ZNALECKÝ POSUDEK č. 515/10/2016 Znalecký posudek o ceně obvyklé nemovitostí - pozemků p.č.2415/1, jehož součástí je stavba bez čp/če, p.č. 2415/2, p.č.2416/1, p.č. 2416/2 a p.č.2416/4, včetně rozestavěné stavby na pozemku p.č.2416/4 a příslušenství , dle LV 122 pro k.ú. Mníšek pod Brdy, okres Praha-Západ.
Objednavatel znaleckého posudku:
GAVLAS spol.s.r.o. Politických vězňů 21 110 00 Praha 1
Účel znaleckého posudku:
Stanovení ceny obvyklé nemovitostí dle zákona 26/2000 Sb. o veřejných dražbách.
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb, podle stavu ke dni 24.08.2016 znalecký posudek vypracovala: Ing. Šárka Schejbalová Br. Čapků 328 261 01 Příbram telefon: 608 524 781 e-mail:
[email protected] Počet stran: 25 včetně titulního listu a stran příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Příbrami 30.09.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je stanovit cenu obvyklou nemovitostí - pozemků p.č2415/1, jehož součástí je stavba bez čp/če, p.č. 2415/2, p.č.2416/1, p.č. 2416/2 a p.č.2416/4, včetně rozestavěné stavby na pozemku p.č.2416/4 a příslušenství , dle LV 122 pro k.ú. Mníšek pod Brdy, okres Praha -Západ.
2. Základní informace Název předmětu ocenění:
Pozemky p.č.2415/1, p.č.2415/2, p.č.2416/1, p.č.2416/2 a p.č.2416/4 s rozestavěnou stavbou Adresa předmětu ocenění: U Nádraží 252 10 Mníšek pod Brdy Kraj: Středočeský Okres: Praha-západ Obec: Mníšek pod Brdy Katastrální území: Mníšek pod Brdy Počet obyvatel: 5 227 Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 24.08.2016 za přítomnosti pana Beihilfa.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis LV 122 z Katastru nemovitostí vydaný KÚ pro Středočeský kraj KP Praha-Západ ze dne 24.08.2016, LV 122 pro k.ú. Mníšek pod Brdy - snímek katastrální mapy - nahlížení - informace sdělené vlastníkem nemovitosti a zjištěné znalcem při místním šetření - informace poskytnuté Stavebním úřadem v Mníšku pod Brdy - projektová dokumentace na změnu stavby Garáže s BJ - vypracoval ATELIER HESTIA Ing. Štěpán Polák 01/2011) -rozhodnutí o dodatečném povolení stavy „novostavba garáže s bytovou jednotkou” Ze dne 24.11.2009, vydal MÚ Mníšek pod Brdy Stavební úřad pod č.j.SÚ 6527/09-1022/2009-Hra - stavební povolení na stavbu „ stavební úpravy garáže s bytovou jednotkou” ze dne 22.12.2011, vydal MÚ Mníšek pod Brdy Stavební úřad pod č.j.SÚ 9513/11-1102/2011-Len - informace získané od realitních makléřů působících v daném regionu - informace z internetového portálu - údaje o dosažených cenách nemovitostí poskytnuté KÚ pro Středočeský kraj KP Příbram - vyjádření správců a provozovatelů inženýrských sítí ( 1.Sčv a.s., CETIN a.s., ČEZ a.s.)
5. Vlastnické a evidenční údaje Dle LV 122 pro k.ú. Mníšek pod Brdy, obec Mníšek pod Brdy ze dne 24.08.2016 je vlastníkem oceňovaných nemovitostí : Beihilf Pavel, Dobříšská 56, 252 10 Mníšek pod Brdy
6. Dokumentace a skutečnost Při místní šetření byla předložena část projektové dokumentace jak na rekonstrukci zahradního domku, tak ke stavbě garáže s bytovou jednotkou. Část projektové dokumentace též poskytl Stavební úřad v Mníšku pod Brdy. Kompletní dokumentaci pro oba objekty se nepodařilo dohledat. Ocenění je provedeno dle skutečnosti zjištěné na místě při místním šetření. -2-
7. Celkový popis nemovité věci Popis nemovitostí Předmětem ocenění je rozestavěný objekt garáže s bytovou jednotkou, zahradní domek bez čp/če včetně pozemků a příslušenství, které se nacházejí v okrajové části obce Mníšek pod Brdy v ul. U Nádraží. Práva a závady s nemovitostí spojená Dle předloženého listu vlastnictví LV 122 pro k.ú. Mníšek pod Brdy váznou na oceňované nemovitosti tato omezení vlastnických práv: - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - zahájení exekuce - Beihilf Pavel - zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu - zástavní právo smluvní - zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Výše uvedené závady nejsou zohledněny v ceně obvyklé. Zástavní práva týkající se předmětu dražby, zapsaná na listu vlastnictví neovlivňují hodnotu předmětu dražby, protože v souladu s § 167, odst. 4 zákona č. 182/2006, v platném znění (insolvenční zákon), zpeněžením předmětu dražby zanikají a insolvenční správce na základě § 167 odst. 5 a § 300 zákona č. 182/2006, v platném znění, vydá nabyvateli zpeněženého majetku potvrzení o zániku těchto věcných práv. Účinky nařízení výkonu rozhodnutí nebo exekuce týkající se předmětu dražby neovlivňují hodnotu předmětu dražby, protože v souladu s § 285 odst. 1 zákona č. 182/2006 v platném znění, zpeněžením předmětu dražby zanikají.
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ 1.Úvod Stanovení obvyklé ceny dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., 228/2014Sb. Obvyklou cenou se dle § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb.ve znění novel, o oceňování majetku rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, případně obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují veškeré okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku, vyplývající z osobního vztahu k němu. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Pro oceňování vedoucí ke stanovení obvyklé ceny nemovitosti ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb. ve znění novel., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) se používají dle §4 následující metod : -
metoda zjištění věcné hodnoty ( na bázi vynaložených nákladů) metoda výnosová ( na bázi očekávaných výnosů) metoda porovnávací ( přímá reflexe trhu)
Metoda zjištění věcné hodnoty (cena nákladová) Jedná se o stanovení nákladů na vybudování nové nemovitosti v současných cenách, se zahrnutím přiměřeného opotřebení odpovídajícího stáří a skutečnému stavu nemovitosti k datu ohodnocení. Vystihuje skutečný, reálný, technický stav nemovitosti v čase ocenění – odvozuje se za použití výpočtu ceny zjištěné Vzhledem však k současné situaci na realitním trhu, nemá tato hodnota dostatečně vypovídací schopnost o ceně obvyklé. Zde jsou uvedeny některé věcné hodnoty z důvodu posouzení předpokládaných realizovaných investicích. Metoda výnosová Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos, příjem. Je určována ekonomickým pohledem na nemovitost, preferuje užitné hledisko, jehož výsledkem je výnosová hodnota, rovnající se součtu všech předpokládaných budoucích čistých příjmů, plynoucích z pronájmu této nemovitosti diskontovaných na současnou hodnotu peněz pomocí kapitalizace. Používá se v případech je-li nemovitost pronajata či běžně pronajímatelná.
-4-
Metoda porovnávací Je založena na tržním principu srovnání hodnoty oceňované nemovitosti s cenami srovnatelných nemovitostí z hlediska charakteru, velikosti a lokality, které byly v nedávné době realizovány na trhu nebo jsou nabízeny RK. V tomto případě má tato metoda podstatný význam pro stanovení obvyklé ceny, je nejpodstatnější z dílčích metod. Při použití nabídek nerealizovaných prodejů je třeba přihlédnout ke skutečnosti, že konečná prodejní cena se liší v průměru o 10- 20% od ceny nabídkové. V tomto případě má tato metoda podstatný význam pro stanovení obvyklé ceny, je nejvýstižnější z dílčích metod. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitých věcí patří: Poloha nemovitých věcí - vzdálenost od center měst či obcí - vzdálenost od hlavních komunikačních tahů - přístup k silničním či železničním trasám Využitelnost nemovitých věcí - stavebně-technické vlastnosti nemovitých věcí - účel staveb a možnost adaptace na jiné využití - kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy - možnosti přístaveb a rozšíření nemovitých věcí - omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zátěžová břemena - stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost - předkupní práva, věcná břemena - zástavní práva - soudní spory (např. restituční spory) Situace na realitním trhu - celkové trendy v prodeji nemovitých věcí - prodejnost obdobných nemovitých věcí v dané lokalitě
2.Ocenění 2.1 Místopis Samostatná obec Mníšek pod Brdy leží ve Středočeském kraji 27 km jihozápadním směrem od Prahy při komunikaci D4 Praha-Strakonice. Ve vlastní obci je dobře dostupná občanská vybavenost. Dopravní spojení je zajištěno autobusovými a vlakovými spoji. Po obce zajíždí též spoje PID (pražské integrované dopravy). Dominantou obce je zdejší zámek. Lokalita je oblíbená pro trvalé bydlení i k rekreaci vzhledem k poloze při úpatí Brd. Oceňované nemovitosti dle LV 122 pro k.ú. Mníšek pod Brdy jsou umístěny v oddělené části obce, jižním směrem od centra v ul. U Nádraží, která je též hlavní spojnicí z Mníšku pod Brdy do obce -5-
Nová Ves pod Pleší. Pozemek je přístupný přímo z této místní veřejné zpevněné komunikace. Pozemek vybaven přípojkou elektro, voda z vlastní studny, kanalizace svedena do jímky. V přilehlé komunikaci je dostupné vedení vody a kanalizace. V nejbližším okolí nemovitosti je minimální občanská vybavenost (restaurace, zastávka autobusu a nádraží), vyšší vybavenost je pak ve vlastní obci vzdálené cca 3km. Jedná se o lokalitu, která sloužila dříve především k rekreačním účelům. V současné době dochází k nárůstu nemovitostí určených pro trvalé bydlení.
2.2 Popis nemovitostí a) STAVBY Garáž s bytovou jednotkou Garáž v 1.NP s bytovou jednotkou (1+1) v 2.NP je v současné době v nedokončené stavu (rozestavěná stavba). Jedná se o nepodsklepený objekt s jedním nadzemním podlažím a vestavěným podkrovím. Základy betonové izolované, svislé nosné konstrukce zděné tl.30cm. Střecha sedlová, krov dřevěný, krytina z asfaltového šindele, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Vodorovné konstrukce dřevěné trámové. Vnitřní úpravu povrchů tvoří omítky vápenné a obklad dřevěnými palubkami. Schodiště do podkroví dřevěné s podstupnicemi. Vnější omítka vápenná. Okna plastová a dřevěná střešní, vnitřní dveře dřevěné náplňové, vstupní dveře dřevěné plné do kovových zárubní. Garážová vrata plechová čtyřdílná. Podlaha v garáži betonová, v podkroví pouze dřevěný prkenný záklop bez finální úpravy. Chybí též v PD plánované vnitřní dělící příčky u bytové jednotky. Objekt je v současnosti bez vytápění, plánovány jsou elektrické přímotopy. Elektroinstalace světelná i motorová. Sociální zařízení, obklady a vybavení kuchyně dosud chybí. Jsou provedeny rozvody vody a kanalizace a je nainstalován boiler. Objekt je napojen na přípojku elektro z vedlejšího zahradního domku, voda z vrtané studny, kanalizace je napojena do jímky . Stáří a technický stav objektu Stavba byla zahájena v roce 2008. V roce 2009 bylo vydáno dodatečné stavební povolení. V roce 2011 bylo vydáno další stavební povolení na stavební úpravy této stavby (rozšíření garáže o další obezděné garážové stání). K datu místního šetření je stavba nedokončená a dosud nebyla provedena kolaudace. Zastavěná plocha: 66 m2 Podlahová plocha: 110 m2 Obestavěná prostor: 341m2 Rozestavěnost: 80% Opotřebení: 5% Věcná hodnota (4400,-Kč/m3): 4400*341*0,80*0,95 = 1 140 304,-Kč Pozn.: U rozestavěnosti není zahrnuta rozestavěnost přístřešku (kryté garážové stání), který je dle skutečnosti uvažován jako samostatný objekt. Jeho současný stav neodpovídá schválené PD.
-6-
Přístřešek - garážové stání Na objekt garáže navazuje z JV strany přístřešek, který má sloužit jako parkovací stání. Na zpevněné ploše ze zámkové dlažby je umístěna dřevěná sloupková konstrukce s pultovou střechou. Krytina z asfaltového šindele. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Tato stavba neodpovídá schválené PD, dle které se má jednat o zděný obvodovými konstrukcemi uzavřený objektu. Zastavěná plocha: 40m2 Obestavěná prostor: 120 m3 Věcná hodnota (1250,-Kč/m3): 1250*120= 150 000,-Kč Zahradní domek Zahradní domek není podsklepen, má jedno nadzemní podlaží a upravený půdní prostor (obklad palubkami). Základy jsou betonové izolované, svislé nosné konstrukce zděné, vodorovné konstrukce dřevěné trámové, střecha z části sedlová s krytinou plechovou, nad přístavbami střecha pultová s krytinou lepenkovou. V JV rohu došlo k poškození střech zatečením. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Vnitřní úprava povrchu vápenná štuková omítka a obklad palubkami. Keramický obklad v kuchyňském koutu a u části sociálního vybavení. Schody do podkroví kovové skládací. Dveře dřevěné masivní. Okna z části plastová a z části dřevěná bez okenic. Podlahy betonové bez konečné úpravy a z části dlažba. Vytápění lokální kamny na tuhá paliva. Provedeny rozvody voda a kanalizace, teplá voda z boileru. Vybavení kuchyně chybí, ze sociálního vybavení je zde samostatné WC, umyvadlo v původní ložnici a volně umístěná vana v rekonstruované koupelně. Celkově je objekt v zanedbaném stavu. Stáří a technický stav objektu Zahradní domek je vedený v KN jako jiná stavba bez čp/če. Původní rekreační chata e.č.169 z roku 1953 byla postupně během let přistavována do dnešního stavu. Po roce 2008 byla chata rekolaudována na jinou stavbu a bylo odebráno e.č.. V současné době probíhá vnitřní rekonstrukce a modernizace (kuchyně, koupelna, podlahy, oprava stropu a střechy). Zastavěná plocha: 89 m2 Podlahová plocha: 67 m2 Obestavěná prostor: 290 m2 Rozestavěnost: 90% Opotřebení: 45% Věcná hodnota (4000,-Kč/m3): 4000*290*0,90*0,55 = 574 200,-Kč Přístřešky na pozemku p.č.2416/1 Jedná je o dva propojené objekty bez pevných základů, které jsou zhotoveny z lešenářských trubek a vlnitého plechu bez pevných základů. Sloužily jako zázemí pro provozovnu sběrných surovin a autovrakoviště. Jsou ve velmi špatném technickém stavu. Bez kladného vlivu na cenu obvyklou.
-7-
Příslušenství Venkovní úpravy tvoří : zpevněné plochy, oplocení z drátěného pletiva včetně dvou vrat a vrátek, přípojky IS ( voda ze studní, kanalizace do jímka a přípojka elektro), jímka12m3. Studny : na pozemku p.č.2416/2 je umístěna vrtaná studna 25 m ( stáří 18 let) a na pozemku p.č.2416/1 je studna kopaná 5m (stáří cca 50let)
b)POZEMKY Pozemek p.č.2415/1 o ploše 140 m2 (zastavěná plocha ) Pozemek je z části zastavěn zahradním domkem (jiná stavba bez čp/če), který je součástí tohoto pozemku. Zbývající část tvoří dvůr. Pozemek p.č.2415/2 o ploše 70 m2 (ostatní plocha ) Pozemek p.č.2416/1 o ploše 1000 m2 ( zahrada) Na pozemku se nachází přístřešek ve zchátralém stavu, kopaná studna a jímka. Pozemek p.č.2416/2 o ploše 196 m2 ( zahrada) Pozemek z části zastaven krytým garážovým stáním navazujícím na stavbu garáže. Též je zde umístěna vrtaná studna. Pozemek p.č.2416/4 o ploše 66 m2 (zastavěná plocha) Pozemek je celý zastavěn rozestavěnou stavbou garáže s bytovou jednotkou. Všechny výše uvedené pozemky společně vytváří jednotný funkční celek a jsou napojeny na přípojku elektro a telefonní sít. V přilehlé komunikaci jsou dostupné přípojky vody a kanalizace. Dle vyjádření provozovatele sítí vodovodu a kanalizace (1.SčV a.s.) mají tato vedení již omezenou kapacitu a lze uvažovat s připojením pouze jednoho RD pro 4 osoby (resp.chaty). Celková plocha pozemků: 1472 m2 Územní plán Dle platného územního plánu pro obec Mníšek pod Brdy jsou pozemky č.p. 2415/1, 2415/2, 2416/1, 2416/2, 2416/4 v k.ú. Mníšek pod Brdy součástí zastavěného území, zóny 9c – plocha individuální rekreace s možností rekolaudace na obytné individuální rodinné domy pro trvalé bydlení.
-8-
2.3 Porovnávací metoda Vzhledem k tomu, že se jedná o velmi netypickou nemovitost, která není běžně na realitním trhu nabízena a obchodována, byly pro porovnání vybrány vzorky nemovitostí (rekreační chaty, rodinné domy a pozemky), které jsou aktuálně nabízeny či byly obchodovány v dané lokalitě a které mají k oceňované nemovitosti určitou vypovídací schopnost. Velmi často zde dochází v současné době k prodeji pozemků se starší rekreační chatou, kde cena chaty je minimalizována či jsou v ceně již započítány náklady na její odstranění. Jedná se tak v především o cenu pozemku. 1.
Pozemek
Lokalita: Mníšek pod Brdy , ul. U nádraží Pozemek, na nějž bylo vydáno stavební povolení v k.ú. Mníšek pod Brdy, parc.č.2424 a 2425. Na pozemku provedeny již stavební úpravy. Původní chata je odstraněna a nyní zbudována základová deska pro budoucí dům. Projekt je k dispozici u majitele. Vydáno pravomocné stavební povolení, které se však musí prodloužit na dokončení stavby. Pozemek má přívod el.energie, vlastní studnu a je bez kanalizace. Plocha pozemku: Zastavěná plocha:
2. Pozemek s chatkou
965 m2 53 m2
Zdroj: Bezrealitky + ČUZK
Typ ceny : Cena: 1 588 000,- Kč
Lokalita: Mníšek pod Brdy , ul.Polní
( 1646,-Kč/m2) realizovaná 02/2016
Zdroj: NEMOVITOSTI COOL s.r.o.
Stavební pozemek v blízkosti vlakového nádraží. Pozemek se nachází v části, která je v transformaci pro výstavbu rodinného bydlení s možností zastavěnosti 25-30%. Stavět lze tedy okamžitě! Obec preferuje nemovitost se sedlovou střechu se sklonem 40-45°. Na pozemku se nachází chata s č.e. a studna. Přípojky kanalizace a vodovodu jsou cca 10m od pozemku. Možnost vybudování jímky či ČOV. Pozemek je rovinatý, ohraničen vzrostlými stromy a s ovocnými stromy .K pozemku vede asfaltová cesta. Pozemek je možné rozdělit na dva stavební pozemky. Plocha pozemku Zastavěná plocha:
2613m2 23 m2
(1700,-Kč/m2) nabídková Typ ceny Cena: 4 442 000,- Kč
-9-
3. Pozemek s chatkou
Lokalita: Mníšek pod Brdy, ul.U Kolejí
Zdroj: Dům realit
Prodej stavebního pozemku v okrajové části města Mníšek pod Brdy. Dle platného ÚP je pozemek určen k výstavbě rodinného domu s jednou až třemi bytovými jednotkami, přístup z místní komunikace (ulice U kolejí). Ta je z větší části asfaltová, z části nezpevněná. Na pozemku se nachází částečně podsklepená chata a kůlna určené k demolici a vzrostlé ovocné stromy a jehličnany. Na pozemek je zavedena elektřina, zdrojem vody jsou dvě studny, kopaná o hloubce 6 m a vrtaná o hloubce 17,4 m², kanalizace do jímky. 1048m2 (1422Kč/m2) Plocha pozemku : 48 m2 Zastavěná plocha: Typ ceny : nabídková Cena: 1 490 000,- Kč 4.
Rekreační chata
5.
Rekreační chata
Lokalita: Zdroj: Mníšek pod Brdy – Rymaně R.K.Beroun Prodej chaty na vlastním oploceném pozemku . Jedná se o dřevěnou chatu na zděné podezdívce se zastavěnou plochou 41 m2, ze 2/3 podsklepená. Dispozice: předsíňka, toaleta, menší koupelna, obytná místnost s kuchyňkou, ložnice. V podkroví je místnost na spaní. V zadní části chaty je veranda, přístupná ze zahrady nebo z obytné místnosti. Do chaty je přivedena elektřina 220/380V, voda z obecního řadu, odpady jsou svedeny do kanalizace, vytápění kamny na tuhá paliva. Na pozemku vlastní studna, zahrada je vysázena okrasnými a ovocnými stromy. dřevostavba 3+kk Typ stavby: Velikost: 400 m2 41 m2 Plocha pozemku: Zastavěná plocha: 60 m2 nabídková Podlahová plocha: Typ ceny : Cena: 1 200 000,- Kč Lokalita: Mníšek pod Brdy – Rymaně
Prodej chaty na vlastním oploceném pozemku. Dřevěná nahozená dřevostavba, určená k celkové rekonstrukci se nachází na vlastním rovinném pozemku. Pozemek vybaven přípojkou elektro(220/380V). Voda z vlastní vrtané studny. Přípojky kanalizace a vody na hranici pozemku.
- 10 -
Zdroj: : M+M reality
dřevostavba Typ stavby: 449 m2 Plocha pozemku: 42m2 Podlahová plocha: Identifikace: LV 406, k.ú.Rymaně 6.
Velikost: Zastavěná plocha: Typ ceny : Cena: 770 000,-Kč
Rodinný dům
Lokalita: Mníšek pod Brdy - Rymaně K prodeji dvoupodlažní RD 6+1 s terasou nepodsklepený, kolaudační rozhodnutí z 11/98. Obecní vodovod, vrtaná studna se dvěma prameny, kanalizace, nevyužitý septik, elektřina 240+380W, plynová přípojka připravena včetně rozvodů plynu v RD, avšak dosud plyn zaveden nebyl. Na pozemku byl umístěn zásobník na plyn. Vytápění řeší kotel na tuhá paliva, příjemným zdrojem tepla je i krb v obytné hale, další alternativou vytápění je elektrokotel. Přízemí domu je obýváno, patro v rozestavěném stavu dokončení dle představ budoucího vlastníka. Typ stavby: Plocha pozemku: Podlahová plocha: 7.
zděná 1521 m2 275 m2
1+kk 49 m2 realizovaná 06/2016
Zdroj: REMAX
6+1 Velikost: 151 m2 Zastavěná plocha: nabídková Typ ceny : Cena: 4 980 000,-Kč
Rekreační chata
Lokalita: Zdroj: Mníšek pod Brdy ,ul.Dobříšská HVB Real Estate s.r.o. Na prodej částečně zděná chata s krásnou, zahradou o celkové výměře 2327 m2, u Mníšku pod Brdy. Ve zděném přízemí je kuchyňka s linkou a sporákem na tuhá paliva, jídelní kout, malý pokoj s kamny na tuhá paliva a koupelna s vanou. Voda pitná, z vlastní studny, ohřev elektrickým bojlerem. Podlahy dlažba a dřevěné. Ve dřevěném podkroví jsou dvě ložnice a malá půda. Podlahy dřevěné. Na chatu navazuje zděná prostorná garáž. Na zahradě, plné vzrostlých stromů je zděná kůlna, suchý záchod a další studna s užitkovou vodou. Chata i zahrada pečlivě udržované. Velmi dobrá dostupnost z Prahy autem, nebo příměstskou dopravou. zděná a dřevěná 3+1 Typ stavby: Velikost: 2327 m2 44 m2 Plocha pozemku: Zastavěná plocha: 78 m2 nabídková Podlahová plocha: Typ ceny : Cena: 2 990 000,-Kč
- 11 -
2.4. Rekapitulace Na oceňované nemovitosti je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit jejich silné a slabé stránky. Kladné faktory: - dostatečně veliký pozemek - možnost napojení pozemku na vodu a kanalizaci - vlastní dva zdroje vody - možnost využití pro trvalé bydlení Záporné faktory: - stavby v nedokončeném stavu (bez kolaudace) - zanedbaná údržba - omezená občanská vybavenost v těsné blízkosti nemovitosti - pěší přístup pouze po silnici ( chybí chodník) - nelze vyloučit kontaminaci pozemku p.č.2416/1 jako následek bývalé provozovny - omezená kapacita přípojek vody a kanalizace Při stanovení ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména k poloze a rozloze pozemků, stavebně technickému stavu objektů a jejich vybavení a též celkovému uspořádání nemovitostí.
3 800 000,- Kč
Cena obvyklá porovnávací metodou
( Z toho cena pozemku uvažována ve výši cca 1600,-Kč/m2)
- 12 -
C. ZÁVĚR Úkolem předloženého znaleckého posudku bylo stanovit cenu obvyklou nemovitostí- pozemků p.č2415/1, jehož součástí je stavba bez čp/če, p.č. 2415/2, p.č.2416/1, p.č. 2416/2 a p.č.2416/4, včetně rozestavěné stavby na pozemku p.č.2416/4 a příslušenství , dle LV 122 pro k.ú. Mníšek pod Brdy, okres Praha -Západ k datu místního šetření dne 24.08.2016. Na základě provedené analýzy odhaduji cenu obvyklou předmětných nemovitostí na částku:
3 800 000,-Kč (slovy:třimilionyosmsettisíckorunčeských) V Příbrami 30. 9. 2016 Ing. Šárka Schejbalová Br. Čapků 328 261 01 Příbram telefon: 608 524 781 e-mail:
[email protected]
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 7.6.2004 č.j. Spr 4142/2002 pro základní obor Ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 515/10/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 0125016.
- 13 -
E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí ze dne 24.08.2016 Snímek katastrální mapy - nahlížení Fotodokumentace Mapa širších vztahů
- 14 -
počet stran A4 v příloze: 6 1 3 1
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
Snímek katastrální mapy
Nemovitosti LV 22 k.ú. Mníšek pod Brdy
- 21 -
Fotodokumentace - rozestvěná stavba (garáž s bytem) na pozemku p.č.2416/4
Pohled garáž ze severu
Pohled garáž z jihovýchodu
Garáž 1.NP
Garáž 1.NP
Byt 2.NP
Garáž schody do 2.NP
- 22 -
Fotodokumentace - jiná stavba (zahradní domek) na pozemku p.č.2415/1
Pohled z JZ zahradní domek
Pohled ze SZ zahradaní domek
Koupelna zahradní domek
Kuchyně s jídelnou zahradní domek
Kuchyně s jídelnou zahradní domek
Pokoj zahradní domek
- 23 -
Ložnice zahradní domek
Ložnice zahradní domek
Podkroví zahradní domek
Pozemek p.č.2416/1 z komunikace
Pozemek p.č.2416/1
Pozemek p.č.2416/1
- 24 -
Mapa oblasti ze dne 24.8.2016
Nemovitosti LV 122 v k.ú. Mníšek pod Brdy
Nemovitosti LV 122 v k.ú. Mníšek pod Brdy
- 25 -
