ZNALECKÝ POSUDEK č. 5087-37/2016 – D1 rodinného domu čp. 23 na p.č. st. 87 s pozemky p.č. st. 87 a p.č. 44 s příslušenstvím
Objednavatel znaleckého posudku:
Gavlas, spol. s r.o., RČ/IČO: 45244782 Politických vězňů 21 110 00 Praha 1
Účel znaleckého posudku:
Ocenění nemovitosti cenou obvyklou pro účely dobrovolné dražby dle zákona č.26/2000 Sb Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni
znalecký posudek vypracoval:
22.06.2016
Miroslav Žahourek, Ing. Krnsko 155 29431 Krnsko telefon: 603485678 e-mail:
[email protected]
Počet stran: 25 včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. Krnsku 21.07.2016
5087-37/2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovit obvyklou cenu nemovitosti uvedenou na LV č. 81 se všemi právy a závazky.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
rodinný dům č.p. 23 Hlavní 23 277 43 Chlumín Kraj: Středočeský Okres: Mělník Obec: Chlumín Katastrální území: Chlumín Počet obyvatel: 506 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 590,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 501 - 1000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice zastavěného území vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby – základní sortiment)
č. IV IV IV
Pi 0,65 0,60 1,01
I
1,00
III V
0,90 0,85
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 479,00 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 22.6.2016 za přítomnosti Jaroslava Volfa a znalce Miroslava Žahourka.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z KN LV č. 81 ze dne 23.2.2016 Objednávka vypracování ZP ze dne 13.6.2016 Vyjádření správců IS Podklady z databáze realizovaných nemovitostí Podklady z RS uvedených na realitních serverech Místní šetření a vlastní měření nemovitosti ze dne 22.6.2016 Fotodokumentace
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
880802/1222, Jaroslav Volf, č. p. 23, 277 43 Chlumín, vlastnictví: výhradní 880802/1222, Jaroslav Volf, č. p. 23, 277 43 Chlumín, vlastnictví: výhradní
-2-
5087-37/2016
6. Dokumentace a skutečnost Znalec vycházel z předložených podkladů a skutečností zjištěných při místním šetření.
7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost se nachází v obci Chlumín, v okrese Mělník. Chlumín leží asi devět kilometrů jižně od Mělníka a šest kilometrů severozápadně od města Neratovice. Chlumín je obec se základní občanskou vybaveností. Jedná se o klidnou lokalitu vhodnou k bydlení. V obci je kompletní zasíťování vč. zemního plynu. V centru obce je situován místní obecní úřad, škola a školka. Nově v obci byl rekonstruován a dovybudován sportovní areál. Vlastní nemovitost je umístěna u hlavní průjezdní komunikace v širším centru obce. Od silnice je oddělena zeleným pruhem a chodníkem. Pozemek je protáhlého tvaru směřujícím od silnice JJZ . Na pozemku je umístěna stavba rodinného domu a v zadní části pozemku je zděná kolna s bývalými chlévky nezapsaná na LV a nevyznačená v KM. Vlastní objekt rod. domu byl částečně modernizován ve vnitřních prvcích PKŽ.
8. Základní pojmy a metody ocenění metodika porovnávací
9. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 23 1.2. Příslušenství 1.2.1. Kolna za domem 1.2.2. Chlévky 2. Ocenění pozemků 2.1. Zastavěná plocha a nádvoří se zahrodou ve funkčním celku. 3. Ocenění porovnávacím způsobem C. Rekapitulace D. Závěr
-3-
5087-37/2016
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Ocenění je provedeno následně cenou obvyklou. Cena dle platného předpisu MF ČR je orientačním stanovením ceny. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. II
Pi 0,00
V
0,00
II
0,00
II II IV
0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 1,000 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III 0,00 dobrá dostupnost centra obce -4-
5087-37/2016
8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
II
0,00
II II II
0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 1,000 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 1,000
1. Ocenění staveb zjištěnou cenou 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. rodinný dům č.p. 23 Rekonstruovaný rodinný dům svépomocí v nižším standardu se nachází na v širším centru obce Chlumín. V 1. NP jsou tyto místnosti: veranda, obýv. pokoj, kuchyně, koupelna, a ložnice. Podkroví je využíváno jako půda. Kuchyň je vybavena kuchyňskou linkou , ostatní spotřebiče chybí. V koupelně v 1. NP je umístěn sprchový kout a umyvadlo, WC kombi. V kuchyni a koupelně jsou obklady a dlažby. Podlahy místností jsou betonové, bez finálních úprav. Okna jsou plastová. Rodinný dům je vytápěn ústředním topením krbovými kamny s nuceným oběhem teplé vody do radiátorů. Rozvody jsou provedeny plastovými rPe trubkami. Ohřev vody je zajištěn prostřednictvím bojleru na el. umístěném v půdním prostoru. Voda a kanalizace je obecní. Přívod elektro je v současnosti odpojen. Napojení na ZP není provedeno. Rodinný dům je proveden z CP tl. 45 cm. Stropy jsou polospalné. Krov je sedlový s krytinou pálenou. Klemp. konstr. jsou z plechu PZ. Venkovní omítky jsou hladké bez nátěru. Vnitřní omítky jsou štukové. Vstupní dveře jsou plastové a vnitřní hladké . Podlahové krytiny v části bytu chybí. Rodinný dům byl rekonstruován v nižším standardu s nevhodným řazením místností za sebou s malou koupelnou společnou s WC přístupnou z kuchyně!! Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Středočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel 100 let 2 453,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Plocha 1. NP: (1,95+5,24+7,83)*4,7+1,44*5,24 Název podlaží 1. NP:
Zastavěná plocha 78,14 m2
-5-
=
[m2] 78,14 m2
Konstrukční výška 2,90 m
5087-37/2016
Obestavěný prostor Název 1. NP: krov:
Obestavěný prostor ((1,95+5,24+7,83)*4,7+1,44*5,24)*(2,90) = 15,02*4,7*(1+2,95/2)+1,44*5,24*(0,4+1,9)/2+= 3*1,45*1,8 Obestavěný prostor - celkem:
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00
[m3] 226,60 m3 183,40 m3 410,00 m3
78,14 m2 78,14 m2
ZP1 = ZP =
Dispozice: veranda (zádveří), obýv. pokoj, kuchyně, koupelna s WC a ložnice popis místnosti
výměra
Suteren Přízemí Obýv. pokoj Kuchyně Zádveří Ložnice Koupelna Celkem
přepoč. koef.
redukovaná výměra
3,00
0,5
1,5
16,46 14,28 2,00 14,22 2,62 49,58
1,00
49,58
Celkem podlahová plocha
51,08
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu -6-
č. I
Vi typ A
III III II I III
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
III III I III II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
II
0,00
III
0,00
5087-37/2016
13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 100 let: s = 1 - 0,005 * 100 = 0,500 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6.
III
0,85
12
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V13 * 0,600 = 0,510 i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,040 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 453,- Kč/m3 * 0,510 = 1 251,03 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 410,00 m3 * 1 251,03 Kč/m3 * 1,000 * 1,040= 533 439,19 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
533 439,19 Kč
=
1.2. Příslušenství 1.2.1. kolna za domem Přistavěná kolna k RD. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
typ A zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží 1274
Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha 5,57*4,7 přízemí
=
[m2] 26,18
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 26,18 m2 2,27 m
Název přízemí Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor přízemí (5,57*4,7)*(2,27) krov 59,43*(1,52+1,58/2)
= = -7-
[m3] 59,43 m3 137,28 m3
5087-37/2016
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název přízemí krov Obestavěný prostor - celkem:
Typ NP Z
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
Hodnocení standardu S S S S S S P S P S C C
betonové akamenné pásy zděné tl. 15 - 30 cm dřevěné dřevěný umožňující podkroví pálená krytina pozinkovaný plech omítka hrubá dřevěné dřevěné svlakové jednoduchá chybí chybí
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] 6,20 30,40 19,30 10,80 6,90 1,90 4,90 3,80 3,10 1,00 6,80 4,90
S S S S S S P S P S C C
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 14): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): -8-
Obest. prostor 59,43 m3 137,28 m3 196,71 m3
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 0,46 1,00 0,00 0,00
= * *
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Upravený obj. podíl 6,20 30,40 19,30 10,80 6,90 1,90 2,25 3,80 1,43 1,00 0,00 0,00 83,98 0,8398
1 250,1,1200 0,8398
5087-37/2016
Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):
* *
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 196,71 m3 * 1 963,92 Kč/m3
= =
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 100 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 130 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 100 / 130 = 76,9 % Koeficient opotřebení: (1- 76,9 % / 100)
*
Kolna za domem - zjištěná cena
=
0,8000 2,0880 1 963,92 386 322,70 Kč
0,231 89 240,54 Kč
1.2.2. Chlévky Chlévky postavené v pravé zadní části zahrady. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274
Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha 14,06*2,6 přízemí
=
[m2] 36,56
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 36,56 m2 3,50 m
Název přízemí Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor přízemí (14,06*2,6)*(3,50)
=
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název přízemí Obestavěný prostor - celkem:
-9-
Typ NP
[m3] 127,95 m3
Obest. prostor 127,95 m3 127,95 m3
5087-37/2016
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
Hodnocení standardu P S C P S C P X P C P C
betonové pásy zděné tl. 15 - 30 cm chybí dřevěný neumožňující podkroví krytina chybí omítka hrubá dřevěné svlakové chybí dlažba chybí
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
P S C P S C P X P C P C
Obj. podíl [%] 7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 0,46 1,00 0,00 0,46 1,00 0,00 0,46 1,00 0,46 0,00 0,46 0,00
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Upravený obj. podíl 3,27 31,80 0,00 3,36 8,10 0,00 2,81 0,00 1,38 0,00 3,77 0,00 54,49 0,5449
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):
= * * *
1 250,0,5449 0,8000 2,0880
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 127,95 m3 * 1 137,75 Kč/m3
= =
1 137,75 145 575,11 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 60 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků - 10 -
5087-37/2016
Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 90 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 60 / 90 = 66,7 % Koeficient opotřebení: (1- 66,7 % / 100)
*
Chlévky - zjištěná cena
=
0,333 48 476,51 Kč
2. Ocenění pozemků zjištěnou cenou 2.1. zastavěná plocha a nádvoří se zahrodou ve funkčním celku. Ocenění Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,040 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 +
Pi = 1,000 i=1
Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 1,040 = 1,040 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 479,Typ
Název
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří
Parcelní číslo st. 87
- 11 -
Výměra [m2] 191,00
Index
Koef.
1,040 Jedn. cena [Kč/m2] 498,16
Upr. cena [Kč/m2] 498,16 Cena [Kč] 95 148,56
5087-37/2016
§ 4 odst. 1 zahrada Stavební pozemky celkem
44
256,00 447,00
Zastavěná plocha a nádvoří se zahrodou ve funkčním celku. zjištěná cena
498,16
=
127 528,96 222 677,52 222 677,52 Kč
3. Ocenění obvyklou cenou Cena obvyklá je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jak předmětu prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákonu 151/97 Sb. o oceňování majetku se obvyklou cenou rozumí cena, která by byla dosažena pří prodejích stejného, popř. podobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Obecně je používán a nikde nedefinován termín cena tržní. Obvyklá cena - tržní cena se obvykle zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty odlišovat. Např v případě nutnosti rychlého prodeje (např. na základě usnesení soudu, nutnosti získání okamžité hotovosti apod.) se jedná o tzv. cenu v tísni, a skutečná prodejná cena může být výrazně nižší. Zjištění ceny obvyklé, tedy ocenění je provedeno variantním způsobem. Jsou použity metody: - aplikace oceňovacího předpisu - porovnávací metoda obdobných nemovitostí na trhu
3.1 Ocenění cenovým porovnáním Obvyklá (tržní, obecná) cena je cena, za kterou lze danou nemovitost obvykle prodat v daném místě a čase. Při stanovení obvyklé ceny se vychází: ze skutečných prodejů jiných nemovitostí v daném místě a čase ze skutečných prodejů v obdobných lokalitách orientačně z ocenění nemovitosti dle platné vyhlášky s přihlédnutím k místním poměrům z kombinace výše uvedených způsobů Obvyklá (tržní) cena závisí na řadě faktorů: na druhu nemovitosti jak majitel nemovitosti spěchá na prodej na lokalitě na atraktivitě nemovitosti na technickém stavu na skladbě okolního obyvatelstva na životním prostředí na infrastruktuře na vzdálenosti od města na množství pracovních příležitostí atd Ocenění nemovitostí je provedeno cenovým porovnáním (komparací). Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou - 12 -
5087-37/2016
při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Pro ocenění dané nemovitosti je použita metoda porovnání na základě standardní jednotkové tržní ceny. Korekce u jednotlivých objektů respektují jejich zvláštnosti pokud se týká obce a jejího vybavení, umístění objektu v obci ve vztahu k centru, k sousedním objektům, v terénu, dostupnosti objektu, jeho provedení a vybavení, technickému stavu, poměru zastavěné a nezastavěné plochy aj. Tato jednotkové cena, získaná následným statistickým vyhodnocením jako průměrná je potom přepočtena na jednotkovou cenu objektu; po vynásobení výměrou objektu je potom získána jeho porovnávací hodnota.
K porovnání byly použity následující objekty:
Prodej rodinného domu 90 m², pozemek 406 m²Chlumín, okres Mělník 1 299 000 Kč Rodinný dům 4+1 pl. 90 m2, před rekonstrukcí s garáží s plochou pozemku 406 m2 se nachází v obci Chlumín v okrese Mělník. Půdní prostor po celé délce přízemí. K domu náleží garáž. Vytápění kamny na TP. Voda z obecního vodovodního řadu a z vlastní studny. Elektřina 230-400 V. Odpad sveden do kanalizace. V plánu obce plynovod. Občanská vybavenost obce: ZŠ pro nižší stupně, MŠ, obchody, poštovní úřad, kino, sportovní hřiště, knihovna, ústav sociální péče. Dobré autobusové a vlakové spojení do Neratovic, Kralup nad Vltavou a Mělníka vzdáleného 9 km od obce. Chlumín vzdálen 14 km od hranic hlavního města Prahy. Podlahová plocha
90,00 m2
Upravená cena dle nabídky 1 299 000,00 * 0,9
1 169 100,00 Kč
Jednotková cena
12 999,00 Kč/m2
237 m²Spojovací, Lužec nad Vltavou Panorama 799 000 Kč Nabízíme vám ke koupi pěkný rodinný dům o dispozici 2+1 o velikosti 80 m2, který stojí na pozemku velkém 237 m2 v klidné ulici blízko centra obce Lužec nad Vltavou. Dům je připojen na obecní vodovod, veřejnou kanalizaci, plyn a elektřinu 220/380 V. V domě jsou novější radiátory a v roce 2011 byly instalovány nová plastová - 13 -
5087-37/2016
okna. Na střeše jsou vyměněné latě a přeložené tašky. Z předsíně je vstup do kuchyně, kde je plynový kotel pro vytápění. Vedle kuchyně je obývací pokoj a z chodby je vstup do ložnice. Je zde malá koupelna se sprchovým koutem a samostatné WC. Pro ohřev teplé vody je k dispozici el. bojler. K dispozici je také malý sklep. Na půdě je velký úložný prostor, který by se dal přebudovat na půdní vestavbu a výrazně tak zvětšit obytný prostor na cca 150 m2. Na zahrádce jsou okrasné dřeviny, skleník a posezení. Na zahradu je vjezd s možností parkování. V obci je kompletní občanská vybavenost, je zde úřad, pošta, školka, škola, obchody, restaurace, lékař, fotbal.hřiště, kino. Z obce je dobré dopravní spojení autobusem nebo vlakem do Prahy, Mělníka, Kralup n/Vlt a okolních obcí. Podlahová plocha
80,00 m2
Upravená cena dle nabídky 799 000,00+ 75 000 * 0,9
786 600,00 Kč
Jednotková cena
9 832,50 Kč/m2
Rodinný dům 4+1, Hostín u Vojkovic Hostín u Vojkovic, okr. Mělník Rodinný dům v perfektním stavu, po rekonstrukci, s udržovanou zahradou, s bazénem, grilem, ovocnými stromy a garáží, dílnou. Dům má 3 ložnice, obývací pokoj, kuchyni, jídelnu, 2x WC, koupelna s rohovou vanou,ve sklepě kotel na tuhá paliva i plyn, prádelna,komory. Dům je mimo záplav.úz. Spojení bus na Prahu, Kralupy n/Vl.a Mělník. V obci je MŠ a ZŠ. užit. plocha: 140 m2 z toho plocha sklepa: 40 m2 Plochy: celk. plocha pozemků: 415 m2
Vybavení: Elektrický proud 230 (220) V, 400 (380) V , Veřejná kanalizace Zemní plyn Veřejný vodovod ČSAD, MHD, Autobusy Garáž - 1 auto, Parkování na pozemku, Parkování na ulici
Podlahová plocha
120,00 m2
Upravená cena : obchodovaná 2015
2 200 000,00 Kč
Jednotková cena
18 333,33 Kč/m2
Užitná plocha Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena: Stanovená jednotková cena:
51,08 m2 9 836 Kč/m2 13 477 Kč/m2 18 333 Kč/m2 18 500 Kč/m2
- 14 -
Minimální cena: Průměrná cena: Maximální cena: Porovnávací hodnota:
507 340 Kč 695 143 Kč 945 616 Kč 944 980 Kč
5087-37/2016
Vyhodnocení: Ve výše uvedené tabulce jsou vybráni srovnatelní reprezentanti staveb rodinných domů, kteří byli v obdobných lokalitách obce a okolí a obdobných nemovitostí či nemovitostí obdobného charakteru zobchodováni. Ceny jednotlivých nemovitostí jsou závislé zejména na lokalitě výstavby, velikosti, provedení a vybavení rodinného domu, existence příslušenství, cenotvorným faktorem je i výměra pozemků. Na základě propočtu započitatelných ploch jednotlivých reprezentantů a jejich obchodovaných cen po použití korekčních koeficientů, které zohledňují vztah k oceňované nemovitosti (jedná se o korekce zejména ve vztahu k velikosti rodinného domu, jeho provedení a vybavení a s přihlédnutím k poloze) je vypočtena průměrná jednotková cena na jejímž základě je odhadována cena oceňované nemovitosti. Jako nejbližší svým umístěním a stavem je porovnávací nemovitost č.3, Kdy se jedná o objekt podobného charakteru vybavením a částečně umístěním. Ale s větší podlahovou plochou. Na základě uvedených skutečností je odhadce toho názoru, že uvedená nemovitost je obchodovatelná , v nižší cenové relaci pro svoje umístění, menší podlahovou plochu a stavebně technický stav. Zvláště pak pro poměrně podstandardní provedení stavebních prací v nižším standardu s chybějícím systémem izolací proti vodě, s menším využitelným pozemkem. Srovnání jednotlivých nemovitostí bylo provedeno v podobných lokalitách rod. domků s obdobným vybavením . Pozemky cenu nemovitosti udržují v nižší využitelné výši – výměra 447 m2 je výrazně podstandartním vybavením domů k rodinnému vesnickému bydlení. Obvyklá cena vychází zejména z analýzy trhu s nemovitostmi a z porovnávací hodnoty oceňované nemovitosti. Porovnání provedeno na základě vlastní databáze obchodovaných nemovitostí a nabídky uvedené na real. serverech . Obec Chlumín je obcí s částečným vybavením, situované stranou hlavních komunik. tahů. Je nutnost dojíždění za dalšími službami, nákupy a za prací. Lokalita je umístěna u místní průjezdní komunikace s mírně rušivým režimem. Pro účely dražby je pro podstandartní plochu pozemku a stav objektu s mírně zavlhlým zdivem a zvláště malé podlahové ploše a s přistavěnou komorou k RD o výměře do 20 m2 navrhnuta cena mírně nad 1,00 MIO Kč. 944 980,00 Kč + 20 m2 * 3 000,00 = 60 000,00 + 944 980,00 = 1 004 980,00 Kč Silné stránky nemovitosti Dobrá a klidná lokalita s dobrou dostupností centra. Dobrá dostupnost centra města Mělník do 15 min.. Rodinný dům v stabilizované části obce. Pozemek s možností napojení na kompletní IS. Slabé stránky nemovitosti Rodinný dům se zanedbanou údržbou s provedením v rekonstrukce v nižším standardu. Nadzákladové zdivo je zavlhlé. Malá podlahová plocha s řazením místností za sebou. Koupelna s WC ve stísněném přístavku.
Podmínka platnosti ceny: Uvedená cena je platná za podmínek. Nemovitost je umístěna v záplavové zóně č. 2. Odhadce doporučuje provést pojištění proti povodni a záplavě Uvedený zápis v části C LV č. 81 k zástavnímu právu pro CS a.s. není v ceně obvyklé - 15 -
5087-37/2016
zohledněn. Při místním šetření bylo zjištěno, že není zakreslena vedlejší stavba chlévků vpravo na zahradě o výměře 36,55 m2 na hranici pozemku Odhadce doporučuje provést: a) nový geometrický plán pro současný stav oceňované nemovitosti b) geometrický plán s dalšími příslušnými dokumenty zanést do katastru nemovitostí, tj. právní stav bude uveden do souladu se skutečným stavem. V případě, kdy geometrickým zaměřením vznikne na předmětných pozemcích nová stavba podléhající evidenci v katastru nemovitostí, je nutné bezodkladně rozšířit zástavní právo i na tuto nově evidovanou stavbu.
Ostatní omezení: Zástavní práva týkající se předmětu ocenění a účinky nařízení výkonu rozhodnutí nebo exekuce, zapsaná na listu vlastnictví neovlivňují hodnotu předmětu dražby, protože v souladu se zákonem č. 182/2006, v platném znění (insolvenční zákon), zpeněžením předmětu ocenění zanikají. Ve výsledné ceně jsou zahrnuty i závady, které v důsledku přechodu vlastnictví nezanikají.
C. REKAPITULACE Rekapitulace nákladových cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. rodinný dům č.p. 23 1.2. Příslušenství 1.2.1. kolna za domem 1.2.2. Chlévky
533 439,20 Kč 89 240,50 Kč 48 476,50 Kč
1. Ocenění staveb celkem
671 156,20 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. zastavěná plocha a nádvoří se zahrodou ve funkčním celku.
222 677,50 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
222 677,50 Kč
Celkem
893 833,70 Kč
Rekapitulace nákladových cen, celkem
893 833,70 Kč
Rekapitulace porovnávacích cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. rodinný dům č.p. 23 s příslušenstvím
980 020 Kč - 16 -
5087-37/2016
1 004 980,00 Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
1 004 980,00 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
1 005 000,- Kč
slovy: jedenmilionpěttisíc Kč
D. ZÁVĚR Při výpočtu ceny obvyklé (tržní) byly použity dvě na sobě nezávislé metody. První metoda je dle cenového předpisu, je to metoda informativní a slouží zejména pro daňové účely. Porovnávací metoda dává dobré výsledky, neboť reaguje na aktuální trh s nemovitostmi a cena obvyklá se hodnotě nemovitosti zjištěné porovnávací metodou nejvíce blíží. Tato metoda byla vypracována dle skutečného prodeje jiných obdobných rodinných domů s umístěním v obdobných obcích. Nebo za přispění nabídky na realitních serverech, které byly upraveny koef. rizika při delší době nabídky ve vyšších, než skutečně obchodovaných cenách. Tato metoda má ze všech metod největší váhu při stanovení ceny obvyklé. Odhadci byla sdělena obchodovaná cena v roce 2013 ve výši 1,4 MIO Kč. Dle odhadce byla obchodovaná cena velmi vysoká a neodpovídala standartním obchodovaným cenám v čase a místě. Obchodovaná cena na 1 m2 podlahové plochy byla při uzavření obchodu ve výši 27 450,00 Kč. Tato výše by spíše odpovídala starším novostavbám s dobrým a využitelným pozemkem. A to i přesto, že podlahová plocha domu je velmi malá, která je v rozloze standartní bytové jednotky 2+kk. Obecné předpoklady a omezující podmínky: 1) Zpracovatel posudku vycházel při stanovení ceny obvyklé z obecně dostupných informací, zejména z prodeje obdobných nemovitostí v dané lokalitě. Předpokládá se, že informace z tohoto zdroje jsou věrohodné. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je pravé, platné, správné a tudíž prodejné - zpeněžitelné 2) Zpracovatel posudku nebere odpovědnost za změny v tržních podmínkách. Cena obvyklá je stanovena na základě předpokladů v době ocenění. Zjištěná hodnota nemovitosti může doznat změn s ohledem na změny nabídky a poptávky trhu, lokální, vnitrostátní, ale i vnější hospodářsko-politické situace, změny a úpravy legislativy, výkyvu procenta inflace a nezaměstnanosti a s tím souvisejících cenotvorných faktorů. 3) Výsledná cena obvyklá stanovena v tomto odhadu je platná za předpokladu, že objekt bude v případě prodeje ihned uvolněn bez dalších výdajů na vyprázdnění a vyklízení objektu 4) Znalci nejsou známé žádné další právní závady s nemovitostí spojené, jako např. nájemní smlouvy k uvedené nemovitosti ve vztahu k třetím osobám Obvyklá cena je odhadcem s přihlédnutím k situaci na trhu s nemovitostmi a stavu nemovitosti navržena na 1 005 000,00 Kč.
- 17 -
5087-37/2016
Krnsku 21.07.2016
Miroslav Žahourek, Ing. Krnsko 155 29431 Krnsko telefon: 603485678 e-mail:
[email protected] Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.5.5.
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem čj. Spr. 3713/97 ze dne 30.6.1997 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné a průmyslové).
V Krnsku dne 21.07. 2016 ing. M. Žahourek
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5087-37/2016 – D1 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 5087-37.
E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 23 ze dne 23.2.2016 Snímek katastrální mapy Mapa oblasti. Fotodokumentace nemovitosti.
- 18 -
počet stran A4 v příloze: 2 1 1 3
5087-37/2016
LV
- 19 -
5087-37/2016
KM
- 20 -
5087-37/2016
umístění v obci - 21 -
5087-37/2016
ortofoto
exterier
- 22 -
5087-37/2016
nezapsané chlévy
VKŘ interier
- 23 -
5087-37/2016
TUV
pokoj
kuchyně
WC
koupelna
TUV
vlhkost ve zdivu
- 24 -
5087-37/2016
- 25 -
