

cihlová cihlová cihlová cihlová cihlová

Ústí nad Labem - Klíše Ústí nad Labem - Klíše Ústí nad Labem - Klíše Ústí nad Labem - Klíše Ústí nad Labem - Klíše

Pro zohlednění kvalitativních odlišností standardního a srovnávacího objektu budou použity následující korekční činitele: K1 - koeficient velikosti výměr, K2 - koeficient vlastních pozemků, K3 - koeficient lokality a dopravní dostupnosti, K4 – koeficient technického stavu a typu konstrukce, K5 - koeficient vybavení, K6 – koeficient ostatních vlivů, K7 - koeficient transakce. Jednotlivé korekční činitele budou stanoveny na základě odborného úsudku Znalce, přičemž jako podklad pro jejich stanovení byly užity publikace uvedené v seznamu použité literatury a další odborná literatura. Dle provedené komparace byly zjištěny následující odlišnosti. Rozdílná rozloha užitné plochy bytové jednotky u srovnávací nemovitosti č. 3 bude upravena koeficientem

Strana 17


velikosti výměr. Srovnávací nemovitá věc č. 5 je v horším stavebně technickém stavu. Tato skutečnost bude zohledněna koeficientem technického stavu a typu konstrukce. Níže je uvedena adjustační matice zohledňující vlastnosti a odlišnosti srovnávacích nemovitých věcí. i

Nabídková cena [Kč]

Užitná plocha [m2]

K1

K2

K3

K4

K5

K6

K7

Jedn. cena [Kč/m2]

1. 2. 3. 4. 5.

890 000,00 890 000,00 1 360 000,00 790 000,00 790 000,00

49,00 50,00 80,00 47,00 47,00

1,00 1,00 1,05 1,00 1,00

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

1,00 1,00 1,00 1,00 1,05

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

0,80 0,80 0,80 0,80 0,80

14 530,61 14 240,00 14 280,00 13 446,81 14 119,15

Pro porovnání nemovitostí bylo použito 5 srovnávacích nemovitých věcí, které se svými charakteristikami nejvíce podobají oceňované nemovité věci. Na základě použitého vzorku byla stanovena minimální jednotková cena vzorku, maximální jednotková cena vzorku a průměr jednotkové ceny vzorku, ze kterého Znalecký ústav vychází při stanovení hodnoty předmětné nemovité věci. Jednotková cena představuje metr čtvereční užitné plochy bytové jednotky. Název Celkový počet srovnávacích nemovitých věcí Minimální jednotková cena [Kč/m2]: Maximální jednotková cena [Kč/m2]: Průměr jednotkové ceny [Kč/m2]:

Hodnota 5 13 446,81 14 530,61 14 123,31

Stanovení hodnoty nemovité věci porovnávací metodou: Název Užitná plocha nemovité věci [m2] Základní jednotková cena [Kč/m2] Celková hodnota nemovité věci [Kč] Celková hodnota nemovité věci po zaokrouhlení [Kč]

Hodnota 41,70 14 123,31 588 942,03 589 000,00

Pozn.: Výše stanovený návrh tržní hodnoty nemovité věci je kalkulován včetně příslušného podílu na společných částech domu a pozemku a včetně všech součástí a zjištěného příslušenství k nemovité věci.

Strana 18


9 Rekapitulace hodnot a závěrečná analýza 9.1

Rekapitulace hodnot

Výsledný návrh tržní hodnoty nemovité věci zapsané na LV č. 3965 k. ú. Klíše (bytová jednotka č. 539/9 umístěná v bytovém domě č. p. 539 na pozemku parc. č. 1154 včetně spoluvlastnického podílu ve výši 417/8090 na společných částech domu a pozemku) vč. všech součástí a zjištěných příslušenství: Název Výsledná hodnota zjištěná na bázi tržních hodnot [Kč]

9.2

Hodnota 589 000,00

Závěrečná analýza

Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Pokud nenastanou kvalitativní změny v oceněné nemovité věci a ani změny v jejím prostředí, je platnost uvedeného návrhu tržní hodnoty po dobu 3 měsíců ode dne vyhotovení. Výsledná hodnota předmětné nemovité věci odráží aktuální technický stav a polohu nemovité věci. Oceňovaná nemovitá věc představuje bytovou jednotku č. j. 539/9 o dispozici 1+1 včetně příslušného podílu ve výši 417/8090 na společných částech domu č. p. 539 a pozemku parc. č. 1154. Bytový dům je řadový, zděný. Bytový dům nemá výtah, ve vnitrobloku je k dispozici zahrada. Dům prošel rekonstrukcí, nová plastová okna, fasáda včetně zateplení (rok 2010). Bytový dům je ve velmi dobrém stavu. Bytová jednotka je o dispozici 1+1 a je umístěna ve 3. NP z celkem 5. NP. Bytová jednotka se skládá z jednoho pokoje, kuchyně, předsíně a koupelny s WC. Koupelna prošla celkovou rekonstrukcí. V obývacím pokoji je popraskaný strop. Interiér bytové jednotky je v dobrém, udržovaném stavu. Možnost parkování vozidla v ulici přímo před domem. U předmětné nemovité věci bylo zjištěno zástavní právo smluvní, zástavní právo exekutorské, zahájení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Pro účely tohoto posudku nebude na výše uvedené skutečnosti brán zřetel. Na základě předložené podkladové dokumentace získané od objednavatele není k datu ocenění na předmětné nemovité věci uzavřena žádná nájemní smlouva. Věcné břemeno nebylo zjištěno. Dle zjištěných informací se na předmětné nemovité věci jiná rizika či omezení, která by ovlivnila výsledný návrh tržní hodnoty, nevztahují. Návrh tržní hodnoty nemovité věci zapsané na LV č. 3965 k. ú. Klíše vč. všech součástí a zjištěného příslušenství činí 589 000,00 Kč.

Strana 19


10 Výsledek ocenění Předmětem znaleckého posudku je návrh tržní hodnoty nemovité věci zapsané na LV č. 3965 k. ú. Klíše (bytová jednotka č. 539/9 umístěná v bytovém domě č. p. 539 na pozemku parc. č. 1154 včetně spoluvlastnického podílu ve výši 417/8090 na společných částech domu a pozemku) ve vlastnictví Pfefferle Petr, Ostrčilova č. p. 539/9, Klíše, Ústí nad Labem, PSČ: 261 01, nar. dne 17. 1. 1975. Návrh tržní hodnoty předmětných nemovitých věcí se provádí pro účely insolvenčního řízení vedeného u Krajského soudu v Ústí nad Labem pod spis. zn. KSUL 91 INS 5456/2016, na základě objednávky insolvenčního správce, společnosti Administrace insolvencí CITY TOWER, v.o.s., se sídlem Praha 4, Hvězdova 1716/2b, PSČ 140 00, IČO: 294 14 873. Návrh tržní hodnoty nemovité věci je proveden na základě stavu k 8. 8. 2016.

Návrh tržní hodnoty nemovité věci zapsané na LV č. 3965 k. ú. Klíše je stanoven ve výši:

589 000,00 Kč (slovy: Pět set osmdesát devět tisíc korun českých) Pozn.: Výsledná hodnota je uvedena včetně DPH ve výši 21 %.

465 310,00 Kč (slovy: Čtyři sta šedesát pět tisíc tři sta deset korun českých) Pozn.: Výsledná hodnota je uvedena bez DPH. Pozn.: Případný rozdíl matematických operací ve všech výše uvedených tabulkách je způsoben zaokrouhlováním za využití programového vybavení MS OFFICE – Excel 2010.

Strana 20


Znalecká doložka

Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování podniku a složek jeho aktiv, cenných papírů, nemovitostí a nehmotného majetku a majetkových práv. Zápis znaleckého ústavu do seznamu byl proveden na základě rozhodnutí ministra spravedlnosti ze dne 16.12.2009 pod č.j. 194/2009OD-ZN.

Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 363-2649/2016 do znaleckého deníku.

Znalečné a náhradu nákladů účtujeme podle připojené likvidace na základě faktury – daňového dokladu č. 16504.

V Praze dne 8. 9. 2016

Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Staré Město, Ovocný trh 573/12, PSČ: 110 00 IČO: 289 33 362 Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA jednatel

Posudek zpracoval: Ing. Kateřina Vejmelková Bc. Michaela Hamouzová

Strana 21


11 Přílohy Příloha 1

Výpis z KN LV č. 3965 k. ú. Klíše

Příloha 2

Výpis z KN LV č. 3954 k. ú. Klíše

Příloha 3

Kopie katastrální mapy k předmětné nemovité věci

Příloha 4

Prohlášení vlastníka domu o podlahové ploše bytové jednotky

Příloha 5

Fotodokumentace předmětné nemovité věci

Příloha 6

Srovnávací nemovitosti pro porovnávací metody (nabídky realitních kanceláří na síti internet)

Příloha 7

Schéma podlaží bytového domu

Strana 22

2016. Stanovení hodnoty nemovité věci

Recommend Documents