ZNALECKÝ POSUDEK č. 963/037/2016 o ceně rodinného domu č.p. 49, včetně součástí, příslušenství a pozemků, to vše v k.ú. Dobrovítov I. II.
cenou dle oceňovacího předpisu cenou v čase a místě obvyklou
Objednavatel znaleckého posudku:
Insolvenční v.o.s. Sokolovská 266/145 18000 Praha 8 - Libeň
Účel znaleckého posudku:
Ocenění se provádí pro účely insolvenčního řízení
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 23.2.2016 znalecký posudek vypracoval:
Tomáš Uher Roháčova 853 39181 Veselí nad Lužnicí Počet stran: 23 včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Veselí nad Lužnicí dne 7.3.2016 1
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je vytvoření znaleckého posudku
o ceně rodinného domu č.p. 49, včetně součástí, příslušenství a pozemků, to vše v k.ú. Dobrovítov - cenou zjištěnou, dle vyhlášky Ministerstva financí č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších novel. - cenou v čase a místě obvyklou
2. Základní informace Název předmětu ocenění:
Rodinný dům č.p. 49, včetně součástí, příslušenství a pozemků, to vše v k.ú. Dobrovítov Adresa předmětu ocenění: Dobrovítov 49 286 01 Dobrovítov Kraj: Středočeský Okres: Kutná Hora Obec: Dobrovítov Katastrální území: Dobrovítov Počet obyvatel: 112 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 205,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - V ostatních případech O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby – základní sortiment)
č. V IV VI II
Pi 0,50 0,60 0,80 0,85
III V
0,90 0,85
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 188,00 Kč/m2
2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 23.2.2016 za přítomnosti znalce a dcery vlastníka.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Znalci byly předloženy následující podklady: - informace z evidence ČUZK, - snímek katastrální mapy, - snímek ortofotomapy, a dále byla použita - fotodokumentace znalce - informace z místního šetření - oceňovací předpisy, pomůcky pro zaměřování, digitální fotoaparát
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
Jaroslava VOPELÁKOVÁ, Dobrovítov 49, 28601 Dobrovítov, vlastnictví: výhradní Jaroslava VOPELÁKOVÁ, Dobrovítov 49, 28601 Dobrovítov, vlastnictví: výhradní
Vlastnické údaje jsou zřejmé z evidence ČUZK pro k.ú. Dobrovítov, které jsou přílohou tohoto znaleckého posudku.
6. Dokumentace a skutečnost Znalci nebyla předložena žádná projektová dokumentace ke stavbám.
7. Celkový popis nemovité věci Rodinný dům Oceňován je RD v dispozici 2+1, s malou rekonstrukcí (koupelna a WC) a se vzlínáním vlhkosti do svislých konstrukcí, což s sebou nese možný vznik plísní a degradaci obvodového zdiva. S ohledem na umístění RD u páteřové komunikace obce vznik trhlin ve zdivu a možný následný rozpad. Celkový stav stavebnětechnický je průměrný až podprůměrný. Doba zhotovení nemovitosti okolo roku 1900, dle info. dcery vlastníka. 3
Do domu se vstupuje z boku stavby, do chodby, ze které je přímo koupelna s WC, vlevo kuchyň s komorou, dále pokoj a ložnice. Bez podsklepení. Z chodby se dá vstoupit do podkroví po nestandardních strmých dřevěných schodech bez zábradlí. V podkroví je zbudována místnost, která však není dokončena a je bez vybavení. Za touto místností se nachází půdní prostor. RD je založen na kamenných základech, kamenné a cihlové obvodové zdivo, s betonovou podlahou, stropem dřevěným, trámovým, přiznané trámy, částečně spodní podbití, rákos, omítka, vnější omítky vápenné, vnitřní dtto, okna zdvojená, dveře dřevěné. Střecha sedlová, krov poměrně v zachovalém stavu, střešní krytina na hranicí své životnosti, zatékání do střešní konstrukce. Vytápění lokální, kamny na tuhá paliva a WAW, ohřev TUV plyn.karma. Připojení na rozvod elektro, voda z vodovodního řadu. Odkanalizování do žumpy. RD je napojen na rozvod zemního plynu. Cena rodinného domu, rekreační chalupy nebo rekreačního domku, určená porovnávacím způsobem, zahrnuje i cenu společně užívaných venkovních úprav, uvedených v příloze č. 17 k této vyhlášce, kromě položek č. 15, 19, 21, 23 a 34, a popřípadě cenu společně užívaných vedlejších staveb, pokud součet výměr jejich zastavěných ploch není větší než 25 m2. Sklad s přístřeškem a sklad mimo RD Sklad s přístřeškem navazuje v linii na obytnou část stavby. Sklad má podlahu z betonu, zastropení, průmyslová ocel.okna, dveře dřevěné, rozvod el.energie. Ostatní bez vybavení, horší stavebně technický stav. Přístřešek před skladem, zastřešení bet.krytinou, podlaha betonová, bez vybavení. Tyto dvě stavby jsou oceňovány v rámci ceny za m3 RD. Za RD se skladem se nachází stavba skladu v nedobrém stavebně technickém stavu. Znalec nemohl prohlédnout tuto stavbu, neboť byla uzamčena. Tato stavba je částečně podsklepena. Znalec byl informován, že stavba je trámková, s pobitím dřevovláknitými deskami, svlakovými dveřmi, střecha sedlová s krytinou. Stavba při obhlídce v horším stavebně tech.stavu. Stavba podsklepena částečně. Na pozemku p.č. 418/21 se dále nachází studna, která se nepoužívá, venkovní úpravy v minimálním rozsahu a porosty oceňované pro účely tohoto ZP zjednodušeným způsobem v malém rozsahu. Dále se oceňuje pozemek st.p.č. 6 - zastavěná plocha a nádvoří se stavbou a pozemek p.č. 418/21 - zahrada, s minimálními porosty. Pozemek je ve funkčním celku.
4
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Sklad (mimo RD) 1.2.2. Studna 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek zastavěná plocha a nádvoří 2.2. Pozemek ve funkčním celku 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty
5
I. OCENĚNÍ DLE OCEŇOVACÍHO PŘEDPISU B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území - bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - insolvence 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav - cca ve vzdálenosti 50 m se nachází vodní plocha s převýšením terénu cca 1,5 m
č. I
Pi -0,06
V
0,00
II
0,00
I II IV
-0,04 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,900 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6
6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – II špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro I účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II
0,01 -0,01 -0,01 0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 1,020 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,918
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Středočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel 116 let 2 453,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. NP: 16,00*5,80 Zastřešení sedlem: 16,00*5,80 Název podlaží 1. NP: Zastřešení sedlem:
Zastavěná plocha 92,80 m2 92,80 m2
Obestavěný prostor 1. NP: (16,00*5,80)*(2,60) Zastřešení sedlem: (16,00*5,80)*(2,30/2) Obestavěný prostor - celkem:
= =
92,80 m2 92,80 m2
Konstrukční výška 2,60 m 2,30 m = = =
241,28 m3 106,72 m3 348,00 m3
7
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,00
92,80 m2 185,60 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - lokální vytápění el. nebo plynem, 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 - sklad mimo RD 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 1099 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 116 let: s = 1 - 0,005 * 116 = 0,420 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6.
č. I
Vi typ A
III I
0,00 -0,08
II II V
0,00 0,01 0,08
II III I II II
-0,04 0,00 0,00 -0,03 0,00
III
0,01
III III
0,00 0,85
12
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V13 * 0,600 = 0,484
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,900 Index polohy pozemku IP = 1,020 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 453,- Kč/m3 * 0,484 = 1 187,25 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 348,00 m3 * 1 187,25 Kč/m3 * 0,900 * 1,020= 379 283,63 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
379 283,63 Kč
8
1.2. Příslušenství 1.2.1. Sklad (mimo RD) Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
typ E dřevěná jednostranně obíjená nebo kovová podsklepená má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží 1274
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 1. PP 4,00*2,00 1. NP 7,80*4,50 Zastřešení sedlem 7,80*6,60
= = =
[m2] 8,00 35,10 51,48
Zastavěné plochy a výšky podlaží Název 1. PP 1. NP Zastřešení sedlem
Zastavěná. Konstr. výška plocha 8,00 m2 1,80 m 2 35,10 m 3,20 m 51,48 m2 1,20 m
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1. PP (4,00*2,00)*(1,80) 1. NP (7,80*4,50)*(3,20) Zastřešení sedlem (7,80*6,60)*(1,20/2)
= = =
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1. PP 1. NP Zastřešení sedlem Obestavěný prostor - celkem:
PP NP Z
[m3] 14,40 m3 112,32 m3 30,89 m3 Obestavěný prostor 14,40 m3 112,32 m3 30,89 m3 157,61 m3
9
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
Hodnocení standardu S S S S S S S S S S S S
Provedení chybí jednostranně obíjené chybí dřevěný umožňující podkroví betonová taška pozinkovaný plech chybí chybí dřevěné svlakové chybí betonová chybí
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] S S S S S S S S S S S S
8,80 29,00 22,00 9,00 5,50 1,60 6,40 4,20 2,20 1,40 7,10 2,80
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 14): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):
= * * * *
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 157,61 m3 * 1 777,31 Kč/m3
= =
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Upravený obj. podíl 8,80 29,00 22,00 9,00 5,50 1,60 6,40 4,20 2,20 1,40 7,10 2,80 100,00 1,0000 950,1,1200 1,0000 0,8000 2,0880 1 777,31 280 121,83 Kč
10
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 50 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 55 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 50 / 55 = 90,9 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1- 85 %/ 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
0,150 42 018,27 Kč 0,918 38 572,77 Kč
Sklad (mimo RD) - zjištěná cena
=
38 572,77 Kč
+ = * * * =
9 750,- Kč 9 750,- Kč 0,8000 2,3180 0,2000 3 616,08 Kč
1.2.2. Studna Zatřídění pro potřeby ocenění Studna § 19 Typ studny: Hloubka studny: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
kopaná 5,00 m 2222
Ocenění studny Základní cena dle přílohy č. 16: hloubka: 5,00 m * 1 950,- Kč/m Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Studna neslouží trvale svému účelu: Upravená cena studny Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 100 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 0 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 100 / 100 = 100,0 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1- 85 %/ 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = = * =
0,150 542,41Kč 542,41 Kč 0,918 497,93 Kč
Studna - zjištěná cena
=
497,93 Kč
11
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek zastavěná plocha a nádvoří Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,900 Index polohy pozemku IP = 1,020 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,900 * 1,000 * 1,020 = 0,918 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 188,Typ § 4 odst. 1
Název
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 6
Pozemek zastavěná plocha a nádvoří - zjištěná cena
Výměra [m2] 252,00 252,00
Index
Koef.
0,918
Upr. cena [Kč/m2] 172,58
Jedn. cena [Kč/m2] 172,58
Cena [Kč] 43 490,16
m2
43 490,16 =
43 490,16 Kč
12
2.2. Pozemek ve funkčním celku Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - vysoká hladina spodní vody
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I I
0,00 -0,02
č. I
Pi -0,06
V
0,00
II
0,00
I I
-0,04 -0,30
IV
1,00
č. I
Pi 1,01
I
0,03
II I
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 0,980 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území - bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - insolvence 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Pozemek ve funkčním celku lze realizovat s RD 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 5
Index trhu
IT = P6 * (1 +
Pi) = 0,600
i=1
Index polohy pozemku Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí
13
5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – II špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro I účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Pozemek ve I funkčním celku lze realizovat s RD
0,00 0,01 -0,01 -0,01 0,00 0,00 -0,30
11
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,727
Index polohy
i=2
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,600 * 0,980 * 0,727 = 0,427 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index [Kč/m2] § 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění § 9 odst. 4 188,0,427 Typ
Název
§ 9 odst. 4 zahrada Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 418/21
Výměra [m2] 847,00 847,00
Pozemek ve funkčním celku - zjištěná cena
Upr. cena [Kč/m2]
Koef. 0,300
24,08
Jedn. cena [Kč/m2] 24,08 2 m
Cena [Kč] 20 395,76 20 395,76
=
20 395,76 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty Okrasné rostliny oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku
Kč m2
20 395,00 847,00 14
Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 8,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena okrasných rostlin: Porosty - zjištěná cena
m2 Kč * = =
40,00 963,16 0,085 81,87 81,87 Kč
15
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Sklad (mimo RD) 1.2.2. Studna 1. Ocenění staveb celkem
379 283,60 Kč 38 572,80 Kč 497,90 Kč 418 354,30 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek zastavěná plocha a nádvoří 2.2. Pozemek ve funkčním celku
43 490,20 Kč 20 395,80 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
63 886,- Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty
81,90 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
81,90 Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Čtyřistaosmdesátdvatisíctřistadvacet Kč
482 322,20 Kč
482 322,20 Kč
482 320,- Kč
16
II. ZJIŠTĚNÍ CENY V ČASE A MÍSTĚ OBVYKLÉ Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je v § 2, odst. 1 popsán „Způsob oceňování majetku a služeb“ takto : (1)
Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.
Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. (3)
Cena určená dle tohoto zákona jinak než obvyklá cena nebo mimořádná cena, je cena zjištěná
(5)
Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je :
a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. Stanovená, resp. odhadnutá cena v čase a místě obvyklá je peněžním vyjádřením uznání hodnoty zboží (v našem případě nemovitostí) subjektů vstupujících na trh. Kriteriem uznání hodnoty zboží je ochota kupujícího subjektu vynaložit určitou částku za předmětné zboží, popř. službu v čase a místě. V drtivé většině se jedná o odraz zprůměrňovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, stáří, vlastností v čase, což je v tomto případě obtížně možné. Do poměření vstupují různé faktory se svými vahami, které rozhodně nemusí být identické u kupujících subjektů. Tyto faktory by objektivně měly odrážet proměnlivost reality, která rozhodně není statickým 17
prvkem, nýbrž významně dynamickým (to, co se bude pro jeden subjekt zdát velmi výhodné, nemusí být s ohledem na záměr výhodné pro subjekt druhý). Je nutné mít na paměti, že zboží, tedy i nemovitost, mohu prodat pouze za ekvivalent vyjádřený např. v penězích pouze ve výši, kterou je kupující subjekt ochoten zaplatit. Jak již bylo shora uvedeno, na odhad ceny v čase a místě obvyklé má vliv celá plejáda faktorů. Budou jimi rozhodně umístění, dopravní dostupnost, současné i budoucí využití, výměra a tvar pozemku, dislokace v místě, okolní prostředí, návaznost na infrastrukturu, efektivnost eventuelního dalšího zpeněžení, komerční atraktivita nemovitostí, možnost dalšího rozvoje, míra nutnosti investic, region, v němž je dislokován oceňovaný majetek a řada dalších. Takto stanovený odhad ceny v čase a místě obvyklé je poplatný zdroji vstupních dat v čase a místě, způsobu naložení s těmito daty a v neposlední řadě interpretace výstupů v poměření srovnatelných druhů zboží. S ohledem k výše uvedenému si znalec nemůže osobovat licenci naprosté přesnosti stanovení takové ceny a z toho důvodu je cena obvyklá stanovena přibližně okolo údaje, do kterého by se mohly vejít záměry fiktivních kupujících subjektů. Stanovení obvyklé – tržní ceny RD je relativně možné z důvodů existence rámcově srovnatelných nabízených objektů, v okolí (cca 10 km) zájmové oblasti (Dobrovítov), v současném stavu, současném využití, budoucím využití a pod. Stanovení obvyklé ceny bylo provedeno z internetového zdroje – Sreality.cz, konzultacemi s makléři v místě a na základě obchodovaných cen realit v lokaci. Pro hodnocení srovnání RD bylo nalezeno celkem 6 nabídek obdobných RD s přibližnými kvalitativními a kvantitativními znaky. Všechny porovnávané nemovitosti jsou uloženy v archivu znalce a nejsou přílohou tohoto znaleckého posudku. Výše obvyklé – tržní ceny, je provedeno porovnáním obdobných nemovitostí v čase a jak již shora uvedeno, v blízkém okolí. Dále znalec zohlednil skutečnost požadované – inzerované ceny za nemovitost v navýšení o 20 % z celkové ceny. Toto navýšení prodejní ceny je připočteno prodávajícím (popř. realitní kanceláří) k prodejní ceně, jednak průměrnou výší provize zprostředkovatele prodeje cca 5 % (realitní kanceláře) a dále navýšením ceny zhruba o 15% prodávajícím z důvodu možnosti jednání o prodejní/kupní ceně. Proto výše uvedené navýšení znalec z ceny odpočítává. Úroveň obvyklých (obecných, tržních) cen je v podstatě odrazem zprůměrňovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, stáří, vlastností a v čase. Specifikace „v místě“ znamená v blízkém okolí, což pro účely tohoto posudku bylo možné realizovat (viz text výše). Specifikace „v čase“ znamená optimální časové rozpětí – cca 4 měsíce od rozhodného data uveřejnění. Však s ohledem na fakt, že realitní trh s obdobnými nemovitostmi nenaznačuje dynamické zvraty a má očividně setrvalý charakter, je hledisko časové obvyklé ceny spíše marginální, a z tohoto pohledu nemá kriteriální váhu při zkoumání vstupů porovnání.
Klady nemovitosti - relativní blízkost centra obce - zaveden rozvod ÚT - zemní plyn - malá rekonstrukce koupelny a WC
18
Zápory nemovitosti - původní stav prakticky všech dlouhodobých konstrukcí objektu, - kamenné a smíšené zdivo, zamokřování obvodových konstrukcí stavby - mírně podprůměrný stav RD - nejsou zapsané všechny stavby v evidenci katastru nemovitostí
umístění
cena celkem
koeficient redukce na pramen
cena po redukci na pramen
RD Dobrovítov 49,2+1 částečná reko a před reko, plyn
podlahová plocha m2
Přepočet redukované ceny / m2
80
1
RD Žleby, V Chalupách, 1+1, před reko
920 000
0,80
736 000
44
16 727
2
RD Třebětín-Hostkovice, 3+1 před reko, výrazné zamokření
790 000
0,80
632 000
75
8 427
3
RD Petrovice I-Senetín, 2+1,před reko, část.reko
940 000
0,80
752 000
75
10 027
1 349 000
0,80
1 079 200
80
13 490
450 000
0,80
360 000
60
6 000
690 000
0,80
552 000
75
7 360
4 RD Opatovice 1, 2+1,, po část. reko 4
RD Úmonín-Korotice, 2+kk, před reko celkovou
4 RD Okřeseneč, 2+1,před reko
19
20
celkem průměr
1 566 657
maximum
3 140 626
minimum
811 363
směrodatná výběrová odchylka
868 602
spodní hranice
698 055
horní hranice
2 435 259
S ohledem na zdroj informací, srovnáním s ostatními nabízenými nemovitostmi, posouzením znalce a stavem realitního trhu, lze uvažovat pravděpodobnou cenu ETALONU srovnávaných nemovitostí kolem středu rozptylu.
1 566 657
V přepočtu na IOi - Index odlišnosti nemovitosti RD v Dobrovítově činí cena srovnáním s etalonem částku 1 566 657,- Kč * 0,54 = 845 994,- Kč
D. Porovnání zjištěných cen I.
Administrativní cena
II.
Cena etalonu
482 320,- Kč 1 566 657,- Kč
III. Cena zjištěná přepočtem
845 994,- Kč
E. Závěr Znalec provedl odhad, možné obvyklé ceny RD č.p. 49 v Dobrovítově a s přihlédnutím k okolnostem vztahujícím se k předmětným nemovitostem (stavebně technický stav RD, umístění nemovitostí, stav realitního trhu, napojení na rozvod zem.plynu, před částečnou rekonstrukcí, s relativně větším pozemkem a pod), by se mohla u předmětných nemovitostí, po zaokrouhlení, pohybovat okolo částky
850 000,- Kč 21
Ve Veselí nad Lužnicí dne 7.3.2016
Tomáš Uher Roháčova 853 39181 Veselí nad Lužnicí
F. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 26.5.2009 pod č.j. Spr 1158/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 963/037/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 037/2016.
22
G. SEZNAM PŘÍLOH - informace z evidence ČUZK, - snímek katastrální mapy, - snímek ortofotomapy, - fotodokumentace znalce
23
