Ing. Bc. Ewa Hradil, znalec
765 02 Otrokovice, Moravní 6224
mobil: +420 603 35 45 98
Znalecký posudek č. 5966 – 196/2015 a) o obvyklé ceně podílu na nemovité věci - RD čp. 2748 v katastrálním území a obci Hodoníně, okres Hodonín
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Zlín Lešetín IV/707 760 01 Zlín Usnesení č.j. 177 EX 3328/13-69 ze dne 15. 10. 2015
Účel posudku:
ocenění nemovité věci v exekučním řízení
Podle stavu ke dni 20. 10. 2015 posudek vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil Moravní 6224 765 02 Otrokovice
Posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a příloh a předává se objednateli v 1 vyhotovení listinná podoba a 1x v elektronické podobě na CD. V Otrokovicích, dne 22. října 2015
A. Nález 1. Znalecký úkol : Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení soudního exekutora ze dne 15.10.2015 č.j. 177 EX 33282/13-69. Úkolem znalce je: „…ocenění nemovité věci ve vlastnictví osoby povinné se samostatným uvedením ceny obvyklé dle zvláštního předpisu, a jejich součástí, tj. vše, co k ní podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovitost znehodnotila a jejího příslušenství, tj. nemovité či movité věci, které byly vlastníkem věci hlavní určené, aby s nimi byly užívány….“ Předmětem ocenění je nemovitá věc – rodinný dům čp. 2748 postavený na pozemku ve vlastnictví ČR parcelní číslo st. 2686/1 - zastavěná plocha a nádvoří v katastrálním území Hodonín, obci Hodoníně, okrese Hodonín.
2. Informace o nemovitosti : Adresa nemovitostí Kraj Okres Obec Katastrální území
: : : :
695 01 Hodonín, Nesyt 2748/36 Jihomoravský Hodonín Hodonín : Hodonín
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti : Prohlídka nemovitostí byla provedena dne 20. října 2015 znalcem za účastí příbuzné osoby povinné.
4. Podklady pro vypracování ocenění: 1) výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Hodonín, LV 9385 ze dne 15.9.2015 2) místní šetření znalce dne 20. října 2015, fotodokumentace, 3) kopie katastrální mapy dle cuzk.cz, 4) databáze znalce o prodeji obdobných nemovitostí, 5) informace realitních kanceláří o prodeji a nájmu obdobných nemovitostí
5. Použitá literatura : 1) 2) 3) 4)
Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku Bradáč.A.- Teorie oceňování nemovitostí – CERM V.vydání, Brno 2001 Bradáč A., Krejčíř P., Hallerová A., Úřední oceňování majetku, CERM Brno 1999
6. Metody zjištění hodnoty: Obvyklá cena Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažitelná při prodeji oceňované nebo porovnatelné nemovitosti v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Obvyklá cena zohledňuje pouze trvalé, dlouhodobé vlastnosti oceňovaných nemovitostí a již existující skutečnosti a vlivy trhu, které mají vazbu na oceňované nemovitosti. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, kromě vlivu mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího a vlivu zvláštní obliby. Při ocenění nemovitostí je podkladem ocenění jednak: 1) administrativní cena 2) metoda výnosové ceny 3) metoda srovnávací ceny Administrativní cena Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 199/2014 Sb. platné ke dni ocenění. Výnosová cena Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. V daném případě nájem RD v místě není obvyklý, metoda nebude aplikovaná. -2-
Srovnatelná cena Srovnatelná cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů případně nabídek obdobných typu nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Obvyklá cena Závěrečný odborný odhad ceny podle úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených a určených cen.
7. Vlastnické a evidenční údaje : Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí LV č. 9385 je
paní Ivana Flíčková, nar. dne 17.7.1980 id. 1/12 přihlášená na adrese 695 01 Hodonín, Masarykovo náměstí 53/1 vlastníkem podílu ve výši id. 1/12 na oceňované nemovité věcí – rodinného domu čp. 2748 na pozemku parcelní číslo st. 2686/1 – zastavěná plocha a nádvoří (vlastník ČR) v katastrálním území Hodonín, obci Hodonín, okrese Hodonín.
8.Přírodní katastrofy, radonové riziko : V lokalitě nehrozí sesuvy půdy ani povodně. Vzhledem k tomu, že nebylo předloženo měření vnitřní koncentrace radonu v objektu, je proveden odhad na základě odvozené mapy radonového rizika ČR pro Jihomoravský kraj, předpokládá se I. kategorie - nízké radonové riziko.
9. Věcná břemena, zátěže : Věcná břemena se k oceňovanému majetku nevážou, není zde sjednán nájemní vztah (není zapsán v KN). Finanční závazky evidované na předloženém LV se do výsledné ceny nemovitostí dle tohoto posudku nezahrnují a to ani zástavní práva smluvní, které jsou zde evidovány. Prodej není vázán odvodem DPH.
10. Základní popis : Město Hodonín je bývalým okresním městem a náleží pod Jihomoravský kraj. Hodonín je také obcí s rozšířenou působností. Národopisně patří do historické oblasti moravského Slovácka. Stálý počet občanů tohoto středně velkého města činí cca 25300 obyvatel. Protéká zde řeka Morava. Obec je vzdálená přibližně 1 km od slovenských hranic. Jako bývalé okresní město Hodonín má velmi dobrou občanskou vybavenost, školky, školy včetně středních a učilišť, občané zde najdou komplexní zdravotní péči, možnosti sportovního i kulturního vyžití, v Hodoníně jsou i lázně zaměřené na pohybové ústrojí. Rodinný dům, který je předmětem ocenění, je postaven zcela mimo souvisle zastavěnou část a patří do řady dvojdomků, které mohly být postavený pro asi dělnické rodiny snad před šedesáti až osmdesáti léty. Řada dvojdomků po jedné straně asfaltové, v zásadě slepé ulice, je situovaná jihozápadně od souvisle zastavěné části katastru města Hodonína uprostřed polí. V místě je možnost napojení na obecní vodovod a elektrickou energii. Do centra obce lze dojet autobusem, jehož zastávka je od stavby vzdálená 300 m, ten zde ale stojí tak 6x za den, automobil je tedy v daném místě víc než vítaný. Pozemek pod stavbou i související zahrada náleží České Republice, vlastníci stavby parcely plně využívají. Dopravní dostupnost a parkování Objekt je dopravně dostupný po zpevněném povrchu ulice Nesyt, parkování je možné na pozemku před domem či na cizím pozemku po druhé straně ulice. Zastávka MHD je od domu vzdálená 300 m. V obci najdeme jak autobusové tak vlakové nádraží, jedná se o stanici železnice se zastávkou mezinárodních a rychlíkových linek. Účel využití Stavba je dle evidence určena k trvalému bydlení, objekt je plně využíván.
-3-
11. Pozemky Předmětem ocenění není pozemek, který se stavbou tvoří jednotný funkční celek, jedná se o majetek ČR.
Kopie katastrální mapy
RD čp. 2748 v katastrálním území a obci Hodonín stojí na části pozemku parcelní číslo st. 2686/1 ve vlastnictví ČR Obsah ocenění: RD č.p. 2748 na pozemku jiného vlastníka parcelní číslo st. 2686/1 v katastrálním území a obci Hodonín, okres Hodonín.
13. Popis nemovité věci: Rodinný dům č.p. 2748, katastrální území a obec Hodonín Posuzovaný rodinný dům čp. 2748 je domem řadovým krajním (dvojdům), staří vyšší jak 60 let, objekt bezmála čtvercového půdorysu je stavbou přízemní, nepodsklepenou, zastřešenou krovem s částečně využívaným podkrovím. Sousední domy jsou stejné, jinak okolí tvoří rovinaté zemědělsky obdělávané plochy. Posuzovaná stavba je přístupná chodníkem ze zpevněného povrchu ulice Nesyt po pozemcích ČR. Dům má betonové pásové základy proložené kamenem, izolace dožitá, stavba je zděná, zdivo keramické tl. obvodových stěn do 45 cm, strop s rovným podhledem spalný, střecha krov dřevěný sedlový, střešní krytinu tvoří keramické tašky. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech, kompletní. Omítky vnitřní vápenné štukové, vnitřní obklady v běžném rozsahu, fasáda omítka cementová. Schodiště dřevěné – stupně vetknuté do schodnic, podstupnice chybí. Okna zdvojená dřevěná, okno v pokojíku v podkroví plastové, dveře vnitřní v ocelových zárubních. Stavba má hlavní vstup z uličního průčelí, ve vstupní chodbě vlevo je úložný prostor, vpravo veranda, dveře rovně vedou do vnitřní chodby domu, kde je i schodiště do podkroví zakryto poklopem. Schodiště ústí do podkroví, to je předělenou na dva celky, u štítu je zřízen jeden obytný pokoj, zbytek půdy slouží jako sušárna a sklad. V přízemí najdeme dva pokoje, kuchyň, ze které vedou dveře do přistavěné chodbičky a ven na dvůr, dále je zde samostatné WC a koupelna vybavená vanou a umyvadlem. V koupelně visí elektrický bojler na elektřinu, v kuchyni sporák elektrický ale i plechová kamna na tuhá paliva, vytápění stavby elektrické přímotopy. Stavba je napojená na elektrickou energii, odvod splašků do kanalizace nebo jímky, zdroj vody obecní vodovod. Příslušenství domu tvoří přípojky inženýrských sítí, kůlna za domem.
-4-
Při prohlídce objektu byly zjištěny následující vady a nedodělky : Stavba rodinného domu je z převážné části původní, je sice udržovaná v provozu ale pouze systémem nutných oprav. Jen okna v podkroví a povrch podlahy tamtéž jsou cca 10 let staré. Jinak v koupelně vidíme původní dlažbu, staré i poškozené obklady, hodně letitý bojler. Tepelně technické parametry obalu stavby jsou velmi špatné, třída G.
B. Posudek : Ocenění je v posudku rozděleno do dvou částí. V první části je zjištěna administrativní cena oceňovaného souboru nemovitostí dle platného oceňovacího předpisu – vyhlášky č. 199/2014 Sb. Druhou metodou, pomocí které bude provedena analýza možné obvyklé tržní ceny posuzovaného souboru nemovitostí je metoda srovnání, kdy definice obvyklé ceny dle § 2 zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění: „...obecnou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby....“
1. Ocenění dle platných předpisů – cena dle vyhlášky č. 199/2014 Sb. RD čp. 2748 na cizím pozemku parcelní číslo st. 2686/1 – zastavěná plocha a nádvoří, k.ú. Hodonín Výměry pro ocenění OP – obestavěný prostor: OP = (78,40 * 2,60) + (78,40 * 2,40 * 0,5) = 297,92 m3 Index trhu s nem ovitoým i věcm i, tabulka č. 1 příloha č. 3 vyhlášky Situace na trhu I. m alý zájem Vlastnické vztahy I. rozdílní vlasntíci Zm ěny v okolí III. bez vlivu Vliv právních vztahů I. jen m alý podíl O statní neuvedené I. energeticky velmi špatné Povodňové riziko IV. zanedbatelné nebezpečí It Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené k zast. a stavby, tabulka č. 3 příloha 1 D ruh a účel užití stavby I. rezidenční nad 2000 obyvatel 2 Převažující zástavba II. rezidenční 3 Poloha v obci V. sam ota 4 M ožnost napojení II. jen některé 5 O bčanská vybavenost III. v okolí není 6 D opravní dostupnost VI. příjezd i parkování 7 Hrom adná doprava II. nad 200 m, sporadiké spoje 8 Výhodnost pro kom erci I. ne, jenom bydlení 9 O byvatelstvo II. bezproblém ové 10 N ezaměstnanost II. prům ěrná poloha horší než na vesnici 11 Vlivy neuvedené I. Ip 1 2 3 4 5 6
-5-
-0,06 -0,03 0,00 -0,04 -0,25 1,00 0,62 č. 3 vyhlášky 1,00 0,04 -0,10 -0,10 -0,02 0,00 -0,06 -0,01 0,00 0,00 -0,20 0,5500
Rodinný dům č.p. 2748 Obec Katastrální území Počet obyvatel Malý lexikon obcí ČR 2013 Kraj Základní cena příloha č. 24 ZC Kč/m3 Obestavěný prostor OP m3 Konstrukce a vybavení RD, rekr. chalup a domků příloha 20a, tabulka č. 2 Znak Popis zn. Číslo Popis řadový krajní 1 Druh stavby II. zdivo keramické 2 Provedení obv. stěn III. do 45 cm 3 Tloušťka obv. Stěn I. hodnota do 2 4 Podlažnost I. elektřina, voda, asi kanalizace nebo žumpa 5 Napojení na veř. sítě III. lokální elektrické 6 Vytápění II. úplné 7 Zákl. příslušenství III. bez dalšího vybavení 8 Ostatní vybavení I. cizí vlasntictví 9 Venkovní úpravy I. do 25,0 m2 10 Vedlejší stavby III. bez pozemku 11 Pozemky I. bez vlivu 12 Jiné kriterium III.
13
Stáří staby Stav
60 IV.
Hodonín Hodonín cca 25300 Jihomoravský 2 042,00 297,92
s = 1-0,005*y zásadní úpravy nutné Iv
V1 -0,01 0,00 -0,02 0,01 0,00 -0,04 0,00 0,00 -0,05 0,00 -0,01 0,00 -0,12 0,70 0,65 0,40
It (viz výše)
0,62
Ip (viz výše)
0,55 6 921,86
Index trhu Index polohy Cena podílu na domě C = OP*ZC*Iv*It*Ip*1/12
Administrativní cena dle cenového předpisu č. 199/2014 Sb. – rekapitulace cen: pol. objekt a) RD čp. 2748 - podíl Cena celkem
kat. území Hodonín
obec Hodonín
jednotka Kč
Administrativní cena podílu na domě ke dni ocenění (zaokrouhleno)
cena 6 921,90 6 921,90
id. 1/12
6 920,00 Kč
2. Zjištění hodnoty nemovité věci metodou porovnání Předmětem ocenění je podíl ve výši id. 1/12 na řadovém krajním rodinném domě (dvojdomek) bez pozemku a to ani pod stavbou, neboť ty náleží ČR. Stavba více jak 60 let stará obsahuje malý byt v přízemí s jedním pokojem v podkroví, objekt je ve špatném technickém stavu a to jak z hlediska tepelně technických parametrů obalu stavby tak z hlediska vybavení. To je v zásadě dožité, udržované v provozu nutnou údržbou. V místě není možnost napojení na plyn, původní pravděpodobně lokální vytápění kamny na tuha paliva dnes nahrazují elektrické přímotopy, v kuchyni elektrický sporák doplňují plechová kuchyňská kamna. Nutno přiznat, že v Hodoníně je široká nabídka rodinných domu, a to i starších řadových, ty se vždy nabízejí s pozemkem a nelevnější je inzerován za 800 tis., byť stav těchto staveb je špatný. Požadovaná cena je pak spíše cenou za místo, neboť obě stavby jsou umístěné poblíž centra Hodonína. Tyto příklady nelze ovšem s posuzovaným domem srovnávat ze dvou zásadních důvodů: - posuzovaný objekt nemá pozemek, - předmětem ocenění je jen malý podíl ve výši id. 1/12 z celku.
-6-
V rámci srovnání se tedy především lokalitou dá čerpat s nabídek domů v okolí Hodonína. I tady jsou menší RD nabízeny vždy s pozemkem: Příklad č. 1: Nabídka řadového rodinného domu v Lužicích, okres Hodonín. Nabízíme k prodeji přízemní, řadový RD v obci Lužice na Hodonínsku. Dům sestává ze dvou bytových jednotek 3+kk a 2+kk. Byt 3+kk má dva pokoje do ulice, jídelnu s kuchyňským koutem, koupelnou WC a chodbou jsou situovány do dvora. Bytová jednotka 2+kk je nově postavená ve dvoře sestává s pokoje prostranné jídelny, kuchyňského koutu, sprchy, WC a chodby. Každá bytová jednotka má svůj vstup ze dvora.
Dům v podstatně lepším stavu, dokonce má dva byty, prodává se jako celek i s malým pozemkem. Příklad 2: k prodeji rodinný dům o velikosti 2+1 se zahradou v Mikulčicích, okres Hodonín. Zastavěná plocha a nádvoří 274 m2, zahrada 105 m2. Celková plocha pozemku 379 m2. Jedná se o přízemní, cihlový, řadový rodinný dům se sedlovou střechou. Okna jsou dřevěná, podlahy betonové. Vytápění je ústřední, plynovým kotlem. Teplou vodu zajišťuje elektrický bojler. Na pozemku se nachází vlastní studna a je možný vjezd do dvora. Dům je určen k rekonstrukci
I tento dům je nabízen s pozemky, stavba určená k rekonstrukci. Průjezd, kde je možno parkovat automobil, je bonusem. Zájemcem o posuzovaný podíl na stavbě může být buď spoluvlastník nebo osoba spřízněná v uživatelem. Dosažitelná cena pak bude blízka ceně podílu dle předpisu. S ohledem na výše uvedené určuji obvyklou cenu posuzovaného podílu ve výši id. 1/12 na posuzované stavbě metodou srovnání a analýzy situace ve výši
Cena podílu na stavbě určená srovnáním a analýzou situace
-7-
id. 1/12
15 000,00 Kč
C) Závěr : Administrativní cena ………………………id. 1/12……………..…………………..6 920,00 Kč Cena určená analýzou situace.. ……........……id. 1/12………………............ ……….15 000,00 Kč Obvyklou cenu podílu ve výši id. 1/12 na posuzované nemovité věci evidované na LV č. 9385 vedeném pro katastrální území Hodonín, obec Hodonín, okres Hodonín, tj. id. 1/12 na rodinném domě čp. 2748 na cizím pozemku parcelní číslo st. 2686/1 vyjádřenou ve formě obvyklé ceny ve smyslu zák.č.151/97 Sb. určuji ve výši:
15 000,00 Kč Slovy : patnácttisíc korun českých
V Otrokovicích, dne 22. října 2015
Vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 11.12.1995 čj.: Spr 1099/95 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsaný pod pořadovým číslem 5966 - 196/2015 a) znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 186/15.
Mapové podklady:
Rodinný dům č.p. 2748 v Hodoníně stojí v ulici Nesyt, pozemky a venkovní úpravy náleží ČR
-8-
Fotodokumentace:
Předmětem ocenění je levá polovina dvojdomu, tj. dům čp. 2748 obec Hodonín
vybavení kuchyně
schody do podkroví
vybavení koupelny
samostatné WC
-9-
větší pokoj v přízemí
podkrovní pokojík
List vlastnictví:
- 10 -
- 11 -
