Ing. Bc. Ewa Hradil, znalec
765 02 Otrokovice, Moravní 6224
mobil: +420 603 35 45 98
Znalecký posudek č. 5867 – 97/2015 a) o obvyklé ceně nemovité věci – rodinného domu čp. 237 na pozemku parcelní číslo 316/1 v katastrálním území Padochov, obci Oslavany, okrese Brno-venkov
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Zlín Lešetín IV/707 760 01 Zlín Usnesení č.j. 177 EX 34824/13-251 ze dne 13.5.2015
Účel posudku:
ocenění nemovité věci v exekučním řízení
Podle stavu ke dni 18.5.2015 (místní šetření) posudek vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil Moravní 6224 765 02 Otrokovice
Posudek obsahuje 14 stran textu včetně titulního listu a příloh a předává se objednateli v 1 vyhotovení listinná podoba a 1x v elektronické podobě na CD.
V Otrokovicích, dne 22. května 2015
A. Nález 1. Znalecký úkol: Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení soudního exekutora ze dne 13.5.2015, exekuční řízení č.j. 177 EX 34824/13 – 251. Úkolem znalce je: „…ocenění nemovité věci se samostatným uvedením ceny obvyklé dle zvláštního předpisu, a součástí této věci, tj. vše, co k ní podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovitá věc znehodnotila a její příslušenství, tj. nemovité či movité věci, které byly vlastníkem věci hlavní určené, aby s ní byly užívány….“ Předmětem ocenění je nemovitá věc – rodinný dům čp. 237 na pozemku parcelní číslo 316/1 – zastavěná plocha a nádvoří v katastrálním území Padochov, obci Oslavany, okrese Brno-venkov.
2. Informace o nemovitosti: Adresa Kraj Okres Obec Katastrální území
: : : : :
664 91 Oslavany - Padochov čp. 237 Jihomoravský Brno-venkov Oslavany Padochov
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka nemovitostí byla provedena dne 18. května 2015 včetně nahlížení do dokumentace stavby na stavebním úřadě v obci Oslavany, z důvodů neochoty vlastníka umožnit přístup znalci do objektu a jeho celkové nespolupráci. Při obhlídce nemovitosti bylo pohledem z hranice pozemku zjištěno, že do objektu bylo násilně vniknuto, tato skutečnost byla ihned nahlášena Polici České Republiky, která vniknutí do objektu, jež není v současné době užíván, vyšetřuje. Současně byla provedena fotodokumentace stavu exteriéru objektu a pozemků.
4. Podklady pro vypracování ocenění: 1) 2) 3) 4) 5) 6) 7) 8) 9)
Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Padochov LV č. 549 ze dne 13.5.2015 Kopie katastrální mapy dle cuzk.cz Místní šetření dne 18.5.2015, fotodokumentace Projektová dokumentace domu, přípojek inženýrských sítí Posudek radonového zatížení pozemků, vlivu poddolování na pozemky Stavební povolení a kolaudační rozhodnutí vydané stavebním úřadem v Oslavanech Vlastní databáze nemovitostí a spolupracujících znalců Mapa obce a okolí Informace a sdělení získaná z místních realitních kanceláří a internetových serverů.
5. Použitá literatura: A. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. B. Vyhláška č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění. C. Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008
5. Metody zjištění hodnoty: Obvyklá cena Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažitelná při prodeji oceňované nebo porovnatelné nemovitosti v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Obvyklá cena zohledňuje pouze trvalé, dlouhodobé vlastnosti oceňovaných nemovitostí a již existující skutečnosti a vlivy trhu, které mají vazbu na oceňované nemovitosti. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, kromě vlivu mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího a vlivu zvláštní obliby. Při ocenění nemovitostí jsou nejčastěji aplikovány: 1) administrativní cena 2) metoda výnosové ceny 3) metoda srovnávací ceny -2-
Administrativní cena Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 199/2014 Sb. platné ke dni ocenění. Výnosová cena Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. S ohledem na umístění stavby, kde nájem domů není obvyklý, metoda nebude aplikována. Srovnatelná cena Srovnatelná cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů případně nabídek obdobných typu nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Obvyklá cena Závěrečný odborný odhad ceny podle úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených a určených cen.
6. Vlastnické a evidenční údaje: Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí LV č. 549 je
pan Jiří Ferulík, nar. dne 5.3.1969 bytem 612 00 Brno, Královo pole, Palackého třída č.p. 193/64 vlastníkem oceňované nemovité věci – rodinného domu č.p. 237 na pozemku parcelní číslo 316/1 – zastavěná plocha a nádvořé v katastrálním území Padochov, obci Oslavany, okrese Brno-venkov.
8. Přírodní katastrofy, radonové riziko: V oblasti nehrozí povodně. Dle posudku zpracovaného pro stavební povolení je radonový index pozemků, na kterých se dům nachází střední, dle projektové dokumentace byla zde v rámci realizace objektu provedena protiradonová opatření – izolace. Dům je dle posudků postaven na poddolovaném území, terén není stabilizován. Tato skutečnost byla zohledněna při provádění stavby, dům by tedy měl odolávat případnému zatížení touto skutečností bez vzniku poruch.
9. Věcná břemena, zátěže: K oceňovanému majetku se neváží věcné břemena. Finanční závazky vlastníka evidované na předloženém LV se do výsledné ceny nemovité věci dle tohoto posudku nezahrnují. Převod nepodléhá odvodu DPH.
10. Základní popis: Městečko Oslavany je součástí okresu Brno-venkov a náleží pod Jihomoravský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Ivančice. Obec Oslavany se rozkládá asi dvacet pět kilometrů jihozápadně od centra Brna a pět kilometrů severozápadně od města Ivančice. Na katastrálním území tohoto malého města má nahlášený trvalý pobyt 4639 obyvatel (malý lexikon obcí 2014). Oslavany se dále dělí na dvě části, konkrétně to jsou: Oslavany a oddělená část Padochov. V obci naleznou děti školního věku základní školu vyššího stupně a menší děti mají k dispozici mateřskou školku. Pro využití volného času je v obci sportovní hřiště, stadion a další sportoviště. Dále bychom v obci našli obchody, i specializované, některé služby, knihovnu, kino, kostel a hřbitov. V obci Oslavany májí ordinaci tři praktičtí lékaři a několik stomatologů. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž policejní stanice a poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Posuzovaný rodinný dům je postaven v samostatné části obce Padochov na jejím severním okraji, jedná seo objekt volně stojící. Většina občanské vybavenosti obce se nachází v místní části Oslavany, se kterými je Padochov spojen autobusovou linkou. V okolí jsou stavby určené jak pro trvalé bydlení tak rodinou rekreaci. Do objektu je přivedená elektrická energie, plyn, voda, kanalizace je svedená do jímky na vyvážení, dešťová voda je vsakována do pozemku. Pozemek parcelní číslo 316/1 je zcela zastavěn, pozemky parcelní číslo 314,
-3-
315, 316/2 a 492/2 tvoří zahradu v jednotném funkčním celku k domu. Dům je novostavbou, částečně zkolaudovanou v roce 2008. Dopravní dostupnost a parkování Objekt je dopravně dostupný z obecní komunikace, parkovat je možno na zpevněné ploše na pozemku před domem, v domě je vestavění garáž, která nebyla ještě zkolaudována. Obec je s okolím dopravně propojená sítí silnic a veřejnou autobusovou dopravou. Městem prochází železnice a je zde i železniční stanice. Místní část Padochov je dopravně obsluhována pouze autobusovými linkami. Účel využití Stavba je dle evidence určena k trvalému bydlení, dům není dva roky užíván.
11. Pozemky Pozemky, na kterých je dům postaven, a které jsou s domem užívány v jednotném funkčním celku, parcelní číslo 314, 315, 316/1, 316/2 a 492/2 jsou pouze ve spoluvlastnictví povinného a jsou oceněny samostatně v části b) tohoto posudku. Možnost napojení na elektřinu, vodovod a plyn.
Kopie katastrální mapy
Pozemek parcelní číslo 316/1 s domem č.p. 237, parcely užívané v jednotném funkčním celku mají parcelní číslo 314, 315, 316/2 a 492/2 katastrální území Padochov, obec Oslavany, okres Brno-venkov.
Obsah ocenění: a) Rodinný dům č.p. 237 na pozemku parcelní číslo 316/1 k.ú. Padochov, obec Oslavany, okres Brno-venkov b) Garáž u RD čp. 237 k.ú. Padochov, obec Oslavany, okres Brno-venkov
12. Popis nemovité věci: Rodinný dům č.p. 237, na pozemku parc. č. 316/1 v k.ú. Padochov, obci Oslavany, okres Brno-venkov Dům, jež byl zjištěn na pozemku parcelní číslo 316/1 – zastavěná plocha a nádvoří je samostatně stojící stavbou. Jedná se o atypický dům na okraji vesnice, který byl částečně zkolaudován v roce 2008, část objektu byla dokončena později, tady kolaudace ještě neproběhla. Okolní zástavbu tvoří stavby pro trvalé bydlení a stavby pro rodinnou rekreaci. Objekt je volně stojící, přízemní, nepodsklepený, zastřešený krovem s využívaným podkrovím a vestavěnou garáží pro dva automobily. Garáž není provozně propojena s obytnou části domu. Stavba je založena na základových pásech a opatřena izolací proti zemní vlhkosti a pronikání radonu do objektu. Všechny svislé konstrukce jsou z keramických tvárnic systému Porotherm, tloušťka obvodových stěn je 300 mm. Obvodový plášť je zateplen expandovaným polystyrenem tloušťky 100 mm v systému ETICS. Vodorovné konstrukce jsou také v sytému Porotherm, tedy polomontované stropy s keramickými vložkami MIAKO. Omítky vnitřní klasické vápenné štukové, venkovní vápenocementové probarvené. Sokl opatřen kamenným obkladem. Střechu tvoří dřevěný valbový krov, krytina betonová taška. Klempířské výrobky z poplastovaného plechu. Okenní výplně dřevěné (EUROOKNA) s izolačním dvojsklem, vstupní -4-
dveře ve stejném systému. Vnitřní dveře dýhové, prosklené i plné. Dřevěná elektricky ovládaná vrata zbudována pro vjezd do garáže. Vstup do objektu je krytý závětřím, Na zádveří navazuje vstupní hala. Z haly se schodištěm je vstup do kuchyně, koupelny, WC, šatny, pracovny a obytného prostoru. Dále se v přízemí nachází samostatná garáž pro dva osobní automobily a dílna z vlastním vstupem z terénu. V obytném podkroví se poté nachází klidová zóna - dvě ložnice, dvě pracovny, koupelna a WC. Schéma dispozic z projektové dokumentace pro stavební povolení:
Dům je vytápěn ústředně, zdrojem tepla je plynový turbo kotel. Najdeme zde i krbová kamna. V objektu jsou zabudována energeticky úsporná zařízení, jako fotovoltaické články na střeše domu. Příslušenství domu tvoří přípojka vody, elektrické energie a plynu. Kanalizace je svedena do jímky na pozemku užívaném s domem, dešťová kanalizace poté svedena do trativodu. Vybavení kuchyně chybí. Koupelny a WC moderně zařízeny ve vyšším standardu. Kolem domu jsou realizované zpevněné plochy – chodník, parkovací místo před garáží, terasa. Oplocení z betonových tvárnic, vyplněno dřevěnými plošnými prvky, obloženo kamenem – nedokončeno.
Oceňovaný dům obsahuje sedm větších místností a kuchyň, bylo by zde možno zřídit i dva byty. Příslušenství stavby tvoří přípojky inženýrských sítí, jímka, oplocení, zpevněné plochy a rozestavěná stavba bazénu. Zastavěná plocha 251,0 m2, užitná plocha 326,93 m2. Stavebně technický stav, vady a nedodělky: Východní část domu, tedy garáž se skladovacími prostory, nebyla ještě zkolaudována i přes to, že z venku vypadá dokončená. Oplocení domu nebylo dokončeno, chybí přibližně polovina. Vedlejší stavba bazénu nebyla dokončena – proveden pouze výkop a základní pažení. V současné době není v domě vybavení kuchyně. Informace o stavbě pochází z projektové dokumentace pro stavební povolení, jelikož přístup do domu nebyl možný pro nekontaktnost vlastníka.
B. Posudek : Ocenění je v posudku rozděleno do dvou částí. V první části je zjištěna administrativní cena oceňovaného souboru nemovitostí dle platného oceňovacího předpisu – vyhlášky č. 199/2014 Sb. Druhou metodou, pomocí které bude provedena analýza možné obvyklé tržní ceny posuzovaného souboru nemovitostí je metoda srovnání, kdy definice obvyklé ceny dle § 2 zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění: „...obecnou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby....“ -5-
1. Ocenění dle platných předpisů – cena dle vyhlášky č. 199/2014 Sb. a) RD čp. 237 na pozemku parcelní číslo 316/1 k.ú. Padochov, obec Oslavany Výměry pro ocenění: OP = (15,2*9,0*3,3 )+(6,55*6,0*3,3)+(15,2*9,0*4,7*0,5)+(9,0*6,0*4,7*0,5) = = 1029,51 m3 Výpočet ceny rodinného domu - stanovení ceny dle § 35 vyhlášky Rodinný dům č.p. 237 Obec Oslavany Katastrální území Padochov Počet obyvatel Malý lexikon obcí ČR 2013 4 639 Kraj Jihomoravský Základní cena příloha č. 24 ZC Kč/m2 2 160,00 Obestavěný prostor OP m2 1029,51 Konstrukce a vybavení RD, rekr. chalup a domků příloha 20a, tabulka č. 2 Znak Popis zn. Číslo Popis V1 1 Druh stavby III. samostatně stojící 0,00 2 Provedení obv. stěn IV. zdivo tvárnicové, zateplené 0,04 3 Tl. obvod. stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlažnost II. hodnota více jak 1 do 2 včetně 0,01 5 Napojení na veř. sítě IV. kanalizace - vlastní jímka 0,04 6 Vytápění III. ústřední, plynový turbokotel 0,00 7 Zákl. příslušenství V. nadstandartní, násobné 0,06 8 Ostatní vybavení I. bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy II. standartního rozsahu a provedení 0,00 10 Vedlejší stavby II. nedostavěný bazén 0,00 11 Pozemky III. nad 800 m 0,01 12 Jiné kriterium II. bez vybavení kuchyně -0,05 0,11 Stáří staby 7 s = 1-0,005*y 0,97 13 Stav II. v dobrém stavu 1,00 Iv 1,07 1 2 3 4 5 6
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
Index trhu s nemovitoými věcmi, tabulka č. 1 příloha č. 3 vyhlášky Situace na trhu I. poptávka nižší než nabídka -0,03 Vlastnické vztahy III. pozemek v spoluvlastnictví -0,01 Změny v okolí II. bez vlivu 0,00 Vliv právních vztahů II. bez vlivů 0,00 Ostatní neuvedené II. bez vlivu 0,00 Povodňové riziko IV. zanedbatelné 1,00 It 0,96 Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené k zast. a stavby, tabulka č. 3 příloha č. 3 vyhlášky Druh a účel užití stavby I. rezidenční nad 2000 obyvatel 1,00 Převažující zástavba I. rezidenční 0,04 Poloha v obci IV. část obce nestrostlá s obcí -0,08 Možnost napojení II. není městská kanalizace -0,05 Občanská vybavenost II. částečně dostupná -0,01 Dopravní dostupnost VII. garáž součástí domu 0,01 Hromadná doprava II. zastávka autobusu od 201 do 1000 m -0,03 Výhodnost pro komerci II. bez možnosti 0,00 Obyvatelstvo II. bezproblémové 0,00 Nezaměstnanost II. průměrná 0,00 bez vlivů Vlivy neuvedené II. 0,00 Ip 0,88
Cena nemovitosti celkem C = OP*ZC*Iv*It*Ip
2 012 280,50
-6-
b) Garáž u RD u RD čp. 237, Padochov Výměry pro ocenění: OP = (6,9*9,2*2,9) = 184,10 m3 Garáž u RD čp. 237 Obec Katastrální území Počet obyvatel Kraj Základní cena Obestavěný prostor stavby typu B Znak 1 2 3 4 5
Popis zn. Druh stavby Kontrukce Technické vybavení Příslušenství Jiné kriterium
Malý lexikon obcí ČR 2014 příloha č. 26 ZC Kč/m3 OP m3 Konstrukce a vybavení garáže příloha 26, tabulka č. 2 Číslo Popis navazuje na RD I. zděná II. el. proud 230 V, el. pohon vrat IV. oceněno s RD III chybí kolaudace II.
s = 1-0,005*y novostavba Iv Index trhu s nemovitostými věcmi, tabulka č. 1 přílohy č. 3 vyhlášky It (dle stavby hlavní) Index polohy pozemku, nakterém se nachází stavba, tab. č. 4 přílohy č. 3 vyhlášky Ip (dle stavby hlavní) Cena garáže celkem C = OP*ZC*Iv*It*Ip s 6
Stáří staby v rocích Stav
y
7 I.
k at. ú zem í P ad o ch o v P ad o ch o v
o b ec O slavan y O slavan y
Administrativní cena dle cenového předpisu (zaokrouhleno)
V1 -0,01 0,00 0,03 0,00 -0,05 -0,03 0,965 1,05 0,98285 0,96 0,88 255 583,21
rekapitulace
Administrativní cena dle cenového předpisu č. 199/2014 Sb. p o l. o b jekt a) R D čp . 23 7 b ) G aráž u R D čp . 2 37 C e n a n em o v ito stí
Oslavany Padochov do 5000 Jihomoravský 1 672,00 184,1
jed n o tka Kč Kč
cen a 2 0 12 2 80 ,50 25 5 5 83 ,20 2 2 67 863 ,70
2 267 860,00 Kč
2. Zjištění hodnoty nemovitostí metodou porovnání a analýzy situace Předmětem ocenění je rozsáhlý rodinný dům v obci Oslavany, místní části Padochov. Dům je postaven na okraji obce a byl vybudován před 7 léty. Stavba obsahuje byt typu 7 + 1 se zdvojeným příslušenstvím – koupelnou, samostatným WC, komunikačními a skladovacími prostory. Jedná se o stavbu nadstandardně vybavenou, ale již dva roky neobývanou. Většina vnitřního vybavení, které bylo demontovatelné, bylo odvezeno. K domu náleží garážové stání pro dva osobní automobily. Pozemky užívané spolu se stavbou jsou dostatečného rozsahu, vlastníku stavby náleží však jen z poloviny. I přes to, že je dům postaven z moderních materiálů a zateplen, v době kdy byl užíván, jen poměrně krátkou domu, byly náklady na provoz relativně velké. Dle informací poskytnutých znalci činily cca 10 000,00 Kč měsíčně. Dalším negativním vlivem je fakt, že garáž u domu není zkolaudována, případný nabyvatel tedy musí počítat s nutností dokončit kolaudační řízení, které započalo v roce 2008. Nabídka domů v okolí je poměrně rozsáhlá. V tomto případě se jedná o stavbu poměrně atypickou, rozsáhlou vilu na okraji obce, umístění domu poskytuje jeho uživatelům především nadstandardní soukromí. Lokalita je v příjemné dojezdové vzdáleností do krajského města Brna, přibližně 30 min, i proto je toto místo investory nových domů poměrně oblíbené. V obci Oslavany je v nabídce k prodeji mnoho domů, převážně však menšího rozsahu nebo horšího technického stavu: -7-
Příklad 1.: „Rodinný dům o dispozici 7+3, se třemi bytovými jednotkami 3+1, 3+1 a 1+1. K objektu patří komerční prostor 21 m2. Dům je podsklepený a nad domem je půda. Dům stojí v centru města v těsné blízkosti náměstí. Ve městě veškerá občanská vybavenost. Dostupnost do Brna autem 30 min. IDS 40 min..“
Dům nacházející se v centru obce Oslavany obdobného obestavěného prostoru i srovnatelné užitné vnitřní podlahové plochy. Dle popisu RK se v něm nachází tři samostatně uživatelné bytové jednotky, je to tedy spíše dům vícebytový. Je zřejmé, že co se vybavení a technického stavu týče je posuzovaný dům ve značně lepším stavu, ns druhé straně mu však chybí část vybavení. V požadované ceně výše uvedené inzerce je zahrnutá cena pozemku, cena je ale bez provize RK. Umístění podstatně lepší vůči dostupnosti občanské vybavenosti Oslavan, chybí soukromí. Příklad 2.: „Se souhlasem majitele nabízíme rodinný dům o velikosti 5 + 1 s velkou terasou a dvougaráží v pěkném prostředí v obci Oslavany u Brna. Dům je samostatně stojící, podsklepený. ZP činí 208m2, zahrada má výměru 558m2. Dispozice: 1.PP -sklepy na zeleninu, garáž se dvěma stáními, dílna, uhelna,kotelna, sauna, schodiště 1.NP - ložnice, pokoj, kuchyně, koupelna, schodiště 2.NP - 2 pokoje Vytápění ústřední s kotlem na tuhá paliva, ohřev vody v el.bojleru. Dům je napojen na místní vodovod, kanalizace je svedena do jímky. Dům je situován v klidné, okrajové části města Oslavan. Vzdálenost od Brna asi 25 km
Tento dům je starší obdobou posuzovaného domu. Také se jedná o samostatně stojící nemovitost mimo centrum obce, s pouze jednou rozsáhlou bytovou jednotkou. Jedná se však o výrazně starší stavbu, nezateplenou, pravděpodobně s velmi vysokými provozními náklady. Vybavení domu je v porovnání s posuzovaným domem v horším stavu. Jedná se o cenu včetně pozemků. Příklad 3.: „Prodej rohového RD v Oslavanech o velikosti 5+1 s garáží a 2 terasami. Zastavěná plocha činí 127 m2. Dům byl kolaudován v r. 2012, je v dobrém stavu a napojen na veškeré IS. V přízemí domu jsou 2 neprůchozí pokoje 15 m2, kuchyň 8 m2, koupelna 6,5 m2 s rohovou vanou a samostatné WC. U kuchyně je terasa 17 m2. Po dřevěných schodech je vstup do obytného podkroví kde jsou 3 neprůchozí pokoje 24, 27 a 8 m2, na ložnici navazuje šatna 8 m2 v současnosti využitá -8-
jako pokoj. V podkroví je další samostatné WC. Z chodby je vstup na prostornou terasu 30 m2 s krásným výhledem. Z garáže 22 m2 je možný přímý vstup do domu. Dům je napojen na kanalizaci, el., plynová přípojka k domu, která není využívána. Ohřev teplé vody el. bojlerem v koupelně, topení el. přímotopy. Plastová okna, plovoucí podlahy. Nutno dokončit fasádu a finální povrch horní terasy. Dům stojí na klidném místě, spojení IDS, zastávka 180 m. Volný po dohodě.“
Tento dům se z nabídek v okolí nejvíce blíží technickému stavu posuzovaného objektu. Byla na něm provedena kompletní rekonstrukce i když lze vidět že není zcela dokončena (fasáda). Pozemek k tomuto objektu je minimálního rozsahu. Podlahová plocha proti posuzovanému objektu je téměř o 100 m2 menší. Cena včetně provize RK a pozemku. Nabídka domů v okolí je rozsáhlá, avšak žádný s nabízených objektů není rozsahem srovnatelný s posuzovaným domem. Přihlédneme-li ale k tomu, že posuzovaný objekt má nedostatky jak právního typu – chybí kolaudace garáže, spoluvlastnictví k pozemkům, chybějící - odvezené vybavení a nedokončenost především venkovních úprav, stavba vykazuje relativně vysoké provozní náklady pravděpodobně vinou nedůsledného tepelně technického řešení, i přesto že se jedná o moderní stavbu, musíme konstatovat, že jediné čím může tento rozsáhly objekt zaujmout je poměrně nízká požadovaná cena. Na základě výše uvedeného určuji obvyklou cenu posuzované nemovité věci metodou srovnání a analýzy situace ve výši
Cena nemovité věci metodou srovnání a analýzy situace
2 600 000,00 Kč
C) Závěr: Administrativní cena nemovitostí ………………………..…………….…………….………2 267 860,00 Kč Cena určená analýzou situace…………………………….…….…………………………….2 600 000,00 Kč Obvyklou cenu na posuzované nemovité věci evidované na LV č. 549 vedeném pro katastrální území Padochov, obec Oslavany, okres Brno-venkov, tj. pozemku rodinného domu čp. 237 nacházejícího se na pozemku parcelní číslo 316/1 určenou ve formě obvyklé ceny ve smyslu zákona číslo 151/97 Sb. určuji ve výši:
2 600 000,00 Kč Slovy : dvamilionyšestsettisíckorunčeských
V Otrokovicích, dne 22. května 2015
Vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil -9-
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 11.12.1995 čj.: Spr 1099/95 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsaný pod pořadovým číslem 5867 - 97/2015 a) znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 97/15.
Mapové podklady
Rodinný dům čp. 237, na pozemku parcelní číslo 316/1, nezkolaudovaná garáž na půdorys ve tvaru písmene L navazuje od východu, pozemky užívané spolu s domem jsou viditelně oploceny, viditelná rozestavěná stavba bazénu, k.ú. Padochov, obec Oslavany, okres Brno-venkov
Fotodokumentace:
Dům čp. 237 v obci Oslavany - Padochov, pohled z příjezdové komunikace, viditelné nedokončené obložení pilířku plotu.
- 10 -
vstupní branka na pozemek, na střeše viditelné fotovoltaické a fototermické panely.
pohled na nedokončené oplocení ze severní strany.
pohled na dům ze severní stany, ze zahrady.
průčelí domu s vjezdem do garáží
- 11 -
bednění vymezující budoucí bazén na zahradě za posuzovaným domem
na zpustošelém pozemku zarůstá zelení i automobil typu pick – up.
terasa ve vnitřním prostoru půdorysného písmene L je otočená do polí - 12 -
okrasná zahrada bez ošetření pomalu pustne
Vpis z katastru nemovitostí:
- 13 -
- 14 -
