ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1225/174/2016 B) NEMOVITÁ VĚC: Garáž, garáži -jednotka č.13 bez čp na pozemcích p.č. 2251/13, 2251/14, 2251/16, 2251/18, 2253/5, 2253/6, 2253/8, s příslušenstvím a podílem na společných částech stavby bez čp. a pozemcích zastavěných p.č. 2251/13, 2251/14, 2251/16, 2251/18, 2253/5, 2253/6, 2253/8 o velikosti 1/13 a spoluvl. podíl na přístupovém pozemku p.č. 2253/2 o velikosti 1/22, vše v k.ú. a obci Liberec, pozemek zapsaný na LV č. 10321, 10320 a 10413, vedené u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, KP Liberec Katastrální údaje : Kraj Liberecký, okres Liberec, obec Liberec, k.ú. Liberec Adresa nemovité věci: Liberec, 460 01 OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
Exekutorský úřad Liberec, Pan Mgr. Petr Polanský Voroněžská 144/20, 46001 Liberec
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Ing. Michal Danielis Pražská 88, 541 01 Trutnov IČ: 13531140 telefon: +420 777 300 093
ÚČEL OCENĚNÍ:
e-mail:
[email protected]
Odhad obvyklé ceny k exekučními řízení č.j. 131Ex 9046/16-45 (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA n.j. vč.podílu na budově a pozemcích Datum místního šetření: Za přítomnosti: znalce Počet stran: 20 stran
V Trutnově, dne 3.11.2016
140 000 Kč
24.10.2016
Stav ke dni :
Počet příloh: 7
Ing. Michal Danielis
24.10.2016 Počet vyhotovení: 1
NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Úkolem je stanovit obvyklou cenu 1. nemovitostí v SJM povinného a jejich součásti 2. určit a ocenit příslušenství uvedených nemovitostí 3. zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva s nemovitostmi spojená 4. vyjádřit se k výhodám z věcného břemene a nájemnému právu Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito metody porovnávací (k jejímu zjištění bude použito rovněž komparace metody nákladové a srovnávací. Výnosová metoda použita nebude, protože oceňovaný majetek je užíván vlastníkem, není tedy generován výnos odpovídající místně obvyklému nájemnému). Tento znalecký posudek vyjadřuje odborný názor na obvyklou cenu výše uvedeného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Znalecký posudek byl zpracován k technickému stavu a právním skutečnostem, platným ke dni místního šetření. Zpracovateli znaleckého posudku je známo, že znalecký posudek má sloužit jako podklad pro účely exekučního řízení. Zpracovateli znaleckého posudku naopak není známo nic o tom, že by znalecký posudek měl zároveň sloužit i pro jiný účel jako např. ocenění nepeněžitého vkladu do obchodní společnosti, stanovení nominální hodnoty zajišťovacího instrumentu úvěru, stanovení nákladu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel.
-2-
Analýza nejvyššího a nejlepšího využití: Nejvyšší a nejlepší vyžití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako stavba bez čp, garáž a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, že současné využití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umožňuje jeho využívání z technického hlediska. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo její využití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímž by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, že současné využití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím. Základní pojmy a metody ocenění Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito metody porovnávací. Přehled podkladů 1. Výpis z KN, LV č. 10321, 10320 a 10413 2. Kopie KM a PM pořízená dálkovým přístupem 3. Zákon č. 151/1997 Sb v platném znění 4. Skutečnosti zjištěné při místním šetření dne 24.10.2015. Povinný JUDr. Petr Rydvan byl vyzván doporučeným dopisem s pozvánkou na místní šetření, zásilku převzal dne 14.10.2016 osobně. K místnímu šetření byla pozvána i manželka povinného. Vlastník odpověděl znalci na otázky a poskytl součinnost. 5. Územně plánovací dokumentace 6. Fotodokumentace pořízená znalcem 7. Databáze nemovitostí, realitní inzerce, webové servery -3-
8. Usnesení o ustanovení znalce č.j. 131Ex 9046/16-45
9. Povodňová zpráva z www.cap.cz 10. údaje o realizovaných cenách z www.cuzk.cz 11. Kupní smlouva Místopis Liberec (německy Reichenberg) je statutární město na severu Čech a krajské město Libereckého kraje. Má přes 100 tisíc obyvatel a je tak pátým největším městem ČR (třetím v Čechách). Spolu se sousedním Jabloncem nad Nisou a okolními nejbližšími obcemi vytváří aglomeraci, která má zhruba 170 tisíc obyvatel. Je zakládajícím členem Euroregionu Nisa, od roku 2004 i jeho hlavním městem. Okres Liberec se skládá z 59 obcí, liberecký obvod obce s rozšířenou působností z 28 obcí. Působí zde okresní soud i pobočka soudu krajského. Liberec se nachází zhruba 91 km severoseverovýchodně od Prahy a 99 km severo-severozápadně od Hradce Králové. Město leží v Liberecké kotlině. Liberec má 26 katastrálních území a člení se na 33 místních částí nazývaných městské čtvrti, přičemž 32 je spravováno přímo libereckým magistrátem a Vratislavice nad Nisou jsou samosprávný městský obvod. Silniční síť na Liberecku tvoří zejména rychlostní silnice R35 (E442), na kterou v Turnově navazuje R10 na Prahu. Další silnice míří do Jablonce nad Nisou (odtud do Harrachova a do Polska), Frýdlantu, Hrádku n. Nisou a německé Žitavy, Ústí nad Labem a Nového Boru. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
ý bytová zóna ¨ průmyslová zóna Okolí : ¨ ostatní ¨ nákupní zóna ¨ / ¨ voda ¨ / ¨ kanalizace ¨ / ¨ plyn Přípojky: ý / ¨ elektro ¨ telefon veř / vl.
¨ bytová zóna ¨ průmyslová zóna ¨ ostatní ¨ nákupní zóna ¨ / ¨ voda ¨ / ¨ kanalizace ¨ / ¨ plyn ¨ / ¨ elektro ¨ telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): ý MHD ¨ železnice ý autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): ý dálnice/silnice I. tř ý silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - smíšená zástavba ý zpevněná komunikace¨ nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 6074/1 STATUTÁRNÍ MĚSTO LIBEREC, nám. Dr. E. Beneše 1/1, Liberec I-Staré Město, 46001 Liberec
Celkový popis Nemovitost je situována v souvisle zastavěné části města Liberec, v jeho širším centru, v části zvaném Nové Pavlovice, v okolní zástavbě obdobných řadových garáží a BD, v blízkosti parku Budyšínská, policie, obchodu a sportoviště, přístupna přes přístupový pozemek se zpevněnou plochou p.č. 2253/2, který je součástí ocenění (spoluvl. podíl id. 1/22), z ulice Ruprechtická, z veřejné zpevněné komunikace na pozemku p.č. 6074/1 ve vlastnictví statutárního města Liberce. Jde o území zainvestované, stabilizované, pozemek je napojen na rozvod NN. Od centra města a jeho občanské vybavenosti (kompletní síť úřadů, policie, soud, banky, ZŠ, MŠ, SŠ, VŠ, aquapark, obchody, služby, restaurace a sportoviště) je vzdálena cca. 1,2 km. Oceňovaná garáž je užívána ke garážování a skladování.
-4-
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: ý Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru ¨ Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí ý Stav stavby umožňuje podpis zástavní ¨ Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy ý Skutečné užívání stavby není v rozporu s její ¨ Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací ý Přístup k nemovité věci přímo z veřejné ¨ Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou ý Nemovitá věc není situována v záplavovém ¨ Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Dle povodňové zprávy www.cap.cz - Zóna 1 - se zanedbatelným rizikem povodní Věcná břemena a obdobná zatížení: ý Exekuce Komentář: Vlastnické právo SJM Rydvan Petr JUDr. a Rydvanová Hana, Vrchlického 316/8, Liberec XIII-Nové Pavlovice, 46001 Liberec
Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany. Omezení vlastnického práva Exekuce na část majetku Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Liberec Zobrazené údaje mají informativní charakter. Platnost k 03.11.2016 08:00:00.
Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nájemní smlouva nebyla předložena, nemovitosti užívá vlastník
-5-
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky
Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Při stanovení obvyklé ceny bylo předpokládáno, že pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším využitím. V případě stanovení obvyklé ceny pozemků souvisejících s oceněním garáží a přístupovou cestou k ní, byly porovnány stavební pozemky nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku byla použita cena za jeden m2 pozemku. V případě, že se jednalo o nabídky, byla tato skutečnost zohledněna koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikosti pozemků, jejich vybavenost inženýrskými sítěmi, využití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, možná zastavitelnost pozemků, apod. Pozemky p.č. 2251/13, 2251/14, 2251/16, 2251/18, 2253/5, 2253/6, 2253/8 jsou zastavěné stavbou garáže bez čp, která je rozdělena na jednotky a pozemek p.č. 2253/2 je přístupovou zpevněnou cestou. Pozemky jsou napojené na rozvody NN, je přístupný z veřejné zpevněné komunikace. Užívání je v souladu s právním stavem. Obec nemá cenovou mapu pozemků. Pozemky se stavbou tvoří funkční celek, tzn. že pozemky mají shodného vlastníka, funkčně spolu souvisí a jsou určeny ke společnému užívání. Tvoří proto funkční celek ve smyslu §9 zákona č. 151/97 Sb. O oceňování majetku. Budou proto oceněny společně jako funkční celek. Poznámka: Ve výpočtu je zohledněn spol.podíl ve výměře k celku. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Bylo zjištěno, že se tržní hodnota stavebních pozemků pohybuje v intervalu od 900-2400,- Kč/m2, v tomto případě jednotková cena za m2 plochy pozemku je odhadována ve výši 1600,- Kč/m2. Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří - podíl zastavěná plocha a nádvoří - podíl zastavěná plocha a nádvoří - podíl zastavěná plocha a nádvoří - podíl zastavěná plocha a nádvoří - podíl zastavěná plocha a nádvoří - podíl zastavěná plocha a nádvoří - podíl ostatní plocha - podíl Celková výměra pozemků
Parcela č. 2251/13 2251/14 2251/16 2251/18 2253/5 2253/6 2253/8 2253/2
-6-
Výměra Jednotková cena [ m2 ] [ Kč/m2 ] 3 1 600,00 3 1 600,00 3 1 600,00 3 1 600,00 2 1 600,00 3 1 600,00 3 1 600,00 25 1 600,00 44 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku [Kč] 4 800 4 800 4 800 5 040 2 704 4 800 4 800 39 280 71 024
Výpočet věcné hodnoty stavby N.j. č. 13 v garáží bez čp. Věcná hodnota dle THU Část užívaná, je vymezena ve stavbě řadových garáží bez čp. s příslušenstvím - jednotka s podílem 1/13 na stavbě garáže s jednotkami a pozemcích p.č. 2251/13, 2251/14, 2251/16, 2251/18, 2253/5, 2253/6, 2253/8 a dále spoluvl. podíl id. 1/22 na přístupovém pozemku se zpevněnou plochou p.č. 2253/2. Stavba garáže obsahuje celkem 13 sekcí. Obvodové zdi jsou zděné, stavba je zastřešená plochou střechou, vrata plechová otvíravá, venkovní omítky vápenné dvouvrstvé, střešní krytina ze svařované lepenky, klempířské konstrukce z pozinkového plechu. Stavba je napojena na rozvody NN. Dle předložené kupní smlouvy je vybavením jednotky podružné měřící zařízení na spotřebu elektřiny, vstupní vrata, větrací mřížka, vypínač elektrického osvětlení, osvětlení 2ks a zářivka 2ks (na 220V a 360 V). Součástí garáže jsou i jeho vnitřní instalace elektrorozvodů, betonová podlaha, vnitřní stěny garáže a jeho strop včetně střechy. Spoluvl. podíl ke společným částem garáží představuje všechny nosné konstrukce a vnější plášť svislých konstrukcí zdiva garáží, střechy garáží včetně oplechování a klempířských prvků, společný elektroměr s rozvodnou skříní a jističem, asfaltová plocha na manipulační a přijezdové cestě. Celkový stav: Stavba je v původním udržovaném stavu, se standardním příslušenstvím. Příslušenstvím je přípojka NN. Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 25,00 m2 2,60 m
Název 1. NP Výčet místností: garáž Užitná plocha celkem:
20,00 m2
1,00
20,00 m2 20,00 m2
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor vrchní stavba (25)*(2,60+0,3)
=
[m3] 72,50 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
vrchní stavba Obestavěný prostor - celkem:
-7-
Obestavěný prostor 72,50 m3 72,50 m3
Konstrukce 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úpravy povrchů 8. Dveře 9. Okna 10. Vrata 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
Zastavěná plocha (ZP) Užitná plocha (UP) Obestavěný prostor (OP) Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Upravená cena (RC) Reprodukční hodnota (RC * OP) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
Popis betonové pásy železobetonové dozdívané betonové panely plochá střecha lepenka pozinkovaný plech vápenné štukové omítky chybí chybí plechová otvíravá betonová světelná a motorová
[m ] [m2] [m3] [Kč/m3] % [Kč/m3] [Kč]
Ocenění 25 20 72,50 1 774 100,00 1 774 128 615
roků roků % [Kč]
46 54 33,60 85 400
2
-8-
Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:
20,00 m2 72,50 m3 25,00 m2 44,39 m2
Popis oceňované nemovité věci Za objektivní tržní hodnotu pokládám a důraz kladu na cenu zjištěnou porovnávací metodou, která vychází z porovnání s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými garážemi s příslušenstvím, na základě inzerovaných, resp.realizovaných cen, upravených s uplatněním korekce jednak realitní nabídky, tak technickými a ekonomickými nedostatky, případně existenci příslušenství. Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitosti. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné subjekty, zjistí se obvyklá cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase v závislosti na prodejní ceně, či diskontované nabídkové ceně za obdobný typ nemovitosti – Zděné garáže, řadová - vnitřní, v původním udržovaném stavu, napojené na NN, v zastavěné, stabilizované části města, v jeho širším centru, v blízkosti občanské vybavenosti.
Srovnatelné nemovité věci Název: garáž 20 m2 Garáž o velikosti 20m2 se nachází v ul. Kunratická, v lokalitě "u lomu", mezi sídlištěm Králův Háj a Kunratická. Je ve velmi dobrém stavu, se zavedenou elektřinou. Jedná se o řadovou garáž. Lokalita Liberec, okres Liberec Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,05 K4 Provedení a vybavení 1,01 K5 Celkový stav 1,03 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: www.sreality.cz Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,98 4 088 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 19,00 m 0m 79 000 Kč 4 158 Kč/m2
-9-
Název: garáž 16 m2 zděná a sucha řadová garáže o výměře 16 m2, v Liberci – Růžodol I. Garáž je ve velmi dobrém stavu s vlastní elektřinou. Podlaha garáže je betonová, vrata jsou jednokřídlová plechová. Nedaleko se nachází stadion Letka. Výborná dostupnost autem ke garáži. Lokalita Železniční, Liberec - Liberec XI-Růžodol I Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,97 K4 Provedení a vybavení 1,01 K5 Celkový stav 0,97 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: www.sreality.cz Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,86 5 079 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 16,00 m 0m 95 000 Kč 5 938 Kč/m2 Název: garáž 20 m2 garáž v Liberci na Františkově. Jedná se o garáž v osobním vlastnictví o rozměru 5x4m, bez elektřiny, lze však připojení obnovit, garáž má vlastní hodiny. Lokalita Liberec, okres Liberec Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,05 K4 Provedení a vybavení 1,05 K5 Celkový stav 1,04 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: www.sreality.cz Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 1,03 5 102 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 18,00 m 0m 89 000 Kč 4 944 Kč/m2
- 10 -
Název: garáž 21 m2 garáže o užit. ploše 21 m2 v Liberci, ul. Kunratická. Jedná se o řadovou garáž ve velmi dobrém stavu. Jedno parkovací místo. Do garáže je zavedený elektrický proud. Lokalita Liberec, okres Liberec Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,05 K4 Provedení a vybavení 1,01 K5 Celkový stav 0,96 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: www.sreality.cz Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,92 6 327 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 21,00 m 0m 145 000 Kč 6 905 Kč/m2 Název: garáž pozemek parc. č. 2100/4, zastavěná plocha a nádvoří, o celkové výměře 26 m2, součástí pozemku je stavba bez čísla popisného nebo evidenčního — garáž tato nemovitost je zapsána v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Liberec, zobchodovaný v řízení V-207/2016-505, Listina: Smlouva kupní ze dne 10.4.1997 ve znění souhlasného prohlášení ze dne 7.1.2016. Právní účinky zápisu ke dni 08.01.2016. Zápis proveden dne 02.02.2016. Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění Zdroj:
Užitná plocha 17,00 m2
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 www.cuzk.cz
Výměra pozemku. 0 m2
- 11 -
Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 1,00 3 027 Celková cena Jednotková cena 51 456 Kč 3 027 Kč/m2
Název: garáž pozemek parc. č. 4901/4, zastavěná plocha a nádvoří, o celkové výměře 20 m2, součástí pozemku je stavba bez čísla popisného nebo evidenčního — garáž tato nemovitost je zapsána v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Liberec, zobchodovaný v řízení V-354/2016-505, Listina: Usnesení soudního exekutora o udělení příklepu Exekutorský úřad Liberec - Mgr. Petr Polanský -131 ED 7/2015 ze dne 06.01.2016. Právní moc ke dni 07.01.2016. Právní účinky zápisu ke dni 13.01.2016. Zápis proveden dne 05.02.2016. Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění Zdroj:
Užitná plocha 18,00 m2
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 www.cuzk.cz
Výměra pozemku. 0 m2
Upravená j. cena Celkový Kč/m2 koef. KC 1,00 6 417 Celková cena Jednotková cena 115 500 Kč 6 417 Kč/m2
Název: garáž pozemku parc. č. 5738/14, jehož součástí je stavba bez čísla popisného nebo evidenčního: garáž, vše zapsané u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Liberec, pro katastrální území a obec Liberec , zobchodovaný v řízení V-1215/2016-505, Listina: Smlouva kupní ze dne 05.02.2016. Právní účinky zápisu ke dni 10.02.2016. Zápis proveden dne 07.03.2016. Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění Zdroj:
Užitná plocha 17,00 m2
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 www.cuzk.cz
Výměra pozemku. 0 m2
- 12 -
Upravená j. cena Celkový koef. KC Kč/m2 1,00 4 706 Celková cena Jednotková cena 80 000 Kč 4 706 Kč/m2
Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty: Tato porovnávací hodnota přímou metodou za započitatelnou plochu obdobných nemovitostí, se pohybuje v intervalu od 3 000,-Kč do 6 000-Kč/m2, indikovaná hodnota kvalifikovaným odhadem je při střední úrovni intervalu. Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Porovnávací hodnota před korekcí ceny podíl na příjezdové zpevněné cestě tvořící 25 + 40 000,00 m2 Výsledná porovnávací hodnota
- 13 -
=
3 027 Kč/m2 4 964 Kč/m2 6 417 Kč/m2 5 000 Kč/m2 20,00 m2 100 000,- Kč 140 000,00 140 000 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota
140 000 Kč
Věcná hodnota Hodnota pozemku
156 424 Kč 71 024 Kč
Obvyklá cena 140 000 Kč slovy: Jednostočtyřicettisíc Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním, ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku). Po nemovitostech uvedeného typu, obdobné velikosti a zainvestovanosti, resp. zjištěnému technickému a právnímu stavu t.j. - zděné garáži č.13, řadové - vnitřní, v původním udržovaném stavu, napojené na NN a podíl na přístupovém pozemku, v zastavěné, stabilizované části města, v jeho širším centru, v blízkosti občanské vybavenosti, v dané lokalitě je poptávka vyrovnaná s nabídkou. S přihlédnutím ke všem faktům jsem názoru, že nemovitosti jsou za navrženou porovnávací cenu obchodovatelné. Výpočet : Navržená předběžná srovnávací hodnota
140 000,- Kč
Návrh obvyklé ceny dle výpočtu srovnávací hodnoty -nemovitostech zapsaných na LV č. 10321, 10320 a 10413 zaokrouhleno 1. nemovitostí v SJM povinného a jejich přísl. 140 000,-Kč 2. příslušenství uvedených nemovitostí - spoluvlastnickým podílem id. 1/13 na stavbě garáže s jednotkami a pozemcích p.č. 2251/13, 2251/14, 2251/16, 2251/18, 2253/5, 2253/6, 2253/8 a dále spoluvl. podíl id. 1/22 na přístupovém pozemku se zpevněnou plochou p.č. 2253/2 - zahrnuto v ceně 0,-
3. věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva s nemovitostmi spojená - nezjištěna 0,4. výhody a nájemné právo – nezjištěno 0,-
- 14 -
Závěr Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím nákladové a srovnávací metody, se zohledněním rizikových faktorů navrhuji obvyklou cenu nemovitostí: SJM garáž č.13, ve stavbě bez čp, garážich na pozemcích p.č. 2251/13, 2251/14, 2251/16, 2251/18, 2253/5, 2253/6, 2253/8, s příslušenstvím a podílem na společných částech stavby bez čp. a pozemcích zastavěných p.č. 2251/13, 2251/14, 2251/16, 2251/18, 2253/5, 2253/6, 2253/8 o velikosti 1/13 a spoluvl. podíl na přístupovém pozemku p.č. 2253/2 o velikosti 1/22, vše v k.ú. a obci Liberec, pozemek zapsaný na LV č. 10321, 10320 a 10413, vedené u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, KP Liberec; se zohledněním práv a závad:
ve výši 140 000,-Kč Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle § 336e o.s.ř. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitostí, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku (§ 127a zákona č. 218/2011 Sb., kterým se mění zákon č. 549/91 Sb. ve znění pozdějších předpisů).
V Trutnově 3.11.2016 Ing. Michal Danielis Pražská 88 541 01 Trutnov telefon: +420 777 300 093 e-mail:
[email protected] Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. června 2008, pod č.j. Spr. 568/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1225/174/2016 B) znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 174.
- 15 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 10321 a 10413 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti Usnesení o ustanovení znalce Cenové údaje www.cuzk.cz Databáze odhadců nemovitostí, realitní server Sreality.cz a wikipedie
- 16 -
počet stran A4 příloze 1 2 1 1 1 1 0
Snímek katastrální mapy
- 17 -
- 18 -
Fotodokumentace nemovitosti
- 19 -
Mapa oblasti
- 20 -
