2016. Politických vězňů Praha 1

ZNALECKÝ POSUDEK č. 5091-41/2016 Bytové jednotky č. 87/1 v rodinném domě čp. 87 s podílem na společných částech a pozemcích st. 94

Objednavatel znaleckého posudku:

Gavlas spol. s r.o. Politických vězňů 21 11000 Praha 1

Účel znaleckého posudku:

Ocenění nemovitosti cenou obvyklou pro účely dobrovolné dražby dle zákona č.26/2000 Sb.

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni

22.06.2016

znalecký posudek vypracoval:

Miroslav Žahourek, Ing. Krnsko 155 29431 Krnsko telefon: 603485678 e-mail: [email protected]

Počet stran: 34 včetně titulního listu a 9 stran příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. Krnsku 15.8.2016

5091-41/2016

A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovit obvyklou cenu nemovitosti uvedenou na LV č. 430 se všemi právy a závazky.

2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:

Bytová jednotka č. 1 Postřižín 87 250 70 Postřižín Kraj: Středočeský Okres: Mělník Obec: Postřižín Katastrální území: Postřižín Počet obyvatel: 968 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 590,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 501 - 1000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice zastavěného území vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby – základní sortiment)

č. IV IV IV

Pi 0,65 0,60 1,01

II

0,85

III V

0,90 0,85

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 407,00 Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 22.6.2016 za přítomnosti p. A. Tarasoviče.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z KN LV č. 430 ze dne 4.5.2016 Objednávka vypracování ZP ze dne 13.6.2016 Vyjádření správců IS Podklady z databáze realizovaných nemovitostí Podklady z RS uvedených na realitních serverech Místní šetření a vlastní měření nemovitosti ze dne 22.6.2016 Fotodokumentace

5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby:

Andrej Tarasovič, Máslovická 87, 250 70 Postřižín, vlastnictví: výhradní -2-

5091-41/2016

Vlastník pozemku:

Andrej Tarasovič, Máslovická 87, 250 70 Postřižín, vlastnictví: výhradní

6. Dokumentace a skutečnost Znalec vycházel z předložených podkladů a skutečností zjištěných při místním šetření.

7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost se nachází v obci Postřižín, v okrese Mělník. Postřižín leží asi 3 km kilometrů jihovýchodně od města Veltrusy a 9 kilometrů severně od okraje Hlavního města Prahy. Postřižín je obec s minimální občanskou vybaveností. Jedná se o klidnou lokalitu vhodnou k bydlení. V poslední době zde probíhá poměrně masivní výstavba nových řadových domků. V obci je kompletní zasíťování mimo zemního plynu. V centru obce je situován místní obecní úřad a školka. CCa 100 m od oceňované nemovitosti je sportovní areál. Vlastní nemovitost je umístěna u vedlejší průjezdní komunikace v širším centru obce, která směřuje na Máslovice. Od silnice je rodinný dům oddělen pouze vlastním dřevěným oplocením. Pozemek je obdélníkového tvaru orientovaným na SZ. Bývalý rodinný dům je rozdělen na tři BJ, zčehož BJ č. 2 a č. 3 je pravděpodobně spojena. Bytová jednotka č. 1 je situována v pravé polovině domu a v podkroví objektu. Bytová jednotka č. 2,3 je situována v levé polovině domu. Pozemky jsou užívány v poměru podlahových ploch jednotek. Ve skutečnosti jsou rozděleny plotem, který navazuje na dělící zeď mezi jednotkami. Na pozemku je umístěna stavba rodinného domu a v pravé a zadní části pozemku je zděná kolna s možností garážování - nezapsaná v KN a nevyznačená v KM. V pravé přední části jsou kotce pro chov psů a totéž v levé zadní části. pozemku. Za garáží je situována dřevěná stavba nedokončeného přístřešku. Vlastní objekt rod. domu je dle informací z 30-tých let m.s. a byl částečně modernizován ve vnitřních prvcích PKŽ. K tomuto datu bylo provedeno neodborné zateplení fasády izolantem s vrstvou lepidla a perlinky. Zřejmě částečně před rokem 2007 a po-té koupelna v roce 2014. Okna byla vyměněna za plastová v roce 2012. V přízemí je patrna vzlínající vlhkost nadzákladového zdiva - viz fotodokumentace.

8. Základní pojmy a metody ocenění Ocenění podle cenového předpisu Cena zjištěná (administrativní cena) podle cenového předpisu vyhlášky MF č. 441/2013 Sb. v aktuálním znění, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obvyklá cena (tržní hodnota, obecná cena) Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku - se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena -3-

5091-41/2016

vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Podle mezinárodních oceňovacích standardů IVSC je definována tržní hodnota - "odhadovaná částka, za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku." Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihujíc současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje. Pro odhad tržní hodnoty se používají tyto oceňovací metody: Metoda věcné hodnoty Věcná hodnota (časová cena) je reprodukční cena věci snížená o přiměřené opotřebení odpovídající opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Metoda porovnávací (komparativní, srovnávací) Metoda je založena na porovnání předmětné nemovité věci s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak hodnotu pozemku.

9. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 1 2. Ocenění pozemků 2.1. Zastavěná plocha a nádvoří se zahrodou ve funkčním celku. 3. Ocenění porovnávacím způsobem C. Rekapitulace D. Závěr

-4-

5091-41/2016

B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

č. II

Pi 0,00

V

0,00

II

0,00

II II IV

0,00 0,00 1,00

5

Index trhu

IT = P6 * (1 + Pi) = 1,000 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III 0,00 dobrá dostupnost centra obce -5-

5091-41/2016

8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro I účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II

-0,01 0,00 0,00 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Pi) = 1,030 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 1,030

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 1 Rekonstruovaný rodinný dům svépomocí v nižším standardu byl rozdělen na tři BJ. V 1. NP jsou tyto místnosti: veranda, obýv. pokoj, kuchyně,chodba, koupelna, a ložnice. Podkroví je využíváno jako součást jednotky č. 1. Je zde situována dlouhá chodba. Vpravo je WC, koupelna a pokoj. V čele je až k půdě velká obytná místnost. Vlevo jsou dva pokoje. Kuchyň je vybavena kuchyňskou linkou, kombin. sporákem a digestoří. V koupelně v 1. NP je umístěn sprchový kout a umyvadlo, WC kombi. V kuchyni a koupelně jsou obklady a dlažby. Podlahy místností jsou betonové, části PVC a plovoucí lamely. V podkroví je samostatné WC s umyvadlem. V koupelně je vana rohová a demontované umyvadlo. Okna jsou plastová. Rodinný dům je vytápěn ústředním topením s nuceným oběhem teplé vody do radiátorů - chybí kotel ÚT. Rozvody jsou provedeny CU trubkami. Ohřev vody je zajištěn prostřednictvím bojleru na el. umístěném v schodišťovém prostoru. Voda je obecní. Přívod elektro je v současnosti odpojen. Napojení na VKŘ není provedeno, odkanalizování je do vlastní jímky na vyvážení. Rodinný dům je proveden z CP tl. 45 cm. Stropy jsou polospalné. Krov je sedlový s krytinou a SDK konstrukcemi s tepel. izolací. Klemp. konstr. jsou z plechu PZ. Venkovní omítky jsou nedokončené s tepel. izolantem a základním lepidlem s perlinkou, bez nátěru. Vnitřní omítky jsou štukové. Vstupní dveře jsou plastové a vnitřní hladké . Rodinný dům byl rekonstruován v nižším standardu s větším množstvím komunikačních prostor. Veranda je s původní střešní krytinou bez klemp. konstr. Nadzákladové zdivo je vlhké s viditelnými vzlínajícími skvrnami. Stropní konstrukce nad přízemím je trámová s podhledem s nižší nosností. Při chůzi dochází k mírnému vlnění konstrukce. Ocenění pro stanovení podílu jednotky na stavbách Kolna s možností garážování garáž na pozemku vpravo od vjezdu. Objekt je zděný s nízkou pultovou střechou. Vrata jsou ocelová. Podlahy v objektu z hrubého betonu. -6-

5091-41/2016

Zatřídění pro potřeby ocenění Garáž § 15: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

typ B zděná nebo železobetonová nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha 6,82*3,58 přízemí

[m2] 24,42

=

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 24,42 m2 2,00 m

Název přízemí Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor přízemí (6,82*3,58)*(2,00+0,3) (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název přízemí Obestavěný prostor - celkem: Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úpravy povrchů 8. Dveře 9. Okna 10. Vrata

betonové pásy zděné tl. 15-20 cm chybí asfaltové pásy chybí omítky chybí kovové jednoduché plechová -7-

=

Typ NP

[m3] 56,16 m3

Obest. prostor 56,16 m3 56,16 m3

Hodnocení standardu S S C X S C S C S S

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

5091-41/2016

11. Podlahy 12. Elektroinstalace

betonové chybí

S C

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úpravy povrchů 8. Dveře 9. Okna 10. Vrata 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] 6,20 30,10 26,20 0,00 5,70 2,90 4,80 2,70 1,40 6,80 7,20 6,00

S S C X S C S C S S S C

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

100 100

Upravený obj. podíl 6,20 30,10 0,00 0,00 5,70 0,00 4,80 0,00 1,40 6,80 7,20 0,00 62,20 0,6220

Koef. 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 0,00

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 13) [Kč/m3]: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]

= * * * =

1 375,0,6220 0,8000 2,0880 1 428,61

Plná cena:

=

80 230,74 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 26 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 49 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 75 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 26 / 75 = 34,7 % Koeficient opotřebení: (1- 34,7 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = * =

0,653 52 390,67 Kč 1,030 53 962,39 Kč

Kolna s možností garážování - zjištěná cena

=

53 962,39 Kč

56,16 m3 * 1 428,61 Kč/m3

Pergola dřevěná Stavba pilířkové konstrukce z nízkým pultovým krovem. Krytina je z vlnitého vlnitého polykarbonátu.

-8-

5091-41/2016

Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

typ G přístřešky nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží 1274

Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha přízemí 7,85*3,41

[m2] 26,77

=


Název přízemí Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor přízemí (7,85*3,41)*(2,00)

=

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název přízemí Obestavěný prostor - celkem: Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace

betonové patky pilířky dřevěný neumožňující podkroví krytina chybí nátěry

-9-

Typ NP

[m3] 53,54 m3


Hodnocení standardu S S X S P S S X X X X X

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

5091-41/2016

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

S S X S P S S X X X X X

Obj. podíl [%] 12,20 31,00 0,00 33,50 12,80 4,20 6,30 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00


Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):

= * * *

Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 53,54 m3 * 1 166,23 Kč/m3

= =

1 166,23 62 439,95 Kč


* = * =

0,833 52 012,48 Kč 1,030 53 572,85 Kč

Pergola dřevěná - zjištěná cena

=

53 572,85 Kč

750,0,9309 0,8000 2,0880

Kolna Stavba vlevo na dvoře pro chov zvířat. Objekt je tvaru L zděný s nízkou pultovou střechou a vlnitou krytinou. Podlahy jsou betonové. Dveře ocelový rám s mříží z karisítě. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce:

typ B zděná tl. nad 15 cm - 10 -

5091-41/2016

Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha přízemí 1,07*1,74+2,2*3,22

[m2] 8,95

=


Název přízemí Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor přízemí (1,07*1,74+2,2*3,22)*(2,25+0,25) (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název přízemí Obestavěný prostor - celkem: Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace

betonové pásy zděné tl. 15 - 30 cm chybí dřevěný neumožňující podkroví krytina chybí vápenná omítka kovové chybí betonová chybí - 11 -

=

Typ NP

[m3] 22,36 m3


Hodnocení standardu P S C P S C S X P C S C

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

5091-41/2016

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

P S C P S C S X P C S C

Obj. podíl [%] 7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 0,46 1,00 0,00 0,46 1,00 0,00 1,00 1,00 0,46 0,00 1,00 0,00


Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):

= * * *

1 250,0,6221 0,8000 2,0880

Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 22,36 m3 * 1 298,94 Kč/m3

= =

1 298,94 29 044,30 Kč


* = * =

0,787 22 857,86 Kč 1,030 23 543,60 Kč

Kolna - zjištěná cena

=

23 543,60 Kč

Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek stavební Ocenění Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 - 12 -

5091-41/2016

Index polohy pozemku IP = 1,030 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 +

Pi = 1,000 i=1

Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 1,030 = 1,030 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 407,Parcelní číslo st. 94

Výměra [m2] 648,00

Index

Koef.

1,030

Upr. cena [Kč/m2] 419,21

Jedn. cena [Kč/m2] 419,21

zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek celkem 648,00 Pozemek stavební - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem

Cena [Kč] 271 648,08

= *

271 648,08 271 648,08 Kč 291 / 435

Pozemek stavební - zjištěná cena

=

181 723,20 Kč

Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na stavbách Kolna s možností garážování Pergola dřevěná Kolna

= = =

53 962,39 Kč 53 572,85 Kč 23 543,60 Kč 131 078,84Kč

Typ

Název

§ 4 odst. 1

- 13 -

5091-41/2016

Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích pozemek stavební

=

181 723,20Kč 181 723,20 Kč

Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu

=

312 802,04 Kč

Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Jednotka v rodinném domě: § 21 Rodinný dům: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Podlahové plochy bytu přízemí - veranda: chodba: kuchyně: pokoj: chodbička: koupelna: pokoj: podkroví - chodba: WC: koupelna: pokoj: pokoj: pokoj: pokoj: Započítaná podlahová plocha bytu:

koeficient dle typu podlahové plochy ( 4,9 ) * 1,00 = 4,90 m2 ( 6,42 ) * 1,00 = 6,42 m2 ( 11,71 ) * 1,00 = 11,71 m2 ( 22,35 ) * 1,00 = 22,35 m2 ( 3,23 ) * 1,00 = 3,23 m2 ( 3,86 ) * 1,00 = 3,86 m2 ( 9,02+3,72 ) * 1,00 = 12,74 m2 ( 12,79 ) * 1,00 = 12,79 m2 ( 2,63 ) * 1,00 = 2,63 m2 ( 6,3+3,64-2,5 ) * 1,00 = 7,44 m2 ( 19,96-5,92*0,5 ) * 1,00 = 17,00 m2 ( 47,54-8*0,5*2 ) * 1,00 = 39,54 m2 ( 16,08-4,89*0,5 ) * 1,00 = 13,64 m2 ( 16,32-4,89*0,5 ) * 1,00 = 13,88 m2 172,13 m2

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina

betonové pasy zděné tl. 45 cm dřevěné a sdk krov dřevěný, vázaný betonová - 14 -

Hodnocení standardu P S S S S

Část [%] 100 100 100 100 100

5091-41/2016

6. Klempířské konstrukce 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní

pozinkovaný plech pozinkovaný plech vápenné, štukové KZS chybí keramické obklady dřevěné hladké plné dveře plastová s izolačním dvojsklem plovoucí podlaha a PVC keramická dlažba ústřední topení světelná, třífázová chybí plast, studená i teplá voda bojler chybí plastové potrubí kombinovaný sporák, digestoř a linka umyvadla, vana, sprchový kout, WC splachovací chybí

Výpočet koeficientu vybavení K4 a stupně rozestavěnosti nedokončené stavby (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro přepočet obj. podílu, UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP [%] [%] [%] [%] P 8,20 100 0,46 3,77 3,96 1. Základy S 21,20 100 1,00 21,20 22,22 2. Zdivo S 7,90 100 1,00 7,90 8,28 3. Stropy S 7,30 100 1,00 7,30 7,65 4. Střecha S 3,40 100 1,00 3,40 3,56 5. Krytina S 0,90 80 1,00 0,72 0,75 6. Klempířské konstrukce C 0,90 20 0,00 0,00 0,00 6. Klempířské konstrukce S 5,80 100 1,00 5,80 6,08 7. Vnitřní omítky N 2,80 100 1,54 4,31 4,52 8. Fasádní omítky C 0,50 100 0,00 0,00 0,00 9. Vnější obklady N 2,30 100 1,54 3,54 3,71 10. Vnitřní obklady P 1,00 100 0,46 0,46 0,48 11. Schody S 3,20 100 1,00 3,20 3,35 12. Dveře N 5,20 100 1,54 8,01 8,40 13. Okna S 2,20 100 1,00 2,20 2,31 14. Podlahy obytných místností - 15 -

S C S N C N P S N S S S S C S S C S S S S C

80 20 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Roz [%]

Dok [%]

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 70,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

3,96 22,22 8,28 7,65 3,56 0,75 0,00 6,08 3,16 0,00 3,71 0,48 3,35 8,40 2,31

5091-41/2016

S 15. Podlahy ostatních místností S 16. Vytápění S 17. Elektroinstalace C 18. Bleskosvod S 19. Rozvod vody S 20. Zdroj teplé vody C 21. Instalace plynu S 22. Kanalizace S 23. Vybavení kuchyně S 24. Vnitřní vybavení S 25. Záchod C 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů: Koeficient vybavení K4:

1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00

1,00 5,20 4,30 0,00 3,20 1,90 0,00 3,10 0,50 4,10 0,30 0,00

1,05 5,45 4,51 0,00 3,35 1,99 0,00 3,25 0,52 4,30 0,31 0,00

100,00 70,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

95,41 Rozestavěnost: 0,9541

1,05 3,82 4,51 0,00 3,35 1,99 0,00 3,25 0,52 4,30 0,31 0,00

97,01

Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl upravený rozestavěností, UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část UP PP Stáří Živ. Opotř. Opotř. z [%] [%] [%] [%] části celku P 3,96 100,00 3,96 4,08 86 136 63,24 2,5802 1. Základy S 22,22 70,00 15,55 16,02 86 136 63,24 10,1310 2. Zdivo S 22,22 30,00 6,67 6,87 10 60 16,67 1,1452 2. Zdivo S 8,28 50,00 4,14 4,26 86 136 63,24 2,6940 3. Stropy S 8,28 50,00 4,14 4,27 10 60 16,67 0,7118 3. Stropy S 7,65 100,00 7,65 7,88 86 136 63,24 4,9833 4. Střecha S 3,56 100,00 3,56 3,67 10 60 16,67 0,6118 5. Krytina S 0,75 100,00 0,75 0,77 10 40 25,00 0,1925 6. Klempířské konstrukce S 6,08 50,00 3,04 3,13 50 55 90,91 2,8455 7. Vnitřní omítky S 6,08 50,00 3,04 3,13 10 35 28,57 0,8942 7. Vnitřní omítky N 3,16 100,00 3,16 3,26 8 58 13,79 0,4496 8. Fasádní omítky N 3,71 50,00 1,86 1,92 10 40 25,00 0,4800 10. Vnitřní obklady N 3,71 50,00 1,86 1,92 2 32 6,25 0,1200 10. Vnitřní obklady P 0,48 100,00 0,48 0,49 10 35 28,57 0,1400 11. Schody S 3,35 100,00 3,35 3,45 10 40 25,00 0,8625 12. Dveře N 8,40 100,00 8,40 8,66 4 54 7,41 0,6417 13. Okna 10 30 33,33 0,7933 14. Podlahy obytných místností S 2,31 100,00 2,31 2,38 10 30 33,33 0,1833 15. Podlahy ostatních místností S 1,05 50,00 0,53 0,55 2 22 9,09 0,0500 15. Podlahy ostatních místností S 1,05 50,00 0,53 0,55 S 3,82 100,00 3,82 3,94 10 30 33,33 1,3132 16. Vytápění S 4,51 100,00 4,51 4,65 10 35 28,57 1,3285 17. Elektroinstalace S 3,35 100,00 3,35 3,45 10 35 28,57 0,9857 19. Rozvod vody S 1,99 100,00 1,99 2,05 10 35 28,57 0,5857 20. Zdroj teplé vody S 3,25 100,00 3,25 3,35 10 40 25,00 0,8375 22. Kanalizace S 0,52 100,00 0,52 0,54 10 30 33,33 0,1800 23. Vybavení kuchyně - 16 -

5091-41/2016

24. Vnitřní vybavení 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 25. Záchod Opotřebení:

S S S S

4,30 4,30 0,31 0,31

50,00 50,00 50,00 50,00

2,15 2,15 0,16 0,16

2,22 2,22 0,16 0,16

10 2 10 2

40 32 40 32

25,00 6,25 25,00 6,25

0,5550 0,1388 0,0400 0,0100

36,5 %

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m2]: Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m2]

= * * * * =

Plná cena: Cena bytu

= =

3 312 502,42Kč 3 312 502,42 Kč

* = * = * = =

0,9701 3 213 425,47 Kč 0,635 2 040 525,18 Kč 1,030 2 101 740,94 Kč 2 101 740,94 Kč

172,13 m2 * 19 244,19 Kč/m2

Výpočet nedokončené stavby Úprava ceny za nedokončené konstrukce Nedokončená stavba Koeficient opotřebení: (1- 36,5 % /100) Nákladová cena CBN Koeficient pp Cena CB Bytová jednotka č. 1 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství stavby a pozemku Zjištěná cena příslušenství stavby a pozemku: 312 802,04 Kč Spoluvlastnický podíl: 291 / 435 Hodnota spoluvlastnického podílu: 312 802,04 Kč * 291 / 435 + Bytová jednotka č. 1 - zjištěná cena

=

- 17 -

10 534,1,1200 0,9541 0,8000 2,1370 19 244,19

209 253,78 2 310 994,72 Kč

5091-41/2016

3. Ocenění obvyklou cenou Cena obvyklá je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jak předmětu prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákonu 151/97 Sb. o oceňování majetku se obvyklou cenou rozumí cena, která by byla dosažena pří prodejích stejného, popř. podobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Obecně je používán a nikde nedefinován termín cena tržní. Obvyklá cena - tržní cena se obvykle zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty odlišovat. Např v případě nutnosti rychlého prodeje (např. na základě usnesení soudu, nutnosti získání okamžité hotovosti apod.) se jedná o tzv. cenu v tísni, a skutečná prodejná cena může být výrazně nižší. Zjištění ceny obvyklé, tedy ocenění je provedeno variantním způsobem. Jsou použity metody: - aplikace oceňovacího předpisu - porovnávací metoda obdobných nemovitostí na trhu

3.1 Ocenění cenovým porovnáním Obvyklá (tržní, obecná) cena je cena, za kterou lze danou nemovitost obvykle prodat v daném místě a čase. Při stanovení obvyklé ceny se vychází: ze skutečných prodejů jiných nemovitostí v daném místě a čase ze skutečných prodejů v obdobných lokalitách orientačně z ocenění nemovitosti dle platné vyhlášky s přihlédnutím k místním poměrům z kombinace výše uvedených způsobů Obvyklá (tržní) cena závisí na řadě faktorů: na druhu nemovitosti jak majitel nemovitosti spěchá na prodej na lokalitě na atraktivitě nemovitosti na technickém stavu na skladbě okolního obyvatelstva na životním prostředí na infrastruktuře na vzdálenosti od města na množství pracovních příležitostí atd Ocenění nemovitostí je provedeno cenovým porovnáním (komparací). Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Pro ocenění dané nemovitosti je použita metoda porovnání na základě standardní jednotkové tržní ceny. Korekce u jednotlivých objektů respektují jejich zvláštnosti pokud se týká obce a jejího - 18 -

5091-41/2016

vybavení, umístění objektu v obci ve vztahu k centru, k sousedním objektům, v terénu, dostupnosti objektu, jeho provedení a vybavení, technickému stavu, poměru zastavěné a nezastavěné plochy aj. Tato jednotkové cena, získaná následným statistickým vyhodnocením jako průměrná je potom přepočtena na jednotkovou cenu objektu; po vynásobení výměrou objektu je potom získána jeho porovnávací hodnota.

K porovnání byly použity následující objekty: V místě obce Postřižín se bytové jednotky prakticky nenabízejí. V nabídce je bytová jednotka v činžovním domě po rekonstrukci uvedená níže. V podstatě se jedná o rodinný dům se třemi BJ o větší podlahové ploše. Pro porovnání byly použity i rodinné domy starší s částečnou modernizací. Koeficientem rizika byla upravena jednotková cena pro horší stav jednotky. Dále pro existenci pouze tří jednotek v objektu , ale s užíváním BJ 2,3 jedním vlastníkem s větším rizikem při řešení závad a nutných výdajů na objektu.

1) Realizované a nabízené bytové jednotky

Prodej bytu 3+kk 96 m²Chlumín,

1 500 000 Kč = 1500 000,00 * 0,9 / 96 = 14 062,00 Kč/m2 Nabízím k prodeji velmi hezký byt v cihlovém domě v obci Chlumín o velikosti 3+kk+koupelna+samostatné WC+4 sklepy. Byt ve velmi dobrém stavu. Obývací pokoj spojený s jídelnou a kuchyňským koutem 28 m2, ložnice 12,4 m2, dětský pokoj 16,2 m2, chodba 9 m2, koupelna 4 m2. Na podlaze nová lina, v kuchyňském koutě dlažba, vytápění plynový turbo kotel dále pancéřové dveře do bytu. Hezká kuchyňská linka včetně elektrospotřebičů. Velmi nízké měsíční poplatky. Vhodné i pro rodiny s dětmi nedaleko škola a školka. Přímo v centru obce a místního úřadu

- 19 -

5091-41/2016

Realizované a nabízení rodinné domy v regionu

Rodinný dům 3+1, 120 m2, Chvatěruby Popis: Prodej rodinného domu 3+1, 120 m2, s terasou s výhledem do zahrady. Dům je po částečné rekonstrukci. V přízemí se nachází obývací prostor s krbovými kamny, kuchyně s kuchyňskou linkou, koupelna s rohovou vanou a WC. V 1. patře jsou dva pokoje a velká terasa. Pod domem je garáž a kotelna. Obec leží mimo záplavovou zónu - 1 km od Kralup n.Vl. Dobrá dostupnost do Prahy a Kralup n.Vl..

Vybavení: Elektrický proud Kanalizace Zdroj vody Dopravní spojení Parkování Příjezd Zdroj teplé vody Kvalita vody 230 (220) V, 400 (380) V Veřejná kanalizace Studna na cizím pozemku, Veřejný vodovod Autobusy, Příjezd nákladním autem, Příjezd osobním autem Parkování na pozemku, Garáž - 1 auto Obecní, Zpevněný Bojler Pitná upravená

Realizovaná cena v roce 2015 Cena jednotku

1 800 000,00 Kč 15 000,00 Kč/m2

Rodinný dům 5+1, 825 m2, Dolany, RD s v klidné obci s velmi dobrou dostupností Prahy, PID, disp. 5+1, celý dům podsklepen, garáž, rovinatý pozemek se vzrostlými ovocnými stromy, zahrada udržovaná. Stavba je cihlová s možností dispozičních úprav. Vlastní vrtaná studna, veřejný vodovod. Kanalizace na hranici pozemku, žumpa.V obci základní občanská vybavenost, MŠ, ZŠ. Praha Masarykovo nádraží 25 min.

Podlahová plocha celkem : 240 m2 Plocha sklepa: 125 m2 Vybavení: Elektrický proud Kanalizace Rozvod plynu Zdroj vody Dopravní spojení Parkování Příjezd Zdroj teplé vody. 230 (220) V, 400 (380) V Na hranici pozemku, Žumpa Není - 20 -

5091-41/2016

Veřejný vodovod, Studna vrtaná ČD, Příjezd nákladním autem, Příjezd osobním autem Parkování na pozemku, Garáž - 1 auto Obecní, Zpevněný Průtokový ohřívač elektrický

Realizovaná cena v roce 2015 Cena jednotku

2 250 000,00 Kč 9 375,00 Kč/m2

Rodinný dům, Kozomín Kozomín RD o ploše 130 m2 se nachází v klidné okrajové části obce Kozomín.V přízemí domu je kuchyň, koupelna s WC, obývák, ložnice a pokoj.V patře se nachází pokoj a půda s možností vestavby. RD má plastová okna a dveře, ale potřebuje vnitřní rekonstrukci - zejména omítky. Vytápění dřevoplynem. Součástí domu je garáž a dvě zahrady. Jedna o velikosti 431 m2 a druhá o velikosti 2935 m2.

Vybavení: Elektrický proud Kanalizace Rozvod plynu Zdroj vody Dopravní spojení Parkování Příjezd Zdroj teplé vody 230 (220) V, 400 (380) V Veřejná kanalizace Není Veřejný vodovod Autobusy, ČSAD, Příjezd nákladním autem, Příjezd osobním autem Garáž - 1 auto Obecní, Zpevněný Bojler

Realizovaná cena v roce 2016 nabídka Cena jednotku Užitná plocha Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena: Stanovená jednotková cena:

2 385 000,00 Kč * 0,85 = 2 027 250,00 Kč 15 594,00 Kč/m2 172,13 m2 9 375 Kč/m2 13 323 Kč/m2 15 594 Kč/m2 11 500 Kč/m2

Minimální cena: Průměrná cena: Maximální cena: Porovnávací hodnota:

1 613 719 Kč 2 293 288 Kč 2 684 195 Kč 1 979 495 Kč

Vyhodnocení: Ve výše uvedené tabulce jsou vybráni srovnatelní reprezentanti staveb rodinných domů, kteří byli v obdobných lokalitách obce a okolí a obdobných nemovitostí či nemovitostí obdobného charakteru zobchodováni. Ceny jednotlivých nemovitostí jsou závislé zejména na lokalitě výstavby, velikosti, provedení a vybavení rodinného domu, existence příslušenství, cenotvorným faktorem je i výměra pozemků. Obdobné bytové jednotky se v místě prakticky neobchodují. Z tohoto důvodu použil pro porovnání obdobně vybavené - 21 -

5091-41/2016

rodinné domy z okolí obce v radiusu cca 10 km. Na základě propočtu započitatelných ploch jednotlivých reprezentantů a jejich obchodovaných cen po použití korekčních koeficientů, které zohledňují vztah k oceňované nemovitosti (jedná se o korekce zejména ve vztahu k velikosti rodinného domu, jeho provedení a vybavení a s přihlédnutím k poloze) je vypočtena průměrná jednotková cena na jejímž základě je odhadována cena oceňované nemovitosti. Jako nejbližší svým umístěním a stavem je porovnávací nemovitost č.2, Kdy se jedná o objekt podobného charakteru vybavením a částečně umístěním. Ale s větší podlahovou plochou. V tomto případě provedl znalec korekci ceny mírně směrem nahoru. Na základě uvedených skutečností je odhadce toho názoru, že uvedená nemovitost je obchodovatelná , v nižší cenové relaci pro svoje umístění, větší podlahovou plochu a stavebně technický stav. Zvláště pak pro poměrně podstandardní provedení stavebních prací v nižším standardu s chybějícím systémem izolací proti vodě, s menším využitelným pozemkem, který je zastavěn provizorními stavbami pro chov zvířat. V neposlední řadě i pro existenci dvou bytových jednotek v rodinném domě, kdy může docházet k obtížným jednáním mezi majitely na vklad prostředků do fondu oprav a a údržby. Obvyklá cena vychází zejména z analýzy trhu s nemovitostmi a z porovnávací hodnoty oceňované nemovitosti. Porovnání provedeno na základě vlastní databáze obchodovaných nemovitostí a nabídky uvedené na real. serverech . Obec Postřižín je obcí s částečným vybavením, situované stranou hlavních komunik. tahů. Je nutnost dojíždění za dalšími službami, nákupy a za prací. Lokalita je umístěna u místní vedlejší komunikace s mírně rušivým režimem. Pro účely dražby je pro podstandartní plochu pozemku a stav objektu s mírně zavlhlým zdivem a zvláště větší podlahové ploše navrhnuta cena mírně pod 2,00 MIO Kč. Silné stránky nemovitosti Průměrná lokalita s dobrou dostupností centra. Dobrá dostupnost centra města Kralupy do 15 min. velmi dobrá dostupnost okraje Hlavního města Praha. Rodinný dům v stabilizované části obce. Pozemek s možností napojení na částečné IS. VKŘ na hranici pozemku. Slabé stránky nemovitosti Bytová jednotka v rodinném domě se zanedbanou údržbou s provedením v rekonstrukce v nižším standardu. Nadzákladové zdivo je zavlhlé s nutností provedení izolace proti vlhkosti. Větší podlahová plocha s většími komunikačními prostory. Riziko existence dvou bytových jednotek v rodinném domě..

Podmínka platnosti ceny: Uvedená cena je platná za podmínek. Nemovitost je umístěna v záplavové zóně č. 2. Odhadce doporučuje provést pojištění proti povodni a záplavě Uvedené zápisy v části C LV č. 430 k zástavnímu právu pro CS a.s., KB a.s. není v ceně obvyklé zohledněn. Při místním šetření bylo zjištěno, že není zakreslena vedlejší stavba kolny s garáží vpravo na pozemku o výměře 24,41 m2 na hranici pozemku podléhá vyznačení v katastru - 22 -

5091-41/2016

nemovitostí Odhadce doporučuje provést: a) nový geometrický plán pro současný stav oceňované nemovitosti b) geometrický plán s dalšími příslušnými dokumenty zanést do katastru nemovitostí, tj. právní stav bude uveden do souladu se skutečným stavem. V případě, kdy geometrickým zaměřením vznikne na předmětných pozemcích nová stavba podléhající evidenci v katastru nemovitostí, je nutné bezodkladně rozšířit zástavní právo i na tuto nově evidovanou stavbu.

Ostatní omezení: Zástavní práva týkající se předmětu ocenění a účinky nařízení výkonu rozhodnutí nebo exekuce, zapsaná na listu vlastnictví neovlivňují hodnotu předmětu dražby, protože v souladu se zákonem č. 182/2006, v platném znění (insolvenční zákon), zpeněžením předmětu ocenění zanikají. Ve výsledné ceně jsou zahrnuty i závady, které v důsledku přechodu vlastnictví nezanikají.

C. REKAPITULACE Rekapitulace nákladových cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 1

2 310 994,70 Kč

1. Ocenění staveb celkem

2 310 994,70 Kč

Celkem

2 311 000,- Kč

Rekapitulace nákladových cen, celkem

2 311 000,- Kč

Rekapitulace porovnávacích cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 1

1 979 495,00 Kč

1. Ocenění staveb celkem

1 979 495,00 Kč

Celkem

1 980 000,00 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

1 980 000,00 Kč - 23 -

5091-41/2016

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:

1 980 000,- Kč

slovy: miliondevětsetosmdesáttisíc Kč

D. ZÁVĚR Při výpočtu ceny obvyklé (tržní) byly použity dvě na sobě nezávislé metody. První metoda je dle cenového předpisu, je to metoda informativní a slouží zejména pro daňové účely. Porovnávací metoda dává dobré výsledky, neboť reaguje na aktuální trh s nemovitostmi a cena obvyklá se hodnotě nemovitosti zjištěné porovnávací metodou nejvíce blíží. Tato metoda byla vypracována dle skutečného prodeje jiných obdobných rodinných domů s umístěním v obdobných obcích. Nebo za přispění nabídky na realitních serverech, které byly upraveny koef. rizika při delší době nabídky ve vyšších, než skutečně obchodovaných cenách. Tato metoda má ze všech metod největší váhu při stanovení ceny obvyklé. Odhadci byla sdělena obchodovaná cena v roce 2007 ve výši 2,55 MIO Kč. Dle odhadce byla obchodovaná cena vyšší a zřejmě neodpovídala standartním obchodovaným cenám v čase a místě. Obchodovaná cena na 1 m2 podlahové plochy byla při uzavření obchodu ve výši 14 817,00 Kč před provedenými následnými úpravami. Tato výše by spíše odpovídala starším stavbám s dobrou údržbou a dobrým a využitelným pozemkem. Obecné předpoklady a omezující podmínky: 1) Zpracovatel posudku vycházel při stanovení ceny obvyklé z obecně dostupných informací, zejména z prodeje obdobných nemovitostí v dané lokalitě. Předpokládá se, že informace z tohoto zdroje jsou věrohodné. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je pravé, platné, správné a tudíž prodejné - zpeněžitelné 2) Zpracovatel posudku nebere odpovědnost za změny v tržních podmínkách. Cena obvyklá je stanovena na základě předpokladů v době ocenění. Zjištěná hodnota nemovitosti může doznat změn s ohledem na změny nabídky a poptávky trhu, lokální, vnitrostátní, ale i vnější hospodářsko-politické situace, změny a úpravy legislativy, výkyvu procenta inflace a nezaměstnanosti a s tím souvisejících cenotvorných faktorů. 3) Výsledná cena obvyklá stanovena v tomto odhadu je platná za předpokladu, že objekt bude v případě prodeje ihned uvolněn bez dalších výdajů na vyprázdnění a vyklízení objektu 4) Znalci nejsou známé žádné další právní závady s nemovitostí spojené, jako např. nájemní smlouvy k uvedené nemovitosti ve vztahu k třetím osobám Obvyklá cena je odhadcem s přihlédnutím k situaci na trhu s nemovitostmi a stavu nemovitosti navržena na 1 980 000,00 Kč.

- 24 -

5091-41/2016

Krnsku 15.8.2016

Miroslav Žahourek, Ing. Krnsko 155 29431 Krnsko telefon: 603485678 e-mail: [email protected] Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.5.5.

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem čj. Spr. 3713/97 ze dne 30.6.1997 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné a průmyslové).

V Krnsku dne 15.8. 2016 ing. M. Žahourek

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5091-41/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 5091-41.

E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: 3 1 1 4

Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 430 Kopie katastrální mapy Mapa oblasti Fotodokumentace ze dne 22.6.2016

- 25 -

5091-41/2016

LV

- 26 -

5091-41/2016

- 27 -

5091-41/2016

KM - 28 -

5091-41/2016

- 29 -

5091-41/2016

exterier

- 30 -

5091-41/2016

zadní pohled

kotce pro syp

pergola

garáž

přízemí - 31 -

5091-41/2016

kuchyně

koupelna WC

TUV a schodiště

přízemní místnost

podkroví - 32 -

5091-41/2016

WC

koupelna

koupelna

zadní pokoj

vlhkost v 1. NP - 33 -

5091-41/2016

- 34 -

2016. Politických vězňů Praha 1

Recommend Documents